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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

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N A M E : LE IS D O B RA S IL
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S U N D A Y , M A RC H 1 3 , 2 0 0 5
C ap.07 - O
C ONDOMNIO. O
SNDIC O. A
C ONSERVADORA.
C ap. 08 - A C ONVEN O.
O REGULAMENTO
INTERNO. AS A...
C ap.09 - OR AMENTO.
DESPESAS ORDINRIAS
E EXTRAORD...
C ap.09.1 APARTAMENTOS DE
C OBERTURA
C ap.10 - GUA E
ENERGIA. C OMO EVITAR
OS DESPERDC I...
C ap.11 - INC NDIOS
PREVEN O, C OMBATE E
NORMAS D...
C ap.12 - LEI 4.591/64,
DO C ONDOMNIO
C ap.13 - C DIGO C IVIL
BRASILEIRO
C ap.14 - SINDIC ON E
AMED - DIC AS
IMPORTANTES
C ap.15 - POLIC IA
MILITAR DE MINAS
GERAIS E C ORPO D...

March 2005

Cap.07 - O CONDOMNIO. O SNDICO. A


CONSERVADORA.
* Um Lugar Comum para Todos, onde o Sndico o Representante
Legal.

DENOMINA-se condomnio uma edificao ou conjunto de


edificaes destinado ao uso habitacional ou comercial, construdo,
sob forma de unidades autnomas dev idamente identificadas, com
reas de uso comum, pertencentes a v rios proprietrios.
Doutor Clv is Bev ilaqua, em seu comentrio ao Cdigo Civ il, diz que
o Condomnio ou co-propriedade forma atpica da propriedade em
que o sujeito de direito no um indiv duo que o ex era, com
ex cluso dos outros. So duas ou mais pessoas que ex ercem o direito
simultaneamente. E continua: ... Condmino pode usar da coisa
comum segundo o destino que lhe prprio, porm de modo a no
impedir que os outros usem de igual direito, e sem prejudicar os
interesses da comunho; de onde se conclui que o Condomnio uma
propriedade limitada pela pluralidade dos sujeitos.
No Brasil, a Lei 4591 /64 estabeleceu as bases para o funcionamento
de um Condomnio, determinando a ex istncia de uma conv eno,
criada e aprov ada pela Assemblia de Condminos, e a eleio de um
Sndico para se responsabilizar pela fiscalizao e cumprimento
dessas normas.
Outras leis tambm tratam do assunto: Cdigo Civ il de 1 91 6, com
v rios dispositiv os para div iso de propriedade, Constituio
Federal, Cdigo Penal, Lei do Inquilinato, Decretos, Regulamentos,
Portarias, Leis Estaduais, Municipais, a Lei do Condomnio
(4.591 /64) e o Nov o Cdigo Civ il/2003.
Para efeitos fiscais, o Condomnio no pessoa jurdica. Portanto,
dispensado de declarao de Imposto de Renda. Mas, se auferir
rendimentos de capital ou pagar rendimentos sujeitos reteno na
fonte, a inscrio no CNPJ CADASTRO NACIONAL DE PESSOAS
JURDICAS obrigatria, de acordo com a instruo normativ a da
Secretaria da Receita Federal n 87 , de 24 de agosto de 1 994.
Alm da conv eno condominial, os Condminos esto sujeitos

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observ ncia de regras de comportamento constante de normas


internas, que v ariam de Condomnio para Condomnio. Esses
regulamentos, embora limitam a atuao de cada condmino, so
feitos em beneficio de todos, dentro do principio de conv iv ncia
social de uma comunidade especial que o Condomnio. At as
atitudes abusiv as de um condmino podem ser punidas com multas e
penalidades prev istas no Nov o Cdigo Civ il.
DOCUMENTAO NECESSRIA PARA O REGISTRO:
Conv eno do Condomnio registrada em Cartrio
Ata da Assemblia que o Sndico foi eleito
Preenchimento da FIC - Ficha de Inscrio Cadastral, adquirida em
papelaria.
Cpia do CPF do Sndico
Protocolo de entrada da FIC na Agncia da Receita Federal na
jurisdio do prdio.
SNDICO. O REPRESENTANTE LEGAL.
Eleito pela Assemblia Geral dos Condminos para um mandato de
at dois anos, o Sndico o responsv el direto do Condomnio,
pronto para manter a ordem, a disciplina, a segurana e a limpeza do
Edifcio. Como representante legal do Condomnio responde civ il e
criminalmente, por atos administrativ os e danos causados a terceiros
ou aos prprios condminos.
O Sndico o responsv el pelos recursos do Condomnio, portanto,
dev e prestar contas pelo menos uma v ez por ano, fazer cumprir as
determinaes das assemblias, zelar pela manuteno do edifcio,
contratar ou demitir funcionrios e ev itar desordens nas reas
comuns do condomnio. Enfim, garantir o funcionamento pleno do
edifcio, alm de fazer cumprir as deliberaes das Assemblias e, em
especial, a dos encargos que a Conv eno do Condomnio obriga aos
moradores.
Como legtimo representante da Comunidade, o Sndico tem
competncia para ingressar em Juzo contra qualquer Condmino ou
estranho, que no cumpra com suas obrigaes perante o
Condomnio, independentemente de prv ia autorizao da
Assemblia. Dev e acionar o Condmino em mora de suas
contribuies, como tambm impedi-lo de conv erter para uso
priv ado partes comuns do edifcio, ou que mude a fachada do prdio,
altere a decorao das portas, esquadrias, etc. Tambm representar
o Condomnio em processos relativ os s reclamaes trabalhistas.
Para tantos desafios um Sindico dev e ser uma pessoa enrgica em
suas aes e que tenha compreenso para defender os interesses do
prdio. Pode ser inquilino ou proprietrio, como tambm uma pessoa
no residente. Melhor ainda se reunir conhecimentos gerais de
administrao, de contabilidade, das leis condominiais, trabalhistas e
prev idencirias.
Sindico interessado em aposentadoria ter suporte no decreto 61 1 ,
de 21 /07 /1 992, que regulamenta os benefcios da Prev idncia Social,
no art. 8, pargrafo nico, letra B, permite ao Sndico, de forma
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facultativ a, filiar-se Prev idncia Social. Mas no ser empregado do


Condomnio. A despesa dev er ser custeada pelo prprio
contribuinte, a no ser que a Assemblia Geral aprov e o nus.
REGRAS FUNDAMENTAIS PARA O BOM DESEMPENHO DE UM
SNDICO
Em Higienpolis e Perdizes, na cidade de So Paulo, um grupo de
Sndico elaborou um conjunto de regras, que ajudam no desempenho
da funo. So elas:
1 ) Observ ar a Lei do Condomnio e as disposies posteriores sobre
os Condomnios.
2) Cumprir e mandar cumprir as determinaes da Conv eno, do
Regimento Interno e das Assemblias.
3) Defender o patrimnio do Condomnio, mantendo o prdio em
boas condies, ev itando a sua desv alorizao por ev entual falta de
conserv ao geral, pintura ou por abusos que descaracterizem a sua
fachada.
4) Estar sempre atento com a segurana do Condomnio e de seus
habitantes, dando prioridade ao cumprimento das ex igncias dos
poderes pblicos.
5) Manter bom relacionamento com os Condminos, facilitando
contatos pessoais ou telefnicos, pois os dilogos democrticos
facilitam a harmonia e a paz no Condomnio, sejam Condminos ou
Administradores.
6) O Sndico no dev e ser apenas um somador de despesas, dev e
economizar tudo o que for possv el, sem prejudicar o bom
funcionamento do Condomnio, especialmente o consumo de gua e
de energia eltrica.
7 ) Informar os Condminos sobre as reformas ou obras que se
tornem necessrias, apresentando com antecedncia os oramentos.
Lev ar em considerao que boa conserv ao economiza alto custo de
reformas.
8) Aplicar os recursos aprov ados pela Assemblia para os seus fins
especficos.
9) Propor na Assemblia a criao de Comisso de Obras.
1 0) Apresentar os balancetes de cada ms, o mais tardar at o dia 1 5
do ms subseqente e o do ano findo at o dia 31 de janeiro, com os
dev idos esclarecimentos. A documentao dev e estar sempre
disposio dos Condminos.
1 1 ) Insistir e conscientizar sobre a presena dos Condminos nas
Assemblias.
1 2) Proporcionar aos filhos dos Condminos recreao condizente
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com as facilidades que o Condmino dispe, solicitando, porm,


colaborao necessria dos pais para que se ev item estrago nos
jardins, quebra dos aparelhos e o uso indev ido da parte trrea de
recepo do edifcio.
Estas regras do ao Sndico subsdios para sua atuao, completando
na parte que lhe cabe, os itens que constam no Regulamento Interno.

ELEIO OU REELEIO DO SNDICO


O Sndico eleito pela Assemblia Geral. Em caso de indicao, este
poder recusar a proposta da Assemblia.
Como a funo de Sndico implica em responsabilidades, toma tempo
e gera gastos diretos e indiretos, o ideal que o cargo seja
remunerado. Nos Condomnios menores a prtica aponta como
melhor remunerao para o Condmino-Sndico, a iseno da tax a
ordinria de condomnio, enquanto ex ercer o cargo. Uma
remunerao simblica que no pode ser confundida com um salrio,
transformando o Sndico em um empregado do prdio.
A destituio do Sndico ser prev ista na Conv eno. No silncio
desta, pelo v oto de dois teros dos Condminos presentes em
Assemblia Geral Ex traordinria, especialmente conv ocada. A
destituio no pode ser modificada, desde que justa, nem mesmo
pelo Poder Judicirio.
O nico recurso do Sndico prov ar que os argumentos feitos para
destitu-lo no so v erdadeiros, ou ainda tentar anular o processo de
destituio se no foi feito na forma e condies prev istas na
Conv eno ou nos termos da Lei.
FUNO ADMINISTRATIV A DO SNDICO
De acordo com o estabelecido em Lei, as funes administrativ as do
Condomnio so de inteira responsabilidade do Sndico; tarefas que
podem ser delegadas a terceiros, desde que aprov adas pela
Assemblia Geral dos Condminos. A responsabilidade neste caso
continuar sendo do Sndico, que responder perante os Condminos
pelas contas de sua gesto.
SUBSNDICO E CONSELHO CONSULTIV O
Para aux iliar o Sndico a Lei criou a figura do Subsndico. Sua funo
bsica substituir o titular na ausncia deste.
A Conv eno poder estabelecer o nmero de subsndicos e suas
atribuies, como tambm a eleio de um Conselho Consultiv o,
composto por trs Condminos, para assessorar o Sndico. O artigo
23 do captulo V I diz: ser eleito, na forma prev ista da Conv eno,
um Conselho Consultiv o, constitudo de trs Condminos, com
mandatos que no podero ex ceder de dois anos, permitida a
reeleio. Pargrafo nico: Funcionar o Conselho como rgo
consultiv o do Sndico, para assessor-lo na soluo de problemas que
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digam respeito ao Condomnio, podendo a Conv eno definir suas


atribuies especficas.

Administradora ou Conserv adora


A terceirizao de serv ios em Condomnio v em aumentando dia
aps dia, conforme atestam os Sindicatos das Empresas de Asseio e
Conserv ao. A preferncia pelo serv io tem sido grande entre os
edifcios residenciais, onde o Sndico, nem sempre tem
disponibilidade para comandar o Condomnio, principalmente os
empregados.
Para atender bem esse seguimento de mercado, a maioria das
empresas tem inv estido em nov os e modernos equipamentos de
limpeza e na capacitao profissional dos funcionrios que prestam
serv ios nos prdios.
Na medida que cresce a preferncia pelas conserv adoras, cresce
tambm o nmero de problemas, sabendo-se que o prdio que
contrata uma Conserv adora, assume a co-responsabilidade de
manter em dia a folha de pagamento dos funcionrios e seus
encargos.
Muitos Condomnios amargam prejuzos, prov ocados por empresas
que fecharam as portas e no arcaram com os seus compromissos,
repassando aos moradores a responsabilidade pelo pagamento de
salrios e dos direitos trabalhistas dos funcionrios. Neste caso,
tendo que pagar duas v ezes pelos serv ios prestados.
O importante escolher bem a prestadora de serv ios, ex igir dela o
certificado de idoneidade fiscal, fornecido pelo Sindicato das
Empresas de Asseio e Conserv ao de cada Estado, e estabelecer
entre as partes um contrato bem elaborado, claro e rigoroso. Ex igir
sempre a Nota Fiscal e acompanhar com ateno o pagamento
mensal da folha, feito pela Conserv adora contratada, como tambm o
recolhimento dos tributos.
Dicas que podem ajudar o Sndico a escolher uma Administradora
Conserv adora:
Analise propostas de pelo menos 3 empresas
Pea informaes detalhadas de cada uma, principalmente em
prdios onde atuam. Ligue para os Sndicos pedindo informaes.
Leia com ateno o contrato a ser assinado, preferencialmente na
presena de um Adv ogado, observ ando o rol de serv ios pactuados
Desconfie de propostas muito baix as
V isite a empresa antes de assinar o contrato e procure se informar o
mx imo da idoneidade de seus diretores, etc.
Lev e as informaes ao Conselho antes de decidir a Contratao,
analisando detalhe por detalhe, como nmero de assemblias
assistido pela empresa, sem cobrar tax a ex tra, sistema de operao
bancria, de cobrana de condomnios atrasados, compra de
materiais, responsabilidade pelo pagamento de multas e juros
decorrentes de seus erros, como por ex emplo, no recolhimento de
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FGTS no prazo.
A empresa contratada dev e ser de absoluta confiana do Sndico.

