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Mtodo comparativo direto de dados do mercado: a importncia da anlise

qualitativa do projeto de arquitetura na avaliao das unidades em imveis


residenciais multifamiliares
Direct comparative method of market data: the importance of the qualitative analysis of the
architecture project in the evaluation of the multi family housing
Mtodo comparativo directo de los datos del mercado: la importancia de anlisis cualitativa del proyecto
de la arquitectura en la evaluacin de las unidades en inmuebles residenciales multifamiliares

Osvaldo Luiz de Souza Silva


Alice Brasileiro
Arquitetos e Urbanistas, Profs. M.Sc. da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, UFRJ

osvaldosilva@ufrj.br, alicebrasileiro@ufrj.br

RESUMO
O artigo aponta para a necessidade da insero efetiva de variveis qualitativas na avaliao de unidades
residenciais localizadas em edificaes residenciais multifamiliares, utilizando o Mtodo Comparativo
Direto de Dados de Mercado. Fruto de uma pesquisa ainda em andamento, o trabalho prope que as variveis
ou fatores a serem analisados possam permitir uma amplitude de anlise em relao ao imvel avaliando,
possibilitando assim, uma margem para a sua quantificao. Tais variveis ou fatores so principalmente
vinculados ao projeto de arquitetura da unidade e suas inter-relaes com o entorno imediato, formalizando o
que possivelmente poderia ser chamado de fator de projeto.

ABSTRACT
The article warns for the need of the effective insert of qualitative variables in the evaluation of residential
units located in residential buildings, using the Comparative Method. As a product of a research still in
process, the work proposes that the variables or factors to be analyzed could allow an analysis amplitude,
making possible a margin for its quantification. Such variables or factors are linked mainly to the project of
architecture of the unit and its relations with the neighbourhood, formalizing what possibly could be called a
project factor.

I Introduo
Na rotina das avaliaes de unidades localizadas num edifcio de uso residencial multifamiliar, comumente
utilizado o mtodo conhecido como Comparativo Direto de Dados de Mercado, previsto tanto pela norma
brasileira (NBR 14653-2) quanto pelas normas regionais (como por exemplo, a do IBAPE/SP). O mtodo
prope que o avaliador efetue uma pesquisa de mercado, coletando amostras de imveis semelhantes ao
imvel avaliando, para posteriormente proceder a uma etapa de homogeneizao, de forma a possibilitar uma
comparao direta entre o valor das amostras e o valor que se busca do imvel em questo. a respeito da
etapa de homogeneizao e dos fatores a serem levados em considerao que entendemos ser necessrio um
aprofundamento das caractersticas analisadas1 na malha de amostras, para compor o valor final da forma
mais justa e precisa possvel.
A norma brasileira deixa em aberto a escolha das variveis para a composio do valor, estabelecendo que
so eleitas as variveis que, em princpio, so relevantes para explicar a formao de valor e estabelecidas
as supostas relaes entre si e com a varivel dependente (ABNT, 2004, p.9). J a norma do IBAPE, alm
1

Sem prejuzo do que analisamos no tratamento dos fatores, esta anlise tambm pode ser aplicada nos modelos de
regresso linear, levando em considerao no universo das variveis utilizadas os aspectos sobre os quais propomos um
aprofundamento no seu estudo. Cabe ressaltar que sobre as variveis a serem consideradas nos modelos de regresso
linear para apartamentos, Maia Neto j sugeria, em seu Introduo engenharia de avaliaes e percias judiciais
(1992), que fossem abordados parmetros de cunho qualitativo.

