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TOTVS Incorporao

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totvs.com

VISO GERAL
Apresentao
Objetivos
ENTIDADES PRINCIPAIS
Empreendimento
Unidade / Sub-Unidade
Componentes
Condies da Venda (Modalidades)
Caractersticas
Fiador
Vendedor (Pessoa Fsica, Pessoa Jurdica)
Eventos Contbeis
Tabela de Preos
VENDAS/ALUGUIS
Vendas
Aluguis
IPTU
IPTU
SEGURO
Gerao da Parcela de Seguro
CONTRATOS
Gerao de contratos e documentos nas vendas
Gerao de contratos nos aluguis
Modelo Texto da Minuta
Minuta de Contrato
REAJUSTE
Reajuste de Correo Monetria
Reajuste de Correo Monetria - Parmetros
Reajuste de Juros Contratuais - Teoria
RESDUO
Resduo
Gerao do Resduo Anual
Gerao do Resduo de Moeda Projetada
Gerao do Resduo a qualquer instante
ADITIVO
Aditivos
Tipos de Aditivos
DISTRATO
Distrato
ANEXOS
Modelos de clculo
Estudo de viabilidade
Manuteno de Parcelas
Integrao
Comisso

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VISO GERAL

Apresentao

O TOTVS Incorporao (RM SGI) um dos aplicativos de soluo corporativa que rene os sistemas
para a linha Windows da TOTVS. Esses aplicativos trabalham de forma integrada e similar,
compartilhando diversas operaes importantes.
Ele uma soluo para empresas do segmento imobilirio. As caractersticas funcionais do TOTVS
Incorporao visam permitir a automao da gesto imobiliria na venda e aluguel de imveis utilizando
vrias modalidades de financiamento, gerenciando o estoque de unidades e principalmente a carteira
imobiliria da empresa e sempre priorizando fatores como agilidade, qualidade e eficincia no
atendimento como importantes diferenciais na prestao de servios.
O sistema facilita atividades como de vendas e aluguel de imveis, tesouraria (controle de contratos,
planos de pagamento, gerao de lanamentos) e relatrios (planilhas, grficos e cubos).

Objetivos
O sistema tem como objetivo principal facilitar as aes no cadastro de vendas e aluguis de imveis,
controle de financiamento, gerao de planos e controle de estoque de unidade (imveis).
O TOTVS Incorporao ainda possibilita a criao de lanamentos financeiros para o TOTVS Gesto
Financeira (RM Fluxus) e a criao de lanamentos contbeis para TOTVS Gesto Contbil (RM
Saldus).
O sistema propicia tambm grande facilidade na realizao de consultas dos dados cadastrados,
atravs de relatrios e planilhas existentes.

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RM SGI

ENTIDADES PRINCIPAIS
Vendas / Alugueis

Reajuste

Empreendimento

Vendedor

Eventos contbeis

Distrato

Resduo

Unidade /
Sub-Unidade

Componentes

Tabelas de preos

Aditivo

Seguro

Condies da
Venda

Caractersticas

Fiador

IPTU

Contratos

Empreendiment
o
O cadastro de Empreendimentos a base para registros posteriores como Unidade, Sub-Unidade e
Vendas ou Aluguis. neste cadastro, que sero inseridos os Empreendimentos imobilirios, ou seja, um
loteamento, uma quadra, um prdio, etc., e que posteriormente sero utilizados para Vendas e Aluguis;
Exemplo:
Um loteamento, uma quadra, ou at mesmo um prdio.
Antes de iniciar o cadastro de um empreendimento, devero ser definidos todos os parmetros relativos
manuteno de empreendimentos em Ambiente / Parmetros / TOTVS Incorporao.
Procedimento
1. Acesse o menu Cadastro / Empreendimento.
2. Na viso de filtros clique no boto Novo, selecione o campo Empreendimento, e o operador IS
NOT NULL desta forma sero mostrados todos os empreendimentos cadastrados.
3. Clique em Adicionar e aps no boto Salvar.
4. Informe um nome para o filtro, selecione o mesmo e clique no boto Executar.
5. Clique no boto novo para incluso de um novo empreendimento.
6. Preencha as informaes das pastas disponveis (no caso de dvida consulte o help).
Neste primeiro momento o filtro utilizando o operador IS NOT NULL pode ser usado. Posteriormente, os
filtros devem ser melhorados para que sejam apresentados somente os empreendimentos desejados, pois
existe um limite no sistema de 1000 registros por filtro.
Neste cadastro importante definir alguns parmetros que so importantes para o andamento das
negociaes imobilirias a serem realizadas futuramente. Por exemplo, a Data de Entrega e a Data de
Habite-se do empreendimento, pois podero ser utilizadas como informao para a realizao dos
reajustes das vendas e alugueis.
Outras informaes importantes para o cadastro de empreendimentos a quantidade de Unidades
(Quadra, Loteamento, etc.) e Sub-Unidades (Lotes, Apartamentos, etc.). Deve-se tambm iniciar o
tratamento das integraes financeiras, feitos isto, os lanamentos financeiros gerados para o TOTVS
Gesto Financeira tero algumas informaes geradas.

RM SGI

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Exerccios
Cadastre um empreendimento informando os campos obrigatrios, definindo as integraes com os
outros sistemas contendo 2 unidades e 100 sub-unidades.

Unidade / Sub-Unidade
Para cadastrar uma Unidade no TOTVS Incorporao necessrio que o seu respectivo empreendimento esteja
previamente cadastrado no sistema para que haja a associao entre os mesmos.
Exemplo:
Uma Unidade pode ser vista como um loteamento, uma quadra, um apartamento e etc.
Antes de iniciar o cadastro de Unidades/SubUnidades devero ser definidos todos os parmetros relativos
manuteno de empreendimentos em Opes / Parmetros / RM SGI.
Nos Parmetros Gerais sero cadastrados os nomes das tabelas da Unidade e Sub-Unidade que sero
utilizados no sistema. Utilizaremos como exemplo o nome Bloco para a Tabela Unidade e o nome Apto
para a Tabela Sub-Unidade.
Procedimento
1. Acesse o menu Cadastro / Bloco/Apto.
2. Na viso de filtros clique no boto Novo, selecione o campo Cdigo e o operador IS NOT NULL,
desta forma sero mostrados todos os blocos e seus respectivos apartamentos cadastrados.
3. Clique em Adicionar e aps no boto Salvar.
4. Informe um nome para o filtro, selecione o mesmo e clique no boto Executar.
5. Clique no boto Novo para incluso de um novo bloco.
6. Preencha as informaes das pastas disponveis (no caso de dvida consulte o help). O limite de
Blocos e Aptos no poder ser ultrapassado, ou seja, deve ser respeitada a quantidade que foi
cadastrada no respectivo empreendimento.
7. Aps cadastrar um bloco deve-se ento cadastrar os apartamentos.
Neste primeiro momento o filtro utilizando o operador IS NOT NULL pode ser usado. Posteriormente, os
filtros devem ser melhorados para que sejam apresentados somente os Bloco/Apto desejados, pois existe um
limite no sistema de 1000 registros por filtro.
Todas as informaes registradas na gerao das Sub-Unidades (Aptos) sero copiadas para as mesmas.
Feita a gerao dos Aptos possvel visualizar as Sub-Unidades uma a uma na janela Unidades, da pasta SubUnidades.
Na edio de sub-unidades visualizamos algumas informaes importantes, entre elas est a Frao Ideal que
representa quanto de parte tem o apartamento no empreendimento total. Por exemplo, poderamos dizer que um
apartamento representa 2% do tamanho total do empreendimento. Logo a frao ideal seria 0,2. Essa frao ideal
utilizada para o calculo do IPTU. Veremos um exemplo abaixo, e posteriormente abordaremos mais sobre o
IPTU no TOTVS Incorporao.

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Exemplo:
O valor da parcela de IPTU obtido atravs da frmula:
Valor do IPTU informado * Frao Ideal de cada sub-unidade, dividido pelo nmero de parcelas informado
no IPTU.
Valor IPTU = 1000,00
Frao Ideal = 0,1
Nmero de Parcelas = 1
Total = 1000*0,1/1 = 100,00
Se o IPTU for gerado no mesmo ms da venda o nmero de parcelas ser sempre uma parcela a menos.
Ainda neste cadastro possvel visualizar as caractersticas associadas, valores, entre outras informaes.

Exerccios
Cadastre um Bloco com 50 apartamentos com o preo de R$ 110.000,00 cada um.

Componentes
Os Componentes so utilizados para compor uma Modalidade, conhecida tambm como as Condies de
Venda. Eles podem ser classificados como geradores de parcelas, geradores de valores dentro das
parcelas ou at mesmo componentes de valorizao como CM (Correo Monetria) e Juros.
Procedimento
1. Acesse o menu Cadastro / Condies de Venda / Componente.
2. Na viso de filtros clique no boto Novo, selecione o campo Cdigo, e o operador IS NOT
NULL, desta forma sero mostrados todos os componentes cadastrados.
3. Clique em Adicionar e aps no boto Salvar
4. Informe um nome para o filtro, selecione o mesmo e clique no boto Executar .
5. Clique no boto Novo para incluso de um novo componente.
6. Preencha as informaes das pastas disponveis (no caso de dvida consulte o help).
Neste primeiro momento o filtro utilizando o operador IS NOT NULL pode ser usado. Posteriormente, os
filtros devem ser melhorados para que sejam apresentados somente os componentes desejados, pois
existe um limite no sistema de 1000 registros por filtro.
Caso o componente gerado seja gerador de parcelas, exemplo: mensal, o mesmo deve possuir um tipo de
parcela associado.
J os componentes utilizados para reajuste de juros e correo monetria devem possuir um valor
opcional associado. Lembrando que os valores opcionais so definidos nos parmetros do RM Fluxus (TOTVS
Gesto Financeira).
Exemplo:
O componente de CM representa o valor da correo monetria aps a entrega do empreendimento. Se ele
estiver relacionado ao campo de valor opcional do TOTVS Gesto Financeira nmero 7 significa que a cada
clculo de correo monetria do sistema TOTVS Incorporao, aps a entrega o campo de valor opcional
nmero 7 do lanamento financeiro, tambm ser atualizado com o mesmo valor.

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Exerccios

1. Cadastre componentes geradores de parcelas.


2. Cadastre componentes de reajuste de juros e CM.

Condies da Venda (Modalidades)


So condies previamente cadastradas utilizadas para a gerao dos planos de financiamento nos
contratos realizados pelo TOTVS Gesto Imobiliria.
Para a comercializao dos imveis necessrio definir a poltica comercial para o empreendimento. Uma
das principais definies se refere a montagem do plano de venda ou forma de pagamento dos imveis ou
as condies da venda. As condies de venda compem um conjunto de componentes associados, sendo
que no momento da realizao das vendas ou aluguis ainda possvel alterar a composio destes
componentes.
Procedimento
1. Acesse o menu Cadastro / Condies de Venda / Modalidades.
2. Na viso de filtros clique no boto Novo, selecione o campo Cdigo, e o operador IS NOT
NULL desta forma sero mostradas todas as modalidades cadastradas.
3. Clique em Adicionar e aps no boto Salvar.
4. Informe um nome para o filtro, selecione o mesmo e clique no boto Executar.
5. Clique no boto novo para incluso de uma nova modalidade.
6. Preencha as informaes das pastas disponveis (no caso de dvida consulte o help).
7. Associe os componentes a serem utilizados na modalidade.
Neste primeiro momento o filtro utilizando o operador IS NOT NULL pode ser usado. Posteriormente, os
filtros devem ser melhorados para que sejam apresentados somente os componentes desejados, pois
existe um limite no sistema de 1000 registros por filtro.
Nos componentes associados devem ser definidos os grupos.
Exemplo:
Grupo 1:
Sinal
Grupo 2:
Mensal
CM (depender da data de entrega do empreendimento).
Juros com 1% (depender da data de entrega do empreendimento).
Desta forma, o reajuste de CM e Juros incidir apenas nos componentes geradores de parcelas que esto no
mesmo grupo dos componentes de reajuste. Nos componentes geradores de parcelas devem ser
definidas tambm o modelo de clculo. Esta regra no se aplica ao componente de Sinal.
Tambm no cadastro de modalidades possvel associar eventos contbeis para os processos utilizados no
TOTVS Incorporao.

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RM SGI

Exerccios
1. Cadastre uma modalidade no modelo de clculo Padro com os seguintes componentes:
Grupo 1: Sinal
Grupo 2: Mensal (Modelo Padro), CM Antes, CM Aps, Taxa de Juros Antes e Taxa de Juros Aps.
Cadastre uma modalidade no modelo de clculo Price com os seguintes componentes:
Grupo 1: Sinal
Grupo 2: Mensal (Modelo Price), CM Antes, CM Aps, Taxa de Juros Antes e Taxa de Juros Aps.

Caractersticas
Esta entidade de pode ser associada no cadastro de Empreendimento ou no cadastro de Apartamento.
A definio das caractersticas (fsicas ou no fsicas) que se queira controlar nos empreendimentos
imobilirios possvel de ser realizada atravs dos cadastros explicados abaixo. As principais caractersticas a serem
controladas so, geralmente, de natureza fsica como: se um empreendimento possui rea de lazer, se a
obra estruturada ou qual o tipo de padro de acabamento.
Entretanto, pela flexibilidade do sistema de Gesto imobiliria possvel definir e cadastrar caractersticas
de qualquer tipo (como pblico alvo do empreendimento ou faixa de renda do mercado interessado).
Procedimento
1. O primeiro passo criar os tipos de caractersticas acessando o menu Cadastros / Caractersticas de Apto/
Tipo de Caractersticas.
2. Na viso de filtros clique no boto Novo, selecione o campo Cdigo, e o operador IS NOT
NULL desta forma sero mostrados todos os tipos de caractersticas cadastrados.
3. Clique em Adicionar e aps no boto Salvar.
4. Informe um nome para o filtro, selecione o mesmo e clique no boto Executar.
5. Clique no boto Novo para incluso de um novo tipo de caracterstica.
6. Preencha as informaes das pastas disponveis (no caso de dvida consulte o Help).
7. Aps cadastrar o tipo de caracterstica, deve-se ento cadastrar as caractersticas acessando o menu
Cadastros / Caractersticas de Apto/ Caractersticas.
8. Na viso de filtros clique no boto Novo, selecione o campo Cdigo, e o operador IS NOT
NULL desta forma sero mostradas todas as caractersticas cadastradas.
9. Clique em Adicionar e aps no boto Salvar.
10. Informe um nome para o filtro, selecione o mesmo e clique no boto Executar.
11. Clique no boto novo para incluso de uma nova caracterstica.
12. Preencha as informaes das pastas disponveis (no caso de dvida consulte o help).
Exemplo:
Tipo de caracterstica como o Nmero de Quartos e caractersticas deste tipo como 1 quarto, 2 quartos,
3 quartos, etc. Em Cadastros / Caractersticas de Apto/ Associar caractersticas possvel atribuir um
conjunto de tipos de caractersticas e caractersticas de cada tipo cadastradas a um conjunto de imveis do
empreendimento.

RM SGI

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Exerccios
1. Cadastre um tipo de caracterstica.
2. Cadastre uma caracterstica e associe o tipo de caracterstica criado anteriormente.

Fiador
Um Fiador aquele que se responsabiliza por algum no cumprimento de uma obrigao ou de um
dever, um avalista. Um Fiador ainda poder ser cadastrado como Fiador Pessoa Fsica e\ou Fiador
pessoa jurdica
Procedimento
1. Acesse o menu Cadastro / Categoria: Gerais / Fiador (escolha qual ser o tipo de fiador).
2. Na janela de fiadores clique no boto Novo.
3. Preencha as informaes das pastas disponveis (no caso de dvida consulte o help) e salve.
4. Na tela de cadastro do fiador, associe o fiador criado a um apartamento em Anexos Associao
sub-unidade.
5. Quando criar a venda, ser possvel vincular o fiador cadastrado na venda que no apartamento
esteja associado da venda criada.
Um fiador deve primeiramente ser associado a uma Sub-Unidade e posteriormente, no momento da
venda ou aluguel, o mesmo poder ser vinculado. Caso a sub-unidade presente no contrato possua
fiadores associados.
Outra forma de inserir um fiador no contrato atravs do Aditivo Troca de Fiador que inclusive j realiza
a associao entre o fiador e a Sub-Unidade presente no contrato.
Alm dos dados cadastrais completos, possvel definir no sistema os imveis. A pessoa poder ser fiadora
de modo a evitar erros de digitao e manter a segurana do sistema (opo habilitada pelo parmetro
Associar Fiador a Sub-Unidade em Opes / Parmetros, pasta Parmetros Gerais).

Exerccios
Cadastre um fiador e associe o mesmo com os apartamentos criados.

Anotaes

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RM SGI

Vendedor (Pessoa Fsica, Pessoa Jurdica)


Devem ser cadastradas todas as pessoas fsicas e jurdicas que atuam como vendedores de imveis da
empresa (geralmente os vendedores autnomos, os vendedores das imobilirias e as imobilirias ou
empresas que comercializam imveis).
Aps o cadastro possvel associar um vendedor a Venda, com isso ser possvel tambm a gerao da
comisso para os respectivos vendedores. Para isso o TOTVS Incorporao possui parmetros que
possibilitam este recurso.
Procedimento
1. Acesse o menu Contratos / Vendedores Pessoa Fsica ou Vendedor Pessoa Jurdica, pois so
cadastros separados.
2. Na janela de vendedores clique no boto Novo.
3. Preencha as informaes das pastas disponveis (no caso de dvida consulte o help).
Vendedor Pessoa Fsica
Cadastrando um vendedor pessoa fsica possvel associar o mesmo a uma venda. Com isso, possvel
controlar o comissionamento das vendas para os vendedores.
Vendedor Pessoa Jurdica
O cadastro de pessoa jurdica similar ao cadastro de pessoa fsica.

Exerccios
1. Cadastre um vendedor pessoa fsica.
2. Cadastre um vendedor pessoa jurdica.

Eventos Contbeis
So condies previamente cadastradas e utilizadas para a gerao da contabilizao em vrios processos
realizados pelo TOTVS Incorporao.
A seguir temos alguns exemplos de processos que utilizam eventos contbeis: Efetivao de Contratos,
Reajuste, Resoluo 963, Distrato, Aditivos e Entrega de Chaves, sendo que cada um dos processos citados envia os
lanamentos para o seu respectivo lote no TOTVS Gesto Contbil (RM Saldus).
Utilizando Eventos Contbeis em um dos processos acima, ser realizada a gerao dos lanamentos
contbeis para TOTVS Gesto Contbil.
Procedimento
1. Acesse o menu Cadastro / Categoria: Contabilidade / Contabilizao / Eventos Contbeis.
2. Na janela de eventos contbeis clique no boto Novo.
3. Com isso, deve-se ento definir se o evento utilizar frmulas ou percentuais.
4. Outras informaes importantes a serem definidas so os itens contbeis, ou seja, os itens de dbito
e crdito e em qual processo o evento ser utilizado.
5. Preencha as informaes das pastas disponveis (no caso de dvida consulte o help).

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Abaixo temos os valores serem utilizados no TOTVS Incorporao RM SGI para os itens contbeis.
Venda
Juros de Contrato Vincendas
Juros de Contrato Vencidas
Juros de Contrato Ambos
Correo Monetria Vincendas
Correo Monetria Vencidas
Correo Monetria Ambos
Distrato
Entrega das Chaves
Aditivo
Receita de Venda 963
Receita Financeira 963
Adiantamento Cliente 963
Adiantamento Financeiro Cliente 963

Exemplo:
Evento usado para efetivao de vendas utilizando percentual:
Conta de crdito:
Conta Clientes - 100 % - Valor Vendas
Conta de dbito:
Conta Caixa Geral - 100 % - Valor Vendas
De modo a definir padres de eventos, conforme plano de pagamento, o sistema TOTVS Incorporao
permite que sejam informados os eventos contbeis padro por modalidade de venda. Isto importante,
pois uma venda vista ou uma venda com ou sem seguro, por exemplo, tem tipos de contabilizao
diferenciadas.

Exerccios
Cadastre um evento contbil para cada situao abaixo:
Efetivao de Contratos
Reajuste
Distrato
Aditivos
Entrega de Chaves

Tabela de Preos
Atravs deste cadastro possvel atribuir preo a um imvel do empreendimento no momento da
digitao da venda. A tabela de preo ser para agilizar a insero de valores no empreendimento, visto que
uma unidade ter, por exemplo, 90 sub-unidades, ao invs de digitar um valor para cada sub-unidade
referente, usa-se a tabela de preo.
Procedimento
1. Acesse os parmetros gerais no menu Opes Ambiente / Parmetros / TOTVS Incorporao RM SGI
e marcar a opo Tabela de Preo.
2. Para criar eventos contbeis acesse o menu Cadastros / Tabela de Preos.
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3. Em seguida deve-se vincular a tabela de preo a uma modalidade de venda.


4. Associar a um empreendimento a Tabela de Preo.
5. No cadastro de Preos Bloco/Apto, associar a tabela de preo do empreendimento.
Exemplo:
Utilizao de Tabela de Preo:
Para gerar a tabela de preo em Apto necessrio que, na modalidade escolhida, os componentes do
tipo principal tenham os campos: percentual e nmero de parcelas preenchidas e o campo valor esteja
em branco.

Exerccios
Cadastre uma tabela de preos associando o empreendimento criado.

