Chapitre IV

La gestion de lespace urbain au Maroc entre

les logiques administratives et les logiques
des populations

209

Introduction
La croissance dmographique acclre, qui a marqu le pays
durant les 4 dernires dcennies, a eu pour consquence majeure
daggraver les dsquilibres entre les rgions et le dveloppement ingal
lintrieur dun mme espace urbain. Le contraste na cess de
sapprofondir entre rgions riches et rgions pauvres, entre quartiers
planifis quips et quartiers spontans sous-quips. Face ces enjeux
dmographiques et urbains lAdministration a progressivement mis en
place une srie de dispositifs institutionnels et dinstruments de
planification, dont lobjectif dclar est de matriser et rationaliser
lespace urbain.
Mais le centralisme reste le trait majeur de lensemble de ces
dispositifs administratifs, tant au niveau de leur organisation quau niveau
de leurs comptences. Le maillage administratif mis en place tend
assurer un encadrement du territoire, et permettre aux organes
centraux et leurs prolongements territoriaux un contrle sur les
processus dcisionnels et les allocations des ressources au niveau des
villes .
Certes, depuis la charte communale de 1976, la dcentralisation a
connu des dveloppements trs importants et la commune est devenue
progressivement un intervenant majeur et un acteur incontournable dans
la gestion urbaine.
Nanmoins, linexprience des lus communaux jointe
labsence de ressources humaines matrielles et la lourdeur de la tutelle
administrative, ont conduit la multiplication des centres de dcision
sans efficacit relle.
Malgr son apparente hypertrophie, ladministration des villes,
quil sagisse de structures dconcentres ou dcentralises, demeure
marque par la rigidit, linexprience et linefficacit. En dpit du
caractre plthorique de cette administration multipliant prfectures,
cadats et communes, agences urbaines et inspections durbanisme,
lespace urbain demeure largement non matris.
Do le dveloppement, durant ces deux dernires dcennies
dun mouvement associatif trs actif dans les priphries urbaines, qui
210

tentent de suppler aux dfaillances des structures communales et

tatiques et qui vise , en mobilisant les ressources des populations,
doter les quartiers dhabitat spontan, dun minimum dquipement.
La gestion de lespace urbain met donc en relation trois groupes
dacteurs:

les acteurs tatiques;

les acteurs communaux;

les mouvements associatifs.

I- Les structures tatiques de gestion de lespace urbain

-Les structures administratives charges de la gestion urbaine
frappent par leur diversit et leur multiplicit. Dans le territoire dune
mme ville coexistent wilaya, prfecture ou province, commune et
communaut urbaine, agence urbaine et inspection rgionale de
lurbanisme. La multiplication de ces dispositifs institutionnels ncessite,
pour leur fonctionnement, des cots humains et financiers considrables
qui dpassent largement les capacits de lEtat marocain. Do les
difficults et les lenteurs avec lesquels ces dispositifs territoriaux
prennent forme sur le terrain, et multiples conflits de comptences entre
ces diffrents acteurs qui se disputent le champ urbain..
Trois acteurs mritent dtre analyss , en raison du rle dcisif
quils jouent dans la gestion urbaine:

les prfectures ou provinces;

les agences urbaines;

les inspections rgionales.

I.1- Les prfectures et provinces

Les provinces et les prfectures constituent le prolongement
privilgi de laction territoriale de lEtat. Elles ont t riges en
collectivit territoriale depuis la constitution de 1962 . Le nombre de ces
units territoriales na pas cess daugmenter.

211

Cest ainsi quon est pass de 16 prfectures et 2 provinces en

1956 18 prfectures et 45 provinces, en 1992 et 45 provinces et 26
prfectures actuellement.
La prfecture et la province jouent un rle fondamental dans la
structuration de lespace marocain.
La force de cette institution provient dabord du statut de celui
qui en est le responsable ou le chef direct, savoir le gouverneur: cest
lacteur le plus important au niveau local. Reprsentant le gouvernement
dans sa circonscription territoriale, il est le chef de tout le rseau
dautorit au niveau local: chefs de cercles, Pachas, cads, chioukhs,
mokkadems, travaillent sous son autorit directe. Il exerce, par
dlgation, la tutelle sur les communes et il est le coordinateur de tous les
services extrieurs des diffrents ministres reprsents au niveau de sa
circonscription territoriale. Dans le domaine de lurbanisme, le
gouverneur exerce des attributions trs importantes tant au niveau de la
conception quau niveau de lexcution des documents durbanisme.
Au niveau de la conception, il participe au Comit Central charg
du suivi de llaboration du SDAU1, prside le comit local qui runit les
prsidents des conseils communaux, les prsidents des chambres
professionnels et les dlgus des diffrents ministres. Cest ce comit
qui examine les projets de SDAU et de P.A.
Le gouverneur prside galement le comit technique prfectoral
ou provincial , charg de linstruction des demandes de lotir ou de
construire.
Enfin le gouverneur joue un rle dterminant en matire de
police de la construction : cest lui qui dcide, soit de sa propre initiative
soit sur demande du prsident du conseil communal, du recours la
force publique pour dtruire les constructions difies sans autorisation
sur des terrains qui ne sont pas ouverts lurbanisation.
Il convient de rappeler que la prfecture et la province
constituent le lieu de dploiement des diffrents services administratifs,
et dimplantation des services extrieurs des diffrent ministres.
Schma directeur dAmnagement Urbaun1

212

Nanmoins, la prfecture et la province restent enfermes plus

dans une logique de commandement que dans une logique
damnagement.
En effet, en raison de leur multiplication les provinces et
prfectures se retrouvent avec un cadre spatial rduit, qui ne peut plus
convenir des politiques damnagement urbain intgres, qui dpassent
ncessairement ces limites territoriales troites.
La dlimitation des primtres provinciaux se fait sans aucune
cohrence densemble. La cration de nouvelles provinces, acte qui
conditionne lvolution de la configuration spatiale du pays, est le plus
souvent le rsultat dvnements politiques.
Les nouvelles units territoriales cres semblent dcouler plus
dune logique de scurit et de maintien de lordre que dune logique
damnagement urbain. Laboutissement de ce processus est un
dcoupage qui nobit pas des critres objectifs rationnels et
prvisibles. Ni la taille ni le dynamisme des agglomrations ne semblent
constituer des critres dterminants. Cest pourquoi la cration de
provinces sest faite dans des zones o rien ne le laissait prvoir, alors
que dautres rgions plus dynamiques nont pas pu bnficier de ce
statut.
De mme, le processus de crations des provinces et prfectures
reste marqu par un centralisme excessif. La dcision dans ce domaine
ne reflte souvent que le point de vue du ministre de lintrieur. Non
consults , les autres ministres se trouvent souvent obligs soit de
redfinir leur mode de reprsentation au niveau territorial en fonction
des nouvelles units provinciales cres, soit dignorer le dcoupage
provincial, et de fonctionner sur une base rgionale, ou interprovinciale.
Il rsulte de cette situation un inconvnient majeur: les ministres nont
pas le mme mode de reprsentation au niveau territorial.
Chaque ministre dfinit son mode dimplantation territorial en
fonction de son domaine de comptence. Une des consquences
majeures de cette situation est que la carte provinciale et prfectorale ne
correspond pas la gographie des services extrieurs des diffrents
ministres. La multiplication des provinces et des prfectures, durant une
priode trs courte, a mis les diffrents ministres dans limpossibilit de
213

provincialiser leurs services. La cration de nouvelles dlgations

ncessite des moyens humains et financiers dont beaucoup de ministres
sont dpourvus dans ces priodes de rigueur budgtaire. La consquence
est que la reprsentation de lEtat au niveau provincial ou prfectoral est
trs ingale et dans de nombreuses provinces on ne rencontre que
quelques services extrieurs.
Le processus de cration des provinces et prfectures ne semble
pas dcouler dune planification stratgique long terme. La
prdominance des facteurs politiques conjoncturels a conduit une
instabilit de la carte administrative, ce qui est source de nombreux
dysfonctionnements.
Un autre inconvnient provient de la nature mme des provinces
et prfectures: conue comme une unit territoriale ferme, avec des
limites prcises, la province est certes trs fortement articule
verticalement au pouvoir central, mais elle nentretient aucune relation
horizontale avec les autres units territoriales. Il nexiste dans
lorganisation administrative territoriale marocaine aucune structure de
coordination interprovinciale ou interprfectorale. Un gouverneur ne
rend compte quau pouvoir central , et rien ne loblige se concerter ou
cooprer avec un autre gouverneur.
Cette situation navait pas de consquences majeures lorsque les
provinces couvraient des territoires trs tendues qui comportent
plusieurs villes et espaces ruraux. Or, tel nest plus le cas durant les deux
dernires dcennies. Non seulement lassise territoriale des provinces
sest rduite considrablement, mais on assiste, de plus en plus la
cration de plusieurs prfectures lintrieur dune mme ville, ce qui
aggrave le problme de la coordination et conduit une parcellisation du
pouvoir de dcision lintrieur des grandes agglomrations, dont
lamnagement ne peut tre conu et appliqu qu une chelle globale.
Certes le mouvement de multiplication des prfectures a t
accompagn par la cration de wilayas dont lobjectif est de rsoudre le
problme du morcellement du pouvoir de dcision au niveau des grandes
agglomrations et de veiller recrer lunit de la ville.
Lexprience des wilayas a commenc Casablanca en 1981, puis
a t tendue ensuite Rabat Sal en 1983, pour se gnraliser
214

