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Trs dimenses relativas a

oportunidades sobre uso e


gerenciamento da energia
que permitem aumentar
os lucros e o valor dos ativos
Junho de 2011. White Paper
por Hugh Lindsay e Terrence Tobin

Make the most of your energy

SM

Verso 1

Resumo
Resumo executivo.......................................................................................... 1
Introduo...................................................................................................... 2
Argumentos a favor do gerenciamento da energia ......................................... 4
Oportunidades em relao aos custos fixos................................................... 5
Reduo do custo das operaes ................................................................. 6
Concluso...................................................................................................... 9

Trs dimenses relativas a oportunidades sobre uso e gerenciamento da energia que permitem aumentar os lucros e o valor dos ativos

Resumo executivo
Para muitos proprietrios de comrcios, a energia se apresenta como
uma despesa operacional elevada e aparentemente impossvel de se
gerenciar, com um impacto significativo no lucro operacional lquido total
gerado por uma propriedade. Neste White Paper, so descritas muitas das
oportunidades que se apresentam para diminuir os custos das contas de
eletricidade, compartilhar custos e estratgias para atingir eficincia com os
inquilinos, e mensurar e maximizar a eficincia visando a um impacto positivo
nos lucros e ao aumento dos valores das propriedades. O uso simples e
efetivo da tecnologia de mensurao e de ferramentas de software inteligente
crtico para o aproveitamento de oportunidades em termos de uso e
gerenciamento da energia.

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Trs dimenses relativas a oportunidades sobre uso e gerenciamento da energia que permitem aumentar os lucros e o valor dos ativos

Introduo
Os proprietrios de estabelecimentos comerciais e as empresas de
administrao imobiliria esto procurando novos modos de maximizar
os lucros e o valor das propriedades. O uso de energia , com frequncia,
a parte mais volumosa em uma demonstrao contbil. Por isso, esse
uso supe uma variedade de oportunidades de reduo das despesas
operacionais, aumento do lucro operacional lquido, melhoria do nvel
de satisfao e reteno dos inquilinos, e a conquista de qualificaes
importantes quanto a eficincia energtica, tudo o qual, por sua vez, aumenta
o valor dos ativos e reala a imagem de uma propriedade, podendo atrair
mais inquilinos.
Para atingir os maiores benefcios, as empresas de administrao imobiliria
devem aproveitar as oportunidades existentes nas trs dimenses de custos
relacionados com a energia: fixos, variveis e excepcionais. Para tal,
necessrio contar com informaes completas e oportunas que descrevam
o modo em que a energia consumida na totalidade do portflio de
propriedades. As novas tecnologias de gerenciamento da energia empresarial
possibilitam a obteno de informaes pertinentes e teis em termos

econmicos, as quais oferecem ao pessoal estratgico a possibilidade de


detectar todas as oportunidades disponveis, tomar decises sobre medidas
adequadas e comprovar os resultados atingidos.

Menores
custos
operacionais

Maior lucro
operacional
lquido

Certificaes
como prdio
ecolgico

Gerenciamento
da energia
empresarial

Maior
satisfao /
reteno de
inquilinos

Maior
atrao para
possveis
inquilinos

Figura 1
O gerenciamento da
energia na empresa
oferece uma ampla
variedade de benefcios
financeiros diretos
a proprietrios e
administradores
de propriedades

Maior valor
dos ativos

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Trs dimenses relativas


a oportunidades sobre
uso e gerenciamento da
energia que permitem
aumentar os lucros e o
valor dos ativos

Trs dimenses relativas a oportunidades sobre uso e gerenciamento da energia que permitem aumentar os lucros e o valor dos ativos

