LA PROPIEDAD

TERMINOLOGIA
En el trmino latino propietas es donde se encuentra el origen etimolgico del
concepto propiedad que a continuacin vamos a analizar en profundidad. Un
vocablo aquel que se forma a partir de la unin de tres partes claramente
delimitadas: el prefijo pro- que equivale a movimiento hacia delante, el adjetivo
privus que significa de uno solo y el sufijo tas que indica cualidad.
CONCEPTO DE DERECHO DE PROPIEDAD
En Derecho, la propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien,
por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin ms
limitaciones que las que imponga la ley. Es el derecho real que implica el ejercicio
de las facultades jurdicas ms amplias que el ordenamiento jurdico concede
sobre un bien.
El objeto del derecho de propiedad est constituido por todos los bienes
susceptibles de apropiacin. Para que se cumpla tal condicin, en general, se
requieren tres condiciones: que el bien sea til, ya que si no lo fuera, carecera de
fin la apropiacin; que el bien exista en cantidad limitada, y que sea susceptible de
ocupacin, porque de otro modo no podr actuarse.
Es el derecho real mobiliario o inmobiliario, segn el objeto sobre el cual recae,
que confiere a su titular la prerrogativa de usar, gozar y disponer de la cosa. El
derecho de uso est constituido por la prerrogativa que tiene el propietario de una
cosa para servirse de ella segn sus necesidades y posibilidades. El derecho de
goce se relaciona con la prerrogativa que le da facultad al titular del derecho de
propiedad para recibir los frutos naturales y civiles que la cosa produce. Y la
disposicin consiste en el derecho que tiene el titular de la propiedad de destruir la
cosa objeto de su derecho o enajenarla, esto es, transferirla por venta, o cederla a
ttulo gratuito.
El derecho de propiedad tiene un carcter, en principio, absoluto, imprescriptible y
oponible a todo el mundo, o sea erga omnes. Del carcter absoluto nos habla el
legislador en el artculo 544 del Cdigo Civil, dice: "La propiedad es el derecho de
gozar y disponer de la cosa del modo ms absoluto, con tal que no se haga de ella
un uso prohibido por las leyes y reglamentos".
La propiedad tiene un carcter de imprescriptible porque no puede oponrsele la
prescripcin cuando ella ha cumplido con los requisitos legales que les
corresponden, por ejemplo cuando se trata de la propiedad inmobiliaria registrada,
contemplado en el artculo 175 de la Ley de Registro de Tierras que dice: "No
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podr adquirirse por prescripcin o posesin de ningn derecho o inters que

hubiere sido registrado de acuerdo con la prescripciones de esta Ley"
Y el carcter de erga omne que le otorga el artculo 186 de la mencionada Ley.
Otros elementos caracterizadores de la propiedad son la facultad de exclusin, la
indeterminacin de medio para gozar de la cosa ("posibilidades de accin
protegidas en el orden jurdico") y la autonoma frente al Estado.
La importancia de la propiedad se reconoce en nuestra Carta Magna en su artculo
8, numeral 13, que consagra como fundamental el derecho a la propiedad privada
(tambin la de los medios de produccin) lo cual no impide que, en ocasiones, se
subordine la riqueza del pas en sus distintas formas y sea cual fuere su
titularidad al inters general. Por otra parte, los propios textos constitucionales
introducen el concepto de funcin social como paliativo o criterio moralizador y
rector del uso y disfrute de la propiedad. No se olvide, con todo, que en cuanto
derecho fundamental vincula a todos los poderes pblicos, siendo necesario
respetar en todo caso su contenido esencial, lo cual no est reido con la
posibilidad de que sean susceptibles de expropiacin forzosa bienes o derechos
concretos, aun cuando nadie podr ser privado de su propiedad sino por autoridad
competente y causa justificada de utilidad pblica, previa la indemnizacin que
corresponda.

