Tribunal Supremo

Tribunal Supremo
(Sala de lo Civil, Seccin 1) Sentencia num. 568/2011 de 18 julio

RJ\2011\5218

ARRENDAMIENTOS URBANOS: ACTUALIZACION DE LA RENTA: Consideracin o no de la

variacin experimentada en el IPC en la actualizacin por tramos hasta llegar al 100% de la renta
actualizada. DOCTRINA JURISPRUDENCIAL DEL TS.
Jurisdiccin: Civil
Recurso de Casacin 1257/2007
Ponente: Excmo Sr. Jos Antonio Seijas Quintana

SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a dieciocho de Julio de dos mil once.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen
indicados, el recurso de casacin contra la sentencia dictada en grado de apelacin por la Seccin
Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio ordinario
1043/2004, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nmero 11 de Madrid, cuyo recurso fue
preparado ante la citada Audiencia por la representacin procesal de doa Debora , y el Procurador
don Julian Caballero Aguado. Habiendo comparecido en calidad de recurrido la Procuradora doa
Reyes Virginia Garca de Palma, en nombre y representacin de don Arsenio y doa Montserrat .
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO
.- 1.- El Procurador Don Julian Caballero Aguado, en nombre y representacin de doa Debora ,
interpuso demanda de juicio ordinario, contra don Arsenio y doa Montserrat y alegando los hechos y
fundamentos de derecho que consider de aplicacin, termin suplicando al Juzgado se dictara
sentencia estimatoria de la presente demanda, declarando correcta la actualizacin de renta
practicadas por esta parte, sobre el chalet n NUM000 de la Colonia Bellas Vista sito en Madrid c/
DIRECCION000 n NUM001 , conforme a la cual para cada ao de actualizacin , hasta llegar al
100% hay que tomar en consideracin la variacin experimentada en el IPC en los doce meses
siguientes a la anterior actualizacin, es decir, que si para la actualizacin del ao 2002 se tuvo en
cuenta el IPC de marzo de 2001, para el ao 2003 hay que tener en cuenta el IPC de marzo de 2002
y para el ao 2004 hay que tener en cuenta el IPC de marzo de 2003, hasta llegar al 100% de la
actualizacin que corresponda. Todo ello con condena en costas a los demandados.
2.- El Procurador don Gregorio Garca Santos, en nombre y representacin de don Arsenio y su
esposa doa Montserrat , contest a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho
que consider de aplicacin, termin suplicando al Juzgado dictase en su da sentencia por la que se
desestime la demanda declarando la incompatible aplicacin simultnea de la actualizacin de la
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renta establecida por LAU de 1994 con la actualizacin contractual hasta tanto nos se haya
completado la renta final actualizada, imponiendo las costas a la actora.
3.- Previos los trmites procesales correspondientes y prctica de la prueba propuesta por las
partes y admitidas la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nmero 11 de
Madrid, dict sentencia con fecha 28 de octubre de 2005 , cuya parte dispositiva es como sigue:
FALLO: Estimo integramente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales don Julian
Caballero Aguado, en nombre y representacin de doa Debora contra don Arsenio y doa
Montserrat y en su mrito declar correcta la actualizacin de renta practicada por la parte
demandante, sobre el chalet n NUM000 de la Colonia Bellas Vista sito en Madrid DIRECCION000 n
NUM001 , conforme a la cual para cada ao de actualizacin hasta llegar al 110 % hay que tomar en
consideracin la variacin experimentada en el IPC en los doce meses siguientes a la anterior
actualizacin. Con condena en costas a los demandados .
Por auto de fecha 22 de noviembre de 22905 , se dict auto de aclaracin cuya parte dispositiva
dice: Que debo aclarar y aclaro la sentencia dictada con fecha 28 de Octubre de dos mil cinco y cuyo
fundamento de derecho Tercero contiene el siguiente error: donde dice "... que encontramos ante un
contrato de arrendamiento de vivienda del ao 1976 en el cual el arrendatario es una persona
jurdica..." debe decir.." que encontramos ante un contrato de arrendamiento de local de ao 1976 en
el cual los arrendatarios son personas fisicas.."
SEGUNDO
.- Interpuesto recurso de apelacin por la representacin procesal de don Arsenio y su esposa
doa Montserrat , la Seccin Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, dict sentencia con fecha
26 de abril de 2007 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que estimando el recurso de
apelacion interpuesto por la representacin procesal de los demandados don Arsenio y doa
Montserrat , contra la sentencia dictada por la Ilma.Sra. Magistrada-Juez de primera Instancia n 11
de Madrid, con fecha 28 de octubre de 2005 , aclarada por auto de 22 de noviembre del mismo ao,
en los autos de Juicio Ordinario all seguidos con el nmero 1043/04, debemos revocar y revocamos
la indicada resolucin y, desestimando la demanda interpuesta por doa Debora contra don Arsenio
y doa Montserrat , absolvemos a los demandados de los pedimentos contenidos en el suplico de la
demanda. Todo ello sin hacer imposicin de las costas de la instancia ni de las de esta alzada.
TERCERO
.- 1.- Contra la expresada sentencia prepar y despus interpuso recurso de casacin la
representacin procesal de doa Debora con apoyo en los siguientes MOTIVOS : NICO.- Al
