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MERCADO IMOBILIÁRIO

MS
PROPERTIES

FULL MEMBER

Informativo Bimestral

DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO

Edição nº 12 - Fevereiro/2015
www.msproperties.com.br

Editorial
O ano de 2015 inicia para o setor refletindo os acontecimentos da conjuntura da economia
brasileira. Como resultado de crescimento muito baixo, inflação alta, câmbio valorizado e déficit na conta
corrente, os diversos setores da economia sentem-se impactados. No mercado imobiliário, os reflexos de
um crescimento pífio aliados ao volume de estoques gerados nos últimos anos em decorrência do boom
imobiliário tornam o cenário comedido e com menor dinamicidade.
Diante do nível de estoques gerado pelas construtoras, o preço dos imóveis deve cair, sobretudo,
nas cidades onde o estoque é mais elevado. Mesmo com a queda nos preços, especialistas do setor
acreditam que num cenário de acomodação, as vendas devem ser mais uniformes e, com isso, o volume de
distratos deve diminuir ao longo de 2015.
Neste momento, encerra-se um ciclo onde a figura do investidor que compra imóveis no
lançamento para obter ganhos com a venda na entrega ocupava um espaço substancial no mercado. Este
perfil contribuiu para a aceleração dos preços e, passada a euforia, o perfil de comprador predominante é
do comprador morador.
O perfil do comprador morador, por sua vez, vai sentir os impactos do baixo crescimento do país, do
aumento na taxa de desemprego e, especificamente das restrições de crédito que o aumento das taxas de
juros do financiamento imobiliário pode implicar. Na outra ponta, as construtoras/incorporadoras terão
de adequar suas margens de lucro nos lançamentos por uma velocidade de vendas mais alta além de
operar com muita cautela na oferta de novos produtos.
Na 12º edição do boletim informativo MS.Properties, braço da empresa de consultoria M.Stortti,
especializado em soluções e resultados para o mercado imobiliário, que completa um ano desde sua
primeira publicação, são apontadas as variações nos preços do metro quadrado através do Índice FipeZap
para as principais cidades brasileiras. O informativo traz, ainda, o aumento na alíquota do ITBI na capital
paulista; a variação do preço do metro quadrado e o volume de lançamentos em São Paulo; as mudanças
decorrentes do aumento dos juros do financiamento imobiliário; o perfil do comprador na nova fase do
setor e o desempenho dos fundos imobiliários no ano de 2014.

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Negócios e Resultados

M.Stortti
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Rua Fabrício Pilar, 770 - conj. 501 - Fone: (51) 3330-7776 - CEP 90450-040 - Porto Alegre - RS
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Preços mais comportados no mercado de São Paulo
O final do ano de 2014 fez com que as construtoras revissem seus planos para o ano de 2015. O ano que se
inicia já demonstra um cenário de alto estoque de lançamentos e velocidade de vendas morosa em São Paulo. Um
levantamento da empresa Geomovel Tecnologia Imobiliária divulgado pela Folha de São Paulo, aponta que a
variação do preço do metro quadrado dos lançamentos nos dez principais distritos de São Paulo subiu 3% acima da
inflação em 2014.
Em alguns casos como Vila Mariana, Moema e Vila Andrade (zona sul), a alta dos preços não acompanhou a
inflação, ficando entre 1 e 6% (abaixo de 6,41% - IPCA do período).
Mesmo com a desaceleração, o setor imobiliário em São Paulo tem expectativa de que os preços se
mantenham em alguns bairros em função das novas regras do Plano Diretor, que limita o tamanho de lançamentos
e número de vagas de garagem em áreas centrais.

