Você está na página 1de 9

Destaques do Ms

Fundos Imobilirios - Edio Dezembro


Data: 04-dez-2014

PANORAMA
IGP-M: durante o ms de novembro, o IGP-M voltou a mostrar uma inflao alta. O comportamento de quatro deflaes e duas variaes positivas prximas de zero, entre maio e
outubro, prejudicou consideravelmente os reajustes anuais dos contratos, em geral, atrelados a este ndice. Ainda assim, os mais prejudicados foram os fundos de CRIs, que na
mdia tm alta exposio ao indexador.
A tendncia para os prximos meses de um comportamento menos atpico, o que pode trazer desempenho favorvel para os fundos da classe, especialmente nos patamares
atuais, com cotas expressivamente descontadas aps o perodo de baixo nvel de rendimentos.
Entradas e sadas: o ms tambm foi positivo para alguns ativos no que diz respeito absoro. O Vila Olmpia (VLOL11), no ms de novembro, alcanou o 100% de ocupao das
lajes detidas pelo FII e o BTG Corporate Office Fund (BRCR11) conseguiu reduzir sua vacncia financeira, aps assinar dois contratos para lajes no Eldorado Business Tower,
apesar da notificao de uma resciso no BFC.
Mas no foram todos que terminaram novembro com boas notcias. No incio do ms, o Presidente Vargas (PRSV11) anunciou que o locatrio Telemar Norte Leste S/A apresentou
notificao indicando inteno de desocupar o imvel mediante cumprimento de aviso prvio de 180 dias. Desta forma, caso no encontre outro locatrio para ocupar o imvel, o
cotista deve ter uma reduo de 55% no valor atual de rendimentos a partir de junho de 2015.
Selic: na primeira semana de dezembro tem reunio do Copom, o que pode gerar volatilidade para o mercado de FIIs durante o ms. Aps o reincio do processo de alta houve uma
reao bastante negativa por parte do mercado, caso o ritmo se acentue possvel que o mesmo ocorra com o movimento recente apresentado pelo IFIX.
Ainda assim, importante destacar que, em nossa viso, existem ativos hoje que esto descontados em termos de yield, mesmo considerando premissas agressivas para o
comportamento da poltica monetria.
Em nossa viso, assim como ocorreu em fevereiro, a tendncia que quando o fim do ciclo se consolide o mercado apresente uma recuperao vigorosa.
Liquidez: com pouco mais de R$ 380 milhes negociados, o ms foi marcado por preges de liquidez consideravelmente baixa. Foi um fator que chamou bastante ateno durante o
ms de novembro e que, em nossa opinio, colaborou de forma decisiva no desempenho do ndice no ms. A mdia diria do ms ficou aproximadamente 5% abaixo da mdia de
2014.

RESUMO
Ticker

Yield 12M

VM/VP

Setor

Preo

Rentab. Nov

Preo/m

AGCX11
BCFF11B
BPFF11
BRCR11
EDGA11B
RNGO11
XPCM11

8,68%
12,01%
11,74%
11,35%
9,26%
10,83%
10,59%

88,76%
72,87%
81,84%
64,22%
76,17%
90,60%
87,85%

Agncias
Fundo de Fundos
Fundo de Fundos
Corporativo
Corporativo
Corporativo
Corporativo

R$ 952,90
R$ 63,49
R$ 71,30
R$ 106,30
R$ 77,00
R$ 79,92
R$ 83,21

1,04%
-3,45%
-0,41%
1,13%
2,80%
2,01%
3,36%

R$ 4.384,67
R$ 11.819,18
R$ 13.010,07
R$ 6.094,26
R$ 8.090,08

Fonte: Bloomberg e XP Investimentos

Tempo de Leitura
5 min: Primeira Pgina
25 min: Inteiro

Pgina 1
XP Investimentos | www.xpi.com.br

Ricardo Kim
Analista, CNPI

Destaques do Ms
Fundos Imobilirios - Edio Dezembro

AGNCIAS CAIXA (AGCX11)