* Para saber sobre a Lei de Incorporaes, compre o liv ro O


CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que alm de
amplo estudo sobre CONDOMNIO, publica jurisprudncias, modelo
de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da
administrao condominial. Disponv el nas principais LIV RARIAS,
distribudo pela JURU EDITORA, ou pedido pelo e-mail:
welingtonpinto@y ahoo.com.br ou welingtonpinto@oi.com.br
* Nos momentos de tenso, aliv ie o stress mergulhando-se no Mundo
da Filosofia, acessando o site:
www.welingtonpinto.kit.net/frasescelebres
p o s te d b y Le is d o Bra s il | 11:32 P M | 3 co m m e nts

Cap. 08 - A CONVENO. O REGULAMENTO


INTERNO. AS ASSEMBLIAS. AS ATAS.
* Ditam as normas do prdio. Inclusiv e sobre a presena de animais
nos apartamentos.

A CONV ENO de Condomnio um ato contratual, deriv ado da


v ontade dos que a subscrev em. Ao lado desse carter contratual
estabelece um ato normativ o, isto , que se impe e se perpetua aos
que habitam o edifcio ou possuem uma unidade, aos seus sucessores
e mesmo s pessoas que ev entualmente nele ingressem. Com o Nov o
Cdigo Civ il as conv enes dev em ser refeitas, adaptadas s
ex igncias da legislao atual.
Como regras de conv v io e de utilizao do edifcio, a Conv eno
Condominial constitui um conjunto de direitos e obrigaes que
regulamenta a conv iv ncia no Condomnio, estabelecendo normas de
utilizao nas reas priv ativ as ou de uso comum, v isando resguardar
o patrimnio condominial e a moralidade do ambiente em benefcio
de todos.
A Conv eno a lei prpria do prdio. Como tal, v em ex plcita no
Captulo II, da Lei do Condomnio. Indica os caminhos a serem
seguidos pela comunidade condominial, especificando as partes
indiv iduais e comuns do condomnio, as maneiras de us-las, as
propores de contribuies e despesas de manuteno e as
ex traordinrias.
Estabelece normas para eleger o Sndico, o Conselho Consultiv o e
Fiscal; define a remunerao ou no do Sndico, os prazos e as formas
para conv ocao e reunies das Assemblias Gerais e o quorum para
elas, bem como o ex igido para a alterao da Conv eno. Dev e conter
todas as regras para o conv v io no Condomnio, ampliando, se for o
caso, as que constam dos itens do artigo 9 da Lei de Condomnio.
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A Conv eno dev e ser aprov ada pelos Condminos e registrada no


Cartrio de Registro de Imv eis; diz o pargrafo 1 do mesmo artigo:
Far-se- o registro da Conv eno no registro de imv eis, bem como a
av erbao das suas ev entuais alteraes.
Todos os prdios tero que modificar sua Conv eno, inserindo ou
modificando o contex to de acordo com Cdigo Civ il Brasileiro, em
v igor desde 1 1 de janeiro de 2003.
Entre v rios itens a serem introduzidos no documento, v ale lembrar
que o artigo 1 .1 37 do Nov o Cdigo Civ il determina que condmino
ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social,
gerar incompatibilidade de conv iv ncia com os demais condminos
ou possuidores, poder ser constrangido a pagar multa
correspondente ao dcuplo do v alor atribudo contribuio para as
despesas condominiais, at ulterior deliberao da assemblia.
UMA CONV ENO tem de ser elaborada segundo os critrios que
regem a interpretao legal, preferencialmente redigida por um
profissional da rea de direito imobilirio, ev itando erros e omisses
que podem inv iabilizar a administrao do CONDOMNIO e a
produo de aes judiciais.
REGULAMENTO INTERNO. OU REGIMENTO INTERNO
A Lei de Condomnio no detalha sobre o Regulamento Interno, onde
somente mencionado na letra M do pargrafo 3 do artigo 9, que
diz: a forma e o quorum para aprov ao do Regimento Interno,
quando no includo na prpria Conv eno. O regulamento Interno
no v em como uma forma institucional constante da Lei especial de
Condomnio, mas um ato administrativ o.
O Regulamento Interno, tambm chamado de Regimento Interno,
complementa a Conv eno de Condomnio, destina a esclarecer
detalhes e disciplina as normas gerais nelas contidas, sendo nenhuma
contrria nossa legislao. O documento define, entre outras
proposies, as regras de funcionamento de reas comuns, como
sales de festas, garagem, piscina, sauna, espaos de lazer. No
Regulamente interno dev em constar os horrios de utilizao dos
ambientes, suas finalidades e estipular a cobrana de tax as, quando
for o caso. Dev e ter o controle de entrada de prestadores de serv ios
no edifcio, manuteno de reas comuns, funcionamento das
portarias, dias e horrio de mudana, obras nos apartamentos e
horrios proibidos para barulho.
A presena de animais nas unidades autnomas sempre foi um grande
problema nos condomnios. O artigo 1 .335 do Nov o Cdigo Civ il
garante o direito de usar, fruir e liv remente dispor de suas unidades.
Tambm determina que o condomnio no dev e us-las de maneira
prejudicial ao sossego, principalmente sem ferir os limites dos
v izinhos. Respeitando estas regras, o condmino tem direito a ter seu
animal de estimao. Para a presena de pequeno cachorro, a justia
j decidiu fav orv el atrav s de jurisprudncias.
O Condomnio uma comunidade, onde cada Condomnio est
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sujeito, ao lado de normas jurdicas, observ ncia de regras de


comportamento, que v isam o bem de todos. Normas que, embora
restringem a liberdade particular de cada indiv iduo, so prescritas no
princpio da conv iv ncia social de uma comunidade especial. Dev em
ser obedecidas por todos, inclusiv e pelos v isitantes ou pessoas que
ev entualmente transitem no Edifcio, ex ecutando algum serv io.
O Jurista Caio Mrio Pereira afirma o seguinte: ... sentindo o
imperativ o de estabelecer regras de comportamento conv eniente
tranqilidade, ao conforto, higiene do edifcio, em prov eito de
todos, a norma regulamentar interna tem a natureza de lei particular
daquele agrupamento, aplicv el aos seus membros, como a qualquer
estranho que penetre no seu recinto.
O Regulamento Interno uma lei particular do edifcio, que dev e ser
obedecida, mas no pode contrariar a Conv eno, sob pena de ser
anulado. Tambm dev e ser rev isto e aprov ado em assemblia,
adaptando-o s nov as regras impostas pelo Nov o Cdigo Civ il.
ANIMAIS NOS APARTAMENTOS
A presena de animais nos apartamentos sempre gerou problemas
nos edifcios. O artigo 1 .335 do nov o Cdigo Civ il garante ao
condmino o direito de usar, fruir e liv remente dispor das suas
unidades desde que no use suas partes de maneira prejudicial ao
sossego.
A interpretao deix a claro que o Condmino tem o direito de
possuir seu animal de estimao, desde que no perturbe ou coloque
em risco a v izinhana, nem suje as reas comuns do condomnio.
ASSEMBLIA GERAL. FORUM PARA DISCUTIR E APROV AR TUDO.
* A Assemblia Geral Ordinria obrigatria. Pela Lei do
Condomnio, art. 24, dev e ser realizada anualmente. Considerada o
frum deliberativ o para discutir e aprov ar todos os assuntos de
interesse dessa comunidade especial.
Alm dos assuntos inscritos na ordem do dia, aprov a tambm as
contas da administrao, as despesas de conserv ao, manuteno,
serv ios, etc. Elege o Sndico e os componentes do Conselho Fiscal e
Consultiv o. Se ela no se reunir at 1 5 dias aps a Conv ocao, ao
Juiz caber decidir a respeito, mediante requerimento de qualquer
interessado.
As decises das Assemblias (pargrafo 1 do artigo 24) obrigam a
todos os Condminos, ausentes ou que no concordem com a deciso
da maioria. claro que as decises no podem v iolar as disposies
legais e as Leis Federais, Estaduais e Municipais.
Por seu carter formal e solene, a Assemblia Geral difere de uma
simples reunio; ex istem formalidades que dev em ser seguidas. Dev e
ser planejada e discutida com o Conselho.
O Sndico ou o Secretrio dev e conduzir a reunio sem desv iar dos
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

assuntos pautados e ter em mos a Conv eno e o Regulamento


Interno para ev entuais consultas. Ex por com clareza os assuntos da
pauta, ouv ir, discutir e apurar opinies antes coloc-las em v otao.
O Condmino, impossibilitado de comparecer, pode delegar a outro,
atrav s de procurao, o poder para represent-lo. Menor e
incapazes no podem ser procuradores.

ASSEMBLIA EXTRAORDINRIA PODE ACONTECER A QUALQUER


TEMPO.
Tem como funo tratar de assuntos de interesses do Condomnio
no prev istos na Assemblia Geral Ordinria. Realizadas quando
necessrias para deliberar sobre despesas ex tras, obras, benfeitorias,
modificaes da Conv eno ou Regulamento Interno, ou qualquer
assunto de interesse geral e imediato do Condomnio.
A Assemblia Ex traordinria, art. 25, ser conv ocada quando se
tornar necessrio discutir determinado assunto de interesse geral.
Solicitada pelo Sndico, ou por um grupo de Condminos (1 ,1 /4), no
caso do Sndico recusar a conv ocao
CONV OCAO PARA ASSEMBLIAS
Segundo o Decreto 67 .223, de 1 967 , a conv ocao da Assemblia
Geral dev e ser feita pelo Sndico. Na falta deste pelo presidente do
Conselho, pelos Condminos, quando a Conv eno dispuser ou, se for
o caso, judicialmente.
Dev e conter a indicao do lugar, data e hora da mesma e a ordem do
dia constando os assuntos a serem apreciados. A notificao aos
Condminos dev e ser feita por escrito e colhido o protocolo de
recebimento.
Para conv ocao de uma Assemblia dev e ser feito um edital
constando a data, horrio, local da reunio e a pauta. O prazo para
conv ocao o prev isto na Conv eno.
ATA DEV E SER LAV RADA E ASSINADA APS A REUNIO
* Em cada Assemblia os participantes designaro o Presidente da
Mesa e o Secretrio, incumbido de lav rar a Ata, em que dev e constar,
de maneira clara e objetiv a, o termo de abertura e de encerramento.
A redao da Ata, numa linguagem simples e compreensiv a, dev e ser
feita ao trmino da Assemblia, narrando o essencial. importante
ev itar pormenores desnecessrios, como apartes de oradores e
detalhes das discusses, salv o quando houv er resoluo, v oto ou
declarao de um ou mais dos Condminos em assuntos que possam
ser objeto de questes judiciais. No deix ar espaos em branco e, nas
emendas, observ ar o cuidado de registrar as dev idas ressalv as.
Encerrada a Assemblia, a Ata dev e ser lida e aprov ada pelos
presentes, ficando sua guarda em poder do Sndico que, d
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

prov idncias ao que v em prescrito, tex tualmente, no pargrafo 2 do


art. 24, da Lei de Condomnio ... nos oito dias aps a Assemblia,
comunicar aos Condminos o que tiv er sido deliberado, inclusiv e no
tocante prev iso oramentria, o rateio das despesas e promov er
a arrecadao, tudo conforme o que foi decidido.
Dev idamente assinada pelo Sndico ou Presidente do Conselho
Consultiv o, e pelos presentes, a Ata ser encaminhada ao Cartrio de
Registro de Ttulos e Documentos para o registro definitiv o. A folha
de presena obrigatria.
Uma ata dev e conter:
Dia, ms, ano e hora da Assemblia por ex tenso
Local da Assemblia
Nmero de Condminos presentes e identificados
Presidncia dos trabalhos
Pessoa que secretariou os trabalhos
Ordem do dia
Deliberaes
Encerramento
Assinatura dos Condminos presentes
* Cpia da Ata dev e ser env iada a todos os Condminos, obedecendo
o prazo estipulado na Conv eno.
ANULAO DA ASSEMBLIA
A minoria v encida pode anular judicialmente as deliberaes da
Assemblia e, mesmo um s Condmino pode assim proceder,
quando a deciso estiv er em desacordo com a Conv eno ou, a
Assemblia reunida de forma irregularmente. Ex emplo: realizada sem
observ ar as normas de sua conv ocao ou, entre outros, quando
deliberar assuntos no constantes da ordem do dia. Matrias fora da
ordem do dia podem ser discutidas, mas nunca serem deliberadas por
v otao que as aprov em.
Contra as deliberaes errneas de uma Assemblia admite-se
recurso judicial. Neste caso, a Ata serv e como prov as em Juzo.
Baseada em fatos concretos, a Justia tem dado ganho de causa a
muitas peties de anulao de Assemblias.
A Assemblia, mesmo decidindo por maioria, no tem poder
discricionrio que v contra a Conv eno Condominial, as Leis em
v igor no pas, ou que prejudique o direito adquirido de um ou mais
Condminos.

