BD PROMOTORES COLOMBIA

BD CARTAGENA MODELO DE NEGOCIO

Abril 2.014

0. MODELO DE BEACH RESORT

CONDICIONES DEL CENTRO DE VACACIONES

Ubicado en la carretera de Cartagena en direccin a Barranquilla y a una distancia de del Aeropuerto de Cartagena de
26,3 kms (15 min) y del Aeropuerto de Barranquilla de 112 km (1 hora).
Superficie de rea: 124.254 m2
Superficie construida total: 65.666 m2
Usos Inmobiliarios (trabajando proyecto definitivo):
Hotel de 258 Habitaciones:

15.300 m2

Beach club:

6.627 m2.

516 Apartamentos:

43.528 m2

Proyecto Faseado por etapas

Laguna artificial frente a la playa
Marina seca para embarcaciones de recreo.

PLAN DE NEGOCIO BD CARTAGENA

0. A: MODELO DE BEACH RESORT

PLAN DE NEGOCIO BD CARTAGENA

0. B: MODELO DE BEACH RESORT

PLAN DE NEGOCIO BD CARTAGENA

0. B: MODELO DE BEACH RESORT

PLAN DE NEGOCIO BD CARTAGENA

0. B: MODELO DE BEACH RESORT

PLAN DE NEGOCIO BD CARTAGENA

0. B: MODELO DE BEACH RESORT

PLAN DE NEGOCIO BD CARTAGENA

1. PROYECCIONES DE NEGOCIO

BASES DE PREFACTIBILIDAD DEL NEGOCIO: HOTEL Y APARTAMENTOS

CONDICIONES DE HOTEL
258 habitaciones y 72 Apartamentos:
Modelo de hotel basado en:

Turismo vacacional nacional e internacional en el enclave ms conocido de Colombia a nivel mundial.

Construccin novedosa con arquitectura llamativa y funcional.

Servicios Hoteleros Tursticos de primer nivel.

Tarifas promedio: 420.000 COP/ROOM, con un crecimiento de la misma de un 3% anual.

Ocupacin: 63% para el primer ao, llegando gradualmente al 70% en su dcimo ao.

Ventas (Desarrollo completo): 218.571.526.597 COP faseado en 5 etapas uniendo a travs del derecho fiduciario, la propiedad en el hotel con
derecho de uso sobre apartamentos por 30 aos.

Valor D.F.: 60.000.000 COP, tanto para el FIDI SMART como para el FIDI BEACH.

Productos en venta:

FiDi SMART: Venta de Derechos Fiduciarios asociados a la propiedad en el hotel.

FiDi BEACH: Venta de Derechos Fiduciarios asociados a la propiedad en el hotel y uso de siete das (Aprox.) por ao en apartamentos
vacacionales de dos habitaciones, Saln y terraza ,sin propiedad, por un periodo de 30 aos.

PLAN DE NEGOCIO BD CARTAGENA

1. A: PROYECCIONES DE NEGOCIO

BASES DE PREFACTIBILIDAD DEL NEGOCIO: APARTAMENTOS

CONDICIONES DE APARTAMENTOS

516 Apartamentos de tipologa (4+2 PAX) en total para ambas tipologas de FIDIS:
FiDi BEACH: Uso de un apartamento por siete das al ao y por un periodo de treinta aos, con un descuento del 40% en alimentos y
bebidas. Posibilidad de intercambiar a nivel nacional e internacional a travs de la compaa Interval international