Número de lançamentos em SP

Média dos preços dos imóveis novos em SP
Ano

Preço m² (R$)

Variação (%)

2009

3.843

2010

5.130

33,48

2011

6.479

26,29

2012

7.174

10,72

2013

8.455

17,71

2014

9.086

7,6

Fonte: Elaboração M.Stortti a partir de F. de São Paulo

Ano

Unidades lançadas

Empreendimentos
lançados

2009

31.580

329

2010

38.199

351

2011

38.149

396

2012

28.517

287

2013

34.188

491

2014

43.227

428

Fonte: Elaboração M.Stortti a partir de F. de São Paulo

Aumento no ITBI em São Paulo
O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos) na cidade de São Paulo passará de 2 para
3% do valor do imóvel a partir de abril. A decisão de reajustar o imposto foi tomada pela Prefeitura de São Paulo
como alternativa para compensar o reajuste menor do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).
Conforme o Estadão, com a alta do ITBI, a Prefeitura estima alcançar uma receita extra de R$622,7 milhões
em 2015. Já a redução da alta do IPTU provocará uma perda orçamentária de R$570,6 milhões.
O reajuste causou polêmica, uma vez que o aumento do ITBI pode prejudicar quem pretende comprar um
imóvel. Por ano, a cidade tem 150 mil transações de imóveis.

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Aumento dos juros do financiamento imobiliário
A Caixa Econômica Federal aumentou em janeiro as taxas de juros do financiamento imobiliário. O aumento
passará a valer para novos financiamentos tomados. De acordo com o novo aumento, as taxas de juros de
operações para financiamento de imóveis residenciais com recursos da poupança serão corrigidas.
A mudança terá impactos para indivíduos que possuem renda acima de R$5,4 mil e que não utilizam os
financiamentos habitacionais contratados com recursos do FGTS.
A Taxa de juros cobrada pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH), que financia imóveis de até R$750 mil
com recursos tanto do FGTS como da poupança, permanece em 9,15%, podendo variar para clientes que possuem
relacionamento com o banco. Já para os imóveis de valor superior a R$750mil, a taxa passa de 9,2% para 11% ao ano
mais a TR (Taxa Referencial) para clientes que não possuem relacionamento com o banco. Para estes
financiamentos, a alteração na taxa poderá inviabilizar alguns negócios.
A elevação da taxa de juros para o financiamento de imóveis, segundo a Caixa, se deve ao aumento da taxa
básica de juros que está em 11,75% após a última reunião do Copom (Comitê de Política Monetária).
A Caixa é a líder no país em financiamentos habitacionais por oferecer os juros de menor patamar no
mercado, servindo como referência para os demais bancos.
De acordo com a Exame, as alterações das taxas para financiamento no SFH (Sistema Financeiro
Habitacional) podem representar um aumento de até 3% no valor final da operação. Para os imóveis financiados
pelo SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), ou seja, imóveis com valor superior a R$750 mil, a elevação na taxa
de juros pode significar acréscimo de até 10% ao final do financiamento.

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FipeZap aponta valorização menor em 2014 no preço dos imóveis
Conforme o Índice FipeZap, o aumento registrado no
preço dos imóveis nas principais cidades do país foi inferior ao
registrado em 2013, quando a valorização foi de 13,74%. O
aumento registrado no ano passado foi de 6,7% - quase a metade
da valorização anterior e pouco acima da inflação esperada para o
período de 6,4%, de acordo com a projeção do IPCA (Índice
Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).
Contudo, no ano passado a maioria das cidades que
compõem o índice registrou aumento real, ou seja, superior à
inflação registrada para o período no ano de 2014. A cidade que
registrou maior valorização no ano foi Goiânia, com alta de
12,72% no preço do metro quadrado, seguida por Vitória que teve
valorização de 11,79% no ano.
Por outro lado, no mês de dezembro, os preços
arrefeceram e as altas em 16 cidades que compõem o índice
ficaram abaixo da inflação do mês, apontando queda real no
preço dos imóveis. Para o mês de dezembro, a alta no preço dos
imóveis no Brasil, de acordo com o levantamento, foi de apenas
0,33%.
As cidades brasileiras que conseguiram manter a variação
nos preços dos imóveis no último mês acima da inflação são,
apenas, Rio de Janeiro, São Paulo, São Caetano do Sul e Vila Velha.
O preço médio do metro quadrado das 20 cidades
pesquisadas fechou 2014 em R$ 7.537. A cidade com o metro
quadrado mais caro da pesquisa segue sendo o Rio de Janeiro
seguido por São Paulo. Os menores preços registrados foram em
Contagem e Goiânia.