lensemble des grandes agglomrations durant la dcennie 90. On

compte actuellement (17 Wilayas).
Nanmoins, malgr sa gnralisation progressive , linstitution de
la wilaya nest pas encore juridiquement rglemente. Aucun texte nest
intervenu pour dfinir les pouvoirs du wali et larticulation de ses
attributions avec celles des gouverneurs de prfectures. Lautorit du wali
est plus symbolique que relle et son influence dpend de son exprience
et de sa personnalit. Malgr la cration des wilayas, les gouverneurs
continuent avoir un rapport vertical avec le pouvoir central.
Le problme du morcellement du pouvoir de dcision au niveau
des grandes agglomrations urbaine reste pos et gnre une srie de
dysfonctionnements dont les plus importants sont: le ddoublement des
structures administratives, le gaspillage des ressources humaines et
matrielles, labsence de coordination dans la programmation des
diffrents quipements..etc.
Do ce paradoxe inquitant: multiplication des structures
administratives dun ct, et absence de matrise de lespace urbain de
lautre.

I.2- Les agences urbaines

Les agences urbaines ont fait leur apparition dans le paysage
institutionnel marocain dans la mouvance des rformes administratives
qui ont t exprimentes Casablanca, au lendemain des meutes
urbaines de 1981 et 1984. La structure a une double dimension: une
dimension politique et une dimension technique. Il sagit dassurer un
meilleur contrle social en semployant rsoudre les principaux
problmes damnagement de la ville. Lagence est dirige par un
gouverneur qui rend directement compte au Ministre de lintrieur.
Lagence est charge, dans les limites territoriales de son ressort
de:

raliser les tudes ncessaires ltablissement des schmas

directeurs damnagement urbain et suivre lexcution des
orientations qui y sont dfinies;

215

programmer les projets damnagement qui sont inhrents la

ralisation des objectifs des schmas directeurs;

prparer les projets de documents durbanisme rglementaires,

notamment les plans de zonage, les plans damnagement et les
plans de dveloppement.

Parmi les attributions les plus importantes de lagence, qui ont

suscit le plus de commentaires, il convient de mentionner lavis
conforme quelle doit donner sur tous les projets de lotissement, groupes
dhabitations, morcellements et constructions. Lagence est galement
charge de la police de la construction, et ce titre elle contrle la
conformit de tous les projets immobiliers avec les dispositions
lgislatives et rglementaires en vigueur.
Exprimente dans lagglomration casablancaise, la formule des
agences urbaines a t dabord tendue Fs et Agadir, en novembre
1992, pour tre gnralise lensemble des grandes villes marocaines.
Cest ainsi quon compte actuellement 14 agences urbaines qui
ont t cres progressivement et le ministre de tutelle prvoit de porter
leur nombre 25, pour couvrir lensemble du territoire national.
Partout o elles ont t cres, les agences urbaines ont rencontr
une forte opposition des communes, des divisions durbanisme et mme
des autorits locales. Cette opposition sexplique par plusieurs raisons:
-Tout dabord la mise en place des agences urbaines a eu pour
effet immdiat de modifier les procdures dattributions des autorisations
de lotir et de construire. Lavis conforme attribu lagence a vid les
pouvoirs reconnus par la charte communale aux prsidents des conseils
communaux de tout contenu rel. La commune sest transforme dun
lieu de prise de dcision en une simple boite aux lettres. Do lhostilit
unanime des lus lgard des agences urbaines, et qui ne sest pas
limite au plan thorique, mais a pris des formes bien concrtes. Dans de
nombreuses communes, les prsidents des conseils communaux donnent
des autorisations de lotir en outrepassant lavis conforme des agences.
Lattitude des lus est souvent appuye implicitement par celles des
agents dautorit, qui refusent de dtruire les constructions clandestines.
216

Do ce paradoxe : multiplication des agences urbaines dun ct,

progression et renforcement de lhabitat clandestin de lautre.
Au lieu de limiter lextension du clandestin, les agences urbaines
vont surtout contribuer bloquer la promotion immobilire lgale. Cest
ainsi quen 4 ans dexistence, de 1994 1998, lAgence urbaine de
Marrakech a rejet 70% des demandes de lotir et 2/3 des demandes de
construire portant sur de grands projets. Cest pourquoi de nombreux
investisseurs tiennent les agences urbaines pour responsables de la crise
o semble senliser le secteur immobilier au Maroc.

I.3- Les inspections rgionales de lurbanisme

Cres le 16 fvrier 1993 par un arrt du ministre de lintrieur,
les inspections rgionales de lurbanisme ne constituent pas des
organismes directement oprationnels. En fait, elles sont charges de
trois missions: une mission dtude, une mission danimation, une
mission dvaluation.
La mission dtude consiste runir toutes les informations
requises pour procder aux tudes ncessaires la dfinition dune
stratgie rgionale en matire durbanisme et damnagement du
territoire.
La deuxime mission de linspection consiste animer, susciter et
coordonner les actions en matire damnagement du territoire et
durbanisme. A cet effet, linspection assure la concertation des actions
des divers intervenants et tablit des bilans priodiques des actions
menes et des rapports spcifiques sur ltat de lurbanisation et de
lamnagement du territoire. Par ailleurs, linspection rgionale veille la
mise en oeuvre des documents techniques tels que le schma national
damnagement du territoire, le schma de dveloppement et
damnagement rgional, les schmas directeurs damnagement urbain,
les plans de zonage et les plans damnagement. Enfin, linspection
rgionale est charge de suivre lapplication des textes lgislatifs et
rglementaires en vigueur, et ce titre elle peut mener des enqutes et
attirer lattention des autorits comptentes sur les irrgularits
constates en matire durbanisme et darchitecture, afin que les mesures
ncessaires soient prises.
217

Depuis 1993, 9 inspections rgionales ont t cres avec la tte

de chacune delles un inspecteur nomm par dahir et qui rend compte
directement au ministre charg de lurbanisme.
La mise en place des inspections rgionales a rencontr de
srieuses difficults. Labsence de budgets autonomes a oblig les
inspections rgionales dpendre des ressources matrielles et humaines
des provinces, ce qui les a places ds le dpart dans une relation de
subordination de fait vis vis des gouverneurs.
En outre, les comptences des inspections se chevauchent avec
celles des divisions durbanisme et des agences urbaines, do de
multiples conflits de comptences avec ces structures qui ont plus de
moyens et une plus large implantation territoriale. Ces multiples conflits
ont contribu, dans une large mesure, neutraliser laction des
inspections et les rduire un simple rouage provincial sans effectivit
relle.
Enfin, labsence dun niveau rgional consolid na pas permis
aux inspections davoir linfrastructure ncessaire pour promouvoir une
relle politique rgionale durbanisme et damnagement du territoire.

II- Les structures dcentralises charges de la gestion

urbaine
Initi par la charte de 1976, le rle des collectivits locales dans la
gestion territoriale na cess de se dvelopper et de se renforcer. Entre
1976 et 1996, le montant global des investissements directs et indirects
des collectivits locales a atteint 144 milliards de dirhams, soit 13,5% de
la production intrieure brute durant la mme priode. Quant aux
budgets annuels des collectivits locales, ils ont connu un accroissement
considrable. Durant la dcennie, 1988-1997, le budget des collectivits
locales est pass de 4.3 11 milliards dirhams.
En outre, la fonction publique territoriale emploie actuellement
plus de 132.000 fonctionnaires, soit le tiers des fonctionnaires de lEtat.
Les collectivits locales sont donc devenues un acteur privilgi
et incontournable dans la gestion des ressources et des territoires.