PLAN DE NEGOCIO BD CARTAGENA

2. EXPLOTACIN DEL NEGOCIO HOTELERO

RESUMEN I
VARIABLES DE NEGOCIO DE LA OPERACIN HOTELERA
Crecimientos en funcin de tarifas promedio de distintas habitaciones y niveles de ocupacin. (Revisar grfica posterior)
PRINCIPALES VARIABLES DE NEGOCIO UNA VEZ TERMINADO EL DESARROLLO:
Ventas totales en primer ao: 57.621.749.575 COP.
Los Costes Directos e Indirectos totales son de 18.406.676.403 COP.
Los Costes Corporativos totales son de: 12.348.340.934 COP.
El Beneficio Bruto de la Gestin Hotelera 25.714.297.247 COP previsto para el primer ao.
El Beneficio de la totalidad de los Derechos Fiduciarios est calculado sobre el 85% del Beneficio Bruto de la Gestin Hotelera:
21.857.152.660 COP.
FIDI SMART: Rentabilidad del 8,41% anual para el primer ao de operacin.
FIDI BEACH: Rentabilidad del 5,26% anual para el primer ao de operacin del hotel con el cual se le otorga un derecho de uso
de 7 das al ao sobre un apartamento durante 30 aos y un descuento adicional en Alimentos y Bebidas del 40%. Aplican otros
descuentos

PLAN DE NEGOCIO BD CARTAGENA

2. A: EXPLOTACIN DEL NEGOCIO HOTELERO

RESUMEN II
VARIABLES DE NEGOCIO DE LA OPERACIN HOTELERA

PRINCIPALES VARIABLES DE NEGOCIO POR FASES:

FASE I

FASE II

FASE III

FASE IV

FASE V

72

108

168

214

258

TOTAL VENTAS

12.643.069.091

19.533.541.745

31.297.074.663

41.062.507.127

57.621.749.575

COSTES DIRECTOS E INDIRECTOS DE OPERACIN

-3.881.422.211

-5.996.797.316

-9.608.201.922

-12.606.189.688 -18.406.676.403

COSTES CORPORATIVOS

-2.709.409.706

-4.186.037.996

-6.706.963.100

-8.799.695.277

-12.348.340.934

BENEFICIO BRUTO DE LA GESTION HOTELERA

5.799.375.792

8.960.035.599

14.355.968.148

18.835.372.019

25.714.297.247

BENEFICIO FIDEICOMITENTES

4.929.469.423

7.616.030.259

12.202.572.926

16.010.066.216

21.857.152.660

HABITACIONES HOTELERAS POR FASES

PLAN DE NEGOCIO BD CARTAGENA

3. EL DERECHO FIDUCIARIO FiDi SMART

RENTABILIDAD DEL FiDi SMART: PROYECCIN A 10 AOS

(Valor en miles de pesos)

VARIABLES DEL DERECHO FIDUCIARIO

Valor de Derecho Fiduciario: 60.000.000 pesos
Rentabilidad Neta Anual esperada primer ao: 8,41%
VARIABLES DE NEGOCIO FIDI SMART

Ao 0

Ao 1

Ao 2

Ao 3

Ao 4

Ao 5

Ao 6

Ao 7

Ao 8

Ao 9

Ao 10

Habitaciones
Ocupacin
Noches vendidas
Tarifa promedio de Habitacin Estndar

72
63,00%
16.556
420.000

108
63,00%
24.835
432.600

168
63,00%
38.632
445.578

214
63,00%
49.209
458.945

258
65,00%
61.211
472.714

258
65,00%
61.211
486.895

258
68,00%
64.036
501.502

258
68,00%
64.036
516.547

258
70,00%
65.919
532.043

258
70,00%
65.919
548.005

Negocio Alojamiento s/TOTAL

Negocio A&B s/TOTAL

55,00%
45,00%

55,00%
45,00%

55,00%
45,00%

55,00%
45,00%

50,22%
49,78%

47,46%
52,54%

45,36%
54,64%

43,20%
56,80%

41,53%
58,47%

39,76%
60,24%

Rev Par
Gross Par
VALOR DERECHO FIDUCIARIO

264.600
481.091

272.538
495.524

280.714
510.389

289.136
525.701

307.264
558.662

316.482
575.421

341.021
620.039

351.252
638.640

372.430
677.146

383.603
697.461

5.047
8,41%

5.198
8,66%

5.515
9,19%

6.245
10,41%

6.696
11,16%

7.456
12,43%

7.959
13,27%

8.690
14,48%

9.247
15,41%

0,70%

0,72%

5.354
8,92%
9,12%
0,74%

0,77%

0,87%

0,93%

1,04%

1,11%

1,21%

1,28%

60.000

Beneficio de Derecho Fiduciario

% Beneficio anual sobre Inversin
% Rentabilidad Promedio a cinco aos
% Beneficio mensual sobre Inversin
Valor Derecho Fiduciario proyectado a 10 aos*