Argumentos a favor do
gerenciamento da energia
...ainda h muitssimas oportunidades de criar valor, mas provvel
que seja necessrio observar com ateno a coluna de gastos da
demonstrao contbil para ach-las.
John P. Kelly, CEO, Associao Internacional
de Proprietrios e Administradores de Prdios
Com frequncia, os proprietrios, empresas de
administrao imobiliria e corretores de imveis
devem superar desafios quando se trata de
manter ou incrementar os lucros e de aumentar o
valor das propriedades. Alm das presses dos
concorrentes, outras condies podem influenciar
nas possibilidades de alcanar metas financeiras,
por exemplo, tarifas de aluguel em baixa ou uma
recuperao da recente crise econmica mais
lenta que a prevista.
Quando se procuram novos modos de atingir
objetivos, frequente desconsiderar a energia,
uma despesa significativa que pode constituir uma
importante rea de oportunidades com numerosos
benefcios (Figura 1). Uma vez explicitado que o
custo da energia e outros custos relacionados
fazem parte das despesas operacionais e, por
sua vez, dos resultados, torna-se evidente que
se trata de uma rea na qual possvel evitar o
desperdcio de importantes quantias. Diminuir
esses custos pode ajudar as empresas de
administrao imobiliria a superarem, no curto
prazo, pocas difceis, e a reduzirem o risco
financeiro e fortalecerem sua posio frente aos
concorrentes no futuro.
O Departamento de Energia dos EUA (DOE)
documentou dados empricos que, junto a outros
estudos independentes, assinalam que possvel
reduzir custos de fornecimento eltrico em 25%
ou mais se a energia for corretamente gerenciada.
Apesar disso, muitas empresas no gerenciam o
uso da energia ou no aproveitam a totalidade das
oportunidades que tm.
Em comparao com outros setores, as empresas
comerciais de bens de raiz se encontram em
uma posio potencialmente nica e invejvel no
que diz respeito energia. Dado que a energia
representa 30% das despesas operacionais na
demonstrao contbil de uma propriedade
comercial mdia, e considerando a abundncia de

pesquisas, ferramentas e tecnologias disponveis,


a oportunidade de se obter um impacto concreto
no que se refere ao aumento do lucro operacional
lquido (NOI) imensa.
O desempenho energtico, por sua vez, pode ser
um bom ndice da capacidade do equipamento
de gerenciamento e ter um efeito positivo na
sua valorizao. A empresa de investimentos
Neuberger Berman salientou: Consideramos
que o bom gerenciamento da energia pode
ser um ndice de acuidade gerencial geral. A
organizao Energy Star tambm comenta que
...as empresas (de investimento) que gerem ativos
por mais de US$ 4 bilhes tomam o desempenho
energtico reconhecido pela Energy Star como
ndice de uma qualidade superior no que diz
respeito ao gerenciamento geral das empresas.
A diminuio das despesas, o incremento dos
lucros e o aumento do valor dos ativos vo
exercer, conjuntamente, um efeito positivo
equivalente sobre a economia em sua totalidade
que pode ser estimado em bilhes de dlares.
Para comear a obter os benefcios decorrentes
de um programa de gerenciamento da energia,
as empresas de administrao imobiliria devem
refletir, em primeiro lugar, sobre as diversas formas
em que a energia afeta seus negcios. Da
mesma forma que muitas despesas operacionais,
a energia e as oportunidades financeiras a ela
relacionadas podem ser avaliadas em termos
de trs dimenses de custos: fixos, variveis e
excepcionais. Para aproveitar cada uma destas
dimenses, necessrio contar com informaes
e funcionalidades especficas. Os sistemas de
gerenciamento da energia empresarial (EEM)
representam uma soluo rentvel que abrange
as trs dimenses. Oferecem as informaes
necessrias para a tomada eficaz de decises,
bem como a automao requerida para o
conhecimento das condies dinmicas e uma
resposta que controle os ativos energticos.
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Trs dimenses relativas a oportunidades sobre uso e gerenciamento da energia que permitem aumentar os lucros e o valor dos ativos

Oportunidades em relao
aos custos fixos
Os custos energticos fixos incluem a carga bsica tpica do consumo de energia da infraestrutura bem
como os recursos necessrios para o gerenciamento, as operaes e a manuteno. Em cada uma
dessas reas, h possibilidades de reduzir custos e despesas com infraestrutura.