218

Dans le domaine de lurbanisme, les collectivits locales jouent

un rle trs important dans les domaines de la conception et de la
gestion des documents durbanisme.
1) au niveau de la conception, les communes participent
llaboration des schmas directeurs, des plans damnagement et des
plans de dveloppement.
Tout dabord au niveau des schmas directeurs, les prsidents des
conseils communaux participent au Comit central de suivi de
llaboration des S.D.A.U et ce titre ils contribuent orienter les
dcisions sur le parti damnagement retenu pour leur agglomration.
Dans la ralit la runion du comit central ne se tient que lorsquil y a
un consensus entre la direction de lurbanisme, le gouverneur et le ou les
prsidents des conseils communaux concerns.
Ensuite au niveau local, les collectivits participent activement
aux travaux du schma directeur. Le comit local est prsid par le wali
ou le gouverneur et il est compos entre autres par les prsidents des
conseils communaux et le prsident de la communaut urbaine. Les
dbats du comit local ont un impact dcisif sur les tudes du schma
directeur. Ils contribuent dans une large mesure valider les options
damnagement retenues par le SDAU.
Enfin, le conseil communal examine le projet dfinitif du SDAU
et donne un avis sur le parti damnagement retenu. Certes cet avis nest
que consultatif et noblige pas ladministration. En outre la commune ne
dispose que dun dlai de 2 mois pour formuler ses observations, ce qui
est un dlai trs court pour examiner un document aussi complexe que le
SDAU. Nanmoins, malgr ces limites, lavis de la commune a un poids
politique trs important puisque cest cet avis qui est cens lgitimer les
options du SDAU au niveau local.
Au niveau des plans damnagement, le rle des prsidents des
conseils communaux devient de plus en plus actif. Dans beaucoup de
communes se sont les prsidents des conseils communaux qui ont pris
linitiative de lancer les marchs des plans damnagements ce qui a
contribu renforcer leur poids au niveau de llaboration de ce
document durbanisme rglementaire.
219

2 -Au niveau de lexcution des documents durbanisme , les lus

jouent un rle dcisif dans ce domaine par le biais des autorisations de
lotir et de construire.
Cest lun des aspects qui a t le moins analys dans les
recherches consacres linstitution communale. Pouvoir dlivrer les
autorisations de lotir et de construire, cest en fait disposer des moyens
de grer lespace urbain. Cest aussi avoir une prise directe sur le foncier
et limmobilier en gnral. En effet, la croissance ou la naissance des
agglomrations urbaines provoque presque la division des terrains situs
aux abords ou parfois mme au cur de ces agglomrations et que leurs
propritaires vendent par lots ceux qui y difient des immeubles. Les
lotissements ainsi cres jouent un rle important dans lamnagement
des cits: ils en orientent le dveloppement et donnent naissance de
nombreux quartiers.
Celui qui contrle les lotissements contrle la croissance urbaine.
Ce pouvoir considrable, le dahir de 1976 la attribu au conseil
communal.
De mme cest lopration de construction qui modifie la
configuration de la ville en engageant, parfois dune faon irrversible,
lavenir des secteurs entams. Et le permis de construire est en fait le
moyen de mettre en pratique les rgles durbanisme.
Dailleurs, lotissements et constructions constituent les deux
lments dun ensemble doprations qui, dans la ralit, se compltent et
se recoupent. Dans un cas, il sagit damnager le terrain, dans lautre de
le construire.
En confiant la commune le pouvoir de dlivrer les autorisations
de lotir et de construire le Dahir de 1976 la rig en principal
responsable en matire damnagement urbain et dinstance de contrle
et dapplication des rgles en vigueur dans ce domaine.
Comment fonctionne rellement le pouvoir communal? le
dcoupage communal est -il adquat? Dans quels -objectifs et au profit
de quels groupes sociaux fonctionnent les institutions communales?

220

II.1- Le dcoupage communal et ses limites

Pendant longtemps, le dcoupage communal est rest quasi
immobile. De 1959 1990, il na connu que quelques modifications
mineures qui ont touch, principalement, Casablanca, Rabat et les
provinces Sahariennes.
Et pourtant les lments sur lesquels sest appuy le dcoupage
de 1959 ont connu, durant les trois dernires dcennies des changements
en profondeur. La population plus que doubl, la configuration
territoriale est dsormais domine par les villes et la charte communale
de 1976 a transform la carte administrative du pays. Toutes ces
transformations ont conduit le ministre de lintrieur oprer en 1992
un nouveau dcoupage communal. Celui-ci appelle les critiques
suivantes:
En premier lieu, le nouveau dcoupage a opr un doublement
du nombre des communes, ce qui a pos ds le dpart le problme du
cot humain et financier ncessaires la mise en place de la nouvelle
rforme, alors que la commune souffrait dj par un sous- encadrement
et une faiblesse des ressources financires. Dans leur grande majorit les
communes narrivaient fonctionner que grce aux subventions de
ladministration.
Opr dans un contexte marqu par une pnurie des ressources
financires et la limitation du recrutement au niveau de ladministration,
le nouveau dcoupage a gnr toute une srie de dysfonctionnements.
Dans de nombreuses situations, la commune cre, faute de
cadres et de moyens financiers, na quun fonctionnement pisodique.
La deuxime insuffisance majeure du nouveau dcoupage
communal est lclatement du territoire des grandes agglomrations
urbaines en plusieurs municipalits. 14 villes ont vu ainsi leur primtre
urbain divis en plusieurs communes: 27 Casablanca, 8 Fs 7 Rabat,
3 Oujda, 3 Safi, 2 Ttouan, 2 Taza, 2 Tmara.
Ce modle dadministration multicommunale a conduit une
atomisation de lespace urbain et un clatement du territoire de la ville.
En outre, nous avons assist une multiplication artificielle du nombre
des lus urbains et une plthore de fonctionnaires communaux, ce qui a
221

conduit un gonflement des cots de fonctionnement et un gaspillage

des ressources publiques sans efficacit relle. Bien au contraire,
lintrieur dun mme espace urbain, les communes sont en comptition,
pour des raisons lectoralistes, pour raliser le mme type dquipement
sans se soucier de larticulation ou non de leurs programmes avec ceux
des communes voisines. Les grands projets sont ainsi sacrifis au profit
de projets de petite envergure.
Ce rgime multicommunal a galement favoris lattachement de
chaque commune la gestion de ses affaires et de ses propres
quipements, et le refus daccomplir ou de grer un service en commun.
Enfin, ce rgime multicommunal a conduit un partage
inquitable des potentialits conomiques et financires de la ville, la
rupture du principe de solidarit, et laggravation des disparits entre
communes riches et communes pauvres. A cela sajoute le gaspillage des
ressources publiques par la ralisation de projets de mme nature dans
des territoires contigus, la cration de taxes diffrentes dans la mme cit
et la prise de dcisions incompatibles avec lunit de la ville.
La communaut urbaine avait t cre lorigine pour prserver
prcisment cette unit. Mais ce rgime mis en place par la charte 1976
na pas t revu en fonction de lvolution ne du dcoupage communal
de 1992 et lapparition de nombreuses agglomrations
multicommunales. Le cadre juridique de la communaut urbaine
prsente un certain nombre dinsuffisances, qui limitent
considrablement son efficacit: la rpartition des attributions entre
communaut et commune urbaine nest pas claire. Do de multiples
conflits de comptences entre ces deux entits. De mme, les
mcanismes de coordination entre conseil de la communaut et conseil
communal sont faibles et leur nonciation juridique nest pas claire. En
effet, la communaut urbaine nest pas une collectivit locale mais un
tablissement public. Elle nest donc pas lue mais se compose de droit
des prsidents et vice-prsidents des communes urbaines la composant.
Mais au lieu dtre un espace de coordination, elle sest transforme en
un espace daffrontement et de dfense des particularismes communaux.