de prever aquelas de caractersticas quantitativas, mais comumente utilizadas e abordadas pela literatura,
conforme ser visto mais adiante, prev a existncia de Fatores complementares, de uso no obrigatrio.
Dentre eles, cita como exemplo o Fator de Posicionamento de unidades padronizadas, o que por si s d
margem a pelo menos duas anlises: qualidade da vista e o comportamento da insolao na unidade.
justamente pelo fato das normas no preconizarem de forma mais incisiva que (ou quais) fatores de ordem
qualitativa tm importncia no resultado final da avaliao que sustentamos que estes no devem ser
deixados por conta de cada avaliador, sendo s vezes relegados ao segundo plano, ou mesmo
desconsiderados numa avaliao.
Atributos intrnsecos e extrnsecos afetam o valor do imvel. Nessa mesma linha de raciocnio, j podemos
encontrar alguns estudos que tm em conta essa anlise com um vis mais qualitativo, como por exemplo, o
que mostra o grau de influncia no preo de venda de unidade em relao a sua posio nos diversos andares
em prdios multifamiliares (DOMINGUES et al., 1997).
A valorao da habitao derivada direta do bem-estar do seu ocupante2. Por meio da rea dos imveis e do
arranjo da planta de arquitetura podemos observar o que ser disponibilizado ao futuro morador. A
apropriao e a devida graduao qualitativa da planta e sua funcionalidade deveriam ser inseridas, portanto,
na dinmica da busca pelo valor real do bem avaliando. Outros atributos inerentes funo de abrigar o ser
humano num ambiente saudvel devem ser considerados e devem constar da anlise de quem vai sugerir o
valor do imvel, mormente em disputas e querelas judiciais.
Embora no possamos dizer que este assunto seja novidade, pois foi abordado por Maia Neto (1992), entre
outros autores, nem por isso ele deixa de manter sua atualidade, principalmente em nossa complexa
modernidade, quando o nmero de variveis existentes que devem ser levadas em considerao pela
sensibilidade do avaliador no pra de crescer. Incrementos tecnolgicos produzem novos tipos de espaos
incorporados na habitao; a cidade e os condomnios passam a incorporar novos espaos de lazer e centros
de entretenimento e compras, inexistentes dcadas atrs; a prpria sociedade encontrou novas formas de
grupos sociais e familiares, que demandam espaos de habitao diferenciados daqueles conhecidos
anteriormente. Todos esses fatores, dentre outros, passam pelo projeto de arquitetura da unidade.
Corroborando nosso argumento, h poucos meses, abordando o projeto de arquitetura e tambm o diferencial
tecnolgico que fez incorporar nas habitaes o hbito cultural do home-theater, este foi o assunto de capa
de uma revista especializada sobre construo3. um dos objetivos da pesquisa que est na base de nosso
artigo fornecer insumos qualitativos e quantitativos que possam vir a ser considerados nas avaliaes, uma
vez que a norma brasileira, ao no mencionar a existncia de tais consideraes, faz com que o resultado da
avaliao ainda seja muito dependente do bom senso e da sensibilidade de cada avaliador.
Entendemos que desconsiderar essa abordagem, isentando o laudo de avaliao de referncias qualitativas,
considerar explicitamente na sua metodologia que, por certo, no h diferenas de valores em duas unidades,
uma de vista livre e outra com a empena do prdio vizinho a menos de quatro metros de sua janela, por
exemplo, e o que consideramos pior: em aes judiciais, no dando a precisa informao para que o juzo
tenha condies de emitir a sua deciso.

II - Os fatores de homogeneizao: os previstos, os praticados e os sugeridos


A caracterizao fidedigna de um imvel, por mais perfeita que seja a busca, sempre envolve uma anlise de
imveis heterogneos, distintos daquele que est sendo avaliado, tendo em vista as particularidades de cada
amostra. H diferenas na rea construda; no acabamento; no estado de conservao; na localizao dentro
do mesmo bairro; no tempo decorrido com a oferta disponvel (mercado vendedor ou comprador); das
possveis ofertas e vendas efetivas; da variao nos preos com o tempo e das conjunturas econmicas. Em
funo disto, para no comparar elementos heterogneos, o avaliador necessita transformar de forma
ponderada (homogeneizar) os valores, para que a comparao seja saneada e atenda ao objetivo de poder
comparar elementos diferentes, convertidos em iguais aps a devida retificao, utilizando-se coeficientes
em funo de seus atributos (GONZLEZ, 2002).

Apesar de ser um elemento subjetivo, e tambm de fundo cultural, fazemos referncia aqui s componentes produzidas
pelo ambiente construdo que possam vir a exercer influncia no conceito de bem-estar, estudado principalmente pela
psicologia.
3
Revista Tchne, nmero 112, julho de 2006.