Anotaes

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VENDAS/ALUGUIS
Vendas / Aluguis

Reajuste

Empreendimento

Vendedor

Eventos contbeis

Distrato

Resduo

Unidade /
Sub-Unidade

Componentes

Tabelas de preos

Aditivo

Seguro

Condies da
Venda

Caractersticas

Fiador

IPTU

Contratos

Vendas
O processo de Vendas / Aluguis tem como objetivo o registro das negociaes imobilirias existentes
entre a empresa que gerencia os imveis e os clientes. Para inserir tanto uma venda quanto Aluguel,
utilizaremos a mesma tela do sistema, e na hora do cadastro selecionaremos ao qual cadastro pertence.
Este processo a base para a realizao de outros processos no TOTVS Incorporao, um exemplo so os
processos de Reajuste e Resduo.
Procedimento
1. Acesse o menu Vendas Contratos / Cobrana/Vendas Contratos de Vendas e Aluguis para o
cadastro de vendas ou menu Aluguis / Aluguis para o de alugueis.
2. Na viso de filtros clique no boto Novo, selecione o campo Cdigo e o operador IS NOT
NULL, desta forma sero mostrados todos os empreendimentos cadastrados.
3. Clique no boto Inserir Incluir Vendas ou Inserir Aluguis.
4. Deve-se realizar o preenchimento dos dados iniciais selecionando um cliente, uma modalidade, o
empreendimento e definindo as datas.
5. Selecione o Apto ou Lote a ser associado na venda ou aluguel.
6. Devem ser definidas Condies de Venda (componentes) para posteriormente gerar o plano de
financiamento.
7. Deve-se informar a contabilizao.
8. Se o usurio preferir pode tambm preencher as outras pasta da edio de Vendas, como
Agente Campos Complementares.
9. O prximo passo Efetivar a Venda, este processo ser realizado com sucesso desde que a
venda no tenha nenhuma pendncia.
10. Deve ser feita a gerao dos lanamentos para o TOTVS Gesto Financeira.
11. Gere o contrato e os outros documentos que fazem parte da rotina da empresa.
12. Realize a quitao aps a baixa das parcelas da venda.
Exemplo:
Composio de Condies de Venda:
Grupo 1:
Sinal no valor de R$ 10.000,00 com incio em 01/01/2009.

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Grupo 2:
Mensal no valor de R$ 100.000,00 em 10 parcelas com incio em 01/02/2009. Usando Modelo
Padro.
CM (depender da data de entrega do empreendimento).
Juros com 1% (depender da data de entrega do empreendimento).
Sugere-se que o usurio altere somente as condies de venda dos componentes que so do tipo principal isto ,
aqueles
que so necessrios informar os valores das parcelas. Os outros componentes (por exemplo, correo e juros) j
estaro
Fique
atento

parametrizados conforme a necessidade de controle do contrato.

No Plano de Financiamento existe uma funcionalidade chamada Consultar Histrico de Clculo da


Parcela, ela mostra todo o detalhamento da parcela, como reajustes realizados e baixas parciais, trazendo de
forma objetiva e simples tudo o que foi realizado na parcela.
Efetivando a proposta
Controle das situaes da venda e controle de estoque dos imveis. Efetivar a venda significa que o cliente
concordou com as condies e confirmou a venda. Aps a digitao da venda ser salva a mesma
se encontrar na situao de Em Preparao. Esta situao, conforme descrito no item anterior, representa
a fase de proposta de venda em que a empresa e o cliente esto negociando as condies da proposta. Aps esta
etapa realiza-se a efetivao da venda.
Para efeito de controle de estoque dos imveis e conforme detalhado no tpico de Lanamento do
empreendimento - Cadastros o sistema possui uma tabela que reflete as situaes do imvel (ela pode ser
acessada em Cadastro / Categoria: Manuteno de Empreedimentos Tabelas Opcionais / Situao Apto da sub
unidade). Neste cadastro podero ser includas novas situaes, j outras Existem algumas situaes que so
fixas do sistema e no podem ser excludas pelo usurio. Segue abaixo as relao destas situaes fixas:
100 - Disponvel para Venda
101 - Disponvel para Aluguel
200 - Reservado para Venda
201 - Reservado para Aluguel
250 - Bloqueado
900 - Vendido
A incluso de uma proposta s pode ser efetuada para os imveis que estejam na situao Disponvel para
Venda. No processo de incluso da venda o sistema executa a transio da situao do imvel de
Disponvel para venda para Reservado para Venda. Para que uma proposta se torne uma venda com a
situao de efetivada dever ser acionado o boto de efetivao.
Neste momento o sistema consistir alguns dados da venda (conforme parametrizao j descrita) de
modo a avisar ou evitar que a venda seja efetivada sem as parcelas, sem o imvel ou sem o endereo do cliente
cadastrado.
A efetivao da venda executar a transio da situao do imvel de Reservado para Venda para
Vendido e tambm ir alterar a situao da venda de Em preparao para Efetivado. Para realizar o
processo inverso o sistema possui o boto de voltar a situao da venda. Em uma venda efetivada a
mesma pode ser estornada e deste modo o imvel voltar da situao de vendido para reservado para
venda.
Uma venda Em preparao ou proposta poder ser cancelada (atravs do boto cancelar venda ou
distratar). Aps acionar este boto o sistema voltar a situao do imvel de Reservado para Venda
para Disponvel para Venda ou para a situao cadastrada na tabela de motivos de cancelamento (vide
mdulo Processos de ps-venda tpico Distratao Contratual para verificao do processo completo
de distratao).

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Uma venda com status Em preparao pode ser excluda e o sistema tambm voltar a situao do
imvel de Reservado para Venda para Disponvel para Venda.
Uma venda poder tambm ser bloqueada e o sistema, neste caso, mudar a situao do imvel de
Reservado para Venda para bloqueado e o contrrio em caso de desbloqueio da venda.
A quitao da venda no interfere no controle do estoque alterando apenas a situao da mesma (vide
tpico de integrao financeira para mais detalhes do processo de quitao). A tabela abaixo resume o
controle das situaes da venda e do estoque de imveis.
Processo

Situao do Imvel

Situao da Venda

Pr-Requisitos

Incluso da
Venda

De Disponvel
para Venda para
Reservado para
Venda
Continua em
Reservado para
Venda

De Sem nenhuma
situao para Em
Preparao

Somente imveis com a situao


de Disponvel para Venda

Continua em Em
preparao

Somente imveis com a situao


de Reservado para Venda e
vendas com a situao de Em
Preparao
Somente imveis com a situao
de Reservado para Venda e
vendas com a situao de Em
Preparao

Alterao da
Venda

Excluso da
Venda

De Reservado
para Venda para
Disponvel para
Venda

Efetivao da
Venda

De Reservado
para Venda para
Vendido

De Em Preparao
para Efetivado

Somente vendas com a situao


de Em Preparao e com os
dados bsicos cadastrados
(imvel, parcelas e cliente) dependendo da parametrizao

Voltar a
situao da
Venda

De Vendido para
Reservado para
Venda

De Efetivado para Em
Preparao

Somente Vendas com a situao


de Efetivado

Cancelar ou
Distratar uma
Venda

De Reservado
para Venda para
Disponvel para
Venda

De Em Preparao
para Cancelado ou
qualquer situao da
tabela de motivo de
cancelamento

Somente imveis com a situao


de Reservado para Venda e
vendas com a situao de Em

Bloquear a
Venda

De Reservado
para Venda para
Bloqueado

De Em Preparao
para Bloqueada

Somente imveis com a situao


de Reservado para Venda e
vendas com a situao de Em

Desbloquear a
Venda

De Bloqueado para
Reservado para
Venda

De Bloqueada para
Em Preparao

Todos os direitos reservados.

Preparao

Preparao
Somente Vendas com a situao
de Bloqueada

RM SGI

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Aluguis
Na gesto imobiliria, em algumas empresas, necessrio controlar o aluguel de imveis prprios das
mesmas e neste tpico ser descritos os processo do TOTVS Incorporao que implementam estes
controles.
Ressalta-se que o TOTVS Incorporao no controla o processo de aluguel de imveis de terceiros (em que
existe a figura do inquilino e proprietrio). No existem parametrizaes gerais especficas para o controle
do aluguel e as informaes principais de controle so listadas a seguir.
Para que seja possvel realizar aluguis preciso que as sub-unidades estejam com as situaes
cadastradas.
Situao Aluguel
Da mesma forma que um imvel est disponvel para a venda ele estar disponvel para o aluguel. O
sistema executa o controle de estoque do imvel sendo as situaes possveis para a sub-unidades:
Disponvel para aluguel;
Reservado para aluguel: quando se tem uma proposta de aluguel no efetivada;
No disponvel para aluguel: o imvel s poder ser vendido;
Alugado: quando se tem uma proposta de aluguel efetivada.

Lembrando que uma sub-unidade pode ter a situao Disponvel para venda e ao mesmo tempo ter a
situao para aluguel Disponvel para aluguel.
Acessando a opo Aluguis Propostas / Aluguis Propostas de Vendas e Alugueis o usurio poder incluir,
alterar, excluir, efetivar, distratar, bloquear e voltar a situao dos aluguis da empresa.

Exerccios
Insira uma nova venda, e edite apenas os dados obrigatrios como cliente, empreendimento,
modalidade (Modelo Padro ou Price), datas, item da venda, condies de venda com componentes
de CM, Juros de Contrato e Componentes geradores de parcelas e plano de financiamento. Por fim,
salve a venda.
Efetive a venda criada.
Gere as parcelas para o TOTVS Gesto Financeira.
Volte a situao da Venda.
Efetive a venda novamente.
Gere os relatrios da Ficha Financeira.
Altere a data de reajuste dos Componentes de CM e Juros, utilizando o processo de Atualizar a
Data de Reajuste.
Visualize o Histrico da Venda, utilizando o seu respectivo processo.
Visualize se a venda possui Pendncias, utilizando o seu respectivo processo.
Realize os mesmos passos acima para o processo de aluguis.

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IPTU
Vendas / Aluguis

Reajuste

Empreendimento

Vendedor

Eventos contbeis

Resduo

Unidade /
Sub-Unidade

Componentes

Tabelas de preos

Seguro

Condies da
Venda

Caractersticas

Fiador

Distrato

Aditivo
IPTU

Contratos

IPTU
Este processo consiste em gerar parcelas de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) anexadas ao plano de
financiamento de um determinado contrato.
Procedimento
1. Acesse Vendas / Cobrana / IPTU e gere as parcelas de IPTU para um determinado
empreendimento. Este passo anual para cada empreendimento.
2. Acesse o cadastro de apartamentos em Cadastro / Bloco ou Apto e no apartamento que
pertence ao empreendimento que teve as parcelas de IPTU geradas, ainda na situao Disponvel
para Venda ou Disponvel para Aluguel, preciso informar o percentual de Frao Ideal.
3. Em uma venda com situao Em Preparao deve ser associado o empreendimento que teve as
parcelas de IPTU geradas, assim como o apartamento que teve o percentual de Frao Ideal
informado. preciso ento selecionar uma modalidade que possua o componente de IPTU. Caso a
modalidade no possua o componente de IPTU, deve-se inserir nas Condies da Venda este
componente manualmente.
4. Preencha os dados bsicos da venda, gere o plano de financiamento, efetive a venda e gere as
parcelas para o TOTVS Gesto Financeira.
Se o IPTU for gerado no mesmo ms da venda, o nmero de parcelas ser sempre uma parcela a menos. Caso
uma venda seja realizada 2 meses aps a gerao do IPTU, ento sero 2 parcelas a menos.
O valor da parcela de IPTU obtido atravs da frmula:
Valor do IPTU informado * Frao Ideal de cada apartamento, dividido pelo nmero de parcelas informado
no IPTU.
Exemplo:
Valor IPTU = 1000,00
Frao Ideal = 0,1
Nmero de Parcelas = 1
Total = 1000*0,1/1 = 100,00

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Exemplo:
1) Suponha que foram geradas as parcelas de IPTU para um determinado empreendimento na data de
12/07/2009, no valor de R$ 10.000,00 divididos em 10 parcelas.
2) Informada o percentual de 0,5 (50%) para Frao Ideal em um apartamento pertencente ao
empreendimento que teve as parcelas de IPTU geradas no passo 1.
3) No processo de Vendas deve-se editar uma venda Em Preparao que tenha a Data da Venda no
mesmo ms de gerao das parcelas de IPTU. Ser preciso selecionar o respectivo empreendimento e
apartamentos alterados nos passos anteriores e incluir tambm o componente de IPTU.
4) Independente dos outros componentes geradores de parcelas, ao gerar o plano de financiamento
sero criadas 9 parcelas de R$ 500,00, ou seja, as parcelas de IPTU geradas no empreendimento foram de
R$ 10.000,00 divididos em 10 parcelas, e o apartamento envolvido na venda possui uma Frao Ideal de
0,5 (50%), ento o valor das parcelas de IPTU no plano de 9 parcelas de R$ 500,00, pois neste caso IPTU
est sendo gerado no mesmo ms da venda, por isso o nmero de parcelas ser sempre uma parcela a
menos. A primeira parcela de IPTU ter a data de vencimento no dia 12/08/2009, um ms aps a gerao
das parcelas no empreendimento.
5) Com isso basta gerar o plano de financiamento e efetivar a venda.

Exerccios
1. Gere as parcelas de empreendimento para um empreendimento qualquer no valor de R$ 20.000
divididos em 10 parcelas.
2. Cadastre o percentual de Frao Ideal no valor de 0,1 (10%) em um apartamento pertencente ao
empreendimento que teve as parcelas de IPTU geradas no exerccio 1.
3. Realize o processo de Vendas, cadastrando o empreendimento utilizado no exerccio 1 e o
apartamento utilizado no exerccio 2. Inserindo tambm o componente de IPTU.

Anotaes

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SEGURO
Vendas / Aluguis

Reajuste

Empreendimento

Vendedor

Eventos contbeis

Distrato

Resduo

Unidade /
Sub-Unidade

Componentes

Tabelas de preos

Aditivo

Seguro

Condies da
Venda

Caractersticas

Fiador

IPTU

Contratos

Gerao da Parcela de Seguro


O controle do seguro sobre o financiamento imobilirio disponibiliza ao cliente uma cobertura de
seguro do imvel atravs do pagamento de uma taxa ou parcela de seguro que anexada ao plano de
financiamento.
Os processos mais comuns para o controle do seguro so:
O seguro compor o valor da parcela sendo um percentual fixo da mesma;
O seguro compor o valor da parcela sendo calculado a cada ms por um percentual sobre o saldo
devedor;
O seguro ser cobrado como uma parcela a parte.
Atualmente, o TOTVS Incorporao possui duas formas de gerar o seguro:
1) O seguro compe o valor da parcela sendo calculado a cada ms por um percentual sobre o saldo
devedor:
Neste caso, deve existir um componente do tipo Seguro por Empreendimento sem o relacionamento
com o campo opcional do TOTVS Gesto Financeira e utilizar a funcionalidade Vendas/Cobranas /
Seguro por Empreendimento, que ir gerar as parcelas de seguro baseado em um percentual sobre o
saldo devedor.
2) O seguro ser cobrado como uma parcela a parte:
Deve existir um componente do tipo principal sem o relacionamento com o campo opcional do TOTVS
Gesto Financeira gerando o tipo de parcela seguro. Este caso o mais simples e as parcelas do tipo
seguro iro compor o financiamento da mesma maneira que as outras parcelas.
Clculo do Seguro por empreendimento
Este processo tem como objetivo permitir ao usurio gerar o valor de um seguro mensal a partir do
saldo devedor da venda no ms do clculo, para todos os contratos de um empreendimento escolhido. O
sistema busca na base de dados todos os contratos do empreendimento escolhido e que tenham o
componente de seguro do tipo Seguro por Empreendimento.
Alm disso, as vendas precisam estar na situao de Efetivadas e ter seus lanamentos gerados para o
financeiro.
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Para calcular o saldo devedor o sistema considerar: o somatrio de todas as parcelas vencidas atualizadas
com os juros de mora ao dia e a multa de atraso, mais o somatrio do valor de todas as parcelas
vincendas.
O sistema dever buscar o percentual de seguro cadastrado em cada venda e grupo que possuir o
componente de seguro do tipo Seguro por Empreendimento. A partir desse percentual o sistema realiza o
produto do saldo devedor total e atualizado pelo percentual de seguro. Para finalizar o sistema grava na prxima
parcela vincenda (a vencer), esse valor encontrado.
O clculo s ocorre para vendas efetivadas com parcelas que foram geradas para o Financeiro e que
tenha parcelas vincendas (a vencer) em aberto. Deve ser observado tambm o perodo de vigncia
do componente Seguro por Empreendimento presente nas Condies da venda que deseja gerar o
seguro.
O objetivo deste processo calcular mensalmente o seguro dos contratos do TOTVS Incorporao por
empreendimento e gerar o valor do seguro calculado como componente da prxima parcela mensal dos
contratos deste sistema.
O valor do seguro ser includo na prxima parcela em forma de componente que compe o valor da
mesma.
Procedimentos
1. Deve ser cadastrada uma venda com o componente Seguro por Empreendimento, preenchendo neste
componente o percentual e vigncia.
2. A venda deve estar na situao Efetivada e devem ser gerados os lanamentos financeiros para
o TOTVS Gesto Financeira.
3. Acesse a opo Vendas / Cobrana / Seguro por Empreendimento, ser aberta a tela do
processo de gerao de seguro por empreendimento. Selecione o empreendimento que ter o
seguro calculado e avance no processo.
4. Realizando o procedimento anterior, o sistema buscar todos os contratos efetivados daquele
empreendimento que tenham o componente Seguro por Empreendimento e que a data de
prximo clculo seja igual a indicada pelo usurio.
Esta data provavelmente no ser necessria j que o valor do seguro deve ser calculado sempre sobre
o saldo devedor do contrato. Sendo assim, sempre que o usurio pedir para calcular o seguro,
automaticamente, o valor que eventualmente j tiver sido calculado e gravado na parcela em
aberto do ms subseqente ser totalmente substitudo.
5. O sistema calcular o saldo devedor de cada contrato selecionado como sendo o somatrio das
parcelas a vencer em aberto mais o somatrio das parcelas vencidas em aberto com multa e juros
de mora.
interessante obter o saldo devedor do contrato a partir de funes que retornam o valor da
multa e dos juros de mora, bem como o valor das parcelas em aberto ou parcialmente quitadas. O
calculo da multa :
valor da parcela x percentual de multa calculada em contrato
O calculo do juros de mora :
Buscar a taxa de juros de mora ao ms do contrato (por exemplo, 1%)
Calcular a taxa de juros de mora ao dia da seguinte forma:
Taxa ao dia em % = ((1+taxa ao ms em %/100) ** (1/30) - 1) * 100

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Calcular o numero de dias corridos entre a data de vencimento da parcela (de cada parcela) e a data
do sistema
Calcular o valor do juros = valor da parcela * (1+taxa ao dia/100) ** numero de dias - valor da
parcela
7. A rotina multiplicar o saldo devedor pelo percentual de seguro do contrato para clculo do
valor do mesmo.
8. A rotina deve inserir na prxima parcela mensal do contrato (parcela do prximo ms ao ms da
data do sistema) o componente de seguro com o valor calculado. Caso no haja prxima
parcela o sistema no executa nenhuma ao.
Exemplo:
Imaginemos uma venda com os seguintes componentes:
Grupo 1:
Sinal no valor de R$ 5.000,00 com incio em 01/01/2009.
Grupo 2:
Mensal no valor de R$ 100.000,00 em 10 parcelas com incio em 01/02/2009;
CM (depender da data de entrega do empreendimento);
Juros com 1% (depender da data de entrega do empreendimento);
Seguro por Empreendimento com 30% de percentual e vigncia com incio em 01/02/2009 e fim em
01/12/2009.
Ao realizar o clculo de Seguro por Empreendimento a prxima parcela a vencer em aberto receber: 30% do
saldo devedor + Juros de Mora + Multa.
Gerao do Seguro por venda
Para efetuar o seguro necessrio efetuar uma Venda ou Aluguel que tenha cadastrada uma modalidade onde
tenha o componente de Seguro. Este componente deve estar parametrizado o seu valor opcional no
TOTVS Gesto Financeira, com o tipo de ao = nada.
O seguro pode ser gerado por um percentual do valor da parcela ou cadastrando um valor e periodicidade fixa.
Tambm pode ser criado seguro para mais de um tipo de parcela, deve-se criar grupos separados para
cada tipo de parcela (anual, mensal, semestral, etc.) e colocar o componente de seguro em cada um destes
grupos e parametriz-lo de acordo com a necessidade de cada tipo de parcela. O tipo de parcela que
conter o seguro deve estar marcado o parmetro Tipo Parcela tem seguro.
O valor do seguro pode fazer parte de parcelas do tipo Principal ou ser criado parcelas para o seguro. Se o
parmetro Tipo Parcela tem seguro do componente Principal estiver marcado e a data de incio do
componente de seguro estiver dentro da data do componente principal, o valor do seguro ser somado ao
valor da parcela do tipo principal, seno, sero criadas parcelas de seguro.
Para gerar seguro pelo percentual da parcela, devemos informar o percentual e o nmero de parcelas de
seguro. Atente para periodicidade do componente de seguro, este deve acompanhar a periodicidade do
componente principal.

