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LFG Intensivo III Registros pblicos Rosrio - Aula 3 14.06.

2011

PA RC E L A M E N T O D O S O LO
1.

Conceito

Parcelamento do solo a diviso fsica do terreno em lotes.


DL 58/37 -> Criou uma regulamentao especial que passou a tratar do
parcelamento de imvel para fins de alienao. Esse documento se
baseou numa legislao uruguaia.
CPC, em 1939, trouxe a autorizao de se adjudicar compulsoriamente
esse imvel em razo da recusa do loteador em outorgar
definitivamente a escritura. Essa previso, no entanto, s alcanava os
imveis frutos de parcelamento (loteamento). O que estendeu esse
direito quaisquer imveis foi a lei 649/49.
DL 271/69 foi o primeiro instrumento que diferenciou loteamento de
desmembramento, como formas distintas de parcelamento de solo.
Alm disso, ele determinou a aplicao na lei 4591/64 (Lei de
incorporaes imobilirias) aos parcelamentos do solo no que se refere
aos ilcitos penais. crime promoter atos relacionados aos lotes ou
unidades autnomas desses imveis quando os respectivos
empreendimentos no estiverem registrados, ainda que j aprovados
pela autoridade administrativa ou mesmo j instalados.
DL 745 -> Proibiu a clusula resolutiva em razo de simples
inadimplemento e determinou que para rescindir o contrato ou exigir o
restante das parcelas, o credor fica obrigado a notificar o adquirente do
lote para constitu-lo em mora. E somente poder vender a outro
quando efetivamente tiver rescindido o contrato.
Lei 6766/79 -> Trata apenas de loteamento de solo urbano, cujo
parcelamento seja para fins urbanos.
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Conceito de solo urbano est no art. 3 da Lei 6766/79.


Art. 3 Somente ser admitido o parcelamento do solo para fins
urbanos em zonas urbanas, de expanso urbana ou de urbanizao
especfica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei
municipal. (NR) (Redao dada pela Lei n 9.785, 29.1.99)

E de solo rural
Estatuto da Terra.
Art. 4. Imvel rural aquele cuja destinao seja rurcula.

Parcelamento urbano
Lei 6766/79
Imvel
urbano
->
localizao
Autoridade competente:
Prefeitura municipal ou
governo do DF.

Parcelamento rural
DL 58/37 + IN 17-B/80 do INCRA1
Imvel rural -> explorao
Art. 53 da Lei 6766 -> INCRA + prefeitura ou governo do
DF:
1. Imvel rural na zona rural para fins rurais: S o
INCRA, considerando o FMP (frao mnima de
parcelamento) ou mdulo de explorao especfica (tabela
do INCRA em razo da do tipo de explorao tpica da
regio).
2. Imvel rural na zona rural para fins urbanos:
Precisar incluir o imvel na zona urbana,
O interessado precisar provar ao INCRA que o imvel
perdeu a sua finalidade rural. Ento, o rgo competente
ser o Municpio ou GDF.
Com essa autorizao, o interessado requerer o
cancelamento (toda rea) ou a retificao (parte) do
registro no INCRA. O INCRA, consultado, emitir uma
declarao de nada opor.
3. Imvel urbano na zona rural para fins urbanos: O
interessado dever requerer o cancelamento ou retificao
do CCIR no INCRA e, aps isso, pedir a autorizao da
municipalidade/GDF.