222

II.2- Les limites structurelles du pouvoir communal

Les inconvnients du dcoupage sont aggravs par la faiblesse
structurelle des communes, lincomptence des lus et la prdominance
des logiques dintrts particuliers sur lintrt gnral.
Alors que la croissance urbaine (sacclre) et les primtres
urbains stendent, les structures municipales de gestion urbaine nont
pas volu dune faon significative. Les municipalits ont continu
fonctionner sur le modle mis en place au dbut du sicle au moment o
toute la population urbaine ne dpassait pas 500.000 habitants. Comme
auparavant, les problmes urbains relevaient des services du plan et du
service des travaux municipaux. Certes les comptences et les moyens
humains et financiers des conseils communaux ont t considrablement
tendus, mais le mode de fonctionnement na pas volu dans les mmes
proportions. A un moment o les problmes urbains deviennent de plus
en plus techniques, pour des raisons politiques les lus continuent
vouloir grer directement la ville et sopposent la cration de rgies ou
dagences, ou la concession au priv de la gestion de certains services,
comme lassainissement liquide et solide.
Inflation de comptences juridiques et de moyens humains et
matriels dun ct, absence de structures administratives appropries
pour les exercer de lautre.
La faiblesse des structures organisationnelles des communes est
aggrave dans beaucoup de cas par lincomptence des prsidents des
conseils communaux. Les exigences de la gestion moderne, qui
ncessitent efficacit et rationalisation des dpenses publiques, sont
souvent ignores par des prsidents que rien ne prdisposaient grer
des organismes complexes comme la ville. La proportion des prsidents
des conseils communaux dclars illettrs reprsentent actuellement
12.35% de leffectif global.
Il apparat en dfinitive que le territoire de la ville comporte un
grand nombre de structures administratives: Wilaya, prfectures ou
provinces, communes, communaut urbaine, inspection rgionale de
lurbanisme, division prfectorale ou provinciale de lurbanisme etc

223

Il y a dans le surnombre de ces institutions un risque immense de

gaspillage des ressources humaines et financires publiques. Cest ce qui
explique les difficults que rencontre ce complexe institutionnel pour se
mettre en place, et devenir oprationnel sur le terrain. En outre, ce
complexe est loin de former un ensemble hirarchis avec une division
des tches claire et nette et des niveaux de responsabilit bien dfinis.
Bien au contraire, ces structures administratives sont le plus souvent
superposes les unes aux autres avec les mmes zones territoriales de
dploiement. Do les multiples conflits de comptences entre agences
urbaines et conseils communaux, entre ceux-ci et les inspections
rgionales et les divisions durbanisme... Dans certaines villes, comme
Sal, lhostilit des lus a paralys laction de lagence urbaine. Dans
dautres comme Oujda, le manque de coopration des divisions
prfectorales durbanisme a rduit linspection rgionale un simple
rouage provincial.
Alors que la complexit croissante des problmes urbains exige
coordination et coopration, la gestion urbaine est devenue un champ o
saffrontent plusieurs acteurs institutionnels qui ont des comptences
concurrentes, et qui luttent pour prserver une sphre dinfluence
dtermine.
Par ailleurs, la multiplication des structures administratives a
considrablement alourdi les procdures dlaboration des documents
durbanisme et doctroi des autorisations de lotir et de construire. Il faut
en moyenne, une dizaine dannes pour laborer un schma directeur
damnagement urbain et plus de 4 ans pour sortir un plan
damnagement. De mme quil faut, en moyenne 4 ans pour obtenir une
autorisation de lotir.
La faible efficience des structures administratives locales sest
traduite par une faible matrise du dveloppement urbain, et par une
extension considrable de lhabitat clandestin. En effet, la population
rsidant dans les quartiers clandestins est passe de 1,3 million en 1983
environ 2,4 millions habitants actuellement. Quant la superficie lotie
clandestinement, elle est passe de 3000 ha 10.500 ha .

224

En raison de leur sous-quipement, les habitants de ces quartiers

ont commenc sorganiser en associations, pour suppler la
dfaillance des communes et grer leur quartier.

II.3- Mouvements associatifs et gestion de lespace urbain

En raison des multiples dfaillances qui caractrisent les
politiques publiques et municipales, on a assist durant les trois dernires
annes au dveloppement dun mouvement associatif trs actif dans les
priphries de certaines grandes villes, ou villes moyennes.
Rsidant en marge de la ville, dpourvus de tout lment de la vie
citadine, les habitants de ces quartiers scrutent l'action de l'Etat et chaque
pose d'un cble d'lectricit ou la construction d'une fontaine est
interprte comme un dbut de reconnaissance de leur quartier par
l'Administration et l'amorce d'une intgration la ville .
Cependant, le processus d'quipement de ces quartiers est trs
lent. Trs souvent l'Administration souffle le chaud et le froid alternant,
en fonction des conjonctures sociales et de la nature politique des
conseils communaux en place, promesses d'quipements et menaces de
destruction. Dans bien des cas, elle se contente d'entourer les quartiers
populaires de btiments administratifs, ou tout simplement de murs, et
diffre leur quipement une chance indtermine.
Pour acclrer l'quipement de leur quartier et se prmunir
contre les menaces de destruction, les habitants commencent
s'organiser en associations.
Le mouvement associatif dans les quartiers populaires est par
consquent un phnomne relativement rcent. Il remonte la fin des
annes 70 et il est la consquence d'une mutation profonde intervenue
dans la forme et la composition socio-professionnelle des quartiers
priphriques.
Si les bidonvilles ont caractris le type d'urbanisation qu'a connu
le pays jusqu' la fin des annes 60, partir de 1970 une nouvelle forme
d'urbanisation va connatre un dveloppement spectaculaire: l'habitat
clandestin en dur, qui abrite actuellement plus d'un million et demi
d'habitants. A la diffrence des bidonvillois, ces "nouveaux pauvres" sont
pour la plupart propritaires de leur lot de terrain et ont mme construit
225

un rez de chausse, plus un ou deux niveaux. En outre, le type social est

totalement diffrent. Si le bidonvillois vit souvent de l'conomie
informelle, l'habitant des quartiers clandestins est gnralement un
fonctionnaire, ou un artisan, un travailleur immigr l'tranger, ou un
militaire.
Enfin, si le bidonvillois est prdispos partir, l'habitant des
quartiers clandestins a tout fait pour rester l o il est: achat d'un lot,
construction en bton arm, branchement au rseau d'eau potable,
d'got et d'lectricit, lorsqu'ils existent. Cest ce qui explique
l'acharnement de ces habitants dfendre leur quartier.
Le phnomne associatif est donc conscutif aux transformations
qui ont affect la stratification sociale en milieu urbain et qui ont ject
les tranches infrieures des classes moyennes vers les marges des villes.
Ces nouveaux pauvres sont venus avec des vises bien prcises:
raliser ce qu'ils n'ont pu faire au centre ville, chapper aux incertitudes
du rapport locatif, devenir propritaire de leur logement et mme essayer
d'en tirer un revenu supplmentaire en dveloppant un commerce ou en
louant le rez-de-chausse. Et la diffrence du bidonville, la construction
d'un logement en quartier clandestin reprsente des annes d'pargne.
Ds lors, la dfense du quartier contre d'ventuelles destructions,
son quipement en eau potable, gout, lectricit, voirie et son
intgration la ville, constituent les revendications majeures des
associations des quartiers populaires.
L'enjeu des luttes entre les associations et les administrations
locales est d'une part la dtermination des sources de financement des
travaux d'quipement et de ramnagement du quartier et d'autre part, la
limitation des destructions. Selon le poids des associations, l'importance
de leur pression, la prsence ou non parmi elles d'influents propritaires,
l'quipement du quartier sera soit la charge des habitants soit la
charge de l'administration.
Les associations des quartiers populaires ne prsentent pas le
mme profil. Certaines se sont fixes comme objectif principal d'quiper
elles mme leur quartier, d'autres ont pour but d'empcher les
226

destructions, de faire supporter l'administration le cot de l'quipement

et d'tendre l'habitat clandestin.

II.3.1- Les associations d'quipement

A) Les objectifs
Dans les quartiers populaires de Fs et de Khmisset, les
associations se sont assignes comme tche essentielle l'quipement et le
ramnagement de leur zone. Ainsi l'article 3 du statut de l'Amicale
d'quipement de Monfleuri prcise que l'objectif de l'association est
d'assurer:

l'quipement ncessaire du quartier ;

l'application du plan d'amnagement de la zone;

llaboration de l'tude technique

L'assainissement et la voirie principale;

linstallation de collecteurs supplmentaires et leur annexion

au rseau gnral de la ville de Fs;

le revtement des voies.

ncessaire

pour

De mme Khmisset, 17 amicales ont t cres dans le but

explicite de mettre fin l'habitat clandestin en dotant les quartiers
priphriques des quipements d'infrastructure: voirie, assainissement,
gout, eau potable, lectricit.
A Sidi Moussa, Sal, les amicales se sont fixes quatre objectifs:

participer toutes les activits sociales susceptibles

d'amliorer les conditions de vie dans le quartier;

tablir des liens avec les autorits locales et le conseil

municipal, en vue d'expliquer les problmes du quartier;

organiser des activits artistiques et sportives et participer aux

festivits organises l'occasion des ftes nationales;

s'interdire toute activit religieuse et politique au sein

de l'amicale.

