COLEGIO DE NOTARIOS DEL ESTADO DE GUANAJUATO.

TALLER FISCAL.
ENAJENACIN DE INMUEBLES DE ORIGEN AGRARIO.

Lic. Miguel Ramrez Silva.

Ao 2011.

INMUEBLES DE ORIGEN AGRARIO, QUE ESTN SUJETOS A LA

REGULACIN DE LAS DISPOSICIONES FISCALES EN SU
ENAJENACIN.
1. Parcelas por dominio pleno.
2. Solares urbanos.
3. Aportacin de tierras de uso comn a sociedades.
4. Tierras pertenecientes a colonias agrcolas.
5. Terrenos nacionales.
6. Terrenos expropiados a ejidos y comunidades.

1. PARCELAS POR DOMINIO PLENO.

Son inmuebles de origen agrario, pero que se desincorporan del
rgimen ejidal, bajo el procedimiento que establece la Ley Agraria, en sus
Artculos 81 y 82 por lo que el Registro Agrario Nacional cancela el folio
registral de la parcela propiedad del ncleo agrario y expide un ttulo de
propiedad que se inmatricula en el Registro Pblico de la Propiedad,
creando un derecho pleno de propiedad.

ste derecho se rige por las reglas del derecho civil, pero queda
realmente sujeto a las normas agrarias hasta que se concluye la primera
enajenacin.

La primera enajenacin de parcela por dominio pleno, para que

opere y pueda quedar exenta del Impuesto Sobre la Renta, requiere que se
cumplan:
I. Requisitos Agrarios.
II. Requisitos Urbansticos.
III. Requisitos Fiscales.

I. REQUISITOS AGRARIOS.
Notificar la venta para que ejerciten el derecho del tanto a:
A) Cnyuge, concubina o concubinario e hijos del enajenante.
B) Personas que hayan trabajado la parcela por ms de un ao, a partir de
la enajenacin.
C) Ejidatarios.
D) Avecindados.
E) Ncleo de poblacin ejidal.

La omisin de cualesquiera de stas notificaciones trae aparejada la

nulidad absoluta de la compraventa.
De no recibir respuesta en 30 das naturales a partir de la
notificacin, caduca el derecho.
Si la compraventa se anula, la exencin fiscal no
operara.

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A) NOTIFICACIN AL CNYUGE, CONCUBINA O CONCUBINARIO E HIJOS DEL
ENAJENANTE.
Es obligacin del Notario solicitar al enajenante Bajo protesta de decir
verdad si es:
a) Casado. Proporcionar nombre del cnyuge, presentar copia certificada
del acta de matrimonio, especialmente para corroborarlo y conocer su rgimen
econmico conyugal, lo que determinar la comparecencia o no del cnyuge a la
firma de la escritura.
- En ste caso, el cnyuge declarar que fue notificado de la venta y no
tiene inters en adquirir los derechos de propiedad.
- Si est casado por separacin de bienes, bastar con que exhiba el
enajenante un escrito firmado por el cnyuge en el que indique que no tiene
ningn inters en la compra que le fue notificada sobre el inmueble, agregando
copia de la credencial de elector, para comparar la firma de la carta.

- Si se trata de concubina o concubinario, Bajo protesta de decir

verdad debe ser considerado en las declaraciones; y obtener la carta o
escrito declarando no tener inters en la adquisicin que le fue notificada,
y copia de la credencial de elector.
- Los hijos del enajenante deben ser conocidos a travs de la
declaracin Bajo protesta de decir verdad solicitando al enajenante
exprese el nombre y domicilio de todos, an los que correspondan a otras
relaciones extramatrimoniales, o postdivorcio.
Al igual, que en los casos anteriores, se deben elaborar escritos de
renuncia o declaracin de no inters en la compra del inmueble.

B) PERSONAS QUE HAYAN TRABAJADO EL PREDIO EN EL LTIMO AO.

Slo podr conocerse Bajo la protesta de decir verdad del

enajenante y se seguir el mismo procedimiento del escrito y credencial
de elector en el caso de existir alguna persona el tal supuesto.
El Notario est obligado a asentar en la escritura cmo se
acreditan los supuestos de la norma jurdica, de lo contrario quedaran
graves omisiones que pueden suponer la posible nulidad de la operacin; y
la exencin fiscal del Impuesto Sobre la Renta resulta inoperante, es decir,
queda sin efecto lo dispuesto por el artculo 86 de la Ley Agraria.