Tratar os dados significa operar uma mdia ponderada e suficientemente capaz de no distorcer resultados
por subjetividades introduzidas pelo avaliador. No havendo dados suficientes, outras amostras devero ser
introduzidas, ou outros mtodos podero ser utilizados, o que foge da proposta do presente trabalho.
Homogeneizao e tratamentos das amostras esto includos nas normas, como caso da Norma IBAPE, que
em seu item 9.2 Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, destaca que devem ser considerados
imveis semelhantes ao avaliando, com objetivo de encontrar a tendncia de formao de preos (IBAPE,
2005). Esta norma, segundo as diretrizes da NBR, nomeia alguns fatores que devem ser utilizados nas
avaliaes, considerando-os como obrigatrios: oferta, localizao, idade e padro construtivo4. Passaremos
a uma breve descrio de cada um deles:
- Fator de oferta: majora ou minora o preo dos imveis em oferta no mercado, em funo da situao
deste; caso haja muitos imveis disponveis, a tendncia que o preo pedido pelo vendedor sofra uma
reduo; caso contrrio pode ser aumentado. Tambm faz o ajuste de ofertas a prazo para o seu valor
corresponde vista.
- Fator de localizao: Refere-se valorao prpria de cada logradouro ou regio da cidade. Usualmente,
medido pelo valor tributvel do metro de testada na profundidade padro em cada logradouro, fornecido pela
municipalidade. Em termos prticos, o fator que diferencia o valor de um imvel pela sua localizao nos
diversos trechos do bairro e da cidade.
- Fator de idade: Leva em considerao os aspectos fsicos e funcionais da edificao, determinando o grau
de depreciao da mesma pela sua idade real ou estimada.
- Fator de padro construtivo: Faz referncia s diferenas de padro construtivo existentes entre o imvel
avaliando e as amostras adotadas.
Alguns consagrados autores que tratam sobre o tema (MAIA NETO, 1992; ABUNAHMAN, 2000;
BERRINI, 1949; BUSTAMAMANTE, 1998; FIKER, 2001) tambm fazem referncia a fatores semelhantes
aos considerados pelo IBAPE, alguns com pequenas variaes ou incluso de consideraes sobre a
comparao das reas construdas entre amostras e imvel avaliando, por exemplo. So todos fatores de
ordem quantitativa (como alis sugerido pela NBR 14653-2), cuja objetividade permite uma fcil
mensurao.
Apesar da predominncia desses fatores de cunho quantitativo, sustentamos que, como j mencionado, em
funo dos tempos atuais, cada vez mais complexos, com uma profuso de projetos, os mais diferenciados e
situaes de entorno que expem o imvel s mais diferentes situaes, torna-se imperativa a insero de
fatores de ordem inicialmente qualitativa, mas que possam vir a se traduzir, por meio de quadros e ndices,
numa graduao quantitativa, principalmente aqueles intimamente ligados ao projeto de arquitetura.
As nuances subjetivas que o bom avaliador leva em considerao, muitas vezes sem nem mesmo expressar
de maneira clara no laudo, incorporando-as em fatores como qualidade do acabamento, devem fazer parte
explicitamente do elenco de fatores a serem tratados, seguindo a metodologia que prope a NBR 14653 e se
transformando em atributos qualitativos dicotmicos (interior do apartamento com circulao mais
funcional do que a amostra, ambientes ntimos menos devassados do que a amostra, etc.). Ainda que
passem por um vis regional, cultural e temporal, uma boa avaliao no deve prescindir de tais anlises.
Conforme j abordado na Introduo, o tema em si no novo; autores como SOLER (2000) j se detiveram
ou mesmo passaram superficialmente por ele, descrevendo e determinando atributos bsicos que possam
servir de pesos numa eventual ponderao relativa, tais como: preferncia por dormitrios e banheiros
formando sutes; existncia de entradas de servios e sociais independentes ou em colunas separadas;
cmodos de permanncia prolongada com adequada insolao, seja em climas frios ou quentes; vista externa
agradvel; cozinha e copa com arranjo funcional; armrios de cozinha planejados e armrios embutidos e
closet; apartamento de frente e em andares altos; portarias aconchegantes e luxuosas; alm de itens ligados
ao lazer e prtica de esportes.
Outras publicaes apresentam de forma mais ampla o rol de fatores ligados natureza do bem avaliando,
chegando a especificar os itens relativos Arquitetura e ao programa do imvel urbano. O pesquisador pode
encontrar indicaes (MAIA NETO, 1992) para a verificao de certo Fator de Arquitetura F(q) - que est
4