CARACTERSTICAS DEL DERECHO DE PROPIEDAD

La propiedad es un derecho real; La propiedad es lo primordial y

fundamental de los Derechos Reales, ya que los dems parten de ella.
La propiedad es un derecho autnomo; ya que es oponible (erga
omnes) los dems estn obligado a respetar el dominio del propietario.
El derecho de propiedad es perpetuo; la propiedad no se extingue, no
tiene limitacin temporal, es un derecho perpetuo.
Es un derecho exclusivo; La propiedad es exclusiva porque solo le
concede al propietario la facultad de usar, gozar y disponer un bien con
exclusin de los dems.
Es un derecho inviolable; Lo garantiza la Constitucin cuando dice que;
el derecho de propiedad es inviolable, el estado la garantiza, se ejerce en
armona del bien comn y dentro de los lmites de la ley.
Es un derecho elstico; La propiedad es pura y se encuentra al margen
de toda carga o gravamen, sin alterarse su unidad esencial.
Es un derecho autnomo; No depende de ningn otro derecho, es un
derecho principal e independiente.
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Con la creacin de nuevas leyes a partir del ao 98 se incorporan nuevas

caractersticas que influyen directamente en el derecho de propiedad, tales como:
a)

La funcin social de las tierras.

b)

El desarrollo sustentable.

c)

La realidad ecolgica

d)

Reconocimiento de tierras urbanas

e)

Participacin ciudadana

ELEMENTOS DEL DERECHO DE PROPIEDAD

Existen pues tres elementos que configuran el derecho de propiedad
La facultad de uso, que permite al propietario destinar la cosa a todos los
servicios que la misma pueda prestar.
La facultad de goce, que permite al propietario hacer propios todos los frutos y
productos provenientes de ella
La facultad de disponer de la cosa, que implica tanto el derecho de consumir la
cosa, como el derecho de transferir la propiedad a otros sujetos o gravarla
mediante la constitucin de derechos reales a favor de otras personas.

SUJETOS DEL DERECHO DE PROPIEDAD

En principio, toda persona natural o jurdica puede ser propietaria. Es ms, como
se ha dicho, un mismo derecho de propiedad puede pertenecer a dos o ms
personas, de modo que existe tanto la propiedad singular o solitaria, concentrada
en manos de uno solo, como la copropiedad, donde el derecho se encuentra
compartido por dos o ms personas. No obstante, existen incapacidades
legalmente consagradas que impiden a ciertas categoras de personas, adquirir
determinadas clases de bienes.
OBJETO DEL DERECHO DE PROPIEDAD
En la actualidad, es frecuente afirmar que todas las cosas que pueden constituir
objetos de derecho de propiedad, y de que por ende, el objeto de la propiedad se
limita a las cosas corporales.

EXTENSIN DE DERECHO DE PROPIEDAD

Respecto a la extensin del Derecho de Propiedad lo tenemos tambin normado
en el mencionado Cdigo Civil en el que se estable el derecho que tiene el
propietario sobre la superficie y todo aquello que se encuentre encima o debajo de
ella, con las limitaciones establecidas en la ley. Es decir, se reconoce la extensin
del derecho de propiedad respecto a lo que produce y a lo que se le una en
calidad de accesorio y de modo inseparable.
Desde otro punto de vista tambin podemos decir que la extensin del derecho de
propiedad llega hasta la determinacin de los linderos como es el caso de la
propiedad inmobiliaria y si hablamos del aspecto urbanstico referido al derecho de
edificacin, su extensin se encuentra limitada por las ordenanzas u otras leyes
sobre la materia.

LIMITACIONES LEGALES DE LA PROPIEDAD

Las limitaciones legales de la propiedad son las que definen el contenido usual del
dominio en su aspecto negativo.
En el Cdigo Civil se refiere a ellas solo en relacin con la propiedad predial
porque, en la prctica la naturaleza de las cosas hace mucho ms difcil
establecerla sobre la propiedad mobiliaria.
Segn el (Cdigo Civil Articulo 644) las limitaciones legales se subdividen segn
tengan por objeto la utilidad pblica o la utilidad privada.
Limitaciones Legales que tienen por Objeto la Utilidad Pblica:
Caracteres
Las limitaciones de que tratamos se definen por el inters que tutelan
predominantemente (la utilidad pblica).
Son limitaciones unilaterales en el sentido de que el propietario afectado por ellas
no tienen contrapartida de la misma naturaleza. As por ejemplo, el propietario
sujeto a expropiacin por causa de utilidad pblica o social no tiene por ello
derecho de expropiar a su vez (aunque tiene derecho a ser indemnizado).
Rgimen Jurdico
Las limitaciones legales establecidas en inters pblico no se encuentran
reguladas en el cdigo civil, ni en una ley determinada sino que se encuentran
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dispersas en el ordenamiento jurdico en general. Por ello, establece el cdigo