Ticker
AGCX11

Categoria
Agncias

Preo
R$ 952,90

Rendimento 12M
R$ 83,32

Yield 12M
8,74%

Volume Mdio Dirio 3M


R$ 140.315,56

Preo por m*
R$ 4.384,67

VM/VP
88,76%

Vacncia
-

DESCRIO
O Fundo tem por objetivo investir em agncias bancrias locadas exclusivamente Caixa Econmica Federal em dois formatos de operao, Buy to Lease (consiste na
aquisio de imveis de propriedade da Caixa e posterior locao empresa) e Built to Suit (consiste na aquisio de terrenos e desenvolvimento sob medida da agncia para
posterior locao CEF).
EVENTOS RECENTES
Nos ltimos meses, o Fundo tem aumentado gradualmente seu nvel de rendimentos, medida que as agncias BTS ficam prontas e seus contratos entram em vigor, alm da
reduo de custos envolvidos no processo de aquisio e construo destas unidades. Atualmente existem 13 agncias BTS em construo e 26 agncias prontas com
contratos atpicos de longo prazo.
Durante o ltimo ms foi realizada uma nova aquisio, em So Paulo, na Rua Paes Leme. At o final de outubro, o FII havia comprometido aproximadamente R$ 65 milhes em
investimentos de agncias BTS e ainda possua em torno de R$ 166 milhes disponveis para novas aquisies.
FATORES ATRATIVOS
Entre os principais fatores atrativos do FII esto o perfil de seu locatrio e o formato de seus contratos. Todos os imveis so locados Caixa Econmica Federal com contratos
atpicos, o que resulta em um ativo com baixo risco de inadimplncia ou vacncia e fluxo constante e previsvel de rendimentos.
uma estrutura atrativa especialmente por no estar no curto/mdio prazo sujeita ao atual cenrio corporativo, logstico e de varejo. O setor logstico tende a ser bastante
impactado pelo enfraquecimento da atividade econmica, enquanto os setores Corporativos e de Shoppings passam por um cenrio de excesso de oferta. Este ltimo pode ser
impactado ainda por uma potencial queda do consumo, caso um ajuste fiscal se consolide em 2015.
RISCOS E FATORES
O fundo oferece uma expectativa de yield mais elevada do que seus pares no mercado, mas o cotista ter de passar por um perodo com rendimentos reduzidos at que as
receitas dos projetos BTS passem a fazer parte do fluxo.
Alm disso, existe tambm o risco de execuo das obras, que podem no sair pelos valores atualmente projetados. A incipincia deste processo, com apenas uma agncia
entregue at o fechamento do ms de outubro, torna este risco mais relevante.

PATRIMNIO - AGNCIAS POR LOCALIZAO E ESTGIO

11,0%

EVOLUO DOS RENDIMENTOS (EM R$) E YIELD

27,8%
61,2%
84,2%

MG

RJ

SP

8,00

0,8%

7,00

0,7%

6,00

0,6%

5,00

0,5%

4,00

0,4%

3,00

0,3%

2,00

0,2%

1,00

0,1%

15,8%

Imveis prontos

Em desenvolvimento

0,00

0,0%
dez/13 jan/14 fev/14 mar/14 abr/14 mai/14 jun/14 jul/14 ago/14 set/14 out/14 nov/14
Rendimento R$

Fonte: Relatrios de Gesto

* Para os imveis em desenvolvimento foi considerada a rea Construda do projeto, podendo ocorrer alteraes

Pgina 2
XP Investimentos | www.xpi.com.br

DY 12M

Destaques do Ms
Fundos Imobilirios - Edio Dezembro

BTG PACTUAL FUNDO DE FUNDOS (BCFF11B)


