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GRUPO 4 - PARCELAMENTO E REGULARIZAO

I. INTRODUO
A partir de 1993, o municpio de Belo Horizonte passou a experimentar uma forma inovadora
de gesto urbana. O processo de gesto democrtica da cidade ento iniciado logo se
consolidaria. Com o Oramento Participativo, inaugurado em 1994, a populao passou a
ser efetivamente envolvida nas decises sobre os investimentos pblicos. A Lei n. 7.165/96,
que instituiu o Plano Diretor, criou o Conselho Municipal de Poltica Urbana (COMPUR) e
estabeleceu a obrigatoriedade de avaliao do Plano Diretor e da Lei de Parcelamento,
Ocupao e Uso do Solo (Lei n. 7.166/96) a cada quatro anos, mediante processo de
Conferncia Municipal. Atualmente a Prefeitura de Belo Horizonte conta com mais de oitenta
canais institucionais de participao popular em diferentes escalas. No campo das polticas
urbanas, o COMPUR e os Conselhos Municipais de Meio Ambiente, de Habitao, de
Patrimnio Cultural e de Saneamento encontram-se totalmente consolidados, assumindo
papel central na formulao e gesto de polticas, e se articulam a Conferncias Municipais.
As Conferncias Municipais de Poltica Urbana, sob responsabilidade do COMPUR, so
momentos privilegiados de encontro da populao para refletir sobre a cidade, seus
conflitos, problemas e potencialidades, e sobre a poltica urbana praticada, buscando
conhecer e articular as diferentes vises dos atores que participam da dinmica urbana e
garantir que as propostas para atualizao da legislao urbanstica sejam pactuadas.
A primeira Conferncia foi realizada em 1998/99, tendo resultado na Lei n. 8137/00 que
reviu disposies do Plano Diretor e na Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo
LPOUS. A segunda, realizada em 2001/02, produziu um conjunto de propostas reunidas em
um Projeto de Lei enviado Cmara Municipal, todavia no apreciado por aquela Casa.
Esta III Conferncia Municipal de Poltica Urbana de Belo Horizonte tem como objetivo
avaliar o Plano Diretor e a LPOUS, luz das definies da II Conferncia, bem como das
deliberaes do COMPUR e dos estudos desenvolvidos pelo Poder Executivo desde ento.

II. PARCELAMENTO DO SOLO

Parcelamento do solo a subdiviso de um terreno em lotes para ocupao, passando essa


rea a tornar-se urbana. fundamental que o parcelamento do solo ocorra sem danos ao
meio ambiente e aos recursos naturais, evitando a formao de reas de risco e criando as
condies adequadas para a instalao de usos residenciais e no residenciais,
considerando-se o sistema virio, reas verdes, infra-estruturas urbanas e reas para
instalao de equipamentos comunitrios.
A necessidade de normas que disciplinem esse processo levou instituio, em 1979, da
Lei federal n. 6.766/79, que contm regras de carter urbanstico e destinadas a garantir
segurana ao comprador de lote. De acordo com essa Lei, so duas as formas de
parcelamento: loteamento e desmembramento. O loteamento contm intervenes no
sistema virio: abertura de novas vias de circulao ou alterao das vias existentes. O
desmembramento no interfere no sistema virio.
O contedo bsico da legislao de parcelamento do solo abrange a definio dos terrenos
que podem ou no ser parcelados, as dimenses dos lotes e dos quarteires, o tamanho e
caractersticas das vias, os espaos livres de uso pblico (reas verdes) e reas destinadas
a equipamentos coletivos; as reas onde no permitido construir (non aedificandi); as
regras e diretrizes para a elaborao e aprovao de projetos de loteamento.

Em Belo Horizonte o parcelamento do solo regido pela Lei de Parcelamento, Ocupao e


Uso do Solo - LPOUS (Lei n. 7166/96, alterada pela Lei n. 8137/00). Alm do loteamento e
do desmembramento, a LPOUS trata de forma destacada as seguintes formas de
parcelamento:


parcelamento para condomnio, isto , aquele destinado a abrigar conjunto de


edificaes em lote nico, dispondo de espaos de uso comum, caracterizados como
bens em condomnio.

parcelamento vinculado, no qual ocorre aprovao simultnea do parcelamento e da


edificao;

modificao de parcelamento, ou seja, alterao das dimenses de lotes pertencentes a


parcelamento aprovado, sem alterao do sistema virio, dos espaos livres de uso
pblico ou das reas destinadas a equipamentos urbanos e comunitrios

reparcelamento, ou rediviso de parte ou de todo o parcelamento que implique alterao


do sistema virio, dos espaos livres de uso pblico ou das reas destinadas
instalao de equipamentos urbanos e comunitrios.