Civil que: Todo lo concerniente a estas limitaciones se determina por leyes y
reglamentos especiales.
Enumeracin
El Cdigo Civil trae una enumeracin evidentemente enunciativa de las
limitaciones legales establecidas en inters pblico atendiendo a la finalidad de
ellas y no a la restriccin que implican. As menciona las limitaciones que se
refieren: a la conservacin de los bosques, al curso de las aguas, al paso por las
orillas de los ros y canales navegables, a la construccin y reparacin de los
caminos y otras obras pblicas.
Limitaciones Legales que tiene por objeto la Utilidad Privada:
Finalidad
Estas operan sobre las llamadas relaciones de vecindad y tienden asegurar la
armnica coexistencia y las posibilidades de ejercicio simultaneo de varios
derechos de propiedad sobre fundos colindantes o al menos prximos, o asegurar
indirectamente, necesidades elementales de la vida como la luz, aire, agua y
beneficios de la agricultura, entre otros.
Rgimen Jurdico
Las limitaciones legales de la propiedad predial se rigen por las disposiciones de
la respectiva seccin del Cdigo Civil (seccin primera del captulo II).
Caracteres
1.- A diferencia de las servidumbres, estas limitaciones legales son reciprocas o
bilaterales en el sentido de que, al menos de ordinario, si un fundo sufre una
determinada limitacin de la que se beneficia el fundo vecino, este a su vez sufre
una limitacin de igual contenido.
2.- Aunque los derechos de vecindad son recprocos, cada uno es dependiente del
otro de manera que puede hacerlos valer en su favor incluso el propietario que por
su parte viole el derecho del vecino.
3.- las limitaciones en estudio establecen relaciones entre particulares no frente
al Estado, aunque puede existir una fiscalizacin estatal para mejor tutela de esos
intereses privados.

El Cdigo Civil clasifica en seis (06) grupos las limitaciones legales de la

Propiedad:

1.
Limitaciones que se derivan de la situacin de los lugares (Cdigo Civil,
artculos 647 al 658), la inmensa mayora de las cuales se refieren al rgimen de
las aguas.
2.
Limitaciones por concepto de Derecho de paso de acueducto y de
conductores elctricos (Cdigo Civil, artculos 659 al 683), donde por error de
sistemtica se mezclan las limitaciones con verdaderas y propias servidumbre.
3.
Limitaciones derivadas de la Medianera (Cdigo Civil. Artculos 684 al 699),
que se estudiaran ms adelante a propsito de la indivisin forzosa.
4.
Limitaciones relativas a las distancias y obras intermedias que se requieren
para ciertas construcciones, excavaciones, plantaciones y establecimientos
(Cdigo Civil, artculos 700 al 703).
5.
Limitaciones en materia de Luces y Vistas de la propiedad del vecino
( Cdigo Civil, artculos 704 al 707), que tienden a proteger la intimidad de la vida
privada.
6.
Limitaciones por razn del desage de los techos (Cdigo Civil, artculos
708)

.- Medianeria
Se entiende por Medianera la copropiedad de aquellos elementos de la cosa que
se encuentra en los linderos del fundo (paredes, cercas, entre otros). Este se rige
por las normas en los artculos 684 al 699 del Cdigo Civil y por las ordenanzas y
usos locales en cuanto no se opongan a lo establecido en el Cdigo Civil tal y
como lo prev el artculo 684.
Derecho del paso de acueducto y de conductores elctricos
Se interpreta lo situado entre dos cosas. Especficamente en las construcciones
urbanas, lo que pertenece a propietarios contiguos, es decir, cada uno de los
propietarios de una medianera, esta se rige por las normas contenidas en el
correspondiente pargrafo del Cdigo Civil (3 del captulo II, ttulo II, libro II,
articulo 684 al 699) y por las ordenanzas y usos locales, en cuanto no se opongan
o no se est previsto en el (Cdigo Civil, articulo 684).
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Presunciones
1.- El Cdigo Civil establece las siguientes presunciones de Medianera:
a.- Mientras no haya un ttulo o signo exterior que demuestre lo contrario, se
presume la medianera; En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta
el punto comn de elevacin . En las paredes divisorias de los jardines o corrales
sitios en poblado o en el campo.
El ttulo a que se refiere la ley es todo hecho jurdico que determine la propiedad
exclusiva de uno de los colindantes y el signo exterior podra consistir. Por
ejemplo, en la existencia de una ventana abierta en el muro limtrofe.
b.- Tambin se presume la medianera En los rboles que se hallen en la lnea
divisoria entre las propiedades (Cdigo Civil, articulo 699).

