Os imveis rurais

na prtica notarial
e registral
noes elementares
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
2 edio

Coordenao:
Francisco Jos Rezende dos Santos
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza

EDUARDO PACHECO RIBEIRO DE SOUZA

Coordenao
Francisco Jos Rezende dos Santos
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza

OS IMVEIS RURAIS
NA PRTICA NOTARIAL
E REGISTRAL NOES ELEMENTARES
2a edio

So Paulo
IRIB
2014

Qualquer parte desta publicao poder ser reproduzida, desde que citada a fonte.
Copyright 2014. Instituto de Registro Imobilirio do Brasil.
Impresso no Brasil.
Autoria:
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza

Coordenao:
Francisco Jos Rezende dos Santos
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
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Ficha Catalogrfica

Instituto de Registro Imobilirio do Brasil IRIB

Os Imveis Rurais na Prtica Notarial e Registral Noes Elementares.
So Paulo: IRIB, 2014
2 edio
76 p.

ISBN 978-85-99029-16-9

1.Cadastro do imvel rural. 2. Georreferenciamento. 3. Os imveis rurais e os estrangeiros.

4. Parcelamento de imveis rurais. 4.Usucapio. 5. Lavratura de atos notariais. 6. Registro Imobilirio. 7. Aquisies ad corpus e ad mensuram. 8. Acesses no averbadas. I. Ttulo: Coleo
Cadernos IRIB Os Imveis Rurais na Prtica Notarial e Registral Noes Elementares.
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OS IMVEIS RURAIS NA PRTICA NOTARIAL

E REGISTRAL - NOES ELEMENTARES
Por Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza

EXPEDIENTE

Diretoria
Presidente: Ricardo Basto da Costa Coelho (PR)
Vice-Presidente: Joo Pedro Lamana Paiva (RS)
Secretrio-Geral: Jos Augusto Alves Pinto (PR) 10
Secretrio: Ary Jos de Lima (SP) Tesoureira-Geral:
Vanda Maria de Oliveira Penna Antunes da Cruz (SP)
1 Tesoureiro: Srgio Busso (SP) Diretor Social e de
Eventos: Jordan Fabrcio Martins (SC) Diretor de Tecnologia e Informtica: Flauzilino Arajo dos Santos
(SP) Diretor de Assuntos Agrrios: Eduardo Agostinho Arruda Augusto (SP) Diretor de Meio Ambiente:
Marcelo Augusto Santana de Melo (SP) Diretor
Legislativo: Luiz Egon Richter (RS) Diretor de Assistncia aos Associados: Jos Antonio Marcondes (RJ)
Diretor Especial de Implantao do Registro
eletrnico: Joo Carlos Kloster (PR)

Conselho Deliberativo
Srgio Toledo de Albuquerque (AL) Jos Marcelo de
Castro Lima (AM) Vivaldo Afonso do Rego (BA) Expedito William de Arajo Assuno (CE) Luiz Gustavo
Leo Ribeiro (DF) Etelvina Abreu do Valle Ribeiro
(ES) Clenon de Barros Loyola Filho (GO) Ari lvares Pires Neto (MG) Miguel Seba Neto (MS) Jos de
Arimatia Barbosa (MT) Fernando Meira Trigueiro
(PB) Valdecy Jos Gusmo da Silva Jnior (PE) Renato Pospissil (PR) Eduardo Scrates Castanheira Sarmento Filho (RJ) Carlos Alberto da Silva Dantas (RN)
Dcio Jos de Lima Bueno (RO) Jlio Cesar Weschenfelder (RS) Hlio Egon Ziebarth (SC) Estelita
Nunes de Oliveira (SE) Francisco Ventura de Toledo
(SP) Marly Conceio Bolina Newton (TO)
Membros Natos do Conselho Deliberativo ex-presidentes do IRIB: Jether Sottano (SP) talo Conti Jnior
(PR) Dimas Souto Pedrosa (PE) Lincoln BuenoAlves
(SP) Srgio Jacomino (SP) Helvcio Duia Castello
(ES) Francisco Jos Rezende dos Santos (MG)

Coordenadoria Editorial: Marcelo Augusto Santana de

Melo (SP)

Conselho Editorial: Eduardo Pacheco Ribeiro de

Souza (RJ) Frederico Henrique Viegas de Lima (DF)
Luiz Egon Richter (RS) Marcelo Guimares Rodrigues (MG) Maria do Carmo Rezende Campos
Couto (SP) Mrio Pazutti Mezzari (RS) Ridalvo
Machado de Arruda (PB) Rodrigo Azevedo Toscano
de Brito (PB)
Conselho Fiscal: Antonio Carlos Carvalhaes (SP)
Alex Canziani Silveira (PR) Jorge Luis Moran (PR)
Rosa Maria Veloso de Castro (MG) Rubens
Pimentel Filho (ES)

Suplentes do Conselho Fiscal: Kenia Mara Felipetto

Malta Valadares (ES) Maria Aparecida Bianchin Pacheco (MT) Paulo de Siqueira Campos (PE) Roberto
Dias de Andrade (MG) Tiago Machado Burtet (RS)

Conselho de tica: Gleci Palma Ribeiro Melo (SC)

La Emilia Braune Portugal (DF) Nicolau Balbino
Filho (MG)

Suplentes do Conselho de tica: Ademar Fioranelli

(SP) Mrio Pazutti Mezzari (RS) Oly rico da Costa
Fachin (RS)

Comisso de Assuntos Internacionais: Francisco Jos

Rezende dos Santos (MG) Joo Pedro Lamana Paiva
(RS) Ricardo Basto da Costa Coelho (PR)

Comisso do Pensamento Registral Imobilirio:

Bruno Jos Berti Filho (SP) Daniela Rosrio Rodrigues (SP) Eduardo Scrates Castanheira Sarmento Filho (RJ) Emanuel Costa Santos (SP)
Francisco Ventura de Toledo (SP) Fbio Ribeiro
dos Santos (SP) Henrique Ferraz de Mello (SP)
Jeverson Luiz Bottega (RS) Joo Carlos Kloster
(PR) Luciano Dias Bicalho Camargos (MG) Luiz
Egon Richter (RS) Marcos de Carvalho Balbino
(MG) Naila de Rezende Khouri (SP) Priscila
Corra Dias Mendes (SP) Roberto Pereira (PE)
Rodrigo Alves dos Santos Betman (SP)

SUMRIO
Parte 1 Doutrina

1. Conceitos bsicos......................................................................................................9

2. Cadastro do imvel rural e georreferenciamento ..............................................23

2.1 O cadastro ..............................................................................................................23

2.2 A Lei no 10.267/2001 .............................................................................................25

2.3 O Decreto no 4.449/2002, com as alteraes dos Decretos no 5.570/2005 e

no 7.620/2011 ...............................................................................................................26
3. Os imveis rurais e os estrangeiros .....................................................................30
3.1 Os portugueses ......................................................................................................37
4. Parcelamento de imveis rurais ...........................................................................37

5. Cursos dgua e estradas seccionando imveis rurais .......................................41

6. Usucapio de imveis rurais ................................................................................44

7. A lavratura de atos notariais ...............................................................................45

8. O Registro Imobilirio ..........................................................................................48

8.1 O Cadastro Ambiental Rural (CAR)......................................................................51

8.2 As aquisies ad corpus e ad mensuram e o Registro de Imveis ........................57

8.3 Acesses no averbadas ........................................................................................59
Parte 2 Planilha de Qualificao ..........................................................................62
Parte 3 Legislao ..................................................................................................71

PARTE 1
OS IMVEIS RURAIS NA PRTICA NOTARIAL
E REGISTRAL - NOES ELEMENTARES
1. Conceitos bsicos

a) Imvel rural: a doutrina apresenta dois critrios para distino entre os prdios
rurais (rsticos) e urbanos, o da localizao e o da destinao econmica. Pelo primeiro
critrio, ser rural o imvel que estiver fora dos permetros urbanos dos municpios;
pelo segundo, ser o imvel destinado explorao agrcola, pecuria, extrativa ou
agroindustrial, qualquer que seja a sua localizao. Prevalece hodiernamente o critrio
da destinao, previsto no art. 4o, I, do Estatuto da Terra (Lei no 4.504/1964): para os
efeitos desta Lei, definem-se: I Imvel Rural, o prdio rstico, de rea contnua qualquer que seja a sua localizao, que se destina explorao extrativa agrcola, pecuria
ou agroindustrial, quer atravs de planos pblicos de valorizao, quer atravs de iniciativa privada.
A Lei no 5.172/1966, Cdigo Tributrio Nacional, ao tratar do imposto territorial
rural, dispe no art. 29 que o imposto, de competncia da Unio, sobre a propriedade
territorial rural tem como fato gerador a propriedade, o domnio til ou a posse de imvel por natureza, como definido na lei civil, localizado fora da zona urbana do Municpio. Verifica-se que o Cdigo Tributrio Nacional optou pelo critrio da localizao, e
no pelo da destinao.
Quanto ao imposto sobre a propriedade territorial e predial urbana, o Cdigo Tributrio Nacional adotou, como no poderia deixar de ser, o mesmo critrio da localizao:
Art. 32. O imposto, de competncia dos Municpios, sobre
a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domnio til ou a posse de bem imvel por natureza ou por acesso fsica, como definido na lei
civil, localizado na zona urbana do Municpio.

Contudo, o Decreto-Lei no 57/1966, de 18 de novembro de 1966, alterou dispositivos acerca do lanamento e da cobrana do imposto sobre a propriedade territorial rural
e disps, no art. 15, que o disposto no art. 32 da Lei no 5.172, de 25 de outubro de 1966,
no abrange o imvel de que, comprovadamente, seja utilizado em explorao extrativa
vegetal, agrcola, pecuria ou agroindustrial, incidindo assim, sobre o mesmo, o ITR e
demais tributos com o mesmo cobrados, ou seja, definiu que, tambm na legislao

tributria, o critrio deve ser o da destinao, e no o da localizao. O Decreto-Lei no

57/1966 foi recebido pela Constituio de 1967 como legislao complementar, por versar sobre direito tributrio, no podendo ser revogado por lei ordinria.
Feita a distino entre imveis urbanos e rurais, cabe analisar a conceituao de
imvel rural, que comporta algumas discusses. Sob o prisma do direito agrrio, seria
uma unidade de explorao econmica. Afirma Ridalvo Machado de Arruda:1

a Lei no 4.504, de 30 de novembro de 1964 (Estatuto da

Terra), e a Lei no 8.629, de 25/2/1993, definem imvel
rural como sendo o prdio rstico, de rea contnua qualquer que seja a sua localizao, que se destine ou possa se
destinar explorao agrcola, pecuria, extrativa vegetal,
florestal ou agroindustrial, quer atravs de planos pblicos
de valorizao, quer atravs de iniciativa privada. Desse
conceito extrai-se que, estando localizado em rea urbana
ou rural e constitudo por uma ou mais reas identificadas
por meio de suas respectivas matrculas imobilirias inclusive nos casos de posse com ou sem ttulo , o imvel
rural a que se refere o direito agrrio caracteriza-se, essencialmente, pela formao de uma unidade de explorao
econmica, quer seja representada por uma nica propriedade imobiliria, quer seja pelo grupamento dessas propriedades ( 3o, do art. 46, da Lei 4.504, de 30/11/1964).

O autor prossegue para dizer que o Instituto Nacional de Colonizao e Reforma

Agrria (Incra) adota o mesmo conceito, considerando como sendo um nico imvel
rural duas ou mais reas confinantes pertencentes ao mesmo proprietrio ou no, desde
que seja mantida a unidade econmica, ativa ou potencial.
Para o Registro Imobilirio, instituio encarregada de conferir segurana jurdica,
imvel rural a unidade imobiliria matriculada, ou seja, como cada matrcula corresponde a um imvel (princpio da unitariedade da matrcula), mesmo se tratando de reas
contguas, sero tantos imveis quantas forem as matrculas. O princpio da unitariedade da matrcula impede que uma matrcula englobe mais de um imvel ou que seja
matriculada frao de imvel.

10

Conceitos de Imvel Rural: Aplicao na Certificao do Incra expedida no Memorial Descritivo Georreferenciado, disponvel em: <http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/2011/10/conceitos-de-imovel-rural-certificacao.html>. Acesso em:
12 jul. de 2012.

Eduardo Agostinho Arruda Augusto2 afirma, diante de tais controvrsias, que:

a unidade imobiliria possui dois conceitos distintos: a)

para o Incra: unidade econmica rural, englobando reas
registradas e reas de posse; e b) para o Registro de Imveis: a matrcula, ou seja, a propriedade imobiliria juridicamente constituda. Conclui dizendo que se deve
compreender a unidade imobiliria como sendo a propriedade imobiliria descrita na matrcula (ou conjunto de
matrculas, se for possvel a sua fuso3).

Portanto, para o Registro Imobilirio, no prevalece o conceito agrrio de imvel

rural, sendo de total convenincia que se alcance um conceito comum para perfeita aplicao de toda a legislao, em especial a que determina a interconexo cadastro-registro (Lei no 10.267/2001, que alterou os 7o e 8o do art. 22 da Lei no 4.947/1966).
b) Mdulo rural: segundo Maria Helena Diniz:4

o mdulo rural constitui uma medida ou unidade agrcola

padro, que serve de ponto de referncia para a fixao da
dimenso econmica dos imveis rurais. uma medida de
rea, correspondente propriedade familiar (Estatuto da
Terra, art. 4o, III), que, variando de acordo com as caractersticas geogrficas e ecolgicas da regio e com o tipo de
explorao nela dominante, tem por escopo assegurar um
mnimo de renda, proporcionando ao agricultor e sua famlia a subsistncia e o progresso econmico-social.

O mdulo rural deve representar o mnimo para que o imvel rural atenda sua
funo econmica.
O Estatuto da Terra, mencionado pela civilista, no art. 4o, traz algumas definies, dentre elas a da propriedade familiar, sendo o mdulo rural a rea fixada para a
Georreferenciamento de Imveis Rurais: Conceito de Unidade Imobiliria, disponvel em: <http://www.serjus.com.br/parecer_tecnico_georreferenciamento_imovel_rural_13_07_2006.html>. Acesso em: 12 jul. de 2012.
3
Nada impede que o proprietrio requeira ao oficial de registro a unificao das reas descritas em suas matrculas, desde que
a fuso dessas matrculas (ou transcries) seja juridicamente possvel, providncia esta que resultar em uma nova matrcula com a descrio do permetro total dessas reas, formando-se, assim, uma nova unidade imobiliria (art. 234 da Lei no
6.015/1973).
a
4
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imveis. 2 edio. So Paulo: Saraiva, 1997, p. 463.
2

11

propriedade familiar. Vale transcrever os incisos II e III do referido dispositivo legal,

que definem a propriedade familiar e o mdulo rural:

II Propriedade Familiar, o imvel rural que, direta e

pessoalmente explorado pelo agricultor e sua famlia, lhes
absorva toda a fora de trabalho, garantindo-lhes a subsistncia e o progresso social e econmico, com rea mxima
fixada para cada regio e tipo de explorao, e eventualmente trabalho com a ajuda de terceiros;
III Mdulo Rural, a rea fixada nos termos do inciso
anterior.

Os critrios para fixao do mdulo rural esto estabelecidos no pargrafo nico

do art. 11 do Decreto no 55.891/1965, que regulamenta o Captulo I do Ttulo I e a Seo
III do Captulo IV do Ttulo II da Lei no 4.504, de 30 de novembro de 1964 Estatuto
da Terra. Possui o art. 11 do Decreto no 55.891/1965 a redao seguinte:

Segundo o Incra:5

12

Art. 11. O mdulo rural, definido no inciso III do art. 4o do

Estatuto da Terra, tem como finalidade primordial estabelecer uma unidade de medida que exprima a interdependncia
entre a dimenso, a situao geogrfica dos imveis rurais
e a forma e condies o seu aproveitamento econmico. Pargrafo nico. A fixao do dimensionamento econmico
do imvel que, para cada zona de caractersticas ecolgicas
e econmicas homogneas e para os diversos tipos de explorao, representar o mdulo, ser feita em funo:
a) da localizao e dos meios de acesso do imvel em relao aos grandes mercados;
b) das caractersticas ecolgicas das reas em que se situam;
c) dos tipos de explorao predominante na respectiva zona.
o conceito de mdulo rural derivado do conceito de propriedade familiar e, em sendo assim, uma unidade de medida, expressa em hectares, que busca exprimir a
interdependncia entre a dimenso, a situao geogrfica

Disponvel em: <http://www.incra.gov.br/index.php/perguntas-frequentes?view=category&id=18>. Acesso em: 13 jun. de 2012.

dos imveis rurais e a forma e condies do seu aproveitamento econmico.

c) Mdulo de Explorao Indefinida (MEI): o Incra, em sua pgina na internet,

define o MEI:

O Mdulo de Explorao Indefinida (MEI) uma unidade

de medida, expressa em hectares, a partir do conceito de
mdulo rural, para o imvel com explorao no definida.
A dimenso do MEI varia entre 5 e 100 hectares, de acordo
com a Zona Tpica de Mdulo (ZTM) do municpio de localizao do imvel rural.6

As informaes sobre o tamanho do MEI para cada municpio esto disponveis na

pgina da autarquia, sendo possvel baixar o arquivo que permite a consulta por cada
municpio brasileiro. O MEI fixado pelo Incra, em face da regra domiciliada no art.
4o do Decreto no 74.965/1974, que regulamenta a Lei no 5.709/1971, que dispe sobre
a aquisio de imvel rural por estrangeiro residente no Pas ou pessoa jurdica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil: compete ao Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria (Incra) fixar, para cada regio, o Mdulo de Explorao
Indefinida, podendo modific-lo sempre que houver alterao das condies econmicas e sociais da regio.
Como se v, o MEI uma unidade de medida expressa em hectares a partir do conceito de mdulo rural, ou seja, uma espcie de mdulo rural e serve para definir os limites da extenso dos imveis rurais para aquisio por estrangeiros. A aquisio de
imveis rurais por estrangeiros ser tratada com pormenores mais frente.
d) Mdulo fiscal: conforme definio do Incra,7 mdulo fiscal a

unidade de medida expressa em hectares, fixada para cada

municpio, considerando os seguintes fatores: tipo de explorao predominante no municpio; renda obtida com a
explorao predominante; outras exploraes existentes no
municpio que, embora no predominantes, sejam significativas em funo da renda ou da rea utilizada; conceito de
propriedade familiar.