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Exemplo:
Imaginemos uma venda com os seguintes componentes:
Grupo 1:
Sinal no valor de R$ 30.000,00 com incio em 01/01/2009.
Grupo 2:
Mensal no valor de R$ 80.000,00 em 10 parcelas com incio em 01/02/2009. Com o parmetro Tipo
parcela tem seguro marcado;
CM (depender da data de entrega do empreendimento);
Juros com 1% (depender da data de entrega do empreendimento);
Seguro com valor de R$ 10.000,00 em 10 parcelas com incio em 01/02/2009.
Ao gerar o plano de financiamento, cada parcela ter o valor de R$ 9.000,00 onde R$ 8.000,00 pertence ao valor
Mensal e R$ 1.000,00 pertence ao componente de Seguro.
Sobre o parmetro Tipo parcela tem seguro vale lembrar que, habilitando este parmetro, o sistema
calcular o seguro para o componente caso exista um componente do tipo seguro no mesmo grupo.
Caso no exista este componente do tipo seguro este campo no ter nenhuma ao.
Este recurso importante para que o usurio defina se tero parcelas com seguro e sem seguro no mesmo
grupo. possvel tambm definir um percentual no componente de Seguro para realizar a incluso do
valor na parcela. O percentual do seguro que ser aplicado sobre o valor das parcelas do grupo do tipo
principal ou entrada que tenha a mesma periodicidade deste componente. O seguro ser calculado
somente para as parcelas ate o nmero de parcelas definidas a partir da data de incio. Caso o nmero de
parcelas definido seja maior que o nmero de parcelas do componente principal sero geradas parcelas
s do valor do seguro.
Caso se deseje que o seguro seja 1% das parcelas mensais deve ser cadastrado 1% neste campo e tambm ser
cadastrado a periodicidade de 1 ms colocando o mesmo nmero de parcelas mensais com a mesma data de
incio desta.
Deste modo a parcela mensal ser gerada com o componente de seguro, sendo que o componente de
seguro da parcela ser igual ao percentual da parcela informada.
Exemplo:
Grupo 2:
Mensal no valor de R$ 50.000,00 em 10 parcelas com incio em 01/02/2009.
Seguro com valor de 10% em 10 parcelas com incio em 01/02/2009.
Se o parmetro Tipo parcela tem seguro estiver marcado no componente Mensal, o valor de cada parcela ser de
R$ 5.500,00, juntando os componentes Mensal e Seguro para gerar as parcelas.
Se o parmetro Tipo parcela tem seguro estiver desmarcado no componente Mensal, sero criadas as
parcelas de Mensal e Seguro separadamente, onde R$ 5.000,00 ser para cada parcela Mensal e R$ 500,00 ser
para cada parcela de Seguro.

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Exerccios
1. Crie uma venda com data 01/01/2009 onde nas condies de venda tenha os seguintes
componentes:
Grupo 1:
Sinal no valor de R$ 10.000,00 com incio em 01/01/2009.
Grupo 2:
Mensal no valor de R$ 100.000,00 em 10 parcelas com incio em 01/02/2009;
CM (depender da data de entrega do empreendimento);
Juros com 1% (ir depender da data de entrega do empreendimento);
Seguro por Empreendimento com 10% de percentual e vigncia com incio em 01/02/2009 e fim
em 01/12/2009.
2. Com todas as parcelas em aberto, realize o clculo do Seguro por Empreendimento na venda
realizada na data 03/2009.
3. Crie uma venda com data 01/01/2009 onde nas condies de venda tenha os seguintes
componentes:
Grupo 1:
Sinal no valor de R$ 20.000,00 com incio em 01/01/2009.
Grupo 2:
Mensal no valor de R$ 200.000,00 em 10 parcelas com incio em 01/02/2009. Marque o
parmetro Tipo parcela tem seguro;
CM (depender da data de entrega do empreendimento);
Juros com 1% (depender da data de entrega do empreendimento);
Seguro com valor de R$ 10.000,00 em 15 parcelas com incio em 01/05/2009.
4. Gere o plano de financiamento observando como foi feita a distribuio dos valores de seguro.

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CONTRATOS
Vendas / Aluguis

Reajuste

Empreendimento

Vendedor

Eventos contbeis

Distrato

Resduo

Unidade /
Sub-Unidade

Componentes

Tabelas de preos

Aditivo

Seguro

Condies da
Venda

Caractersticas

Fiador

IPTU

Contratos

Gerao de contratos e documentos nas vendas


Para realizar o processo de gerao de contratos no SGI TOTVS Incorporao, a venda deve estar na situao
de Efetivada e tenha suas parcelas geradas no TOTVS Gesto Financeira.
A gerao dos Modelos de Contrato Dot Net no utiliza os modelos de contrato usado em verses
anteriores. O conceito de mnemnicos tambm no ser utilizado.
Ainda sobre os Modelos de Contrato Dot Net, necessrio que o micro a ser utilizado para a gerao do
modelo possua no mnimo o Microsoft Word 2003, pois este editor de textos ser usado na elaborao dos
modelos, sendo que os modelos agora so salvos na base de dados, possibilitando que todos os
usurios utilizem o mesmo modelo para gerao de um determinado contrato ou documento.
Procedimento
1. A gerao de contratos e documentos para as vendas acessada atravs do menu Vendas/
Cobrana / Vendas.
2.Na tela de Vendas, necessrio selecionar uma venda que esteja na situao de Efetivada e tenha
suas parcelas geradas no TOTVS Gesto Financeira. Aps selecionar a venda, deve-se clicar no boto
Manuteno de Contratos da Venda.
3.Com a tela de Contratos aberta, deve-se ento clicar na pasta Documentos / Modelos de
Documentos. Esta pasta contm as opes utilizadas para gerenciar os modelos de contratos
utilizados. Caso no exista um modelo apropriado para a gerao do contrato ou documento
desejado, deve-se clicar em Novo Modelo, selecionar este novo modelo e usar a opo Abrir
Modelo, desta forma, ser aberto o editor de textos Microsoft Word, onde ser possvel realizar a criao
e edio do modelo desejado.
4.Com o modelo criado, basta ento clicar no boto Gerar Documento. Com isso, o documento
gerado ser registrado na pasta Documentos Gerados, o que possibilitar o gerenciamento de
todos os contratos e documentos de uma determinada venda.

Gerao de contratos nos aluguis


Para realizar a gerao de contratos preciso que o aluguel esteja na situao de Efetivado e tenha suas
parcelas geradas no TOTVS Gesto Financeira

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Procedimento
1. A gerao de contratos para os aluguis acessada atravs do menu Aluguis / Contratao /
Incluir Contrato.
2. Na tela de Contratao necessrio informar o aluguel que ter o contrato gerado. Essa
informao pode ser passada informando o cliente, ou o nmero do aluguel. Aps ter a aluguel
informado, basta ento, clicar no boto Gerar N Contrato.
3. Gerando o N de Contrato possvel realizar as outras operaes referentes a Contratos como, por
exemplo, Gerar Arquivo. Este arquivo um modelo de contrato que cadastrado atravs da
opo Cadastros / Tabelas Adicionais / Modelos de Contratos, sendo que no cadastro de
modelos possvel tambm associar mnemnicos (variveis do TOTVS Incorporao).
Aps gerar o arquivo possvel tambm imprimir o mesmo. Essa rotina usada quando a
empresa precisa passar uma cpia do contrato impresso para o cliente.
Outras operaes que podem ser realizadas na tela de Contratao so: Cancelar, Visualizar,
Suspender, Voltar Situao e Pendncias.

Modelo Texto da Minuta


Procedimento
1. Para a criao de modelo de texto de minuta acesse a opo Alugueis / Contratao / Modelo
(Texto) da Minuta, para aluguis esta opo acessada em Aluguis / Contratao / Modelo
(Texto) da Minuta.
2. Crie o Modelo Texto da Minuta para o empreendimento desejado. Associe mnemnicos aos
modelos, o que facilita para o usurio, pois desta forma o prprio sistema busca os dados e os
apresenta no modelo.
3. Salve o modelo criado anteriormente.

Minuta de Contrato
Procedimento
1. A criao da minuta realizada atravs da opo Alugueis / Contratao / Minuta de Contrato, para
aluguis esta opo acessada em Aluguis / Contratao / Minuta de Contrato.
2. Na tela Minuta de Contrato, o usurio deve informa o nmero do contrato, com isso sero
carregados, na tela, alguns dados relacionados ao contrato digitado.
3. Desta forma o usurio ento dever selecionar um Modelo (Texto) da Minuta para emitir este
documento.
4. Aps a emisso da minuta, possvel imprimir a mesma.

Exerccios
1. Selecione uma venda na situao de Efetivada e com os lanamentos gerados para o Fluxus.
2. Gere o modelo contrato para a venda com os seguintes dados:
Cdigo do cliente, nmero da venda, empreendimento, unidade e subunidade.
3. Aps a gerao do modelo, basta ento gerar o documento.
4. Localize um aluguel na situao de Efetivado e com os lanamentos gerados para o Fluxus.
5. Gere o contrato do aluguel.
6. Crie um Modelo de Texto da Minuta para o aluguel e gere o documento.
7. Crie uma Minuta e gere este documento.

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REAJUSTE
Vendas / Aluguis

Reajuste

Empreendimento

Vendedor

Eventos contbeis

Distrato

Resduo

Unidade /
Sub-Unidade

Componentes

Tabelas de preos

Aditivo

Seguro

Condies da
Venda

Caractersticas

Fiador

IPTU

Contratos

Reajuste de Correo Monetria


Um dos principais controles da gesto imobiliria relativo atualizao monetria das parcelas do
financiamento imobilirio - a correo monetria. Para entendermos melhor esse conceito vejam algumas
definies:
o reajuste peridico de certos preos na economia pelo valor da inflao passada, com o objetivo de
compensar a perda do poder aquisitivo da moeda. (fonte no site do Sebrae - www.sebrae.com.br).
Em perodos inflacionrios a moeda se deteriora e os investimentos permanentes registrados, ao custo
histrico, se desatualizam em relao ao valor de reposio dos bens, ou seja, em relao a seu valor
atualizado, distorcendo o balano. A correo monetria o processo pelo qual procura se atenuar os
efeitos da desvalorizao da moeda sobre o balano, corrigindo se as contas ativas subavaliadas, bem
como o patrimnio lquido, que tambm se acha desatualizado. A correo monetria vigorou no Brasil,
compulsoriamente, por mais de 30 anos, porm atualmente est revogada pela Lei no. 9.249/95 (fonte no site
www.berbel.pro.br/desenvolvimento.doc).
No mercado imobilirio a correo ou atualizao monetria sobre as parcelas do financiamento
imobilirio ajusta o valor das mesmas de modo a manter o poder de compra dos bens deste mercado.
O clculo da correo monetria, em um determinado perodo de tempo, baseado nos seguintes
conceitos:
ndice de correo
a moeda que ser considerada para clculo da inflao do perodo. Nos contratos imobilirios so
considerados 2 tipos de moeda ou de ndices conforme o perodo da obra:
ndices da construo civil antes da entrega da obra;
ndices financeiros aps a entrega da obra.

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Os ndices da construo civil mais utilizados so:


INCC - ndice Nacional da Construo Civil
Elaborado pela Fundao Getlio Vargas, afere a evoluo dos custos de construes habitacionais. uma
estatstica contnua, de periodicidade mensal para os 18 municpios das seguintes capitais de estados do
pas: Aracaju, Belm, Belo Horizonte, Braslia, Campo Grande, Curitiba, Florianpolis, Fortaleza, Goinia, Joo
Pessoa, Macei, Manaus, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, So Paulo e Vitria. O ndice nacional
levantado pela FGV desde Janeiro de 1944 e calculado entre o primeiro e o ltimo dia do ms civil (fonte site
http://www.portalbrasil.net/incc.html).
CUB - Custo Unitrio Bsico
Calculado pelos sindicatos de construo dos estados mede a variao do custo do metro quadrado de
construo habitacional no perodo de um ms.
Os ndices de mercado ou financeiros mais utilizados so:
IGPM - ndice Geral de Preos de Mercado
calculado mensalmente pela Fundao Getlio Vargas e divulgado no final de cada ms de referncia, ele
corresponde s variaes de preos do perodo do dia vinte e um do ms anterior ao dia vinte do ms de
referncia (fonte site http://www.portalbrasil.net/igpm.html);
IGP-DI - ndice Geral de Preos - Disponibilidade Interna
calculado mensalmente pela Fundao Getlio Vargas e divulgado na segunda quinzena do ms
seguinte ao ms de referncia e se refere s variaes de preos do perodo do dia um ao dia trinta do
ms de referncia, portanto a variao de um ms completo (fonte site http://www.portalbrasil.net/igp.
html).
Periodicidade da correo
o intervalo de tempo que o clculo da correo monetria ser executado. Geralmente os contratos
imobilirios so corrigidos mensalmente ou anualmente de modo a atualizar os valores das parcelas do
financiamento neste perodo de tempo.
Periodicidade de clculo da correo
o menor intervalo de tempo que ser considerado quando do clculo da correo monetria.
Geralmente utilizado periodicidade mensal (pr rata ms), mas existem empresas que trabalham com a
periodicidade diria para o clculo (pro rata dia), isto , apesar de serem divulgados ndices de correo mensal
efetuado o clculo do ndice de correo dirio.
Data base da correo ou ms de referncia
Data que ser considerada para incio do clculo da correo. Como geralmente utilizada a correo da
periodicidade de clculo mensal tambm denominado ms de referncia.
Valor base ou base de clculo da correo
o valor que ser considerado como base para o clculo da correo.
Mtodo de clculo
a lgica que ser executada no clculo da correo monetria das parcelas. Pode ser demonstrada atravs
de memria de clculo e geralmente descrita da forma mais clara possvel nos contratos imobilirios.

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O processo de clculo da correo monetria dos contratos imobilirios possuem alguns conceitos e
controles prprios saber:
Defasagem de moeda: como os ndices de atualizao dos contratos so divulgados no final do
ms (caso do IGPM, INCC e CUB) e mesmo aps o ms de referncia (caso do IGP-DI) as empresas
incorporadas utilizam para reajustar o ms de referncia os ndices de 1 ou 2 meses anteriores ao ms
de referncia. A este nmero de meses anteriores ao ms de referncia que ser considerado no clculo
dos contratos denominado defasagem do ndice ou da moeda.

Correo monetria de atraso: quando da inadimplncia dos clientes no pagamento das parcelas
imobilirias algumas empresas calculam a correo monetria referente ao perodo de atraso do
pagamento (alm de multa e juros de mora).

Atualizao monetria de parcelas vencidas: devido ao clculo dos valores de


inadimplncia contratual (multa de atraso e juros de mora e em alguns casos correo monetria
de atraso) algumas empresas no atualizam a correo monetria de parcelas vencidas.

Resduo de correo monetria: em contratos imobilirios com periodicidade da correo


maior que 1 ms (geralmente contratos com periodicidade anual) o valor da correo monetria
das parcelas pagas no perodo de tempo no foram corrigidas denominado resduo de correo
monetria dos contratos.

Resduo de moeda projetada: algumas empresas no consideram a defasagem dos ndices de

correo monetria dos contratos imobilirios e para tanto projetam um ndice de correo do
perodo e aps a divulgao do ndice real ajustam o valor da previsto com o valor real e executam
a cobrana nas prximas parcelas do contrato. A este controle d-se o nome de resduo de moeda
projetada.
O conceito de entrega da obra para efeito de mudana de ndice de correo monetria:
geralmente definido no contrato imobilirio e pode se referir aos seguintes eventos:

Entrega da obra ou do empreendimento como um todo pela construtora (caso mais


comum): em caso de loteamentos a entrega do mesmo com todas as obras de infra-estrutura;

Entrega das chaves do imvel ao cliente: a obra pode estar pronta, mas o imvel objeto do contrato
ainda no estar pronto. Neste caso a data de entrega referente entrega das chaves;

Emisso do habite-se da obra ou empreendimento: quando da emisso do documento de habite-se


(pelas prefeituras municipais) considerado a obra entregue;

Data negociada entre as partes: dependendo da negociao pode ser definida a data de mudana
do ndice de correo das parcelas independente de outros eventos.

O TOTVS Incorporao implementa estes conceitos (com exceo da correo monetria pr rata dia) de modo a
controlar as atualizaes monetrias dos financiamentos imobilirios.

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Reajuste de Correo Monetria - Parmetros


O TOTVS Incorporao implementa, para a execuo dos processos de correo monetria dos
financiamentos imobilirios, o conceito de mtodo de clculo atravs da definio de modelos de clculo
do sistema.
Conforme definio de mtodo de clculo cada modelo deste definir a lgica de clculo do processo. Os
modelos do TOTVS Incorporao so:
1 - Modelo Padro
2 - Tabela Price
3 - Valor Informado
4 - Prazo com juros mensal
5 - Prazo com Correo
6 - Juros Mensal
7 - Comprometimento de Prazo
8 - Comprometimento de Salrio
Para detalhamento da lgica dos modelos consulte o tpico nesta apostila que demonstra os modelos de
clculo do sistema. Neste tpico explicaremos o Modelo Padro, pois este o mais completo do sistema e a
TOTVS o elegeu como o modelo de referncia para futuras evolues do produto.
Lgica do reajuste
A lgica de reajuste do modelo padro se baseia em buscar as N variaes mensais deste a data base
menos a defasagem sendo N o nmero de meses entre a data base e a data do reajuste de modo a obter a
variao total do perodo. Para encontrar a variao mensal de um ndice, basta dividir a cotao do dia 01 de um
ms/ano pela cotao do dia 01 do um ms anterior.
Para primeira correo em 12/2006:
Deve ser selecionado o contrato: a primeira correo do contrato ser em 12/2006. Deste modo
deve ser selecionado o contrato no ms de Dezembro/2006;
Devem ser verificados quantos meses existem entre a data base e a data da correo. Neste caso = 1 ms
(12/2006 menos 11/2006). Isto determina o nmero de variaes mensais que sero feitas; Para achar a
variao do IGPM na data base (11/2006) com 1 ms de defasagem temos que achar a variao mensal do
ms 10/2006 (11/2006 menos 1 ms);
A variao mensal de 10/2006 a diviso da cotao do ms 10/06 pelo ms 09/06.

Exemplo:
A cotao de 01/10/06 = 341 e a cotao de 01/09/06 = 340. Variao mensal percentual = (341/340 -1) * 100 =
0,2941 %
Como s necessrio uma variao mensal o valor da correo o valor da parcela R$ 2000,00 * 0,2941 % =
R$ 5,88
Feito este processo no sistema atualizado o valor do componente para R$ 5,88.
Para segunda correo em 01/2007:
Deve ser selecionado o contrato: a segunda correo do contrato ser em 01/2007. Deste modo
deve ser selecionado o contrato no ms de Dezembro/2006;

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Devem ser verificados quantos meses existem entre a data base e a data da correo. Neste caso = 2
meses (01/2007 menos 11/2006). Isto determina o nmero de variaes mensais que sero feitas
desde a data base, no caso 2 variaes;
Para achar a variao do IGPM na data base (11/2006) com 1 ms de defasagem temos que achar a
variao mensal do ms 10/2006 (11/2006 menos 1 ms);
A variao mensal do ms 10/2006 a diviso da cotao do ms 10/06 pelo ms 09/06.

Exemplo:
A cotao de 01/10/06 = 341 e a cotao de 01/09/06 = 340. Variao mensal percentual = (341/340 -1) * 100 =
0,2941 %
Para achar a variao do IGPM 1 ms aps a data base (12/2006) com 1 ms de defasagem temos que
achar a variao mensal do ms 11/2006 (12/2006 menos 1 ms);
A variao mensal do ms 10/2006 a diviso da cotao do ms 10/06 pelo ms 09/06.

A cotao de 01/10/06 = 343,5 e a cotao de 01/09/06 = 341. Variao mensal percentual = (343,5/341
-1) * 100 = 0,7341%
A variao total dos 2 meses ser (1+0,2941)*(1+0,7341%)= 1,0294% e o valor da correo o valor da
parcela R$ 2000,00 * 1,0294% = R$ 20,58
Feito o processo no sistema atualizado o valor do componente para R$20,58.
Este processo se repetir at o trmino do contrato (quando da quitao do mesmo ou caso o mesmo seja
cancelado antes do trmino normal).
Esta mesma lgica de clculo vale para as correes antes da entrega dos contratos efetivados antes da
entrega (a nica diferena que o componente a ser utilizado ser o 11 - CM antes da entrega).
Exemplo:
Contrato efetivado antes da entrega e correo aps a entrega Seja um contrato com os seguintes
dados:
Data da Venda = 27/11/2006
Valor do Imvel = 30.000,00
Condies da venda:
1 parcela de sinal de 10.000 no ato da venda;
10 parcelas mensais de R$ 2.000,00 cada uma com a primeira vencendo em 28/12/2006;
Reajustado mensalmente pelo IGPM aps entrega e INCC antes.

Como a empresa tem que postar os boletos at o dia 20 de cada ms para a cobrana do ms seguinte
utilizado o IGPM sempre do ms anterior em caso de correo pelo IGPM e o INCC de 2 meses anteriores, em
caso de correo pelo INCC:
A data base para correo do contrato a data da venda; O
empreendimento foi entregue em 02/2007.

Os reajustes de correo monetria sempre se iniciam 1 ms aps a venda e se aplicam sobre todas as
parcelas. Ser descrita a memria de clculo do reajuste de maro de 2007 (aps a entrega).

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No caso, quando a data de entrega est no perodo entre a data base e a data do reajuste, o sistema utiliza
a moeda definida no componente de CM antes da entrega (11) para o perodo entre a data base e a data
de entrega e a moeda definida no componente CM aps entrega (4) para as variaes aps a data de
entrega.
Para a correo em 03/2007:
Deve ser selecionado o contrato: a primeira correo do contrato ser em 03/2007. Deste modo
deve ser selecionado o contrato no ms de Dezembro/2006;
Devem ser verificados quantos meses existem entre a data base e a data da entrega.Neste caso = 2
meses (02/2007 menos 11/2006). Isto determina o nmero de variaes mensais que sero feitas com o
indice de antes da entrega (INCC);
Devem ser verificados quantos meses existem entre a data da entrega e a data do reajuste. Neste caso
= 1 ms (03/2007 menos 02/2007). Isto determina o nmero de variaes mensais que sero feitas
com o ndice de aps da entrega (IGPM);
As 3 variaes do INCC se iniciaram na data base menos 1 ms = 10/06 sero (baseado em
cotaes hipotticas):

Variao de 10/06 = cotao 10/06 / cotao 09/06 = 275/273,24=0,6411 %;


Variao de 11/06 = cotao 11/06 / cotao 10/06 = 276,25/275=0,4545 %;
Variao de 12/06 = cotao 12/06 / cotao 11/06 =279,35/276,25= 0,7331 %; A
variao total ser o produto das 3 variaes = 2,2361%;
A variao do IPGM se inicia em 01/07 (baseado em cotaes hipotticas):
Variao de 01/07 = cotao 01/07 / cotao 12/06 = 348,93/345=1,1391 %.
A variao total ser o produto das variaes do INCC e do IGPM =3,4007 %;
Feito o processo no sistema criado atualizado o valor do componente para R$ 68,01 (R$ 2000 *
3,4007%)

Reajuste de Juros Contratuais - Teoria


A atualizao das parcelas do financiamento imobilirio se d tambm atravs da aplicao de juros
contratuais. Por definio: os juros representam a remunerao do capital empregado em alguma
atividade produtiva. (Fonte: http://pessoal.secomtel.com.br/matematicafinanceira/curso/curso.html).
Nos contratos imobilirios existem 3 formas de aplicao dos juros:
Atravs da incorporao dos juros no valor principal das parcelas: desta forma o juros fica
embutido nas mesmas;
Atravs do clculo dos juros pelo sistema da tabela price;
Atravs da aplicao peridica dos juros contratuais com clculo de juros simples ou juros
composto.