227

B) La composition socio-professionnelle des amicales

d'quipement
A Khmisset, les associations de quartier regroupent surtout des
militaires, des fonctionnaires, des artisans, des agriculteurs et des
rsidents marocains l'tranger (R.M.E). C'est ainsi que dans l'Amicale
de Hay Sada, on retrouve parmi les 16 adhrents 7 militaires, un
fonctionnaire, 3 artisans, 2 agriculteurs, 2 R.M.E, et un commerant.
Leur revenu moyen se situe autour de 1500 DH par mois, et la
plupart d'entre eux ont dclar disposer d'une pargne qui leur permet de
participer aux oprations d'amnagement de leur quartier.
A Monfleuri, Fs, l'amicale regroupe surtout des R.M.E. (32%)
et des petits fonctionnaires (26%). On retrouve galement au sein de
l'amicale, des lotisseurs clandestins professionnels spcialiss dans l'achat
de superficies moyennes, et qui alimentent rgulirement le march
foncier en petits lots de 60 100 mtres carr, et enfin des promoteurs
constructeurs clandestins qui vendent des logements construits.
A Sidi Moussa - Sal- les adhrents des amicales sont pour la
plupart - 63% d'origine urbaine: 20% travaillent dans le secteur
industriel, 16,9% dans le B.T.P et 16,1 % dans la fonction publique.
C) Le mode de fonctionnement
Les Amicales des quartiers populaires ont t cres sur la base
du Dahir de 1917 relatif aux associations syndicales de propritaires
urbains et celui de 1958 relatif aux liberts publiques.
L'Amicale est compose de l'ensemble des propritaires de lots
de terrains ou de logements construits, situs dans la zone de
ramnagement.
L'assemble Gnrale regroupe tous les adhrents et se runit
une fois par an. Des sessions extraordinaires peuvent avoir lieu la
demande de ses membres.
La convocation de l'Assemble Gnrale se fait soit par le
prsident, ou ses deux supplants, soit par le secrtaire gnral, 15 jours
avant la tenue de la runion.
228

Les attributions de l'assemble Gnrale sont limites l'examen

des questions relatives l'quipement de la zone et il lui est expressment
interdit de se mler des autres problmes de la ville. L'Assemble prend
ses dcisions la majorit des voix..
Quant au bureau de l'Amicale, il est compos de 7, ou 9 ou 13
membres. Il comprend le prsident, le secrtaire gnral et son
supplant, le comptable et son adjoint ainsi que des conseillers.
Le prsident est lu la majorit absolue des voix. Quant aux
autres membres, ils sont lus la majorit simple.
Le prsident reprsente l'Amicale et effectue les retraits d'argent
du compte ouvert la Trsorerie Gnrale, comme il peut ouvrir un
compte nouveau dans une autre banque, aprs accord du bureau.
Tout membre de l'Amicale doit s'acquitter des droits d'adhsion
et des droits d'quipement, calculs en fonction de la surface de la
proprit. La parcelle ou l'habitation ne peut tre relie au rseau de
l'gout, eau potable, lectricit qu'aprs acquittement de ces droits. Le
prix du mtre carr est tabli par le bureau de l'Amicale en collaboration
avec les administrations concernes. L'Amicale peut recourir en cas de
besoin l'assistance des experts en matire de droit de l'urbanisme ou de
comptabilit.
C'est l'Amicale de Menfleuri Fs, qui sans aucun doute, possde
l'organisation la plus labore. Elle s'est dote de structures qu'on ne
trouve nulle part ailleurs. En effet, ct des diffrents organes de
l'Amicale, fonctionnent quatre commissions spcialises:

La commission de l'information;

La commission technique;

La commission du contrle de l'urbanisation ;

La commission charge des relations avec les diffrentes

Administrations.

a- La commission de l'information a un triple objectif:

- Elle vise, en premier lieu, informer les habitants sur les
inconvnients de l'habitat clandestin et vulgariser les procdures et les
229

dmarches administratives pour inciter la population se conformer aux

rglements d'urbanisme.
- Elle vise, en deuxime lieu, s'informer sur les tendances de
l'opinion du quartier pour encourager l'action des groupes, dont les
initiatives renforcent le ramnagement du secteur.
- Enfin, la commission de l'information a constitu une banque
de donnes sur l'ensemble des mcanismes qui rgissent les lotissements
et l'habitat clandestin, et ce pour permettre une rflexion approfondie sur
les alternatives possibles.
C'est partir du travail de cette commission qu'il a t possible de
tracer, avec le bureau, les programmes et les dmarches entreprendre,
en vue de la rsolution des diffrents problmes poss.
b- Quant aux commissions techniques, elles sont au
nombre de trois:

La commission charge de l'quipement en assainissement et

voirie ;

La commission charge de l'quipement en eau potable,

lectricit et clairage public;

La commission de l'hygine.

Ces trois commissions doivent tablir l'tat des problmes du

quartier, en les hirarchisant et en proposant l'Amicale des solutions et
un chancier de ralisation.
c- A ct de ces commissions spcialises fonctionnent
deux autres commissions:
La commission charge du contrle de l'urbanisation et qui doit
notamment prvenir le dveloppement des lotissements clandestins et la
commission charge des relations avec les diffrentes Administrations
locales, qui doit surtout prendre les contacts ncessaires avec la
municipalit, les rgies d'eau et d'lectricit, pour tablir la
programmation des quipements qui sont leur charge.
A Sidi Moussa, les Amicales en raison de leur nombre fort lev
ont dcid de se regrouper dans une confdration d'Amicale appele "la
230

confdration sociale de Sidi Moussa" cre en 1987, sur la base du

Dahir du 15 novembre 1958 relatif aux associations.
La confdration coiffe tout le territoire de 4 arrondissements
urbains de la municipalit de Sal.
Sur le plan organisationnel, l'organe essentiel de la confdration
est constitu par l'Assemble Gnrale qui vote le statut et dsigne les
membres du bureau, y compris le prsident.
Le droit d'adhsion la confdration est limit au prsident des
Amicales qui existent dj ou nouvellement cres.
Le bureau de la confdration comprend:

le prsident et deux vice-prsidents;

le secrtaire gnral et son adjoint;

le trsorier et son adjoint;

les conseillers.

L'ordre du jour des diffrentes runions de la Confdration est

fix en collaboration avec l'autorit locale qui participe aux dbats et se
fait reprsenter par le Cad du 4me arrondissement.
La mission essentielle de la confdration est de traiter les affaires
communes. Juridiquement, elle est leur reprsentant unique et lgitime
auprs des autorits locales, du conseil municipal et des populations
concernes.
En effet, le rle principal de la confdration consiste
indemniser les propritaires des constructions, qui seront dmolies lors
de la construction du quartier de Sidi Moussa.
d) Le financement des quipements du quartier
A Monfleuri, le propritaire de chaque parcelle doit payer 20 DH
par mtre carr titre de participation la ralisation des rseaux
principaux de voiries, d'assainissement d'eau potable et d'clairage public.
En outre, l'quipement interne est ralis directement par les habitants.
Les lotissements nouvellement raliss ou restructurs sont
grevs d'une hypothque au profit de l'Etat, pour garantir le rglement de
231

leur participation au cot de l'quipement. Cette hypothque ne sera

leve que lorsque le lotisseur aura rgl l'quivalent de 80.000 DH par
hectare. L'administration a, par, la suite, ramen cette somme 10.000
DH pour encourager les lotissements rglementaires.
Quant aux nouvelles constructions, elles doivent verser
l'administration 500 DH par permis d'habiter.
Enfin, chaque adhrent verse l'Amicale une cotisation de 100
DH. Les fonds sont verss dans un compte bancaire ouvert au nom de
l'Amicale la trsorerie gnrale.
A Khmisset, pour financer les travaux d'quipement les
Amicales, peroivent des taxes sur les adhrents. L'Amicale Tadamoun,
par exemple, Douar Serghini, prlve une cotisation compose de deux
lments distincts: une taxe forfaitaire de 510 DH et une taxe
proportionnelle la superficie du terrain de 10 DH par mettre carr.
L'achat de la carte d'adhsion et du plan de la maison construire sont
compris dans la taxe forfaitaire de 510 DH.
L'Amicale engage un gomtre qui fait un relev topographique
du terrain, dresse un plan de lotissement, qui est soumis l'approbation
de la municipalit. Lorsque cette formalit est accomplie, on procde au
regroupement de toutes les parcelles, leur quipement et aux oprations
de bornages des lots. L'Amicale redistribue les terrains ses membres en
prlevant un pourcentage qui sert la fois aux emprises des voies et aux
financements des travaux d'amnagement et d'quipement.
Le taux de prlvement foncier varie de 20% 30% de la
superficie de la parcelle. Les Amicales ont tabli un seuil de 100 mtres
carrs en dessous duquel les lots deviennent inconstructibles. Le
propritaire doit, soit racheter le complment ncessaire, soit vendre son
lot l'Amicale.
A Sidi Moussa, les ressources des Amicales sont constitues
essentiellement par les cotisations de leurs membres.
Quant la confdration des Amicales de Sidi Moussa, elle
dispose de ressources beaucoup plus varies; il s'agit:

de la cotisation des Amicales membres ;

232

des dons des sympathisants et de toute personne intresse

par l'action de la confdration;

la contribution de tous les propritaires du 4

arrondissements, fixe 25 DH le mtre carr de plancher.