* Para saber sobre a Lei de Incorporaes, compre o liv ro O


CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que alm de
amplo estudo sobre CONDOMNIO, publica jurisprudncias, modelo
de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da
administrao condominial. Disponv el nas principais LIV RARIAS,
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* Nos momentos de tenso, aliv ie o stress mergulhando-se no Mundo


da Filosofia, acessando o site:
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Cap.09 - ORAMENTO. DESPESAS ORDINRIAS E


EXTRAORDINRIAS
* Administrao do Condomnio
Prestao de Contas, Manuteno do Prdio e Seguro Obrigatrio

* PREV ISO ORAMENTRIA em um Condomnio obrigatria. Os


Condminos precisam saber quanto o Condomnio pretende gastar
em cada elemento ou item de despesa. O rateio das quotas
condominiais feito com base na prev iso oramentria.
Para elaborar um Oramento sem riscos, melhor discutir em
conjunto com os Conselheiros. Importante tomar por base o
consumo de meses anteriores, trocar informaes com Sndicos de
edifcios do mesmo porte e, por fim, acrescentar uma margem de
segurana em torno de 1 0%, protegendo o Caix a, em v irtude de
flutuaes na economia do pas.
Depois de pronto, distribuir cpias da proposta a ser v otada aos
Condminos, juntamente com o edital de Conv ocao de Assemblia.
TUDO QUE SE GASTA NO DIA-A-DIA DO CONDOMNIO.
Despesas necessrias manuteno do Condomnio, rateadas entre
os moradores. Entre elas:
PESSOAL:
Salrios
Frias
1 3 salrio
Rescises contratuais de trabalho.
ENCARGOS SOCIAIS:
INSS
FGTS
PIS
INSS de terceiros/autnomos
Seguros.
CONSUMO:
gua
Energia Eltrica
Material de Limpeza
Gs Central
Telefone.

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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

MANUTENO:
Elev adores
Bombas
Portes Automticos
Interfones
Piscinas/Saunas
Parque Esportiv o ou Recreativ o
Antenas Coletiv as
Recarga de Ex tintores.
ADMINISTRATIV AS:
Honorrios da Administradora
Impressos
Correio
Xerox
Peas de Reposio
Uniformes

DESPESAS EXTRAORDINRIAS
Considerados gastos imprev istos ou prev istas com benfeitoras nas
reas comuns, como:
V azamentos
Entupimentos
Conserto de equipamentos, bomba de gua, elev adores, etc.
Reformas

TAXAS DE CONDOMNIO, INCLUSIV E DAS COBERTURAS


Rateio das Despesas
O nov o Cdigo Civ il Brasileiro, Lei 1 0.406/02, em v igor desde 1 1 de
janeiro de 2003, disciplina de forma diferenciadora a questo da
utilizao indiv idual do bem comum, traando diferenas quanto
contribuio de cada uma das unidades.
Tax a Ordinria Diferenciada
Entre os conflitos mais grav es est o rateio das despesas comuns.
Sempre ter um Condmino que se sente lesado, achando injusta sua
tax a condominial, ex atamente igual de outro que desperdia gua
ou usa ex ageradamente o elev ador. Sem falar daquele que mora no
primeiro andar e acha que no obrigado a pagar pelo uso do
elev ador ou energia gasta para iluminar os corredores superiores. *
No Esprito Santo, bem antes da edio do Nov o Cdigo Civ il, tornou
obrigatria a colocao de hidrmetros em cada unidade
condominial.
O Nov o Cdigo Civ il v eio corrigir algumas distores, modificando
algumas regras. Por ex emplo, a no utilizao de certos bens
ex istentes no PRDIO, ou, a no utilizao das reas comuns por
alguns Condminos, importa em diminuio dos v alores pagos pela
tax a ordinria. Isto , tornou possv el a implementao de v alores
diferenciados para os moradores, de acordo com utilizao
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

indiv idual de bens e serv ios de cada unidade autnoma, estribado


no artigo 1 .340: ... as despesas relativ as a partes comuns de uso
ex clusiv o de um Condmino, ou de alguns deles, incumbem a quem
delas se serv e. No artigo 1 .334, inciso primeiro, a lei prev a
liberdade da Conv eno fix ar a quota de rateio das despesas.

FUNDO DE RESERV A. DEV ER DO PROPRIETRIO OU DO


LOCATRIO?

Por analogia, a formao do Fundo de Reserv a de responsabilidade


do proprietrio, portando bom que seja acordado no Contrato de
Locao, se for o caso. Dev e ser fix ado na Conv eno no total de at
1 0% do total a ser arrecadado mensalmente como tax a ordinria.
importante que o Sndico faa aplicao financeira em nome do
Condomnio, com aprov ao dos Conselheiros e pela Assemblia
Geral.
DOCUMENTAO E LIV ROS
Ex istem documentos de carter legal, fiscal e pessoal (empregados)
que no podem faltar em um Condomnio, sob a guarda do Sndico. A
guarda prev ista de 30 anos para os documentos referentes a pessoal
e de 5 anos para os outros, como recibos, notas fiscais, contratos de
prestao de serv ios, etc.
Liv ros obrigatrios:
Liv ro de Atas das Assemblias
Liv ro de Presena dos Condminos nas Assemblias
Liv ro do Conselho Consultiv o
* Todos dev em constar Termo de Abertura e Encerramento,
assinados e rubricados.

PRESTAO DE CONTAS
No final de cada ms obrigao do Sndico ou Administradora
apresentar um balancete detalhado referente ao ms. Os documentos
comprobatrios sero reunidos numa pasta, com o v isto do Sndico,
para anlise dos conselheiros.
Importante conter informaes sobre quotas em atraso, multas
recebidas, saldos bancrios, posio do Fundo de Reserv a, etc. Um
resumo dev er ser env iado a cada Condmino.
O Sndico dev e ser pontal e transparente na prestao de contas,
ev itando aborrecimento com Condminos, que podem pedir
Prestao de Contas em Juzo.
IMPORTANTE: No liste em quadro de av isos a relao de
Condminos inadimplentes. Ex por o nome do dev edor ao
constrangimento pode lev ar o Condomnio a ser punido pelo CDIGO
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

DE DEFESA DO CONSUMIDOR. E mais, nos demonstrativ os dev e


relacionar apenas o nmero do apartamento do dev edor.

MANUTENO DO PRDIO IMPORTANTE


* Manter o prdio em perfeitas condies de uso to importante
como administrar o Condomnio. Tudo precisa estar em perfeito
funcionamento, como bombas, elev adores, portes, interfones,
hidrantes, ex tintores de incndio, equipamentos de segurana, etc.
O Condomnio responde civ ilmente por acidentes causados por mau
funcionamento dos equipamentos, dev endo arcar com o nus de
indenizar as pessoas acidentadas.
Portanto, obrigao permanente do Sndico a conserv ao dos
equipamentos do prdio, podendo ser responsabilizado por qualquer
negligncia.
Cabe s Administradoras fazer v isita peridica de inspeo,
preenchendo um chek-list para ser env iado ao Sndico com sugestes
e prov idncias recomendv eis.
O Sndico dev e manter ateno redobrada:
Manter a porta corta-fogo destrancada.
Manter os equipamentos em perfeitas condies de uso.
Rev isar os ex tintores e as mangueiras de incndio periodicamente.
Checar o sistema de pra-raio pelo menos uma v ez por ano.
Rev isar a rede eltrica periodicamente.
V erificar os botijes de gs e a rede.
Cuidar da manuteno dos elev adores.
Treinar Zelador ou Porteiro para operar os equipamentos e zelar
pelos mesmos.
Proibir o depsito de v olumes em frente a hidrantes, ex tintores e
botijes de gs.
Ex igir dos Condminos e do Zelador o correto armazenamento de
substncias inflamv eis.
SEGURO OBRIGATRIO
O seguro obrigatrio por lei. O artigo 1 3, da Lei de Condomnio, diz:
proceder-se- ao seguro da edificao, ou do conjunto de edificaes,
neste caso discriminadamente, abrangendo todas as unidades
autnomas e partes comuns, contra incndio ou outros sinistros que
causem destruio no todo ou em parte, computando-se o prmio
nas despesas ordinrias do Condomnio.
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

O contrato de seguro dev e ser feito com uma seguradora idnea. Um


corretor de seguro, dev idamente habilitado, sempre bom para
assessorar a definio do Contrato, assegurando que o Condomnio
ter uma aplice adequada e satisfatria aos seus interesses. Na
contratao de uma aplice de seguro obrigatrio importante
considerar, alm do v alor do prdio, os elev adores, as instalaes
eltricas e hidrulicas, mv eis, mquinas, etc.

SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIV IL


O seguro de responsabilidade civ il contra terceiros no se refere aos
danos que a coisa possa sofrer, como no caso do seguro obrigatrio
do Condomnio, mas aos danos que ela v enha a causar a terceiros,
sejam pessoas ou coisas de propriedades delas.
No caso de acidentes com elev adores a responsabilidade recai sobre
o Condomnio, representado pelo Sndico. Nesta hiptese, o seguro
garante o reembolso das despesas, pelas quais, por deciso da
Justia, for responsv el o Sndico, sejam os danos corporais, fatais ou
no, causados a terceiros.
A responsabilidade civ il contra terceiros se estende a outros casos,
como o furto de v eculos, guardados na garagem. Nesta questo, a
Justia definir a responsabilidade se especfica do Sndico ou
decorrente da negligncia de seus empregados, como porteiro ou
garagista, encarregados da v igilncia do prdio. Nesse seguro h
necessidade de circunscrev er a natureza do risco coberto. Esta
modalidade tem um critrio rigoroso sobre a quantia a ser segurada,
at um mx imo indicado.
Aplices de seguro:
Responsabilidade civ il de Condomnio.
Incndio, raio e ex ploso.
Quebra de v idros e espelho.
Morte ou inv alidez dos empregados.
Responsabilidade civ il por guarde de v eculos.
Danos eltricos.
V endav al.
Impacto de v eculo terrestre.
Roubo de bens de moradores.
Incndio de bens de moradores.
Desmoronamentos.
Tumultos e grev es.
Roubo de bens do Condomnio.
Portes eletrnicos.
Assaltos e seqestros.
Projtil perdido.
O seguro de um edifcio dev e ser feito com base em v alores reais, em
funo dos custos de reconstruo. Se o seguro for acordado com
v alores inferiores ao real, o Sndico, em caso de sinistro, poder
responder criminalmente pela contratao. A SUSEP
(Superintendncia de Seguros Priv ados) permite desconto na aplice
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

para o seguro de incndio. Negocie o v alor e ex ija o desconto.

