PAUTA EXAMEN

1.- Con respecto a ATRACTORES Y DETRACTORES de localizacin:

a) De al menos 6 ejemplos de cada uno
b) DEFINA que se entiende por ellos y CULES son las variables a considerar
c) Que se entiende por CONTEXTO Y LOCALIZACIN?
a)
ATRACTORES (+)
Valores de suelo adecuados al producto a desarrollar
Disponibilidad de terrenos
Centros generadores de actividad
Grados de consolidacin
Uso y estrato socio econmico
Accesibilidad vehicular y peatonal (existente y proyectada)
Equipamiento y servicios
Oferta pre-existente de proyectos
Normativa flexible y clara

DETRACTORES
Valores de suelo inadecuados al producto
Falta de terrenos disponibles (alto valor UF/m2)
Normativa restrictiva y poco clara
Falta de consolidacin
Presencia de usos deterioradores (industrias,
contaminacin, asentamientos precarios)
Mala accesibilidad vehicular o peatonal
Falta de equipamiento y servicios
Sobre-oferta de terrenos (bajo valor UF/m2)
Terrenos demasiado grandes, efecto sitio eriazo

b) Definicin:
Es un tipo de diagnostico que permite determinar la capacidad de un terreno y/o de su contexto para responder positiva o
negativamente a un tipo de proyecto o plan
Anlisis en funcin de los aspectos cuantitativos (del terreno) o cualitativos (del sector) en que esta(n) evaluando
La caracterstica de Atractor o Detractor de un elemento o fenmeno estar determinada por el producto potencial a
desarrollar.
VARIABLES A CONSIDERAR
ATRACTORES (+) variables o aspectos positivos que:
Atraen la localizacin de proyectos inmobiliarios
Estn asociados a la existencia de equipamiento
Definen el comportamiento de los proyectos inmobiliarios
Generan condiciones ambientales favorables
Otorgan percepcin de seguridad

DETRACTORES variables o aspectos negativos que:

Entorpeces o imposibilitan la localizacin y desarrollo de
proyectos
Definen la falta o mala calidad de equipamiento y servicios
Atraen usos deteriorantes 8mala calidad ambiental)
Generan aislamiento (mala accesibilidad)
Pueden ser detractores la falta de atractores

c)
Contexto:
Caracterstica y marco de un rea con la cual se proyectar
Puede ser natural o humano
Formas de asentamientos, edificios, espacios, alturas
Localizacin y accesos
Individuos que habitan y usan el lugar
La adecuada comprensin de un rea permitir proyectar y posicionar su desarrollo, generando un proyecto acorde al
mercado objetivo en contexto ideal.
Lugar:
Responde a las preguntas Dnde? Por qu?
Las condiciones del rea o lugar, en funcin de la concentracin de atributos y la localizacin y tipo de las actividades
aledaas determinan la plusvala asociada al proyecto.
Ejemplos: Barrio Lastarria, Ciudad Empresarial, Plaza Nuoa, Metro San Joaqun, Mall Plaza Norte

2.- Nombre al menos ocho prendas y ocho hipotecas.

HIPOTECAS: Casas, departamentos, sitios, estacionamientos, locales, parcelas, predios agrcolas, hospitales, colegios,
oficinas, centros comerciales, cines, bienes patrimoniales, hoteles, proyectos en construccin, monumentos.
PRENDAS: objetos de arte, menaje, acciones, derechos de agua, galpones, vehculos, animales, plantaciones, rboles,
joyas, industrias, aviones, barcos, servidumbres, biomasas, equipos, maquinaria, pertenencias mineras, usufructos.

3.- Describa los antecedentes y datos necesarios que incluira en la elaboracin de un informe de
tasacin, cuya finalidad es una expropiacin.

Vialidad no define formato de Informe

Debe contener datos como N y fecha de la Resolucin en que se nombra a la comisin.
Datos exactos de acuerdo a Resolucin y Planos
Deslindes de acuerdo a planos
Valorizacin de terrenos ($/m2, U.F./m2)
Valorizacin del Inventario (Forestales, agrcolas, ornamentales,obras anexas, etc.)
Valorizacin de Edificaciones (costo de reposicin)
Estudio de valores de mercado
Estudio en CBR
Observaciones
Fotografas
Fecha
Identificacin y firma de profesionales

4.- Indique las Clasificaciones que considera el MINVU para las edificaciones. Indique un ejemplo
para cada Clasificacin.
A Acero
B Hormign armado
C Albailera armada
D Albailera confinada
E Madera
F Adobe
G Acero prefabricado
H Madera Prefabricada
J Paneles

