VALUACIONES Y COLOGIADOS, S.C.

AVALO:
FECHA:

140722
22/07/2014
1

A V A L O
1) antecedentes (1)
SOLICITANTE DEL AVALO:
DOMICILIO DEL SOLICITANTE:

Inpra y Asociados, S.A. de C.V., a travs de Alicia de Len Ramos.

EN LA ESCRITURA APARECE LA DIRECCIN COMO LOTE 13 DE LA MANZANA III, DEL
DISTRITO I-81, DEL FRACCIONAMIENTO CUAUTITLN IZCALLI, MUNICIPIO DE
CUAUTITLN IZCALL, ESTADO DE MXICO. EN LA BOLETA PREDIAL APARECE COMO
MZ III LT. 13 DIST. 1-18, COL. FRACC. INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLN
IZCALL. Y ACTUALMENTE CALLE CARPINTEROS NO. 13, FRACCIONAMIENTO ZONA
INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLN IZCALL, ESTADO DE MXICO.
C.P. 5471

PERITO VALUADOR:

E. V. I. ING. ARQ. JUAN RICARDO ROSAS HUERTA

Especialidad Inmuebles
Cdula Profesional No. 1237,932
Cedula Valuador Inmuebles No. 7130,946

FECHA DE AVALO:

22 de Julio de 2014.

INMUEBLE QUE SE VALA:

NAVE INDUSTRIAL.

RGIMEN DE PROPIEDAD:

Privado individual.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

Sra. Alicia de Len Ramos y Sr. No Melesio Mendoza Zepeda.

DOMICILIO DEL PROPIETARIO:

EN LA ESCRITURA APARECE LA DIRECCIN COMO LOTE 13 DE LA MANZANA III, DEL

DISTRITO I-81, DEL FRACCIONAMIENTO CUAUTITLN IZCALLI, MUNICIPIO DE
CUAUTITLN IZCALL, ESTADO DE MXICO. EN LA BOLETA PREDIAL APARECE COMO
MZ III LT. 13 DIST. 1-18, COL. FRACC. INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLN
IZCALL. Y ACTUALMENTE CALLE CARPINTEROS NO. 13, FRACCIONAMIENTO ZONA
INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLN IZCALL, ESTADO DE MXICO.
C.P. 54714

OBJETO DEL AVALO:

Estimar el Valor Comercial del Inmueble.

CALLE CORREGGIO NO. 14. COL. CIUDAD DE LOS DEPORTES, DELEG. BENITO JUAREZ, MXICO, D.F. C.P. 03710.
TELS. 52 50 56 91 / 52 50 72 97.

VALUACIONES Y COLOGIADOS, S.C.

AVALO:
FECHA:

PROPSITO DEL AVALO:

140722
22/07/2014
2

PARA EFECTOS DE OTORGAR EL INMUEBLE COMO GARNTA CREDITICIA.

CALLE CORREGGIO NO. 14. COL. CIUDAD DE LOS DEPORTES, DELEG. BENITO JUAREZ, MXICO, D.F. C.P. 03710.
TELS. 52 50 56 91 / 52 50 72 97.

A V A L O
1) antecedentes (2)
UBICACIN DEL INMUEBLE:

EN LA ESCRITURA APARECE LA DIRECCIN COMO LOTE 13 DE LA MANZANA III, DEL

DISTRITO I-81, DEL FRACCIONAMIENTO CUAUTITLN IZCALLI, MUNICIPIO DE
CUAUTITLN IZCALL, ESTADO DE MXICO. EN LA BOLETA PREDIAL APARECE COMO
MZ III LT. 13 DIST. 1-18, COL. FRACC. INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLN
IZCALL. Y ACTUALMENTE CALLE CARPINTEROS NO. 13, FRACCIONAMIENTO ZONA
INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLN IZCALL, ESTADO DE MXICO.
C.P. 54714

NMERO DE CUENTA PREDIAL:

121

06

NMERO DE CUENTA DE AGUA:

100814

502

13

00

000

2) CARACTERSTICAS URBANAS
CLASIFICACIN DE LA ZONA:

Industrial de 2 orden.

TIPO
DE
DOMINANTE:

CONSTRUCCIN

Naves Industriales de uno y dos niveles, de mediana calidad.

NDICE DE SATURACIN EN LA
ZONA:

70% aproximadamente, segn inspeccin fsica de la zona.