* Para saber sobre a Lei de Incorporaes, compre o liv ro O


CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que alm de
amplo estudo sobre CONDOMNIO, publica jurisprudncias, modelo
de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da
administrao condominial. Disponv el nas principais LIV RARIAS,
distribudo pela JURU EDITORA, ou pedido pelo e-mail:
welingtonpinto@y ahoo.com.br ou welingtonpinto@oi.com.br

* Nos momentos de tenso, aliv ie o stress mergulhando-se no Mundo


da Filosofia, acessando o site:
www.welingtonpinto.kit.net/frasescelebres
p o s te d b y Le is d o Bra s il | 11:27 P M | 0 co m m e nts

Cap.09.1 - APARTAMENTOS DE COBERTURA


* Tax a Ordinria com preo justo

A NOV A redao do art. 1 336, do Cdigo Civ il, prov eniente da lei
publicada em julho de 2004, d a liberdade dos condminos aprov ar
um critrio mais justo de rateio da despesas condominiais. Portanto,
o proprietrio de apartamento com cobertura ou rea priv ativ a,
pode ficar liv re de abusos nas cobranas de tax as de condomnio. A
div iso dev e ser baseada na efetiv a utilizao dos bens e serv ios,
observ ando que o proprietrio de uma cobertura no utiliza nada
mais dos serv ios de conserv ao e manuteno considerados mais
caros, como limpeza de rea comum, portaria, elev adores, etc. Alm
do mais, a manuteno da cobertura ( por analogia, pode ser includo
o telhado) por sua conta, conforme o art. 1 2, da Lei do Condomnio.
Portanto, o rateio com base na frao ideal pode ser considerado
injusto. No caso das coberturas, normalmente utilizam mais gua,
especialmente quando tm piscina. Caso o Condomnio insista na
cobrana abusiv a da tax a ordinria, restar ao condmino
prejudicado procurar a justia para adequar sua tax a de acordo com
a legislao.

* Reproduo na ntegra da matria publicada na coluna O Sndico


Responde, assinada pelo adv ogado Knio Pereira, JORNAL
PAMPULHA, edio de 1 8/2 dezembro de 2004.
PERGUNTA: NO CASO DE APARTAMENTOS DIFERENCIADOS, COMO
COBERTURA OU COM REA PRIV ATIV A, COMO SER O CRITRIO DE
RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS?
KP - Dev e ser lev ado em considerao o bom senso dos condminos
para aprov ar em assemblia um critrio mais justo e matemtico do
rateio, usando da liberdade que a prpria lei concede para
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

conv encionar a forma de div iso das despesas ordinrias e


ex traordinrias. E para reafirmar a faculdade de os condminos
estipularem um critrio mais justo do rateio, conforme princpio
contido no art. 1 .334, inciso 1 do Cdigo Civ il, a nov a redao do
art. 1 336, prov eniente da lei publicada em julho de 2004, v eio
consagrar a liberdade que os condminos tm de aprov ar um critrio
de rateio das despesas mais justo.
Dessa forma, o proprietrio de APARTAMENTO COM COBERTURA ou
rea priv ativ a, assim como no caso de lojista, poder ficar liv re de
abusos nas cobranas da tax a condominial, necessitando do bom
senso dos demais condminos para adotar a div iso baseada na
efetiv a utilizao dos bens e serv ios. Ocorre que isso ex ige
conhecimento jurdico da matria, porque ser necessrio redigir a
norma da conv eno que ser rerratificada no cartrio.
Se lev armos em considerao que o proprietrio de cobertura ou
rea priv ativ a no utiliza nada a mais dos serv ios de conserv ao e
manuteno considerados mais caros como limpeza da rea
comum, porteiros, elev ador, etc -, fica fcil perceber como o critrio
de rateio com base na frao ideal injusto.
Estipular que o custo da construo do prdio seja rateada com base
na frao ideal coerente, pois aquele que tem uma rea maior
dev er arcar tambm um custo maior para sua construo.
notrio que os gastos com conserv ao e manuteno no tm
nenhuma ligao com os decorrentes da construo. No caso das
cobertura, por ex emplo, tem-se que apenas o consumo de gua
maior, especialmente quando possuem piscinas.
Logo, tais unidades dev em pagar a mais apenas pelo suposto
consumo maior de gua. Assim, a cobrana das tax as condominiais
dev e ser correspondente ao efetiv o uso dos serv ios e gasto efetiv ado
pelas unidades, com base em clculos matemticos.
Caso o condomnio insista na cobrana abusiv a da tax a de
condomnio, restar ao condmino prejudicado procurar a dev ida
assessoria jurdica especializada para resolv er o problema.
* Doutor Knio Pereira E-mail:
keniopereira@caix aimobiliaria.com.br

O Liv ro O Condomnio e suas leis est disponv el nas principais


LIV RARIAS, distribudo pela JURU EDITORA, ou pedido pelo email: welingtonpinto@y ahoo.com.br ou welingtonpinto@oi.com.br
p o s te d b y Le is d o Bra s il | 11:24 P M | 0 co m m e nts

Cap.10 - GUA E ENERGIA. COMO EVITAR OS


DESPERDCIOS
gua bem natural que precisa ser poupado

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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

* DE RESPONSABILIDADE do Sndico a iniciativ a de realizar uma


campanha de esclarecimento junto aos Condminos, assim como a
instituio de um programa de inspees peridicas nas instalaes
das unidades, para que sejam feitos os consertos necessrios.
Os pequenos desperdcios de gua, quando considerados em
conjunto e multiplicados pelo nmero de consumidores omissos em
relao a cuidados com os desperdcios, lev am o Condomnio a pagar
tarifas mais elev adas do que o necessrio, tanto pelo ex cesso de
consumo de gua, quanto pelo uso suplementar de energia eltrica
pela bomba de suco de gua.
O morador omisso ou negligente prejudica a si mesmo e aos demais
moradores.

gua Como ev itar o desperdcio


TORNEIRAS PINGANDO OU DESCARGA V AZANDO
Para ev itar o desperdcio de gua basta fechar bem as torneiras. Se
uma delas continuar pingando, s v erificar se o dispositiv o de
v edao, conhecido de buchinha, carrapeta ou reparo, est
desgastado. Substituir a pea muito fcil; to fcil como seu preo
irrisrio.
Curiosidade: uma torneira pingando joga fora de 30 a 50 litros de
gua por dia. Um usurio negligente, com duas torneiras pingando,
poder desperdiar de 1 .800 a 3.000 litros de gua por ms.
Descarga de v aso sanitrio com a bia furada ou o dispositiv o que
v eda a admisso da gua desgastado um desastre. O ex cesso
ejetado por meio de um ex trav asor (ladro) diretamente para o
interior do v aso e, muitas v ezes, nem se percebe esse fato. bom
v erificar e mandar consertar logo.
A maneira mais simples de constatar um v azamento desses sacudir,
na gua do v aso, uma pequena quantidade de cinza. Se houv er
v azamento, ela fica se mov imentando, se no houv er, se imobiliza no
fundo.
LAV AGEM DE AUTOMV EIS E PISOS
Para lav ar carros, pisos e caladas, algumas pessoas usam
mangueiras ligadas a torneiras, distantes do local da lav agem e, por
comodismo, deix am a gua correr liv remente, mesmo quando no
necessrio.
No permita o fax ineiro fazer da mangueira uma v assoura. O ideal
conectar ex tremidade da mangueira um dispositiv o para regular a
intensidade do jato e capaz de interromper o flux o, quando for
oportuno.
DESCUIDO PERNICIOSO
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

muito comum o costume de manter a torneira aberta,


desnecessariamente enquanto se lav a pisos, faz a barba, escov a os
dentes ou lav a as louas. Seria muito bom que todos desenv olv essem
o hbito de fechar a torneira nos interv alos em que se ocupam da
ativ idade manual caracterstica desses atos, abrindo-a somente
quando necessrio usar a gua.

INSTALAOES HIDRULICAS
As condies das instalaes hidrulicas, como reserv atrios, poos
e tubulaes, dev er ser ex aminadas com freqncia, pois as
rachaduras, fissuras e trincas que prov ocam v azamentos, impedindo
o controle do consumo, ainda oferecem riscos de contaminao da
gua.
As tampas das cisternas ou reserv atrios dev em situar acima do solo
cerca de 20 (v inte) centmetros, para ev itar infiltraes indesejv eis.
CONSUMO CONTROLADO
Atrav s dos hidrmetros os Sndicos ou Zeladores dev em
acompanhar a medio, registrando o consumo em grficos
apropriados, fornecidos pelas companhias de gua.
Qualquer ex cesso dev e ter sua causa apurada, facilitando os reparos
ev entualmente necessrios.
LIMPEZA E HIGIENIZAO
DA CAIXA DGUA
A higiene dos reserv atrios fundamental, ev itando a contaminao
da gua.
Um recipiente sujo, com paredes rachadas e tampa inadequada,
transforma o reserv atrio em um nicho para os insetos,
proporcionando a proliferao de bactrias transmissoras de
doenas grav es. A recomendao que um reserv atrio de gua dev e
ser limpo duas v ezes ao ano e a impermeabilizao quando
necessrio.

ENERGIA ELTRICA. OUTRA FONTE CARA PARA O MEIO


AMBIENTE.
O elev ador o grande v ilo no desperdcio de energia. Por isso
importante a adoo de medidas que reduzam o nmero de v iagens.
Conhecendo bem o mov imento dos respectiv os prdios, Sndicos e
Zeladores tm condies de esquematizar de forma econmica o uso
dos elev adores.
A primeira indicao a reduo, ao mnimo indispensv el, do
nmero de elev adores simultaneamente em uso. Nos prdio de maior
mov imento, onde so utilizados ascensoristas, estes dev em ser
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

instrudos a retardar um pouco as partidas, para que cada v iagem


possa conduzir um nmero maior de passageiros, o que reduzir o
nmero de v iagens.
Os prdios com dois ou mais elev adores, cujos botes de chamada
sejam independentes, dev em promov er a unificao do sistema de
chamadas, pois os usurios, instintiv amente, apertam todos os
botes, podendo promov er uma v iagem desnecessria quele
pav imento, consumindo energia inutilmente.
BOMBAS DE GUA
A potncia dos motores das bombas dev e ser dimensionada
corretamente. A bomba com potncia maior consome mais energia; a
com potncia menor trabalha mais tempo do que o natural, jogando
energia fora. indispensv el manter bem regulado o nv el dos
automticos das bias, para ev itar a perda de gua atrav s dos
ex trav asores.
A manuteno das bombas importante, v erificando-se o estado das
grax etas; mal lubrificadas, contribuem para maior consumo de
energia. Qualquer aquecimento anormal do motor um indcio de
mau funcionamento e de desperdcio de energia eltrica.
ILUMINAO E ENERGIA
Para usar sem desperdcio:
* Paredes e tetos em cores claras permitem o uso de lmpadas de
menor intensidade.
* Dimensionar lmpadas de acordo com o ambiente.
* Reduzir ao mnimo a iluminao meramente ornamental.
* Use lmpadas fluorescentes.
* Na rea interna, use um sistema com dispositiv o de tempo.
* Utilize disjuntores automticos.
* V erificar com freqncia quanto tempo o motor da bomba de
recalque fica ligado ociosamente.
* V erificar se os elev adores esto sendo utilizados de forma correta.
O seu consumo de energia proporcional ao funcionamento.
* Estar atento aos v azamentos de gua nas dependncias.