Essa Instruo normativa do INCRA substituiu outra anterior para adequar s normas da Lei
6766/79, em especial o art. 53.
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O objetivo da Lei 6766/79 proteger eventuais adquirentes, interesses


coletivos, bem comum, meio ambiente (CF 225), etc.
Problema: Em que exato momento se percebe que a diviso fsica
de um imvel configura um empreendimento e no uma simples
diviso.
Lei 6766/79
Art. 2 - O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante
loteamento ou desmembramento, observadas as disposies desta Lei
e as das legislaes estaduais e municipais pertinentes.
1 - Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes
destinados a edificao, com abertura de novas vias de circulao, de
logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das
vias existentes.
2 - considera-se desmembramento a subdiviso de gleba em lotes
destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio
existente, desde que no implique na abertura de novas vias e
logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou
amplicao dos j existentes.
4 Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura bsica cujas
dimenses atendam aos ndices urbansticos definidos pelo plano
diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.(Includo pela Lei n
9.785, 29.1.99)

Loteamento -> Precisa abrir, ampliar, alterar estrutura viria


(precisa abrir vias).
Desmembramento -> Aproveitamento das vias.
Desdobro -> a diviso fsica do prprio lote.
- Para os imveis urbanos, precisa apenas da autorizao
municipal. Esse ato ser averbado na matrcula do imvel.
- Para imveis rurais, 1, tanto a rea desdobrada como a
rea remanescente devem ter, pelo menos, a dimenso da
FMP Frao mnima de parcelamento; 2, em regra,
independe de anuncia do INCRA, desde que a rea
desdobrada seja objeto de alienao. Se no for objeto de
alienao ou alguma das reas tiver parte menor do que o
FMP, precisar de autorizao do INCRA.
1. Lote tem que ter infra-estrutura bsica. Sem isso, ele irregular. Isso
diz respeito obras pblicas.
2. Lote s ser regular se atender os ndices urbansticos previstos na
lei 6766/79
Parcelamento -> Empreendimento:
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1. A lei exige que o parcelador se submeta procedimento


administrativo/registrrio especial.
2. Deve provar que pessoa idnea, apresentando os documentos
elencados no art. 18 da lei 6766.
3. Exige que o parcelador garanta municipalidade a realizao das
obras de infraestrutura (constituindo uma cauo), salvo se j tiver
realizado antes do prprio registro.
Procedimento especial:
1. Fase: Fixao de diretrizes para o projeto Administrativa.
O interessado deve procurar a municipalidade requerendo a
fixao de diretrizes para o seu processo de parcelamento. Essa
fase totalmente administrativa.
Art. 6 - Antes da elaborao do projeto de loteamento, o interessado
dever solicitar Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for
o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traado dos lotes, do
sistema virio, dos espaos livres e das reas reservadas para
equipamento urbano e comunitrio, apresentando, para este fim,
requerimento e planta do imvel contendo, pelo menos:
I - as divisas da gleba a ser loteada;
II - as curvas de nvel a distncia adequada, quando exigidas por lei
estadual ou municipal;
III - a localizao dos cursos d'gua, bosques e construes existentes;
IV - a indicao dos arruamentos contguos a todo o permetro, a
localizao das vias de comunicao, das reas livres, dos
equipamentos urbanos e comunitrios, existentes no local ou em suas
adjacncias, com as respectivas distncias da rea a ser loteada;
V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
VI - as caractersticas, dimenses e localizao das zonas de uso
contguas.
Art. 7 - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso,
indicar, nas plantas apresentadas junto com o requerimento, de
acordo com as diretrizes de planejamento estadual e municipal:
I - as ruas ou estradas existentes ou projetadas, que compem o
sistema virio da cidade e do Municpio relacionadas com o loteamento
pretendido e a serem respeitadas;
II - o traado bsico do sistema virio principal;
III - a localizao aproximada dos terrenos destinados a equipamento
urbano e comunitrio e das reas livres de uso pblico;
IV - as faixas sanitrias do terreno necessrias ao escoamento das
guas pluviais e as faixas no edificveis;
V - a zona ou zonas de uso predominante da rea, com indicao dos
usos compatveis.
Pargrafo nico. As diretrizes expedidas vigoraro pelo prazo
mximo de 4 anos. (Redao dada pela Lei 9.785, 29.1.99)

Ateno! As diretrizes somente vigoraro por 4 anos se no


houver alterao ftica ou legislativa, segundo o STJ.