Categoria
Ticker
BCFF11B Fundo de Fundos

Preo
R$ 63,49

Rendimento 12M
R$ 7,62

Yield 12M
12,01%

Volume Mdio Dirio 3M


R$ 391.230,02

Preo por m
-

VM/VP
72,87%

Vacncia
-

DESCRIO
O Fundo tem como objetivo primordial a aquisio de Cotas de outros Fundos de Investimento Imobilirio, bem como a aplicao em CRIs, LCIs e LHs. A administrao e a
gesto do fundo so realizadas pelo BTG Pactual.
EVENTOS RECENTES
Na virada do semestre em funo de declarao formal da Receita Federal o BTG Fundo de Fundos precisou recolher R$ 3,56M referentes ao IR retroativo do lucro de
operaes de compra e venda de FIIs pelo FoF.
O valor foi distribudo ao longo das despesas do semestre, resultando em um impacto mdio mensal de pouco mais que R$ 0,15 por cota. Com o relevante impacto negativo
sobre os rendimentos, o mesmo pode ser observado na precificao da cota. Importante lembrar que este efeito deixa de existir a partir de 2015, o que pode causar exatamente
a reverso do processo, com aumento nos rendimentos e no valor da cota.
FATORES ATRATIVOS
So algumas as caractersticas positivas existentes na classe de fundos de fundos, como alta diversificao das receitas e tambm a gesto profissional. Apesar disto, o que
mais nos chama ateno no BCFF seu desconto quando comparamos o valor de mercado com o valor patrimonial.
Hoje o FII apresenta aproximadamente 27% de desconto patrimonial, sendo que a maioria de seus ativos so marcados a mercado para atribuio do valor patrimonial. Na
prtica isto significa que comprando o BCFF o cotista estar pagando aproximadamente 27% a menos do que pagaria caso fosse replicar a carteira ativo por ativo.
A distoro to elevada de precificao tem como principal causa, em nossa viso, a despesa extraordinria mencionada acima. Uma vez que o seu efeito se extinga e o IGP-M
deixe de apresentar comportamento deflacionrio, os rendimentos do FII devem mudar de patamar.
RISCOS E FATORES ADVERSOS
A maior preocupao est nos CRIs que, em geral, so ativos com nvel de risco superior a FIIs. Ainda assim, no caso do default de um dos CRIs teramos um impacto na receita
que no seria to relevante, tanto pelo alto nmero de CRIs em carteira como o baixo percentual de exposio a esta classe de ativos.
Nos FIIs, o risco moderado. Uma nova queda unificada da precificao a mercado poderia resultar em deteriorao do valor patrimonial, mas este no impacta os rendimentos,
exceto nos casos os quais o Fundo realizasse o prejuzo. Alm disso, o FII possui desconto suficiente para continuar atrativo sob esta tica, mesmo nos cenrios mais
pessimistas para variao das cotas dos FIIs no secundrio.

FONTES DE RECEITA

EVOLUO DOS RENDIMENTOS (EM R$) E YIELD


4,37%

0,22%

0,90

1,2%

0,75

1,0%

0,60

0,8%

0,45

0,6%

0,30

0,4%

0,15

0,2%

9,58%

85,83%

0,00

0,0%
dez/13 jan/14 fev/14 mar/14 abr/14 mai/14 jun/14 jul/14 ago/14 set/14 out/14 nov/14

FIIs

CRIs

Fonte: Relatrios de Gesto

Renda Fixa

Rendimento R$

Ganho de Capital

Fonte: Bloomberg

Pgina 3
XP Investimentos | www.xpi.com.br

DY 12M

Destaques do Ms
Fundos Imobilirios - Edio Dezembro

BRASIL PLURAL ABSOLUTO FUNDO DE FUNDOS (BPFF11)


Ticker
BPFF11

Categoria
Fundo de Fundos

Preo
R$ 71,30

Rendimento 12M
R$ 8,45

Yield 12M
11,85%

Volume Mdio Dirio 3M


R$ 238.435,51

Preo por m
-

VM/VP
81,84%

Vacncia
-

DESCRIO
O Fundo tem por objetivo o investimento em empreendimentos imobilirios por meio da aquisio, preponderantemente, de cotas de FII, que sejam negociadas em bolsas de
valores, podendo ainda investir em LCIs, LHs e CRIs. A gesto da carteira realizada pela Brasil Plural Gesto de Recursos e administrao pela Gerao Futuro Corretora de
Valores.
EVENTOS RECENTES
Aps o processo de alocao inicial do FII a equipe de gesto vem promovendo apenas pequenos ajustes na carteira, dependendo do movimento dos preos das cotas no
mercado secundrio.
Recentemente houve uma pequena reduo no nvel de rendimentos recorrentes do FII, de R$ 0,73 para R$ 0,70, em funo da queda de rendimentos de alguns FIIs nos quais
investe e outros fatores.
FATORES ATRATIVOS
Apesar da queda recente o nvel de rendimento recorrente ainda atrativo, dado o atual preo da cota. O yield de 0,98% a.m. para um ativo que tem mais de 20 fontes
diferentes de receita, sendo a maioria delas atravs da exposio indireta em imveis. Esta garantia resulta em um baixo risco de no pagamento ou eventual desvalorizao
patrimonial acentuada, enquanto a diversificao reduz a volatilidade sobre a receita e os rendimentos do FII.
Observamos no mercado que diversos FIIs que investem em outros fundos imobilirios esto precificados com um prmio de risco elevado quando comparados a outras classes
de FIIs. No compartilhamos esta tica de precificao e consideramos os fundos da classe entre os menos expostos a riscos de alteraes relevantes em suas receitas.
Outro fator a ser mencionado o valor patrimonial para esta classe de ativos. Este no parte de premissas ou avaliaes, mas sim do preo de negociao no mercado dos
fundos imobilirios que compem a carteira do fundo, somado com quaisquer outros ativos e passivos que tenha em custdia.