C) EJIDATARIOS Y AVECINDADOS DEL EJIDO.

sta notificacin se debe practicar al ncleo ejidal compuesto de

ejidatarios, posesionarios y avecindados, por conducto del Comisario
Ejidal, segn reza el artculo 84 de la Ley Agraria, en su tercer prrafo:
La notificacin hecha al comisariado, con la participacin
de dos testigos o ante fedatario pblico, surtir los efectos de
notificacin personal a quienes gocen del derecho del tanto. Al efecto,
el comisariado bajo su responsabilidad publicar de inmediato en los
lugares ms visibles del ejido una relacin de los bienes o derechos
que se enajenan.
El Artculo 84 de la Ley Agraria, en su segundo prrafo seala:
El comisariado ejidal y el consejo de vigilancia sern
responsables de verificar que se cumpla con esta disposicin.
Es obvio que para que el consejo de vigilancia pueda cumplir
con sta obligacin, tambin debe ser notificado, sin
embargo, es criterio de los Tribunales Agrarios, que basta con
la notificacin al comisariado ejidal, porque es quin tiene
facultades de un apoderado general.

La notificacin para el ejercicio del Derecho del Tanto, debe contener:

- El nmero de la que fuera parcela.
- Del ttulo de la parcela.
- Nombre del titular.
- Superficie.
- Medidas y colindancias.
- Precio total, o por metro cuadrado.
- Condiciones de pago.
La notificacin puede hacerse:
1. Con presencia de 2 testigos:
Siempre y cuando se lleve a cabo con el Presidente, Secretario y
Tesorero, ya que el comisariado es un rgano colegiado, segn el
criterio de la SCJN, siguiente:

10
Registro No. 199900
Localizacin:
Novena poca
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Fuente: Semanario Judicial de la Federacin y su Gaceta
IV, Diciembre de 1996
Pgina: 396
Tesis: XX.25 A
Tesis Aislada
Materia(s): Administrativa
EMPLAZAMIENTO HECHO AL COMISARIADO EJIDAL. RESULTA ILEGAL SI NO SE
EFECTA CON EL PRESIDENTE, SECRETARIO Y TESORERO EL.
Conforme a los artculos 21, fraccin II, y 32 de la Ley Agraria, la
representacin legal del Comisariado Ejidal reside en el presidente, secretario
y tesorero; por tanto, si al realizarse el emplazamiento se omite hacerlo con
alguno de sus integrantes, ste resulta ilegal.
TRIBUNAL COLEGIADO DEL VIGSIMO CIRCUITO.
Amparo en revisin 672/95. Gildardo Manrique Flores y Mara
Teresa Jimnez Meza. 20 de septiembre de 1996. Unanimidad
de votos. Ponente: Francisco A. Velasco Santiago. Secretario:
Rafael Len Gonzlez.

11

2. Con Notario Pblico:

- Bien sea que estn de acuerdo en recibir la notificacin el Presidente,
Secretario y Tesorero.
- Especialmente cuando se niegan los tres integrantes, o uno de ellos a
recibir la notificacin, por las siguientes causas:
a) Peticin de pago indebido, oneroso y abusivo.
b) Peticin de realizacin de obras, tambin onerosas.
c) Desinters o apata.
d) Venganza contra algn ejidatario con el que tienen rencillas.

12
La solucin a stos casos reside en el procedimiento de Notificacin
establecido en el Cdigo Federal de Procedimientos Civiles supletorio de la Ley
Agraria, segn lo dispone su artculo 2 en los trminos siguientes:

CAPTULO III
NOTIFICACIONES

Artculo 310. - Las notificaciones personales se harn al interesado o

a su representante o procurador, en la casa designada, dejndole copia
ntegra, autorizada, de la resolucin que se notifica.
Al Procurador de la Repblica y a los agentes del Ministerio Pblico
Federal, en sus respectivos casos, las notificaciones personales les sern
hechas a ellos o a quienes los substituyan en el ejercicio de sus funciones, en
los trminos de la ley orgnica de la institucin.
Si se tratare de la notificacin de la demanda, y a la
primera busca no se encontrare a quien deba ser notificado,
se le dejar citatorio para que espere, en la casa
designada, a hora fija del da siguiente, y, si no espera, se
le notificar por instructivo, entregando las copias
respectivas al hacer la notificacin o dejar el mismo.