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Obs.: Essa fase pode ser dispensada se (1) (a) o municpio tiver
menos de 5 mil habitantes ou (b) o plano diretor j estabelecer
essas diretrizes e (2) se lei municipal assim o fizer
expressamente.
Art. 8 Os Municpios com menos de cinqenta mil habitantes e
aqueles cujo plano diretor contiver diretrizes de urbanizao para a
zona em que se situe o parcelamento podero dispensar, por lei, a fase
de fixao de diretrizes previstas nos arts. 6 e 7 desta Lei. (Redao
dada pela Lei n 9.785, 29.1.99)

2 Fase: Projeto - Administrativa


Internamente ela se subdivide em duas subfases: 1) Elaborao
do projeto e 2) apresentao para aprovao.
Art. 13. Aos Estados caber disciplinar a aprovao pelos Municpios de
loteamentos e desmembramentos nas seguintes condies:2 (Redao
dada pela Lei n 9.785, 29.1.99)
I - quando localizados em reas de interesse especial, tais como as de
proteo aos mananciais ou ao patrimnio cultural, histrico,
paisagstico e arqueolgico, assim definidas por legislao estadual ou
federal;
II - quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em rea
limtrofe do Municpio, ou que pertena a mais de um Municpio
(POSSIVELMENTE CIRCUNSTNCIA DO ART. 21), nas regies
metropolitanas ou em aglomeraes urbanas, definidas em lei estadual
ou federal;
III - quando o loteamento abranger rea superior a 1.000.000 m2 (um
milho de metros quadrados) (CAIU NA PROCURADORIA DE SC).
Pargrafo nico. No caso de loteamento ou desmembramento
localizado em rea de Municpio integrante de regio metropolitana, o
exame e a anuncia prvia aprovao do projeto cabero
autoridade metropolitana.

O art. 16 fala desse projeto e das obras executadas antes do


registro do loteamento (art. 18).
Art. 16. A lei municipal definir os prazos para que um projeto de
parcelamento apresentado seja aprovado ou rejeitado e para que as
obras executadas sejam aceitas ou recusadas. (Redao dada pela Lei
n 9.785, 29.1.99)
1 Transcorridos os prazos sem a manifestao do Poder Pblico, o
projeto ser considerado rejeitado ou as obras recusadas, assegurada a
indenizao por eventuais danos derivados da omisso. (Includo pela
Lei n 9.785, 29.1.99)
2 Nos Municpios cuja legislao for omissa, os prazos sero de 90
dias para a aprovao ou rejeio (DO PROJETO) e de 60 dias para a
aceitao ou recusa fundamentada das obras de urbanizao. (Includo
pela Lei n 9.785, 29.1.99)

Esse dispositivo importante para as procuradorias eestaduais.

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O entendimento atual o de que no existe anuncia tcita


em razo do silncio no que diz respeito a loteamento, o que
quer dizer que, passado 60 e a municipalidade no se
manifestou a respeito do projeto, ele est rejeitado; passado
90 dias e nada sobre as obras, elas esto rejeitadas.
3 fase: Registro.
Aprovao do projeto, que dever ser levado ao registro. No se
trata de averbao, pois h criao de nova situao jurdica.
Requerimento expresso (art. 13 da LRP Princpio da
Rogalidade) + ddocs do art. 18, caput e incisos.
Art. 18 - Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o
loteador dever submet-lo ao Registro Imobilirio dentro de 180 dias,
sob pena de caducidade da aprovao, acompanhado dos seguintes
documentos:

O registro em eficcia retroativa, mas no convalidada atos nulos ou


anulveis (Princpio do no saneamento).
Se o registro no se der no prazo de 180 dias, a aprovao caduca
e, para o registro ser necessrio uma revalidao (decreto).
I - ttulo de propriedade do imvel ou certido da matrcula, ressalvado
o disposto nos 4 e 5; (NR) (Redao dada pela Lei n 9.785,
29.1.99)

