El administrador y las convocatorias de

junta. El voto por representante.

3 abril, 2013
Blog, Civil

En las Comunidades de Propietarios es relativamente frecuente que el propietario

nombre un representante para asistir en su lugar a la Junta de Propietarios. Las
convocatorias de Junta General deben confeccionarse y comunicarse al propietario por
el Administrador, que no suele ser propietario y debe entenderse siempre como un
prestador de servicios para la Comunidad.
Deben contener la hora de la primera y segunda convocatorias, el lugar, la fecha, el
orden del da a tratar y la lista de morosos, a citar como elementos esenciales.
Asimismo, se suele aadir un formulario para nombrar representante en Junta,
suponiendo que el propietario no quiera o no pueda asistir. Sin embargo, en ciertas
comunidades nos encontramos con que aaden un elemento adicional: un casillero
donde el propietario debe incluir el sentido de su voto en caso de que no vaya a asistir a
la Junta.
Sobre esta cuestin, la LPH establece en el artculo 15.1 que el propietario es libre de
elegir si su asistencia ser personal o por representante legal o voluntario, bastando para
acreditar la representacin un escrito firmado por el propietario. Asimismo, nada sobre
este asunto se dice en el artculo 9, sobre obligaciones del propietario, o en ningn otro
artculo de texto legal alguno. Profundizando un poco ms en la naturaleza de esta
representacin, se produce en este caso un mandato. En dicho mandato el propietario
acta como mandante y, el representado, como mandatario. El objeto de este contrato
sera la asistencia y votacin en Junta de los asuntos contenidos en el orden del da.
Aplicando los artculos 1709 y ss Cdigo Civil en concordancia con la LPH, este tipo de
mandato ha de ser necesariamente expreso y en forma escrita, pero no tiene por qu
ceirse a ningn tipo de formato o formulario que establezca la Comunidad, lo cual es
til conocer en el caso de que algn Administrador celoso en exceso en el ejercicio de
sus funciones pretenda inadmitir la representacin por no ajustarse el documento al
formulario confeccionado por l.
Debe entenderse formalizado desde el momento de la aceptacin, que se produce con la
mera posesin y presentacin del documento de representacin en Junta por parte de la
persona elegida para representar al propietario. Adems, es un mandato especial,
nicamente para la representacin en Junta. En todo caso, el mandatario representante
estara obligado a votar lo que el propietario le indique (o lo que considere oportuno,
segn las instrucciones del propietario).

Adems de lo anterior, es relativamente habitual que las casillas recogidas en la carta de

convocatoria de Junta General no incluyan la posibilidad de salvar el voto en Junta, que
en jurisprudencia se ha configurado como el voto en contra de una propuesta y la
expresa mencin en acta de que el propietario salva su voto frente a dicho acuerdo
propuesto, lo cual da lugar al nacimiento del derecho de impugnacin de acuerdos
recogidos en el artculo 18 de la LPH. Por tanto, el rellenado de las casillas dara lugar a
que se negase al propietario su derecho a salvar el voto expresamente y, en funcin de la
interpretacin judicial que corresponda (puesto que hay dos corrientes igualmente
seguidas que establecen a) que el derecho de impugnacin nace con el mero voto en
contra; b) que slo la constancia expresa en acta del voto salvado da lugar al nacimiento
de este derecho), el propietario representado se vera privado de su derecho a ejercitar la
impugnacin al no poder salvar su voto.
Debe quedar claro, pues, que no existe obligacin legal alguna de anticipar el voto del
propietario mediante el marcado de las casillas recogidas en la convocatoria ni de
ceirse al formulario confeccionado por el Administrador, puesto que la funcin de
votar queda delegada en el representante mediante el documento de representacin
firmado por el propietario, independientemente de su forma, quedando entre propietario
y representante los problemas que pudieren surgir de que el segundo vote de forma
contraria a lo que el primero le ha indicado.
Francisco Pascual Padilla
Febrero 2013