amparo del n 1 del art. 477 L.E.C por infraccin de la Ley y n 2.3 del citado artculo, en razn a la
materia, cuando la sentencia presente inters casacional, al existir jurisprudencia contradictoria de
las Audiencia Provinciales.Se considera infringida la Disposicin Transitoria Tercera c) Actualizacin
de la renta 6, regla 1 de la L.A.U . ( Ley 29/1994 de 24 de noviembre ). Dicha norma permite
actualizar las rentas a los locales de negocio en los contratos de arrendamientos celebrados con
anterioridad al 9 de mayo de 1985.
Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 31 de
marzo de 2009 , se acord admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte para que
formalizaran su oposicin en el plazo de veinte dias.
2.- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador don Gregorio Garca
Santos, en nombre y representacin de don Arsenio y esposa doa Montserrat , present escrito de
impugnacin al mismo.
3.- No habindose solicitado por todas las partes la celebracin de vista pblica, se seal para
votacin y fallo el da seis de julio del 2011, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Antonio Seijas Quintana,
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PRIMERO
El recurso en inters casacional formulado plantea la forma de aplicar el sistema de actualizacin
de la renta que recoge la Disposicin Transitoria Tercera C) 6 regla 1 la de la LAU 1994 , para
contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985. La parte
recurrente mantiene, tal como apreci la Sentencia de instancia, que para cada ao de actualizacin
por tramos hasta llegar al 100% de la renta actualizada, hay que tomar en consideracin la variacin
experimentada en el IPC de los doce meses siguientes a la anterior actualizacin. Frente a esta
postura, la Sentencia recurrida entiende que la regla 6 de la Disposicin Transitoria Tercera C) 6
slo contempla esta posibilidad de actualizacin del IPC, cuando se alcance el 100% de
actualizacin. A juicio del recurrente no se han de contraponer ambas reglas, pues la regla 6 est
prevista slo para cuando se alcance el 100% de la actualizacin, y la regla l para antes de que se
alcance dicho 100%. De haber querido el legislador tal facultad de aplicacin del IPC anual durante
el periodo de actualizacin en sus sucesivos tramos -dice la sentencia-, "as lo habra dispuesto,
regulando dicha posibilidad nicamente `a partir del ao en que se alcance el 100% de actualizacin,
lo que literalmente implica que sea desde entonces y no durante, cuando se pueda aplicar el IPC
anual a los efectos ya indicados". En parecido sentido se dictan las sentencias de la misma
Audiencia de 24 de marzo de 2000 y 10 de diciembre de 2001 .
El recurso se plantea por existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias. Tal
contradiccin la expresa respecto de las sentencias que se citan de la Audiencia Provincial de
Madrid, adems de la recurrida, como las de 5 de febrero de 1999 , de 24 de marzo de 2000 y de 10
de diciembre de 2001 , que siguen el criterio de la recurrida. Por otro lado, las sentencias de la
Seccin 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona, con un criterio favorable tomar en
consideracin la variacin experimentada en el IPC en los doce meses siguientes a la anterior
actualizacin -Sentencias de 6 de abril de 1999 , de 8 de marzo de 1999 , 27 de octubre de 1998 , 3
de febrero de 1998 , 4 de octubre de 2005 y 7 de febrero de 2006 -.
SEGUNDO
La discrepancia entre los dos sistemas de actualizacin es obvia y as lo pone de manifiesto no
solo el recurso sino la propia sentencia. Partimos para resolver esta discrepancia de que la Ley
29/1994, de 24 de noviembre , en relacin con la renta de los contratos anteriores a 9 de mayo de
1985, establece un sistema de revisin legal aplicable a todos los contratos sin excepcin, contengan
o no clusulas de estabilizacin, para, segn expresa su Exposicin de Motivos, recuperar las
variaciones no repercutidas de la inflacin desde la fecha del contrato o desde la ltima revisin
legal. Se trata de que las rentas no pierdan su valor real por la desvalorizacin continua de la
moneda.
En conflicto se plantea entre las reglas 1 y 6 de la Disposicin Transitoria Tercera C), sobre
actualizacin de la renta, apartado 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
Se dice en el apartado 6, y se concreta luego en las reglas 1 y 6, lo siguiente: a partir de la
entrada en vigor de la presente Ley, en la fecha en que se cumpla cada ao de la vigencia del
contrato, la renta de los arrendamientos de locales de instancia del negocio podr ser actualizada, a
arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
1) La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deber mantener
con la renta actualizada la misma proporcin que el Indice General Nacional del Sistema de Indices
de Precios al Consumo o que el Indice General Nacional o el Indice General Urbano del Sistema de
Indices del Coste de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al e ndice
correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualizacin.
6) A partir del ao en que se alcance el cien por cien de actualizacin, la renta que corresponda
pagar podr ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variacin
porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el ndice General del Sistema de ndices
de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualizacin,
en cuyo caso ser ste de aplicacin.