H outros fatores que a norma considera, especficos da avaliao de terrenos. Como no presente trabalho estamos nos
atendo s avaliaes de unidades em edificaes multifamiliares, ou seja, apartamentos, consideraremos somente os
fatores pertinentes a estas avaliaes.

ligado existncia de garagem, salo de festas; nmero de banheiros; posicionamento na edificao, se


multifamiliar.
Nessa tica, em Vegni-Neri (1979), so elencados dados como: o p-direito, hoje to reduzido; a rea
efetivamente disponvel para o morador; a distribuio interna dos cmodos; o grau de atualizao do projeto
das instalaes prediais, entendidas como adequadas ao nmero e tipos de equipamentos existentes no
mercado. So tambm considerados importantes na avaliao os itens do projeto arquitetnico que possam
graduar a qualidade do imvel, tais como a identificao de propriedades que realcem a qualidade da
distribuio interna das peas, permitindo a circulao racional pelo imvel; a existncia de uma entrada
social e uma de servio; a preocupao de se ter o lavabo e a cozinha fora do alcance visual da rea social e
ntima etc.
Nos trabalhos de homogeneizao dos valores das amostras, tendo em vista esses fatores relacionados, no
raro, algumas amostras so descartadas ou ocorre que a faixa de variao se torna bastante larga, levando o
profissional a criar, subjetivamente, seus prprios mecanismos de correo, atravs de sua experincia
profissional.
Contribuindo para acentuar essa situao, a norma do IBAPE, por exemplo, recomenda em seu item 9.2.1.3.
(vistoria dos elementos amostrais) que haja, no mnimo, a vistoria externa; contudo, para o aprimoramento
da avaliao, se faz necessria a apreciao das plantas e das instalaes da edificao. Podemos ver na
Figura 1 o exemplo de dois edifcios de apartamentos situados numa mesma rua, a 50 metros um do outro,
que mesmo levando em considerao a qualidade do material de acabamento empregado (fator objetivo que
pode ser mensurado), as composies estticas resultantes de uma fachada e de outra so diferentes entre si,
o que no entanto, no garante a funcionalidade do arranjo fsico interno do apartamento5, no bastando,
portanto, somente a vistoria externa das unidades, para uma adequada avaliao. Nessa lgica, a
funcionalidade deve ser um dos alvos na avaliao do imvel.

Figura 1 Diferentes composies estticas de fachadas. Fonte: Prpria.

Acreditamos, assim, que pelo menos a insero de um Fator de Projeto no rol de fatores de
homogeneizao se faz necessria, pois contribuir para minimizar os impactos que as consideraes
pessoais de cada avaliador possam causar no resultado final das avaliaes, principalmente aquelas ligadas s
aes judiciais, nas quais o juzo ter que proferir, por meio de sentena e no por negociao, os caminhos
que as partes devero seguir. Este procedimento que subsidiar a deciso do juzo no pode prescindir de
uma avaliao mais objetiva e justa possvel do imvel objeto da lide.
Com esse raciocnio, um grupo de pesquisadores da FAU-UFRJ vem acompanhando os lanamentos
imobilirios nos ltimos anos, com uma delicada tarefa de diagnosticar e destacar pontos que possam ser
ponderados na avaliao de um bem imvel, especificamente, com o objetivo de ver a evoluo e
possibilidade de se comparar as amostras quanto ao valor de seu projeto e tudo que possa dizer respeito ao
5