13
Artculo 311.- Para hacer una notificacin personal, y salvo el
caso previsto en el artculo 307, se cerciorar el notificador, por cualquier
medio, de que la persona que deba ser notificada vive en la casa
designada, y, despus de ello, practicar la diligencia, de todo lo cual
asentar razn en autos.
En caso de no poder cerciorarse el notificador, de que vive, en la
casa designada, la persona que debe ser notificada, se abstendr de
practicar la notificacin, y lo har constar para dar cuenta al tribunal, sin
perjuicio de que pueda proceder en los trminos del artculo 313.
Artculo 312.- Si, en la casa, se negare el interesado o la persona
con quien se entienda la notificacin, a recibir sta, la har el notificador
por medio de instructivo que fijar en la puerta de la misma, y asentar
razn de tal circunstancia. En igual forma se proceder si no ocurrieren al
llamado del notificador.
Lo anterior es perfectamente vlido puesto que el artculo
27 Constitucional Fraccin VII reconoce la personalidad jurdica de
los ejidos y comunidades y el artculo 9 de la Ley Agraria
determina que el ejido es una persona moral y como persona
moral, el comisariado ejidal es su apoderado general para actos de
administracin, pleitos y cobranzas, segn el artculo 33, fraccin
I.

14

Para cumplir los requisitos notariales que establece nuestra Ley

del Notariado para el Estado de Guanajuato, es indispensable formalizar la
notificacin en el ACTA NOTARIAL respectiva, siguiendo los requisitos
sealados en el artculo 94, especficamente lo establecido en las
fracciones V y VII, que se insertan:
FRACCIN V.- En las notificaciones, avisos y requerimientos, el
notario observar adems el siguiente procedimiento:

a) Entregar a la persona con quien se entienda el acto notarial, un

escrito firmado y sellado que contenga una relacin clara y sucinta del
objeto;
b) En el acta se har constar dicha entrega, si el interesado firm de
recibido o se neg a ello y lo que exprese sobre el particular;
c) Si la persona se niega a recibir el escrito o a
recibir la copia, el notario le har saber
verbalmente el objeto de su presencia y lo har
constar en el acta; y

15

d) Cuando el notario no encuentre a la persona de que se trate,

se cerciorar que es su domicilio, que vive all o que esa es su
oficina, y entregar el escrito a la persona con quien se
entienda el acto notarial en los trminos antes sealados,
haciendo constar el nombre de sta; y
FRACCIN VI.- El acta de fe de hechos materiales, podr ser
ilustrada por el notario con planos, croquis o fotografas de las
personas y de los objetos correspondientes, agregando un tanto
de los mismos al apndice y otro al primer testimonio.

16

II. REQUISITOS URBANSTICOS.

A) Notificacin al Municipio para el ejercicio del derecho de preferencia.

B) Notificacin al Gobierno del Estado para el ejercicio del derecho de
preferencia.

El artculo 89 de la Ley Agraria remite al derecho de preferencia a que se

refiere la Ley General de Asentamientos Humanos, cuando los predios a enajenar
se ubican en reas reservadas para el crecimiento de un centro de poblacin de
conformidad con los planes y programas de desarrollo urbano, y que se contempla
en el artculo 47 de la citada Ley General.

17

El derecho debe ser ejercitado en un plazo mximo de 30 das

naturales a partir de la notificacin; en el caso de no hacerlo, se aplica la
negativa ficta en materia administrativa.
III. REQUISITOS FISCALES.
Una vez que el notario se cerciora y hace constar detalladamente
en el instrumento pblico el cmo se acredita el cumplimiento de los
requisitos agrarios y urbansticos, mediante la descripcin de los
documentos respectivos, se debe abordar la ltima parte, Agraria Fiscal, a
que se refiere el artculo 86 de la Ley Agraria, que se resume en:
A) Exencin de impuestos federales para el ejidatario en la
primera enajenacin por dominio pleno, a personas ajenas al
ncleo agrario.
B) La venta debe tener un valor al precio de referencia del
INDAABIN o cualquier institucin de crdito.