c.- Los rboles que crecen en el seto medianero son comunes (Cdigo Civil,
articulo 699) lo que parece ser una presuncin juris tatum.
2.- Presunciones de No Medianera.
a.- Cuando conocidamente se hallare estar construida toda la pared sobre el
terreno de una de las fincas, se reputa la pared propiedad exclusiva del dueo de
aquel terreno (Cdigo Civil, artculo 686)
b.- Cuando haya una heredad defendida por todas partes por paredes , vallados o
setos vivos pertenecen exclusivamente a la heredad que se halle defendida por
ellos de todos lados ( Cdigo Civil, artculos 687).
- Distancias y Obras Intermedias
Articulo 700 C.C. Dispone: Nadie puede edificar ni plantar cerca de pblicos sin
sujetarse a todas las condiciones exigidas por las ordenanzas y reglamentos
especiales de la materia.
Nadie puede construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, letrinas,
hornos, ni poner establecimientos industriales que causen ruido , sin guardar las
distancias exigidas por los reglamentos y usos del lugar sujetndose en el modo
de construirlas a todas las condiciones que los mismos reglamentos ordenen ( Art.
701 C.C).

Nadie puede plantar rboles cerca de una casa ni de otras construcciones ajenas,
sino a distancia de dos metros de la lnea divisora, todo propietario tiene derecho
a pedir que se arranquen o destruyan los rboles plantados o que nazcan
espontneamente a menor distancia, si lo perjudican (Art. 702 C.C)
Si las ramas de algunos rboles se extendieren sobre alguna heredad, tendr el
dueo de estos el derecho a los frutos que caen naturalmente de estas ramas, sin
perjuicio de reclamar que se las corte en cuanto se extiendan a su propiedad (Art.
703 C.C)
.- Luces y Vistas de la propiedad de la Propiedad del Vecino
Es una de las limitaciones legales de la propiedad y que tiende a proteger la
intimidad de la vida privada. De acuerdo con el artculo 685 del Cdigo Civil, se
presume la Medianera.
1.- En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto comn de
elevacin.
2.- En las paredes divisorias de los jardines o corrales situados en poblado o en el
campo.
Podr abrirse ventanas o troneras para recibir luces cuando:
a.) No exista una pared medianera aunque si una pared contigua a finca ajena.
b.) La existencia de ventanas o troneras no impide al propietario del predio vecino
construir pared contigua al edificio donde aquellas estn, aunque queden las luces
cerradas.

-Derecho del Paso de Acueducto y de Conductores Elctricos

Articulo 669 C. C. Todo propietario debe permitir la entrada y paso por su
propiedad, siempre que sean absolutamente necesarios para construir, reparar o
demoler un muro u otra obra de inters particular del vecino o inters comn de
ambos.
Articulo 660 C. C. El propietario de un predio enclavado entre otros ajenos y que
no tenga salida a la va pblica o que no pueda procurrsela sin excesivo gasto e
incomodidad, tiene derecho a exigir paso a los predios vecinos para el cultivo y
uso conveniente del mismo.

.- Del Desage de los Techos

El propietario de un edificio est obligado a construir sus tejados de tal manera
que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio
pblico de acuerdo con lo que se disponga en las ordenanzas y reglamentos.

Derechos de Acueductos (Art. 666 C.C)

Todo propietario est obligado a dar paso por su fundo a las aguas de toda
especie de que quiera servicio el que tenga derecho temporal o permanente, para
satisfacer necesidades de la vida, uso agrario o industrial.

CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD

El contenido del derecho de propiedad se contempla en lo que
generalmente aparece en la doctrina como atributos de derecho de propiedad el
cual se concentra en un poder de goce, al que se suma la facultad de disposicin
y la posibilidad de excluir a los dems en el ejercicio de las prerrogativas
integrantes del derecho; siendo la propiedad un derecho general el propietario
puede hacer todo aquello que no le este legalmente velado la cual incluye tres
importantes atributo los cuales son: el uso de la cosa, el goce y la facultad de
disponer.