Conceitos do Sistema Price


Sistema Price, ou sistema de amortizao francs, corresponde ao clculo de juros em um perodo de
tempo de modo que se tenha uma srie de pagamentos iguais.
Sobre Price:
1) No caso de Price, como os juros j compem a parcela, os contratos sero apenas reajustados pelo
ndice de correo monetria.
2) Somente as parcelas em aberto a partir da data do reajuste sero atualizadas, ou seja, parcelas em
atraso no sero atualizadas.
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A frmula do sistema price :


A = R [( 1 + i )^n - 1]
i ( 1+ i )^n * (1+i)^d
Onde:
A = Valor do Financiamento
R = Valor da parcela a ser procurado
i = Taxa de Juros
n = Nmero de parcelas do financiamento
d = Perodo em meses de antecipao ou prorrogao da parcela
Para exemplificar a lgica de clculo do sistema price e a lgica de clculo do valor do juros (que decrescer
inversamente a ordenao das parcelas).
Conceitos de Juros Simples e Juros Compostos
Juros Simples: somente o valor principal (ou valor original atualizado monetariamente) rende juros
Juros Composto: aps cada perodo, os juros so incorporados ao capital (valor original) proporcionando
juros sobre juros.
Frmula de Juros Simples
J=P*i*n
Onde:
J = juros do perodo i
P = valor principal (original + correo)
n = nmero de perodos
i = taxa de juros que deve estar na mesma periodicidade do perodo n
Para utilizao da frmula acima (e tambm dos juros compostos) como a taxa i deve ser expressa no
mesmo perodo de tempo importante conhecer o conceito de taxas equivalentes ou converter o
perodo na periodicidade da taxa.
Duas Taxas de juros so equivalentes quando se aplicadas ao mesmo valor P durante o mesmo perodo
de tempo e produzirem o mesmo valor de juros J final. Para juros simples a frmula de converso de taxas
ser:
ia (ao ano) = ip (no perodo desejado) * Np
Onde:
ia = taxa anual
ip = taxa do perodo
Np nmero de perodos em 1 ano

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Exemplo:
A taxa de juros de 1% ao ms em juros simples equivalente a 12% ao ano;
Os juros simples obtidos por um capital P de R$ 1250,00 durante 4 anos taxa de 1,16% ao ms dado
por:
Como a taxa de 1,16 % ao ms equivale a 1,16 * 12 = 14% a ano O
valor J = 1250,00 * 14% * 4 = 700,00
Frmula de Juros Composto
J = P * [(1+i) ^n -1]
Onde:
J = juros do perodo i
P = valor principal com juros do perodo anterior (original + correo) n
= nmero de perodos
i = taxa de juros que deve estar na mesma periodicidade do perodo n
Para utilizao da frmula acima como a taxa i deve ser expressa no mesmo perodo de tempo importante
conhecer o conceito de taxas equivalentes ou converter o perodo na periodicidade da taxa.
Duas Taxas de juros so equivalentes quando se aplicadas ao mesmo valor P durante o mesmo perodo de
tempo e produzirem o mesmo valor de juros J final.
Para juros compostos a frmula de converso de taxas ser:
1 + ia (ao ano) = (1 + ip (no perodo desejado) ) ^ Np
Onde:
ia = taxa anual
ip = taxa do perodo
Np nmero de perodos em 1 ano
Exemplo:
A taxa de juros de 1% ao ms em juros compostos equivalente a 12,68% ao ano;
Clculo de juros compostos: qual o valor de juros compostos pagos taxa de 100% ao ano se o principal de
R$ 1.000,00 e a dvida foi contrada em 10/01/94 e dever ser paga em 12/04/94.
Como a taxa est ano (100%) e o perodo entre as datas corresponde a 92 dias (aproximadamente)
podemos dizer que 92 dias corresponde a 92/365 do ano (que aproximadamente do ano).
J = 1000 [(1+100%)^(1/4) -1] = 189,21
O mesmo clculo poderia ser executado convertendo a taxa de 100% ao ano em um % ao dia e utilizando o
perodo n de 92 dias.

Fique
atento

Na gesto imobiliria pode haver diferentes tipos de clculo de juros especficos de cada empresa e os juros
citados so os mais comuns do mercado.

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Procedimento
1. Acesse o menu Vendas/Cobranas / Reajuste de Vendas.
Para a realizao deste processo, os contratos precisam estar efetivados e necessrio tambm que
tenha parcelas geradas para o TOTVS Gesto Financeira. Para que ocorra a correo,
necessrio tambm que, os componentes de CM (Correo Monetria) e Juros estejam no
mesmo grupo do tipo de parcela que deseja reajustar e as cotaes utilizadas em CM Antes
Entrega e CM Aps Entrega tambm precisa estar cadastradas.
2. Realize uma pesquisa informando uma data no campo Data para pesquisa.
Marcando a opo Pesquisar somente vendas distratadas e clicando em Pesquisar, sero
apresentadas as vendas distratadas que contm componentes de CM ou Juros para corrigir na
data que foi informada no campo Data para pesquisa.
3. Selecione, no quadro Vendas programadas para reajuste, as vendas que esto dentro do ms deseja
reajustar.
4. Aps selecionar as vendas, no quadro Grupos vinculados s vendas selecionadas, sero
mostrados os componentes e seus respectivos grupos, pois o usurio pode tambm escolher os grupos
e componentes que sero reajustados.
5. Clique em Reajustar para que seja iniciado o processo de reajuste, com isso atualizado o
plano de financiamento das vendas selecionadas.

Reajuste de Aluguis
O processo similar ao processo de reajuste de vendas, porm o reajuste feito em um componente por vez,
caso o aluguel possua mais de um componente de correo seja de CM ou de Juros.

Exerccios
1. Antes de iniciar a criao de uma venda, verifique tambm a data de entrega do empreendimento que
ser usado na respectiva venda.
2. Execute o processo de vendas, adicionando o empreendimento que teve a data de entrega
verificada, inserindo nas Condies de Venda os componentes de Sinal, Mensal no modelo de clculo
Padro. Insira tambm os componentes de CM e Juros, sendo que insero dos componentes de
reajuste vai depender da data de entrega do empreendimento.
3. Gere o plano de financiamento, efetive a venda criada e gere as parcelas para o TOTVS Gesto
Financeira
4. Verifique a data de prximo clculo nos componentes de reajuste da venda criada.
5. Realize o processo de reajuste na data informada nos componentes da venda criada
anteriormente.

Anotaes

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RESDUO
Vendas / Aluguis

Reajuste

Empreendimento

Vendedor

Eventos contbeis

Distrato

Resduo

Unidade /
Sub-Unidade

Componentes

Tabelas de preos

Aditivo

Seguro

Condies da
Venda

Caractersticas

Fiador

IPTU

Contratos

Resduo
O calculo do resduo utilizado para casos onde a CM e/ou Juros so aplicados anualmente.
Nestes casos, o valor das parcelas dentro deste perodo no pode ser alterado. Entretanto, um clculo
mensal gerado para garantir que seja cobrado/recebido a CM e o Juros que no foram cobrados na
parcela.
O clculo do reajuste consiste em simular o calculo de uma CM e de Juros mensal e gravar este valor em um
campo especfico da prpria parcela. Ao final de um perodo de 12 meses uma parcela de resduo ser gerada
automaticamente pelo sistema. Contendo o valor corrigido dos resduos de todas as parcelas do perodo de
12 meses que passou.
Podemos dizer tambm que o resduo a soma das diferenas mensais que deixam de ser pagas pela
falta de aplicao do ndice mensal previsto em contrato. cobrado a cada perodo de 12 meses em uma nica
parcela ou diludo em saldo devedor.
O Resduo pode ser utilizado das seguintes formas:
O ideal criar componentes de resduo para serem utilizados separadamente e depois associar estes
componentes de resduo com modalidades. Por exemplo, criando uma modalidade para utilizar Resduo
Anual seria interessante ter os seguintes componentes:
Componentes geradores de parcelas (Exemplo: mensal). Na modalidade este componente deve
ser do Modelo Padro;
Componente de Juros (Antes ou depois depender da data de entrega do empreendimento). Na
modalidade este componente deve ter 12 meses de periodicidade;
Componente de CM (Antes ou depois depender da data de entrega do empreendimento). Na
modalidade este componente deve ter 12 meses de periodicidade;
No mesmo grupo dos componentes acima deve ser cadastrado um componente de Resduo que
tenha o Tipo Componente = Resduo e Tipo Parcela = Resduo. Na modalidade devem ser marcados os
parmetros Resduos da parcela reajustados mensalmente pelos juros de contrato e Resduo da parcela
reajustado mensalmente pela CM;

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Gerao do Resduo Anual


O Resduo parametrizado para gerar uma parcela de resduo anualmente deve estar configurado da
seguinte forma:
No cadastro de componentes verifique se o componente de resduo escolhido para compor a
modalidade de venda, alm de ser do tipo resduo, tem o campo tipo parcela preenchido. Isto
porque este tipo de resduo gera parcela.
Verifique na modalidade de venda se o parmetro deste componente de resduo no est
marcado: Clculo do resduo com moeda projetada.
Na edio da Venda, na pasta condies da venda, atente para a periodicidade dos componentes de
correo monetria (antes e aps): deve ser sempre anual.
O componente Principal tem que ser do tipo Modelo Padro para que ocorra o resduo.

Ao utilizar o resduo no Modelo Padro e se os componentes de Correo Monetria e Juros de Contrato


forem anuais, as suas datas bases iro ser sempre 1 ms aps a data da venda.
Exemplo:
Data da venda: 01/01/03
Data Base Sinal: 01/01/03
Data Base Mensal: 01/02/03
Data Base CM: 01/02/03
Data Base Juros: 01/02/03
Data Base Resduo: 01/01/03
Procedimento
1. No resduo anual, as parcelas so divididas por perodos de 12 meses. Para o clculo do resduo,
utilizada a data base do componente de resduo que a mesma data da venda.
2. O resduo do primeiro perodo ser calculado at a 12 parcela mensal e este resduo poder ser
reajustado de acordo com a parametrizao.
3. Ao reajustar o 13 ms, ser calculado o resduo e os reajustes anuais (correo monetria e
juros).
4. Para o clculo dos juros e correo monetria na 13 parcela, calcular a correo de 12 meses
e ser utilizada a data base dos componentes de reajustes que 1 ms aps a data da venda.
5. J o clculo do resduo na 13 parcela, calcular a correo de 13 meses, tendo como data base o
componente de resduo e este valor ser reduzido pelo valor dos reajustes anuais de juros e
correo monetria calculados.
Exemplo:
Resduo anual:
Venda: 1/01/04
Taxa de Juros = 1%
Reajuste em 1/02/04 > Clculo do Resduo = 1/01/04 / 1/12/03 + 1% de juros sobre a parcela;
Reajuste em 1/03/04 > Clculo do Resduo = 1/02/04 / 1/12/03 + 2% de juros sobre a parcela;
Reajuste em 1/04/04 > Clculo do Resduo = 1/03/04 / 1/12/03 + 3% de juros sobre a parcela;
Reajuste em 1/05/04 > Clculo do Resduo = 1/04/04 / 1/12/03 + 4% de juros sobre a parcela;
Reajuste em 1/06/04 > Clculo do Resduo = 1/05/04 / 1/12/03 + 5% de juros sobre a parcela
Reajuste em 1/07/04 > Clculo do Resduo = 1/06/04 / 1/12/03 + 6% de juros sobre a parcela;
Reajuste em 1/08/04 > Clculo do Resduo = 1/07/04 / 1/12/03 + 7% de juros sobre a parcela;
Reajuste em 1/09/04 > Clculo do Resduo = 1/08/04 / 1/12/03 + 8% de juros sobre a parcela;

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Reajuste em 1/10/04 > Clculo do Resduo = 1/09/04 / 1/12/03 + 9% de juros sobre a parcela; Reajuste
em 1/11/04 > Clculo do Resduo = 1/10/04 / 1/12/03 + 10% de juros sobre a parcela; Reajuste em
1/12/04 > Clculo do Resduo = 1/11/04 / 1/12/03 + 11% de juros sobre a parcela Reajuste em 1/01/05
> Clculo do Resduo = 1/12/04 / 1/12/03 + 12% de juros sobre a parcela; Reajuste em 1/02/05 >
Clculo da CM = 1/12/04 / 1/12/03
> Clculo dos Juros = 12 % de juros sobre a parcela;
> Clculo do Resduo = 1/01/05 / 1/12/03 - CM + 13% de juros - Juros;
Reajuste em 1/03/05 > Clculo do Resduo = 1/02/05 / 1/12/03 - CM + 14% de juros - Juros;
Reajuste em 1/04/05 > Clculo do Resduo = 1/03/05 / 1/12/03 - CM + 15% de juros - Juros.
Sendo resduo anual, distribudo ou no, ao quitar a ltima parcela do plano de financiamento, se ainda
existir resduo a ser cobrado, ser criada uma nova parcela de resduo para o pagamento da mesma, com a
sua data de vencimento informada para o ltimo dia do ms no qual foi pago a ltima parcela do plano.

Gerao do Resduo de Moeda Projetada


O Resduo parametrizado para moeda projetada deve estar configurado da seguinte forma:
No cadastro de componentes verifique se o componente de resduo escolhido para compor a
modalidade de venda, alm de ser do tipo resduo, no tem o campo tipo parcela preenchido. Isto
porque o resduo de moeda projetada compe a parcela.
Verifique na modalidade de venda se o parmetro deste componente de resduo est marcado:
Clculo do resduo com moeda projetada.
O componente Principal (Exemplo: tipo de parcela mensal) tem que ser do tipo Modelo Padro
para que ocorra o resduo, estando tambm no mesmo grupo do componente de Resduo.

Procedimento
1. Neste caso, informado (projetado) um valor (valor no real, ou seja, no imposto pelo governo) para a
cotao de uma moeda em um determinado ms que ser utilizado na venda.
2. efetuada a correo Monetria e baixado a parcela deste ms.
3. No ms seguinte, o governo j informou a cotao do ms anterior, ento necessrio atualizar esta
cotao.
4. Ao efetuar o reajuste de correo do ms atual, o sistema verifica que no ms anterior houve uma
atualizao, e esta atualizao ser jogada no componente de Resduo do ms atual.

Fique
atento

necessrio estar parametrizado que a correo monetria ser mensal, o parmetro Clculo do resduo
com moeda projetada dever estar marcado e os parmetros de reajustar pela correo e juros tambm
estejam marcados.

Gerao do Resduo a qualquer instante


O Resduo parametrizado para gerar uma parcela de resduo a qualquer instante deve estar configurado da
seguinte forma:
No cadastro de componentes verifique se o componente de resduo escolhido para compor a modalidade de
venda, alm de ser do tipo resduo, tem o campo tipo parcela preenchido. Isto porque este tipo de
resduo gera parcela.
Verifique na modalidade de venda se o parmetro deste componente de resduo no est marcado:
Clculo do resduo com moeda projetada.
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Na tela de venda, guia condies da venda, atente para a periodicidade dos componentes de correo
monetria (antes e aps): deve ser sempre anual.
O componente mensal tem que ser do tipo Modelo Padro para que ocorra o resduo a qualquer
instante.
Procedimento
1. Acessar o menu Vendas / Cobrana/Manuteno de Parcelas. Ao entrar em Vendas / Cobrana/
Manuteno de Parcelas abrir uma tela de Filtros, onde voc poder filtrar os dados a serem
vistos.
2. Na viso de filtros clique no boto Novo, selecione o campo Nro. Venda e o operador = ao
nmero da venda que deseja gerar o resduo, desta forma sero mostradas todas as parcelas da venda
em questo.
3. Deve-se ento selecionar as parcelas que tero o seu valor de resduo gerado e clicar no boto Gerar
parcela de Resduo.

Exerccios
1. Certifique-se de que as cotaes para IGPM e INCC esto cadastradas.
2. Crie uma modalidade para realizar o clculo do resduo anual baseado no incio deste captulo.
3. Crie uma venda com a nova modalidade criada e realize os procedimentos usados no resduo
anual at gerar a parcela de resduo no plano de financiamento.

Anotaes

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ADITIVO
Vendas / Aluguis

Reajuste

Empreendimento

Vendedor

Eventos contbeis

Distrato

Resduo

Unidade /
Sub-Unidade

Componentes

Tabelas de preos

Aditivo

Seguro

Condies da
Venda

Caractersticas

Fiador

IPTU

Contratos

Aditivos
As alteraes contratuais aps a assinatura do contrato so denominadas de aditivos contratuais. O TOTVS
Incorporao implementa um controle completo dos principais tipos de aditivos contratuais e iremos
descrev-los nesta apostila.
Para qualquer tipo de aditivo o usurio ter que fazer o cadastramento dos mesmos para cada contrato, isto
, o sistema implementa um cadastro de aditivos de modo que possa ser registrados todos os aditivos que
ocorrerem durante a execuo do contrato.
No TOTVS Incorporao os aditivos so processos que so realizados com a finalidade de corrigir e alterar
vendas e aluguis que esto Efetivados, sem a necessidade de realizar o processo de Voltar a Situao
dos mesmos.
Na verso 10.60 e verses anteriores do TOTVS Incorporao o processo de Aditivos era acessado atravs do
menu Vendas / Cobrana / Vendas opo Aditivos. A partir da verso 10.70 e verses superiores, este processo
dever ser acessado atravs do menu Vendas / Cobrana / Vendas, sendo que a tela de Vendas dispe de um
boto chamado Aditivo na Venda que usado para iniciar este processo.
Pr-requisitos para a gerao de Aditivos:
A Venda deve estar na situao de Efetivado;
A Venda deve ter seus lanamentos gerados no TOTVS Gesto Financeira; A
Venda precisa ter o nmero de contrato gerado.

Aditivos Dot Net e suas novidades


Os aditivos so gerenciados dentro da prpria venda, pois para a realizao de qualquer Aditivo o
usurio deve selecionar a Venda e clicar no boto Aditivo na Venda;
Foi implementada na edio de Vendas, uma pasta chamada Histrico de Aditivos que guarda
informaes referentes a qualquer aditivo realizado na respectiva Venda;
Na tela de Aditivos, o campo Tipos de Aditivos Utilizados que permite a realizao de aditivos em
conjunto;
Qualquer aditivo pode ser contabilizado, desde que possua um valor de contabilizao;

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O aditivo Renegociao de Contrato engloba todos os recursos usados nos aditivos Financiamento de
Parcela, Troca plano padro, Renegociao, Repactuao, Repactuao Total e Troca Plano de
Financiamento, relembrando que estes ltimos tipos de aditivos, so de verses anteriores. Ainda no
aditivo Renegociao de Contrato, o usurio poder definir se o mesmo ser usado de forma
Padro, Cancelamento ou Melhoria de Bens;
O aditivo Renegociao de Contrato c/ Frmula engloba todos os recursos usados nos aditivos de
Refinanciamento 1 e 2.

Tipos de Aditivos
O usurio deve selecionar o tipo de aditivo conforme o tipo de negociao de alterao realizado
ressaltando que os tipos de aditivos so fixos no sistema e os tipos devem ser utilizados somente em
caso de atendimento a empresa. Deste modo podem existir tipos de aditivos que no seja utilizado pela
empresa e neste caso deve ser desconsiderado.
Nova estrutura de tipos de Aditivos Dot Net:
Outros;
Prorrogao de Vencimento;
Renegociao de Contrato;
Renegociao de Contrato c/ Frmula;
Troca Agente Complementar;
Troca de Comprador;
Troca de Fiador;
Troca de Lote;
Troca Mtua de Imveis.

Outros
Este Aditivo utilizado para adicionar um texto descritivo na Venda. Este texto ser visualizado no
Histrico de Aditivos.
Para sua realizao, o usurio deve iniciar o processo de Aditivos selecionando o tipo de Aditivo Outros, em
seguida preenchendo os dados obrigatrios e avanando no processo.
Prorrogao de Vencimento
Neste tipo de aditivo o usurio seleciona a parcela que ter a sua data de vencimento alterada, podendo ou
no aplicar juros na mesma.
Para a sua realizao o usurio deve iniciar o processo de Aditivos selecionando o Tipo de Aditivo
Prorrogao de Vencimentos, em seguida preencher os dados obrigatrios e avanar no processo.
Renegociao de Contrato
Este o tipo de aditivo ou alterao contratual mais comum: o refinanciamento de parte ou de todas as
parcelas do contrato. Este refinanciamento possibilita que possa haver qualquer tipo de alterao nas
condies da venda sendo que as mais comuns so a alterao do nmero de parcelas e do valor das
mesmas.
Para a execuo deste tipo de renegociao o TOTVS Incorporao implementa o tipo de aditivo troca de
plano padro que, sendo bem flexvel, permitir todos os tipos de alterao relacionado as condies da
venda.