La cotisation est verse l'occasion de l'adhsion des membres.

Son montant reste symbolique et la plupart des membres ont vers une
somme n'excdant pas les 200 DH.
En fait, la confdration ne compte ni sur les cotisations ni sur
les dons. Elle vise surtout la contribution des propritaires.
Nanmoins, les acqureurs ont toujours manifest une vive
opposition cette contribution. Pour eux, la rgularisation ne doit
nullement impliquer des destructions. Elle doit conduire quiper
l'existant. Pour recouvrir cette contribution la confdration fait appel
l'autorit locale qui va faire des pressions sur les propritaires qui ne sont
pas encore branchs au rseau d'lectricit et d'eau potable. Plusieurs
bornes de fontaines seront fermes et les mnages ne peuvent plus tre
branchs que s'ils s'acquittent de leurs obligations vis vis des Amicales
et s'ils versent leur contribution la confdration.
La confdration a russi collecter 3.000.000 DH environ.
e- Les rsultats
A Khmisset, les rsultats des Amicales sont variables d'un
Douar l'autre. Certaines Amicales comme Najah, Isdihar, Qods, El
Amal II et III, Rjaa Fllah ont quip leurs terrains 80%. D'autres
Amicales ont peine entam l'quipement de leur quartier, comme Hay
Sada par exemple.
Mais c'est dans le domaine de la rgularisation foncire que
l'action des Amicales a compltement chou. En effet, la plupart des
terrains sur lesquels s'est dvelopp l'habitat clandestin sont immatriculs
et toutes les transactions qui ont t l'origine des lotissements
clandestins n'ont pas t reportes sur les livres fonciers. D'o le
paradoxe suivant :
Les propritaires lgaux ne sont plus en possession de leur terrain
puisqu ils les ont vendus, et les occupants des parcelles n'ont pas de titre
233

de proprit lgalement reconnu, puisqu'ils n'ont pas inscrit leur acte

d'achat sur les livres fonciers.
Devant la complexit de la situation foncire, l'Administration
locale a dcid de ne plus autoriser la cration de nouvelles Amicales.
C'est Monfleuri, Fs, o l'Amicale a eu des rsultats
relativement remarquables.
Sur le plan foncier, l'Amicale a entam la rgularisation des
lotissements clandestins en adaptant la carte foncire initiale la situation
actuelle du quartier. En outre, un projet de plan damnagement a t
labor, qui intgre l'ensemble des lotissements clandestins et dtermine
la destination des secteurs non urbaniss.
Cest dans le domaine de l'quipement en infrastructure que
l'Amicale a investi 90 95% de ses ressources : plus de 6.000.000 DH.
Ainsi, tout le quartier a t dot en rseau d'assainissement et
l'Amicale a pu raliser l'essentiel des voiries prvues par le plan
d'amnagement.
Sur le plan des quipements sociaux et ducatifs, l'Amicale a
suscit la cration de mosques, de jardins d'enfants, l'ouverture de deux
cabinets de mdecins, d'un pharmacien. L'Amicale tente galement de
promouvoir les activits sportives et artistiques.
A Sidi Moussa, les rsultats obtenus par les Amicales varient
selon les domaines o elles sont intervenues.
La commission de rgularisation a examin 41 dossiers de
rgularisation, dont 22 ont t approuvs.
Ce taux lev de dossiers rejets - presque 50% s'explique par
plusieurs raisons: dans certains cas, le conseil municipal exige que
certains lots doivent tre affects des places publiques ou des espaces
verts, ce qui pose le problme de l'indemnisation des propritaires de
ces lots.
- Dans d'autres cas, la dimension des lots ne respecte pas les
dispositions du rglement de voirie, notamment celles relatives la
superficie des lots fixe 60 mtres carrs. A partir de 1989, ce seuil a t
ramen 50 mtres carrs ce qui n'a pas permis de rsoudre le problme,
234

puisqu'il subsiste encore de nombreux lots qui ont une superficie

infrieure cette dimension.
Lorsque le dossier de rgularisation est approuv, le conseil
municipal autorise la rgularisation des travaux d'quipement.
Nanmoins rares sont les Amicales qui ont achev les travaux
d'quipement. Sur les 22 lotissements approuvs seuls les travaux
d'quipement de huit lotissements ont t rceptionns.
De nombreuses Amicales sont confrontes des problmes
financiers dus, en particulier, au refus des propritaires des lots construits
de verser leur part dans les frais d'quipement. Les mesures
contraignantes imposes par l'autorit locale n'ont pas produit les effets
attendus. Elles n'ont concern qu'un faible nombre de propritaires.
Dans le domaine de la restructuration, la confdration des
Amicales de Sidi Moussa a collect prs de 3.000.000 DH. En 1990, elle
a procd la dmolition et l'indemnisation des propritaires de 15
constructions (5 en R.D.C et 10 en R+1). Il s'agit d'une bande de
constructions accoles l'aqueduc et comprises dans le lotissement
"Berjali" gr par l'Amicale "Badr".
L'opration a t value 1.900.000 DH. Cette somme
comprend les frais de dmolition qui ont cot 90.000 DH. Quant
lindemnit, elle a t calcule sur la base de 900 DH/m et elle a vari
entre 41251 DH comme minimum et 125.520 DH comme maximum.
Mais il reste encore dmolir 245 autres logements situs soit sur
la zone de protection de l'aqueduc, soit sur le trac de voies principales
ou de dessertes prvues par le plan d'amnagement. Mais la
confdration n'a pas encore runi les moyens pour excuter cette partie
du plan de restructuration.
Cette prise en charge des habitants du ramnagement de leur
quartier ne s'est pas faite sans intervention de l'Administration.
En effet, l'une des spcificits majeures des Amicales
d'quipement c'est qu'elles ont t cres sous la pression de
l'Administration locale. Elles constituent en quelque sorte un instrument
qui permet la fois de ramnager le quartier et de faire supporter aux
habitants tous les frais de l'opration.
235

Les Amicales d'quipements reprsentent donc une tentative de

reprise en main du quartier par l'Administration qui en contrepartie de la
reconnaissance du quartier, oblige les habitants financer son
quipement.
Une autre spcificit des Amicales d'quipements, c'est qu'elles
n'ont pu se dvelopper que l o l'assise foncire des quartiers est
extrmement parcellarise. A Fs comme Khmisset, l'habitat
clandestin s'est dvelopp la suite de morcellement de proprits
rurales dun hectare en moyenne. Se trouvant en face d'une multitude de
propritaires, sans dfense, l'Administration a pu augmenter le niveau de
ses exigences.
Par contre Sal, la prsence de grands propritaires a pu
attnuer les demandes de l'Administration.

