Universidad Politcnica de Nicaragua.

UPOLI
Sirviendo a la comunidad

Escuela de Ciencias Jurdicas y Polticas.

Derecho Inmobiliario y Registral 1

Tema:
Naturaleza y Efecto Jurdico de: Hipoteca, Promesa de Venta,
Arrendamiento, Anticresis y Derecho Legal de Retencin

Integrantes:
1. Reyna Guisell Dubn Bonilla.
2. Vania Gabriela Chvez Lpez.
3. Yennifer Massiel Blanco Escobar.

Docente:
Msc. Sergio Zamora.

Seccin y Turno:
D-3. Turno Vespertino.

Managua, 23 de marzo de 2015

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I.

INDICE

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II.

GLOSARIO

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III.

OBJETIVOS

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IV.

INTRODUCCION

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V.

NATURALEZA Y EFECTO JURDICO DE DERECHOS

INSCRIBIBLES.

a) La anticresis
La anticresis es un derecho real, constituido en garanta de una
obligacin y que autoriza a su titular para percibir los frutos de un bien
inmueble del deudor, con el fin determinado de aplicarlos al pago de
intereses.
Nace en la antigua Grecia y su denominacin significa goce o uso
contrario, queriendo reflejar que el acreedor disfruta de una finca de su
deudor mientras ste goza del dinero del acreedor 1. El Cdigo de
Napolen la rescato in extremis

a solicitud de los propios tribunales

franceses, y a partir de ah result mimticamente incorporada en casi la

totalidad de los cdigos,
La evolucin poltica de Nicaragua fue idntica a la de otros pases
centroamericanos. Formo parte de la Capitana General de Guatemala,
se independiz en 1821 pasando a formar parte del Imperio Mexicano
(1822), se separ de l y se confeder en la Confederacin de
Centroamrica (1824) hasta 1838 y se constituy como Repblica
Independiente en 1852.
Su primer Cdigo Civil data de 1867, aunque no entro en vigor hasta
1871 su publicacin, contempla dicho cdigo la regulacin de la
anticresis en su Libro IV Titulo XXXIX, resultando su contenido exacta y
literalmente coincidente con la regulacin

recogida del Cdigo de El

Salvador. El pacto comisorio en este cdigo estaba enteramente

1 1MANRESA Y NAVARRO, JOS M. De la Anticresis. Comentarios al cdigo
Civil Espaol. Segunda edicin. Edit. Revista de Legislacin. Madrid.1911. Tomo
XII. pgs., 523

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prohibido y se estableca as mismo un lmite

a los intereses en los

supuestos de lesin enorme.

El constituyente de la anticresis ha de ser propietario del bien inmueble
y debe tener disposicin sobre el mismo. El constituyente puede ser el
deudor principal o un tercero ajeno a la deuda. La anticresis recae sobre
bienes inmuebles, pero es necesario considerar que el poder del
acreedor no est limitado a percibir nicamente los frutos naturales o
industriales, sino todos.
1.1) Efectos Jurdicos de la Anticresis
El acreedor anticrtico goza de los mismos derechos que el
arrendatario para el pago de mejoras, perjuicios y gastos; en
consecuencia, si se hubiese pagado con los frutos de la finca,
tendr derecho a retener la cosa dada en anticresis en razn de
las mejoras y dems gastos.
En cuanto a la obligacin general de conservacin de la cosa y de
restituirla al deudor o propietario, y la responsabilidad por los
deterioros o prdidas, es de igual naturaleza a la del arrendatario.
El acreedor anticretico, cuando la finca solo amortiza los intereses
de la suma prestada o cuando no alcanza a amortizarla en el
tiempo convenido, solo puede ejercer la accin penal en el tiempo
convenido, solo puede ejercer la accin penal de su crdito sobre
los bienes del deudor;

pero de ningn modo puede retener

definitivamente en pago, la finca sobre la cual ejerce el derecho de

anticresis.
El deudor no podr pedir la restitucin de la cosa dada en
anticresis sino despus de la extincin total de la deuda, pero el
acreedor podr restituirla en cualquier tiempo, y perseguir el pago