6
7

Disponvel em: <http://www.incra.gov.br/index.php/estrutura-fundiaria/regularizacao-fundiaria/modulo-de-exploracao- indefinida-mei>. Acesso em: 13 jun. de 2012.

Disponvel em: <http://www.incra.gov.br/index.php/perguntas-frequentes?view=category&id=18>. Acesso em: 13 jun. de 2012.

13

Ainda segundo a autarquia, o mdulo fiscal serve de parmetro para classificao

do imvel rural quanto ao tamanho, na forma da Lei no 8.629, de 25 de fevereiro de
1993. Pequena Propriedade o imvel rural de rea compreendida entre 1 (um) e
4 (quatro) mdulos fiscais; Mdia Propriedade o imvel rural de rea superior a 4
(quatro) e at 15 (quinze) mdulos fiscais. Serve tambm de parmetro para definir os
beneficirios do Pronaf (pequenos agricultores de economia familiar, proprietrios,
meeiros, posseiros, parceiros ou arrendatrios de at quatro mdulos fiscais),8 estabelecendo o Incra a diferena entre mdulo rural e mdulo fiscal nos termos que se seguem:

mdulo rural calculado para cada imvel rural em separado, e sua rea reflete o tipo de explorao predominante
no imvel rural, segundo sua regio de localizao. Mdulo fiscal, por sua vez, estabelecido para cada municpio,
e procura refletir a rea mediana dos Mdulos Rurais dos
imveis rurais do municpio.

Nos termos do 3o do art. 50 da Lei no 4.504/1964, o nmero de mdulos fiscais

de um imvel rural ser obtido dividindo-se sua rea aproveitvel total pelo mdulo fiscal do Municpio.
O conceito de mdulo fiscal foi estabelecido, primeiramente, como um critrio tcnico destinado a aferir a rea de propriedade rural para efeitos do clculo do Imposto
sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) (voto do ministro relator, Humberto Martins, no Resp. 1.161.624 GO STJ).
Na Lei no 6.015/1973, Lei dos Registros Pblicos, encontramos meno ao mdulo
fiscal nos 3o dos arts. 176 e 225, que cuidam de iseno de custos financeiros aos
proprietrios de imveis rurais cuja somatria da rea no exceda a quatro mdulos fiscais nos trabalhos para o georreferenciamento de ditos imveis.

e) Frao mnima de parcelamento: mdulo mnimo, medida mnima admitida

para desmembramento ou diviso do imvel rural.
Dispe o art. 65 da Lei no 4.504/1964:

Art. 65. O imvel rural no divisvel em reas de dimenso inferior constitutiva do mdulo de propriedade rural.
1o Em caso de sucesso causa mortis e nas partilhas ju-

14

A Lei n0 8.629/1993 dispe sobre a regulamentao dos dispositivos constitucionais relativos reforma agrria, previstos no Captulo III, Ttulo VII, da Constituio Federal, e o Pronaf o Programa Nacional de Fortalecimento da
Agricultura Familiar, que financia projetos individuais ou coletivos, que geram renda aos agricultores familiares e assentados da reforma agrria.

diciais ou amigveis, no se podero dividir imveis em

reas inferiores s da dimenso do mdulo de propriedade rural.
2o Os herdeiros ou os legatrios, que adquirirem por sucesso o domnio de imveis rurais, no podero dividi-los em
outros de dimenso inferior ao mdulo de propriedade rural.
3o No caso de um ou mais herdeiros ou legatrios desejar
explorar as terras assim havidas, o Instituto Brasileiro de
Reforma Agrria poder prover no sentido de o requerente
ou requerentes obterem financiamentos que lhes facultem
o numerrio para indenizar os demais condminos.
4o O financiamento referido no pargrafo anterior s poder ser concedido mediante prova de que o requerente no
possui recursos para adquirir o respectivo lote.
5o No se aplica o disposto no caput deste artigo aos
parcelamentos de imveis rurais em dimenso inferior
do mdulo, fixada pelo rgo fundirio federal, quando
promovidos pelo Poder Pblico, em programas oficiais
de apoio atividade agrcola familiar, cujos beneficirios sejam agricultores que no possuam outro imvel
rural ou urbano.
6o Nenhum imvel rural adquirido na forma do 5o deste
artigo poder ser desmembrado ou dividido.

O art. 8o e seu 1o, da Lei no 5.868/1972, estabelecem que:

Art. 8o Para fins de transmisso, a qualquer ttulo, na

forma do Art. 65 da Lei nmero 4.504, de 30 de novembro
de 1964, nenhum imvel rural poder ser desmembrado ou
dividido em rea de tamanho inferior do mdulo calculado para o imvel ou da frao mnima de parcelamento fixado no 1o deste artigo, prevalecendo a de menor rea.
1o A frao mnima de parcelamento ser: a) o mdulo
correspondente explorao hortigranjeira das respectivas
zonas tpicas, para os Municpios das capitais dos Estados;
b) o mdulo correspondente s culturas permanentes para
os demais Municpios situados nas zonas tpicas A, B e C;
c) o mdulo correspondente pecuria para os demais Municpios situados na zona tpica D.

15

A simples consulta ao Certificado de Cadastro de Imvel Rural (CCIR) permite

saber qual a frao mnima de parcelamento (FMP) do imvel.
H excees proibio de parcelamento do imvel rural abaixo da frao mnima
de parcelamento que sero vistas no tpico que trata do Registro Imobilirio.
Para alm das excees previstas em lei, h decises judiciais admitindo a aquisio por usucapio de reas com medidas inferiores frao mnima de parcelamento,
sob argumento de que
o fato de a rea ser inferior ao mdulo rural estabelecido
pelo [...] Estatuto da Terra irrelevante, pois esta regra somente se aplica em caso de transmisso da propriedade por
ato voluntrio entre pessoas vivas, mas nunca usucapio
que modo originrio de aquisio de propriedade (Apelao Cvel no 1.0481.02.013013-6, Patrocnio, Minas Gerais, julgada em 29/10/2009, publicada no DJ de
1o/12/2009).

O acrdo publicado em 1o de dezembro de 2009 invoca outra deciso:

Civil Ao reivindicatria Estatuto da Terra Usucapio Alegao como defesa Comprovao Frao mnima de parcelamento Mdulo rural. Nada h que impea
o reconhecimento do usucapio de gleba de terra de rea
menor do que a frao mnima de parcelamento estabelecida pelo Estatuto da Terra, posto que o que a lei impede
a transferncia, com desmembramento de rea rural,
quando esta for menor do que o mdulo legal, mas no cria
novo requisito para o usucapio. (TJMG, Apelao Cvel
no 2.0000.00.394066-7/000 Rel. Des. Maurcio Barros
j. 6 de agosto de 2003).

16

f) Certificado de Cadastro de Imvel Rural (CCIR): o Estatuto da Terra criou

o cadastro imobilirio rural, cadastro que indica o valor do imvel, a localizao, o
possuidor, as formas de utilizao, a frao mnima de parcelamento, dentre outras
informaes.
Est o cadastro dos imveis rurais dentre as atribuies do Incra. O Incra, criado
pelo Decreto-Lei no 1.110/1970, absorveu o Instituto Brasileiro de Reforma Agrria
(Ibra) e o Instituto Nacional de Desenvolvimento Agrrio (Inda), nos termos do art. 2o
do ato que o criou:

passam ao INCRA todos os direitos, competncia, atribuies e responsabilidades do Instituto Brasileiro de Reforma
Agrria (IBRA), do Instituto Nacional de Desenvolvimento
Agrrio (INDA) e do Grupo Executivo da Reforma Agrria (GERA), que ficam extintos a partir da posse do Presidente do novo Instituto.

O CCIR o certificado de cadastro de imvel rural. A emisso deste, antes de atribuio do Ibra, passou atribuio da nova entidade autrquica.
A apresentao do CCIR atualizado indispensvel para a prtica de vrios atos,
entre os quais atos notariais e registrais, nos termos dos 1o e 2o do art. 22 da Lei no
4.947/1966. O proprietrio no poder desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda o imvel rural, e no ser possvel a homologao de partilha amigvel ou judicial (sucesso causa mortis), sem apresentao do CCIR. Tambm a partilha
administrativa, inovao da Lei no 11.441/2007, exige a apresentao do ltimo CCIR.
Vejamos o que dispem o caput e os pargrafos do mencionado artigo de lei:
Art. 22 A partir de 1o de janeiro de 1967, somente mediante apresentao do Certificado de Cadastro, expedido
pelo IBRA e previsto na Lei no 4.504, de 30 de novembro
de 1964, poder o proprietrio de qualquer imvel rural
pleitear as facilidades proporcionadas pelos rgos federais de administrao centralizada ou descentralizada, ou
por empresas de economia mista de que a Unio possua a
maioria das aes, e, bem assim, obter inscrio, aprovao
e registro de projetos de colonizao particular, no IBRA ou
no INDA, ou aprovao de projetos de loteamento.
1o Sem apresentao do Certificado de Cadastro, no
podero os proprietrios, a partir da data a que se refere este
artigo, sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda imveis rurais.
2o Em caso de sucesso causa mortis nenhuma partilha, amigvel ou judicial, poder ser homologada pela autoridade competente, sem a apresentao do Certificado de
Cadastro, a partir da data referida neste artigo.

O CCIR pode ser obtido na internet, no portal do Incra (http://www.incra.gov.br/),

mediante acesso ao link:
Emisso de CCIR (em servios ou sala da cidadania), a seguir propriedade rural

17

e solicitar CCIR. Ser necessria, ento, a incluso do cdigo do imvel rural, o nmero de inscrio no CPF/CNPJ do detentor declarante, a unidade da Federao, o municpio e o cdigo da figura.
No se podem confundir as informaes constantes do cadastro com a publicidade
decorrente do Registro Imobilirio. Cadastro e registro no se confundem, e a propriedade e os direitos reais so provados por certido do Registro Imobilirio, e no pelo cadastro. Por tal razo, o pargrafo nico do art. 3o da Lei no 5.868/1972 dispe que os
documentos expedidos pelo INCRA, para fins cadastrais, no fazem prova de propriedade ou de direitos a ela relativos.
A seguir, um CCIR, o qual, como se pode verificar, engloba quatro matrculas (ou
quatro imveis, segundo o conceito do direito registral imobilirio para o direito agrrio, se trata de um nico imvel, como vimos anteriormente, com a soma das reas das
quatro matrculas). Verificamos, tambm, o nmero de mdulos fiscais, que permite
classificar a propriedade como pequena propriedade, e a frao mnima de parcelamento (FMP) na hiptese de 2,0000 ha (dois hectares).

18

19

g) Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR): tributo incidente sobre

os imveis rurais que estejam localizados fora da zona urbana do municpio (art. 1o da
Lei no 9.393/1996). Deve, contudo, ser adotado para efeito de tributao o critrio da destinao, como apontado no tpico 1, letra a, ao qual remetemos o leitor, e conforme deciso que mencionaremos a seguir. de competncia da Unio (art. 153, VI, da
Constituio Federal) e tem como fato gerador a propriedade, o domnio til ou a posse.
Assim, o contribuinte do ITR o proprietrio de imvel rural, o titular de seu domnio
til ou o seu possuidor a qualquer ttulo.
A Lei no 9.393/1996 prev hipteses de imunidade e de iseno tributrias (arts.
2o e 3o).
A prtica de atos no Registro Imobilirio est condicionada comprovao de quitao do ITR referente aos cinco ltimos exerccios, sendo o registrador solidariamente
responsvel pelo pagamento do tributo em caso de omisso na fiscalizao, nos termos
do art. 21 e seu pargrafo nico, da Lei no 9.393/1996:
Art. 21. obrigatria a comprovao do pagamento do
I.T.R, referente aos cinco ltimos exerccios, para serem
praticados quaisquer dos atos previstos nos arts. 167 e 168
da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Pblicos), observada a ressalva prevista no caput do
artigo anterior, in fine.
Pargrafo nico. So solidariamente responsveis pelo imposto e pelos acrscimos legais, nos termos do art. 134 da
Lei no 5.172, de 25 de outubro de 1966 Sistema Tributrio Nacional, os serventurios do registro de imveis que
descumprirem o disposto neste artigo, sem prejuzo de outras sanes legais.

O Superior Tribunal de Justia, nos autos do REsp. 472.628, reconheceu a incidncia do tributo sobre a propriedade do imvel de acordo com a sua destinao, ratificando o afirmado no primeiro tpico deste trabalho, sobre a distino entre imvel rural
e urbano. Tendo como relator o ministro Joo Otvio de Noronha, o acrdo tem a seguinte ementa:9

TRIBUTRIO. IPTU E ITR. INCIDNCIA. IMVEL

URBANO. IMVEL RURAL. CRITRIOS A SEREM
OBSERVADOS. LOCALIZAO E DESTINAO.

20

Disponvel em: <https://ww2.stj.jus.br/revistaeletronica/ita.asp?registro=200201353268&dtpublicacao= 27/09/2004>.

Acesso em: 13 de jun. de 2012.

DECRETO-LEI N. 57/66. VIGNCIA. 1. No se conhece do recurso especial quanto a questo federal no

pr-questionada no acrdo recorrido (Smulas n. 282 e
356/STF). 2. Ao disciplinar o fato gerador do imposto
sobre a propriedade imvel e definir competncias, optou
o legislador federal, num primeiro momento, pelo estabelecimento de critrio topogrfico, de sorte que, localizado o imvel na rea urbana do municpio, incidiria o
IPTU, imposto de competncia municipal; estando fora
dela, seria o caso do ITR, de competncia da Unio. 3.
O Decreto-Lei n. 57/66, recebido pela Constituio de
1967 como lei complementar, por versar normas gerais
de direito tributrio, particularmente sobre o ITR, abrandou o princpio da localizao do imvel, consolidando a
prevalncia do critrio da destinao econmica. O referido diploma legal permanece em vigor, sobretudo porque, alado condio de lei complementar, no poderia
ser atingido pela revogao prescrita na forma do art. 12
da Lei n. 5.868/72. 4. O ITR no incide somente sobre
os imveis localizados na zona rural do municpio, mas
tambm sobre aqueles que, situados na rea urbana, so
comprovadamente utilizados em explorao extrativa,
vegetal, pecuria ou agroindustrial. 5. Recurso especial a
que se nega provimento.

A Lei no 5.868/1972 revogou, dentre outros dispositivos legais, o art. 15 do Decreto-Lei no 57/1966 (art. 15 o disposto no art. 32 da Lei no 5.172, de 25 de outubro de 1966, no abrange o imvel de que, comprovadamente, seja utilizado em
explorao extrativa vegetal, agrcola, pecuria ou agroindustrial, incidindo assim,
sobre o mesmo, o ITR e demais tributos com o mesmo cobrados), que prestigia a
destinao do imvel, e no a localizao, para efeito de tributao. A revogao do
referido art. 15 foi, no entanto, suspensa pela Resoluo no 9/2005 do Senado Federal, em razo da suspenso, em parte, da execuo do art. 12 da Lei no 5.868/1972,
no ponto em que revogou o art. 15 do Decreto-Lei no 57/1966, declarado inconstitucional por deciso definitiva do Supremo Tribunal Federal, nos autos do Recurso Extraordinrio no 140.773-5/210 SP. Assim, em plena vigncia, o art. 15 do
Decreto-Lei no 57/1966.
A prova de pagamento do ITR referente aos cinco ltimos exerccios pode ser feita
com a apresentao das guias de pagamento referentes a cada um dos exerccios ou por

21

meio da apresentao da certido negativa de dbitos relativos ao imposto sobre a propriedade territorial rural, conforme modelo abaixo, podendo a certido ser obtida gratuitamente no site da Receita Federal.

22

h) Georreferenciamento: neologismo foi determinado pela Lei no 10.267/2001

para os imveis rurais e significa identificar inequivocamente o imvel, descrevendoo e dando sua preciso posicional de acordo com coordenadas oficiais adotadas.
O georreferenciamento ser tratado mais detalhadamente no prximo tpico.