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Como foi citado anteriormente, este aditivo engloba todos os recursos necessrios para a execuo dos
aditivos Financiamento de Parcela, Troca plano padro, Renegociao, Repactuao, Repactuao Total e
Troca Plano de Financiamento, todos estes tipos de aditivos esto presentes em verses anteriores.
Este tipo de aditivo possibilita a realizao de correes e alteraes em uma ou mais parcelas do plano de
financiamento, podendo ainda realizar a da criao de novos grupos.
Para a sua realizao o usurio deve iniciar o processo de aditivos, selecionando o tipo de Aditivo
Prorrogao de Vencimentos, em seguida preenchendo os dados obrigatrios e avanando no processo.
Renegociao de Contrato c/ Frmula
Este aditivo possui recursos similares ao tipo Renegociao de Contrato citado anteriormente, porm, para
realizar o clculo do saldo devedor utiliza frmulas previamente cadastradas no TOTVS Incorporao.
Troca Agente Complementar
Um agente complementar um comprador em conjunto, sendo que o mesmo pode ser substitudo ou
includo na venda, atravs deste aditivo.
Para a sua realizao o usurio deve iniciar o processo de Aditivos, selecionando o tipo de Aditivo Troca de Agente
Complementar, em seguida preencher os dados obrigatrios e avanar no processo.
Troca de Fiador
Como foi citado no captulo de Entidades, um fiador aquele que se responsabiliza por algum pelo
cumprimento de uma obrigao ou de um dever, um avalista.
Para a sua realizao o usurio deve iniciar o processo de Aditivos selecionando o tipo de Aditivo Troca de Fiador,
em seguida preencher os dados obrigatrios e avanar no processo.
Troca de Comprador (Cesso de Direitos)
Acontece quando um cliente cede a outra pessoa o direito sobre o contrato. Na prtica um novo cliente
incorporado ao contrato e este deve assumir as obrigaes contratuais, sendo que as parcelas pagas at a data
do aditivo so mantidas como pagas pelo cliente anterior.
Ressalta-se que em termos de integrao financeira o TOTVS Incorporao faz a alterao do cliente para as
parcelas em aberto do sistema financeiro (TOTVS Gesto Financeira).
Aps a efetivao o sistema alterar o cliente do contrato e o cliente das parcelas em aberto no TOTVS
Gesto Financeira registrando no campo de texto a troca efetuada.
Para a sua realizao o usurio deve iniciar o processo de Aditivos, selecionando o tipo de Aditivo Troca de
Comprador, em seguida preencher os dados obrigatrios e avanar no processo.
Troca de Sub-Unidade (Lote ou Apto.)
Este tipo de aditivo usado quando negociado entre cliente e a construtora incorporadora a troca do
imvel do contrato. Geralmente esta troca implica em alterao financeira nas parcelas, caso seja
necessrio possvel executar em conjunto o tipo de aditivo Renegociao de Contrato.
Para a sua realizao o usurio deve iniciar o processo de Aditivos selecionando o tipo de Aditivo Troca de SubUnidade, em seguida preencher os dados obrigatrios e avanar no processo.

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Troca Mtua de Imveis


Este tipo de aditivo similar a Troca de Sub-Unidade, porm, a Troca Mtua de Imveis se aplica em uma subunidade na situao de Vendida para outra sub-unidade na situao de Vendida.
Assim como a Troca de Lote implica em alterao financeira nas parcelas, na Troca Mtua de Imveis no
diferente, pois caso seja necessrio possvel executar em conjunto o Tipo de Aditivo Renegociao de
Contrato.
Para a sua realizao o usurio deve iniciar o processo de Aditivos selecionando o Tipo de Aditivo Troca de Agente
Complementar, em seguida preencher os dados obrigatrios e avanar no processo.
Procedimento
1. Acesse o menu Vendas / Cobrana/Vendas. Ao entrar em Vendas / Cobrana/Vendas abrir uma
tela de Filtros, onde voc poder filtrar os dados a serem vistos.
2. Na viso de filtros clique no boto Novo, selecione o campo Cdigo e o operador IS NOT
NULL desta forma sero mostradas todas as vendas cadastradas.
3. Selecione uma venda Efetivada e clique no boto Aditivo da Venda.
4. Selecione o tipo de aditivo desejado e preencha os dados importantes para o respectivo
tipo.
5. Aps o preenchimento dos dados preciso Efetivar o Aditivo.
O processo de Aditivos possibilita a integrao financeira e integrao contbil.
Integrao Financeira
Realizada a partir de um tipo de Aditivo que altera o plano, uma parcela, ou at mesmo a criao ou
cancelamento de uma parcela, por exemplo, Renegociao de Contratos. As mudanas financeiras
afetaro os lanamentos gerados no TOTVS Gesto Financeira.
Integrao Contbil
Na realizao de um determinado tipo de aditivo o usurio informa um evento contbil, previamente
cadastrado no TOTVS Incorporao. Sendo que a partir deste evento, sero gerados lanamentos contbeis no
TOTVS Gesto Contbil.

Exerccios
1. Realize o processo de aditivos executando todos os tipos de Aditivos. Conferindo as alteraes na
venda e no RM Fluxus.
2. Realize tambm a execuo de aditivos em conjunto. (Exemplo: Renegociao de Contratos e
Outros).
Observao:
Utilize uma venda que possua nmero de contrato e tenha tambm parcelas geradas no TOTVS
Gesto Financeira.

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DISTRATO
Vendas / Aluguis

Reajuste

Empreendimento

Vendedor

Eventos contbeis

Resduo

Unidade /
Sub-Unidade

Componentes

Tabelas de preos

Seguro

Condies da
Venda

Caractersticas

Fiador

Distrato

Aditivo
IPTU

Contratos

Distrato
O processo de cancelamento ou distrato contratual ocorre quando existe uma negociao entre o cliente e a
empresa ou quando ocorre uma deciso unilateral da empresa nos casos em que o cliente no assume as dvidas
e no realiza uma negociao (na maioria das vezes isso requer uma ao judicial).
Este processo pressupe um conjunto de aes a serem executadas pela empresa tais como:
Disponibilizao do imvel para nova comercializao (a no ser em casos de pendncias jurdicas que
no seja possvel);
Cancelamento das parcelas e das respectivas notas promissrias (se houver);
Negociao do saldo devedor a devolver (seja devoluo normal ou atravs de emisso de carta de
crdito);
Verificao de pendncias financeiras do cliente;
Execuo do processo com a elaborao do documento de distrato.

Para a execuo de todas estas aes o sistema TOTVS Incorporaoimplementa um conjunto de


funcionalidades no processo de distrato.
Motivos de Cancelamento
Este cadastro acessado atravs da opo Cadastros / Tabelas Adicionais / Situaes de Venda e Motivo de
Cancelamento e permite que sejam definidos, pela empresa, os motivos de cancelamento ou distrato
contratual bem como as aes que devem ser executadas pelo sistema em cada motivo.
Conforme j explicado no processo de venda (subtpico efetivando a proposta - controle das situaes da
venda e controle de estoque dos imveis) a situao do imvel define se o mesmo ficar ou no
disponvel para uma nova venda.
Por isto, dependendo do tipo de negociao no processo de distrato, o imvel poder ficar liberado ou
no para nova comercializao. Para cancelar uma venda a sua situao deve estar Em Preparao ou
Bloqueada.

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O processo depender do motivo e do Modelo de Distrato parametrizado atravs do menu Opes /


Parmetros / RM SGI, pasta Cancelamento. Depois que a venda foi cancelada a sub-unidade vai para a
situao definida em Motivo de Cancelamento;
O processo de Distrato visa o cancelamento de uma venda, podendo haver ou no a devoluo.
Procedimento
1. Acesse o menu Vendas / Cobrana/Vendas. Ao entrar ser aberta uma tela de Filtros onde o
usurio poder filtrar os dados a serem vistos.
2. Na viso de filtros clique no boto Novo, selecione o campo Cdigo e o operador IS NOT
NULL, desta forma sero mostrados todos os empreendimentos cadastrados.
3. Caso a venda esteja Efetivada deve-se voltar a situao da mesma para Em Preparao, ou
bloque-la. Desta forma sua situao ser Bloqueada e esta uma das condies para realizar
o distrato;
4. Em seguida deve-se iniciar o processo de distrato;
5. Na tela de distrato informe os dados importantes como contabilizao, plano de distrato, etc;
Se houver devoluo o usurio deve informar os dados teis para a gerao de parcelas de
devoluo;
Se no houver devoluo basta que o usurio selecione o motivo de cancelamento
apropriado para o cancelamento da venda.
Aps a execuo do distrato o sistema realizar as aes definidas conforme motivo de cancelamento
que ser:
Mudana da situao da venda para o nome do motivo de cancelamento escolhido;
Criao de um grupo (seqencial ao ltimo definido na condio da venda) de modo a registrar no
contrato a condio acordada de devoluo;
Cancelamento de todas as parcelas em aberto;
Gerao das parcelas de devoluo no TOTVS Incorporao e respectiva parcela no TOTVS Gesto
Financeira sendo que as mesmas podero ou no ser classificadas como nota de crdito;
Alterao da situao do imvel conforme cdigo da situao definida pelo motivo de
cancelamento;
Ao final de cada processo de distrato, na tela de edio de Vendas, gravada a Data de Cancelamento na
pasta de Identificao.

Exerccios
1. Utilize uma venda com situao de Em Preparao que tenha parcelas geradas para o TOTVS
Gesto Financeira e todas em aberto para realizar o distrato sem devoluo.
2. Utilize uma venda com situao de Em Preparao que tenha parcelas geradas para o TOTVS
Gesto Financeira e algumas baixadas para realizar o distrato com devoluo.
3. Utilize uma venda com situao de Efetivada que possua lanamentos baixados no TOTVS
Gesto Financeira, volte a situao da mesma, com isso sua situao ser Em Preparao. Em
seguida realize o distrato com devoluo, realizando tambm a contabilizao deste processo.

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ANEXOS
Modelos de clculo
Os Modelos de Clculos so cadastrados nos Componentes (somente nos componentes que tenham o
seu Tipo de Componente = Principal ) em uma Modalidade de Venda. Estes Modelos de Clculos servem para
especificar como ser o clculo do valor das parcelas de uma venda.
Em todos os Modelos de Clculos o sistema levar em considerao a parametrizao dos componentes
Modalidade de Venda utilizada. Os parmetros so: Tipo de Componente, Tipo de Parcela, Surgimento
Componente (Na gerao do Plano de Retorno, Na Valorizao), Ao do Componente (Antes
Entrega, Aps a entrega, Ambos), Valor opcional do Fluxus e Componente compe valor base para clculo
(Reajuste de Juros de Contrato, Reajuste de Correo Monetria)

da
do
da
de

No sistema TOTVS Incorporao existem 9 Modelos de Clculos. Cada modelo trabalha de uma forma
especfica e com seus devidos parmetros. So eles:
Modelo Padro
Tabela Price
Valor Informado
Prazo com juros mensal
Juros Mensal
Comprometimento de Prazo
Comprometimento de Salrio
Tabela SAC

Modelo Padro
Gerao do Plano
A gerao do Plano no Modelo Padro se d atravs da diviso do valor total do financiamento pelo
nmero de parcelas de cada componente do tipo principal. No h nenhum clculo para inserir reajustes
financeiros.
Reajuste Financeiro
As vendas sofrem reajustes financeiros (atravs do processo de reajuste) de acordo com a periodicidade dos
componentes de reajustes.
Reajuste do Juros
Juros (%): percentual do juros que representar o valor da parcela.
Periodicidade: prazo para que o reajuste seja realizado
Juros acumulado pela periodicidade: utilizar o valor da periodicidade para o clculo dos juros.
Data do prximo reajuste: definir a data do reajuste com as regras estabelecidas no componente. Ser
preenchido no momento da efetivao da venda desde que seu valor seja nulo. Para os componentes
que reajustam as parcelas antes da entrega, esta data de prximo reajuste receber o valor nulo quando o
mesmo for aps a data de entrega do empreendimento.

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Tipo de Juros
Juros Acumulado
Para ocorrer juros acumulado, a periodicidade tem que ser maior que 1.
Simples : Utiliza a frmula : (( PERIODO * VALOR ) * PERIODICIDADE )
Composto : Utiliza a frmula : ((((VALOR / 100) + 1)^ PERIODICIDADE) - 1) * 100
Exemplo:
Se a taxa de juros for de 1% para um reajuste anual ser calculado um juros de 12% para simples e 12,68% para
composto.
Juros no Acumulado
Simples : Utiliza a frmula : (PERIODO * VALOR )
Composto : Utiliza a frmula : ((((VALOR / 100) + 1)^ PERIODO) - 1) * 100

Ao do reajuste de juros
O reajuste dos juros de contrato poder ser realizado:
Juros Simples:
Sobre o Valor original das Parcelas;
Sobre o Valor original das Parcelas mais a CM at o ms anterior;
Sobre o Valor original das Parcelas mais a CM do ms do reajuste.
Juros Compostos:
Sobre o Valor original das Parcelas;
Sobre o Valor original das Parcelas mais a CM at o ms anterior;
Sobre o Valor original das Parcelas mais a CM do ms do reajuste.

Correo Monetria
Moeda: smbolo utilizado para reajustar a parcela.
Coeficiente: ser acrescida a variao da moeda. Sua representao ser em valor.
Exemplo: 1% - 1,01; 5% - 1,05
Meses de defasagem: quantidade de meses que ser decrescido da data base para se achar o
ndice de reajuste.
Periodicidade: prazo para que o reajuste seja realizado.
Data do prximo reajuste: definir a data do reajuste com as regras estabelecidas no componente.
Ser preenchido no momento da efetivao da venda desde que seu valor seja nulo. Para os
componentes que reajustam as parcelas antes da entrega, esta data de prximo reajuste receber
o valor nulo quando o mesmo for aps a data de entrega do empreendimento.
Correo monetria acumulada no prazo do reajuste: o ndice de reajuste ser calculado a partir
da data base at o momento do reajuste utilizando a seguinte frmula: COTACAOACUMULADA *
COTACAOMENSAL (Quando o reajuste anual e o mesmo acumulado dever ser analisado que
at a entrega do empreendimento utilizar o reajuste acumulado da moeda antes da entrega).
Correo monetria no capitalizada: reajustar a parcela partindo sempre do valor original.
Correo monetria capitalizada: reajustar a parcela partindo do valor acumulado dos reajustes
anteriores da parcela.

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O clculo da Correo Monetria capitalizada ocorre da seguinte maneira:


(ndice correo anterior - 1) * (ndice correo atual - 1) * (parcela original + juros)
Ao do reajuste da correo monetria
O reajuste da correo monetria poder ser realizada:
Sobre o Valor original das Parcelas;
Sobre o Valor original das Parcelas mais os Juros at o ms anterior;
Sobre o Valor original das Parcelas mais os Juros do ms do reajuste.

Para realizar o clculo da Correo Monetria no Modelo Padro pode ser parametrizado a data de reajuste de
referncia para fazer o clculo da correo.
Exemplo:
Cliente XYZ comprou um lote na da 01/11/2001, no valor de R$ 10.000,00, para pagar em 5 parcelas, a
uma taxa de juros simples 3% a.m. com correo monetria mensal e 1 ms de defasagem.

Parcela Data

Cotao ndice Valor Original

Correo Juros Valor Total

1
2
3
4
5

210.853
213.339
215.685
216.163
216.944
217.074
217.276

24.31
48.34
54.50
64.06

1/9/2001
1/10/2001
1/11/2001
1/12/2001
1/1/2002
1/2/2002
1/3/2002

1.0118
1.0110
1.0022
1.0036
1.0006

2,000.00
2,000.00
2,000.00
2,000.00
2,000.00

60.00
120.00
180.00
240.00

2,000.00
2,084.31
2,168.34
2,234.50
2,304.06

No Modelo Padro, para o clculo do ndice da correo, o sistema pega a data da venda como base para
o clculo.
Exemplo:
Clculo da Correo Monetria do Modelo Padro:
Ms 12/2001
213.339 / 210.853 = 1.0118 (ndice)
(ndice ms anterior - 1) + (ndice ms atual - 1) * (parcela original + juros ) (0
+ (1.0118 - 1 )) * (2000 + 60) = 0.0118 * 2060 = 24.31
Ms 01/2002
215.685 / 213.339 = 1.0110 (ndice)
(ndice ms anterior - 1) + (ndice ms atual - 1) * (parcela original + juros )
((1.0118 - 1) + (1.0110 - 1 )) * (2000 + 60) = 0.0228 * 2120 = 48.34
Ms 02/2002
216.163 / 215.685 = 1.0022 (ndice)
(ndice ms anterior - 1) + (ndice ms atual - 1) * (parcela original + juros )
((1.0118-1) + (1.0110-1 ) + (1.0022-1)) * (2000+60) = 0.025 * 2180 = 54.50

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Tabela Price
Gerao do Plano
No sistema de amortizao francs, tambm chamado de Tabela Price, o pagamento do emprstimo
feito ao final de cada perodo, atravs de prestaes iguais as quais se constituem de juros sobre o saldo devedor
e uma quota de amortizao do capital.
Exemplo:
Cliente XYZ comprou um lote no valor de R$ 10.000,00, para pagar em 5 parcelas, a uma taxa de 3%
a.m.
PERODO PMT
0
1
2.183,55
2
2.183,55
3
2.183,55
4
2.183,55
5
2.183,55

JUROS AMORTIZAO
300,00 1.883,55
243,49 1940,06
185,29 1998,26
125,34 2.058,21
63,60
2.119,95

SALDO DEVEDOR
-10.000,00
-8.116,45
-6.176,39
-4.178,13
-2.119,92
-0,00

PMT = Valor da parcela no TOTVS Incorporao


JUROS = Valor do componente de Juros
AMORTIZAO = Valor do Componente principal
Clculo da Tabela Price
A= R

[( 1 + i )^n - 1]
i ( 1+ i )^n * (1+i)^d

Onde:
A = Valor do Financiamento
R = Valor da parcela a ser procurado
i = Taxa de Juros
n = Nmero de parcelas do financiamento
d = Perodo em meses de antecipao ou prorrogao da parcela
(d = periodicidade - (data vencimento - data base do componente de Juros) )
Valor positivo = Antecipao
Valor negativo = prorrogao
Exemplo:
10.000 = R (1+0,03)5 - 1
0,03(1+0,03)5 * (1,03)0
R = 10.000
4,57970718

10.000 = R * 0,1592740743
0,0347782222

R = 2.183,55

Se a parcela for diferente de mensal (semestral, anual, bimestral) a taxa de juros ser elevada ao nmero da
periodicidade da pa rcela. Exceto na taxa de juros onde elevado a d: [ (1+i)^d ] Perodo em meses de
antecipao ou prorrogao da parcela

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Exemplo:
Parcela semestral = 1% elevado a 6
(1 + 0,01)6 - 1 = 0,06152 => 6,152%
Se a periodicidade da taxa de juros for anual (campo Periodicidade da Taxa = Anual) o sistema converter esta
taxa de juros para mensal antes de calcular o valor dos Juros Price.
Exemplo:
Taxa de Juros anual (i)= 9,5 %
Frmula = (1+ i/100)^(1/12)
(1+9,5/100)^(1/12) => (1+0,095)^(0,08333333333333) => (1,095) ^ (0,08333333333333) => 1,00759153
42905826452817375492048
Juros mensal = (1,0075915342905826452817375492048 - 1) * 100 Juros
mensal = 0,7591534290582645281737549204
Reajuste Financeiro
No caso de Price, como os juros j compem a parcela, os contratos sero apenas reajustados pelo ndice de
correo monetria.
Somente as parcelas em aberto a partir da data do reajuste sero atualizadas, ou seja, parcelas em atraso no
sero atualizadas
Tabela Price com Correo Monetria (CM)
Para realizar o clculo da Correo Monetria na Tabela Price o sistema utiliza a data do primeiro reajuste como
referncia para fazer o clculo da correo.

Parcela Data

Cotao

ndice

Saldo Dev. Amortizao Juros

Correo Vr. Total

1
2
3
4
5

210,853
213,339
215,685
216,163
216,944
217,074
217,276

1.011790205
1.010996583
1.002216195
1.003613014

10,000.00
8,116.48
6,176.42
4,178.16
2,119.95
0.00

25.74
50,03
54,98

1/9/2001
1/10/2001
1/11/2001
1/12/2001
1/1/2002
1/2/2002
1/3/2002

1,883.55
1,940.06
1,998.26
2,058.21
2,119.95

300
243.49
185.29
125.34

2,183.55
2,209.29
2,233.58
2,238.53

Venda efetuado data 01/11/2001 com defasagem de 2 meses.