Recuperao de custos mediante o subfaturamento


dos inquilinos
Os custos energticos so frequentemente
imputados aos inquilinos em funo de uma frmula
comum baseada, normalmente, na relao entre
a superfcie ocupada pelo inquilino e o espao total
alugado do prdio que pode ser muito inexata.
cada vez mais frequente que os inquilinos
solicitem um faturamento mais exato; quando
questionam uma conta, solicitam dados que a
sustentem. Como resultado disso, em algumas
regies, os contratos de aluguel hoje incluem a
submedio exata como clusula habitual.
At em prdios onde h submedidores instalados,
frequente que o fornecedor de servios ou o
pessoal interno efetue as leituras de forma manual.
O custo da mo de obra requerida para coletar os
dados, process-los e gerar as faturas elevado;
alm disso, as possibilidades de erro podem gerar
custos administrativos ainda maiores bem como o
descontentamento dos inquilinos.

aos da carga bsica mdia do prdio. Esta falta de


preciso, por outra parte, impede contar com uma
viso das oportunidades que poderiam permitir um
melhor gerenciamento dos custos.

Ainda mais, esses mtodos costumam


proporcionar totais mensais (p.ex., em quilowatthoras) em lugar de medies a intervalos de maior
resoluo, por exemplo, de 15 minutos. Sem dados
relativos a intervalos, no possvel subfaturar
com exatido aos inquilinos em caso de demanda
de energia coincidente ou outras taxas que as
empresas de fornecimento costumam adicionar

Com ajuda de um motor integrado de tarifas e


ferramentas para qualidade de dados, as faturas
dos inquilinos so apuradas aplicando tarifas
simples ou complexas de exatido garantida. Os
sistemas EEM permitem evitar os elevados custos
de mo de obra gerados pela coleta manual
de dados, ao mesmo tempo que aumentam a
satisfao dos inquilinos.

Os sistemas EEM oferecem uma soluo completa


para submedio e subfaturamento que abrange
servios providos por todo tipo de empresa de
fornecimento (p.ex., eletricidade, gs, gua).
Os sistemas podem aproveitar os medidores
para inquilinos j existentes e permitir tambm a
incorporao de outros novos nos casos necessrios
(Figura 2). Os dados das medies so carregados
de forma automtica e frequente no software EEM
mediante redes empresariais, Internet ou sistemas
de comunicao sem fio, obtendo um custo
total de propriedade baixo ao mesmo tempo que
possibilidades ilimitadas de chegada a todas as
propriedades de um portflio nacional ou internacional.

Submedidores novos
ou existentes
Acesso da empresa a
anlises e relatrios

Armazenamento
de dados

Internet via
LAN/WAN
Ferramentas
de qualidade
de dados
Submedidores
inalmbricos

Motor de
tarifas e
faturamento
Faturamento automatizado
de inquilinos

Figura 2
A submedio e subfaturamento automatizados aumentam a exatido do faturamento ao mesmo tempo que diminuem ou eliminam o pessoal
para leitura dos medidores e gerao das faturas.
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Reduo do custo das operaes


Nos prdios, h uma diversidade de cargas

J os sistemas EEM renem informaes

de alta demanda, entre elas, componentes de

pormenorizadas sobre potncia e energia de

sistemas HVAC, como unidades de montagem

todos os ativos energticos, como HVAC, BAS,

externa, chillers e ventiladores, alm dos

sistemas de distribuio eltrica e geradores

sistemas de iluminao. frequente que o

instalados no estabelecimento, e geram

pessoal operacional interno ou de servios

relatrios a partir dos dados coletados. Um

externos retoque o sistema de automao

sistema EEM realiza um acompanhamento

predial (BAS) para atingir condies de conforto

contnuo das condies e alerta o pessoal

tomando como base alguns valores medidos

operacional sobre possveis problemas antes

bsicos e as informaes proporcionadas

de se apresentarem. Assim, possvel a

pelos ocupantes. A manuteno de sistemas

identificao imediata da origem do problema

e componentes costuma ser efetuada em

utilizando vises grficas da infraestrutura, nas

funo de estimativas relativas operao dos

quais se mostram, em tempo real, o estado

equipamentos e programas de manuteno

do sistema eltrico e dos equipamentos,

predefinidos.

informaes histricas e anlises de exploraes


pormenorizadas. Estas ferramentas permitem

Com esses mtodos, as empresas de

realizar uma manuteno proativa, prolongar

administrao de imveis ficam em uma

a vida til dos equipamentos, evitar custos de

situao de risco no que diz respeito eficincia

capital e reduzir a mo de obra.

energtica e s possibilidades de falhas ou


operao inadequada dos equipamentos.
Com frequncia, as oportunidades passam
despercebidas porque as informaes
relacionadas energia costumam ser limitadas,
tanto em volume quanto em exatido. Embora
seja frequente acreditar que os sistemas BAS
so sistemas de gerenciamento da energia, seu
objetivo primrio responder ante condies
estabelecidas, no proporcionar dados com a
amplido e exatido requeridas para o controle
eficiente dos custos energticos.

