RELATRIO FUNDO IMOBILIRIO

FDO INV IMOB RIO NEGRO - FII

CDIGO: RNGO11

PERFIL
O FII RIONEGRO tem por objetivo de realizar investimentos imobilirios de longo prazo, por meio de
aquisies de propriedades ou de quaisquer direitos reais sobre imveis. Atualmente o Ativo Alvo do
Fundo o Centro Empresarial Rio Negro, localizado em Alphaville, So Paulo. A administrao do Fundo
realizada pelo Citibank, enquanto a gesto fica a cargo da XP Gesto de Recursos.
As cotas do FII RIONEGRO so negociadas na BM&F Bovespa, sob o cdigo RNGO11.

PORTFLIO
Por ora, o Fundo possui duas torres comerciais, com treze pavimentos cada, um deckpark com 744 vagas
de estacionamento e trs lojas comerciais no Centro Administrativo Rio Negro, localizado em Alphaville,
So Paulo.
Tem como locatrios: Gol Smiles S.A., Adidas do Brasil Ltda, C&A Modas Ltda, Connect Car, Campari do
Brasil, Scopus Tecnologia Ltda, Leaseplan, Cleartech Ltda, entre outros.
No encerramento de julho/14 a vacncia do FII RIONEGRO, em termos de rea bruta locvel (ABL), era
de 1,9%. O nico conjunto vago era o nmero 61 do bloco B, aps a sada da empresa VR Prestao de
Servios em junho/14, no encerramento do contrato de locao. De acordo com a administrao do
Fundo, esto em andamento conversas com dois inquilinos potenciais para o conjunto.
O Centro Empresarial Rio Negro composto por quatro torres de edifcios (Torre Jaari, Torre Padauiri,
Torre Demini, Torre Jauaperi), que possuem classificao AAA, um deckpark e lojas comerciais. O
empreendimento possui certificao LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), concedida
pela U.S. Green Building Council (USGBC), de acordo com os critrios de racionalizao de recursos
(energia, gua, etc.) atendidos por um imvel.

PONTOS POSITIVOS

Baixa vacncia
Negociado em 100% dos preges de 2014
Baixa taxa de administrao

PONTOS NEGATIVOS

Portflio pouco diversificado

Expectativas de alta vacncia para a regio de Alphaville
No linearidade de distribuio de rendimentos

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FII RIONEGRO

DESTAQUES
Em julho/14, as receitas com aluguel e estacionamento do Fundo somaram R$ 2,17 milhes, resultado
um pouco inferior aos R$ 2,18 milhes auferidos em junho.
Consideramos adequada a taxa de administrao do Fundo, atualmente em 0,2% a.a. sobre o
patrimnio lquido. No entanto, o atrelamento da taxa ao patrimnio lquido e no ao valor de mercado,
prtica adotada por alguns FII, um ponto negativo, pois a remunerao dos administradores no fica
condicionada ao desempenho das cotas do FII RIONEGRO no mercado secundrio.
O FII RIONEGRO no vem apresentando linearidade na distribuio de rendimentos, prtica adotada por
diversos Fundos de Investimentos Imobilirios e que vista com bons olhos pelos investidores,
principalmente aqueles acostumados a investir diretamente em imveis. A administrao do Fundo
estima distribuio mdia de rendimentos entre R$ 0,75/cota e R$ 0,76/cota. Esta previso feita com
base nos contratos vigentes e no est considerando o efeito positivo da possvel locao do conjunto
vago.
A distribuio dos rendimentos referentes ao ms de julho chegou a R$ 0,75/cota. Aps bater a mnima
em janeiro/14 (R$ 0,65/cota), a distribuio de rendimentos vem se recuperando ms a ms, mas o
nvel ainda est longe do observado ao longo de 2013 (R$ 0,82/cota, em mdia).
A cota encerrou julho/14 sendo negociada a R$ 84,25 no mercado secundrio. Com isso, o Fundo
chegou a um valor de mercado de R$ 225,5 milhes, o que representa um desconto de 4,4% em relao
ao patrimnio lquido. O desconto inferior ao observado em outro fundos imobilirios analisados.
Um fator de risco do fundo est associado localizao da sua atuao, Alphaville. O bairro tem uma
vacncia persistentemente elevada e vem recebendo desde 2013 diversos empreendimentos
corporativos. Este cenrio pode ocasionar presso nos preos e dar maior poder de barganha para os
locatrios, o que teria efeitos diretos nos rendimentos distribudos.
Destacamos que o dividend yield do Fundo performou acima da poupana e do CDI (descontado o IR de
15%, incidente sobre aplicaes superiores a dois anos) desde janeiro/13. No entanto, vale destacar
que, com a queda dos rendimentos distribudos e a alta da taxa de juros, a diferena entre o CDI e o
dividend yield foi sensivelmente reduzida nos ltimos doze meses.
1,40%
1,20%
1,00%
0,80%
0,60%
0,40%
0,20%
0,00%

Poupana

CDI (15% IR)

DY

Considerando o CDI e a distribuio de rendimentos de julho/14, para o investidor que visa

primordialmente a obteno de renda, valores da cota abaixo de R$ 90,0 se mostram atrativos, uma vez
que o dividend yield permaneceria acima do CDI.
No entanto, este nvel de distribuio pode no se sustentar, dados os riscos de aumento da vacncia e
queda no valor dos aluguis, principalmente pela exposio do Fundo a um nico empreendimento, que
se localiza em uma regio cuja vacncia total tende a aumentar. Alm disso, o desconto da cota no
mercado secundrio em relao ao valor patrimonial est menor do que em outros fundos analisados, o
que no justifica, em nosso entender, novas posies nos papis.
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(1) O dividend yield de um perodo calculado pela diviso da cotao de fechamento deste perodo pelo
rendimento distribudo.

Analista responsvel: Thiago Garcia, CNPI

e-mail: thiago@lopesfilho.com.br
Tel.: 55 21 2272-9659

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