2. Cadastro do imvel rural e georreferenciamento 10

2.1 O cadastro
Tratando do cadastro, assinalei,11 resumidamente, o seguinte:
O sistema da Lei no 6.015/1973, com a introduo da matrcula e do flio real, tem
o imvel como o ncleo do registro, o que permite dizer que h no Registro Imobilirio um sistema cadastral, embora no seja o registro a instituio encarregada pelo cadastro. O art. 176, 1o, II, 3, inclui, como requisito da matrcula, a identificao do
imvel. O dispositivo foi alterado pela Lei no 10.267/2001 (que determina o georreferenciamento). Sua redao anterior era: II so requisitos da matrcula: [...] 3) a identificao do imvel, feita mediante indicao de suas caractersticas e confrontaes,
localizao, rea e denominao, se rural, ou logradouro e nmero, se urbano, e sua designao cadastral, se houver.
A ausncia do cadastro recorrentemente citada como uma das razes da no adoo da f pblica registral pelo legislador de 1916. Efetivamente, caminha-se para uma
integrao cadastro-registro, para que o imvel, descrito e caracterizado na matrcula (especializao), encontre no cadastro sua correspondente planta. Cabendo o cadastro dos
imveis urbanos aos municpios, o dos imveis rurais de atribuio do Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria (Incra). Pela Lei no 10.267/2001, foi criado o
Cadastro Nacional de Imveis Rurais (CNIR),12 determinada a obrigao de atualizao
do cadastro sempre que houver alterao nos imveis rurais, o georreferenciamento de
acordo com o Sistema Geodsico Brasileiro e o intercmbio mensal de informaes
entre os servios de Registro de Imveis e o Incra integrao cadastro-registro. Apesar de dificuldades tcnicas enfrentadas para implementao dos comandos legais,
evidente a evoluo do sistema como um todo.
No Congresso do Centro Internacional de Derecho Registral (Cinder), realizado de
7 a 10 de novembro de 2005, em Fortaleza, foi apresentado para publicao trabalho defendendo a necessidade de uma lei nacional de cadastro, a exemplo do que ocorre em
outros pases.
Sobre georreferenciamento, sugiro a consulta ao Manual Bsico de Retificao de Registro e Georreferenciamento, de autoria de Eduardo Agostinho Arruda Augusto. Disponvel em: <http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/2011/06/manualbasico-de-retificacao-de.html>.
11
SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza. Noes Fundamentais de Direito Registral e Notarial. So Paulo: Saraiva, 2011.
12
O art. 46 da Lei n0 4.504/1964 determinou que o Ibra (atualmente Incra) promovesse levantamentos para a elaborao do
cadastro dos imveis rurais em todo o Pas. A Lei n0 5.868/1972 criou o SNCR, Sistema Nacional de Cadastro Rural, compreendendo cadastros diversos (art. 10). A Lei n0 10.267/2001 incluiu o 20 ao art. 10 da Lei 5.868/1972, criando o CNIR,
Cadastro Nacional de Imveis Rurais, que ter base comum de informaes, gerenciada conjuntamente pelo INCRA e
pela Secretaria da Receita Federal, produzida e compartilhada pelas diversas instituies pblicas federais e estaduais produtoras e usurias de informaes sobre o meio rural brasileiro.
10

23

Andrea Flvia Tenrio Carneiro,13 da Universidade Federal de Pernambuco Departamento de Engenharia Cartogrfica, abordou o tema e referiu-se lei que determina
o georreferenciamento:

inegvel o valor das informaes cadastrais para a gesto

de um pas. A necessidade de um aproveitamento eficiente
de recursos cada vez mais escassos justifica a adoo de
ferramentas que permitam a tomada de decises baseada
em critrios tcnicos que levem a uma melhor relao custo-benefcio.
As informaes espaciais em mbito cadastral so utilizadas
em aplicaes que incluem a tributao territorial, o planejamento rural e urbano e aes de regularizao fundiria,
considerando tambm as questes ambientais, visando o desenvolvimento sustentvel. Nesse aspecto em particular, as
ocupaes desordenadas dos grandes ncleos urbanos e a especulao imobiliria voltada para os remanescentes de ambiente natural exigem que as aes governamentais sejam
cada vez mais precisas, baseadas em informaes confiveis.
Uma anlise de sistemas cadastrais internacionais permite
concluir que todos os cadastros que apresentam uma certa
eficincia possuem uma estrutura legal e administrativa especfica para a realizao das atividades cadastrais. As diretrizes gerais para o funcionamento dos sistemas cadastrais
so estabelecidas atravs de leis nacionais de cadastro.
Os recentes avanos obtidos no Brasil com a Lei 10.267/01,
que estabeleceu o intercmbio sistemtico de informaes
entre Cadastro e Registro de Imveis, e os convnios
existentes em reas urbanas com o mesmo objetivo
(CARNEIRO, 2000), indicam que importante que se estabelea, o quanto antes, diretrizes nacionais que orientem o
funcionamento do cadastro, como ocorre em muitos pases.

Andrea Flvia Tenrio Carneiro aponta, com preciso, a necessidade de uma lei nacional de cadastro. O cadastro dos imveis rurais de responsabilidade do Incra e segue
determinados critrios. Os cadastros dos imveis urbanos ficam a cargo de cada municpio e, falta de uma lei nacional de cadastro, no seguem critrios predeterminados.

CARNEIRO, Andrea Flvia Tenrio. Estruturao do cadastro brasileiro a partir de uma lei nacional de cadastro. Boletim
do IRIB em Revista n0 323, out./dez. de 2005.

13

24

O que ocorre a total falta de uniformidade entre os cadastros dos imveis urbanos,
falha que precisa ser corrigida.
Como se verifica, o georreferenciamento est dentro do contexto que abordamos, do
cadastro dos imveis rurais.

2.2 Lei no 10.267/2001

De acordo com o afirmado no tpico anterior, pela Lei no 10.267/2001, foi criado o
Cadastro Nacional de Imveis Rurais (CNIR), determinada a obrigao de atualizao
do cadastro sempre que houver alterao nos imveis rurais, o georreferenciamento de
acordo com o Sistema Geodsico Brasileiro e o intercmbio mensal de informaes
entre os servios de Registro de Imveis e o Incra integrao cadastro-registro, dentre outras disposies.
A Lei no 10.267/2001 altera dispositivos das Leis no 4.947/1966 (que fixa normas
de Direito Agrrio e dispe sobre o sistema de organizao e funcionamento do Instituto Brasileiro de Reforma Agrria), Lei no 5.868/1972 (que cria o Sistema Nacional de
Cadastro Rural), Lei no 6.015/1973 (Lei dos Registros Pblicos), Lei no 6.739/1979 (que
dispe sobre a matrcula e o registro de imveis rurais) e Lei no 9.393/1996 (que dispe
sobre o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural ITR, sobre pagamento da dvida
representada por Ttulos da Dvida Agrria e d outras providncias). Todos os seus dispositivos, exceo do que trata da vigncia, referem-se a alteraes de outras leis. Foi
regulamentada pelo Decreto no 4.449, de 30 de outubro de 2002, que veio a ser alterado
pelo Decreto no 5.570, de 31 de outubro de 2005, e pelo Decreto no 7.620, de 21 de novembro de 2011.
A regulamentao da Lei no 10.267/2001 criou uma srie de perplexidades, e sua
efetiva implementao, quanto ao georreferenciamento, demonstrou-se invivel nos prazos fixados inicialmente. Diante das discusses que surgiram no cenrio registral imobilirio, o Poder Executivo editou inicialmente o Decreto no 5.570/2005, alterando o
Decreto no 4.449/2002 e fixando novos prazos para exigncia do georreferenciamento.
Os novos prazos fixados foram insuficientes e, em 21 de novembro de 2011, foi editado
o Decreto no 7.620/2011, com nova dilao dos prazos.
H necessidade de um cadastro confivel e de que a descrio dos imveis nas matrculas corresponda realidade, sem sobreposio de reas e permitindo a localizao
do imvel. Ktia Duarte Pereira e Moema Jos de Carvalho Augusto14 mencionam que
a CPI da grilagem apurou que em Babaulndia, Tocantins, a rea registrada dos imveis representa o dobro da rea do municpio. Contudo, e apesar de restar induvidosa
e imperiosa a necessidade de aperfeioamento do sistema, envolvendo o cadastro e o registro, no esto presentes ainda todas as condies para o georreferenciamento.
14

PEREIRA, Ktia Duarte; e AUGUSTO, Moema Jos de Carvalho. O sistema geodsico brasileiro e a lei de georreferenciamento de imveis rurais. Boletim do IRIB em Revista n0 319, nov./dez. de 2004.

25

A identificao do imvel rural, nos termos da lei, deve conter as coordenadas dos
vrtices definidores dos limites dos imveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro (SGB), cabendo ao Incra certificar que no h sobreposio. O SGB
comeou a ser implantado pelo IBGE em 1944, e georreferenciar ao SGB, de acordo
com as autoras citadas no pargrafo anterior, significa identificar inequivocamente o
imvel, descrevendo-o pelas coordenadas do sistema de referncia do mapeamento oficial adotado no pas, que de responsabilidade do IBGE. Sucede que no h ainda os
pontos de amarrao em todo o territrio nacional, a rede de pontos ao longo do territrio (rede planimtrica brasileira) no est completa.

26

2.3 O Decreto no 4.449/2002, com as alteraes dos Decretos no 5.570/2005 e no

7.620/2011
O Decreto no 4.449/2002, como j afirmado, fixou prazos insuficientes para que os
imveis se adequassem exigncia do georreferenciamento, o que levou o Poder Executivo a alter-lo por meio dos Decretos no 5.570/2005 e no 7.620/2011. A principal
razo para a nova redao do Decreto no 4.449/2002 eram os prazos exguos. Contudo,
pelo Decreto no 5.570/2005, foram aperfeioados outros dispositivos do regulamento da
Lei no 10.267/2001.
O regulamento anterior previa que as informaes Incra-Registro fossem encaminhadas por escrito, o que no constava quanto s informaes Registro-Incra. A expresso por escrito foi excluda, permitindo que a troca de informaes ocorra por
sistema informatizado, o que de todo recomendvel em um quadro que caminha para
o registro eletrnico.
O Decreto no 5.570/2005 refere-se a dispositivos do art. 213 da Lei de Registros Pblicos, alterado pela Lei no 10.931/2004, evidenciando tratar-se o georreferenciamento
de uma forma de retificao de registro, qual se aplicam regras do referido art. 213 e
as normas especficas do georreferenciamento, previstas na Lei no 10.267/2001, seu regulamento e atos normativos do Incra.
O imvel georreferenciado ter, nos termos do 5o do art. 9o do Decreto no 5.570/2005,
uma nova matrcula, encerrando-se a anterior. As retificaes so averbadas na matrcula
do imvel; contudo, o regulamento determina a abertura de nova matrcula, para a qual
devem ser transportados todos os nus, gravames e atos de constrio que onerem o imvel.
No que pertine aos prazos, para as hipteses de desmembramento, parcelamento, remembramento e transferncia de propriedade, ser exigido o georreferenciamento, tendo
como datas-limite:
I) 20/11/2016 (rea de 100 a menos de 250 ha);
II) 20/11/2019 (rea de 25 a menos de 100 ha); e
III) 20/11/2023 (rea inferior a 25 ha).
Para as demais reas, as datas j foram superadas.

Decorridos os prazos definidos pelo art. 10 do regulamento, com a redao do Decreto no 7.620/2011, o registrador no poder praticar os seguintes atos registrais (em
sentido amplo) sem o georreferenciamento: desmembramento, parcelamento, remembramento, transferncia da propriedade (total ou parcial, embora o Decreto se refira
transferncia de rea total) e criao ou alterao da descrio do imvel, resultante
de procedimento judicial ou administrativo. Verifica-se que os atos de constituio de
direitos reais no foram includos nas vedaes, podendo o imvel, por exemplo, ser
dado em garantia hipotecria, ainda que no georreferenciado.
O art. 2o do Decreto no 5.570/2005 determina, quanto aos imveis rurais objeto15
de ao judicial, o imediato georreferenciamento, qualquer que seja a dimenso da rea,
nas aes ajuizadas a partir da publicao do decreto, e a observncia dos prazos do art.
10 nas aes aforadas anteriormente.
Ponto que merece realce a utilizao da expresso transferncia de rea total,
que consta do inc. II do 2o do art. 10, no rol de atos cuja prtica est vedada ao registrador aps o decurso dos prazos fixados. O registrador Eduardo Agostinho Arruda Augusto16 critica o uso da expresso alegando que o novo texto pode levar falsa
interpretao de que agora possvel a alienao de frao ideal de imvel com prazo
carencial j vencido, prosseguindo para dizer que o uso da expresso se deu em contrapartida ao inciso I, que se refere a desmembramento, ou seja rea parcial, j que
para o INCRA e para vrios doutrinadores, desmembramento de rea rural somente
permitido para fins de alienao. Como j dito, decorridos os prazos, est proibido o
registro de qualquer ato de transferncia, total ou parcial.
Cabe ao Incra, em todas as hipteses de georreferenciamento, a certificao do memorial descritivo ( 9o do art. 9o do Decreto no 4.459/2002, com redao do Decreto no
5.570/2005).
Releva mencionar o importante trabalho desenvolvido pelo Instituto de Registro
Imobilirio do Brasil (IRIB), na alterao do decreto regulamentador. Promoveu o Instituto, de 9 a 11 de julho de 2004, em Araraquara, So Paulo, o 19o Encontro Regional
de Oficiais de Registro de Imveis, denominado Geo-Araraquara, ali sendo redigida a
Carta de Araraquara com diversas proposies a respeito do Decreto no 4.459/2002, vrias acolhidas pelo Decreto no 5.570/2005.
Cabe a todos os envolvidos no processo (IBGE, Incra, registradores, Receita Federal) o empenho necessrio para a efetiva aplicao da Lei no 10.267/2001, que resultar
indubitavelmente em aprimoramento do Sistema Registral Brasileiro, alm das demais
consequncias benficas em outras reas (cadastro, sistema tributrio).
Exemplificativamente, exige-se o georreferenciamento em usucapio, retificao de rea, diviso. No se exige o georreferenciamento quando o imvel no objeto da ao, tais como nos inventrios e partilhas, nas separaes e nos divrcios,
ou em aes nas quais os imveis sejam objeto de ato de constrio (arresto, penhora, sequestro).
16
AUGUSTO, Eduardo Agostinho Arruda. Legislao do georreferenciamento. Boletim Eletrnico do IRIB, n0 2.124, de
1/11/2005. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/legislacao/boletimel2124.asp>. Acesso em: 26 out. de 2008.
15

27

Alterao no imvel aps a retificao devidamente certificada:17

O INCRA, quando faz a certificao do imvel, introduz

todas as coordenadas de suas medidas perimetrais no sistema
do georreferenciamento. Assim, aps entrar para esse sistema,
qualquer alterao depende de nova certificao. O georreferenciamento permite que aquele imvel seja alienado, mas
qualquer alterao, como desmembramento parcial, deve
obter nova certificao. A certificao autoriza somente a
transferncia do imvel inteiro, mas outros desmembramentos (ou diviso), parcelamentos ou remembramentos, requerem novas plantas georreferenciadas, previamente certificadas
pelo Incra, que devero envolver a rea desmembrada e a remanescente. Da mesma forma a criao ou alterao da descrio do imvel, resultantes de qualquer procedimento
judicial ou administrativo demandam nova certificao conforme 2o do art. 10o do Decreto 4.449/2002.

Unificao de imveis para fins de georreferenciamento:18

no site do INCRA h informao segundo a qual no necessrio o remembramento de imveis para fins de georreferenciamento e certificao pelo INCRA. Isso porque
nenhum proprietrio pode ser obrigado a unificar suas reas
contguas. Entretanto, para fins de cadastramento no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) o remembramento das reas obrigatrio por fora da conceituao de
imvel rural contida no inciso I do art. 4o da Lei no 4.504/64
Estatuto da Terra conforme estabelece o art. 2o da Lei
no 5.868/72 que cria o SNCR. Portanto, se for apresentado
um nico memorial descritivo e uma s certificao, contendo o permetro da rea maior, ser necessria a unificao dos imveis em uma s matrcula. Porm, se o
proprietrio no quiser remembrar as matrculas, deve apresentar o georreferenciamento de cada uma das matrculas,
contendo cada uma sua certificao prpria.

Conforme Maria do Carmo de Rezende Campos Couto, coordenadora do projeto de elaborao das cartilhas do IRIB, disponvel em: <http://www.riatibaia.com.br/index.php?pG=X19zZXJ2aWNvcw==&origem=&id=NA>.
Disponvel em: <http://www.riatibaia.com.br/index.php?pG=X19zZXJ2aWNvcw==&origem=&id=NA>.

17
18

28

Abaixo, a matrcula de um imvel com descrio totalmente precria, que no permite localizar o imvel ou conhecer suas caractersticas e confrontaes, demonstrando
a evidente necessidade do georreferenciamento:

29

3. Os imveis rurais e os estrangeiros

A legislao brasileira no impe qualquer restrio aquisio de imveis urbanos por estrangeiros, mas contm diversas restries aquisio de imveis rurais por
estrangeiros, sejam pessoas fsicas ou jurdicas.
Quanto s restries aquisio de terras por estrangeiros no Brasil, remontam ao
Imprio e, na fase republicana, aos vrios textos constitucionais que inseriram disposies nucleares sobre a matria.19
O Ato Complementar no 45, de 30 de janeiro de 1969, no art. 1o, dispunha que a
aquisio de propriedade rural no territrio nacional somente poder ser feita por brasileiro ou por estrangeiro residente no pas.
O Ato Complementar no 45 foi regulamentado pelo Decreto-Lei no 494, de 10 de
maro de 1969, revogado pela Lei no 5.709/1971, atualmente em vigor e regulamentada
pelo Decreto no 74.965/1974.
A Constituio Federal de 1988, no art. 190, dispe que a lei regular e limitar a
aquisio ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa fsica ou jurdica estrangeira e estabelecer os casos que dependero de autorizao do Congresso Nacional.
Estando em vigor a Lei no 5.709/1971, esta que regulamenta a regra constitucional.
A Lei no 5.709/1971 cria restries aquisio de imveis rurais por estrangeiros
residentes no Pas e por pessoas jurdicas estrangeiras autorizadas a funcionar no Brasil.
As pessoas jurdicas brasileiras das quais participem pessoas fsicas ou jurdicas estrangeiras que tenham a maioria de seu capital social e residam ou tenham sede no exterior tambm esto sujeitas s restries, em razo do disposto no 1o do art. 1o da Lei
no 5.709/1971. Discutia-se se a regra em mira foi ou no recepcionada pela Constituio Federal de 1988, posto que o art. 190 no se refere a pessoas jurdicas brasileiras.
A Advocacia-Geral da Unio, mesmo antes da revogao do art. 171 do texto constitucional pela Emenda Constitucional no 6/1995, havia entendido, por meio do Parecer
AGU/LA-4/1994,20 que no houve recepo pela Constituio do 1o do art. 1o da Lei
no 5.709/1971. Revogado o referido art. 171 e novamente instada a se manifestar, a Advocacia-Geral da Unio uma vez mais entendeu no estar em vigor o 1o do art. 1o da
Lei no 5.709/1971, o que fez por meio do parecer AGU/GQ-181, proferido nos autos do
Proc. 21400.001082/93-02.21
CYSNEIROS, Vicente Cavalcanti. O Estrangeiro e a Propriedade Rural. Porto Alegre: safE,1985.
Parece-me que a interpretao conjunta dos arts. 171 e 190 da Constituio leva, seguramente, concluso de que o 10
do art. 10 da Lei n0 5.709, de 1971, no foi recepcionado pela Carta Magna, por colidir frontalmente com ela.
21
Ora, como entendi, no referido Parecer, que o 10 do art. 10 da Lei n0 5.709/1971 conflitava com o inciso I do art. 171 da
Constituio de 1988, a concluso inafastvel que o citado dispositivo foi revogado. A Emenda Constitucional n0 6, de 15
de agosto de 1995, em seu art. 30, revogou o art. 171 da Constituio. Essa revogao, pura e simples, qualquer que seja a interpretao que se d, para outros fins, ao dispositivo constitucional, no tem o condo de repristinar a norma que se entendera revogada. Desse modo, continua revogado o 10 do art. 10 da Lei n0 5.709/1971, permanecendo inalterada a concluso
do referido Parecer n0 AGU/LA-04/94. Disponvel em: <http://www.agu.gov.br/sistemas/site/PaginasInternas/NormasInternas/AtoDetalhado.aspx?idAto=8360&ID_SITE>. Acesso em: 31 out. de 2008.
19
20

30

Ocorre que a Advocacia-Geral da Unio mudou esse posicionamento por meio do

Parecer CGU/AGU 1/2008 RVJ. Dentre as concluses do referido parecer, encontrase a seguinte: que o 1o do art. 1o da Lei no 5.709, de 1971, foi recepcionado pela Constituio Federal de 1988, seja em sua redao originria, seja aps a promulgao da
Emenda Constitucional no 6, de 1995, por fora do que dispunha o art. 171, 1o, II, e
do que dispem o art. 1o, I; art. 3o, II; art. 4o, I; art. 5o, caput; art. 170, I e IX; art. 172 e
art.190.22 O parecer foi aprovado pelo presidente da Repblica e publicado no Dirio
Oficial,23 adquirindo, portanto, carter normativo e vinculando todos os rgos e entidades da Administrao Federal, que ficam obrigados a lhe dar fiel cumprimento.
No obstante, a Corregedoria-Geral de Justia do Estado de So Paulo decidiu em
sentido contrrio:
o 1o do artigo 1o da Lei no 5.709/1971 no foi recepcionado pela Constituio Federal de 1988, de sorte a dispensar os tabelies e oficiais de registro de observarem as
restries e as determinaes impostas pela Lei no
5.709/1971 e pelo Decreto no 74.965/1974, bem como do
cadastramento no Portal do Extrajudicial, em relao s
pessoas jurdicas brasileiras cuja maioria do capital social
se concentre em poder de estrangeiros residentes fora do
Brasil ou de pessoas jurdicas com sede no exterior (Parecer 461/2012-E, aprovado em 5/12/12 e publicado no
DJE/SP, em 11/12/12).