Isso sem considerar ainda estado de conservao do apartamento, os prprios materiais de acabamento utilizados no
interior e uma srie de outros elementos.

layout de planta, isto , elementos que no estejam vinculados aos fatores de cunho objetivo, usualmente
utilizados na comparao entre as amostras e o imvel avaliando.
Ao longo da pesquisa, foi observado que uma das tendncias atuais nos lanamentos imobilirios que seus
folhetos publicitrios no mostram mais as plantas dos imveis, preferindo mostrar as apelativas reas de
lazer que o empreendimento possuir. A rea efetiva da habitao, aqueles metros quadrados onde os
ocupantes iro dormir, fazer a maioria de suas refeies, guardar seus pertences, enfim, a sua casa, no
mostrada, exacerbando, assim, o quanto o arranjo interno da unidade vem sendo menosprezado.
Esse fato pode significar tanto que ele no esteja sendo considerado importante, ou que no foi considerado
importante na hora do planejamento do empreendimento, sendo produzido, portanto, um apartamento cujo
arranjo interno no contribua para impulsionar as vendas, ou at muito pelo contrrio, que seja um fator que
prejudique o bom andamento das mesmas. Essas prioridades ditadas pelas mensagens publicitrias e de
carter mercadolgico nos fazem concluir que uma caracterstica muito importante dos imveis est sendo
desprezada na formao de seu valor, que o seu projeto arquitetnico.
Mais objetivamente (embora sem a pretenso de esgotar o assunto, e reiterando o que os autores citados j o
preconizavam, cada um a seu tempo e a seu modo), entendemos que alguns tpicos no devem deixar de ser
avaliados e mencionados no laudo da avaliao, a saber:
Arranjo fsico distribuio, proporo e inter-relacionamento entre os cmodos.
Circulao proporo da rea consumida na circulao em relao rea total do apartamento, sem
prejuzo do seu bom funcionamento, no sendo necessrio passar pelo interior de um cmodo para
alcanar outro, ou que para se transitar por determinado cmodo, seja necessrio utilizar um trecho
considervel da habitao para o uso especfico de circulao.
Geometria dos compartimentos harmonia de propores entre rea e permetro dos compartimentos,
englobando o seu dimensionamento angular, que quando mal-feito, muitas vezes leva necessidade de
comprar mveis por encomenda, encarecendo a ocupao do apartamento. Dentro dessa geometria pode
ser includa a determinao da dimenso do p-direito, que deve ser adequada, comportando a
possibilidade de se embutir elementos estruturais e instalaes, bem como o conforto de utilizao sem a
sensao de opresso, causada pela relao reduzida entre superfcie horizontal/altura.
Vista livre e/ou permanente - possibilidade de que a vista livre, uma vez existente, no seja obstruda por
novas construes vizinhas, tendo em vista a proximidade e altura que venham a obstruir toda a fachada
ou parte dela, ao longo dos diferentes andares.
Localizao de portas e seus vos de aberturas diz respeito ao comprometimento da funcionalidade no
uso e circulao entre os ambientes pela localizao de portas que, ao serem abertas, venham a dificultar a
passagem para outros locais. Da mesma forma, deve ser visto que a localizao de portas nas diagonais de
um mesmo cmodo contribui para a reduo de sua rea efetiva de uso, uma vez que parte dessa rea vai
servir de passagem e no poder ser usada de outra forma no ambiente. Consta tambm desse item, a
anlise da posio de certas portas que, ao serem abertas, acabam por descortinar os compartimentos,
tornando os mesmos facilmente devassveis. Fatores ligados a esse tema s podem ser percebidos por
uma anlise acurada do projeto de arquitetura, pois so itens ligados qualidade do espao e no tm
lugar, por exemplo, no clculo da metragem quadrada e no nvel de acabamento da edificao, entre
outros quesitos.
Programa arquitetnico este quesito se enquadra em variveis que se comportam em consonncia com
as tendncias culturais da sociedade. Atualmente, a vocao para o uso individual dos ambientes e a
necessidade de maior privacidade faz com que quartos venham a dispor de banheiros e/ou closets e por
isso, sejam mais valorizados do que outros. De forma mais sutil, tambm podemos avaliar que plantas que
apresentem os lavabos prximos da rea ntima da habitao (em funo de paredes hidrulicas, por
exemplo) fazem com que haja perda de privacidade dos moradores. Ainda em relao ao programa, h
uma srie de itens que podem ser enumerados, como a existncia de churrasqueiras em varandas,
varandas individualizadas por cmodos, sala para home-theater, salas de uso ntimo para a famlia etc.
Dependncias de empregada - De uma forma geral, esse item do programa de arquitetura considerado
como fator de valorizao, porm, atualmente isso nem sempre verdade, vide as possibilidades que vm
sendo oferecidas pelas construtoras de transformar o quarto de empregada num quarto reversvel. Uma
anlise mais detalhada ir considerar que h um quarto reversvel sim, mas em alguns casos ele apresenta