Ente pblico que ainda no proprietrio porque a desapropriao


ainda no foi concluda em que apresentar o mandado de imisso
na posse.
II - histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os
ltimos 20 (vinte) anos, acompanhado dos respectivos comprovantes;

Doutrina majoritria entende que tem que apresentar a certido


vintenria.
1 problema: pode no conter hipoteca, que pode valer at
por 30 anos.
2 problema: o ttulo pode conter alguma clusula especial
que impea o parcelamento ou que o impea naquelas
condies, coisa que no apareceria nessa certido. Ex.:
Doao com encargo de manter um ip amarelo no meio do
terreno.
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III - certides negativas:


a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o
imvel;
b) de aes reais referentes ao imvel, pelo perodo de 10 (dez) anos;
c) de aes penais com respeito ao crime contra o patrimnio e contra
a Administrao Pblica;

Todas as referncias a prazo devem alcanar todas as pessoas que


foram proprietrias naquele perodo.
IV - certides:
a) dos Cartrios de Protestos de Ttulos, em nome do loteador, pelo
perodo de 10 (dez) anos;
b) de aes pessoais relativas ao loteador, pelo perodo de 10 (dez)
anos;
c) de nus reais relativos ao imvel;
d) de aes penais contra o loteador, pelo perodo de 10 (dez) anos;

Se a certido for positiva, possvel que o interessado apresente


justificativas. Se o registrador no estiver convencido da solidez do
empreendimento, ele deve suscitar dvida e o juiz decidir.
A certido penal positiva (alnea d) tem que constar por quais
crimes ele foi condenado e, se for ru por crime contra a
administrao ou contra patrimnio, ele no poder registrar o
empreendimento.
V - cpia do ato de aprovao do loteamento e comprovante do termo
de verificao pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da
execuo das obras exigidas por legislao municipal, que incluiro, no
mnimo, a execuo das vias de circulao do loteamento, demarcao
dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das guas
pluviais ou da aprovao de um cronograma, com a durao
mxima de quatro anos, acompanhado de competente
instrumento de garantia para a execuo das obras; (Redao
dada pela Lei n 9.785, 29.1.99)

Obras antes -> TVO termo de verificao (concluso) de obras


Ou Cronograma + garantia

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Cronograma:
Prazo mximo -> 4 anos + Legislao municipal e
estadual.
Empreendimento regular (1) Aprovado, (2) registrado e (3)
com obras concludas ou em cumprimento do cronograma.
Sem qualquer desses elementos, o loteamento ilegal.
Loteamento ilegal (2) irregular ou (2) clandestino.
2. Clandestino aquele executado sem jamais ter sido
aprovado (pela prefeitura, no caso do urbano);
1. Irregular aquele que no foi registrado ou que
descumpriu o cronograma de obras. O MP e a prefeitura
tem legitimidade para exigir do loteador cumprir o que
foi estabelecido, a regularizao desse empreendimento.
VI - exemplar do contrato-padro de promessa de venda, ou de cesso
ou de promessa de cesso, do qual constaro obrigatoriamente as
indicaes previstas no art. 26 desta Lei;

Contrato padro tem que conter, no mnimo, os requisitos do art. 26.


Seno no pode ser arquivado.
Devem constar tambm as restries urbansticas, ou seja,
limitaes voluntrias aos direitos decorrentes do direito de
propriedade. Ex.: Vedao de construir condomnio edilcio,
vedao de desmembramento em outros, vedao quanto ao tipo
de rvore que pode ser plantada, que cor as casas podem ser
pintadas, etc.
Obs.: Clusulas abusivas, nulas, que retirem direitos naturais
aos poderes inerentes ao direito de propriedade, impedem o
arquivamento. Ex.: Clusula de vinculao associao de
moradores.
Sobre isso, importante anotar que o condmino no
obrigado a se associar ou a se manter associado
associao de moradores, mas quando perceber algum
benefcio, ele tem que contribuir sob pena de
enriquecimento sem causa.
VII - declarao do cnjuge do requerente de que consente no registro
do loteamento.