18

La exencin de impuestos federales del artculo 86 de la Ley

Agraria, slo se refiere al Impuesto Sobre la Renta, y no incluye ningn
otra exencin, como el Impuesto al Valor Agregado.

Tampoco existen por analoga exenciones estatales o municipales,

a menos que lo establezcan las leyes locales, como en algunas entidades la
exencin del pago de derechos de inscripcin del ttulo de propiedad en el
Registro Pblico de la Propiedad.
En el Estado de Guanajuato se contempla la exencin en el
artculo 15 Fraccin XXIII inciso b) de la Ley de Ingresos para el Estado de
Guanajuato para el Ejercicio Fiscal 2011.

19

Para concretar el captulo de requisitos fiscales del instrumento

pblico, debemos contar con:
A) Avalo de institucin de crdito.

B) Valor de operacin.
El aspecto que resulta importante analizar y determinar es que el
valor de la operacin no puede ser inferior al AVALO DE INSTITUCIN DE
CRDITO, porque se trata de un requisito agrario, y no de naturaleza
fiscal.

20

EXENCIN DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA.

Ley del Impuesto Sobre la Renta
Artculo 109. No se pagar el impuesto sobre la renta por la
obtencin de los siguientes ingresos:
XXV.
Los que deriven de la enajenacin de derechos
parcelarios, de las parcelas sobre las que hubiera adoptado el dominio
pleno o de los derechos comuneros, siempre y cuando sea la primera
trasmisin que se efecte por los ejidatarios o comuneros y la misma
se realice en los trminos de la legislacin de la materia.
Y la misma se realice en trminos de la Legislacin de la materia
(AGRARIA).

21

Reglamento del Impuesto Sobre la Renta

Artculo 132. Para los efectos del artculo 109, fraccin XXV
de la Ley, los fedatarios pblicos que intervengan en las operaciones
de enajenacin de derechos parcelarios, de parcelas sobre las que se
hubiere adoptado el dominio pleno o de derechos comuneros, no
calcularn el impuesto a cargo del enajenante, siempre que ste
acredite ante el fedatario pblico su calidad de ejidatario o comunero
en los trminos de la Ley Agraria y la enajenacin sea la primera
transmisin que efecte sobre dichos derechos o parcelas.

22

EL ENAJENANTE, que es el concepto que establece la Ley de la

materia (artculo 86 de la Ley Agraria) no determina necesariamente que
deba ser ejidatario, y sin embargo la fraccin XXV del artculo 109 de la
LISR menciona:
A) Derechos comuneros.
B) Ejidatarios.
C) Comuneros.

Esto implica una contravencin a una norma de una Ley

Reglamentaria del artculo 27 Constitucional, que es la que genera la
disposicin para la existencia de la exencin en el artculo 86 de la Ley
Agraria, sin embargo, es imposible materializar la exencin de la LISR
sobre derechos comuneros o por personas con la calidad de comuneros,
puesto que estos ncleos agrarios de rgimen comunal no pueden adoptar
el dominio pleno de sus tierras, de acuerdo a la fraccin III del
artculo 99 de la Ley Agraria que reza:

23

III. La proteccin especial a las tierras comunales que las

hace inalienables, imprescriptibles e inembargables, salvo que se
aporten a una sociedad en los trminos del artculo 100 de esta ley;
y
De igual forma el artculo 132 del RLISR, seala que en la
exencin de la primera enajenacin el fedatario pblico se cerciore de la
calidad de ejidatario o comunero del enajenante.
ste supuesto debe atenderse a la luz del acto jurdico de
enajenacin de la parcela, realizado por un sujeto que reuna los
requisitos siguientes:
A) Ser titular de derechos parcelarios lo cual podr acreditar con
una copia certificada del certificado parcelario que en su
momento histrico le fue expedido.