ventilao e iluminao deficientes, caractersticos de um quarto de empregada, e outras vezes no, o que
nesse caso se torna ponto de valorizao.
Ventilao e iluminao em dois apartamentos com quartos de mesmo tamanho (vide Figura 2), o que
tenha o banheiro ventilado de forma direta para o exterior dever ser mais valorizado do que o outro, que
s possua ventilao indireta. Tal constatao no surge quando se busca fatores de cunho mais
objetivo/quantitativo.

Figura 2 Mesmo banheiro,


diferentes. Fonte: Mascar, 2004.

ventilaes

Entrada social/servio o registro desse quesito guarda a determinao de que a unidade possui
facilidades para o ocupante, uma vez que possibilita o uso independente do imvel na edificao com
diferentes propsitos (por exemplo, recebimento de visitas ou a entrega de mercadorias).
Separao adequada entre ambientes sociais/ntimo/servio relacionada ao item anterior, no deve ser
desprezada a possibilidade de que uma planta possa oferecer uma circulao independente entre os trs
setores da habitao, por oposio a outras que comumente fazem com que, para se chegar ao setor
ntimo, indo da rea de servio, seja necessrio passar pelo setor social, por exemplo.
Frente/fundos a noo de que sempre o apartamento localizado na frente mais valorizado do que
aquele situado nos fundos pode ser equivocada. Realmente, dependendo do contexto da avaliao, as
unidades voltadas para a rua de acesso so as mais valorizadas. No entanto, podem surgir inmeras
variaes, como por exemplo, um apartamento de frente que esteja voltado para uma via com poluio
sonora devida ao trfego intenso, em contraponto s unidades de fundos com suas fenestraes voltadas
para uma rea livre e tranqila, de um conjunto de residncias apenas. Nesse caso, as unidades de fundos
recebem maior valorao.
Implantao do prdio no terreno este fator tambm aborda a inter-relao da unidade com o seu
entorno; uma implantao mal localizada pode acarretar na desvalorizao de todo o conjunto. H casos
em que a implantao das edificaes de um mesmo condomnio contribui para a reduo da qualificao
das unidades situadas em algumas fachadas, como por exemplo: uma de frente para a outra.
Andar baixo/alto a posio das unidades na edificao, em relao rua, ao pavimento de uso comum
rea de lazer, salo de festas etc.
Insolao fachadas diferentes recebem diferentes insolaes; num mesmo edifcio, apartamentos de
mesma planta, porm localizados em diferentes colunas, j so dados suficientes para determinar que a
insolao, e por conseguinte, as condies de conforto trmico em seu interior tambm sero diferentes.
Da mesma forma, a insolao far diferena na anlise, por exemplo, de dois apartamentos em que ambos
tenham varanda com uma pequena piscina, de tamanhos semelhantes. Na regio sudeste, se um deles
estiver voltado para sul, receber uma nfima quantidade de sol ao longo do ano, ao contrrio daquele que
por ventura estiver voltado para a direo norte, modificando radicalmente o uso daquele espao.