5.- Cules son las condiciones de una ZODUC? Mencione al menos cinco ejemplos.
ZONA DESARROLLO URBANO CONDICIONADO
Desarrollo de micro ciudades fuera del lmite urbano
Son Flotantes, no estn delimitados en un plano, podran emplazarse en cualquier zona
Sector privado asume gestin del desarrollo: costos de impactos, urbanizacin, vialidad
Busca terminar con especulacin
Proyeccin de desarrollo: 15 a 20 aos
Condiciones o Requisitos:
Emplazamiento en zona con aptitud (PRMS)
Desarrollar ciudades integrales, con uso mixto de vivienda (tambin social), reas verdes, servicios, equipamiento, salud,
industria
Desarrollador debe asumir todos los impactos
Superficie mnima de 300 h
Densidad mxima de 100 hab/h
Proveer 30% de suelo para vivienda social: 12% viv. social (-500 UF), 18% Subsidio (max 1.500 UF)
reas verdes: 1 plaza c/500 hab. 1 parque c/20.000 hab.
VB de la SEREMI al Estudio de Impacto Urbano
Ejemplos: Piedra Roja, La Reserva, Valle Norte, Valle Grande, Sta. Elena, Larapinta, Lo Aguirre, El Principal, etc.

6.- Qu diferencias hay entre el avalo exento y el avalo afecto?

Avalo Exento: Es aquella parte del avalo que por ley o disposiciones legales especiales se encuentra exenta del pago de
impuesto territorial
Avalo Afecto: Se calcula como la diferencia entre el avalo total y el avalo exento y corresponde al monto del avalo por
el cual se paga contribuciones

7.- Frente a la solicitud de tasar y evaluar una vivienda usada, ubicada en Calle El Baubl N4025,
casa N19, en la comuna de Puente Alto, se tienen los siguientes antecedentes:

Datos: - no hay terrenos similares en venta, slo macrolotes de las caractersticas antes descritas.
- se trata de un sector homogneo, consolidado.
- la vivienda a valorar cuenta con Permiso de Edificacin y Recepcin Final.
En base a los antecedentes aportados, definir los siguientes puntos:
7a.- A partir de los testigos entregados, definir y fundamentar cuales son comparables con la
propiedad analizada, y cuales seran los 2 ms similares.
La ref. 2 es similar tanto en superficie edificada como de terreno. Y podra ser la 4 que a pesar de
tener menos terreno, tiene mayor superficie edificada.
7b.- Determine el valor de terreno a asignar al inmueble valorado, segn lo visto en clases.
Justifique.
El valor del terreno es de 2 UF/m2 mas los costos de urbanizar y lotear, es decir, 2 + 1,5 UF/m2 =
3,5 UF/m2.
7c.- Definir cual sera el valor de Tasacin para la propiedad analizada, en funcin del Mtodo de
Comparacin.
El valor de tasacin est alrededor de las 2000 UF, ver cada caso y su anlisis.
7d.- Determine el factor K para cada caso, suponiendo que todas las viviendas son de albailera a
la vista, C-3.
K (C3 a 10 K (C3 a 11
UF/m2)
UF/m2)
1,44
1,37
1,28
1,21
1,48
1,40
1,43
1,35
1,45
1,36
1,69
1,60
Pueden asignar 9, 10 u 11 UF/m2 de edificacin, cada caso depende del criterio y justificacin de
cada alumno. El valor del terreno es 3,5 UF/m2.
7e.- Definir el valor de tasacin por el Mtodo del Costo de Reposicin (fundamente cada
supuesto).
82 * 10 UF/m2 (costo de la albailera) + 200 * 3,5 UF/m2 (valor del terreno) = 1520 UF.

PREGUNTAS
1.- Con respecto a ATRACTORES Y DETRACTORES de localizacin:
a) De al menos 6 ejemplos de cada uno
b) DEFINA que se entiende por ellos y CULES son las variables a considerar
c) Que se entiende por CONTEXTO Y LOCALIZACIN?
2.- Nombre al menos diez prendas y diez hipotecas.
3.- Describa los antecedentes y datos necesarios que incluira en la elaboracin de un informe de
tasacin, cuya finalidad es una expropiacin.
4.- Indique las Clasificaciones que considera el MINVU para las edificaciones. Indique un ejemplo
para cada Clasificacin.
5.- Cules son las condiciones de una ZODUC? Mencione al menos cinco ejemplos.
6.- Qu diferencias hay entre el avalo exento y el avalo afecto?
7.- Frente a la solicitud de tasar y evaluar una vivienda usada, ubicada en Calle El Baubl N4025,
casa N19, en la comuna de Puente Alto, se tienen los siguientes antecedentes:

Datos: - no hay terrenos similares en venta, slo macrolotes de las caractersticas antes descritas.
- se trata de un sector homogneo, consolidado.
- la vivienda a valorar cuenta con Permiso de Edificacin y Recepcin Final.
En base a los antecedentes aportados, definir los siguientes puntos:
7a.- A partir de los testigos entregados, definir y fundamentar cuales son comparables con la
propiedad analizada, y cuales seran los 2 ms similares.
7b.- Determine el valor de terreno a asignar al inmueble valorado, segn lo visto en clases.
Justifique.
7c.- Definir cual sera el valor de Tasacin para la propiedad analizada, en funcin del Mtodo de
Comparacin.
7d.- Determine el factor K para cada caso, suponiendo que todas las viviendas son de albailera a
la vista, C-3.
7e.- Definir el valor de tasacin por el Mtodo del Costo de Reposicin (fundamente cada
supuesto).