109.955

Inversin y Rentabilidad a 10 aos

-60.000

TASA INTERNA DE RENTABILIDAD - TIR

14,56%

5.047

5.198

5.354

5.515

6.245

6.696

7.456

7.959

8.690

119.203

FIDI SMART
Precio FIDI SMART unitario al pblico

60.000.000

60.000.000

60.000.000

60.000.000

60.000.000

60.000.000

60.000.000

60.000.000

60.000.000

60.000.000

Rentabilidad dineraria FIDI SMART por unidad

5.046.838

5.198.243

5.354.190

5.514.816

6.244.901

6.696.144

7.455.803

7.959.444

8.689.552

9.247.256

Rentabilidad porcentual anual FIDI SMART a 60 millones

8,41%

8,66%

8,92%

9,19%

10,41%

11,16%

12,43%

13,27%

14,48%

15,41%

Rentabilidad porcentual anual FIDI SMART a 55 millones

9,18%

9,45%

9,73%

10,03%

11,35%

12,17%

13,56%

14,47%

15,80%

16,81%

Rentabilidad porcentual anual FIDI SMART a 50 millones

10,09%

10,40%

10,71%

11,03%

12,49%

13,39%

14,91%

15,92%

17,38%

18,49%

PLAN DE NEGOCIO BD CARTAGENA

4. EL DERECHO FIDUCIARIO FiDi BEACH

RENTABILIDAD DEL FiDi BEACH: PROYECCIN A 10 AOS

(Valor en miles de pesos)

VARIABLES DEL DERECHO FIDUCIARIO

Valor de Derecho Fiduciario: 60.000.000 pesos
Rentabilidad Neta Anual esperada primer ao: 5,26%
VARIABLES DE NEGOCIO FIDI BEACH

Ao 0

Ao 1

Ao 2

Ao 3

Ao 4

Ao 5

Ao 6

Ao 7

Ao 8

Ao 9

Ao 10

Habitaciones
Ocupacin
Noches vendidas
Tarifa promedio de Habitacin Estndar

72
63,00%
16.556
420.000

108
63,00%
24.835
432.600

168
63,00%
38.632
445.578

214
63,00%
49.209
458.945

258
65,00%
61.211
472.714

258
65,00%
61.211
486.895

258
68,00%
64.036
501.502

258
68,00%
64.036
516.547

258
70,00%
65.919
532.043

258
70,00%
65.919
548.005

Negocio Alojamiento s/TOTAL

Negocio A&B s/TOTAL

55,00%
45,00%

55,00%
45,00%

55,00%
45,00%

55,00%
45,00%

50,22%
49,78%

47,46%
52,54%

45,36%
54,64%

43,20%
56,80%

41,53%
58,47%

39,76%
60,24%

Rev Par
Gross Par
VALOR DERECHO FIDUCIARIO

264.600
481.091

272.538
495.524

280.714
510.389

289.136
525.701

307.264
558.662

316.482
575.421

341.021
620.039

351.252
638.640

372.430
677.146

383.603
697.461

3.154
5,26%

3.249
5,41%

3.447
5,74%

3.903
6,51%

4.185
6,98%

4.660
7,77%

4.975
8,29%

5.431
9,05%

5.780
9,63%

0,44%

0,45%

3.346
5,58%
5,70%
0,46%

0,48%

0,54%

0,58%

0,65%

0,69%

0,75%

0,80%

60.000

Beneficio de Derecho Fiduciario

% Beneficio anual sobre Inversin
% Rentabilidad Promedio a cinco aos
% Beneficio mensual sobre Inversin
Valor Derecho Fiduciario proyectado a 10 aos*