Ventos dominantes/tempestuosos Tambm em funo da orientao, fachadas expostas aos ventos


tempestuosos exigiro esquadrias com maior poder de vedao, do contrrio, o interior do imvel poder
receber guas de chuva em dias de tempestades, pelas frestas das janelas.
Entendemos que essa lista no se encerra aqui; necessrio que haja pesquisas continuadas a esse respeito,
como forma de aprofundar o conhecimento sobre o assunto. Novos atributos podero ser inseridos e outros
retirados a cada momento e conjuntura, alis, como convm s Normas, as revises peridicas devem ser
efetivadas.
Ilustrando a atualidade e pertinncia do tema, voltamos a citar a reportagem da revista TCHNE n. 112, de
julho de 2006, que publicou um artigo, explicitando alguns dos fatores aqui elencados. A reportagem traz
alguns exemplos de funcionalidade dos ambientes e arranjo fsico que ilustram de forma muito clara as
diferenas que podem existir em apartamentos aparentemente semelhantes, mas de projetos arquitetnicos
diferentes, que por sua vez produziro avaliaes diferentes tambm. Por exemplo: a reportagem analisa
plantas onde portas se abrem esbarrando em portas de acesso a outros cmodos (Figura 3) comprometendo a
circulao. No mesmo artigo, so mostrados ambientes formados por paredes em ngulos diferentes de 90
graus, prejudicando a utilizao dos espaos; sub-dimensionamento de pontos de instalaes eltricas (Figura
4) e tambm quartos de empregados mal inseridos nas reas de servio, comprometendo o posicionamento
das mquinas de lavar roupa (Figura 5).
A reportagem remete o leitor ao Editorial da revista, onde podem ser encontradas sinalizaes de que o tema
vai, pouco a pouco, alcanando posio de destaque. O peridico tcnico enfatiza que deve se separar o bom
do mau projeto, segundo os parmetros de funcionalidade, tal qual um potencial comprador faz com um
carro, quando participa de um test drive, antes de se decidir pela sua compra ou no.
Apesar de os critrios de pontuao serem de difcil ponderao, so de fcil entendimento, uma vez que
advm das reclamaes mais freqentes dos usurios, ou seja, itens apontados pelo consumidor que podem
direcionar o construtor e os projetistas no seu dia-dia. Entre os mais comuns se apresentam os ambientes mal
iluminados, mal alocados e os mal divididos.

Figura 3 - Abertura de portas, prejudicando a livre circulao. Fonte: Gerolla, 2006.

Figura 4 - Instalaes prediais adequadas ao momento atual. Fonte: Gerolla, 2006.

Figura 5 - Quarto de empregada nfimo x local para mquina de lavar roupas. Fonte: Gerolla, 2006.

Numa outra reportagem do mesmo peridico (MEDEIROS, 2006), sobre coordenao de projetos, so
apontados alguns erros que se iniciam na fase projetual, e que ficam sem soluo posterior, como os
exemplos abaixo (Figura 6), mostrando uma escada que ainda em osso j no permite a passagem de forma
confortvel e segura, e em outro exemplo, pode ser vista a falta de coordenao entre os projetos de estrutura
e o de arquitetura. Esses so tipos de deficincias que o avaliador deve levar em considerao nas amostras
coletadas.

Figura 6 A altura da escada no suficiente para a passagem das pessoas. Na outra


foto, para acomodar a porta, a viga foi cortada, alterando suas condies de resistncia.
Fonte: Medeiros, 2006.

Ratificando que no consideramos o assunto esgotado, sustentamos que os fatores sugeridos podem vir a se
transformar em anlises quantitativas se possurem uma amplitude de variao, como por exemplo, de 0,8 a
1,2, tendo como paradigma o valor 1, correspondente ao imvel avaliando. Podero ser aplicadas, como
preconiza a NBR em seu item 8.2.1.2.2, expresses booleanas que nos faam chegar a resultados como o
imvel A tem a circulao mais funcional do que o imvel B, ou o imvel B tem ventilao direta nos
banheiros, e o imvel A no. Essas anlises sero posteriormente introduzidas no rol de todos os fatores,
que uma vez homogeneizados, produziro um clculo que refletir o valor do imvel avaliando. Ter-se-ia,
portanto, uma tabela contendo os atributos que, dependendo do bem avaliando e das amostras seria
preenchida com vistas apurao das discrepncias e, assim, da futura pontuao. Atributos inexistentes na
amostra e no imvel avaliando seriam neutralizados.