RISCOS E FATORES ADVERSOS


Existe uma baixa probabilidade de alteraes relevantes na receita do Fundo, se ocorressem seriam provavelmente consequncia da exposio que este possui a FIIs com
renda mnima garantida ou com receitas no recorrentes compondo sua distribuio.
Aps o fim da RMG do VLOL11, a exposio do FII a ativos com esta caracterstica diminuiu consideravelmente. Hoje aproximadamente 18% do patrimnio lquido esto
expostos em ativos com renda mnima garantida (ou artifcio semelhante) consideravelmente maior que seu resultado operacional, o que pode vir a impactar a receita do FII no
longo prazo.

FONTES DE RECEITA
6,12%

EVOLUO DOS RENDIMENTOS (EM R$) E YIELD


1,55%

1,2%
0,75

2,68%

1,0%
0,60

0,8%
0,45
0,6%

0,30

0,4%

0,15

0,2%

89,65%
0,00

0,0%
dez/13 jan/14 fev/14 mar/14 abr/14 mai/14 jun/14 jul/14 ago/14 set/14 out/14 nov/14

FIIs

CRIs

Fonte: Relatrios de Gesto

Renda Fixa

Rendimento R$

Ganho de Capital

Fonte: Bloomberg

Pgina 4
XP Investimentos | www.xpi.com.br

DY 12M

Destaques do Ms
Fundos Imobilirios - Edio Dezembro

BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND (BRCR11)*


Ticker
BRCR11

Categoria
Corporativo

Preo
R$ 106,30

Rendimento 12M
R$ 12,07

Yield 12M
11,35%

Volume Mdio Dirio 3M


R$ 3.140.795,12

Preo por m
R$ 6.438,27

VM/VP
64,22%

Vacncia
14,73%

DESCRIO
O BTG Pactual Corporate Office Fund possui o maior patrimnio dentre todos os fundos negociados na BM&FBovespa, sendo proprietrio de importantes edifcios comerciais nas
cidades de So Paulo, Rio de Janeiro, Campinas e Braslia. Hoje o Fundo composto por 13 empreendimentos corporativos. Tanto a administrao como a gesto do fundo so
de responsabilidade do BTG Pactual.
EVENTOS RECENTES
Durante o ms de novembro a equipe de gesto anunciou a assinatura de dois novos contratos no imvel Eldorado Business Tower, correspondentes a 9.387m de ABL ou 5,2%
da vacncia financeira do FII. Os contratos tm prazo de validade de dez anos e entram em vigor em novembro e dezembro.
Por outro lado, o FII tambm recebeu uma notificao por parte da PDG que ir rescindir antecipadamente os andares 13 e 14 do Brazilian Financial Center. O FII far jus ao
recebimento de uma multa compensatria pela entrega dos andares, que ocorrer em maro de 2015. Os andares correspondem a 3.560m de ABL ou 2,1% da receita
contratada de locao.
FATORES ATRATIVOS
O reflexo da desvalorizao que ocorre desde o incio do ano passado resulta em um cap rate implcito prximo a 14% a.a., que consideramos elevado para ativos deste padro,
especialmente se levarmos em conta a vacncia financeira de 14,7%.
Outro elemento que chama ateno o potencial de aumento de receita que o FII possui. Tomando como base a receita potencial dos ativos, o cap rate do FII pode superar
15,5%. Alm disso, o ativo possui tambm uma capacidade de investimento dada pelo seu caixa, com potencial de aproveitar o momento de baixa do mercado privado e o
excesso de oferta para conseguir realizar aquisies de novos empreendimentos a preos atrativos.
RISCOS E FATORES
As obrigaes so consideradas um fator de risco, mas, atualmente, o fundo tem gerao de caixa suficiente para lidar com os pagamentos. O fato de ter mais recurso em caixa
do que a soma de suas obrigaes tambm um atenuante.
O principal risco do ativo est atrelado ao cenrio de lajes corporativas de alto padro, que de acordo com dados da Colliers, vive uma fase de aumento de vacncia. Isto, aliado
ao mau desempenho da economia, pode resultar em um acrscimo da vacncia mdia do Fundo e uma reduo do aluguel mdio praticado em seus imveis.
A preocupao com a vacncia se acentua ainda mais em funo dos prazos dos contratos do Fundo, visto que 35% deles tm a data de vencimento em 2015.

PORTFLIO DE IMVEIS*

Beneditinos
Brazilian Financial Center
Burity
Cargill
CENESP
Eldorado Business Tower
Flamengo
Montreal
Polidoro
SIA Sul
Torre Almirante
Transatlntico
Volkswagen
Total

Classif.