Anote-se que se trata de uma deciso paulista, que est em confronto com o disposto
na Instruo Normativa no 70 do Incra.
Para regular situaes que ocorreram durante o perodo de diferente interpretao
do 1o do art. 1o da Lei no 5.709, de 1971, foi editada a Portaria Interministerial no 4, de
25/2/2014,2 publicada em 26 de fevereiro de 2014. Nos termos do seu art. 1o, a referida
Portaria regula a aplicao do Parecer AGU/LA no 1/2010 em processos ou procedimentos administrativos quando verificadas situaes jurdicas aperfeioadas entre as
datas de 7 de junho de 1994 e 22 de agosto de 2010. O advogado-geral da Unio e o ministro de Estado do Desenvolvimento Agrrio fundamentaram a edio da Portaria nas
seguintes consideraes: a) a revogao do Parecer no GQ-22, de 7 de junho de 1994,

Disponvel em: <http://www.agu.gov.br/sistemas/site/PaginasInternas/NormasInternas/AtoDetalhado.aspx?idAto=258351&ID_SITE>.

Acesso em: 13 de jun. de 2012. Ementa do parecer: Aquisio de terras por estrangeiros. Reviso do Parecer GQ-181, de 1998, publicado no Dirio Oficial em 22.01.99, e GQ-22, de 1994. Recepo do 1o do art. 1o da Lei no 5.709, de 1971, luz da Constituio
Federal de 1988. Equiparao de empresa brasileira cuja maioria do capital social esteja nas mos de estrangeiros no-residentes ou de
pessoas jurdicas estrangeiras no autorizadas a funcionar no Brasil a empresas estrangeiras.
23
Parecer AGU/LA n0 1/2010, de 19 de agosto de 2010, publicado em 23/8/2010.
22

31

32

e do Parecer no GQ-181, de 1998, publicado em 22 de janeiro de 1999, pelo Parecer

AGU/LA no 1/2010, de 19 de agosto de 2010, publicado em 23 de agosto de 2010, por
cujo entendimento o 1o do art. 1o da Lei no 5.709, de 7 de outubro de 1971, consta recepcionado pela Constituio Federal de 1988, a teor do que dispunha o inc. II do 1o
do seu art. 171 e do que dispem o inc. I do seu art. 1o, inc. II do seu art. 3o, inc. I do seu
art. 4o, caput do seu art. 5o, incs. I e IX do seu art. 170 e seus artigos 172 e 190; b) para
os fins de aquisio de imvel rural, a concluso do Parecer AGU/LA no 1/2010 firmase no sentido de que o 1o do art. 1o da Lei no 5.709, de 1971, equipara pessoa jurdica estrangeira a pessoa jurdica brasileira em que a qualquer ttulo haja participao
dirigente de pessoa ou capital estrangeiro que residam ou tenham sede no exterior; c)
entre a vigncia do Parecer GQ no 22/1994 e do Parecer AGU/LA no 1/2010, diversas
transaes envolvendo livre aquisio de imveis rurais por pessoa jurdica equiparada
estrangeira se encontravam em distintas fases de aperfeioamento, consoante anterior interpretao da lei; d) o disposto no inc. XIII do pargrafo nico do art. 2o da Lei
no 9.784, de 29 de janeiro de 1999, limita os efeitos da nova interpretao firmada no Parecer AGU/LA no 1/2010 s situaes jurdicas aperfeioadas a partir de sua publicao.
O Incra, por meio da Instruo Normativa no 70, de 6 de dezembro de 2011, antes
mencionada, disps sobre a aquisio e o arrendamento de imvel rural por pessoas estrangeiras.
Aquisio por pessoa fsica estrangeira: deve comprovar residncia no Brasil,
sendo livre at trs mdulos de explorao indefinida (que no se confunde com o mdulo rural, sendo uma espcie deste) e dependente de autorizao entre trs e cinquenta
mdulos, no podendo ultrapassar este limite, em rea contnua ou descontnua (o aumento do limite depende de autorizao do presidente da Repblica). Cabe ao Incra
fixar os mdulos de explorao indefinida para cada regio e conceder autorizao para
aquisio de imvel rural (arts. 4o e 2o do art. 7o do Decreto no 74.965/1974). A autorizao ter prazo de validade de trinta dias.
Sempre prevaleceu o entendimento de que a aquisio de mais de um imvel rural
por pessoa fsica, ainda que no ultrapassasse os trs mdulos, depende de autorizao.
Tal entendimento decorre do disposto no 3o do art. 7o do Decreto no 74.965/1974: depender tambm de autorizao a aquisio de mais de um imvel, com rea no superior a trs mdulos, feita por uma pessoa fsica.
No entanto, houve deciso administrativa em sentido contrrio, e a CorregedoriaGeral da Justia do Estado de So Paulo alterou a redao do antigo item 42.3 da Seo
V do Captulo XIV das Normas de Servio, pelo Provimento no 5/2012, passando o dispositivo a ter a seguinte redao: 42.3 A aquisio de mais de um imvel rural com
rea no superior a 3 (trs) mdulos por pessoa fsica estrangeira residente no Pas tambm depender de autorizao do INCRA, se a soma das reas dos imveis pertencentes ao estrangeiro exceder a 3 mdulos. Portanto, a Corregedoria de Justia paulista

passou a admitir a aquisio de mais de um imvel rural pela pessoa fsica estrangeira
residente no Brasil, independentemente de autorizao do Incra, se a soma das reas
no ultrapassar os trs mdulos de explorao indefinida. Na fundamentao do parecer que deu origem ao Provimento no 5/2012 foi consignado:
a restrio estabelecida no 3o do artigo 7o do Decreto no
74.965/1974 exigindo autorizao do INCRA, como requisito de validade, para aquisio de mais de um bem imvel rural, com rea no superior a 3 (trs) mdulos de
explorao indefinida (MEI), feita por uma pessoa fsica
estrangeira residente no Brasil , deve ser compreendida
como aplicvel apenas se a soma das reas totais dos imveis, com a mais nova aquisio, exceder a 3 mdulos.

A Consolidao Normativa da Corregedoria-Geral da Justia do Estado do Rio de

Janeiro adotou o posicionamento prevalente, da impossibilidade de aquisio de mais de
um imvel rural por pessoa fsica estrangeira, ainda que no ultrapassados os trs mdulos, sem autorizao. Vejamos: art. 334. Depender, tambm, de autorizao do
INCRA, a aquisio, por pessoa fsica, de mais de um imvel com rea no superior a
3 (trs) mdulos.
A prova de residncia no Brasil pode ser declarao de prprio punho firmada pelo
requerente (art. 13, pargrafo nico, V, da Instruo Normativa no 70/2011). No entanto,
dever o estrangeiro apresentar, tambm, prova de estar inscrito no Registro Nacional
de Estrangeiros na condio de permanente e com prazo de validade em vigor (inc. II
do pargrafo nico do art. 13 da Instruo Normativa no 70/2011).
A pessoa fsica brasileira casada com estrangeiro sob regime de bens que importe
em comunicao dos bens adquiridos na constncia do casamento est sujeita s restries legais (Imvel rural. Aquisio. Brasileiro casado com estrangeira. Residncia no
pas. Autorizao do Incra Apelao Cvel no 99.592-0/0, Patrocnio Paulista, deciso
do Conselho Superior da Magistratura de So Paulo).24 O art. 11 da Instruo Normativa no 70/2011 assim dispe quanto ao tema: aplicam-se os dispositivos desta Instruo Normativa pessoa natural brasileira casada com pessoa natural estrangeira, se o
regime de bens determinar a comunicao da propriedade.
Aquisio por pessoa fsica estrangeira no residente no Brasil: o item 68.5 da
Seo V do Captulo XIV das Normas de Servio da Corregedoria-Geral da Justia do
Estado de So Paulo dispe que:
24

Disponvel em: <http://www.irib.org.br/csm/boletimel727i.asp>. Acesso em: 1o nov. de 2008.

33

a aquisio de imvel rural por pessoa fsica estrangeira

no residente no pas, que no poder exceder a 50 (cinquenta) mdulos de explorao indefinida, em rea contnua ou descontnua, depender, sempre, de prvia
autorizao do INCRA, sem prejuzo de outras exigncias
determinadas em lei, ainda que sua rea no exceda a 3
(trs) mdulos e esteja situado fora de rea considerada indispensvel segurana do territrio nacional.

34

Aquisio por pessoa jurdica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil: s

podero adquirir imvel rural para implantao de projetos agrcolas, pecurios, industriais, ou de colonizao vinculados aos seus objetivos estatutrios, e aps obtidas as
aprovaes dos projetos previstas na Lei no 5.709/1971 e seu regulamento.
Quer quanto s pessoas fsicas, quer quanto s jurdicas, no poder a soma das
reas rurais a elas pertencentes ultrapassar um quarto da superfcie do municpio onde se
situem, no podendo as pessoas da mesma nacionalidade serem proprietrias de mais de
40% (quarenta por cento) de tal limite. Os limites em questo no se aplicam s reas com
menos de trs mdulos que tiverem sido objeto de compra e venda, promessa de compra
e venda, de cesso ou de promessa de cesso, constante de escritura pblica ou documento particular protocolado no Registro Imobilirio e cadastrada no Incra em nome do
adquirente antes de 10 de maro de 1969; quando o adquirente tiver filho brasileiro ou
for casado com pessoa brasileira sob o regime da comunho de bens. Quanto ltima exceo, importante notar que no se refere s limitaes quanto rea (cinquenta mdulos); necessidade de autorizao para aquisio entre trs e cinquenta mdulos; ou
proibio de aquisio, sem autorizao, de mais de um imvel, ainda que a soma no ultrapasse os trs mdulos. A excluso da restrio diz respeito aquisio de reas, ultrapassando um quarto da rea do municpio, e ao exerccio do direito de propriedade de
mais de 40% (quarenta por cento) de tal limite por pessoas da mesma nacionalidade.
A distino relevante em razo da confuso que muitas vezes ocorre na prtica.
Imveis em reas consideradas indispensveis segurana nacional: o estrangeiro dever obter consentimento prvio da Secretaria-Geral do Conselho de Segurana
Nacional.
Sucesso causa mortis: as restries aquisio por estrangeiros de imveis rurais
no se aplicam sucesso legtima, salvo em caso de reas indispensveis segurana
nacional, quando se exigir o consentimento mencionado anteriormente.
Aplicam-se, contudo, sucesso testamentria as restries. O 2o do art. 1o do Decreto no 74.965/1974, que regulamenta a Lei no 5.709/1971, tem a seguinte redao: as
restries estabelecidas neste regulamento no se aplicam aos casos de transmisso causa
mortis. Poder-se-ia entender que o decreto excepcionou toda e qualquer aquisio causa

mortis, inclusive a testamentria. Contudo, no pode o decreto excepcionar o que a lei

regulamentada no excepcionou, extrapolando seus limites. A Lei no 5.709/1971
afasta sua incidncia apenas quando se trata de sucesso legtima.
As Normas de Servio da Corregedoria-Geral da Justia do Estado de So Paulo (item
67 da Seo V do Captulo XIV) excepcionam tambm as doaes em adiantamento de
legtima (art. 544 do Cdigo Civil), entendendo que no se aplicam as restries.
Aquisio de frao de imvel com rea total superior a trs mdulos: deciso
do Corregedor-Geral da Justia do Estado de So Paulo admitiu a aquisio de frao
de imvel, desde que a frao no exceda os trs mdulos, ainda que o imvel tenha rea
superior, independentemente de autorizao. Na fundamentao, assinalou o desembargador corregedor que a base a ser considerada para fins da vedao a da frao
ideal efetivamente adquirida. A deciso foi proferida nos autos do proc. 2011/131869
So Bento do Sapuca, SP, em 30/3/2012.
O Provimento no 14, de 19 de maio de 2012, da Corregedoria-Geral da Justia do Estado de So Paulo, alterou as Normas de Servio. O art. 71 da Seo V do Captulo XIV
passou a ter a seguinte redao: as restries previstas na Lei no 5.709, de 7 de outubro
de 1971, e no Decreto no 74.965, de 26 de novembro de 1974, tomam por base a frao
ideal pertencente ao estrangeiro, ainda que caracterizado o condomnio pro indiviso.
Aquisio de mais de uma frao ideal no mesmo imvel: conforme j exposto
no primeiro captulo, para fins registrrios, deve-se entender por imvel rural aquele
descrito em matrcula individualizada, pois cada matrcula representa uma unidade imobiliria. Desta forma, a segunda aquisio de frao ideal sobre o mesmo imvel no
necessita de autorizao do Incra se a rea total adquirida for inferior a 3 MEIS, porque
considerada como aquisio de um imvel em etapas, e no segunda aquisio.
Nesse sentido, o entendimento da Corregedoria-Geral da Justia do Estado de So
Paulo no Processo CG no 85.020/1988 :
No se v, porm, por que a hiptese dos autos importaria
em vulnerao daquela disposio do Dec. 74.965/74. O estrangeiro adquiriu, em duas etapas, a propriedade sobre
nico imvel rural com superfcie inferior ao tresdobro do
mdulo. Poderia, certo, ter adquirido em momento nico
a gleba toda, com 24,20 hectares, sem que para tanto necessitasse de autorizao ou licena da autoridade competente. No se cuidou, ao contrrio do que deixa entrever a
representao, de aquisio de mais de um imvel, ou de
duas glebas com 24,20 ha cada qual. Ainda que se aceite
que o alcance do citado art. 7o, 3o, Dec. 74.965/74, inclua
as alienaes de fraes ideais do mesmo imvel j titulado

35

em parte pelo aliengena, ou de imvel diverso, no resta

dvida de que a espcie em exame no justifica opo pela
drstica senda do cancelamento dos registros aquisitivos.
Inexistiu transgresso aos dispositivos da legislao agrria
aplicveis, uma vez que o estrangeiro, por fora das duas
transcries questionadas, adquiriu, ao fim e ao cabo, nico
imvel rural, com superfcie inferior ao limite fixado em lei.

Essa situao, portanto, no caracteriza a aquisio de mais de um imvel rural,

mas apenas o aumento da participao do condmino nas cotas-partes de um mesmo
bem imvel.
Usucapio: admite-se a aquisio por usucapio desde que observadas as restries quanto aquisio da propriedade imvel rural por estrangeiro. As restries atuam
sobre o direito de adquirir, em qualquer de suas formas.
No obstante tal entendimento predominante, a Corregedoria-Geral da Justia do Estado de So Paulo admite usucapio por estrangeiro, em qualquer de suas espcies, no
se aplicando as restries da Lei no 5.709/1971 (item 67 da Seo V do Captulo XIV
das Normas de Servio). O tema foi analisado nos autos do Proc. 2011/488 So Paulo,
e o autor do parecer afirmou:
a sentena, na usucapio, meramente declaratria de um
direito de propriedade preexistente. Tampouco, alm do
mais, o seu registro constitutivo do direito real. Ambos,
sentena e registro, malgrado teis, visam, especialmente,
regularizao e publicidade de uma situao consolidada, revelada pela posse qualificada prolongada no tempo,
qual se somam outros requisitos, prprios de cada uma
de suas espcies, indiferentes, contudo, autorizao do
INCRA. Logo, na hiptese vertente, dispensvel, de fato,
a prvia autorizao do INCRA, requisito inexigvel para a
vlida aquisio da propriedade imobiliria rural mediante
usucapio, ainda que por pessoa estrangeira.

Instituio de usufruto: as restries aos direitos devem ser interpretadas restritivamente, assim, como no h previso legal para a exigncia de autorizao do Incra,
no deve ser obstado registro de usufruto.25
Arrendamento: quanto ao arrendamento, existe expressa previso de aplicao
25

36

Nesse sentido, ver a seo IRIB responde, Protocolo n0 8.347. Disponvel em: <www.irib.org.br>.

das exigncias da Lei no 5.709/1971 aos estrangeiros, conforme art. 23 da Lei no

8.629/1993, justificando-se essa incluso, visto que o art. 92, 3o, do Estatuto da Terra
Lei no 4.504/1964, c/c arts. 45 e 46 do Decreto no 59.566/1966, prev o direito de preferncia na aquisio da propriedade rural pelo arrendatrio, frente a terceiros, em
igualdade de condies.