II.3.2- Les amicales groupe de pression

C'est Hay Inbiat et Kariat Oulad Moussa que ce type
d'Amicales a pu se dvelopper sur une grande chelle. Leur objectif n'est
pas de ramnager le quartier, mais de dfendre sa structure, de rejeter
toute ide de dstruction ou de restructuration, de faire supporter le cot
de lquipement ladministration et d'tendre l'habitat clandestin.
Si ce type d'amicales a pu se dvelopper, c'est grce l'action des
grandes propritaires de la priphrie de Sal, qui ont investi leur statut
de notable, de parlementaire et de conseillers communaux, au service de
la promotion foncire clandestine. Ils vont se rvler de vritable
"crateur de villes nouvelles" non rglementaires. Tabriquet Nord
compte plus de 60.000 habitants et Kariat Ouled Moussa plus de 25.000
habitants. Ces vastes agglomrations taient dpourvues de tous les
lments de l'urbanisme moderne: ni voirie, ni assainissement, ni eau
potable, ni lectricit. Mais grce l'action des Amicales leur situation va
considrablement s'amliorer. Comment s'est opre alors cette
transformation que l'Administration a dnomm "rgularisation" ?.
Gense du processus de rgularisation
Qui a t derrire le processus de "rgularisation" et de cration
des Amicales ?
236

- Pour l'autorit locale, se sont les petits acqureurs qui ont pris
l'initiative de l'opration, ont constitu des Amicales pour d'abord
demander l'quipement des quartiers et ensuite sa reconnaissance par
l'Administration.
- Pour le conseil municipal, l'initiative a man de lautorit
locale.
- Quelle que soit la qualit de l'auteur de la dcision formelle,
l'analyse de la composition des Amicales montre clairement que les
initiateurs de l'ide de rgularisation sont les grands propritaires
fonciers. D'ailleurs, ils constituent les groupes dominants parmi les
prsidents des Amicales ct des fonctionnaires.
Le cas dun propritaire qui envisage de crer une Amicale sur un
terrain dont la plus grande partie n'est pas encore cde est trs
significatif. La formule sert alors comme moyen de garantie pour
scuriser l'acqureur. C'est en somme un procd pour promouvoir la
vente.
Ce sont en effet les grands propritaires fonciers qui sont les
premiers bnficiaires de la rgularisation.
Elle permet d'abord de dfendre leur crdibilit auprs des
acqureurs. En empchant les destructions, elle scurise les acheteurs et
relance l'achat et la construction.
Elle transforme ensuite les petits acqureurs en moyen de
pression sur l'Administration pour obtenir davantage d'quipement. En
incitant la cration d'une Amicale et en la prsidant, le propritaire se
transforme en porte-parole de la population ce qui accrot son influence
auprs de l'Administration et du conseil municipal. N'ayant pas de titre
de proprit lgal la masse des petits acqureurs se transforme en
complice du grand propritaire qui dissimule la dfense de ses intrts
derrire ceux de la population.
En obtenant davantage de scurit pour les acqureurs et
d'quipement pour le quartier le propritaire valorise ses terrains ce qui
relance la spculation et fait apparatre les acqureurs des petites et
moyennes superficies comme de nouveaux privilgis.
237

Le grand propritaire acquiert alors le statut d'un bienfaiteur.

D'o la rvrence avec laquelle les membres des Amicales parlent de
certains propritaires.(1)
D'ailleurs, l'assise territoriale de l'Amicale est constitue par les
limites de l'ancien titre de proprit avant son morcellement. N'ayant pas
de titre de proprit reconnu par la loi, l'Administration maintient les
petits acqureurs sous la dpendance des grands propritaires qui au
regard de la conservation foncire reste le seul interlocuteur lgal. Cette
circonstance cre videmment des rapports de sujestions d'alliances et de
complicit.(2)
Mais bien qu'elle ne soit pas le fait de leur initiative, la formule
des Amicales a t bien accueillie par la population. Lance un moment
o l'Administration, la suite du renforcement de ses structures (3) agite
la menace de la destruction, elle constitue un cadre privilgi de contact
et de ngociation avec les autorits pour des catgories de populations
prives de moyens daccs aux chelons suprieurs de l'Administration.
D'o l'adhsion massive qu'elle a rencontre.
D'ailleurs, le cadre correspond parfaitement leurs
proccupations. Cre sur la base du Dahir de 1958 relatif aux liberts
publiques - et non de celui de 1917 relatif aux associations syndicales de
propritaires urbains- l'Amicale dlimite elle-mme ses propres
objectifs.(4)
N'ayant pas d'atout particulier, l'Amicale compte sur la force du
nombre et il suffit d'tre propritaire d'un lot quelle que soit son tendue
ou sa consistance pour en faire partie. Juridiquement son mode de
constitution ne prsente donc aucune originalit par rapport aux
associations de droit commun: elle se dote la suite d'une assemble
gnrale dun statut dun bureau et dun prsident. L'adhsion implique
pour chaque membre le paiement de cotisations uniques et uniformes de
l'ordre de 350DH. Cette contribution constitue l'unique ressource
financire de l'Amicale.
Thoriquement les Amicales se sont constitues dans un double
objectif :

238

- Amnager le quartier ou la fraction de quartier qu'elles

recouvrent de manire la rendre conforme aux normes urbaines, dont
l'Administration exige le respect.
- Rsoudre le difficile problme des titres fonciers qui portent
toujours le nom des anciens propritaires ce qui oblige la conservation
foncire: en raison de la rigueur des textes juridiques en vigueur,
considrer l'ensemble des tabriquains comme de simples occupants, de
fait de ces terrains.
Tout semble bien parti au dpart et de nombreux indices
indiquent que les parties sacheminent vers un compromis. En effet le
fait que la poussire des petits acqureurs que ne runit aucun lien de
solidarit ni tribale, ni gographique, ait accept de se regrouper en
amicales et de payer une cotisation importante a t considr par
l'ensemble des acteurs comme le signe d'une volont certaine de mener
le processus son terme.
Alors deux nouveaux acteurs entrent en scne: l'architecte et le
topographe.
Engag par chaque amicale et pris en charge financirement par
elle, l'architecte et le topographe devraient faire conjointement les
oprations complmentaires 5 de mise en conformit avec les documents
d'urbanisme et d'actualisation des titres la conservation foncire.
Mais si la mission du topographe parat relativement bien dfinie,
puisqu'il s'agit de relever les limites des parcelles existantes, celle de
l'architecte parat beaucoup plus complexe.
Appels pour faire des plans de rgularisation les architectes
dcouvrent, leur tonnement, les malentendus que recouvrent ce
concept et d'emble, ils seront pris entre les feux croiss des diffrents
protagonistes.
En effet, dans le conflit qui les oppose, chaque partie a besoin
d'argument technique pour dfendre la conception qu'elle se fait de la
rgularisation et demande l'architecte d'exprimer ses intrts par des
schmas apparemment neutres.
Pour l'Amicale l'architecte doit non seulement dfendre travers
les plans qu'il confectionne l'tat existant, lui trouver une rationalit, mais
239

aussi et surtout agir en tant que son porte parole auprs des services
d'urbanisme. Si les propritaires arrivent accder au bureau du caid et
avoir des contacts plus au moins rguliers avec les lus, en revanche leur
rapport avec les services d'urbanisme sont rares. Cette circonstance
explique sans doute, l'effacement de l'Amicale devant l'architecte qui
reste le seul interlocuteur de ces services et c'est galement lui qui suit la
procdure d'instruction du dossier de rgularisation de la municipalit.(6)
C'est en somme d'une mission de dfense et de reprsentation
que l'Amicale investit l'architecte et dont celui-ci, en raison de son mode
de paiement (7) est oblig de tenir compte dans ses diffrentes
interventions.
Pour les services d'urbanisme l'architecte, en raison de son
contact troit avec la population, doit la sensibiliser au caractre
anarchique du quartier, souligner l'normit des erreurs commises et
justifier les indispensables destructions.
Tiraill entre des exigences contradictions, l'architecte est oblig
de choisir un camp, et naturellement il opt pour celui qui l'a engag:
l'Amicale.
Le blocage
De ce fait, les plans de rgularisation ne se sont en ralit que des
restitutions de l'tat du parcellaire existant.
Mandat au dbut pour faire un montage technique de
restructuration , l'architecte se trouve engag auprs de l'Amicale (8)qui
l'utilise comme un moyen de pression supplmentaire. Et l'instar de
toute ngociation et en attendant les chances dcisives, les
propritaires fonciers revendiquent le maximum : la dfense de l'existant
et la leve de l'interdiction de construire.
C'est ce qui explique le blocage actuel. La plupart des demandes
de rgularisation sont bloques au niveau de la municipalit, aprs avoir
reu des avis dfavorables de la part des services d'urbanisme.
Cette volution tait prvisible.
A- La rgularisation de Tabriquet Nord n'a fait l'objet d'aucune
tude pralable de faisabilit et n'a donn lieu la cration d'aucun
240

organe de coordination. Bien des aspects confirme le caractre fortement

improvis du processus. L'ensemble du quartier a t fractionn en
lotissements et chaque lotissement a t ramen au titre foncier-mre.
Certes cette opration a permis de reconstituer la carte foncire
antrieure; mais elle a conduit l'Administration envisager chaque
lotissement part. La cration d'une Amicale sur les limites des anciens
titres fonciers n'a fait que renforcer le morcellement d'une opration qui
pour russir devrait tre globale.
Dsormais chaque Amicale s'emploie dfendre les limites et la
configuration de son territoire. Pour sa part, l'Administration demande
chaque lotissement des modifications que les petits acqureurs n'ont pas
les moyens d'oprer et qui, de toute faon, pour se raliser doivent
s'tendre d'autres lotissements. La reconstitution de l'ancienne carte
foncire n'a fait en ralit que renatre et multiplier les facteurs de
blocage.
B- N'ayant pas de politique commune au niveau du quartier (9)
ne disposant pas de ressources financires spcialement affectes
la rgularisation, ne voulant pas poursuivre juridiquement les
propritaires fonciers qui ont t l'origine de ces morcellements,
l'Administration comptait davantage sur le sentiment d'inscurit des
petits acqureurs et leur aptitude la soumission. Mais les ressources des
Amicales suffisent peine couvrir financirement la prestation de
l'architecte et du topographe.
D'ailleurs sur ce plan certaines Amicales connaissent de srieuses
difficults: Dtournement de fonds, refus de certains membre de payer la
cotisation, et qui ne voient plus d'intrt une procdure qui n'a jusqu
prsent produit aucun rsultat.
Si le grand propritaire est protg par ses appuis administratifs
et son statut de notable, le petit acqureur, lui, se retranche derrire son
insolvabilit.
En raison de ce blocage, les diffrents acteurs vont adapter leurs
moyens d'action et redfinir leurs objectifs en fonction de la nouvelle
situation.