109.877

Inversin y Rentabilidad a 10 aos

-60.000

TASA INTERNA DE RENTABILIDAD - TIR

11,45%

3.154

3.249

3.346

3.447

3.903

4.185

4.660

4.975

5.431

115.657

FIDI BEACH
Precio FIDI BEACH unitario al pblico

60.000.000

60.000.000

60.000.000

60.000.000

60.000.000

60.000.000

60.000.000

60.000.000

60.000.000

60.000.000

Rentabilidad dineraria FIDI BEACH por unidad

3.154.274

3.248.902

3.346.369

3.446.760

3.903.063

4.185.090

4.659.877

4.974.652

5.430.970

5.779.535

Rentabilidad porcentual anual FIDI BEACH a 60 millones

Rentabilidad porcentual anual FIDI BEACH a 55 millones

5,26%
5,74%

5,41%
5,91%

5,58%
6,08%

5,74%
6,27%

6,51%
7,10%

6,98%
7,61%

7,77%
8,47%

8,29%
9,04%

9,05%
9,87%

9,63%
10,51%

Rentabilidad porcentual anual FIDI BEACH a 50 millones

6,31%

6,50%

6,69%

6,89%

7,81%

8,37%

9,32%

9,95%

10,86%

11,56%

PLAN DE NEGOCIO BD CARTAGENA

4. A: EL DERECHO FIDUCIARIO FIDI BEACH

RENTABILIDAD DEL FIDI BEACH APLICANDO RENTA DE APARTAMENTOS

PROYECCIN A 10 AOS

VARIABLE Y PREMISAS
La promotora ofrecer el servicio de renta de los apartamentos a travs de su oficina de atencin al usuario.
La promotora no asegura ni se compromete en el alquiler de los apartamentos.
El costo de intermediacin por el alquiler de los apartamentos es del 20%, de efectuarse el mismo.
Las variables de esta proyeccin estn basadas en tarifa promedio para 4 personas y son solo estimados.
Ao 1

Ao 2

Ao 3

Ao 4

Ao 5

Ao 6

Ao 7

Ao 8

Ao 9

Ao 10

Total 10 Aos

Inversin

60.000.000

% Rentabilidad Directa Operacin Hotelera

5,26%

5,41%

5,58%

5,74%

6,51%

6,98%

7,77%

8,29%

9,05%

9,63%

Rendimientos Directos de la Inversin

3.154.274

3.248.902

3.346.369

3.446.760

3.903.063

4.185.090

4.659.877

4.974.652

5.430.970

5.779.535

42.129.491

Gastos de Mantenimiento

-1.300.000

-1.332.500

-1.365.813

-1.399.958

-1.434.957

-1.470.831

-1.507.601

-1.545.291

-1.583.924

-1.623.522

-14.564.396

Ingresos estimados por Arrendamiento de

Apto. 4 PAX

4.200.000

4.326.000

4.455.780

4.589.453

4.727.137

4.868.951

5.015.020

5.165.470

5.320.434

5.480.047

48.148.293

SALDO DE LA INVERSION

6.054.274

6.242.402

6.436.336

6.636.256

7.195.243

7.583.210

8.167.295

8.594.831

9.167.480

9.636.060

75.713.388

% Rentabilidad Directa e Indirecta sin

Intermediacin

10,09%

10,40%

10,73%

11,06%

11,99%

12,64%

13,61%

14,32%

15,28%

16,06%

Comisin por Intermediacin en Arrendamiento

-840.000

-865.200

-891.156

-917.891

-945.427

-973.790

-1.003.004

-1.033.094

-1.064.087

-1.096.009

-9.629.659

SALDO DE LA INVERSION CON

INTERMEDIACION

5.214.274

5.377.202

5.545.180

5.718.365

6.249.816

6.609.420

7.164.291

7.561.737

8.103.394

8.540.051

66.083.729

% Rentabilidad Directa e Indirecta con

Intermediacin

8,69%

8,96%

9,24%

9,53%

10,42%

11,02%

11,94%

12,60%

13,51%

14,23%

PLAN DE NEGOCIO BD CARTAGENA