3.1 Os portugueses
Aquisio por portugueses: o Decreto no 70.436/1972 regula a igualdade de tratamento entre brasileiros e portugueses quanto aos direitos civis. Os portugueses que
tenham preenchido as condies do Decreto e tenham requerido a igualdade e a obtido
no estaro sujeitos s restries.
No gozam da igualdade com brasileiros todos os portugueses, mas s aqueles que,
tendo-a requerido, a tiverem reconhecida. A Lei no 5.709/1971 s no se aplica ao portugus que demonstre haver recebido a condio de igualdade a brasileiro. No o demonstrando, cai sob o tratamento geral dado a estrangeiro quanto aquisio de imveis rurais.
O 1o do art. 12 da Constituio Federal estabelece que aos portugueses com residncia permanente no Pas, se houver reciprocidade em favor de brasileiros, sero atribudos os direitos inerentes ao brasileiro, salvo os casos previstos nesta Constituio.
O referido Decreto no 70.436/1972 regulamenta a aquisio pelos portugueses, no Brasil, dos direitos e das obrigaes previstos no Estatuto da Igualdade. A Instruo Normativa no 70/2011 do Incra, no art. 10, reza que

a pessoa natural de nacionalidade portuguesa que pretender adquirir ou arrendar imvel rural e que no apresentar certificado de reciprocidade nos termos do 1o do art.
12 da Constituio Federal de 1988 e os Decretos no
3.927, de 19 de setembro de 2001, e o Decreto no 70.391,
de 12 de abril de 1972, se submeter s exigncias da Lei
no 5.709/1971, do Decreto no 74.965/1974, e desta Instruo Normativa.

Assim, os tabelies devem exigir a apresentao do certificado de reciprocidade

para que o adquirente portugus no se submeta s restries da Lei no 5.709/1971.

4. Parcelamento de imveis rurais

O parcelamento dos imveis urbanos rege-se pela Lei no 6.766/1979 (que dispe
sobre o Parcelamento do Solo Urbano e d outras providncias).
No h uma lei que trate exclusivamente do parcelamento dos imveis rurais,

37

encontrando-se os dispositivos relativos ao referido parcelamento em diversos diplomas legais, como o Decreto-Lei no 58/1937, a Lei no 4.504/1964, o Decreto no
62.504/1968, a Lei no 5.868/1972 e a Instruo Normativa no 17-b/1980 do Incra.
O primeiro dispositivo que se deve observar, da mais alta relevncia, o art. 65 da
Lei no 4.504/1964, que probe a diviso do imvel rural em reas de dimenso inferior
constitutiva do mdulo de propriedade rural. Assim, no se pode parcelar o imvel
rural abaixo do mdulo calculado para o imvel ou da frao mnima de parcelamento
(FMP) o que for menor (art. 8o da Lei no 5.868/1972), parmetro que se encontra indicado no CCIR. Sequer em caso de sucesso causa mortis e nas partilhas judiciais ou
amigveis, se podero dividir imveis em reas inferiores s da dimenso do mdulo de
propriedade rural ( 1o do art. 64 da Lei no 4.504/1964).
H excees proibio, e dentre elas uma includa em 2007 pela Lei no
11.446/2007, que acrescentou o 5o ao art. 64 da Lei no 4.504/1964:

no se aplica o disposto no caput deste artigo aos parcelamentos de imveis rurais em dimenso inferior do
mdulo, fixada pelo rgo fundirio federal, quando promovidos pelo Poder Pblico, em programas oficiais de
apoio atividade agrcola familiar, cujos beneficirios
sejam agricultores que no possuam outro imvel rural
ou urbano.

O art. 65 da Lei no 4.504/1964 foi regulamentado pelo Decreto no 62.504/1968, que

trouxe excees ao desmembramento abaixo da frao mnima de parcelamento para
os imveis que no se destinem explorao extrativa agrcola, pecuria ou agroindustrial (inc. I do art. 4o da Lei no 4.504/1964). As excees esto no art. 2o do Decreto e
sero tratadas no tpico sobre a lavratura dos atos notariais.
Deve constar do instrumento relativo transmisso, a qualquer ttulo, de parcela do
imvel rural, efetuada com base no Decreto no 62.504/1968, expressamente, o inteiro
teor da autorizao emitida pelo Incra, devendo esta ser igualmente averbada na matrcula do imvel (art. 5o).
A Lei no 5.868/1972, no art. 8o, caput, estabelece que

38

para fins de transmisso, a qualquer ttulo, na forma do Art.

65 da Lei nmero 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imvel rural poder ser desmembrado ou dividido
em rea de tamanho inferior do mdulo calculado para o
imvel ou da frao mnima de parcelamento fixado no
1o deste artigo, prevalecendo a de menor rea.

Dispe o referido pargrafo:

1o A frao mnima de parcelamento ser: a) o mdulo

correspondente explorao hortigranjeira das respectivas
zonas tpicas, para os Municpios das capitais dos Estados;
b) o mdulo correspondente s culturas permanentes para
os demais Municpios situados nas zonas tpicas A, B e C;
c) o mdulo correspondente pecuria para os demais Municpios situados na zona tpica D.

O rigor pretendido pelo legislador para a proibio de parcelamento abaixo da rea

mnima est expresso no 3o do art. 8o da Lei no 5.868/1972, que considera nulos e de
nenhum efeito quaisquer atos que infrinjam o disposto no art. 8o, no podendo os tabelionatos de notas lavrar escrituras dessas reas nem serem tais atos registrados pelos oficiais de Registro de Imveis, sob pena de responsabilidade administrativa, civil e
criminal de seus titulares ou prepostos.
O 4o do dispositivo em questo, no entanto, abre nova exceo proibio:

4o o disposto neste artigo no se aplica aos casos em

que a alienao da rea se destine comprovadamente a sua
anexao ao prdio rstico, confrontante, desde que o imvel do qual se desmembre permanea com rea igual ou superior frao mnima do parcelamento.

O 5o, por sua vez, deixa claro que a legislao a ser aplicada quanto proibio
do parcelamento abaixo da frao mnima de parcelamento deve ser a vigente no momento da apresentao do ttulo para registro, ainda que o negcio tenha sido celebrado
anteriormente:
5o o disposto neste artigo aplica-se tambm s transaes celebradas at esta data e ainda no registradas em
Cartrio, desde que se enquadrem nas condies e requisitos ora estabelecidos.

Discute-se se o parcelamento do imvel rural deve ser precedido sempre de autorizao do Incra. H quem defenda a obrigatoriedade da autorizao, que s se dispensaria se o proprietrio fosse transferir a parcela desmembrada, o que estaria autorizado
pelo art. 8o da Lei no 5.868/1972. Eduardo Agostinho Arruda Augusto26 leciona:
26

Disponvel em: <http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com.br/2010/09/parcelamento-do-imovel-rural.html>. Acesso em: 14

de jun. 2012.

39

no pode o proprietrio rural requerer, no registro imobilirio, o parcelamento de seu imvel rural em vrias glebas
sem o concomitante registro da alienao que justifique o
parcelamento. Nessa hiptese, somente ser possvel o parcelamento com a prvia autorizao do Incra.

Sustenta o referido autor ser necessria autorizao do Incra para:

1 os empreendimentos imobilirios rurais (desmembramento ou loteamento rural); 2 para desmembramento de

parcela de imvel rural sem que haja ttulo de transmisso
que justifique o parcelamento; e 3 para desmembramento
que resulte em rea inferior FMP (hipteses especiais permitidas pela lei).

Nas hipteses de diviso de imvel rural em decorrncia de sucesso causa mortis

ou para extino de condomnio, no se exige a anuncia do Incra, devendo, contudo,
cada parcela resultante da diviso obedecer frao mnima de parcelamento (FMP).
O imvel rural poder, todavia, perder sua destinao rural e, ento, ser desmembrado em parcelas que obedecero s reas mnimas fixadas na legislao relativa aos
imveis urbanos. A perda da destinao deve ser reconhecida pelo Incra, nos termos do
art. 53 da Lei no 6.766/1979:

todas as alteraes de uso do solo rural para fins urbanos

dependero de prvia audincia do Instituto Nacional de
Colonizao e Reforma Agrria INCRA, do rgo Metropolitano, se houver, onde se localiza o Municpio, e da
aprovao da Prefeitura municipal, ou do Distrito Federal
quando for o caso, segundo as exigncias da legislao
pertinente.

40

O Incra, diante da evidente necessidade, editou a Instruo Normativa no 17b/1980,

dispondo sobre o parcelamento dos imveis rurais.
A Instruo Normativa em tela prev trs possibilidades: a) parcelamento, para fins
urbanos, de imvel rural localizado em zona urbana ou de expanso urbana; b) parcelamento, para fins urbanos, de imvel rural localizado fora da zona urbana ou de expanso urbana; e c) parcelamento, para fins agrcolas, de imvel rural localizado fora de
zona urbana ou de expanso urbana.
Na primeira hiptese, estamos diante da perda da destinao. O imvel deve estar

em zona urbana ou de expanso urbana, o que se prova mediante certido expedida pelo
municpio, e no ter utilizao agrcola, pecuria ou agroindustrial, o que se prova por
laudo de profissional habilitado. Diante de tais comprovaes, o Incra promover a atualizao cadastral, consistente em retificao ou cancelamento do cadastro rural do imvel, e o parcelamento ser regido pela Lei no 6.766/1979. O cancelamento dar-se-
quando a totalidade da rea for abrangida pelo parcelamento, e ser hiptese de retificao quando restar rea remanescente com destinao rural.
Tratando de parcelamento, para fins urbanos, de imvel rural localizado fora da
zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas
disposies do art. 96, do Decreto no 59.428/1966, e do art. 53, da Lei no 6.766/1979, cabendo ao Incra, unicamente, sua prvia audincia. Dentre os requisitos a serem observados, est a perda das caractersticas produtivas da rea. O parcelamento importar na
atualizao cadastral, da mesma forma mencionada no pargrafo anterior.
Por ltimo, o parcelamento, para fins agrcolas, de imvel rural localizado fora de
zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas
disposies do art. 61 da Lei no 4.504/1964, do art. 10 da Lei no 4.947/1966, dos arts.
93 e seguintes do Decreto no 59.428/1966 e do art. 8o da Lei no 5.868/1972. Cabe ao
Incra, in casu, a prvia aprovao do projeto.
Em todas as hipteses de parcelamento de imveis rurais, devem ser apresentados:
a) requerimento de todos os proprietrios, com firma reconhecida; b) memoriais descritivos das reas, elaborados por profissional habilitado; c) planta do imvel, contendo
as reas a parcelar; d) apresentao da ART (Anotao de Responsabilidade Tcnica) do
Crea ou RRT (Registro de Responsabilidade Tcnica) do CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo), com o devido pagamento; e) ltimo CCIR; f) comprovao de pagamento do ITR referente aos cinco ltimos exerccios (com a apresentao das guias
de pagamento ou da certido negativa, como vimos em tpico anterior); g) georreferenciamento, quando exigido, de acordo com a dimenso do imvel. A soma das novas
reas deve corresponder rea total do imvel e, se a descrio do imvel for imprecisa,
o parcelamento deve ser precedido de retificao de rea. O parcelamento deve ser averbado na matrcula do imvel que est sendo parcelado, com o seu encerramento, e em
cada uma das novas matrculas.

5. Cursos dgua e estradas seccionando imveis rurais27

a) Cursos dgua: os crregos ou cursos dgua somente seccionam o imvel se

forem rios navegveis. Sendo rio navegvel, considerado imvel pblico, incluindo
o leito e as margens de 15 m (terreno reservado), que devem ser excludas do permetro
Sobre o assunto, ver parecer de Eduardo Augusto. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/html/boletim/boletim-detalhe.php?be=1285>.

27

41

da propriedade privada. Os cursos dgua que no so navegveis so considerados mero

acidente geogrfico que no interferem na configurao do imvel nem no direito real
de propriedade.
1) guas da Unio: so bens da Unio III os lagos, rios e quaisquer correntes de
gua em terrenos de seu domnio, ou que banhem mais de um Estado, sirvam de limites com outros pases, ou se estendam a territrio estrangeiro ou dele provenham, bem
como os terrenos marginais e as praias fluviais (art. 20, III, da CF/1988);
2) guas dos Estados: no sendo guas federais, as guas podem ser dos Estados (art.
26,I, da CF/1988);
3) guas particulares: as guas nem sempre foram de exclusivo domnio pblico
porque o Cdigo de guas (Decreto no 24.643/1934) previa, em seu art. 8o, a existncia
de guas particulares que consistiam nas nascentes e todas as guas situadas em terrenos que tambm o fossem, excetuadas aquelas classificadas como de uso comum de
todos ou dominicais. Os respectivos lveos, por sua vez, eram de domnio pblico de uso
comum ou dominical, se pblicas as guas, ou de domnio particular, sendo as guas comuns ou particulares (art. 10 do Decreto no 24.643/1934), o que no se alterou pelo Decreto-Lei no 852/1938 e pelo Decreto-Lei no 9.760/1946. Por essa razo, no se
questionava sobre a possibilidade de unificar imveis separados por curso de gua que,
na vigncia do Decreto no 24.643/1934, era particular, porque particular o respectivo
lveo, nem sobre a necessidade de desmembrar imvel inteiramente seccionado por corrente de gua de igual natureza.
A doutrina e a jurisprudncia no se pacificaram sobre o domnio do lveo das antigas guas particulares e comuns que, por fora da Constituio Federal, foram transmitidas aos Estados. Alguns juristas consideram que as guas que eram consideradas
particulares antes da CF/1988 continuam a slo. Outros entendem que no possvel
dissociar o domnio das guas da propriedade do lveo pela qual elas correm e concluem que, por tal razo, tanto as guas que eram particulares como os seus respectivos lveos passaram, com a Constituio Federal de 1988, ao domnio pblico.28
Rios navegveis: a Smula no 479 do STF considera que as margens dos rios navegveis so de domnio pblico, o que abrange tanto as guas quanto os respectivos leitos.
O Cdigo Civil de 2002, editado na vigncia da CF/1988, prev em seu art. 1.290
a possibilidade de propriedade particular sobre nascente e, ainda, regulamenta em
seu art. 1.252 o destino de lveo abandonado de [...] corrente pertencente aos proprietrios ribeirinhos das duas margens. Essas disposies do Cdigo Civil, por seu
lado, no colidem com a Lei no 9.433/1997, que trata do domnio pblico das guas
consideradas como formadoras de recursos hdricos, sem especificar, de forma expressa, a quem pertencem os lveos das guas que no regime do Cdigo de guas
28

42

Ver seo do IRIB responde, protocolo n. 1.790. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/html/area-associado/irib- responde-resposta.php?perg=2763>.

eram particulares. Tem- se, pois, que o Cdigo Civil de 2002, posterior CF, continuou a prever a existncia de nascente e de correntes particulares, o que fez por meio
de normas cuja eventual inconstitucionalidade no pode ser apreciada na esfera administrativa (Processos CG/SP no 274/1993, no 2.038/1994, no 2.374/1997, no
930/1999, no 1.029/2005, no 1.522/1999 e no 117/2007).
A Corregedoria-Geral da Justia de So Paulo decidiu que na esfera administrativa no cabe o reconhecimento de serem do domnio pblico todos os lveos de guas
que no regime do Cdigo de guas eram tidos como particulares. Se esse entendimento vigorar (reconhecimento de ser do domnio pblico), ser de rigor o desmembramento de imveis inteiramente seccionados por cursos dgua que, no regime do
Cdigo de guas, eram particulares, passando a ser necessria a abertura de matrculas especficas para esses cursos dgua. Diante disso, considerando a questo de
forma abstrata, decidiu-se manter as matrculas das unidades imobilirias seccionadas
por cursos dgua que eram particulares no regime do Cdigo de guas tal como se
encontram, o que implica dizer que a existncia desses cursos dgua (particulares no
antigo regime do Cdigo de guas) no acarreta, no restrito mbito da CorregedoriaGeral da Justia, vedao para a fuso de imveis. Isso no impede que, caso a caso,
pleiteie o interessado que se promova o desmembramento de matrcula para dela retirar curso dgua cujo lveo for reconhecido como pblico, ou para que nela seja
averbada a existncia de curso dgua antigamente particular, a ser descrito, com seu
respectivo lveo, de forma que atenda ao princpio da especialidade (Proc. CG no
102.503/2008 e Proc. CG no 260/1996).

b) Estradas seccionando o imvel: para fins de desmembramento do imvel rural,

somente pode ser aceita a averbao da existncia das estradas oficiais. Faixa ocupada
por estrada no oficializada permanece sob domnio particular, no obstante seja utilizada para trfego de veculos. Nessa hiptese, somente possvel o desmembramento
do imvel se as parcelas resultantes obedecerem frao mnima de parcelamento regional (Proc. CG no 854/2000).
Estrada seccionando o imvel, gerando reas inferiores FMP: pode ocorrer de o
imvel ser seccionado por uma estrada, o que ir gerar duas ou mais matrculas, que
continuaro a possuir o mesmo cadastro nico no Incra. Se o seccionamento do imvel
deveu-se existncia de estrada pblica, a rea inferior FMP poder ser alienada a
terceiros como imvel nico, pois essa situao foi gerada por um fato alheio vontade
do proprietrio. A abertura da estrada pblica decorreu da vontade do poder pblico
(fato do prncipe) e no de um parcelamento irregular. Contudo, o adquirente dessa parte
diminuta pode ter problemas em cadastr-la no Incra.29
Sobre o assunto, ver parecer de Eduardo Augusto. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/html/boletim/boletim-detalhe.php?be=1285>.

29

43

6. Usucapio de imveis rurais

Os imveis rurais esto sujeitos aquisio pela usucapio, assim como os urbanos,
nas seguintes espcies:
a) usucapio extraordinria, prevista no art. 1.238 do Cdigo Civil:

aquele que, por quinze anos, sem interrupo, nem oposio, possuir como seu um imvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de ttulo e boa-f; podendo
requerer ao juiz que assim o declare por sentena, a qual
servir de ttulo para o registro no Cartrio de Registro de
Imveis.

Prazo, portanto, de quinze anos, que ser reduzido para dez anos se o possuidor
houver estabelecido no imvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou servios de carter produtivo (pargrafo nico do art. 1.238 do CC);

b) usucapio ordinria, prevista no art. 1.242 do Cdigo Civil: adquire tambm

a propriedade do imvel aquele que, contnua e incontestadamente, com justo ttulo e
boa-f, o possuir por dez anos. Prazo, portanto, de dez anos que pode ser reduzido metade se o imvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante
do respectivo cartrio, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem
estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econmico
(pargrafo nico do art. 1.242 do CC).

H previso, outrossim, de uma espcie que somente se aplica aos imveis rurais,
conforme art. 191 da Constituio Federal, repetido pelo Cdigo Civil no art. 1.239:

aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem
oposio, rea de terra em zona rural no superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou
de sua famlia, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe- a propriedade.