24

B) Adopcin del dominio pleno mediante el trmite de

cancelacin del certificado parcelario y expedicin del ttulo
de propiedad, cumpliendo con lo establecido en la fraccin
VII del artculo 27 Constitucional, y 86 de la Ley Agraria, lo
que acredita con el ttulo de propiedad.
La calidad de ejidatario o posesionario es slo para el efecto del
acto jurdico de enajenacin a que se refiere la Ley Agraria, y de ninguna
forma para que el Notario Pblico se cerciore si el enajenante ya hubiere
perdido su calidad de ejidatario al momento de la enajenacin, en los
trminos del artculo 20 de la citada Ley, lo que no implica que pueda
existir una prdida de la calidad agraria del sujeto, slo porque el
Notario lo infiera, sino que se debe llevar a cabo el procedimiento que
indica el artculo 83, segundo prrafo de la Ley Agraria y el comisariado
ejidal debe realizar ante el Registro Agrario Nacional la notificacin de la
separacin del ejidatario o posesionario, y el rgano registral efectuar
las cancelaciones respectivas.
Mientras este procedimiento no se cumpla, la calidad
agraria del enajenante seguir vigente, y considero que no
es una obligacin del Notario verificarlo.

25

LOS REGLAMENTOS DE LA LEY AGRARIA NO PREEVEN NINGN

PROCEDIMIENTO ESPECIAL AL RESPECTO.

CDIGO FISCAL DE LA FEDERACIN.

El cdigo Fiscal de la Federacin considera que una persona debe

pagar un impuesto cuando se encuentre en la situacin jurdica o de
hecho prevista.
APLICACIN ESTRICTA DE LAS DISPOSICIONES FISCALES.
Artculo 5o.- Las disposiciones fiscales que establezcan cargas a los particulares y
las que sealan excepciones a las mismas, as como las que fijan las infracciones
y sanciones, son de aplicacin estricta. Se considera que establecen cargas a los
particulares las normas que se refieren al sujeto, objeto, base, tasa o tarifa.
Las otras disposiciones fiscales se interpretarn aplicando
cualquier mtodo de interpretacin jurdica. A falta de norma
fiscal expresa, se aplicarn supletoriamente las disposiciones del
derecho federal comn cuando su aplicacin no sea contraria a la
naturaleza propia del derecho fiscal.

26

De la observancia de ste artculo se concluye en que deben ser

de estricta aplicacin los conceptos de la LISR relativos a:
A) SUJETO. Titular de un derecho de propiedad de parcela por
dominio pleno, sea ejidatario o posesionario.
B)OBJETO. Primera enajenacin de parcela por dominio pleno.
C) BASE, TASA, TARIFA. Exenta.

Se concluye que las Leyes Fiscales no pretenden, que a travs de

una exencin, una persona que pertenece o perteneci a un ejido, A
FORTIORI, deba:

A) Tener 2 o ms parcelas, para ser sujeto de la exencin, es

decir, si no es rico, no tiene derecho, lo que rompe con los
principios de igualdad y equidad en materia fiscal, si el
Notario le exige que presente otro certificado parcelario.

27

B) Obligar al sujeto a que siga perteneciendo a un ncleo

agrario, cuando la reforma de 1992 al artculo 27
Constitucional, lo que plantea es otorgar la libertad individual
a los sujetos agrarios para que se desincorporen del rgimen
ejidal y puedan vender su nico patrimonio que es su parcela,
y queden exentos del Impuesto Sobre la Renta.
En conclusin bastar con que el sujeto acredite su carcter
histrico de haber sido ejidatario, pues nada constar en contrario al
Notario, con la copia certificada del certificado parcelario o una
constancia de vigencia de derechos expedida por el RAN, para lo que
ser necesario esperar por lo menos de 2 a 3 meses.

