La utilidad prctica del ttulo de crdito hipotecario en el Per

Primero comprendamos la definicin de hipoteca

Concepto de Hipoteca
El genio jurdico romano plasm el concepto de la Propiedad como un derecho
real que vincula una cosa con una persona, quien goza de los atributos clsicos
que an se le reconocen, y del que se derivan como desmembraciones todos
los otros derechos reales, y atendiendo a las necesidades derivadas del
incremento de las relaciones de crdito y del comercio, ide una forma de
garantizar obligaciones personales afectando a ese propsito un inmueble con
la caracterstica especial que, a diferencia de la prenda, no significaba para el
propietario la prdida de su posesin, disfrute y nuevo gravamen, y al mismo
tiempo otorgaba al acreedor un derecho real que lo vinculaba directamente con
el bien gravado y le otorgaba la facultaba de venderlo en el caso que el deudor
no pagar la obligacin.
Este es el concepto de la hipoteca que bsicamente se mantiene en los
sistemas jurdicos correspondientes a la Tradicin Romana, con la diferencia y
agregado de la inscripcin en el Registro Pblico, que el romano no conoci.
Modernamente la hipoteca se puede definir como derecho real registral de
garanta concreta, en cosa inmueble determinada, cuya posesin conserva el
propietario y que faculta al titular a exigir, si no se cumple la obligacin
garantizada, la venta pblica de aquella, resarcindose con su precio.

Clasificacin de hipotecas
Antiguamente se reconocan las hipotecas legales, voluntarias, judiciales,
generales, especiales, expresas, tcitas, ordinarias, privilegiadas y hasta
testamentarias.
Hoy legalmente se reconocen las siguientes:
a.- Desde el punto de vista de su constitucin: Voluntarias y legales. Las
primeras son las que se contratan libremente; las segundas resultan por
ministerio de la ley, con ciertos requisitos, como por ejemplo la del inmueble
enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente, (artculo 1118 del
Cdigo Civil.)
b.- Desde el punto de vista de su naturaleza: Ordinarias y excepcionales. Las
primeras son las que responden a las caractersticas ya sealadas del sistema
romano del derecho, que se constituyen como accesorias para garantizar el

cumplimiento de una obligacin principal, en favor de un acreedor determinado,

por cantidad precisa sin duracin limitada, y transmisible por un instrumento
igual al de su constitucin. Entre las segundas se cuenta la auto hipoteca y la
hipoteca en garanta de ttulos transmisibles por endoso o al portador, en las
que el acreedor no se determina y tampoco el monto garantizado y slo tienen
un lmite mximo.

CONCEPTO DE TTULO DE CRDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE

La ley General del Sistema Financiero N 26702 de Diciembre de 1996 trajo
una novedad. En su artculo 239 introdujo el Ttulo de Crdito Hipotecario
Negociable, que es definido como: un ttulo valor a la orden y negociable por
endoso, emitido por el Registro Pblico donde se encuentre inscrito el inmueble
que se grave con hipoteca, en mrito al otorgamiento de una escritura pblica
en la que por acto unilateral se constituye el gravamen hipotecario de primer
rango que sirve de garanta al crdito consignado en el mismo, con preferencia
a toda otra creencia, cualquiera sea su origen o naturaleza. El Reglamento de
la ley, dictado por la Superintendencia de Banca y Seguros mediante
Resolucin N 838-97 de 30 de Noviembre de 1997 agreg: El ttulo de Crdito
Hipotecario Negociable emitido por el Registrador Pblico es un Ttulo Valor
que representa el derecho real de hipoteca sobre un bien inmueble, y puede
ser endosado libremente a favor de cualquier persona slo en garanta de un
crdito dinerario. (Artculo 1).
Si bien esta ley lo considera Ttulo Valor, slo es tal desde su incorporacin en
la nueva Ley de Ttulos Valores N 27287 de 19 de junio del 2000, que en el
Ttulo nico de la Seccin Sptima del Libro Segundo o de los Ttulos Valores
especficos incorpora a estos ttulos hipotecarios en su normatividad. Las
disposiciones de sta ley priman sobre la anterior, por razn de la temporalidad
y de su especificidad, y as por ejemplo, en la Quinta Disposicin Transitoria se
establece que el Reglamento dictado por la Superintendencia con Resolucin
N 838-97 de fecha 28 de noviembre de 1997 seguir vigente en todo aquello
que no resulte incompatible con las disposiciones de la Seccin Sptima, antes
aludida; aunque sta queda facultada a expedir nuevas disposiciones, dentro
de los noventa das siguientes a la fecha de entrada en vigencia de la ley.
El Decreto Legislativo N 861, Ley del Mercado de Valores, en su decimoquinta
disposicin final, autoriza la emisin del Certificado Hipotecario Negociable, con
un contenido similar al antes reseado.

la utilidad prctica del ttulo de crdito hipotecario en el Per.

Bien est la teora. En la prctica esto no ha tenido desarrollo, entiendo por
falta de divulgacin de la normatividad legal y la creacin de una cultura relativa
a un Mercado Secundario. Surgen una serie de interrogantes: qu pasar
cuando un ciudadano cualquiera, premunido de su Ttulo Hipotecario se
presente a una entidad financiera solicitando un crdito con esa garanta. Qu
pasar cuando se presente ante un particular, interesado en invertir. Las
entidades financieras debern establecer un procedimiento interno que les
permita verificar rpidamente el instrumento que le presenten.
En realidad tal Ttulo es un papel ms en el Mercado. Pero adems es un papel
novedoso, con una serie de atributos a los que no estamos acostumbrados, y
que por lo mismo originarn si no desconfianzas, por lo menos interrogantes y
dudas. Es necesario difundir su uso como un nuevo instrumento de crdito.
Por ejemplo, uno de estos aspectos novedosos es la venta directa del bien
hipotecado por el acreedor. Esto es jurdicamente inobjetable. En realidad esa
facultad corresponde al origen de la hipoteca. El acreedor hipotecario romano
proceda directamente a la venta del bien hipotecado tal como poda vender a
su deudor incumplido como esclavo para satisfacer su crdito. Entre nosotros
hay varios antecedentes legislativos, como la Ley de Bancos de 2 de enero de
1889, y la ley de urbanizadoras de 14 de noviembre de 1900 que facultaban la
venta directa, sin formula de juicio. El propio Cdigo Civil vigente en su artculo
1069 permite la venta directa de la prenda por el acreedor prendario cuando
su crdito no es satisfecho.

As mismo indicar en brevsimos apuntes respecto del TCHN reconociendo su

utilidad prctica y potencialidad en el cumplimiento de su finalidad, esto es, la
de ser un mecanismo de financiamiento y como, la representacin en un titulo
valor de una hipoteca y de un crdito garantizado, coadyuvan al cumplimiento
de dicha finalidad.
Del mismo modo, sobre la base de parmetros dogmticos vemos como la
constitucin unilateral de la hipoteca mediante la emisin del TCHN de manera
previa al crdito garantizado y su posterior incorporacin con el endoso del
ttulo valor, son dos caractersticas del TCHN que se explican coherentemente
dentro de nuestro sistema jurdico.
En cuanto a los aspectos funcionales y a los pronunciamientos del Tribunal
Registral, hemos visto los rasgos particulares del TCHN que permiten afirmar
su dinamismo en el trafico jurdico, as la posibilidad de ejecucin extrajudicial
de la hipoteca, el rango de preferencia en cuanto a la ejecucin de la garanta,

la liberacin de responsabilidad solidaria de los endosantes y la reduccin de

los requisitos a ser calificados por los Registros Pblicos son muestra de ello.