44

Trata-se da usucapio especial rural. Valoriza-se o possuidor, no proprietrio de

qualquer outra rea, que h mais de cinco anos trabalha e mora em rea de terra rural, tornando-a produtiva. Alcana-se, assim, a funo social da propriedade. O prazo de cinco

anos e os requisitos so: no ser o possuidor proprietrio de outro imvel, rea menor ou
igual a cinquenta hectares, ter o possuidor moradia na rea, e torn-la produtiva.

Anote-se que: a) os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio (pargrafo

nico do art. 191 da Constituio Federal); b) discute-se sobre a possibilidade de usucapio de rea inferior frao mnima de parcelamento; c) discute-se, outrossim, se incidem as restries aquisio de imveis rurais por estrangeiros por meio de usucapio.

7. A lavratura de atos notariais

Os tabelies e seus prepostos, na lavratura de atos notariais envolvendo imveis rurais, tero de observar normas especficas, alm daquelas inerentes a todo e qualquer ato
notarial.
So as seguintes as peculiaridades quanto aos imveis rurais:

a) O imvel dever ser integralmente descrito no ato notarial, no se permitindo

meramente a consignao do nmero do registro ou da matrcula, a localizao do imvel, o logradouro, o bairro, a cidade e o Estado, como sucede com os imveis urbanos,
nos termos da Lei no 7.433/1985 e seu Decreto Regulamentador no 93.240/1986. o
que determina o art. 2o da Lei no 7.433/1985, a contrario sensu: ficam dispensados, na
escritura pblica de imveis urbanos, sua descrio e caracterizao, desde que constem,
estes elementos, da certido do Cartrio do Registro de Imveis.
A exigncia de descrio e caracterizao do imvel representar srio transtorno
para os tabelionatos quanto aos imveis georreferenciados, que tm longa e complexa
descrio, com a utilizao de linguagem tcnica.

b) Deve ser apresentado o ltimo CCIR. A apresentao dele atualizado indispensvel para a prtica de vrios atos, entre os quais atos notariais e registrais. A apresentao determinada pela Lei no 4.947/1966 e pelo Decreto no 93.240/1986, sendo
vedado aos proprietrios pelo 1o do art. 22 da Lei no 4.947/1966, a partir de 1o de janeiro de 1967, sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda imveis rurais sem apresentao do certificado de cadastro (o
certificado deve ser exigido no apenas em caso de venda, mas para alienao por qualquer forma). Alm de exigirem a apresentao do CCIR, devem os tabelies mencionar
na escritura os seguintes dados do certificado: cdigo do imvel, nome do detentor, nacionalidade do detentor, denominao e localizao do imvel ( 6o do art. 22 da Lei no
4.947/1966, includo pela Lei no 10.267/2001). A no coincidncia da rea do imvel
com a informao cadastral no impeditiva da lavratura do ato notarial.
Registre-se que a apresentao do CCIR tambm indispensvel para a homologao

45

de partilha, amigvel ou judicial, em caso de sucesso causa mortis ( 2o do art. 22 da Lei

no 4.947/1966), e nas partilhas administrativas (Lei no 11.441/2007).
Em caso de desmembramento do imvel ou alienao parcial, deve ser apresentado
o CCIR da rea total. Contudo, aps a abertura da matrcula para a rea alienada, antes
de qualquer nova alienao ou onerao do imvel desmembrado, deve ser exigida a
apresentao do novo CCIR da rea objeto daquela matrcula.

c) Necessria a prova da quitao do imposto sobre a propriedade territorial rural

correspondente aos cinco ltimos exerccios, ressalvados os casos de imunidade, iseno, inexigibilidade e dispensa previstos nos arts. 2o, 3o e 20 da Lei no 9.393/1996. A
exigncia j constava da Lei no 9.393/1996 e foi introduzida no 3o do art. 22 da Lei no
4.947/1966 pela Lei no 10.267/2001. Releva notar que o item b do inc. III do art. 1o
do Decreto no 93.240/1986 est desatualizado, pois ainda se refere quitao do ltimo
imposto territorial lanado.
d) A frao mnima de parcelamento (FMP) h de ser observada. A norma que veda
a diviso de gleba rural em reas menores que o mdulo de ordem pblica, importa em
indivisibilidade legal e tem por fim impedir o surgimento de minifndios antieconmicos.

A infrao proibio leva nulidade do ato, respondendo o tabelio ou seu preposto, civil, criminal e administrativamente ( 3o do art. 8o da Lei no 5.868/1972, com a
redao da Lei no 10.267/2001).
H excees regra: caso de alienao de rea que se destine comprovadamente
anexao ao prdio rstico confrontante, desde que o imvel que sofra o desmembramento permanea com rea igual ou superior frao mnima de parcelamento ( 4o do
art. 8o da Lei no 5.868/1972); na hiptese do 5o do art. 65 da Lei no 4.504/1964;30 e
quando as reas desmembradas se destinarem a obras de necessidade ou utilidade pblica, obras de infraestrutura ou atividades outras de interesse para as comunidades, retirando do imvel a condio de prdio rstico, possibilitando o desenvolvimento
econmico do meio rural e seu progresso social (Decreto no 62.504, de 8 de abril de
1968). As excees do Decreto no 62.504/1968 esto previstas no art. 2o: I desmembramentos decorrentes de desapropriao por necessidade ou utilidade pblica; II desmembramentos de iniciativa particular que visem a atender interesses de ordem pblica
na zona rural, tais como:
30

46

5o No se aplica o disposto no caput deste artigo aos parcelamentos de imveis rurais em dimenso inferior do mdulo, fixada pelo rgo fundirio federal, quando promovidos pelo Poder Pblico, em programas oficiais de apoio atividade agrcola familiar, cujos beneficirios sejam agricultores que no possuam outro imvel rural ou urbano (Includo pela
Lei 11.446/2007).

I) os destinados instalao de estabelecimentos comerciais (postos de abastecimento de combustvel, oficinas mecnicas, garagens e similares; lojas, armazns, restaurantes, hotis e similares; silos, depsitos e similares);

II) os destinados a fins industriais (barragens, represas ou audes; oleodutos, aquedutos, estaes elevatrias, estaes de tratamento de gua, instalaes produtoras e de
transmisso de energia eltrica, instalaes transmissoras de rdio, de televiso e similares; extraes de minerais metlicos ou no e similares; instalao de indstrias em
geral);

III) os destinados instalao de servios comunitrios na zona rural (portos martimos, fluviais ou lacustres, aeroportos, estaes ferrovirias ou rodovirias e similares; colgios, asilos, educandrios, patronatos, centros de educao fsica e similares;
centros culturais, sociais, recreativos, assistenciais e similares; postos de sade, ambulatrios, sanatrios, hospitais, creches e similares; igrejas, templos e capelas de qualquer
culto reconhecido, cemitrios ou campos santos e similares; conventos, mosteiros ou
organizaes similares de ordens religiosas reconhecidas; reas de recreao pblica, cinemas, teatros e similares). Os desmembramentos referidos no inc. I independem de
prvia autorizao do Incra, exigida nas hipteses do inc. II. A autorizao deve ser consignada em seu inteiro teor no instrumento de transmisso da parcela do imvel e, ainda,
averbada no Registro Imobilirio.

IV) os prazos para o georreferenciamento, estabelecidos pelo art. 10 do Decreto no

4.449/2002, com as alteraes dos Decretos no 5.570/2005 e no 7.620/2011, devem ser
observados, tendo como datas limites: I) 20/11/2016 (rea de 100 a menos de 250 ha);
II) 20/11/2019 (rea de 25 a menos de 100 ha); e III) 20/11/2023 (rea inferior a 25 ha)
para as demais reas, as datas j foram superadas. O dia 20/11/2003 foi fixado
como data para incio da contagem dos prazos.
Decorridos os prazos definidos pelo art. 10 do regulamento, o tabelio no poder
praticar atos que importem em diviso ou transferncia de imvel rural sem o georreferenciamento. A transferncia vedada a total ou parcial, embora o Decreto refira-se
transferncia de rea total. Verifica-se que os atos de constituio de direitos reais no
foram includos nas vedaes, podendo o imvel, por exemplo, ser dado em garantia hipotecria ainda que no georreferenciado.

V) cuidando-se de aquisio por pessoa fsica ou jurdica estrangeira, ou ainda

pessoa jurdica brasileira da qual participem, a qualquer ttulo, pessoas estrangeiras
fsicas ou jurdicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham
sede no exterior, impe-se a verificao dos requisitos da Lei no 5.709/1971, devendo

47

constar expressamente da escritura: meno do documento de identidade do adquirente (RNE); prova de residncia no pas (permitida a declarao IN no 70/2011)
ou de autorizao para funcionar no Brasil e documentos comprobatrios da constituio da pessoa jurdica; existncia de autorizao para aquisio por pessoa jurdica
e, por pessoa fsica, quando exigida. O prazo de validade da autorizao do Incra
de 30 (trinta) dias para a lavratura da escritura e de 15 (quinze) dias para o registro,
conforme o pargrafo nico do art. 10 do Decreto no 74.965/1974: o prazo de validade da autorizao de 30 dias, dentro do qual dever ser lavrada a escritura pblica, seguindo-se a transcrio na Circunscrio Imobiliria, no prazo de 15 dias.
O ato que violar a lei nulo, nos termos do art. 15 da Lei no 5.709/1971:
a aquisio de imvel rural, que viole as prescries desta
Lei, nula de pleno direito. O tabelio que lavrar a escritura e o oficial de registro que a transcrever respondero
civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem
prejuzo da responsabilidade criminal por prevaricao ou
falsidade ideolgica. O alienante est obrigado a restituir
ao adquirente o preo do imvel.

A sano cominada pela infrao lei de nulidade. Anote-se que a lei fala em
transcrio pelo oficial do Registro de Imveis por ter sido editada antes da Lei no
6.015/1973, equivalendo a transcrio mencionada ao atual registro em sentido estrito,
no Livro 2, feito por extrato.
A escritura pblica essencial para a aquisio de imvel rural por pessoa fsica
ou jurdica estrangeira (art. 8o da Lei no 5.709/1971 e art. 3o do Decreto no 74.695/1974).
Sendo da essncia do ato incabvel o instrumento particular em qualquer hiptese, pois se
trata de lei especial. No se aplicam aquisio de imvel rural por estrangeiro as excees que permitem a transmisso de direitos reais por instrumento particular.
Por fim, dever exigir o tabelio o nmero de inscrio no CPF ou CNPJ da pessoa,
para elaborao da Declarao sobre Operaes Imobilirias (DOI).

8. O Registro Imobilirio

A especializao do imvel rural, na matrcula, deve conter:31

31

48

a) descrio: com meno sua rea, medidas e confrontaes, municpio e distrito em que se situa o imvel;

Segundo Maria do Carmo de Rezende Campos Couto, coordenadora do projeto de elaborao das cartilhas da Coleo Cadernos IRIB. Disponvel em:<http://www.riatibaia.com.br/index.php?pG=X19zZXJ2aWNvcw==&origem=&id=NA==>.

b) as confrontaes, com meno correta do lado em que se

situam, sendo indevidas expresses genricas, tais como
com quem de direito, ou com sucessores de determinadas pessoas;
c) confrontantes: imvel confronta com imvel e no com pessoas; assim, deve-se sempre tentar indicar o imvel confrontante e o nmero de sua matrcula, e nas descries em que
no for possvel, mencionar o nome de seus proprietrios;
d) o cdigo do imvel e os dados constantes do CCIR, a
localizao e denominao;
e) medidas perimetrais, ngulos e pontos de amarrao geodsicos do imvel (Apelao Cvel no 000456297.2010.8.26.0100 da Comarca da Capital do Conselho
Superior da Magistratura de So Paulo);
f) certificao do Incra: se o imvel j foi georreferenciado
e devidamente certificado, o nmero da certificao deve
ser indicado em campo prprio da matrcula, abaixo da inscrio do CCIR;
g) imvel rural pode ser encravado, ou seja, confrontar somente com outros imveis, no precisa ter, necessariamente, frente para uma estrada ou ser servido de servido
de passagem.

Ao registrador cabe, de acordo com os princpios adotados em nosso Direito, exercer a qualificao, quanto forma e ao fundo, analisando se o ttulo apresentado (judicial, pblico ou particular) preenche os requisitos para o registro pretendido. Assim,
verificar-se- se foram cumpridas as determinaes quanto aos imveis rurais relacionadas no item anterior, aplicveis no que couber aos ttulos judiciais e particulares.
Existem, outrossim, regras dirigidas ao Registro de Imveis quanto aos prdios rsticos:

a) alm dos livros elencados na Lei no 6.015/1973, est obrigado o servio de Registro Imobilirio a manter cadastro especial, em livro auxiliar, de terras rurais adquiridas por estrangeiros (art. 10 da Lei no 5.709/1971 e art. 15 do Decreto no 74.965/1974);
b) trimestralmente, os Registros Imobilirios devem remeter, sob pena de perda da
delegao, Corregedoria-Geral de Justia e ao Incra relao das aquisies de reas
rurais por pessoas estrangeiras (art. 11 da Lei no 5.709/1971 e art. 16 do Decreto no
74.965/1974). Todas as aquisies devem ser lanadas no livro de aquisio de terras
rurais por estrangeiros e comunicadas Corregedoria e ao Incra, mesmo aquelas que

49

independem de autorizao. A desnecessidade de autorizao no dispensa os registradores do cadastramento especial e das comunicaes previstas nos arts. 10 e 11 da
Lei no 5.709/1971, e arts. 15 e 16 do Decreto no 74.965/1974;
c) os registros que desatendam s disposies da Lei no 5.709/1971 so nulos;

d) os servios de Registro de Imveis esto obrigados a encaminhar ao Incra, mensalmente, as modificaes ocorridas nas matrculas imobilirias decorrentes de mudanas de titularidade, parcelamento, desmembramento, loteamento, remembramento,
retificao de rea, reserva legal e particular do patrimnio natural e outras limitaes
e restries de carter ambiental, envolvendo os imveis rurais, inclusive os destacados
do patrimnio pblico ( 7o do art. 22 da Lei no 4.947/1966, com a redao da Lei no
10.267/2001) interconexo cadastro-registro;
e) o sistema Torrens, atualmente aplicvel exclusivamente a imveis rurais, est regulado pelos arts. 277 a 288 da Lei no 6.015/1973, cabendo a prtica de diversos atos ao registrador de imveis (protocolizao e autuao do requerimento, verificao se o pedido
est em termos de ser despachado, formulao de exigncias, suscitao de dvida, cancelamento de prenotao em caso de contestao ou impugnao, registro na matrcula da
sentena que submeteu o imvel ao registro Torrens e arquivamento da documentao).

50

Trata-se de sistema que confere efeitos absolutos publicidade, significando o

acesso ao registro uma situao jurdica inatacvel.
O sistema foi idealizado pelo irlands Robert Richard Torrens, que lhe deu o nome.
adotado na Austrlia e em algumas partes dos EUA (os sistemas registrais norte-americanos variam de acordo com a legislao de cada estado).
Foi introduzido no Brasil em 1890 por influncia de Rui Barbosa (Decreto no 451-B, regulamentado pelo Decreto no 955-A) e compreendia inicialmente imveis urbanos e rurais.
A legislao atual o regula nos arts. 277 a 288 da Lei no 6.015, restringindo-o aos imveis rurais. Os imveis urbanos submetidos ao sistema na legislao anterior assim o permanecem.
Atualmente, o registro Torrens tem pouqussimo uso no Brasil, pelo desconhecimento, pelos custos e pela sistemtica complexa h notcia de uso no Rio Grande do
Sul, em Gois, Mato Grosso e Par.
Segundo Afrnio de Carvalho, o sistema caiu em desuso, s restando agora lei
lavrar o seu atestado de bito.
Para a submisso de um imvel rural ao sistema Torrens, exige-se requerimento
instrudo com prova do domnio do requerente; prova de atos que modifiquem ou limitem a propriedade; memorial com encargos do imvel, nome dos ocupantes, confrontantes e quaisquer interessados; planta com memorial (georreferenciada); publicao

de edital; oitiva do Ministrio Pblico e deciso judicial (processo expurgativo). H,

como se v, todo um procedimento que permite conferir publicidade presuno absoluta. Coexistem no sistema registral brasileiro a presuno relativa, que a regra, e a presuno absoluta, decorrente do registro Torrens e referente, na legislao vigente, apenas
a imveis rurais submetidos ao sistema.
O 1o do art. 278 da Lei no 6.015 dispe sobre as regras da planta que dever instruir o requerimento de submisso do imvel ao registro Torrens. Depreende-se da anlise do dispositivo que havia preocupao do legislador em se obter uma preciso
posicional do imvel, indispensvel para que o registro atinja a presuno juris et de
jure. Por tratar o sistema Torrens de imveis rurais, e por ser necessria a identificao
inequvoca do imvel, deve a planta obedecer s regras do georreferenciamento, aplicando-se os prazos do art. 2o do Decreto no 5.570/2005.
Segundo Maria Helena Diniz, a ao do registro Torrens tem natureza real, por visar
tutela de um direito real; contenciosa, porque a propriedade alegada ser apreciada
por sentena definitiva com fora de coisa julgada; constitutiva, porque a sentena
consolida definitivamente o domnio do imvel rural na pessoa do requerente; a sentena que julgar procedente o pedido valer erga omnes, como decorrncia lgica da
estrutura do processo do registro Torrens (procedimento edital).
Deferido o pedido, registra-se a deciso no Livro 2 Registro Geral (praticase um ato de registro em sentido estrito na matrcula do imvel). Com o registro,
surge a presuno absoluta, tornando o ttulo inatacvel por qualquer ao, exceto
rescisria.