* Para saber sobre a Lei de Incorporaes, compre o liv ro O


CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que alm de
amplo estudo sobre CONDOMNIO, publica jurisprudncias, modelo
de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da
administrao condominial. Disponv el nas principais LIV RARIAS,
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* Nos momentos de tenso, aliv ie o stress mergulhando-se no Mundo


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Cap.11 - INCNDIOS PREVENO, COMBATE E


NORMAS DE SEGURANA TAMBM PARA O USO
DO GS.
NO DEIXE SEU PATRIMNIO V IRAR CINZAS

* O Sndico tm papel importante na prev eno de incndios. Incio


de incndio e outros sinistros de menor v ulto podem deix ar de
transformar em tragdia, se forem ev itados e controlados com
segurana e tranqilidade por pessoas dev idamente treinadas. O
pnico dos que tentam se salv ar pode ocasionar mais v itimas do que
o prprio sinistro.
fundamental alertar todos os Condminos sobre as precaues
necessrias quando ocorrer algum distrbio ou tumulto, causados
por acidentes, como v azamentos de gs, fumaa, v azamento de gua
e incndios. Os cuidados prev entiv os, entre outros, a
conscientizao sobre o planejamento de como atuar na hora do
abandono do imv el e a indicao de medidas prticas sobre o
combate e a retirada.
Segundo os especialistas no combate ao fogo, o correto que todos
os usurios do prdio coloquem em prtica as normas estabelecidas
sobre os cuidados prev entiv os e o comportamento diante do sinistro,
promov endo ex erccios, atrav s de simulaes de incndios. Trazer
em perfeito estado de uso e conserv ao os equipamentos destinados
a combater incndios.
Para melhor se orientar sobre estas medidas, o Sndico pode recorrer
s corporaes do Corpo de Bombeiros de sua cidade.
EQUIPAMENTOS E MANUTENO
Ser prudente no combate ao sinistro muito importante. Todo prdio
dev e funcionar conforme as condies de segurana estabelecidas
por Lei, entre elas, ex tintores de incndios, hidrantes, mangueiras,
registros especiais, chuv eiros automticos (sprinklers) e escadas com
corrimo.
Alm de adquirir e conserv ar os equipamentos de segurana
necessrio aprender a manuse-los e ensinar a todos os Condminos
como acionar o alarme, usar o ex tintor ou abandonar o recinto,
quando necessrio, ev itando tumultos. Importante: o ex tintor dev e
ser submetido manuteno pelo menos uma v ez por ano.
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REGRAS BSICAS DIV ULGADAS PELOS BOMEIROS


Ao elaborar um documento sobre a segurana contra incndios para
os moradores do edifcio, o Sndico pode basear nos conselhos
div ulgados pelo Corpo de Bombeiros.
1 ) Mantenha sempre v ista o cdigo de emergncia do Corpo de
Bombeiros.
2) Acione o telefone 1 93 o impulso no cobrado e a ligao pode
ser feita de telefones pblicos, sem carto ou fichas.
3) - Conserv e sempre as caix as de incndio em perfeitas condies de
uso e somente as utilize em caso de incndio.
4) - Os ex tintores dev em estar fix ados sempre em locais de fcil
acesso, dev idamente carregados e rev isados, periodicamente.
5) - Rev isar periodicamente toda a instalao eltrica do prdio,
procurando inclusiv e constatar tambm a ex istncia de possv eis
v azamentos de gases.
6) - Ev itar o v azamento de lquidos inflamv eis.
7 ) - Ev itar o ex cesso de fuligem em chamins e incineradores.
8) - Ev itar a falta de v entilao e depsitos sem clarabia.
9) - No colocar trancas nas portas de halls, elev adores, porta cortafogo ou outras sadas para reas liv res.
1 0) - Tomar cuidado com cera para assoalhos quando dissolv ida e
no deix ar estopas ou flanelas embebidas em leos ou grax as em
locais inadequados.
1 1 ) - Alertar sobre o ato de fumar em locais proibidos,
principalmente elev adores, e sobre o cuidado de atirar fsforos e
pontas de cigarros acesos em qualquer lugar.
1 2) - Ev itar que crianas brinquem com fsforos, fogos de artifcios
ou bales.
1 3) - Aconselhar os moradores para que v erifiquem antes de sair de
casa se esqueceram alguma panela no fogo ou desligaram todos os
aparelhos eltricos, como v entilador, ar condicionado, ex austor e
ferro eltrico.
1 4) - Em caso de incndio, informar os bombeiros o mais rpido
possv el: a ocorrncia, o acesso mais fcil para a chegada ao local e o
nmero de pessoas acidentadas no local e nas prox imidades.
1 5) - Ev itar aglomeraes para no dificultar a ao do socorro e
manter a rea junto aos hidrantes liv re para manobras e
estacionamento das v iaturas.
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* Mais dicas do Corpo de Bombeiros page 1 6

NORMAS DE SEGURANA. O RESPEITO PODE SALV AR V IDAS E O


PATRIMNIO.
Uma das mais importantes normas de segurana para um prdio a
que trata da conserv ao e manuteno das instalaes eltricas,
como fusv el tipo rolha, disjuntor, cartucho, entre outros.
Todo edifcio possui um projeto de circuito eltrico, que dimensiona
tipos e nmeros de pontos de corrente (tomadas) ou luz, conforme
suas caractersticas de consumo. Quando na presena de uma
sobrecarga, este circuito no dimensionado para uma corrente de
curto circuito, elev a-se em muito a temperatura, iniciando o
processo de fuso do fio, ou pior, o principio de um incndio.
O que dev e ser ev itado:
Uso de fusv eis do tipo rolha ou cartuchos.
Uso de quadros de luz/fora de madeira ou qualquer outro material
combustv el.
Uso de condutores e disjuntores que se aquecem com freqncia.
Ligaes diretas no lugar dos disjuntores, isto , gambiarras.
importante saber que todos os dispositiv os de proteo do sistema
eltrico so especificados pela Corrente Nominal (impressa no
aparelho que detalha a mx ima corrente no qual se inicia o processo
de disrupao); Tenso Nominal que indica a mx ima tenso de
operao e a Capacidade Disruptiv a que indica a mx ima corrente
que o dispositiv o consegue interromper.
PREV ENIR MAIS IMPORTANTE
Todos os moradores de um Condomnio dev em estar atentos s
normas bsicas de segurana contra incndios para ev itar acidentes.
Prev enir a palav ra de ordem.
E todos tm que colaborar. mais importante ev itar do que apagar
um incndio.
ALARME GERAL
Ao primeiro indcio de incndio, transmita o alarme geral no prdio.
Chame imediatamente o Corpo de Bombeiros.
COMBATE AO FOGO
Desligue a chav e eltrica geral, em caso de curto-circuito. Procure
impedir a propagao do fogo combatendo as chamas
imediatamente.
Utilize o equipamento de combate ao fogo disponv el nas reas
comuns do prdio. Na inex istncia ou insuficincia deste, procure
abafar as chamas com uma cortina ou toalhas molhadas.
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

COMO DEIXAR O EDIFCIO


No sendo possv el apagar o fogo, abandone o Edifcio rapidamente
pelas escadas ou sadas de emergncia.
Ao sair, feche todas a portas atrs de si, sem tranc-las.
No utilize o elev ador como meio de escapar.
No sendo possv el abandonar o prdio pelas escadas, permanea no
pav imento em que se encontra, aguardando a chegada do Corpo de
Bombeiros.
Somente suba ao terrao se o edifcio oferecer condies de
ev acuao pelo alto, ou se a situao ex igir.

INSTRUES COMPLEMENTARES
* Procure manter a calma e no fume. No tire as roupas, apenas a
grav ata, se for o caso.
* Mantenha, se possv el, as roupas molhadas.
* Jogue fora todo e qualquer material inflamv el que carregue na
roupa ou no corpo.
* Em situaes crticas, feche-se no banheiro, mantendo a porta
umedecida pelo lado interno e v edada com toalha ou papel molhado.
* Em condies de fumaa intensa cubra o rosto com um leno
molhado.
* No fique no peitoril antes de hav er condies de salv amento
proporcionadas pelo Corpo de Bombeiros.
* Indique sua posio no prdio, acenando para o Corpo de
Bombeiros com um leno e aguarde instrues.
* Em regra geral, uma pessoa cuja roupa pegou fogo procure no
correr. A v tima dev e procurar no respirar o calor das chamas. Para
ev itar, dobre os braos sobre o rosto, apertando-os. Jogue-se no
cho e role, ou env olv a-se numa coberta ou num tecido qualquer.
* Em caso de incndio, se v oc se encontra em lugar cheio de fumaa
procure sair, arrastando-se, para ev itar o asfix iamento.
* V endo correr uma pessoa com as roupas em chamas, obriga-a rolar
lentamente no cho. Use de fora, se necessrio, para isso.
* Sendo possv el, use ex tintor ou mangueira sobre o acidentado.
* No caso de no hav er nada melhor por perto, jogue areia ou terra
na v tima, enquanto ela est rolando. Se puder, env olv a o acidentado
com um cobertor, encerado ou panos. Primeiro o peito para proteger
o rosto e a cabea. Nunca env olv a a cabea da v tima, pois assim
V oc a obriga a respirar gases.
* Ao perceber um incndio no se altere. Estando num local de
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

reunio pblica, no grite nem corra. Acate as normas de prev eno


e ev ite acidentes. Trate de sair pelas portas principais ou de
emergncias, de maneira rpida, sem gritos, em ordem, sem
correrias.
* Nunca feche com chav es as portas principais e as de emergncias
em colgios, cinemas, teatros ou demais dependncias de
aglomerao pblica.
* O acmulo de lix o e a sua queima prov ocam muitos incndios. No
guarde panos ou estopas impregnados de gasolina, leos, cera ou
outros inflamv eis.

GS, UM PERIGO CONSTANTE. TODO CUIDADO POUCO


No receba botijes ou cilindros com o lacre v iolado.
Se tiv er partes amassadas ou enferrujadas, v erifique se h
v azamentos.
Ao instalar botijo ou cilindro de gs, importante observ ar:
MANGUEIRA - de plstico transparente, tarja amarela, data de
v alidade e a grav ao do cdigo NBR 861 3. Comprimento mx imo:
80 centmetros.
REGULADOR DE PRESSO aparelho que liga a mangueira ao botijo
ou cilindro. V em com o cdigo grav ado: NBR 847 3. Instale o
equipamento s com as mos, nunca utilize chav e ou martelo para
apert-lo.
BRAADEIRAS para fix ar a mangueira ao cilindro e ao regulador.
Ev ite usar arames ou fita isolante.
Local de instalao dev e ser bem v entilado.
Durante a troca, se v azar gs, retira imediatamente o regulador de
presso e o instale nov amente, sempre usando fita teflon. Persistindo
o v azamento, transfira o botijo ou cilindro para um local ao ar liv re
e chame a empresa fornecedora.
Teste v azamento: use apenas espuma de sabo. No coloque sabo
em barra no regulador de presso.
V azamentos de grandes propores:
SEM FOGO:
Manter a calma fundamental.
* Feche imediatamente o registro de entrada geral.
* Nunca utilize v entiladores, nem ligue aparelhos eltricos.
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

* Desligue, se possv el, a chav e geral de eletricidade.


* No apague, nem acenda luzes.
* No acenda chamas, no fume, no prov oque calor prx imo ao
botijo ou cilindro.
COM FOGO:
* Mantenha a calma.
* Tente fechar o gs e no tente apagar o fogo.
* Deix e queimar o gs, enquanto afasta todo o material combustv el
da rea de risco.
* Acione imediatamente o Corpo de Bombeiros.

ZELADORES, PORTEIROS E SEGURANA EM TODOS OS NV EIS.


Profissional bem informado de suas obrigaes.
...........................
* O Zelador ocupa um cargo importante, considerado o funcionriochav e, dev e ser cordial e enrgico quando necessrio, indiv iduo de
iniciativ as prprias, capaz de resolv er situaes em div ersos nv eis,
lev ando o mnimo de problemas ao Sndico.
Entre dezenas de obrigaes do Zelador, citamos: cuidar bem
edifcio, ser atencioso com todos, prestativ o, cumprir e fazer cumprir
o Regulamento Interno, com bom senso e energia, no permitir que
algum importunem os moradores e v izinhos do prdio ou
danifiquem as reas comuns, olhar com rigor as condies de higiene
e a parte fsica do edifcio. Importante: as instalaes eltricas e a
limpeza da caix a dgua tambm so de sua responsabilidade.
Ex igir a identificao de empregados de concessionrias de prestao
de serv io, como Companhia de gua, Telefnica, Energia Eltrica,
Gs e acompanh-los at o apartamento que requisitou o serv io.
Apartamento v azio para locao ou v enda o Zelador ou Porteiro dev e
ex igir a presena do corretor de imv eis, do proprietrio ou
autorizao por escrito, antes de permitir a entrada do estranho.
Zelador ideal aquele que tenha conhecimentos gerais sobre
elev adores, ex tintores de incndio, filtros de piscina, eletricidade e
hidrulicas.
Ao Porteiro cabe v igiar e controlar a entrada do prdio, como se
fosse mesmo um guardio. Atender v isitantes e prov -los de crach,
se for o caso, identificar prestadores de serv io. No permitir a
entrada de entregadores de pizzas, flores, v endedores sem antes
comunicar por interfone com o morador responsv el pela
encomenda, distribuir correspondncias e outras peculiaridades de
cada prdio. noite, redobrar a ateno para v er se o carro ao entrar
na garagem realmente do morador na ausncia de um garagista,
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

figura requisitada em prdios maiores.