Cidade

Preço do m²
(R$)

Rio de Janeiro

10.893,00

São Paulo

8.351,00

Brasília

8.143,00

Niterói

7.733,00

Recife

5.955,00

Belo Horizonte

5.796,00

São Caetano do Sul

5.586,00

Fortaleza

5.523,00

Florianópolis

5.292,00

Curitiba

5.183,00

Campinas

5.161,00

Porto Alegre

5.040,00

Vitória

5.027,00

Santo André

4.896,00

Santos
São Bernardo do
Campo
Salvador

4.876,00

Vila Velha

4.125,00

Goiânia

4.056,00

Contagem

3.386,00

Média Geral

7.537,00

4.648,00
4.533,00

Fonte: Índice FipeZap a partir de Exame

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Mudança no perfil do comprador
Com a menor expectativa de alta nos preços dos imóveis, os investidores do mercado imobiliário estão
reduzindo sua participação nas compras. No segundo semestre de 2014, de acordo com uma pesquisa realizada
pela Fipe e o classificado imobiliário online Zap Imóveis, a queda neste perfil de comprador foi brusca pelo
pessimismo no mercado. A pesquisa é realizada trimestralmente com usuários do portal com interesse em imóveis
no trimestre de referência.
De acordo com o estudo, entre abril e junho de 2014, 20% dos interessados na compra de imóveis
acreditavam que os preços dos imóveis subiriam em patamar superior à taxa de inflação nos próximos 10 anos. Para
o terceiro trimestre, o percentual caiu para 16%.
A pesquisa demonstrou também os motivos de compra de imóveis dos entrevistados e o tipo de imóvel
comprado. Até setembro de 2014, em 12 meses, 41% dois compradores adquiriu imóvel com o objetivo de morar
sozinho, 24% compraram com o objetivo de obter ganhos de valorização, 18% adquiriram para obter renda de
aluguel, 10% para morar com alguém e 7% para outra pessoa morar.

Fundos Imobiliários: Correção e expectativa de longo prazo
Depois de um período próspero que acompanhou a euforia do mercado imobiliário em 2012, os fundos
imobiliários sentiram uma forte correção de preços e uma fuga em massa de investidores, que contribuiu para a
queda da cotação dos papéis. Em 2014, a elevação nas taxas de vacância e aumento na taxa de juros continuaram
implicando nas quedas do segmento. Entretanto, investidores que vislumbram o longo prazo permaneceram com
suas cotas mesmo com a volatilidade do mercado.
Para o próximo ano, a previsão dos especialistas do mercado ainda é de atenção, sobretudo pela atuação
dos imóveis comerciais. Como a oferta é abundante, a taxa de vacância cresceu nas principais cidades brasileiras.
As tabelas a seguir, divulgadas pela Infomoney, demonstram os melhores e os piores fundos imobiliários no
ano de 2014.
Piores Fundos do Ano

Melhores Fundos do Ano
Fundo

Código

Rendimento

Fundo

Código

Rendimento

Mais Shopping Largo
MSHP11
13

44%

CEO Cyrela Commercial
Properties

BB Renda de Papéis
Imobiliários

RNDP11

37%

BB Votorantim JHSF Cid.
Jardim Cont. Tower

BBVJ11

-17%

Rio Bravo Crédito
Imobiliário II

RBVO11

25%

BB Progressivo

BBFI11B

-16%

Cyrela Thera Corporate

THRA11B

-16%

The One

ONEF11

22%

VBI FL 4440

FVBI11B

-15%

Max Retail

MAXR11B

19%

RB Capital Prime
Realty II Senior

RBBV11

-13%

RBPD11

17%

BCFF11B

-13%

Edifício Galeria

EDGA11B

15%

Rio Negro

RNG011

14%

JHSF Rio Bravo Fazenda
Boa Vista Cap. Prot
BTG Pactual Fundo de
Fundos
Renda de Escritórios

RDES11

-11%

CSHG Logística
Maxi Renda

HGLG011
MXRF11

14%
13%

Presidente Vargas
PRSV11
General Shopping Ativo e
FIGS11
Renda

-11%

Fonte: Infomoney Nov/Dez14

CEOC11B

-22%

-10%

Fonte: Infomoney Nov/Dez14

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Indicadores Econômicos
Taxa SELIC
Mês