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de su crdito por los otros medios legales, sin perjuicio de lo que

hubiere estipulado en el contrato.
La finca dada en anticresis puede pertenecer a un tercero.
b) Arrendamiento.
El termino arrendamiento, de etimologa latina, tiene tres acepciones
diferentes: i. accin de arrendar; b. contrato por el cual se arrienda; y iii.
Precio en el que se arrienda.
Los antecedentes mas antiguos del arrendamiento es encontrado en el
Derecho Romano, en las figuras contractuales locatio rei, locatio
operatum y locatio operaris fasciendi . La locacin en el derecho romano
se aplica al acto jurdico por el cual una persona cede a otra, el uso o
goce de un bien mueble o inmueble. Consiste esencilmente en la
concesin temporal del uso o goce de un bien, mediante el pago de
una renta o precios determinados.
Los romanos hicieron uso frecuente de esta figura en sus explotacione
agrcolas, las cuales, atraves del arrendamiento

constituyeron una

fuente importante en la economa de las ciudades.

En el derecho romano, generaba un derecho procesal que favorecia al
propietario frente al arrendatario y no frente a terceros, situacin que
ocasionaba que el comprador de una finca alquilada, no respetara
convenios anteriores y pudiera expulsar al arrendatario.
La Corte Suprema de Justicia, inspirada en Macius Scaevola y Manresa y
Navarro, sostiene que el arrendamiento inscrito es un derecho real.
El arrendamiento inscrito, es oponible a terceros; perjudica tanto a los
que lo adquieren con posterioridad a su inscripcin, como al aquirente,
que con titulo anterior, lo inscribe con posterioridad a la inscripcin del
arriendo. Sin embargo, los adquirentes a ttulo lucrativo (heredero,

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legatario y donatario), deben respetar el arriendo aunque no est

inscrito, segn se deduce del arto. 2949 inciso 1 C. Para ellos, el
Registro es el instrumento de proteccin y estabilidad.2
Por el contrario, en los contratos de arrendamiento que caen bajo la
regulacin de la Ley del Inquilinato se prescinde del Registro. El
adquirente, sea a titulo oneroso o gratuito, esta obligado a respetar el
arrendamiento aunque no este inscrito3.
En nuestro derecho, en el sector de la vivienda se logra parcialmente
dicha estabilidad a travs de la Ley del Inquilinto. La proteccin del
inquilino frente a los terceros adquirentes se obtiene sin necesidad de
que se inscriba el arrendamiento.
1.1)

Naturaleza Juridica del Arrendamiento

Ante todo, es un contrato, sin embargo, en cuanto a si se trata de un

derecho real o personal, son tres las tesis principales de mayor
envergadura:

El arrendamiento genera un derecho personal. Esta tesis es

sostenida por los italianos

Fabini, Venzi, Pacifi y Ruggiero,

quienes afirman que en el contrato de arrendamiento solo se

produce un derecho de carcter personal, puesto que estn
ausentes en el mismo los elementos que conforman un
derecho real.

El arrendamiento produce un efecto legal; autores como

Gabba, Fadda y Bensa refutan la tesis anterior, y sostienen que
el arrendamiento nace de un verdadero derecho real a favor
del arrendatario. Se dice que se considera absurdo que si en el

2 Derecho Registral. Fornos Escobar, Ivan, pag. 141

3 Arto. 31 Ley de Inquilinato

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arrendamiento se transfiere el uso o disfrute de un bien sin

precio, constituya un derecho real de usufructo, uso o
habitacin, y no se constituya si se transmite de otra forma, es
decir, con el pago de una renta.

Una posicin intermedia: en sta tesis se sostiene que se debe

distinguir el arrendamiento inscrito del no inscrito, porque en el
primero se trata de un derecho real, y en el segundo,

evidentemente surge un derecho personal

c) Derecho Legal de Retencion.
d) Hipoteca
e) Promesa de Venta

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VI.

CONCLUSIN

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VII.

BIBLIOGRAFA

http://html.rincondelvago.com/anticresis.html

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VIII.

ANEXOS