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No se confunde com a vnia conjugal.


Aps tudo isso, haver uma prenotao com a qualificao.
Prazo para qualificao: 15 dias sob pena de responsabilizao.
Se for negativa, devolve. Se cumprir, ok. Se no cumprir por
entender que no deve, ser suscitada a dvida, nos termos do
art. 198 da LRP.
Se for positiva
Se houver impugnao -> junta tudo e manda para o juiz. O
MP falar em 5 dias.
Se no houver impugnao ou se o juiz tiver determinado o
registro, o oficial far o registro na matrcula do prprio
loteamento que no ser encerrada por uma srie de
motivos. Esse registro ser o registro me, onde as filhas
sero os registros dos lotes em si.
O oficial ainda ter que emitir uma certido e notificar o
municpio.
Pronto -> O empreendedor j pode vender os lotes.

1.1. Hiptese do inciso 13 mais de um municpio.


Nenhum lote poder estar ao mesmo tempo em mais de um municpio.

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O processo de registro se iniciar onde estiver a maior rea. Registrado l,


vai para o prximo de maior rea e assim sucessivamente, provando-se que
houve o registro nas anteriores.
Nos termos do art. 21, se no for possvel registrar na posterior, os registros
anteriores devem ser cancelados, salvo se o fato impeditivo desse registro
no atingir os demais. Ex.: Dano ambiental que atinge somente um dos
municpios.
Art. 23 - O registro do loteamento s poder ser cancelado:
I - por deciso judicial;
II - a requerimento do loteador, com anuncia da Prefeitura, ou do
Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido
objeto de contrato;
III - a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de
lotes, com anuncia da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o
caso, e do Estado.
1 - A Prefeitura e o Estado s podero se opor ao cancelamento se
disto resultar inconveniente comprovado para o desenvolvimento
urbano ou se j se tiver realizado qualquer melhoramento na rea
loteada ou adjacncias.
2 - Nas hipteses dos incisos II e III, o oficial do registro de imveis
far publicar, em resumo, edital do pedido de cancelamento, podendo
este ser impugnado no prazo de 30 (trinta) dias contados da data da
ltima publicao. Findo esse prazo, com ou sem impugnao, o
processo ser remetido ao juiz competente para homologao do
pedido de cancelamento, ouvido o Ministrio Pblico.
3 - A homologao de que trata o pargrafo anterior ser precedida
de vistoria judicial destinada a comprovar a inexistncia de adquirentes
instalados na rea loteada.
Art. 24 - O processo de loteamento e os contratos depositados em
cartrio podero ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer
tempo, independentemente do pagamento de custas ou emolumentos,
ainda que a ttulo de busca.

Municpio e DF tem que se manifestar.


Art. 22 - Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o
domnio do Municpio as vias e praas, os espaos, livres e as reas
destinadas a edifcios pblicos e outros equipamentos urbanos,
constantes do projeto e do memorial descritivo.
Pargrafo nico. Na hiptese de parcelamento do solo implantado e
no registrado, o Municpio poder requerer, por meio da apresentao
de planta de parcelamento elaborada pelo loteador ou aprovada pelo
Municpio e de declarao de que o parcelamento se encontra
implantado, o registro das reas destinadas a uso pblico, que passaro
dessa forma a integrar o seu domnio. (Includo pela Medida Provisria
n 514, de 2010)

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O Registro do loteamento o ato que importa em transmisso da


propriedade das reas pblicas (reservadas no loteamento) ao DF
ou aos Municpios. Se tem o registro, no necessrio praticar
qualquer outro ato. Fala-se aqui de rea reservada para um posto
de sade, para creche, para ponto de nibus, para vias pblicas,
para posto policial, parque, etc, dentro do loteamento.
Exceo: Aquisio de propriedade sem registro
loteamento, quando o loteamento j estiver instalado.

do

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