8.1 O Cadastro Ambiental Rural (CAR)

H, tambm, diversas questes de carter ambiental envolvendo os imveis rurais.
Vamos abordar, ainda que superficialmente, a reserva legal, que suscitou controvrsias.
A averbao da reserva legal estava prevista no art. 16 da Lei no 4.771/1965, Cdigo Florestal (com a redao dada pela Medida Provisria no 2.166-67/2001). Decorridos mais de quarenta anos da entrada em vigor da lei, poucos foram os proprietrios
que promoveram a averbao determinada.
Discutia-se se a falta de averbao impedia a prtica de atos registrais.
A Lei no 12.651/2012, que revogou a Lei no 4.771/1965, criou o Cadastro Ambiental Rural (CAR):32
32

O Cadastro Ambiental Rural CAR um registro eletrnico, obrigatrio para todos os imveis rurais, que tem por finalidade integrar as informaes ambientais referentes situao das reas de Preservao Permanente APP, das reas de
Reserva Legal, das florestas e dos remanescentes de vegetao nativa, das reas de Uso Restrito e das reas consolidadas
das propriedades e posses rurais do pas. Criado pela Lei 12.651/2012 no mbito do Sistema Nacional de Informao sobre
Meio Ambiente SINIMA, o CAR se constitui em base de dados estratgica para o controle, monitoramento e combate ao
desmatamento das florestas e demais formas de vegetao nativa do Brasil, bem como para planejamento ambiental e econmico dos imveis rurais. Disponvel em: <http://www.car.gov.br/#/sobre>. Acesso em: 22 out. de 2014.

51

Art. 29. criado o Cadastro Ambiental Rural CAR, no

mbito do Sistema Nacional de Informao sobre Meio
Ambiente SINIMA, registro pblico eletrnico de mbito
nacional, obrigatrio para todos os imveis rurais, com a
finalidade de integrar as informaes ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para
controle, monitoramento, planejamento ambiental e econmico e combate ao desmatamento.

Dispe o 4o do art. 18 que

o registro da Reserva Legal no CAR desobriga a averbao no Cartrio de Registro de Imveis, sendo que, no perodo entre a data da publicao desta Lei e o registro no
CAR, o proprietrio ou possuidor rural que desejar fazer a
averbao ter direito gratuidade deste ato (redao dada
pela Lei no 12.727, de 2012).

52

Assim, diante do novo texto legal, a averbao da reserva legal no Registro Imobilirio passou a ser faculdade do proprietrio, e no obrigao, no impedindo a sua falta,
portanto, a prtica de atos registrais. A averbao facultativa far-se- com amparo no art.
167, II, 22, da Lei no 6.015/1973, mas no supre a obrigatoriedade de registro no
CAR.33 Decorrido o prazo legal para registro no CAR (o que se ver frente), dever
o registrador exigir o registro da reserva legal no referido cadastro (art. 18 da Lei no
12.651/2012: a rea de Reserva Legal dever ser registrada no rgo ambiental competente por meio de inscrio no CAR de que trata o art. 29, sendo vedada a alterao
de sua destinao, nos casos de transmisso, a qualquer ttulo, ou de desmembramento,
com as excees previstas nesta Lei). Antes do prazo fatal, aquele que postular a
prtica de atos registrais, dever promover o registro da reserva legal no CAR, se
a reserva legal no estiver averbada no registro de imveis (pois o que desobriga a
averbao da reserva legal no Registro de Imveis o registro dela no CAR).
O Decreto no 7.830, de 17de outubro de 2012, dispe sobre o Sistema de Cadastro
Ambiental Rural, o Cadastro Ambiental Rural e estabelece normas de carter geral aos
Programas de Regularizao Ambiental, de que trata a Lei no 12.651/ 2012.
A Instruo Normativa no 2, de 6 de junho de 2014, do Ministrio do Meio Ambiente, em seu art. 1o, dispe que visa a estabelecer procedimentos a serem adotados
para a inscrio, registro, anlise e demonstrao das informaes ambientais sobre os
imveis rurais no Cadastro Ambiental Rural CAR, bem como para a disponibilizao
e integrao dos dados no Sistema de Cadastro Ambiental Rural SICAR.

Dispe o art. 7o da Instruo Normativa no 2 que o registro do imvel rural no CAR

nacional, nico e permanente, constitudo por um cdigo alfa numrico composto da
identificao numeral sequencial, da Unidade da Federao e do cdigo de identificao do Municpio, de acordo com a classificao do Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatstica-IBGE.
O Sicar est disponvel em: <http://www.car.gov.br/>.
A comprovao do registro da reserva legal no CAR, a ser feita ao tabelio que lavrar escrituras de imveis rurais e ao registrador (se no tiver sido apresentada ao tabelio), se dar mediante recibo emitido pelo Sicar. Tal comprovao est prevista no art.
41 da Instruo Normativa no 2: a inscrio no CAR ser realizada por meio do SICAR,
que emitir recibo de inscrio do CAR, garantindo o cumprimento do disposto no 2o
do art. 14 e o 3o do art. 29 da Lei no 12.651, de 2012, sendo o instrumento suficiente
para atender o disposto no art. 78-A da referida lei.
O art. 64 da Instruo Normativa no 2 reza que em ateno ao disposto no 3o do
art. 29, da Lei no 12.651, de 2012, e no art. 21, do Decreto no 7.830, de 2012, o CAR considera-se implantado na data de publicao desta Instruo Normativa.
O 3o do art. 29 da Lei no 12.651, de 2012, estabelece que a inscrio no CAR ser
obrigatria para todas as propriedades e posses rurais, devendo ser requerida no prazo
de 1 (um) ano contado da sua implantao. Assim, sendo a inscrio obrigatria, e
tendo a Instruo Normativa no 2 sido publicada em 6 de junho de 2014, data que considerou implantado o CAR. O prazo limite para registro no CAR 6 de junho de 2015.
Aps essa data (6/5/2015), os registradores devero exigir o recibo do registro da
reserva legal no CAR; antes da data, se a reserva legal no tiver sido averbada, deve
tambm ser exigido o recibo do registro da reserva legal no CAR, pois apenas ele desobriga a averbao da reserva legal no Registro de Imveis.

53

Abaixo, segue modelo de recibo de registro no CAR:

54

55

Quanto certido negativa de multas ambientais, que era exigida pelo art. 3733 da
Lei no 4.771/1965,

o Novo Cdigo Florestal no contm norma condicionando

a efetivao de tais atos registrais, apresentao de Certido Negativa de Dbitos expedida pelo rgo ambiental.
Atendendo boa tcnica legislativa, a novel legislao, em
seu art. 83, revogou expressamente a Lei no 4.771/65, por
conseguinte revogado est tambm o seu art. 37.34

Contudo, diante da natureza propter rem das obrigaes ambientais, transmitindose ao sucessor do proprietrio do imvel o que est expresso no novo Cdigo Florestal,
de total convenincia que se obtenha a certido para que o adquirente possa ter pleno
conhecimento da situao ambiental do imvel rural. A medida preventiva e garante
a segurana das relaes jurdicas.
A certido pode ser obtida gratuitamente no site do Instituto Brasileiro do Meio
Ambiente e dos Recursos Naturais Renovveis (Ibama), conforme modelo apresentado
a seguir:

Art. 37. No sero transcritos ou averbados no Registro Geral de Imveis os atos de transmisso inter vivos ou causa mortis, bem como a constituio de nus reais, sobre imveis da zona rural, sem a apresentao de certido negativa de dvidas
referentes a multas previstas nesta Lei ou nas leis estaduais supletivas, por deciso transitada em julgado.
34
Segundo Maria Aparecida Bianchin Pacheco. Disponvel em: <http://irib.org.br/boletim/2012/junho/downloads/4171-integra.pdf>. Acesso em: 6 de out. 2012.
33

56

8.2 As aquisies ad corpus e ad mensuram e o Registro de Imveis

Outro ponto relevante diz respeito s aquisies ad corpus e ad mensuram.
Na aquisio onerosa de terras e neste ponto nos interessam apenas as aquisies
onerosas , pode-se concluir, por meio de medio posterior contratao, que a rea
real no coincida com as dimenses enunciadas no contrato. Pode ser maior ou menor.
O Cdigo Civil apresenta soluo para os problemas que podem da decorrer no
art. 500 e seus pargrafos, sendo absolutamente indispensvel definir se a venda foi ad
corpus ou ad mensuram, para verificar quais dispositivos so aplicveis.
A venda de coisa certa e discriminada, na dico do 3o do art. 500 do Cdigo
Civil, venda ad corpus, ainda que no conste expressamente do contrato o esclarecimento, sendo meramente enunciativa a referncia s dimenses do imvel.
Na venda ad mensuram, o preo estipulado por medida de extenso (por hectare,
alqueire, metros quadrados etc.) ou a rea determinada. Nesta espcie, a rea do imvel elemento determinante da estipulao do preo.
Se estivermos diante de uma venda ad mensuram, e aps a medio for encontrada
rea menor que a vendida, ter o comprador direito de exigir o complemento da rea e,
se isso no for possvel, o de reclamar a resoluo do contrato ou o abatimento proporcional ao preo, presumindo-se que a referncia s dimenses foi simplesmente enunciativa se a diferena no exceder a 1/20 da rea total enunciada (art. 500, caput, e 1o,
do CC). Na hiptese do 1o, a lei ressalva ao comprador o direito de provar que, em tais
circunstncias, no teria realizado o negcio.
Pode haver, no entanto, excesso, e no falta, quando, ento, o vendedor, provando que
tinha motivos para ignorar tal diferena, ter direito diferena do valor correspondente
ao preo ou a receber o excesso, escolha do comprador ( 2o do art. 500 do CC).
Tratando de venda ad corpus, no h de se falar em complemento de rea nem de
devoluo de excesso.
Analisando o tema sob o prisma registral, inicialmente, necessrio dizer que no
importa ao registro, na qualificao do ttulo, se a venda foi ad mensuram ou ad corpus.
Sequer tais expresses devem constar do registro. Estando presentes todos os elementos que permitem a qualificao positiva, o ttulo ser registrado, pois a distino se a
venda foi por medida ou de coisa certa e determinada afeta o preo e cingi-se fase
obrigacional. Estando o bem devidamente especializado, tendo havido a manifestao
de vontade e a fixao do preo com meno ao seu pagamento, e no havendo qualquer
outro bice, ser o ttulo registrado.
Quais reflexos podero atingir o Registro Imobilirio, em decorrncia de questes
nas quais o ponto controvertido seja a venda ad corpus ou ad mensuram? Quando, depois do registro, constata-se a inexatido, a correo importar em prtica de atos no
flio real.
Vimos que, se as medidas encontradas forem inferiores, ter o comprador direito

57

complementao da rea. Apenas se isso no for possvel, optar entre a resoluo do

contrato e o abatimento proporcional do preo.
Se forem encontradas medidas superiores, o vendedor, provando que tinha motivos
para ignorar a diferena, ter direito a receber o valor correspondente ao preo ou a receber o excesso da rea, a critrio do comprador.
Resumindo, temos as seguintes hipteses: a) falta de rea complementao, que
no opo, sendo possvel, haver complementao; b) falta de rea impossvel a
complementao, opo do comprador resoluo do contrato ou abatimento proporcional do preo; c) excesso de rea opo do comprador devolver o excesso ao
vendedor ou complementar o preo.
Quando no caso de falta no for possvel a complementao de rea, e o comprador optar pelo abatimento do preo; e quando o comprador optar por complementar o
preo no caso de excesso, o Registro Imobilirio ser agitado para promover uma averbao de retificao do registro da transmisso, pois o preo do imvel sofrer alterao. O valor do contrato requisito do registro no Livro 2 (art. 176, 1o, III, 5, da Lei
no 6.015/1973). Deve, ainda, ser promovida a retificao da rea, administrativa ou judicialmente, pois houve constatao de que a realidade fsica no guardava correspondncia com a realidade jurdica do imvel.
Na hiptese de resoluo do contrato, o registro praticar o ato respectivo aps receber o ttulo da resoluo, seja amigvel ou judicial, cancelando o registro da transmisso, com observncia evidncia de todos os requisitos registrais. Restar, tambm,
a necessidade de retificar a rea do imvel.
A terceira hiptese ser a complementao da rea ou a devoluo do excesso. A prtica de atos no registro, nos casos de complementao ou devoluo, mais complexa.
Para a complementao, o vendedor ter de ser proprietrio de rea vizinha, que
possa ser desfalcada da rea para complementar o imvel anteriormente vendido sem
que o desmembramento importe em que o imvel que vier a sofr-lo passe a ter rea
inferior ao mnimo permitido pela legislao, seja urbano ou rural. No ser possvel
a complementao se no forem atendidos tais requisitos, restando ao comprador, ento,
a opo entre resoluo do contrato ou abatimento do preo. Anote-se que, sendo rural
o imvel (as discusses envolvendo vendas ad corpus ou ad mensuram quase sempre
tm como objeto imveis rurais), poder haver desmembramento abaixo da frao mnima de parcelamento para complementao da rea vendida, devendo a rea desmembrada ser remembrada de imediato ao imvel que sofrer a complementao (art.
8o, 4o, da Lei no 5.868/1972).35 O registro praticar atos de desmembramento, remembramento e abertura de matrcula para os imveis com as novas descries.
35

58

Art. 8o Para fins de transmisso, a qualquer ttulo, na forma do Art. 65 da Lei nmero 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imvel rural poder ser desmembrado ou dividido em rea de tamanho inferior do mdulo calculado para o imvel ou da
frao mnima de parcelamento fixado no 1o deste artigo, prevalecendo a de menor rea. 4o O disposto neste artigo no se
aplica aos casos em que a alienao da rea se destine comprovadamente a sua anexao ao prdio rstico, confrontante,
desde que o imvel do qual se desmembre permanea com rea igual ou superior frao mnima do parcelamento.

Na hiptese de devoluo do excesso, se o excesso for superior rea mnima

permitida pela legislao, no haver qualquer bice, promovendo-se o desmembramento e a abertura de matrcula para o novo imvel, ou remembramento a outro
imvel de propriedade do vendedor, com abertura de matrcula com a nova descrio. Se a rea a devolver for inferior rea mnima permitida pela legislao, a devoluo somente ser possvel se o vendedor for proprietrio de rea vizinha que
comporte a anexao. Se no for, a soluo ser a complementao do preo. As regras que disciplinam o direito urbanstico no podem ser descumpridas para atender a interesses privados.
Nas duas ltimas hipteses, tambm indispensvel ser a retificao da rea, pois
todos os problemas tm gnese na constatao de que a rea real no corresponde ao que
consta do Registro Imobilirio (para as vendas, indispensvel a apresentao da certido
do Registro Imobilirio, devendo a descrio do ttulo coincidir com a do registro para a
qualificao positiva). Assim, os desmembramentos e os remembramentos referentes s
reas nas quais se constataram as inexatides devem ser promovidos concomitantemente
com as retificaes. Anote-se que consideramos as inexatides da realidade fsica, pois,
para o registro, como dito, deve haver observncia da especialidade objetiva, ou seja, o
imvel deve ter no ttulo a descrio que consta do Registro Imobilirio. Por tal razo, se
o imvel est descrito no ttulo tal qual no registro, no tem relevncia registral se o contrato foi ad corpus ou ad mensuram, o que est circunscrito esfera contratual. As consequncias para o registro decorrero de como se dar a soluo para eventuais conflitos
relativos inexatido fsica da rea transmitida, surgidos aps o registro.
Vale trazer baila caso concreto ocorrido no 2o Ofcio de Terespolis, RJ: o Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria (Incra) promoveu a desapropriao de
uma rea de 1.103,20000 ha, devidamente descrita e caracterizada, matriculada como
coisa certa e discriminada. Apresentou, ento, um projeto de assentamento com a rea
de 1.113,9504 ha, 10,7504 ha a mais que a rea matriculada. O autor recusou o registro,
em razo de a rea do projeto ser superior matriculada, tendo o Incra reiterado o requerimento sob argumento de que a referncia s dimenses era simplesmente enunciativa. O registro no aceitou as ponderaes da autarquia, pois o imvel estava
perfeitamente descrito e caracterizado, e os dispositivos do Cdigo Civil que tratam da
falta ou do excesso de rea cuidam do equilbrio contratual, aplicam-se na esfera obrigacional e no ao Registro Imobilirio. A questo foi submetida ao Poder Judicirio,
que acolheu integralmente os argumentos do Registro Imobilirio. O Incra, ento, retificou o projeto de assentamento e o adequou rea descrita na matrcula do imvel.

8.3 Acesses no averbadas

Si acontecer do registrador receber um ttulo para registro e ter notcia da existncia de acesso no averbada no lbum imobilirio.

59

No curso de um inventrio, por exemplo, apesar de constar das declaraes a existncia apenas de um terreno (situao que consta do Registro Imobilirio, comprovada
por certido nos autos, acostada em cumprimento parte final do caput do art. 225 da Lei
de Registros Pblicos), o avaliador constata a existncia de acesso e a menciona no laudo
de avaliao. Realizada a partilha, constar do formal a acesso. O mesmo pode ocorrer
em uma escritura de compra e venda ou doao, a meno acesso no averbada. Dever o registrador exigir a averbao da construo para registrar a transmisso?
No obstante a realidade jurdica do registro deva se conformar com a realidade fsica do imvel, entendo vivel o registro, ainda que no se averbe a construo. A uma,
porque exigncias quanto ao acessrio (a acesso) podem acabar impedindo que tenha
a necessria publicidade a mutao jurdico-real relativa ao principal, consistente na
transferncia da propriedade. A duas, porque a hiptese de aplicao do princpio da
cindibilidade do ttulo, com o registro, promovendo-se a averbao da construo em
momento posterior.
O Conselho Superior da Magistratura do Estado de So Paulo reconheceu a aplicabilidade do princpio da cindibilidade do ttulo em questo semelhante ocorrida em arrematao judicial, argumentando que:
a exigncia de prvia averbao da edificao indicada na carta
de arrematao, como condio para o registro, poder ser superada mediante aplicao do princpio da cindibilidade do ttulo, com registro da arrematao do terreno, ficando para
momento posterior a averbao da construo que depende,
por seu turno, do atendimento de requisitos especficos, em
especial a apresentao, pelo interessado, do certificado de regularidade expedido pela Prefeitura Municipal e da Certido
Negativa de Dbitos do INSS relativa obra. Esta soluo
foi aventada na r. sentena apelada (fls. 106) e aplicvel no
presente caso porque, alm de se tratar de alienao no voluntria de imvel, a descrio do imvel no auto de penhora
reproduz a contida na matrcula no 78.635 do 12o Registro de
Imveis (fls. 17 e 93/95), isto , sem qualquer referncia edificao. A edificao somente est indicada na carta de arrematao porque teve sua existncia constatada pelo perito que
avaliou o imvel (fls. 21/43), o que no prejudica, em razo do
exposto, o registro buscado pelos apelantes.