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La contradiccin entre Audiencias Provinciales por la distinta aplicacin de una norma sustantiva,
es evidente, aunque el sentir mayoritario no es el que expresa la sentencia recurrida. El criterio
contrario, que acepta esta Sala, se sustenta, entre otras, en las siguientes sentencias de Audiencias
Provinciales:
1.- Barcelona, de 6 de abril de 1999 , segn: "la actualizacin de la renta en los contratos de
arrendamiento de local de negocio, concertados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, en el caso
de que el arrendador opte por el ejercicio de tal derecho, habr de hacerse anualmente, en la fecha
en que se cumpla cada ao de vigencia del contrato, en funcin de los ndices del mes anterior a la
fecha de formalizacin del mismo y del correspondiente al mes anterior a la fecha de cada
actualizacin, y ello previo requerimiento fehaciente al arrendatario; lo cual supone tomar en
consideracin la variacin experimentada en el IPC en los doce meses siguientes a la anterior
actualizacin, caso de que no se trate de la primera, sino de la segunda o ulteriores hasta llegar a la
completa actualizacin".
2.- Valladolid, de 15 abril de 1997 : "... la equivocacin en que incurre la sentencia objeto de
recurso est en entender que efectuada la primera actualizacin se conoce ya el importe de renta
que deber abonarse durante los cinco o diez aos (segn los casos) que dure la actualizacin, ya
que dichas cantidades aparecen en la escala obtenida, cuando lo cierto es que dicha escala
nicamente determina el porcentaje exigible de renta segn el tramo en que al arrendatario le
corresponde incluirse, operacin que deber realizarse de forma completa tal y como determina la
Ley, en cada una de las actualizaciones que se realicen anualmente y en las que, como antes se
indica, debern tomarse en consideracin los ndices de IPC o coste de vida publicados en el mes,
anterior a la fecha de la nueva actualizacin, nica forma de mantener la proporcionalidad que el
Texto Legal viene exigiendo".
3.- Barcelona, de 8 de marzo de 1999: "Lo expuesto comporta la aplicacin al caso de la
Disposicin Transitoria Tercera de la vigente L.A.U. cuyo apartado 6.1 , por lo que a los
arrendamientos de local de negocio se refiere, establece un sistema de actualizacin de la renta
similar en lo esencial al previsto para los arrendamientos de vivienda en la Disposicin Transitoria
Segunda, apartado 11... Este sistema se aplica a todos los contratos celebrados antes del 9 de mayo
de 1985 , sin excepcin alguna... Consiste bsicamente en proporcionar al arrendador la posibilidad
de actualizar su renta en un plazo ms o menos breve, de manera que al terminar el mismo el valor
de aquella llegue a ser a partir de ese momento equivalente en trminos monetarios al que
inicialmente tuvo en su da, permitindose, pues, al arrendador actuar de manera que la renta llegue
a alcanzar al cabo de unos aos el importe necesario para que guarde con la renta pactada
inicialmente la misma proporcin existente entre el ndice de Precios de Consumo de ese momento y
el ndice de Precios de Consumo en que se celebr el contrato. La actualizacin consiste
bsicamente en elevar la renta hasta el importe en el que alcance con la renta pactada inicialmente
la misma proporcin que el ndice General Nacional del sistema de ndices de Precios de Consumo
del mes anterior al momento de la contratacin con el mismo ndice del mes anterior al momento (la
fecha) de dicha actualizacin (apartado sexto, regla l. 1). No se trata, pues, de que la renta
actualizada el primer ao se mantenga posteriormente, de manera que cada uno de los cinco aos
se pague un porcentaje mayor, sino que el porcentaje mayor se aplica a una renta actualizada cuyo
importe va variando, aumentando normalmente para ajustarse al ndice de Precios al Consumo final
que vara de un ao a otro".
4.-Barcelona, de 27 de octubre de 1998: "... en cada ao la renta actualizada se calcular con
arreglo a lo que se ha visto en la regla 1- misma relacin entre renta actualizada y renta inicial que la
existente entre ndice de precios al consumo final (del mes anterior a la actualizacin) e ndice a
precios al consumo inicial (del mes anterior a la celebracin del contrato). No se trata, pues, de que
la renta actualizada el primer ao se mantenga posteriormente, de manera que cada uno de los cinco
aos se pague un porcentaje mayor, sino que el porcentaje mayor se aplica a una renta actualizada
cuyo importe va variando, aumentando normalmente para ajustarse al ndice de precios al consumo