POBLACIN PREDOMINANTE:

Semidensa, fija, de estado socioeconmico medio-bajo: flotante regular.

CONTAMINACIN AMBIENTAL:

La producida principalmente por la emisin de gases txicos de vehculos de combustin

interna.

USO DE SUELO:

I-3
0
0
- Industrial Medio.
Segn Programa Municipal del Estado de Mxico.

VAS DE ACCESO E IMPORTANCIA

DE LAS MISMAS:

Autopista Mxico Quertaro, va de primer orden. Av. Jess Jimnez Gallardo, Av. Universidad,
Av. Huehuetoca y Herreros, como vialidades secundarias.

SERVICIOS PBLICOS:

Completos: Redes de agua potable, drenaje y alcantarillado; red de recoleccin de aguas

residuales y pluviales en sistema mixto. Red de electrificacin area. Alumbrado publico con
postera metlica y de concreto. Banquetas y guarniciones de concreto hidrulico; vialidades
con carpeta asfltica. Red telefnica area. Recoleccin de desechos solidos (basura).
Transportes urbanos; servicio de transporte colectivo y taxis. Vigilancia pblica a base de
vehculos motorizados.

EQUIPAMIENTO Y MOVILIARIO
URBANO:

Equipamiento: Mercados, plazas cvicas, parques y jardines, escuelas, centros comerciales,

templos, canchas deportivas, nomenclatura de calles y sealizacin completa. Mobiliario:
Adecuado y suficiente.

3) TERRENO

TRAMOS DE CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:

Calle de acceso:
Entre las calles de:
Complementa la manzana:
Carpinteros
Herreros
Curtidores

CROQUIS DE LOCALIZACIN

en acera que ve al

CROQUIS DE LOCALIZACIN

MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGN:

Copia
Lic.

Escritura
N
27,097
Fecha
lvaro Villalba Valds Notario

DEL TERRENO I: LOTE 13

Nota 1:

Nota 2:

Porcentaje de Indiviso:
Factor de Indiviso:

MZA

III

15
27

Junio
Sede

Orientacin
Al
Norte
Al
Sur
Al
Oriente
Al
Poniente

1999
Naucalpan, Edo. Mxico

Metros
25.00 con
25.00 con
25.00 con
25.00 con

Colindancia
Calle (actualmente calle carpinteros)
Lote No. 34.
Lote No. 14.
Lote No. 12.

100.00 %

1.00

REA TOTAL DEL TERRENO:

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
CARACTERISTICAS PANORAMICAS:
DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES:
CONSIDERACIONES ADICIONALES:

1,250.00
m2
Segn: Documento mencionado.
Plano a nivel de banqueta.
X Reg.
- Irreg.
1 Frente(s)
Con vista a construcciones similares, propias de una zona urbana de su clasificacin.
0 N de niveles permitidos.
0 % De rea libre. 0 m2 De vivienda mnima.
0.0 Veces el rea del terreno. 7200 m2 De lote moda, de los programas de
desarrollo.
Aparentemente no tiene ninguna.
Ninguna observada.

4) DESCRIPCIN GENERAL DEL INMUEBLE

USO ACTUAL:
PROGRAMA ARQUITECTONICO:

NAVE INDUSTRIAL
Sobre terreno de figura regular, se construy una nave industrial con oficinas,
desarrollada en un nivel, con la siguiente distribucin: Nave Industrial. Tipo I: Planta baja
con acceso peatonal principal, vestbulo, escalera a tapanco, rea de envasado; rea de
produccin, patio de maniobras, rea de materia prima y silos, acceso vehicular y
estacionamiento descubierto para 10 autos. Bodegas. Tipo II: Planta nica con acceso,
vestbulo, bodega producto terminado, bodega de papelera y sanitario. Oficinas y
servicios. Tipo III: Planta baja con acceso principal al inmueble, vestbulo, acceso a
oficinas, vestbulo, recepcin, escalera, sanitario mujeres, sanitario hombres; salida a
estacionamiento descubierto, caseta de vigilancia, comedor y cocina empleados; bodega,
baos y vestidores obreros. Planta alta con escalera vestbulo, recepcin, oficina principal
con sala de juntas; rea de laboratorio; otra recepcin y privado.