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Medio alternativa para deteco de erros


de faturamento
Os erros de faturamento de uma empresa
de fornecimento de eletricidade ou outros
fornecedores de energia podem representar
uma outra rea problemtica. Entre os erros
tpicos incluem-se dados inexatos do medidor,
dados de medidor lidos ou ingressados de forma
errnea, aplicao de uma tarifa incorreta, taxas
por demanda enviesadas devido a intervalos de
faturamento muito extensos ou breves.
Os erros que beneficiam o prdio (isto ,
subfaturamento) podem ser to problemticos
quanto os que beneficiam a empresa de
fornecimento eltrico, dado que a maioria dos
contratos permitem que a empresa de eletricidade
recupere essas taxas no cobradas meses
ou anos aps a ocorrncia do erro. Para um
prdio comercial, caberia a possibilidade de os
custos no se recuperarem posteriormente caso
houvesse novos inquilinos na propriedade.
Para estas situaes serem evitadas, possvel
equipar os sistemas EEM com medidores
alternativos adaptados para serem integrados ao
servio eltrico, que so instalados em paralelo
com os medidores que registram os valores para
faturamento do servio eltrico na entrada do servio
a cada infraestrutura. Como alternativa, o sistema
EEM pode importar sinais de pulsos de energia
emitidos pelo medidor utilizado para faturamento do

servio, caso a empresa de eletricidade aceitasse


proporcionar essas informaes.
O software EEM calcula uma fatura exata,
aplicando as mesmas estruturas tarifrias que o
servio de energia, e compara cada perodo de
faturamento com a fatura da companhia para
identificar incongruncias.

Planejamento de
expanses
frequente que os sistemas eltricos e outros sistemas
de distribuio de energia para infraestruturas novas
estejam superdimensionados; tambm, a capacidade
adicional em prdios existentes pode no ser
advertida em virtude da falta de informaes sobre
caractersticas do consumo de energia.
Os sistemas EEM proporcionam perfis de carga
detalhados para cada prdio e circuito maior, e
permitem que aqueles que tratam do planejamento
de uma expanso tenham certeza de aproveitarem
ao mximo e sem riscos a capacidade existente
para evitar atualizaes desnecessrias. Contar
com dados exatos sobre infraestruturas existentes
simplifica a estimativa de necessidades futuras
de expanso e garante que a infraestrutura de
um prdio novo tenha as dimenses adequadas
visando reduo dos custos ao mnimo.

Figura 3
Exemplo de software EEM com indicadores-chave de desempenho e ferramentas de comparao (benchmarking) e normalizao que permitem
analisar e comparar o desempenho de um prdio, e mostrar oportunidades de reduo de custos.
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Proteo anti-perturbaes externas


Por vezes, a origem dos problemas de falta de
confiabilidade pode se situar no trecho externo
ao ingresso do servio eltrico infraestrutura;
por exemplo, os raios podem ser causa de surtos
massivos nos cabos de transmisso que depois
se propagam ao cliente. Para se protegerem frente
a problemas externos, as empresas costumam
instalar dispositivos de filtragem. Tambm, em caso
de se produzir um corte prolongado no fornecimento
de energia, possvel recorrer alimentao
mediante no-breaks ou grupos geradores. Essas
tcnicas s so eficazes se os equipamentos
forem submetidos a testes e otimizados de forma
permanente visando garantir a confiabilidade.
Os sistemas EEM permitem que os engenheiros
avaliem o impacto da qualidade geral da energia
em equipamentos e o tempo produtivo. Mediante
medidores inteligentes instalados de forma permanente,
pontos crticos de distribuio so monitorados e dados
Servio
eltrico

Chave de
transferncia

em tempo real e memrias de eventos so carregados


no software de visualizao para que o pessoal analise
as condies, identifique a origem das perturbaes
ou avarias, antecipe ocorrncias futuras e comprove
a operao adequada de todos os equipamentos de
mitigao durante um evento crtico (Figura 4).
O sistema tambm permite estabelecer
parmetros de referncia em relao aos
requisitos mnimos de uma infraestrutura quanto a
qualidade da energia. Alm disso, pode comparar
as condies com padres internacionais e
estabelecer se a energia recebida do servio
de fornecimento atende aos requerimentos
contratuais. Da mesma forma que a caixa
preta de um avio, o sistema coleta dados que,
frequentemente, so crticos para receber milhares
ou at milhes de dlares em compensao de
parte de um fornecedor de energia eltrica.