60

Situao diversa no merece o mesmo tratamento: o avaliador denuncia a demolio de prdio que havia no imvel, sem que a demolio tenha sido averbada no Registro

Imobilirio. Neste caso, invivel o registro do ttulo, pois levar insegurana jurdica,
enunciando o registro situao jurdica em desconformidade com a realidade que pode
causar prejuzos a terceiros que confiarem nos teores do registro. O proprietrio poderia oferecer em garantia o imvel, com as acesses (inexistentes), obtendo uma avaliao irreal. No caso da existncia de construes no averbadas, no haver tal risco.
A Consolidao Normativa do Estado do Rio de Janeiro tem disposies especficas quanto averbao de construes em imveis rurais:

Art. 588. Para a averbao de construo em imvel situado

na zona rural, no se exigir carta de habitao ou certido
de construo, devendo-se proced-la vista de expressa
declarao do proprietrio de que, no imvel matriculado
ou transcrito, se realizou a edificao.

61

PARTE 2
PLANILHA DE QUALIFICAO
IMVEIS RURAIS
PROTOCOLO no
MATRCULA (S) no

S = Sim
N = No
NA = No se aplica

ANLISE DA MATRCULA
1 Proceda a uma anlise da matrcula e faa um resumo de todos os
atos positivos existentes (ltimo registro de aquisio, nus, averbao de edificao etc.). Com base nesse resumo, no qual
deve(m) estar indicado(s) proprietrio(s) atual(is) e os nus em
vigor, passe anlise do ttulo.

DOCUMENTO
2 Verificar o contraditrio. H outros ttulos anteriores tramitando
no registro sobre o mesmo imvel?
3 Sendo escritura pblica, consta o tabelio, a data, o livro e as folhas?
Obs.: se for aquisio por estrangeiro, a escritura pblica da essncia do ato art. 8o da Lei no 5.709/1971.
4 Se lavrada em outra comarca, est acompanhada do sinal pblico
do tabelio (ou escrevente) ou, caso este j exista arquivado nesse
registro, foi confirmada a sua assinatura?
5 Se a escritura pblica for de outro estado, foi confirmada a procedncia de veracidade e de autenticidade por telefone?
 Ligar para o Tabelionato, conferir o telefone pelo site do Min.
Justia, ou CNJ. NUNCA PELA ESCRITURA (idem para procuraes).
6 Se o imvel tiver origem em outra circunscrio e for necessria
a abertura de matrcula, foram apresentadas as certides de inteiro
teor, nus e aes?
Nota: no existe, na lei, exigncia de prazo de validade dessas
certides. Considera-se razovel o prazo de 30 dias, que o
mesmo utilizado no art. 1o, IV do Dec. no 93.240/1986.
62

NA

H testemunhas instrumentrias ou consta da escritura que elas

foram dispensadas?
8 Consta da escritura que foi emitida a Declarao de Operao
Imobiliria (DOI)?
9 Foi comprovado o recolhimento do ITR referente aos cinco ltimos exerccios?
Obs.: h hipteses de inexigibilidade e dispensa de sua comprovao, previstas no art. 20 da Lei no 9.393/1996, bem como os
casos de imunidades, extino e excluso do crdito tributrio
(art. 1o do Decreto no 4.449/2002).
10 Foi apresentado o ltimo CCIR?
A emisso do CCIR no anual, portanto, deve ser exigido o ltimo emitido.
11 Foi apresentada certido negativa de dbitos ambientais?
O novo Cdigo Florestal no exige a apresentao da certido,
mas, diante da natureza propter rem das obrigaes ambientais,
transmitindo-se ao sucessor do proprietrio do imvel, o que est
expresso no novo Cdigo Florestal, de total convenincia que se
obtenha a certido para que o adquirente possa ter pleno conhecimento da situao ambiental do imvel rural. Ressalte-se, no
entanto, e mais uma vez, que a lei no a exige.
12 O imvel tem reserva legal averbada? Se no tem, tem reserva
legal registrada no CAR?

NA

PARTES
13 O(s) vendedor(es) (so) o(s) proprietrio(s) do imvel?
14 O(s) vendedor(es) est(o) qualificado(s) na matrcula com nome
completo, RG e CPF?
15 H necessidade de averbao anterior ou subsequente para alterao de dados pessoais (correo de RG, CPF, alterao de nome
etc.)?
16 O estado civil dos vendedores o mesmo que consta do registro?
17 O cnjuge o mesmo que consta da matrcula?
18 H necessidade de averbao da certido de casamento do(s) vendedor(es)?
Nota: necessrio averbar certido de casamento:
 se na escritura ele comparece casado e na matrcula solteiro,
separado, divorciado ou vivo.
63

19 H outorga do cnjuge?
20 Analisar o regime de bens para ver se necessria a outorga ou
autorizao do cnjuge ou se esta pode ser dispensada. necessria a outorga do cnjuge:
 no regime de comunho de bens e no regime de comunho parcial de bens.
 no regime de separao obrigatria de bens, se o bem foi adquirido aps o casamento (aquestos) Smula 377 do STJ.
 no regime de participao final dos aquestos, exceto se no pacto
antenupcial foi pactuada a livre disposio de bens imveis
particulares (art. 1.656 do CC).
Nota: desnecessria a anuncia ou outorga do cnjuge se o casamento for pelo regime de separao convencional de bens (com
pacto antenupcial) desde que a aquisio tenha sido feita somente
em nome do cnjuge vendedor (art. 1.647 do CC).
21 H necessidade de prvio registro de partilha de bens?
Ex.: se o proprietrio era casado na matrcula e comparece vendendo j em estado civil de separado, divorciado ou vivo.
22 Se o vendedor for menor, incapaz ou esplio, foi mencionado o alvar judicial autorizando a venda?
 constam os dados que identificam o alvar (juzo, data, processo
no qual foi expedido)?
 o estado civil do proprietrio mencionado no alvar o mesmo
que consta da matrcula?
23 Se o vendedor ou comprador for Pessoa Jurdica, foi indicado:
CNPJ, sede, data do contrato social ou outro ato constitutivo, seu
nmero de registro na Junta Comercial ou no Registro de PJ competente, o artigo do contrato ou dos estatutos sociais que delega a
representao legal a quem assina a escritura.
24 Constam todos os dados de qualificao dos COMPRADORES e
de seus cnjuges?
RG. CPF, nacionalidade, profisso, domiclio estado civil, regime
de bens do casamento, pacto antenupcial.
Obs.: adquirentes estrangeiros devem ter inscrio no CPF (pessoas
fsicas) ou CNPJ (pessoas jurdicas) para adquirir imveis no Brasil.
25 H intervenientes ou anuentes no ttulo?
Se existem, esto devidamente qualificados? (ver dados de qualificao acima)
64

NA

26 Os vendedores ou compradores esto representados por procurador?

27 Caso positivo, h meno data, ao livro, s folhas e ao tabelio
que lavrou a procurao?
28 As partes ou seus procuradores assinaram o ttulo?
29 Todos os nomes das partes no campo das assinaturas coincidem
com os que foram mencionados no prembulo da escritura?
30 O adquirente estrangeiro (pessoa fsica ou jurdica) ou brasileiro(a) casado(a) com estrangeiro?
 se a resposta for positiva, necessrio o registro no Livro de Estrangeiro.
 verificar, pela dimenso da rea e pelo regime de bens, se h necessidade de autorizao do Incra para a aquisio.
 comunicar Corregedoria e ao Incra as aquisies de estrangeiros (art. 11 da Lei no 5.709/1971).
31 A aquisio decorrente de sucesso causa mortis legtima?
Se a resposta for positiva, desnecessria a autorizao do Incra.
32 O adquirente portugus?
Se for, somente no estar sujeito s restries da Lei no
5.709/1971 se tiver obtido igualdade de tratamento quanto aos direitos civis (Decreto no 70.436/1972).
33 O adquirente pessoa jurdica brasileira da qual participem, a
qualquer ttulo, pessoas estrangeiras fsicas ou jurdicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no
exterior?
Se a resposta for positiva, aplicam-se as restries da Lei no
5.709/1971.

NA

IMVEL
34 A identificao e a descrio do imvel alienado constante do ttulo so idnticas quelas constantes da matrcula?
Os imveis rurais devem ser integralmente descritos no ttulo
aquisitivo, no bastando a mera indicao da matrcula ou do nmero do registro.
35 Se negativa a resposta ao item anterior, deve ser promovida a retificao (art. 213 da Lei no 6.015/1973).
36 H necessidade de prvia averbao de algum elemento de identificao do imvel (nmero de CCIR, mudana de denominao etc.).
65

37 Se no ttulo existe construo, ela est devidamente averbada na

matrcula?
A rea construda mencionada no ttulo coincide com a existente
na matrcula?
H entendimento pela possibilidade da cindibilidade do ttulo para
registro sem a averbao da construo Ap. Civ. 339-6/9
Data: 23/6/2005
Localidade: So Paulo (12o SRI).
Relator: Jos Mrio
Antonio Cardinale.
38 Em caso de desmembramento e venda de rea desmembrada, foi
observada a frao mnima de parcelamento (FMP)?
39 Sendo rea inferior frao mnima de parcelamento, incide
alguma das excees legais?
Se incidir, averbar a autorizao do Incra (art. 5o do Decreto no
62.504/1968).
40 Pela rea do imvel, deve ser exigido o levantamento georreferenciado, devidamente certificado pelo Incra? (Lei no
10.267/2001 e Decretos no 4.449/2002 e no 5.570/2005).
Para a lavratura da escritura, no exigvel o georreferenciamento, mas para o registro sim.
41 Nas hipteses de parcelamento do solo rural, verificar em que
espcie se enquadra o parcelamento e as exigncias legais especficas.

NUS E GRAVAMES
42 Analisando a matrcula, sobre o imvel incide algum nus NO
impeditivo de alienao (hipoteca convencional, penhora em execuo comum, arresto, servido, usufruto)?
43 Se h algum nus NO impeditivo de alienao, ele foi mencionado na escritura?
44 Analisando a matrcula, sobre o imvel incide algum nus IMPEDITIVO de alienao:
 clusula de inalienabilidade;
 hipoteca cedular rural;
 hipoteca do SFH;
 penhora em execuo fiscal a favor da Unio Federal ou do
INSS (art. 53 da Lei no 8.212/1991);
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NA

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 averbao de indisponibilidade de bens;

 alienao fiduciria a favor de terceiro;
 outros.
Existe requerimento do interessado e autorizao do credor, com
firma reconhecida, para cancelamento prvio desse nus?
Em caso negativo, existe anuncia do credor no ttulo?
Nota: a alienao com anuncia do credor apenas possvel se o
nus consistir em hipoteca cedular, hipoteca do SFH, alienao
fiduciria.
Existe no indicador pessoal indisponibilidade de bens em nome
do(s) VENDEDOR(es)?
Nota: se existir, esse fato impede o registro da venda do imvel.
Existe no indicador pessoal indisponibilidade de bens em nome
do(s) ADQUIRENTE(s)?
Caso positivo, aps o registro da aquisio deve ser efetuada a
averbao dessa indisponibilidade.
Nota: no Estado de So Paulo, deve ser verificado tambm na
Central de Indisponibilidades. No Estado do Rio de Janeiro, indispensvel a consulta ao BIB (Banco de Indisponibilidade de
Bens).

NA

O NEGCIO JURDICO CLUSULAS E CONDIES

49 Consta o preo do imvel na escritura, fixado em moeda nacional?
50 Havendo mais de um imvel, foi estabelecido o preo de cada um?
51 H meno expressa de Clusula Resolutiva ou de Retrovenda
na escritura?
Caso positivo, indicar a clusula no teor do registro, que deve ser
feito como de compra e venda condicional (art. 167, I, 29, da Lei
no 6.015/1973).
DECLARAES PREVIDENCIRIAS
52 Na escritura existe a declarao dos outorgantes, pessoas fsicas,
da iseno de apresentao da CND do INSS?
53 Se a alienante for pessoa jurdica, foram mencionadas a apresentao da CND do INSS e Certido Conjunta da Receita Federal,
ou h declarao de iseno compatvel com o objeto social da
empresa alienante?

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QUITAO DOS TRIBUTOS

54 Consta da escritura a quitao do imposto de transmisso devido
ao municpio (transmisses onerosas ou ao Estado transmisses
gratuitas)?
55 Caso a legislao municipal permita o pagamento do ITBI posterior lavratura da escritura, ou a venda e compra seja por instrumento particular (quando cabvel), as guias de pagamento
comprovando a quitao desse imposto foram juntadas ao ttulo?
Nota: nessa hiptese, as guias devem ficar arquivadas no Registro de Imveis.

CERTIDES
56 Consta da escritura que foram apresentadas as certides de
feitos ajuizados? Analisar Medida Provisria no 656, de
7/10/2014, art. 10 e seguintes.
Nota: verificar nas normas estaduais se h possibilidade de dispensa dessas certides.
57 Consta que foram apresentadas as certides de registros de
aes reais e pessoais reipersecutrias, relativas ao imvel e a
de nus reais, todas expedidas pelo Registro de Imveis competente, com prazo de validade de 30 (trinta) dias? ( 1o, IV do
Dec. no 92.340/1986)
58 A apresentao das certides expedidas pelo Registro de Imveis, previstas no item anterior, no eximir o vendedor de declarar na escritura, sob pena de responsabilidade civil e penal,
a existncia de outras aes reais e pessoais reipersecutrias,
relativas ao imvel, e de outros nus reais incidentes sobre ele.
ESTA DECLARAO CONSTA DA ESCRITURA? ( 3o do
art. 1o do Dec. no 92.340/1986).
59 Consta o CCIR atual (em vigor) e a quitao com o ITR dos ltimos 5 anos? (art. 22, 3o, da Lei no 4.947, de 6 de abril de
1966).
60 H na escritura declarao do tabelio (ou escrevente que a lavrou), atestando que cientificou as partes envolvidas da possibilidade de obteno da Certido Negativa de Dbitos Trabalhistas
(CNDT) em nome do(s) vendedor(es)? (Recomendao no 3/2012
do CNJ).
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NA

BASE DE CLCULO PARA OS EMOLUMENTOS

61 Verificar se o valor fiscal do imvel maior do que o valor do negcio jurdico, para fins de clculo dos emolumentos.
62 Se a escritura foi lavrada em ano anterior ao que apresentada a
registro, para fins de atualizao do valor fiscal e fixao da base
de clculo dos emolumentos, deve ser exigida a apresentao de
declarao do ITR.
Nota: verificar se a legislao estadual estabelece outros parmetros para fixao da base dos emolumentos.

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Anotaes:

Ateno: esta planilha no esgota todos os requisitos para a qualificao que possam surgir na anlise do caso concreto.
Nota 1: verificar nas normas da Corregedoria Estadual se existem outras exigncias para o registro do ttulo em exame.

Nota 2: fazer um resumo, indicando as pendncias encontradas no ttulo, de acordo

com as respostas desta planilha.

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LEGISLAO

PARTE 3

Legislao Relativa aos Imveis Rurais:

Principais normas aplicveis:

a) Lei no 4.504, de 30/11/1964 Estatuto da Terra;

b) Decreto no 55.891, de 31/3/1965 Regulamenta o Captulo I

do Ttulo I e a Seo III do Captulo IV do Ttulo II da Lei no
4.504, de 30 de novembro de 1964 Estatuto da Terra;

c) Lei no 4.947, de 6/4/1966 fixa normas de Direito Agrrio e

dispe sobre o sistema de organizao e funcionamento do
Instituto Brasileiro de Reforma Agrria;
d) Decreto no 59.566, de 14/11/1966 regulamenta parte da Lei
4.504/1964;

e) Decreto no 62.504, de 8/4/1968 regulamenta o art. 65 da Lei

no 4.504/1964;

f) Lei no 5.709, de 7/10/1971 regula a aquisio de imvel rural

por estrangeiro residente no pas ou pessoa jurdica estrangeira
autorizada a funcionar no Brasil;
g) Lei no 5.868, de 12/12/1972 cria o Sistema Nacional de Cadastro Rural;

h) Lei no 6.015, de 31/12/1973 Lei de Registros Pblicos;

i) Decreto no 74.965, de 26/11/1974 regulamenta a Lei no

5.709/1971;

j) Lei no 6.739, de 5/12/1979 dispe sobre a matrcula e o registro de imveis rurais;

71

k) Lei no 7.433, de 18/12/1985 dispe sobre os requisitos para

lavratura de escrituras pblicas;

l) Decreto no 93.240, de 9/9/1986 regulamenta a Lei

7.433/1985;

m) Constituio Federal, de 5/10/1988 art. 190 dispe sobre

a aquisio e o arrendamento de imvel rural por pessoa fsica ou jurdica estrangeira (est regulamentado pela Lei no
5.709/1971);

n) Lei no 9.393, de 19/12/1996 dispe sobre o Imposto sobre a

Propriedade Territorial Rural ITR;

o) Lei no 10.267, de 28/8/2001 altera dispositivos das Leis no

4.947, de 6/4/1966, no 5.868, de 12/12/1972, no 6.015, de
31/12/1973, no 6.739, de 5/12/1979, no 9.393, de 19/12/1996,
e d outras providncias;

p) Decreto no 4.449, de 30/10/2002, com as alteraes dos Decretos no 5.570, de 31/10/2005, e no 7.620, de 21/11/2011 regulamenta a Lei no 10.267/2001;

q) Decreto no 6.514, de 22/07/2008 dispe sobre as infraes e

sanes administrativas ao meio ambiente;

r) Lei no 12.651, de 25/5/2012 dispe sobre a proteo da

vegetao nativa; revoga a Lei no 4.771/1965 (Cdigo Florestal);
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s) Decreto no 7.830, de 17/10/12 dispe sobre o Sistema de Cadastro Ambiental Rural, o Cadastro Ambiental Rural e estabelece normas de carter geral aos Programas de
Regularizao Ambiental;

t) Instruo Normativa no 2, de 6/5/2014, do Ministrio do Meio

Ambiente visa a estabelecer procedimentos a serem adotados para inscrio, registro, anlise e demonstrao das informaes ambientais sobre os imveis rurais no Cadastro
Ambiental Rural (CAR), bem como para disponibilizao e
integrao dos dados no Sistema de Cadastro Ambiental Rural
(Sicar);

u) Medida Provisria no 656, de 7/10/2014.

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