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DOCUMNTO OBTENIDO EN INTERNET SOLO PARA FINES DIDACTICOS DE LOS

ALUMNOS QUE ESTUDIAN EL TEMA DE TASACION DE BIENES RACES.


Todo informe de tasacin o valoracin, independiente de su finalidad, extensin debe al
menos contener lo siguiente:
Identificacin del mandante del Informe

Identificacin del propietario del bien a valorar (se excluye en caso en que por la
naturaleza del encargo esta informacin no est disponible)

Identificacin del bien a Valorar

Finalidad del Informe de Tasacin o Avalo

Fecha del informe

Informando fecha de Inspeccin del bien, fecha de realizacin del informe y


validez del informe

Descripcin de la metodologa a usar acorde al tipo de bien y finalidad para la


que se ha solicitado.

Para Tasacin o Valoracin de Bienes Inmuebles:


Localizacin

Definicin y descripcin de zona (comuna o localidad)


Descripcin del Sector (Barrio o entorno Inmediato)
Descripcin del Inmueble en la manzana.

El inmueble

Descripcin del terreno


Descripcin de las edificaciones en relacin con el terreno (emplazamiento)

Edificaciones

Identificacin y descripcin de las edificaciones


Materialidad
Estructura
Terminaciones
Instalaciones
Superficies
Estado de las edificaciones

Situacin Urbanstica, Normativa y Situacin legal


Valoracin

Definicin de los tems a valorar

Definicin y comentarios a la metodologa a aplicar

o
o
o

Mtodo de Coste de Reposicin (neto y bruto)


Mtodo de Comparacin de Mercado
Mtodo de Rentabilidad

Conclusin y comentario al valor final obtenido.

Anexos, Advertencias y Condicionantes

Fotografas en cantidad adecuada para mostrar el inmueble y sus condiciones


particulares que puedan ser incidentes en el valor.

Plano de ubicacin y su relacin con eje o vas importantes.

Croquis de emplazamiento mostrando las edificaciones y su relacin con el


terreno.

Croquis de superficies, en base a documentacin aportada y/o a levantamiento


realizado en terreno por el tasador.

EL TRABAJO QUE DEBE REALIZAR EL TASADOR (PROCEDIMIENTO)


De la visita a la propiedad:

Acudir puntual y bien presentado a la visita programada.

Llevar consigo todas las herramientas bsicas que posibilitan un trabajo


profesional en la visita a la propiedad:

Cmara de Fotos
Huincha de medir, acorde a los requerimientos del trabajo a realizar.
Sistema de apuntes para registrar las caractersticas de la propiedad.

Inspeccionar la totalidad de construcciones y recintos que conforman la


propiedad.

Efectuar en lo posible un levantamiento total a lo edificado individualizando


claramente las distintas estructuras y/o volmenes edificados que puedan existir.

Efectuar en lo posible un levantamiento al terreno.

Efectuar croquis esquemtico del terreno posicionando dentro de este las


posibles construcciones existentes.

Verificar la existencia de posibles instalaciones complementarias a los volmenes


edificados (pozos de agua, plantas de tratamiento, sistemas de hidropack,
transformadores elctricos, sistemas de riegos, etc.).

Verificar que no existan elementos o instalaciones que puedan afectar


negativamente a la propiedad (canales, tendidos elctricos, pantanos, etc.)

Del sector:

Fotografiar el lugar de emplazamiento especfico de la propiedad y el


posicionamiento de esta frente a su contexto inmediato.

Recorrer el entorno inmediato y cercano buscando posibles propiedades en oferta


o arriendo que puedan servir como referencia de valor.

Observar y analizar la dinmica urbana que presenta el sector, usos ms


consolidados que han adquirido las propiedades, tendencias de renovacin y/o
actividad inmobiliaria.

Identificar en lo posible los ejes estructurantes del sector, distancia y nivel del
equipamiento y servicios existentes.

Observar las condiciones de accesibilidad vehicular, peatonal y de transporte


pblico a la propiedad.

De la visita obligatoria a D.O.M. respectiva:

Se deber consultar expediente registrado de la propiedad, verificando la


totalidad de su contenido y poniendo especial nfasis en:

Permisos de edificacin otorgados y superficies, estructura y nivel que cada uno


autoriza

Existencia de Recepcin Final para cada uno de los P.E. otorgados.

Posibles Permisos de Ampliacin y/ Demolicin y sus respectivas Recepciones (si


es que existen).

Posibles Permiso especiales de Regularizacin.