Mensalizada

Anual
Real

Acumulada Acumulada
Ano
12 meses

Anual
Oficial

out/14

0,8915

11,02

8,96

10,67

10,90

nov/14

0,8801

10,87

9,92

10,81

11,15

dez/14

0,9443

11,70

10,96

10,96

11,15

Fonte: FGV - Fundação Getúlio Vargas

Índices de Preços
INDICADORES DE PREÇOS
Mês

Nº índice

abr/12
mai/12
jun/12
jul/12
ago/12
set/12
out/12
nov/12
dez/12
jan/13
fev/13
mar/13
abr/13
mai/13
jun/13
jul/13
ago/13
set/13
out/13
nov/13
dez/13
jan/14
fev/14
mar/14
abr/14
mai/14
jun/14
jul/14
ago/14
set/14
out/14
nov/14
dez/14

480,229
485,140
488,342
494,891
501,957
506,804
506,926
506,795
510,252
511,977
513,467
514,526
515,276
515,299
519,153
520,508
521,270
529,085
533,621
535,168
538,370
540,959
543,038
552,087
556,420
555,679
551,554
548,202
546,745
547,839
549,396
554,77
558,213

IGP-M
Variação %
Nº índice
Mês
Ano
12 meses
0,85
1,47
3,65 499,548
1,02
2,51
4,26 506,020
0,66
3,19
5,14 512,628
1,34
4,57
6,67 516,963
1,43
6,07
7,72 518,616
0,97
7,09
8,07 519,681
0,02
7,12
7,52 520,940
-0,03
7,09
6,96 522,136
0,68
7,82
7,82 523,624
0,34
0,34
7,91 525,651
0,29
0,63
8,29 529,879
0,21
0,84
8,06 531,339
0,15
0,98
7,30 535,777
0,00
0,99
6,22 542,402
0,75
1,74
6,31 553,007
0,26
2,01
5,18 557,040
0,15
2,16
3,85 558,777
1,50
3,69
4,40 561,203
0,86
4,58
5,27 563,034
0,29
4,88
5,60 564,558
0,60
5,51
5,51 565,786
0,48
0,48
5,66 569,745
0,38
0,87
5,76 572,254
1,67
2,55
7,30 573,505
0,78
3,35
7,98 577,322
-0,13
3,21
7,84 585,207
-0,74
2,45
6,25 592,510
-0,61
1,83
5,32 597,251
-0,27
1,56
4,89 598,387
0,20
1,76
3,54 599,333
0,28
2,05
2,96 600,549
0,98
3,05
3,66 602,360
0,62
3,69
3,69 603,895

INCC-M
Variação %
Mês
Ano
12 meses
0,83
2,30
7,94
1,3
3,63
7,16
1,31
4,98
7,03
0,85
5,87
7,31
0,32
6,21
7,48
0,21
6,43
7,55
0,24
6,68
7,59
0,23
6,93
7,3
0,29
7,23
7,23
0,39
0,39
6,94
0,80
1,19
7,35
0,28
1,47
7,25
0,84
2,32
7,25
1,24
3,59
7,19
1,96
5,61
7,88
0,73
6,38
7,75
0,31
6,71
7,74
0,43
7,18
7,99
0,33
7,53
8,08
0,27
7,82
8,12
0,22
8,05
8,05
0,70
0,70
8,39
0,44
1,14
8,00
0,22
1,36
7,94
0,67
2,04
7,75
1,37
3,43
7,89
1,25
4,72
7,14
0,80
5,56
7,22
0,19
5,76
7,09
0,16
5,93
6,79
0,20
6,14
6,66
0,30
6,46
6,7
0,25
6,74
6,74

Nº índice
893,606
896,823
897,540
901,400
905,0956
910,2546
915,6251
921,1189
928,3957
936,380
941,9982
946,4256
951,6309
955,152
957,6354
957,9227
960,2217
963,5824
969,0749
974,3079
983,2715
988,680
995,5014
1004,660
1011,3912
1016,044
1020,108
1020,210
1022,760
1028,590
1032,910
1038,178
1046,276