A quantidade de empregados de um Condomnio dev e ser
proporcional ao tamanho e complex idade do prdio. Uma boa
administradora poder cuidar do recrutamento e uma pr-seleo
dos candidatos.
Todos, como os demais empregados do prdio, esto sujeitos s Leis
Trabalhistas, e podem ser responsabilizados judicialmente por
procedimentos culposos ou danosos por eles cometidos. Em
qualquer situao o Condomnio se faz representar pelo Sndico ou
seu preposto, acompanhado de Adv ogado.
FUNES DO ZELADOR
Checar o bom funcionamento de todos os equipamentos do
condomnio e a "sade" da estrutura predial.
Comunicar ao sndico problemas em equipamentos, na estrutura da
edificao, e os relativ os a funcionrios e condminos.
Cumprir e zelar pelo cumprimento das determinaes do sndico, da
Conv eno do condomnio e do Regulamento Interno.
Distribuio de tarefas e equipamentos necessrios para os outros
empregados.
importante que o zelador tenha alguns telefones teis sempre
mo: delegacia mais prx ima, corpo de bombeiros, empresa de
manuteno/ conserv ao do elev ador, outras empresas sob
contrato de manuteno com o condomnio.
Dv idas sobre o assunto:
O zelador que fica na portaria no horrio de refeio do porteiro tem
direito a 20% de adicional por acmulo de funo?
R) - Para ev itar problemas, interessante que haja no contrato de
trabalho do zelado uma clusula que inclui entre as suas funes
ajudar na portaria, quando necessrio.
Limpar a piscina funo do zelador ou do fax ineiro?
No ex iste determinao legal sobre isso. Por isso, para ev itar
problemas, interessante fazer constar nos contratos de trabalho
quais so as tarefas de cada um, para no ser surpreendido por uma
reclamao trabalhista, ex igindo adicional por acmulo de funo,
fix ado em 20% sobre o salrio.
Observ e a deciso judicial abaix o, sobre este assunto:
"Zelador de edifcio. Acmulo de funes. O aux lio na portaria ou na
manuteno no constitui acmulo de funo. So serv ios
correlatos zeladoria. falta de clusula ou de condio ex pressa,
entende-se que o empregado se obrigou a realizar todos os serv ios
compatv eis com sua condio pessoal dentro da respectiv a funo
(CLT, 456, nico)". 1 9/1 2/2000, TRT 2a. regio (So Paulo e
Baix ada Santista).
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

Faz parte das obrigaes do zelador reparos hidrulicos e eltricos?


O zelador dev e ter uma noo de como funcionam todas as
instalaes do condomnio, mas no dev e substituir a mo-de-obra
especializada. Dev em ficar a seu encargo apenas pequenos reparos de
emergncia, at que a manuteno especializada v enha fazer o
conserto. As instalaes de condomnios so complex as e ex igem
conhecimento especializado.
Observ e a deciso judicial abaix o:
"Acmulo de funo - zelador. As ativ ididades ex ercidas pelo zelador
de condomnio, para constatao de defeitos na parte eltrica ou
hidrulica ou no bom funcionamento do elev ador, no caracterizam
acmulo de funo para fins de recebimento de adicional salarial,
pois so ativ idades inerentes s funes de zelador, que constata o
defeito e chama o tcnico especializado." 1 6/05/1 995, TRT 2a. regio
(So Paulo e Baix ada Santista).

SEGURANA, MELHOR AINDA COM ATENO REDOBRADA DOS


MORADORES.
Itens importantes:
Prov er a portaria de crachs para identificar v isitantes e
prestadores de serv io.
Manter ficha cadastral com dados dos moradores e funcionrios,
facilitando sua rpida localizao em caso de emergncia.
Instalar sistema de alarme sinalizando o prdio e, se possv el,
tambm o prdio v izinho, combinando a reciprocidade.
Instalar sensores, circuito fechado de TV , v igias com rdios
transmissores, cerca eltrica, etc.
Manter boa iluminao nos locais de acesso ao prdio, portes
eletrnicos nas garagens, espelhos cncav os nas portarias para
melhor v iso de quem entra, v igilncia nas escadas e garagens,
cartes ou decalques de identificao nos v eculos dos Condminos
de acesso s garagens.
Linha telefnica na portaria para o porteiro ou v igia ter acesso mais
rpido com a polcia ou ser av isado por um morador para esper-lo
na porta da garagem quando est chegando, principalmente de
madrugada.
Correntes e cadeados nas bicicletas e motos.
PRA-RAIOS dev e seguir com rigor as normas para instalao e
ser v istoriado periodicamente.
AOS MORADORES:
Ao entrar no prdio com o carro, v erificar se h outro v eculo atrs.
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No abrir porta do apartamento, se no foi autorizada a entrada de


algum, mesmo que o porteiro ou zelador esteja do lado de fora
insistindo.
Orientar aos filhos para no comentar intimidades da famlia,
principalmente quanto ganham, os bens que possuem, horrios que
saem e chegam em casa. So dados que podem chegar a um futuro
assaltante ou seqestrador.
S contratar para trabalhar em casa pessoas com referncias e
atestado de bons antecedentes da Delegacia de Polcia, cpia dos
documentos e comprov ao residencial, atrav s de conta de luz,
gua, etc.
Estabelecer com o Zelador ou Porteiros uma SENHA (palav rachav e), constantemente substituda, usada no interfone para av isar
que est ocorrendo um assalto. E um GESTO em frente ao olho mgico
para alertar ao morador que se encontra naquele momento sob
ameaa de assalto, que imediatamente passa a ter responsabilidade
de chamar a polcia.

ELEV ADOR DEV E SER BEM UTILIZADO


O Sndico dev e informar aos Condminos:
A) Que em caso de incndio no use o elev ador.
B) Que hav endo uma lgica no painel de comando do elev ador no se
dev e apertar o boto de chamada div ersas v ezes, nem v rios
elev adores ao mesmo tempo, no apertar outros botes do painel
que prov ocaria paradas desnecessrias.
C) Que as portas no dev em ser pux adas antes da chegada ao andar
desejado.
D) Que ao abrir a porta, v erificar se a cabina est no local.
E) Que a entrada na cabina se faa aps a sada dos passageiros que
desembarcam.
F) Que no forcem a porta na tentativ a de fech-la, o que poder
ocasionar a quebra da mola.
G) Que perigoso apoiar na porta durante a v iagem.
H) Que prender o elev ador mantendo sua porta aberta, mesmo por
pouco tempo desrespeitar o direito alheio.
I) Que ao entrar no elev ador a postura fsica dev e ser a mais tranqila
e inerte, ev itando principalmente colocar as mos nas grades de
proteo do v isor. Pulos e brincadeiras na cabina podero prov ocar
sua parada e acidentes.
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J) Que dev er observ ar o limite de passageiros estabelecido.


K) Que na falta de energia, manter a calma at que a mesma
restabelea.

DESINSETIZAO. SEGURANA AO CONTRATAR. TODO CUIDADO


POUCO.
* Quando o Sndico contrata uma empresa desinsetizadora, torna-se
co-responsv el pelas conseqncias de seus serv ios. A AMED
Associao Mineira das Empresas de Desinsetizao tem algumas
normas, v eja:
A) Ex ija que a empresa apresente o Alv ar de licena sanitria
ex pedido pela Secretaria de Estado de Sade de Minas Gerais.
B) Ex ija a relao de produtos a serem utilizados, certificando-se de
que so registrados no Ministrio da Sade, conforme portaria 321 ,
de 08 de agosto de 1 997 ( produtos domissanitrios)
C) Ex ija que os funcionrios da empresa utilizem os equipamentos de
segurana (EPIs) como luv as, mscaras, jalecos, macaces, botas,
etc.
D) V erifique se a empresa possui um Responsv el Tcnico, como um
Agrnomo, Mdico, V eterinrio, Bioqumico, Bilogo, Qumico ou
Farmacutico.
E) Av alie os v alores oferecidos, desconfiando de propostas
tentadoras e garantias prolongadas.
F) Procure obter informaes sobre a idoneidade e antecedentes da
empresa, confirmando se ex iste know how para ex ecues dos
serv ios.
G) V erifique se os equipamentos a serem utilizados esto adequados
ao tipo de serv io a ser realizado.
H) Opte por uma Assistncia Tcnica Compartilhada, em que a
empresa pratica medidas de controle e fornea ao contratante
medidas prev entiv as a serem adotadas.
I) V erifique se a empresa possui pessoal qualificado.

* Para saber sobre a Lei de Incorporaes, compre o liv ro O


CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que alm de
amplo estudo sobre CONDOMNIO, publica jurisprudncias, modelo
de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da
administrao condominial. Disponv el nas principais LIV RARIAS,
distribudo pela JURU EDITORA, ou pedido pelo e-mail:
welingtonpinto@y ahoo.com.br ou welingtonpinto@oi.com.br
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

* Nos momentos de tenso, aliv ie o stress mergulhando-se no Mundo


da Filosofia, acessando o site:
www.welingtonpinto.kit.net/frasescelebres
p o s te d b y Le is d o Bra s il | 11:19 P M | 0 co m m e nts

Cap.12 - LEI 4.591/64, DO CONDOMNIO


DE 1 6 DE DEZEMBRO DE 1 964

Dispe sobre o Condomnio em Edificaes e as Incorporaes


Imobilirias.
O Presidente da Repblica.
Fao saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a
seguinte Lei:
Ttulo I
DO CONDOMNIO
Art. 1 - As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais
pav imentos, construdos sob a forma de unidades isoladas entre si,
destinadas a fins residncias ou no-residenciais, podero ser
alienados, no todo ou em parte, objetiv amente considerados, e
constituir, cada unidade, propriedade autnoma sujeita s
limitaes desta lei.
1 cada unidade ser assinalada por designao especial, numrica
ou alfabtica para efeitos de identificao e discriminao.
2 Cada unidade, com sada para a v ia pblica, diretamente ou por
processo de passagem comum, ser sempre tratada como objeto de
propriedade ex clusiv a, qualquer que seja o nmero de suas peas e
sua destinao inclusiv e (V ETADO) edifcio-garagem, com ressalv a
das restries que se lhe imponham.
1 - O direito guarda de v eculos nas garagens ou locais a isso
destinados nas edificaes ou conjuntos de edificaes ser tratado
como objeto de propriedade ex clusiv a, com ressalv a das restries
que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais
adequados, e ser v inculada unidade habitacional a que
corresponder, no caso de no lhe ser atribuda frao ideal especfica
de terreno.
* 1 - Acrescentado pela Lei n 4.864, de 29/1 1 /1 965
2 - O direito de que trata o 1 deste artigo poder ser transferido a
outro condmino independentemente da alienao da unidade a que
corresponder, v edada sua transferncia a pessoas estranhas ao
condomnio.
3 - Nos edifcios-garagens, s v agas sero atribudas fraes ideais
de terreno especficas.
Art. 3 - O terreno em que se lev antam a edificao ou conjunto de
edificaes e suas instalaes, bem como as fundaes, paredes
ex ternas, o teto, as reas internas de v entilao, e tudo o mais que
sirv a a qualquer dependncia de uso comum dos proprietrios ou
titulares de direito aquisio de unidades ou ocupantes,
constituiro condomnio de todos, e sero insuscetv eis de div iso,
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

ou de alienao destacada da respectiv a unidade. Sero, tambm,


insuscetv eis de utilizao ex clusiv a por qualquer condmino
(V ETADO).
Art. 4 - A Alienao de cada unidade, a transferncia de direitos
pertinentes sua aquisio e a constituio de direitos reais sobre ela
independero do consentimento dos condminos (V ETADO).
Pargrafo nico. A alienao ou transferncia de direitos de que trata
este artigo depender de prov a de quitao das obrigaes do
alienante para com o respectiv o condomnio.
* Pargrafo com redao determinada pela Lei n 7 .1 82, de 27 de
maro de 1 .984.
Art. 5 - O condomnio por meao de paredes, soalhos e tetos das
unidades isoladas regular-se- pelo disposto no Cdigo Civ il, no que
lhe for aplicv el.
Art. 6 - Sem prejuzo do disposto nesta Lei, regular-se- pelas
disposies de direito comum o condomnio por quota ideal de mais
de uma pessoa sobre a mesma unidade autnoma.
Art. 7 - O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato
entre v iv os ou por testamento, com inscrio obrigatria, no
Registro de Imv eis, dele constando: a indiv idualizao de cada
unidade, sua identificao e discriminao, bem como a frao ideal
sobre o terreno e partes comuns, atribuda a cada unidade,
dispensando-se a descrio interna da unidade.
* Registro de Imv eis: Lei n 6.01 5, de 31 de dezembro de 1 97 3.
Art. 8 - Quando, em terreno onde no houv er edificao, o
proprietrio, o promitente comparados, o cessionrio deste ou
promitente cessionrio sobre ele desejar erigir mais de uma
edificao, observ ar-se- tambm o seguinte:
a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas
trreas ou assobradadas, ser discriminada a parte do terreno
ocupada pela edificao e tambm pela ev entualmente reserv ada
como de utilizao ex clusiv a dessas casas, como jardim e quintal,
bem assim a frao ideal do todo do terreno e de partes comuns, que
corresponder s unidades;
b) em relao s unidades autnomas que constiturem edifcios de
dois ou mais pav imentos, ser discriminada a parte do terreno
ocupada pela edificao, aquela que ev entualmente for reserv ada
como de utilizao ex clusiv a, correspondente s unidades do
edifcio, e ainda a frao ideal de todo o terreno e de partes comuns,
que corresponder a cada uma das unidades;
c) sero discriminadas as partes do total do terreno que podero ser
utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os v rios tipos
de unidades autnomas.
d) - sero discriminadas as reas que se constiturem em passagem
comum para as v ias pblicas ou para as unidades entre si.
* possibilidade de desdobramento da incorporao em v rias
incorporaes: art. 6 da Lei n 4.864, de 29 de nov embro de 1 965.
Captulo II
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