Posible existencia de regularizaciones y/o ampliaciones ingresadas por Ley del


Mono, verificando que estn definitivamente aprobadas y que es lo que
aprueban.

Para el caso de propiedades bajo rgimen de copropiedad, se deber consultar el


expediente especfico de la copropiedad archivado en la D.O.M, poniendo
especial nfasis en identificar en forma clara:

Tipo de copropiedad

Superficies o polgonos de dominio exclusivo de la propiedad


analizada.

Superficies comunes, de uso y goce exclusivo de la propiedad

Superficie total del terreno sobre el que se desarrolla el conjunto

Otros.

Como poltica general, se recomienda tambin verificar adems de los


expedientes particulares de cada propiedad, las planchetas de catastro, que
normalmente tienen graficado el historial del terreno (posibles fusiones,
subdivisiones, servidumbres, etc.), que en muchos casos no se encuentra dentro
de los expedientes respectivos de cada propiedad.

Se deber consultar la normativa y restricciones que afecten a la propiedad,


identificando claramente:
o

Condiciones de edificacin.

Uso de suelo

Posibles expropiaciones, verificando:

En el caso de existir franja afecta, verificar si pueden estar legalmente


cedidas.

Identificar entrante de la expropiacin y perfil proyectado para la va que


se enfrenta, verificando tambin si las entrantes son simtricas por
ambos lados o no

Posibles franjas de proteccin de cualquier naturaleza.

Si al recabar estos antecedentes y analizarlos preliminarmente, no se obtiene una


claridad total con respecto a la situacin de la propiedad, se recomienda aclarar
las inquietudes con los arquitectos de turno, asesor urbanista o bien con quin
corresponda.

De otros organismos que en ocasiones deben ser consultados:


En muchas ocasiones, la visita a terreno y a la D.O.M, no son suficientes para lograr
claridad frente a la situacin de una propiedad. En estos casos ser deber del tasador
consultar otros organismos que puedan aportar los antecedentes necesarios para definir
la situacin en que se encuentra una propiedad, tales como:

S.I.I.
Conservador de Bienes Races
MOP
SAG
SERVIU
Etc.

Del Desarrollo del Informe:


Es importante sealar que para poder efectuar un buen informe, que contenga todos los
elementos tcnicos y de juicio necesarios para la adecuada toma de decisiones y
correcta valoracin del bien, resulta imprescindible haber efectuado en forma rigurosa
y responsable los 2 pasos anteriores (visita a la propiedad y a la D.O.M.). El 90 % del
contenido de un informe, se obtiene de estos 2 pasos previos.
Al desarrollar el informe, el tasador deber incorporar toda la informacin relevante
rescatada de su visita a terreno, a la D.O.M. u otros organismos.
GLOSARIO TCNICO
En base al principio de Convencin, luego se ser discutidos y analizados por esta
comisin desarrolla el presente glosario, define la terminologa recomendada, a usar en
los Informes de Tasacin.
Este glosario se desarrollar en forma continua y durante todo el desarrollo del trabajo
de la comisin.
***Nota: En algunos casos puede ser necesario definir las fuentes de informacin, origen
del trmino, stos deben ser correctamente citados, cuidando los derechos de autor.