Participao

Vacncia (R$)

Cidade

B
A
B
A
B
AAA
A
A
A
B
AAA
B
B
-

100%
100%
100%
100%
25%
69%
100%
100%
100%
100%
60%
32%
100%
-

0%
13%
0%
0%
12%
40%
23%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
15%

Rio de Janeiro
So Paulo
So Paulo
So Paulo
So Paulo
So Paulo
Rio de Janeiro
Rio de Janeiro
Rio de Janeiro
Braslia
Rio de Janeiro
So Paulo
So Paulo
-

Data de
Aquisio
dez-12
mar-10
abr-11
dez-08
jul-08
abr-09
out-08
dez-07
dez-12
dez-12
fev-09
mar-08
jan-08
-

ABL (m)
6.971
40.268
10.550
10.626
52.199
45.400
7.670
6.439
10.660
55.965
24.881
4.734
12.560
288.922

Receita Contratada
de Locao
R$ 370.186,95
R$ 4.433.687,95
R$ 604.368,86
R$ 884.392,06
R$ 2.190.701,86
R$ 3.781.236,43
R$ 832.852,01
R$ 681.621,61
R$ 1.125.680,18
R$ 1.576.570,91
R$ 4.186.135,83
R$ 326.749,78
R$ 767.485,40
R$ 21.761.669,83

R$/m
R$ 53,10
R$ 126,94
R$ 57,29
R$ 83,23
R$ 47,56
R$ 139,24
R$ 141,11
R$ 105,86
R$ 105,60
R$ 28,17
R$ 168,25
R$ 69,02
R$ 61,11
-

rea vaga
(m2)
0
5.340
0
0
6.141
18.245
1.768
0
0
0
0
0
0
31.494

Fonte: Equipe de Gesto

*Todas as informaes foram baseados nos ltimos dados disponveis na Planilha de Fundamentos e no Relatrio de Gesto at a divulgao deste relatrio. Portanto, a venda dos Edifcios Hicham e Hicham II,
comunicada via Fato Relevante, no foi incorporada.

Pgina 5
XP Investimentos | www.xpi.com.br

Destaques do Ms
Fundos Imobilirios - Edio Dezembro

EDIFCIO GALERIA (EDGA11B)


Categoria
Ticker
EDGA11B Corporativo

Preo
R$ 77,00

Rendimento 12M
R$ 7,13

Yield 12M
9,26%

Volume Mdio Dirio 3M


R$ 219.506,53

Preo por m
R$ 11.819,18

VM/VP
76,17%

Vacncia
3,6%

DESCRIO
O Fundo detm 100% do Edifcio Galeria, localizado no centro do Rio de Janeiro. O prdio comercial classe A recebeu o habite-se do retrofit em novembro de 2011. O imvel
possui oito pavimentos de lajes corporativas, que totalizam 22.026,33 m, alm de um Mall localizado no trreo e no subsolo com 2.808,57 m de lojas.
EVENTOS RECENTES
Desde fevereiro deste ano o Fundo permanece com a rea corporativa totalmente ocupada e apenas duas lojas vagas. No incio do segundo semestre terminaram as ltimas
carncias em vigor e o Fundo passou a pagar rendimentos em patamares mais elevados.
FATORES ATRATIVOS
Entre as principais atratividades do FII est sua carteira de locatrios. Hoje possui diversificao e um cronograma de encerramentos adequado, considerando o atual cenrio.
Para 2014 e 2015, no existe nenhum contrato com previso de trmino, enquanto em 2016 est previsto o encerramento de aproximadamente 20% da receita.
O outro ponto atrativo do FII o fato de ser um imvel bem localizado e de boa qualidade. O preo atual da cota no mercado secundrio precifica o imvel em aproximadamente
R$ 11.800 por m, o que em nossa viso representa um desconto na comparao com o mercado privado. Este desconto estimado pela sua relao entre valor de mercado e
valor patrimonial, em torno de 76%.

RISCOS E FATORES
Apesar do cronograma de encerramentos ser confortvel at 2016, a concentrao em 2017 um fator de risco. 62,6% dos contratos tm previso de encerramento neste ano,
perodo que pode coincidir com um aquecimento mais expressivo da entrega de imveis corporativos na cidade do Rio de Janeiro.
H ainda a possibilidade de eventuais devolues com pagamento de multa. Em casos de monoativos com uma ABL menor, como o Edifcio Galeria, o impacto costuma ser
maior do que em FIIs que possuem um portflio diversificado de imveis.