DA CONV ENO DO CONDOMINIO


Art. 9 - Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou
promitentes cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de
unidades autnomas, em edificaes a serem construdas, em
construo ou j construdas, elaboraro, por escrito, a Conv eno
do condomnio, e dev ero, tambm, por contrato ou por deliberao,
em assemblia, aprov ar o Regimento Interno da edificao ou
conjunto de edificaes.
1 o Far-se- o registro da Conv eno no Registro de Imv eis bem
como a av erbao das suas ev entuais alteraes.
* Registro de Imv eis: Lei 6.01 5/7 3
2o Considera-se aprov ada, e obrigatria para os proprietrios de
unidades, promitentes, promitentes compradores, cessionrios e
promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer
ocupante, a Conv eno que rena as assinaturas de titulares de
direitos que representem, no mnimo, 2/3 (dois teros) das fraes
ideais que compem o condomnio.
3o Alm de outras normas aprov adas pelos interessados, a
Conv eno dev er conter:
a) a discriminao das partes de propriedade ex clusiv a, e as de
condomnio, com especificaes das diferentes reas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serv ios comuns;
d) encargos, forma e proporo das contribuies dos condomnios
para as despesas de custeio e para as ex traordinrias;
e) e o modo de escolher o Sindico e o Conselho Consultiv o;
f) as atribuies do Sindico, alm das legais;
g) - a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;
h) o modo e o prazo de conv ocao das assemblias gerais do
condomnio;
i) o quorum para os div ersos tipos de v otaes;
j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserv a;
m) a forma e o quorum para as alteraes na conv eno;
n) - a forma e o quorum para a aprov ao do Regimento Interno
quando no includos na prpria Conv eno;
4 - No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o art. 8, a
Conv eno de condomnio fix ar os direitos e as relaes de
propriedade entre os condminos das v arias edificaes, podendo
estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar pores
do terreno, inclusiv e as edificaes.
* - Acrescentado pela Lei n 4.864/65
Art. 1 0 - defeso a qualquer Condmino:
I Alterar a forma ex terna da fachada;
II decorar as partes e esquadrias ex ternas com tonalidades ou
cores div ersas das empregadas no conjunto de edificao;
III destinar a unidade utilizao div ersa de finalidade do prdio,
ou us-la de forma nociv a ou perigosa ao sossego, salubridade e
segurana dos demais condminos;
IV embaraar o uso das partes comuns.
1 - O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa prev ista na
conv eno ou no regulamento do condomnio, alm de ser
compelido a desfazer a obra ou abster-se da prtica do ato, cabendo
ao Sndico, com autorizao judicial, mandar desmanch-la, custa
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

do transgressor, se este no o desfizer no prazo que lhe for


estipulado.
2 - O proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade
poder fazer obra que (V ETADO) ou modifique sua fachada, se
obtiv er a aquiescncia da unanimidade dos condminos.
Art. 1 1 - Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser
tratada como prdio isolado, contribuindo o respectiv o condmino,
diretamente, com as importncias relativ as aos impostos e tax as
federais, estaduais e municipais, na forma dos respectiv os
lanamentos.

Captulo III
DAS DESPESAS DO
CONDOMNIO
Art. 1 2 - Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio,
recolhendo, nos prazos prev istos na Conv eno, a quota-parte que
lhe couber em rateio.
1 - Salv o disposio em contrrio na Conv eno, a fix ao da quota
do rateio corresponder frao ideal do terreno de cada unidade.
2 - Cabe ao Sndico arrecadar as contribuies, competindo-lhe
promov er, por v ia ex ecutiv a, a cobrana judicial das quotas
atrasadas.
* V er Cdigo de Processo Civ il, Arts. 27 5, II, c, e 585, IV .
3 - O condmino que no pagar a sua contribuio no prazo fix ado
na Conv eno fica sujeito ao juro moratrio de 1 % (um por cento) ao
ms e multa de at 20% (v inte por cento) sobre o dbito, que ser
atualizado, se o estipular a Conv eno, com a aplicao dos ndices
de correo monetria, lev antados pelo Conselho Nacional de
Economia, no caso da mora por perodo igual ou superior a seis
meses.
4 - As obras que interessarem estrutura integral da edificao ou
conjunto de edificaes, ou ao serv io comum, sero feitas com o
concurso pecunirio de todos os proprietrios ou titulares de direito
aquisio de unidades, mediante oramento prv io aprov ado em
assemblia geral, podendo incumbir-se de sua ex ecuo o Sindico, ou
outra pessoa, com aprov ao da assemblia.
5 - A renuncia de qualquer condmino aos seus direitos, em caso
algum v aler como escusa para ex oner-lo de seus encargos.
Capitulo IV
DO SEGURO, DO INCNDIO, DA DEMOLIO E DA RECONSTRUO
OBRIGATRIA
Art. 1 3 - Proceder-se- o seguro da edificao ou do conjunto de
edificaes, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as
unidades autnomas e partes comuns, contra incndio ou outro
sinistro que cause destruio no todo ou em parte, computando-se o
premio nas despesas ordinrias do condomnio.
Pargrafo nico. O Seguro de que trata este artigo ser
obrigatoriamente feito dentro de 1 20 (cento e v inte) dias, contados
da data da concesso do habite-se, sob pena de ficar o condomnio
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

sujeito multa mensal equiv alente a 1 /1 2 (um doze av os) do imposto


predial, cobrv el ex ecutiv amente pela municipalidade.
Art. 1 4 - Na ocorrncia de sinistro total, ou que destrua mais de 2/3
(dois teros) de uma edificao, seus condminos reunir-se-o em
assemblia especial, e deliberaro sobre a sua reconstruo ou v enda
do terreno e materiais, por quorum mnimo de v otos que
representem metade mais uma das fraes ideais do respectiv o
terreno.
1 - Rejeitada a proposta de reconstruo, a mesma assemblia, ou
outra para este fim conv ocada, decidir, pelo mesmo quorum, do
destino a ser dado ao terreno, e aprov ar a partilha do v alor do
seguro entre os condminos, sem prejuzo do que receber cada um
pelo seguro facultativ o de sua unidade.
2 - Aprov ada, a reconstruo ser feita, guardados,
obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma ex terna e a
mesma disposio interna.
3 - Na hiptese do pargrafo anterior, a minoria no poder ser
obrigada a contribuir para a reedificao, caso em que a maioria
poder adquirir as partes dos dissidentes, mediante av aliao
judicial, feita em v istoria.
Art. 1 5 - Na hiptese de que trata o 3 do artigo antecedente,
maioria podero ser adjudicadas, por sentenas, as fraes ideais da
minoria.
1 - Como condio para o ex erccio da ao prev ista neste artigo,
com a inicial, a maioria oferecer e depositar, disposio do Juzo,
as importncias arbitradas na v istoria para av aliao, prev alecendo
as de ev entual desempatador.
2 - Feito o depsito de que trata o pargrafo anterior, o Juiz,
liminarmente, poder autorizar a adjudicao maioria, e a minoria
poder lev antar as importncias depositadas; o oficial de Registro de
Imv eis, nestes casos, far constar do registro que a adjudicao foi
resultante de medida liminar.
3 - Feito o depsito, ser ex pedido o mandado de citao, com
prazo de 1 0 (dez) dias para a contestao (V ETADO).
4 - Se no contestado, o Juiz, imediatamente, julgar o pedido.
5 - Se contestado o pedido, seguir o processo o rito ordinrio.
6 - Se a sentena fix ar v alor superior ao da av aliao feita na
v istoria, o condomnio, em ex ecuo, restituir minoria a
respectiv a diferena, acrescida de juros de mora razo de 1 % (um
por cento) ao ms, desde a data da concesso de ev entual liminar, ou
pagar o tal dev ido, com os juros da mora a contar da citao.
7 - Transitada em julgado a sentena, serv ir ela de ttulo
definitiv o para a maioria, que dev er registr-la no Registro de
Imv eis.
8 - A maioria poder pagar e cobrar da minoria, em ex ecuo de
sentena, encargos fiscais necessrios adjudicao definitiv a a cujo
pagamento se recusar a minoria.
Art. 1 6 - Em caso de sinistro que destrua menos de 2/3 (dois teros)
da edificao, o Sndico promov er o recebimento do seguro e a
reconstruo ou os reparos nas partes danificadas.
Art. 1 7 - Os condomnios que representem, pelo menos, 2/3 (dois
teros) do total de unidades isoladas e fraes ideais correspondentes
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns podero


decidir sobre a demolio e reconstruo do prdio, ou sua
alienao, por motiv os urbansticos ou arquitetnicos, ou, ainda, no
caso de condenao do edifcio pela autoridade pblica, em razo de
sua insegurana ou insalubridade.
* Artigo com redao dada pela Lei n 6.7 09, de 31 /1 0/1 97 9.
1 - A minoria no fica obrigada a contribuir para as obras, mas
assegura-se maioria o direito de adquirir as partes dissidentes,
mediante av aliao judicial, aplicando-se o processo prev isto no
artigo 1 5.
* 1 - Artigo com redao dada pela Lei n 6.7 09/7 9.
2 - Ocorrendo desgaste, pela ao do tempo, das unidades
habitacionais de uma edificao, que deprecie seu v alor unitrio em
relao ao v alor global do terreno onde se acha construda, os
condminos, pelo quorum mnimo de v otos que representem 2/3
(dois teros) das unidades isoladas e fraes ideais correspondentes a
80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, podero decidir
por sua alienao total, procedendo-se em relao minoria na
forma estabelecida no Art. 1 5, e seus pargrafos, desta Lei.
* 2 - Com redao dada pela Lei n 6.7 09/7 9.
3 - Decidida por maioria a alienao do prdio, o v alor atribudo
quota dos condminos v encidos ser correspondente ao preo
efetiv o, e, no mnimo, av aliao prev ista no 2 ou, a critrio
desses, a imv el localizado em rea prx ima ou adjacente com a
mesma rea til de construo.
* 3 - Com redao dada pela Lei n 6.7 09/7 9.
Art. 1 8 - A aquisio parcial de uma edificao, ou de um conjunto
de edificaes, ainda que por fora de desapropriao, importar no
ingresso do adquirente no condomnio e do regulamento interno.
* Artigo com redao dada pelo Decreto-lei n 981 , de 21 de outubro
de 1 969. O mesmo dispositiv o hav ia sito alterado pelo Art. 8, da Lei
n 4.864, de 29 de nov embro de 1 965.

Capitulo V
UTILIZAO DA EDIFICAO
OU DO CONJUNTO DE EDIFICAES
Art. 1 9 - Cada condmino tem o direito de usar e fruir,
ex clusiv idade, de sua unidade autnoma, segundo suas
conv enincias e interesses, condicionados, umas e outros, s normas
de boa v izinhana, e poder usar as partes e coisas comuns, de
maneira a no causar dano ou incmodo aos demais condminos ou
moradores, nem obstculo ou embarao ao bom uso das mesmas
partes por todos.
Pargrafo nico. (V ETADO).
Art. 20 - Aplicam-se ao ocupante do imv el, a qualquer ttulo, todas
as obrigaes referentes ao uso, fruio e destino da unidade.
Art. 21 - A v iolao de qualquer dos dev eres estipulados na
Conv eno sujeitar o infrator multa fix ada na prpria Conv eno
ou no Regimento Interno, sem prejuzo da responsabilidade civ il ou
criminal que, no caso, couber.
Pargrafo nico. Compete ao Sndico a iniciativ a do processo e a
cobrana da multa, por v ia ex ecutiv a, em benefcio do condomnio,
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condmino.