III Consideraes Finais


Ao findar este artigo, ressaltamos que atualmente h no mercado empresas que disponibilizam bancos de
dados sobre os imveis comercializados, seu tamanho, padro de acabamento e valor da transao. Algumas
chegam a disponibilizar na internet dados oriundos de geoprocessamento, contendo os novos lanamentos, os
valores venais de cada regio, servios existentes nas redondezas etc. O uso desses dados pode ser de grande
valia para o avaliador, porque permite uma pr-seleo das amostras, como por exemplo, todos os
apartamentos de somente um quarto, ou somente aqueles situados no mesmo quarteiro. No entanto, esses
dados no substituem a visita feita ao interior da amostra, de modo que o avaliador possa, ele pessoalmente,
constatar as reais condies de uso do imvel, seu estado de conservao, sua funcionalidade, as diversas
vistas e disposies dos vos de ventilao, as condies de privacidade e tantos outros fatores, j
exaustivamente discutidos neste trabalho.
De igual importncia, a questo ambiental, traduzida num empreendimento auto-sustentvel, no deve ser
menosprezada, devendo ser levada em considerao na avaliao de imveis, uma vez que j se considera
item de valorao aqueles imveis cujo projeto prev a captao de guas pluviais para reuso; reduo do
consumo de energia por meio de aberturas, orientaes e utilizao de vidros adequados; dentre outros itens,
que de alguma forma, devero ser ponderados e agregados ao valor final da unidade.
A cada dia, mais profissionais vm formando massa crtica a respeito da influncia que pode causar o projeto
de arquitetura e suas derivaes no preo do imvel. Embora no seja o caso de atribuir uma nota ao projeto
em si, podemos caminhar no sentido de tentar quantificar na avaliao o grau das diversas influncias que
um bom ou mau projeto de arquitetura pode vir a ter no valor de um imvel. Entendemos que ainda um
vis subjetivo, sujeito ao bom-senso e sensibilidade do avaliador, mas tambm acreditamos que quanto
mais incorporarmos essas anlises em nossas avaliaes, mais nos aproximaremos de uma metodologia que
possa ser utilizada com uma margem de erro cada vez mais mitigada.
Nossos estudos ainda esto andamento, mas pretendemos, futuramente, poder converter tais avaliaes
subjetivas em amplitudes de valores de forma quantitativa, seja por expresses booleanas, por matriz de
prioridades ou por outra(s) tcnica(s) que nos auxiliem a produzir os resultados esperados.
Para finalizar, trazemos outra reflexo que a pesquisa vem produzindo, qual seja, sempre que um lanamento
tem seus preos anunciados a partir de..., esto embutidas neles consideraes acerca de qualidades
distintas de uma unidade em relao outra, mas no necessariamente esto consideradas neste valor todas
as qualidades (e tambm os defeitos) existentes, em suas devidas nuances, na amplitude adequada.
Em tempo, como sinalizador de que as consideraes subjetivas esto de fato comeando a tomar parte nas
avaliaes, e o quanto o projeto de arquitetura e a sua execuo esto sendo cada vez mais importantes para
o empreendimento como um todo, e no a rea de lazer, uma lan house ou a piscina isoladamente, o Governo
do Estado do Rio de Janeiro sancionou a Lei N. 4144, de 28 de agosto de 2003, regulamentada pelo
DECRETO N. 39.336 de 19 de maio de 2006, que dispe que nas peas publicitrias dos lanamentos
imobilirios, devero constar obrigatoriamente os nomes do autor do projeto arquitetnico e/ou urbanstico e
do engenheiro ou arquiteto responsvel pela obra. Este um fato que ilustra a responsabilidade de quem
projeta um produto que representa valores alm dos monetrios, pois ser a moradia, local de grande
permanncia e referncia para valores e identidades pessoais; est mais do que na hora de considerar tambm
a responsabilidade de quem avalia esse mesmo produto segundo essa amplitude de valores.

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