Fornecimento
contnuo de
energia

Equipamentos
de distribuio

Cargas do prdio

(superfcie do inquilino,
reas comuns, HVAC, etc.)

Gerao de
suporte

LAN/WAN
corporativa

Conexo sem fio


Internet

Alertas de condio de alarme e acesso


remoto mediante explorador

Banco de dados histrico


de eventos relativos a
qualidade da energia

Monitoramento em tempo real, anlise de


confiabilidade e gerao de relatrios

Figura 4
Os sistemas EEM permitem evitar as interrupes do fornecimento eltrico alertando o pessoal operacional sobre
condies crticas, ajudando na identificao da origem dos problemas, na comprovao do desempenho do sistema
de suporte e na documentao de dados importantes no caso de um corte de energia se produzir.

Como evitar problemas internos relativos qualidade


Os equipamentos de TI e de processamento de
dados, motores, dispositivos interruptores ou de
proteo e at os equipamentos para mitigao de
problemas de energia podem adicionar frequncias
harmnicas e transitrios de alta tenso no
desejados rede de distribuio de energia de
uma infraestrutura. Como consequncia disso,
perdas de dados e funcionamento inadequado
em equipamentos de TI, sistemas de automao
ou equipamentos para processamento podem
se produzir. Ainda pior, tambm pode acontecer
que os transformadores e condutores aqueam e
experimentem falhas ou que os disjuntores se ativem
desnecessariamente, e tudo isso pode provocar um
corte de corrente que atinja toda a infraestrutura.

Enviando mensagens pelo pager, telefone


ou workstations, os sistemas EEM alertam o
pessoal antes de problemas iminentes, ajudam
na identificao e anlise das condies de
alto risco, e realizam as funes de controle
necessrias para evitar o tempo de inatividade
e a perda de lucros decorrente. Assim,
possvel evitar ou adiar custos relacionados
substituio de capital e diminuir a carga de
trabalho para o pessoal de manuteno. Ter a
possibilidade de garantir maior confiabilidade
ajuda a manter a satisfao dos inquilinos e
atrair novas empresas particularmente sensveis
a imperfeies relacionadas com a qualidade da
energia.
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Trs dimenses relativas a oportunidades sobre uso e gerenciamento da energia que permitem aumentar os lucros e o valor dos ativos

Concluso
Atualmente, a palavra na moda nos crculos relacionados energia
parece ser gerenciamento da energia empresarial... EEM muito
mais do que uma automao predial ou sistemas de gerenciamento
de energia. Sua base financeira...
Rita Tatum, Building Operating Management

As empresas de administrao de propriedades

exatas e teis sobre a totalidade de um portflio

comerciais tm hoje uma grande oportunidade

de propriedades. Com ferramentas de qualidade

de diminuir despesas operacionais, aumentar

de dados, garante-se que as informaes obtidas

a satisfao e reter os inquilinos, alavancar o

em todas as fontes sejam exatas e confiveis.

valor das propriedades e reduzir riscos tomando

A estreita integrao de hardware e software

o controle das trs dimenses de custos

assegura um alto nvel de confiabilidade, enquanto

relacionados energia. Como com qualquer

as operaes de comunicao rentveis e a

estratgia de negcios slida, para conseguir

compatibilidade com sistemas legados permitem

resultados concretos e sustentveis necessrio

diminuir o custo total de propriedade.

contar com informaes completas, exatas e


oportunas que apoiem as decises.
Diferentemente dos sistemas tradicionais BAS
ou de medio, a tecnologia de gerenciamento
da energia empresarial expressa os custos
fixos, variveis e excepcionais em termos
financeiros. Em virtude da conjuno de portais
web personalizados, indicadores-chave de
desempenho, anlises avanadas e normalizao,
estes sistemas oferecem informaes imediatas,

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