241

Face l'impasse o s'est enlise la ngociation, tiraille entre

grands propritaires et petits acqureurs, l'Administration a ragi par un
durcissement du ton.
Durant 1984-85, elle a dcrt l'interdiction de construire et
mme procd quelques destructions, d'ailleurs symboliques,
puisqu'elles n'ont concern que des parcelles en gnral vides.
Mais la nouvelle quipe provinciale se montre beaucoup plus
ferme. Dans les runions de travail, la ncessit d'un ramnagement en
profondeur du quartier est nettement souligne. Un dbut de
destructions massives a eu lieu l'Ouest de Tabriquet et a touch les
constructions qui bordent la route principale Rabat-Tanger. Bien qu'elles
soient opres assez loin du quartier, ces destructions ont eu un impact
psychologique considrable.
Mettant profit cette inquitude, le conseil municipal tente de
mettre en oeuvre un embryon de concertation entre l'Administration et
les propritaires une sorte de march au terme duquel la rgularisation et
la leve de l'interdiction de construire seraient changes contre des
terrains qui serviraient de support des quipements estims
indispensables.
Rapidement baptise "Amnagement concert" par les services
du ministre de l'habitat, cette procdure a l'avantage de rvler, au grand
jour des tractations qui jusqu' prsent se droulent en coulisse. Elle
tmoigne galement de l'impuissance de l'Administration qui accepte de
ngocier le contenu de normes qu'elle est normalement charge
d'appliquer.
La raction des spculateurs fut de se redployer dans la partie du
quartier situe au-del du primtre urbain relevant de la commune
rurale de BOUKNADEL et constituant le prolongement naturel de
Tabriquet.
Bien que juridiquement soumise au droit de regard de la
municipalit de Sal(10), cette partie connat actuellement un essor
considrable de la construction clandestine. Depuis que l'interdiction de
construire fut dcrte dans la partie Sud, l'ensemble des acteurs de la
promotion immobilire foncire et clandestine s'y sont dplacs: grands
242

propritaires, petits et moyens acqureurs, intermdiaires professionnels,

revendeurs d'occasions, agences immobilires fixes ou itinrantes, des
immigrants ou citadins pauvres en qute de logement la mesure de leur
moyen, des R.M.E. ou des militaires cherchant un placement dans
l'immobilier... Il sont en train de rditer sur une grande chelle
l'exprience de Tabriquet Nord, mais cette fois au-del du primtre
urbain.
Cette remonte des spculateurs vers le Nord n'est pas du tout
une opration improvise. Bien avant 1984, les grandes familles de
Tabriquet Nord ont procd l'achat de grandes terrains situs la
priphrie immdiate du quartier. De mme, elles se sont mles, d'une
faon trs troite aux oprations lctorales qui ont eu lieu ces dernires
annes dans la commune de BOUKNADEL. Et ce sont prcisment des
reprsentants de ces familles qui dominent le conseil communal de cette
localit.
Ajoutant simplement que certains responsables administratifs ne
voient mme pas lutilit de la rgularisation.
En tout cas, le dveloppement des ventes et de la construction
dans l'Oued El Khanz permet d'allger la tension qui prvaut Tabriquet
Nord. Mais cela montre clairement que la rgularisation a compltement
rat ses objectifs. D'o le paradoxe suivant: en voulant limiter l'habitat
clandestin, la rgularisation a conduit un rsultat inverse, travers le
dveloppement de ce type d'habitat l'extrieur du primtre urbain.
Tout se passe comme si la promotion foncire clandestine est un
moyen de forcer les primtres urbains s'largir pour intgrer les
terrains priphriques et les faire passer en zone constructible.
Le renchrissement considrable du foncier suscite des
convoitises que la lgislation urbaine n'arrive pas canaliser. Dans cette
lutte pour la rente foncire urbaine, force est de reconnatre que les
propritaires fonciers ont pratiqu une politique du fait accompli: en
dveloppant la vente et la construction une grande chelle, ils ont
demand et obtenu l'intgration de leurs terrains l'intrieur du
primtre urbain, ainsi que les quipements, et lorsque la procdure de
rgularisation est entame, ils ngocient tout en se redployant au-del
du primtre urbain.
243

Dans cette affrontement entre grands propritaires et

Administration, les Amicales ont jou un rle dcisif. C'est en mobilisant
les petits acqureurs et en les organisant en associations, que les grands
propritaires fonciers slaouis ont pu non seulement empcher les
destructions, mais aussi et surtout quiper leur quartier et ouvrir le
maximum de terrains agricoles en leur possession l'urbanisation
clandestine.
Ainsi bien qu'il ne soit pas juridiquement rgularis, Tabriquet
Nord est dot de la plupart des quipements d'infrastructures: 80% des
logements sont branchs l'lectricit, au rseau d'got et deau potable,
seule manque la voirie.
A Kariat Ouled Moussa L'Association des propritaires foncier a
obtenu des rsultats encore plus impressionnants, puisqu'elle a la fois
rgularis le quartier et fait supporter l'Administration la quasi-totalit
des cots de l'quipement. Un prt de la Banque Islamique de
dveloppement a permis de couvrir 45% des besoins en quipement; les
55% restants ont t couverts par le fond d'quipement communal et par
la commune rurale de Bouknadel qui a financ la voirie primaire.
En 1986, un plan d'amnagement qui rgularise la situation du
quartier a t promulgu. Il prvoit la destruction de plus de 420
maisons. L'Association a multipli les pressions pour rduire la porte de
cette prescription. Un arrt d'alignement fut alors pris en 1987, il rduit
le nombre des destructions 120 maisons.
L'Association syndicale des propritaires fonciers de Kariat
Ouled Moussa a t dissoute peu de temps aprs, puisque son objectif
fut atteint: celui de faire supporter les cots de l'quipement
l'Administration. Elle a t remplace par une Amicale d'indemnisation
compose de deux reprsentants de chacun des huits secteurs du Douar.
Son objectif principal est dindemniser les 120 mnages dont les maisons
seront dtruites. Une commission d'expertise value le quantum de
lindemnit. Pour les maisons construites et selon leur niveau de finition
la commission a fix le seuil dindemnit entre 600 et 700 DH/m.
Pour recouvrer les cots dindemnisation, chaque propritaire
devra payer 15 DH/m. Ainsi Sal, grce l'action des Amicales la
participation a t rduite au minimum, alors qu Fs et Khmisset les
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Amicales ont support la quasi totalit des cots de ramnagement de

leur quartier.

Conclusion
Malgr les nombreuses rformes administratives entreprises
durant les trois dernires dcennies, la gestion urbaine au Maroc est loin
dtre matrise. Lenvironnement institutionnel reste marqu par le
centralisme, ce qui a donn lieu la mise en place de structures
administratives lourdes et rigides incapables de sadapter un contexte
urbain mouvant et en constante volution. Ces nombreuses dfaillances
de lorganisation administrative territoriale sont aggraves par le manque
de coordination. Ladministration locale est loin de constituer un
ensemble homogne qui ajuste ses moyens ses objectifs. Elle est plutt
constitue par une juxtaposition dinstances concurrentes, cloisonnes,
qui se neutralisent au lieu de cooprer, ce qui les rend incapables de
traduire leurs objectifs en projets concrets sur le terrain.
La crise de la gestion centralise de la ville ne peut tre dpasse
que si lavenir on redfinit les bases du projet urbain. Celui-ci ne doit
plus tre impos par le centre et ses ramifications territoriales, mais
plutt ngoci avec les populations, les lus, les autorits locales, le
secteur priv et les techniciens.

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