Clculo CM
01/12/01 - 2 meses de defasagem = 01/10/01
Cotao de 01/10/01 / Cotao de 01/09/01 = ndice 213,339/210,853 = 1,011790205
(ndice * Valor da parcela de 01/11/01) - Valor da parcela de 01/11/01 = Correo
1,011790205 * 2183,55 = 2209,29
2209,29 - 2183,55 = 25,74
O ndice calculado mensalmente de acordo com a data de reajuste e meses de defasagens. multiplicado
pelo valor da parcela do ms anterior com todas as correes monetrias e Juros que existir na parcela.
Valor Informado
Gerao do Plano
A gerao do Plano no Modelo Valor Informado se d atravs da diviso do valor total do financiamento

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pelo nmero de parcelas de cada componente do tipo principal. No h nenhum clculo para inserir
reajustes financeiros.
Reajuste Financeiro
Este modelo indica que as parcelas sero fixas durante todo o perodo financiado, ou seja, as parcelas no sofrero
reajuste de correo monetria nem juros contratuais.
Prazo com juros mensal
Gerao do Plano
A gerao do Plano no Modelo Prazo com Juros Mensal se d atravs da diviso do valor total do
financiamento pelo nmero de parcelas de cada componente do tipo principal. No h nenhum clculo
para inserir reajustes financeiros.
Reajuste Financeiro
Considerando juros simples: neste caso os juros so calculados ms a ms sobre o valor original da parcela + a
correo monetria do ms.
Frmula para encontrar os juros e a correo monetria:
Juros Calculado Simples = (% taxa * i) * (Vo + CMatual) -Vo
Correo Monetria Calculada = ( %Moeda * (Vo + CMatual) ) - Vo
Onde:
%taxa = taxa dos juros de contrato
i = Perodo
Vo = Valor Original
CMatual = Correo monetria atual
%Moeda = Variao da moeda
Jatual = Juros de contrato atual
Jcc = Juros de contrato calculado
Exemplo:
Cliente XYZ comprou um lote no valor de R$ 10.000,00, para pagar em 5 parcelas, a uma taxa de 0,5%
a.m. juros simples + variao do IGPM
Parcela Data

Cotao ndice

Valor Original Correo Juros Valor Total

1
2
3
4
5

215,685
216,163
216,944
217,074
217,276

2000,00
2000,00
2000,00
2000,00
2000,00

1/11/2001
1/12/2001
1/1/2002
1/2/2002
1/3/2002

1.010996583
1.002216195
1.003613014
1.000599233
1.000930558

4,40
11,62
12,83
14,64

10
20,04
30,17
40,26

2000,00
2014,40
2031,66
2043,00
2054,90

Considerando Juros Compostos


Neste caso os juros so calculados ms a ms sobre o valor da parcela + a correo monetria do ms.
Frmula para encontrar os juros e a correo monetria:
Juros Calculado Composto = ( % taxa * (Vo + Jatual + CMatual) ) - Vo
Correo Monetria Calculada = ( %Moeda * (Vo + CMatual + Jcc) ) - Vo

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Onde:
%taxa = taxa dos juros de contrato
i = Perodo
Vo = Valor Original
CMatual = Correo monetria atual
%Moeda = Variao da moeda
Jatual = Juros de contrato atual
Jcc = Juros de contrato calculado
Exemplo:
Cliente XYZ comprou um lote no valor de R$ 10.000,00, para pagar em 5 parcelas, a uma taxa de 0,5%
a.m. juros capitalizados + variao do IGPM
Parcela Data

Cotao ndice

Valor Original Correo Juros Valor Total

1
2
3
4
5

215,685
216,163
216,944
217,074
217,276

2000,00
2000,00
2000,00
2000,00
2000,00

1/11/01
1/12/01
1/1/02
1/2/02
1/3/02

1.010996583
1.002216195
1.003613014
1.000599233
1.000930558

4,42
11,71
12,94
14,79

10
20,07
30,23
40,45

2000,00
2014,42
2031,78
2043,17
2055,24

Correo Monetria
Para realizar o clculo da Correo Monetria no Prazo com Juros Mensal, o sistema utiliza a data do
reajuste como referncia para fazer o clculo da correo.
Ao passar do momento antes da Entrega do Empreendimento para aps, o sistema colocar o valor do
componente Juros Antes no componente Juros Aps. E a data de prximo reajuste do componente
Juros Antes ser 01/01/2099.
Juros Mensal
Gerao do Plano
Neste modelo, os juros contratuais j sero distribudos a partir da 2 parcela de financiamento no
momento da gerao do plano de financiamento, ou seja, no feito reajuste de juros ms a ms, somente
calculada a correo monetria dos contratos, podendo ser mensalmente, anualmente ou como previsto
em contrato
Reajuste Financeiro
A correo feita pelo valor original das parcelas (sem os juros) + a correo anterior.
Exemplo:
O exemplo a seguir refere-se uma venda em 11/01/2002 depois da entrega do empreendimento, no
valor de R$ 12.000,00, sendo 2.000,00 de sinal e 10.000,00 financiado em 10 parcelas mensais, com a 1
vencendo em 11/02/2002.
A ttulo de exemplo o reajuste (correo das parcelas de financiamento) acontece de 4 em 4 meses pelo
IGP-M com defasagem de 3 meses, ou seja, o primeiro reajuste acontecer em 11/05/2002, o prximo ser em
11/10/2002 e assim por diante. Quanto aos juros, ser cobrado 1% a.m. juros simples.

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Teremos o seguinte plano de financiamento:


Parcela
1 - Sinal
1 - Mensal
2 - Mensal
3 - Mensal
4 - Mensal
5 - Mensal
6 - Mensal
7 - Mensal
8 - Mensal
9 - Mensal
10 - Mensal

Data
11/1/2002
11/2/2002
11/3/2002
11/4/2002
11/5/2002
11/6/2002
11/7/2002
11/8/2002
11/9/2002
11/10/2002
11/11/2002

Vr. Original
2.000,00
1.000,00
1.000,00
1.000,00
1.000,00
1.000,00
1.000,00
1.000,00
1.000,00
1.000,00
1.000,00

Juros
0,00
0,00
10,00
20,00
30,00
40,00
50,00
60,00
70,00
80,00
90,00

Correo
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00

Total
2.000,00
1.000,00
1.010,00
1.020,00
1.030,00
1.040,00
1.050,00
1.060,00
1.070,00
1.080,00
1.090,00

A parcela foi acrescida de 1% de juros simples a partir da 2 parcela mensal. Em


11/05/02 acontecer o primeiro reajuste. Modelo de clculo:
A Data da Cotao Procurada o ms do Reajuste defasado de 3 meses, sempre dia 1 Data
do Reajuste: 11/05/2002
Data da Cotao Procurada: 11/02/2002
Cotao: 217,074
Data da Cotao Anterior: 11/10/2001 ( como o reajuste de 4 em 4 meses, o sistema calcula do acumulado do IGPM
de out/2001 a fev/2002)
Cotao Anterior: 213,339 (cotao em out/2001)
Variao da cotao da CM: 0,0175 ( IGPM acumulado de out/2001 a fev/2002 = cotao de fev/2002
dividido pela cotao de out/2001 menos 1 = (217,074 / 213,339) - 1 = 0,0175
Clculo da correo
(Vr. Original + Correo Anterior) * Variao do acumulada do ndice =
= (1.000,00 + 0,00) * 0,0175 = 17,50
Para realizar o clculo da Correo Monetria nos Juros Mensal, o sistema utiliza a data da venda como
referncia para fazer o clculo da correo.
Plano de Financiamento Corrigido
Parcela
1 - Sinal
1 - Mensal
2 - Mensal
3 - Mensal
4 - Mensal
5 - Mensal

52

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Data
1/10/2001
1/11/2001
1/12/2001
11/1/2002
11/2/2002
11/3/2002
11/4/2002
11/5/2002
11/6/2002

Cotao ndice
213.339
215.685
216.163
216.944
217.074
217.276
218.492
220.292
1.0175
223.688
-

Vr. Original
2000.00
1000.00
1000.00
1000.00
1000.00
1000.00

Juros Correo Total


0.00
0.00
2000.00
0.00
0.00
1000.00
10.00 0.00
1010.00
20.00 0.00
1020.00
30.00 17.50
1047.50
40.00 17.50
1057.50

Todos os direitos reservados.

6 - Mensal
7 - Mensal
8 - Mensal
9 - Mensal
10 - Mensal

11/7/2002
11/8/2002
11/9/2002
11/10/2002
11/11/2002

228.057
233.348
238.943
244.234
249.525

1.0305
-

1000.00
1000.00
1000.00
1000.00
1000.00

50.00
60.00
70.00
80.00
90.00

17.50
17.50
48.53
48.53
48.53

1067.50
1077.50
1118.53
1128.53
1138.53

Comprometimento de Prazo
Gerao do Plano
A gerao do Plano no Modelo Comprometimento de Prazo se d atravs da diviso do valor total do
financiamento pelo nmero de parcelas de cada componente do tipo principal. Ao gerar as parcelas,
o sistema calcular o Saldo Indexado das parcelas. O saldo devedor em reais ser indexado na moeda
definida em contrato. Para o clculo, deve-se considerar a cotao do ndice com defasagem, tambm
definido em contrato.
Reajuste Financeiro
Neste modelo as parcelas sero corrigidas, ou seja, atualizadas de acordo com a variao do ndice de
correo utilizado, sendo este reajuste feito nos prazos definidos em contrato, por exemplo, mensalmente ou
anualmente.
No modelo de clculo Comprometimento de Prazo os juros vo aumentar o saldo indexado e no o valor
das parcelas e no primeiro ms de reajuste de juros no alterar o saldo indexado.
Para realizar o clculo da Correo Monetria no Comprometimento de Prazo o sistema utiliza a data da
venda como referncia para fazer o clculo da correo.
Modelo de clculo
No momento da efetivao da venda, tem-se o saldo Devedor em Reais indexado na moeda definida em
contrato (INCC ou IGP-M, por exemplo, chamado saldo Indexado) acrescido ou no de juros (depender
do contrato). Para o clculo deve-se considerar a cotao do ndice com defasagem, tambm definido em
contrato.
O valor da parcela em reais permanecer inalterado at o primeiro reajuste, sendo que o saldo devedor em
ndice estar sendo acrescido de juros mensais referentes ao ms anterior ao reajuste desde que o mesmo
esteja definido em contrato.
No ms do reajuste pega-se o saldo indexado e multiplica-se pela cotao do ndice utilizado obtendo,
assim, o saldo indexado em Reais
Do saldo em reais subtrai-se o valor das parcelas atrasadas e divide pelo nmero de parcelas em aberto
vincendas obtendo, assim, o valor atualizado da parcela
Exemplo:
Sem efetuar a baixa das parcelas:
O exemplo a seguir refere-se uma venda em 10/01/2002 depois da entrega do empreendimento, no
valor de R$ 3.500,00, financiada em 7 parcelas mensais, sendo ento 7 parcelas de R$ 500,00 cada , com a 1
vencendo em 10/02/2002.
A ttulo de exemplo o reajuste (correo das parcelas de financiamento) acontece de 4 em 4 meses, ou
seja, o primeiro reajuste acontecer em 10/05/2002, o prximo ser em 10/10/2002 e assim por diante e
com 2 meses de defasagem. Quanto aos juros, sero compostos e ser cobrado 0,9489% a.m. a partir de
10/02/2002.
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Os juros so cobrados todo ms. Neste exemplo a data do reajuste dos juros ser em 10/02/2002, pois no ms
da venda no ser cobrado juros .
Os juros apenas alteram o saldo indexado. Assim todo ms o saldo indexado ser acrescido do valor dos
juros do ms anterior ao ms corrente da tela de reajuste do sistema, portanto, s no reajuste de
maro/02, o saldo indexado ser acrescido dos juros referentes ao ms de fev/02.
COTAO DO IGP-M
DATA
COTAO
01/11/2001
215,685
01/12/2001
216,163
01/01/2002
216,944
01/02/2002
217,074
01/03/2002
217,276
01/04/2002
218,492
01/05/2002
220,292
Saldo Devedor:
Data
Em Reais
10/01/02 (venda)
3.500,00
10/02/02
3.500,00
10/03/02
3.500,00
10/04/02
3.500,00
10/05/02 (1 reajuste) 3.593,04

Em IGP-M
16,227368 (3.500 / 215,685)(2 meses defasagem)
16,227368
16,381350117 (16,227368 + 0,9489%)
16,5367929355 (16,381350117 + 0,9489%)
16,69371056366 (16,5367929355 + 0,9489%)

Neste caso consideramos que nenhuma parcela foi paga.


Evoluo das Parcelas
Parcela
1
2
3
4
5
6
7

Vencimento
10/02/2002
10/03/2002
10/04/2002
10/05/2002
10/06/2002
10/07/2002
10/08/2002

Vr. Principal
500,00
500,00
500,00
500,00
500,00
500,00
500,00

Correo
0,00
0,00
0,00
23,26
23,26
23,26
23,26

Vr. Atual
500,00
500,00
500,00
523,26
523,26
523,26
523,26

A correo monetria foi feita a partir do valor original das parcelas, antes do reajuste de juros de
contrato.
Modelo de clculo
Saldo Devedor em IGP-M antes do reajuste = 16,5367929355
Saldo Devedor em Reais na data do reajuste = 3.593,04
Saldo Devedor em Reais - Soma parcelas em atraso na data do reajuste =
3.593,04 - 1.500,00 = 2.093,04
Valor Atualizado = valor anterior dividido pelo n de parcelas em aberto vincendas =
2.093,04 / 4 = 523,26
Exemplo:
Efetuando a baixa das parcelas:
O exemplo a seguir refere-se a uma venda em 10/01/2002 depois da entrega do empreendimento, no valor
de R$ 3.500,00, financiada em 7 parcelas mensais, sendo ento 7 parcelas de R$ 500,00 cada , com a 1 vencendo
em 10/02/2002.

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A ttulo de exemplo o reajuste (correo das parcelas de financiamento) acontece de 4 em 4 meses, ou


seja, o primeiro reajuste acontecer em 10/05/2002, o prximo ser em 10/10/2002 e assim por diante e
com 2 meses de defasagem. Quanto aos juros, sero compostos e ser cobrado 0,9489% a.m. a partir de
10/02/2002.
Os juros so cobrados todo ms. Neste exemplo a data do reajuste dos juros ser em 10/02/2002, pois no ms
da venda no ser cobrado juros.
Os juros apenas alteram o saldo indexado. Assim todo ms o saldo indexado ser acrescido do valor dos
juros do ms anterior ao ms corrente da tela de reajuste do sistema, portanto, s no reajuste de
maro/02, o saldo indexado ser acrescido dos juros referentes ao ms de fev/02.

COTAO DO IGP-M
DATA
COTAO
01/11/2001
215,685
01/12/2001
216,163
01/01/2002
216,944
01/02/2002
217,074
01/03/2002
217,276
01/04/2002
218,492
01/05/2002
220,292
Evoluo das Parcelas
Parcela
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Vencimento Vr. Atual


10/2/2002
500,00
10/3/2002
500,00
10/4/2002
500,00
10/5/2002
500,00
10/6/2002
518.72
10/7/2002
518.72
10/8/2002
518.72
10/9/2002
77.35
10/10/2002 0,75
10/11/2002 0,02

S.I.
16.22737
13.91430
11.74160
9.54960
7.25280
4.94750
2.63970
0.34580
0.00330
0.00010

SI aps juros C.M.


14.04630
11.85300
9.64020
18.72
7.32160
4.99440
2.66470
0.34910
1.51
0.00333
0.00010
-

Valor total
500.00
500.00
500.00
518.72
518.72
518.72
518.72
78.86
0.75
0.02

SI aps baixa
13.91430
11.74160
9.54960
7.25280
4.94750
2.63970
0.34580
0.00330
0,0001
0.00000

S.I. = Saldo Indexado


C.M. = Correo Monetria
Parcelas criadas
As parcelas 8, 9 e 10, foram criadas para obter os valores de reajuste de juros e correo monetria.
Exemplo:
Foi criado a parcela 8, pois, o saldo indexado da parcela 7 era de 2.63970, aps o reajuste de juros passou a ser
2.66470. Como o valor das parcelas s aumentado atravs do reajuste de correo monetria, esta parcela foi
criada para suprir este aumento de reajuste de juros.
Clculo da Correo Monetria
Ao efetuar o reajuste de juros e correo, pega-se o valor do saldo indexado e multiplica pela cotao da
moeda do ms atual. Pegue este valor total e divida pelo nmero de parcelas em aberto e com este valor,
subtraia o valor anterior da parcela e ter o valor da correo Monetria.

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55

Clculo do Saldo Indexado aps a baixa da parcela:


Parcela 1: Saldo Indexado atual - (valor da parcela a ser baixada / (cotao do ms - defasagem)) = Saldo
Indexado atualizado.
Exemplo:
16.22737 - (500.00 / 216.163) => 16.22737 - 2.313069
Saldo Indexado atualizado = 13.91430
Comprometimento de prazo para aluguel
O modelo Comprometimento de Prazo para Aluguel consiste em:
O valor do saldo indexado na data da venda ser o valor unitrio da parcela dividido pela cotao nesta
data;
Este valor nunca decrementado pelo sistema, mas pode ser acrescentado dos juros de contrato se
estiver parametrizado;
O valor da correo monetria calculado de duas formas:
1) Para parcelas em aberto: ete valor e obtido a partir da subtrao entre o saldo indexado atual
multiplicado pela cotao na data do reajuste e o valor inicial do aluguel.
2) Para parcelas parcialmente quitadas: ete valor obtido para cada parcela. O clculo
realizado levando-se em considerao o valor quitado, indexado na data da venda ou na data do
reajuste anterior realizado. Sobre este valor quitado j indexado acrescido o juros de contrato
proporcional ao perodo(dferena entre a data do reajuste e a data da baixa). Em seguida o saldo
indexado atual decrementado do saldo indexado da baixa.

Este resultado multiplicado pela cotao na data do reajuste e somado ao valor baixado. Por fim subtraise deste
ltimo resultado o valor inicial do aluguel.
Exemplo:
Cliente XYZ alugou um apartamento na da 01/01/2001, no valor de R$ 10.000,00, para pagar em 10
parcelas, a uma taxa de juros simples 1% a.m. com correo monetria trimestral.
Parcela Vencimento
1
1/1/2002
2
1/2/2002
3
1/3/2002
4
1/4/2002
5
1/5/2002
6
1/6/2002
7
1/7/2002
8
1/8/2002
9
1/9/2002
10
1/10/2002

Vr.Original
1000.00
1000.00
1000.00
1000.00
1000.00
1000.00
1000.00
1000.00
1000.00
1000.00

S.I.
4.6095
4.6095
4.6095
4.6556
4.7022
4.7492
4.7967
4.8447
4.8931
4.9420

SI aps juros
4.6095
4.6556
4.7022
4.7492
4.7967
4.8447
4.8931
4.9420
4.9914

C.M.
27.39
104.87
219.07

Valor total IGPM


1000.00
216.944
1000.00
1000.00
1027.39
218.492
1027.39
1027.39
1104.87
228.057
1104.87
1104.87
1219.07
244.234

Comprometimento de Salrio
Gerao do Plano
A gerao do Plano no Modelo Comprometimento de Salrio se d atravs da diviso do valor total do
financiamento pelo nmero de parcelas de cada componente do tipo principal. Ao gerar as parcelas o

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sistema clcularo Saldo Indexado das parcelas e o Fator Salrio. O saldo devedor em reais ser indexado na
moeda definida em contrato. Para o clculo, deve-se considerar a cotao do ndice com defasagem,
tambm definido em contrato.
O clculo do Fator Salrio ser o valor de uma parcela dividido pelo valor do salrio mnimo do ms.
Reajuste Financeiro
O comprometimento de Salrio segue a mesma linha do Comprometimento de Prazo, s que no reajuste
das parcelas levado em considerao o fator de salrio (valor de uma parcela dividido pelo valor do
salrio mnimo vigente na data da venda) que o cliente se comprometeu a pagar. Assim, se a parcela
estiver no seu limite comprometido a correo acrescentar parcelas ou tambm h possibilidade de
reduo do plano de financiamento.
No modelo de clculo Comprometimento de Salrio os juros vo aumentar o saldo indexado e no o
valor das parcelas, e no primeiro ms de reajuste de juros, no ir alterar o saldo indexado.
Para realizar o clculo da Correo Monetria no Comprometimento de Salrio o sistema utiliza a data da venda
como referncia para fazer o clculo da correo.
Exemplo:
O exemplo a seguir refere-se a uma venda em 10/01/2002 depois da entrega do empreendimento, no
valor de R$ 3.500,00, financiada em 7 parcelas mensais, sendo ento 7 parcelas de R$ 500,00 cada , com a 1
vencendo em 10/02/2002.
A ttulo de exemplo o reajuste (correo das parcelas de financiamento) acontece de 4 em 4 meses, ou
seja, o primeiro reajuste acontecer em 10/05/2002, o prximo ser em 10/10/2002 e assim por diante e
com 2 meses de defasagem. Quanto aos juros, sero cobrados 0,9489% a.m. a partir de 10/02/2002.
Os juros so cobrados todo ms. Neste exemplo a data do reajuste dos juros ser em 10/02/2002, pois no ms
da venda no ser cobrado juros.
Os juros apenas alteram o saldo indexado. Assim, todo ms o saldo indexado ser acrescido do valor dos juros
do ms anterior ao ms corrente da tela de reajuste do sistema, portanto s no reajuste de maro/02, o saldo
indexado ser acrescido dos juros referentes ao ms de fev/02.
COTAO DO IGP-M
DATA
01/11/2001
01/12/2001
01/01/2002
01/02/2002
01/03/2002
01/04/2002
01/05/2002

COTAO
215,685
216,163
216,944
217,074
217,276
218,492
220,292

Saldo Devedor
Data
10/01/02 (venda)
10/02/02
10/03/02
10/04/02
10/05/02 (1 reajuste)

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Em Reais
3.500,00
3.500,00
3.500,00
3.500,00
3.593,04

Em IGP-M
16,227368 (3.500 / 215,685)(2 meses de defasagem)
16,227368
16,381350117 (16,227368 + 0,9489%)
16,5367929355 (16,381350117 + 0,9489%)
16,69371056366 (16,5367929355 + 0,9489%)

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Fator Salrio: Valor de uma parcela dividido pelo valor do salrio mnimo em 10/01/2002
Fator Salrio = 500 / 180 = 2,7777777777777777777777777777778
Salrio Mnimo em 10/05/2002 = 200
Valor da parcela atual = 200 * 2.77777777777777777777777778 = 555, 56 Saldo
Devedor em IGP-M antes do reajuste = 16,5367929355
Saldo Devedor em Reais na data do reajuste = 3.593,04
Saldo Devedor em Reais - Soma parcelas em atraso na data do reajuste = 3.593,04 - 1.500,00 = 2.093,04 N de
parcelas que o cliente pagaria a dvida = (Saldo Devedor em Reais - Soma parcelas em atraso na data do
reajuste) / (Valor atual da parcela) = 2.093,04 / 555,56 = 3,767441860465116
Portanto o cliente pagaria a dvida no mais em 4 parcelas e sim em 3,767441860465116, sendo assim, a ltima
parcela diminuir, ou seja, o plano de financiamento ficaria da seguinte forma:
Parcela
1
2
3
4
5
6
7

Vencimento
10/02/2002
10/03/2002
10/04/2002
10/05/2002
10/06/2002
10/07/2002
10/08/2002

Vr. Principal Correo Vr. Atual


500,00
0,00
500,00
500,00
0,00
500,00
500,00
0,00
500,00
500,00
0,00
555,56
500,00
0,00
555,56
500,00
0,00
555,56
500,00
0,00
426,38 (555,56 * 0, 767441860465116

No ser somado nada aos componentes de correo Monetria das parcelas, pois elas esto no fator
mximo de salrio comprometido
A ltima parcela teve seu valor reduzido, pois para pagar o saldo devedor o cliente no precisa mais de 4
parcelas e sim de 3,767441860465116
Tabela SAC
Sistema de Amortizao Constante (Tabela SAC), tambm conhecido como Sistema Hamburgus.
Este sistema extremamente simples uma vez que os valores das amortizaes peridicas so todas
iguais ou constantes. Trata-se de um sistema de amortizao (quitao da dvida) muito utilizado
pelas instituies financeiras. Como o prprio nome diz, uma parcela fixa da prestao vai abatendo
constantemente o que voc deve, fazendo com que o saldo devedor seja cada vez menor e sobre esse saldo
que se aplicam os juros.
Isso faz com que o valor pago e as prprias prestaes sejam decrescentes ao longo do tempo, pois
medida que o tempo passa e a dvida vai sendo quitada, o valor a ser pago com juros sobre o saldo
devedor diminui. Se a parte dos juros diminui e a amortizao constante ento o valor da parcela
tambm vai diminuir.
Lembre-se que no Sistema de Amortizao Constante o pagamento da dvida ocorre constante e
igualmente em cada perodo.
Considera-se como saldo devedor a diferena entre o valor financiado reajustado e o valor total que j foi
amortizado (quitado) at o presente momento.
Exemplo:
Cliente XYZ comprou um lote no valor de R$ 10.000,00, para pagar em 5 parcelas, a uma taxa de 3%
a.m.