REAJUSTES (EM % DA RECEITA)


Jan
19,56%

Fev
8,88%

Mar
0,00%

Abr
0,00%

Mai
29,51%

Jun
17,80%

Jul
18,84%

Ago
1,75%

Set
2,00%

Out
0,00%

Nov
1,65%

Dez
0,00%

Fonte: Relatrios de Gesto

VENCIMENTOS DOS CONTRATOS (EM % DA RECEITA)


2014
0,00%

2015
0,00%

2016
16,77%

2017
62,51%

2018
16,20%

2019
4,63%

Fonte: Relatrios de Gesto

EVOLUO DOS RENDIMENTOS (EM R$) E YIELD


0,90

1,15%

0,80
0,70

0,95%

0,60
0,50

0,75%

0,40
0,30

0,55%
nov/13

dez/13

jan/14

fev/14

mar/14

abr/14
Rendimento R$

mai/14
DY 12M

Fonte: Bloomberg

Pgina 6
XP Investimentos | www.xpi.com.br

jun/14

jul/14

ago/14

set/14

out/14

Destaques do Ms
Fundos Imobilirios - Edio Dezembro

RIO NEGRO (RNGO11)


Ticker
RNGO11

Categoria
Corporativo

Preo
R$ 79,92

Rendimento 12M
R$ 8,74

Yield 12M
10,94%

Volume Mdio Dirio 3M


R$ 259.750,43

Preo por m
R$ 6.094,26

VM/VP
90,60%

Vacncia
1,90%

DESCRIO
O Fundo adquiriu duas torres comerciais, com 13 pavimentos cada, um deckpark com 744 vagas de estacionamento e trs lojas comerciais, localizados no Centro Administrativo
Rio Negro, na regio de Alphaville, em So Paulo. O empreendimento classificado como AAA e possui certificao LEED.
As torres comerciais e as lojas possuem 35.093 m, enquanto o deckpark e os depsitos 18.258 m, totalizando 53.351 m de ABL.
EVENTOS RECENTES
O fundo no apresentou nenhuma mudana em seu portflio de locatrios ao longo dos ltimos meses. Portanto, desde que no ocorram rescises de contrato, o Rio Negro
apresentar uma baixa vacncia durante o resto do ano de 2014.
Atualmente o fundo tem apenas um conjunto vago, o que significa uma vacncia de 1,9%. Na atual situao, mais de 60% dos contratos de locao em termos de ABL tm
previso de encerramento de 2017 em diante.
FATORES ATRATIVOS
A principal atratividade do Rio Negro est no seu preo. O desconto patrimonial relevante e o valor da cota atual representa um preo de aquisio de aproximadamente R$
6.600 por m. Consideramos este valor atrativo para um imvel AAA e com certificao LEED, apesar da localizao.
Alm disso, o Fundo demonstrou boa capacidade de absoro mesmo em cenrio adverso, extinguindo, em um ano e meio, a vacncia de 30% existente aps a sada do
Bradesco, em julho de 2012. Levando em considerao a situao atual de Alphaville, com vacncia persistentemente elevada, uma velocidade de absoro que
consideramos satisfatria, demonstrando uma vantagem competitiva do ativo.
RISCOS E FATORES
Um dos principais riscos do Fundo a atual dinmica corporativa de sua localizao, Alphaville. O bairro tem uma vacncia persistentemente alta e recebeu em 2013 e 2014
diversos empreendimentos corporativos. A expectativa que novos lanamentos sejam realizados ao longo de 2015, o que pode ocasionar presso nos preos e maior poder
de barganha para os locatrios em processos de locao e renovao.

PADAUIRI (BLOCO B)
Andar
1
1
2
2
3
3
4
4
5
5
6
6
7
7
8
8
9
9
10
10
11
11
12
12
13
13

Locatrio
Indra Brasil
Indra Brasil
Gol Smiles
Gol Smiles
Scopus Tecnologia
Scopus Tecnologia
OESP Mdia Digital
Ciranda Cultural
Anthos Brasil Consultoria
Petraroli Advogados
VR Prestao de Servios
C&A Modas
Banco Com Invest Trust
Warner Bros South
Warner Bros South
Warner Bros South
Warner Bros South
Leaseplan
Leaseplan
Paramount
Celistics
Cleartech
Cleartech
Atlantica Hotels
Atlantica Hotels

Fonte: Relatrios de Gesto

DEMINI (BLOCO C)
ABL (m)
750,83
551,3
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91

Vigncia
16/10/2018
16/10/2018
01/08/2018
01/08/2018
30/06/2017
30/06/2017
30/11/2018
09/09/2017
31/08/2016
31/10/2014
31/03/2017
30/06/2019
17/01/2019
09/11/2019
09/11/2019
09/11/2019
09/11/2019
30/09/2015
30/09/2015
14/08/2016
14/06/2018
31/01/2018
31/01/2018
30/06/2015
30/06/2015