28

PROCEDIMIENTOS PARA LA APLICACIN DE LA EXENCIN DEL ISR EN LA

PRIMERA ENAJENACIN DE LA PARCELA.
AVALOS.
A) REGLAMENTO DEL CDIGO FISCAL DE LA FEDERACIN.
Artculo 3. Los avalos que se practiquen para efectos fiscales tendrn una
vigencia de un ao, contado a partir de la fecha en que se emitan, mismos que
podrn practicarse por las autoridades fiscales, por las instituciones de crdito y
por el Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales. Los avalos
tambin podrn practicarse por corredores pblicos, empresas dedicadas a la
compraventa o subasta de bienes o personas que cuenten con cdula profesional
o de valuadores expedida por la Secretara de Educacin Pblica, que obtengan
su registro ante el Servicio de Administracin Tributaria, el cual se realizar en
los trminos que establezca dicho rgano desconcentrado en las reglas de
carcter general que emita para tal efecto. Tratndose de poblaciones en donde
no se cuente con los servicios de los valuadores antes mencionados, los avalos se
podrn realizar por personas o instituciones versadas en la materia que obtengan
el referido registro.

29
En aquellos casos en que despus de realizado el avalo se lleven a cabo
construcciones, instalaciones o mejoras permanentes al bien de que se trate, los
valores consignados en dicho avalo quedarn sin efecto, aun cuando no haya
transcurrido el plazo sealado en el prrafo que antecede.
Cuando los avalos sean referidos a una fecha anterior a aqulla en que se
practiquen, se proceder conforme a lo siguiente:
I. Se determinar el valor del bien a la fecha en que se practique el avalo.
II. La cantidad obtenida conforme a la fraccin anterior se dividir entre el
factor que se obtenga de dividir el ndice Nacional de Precios al Consumidor
del mes inmediato anterior a aqul en que se practique el avalo, entre el
ndice del mes al cual es referido el mismo; y
III. El resultado que se obtenga conforme a la fraccin anterior ser el valor del
bien a la fecha a la que el avalo sea referido. El valuador podr efectuar
ajustes a este valor cuando existan razones que as lo justifiquen, las cuales
debern sealarse expresamente en el avalo. Una vez presentado dicho
avalo no podr efectuarse estos ajustes.

30
B) LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA.
Artculo 146. Se consideran ingresos por enajenacin de bienes, los que deriven
de los casos previstos en el Cdigo Fiscal de la Federacin.
En los casos de permuta se considerar que hay dos enajenaciones.
Se considerar como ingreso el monto de la contraprestacin obtenida, inclusive
en crdito, con motivo de la enajenacin; cuando por la naturaleza de la
transmisin no haya contraprestacin, se atender al valor de avalo practicado
por persona autorizada por las autoridades fiscales.
No se considerarn ingresos por enajenacin, los que deriven de la transmisin de
propiedad de bienes por causa de muerte, donacin o fusin de sociedades ni los
que deriven de la enajenacin de bonos, de valores y de otros ttulos de crdito,
siempre que el ingreso por la enajenacin se considere inters en los trminos del
artculo 9o. de esta Ley.

31
C) LEY DE HACIENDA PARA LOS MUNICIPIOS DEL ESTADO DE GUANAJUATO.
Artculo 180. La base de este impuesto ser el valor ms alto entre el fiscal
registrado, en su caso, el de operacin y el pericial realizado por peritos fiscales
autorizados por la Tesorera Municipal correspondiente o por valuadores y
unidades de valuacin certificados, con antigedad no mayor a un ao.
(Articulo Reformado. P.O. 24 de diciembre de 2010)
Para los efectos de este impuesto, tambin podr presentarse peritaje bancario
con antigedad no mayor a un ao.
(Prrafo Reformado. P.O. 24 de diciembre de 2010)
Sin perjuicio de lo sealado en el prrafo primero del presente artculo, para el
caso de vivienda de inters social, en los trminos de la Ley de Vivienda para el
Estado de Guanajuato, adquirida solamente con crdito del Instituto de Fondo
Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, del Fondo Nacional de la Vivienda
para los Trabajadores, del Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y
Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado o del Instituto de Seguridad
Social del Estado de Guanajuato o, en cofinanciamiento con algn intermediario

32

financiero, podr presentarse el avalo practicado por la unidad de

valuacin que haya servido de base para el otorgamiento del crdito.
(Prrafo Reformado. P.O. 24 de diciembre de 2010)

Cuando el inmueble no haya sufrido modificaciones, el valor del mismo, a

eleccin del contribuyente y mediante solicitud por escrito, podr ser el
valor de adquisicin del mismo, disminuido con el valor que se tom como
base para calcular el impuesto a que se refiere esta Ley en su ltima
adquisicin, siempre que la misma se hubiera efectuado dentro de los tres
aos anteriores a la adquisicin por la que se calcula el impuesto. En este
caso no se aplicar lo dispuesto por el artculo 181 de esta Ley.
(Prrafo Reformado. P.O. 24 de diciembre de 2010)

33

D) LEY DE HACIENDA DE LOS MUNICIPIOS DEL ESTADO DE QUERTARO.