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Soluo: Tabela SAC


PERODO PMT
0
1
2.300,00
2
2.240,00
3
2.180,00
4
2.120,00
5
2.060,00

JUROS AMORTIZAO
300,00 2.000,00
240,00 2.000,00
180,00 2.000,00
120,00 2.000,00
60,00
2.000,00

SALDO DEVEDOR
-10.000,00
-8.000,00
-6.000,00
-4.000,00
-2.000,00
-0,00

PMT = Valor da parcela no TOTVS Incorporao


JUROS = Valor do componente de Juros
AMORTIZAO = Valor do Componente principal
No caso do SAC, como os juros j compem a parcela, os contratos sero apenas reajustados pelo ndice de
correo monetria.
Clculo da Tabela SAC
Valor da Parcela:
Amortizao = Vr. Emprstimo / Nr. Parcelas
Amortizao = 10.000,00 / 5 = 2.000,00
Valor dos Juros:
Juros = Saldo devedor * % de Juros
Juros = 10.000,00 * 0,03 = 300,00
Tabela SAC com Correo Monetria
O clculo da Correo Monetria na Tabela SAC funciona da mesma forma que o Price.

Anotaes

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Estudo de viabilidade
Estudo de Viabilidade um instrumento de diminuio de riscos que verifica e minimiza possveis erros. Ele
auxilia na deciso referente viabilidade de um negcio ou produto sob todos os aspectos de forma a
antecipar os resultados.
O Mdulo de Estudo de Viabilidade da TOTVS permite que vrios Modelos de Estudo sejam criados,
permitindo a comparao entre os estudos realizados.
No TOTVS Incorporao esta funcionalidade pode ser acessada atravs do menu Cadastros / Estudos de
Viabilidade.
Viabilidade de Empreendimentos Imobilirios
O usurio informa os parmetros do projeto como as condies de compra do terreno, as fontes de
recursos, as caractersticas tcnicas dos empreendimentos, as etapas, as expectativas de vendas e tudo mais
o que for possvel apurar como despesas fixas, financiamentos e receita esperada. Os indicadores de viabilidade
do projeto.
Empreendimento
Nessa aba so informados os dados do empreendimento. Informaes sobre a obra, rea construda, custo do m2
privativo, custo do m2 construdo, taxa de administrao da obra. Os campos rea privativa, custo da obra e
custo total da obra so calculados baseado nos dados informados.
Vendas
Os dados pertinentes as vendas das unidades so inseridos nessa aba.
Obras
Atravs dessa aba o Estudo ter as informaes sobre o andamento da obra. Essas informaes
sero utilizadas para criar a curva de avano financeiro que ter impacto direto no fluxo de caixa do
empreendimento.
Impostos
Informaes sobre Impostos so inseridas nessa aba: PIS/COFINS, ITBI, IPTU, Imposto de Renda, com suas
respectivas alquotas.
Financiamento
A forma de financiamento para a construo informada nessa aba.
Despesas Peridicas
Registros de gastos espordicos no decorrer da obra como propaganda, manuteno da obra e projetos
complementares.
Lanamentos
Aps a entrada de todas essas informaes possvel gerar os lanamentos referentes ao estudo, utilizando as
informaes inseridas como fonte de dados. Aps selecionar o modelo desejado, ser gerado o arquivo do Excel
contendo os dados gerados pelo modelo.
Comparao de Verses do Estudo
a ferramenta utilizada para validar os indicadores de cada estudo. um resumo e ambos os projetos,
colocados lado a lado, auxiliando a tomada de deciso.

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Manuteno de Parcelas
Alguns processos utilizados em Manuteno de Parcelas
O TOTVS Incorporao possui um conjunto de funcionalidades e processos que complementam a
digitao da venda e pode ser utilizadas nas situaes descritas abaixo (sero listadas as principais
encontradas na gesto imobilirias e as outras opes podem ser descritas na ajuda do sistema) e estas
so implementadas na tela de manuteno de parcelas. Esta tela possui a funcionalidade do usurio
poder marcar um conjunto de parcelas para a execuo das operaes.
Para acessar a tela de Manuteno de Parcelas basta acessar o menu Vendas/Cobrana / Manuteno de
Parcelas. Ser ento apresentado uma tela de filtros, para o usurio informar quais parcelas sero utilizadas
na manuteno. Esta tela possui a funcionalidade do usurio poder marcar um conjunto de parcelas para
a execuo das operaes. O ideal criar um filtro apropriado para buscar todas as parcelas de uma nica
venda.
A tela de Manuteno de Parcelas apresenta os seguintes recursos:
Incluir / Editar / Excluir Parcelas Avulsas
possvel incluir parcelas avulsas em uma venda e isto muito comum em diversos casos em que a
cobrana de taxas ou parcelas que no diretamente ligado ao valor de venda do imvel.
Exemplo:
Parcelas de IPTU ou condomnio que sero administradas pela empresa e devem ser cobradas pelo
cliente.
Consultar Histrico da Parcela
A partir da verso 10.70 do TOTVS Incorporao foi disponibilizada a funcionalidade chamada Consultar
Histrico de Clculo da Parcela, nesta opo o usurio poder consultar o histrico da parcela. O histrico
permite o acompanhamento de todas as movimentaes realizadas em uma parcela. Com este novo
recurso possvel verificar quais os parmetros estavam sendo utilizados no momento de uma baixa, os
ndices utilizados na execuo de um reajuste e outras informaes.
Alteraes Globais
Atravs do boto Alteraes Globais possvel alterar a data de vencimento, o valor ou o valor original de
um conjunto de parcelas.
Desativar Plano de Retorno para Fins de Liquidao
Este processo cancelar todas as parcelas do Plano de Financiamento, desativando-as para fins de
liquidao.
Inserir Componentes na Parcela
Atravs do boto Inserir componentes nas parcelas possvel a incluso manual com a indicao do
valor e de um histrico de componentes avulsos, tais como taxa de boleto, desconto negociado de modo
que seja possvel alterar a parcela para a sua efetiva cobrana.
Reorganizador de Vencimentos
Esta opo permite ao usurio re-organizar as datas de vencimento das parcelas aps a gerao do
plano.
O usurio poder re-organizar suas parcelas dando-lhes prioridades e incrementos entre os componentes
geradores de parcela, ou seja, componentes do tipo principal.
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Com o objetivo de no colocar mais de uma parcela em um mesmo ms.


Parcelas geradas por componentes com mesma prioridade podero ter datas de vencimento coincidentes. Todos
os componentes do tipo principal tero prioridade inicial 0, isto , o sistema permite (comportamento padro) a
coincidncia de datas de vencimento para qualquer componente.
Componentes com prioridade menor tero suas parcelas geradas primeiro e, caso exista uma parcela
coincidente, ser aplicado um incremento em meses para respeitar a configurao efetuada. Parcelas com
juros Price no podem ter o vencimento alterado. Parcelas pagas no sero alteradas.
Controle Tipo Receita
Esta opo permite alterar ou incluir um novo Tipo de Receita para as parcelas selecionadas.
Gerar Lanamentos Complementares
Para a gerao das parcelas avulsas para o financeiro TOTVS Gesto Financeira basta utilizar o boto Gerar
Lanamentos Complementares.
Atualizar Valor da Venda
Esta opo permite verificar e atualizar o valor total das parcelas da venda.
Saldo Devedor
Esta opo permite verificar o saldo devedor da venda filtrando pelo grupo das parcelas.
Plano de Financiamento
Esta opo permite a visualizao e impresso do Plano de Financiamento.
Mudar Valores dos Componentes das Parcelas
Esta opo permite verificar e alterar, separadamente, o valor de todos os componentes da parcela
selecionada.
Antecipao
Com esta funcionalidade o usurio poder conceder um desconto fixo em percentual ou valor. Este
desconto atualizar o campo de desconto do lanamento financeiro e o usurio dever proceder a baixa
em carteira.
Cancelar Parcela
Com est opo possvel cancelar as parcelas que estiverem selecionadas.
Lanamentos Filhos
Esta opo permite visualizar as parcelas selecionadas e seus respectivos lanamentos filhos, ou seja,
parcelas que foram criadas por ter sido realizado uma baixa parcial.
Acerta Baixa Parcela TOTVS Incorporao com TOTVS Gesto Financeira
Esta opo permite acertar as parcelas do TOTVS Incorporao com as parcelas do TOTVS Gesto
Financeira, verificando as parcelas que foram baixadas, em aberto, baixadas parcialmente e parcelas que no
foram efetuados o lanamento para o TOTVS Gesto Financeira.
Gerar Parcela de Resduo
Para gerar a parcela de resduo a qualquer instante necessrio entrar na Manuteno de Parcelas no
menu Vendas, selecionar as parcelas que tero o seu valor de resduo gerado e clicar no boto Gerar
parcela de Resduo.

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Integrao
Integrao Financeira
Para controlar o recebimento das parcelas dos contratos imobilirios o TOTVS Incorporao contempla
uma integrao com o sistema TOTVS Gesto Financeira, possuindo todas as funcionalidades importantes para o
controle financeiro dos empreendimentos.
O controle financeiro das empresas incorporadoras, relativo aos empreendimentos imobilirios,
composto pelos seguintes processos:
Controle do recebimento das parcelas dos contratos em carteira;
Controle do recebimento das parcelas dos contratos em banco;
Controle de inadimplncia contratual;
Controle da antecipao contratual;
Controle da quitao contratual;
Controle da emisso de notas promissrias;
Controle de estorno de recebimento;
Controle de recebimentos por outros tipos de receita;
Controles financeiros das comisses de venda;
Controle financeiro dos reajustes contratuais;
Controle do saldo devedor;
Controle financeiro dos distratos contratuais;
Controle da ficha financeira do cliente e relatrios financeiros;

Parametrizao
A parametrizao da integrao financeira tem como objetivo principal definir como o sistema TOTVS
Incorporao gerar os lanamentos financeiros.
A integrao financeira deve ser parametrizada nas seguintes opes dos sistemas:
Parametrizao geral (em Opes / Parmetros / RM SGI);
Cadastro de empreendimentos (em Cadastros / Empreendimentos);
Cadastro de condies da venda (em Cadastros / Condies da Venda);
Cadastro de tipos de receita (em Cadastros / Tabelas Adicionais / Tipos de Receita);
Cadastro de tipos de parcelas (em Cadastros / Tabelas Adicionais / Tipos de Parcelas);
Parmetros do TOTVS Gesto Financeira.

Algumas Opes de Integrao Financeira so:


Cadastro / Empreendimentos
O cadastro de Empreendimentos localiza-se em Cadastros / Empreendimentos / Pasta Integrao RM
Fluxus, ele possibilita a integrao financeira. Desta forma, ser possvel enviar certos dados para os
lanamentos financeiros associados com sub-unidades onde o empreendimento estiver com a integrao
definida.
Tabelas Opcionais 1 a 5
Esta parametrizao s estar habilitada caso a parametrizao geral descrita no item anterior tambm
estiver habilitada.

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Caso o parmetro seja habilitado possvel indicar um valor padro para cada tabela de modo que esta
classificao seja gerado para todos os lanamentos originrios do TOTVS Incorporao referentes aos
imveis comercializados para o empreendimento.
Exemplo:
muito comum a utilizao de uma tabela de classificao financeira para os lanamentos a pagar ou a
receber como, por exemplo, conta de gua, conta de luz, etc. Deste modo possvel indicar a correta
classificao financeira para os lanamentos originrios do TOTVS Incorporao para cada
empreendimento de forma diferenciada.
Ressalta-se que a parametrizao por empreendimento sobrepe a parametrizao geral descrita
anteriormente, isto , caso existam classificaes das tabelas opcionais por empreendimento estas sero
consideradas mesmo que hajam as mesmas parametrizaes nos parmetros gerais.
Departamento de Rateio
Pode ainda ser informado por empreendimento um centro de custo ou departamento para alocao na
funcionalidade de rateio do lanamento financeiro. Para tanto a opo de rateio deve estar parametrizada no
sistema TOTVS Gesto Financeira. Como s possvel indicar um nico centro de custo e departamento para rateio
os mesmos sero gerados com 100% de rateio nos lanamentos financeiros.
Banco
Informaes referentes cobrana eletrnica dos lanamentos originrios do TOTVS Incorporao
referentes aos imveis comercializados para o empreendimento.
Conta Caixa
Definio das classificaes de tipo de documento (para os lanamentos a receber e lanamentos a pagar
referente devoluo) e conta caixa/banco para que sejam gerados os lanamentos originrios do TOTVS
Incorporao referentes aos imveis comercializados para o empreendimento.
Cadastro / Condies de Venda
Conforme descrito no mdulo de vendas, tpico Definies das modalidades de Venda, nos cadastros de
condies de venda so definidos os tipos de componentes, componentes e modalidades que a empresa
trabalhar. Os parmetros relacionados integrao financeira sero descritos a seguir.
Cadastro / Condies de Venda / Componente
Os componentes so usados na composio de Modalidades e Condies de Contratos.
Exemplos:
Sinal, Mensais, Semestrais, Anuais, Correo Monetria, Taxa de Juros, Taxa de Seguro, etc.
Deve ser indicado para os componentes que no sejam do tipo entrada ou principal (que so aqueles
que no esto relacionados a tipos de parcelas) qual o campo opcional dentro os 8 campos opcionais
possveis de serem parametrizados noTOTVS Gesto Financeira. Para que esta parametrizao seja
efetuada necessrio que anteriormente seja parametrizado o campo opcional no sistema TOTVS Gesto
Financeira.
Esta parametrizao indicar para o sistema que toda vez que qualquer componente relacionado a um
campo opcional foi includo ou atualizado pelo TOTVS Incorporao a respectiva incluso/atualizao
tambm ser executada no TOTVS Gesto Financeira de modo a garantir a integridade das informaes
entre os sistemas.

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Cadastros / Condies de Venda / Modalidade de Venda


As modalidades so condies pr-definidas que so cadastradas para posteriormente serem usadas nos
contratos.
A integrao financeira no cadastro de modalidades realizada atravs do quadro Efeito Financeiro
localizado, na pasta Contabilidade. As opes so: No Contabilizar, Efeito Contbil, Baixa Contbil e A
Contabilizar. Desta forma, os lanamentos financeiros gerados tero exatamente a configurao feita na
modalidade.
Cadastros / Tabelas Adicionais / Tipos de Receita
O controle de tipo de receita, que deve ser parametrizado conforme parmetro geral anteriormente
explicado, permite que sejam monitoradas as formas de pagamento (ou tipo de receita) que um
lanamento imobilirio pode ser pago pelo cliente.
Para isso o sistema TOTVS Incorporao disponibiliza um cadastro com os tipos de receitas passveis de
controle pelo sistema (veremos os controles de cada tipo na prximo subtpico).este cadastro no
passvel de alterao.
Anexos / Valor Opcional do Tipo de Receita
Com este anexo possvel associar tabelas opcionais nos Tipos de Receitas.
Para cada opo de cadastramento deve ser parametrizada a ocorrncia que relaciona o tipo de receita do
TOTVS Incorporao tabela de classificao parametrizada para o mesmo controle no TOTVS Gesto
Financeira. Geralmente sugere-se que sejam utilizadas as mesmas nomenclaturas do TOTVS Incorporao no
TOTVS Gesto Financeira.
Cadastros / Tabelas Adicionais / Tipos de Parcelas
A Pagar/Receber
Para cada tipo de parcela possvel definir se ser gerado um lanamento a receber ou a pagar. Geralmente, a
maioria das parcelas deve gerar contas a receber com exceo das parcelas do tipo devoluo (e que sero
utilizadas no processo de devoluo).
Executando a integrao financeira
Aps a parametrizao, conforme as necessidades financeiras da empresa de modo a controlar os processo
financeiros referentes a gesto imobiliria, ser descrito os dados da venda que interferem na integrao
financeira e os processos que executam esta integrao.
Vendas / Cobrana / Vendas
Conta Caixa
Este campo s estar disponvel caso o parmetro de permitir lanamento sem conta caixa estiver
habilitado. O sistema ir trazer, por padro, a conta caixa parametrizada no empreendimento e caso seja
necessrio o usurio poder selecionar outra conta caixa.
Condies de Venda
Vamos supor que estamos usando um componente gerador de parcelas. Um exemplo de um componente
gerador de parcelas o componente Mensal.

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Tipo de Receita
Conforme parametrizao, j descrita, possvel selecionar por componente da condio de venda
as informaes relativa a classificao de departamento, centro de custo, tabelas opcionais e tipo de
receita.
Exemplos:
Classificao de tipo de receita por tipo de parcela como tipo de receita dinheiro para parcela de
sinal e boleto para as parcelas mensais.
Utilizao de uma tabela opcional indicativo dos tipos de parcelas que devero ser cobradas em
carteira ou em banco.
Tabelas
possvel tambm definir alguns dados que so importantes na gerao das parcelas. Entre eles esto:
Centro de Custo e Departamento. Desta forma estes campos j vo preenchidos ao gerar as parcelas para o
TOTVS Gesto Financeira.
Juros de Mora (%) e Multa de Mora (%)
O sistema ir trazer a parametrizao padro da modalidade de venda e o usurio poder alterar estes
percentuais. Caso o usurio no preencha estes campos e nem coloque valores padro na modalidade
sero gerados, para as parcelas do financeiro, os percentuais parametrizados na parametrizao geral.
Outros processos que utilizam integrao financeira para a gerao de
parcelas Processo de Reajuste
Realiza a integrao financeira, mas para isso os componentes de CM e Juros das vendas reajustadas
devem ser configurados com um Valor Opcional do TOTVS Gesto Financeira. Este valor opcional ser um dos
valores para a composio da parcela.
Processo de Resduo
Assim como o processo de reajuste o processo de resduo tambm realiza integrao financeira.
Processo de Aditivo
Os tipos de aditivos que realizam integrao financeira so:
Prorrogao de Vencimento: prorroga a data de vencimento de uma determinada parcela;
Renegociao de Contrato: altera o plano de financiamento, podendo inclusive alterar o saldo
devedor;
Renegociao de Contrato c/ Frmula: altera o plano de financiamento, podendo inclusive alterar o
saldo devedor. Neste tipo de aditivo saldo devedor exibido por meio de frmulas;
Troca de Comprador: altera o comprador;
Troca Mtua de Imveis: troca que realizada entre sub-unidades j vendidas, podendo inclusive haver
a renegociao de contrato;

Todos os tipos de aditivo acima refletem suas alteraes no TOTVS Gesto Financeira aps a sua
realizao.
Processo de Distrato
O processo de distrato possibilita a integrao financeira, pois no momento da realizao deste processo o
usurio define a gerao dos lanamentos de devoluo.
possvel tambm reajustar as parcelas de devoluo atravs do processo de Reajuste. Para isto basta o usurio
selecionar apenas as vendas distratadas.