Andar
1
1
2
2
3
3
4
4
5
5
6
6
7
7
8
8
9
9
10
10
11
11
12
12
13
13

Locatrio
Yokogawa Service
Yokogawa Service
Yokogawa Service
Yokogawa Service
Assurant Seguradora
Assurant Seguradora
Neoris do Brasil
5WI
CSAV Group Agencies Brazil
CSAV Group Agencies Brazil
Campari do Brasil
Campari do Brasil
Web Premios
Web Premios
Adidas
Adidas
Adidas
Adidas
Adidas
Adidas
Web Premios
C&A Modas
Connect Car
SIMM Solues Inteligentes
Smart Net Brasil
Smart Net Brasil

Fonte: Relatrios de Gesto

Pgina 7
XP Investimentos | www.xpi.com.br

ABL (m)
772,03
573,8
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91
610,91

Vigncia
14/04/2018
14/04/2018
14/04/2018
14/04/2018
30/11/2016
30/11/2016
17/04/2016
05/05/2018
28/02/2017
28/02/2017
31/05/2017
31/05/2017
30/11/2017
30/11/2017
31/08/2015
31/08/2015
31/08/2015
31/08/2015
31/08/2015
31/08/2015
30/06/2017
31/12/2018
31/08/2017
24/02/2018
31/03/2017
31/03/2017

Destaques do Ms
Fundos Imobilirios - Edio Dezembro

XP CORPORATE MACA (XPCM11)


Ticker
XPCM11

Categoria
Corporativo

Preo
R$ 83,21

Rendimento 12M
R$ 8,90

Yield 12M
10,69%

Volume Mdio Dirio 3M


R$ 241.161,66

Preo por m
R$ 8.090,08

VM/VP
87,85%

Vacncia
0,0%

DESCRIO
O Fundo Imobilirio XP Corporate Maca detentor de um imvel corporativo na cidade de Maca, conhecido como The Corporate. O locatrio do imvel a Petrobras, que
possui um contrato de 10 anos com o fundo pela locao do ativo, assinado no dia 8 de agosto de 2013 e com previso de trmino para outubro de 2023.
EVENTOS RECENTES
No ltimo ms de outubro ocorreu o reajuste por IGP-M do contrato da Petrobras com o FII. Com isto os cotistas devem receber daqui para frente uma remunerao muito
prxima aos R$ 0,79 que sero distribudos no ms de dezembro.
A tendncia de que o FII siga apenas de forma passiva, sem grandes novidades e apenas arcando com eventuais necessidades de manutenes no imvel.
FATORES ATRATIVOS
A principal atratividade do ativo est no risco de crdito de seu inquilino, que possui um dos melhores ratings entre inquilinos de FIIs. Adicionalmente temos um produto com um
nvel de risco de vacncia muito reduzido, pelas caractersticas do inquilino e multas de contrato, que hoje supera os R$ 50 milhes em caso de resciso.
Ainda assim, a importncia estratgica do imvel para o locatrio faz com que vacncia no seja uma preocupao relevante, mesmo na hipottica ausncia de clusulas de
proteo.
A remunerao atual do fundo muito superior ao que outros produtos com inquilinos de risco de crdito e estrutura de contrato semelhantes oferecem. A expectativa para 2015
uma remunerao de 11,40% com base nos valores atuais da cota.
RISCOS E FATORES
Os riscos do fundo so restritos. A chance de inadimplncia praticamente zero, por conta da robustez financeira do locatrio. J o risco de vacncia mitigado pela multa em
caso de rompimento de contrato, pelo fato do imvel ter sido construdo com diversos itens de customizao solicitados pelo inquilino, pela assinatura recente do contrato e pelo
dficit de imveis corporativos de boa qualidade atualmente existente em Maca.
Os principais riscos aos quais o FII est exposto so os riscos macroeconmicos de mercado, que ainda podem trazer alguma volatilidade nos prximos meses.