IPCA
Variação %
Mês
Ano
12 meses
0,64
1,87
5,10
0,36
2,24
4,99
0,08
2,32
4,92
0,43
2,76
5,20
0,41
3,18
5,24
0,57
3,77
5,28
0,59
4,38
5,45
0,60
5,01
5,53
0,79
5,84
5,84
0,86
0,86
6,15
0,60
1,47
6,31
0,47
1,94
6,59
0,55
2,50
6,49
0,37
2,88
6,50
0,26
3,15
6,70
0,03
3,18
6,27
0,24
3,43
6,09
0,35
3,79
5,86
0,57
4,38
5,84
0,54
4,95
5,77
0,92
5,91
5,91
0,55
0,55
5,59
0,69
1,24
5,68
0,92
2,18
6,15
0,67
2,86
6,28
0,46
3,33
6,38
0,40
3,75
6,52
0,01
3,76
6,50
0,25
4,02
6,51
0,57
4,61
6,75
0,42
5,05
6,58
0,51
5,58
6,56
0,78
6,41
6,41

Fonte: IBGE, Sinduscon, FGV

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MERCADO IMOBILIÁRIO

MS
PROPERTIES

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Informativo Bimestral

DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO

Edição nº 12 - Fevereiro/2015
www.msproperties.com.br

Glossário de Termos
Indicadores econômicos
A seguir são apresentadas as definições dos
Produto interno bruto (PIB): Representa a soma em valores
termos utilizados nesta publicação.
monetários de todos os bens e serviços finais produzidos
Mercado imobiliário
em uma determinada região, durante um período
determinado, considerando apensas bens e serviços finais,
Distratos: Os distratos têm por finalidade extinguir as excluindo da conta todos os bens de consumo
obrigações estabelecidas em um contrato celebrado intermediário. Possui o objetivo de mensurar a atividade
anteriormente.
econômica de uma região.
Velocidade de Vendas: Taxa que reflete a relação das Índice Geral de Preços (IGP): Índice calculado pela
vendas sobre a oferta de imóveis .
Fundação Getúlio Vargas desde os anos 40. O IGP é
composto pelo Índice de Preços por Atacado (IPA), que
Índice FipeZap: O Índice FipeZap de Preços de Imóveis participa com 60%, pelo Índice de Preços ao Consumidor
Anunciados é um indicador de abrangência nacional que (IPC) da cidade do Rio de Janeiro, com a participação de
acompanha os preços de venda e locação de imóveis no 30%, e do Índice Nacional de Custo da Construção Civil
Brasil. O índice é calculado com base nos anúncios (INCC), com o peso de 10%.
publicados na página Zap Imóveis.
Índice de Preços ao Consumidor (IPC): Índice referência
Taxa de vacância: Relação entre o volume de imóveis para avaliação do poder de compra do consumidor. O
disponíveis e o volume total existente.
Índice de Preços ao Consumidor (IPC) mede a variação de
preços de um conjunto fixo de bens e serviços
Sistema Financeiro da Habitação (SFH): Sistema que rege a componentes de despesas habituais de famílias com nível
maioria dos financiamentos imobiliários que ocorrem no de renda situado entre 1 e 33 salários mínimos mensais.
país, empregando recursos das contas de poupança, ou
repassados pelo FGTS no financiamento da aquisição e Índice Nacional da Construção Civil (INCC): Índice que
construção de imóveis residenciais.
representa as mudanças nos preços da construção civil
devido à variação da inflação. Inclui tanto a variação nos
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI): Sistema que preços dos materiais como a variação no custo de mão de
rege os financiamentos imobiliários que ocorrem fora das obra. O INCC é emitido mensalmente pela Fundação
regras do SFH no país. A principal fonte de recursos são os Getúlio Vargas (FGV).
grandes investidores institucionais com ativos como
fundos de pensão, fundos de renda fixa, companhias Taxa Selic: Taxa de juros fixada pelo Comitê de Política
seguradoras, bancos de investimento, etc.
Monetária (COPOM) do Banco Central do Brasil que
remunera os investidores no negócio de compra e venda de
títulos públicos. Ela é obtida mediante cálculo da taxa
média ponderada dos juros praticados pelas instituições
financeiras.

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