final que vara de un ao a otro".
Sin duda, el error est en contraponer las reglas 1 y 6. La regla 1 es clara al preceptuar que la
renta inicial del contrato debe mantener la misma proporcin entre el mes anterior a la fecha del
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contrato con respecto al ndice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualizacin. Con
esta regla la renta se actualiza mediante la incorporacin progresiva de los incrementos del IPC de
los ltimos doce meses siguientes a la anterior actualizacin. Lo contrario supondra que una vez
finalizado el proceso la renta no sera equivalente en valor a la actualizada calculada inicialmente.
La regla 6 est prevista slo para cuando la renta alcance el 100% de la actualizacin, mientras
que la 1 para antes de que se alcance dicho porcentaje, y supone incorporar a esta suerte de
contratos una regla de actualizacin de las rentas, facultativa para arrendador y arrendatario,
conforme al IPC, si no hay previsin contractual, y de acuerdo con el sistema contractualmente
previsto, en el caso de que s haya clusula de estabilizacin.
TERCERO
La estimacin del recurso supone casar la sentencia y asumir la instancia para considerar correcta
la actualizacin de la renta practicada por la parte actora-recurrente, aceptada por la Sentencia del
Juzgado, conforme a la cual para cada ao de actualizacin hasta llegar al 100% hay que tomar en
consideracin la variacin experimentada en el IPC en los doce meses siguientes a la anterior
actualizacin, declarando como doctrina jurisprudencial que en aplicacin de la regla 1, de la
Disposicin Transitoria Tercera C) 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , para cada ao de
actualizacin de la renta hasta llegar al 100% de la renta actualizada, hay que tomar en
consideracin la variacin experimentada en el IPC de los doce meses siguientes a la anterior
actualizacin.
CUARTO
En aplicacin del artculo 394.1 , en relacin con el artculo 398 LEC , no procede la imposicin de
costas de este recurso ni de las de la apelacin. Las costas de la primera instancia se impondrn a la
parte demandada.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo espaol.
FALLAMOS
1
Ha lugar al recurso de casacin interpuesto por la representacin procesal de D Debora contra la
sentencia de 26 de abril 2007, dictada por la Seccin 9 de la Audiencia Provincial de Madrid .
2
. Casamos la expresada sentencia, que declaramos sin valor ni efecto alguno.
3
En su lugar, estimamos el recurso de apelacin interpuesto por la representacin procesal de D
Debora contra la sentencia dictada con fecha 28 de octubre de 2005, en el procedimiento de juicio
ordinario nm. 1043/2004 tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia nm. 11 de Madrid .
Revocamos esta sentencia y confirmamos la sentencia del Juzgado en el sentido de considerar
correcta la actualizacin de la renta practicada por la demandante, respecto del chalet n NUM000 de
la Colonia Bellas Vistas, sito en la c/ DIRECCION000 n NUM001 , de Madrid, conforme a la cual
para cada ao de actualizacin hasta llegar al 100% hay que tomar en consideracin la variacin
experimentada en el IPC en los doce meses siguientes a la anterior actualizacin.
4
Se fija como doctrina jurisprudencial que en aplicacin de la regla 1, de la Disposicin Transitoria
Tercera C) 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , para cada ao de actualizacin de la renta
hasta llegar al 100% de la renta actualizada, hay que tomar en consideracin la variacin
experimentada en el IPC de los doce meses siguientes a la anterior actualizacin.
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Se imponen a la demandada las costas de la 1 Instancia y no se hace especial declaracin de las

dems, incluidas las del presente recurso de casacin.
Lbrese a la mencionada Audiencia la certificacin correspondiente, con devolucin de los autos y
Rollo de apelacin en su da remitidos.
As por esta nuestra sentencia, que se insertar en la COLECCIN LEGISLATIVA pasndose al
efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Xavier O'Callaghan Muoz.
Francisco Marin Castan.Jose Antonio Seijas Quintana. Roman Garcia Varela. Firmado y
Rubricado.- PUBLICACIN.- Leda y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jose
Antonio Seijas Quintana, Ponente que ha sido en el trmite de los presentes autos, estando
celebrando Audiencia Pblica la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el da de hoy; de lo que
como Secretario de la misma, certifico.

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