Tasacin: Valoracin de bienes muebles o inmuebles aplicando una metodologa


adecuada que permita obtener su valor en un mercado abierto, libre de presiones y en el
cual haya una parte dispuesta a comprar y otra a vender.
Valuacin: Sinnimo de Tasacin.
Costo de reposicin: Es el monto que supone la recuperacin actualizada de la
inversin, incluyendo materiales, impuestos, obra de mano, honorarios profesionales y
todo lo que constituya costos asociados directamente a la restitucin futura.
Mercado: Medio en el cual convergen la oferta y la demanda por bienes a comercializar.
Plusvala: Trmino usado comnmente a la revalorizacin de bienes que por efectos
directos o indirectos tienda al aumento de valor, sin mediar inversiones sustantivas que
lo originen.
Dinamismo comercial: Regla de medicin para un segmento del mercado que presente
una velocidad de respuesta a la oferta y demanda respecto del promedio.
Homogeneidad: Caractersticas que permiten conocer los elementos de ocupacin,
destinos y niveles tanto socioeconmicos como socioculturales para un sector
determinado, comuna o ciudad.
Heterogeneidad: Contrario a Homogeneidad.
Metodologa: Tcnica de valorizacin que describe una herramienta valrica en el
ejercicio de la valorizacin de un bien determinado.
Homologacin: Comparacin a referentes vlidos por caractersticas, ubicacin y
segmento.
Valor de mercado: Es el monto en que la parte vendedora y la compradora estn
dispuestos a transar, sin mediar intereses particulares o presiones externas.
Mayor y mejor uso: Es la clasificacin de un bien a objeto de obtener su mximo
aprovechamiento de uso y por consecuencia calrico.
Urbano: Sector incorporado al radio interno de una comuna, poblado o ciudad y que est
sometido a su jurisdiccin de ordenanza y normativas.
Rural: Sector externo al radio de cobertura de una comuna, poblado o ciudad, regido
por condiciones generales de uso y potencialidades.
Extensin urbana: En un sector que antes siendo rural, ha sido incorporado al rea
urbana sometindose a la normativa general de la comuna, poblado o ciudad de la que
forma parte.
Servidumbre: rea que siendo de propiedad de a quien afecte, es de aprovechamiento
por parte de terceros. Su uso es restringido exclusivamente a los fines para lo cual haya
sido establecida.
Expropiacin: rea afecta a sesin obligada para fines de aprovechamiento comunitario,
y que deber ser indemnizada.

Franja de proteccin: rea de resguardo que restringe y limita su uso slo a reas
verdes, sembrados o similares.
Uso y Goce exclusivo: Son aquellos bienes de dominio comn, en que la nuda propiedad
pertenece a la comunidad toda, pero su uso y goce, corresponde exclusivamente a uno o
ms copropietarios, conforme lo establezca el reglamento de copropiedad o lo acuerde
la asamblea de copropietarios.
2) Forma de otorgar el derecho: En el reglamento de copropiedad o en Asamblea de
copropietarios. (Recogido del Reglamento de copropiedad publicado por Revista de
Copropiedad)
Rol: Identificacin que da el Servicio de Impuestos Internos a cada propiedad cuya
numeracin est expresada en tres nmeros consecutivos separados por guin y que
representan la Comuna, la Manzana y la Propiedad.
Lesin enorme: El vendedor sufre lesin enorme, cuando el precio que recibe es inferior
a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesin
enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio
que paga por ella.
El justo precio se refiere al tiempo del contrato. (Recogido de la pgina Web de
Anfitrin, de la base de datos del Diario Oficial)
Mtodo de Comparacin: Ejercicio comparativo de una muestra recogida del mercado,
de bienes homologables y que definen una banda de tendencia del valor.
Mtodo de Costo de Reposicin (neto, bruto): Es la reproduccin actual del valor en
base al costo de reponer el bien, considerando si procede, la reposicin mediante
materiales actuales si los utilizados en origen estuvieren obsoletos.
Mtodo de Rentabilidad: Es el resultado de un valor mediante la estimacin por la va
del arrendamiento basado en la expectativa de obtener rentabilidades futuras.
Bien Raz: Cualquier bien inmueble sea particular, fiscal, urbano o rural, que teniendo
deslindes bien definidos se constituye en un bien cuyos derechos de propiedad son
eventualmente enajenables.
Bien Inmueble: Son los que no pueden transportarse de un lugar a otro. Los edificios,
rboles, etc. que se adhieren permanentemente a los bienes tambin forman parte de
ellos. Su propiedad es siempre registrada en los archivos de los Conservadores de Bienes
Races respectivos. (Base recogida desde el Conservador de Bienes Races de Ovalle)
Bien Mueble: Son los que pueden ser trasladados de un lugar a otro, sea movindose
ellos por s mismos, como los animales (que por eso se llaman semovientes), sea que slo
se muevan por una fuerza externa, como las cosas inanimadas. (base recogida desde el
Conservador de Bienes Races de Ovalle)
Hipoteca: Garanta que se inscribe en el Registro de Hipotecas controlada por el
Conservador de Bienes Races respectivo y que afecta a un inmueble, el cual por este
hecho no cambia la propiedad del deudor sobre la misma.

Prenda: Es un bien mueble entregado a un acreedor para garantizar su crdito. Este


hecho no cambia la propiedad del deudor sobre el bien.
Depreciacin (lineal, acelerada, variable): Es el menoscabo del valor de un bien sujeto
a cambios por efectos propios o externos.
Superficie: rea definida por deslindes fsicos o proyectados que albergan un su interior
un terreno, edificios o simplemente sembrados o plantaciones.
Clases de Edificacin: Definicin que considera aspectos de materialidad y alturas de las
edificaciones.