Em Belo Horizonte, as principais normas de parcelamento do solo em vigor so:




No permitido o parcelamento do solo em:

terrenos alagadios;
terrenos sujeitos a inundaes, antes de serem tomadas providncias que
assegurem o escoamento das guas;
terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo sade pblica;
terrenos naturais com declividade superior a 47% ;
reas degradadas ou naquelas em que seja tecnicamente comprovado que as
condies geolgicas no aconselham a edificao;
terrenos contguos a mananciais, cursos d'gua, represas e demais recursos
hdricos, sem prvia manifestao dos rgos competentes;
terrenos em que a poluio impea a existncia de condies sanitrias suportveis.

Os parcelamentos devem atender s seguintes condies, dentre outras:

os lados dos quarteires no podem ter extenso superior a 200 m, em cada face;
os lotes devem ter rea mnima de 125 m e mxima de 5.000 m com, no mnimo,
5m de frente e relao entre profundidade e testada no superior a 5;
no mnimo 15% da rea do terreno parcelado deve ser transferida ao poder pblico
municipal para instalao de equipamentos urbanos e comunitrios, espaos livres
de uso pblico e sistemas de circulao, alm das reas de sistema virio.

de interesse para a cidade, quando formula suas regras de parcelamento, garantir a


distribuio de equipamentos e infra-estrutura de forma igualitria por toda a cidade e
favorecer a utilizao de terrenos para a implantao de habitaes de interesse social.

III. REGULARIZAO

Decorrente de um processo de crescimento onde a terra urbana uma mercadoria valorosa,


os loteamentos irregulares ou clandestinos nasceram da ao de parte do setor imobilirio,
muitas vezes de forma perversa para o conjunto da cidade. Foram implantados lotes a
qualquer custo, sem preocupaes com a legislao, com a oferta de infra-estrutura ou com
os aspectos fsico-ambientais. A populao com menor poder aquisitivo encontra nesses
loteamentos irregulares a possibilidade de morar, mesmo que precariamente. necessrio
reverter este quadro e o movimento identificado o da incluso, que est nos fundamentos
do Plano Diretor e da Conferncia.
Aps um profundo e detalhado processo de discusso sobre a irregularidade urbanstica,
suas causas e conseqncias, a II Conferncia props promover um processo de
regularizao que vise incluso urbanstica, respeitadas as condies de segurana, a
legislao ambiental e a de posturas e os registros cartoriais.
Atendendo a esta demanda e visando promoo da incluso urbanstica, a Prefeitura de
Belo Horizonte elaborou em 2005 um projeto de lei permitindo a regularizao de
loteamentos e edificaes e a prestao de servios tcnicos gratuitos, a serem oferecidos
pelo Executivo Municipal populao de baixa renda. O objetivo desse projeto de lei era
permitir a efetiva incluso de parcela da populao que, de modo geral, no atende
legislao por desconhecimento ou por impossibilidade financeira. Outro aspecto relevante
a possibilidade de proporcionar a regularizao dos parcelamentos do solo, permitindo a
soluo de um grande nmero de situaes, como a impossibilidade de regularizar as
edificaes em funo do descumprimento de normas de responsabilidade do loteador.
Em decorrncia desse projeto, em 2005, foi instituda a Lei n. 9.074/05, que estabelece
instrumentos de flexibilizao dos parmetros urbansticos para o parcelamento do solo,
Essa Lei permite a regularizao dos parcelamentos do solo comprovadamente existentes
at 19 de janeiro de 2005, que estejam em desconformidade com os parmetros da
legislao urbanstica municipal. Impede a regularizao do parcelamento do solo em rea
de risco ou em rea considerada non aedificandi. A regularizao de parcelamento do solo
situado em ZPAM ou ZP-1 depende de prvia anuncia da Secretaria Municipal Adjunta de
Meio Ambiente. A regularizao de parcelamento do solo situado em rea tombada,
preservada ou contida em permetro de rea protegida depende de prvia anuncia ou
autorizao da Gerncia de Patrimnio Histrico e Urbano.
Quanto regularizao de edificaes, a Lei n. 9.074/05 estabelece que a regularizao
seja paga, mas prev instrumentos especficos para atendimento populao de baixa
renda: iseno de cobrana de preos pblicos e possibilidade de regularizao por
iniciativa da PBH. Nesta linha, o Programa Cidade Legal na definio da populao a ser
beneficiada considera o fato de o proprietrio possuir apenas um imvel no municpio e de
ter sido tal imvel avaliado pela Prefeitura em, no mximo, R$ 50.000,00, sendo dada
prioridade ao atendimento populao possuidora de um nico imvel residencial, de valor
venal igual ou inferior a R$ 30.000,00.
A Regularizao de Carter Social, que culmina na titulao dos imveis, aliada
possibilidade de acesso assistncia tcnica, cria meios de promover uma poltica de
segurana futura quanto sustentabilidade ambiental e, portanto, quanto melhoria dos
ndices de qualidade de vida urbana. Em 2007, j haviam sido executados levantamentos de
5.373 edificaes e 2.060 lotes.