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Manuteno de Parcelas
O TOTVS Incorporao possui um conjunto de funcionalidades que complementam a digitao da venda e
podem ser utilizadas nas seguintes situaes descritas abaixo (sero listadas as principais encontradas na gesto
imobilirias e as outras opes podem ser descritas na ajuda do sistema). Estas so implementadas na tela de
manuteno de parcelas que permite ao usurio poder marcar um conjunto de parcelas para a execuo
das operaes.
Abaixo citaremos alguns processos do mdulo de Manuteno de Parcelas que realizam integrao
financeira:
Gerar parcelas no plano de retorno da venda;
Alteraes Globais;
Desativar parcela;
Desativar o Plano de Retorno para Fins de Liquidao;
Mudar data de vencimento, valor das parcelas, valor CM e alterar dados dos componentes;
Controle Tipo de Receita, Lanamentos complementares;
Saldo devedor, Antecipao, Lanamentos filhos;
Gerar parcela de Resduo;
Relatrios de Memria de Clculo da Parcela e relatrio do Plano de Retorno da Venda;
Opo Mostra Saldo Devedor - calcula o saldo devedor atual do cliente com base na data
especificada.
Acerta baixa do TOTVS Incorporao com TOTVS Gesto Financeira;
Reorganizador de Vencimentos;

Processo de Repasse
O usurio dever seguir os seguintes passos para gerao do lanamento a pagar de repasse:
Parametrizao do tipo de parcela que gera repasse: localizado em Cadastro / Tabelas Adicionais / Tipos de
Parcelas, aps abrir esta janela deve-se ento selecionar o tipo de parcela que ir gerar o repasse, clicar em
Anexos e Selecionar a opo Parmetros para o Tipo de Parcela. Em seguida, na janela Opcionais do Tipo de
Parcela ,deve ser selecionada a opo Sim para o campo Gera Repasse;
Parametrizao do percentual de repasse no TOTVS Incorporao: este percentual de repasse
configurado no empreendimento e feito atravs deste cadastro, para isso basta abrir o menu Cadastros /
Empreendimentos, em seguida deve-se clicar em Anexos e selecionar a opo Dados de Repasse do
Empreendimento. Com isso, basta clicar no boto Novo e definir o Percentual em seu respectivo campo e o
Cliente/Fornecedor atravs do campo Cdigo CFO. Sendo que o Cliente/Fornecedor escolhido deve ser do
tipo Fornecedor ou Ambos. Uma vez cadastrado um Dado de Repasse do Empreendimento, e gerados
lanamentos financeiros referentes a Vendas ou Aluguis, o cadastro de Dado de Repasse do
Empreendimento no poder ser editado e nem excludo;
Gerao dos lanamentos financeiros atravs do TOTVS Incorporao: neste momento as informaes de
repasse sero inseridas no sistema financeiro. Para definio do percentual de repasse o sistema ir busclo na seguinte ordem: Sub-Unidade; Unidade; Empreendimento. A primeira ocorrncia encontrada ser
utilizada na gerao dos dados de repasse;
No TOTVS Gesto Financeira, o usurio dever selecionar os lanamentos referentes s parcelas de
financiamento para gerao do lanamento de repasse;

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67

No momento em que o sistema imobilirio gera os lanamentos financeiros, o processo apenas insere as
informaes de repasse. Para gerao do lanamento o usurio dever executar o processo denominado Gera
Repasse Automtico no menu Operao do aplicativo financeiro. Esta gerao no necessita ser executada
para todos os lanamentos do financeiro, a execuo poder ser todo ms.
Assim que o sistema cancelar uma parcela a integrao dos sistemas imobilirio/financeiro cancelar o
lanamento financeiro e excluir os dados de repasse.
A parametrizao do tipo de parcela que gera repasse e do percentual de repasse fundamental para a
gerao do lanamento de repasse. No ocorrendo a parametrizao corretamente o TOTVS Incorporao no ir
gerar as informaes de repasse, quando o usurio disparar o processo do financeiro haver uma mensagem
informando que no h informaes de repasse.
Ao disparar o processo de gerao de repasse no TOTVS Gesto Financeira, o sistema far as seguintes
consistncias:
Verificao se o lanamento j possui repasse gerado;
Verificao se o lanamento possui informaes de repasse na tabela FDADOSREPASSE;
Alm das consistncias presentes no processo de repasse atual;

Aps obteno de sucesso nas verificaes, a tela de poltica de repasse / tipo de documento ser
apresentada ao usurio. Definido os dados solicitados o usurio dever clicar no boto de gerar repasse.
No final do processo haver uma mensagem informando que o processo foi concludo com sucesso,
ou mostrar as inconsistncias. A poltica de repasse aplicada ser idntica a atual utilizada pelo TOTVS
Gesto Financeira.
O lanamento gerado pelo repasse s poder ser baixado aps a baixa do lanamento a receber que
gerou o repasse.
Integrao Contbil
Definio dos lanamentos contbeis
O TOTVS Incorporao executa e controla a contabilizao integrada de todos os processos da gesto
imobiliria.
Para tanto existe uma integrao completa com o mdulo contbil TOTVS Gesto Contbil para os
processos de contabilizao do contrato (proviso da venda), do reajuste ou atualizaes contratuais,
aditivos ou alteraes contratuais e distratao contratual.
A contabilizao dos processos do recebimento executada pelo mdulo TOTVS Gesto Financeira. Para a
parametrizao da integrao contbil dos processos da gesto imobiliria o TOTVS Incorporao (assim como
os outros mdulos da linha RM) possui o conceito de evento contbil.
O evento contbil a definio da regra de contabilizao dos processos. Neste esto definidas todas
as contas contbeis e gerenciais bem como os valores e outras informaes para que o sistema gere os
lanamentos contbeis conforme definido e parametrizado no mdulo contbil TOTVS Gesto Contbil.
No TOTVS Incorporao o primeiro passo a ser realizado para criar a integrao contbil cadastrar os
Eventos Contbeis, pois os eventos sero utilizados em vrios processos do TOTVS Incorporao.

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Na tela de edio de modalidades possvel associar um evento contbil, desta forma, toda a venda que
for associada a uma determinada modalidade ter o evento contbil inserido automaticamente na edio
da venda em questo.
Processos do TOTVS Incorporao que utilizam Eventos Contbeis:
Vendas;
Reajuste;
Distrato;
Entrega de Chave;
Aditivo;
Resoluo 963;

Processos que possuem a Gerao dos lanamentos contbeis


Contabilizao da Venda
Antes de efetivar uma venda o usurio deve definir qual ser o evento contbil. No momento da efetivao,
o usurio ir visualizar justamente o evento que foi definido na venda, sendo que possvel alterar este
evento. Aps o processo de efetivao, os lanamentos contbeis so gerados para o TOTVS Gesto
Contbil.
No processo de digitao da venda o sistema j carregar o evento contbil relativo a proviso do mesmo que foi
definido na modalidade tendo o usurio a opo de informar outro evento contbil para a venda contrato ou
mesmo alterar algum dado contbil do lanamento contbil.
Contabilizao da Entrega de Chave
A contabilizao da Entrega de chaves s pode ser realizada aps a Efetivao do Contrato e isso depender da
rotina da empresa. Para realizar este processo deve-se selecionar o evento contbil apropriado e clicar no boto
Incluso de Lotes no TOTVS Gesto Contbil.
Contabilizao do reajuste contratual
A contabilizao dos reajustes contratuais executada quando da execuo do prprio processo de
reajuste. Na venda podem ser informados os eventos contabilizao para reajustes positivos ou negativos sendo
sugerido o padro cadastrado na modalidade de venda.
O processo de contabilizao o nico que no executa a frmula do evento contbil pois o clculo do
reajuste sempre executado pelo sistema e para efeito de juros ou correo monetria sempre ser
contabilizado a diferena entre o saldo devedor do contrato do perodo e o saldo devedor do contrato do
perodo anterior.
Exemplo:
Seja um contrato de venda de um imvel de R$ 100.000,00 de 20/01/2007.
Evento 1: Em 20/01/2007 foi pago o sinal de R$ 20.000,00 ficando o cliente devedor de R$80.000,00.
Evento 2: em 20/02/2007 este contrato foi reajustado sendo atualizado o mesmo em R$800,00 de correo
monetria e R$400,00 de juros contratuais.Deste modo o cliente tem um saldo devedor de R$81.200,00.
Como o saldo devedor anterior foi de R$80.000,00 ser contabilizado somente a diferena de R$800,00 e
R$400,00.

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Quando da execuo dos reajustes contratuais a integrao contbil realizada sendo que o sistema
TOTVS Incorporao gerar os dados do lanamento contbil para o respectivo lote contbil do TOTVS
Gesto Contbil, especfico para este processo de reajuste.
Contabilizao do aditivo contratual
No processo de contabilizao de Aditivos Dot Net qualquer tipo de aditivo pode ser contabilizado. Sendo que o
processo de contabilizao realizado no momento da realizao do Aditivo.
Para contabilizar um aditivo, basta que o usurio, no momento da realizao do aditivo, selecione um
evento contbil que seja apropriado para o aditivo que est sendo realizado. Tais eventos contbeis
devem ser previamente cadastrados com essa finalidade.
Deste modo ao finalizar o respectivo aditivo, o TOTVS Incorporao gerar os dados do lanamento
contbil para o respectivo lote contbil do TOTVS Gesto Contbil especfico para este processo de aditivo
contratual.
Caso o usurio saiba o valor da alterao do saldo devedor no processo de aditamento no necessrio
definir frmula para clculo do acrscimo ou decrscimo do saldo devedor, pois o valor de alterao pode ser
informado no campo Valor da Contabilizao.
Contabilizao do distrato contratual
Assim como no processo de Aditivos Dot Net, a contabilizao do Distrato Dot Net realizada no mesmo
momento, sendo que o usurio deve selecionar o evento contbil apropriado. Caso seja selecionado o
evento contbil, ao final do processo de Distrato, so criados os lanamentos contbeis.

Correes
(Contabilidade)

Custos orados
(Projetos)

Distratos
(Imobiliria)

Regras de apurao 963

Custos incorridos
(Contabilidade)

Vendas
(Contabilidade)

Contabilizao da
resoluo 963
(Contabilidade)

Contabilizao dos contratos de Aluguel


A contabilizao dos contratos de Aluguis similar a contabilizao dos contratos de Vendas.
Resoluo 963
Para apurao da Resoluo 963 necessria a integrao abaixo entre os mdulos.
Custos Orados (Projeto)
o valor orado obtido no Projeto. Refere-se aos custos orados at a concluso a partir da data de
apurao.

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Custos Incorridos (Contabilidade)


Somatria dos custos incorridos contabilizados. So obtidos com base no centro de custo do
empreendimento.
Vendas (Contabilidade)
Valor geral de venda contabilizado para o empreendimento.
Correes (Contabilidade)
Valor das correes e juros contabilizados para as vendas do empreendimento.
Distrato (Imobiliria)
Valor dos distratos de vendas realizados no empreendimento.
Contabilizao da Resoluo 963 (Contabilidade)
Aps o reconhecimento da receita, a contabilizao realizada de acordo com os valores apurados.
Premissas
Para utilizar a Resoluo 963 o cliente deve possuir os seguintes mdulos: TOTVS Incorporao, TOTVS
Construo e Projetos, TOTVS Gesto Financeira, TOTVS Gesto de Estoque, Compras e Faturamento e
TOTVS Gesto Contbil. Cada um dos mdulos citados anteriormente possui uma funo dentro das
rotinas da resoluo 963, segue abaixo o papel de cada mdulo:
TOTVS Incorporao (RM SGI): utilizado para manter a Regra 963 e apurao das mesmas. Tambm faz a
contabilizao de vendas, distratos e reajustes.

TOTVS Construo e Projetos (RM Solum): utilizado para a criao e alterao dos Projetos, Obras e
Tarefas, este recurso ser agregado na regra 963 criada no RM SGI. O custo orado contido na tarefa
ser utilizado para compor a regra no momento da apurao.

TOTVS Gesto Financeira (RM Fluxus): utilizado para a realizao das baixas de lanamentos
provenientes de vendas do RM SGI e para este caso deve ser usado um evento contbil adequado as
rotinas da regra 963.

TOTVS Gesto de Estoque, Compras e Faturamento (RM Nucleus): utilizado para realizar
movimentaes, que posteriormente iro compor o Custo Incorrido no momento de apurao da
Regra 963.

TOTVS Gesto Contbil (RM Saldus): recebe informaes contbeis de todos os sistemas acima,
sendo que alguns exemplos de informaes so correes, vendas, custos incorridos, contabilizao das
regras 963, contabilizao de movimentaes.

Todo o empreendimento deve constituir um nico projeto no TOTVS Construo e Projetos subdividido em
fases correspondentes as fases do empreendimento. Cada fase poder ter uma apurao da Resoluo 963
diferente. A soluo proposta necessita que o plano de contas o TOTVS Gesto Contbil referente ao
empreendimento cumpra as seguintes condies:
As contas de venda realizada, adiantamento de cliente, receita reconhecida 963, proviso e custo
incorrido devem ser distintas para cada empreendimento alm de ser rateadas por centro de custo. Caso
o empreendimento seja subdividido em fases, h necessidade de centro de custos diferentes para cada
uma das fases.

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Para apurar separadamente a receita financeira deve-se ter contas distintas para receita financeira,
adiantamento receita financeira cliente, receita financeira reconhecida 963 e proviso de receita
financeira.
Passos para iniciar o processo de Reconhecimento de Receita de acordo com a Resoluo 963
Preparar o Projeto, Obra e Etapa
A Fase pode conter uma ou mais torres envolvidas, sendo que o ideal utilizar campos complementares
no cadastro de Tarefas para buscar a Quantidade de Torres e o Tipo de Tarefa, caso seja utilizada uma
frmula no cadastro da Regra 963. Este processo realizado no cadastro de Tarefas no TOTVS Construo
e Projetos.
Preparar histrico padro
Deve-se criar trs tipos de histrico padro que sero usados na preparao do evento contbil e na
preparao da regra de apurao. Este processo realizado no cadastro Histricos Padro no TOTVS
Gesto Contbil.
Reconhecimento de Receita
Abatimento de Adiantamento
Histrico de Receita (Este histrico deve ser utilizado na contabilizao dos contratos de venda e nos
processos de atualizao de juros e correo monetria).
Exemplo:
128 - Proviso de venda coligada 1
149 - Reconhecimento de receita 963
150 - Abatimento de adiantamento de cliente 963
4.3 Preparar o evento contbil
O primeiro passo cadastrar um evento contbil com as contas necessrias para contabilizar o
reconhecimento de receita.
O evento para Apurao 963 deve apenas utilizar a opo Percentual. Como
valor pode-se usar as opes abaixo:
Receita 963: valor para contabilizar como receita reconhecida
Adiantamento Cliente 963: valor para contabilizar como abatimento no saldo de adiantamento de
cliente.
Receita Financeira 963: valor para contabilizar como receita financeira reconhecida
Adiantamento Financeiro Cliente 963: valor para contabilizar como abatimento no saldo de
adiantamento de receita financeira de cliente.

Estrutura bsica de um evento para 963:


Tipo

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Conta

Valor

Proviso de cliente 963

Adiantamento Cliente 963

Adiantamento de Clientes

Adiantamento Cliente 963

Histrico Padro
Abatimento de
adiantamento de cliente 963
Abatimento de
adiantamento de cliente 963

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Reconhecimento de receita
C

Receita 963

Proviso de cliente 963

Receita de Venda 963


Receita de Venda 963

963
Reconhecimento de receita
963

Sendo que, neste caso, todos os itens do evento contbil, alm de utilizar as contas contbeis, utilizam
tambm rateio por conta gerencial com os campos preenchidos da seguinte forma:
Origem da Conta = Default tabelas
Buscar default em = Empreendimento
Percentual = 100
Os outros campos ficam em branco.
Preparar as consultas SQL e frmulas para buscar o custo orado projetado
A Regra 963 j possui a capacidade de buscar o custo orado de uma Etapa para a realizao da Apurao da
Regra 963. Mas em alguns casos especficos possvel tratar o custo orado de forma diferenciada e para
suprir esta necessidade o cadastro da Regra 963 dispe de um campo onde possvel associar uma frmula
que faa esse clculo e informe o custo orado no momento da apurao.
Exemplo:
Utilizar a frmula na Regra 963 para calcular o rateio do custo orado de uma rea em comum para duas ou
mais torres para o clculo do custo orado, imaginando ento um empreendimento com uma rea
comum entre 2 torres.
Logo abaixo temos alguns exemplos de sentenas SQL e frmulas com essa finalidade. Primeiramente
devem ser criadas as sentenas SQL no TOTVS Incorporao, atravs do menu Utilitrios / Consultas SQL. Logo
abaixo segue as consultas utilizadas:
Preparando a regra para realizar o processo da Resoluo 963
Para realizar o processo de Reconhecimento de Receita necessrio cadastrar a regra para o
empreendimento. A regra o corao para apurao da Resoluo 963. Para realizar este cadastro o
usurio deve acessar a opo Cadastros / Contabilidade / Regra resoluo 963, com isso ser aberta a
janela de cadastro de regras 963.
Ao clicar no boto novo apresentada uma janela para realizar um novo cadastro. Segue abaixo uma
descrio dos campos desta tela.
Identificao
Descrio: nome para identificao da regra
Projeto / Obra / Etapa: deve-se associar a regra a um Projeto/Obra/Etapa de um projeto no TOTVS
Construo e Projetos para obter o custo orado para apurao. Se utilizar apenas Projeto o custo orado para
apurao ser todo o projeto no TOTVS Construo e Projetos. Se utilizar Projeto e Obra o custo orado
ser o da obra. Se usar Projeto, Obra e Etapa o custo orado ser o da Etapa.
O que para considerar como receita financeira:
No considerar Juros e CM: deve-se usar esta opo quando optar por no contabilizar separadamente
Receita Financeira.

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Considerar somente Juros: juros dos contratos de venda so contabilizados como receita financeira. Neste
caso, correo monetria considerada como Receita de Vendas.
Considerar somente CM: a correo monetria dos contratos de vendas contabilizada como receita
financeira. Neste caso, juros so considerados como Receita de Vendas.
Considerar somente Juros e CM: juros e Correo Monetria so contabilizados como Receita Financeira.
Cd. Frmula: a frmula deve ser cadastradas previamente e pode ser utilizada para buscar o Custo Orado
Projetado.
Contabilidade
Evento Contbil: evento usado para a contabilizao da apurao.
Conta de Receita 963: conta contbil para Receita Reconhecida.
Conta de Receita Financeira 963: conta contbil para Receita Financeira Reconhecida.

Histricos
Venda, correo monetria e juros: histrico usado na contabilizao dos contratos de venda, juros e
correo monetria. Neste caso a contabilizao de principal, juros e correo monetria dos contratos de
venda devem estar vinculados ao mesmo histrico padro.
Reconhecimento de Receita: histrico definido no tpico Preparar Histrico Padro.
Abatimento de Adiantamento de Clientes: histrico definido no tpico Preparar Histrico Padro.
Saldo Anterior
O Saldo Anterior pode ser utilizado para definir saldos em uma referente data. Os saldos que pode ser
definidos so: Custo incorrido, Receita de venda, Receita reconhecida, Abatimento adiant. cliente, Receita
financeira, Receita financeira reconhecida e Abatimento adiant. fin. cliente.
Outras Associaes que devem ser realizadas na Regra 963:
Contas de custo incorrido: contas para apurao dos custos incorridos
Conta de adiantamento de cliente: deve-se associar uma nica conta como adiantamento de
cliente.
Conta de adiantamento financeiro de cliente: deve-se associar uma nica conta como
adiantamento financeiro de cliente.
Contas de receita de venda: contas usadas para apurao de receita de venda
Contas de receita financeira: contas usadas para apurao de receita financeira de venda
Conta de proviso de cliente: deve-se associar uma nica conta de proviso de cliente.
Conta de proviso financeira de cliente: deve-se associar uma nica conta de proviso financeira de
cliente.
Empreendimento: deve-se associar um empreendimento no cadastro da regra 963.

Processo de Apurao da Regra 963


Na janela de Regra 963 basta selecionar a regra, em seguida clicar no boto Processos e Reconhecimento de
receita 963.
Com isso ser aberta uma tela onde o usurio dever avanar no processo e logo em seguida dever
informar a data de apurao. Aps informar a data ser exibida uma tela mostrando os valores

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contabilizados. Segue abaixo o detalhamento de alguns campos:


Custo Incorrido: este valor obtido atravs de movimentaes realizadas no TOTVS Gesto de Estoque,
Compras e Faturamento. Sendo que o movimento em questo tem de possuir o mesmo Centro de Custo do
empreendimento, j o empreendimento est associado regra.
Custo Orado Projetado: valor obtido da tarefa do TOTVS Construo e Projetos. Lembrando tambm que
este valor pode ser obtido atravs de frmula.
Receita de Venda: valores provenientes de vendas do TOTVS Incorporao.
Receita Reconhecida: a soma de apuraes j realizadas anteriormente.
Finalizando o processo, so gerados os lanamentos contbeis para o respectivo lote da Resoluo 963 no
TOTVS Gesto Contbil.
Processo de Excluso da apurao da Regra 963
Na janela de Regra 963 basta selecionar a regra, em seguida clicar no boto Processos e Remover ltima
apurao 963.

Anotaes

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Comisso
O comissionamento dos contratos imobilirios um processo que permite controlar as empresas
(imobilirias, outras empresas incorporadoras, etc) e pessoas (corretores, indicadores, outras pessoas, etc)
que participam do processo de comercializao de imveis e de alguma forma tem direito a algum tipo
de comisso.
Geralmente o processo de comissionamento gerado a partir do valor da entrada paga pelo cliente ou do
valor do imvel comercializado. Entretanto, existem diversas outras formas especficas que variam de
empresa para empresa.
Procedimento
1. Cadastre um vendedor atravs o menu Cadastros / Vendedor / Pessoa Fsica ou Pessoa
Jurdica.
2. Depois preciso acessar o cadastro de Vendas atravs do menu Vendas / Cobrana/Vendas e
realizar o processo de vendas cadastrando um vendedor criado.
3. Com a venda efetivada, basta acessar o menu Vendas / Cobrana / Conta Corrente Vendedor e definir,
para as vendas que possuem vendedor associado, como ser a comisso.
Neste cadastro o sistema controla todas as vendas que ainda no foram comissionadas e permite que
sejam includos manualmente lanamentos na conta corrente.
Caso queira apurar a comisso pelo TOTVS Incorporao e gerar o contas a pagar para pagamento pelo
financeiro o parmetro Integrar clculo de comisso com o TOTVS Gesto Financeira deve ser habilitado.
O comissionamento dos contratos imobilirios se inicia com a indicao no contrato dos vendedores
pessoa jurdica (imobilirias, outras empresas incorporadoras, etc) e pessoas fsicas (corretores, indicadores, outras
pessoas, etc).
Independente do tipo de comisso definido na parametrizao todos eles so apurados atravs do
mdulo de conta corrente.
Atravs da utilizao isolada do mdulo
A conta corrente funciona como um pequeno mdulo financeiro de controle das comisses sendo
possvel incluir, cancelar, baixar e cancelar a baixa dos lanamentos conforme for sendo apuradas e pagas
as comisses. Podem tambm ser emitidos dois relatrios fixos de conta corrente e recibo de pagamento
ao corretor.
Caso o tipo de comissionamento seja configurado na parametrizao como Geral o usurio ter que
lan-lo no mdulo de conta corrente atravs do boto Pesquisa Vendas.

Nmero de Registro:
RM1100110510

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