REA TOTAL DE CONSTRUCCIN:

TIPOS DE CONSTRUCCIN OBSERVADOS:

CALIDAD Y CLASIF. DE LA CONSTRUCCIN:

N DE NIVELES DEL EDIFICIO, EN SU CASO:

EDAD APROXIMADA:

1,088.9
m2
Segn:
7
Tipo
Descripcin
T-1
Nave Industrial
T-2
Bodegas
T-3
Oficinas y servicios
T-4
T-5
-

Tipo
Clave
T-1
IC1
T-2
IB1
T-3
IH1
T-4
T-5
- NIVELES
T-1
13
aos con
T-2
13
aos con
T-3
13
aos con
T-4
0
aos con
T-5
0
aos con

Levantamiento fsico realizado por el perito valuador.

Superficie
849.03
38.46
201.48
Uso
Industria
Abasto
Oficinas

50
40
70
1
1

U
m2
m2
m2
-

Descripcin adicional
Cubierta de lmina
Cubierta de lmina
Clase
Mediana
Media
Media

aos de vida probable

aos de vida probable
aos de vida probable
aos de vida probable
aos de vida probable

FEd

Nivel(es)
1
1
2

T-1
T-2
T-3
T-4
T-5

0.77
0.71
0.83
1.00
1.00

VIDA TIL REMANENTE:

FAo = Factor de Avance de obra

ESTADO DE CONSERVACIN:
BU=Bueno; NO=Normal; ML=MALO; RU=Ruinoso

FCo= Factor de Conservacin

CALIDAD DEL PROYECTO ARQUITECTNICO:

U. RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE
RENTARSE:

T-1
T-2
T-3
T-4
T-5
T-1
T-2
T-3
T-4
T-5

37
37
37
1
1
Normal
Normal
Normal
-

aos
aos
aos
aos
aos

Clave

Funcional
1 El inmueble en su totalidad

FAo

NO
NO
NO
-

FCo

T-1
T-2
T-3
T-4
T-5
T-1
T-2
T-3
T-4
T-5

USO GENERAL DEL INMUEBLE:

C.U.S.

100%
100%
100%
100%
100%
0.77
0.71
0.83
1.00
1.00
Normal
0.87

5) ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN
A)OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMENTACIN:
Probables zapatas corridas y aisladas, con contratrabes de concreto armado.
ESTRUCTURA:

Mixta: muros de carga, trabes y columnas de concreto armando

MUROS:

A base de block hueco de concreto con refuerzos de concreto armado

ENTREPISOS:

Losas macizas de concreto armado en claros cortos (hasta 4.00 mm)

TECHOS:

Losas macizas de concreto armado en claros cortos (hasta 4.00 mm)

AZOTEAS:

Impermeabilizadas con sistema tradicional.

BARDAS:
A base de block hueco concreto
B)REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS:

T-1 .- No tiene, muros acabados aparente. T-2 .- Tirol planchado sobre yeso. T-3 .- Pasta texturizada
sobre yeso. En comedor y en cocina mezcla, terminado fino.

PLAFONES:

T-1 .- No tiene, techumbre de lmina. T-2 .- No tiene. T-3 .- Aplanado de mezcla, terminado fino. En
sanitario aplanado de yeso, terminado pulido.

LAMBRINES:

T-1 y T-2 .- No tienen. T-3 .- En laboratorio, en sanitario de mujeres y en sanitario de hombres loseta
de cermica de 21 x 31 cms. de piso a techo. En rea de regaderas azulejo de 15 x 15 cms. de piso a
techo.

PISOS:

T-1.- Firme de concreto armado reforzado acabado escobillado modulado. T-2 .- Loseta de cermica
de 33 x 33 cms. de buena calidad. T-3 .- Loseta de cermica de 33 x 33 cms. de buena calidad. En
laboratorio loseta de cermica de 40 x 40 cms. de buena calidad. En baos y en vestidores de
hombres azulejo de 10 x 20 cms. de mediana calidad.

ZOCLOS:

T-1, T-2 Y T-3 .- Acorde al recubrimiento del piso.

ESCALERA PRINCIPAL:

T-1 .- Tipo recta de perfiles estructurales de acero. T-2 .- No tiene. T-3 .- Rampa de concreto armado
con escalones forjados recubiertos con loseta de cermica sin barandal.

ESCALERA DE SERVICIO:

T-1, T-2 y T-3 .- No tienen.

PINTURA:

T-1, T-2 y T-3 .- Vinlica en general en plafones y en muros. Esmalte en herrera

RECUBRIMIENTOS
ESPECIALES:

T-1, T-2 y T-3 .- No tienen

C) CARPINTERA
PUERTAS:

T-1, T-2 .- No tienen. T-3.- De intercomunicacin tipo entablerada de madera de caoba, terminadas en
tinte y en barniz.