Artculo 65. Ser base gravable de este impuesto, el valor mayor que resulte
entre el valor de operacin, el valor catastral o el valor comercial del inmueble a
la fecha de operacin, este ltimo determinado por el avalo fiscal practicado
por perito valuador autorizado por el Poder Ejecutivo del Estado, el cual tendr
una vigencia de seis meses o, en tratndose de la primera enajenacin de
parcelas sobre las que se hubiere adoptado el dominio pleno, por el avalu
practicado en los trminos de la Ley Agraria.
Cuando no se pacte precio o monto de la operacin, el impuesto se calcular
tomando en cuenta el valor catastral y el valor comercial, conforme al prrafo
anterior.

34

PRIMERA ENAJENACIN POR DONACIN.

LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA.
Artculo 150. El costo de adquisicin ser igual a la contraprestacin que se haya
pagado para adquirir el bien, sin incluir los intereses ni las erogaciones a que se
refiere el artculo anterior; cuando el bien se hubiese adquirido a ttulo gratuito o
por fusin o escisin de sociedades, se estar a lo dispuesto por el artculo 152 de
esta Ley.
Artculo 152. Tratndose de bienes adquiridos por herencia, legado o donacin,
se considerar como costo de adquisicin o como costo promedio por accin,
segn corresponda, el que haya pagado el autor de la sucesin o el donante, y
como fecha de adquisicin, la que hubiere correspondido a estos ltimos. Cuando
a su vez el autor de la sucesin o el donante hubieran adquirido dichos bienes a
ttulo gratuito, se aplicar la misma regla. Tratndose de la donacin por la que
se haya pagado el impuesto sobre la renta, se considerar como costo de
adquisicin o como costo promedio por accin, segn corresponda, el valor de
avalo que haya servido para calcular dicho impuesto y como fecha de
adquisicin aqulla en que se pag el impuesto mencionado.

35
En el caso de fusin o escisin de sociedades, se considerar como costo
comprobado de adquisicin de las acciones emitidas como consecuencia de la
fusin o la escisin, segn corresponda, el costo promedio por accin que en los
trminos del artculo 25 de esta Ley correspondi a las acciones de las
sociedades fusionadas o escindente, al momento de la fusin o escisin.

Artculo 200. Para los efectos del artculo 152 de la Ley, en el caso de
inmuebles que hubieren sido adquiridos por herencia, legado o donacin, sobre
los que un ejidatario hubiere asumido el dominio pleno en los trminos del
artculo 82 de la Ley Agraria, se podr considerar lo siguiente:
I.
Como costo de adquisicin de dicho ejidatario, el valor de avalo
realizado por las personas a que se refiere el artculo 4o. del Reglamento del
Cdigo Fiscal de la Federacin, referido a la fecha de expedicin del ttulo de
propiedad por parte del Registro Agrario Nacional.
II.
Como fecha de adquisicin del ejidatario, la que seala en la fraccin
anterior.

36

ISR.

PRIMER EJEMPLO FASE I.

COMPRAVENTA EXENTA DE ISR. PRIMERA ENAJENACIN.
ESTADO DE GUANAJUATO.
BASES DE CLCULO
Superficie 100,000 (10 Hectreas)
Valor avalo $11000,000.00 ($100.00 metro cuadrado)
Valor de operacin $11000,000.00
EXENTO, fraccin XXV artculo 109 Ley del ISR

Traslado de dominio. Celaya 0.75%

82,500.00

Registro Pblico.
TOTAL.

$
$

1,064.00
83,564.00

37

PRIMER EJEMPLO FASE II.