EVOLUO DOS RENDIMENTOS (EM R$) E YIELD


0,90

0,95%

0,80

0,70
0,60

0,75%

0,50
0,40
0,30

0,55%

dez/13

jan/14

fev/14

mar/14

abr/14

mai/14
Rendimento R$

jun/14
DY 12M

Fonte: Bloomberg

Pgina 8
XP Investimentos | www.xpi.com.br

jul/14

ago/14

set/14

out/14

nov/14

Disclaimer
1. O atendimento de nossos clientes pessoas fsicas e jurdicas (no institucionais) realizado por agentes de investimento. Todos os agentes de investimento que atuam
atravs da XP Investimentos CCTVM S/A (XP Investimentos Corretora) encontram-se devidamente registrados na Comisso de Valores Mobilirios. A relao completa de
agentes de investimento da XP Investimentos Corretora pode ser consultada no site http://www.cvm.gov.br > Agentes Autnomos > Relao dos Agentes Autnomos
contratados por uma Instituio Financeira > Corretoras > XP Investimentos e no site http://www.xpi.com.br, da XP Investimentos. Na forma da legislao da CVM, o agente
autnomo de investimento no pode administrar ou gerir o patrimnio de investidores. O agente de investimento um inter-medirio e depende da autorizao prvia do cliente
para realizar operaes no mercado financeiro.
2. Este relatrio foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S/A (XP Investimentos Corretora) e tem como nico propsito fornecer informaes que possam ajudar o
investidor a tomar sua deciso de investimento. Este relatrio no constitui oferta ou solicitao de compra ou venda de qualquer instrumento financeiro. As informaes
contidas neste relatrio so consideradas vlidas na data da divulga-o deste relatrio e foram obtidas de fontes pblicas consideradas confiveis.
3. O analista de investimento responsvel pela elaborao deste relatrio, em conformidade ao artigo 17, I, da Instruo Normativa CVM n. 483/10, declara que as
recomendaes expressas neste relatrio refletem nica e exclusivamente suas opinies pessoais e foram produzidas de forma independente, inclusive em relao pessoa ou
a instituio qual est vinculado.
4. O analista de investimento est indiretamente envolvido na intermediao dos valores mobilirios objeto deste relatrio, em conformidade ao artigo 17, II, c, da Instruo
Normativa CVM n. 483/10.
5. A remunerao do analista de investimento responsvel por este relatrio indiretamente influenciada pelas receitas provenientes dos negcios e operaes financeiras
realizadas pela pessoa a que esteja vinculado, em conformidade ao artigo 17, II, e, da Instruo Normativa CVM n, 483/10.
6. Os instrumentos financeiros discutidos neste relatrio podem no ser adequados para todos os investidores. Este relatrio no leva em considerao os objetivos de
investimento, situao financeira ou necessidades especficas de cada investidor. Os investidores devem obter orientao financeira independente, com base em suas
caractersticas pessoais, antes de tomar uma deciso de investimento. A rentabilidade de instrumentos financeiros pode apresentar variaes, e seu preo ou valor pode
aumentar ou diminuir. Os desempenhos anteriores no so necessariamente indicativos de resultados futuros e nenhuma declarao ou garantia, de forma expressa ou
implcita, feita neste relatrio em relao a desempenhos futuros. A XP Investimentos Corretora se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuzos, diretos ou
indiretos, que venham a decorrer da utilizao deste relatrio ou seu contedo.
7. Este relatrio no pode ser reproduzido ou redistribudo para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propsito, sem o prvio consentimento por escrito da
XP Investimentos Corretora. Informaes adicionais sobre os instrumentos financeiros discutidos neste relatrio se encontram disponveis quando solicitadas.
8. A Ouvidoria da XP Investimentos Corretora tem a misso de servir de canal de contato sempre que os clientes que no se sentirem satisfeitos com as solues dadas pela
empresa aos seus proble-mas. Para contato, ligue 0800 722 3710.
9. O custo da operao e a poltica de cobrana esto definidos nas tabelas de custos operacionais disponibilizadas no site da Corretora: www.xpi.com.br.
10. Inexistem situaes de conflitos de interesses entre a XP Investimentos e a utilizao desse produto.
11. Este relatrio baseado na avaliao dos fundamentos de determinadas empresas e dos diferentes setores da economia. A anlise do ativo objeto do relatrio utiliza como
informao os resultados divulgados pelas companhias emissoras e suas projees. As condies de mercado, o cenrio macroeconmico, os eventos especficos da empresa
e do setor podem afetar o desempenho do investimento.
12. Este produto indicado, sobretudo, a investidores cujo perfil haja sido definido como no mnimo Moderado, de acordo com a Poltica de Suitability empregada pela XP
Investimentos.
13. Os Fundos de Investimento Imobilirio (FII) so formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos em todo o tipo de negcio de base imobiliria, seja no
desenvolvimento de empreendimentos imobilirios ou em imveis prontos, como edifcios comerciais, shopping centers e hospitais. Do patrimnio de um fundo podem participar
um ou mais imveis, parte de imveis, direitos a eles relativos, entre outros. O objetivo conseguir retorno pela explorao da locao, arrendamento, venda do imvel e demais
atividades do setor imobilirio.

Pgina 9
XP Investimentos | www.xpi.com.br

Interesses relacionados