GUARDARROPAS:

T-1, T-2 y T-3 .- No tienen.

LAMBRINES O PLAFONES
DE MADERA:

T-1, T-2 y T-3 .- No tienen.

PISOS DE MADERA:

T-1, T-2 y T-3 .- No tienen.

VENTANERIA Y/O
MOBILIARIO FIJO DE
MADERA:

T-1, T-2 y T-3 .- No tienen.

ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN (2)

D) INSTALACIONES HIDRULICAS Y SANITARIAS
HIDRAULICAS:
T-1.- No tiene. T-2 y T-3 .- Ocultas, con alimentaciones en tubera de cobre.
T-1 .- Visibles, a base de P.V.C. sanitario, al exterior en tubera de albaal de concreto simple. T-2 y TSANITARIAS:
3 .- Ocultas a base de P.V.C. sanitario, al exterior en tubera de albail de concreto simple.
INSTALACIN DE GAS:
T-1, T-2 y T-3 .- No tienen.
MUEBLES DE BAO:
T-1 .- No tiene. T-2.- Blancos de semilujo. T-3 .- Color de semilujo. Blancos de mediana calidad.
MUEBLES DE COCINA:
T-1 y T-2 .- No tienen. T-3 .- Movil, de madera con cubierta de formaica.
E) INSTALACIONES ELCTRICAS
T-1 y T-2 .- Visibles y entubadas, con salidas normales; accesorios de mediana calidad. T-3.- Ocultas y
entubadas, con salidas profusas; accesorios de mediana calidad.
F) PUERTAS Y VENTANERIA METLICAS
T-1 y T2 .- A base de perfiles tubulares de acero con cortinas de acero. T-3 .- A base de perfiles de
aluminio anodizado tipo esmaltado con protecciones.
G) VIDRIERIA
T-1 .- No tiene. T-2 .- Medio doble y especial en bao. T-3 .- Cristal tipo filtrasol, medio doble y
especial en bao.
H) CERRAJERA
T-1, T-2 y T-3 .- Del pas, de mediana calidad.
I) FACHADAS
T-1 .- Sin recubrimiento, muro de lmina galvanizada. T-2 y T-3 .- Sin recubrimiento, muros de block
acabado aparente con elementos estructurales de concreto armado acabado aparente.
J) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS
Privativas:
Barda. Reja. Patio. Cocina Integral mvil. Cisterna. Equipo de Bombeo.
Comunes:
No aplica.

6) CONSIDERACIONES PREVIOS AL AVALO

CRITERIOS Y
PROCEDIMIENTOS DE
EVALUACIN

La superficie de terreno en escrituras aparece desglosada 1,250.00 m 2., es la misma superficie que se
verifico con el levantamiento y la que tiene en la boleta predial. La superficie de construccin en
escrituras no aparece, se verific con el levantamiento resultando 1,088.97 m 2 y en la boleta predial
tiene 1,278.00m2

Enfoque Fsico o directo.

Se obtendr el valor del inmueble, a travs de la sumatoria de los costos: terreno, obtenido por el anlisis de la investigacin
exhaustiva del mercado inmobiliario; de las construcciones en sus diferentes tipos observados, as como de los costos de las
instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, determinando los valores de reposicin nuevo para
cada uno de ellos. Utilizndose para este fin los costos paramtricos actualizados plasmados en las publicaciones
especializadas as como valores de archivo.

Enfoque de capitalizacin de rentas o indirecto.

Se obtendr el valor de capitalizacin del inmueble, a travs de su renta estimada de mercado que resulta de la investigacin
y/o comparacin de inmuebles similares arrendados, y la tasa de capitalizacin aplicable al caso, que resulta de la
investigacin del mercado mobiliario de ventas y rentas de inmuebles similares al que nos ocupa. En inmuebles de inters
social o medio, este mtodo ser opcional, segn oferta y demanda de la zona.

Enfoque de mercado comparativo.

Se obtendr el de valor del inmueble en su conjunto (terreno, construcciones e instalaciones especiales, elementos
accesorios y obras complementarias) a travs de un intenso estudio del mercado inmobiliario de la zona en su defecto de
alguna zona similar, comparando y homologando inmuebles similares al que nos ocupa. Cabe aclarar que este mtodo solo
aplicara en caso de localizar inmuebles comparables en venta en la zona de influencia directa.