DONACIN - COMPRAVENTA DE PARCELA EN PRIMERA ENAJENACIN.
ESTADO DE GUANAJUATO.
BASES DE CLCULO
Superficie 100,000 (10 Hectreas)
Valor avalo $11000,000.00 ($100.00 metro cuadrado)
Valor de referencia pericial (Ttulo de propiedad ao 2000) $85000,000.00 ($85.00 metro cuadrado)

ISR.

Valor de operacin $11000,000.00

A
B
Costo Donacin
Costo Compraventa Donatario - Adquirente
Ejidatario
Exento

Traslado de dominio. 0.75%

82,500.00 $

Registro Pblico. 6 al millar

TOTALES.

$
$

1,064.00 $
83,564.00

$0.00

82,500.00

1,064.00
$

83,564.00

Nota 1: Los costos en la donacin de traslado de dominio (2% + 25%/2% ) ms derechos de Registro
Pblico de la Propiedad (6 al millar + 25%/6 al millar) son a cargo del Ejidatario.

Nota 2: Los mismos conceptos en la compraventa corresponden al comprador, el donatario no tiene

costo, porque no existe utilidad gravable entre el precio de referencia y el de operacin ($85.00 y
$110.00)

38

PRIMER EJEMPLO FASE I.

COMPRAVENTA EXENTA DE ISR. PRIMERA ENAJENACIN.
ESTADO DE QUERTARO.
BASES DE CLCULO
Superficie 100,000 (10 Hectreas)
Valor avalo $11000,000.00 ($100.00 metro cuadrado)
Valor de operacin $11000,000.00
ISR.
EXENTO, fraccin XXV artculo 109 Ley del ISR
Traslado de $
dominio. 2% 220,000.00
Ms 25%
$
Educacin
55,000.00
Registro
Pblico. 6 al $
millar
66,000.00
Ms 25%
$
Educacin
16,500.00
$
TOTAL.
357,500.00

39

PRIMER EJEMPLO FASE II.

DONACIN - COMPRAVENTA DE PARCELA EN PRIMERA ENAJENACIN.
ESTADO DE QUERTARO.
BASES DE CLCULO
Superficie 100,000 (10 Hectreas)
Valor avalo $11000,000.00 ($100.00 metro cuadrado)
Valor de referencia pericial (Ttulo de propiedad ao 2000) $85000,000.00 ($85.00 metro cuadrado)
Valor de operacin $11000,000.00
A
Costo Donacin
Ejidatario

Costo Compraventa Donatario - Adquirente

ISR.

Exento

$0.00

Traslado de dominio. 2%

220,000.00

220,000.00

Ms 25% Educacin

55,000.00

55,000.00

Registro Pblico. 6 al millar

66,000.00

66,000.00

Ms 25% Educacin
TOTALES.

$
$

16,500.00
357,500.00

$
$

16,500.00
357,500.00

Nota 1: Los costos en la donacin de traslado de dominio (2% + 25%/2% ) ms derechos

de Registro Pblico de la Propiedad (6 al millar + 25%/6 al millar) son a cargo del
Ejidatario.

Nota 2: Los mismos conceptos en la compraventa corresponden al comprador, el

donatario no tiene costo, porque no existe utilidad gravable entre el precio de
referencia y el de operacin ($85.00 y $110.00)

40
Para el caso de:
- Solares urbanos.
- Aportacin de tierras de uso comn a sociedades.
- Tierras pertenecientes a colonias agrcolas.
Como no tienen costo de adquisicin debe aplicarse:
A) La fecha de adquisicin es el documento formal de dotacin de
tierra, o creacin de la persona moral y expedicin del ttulo a la
persona y por lo tanto, se debe aplicar el artculo 148 de la Ley del
Impuesto Sobre la Renta fraccin primera:
Artculo 148. Las personas fsicas que obtengan ingresos por la enajenacin de
bienes podrn efectuar las siguientes deducciones:

I. EL COSTO COMPROBADO DE ADQUISICIN QUE SE

ACTUALIZAR EN LOS TRMINOS DEL ARTCULO 151 DE
ESTA LEY. EN EL CASO DE BIENES INMUEBLES, EL COSTO
ACTUALIZADO SER CUANDO MENOS 10% DEL MONTO DE LA
ENAJENACIN DE QUE SE TRATE.