Capitulo V I
DA ADMINISTRAO DO CONDOMNIO
Art. 22 - Ser eleito, na forma prev ista pela Conv eno, um Sndico
do condomnio, cujo mandado no poder ex ceder a 2 (dois) anos,
permitida a reeleio.
1 - Compete ao Sndico:
a) representar, ativ a e passiv amente, o condomnio, em juzo ou
fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos
limites das atribuies conferidas por esta Lei ou pela Conv eno;
b) ex ercer a administrao interna da edificao ou do conjunto de
edificaes, no que respeita sua v igilncia, moralidade e segurana,
bem como aos serv ios que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atriburem as leis, a Conv eno e o
Regimento Interno;
d) - impor as multas estabelecidas na Lei, na Conv eno ou no
Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Conv eno e o Regimento Interno,
bem como ex ecutar e fazer ex ecutar as deliberaes da assemblia;
f) - prestar contas assemblia dos condminos;
g) manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos, para
ev entuais necessidades de v erificao contbil, toda a documentao
relativ a ao condomnio.
* Alnea g acrescentada pela n 6.434/7 7 .
2 - As funes administrativ as podem ser delegadas a pessoas de
confiana do Sndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante
aprov ao da assemblia geral do condminos.
3 - A Conv eno poder estipular que dos atos do Sndico caiba
recurso para a assemblia, conv ocada pelo interessado.
4 - A Sndico, que poder ser condmino ou pessoa fsica ou
jurdica estranha ao condomnio, ser fix ada a remunerao pela
mesma assemblia que o eleger, salso se a Conv eno dispuser
diferentemente.
5 - O Sndico poder ser destitudo, pela forma e sob as condies
prev istas na Conv eno, ou, no silncio desta, pelo v oto de 2/3 (dois
teros) dos condminos, presentes, em assemblia geral
especialmente conv ocada.
6 - A Conv eno poder prev er a eleio de subsndicos,
definindo-lhes atribuies e fix ando-lhes o mandato, que no poder
ex ceder 2 (dois) anos, permitida a reeleio.
Art. 23 Ser eleito, na forma prev ista na Conv eno, um Conselho
Consultiv o, constitudo de 3 (trs) condminos, com mandatos que
no podero ex ceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleio.
Pargrafo nico. Funcionar o Conselho como rgo consultiv o do
Sndico, para assessor-lo na soluo dos problemas que digam
respeito ao condomnio, podendo a Conv eno definir atribuies
especficas.

Captulo V II
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

DA ASSEMBLIA GERAL
Art. 24 - Hav er, anualmente, uma assemblia geral ordinria dos
condminos, conv ocada pelo Sndico na forma prev ista na
Conv eno, qual compete, alm das demais matrias inscritas na
ordem do dia, aprov ar, por maioria dos presentes, as v erbas para as
despesas de condomnio, compreendendo as de conserv ao da
edificao ou conjunto de edificaes, manuteno de seus serv ios e
correlatas.
1 - As decises da assemblia, tomadas, em cada caso, pelo quorum
que a Conv eno fix ar, obrigam a todos os condminos.
2 - O Sndico, no 8 (oito) dias subseqentes assemblia,
comunicar aos condminos o que tiv er sido deliberado, inclusiv e no
tocante prev iso oramentria, o rateio das despesas, e promov er
a arrecadao, tudo na forma que a Conv eno prev ir.
3 - Nas assemblias gerais, os v otos sero proporcionais s fraes
ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condmino,
salv o disposio div ersa da Conv eno.
Art. 25 - Ressalv ado o disposto no 3 da Art. 22, poder hav er
assemblias gerais ex traordinrias, conv ocadas pelo Sndico ou por
condminos que representem (um quarto), no mnimo, do
condomnio, sempre que o ex igirem os interesses gerais.
Pargrafo nico. Salv o estipulao div ersa da Conv eno, esta s
poder ser modificada em assemblia geral ex traordinria, pelo v oto
mnimo de condminos que representem 2/3 (dois teros) do total
das fraes ideais.
Art. 26 - (V ETADO).
Art. 27 - Se a assemblia no se reunir para ex ercer qualquer dos
poderes que lhe competem, 1 5 (quinze) dias aps o pedido de
conv ocao, o Juiz decidir a respeito, mediante requerimento dos
interessados.

Ttulo II
DAS INCORPORAES
V ide art. 9 da Lei n 4.864, de 29-1 1 -1 965
Captulo I
DISPOSIES GERAIS
Art. 28 As incorporaes imobilirias, em todo o territrio
nacional, reger-se-o pela presente lei.
Pargrafo nico. Para efeito desta Lei, considera-se incorporao
imobiliria a ativ idade ex ercida com o intuito de promov er e realizar
a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes, ou
conjunto d edificaes compostas de unidades autnomas (V ETADO).
* as disposies deste artigo e seguintes no se aplicam s
incorporaes iniciadas antes de 1 0 de maro de 1 965, segundo
dispe o Art. 9 e pargrafos da Lei n 4.864, de 29 de nov embro de
1 965.
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

Art. 29 Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica,


..............................................
* Para saber sobre a Lei de Incorporaes, compre o liv ro O
CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que alm de
amplo estudo sobre CONDOMNIO, publica jurisprudncias, modelo
de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da
administrao condominial. Disponv el nas principais LIV RARIAS,
distribudo pela JURU EDITORA, ou pedido pelo e-mail:
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da Filosofia, acessando o site:
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p o s te d b y Le is d o Bra s il | 11:16 P M | 0 co m m e nts

Cap.13 - CDIGO CIVIL BRASILEIRO


EM V IGOR DESDE 1 1 DE JANEIRO DE 2003

CAPTULO V II - DO CONDOMNIO EDILCIO


Seo I - Disposies Gerais
...........................
Art. 1 .331 . Pode hav er, em edificaes, partes que so propriedade
ex clusiv a, e partes que so propriedades comuns dos condminos.
1 As partes suscetv eis de utilizao independente, tais como
apartamentos, escritrios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para
v eculos, com as respectiv as fraes ideais no solo e nas outras partes
comuns, sujeitam-se propriedade ex clusiv a, podendo ser alienadas
e grav adas liv remente por seus proprietrios.
2 O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de
distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e
refrigerao centrais, e as demais partes comuns, inclusiv e o acesso
ao logradouro pblico, so utilizados em comum pelos condminos,
no podendo ser alienados separadamente, ou div ididos.
3 A frao ideal no solo e nas outras partes comuns proporcional
ao v alor da unidade imobiliria, o qual se calcula em relao ao
conjunto da edificao.
4 Nenhuma unidade imobiliria pode ser priv ada do acesso ao
logradouro pblico.
5 O terrao de cobertura parte comum, salv o disposio
contrria da escritura de constituio do condomnio.
* prev a possibilidade do terrao pertencer a um condmino, desde
que conste do projeto ou por v otao unnime dos condminos.
Art. 1 .332. Institui-se o condomnio edifcio por ato entre v iv os ou
testamento, registrado no Cartrio de Registro de Imv eis, dev endo
constar daquele ato, alm do disposto em Lei Especial:
I - a discriminao e indiv idualizao das unidades de propriedade
ex clusiv a, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade,
relativ amente ao terreno e partes comuns;
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

III - o fim a que as unidades se destinam.


* juntamente com o artigo 1 .334, determina os pontos essenciais da
Conv eno que normatizaro a relao entre os condminos de um
edifcio.
Art. 1 .333. A conv eno que constitui o condomnio edilcio dev e ser
subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais
e torna-se, desde logo, obrigatria para os titulares de direito sobre
as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou deteno.
Pargrafo nico. Para ser oponv el contra terceiros, a conv eno do
condomnio dev er ser registrada no Cartrio de Registro de
Imv eis.
* registrada a Conv eno, permite que seja usada contra terceiros e
respeitada por todos os condminos.
Art. 1 .334. Alm das clusulas referidas no art. 1 .332 e das que os
interessados houv erem por bem estipular, a conv eno determinar:
* |O nov o Cdigo oferece liberdade ampla aos condminos na
elaborao da Conv eno. Lembramos que se trata de um documento
fundamental ao bom desempenho do Condomnio, ex ige
interpretao da lei e redao objetiv a das normas que v o reger as
condutas dos condminos. Melhor buscar assessoria de um adv ogado
especializado.
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies
dos condminos para atender s despesas ordinrias e
ex traordinrias do condomnio;
* Concede ao Condomnio div idir o rateio de despesas pelo uso e gozo
efetiv o de cada unidade em relao ao edifcio, isto , um Condmino
que gera despesa ex tra dev e pagar um percentual a mais.
II - sua forma de administrao;
III - a competncia das assemblias, forma de sua conv ocao e
quorum ex igido para as deliberaes;
IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores;
* Importante observ ar os artigos 1 .336 e 1 .337 , procurando ev itar
multas conflitantes ou irregulares.
V - o regimento interno.
1 A conv eno poder ser feita por escritura pblica ou por
instrumento particular.
* Instrumento particular mais prtico. Observ ar os requisitos legais
na sua elaborao, principalmente com a assinatura de no mnimo
2/3 dos co-proprietrios e registrada no Cartrio de Registro de
Imv eis.
2 So equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo,
salv o disposio em contrrio, os promitentes compradores e os
cessionrios de direitos relativ os s unidades autnomas.

Art. 1 .335. So direitos do condmino:


I - usar, fruir e liv remente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto
que no ex clua a utilizao dos demais compossuidores;
III - v otar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando
quite.
* Quem dev e ao Condomnio perde o direito de participar de
Assemblias, portanto no v ota, mesmo discordando da prestao de
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

contas.
Art. 1 .336. So dev eres do condmino:
I - Contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas
fraes ideais.
* Quando a Conv eno omissa ao critrio de div iso das despesas
Inciso I, artigo 1 334.
II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
ex ternas.
IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e
no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e
segurana dos possuidores, ou aos bons costumes.
1 O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos
juros moratrios conv encionados ou, no sendo prev istos, os de um
por cento ao ms e multa de at dois por cento sobre o dbito.
* Alm da multa, podem ser cobrados juros mais elev ados e a
correo monetria sobre o dbito, desde que conste da Conv eno.
2 O condmino, que no cumprir qualquer dos dev eres
estabelecidos nos incisos II a IV , pagar a multa prev ista no ato
constitutiv o ou na conv eno, no podendo ela ser superior a cinco
v ezes o v alor de suas contribuies mensais,independentemente das
perdas e danos que se apurarem; no hav endo disposio ex pressa,
caber assemblia geral, por dois teros no mnimo dos
condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa.
Art. 1 337 . O condmino, ou possuidor, que no cumpre
reiteradamente com os seus dev eres perante o condomnio poder,
por deliberao de trs quartos dos condminos restantes, ser
constrangido a pagar multa correspondente at ao quntuplo do v alor
atribudo contribuio para as despesas condominiais, conforme a
grav idade das faltas e a reiterao, independentemente das perdas e
danos que se apurem.
Pargrafo nico. O condmino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de conv iv ncia
com os demais condminos ou possuidores, poder ser constrangido
a pagar multa correspondente ao dcuplo do v alor atribudo
contribuio para as despesas condominiais, at ulterior deliberao
da assemblia.
Art. 1 .338. Resolv endo o condmino alugar rea no abrigo para
v eculos, preferir-se-, em condies iguais, qualquer dos
condminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1 .339. Os direitos de cada condmino s partes comuns so
inseparv eis de sua propriedade ex clusiv a; so tambm inseparv eis
das fraes ideais correspondentes as unidades imobilirias, com as
suas partes acessrias.
1 Nos casos deste artigo proibido alienar ou grav ar os bens em
separado.
2 permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade
imobiliria a outro condmino, s podendo faz-lo a terceiro se essa
faculdade constar do ato constitutiv o do condomnio, e se a ela no
se opuser respectiv a assemblia geral.
Art. 1 .340. As despesas relativ as a partes comuns de uso ex clusiv o de
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

um condmino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serv e.


Art. 1 .341 . A realizao de obras no condomnio depende:
I - se v olupturias, de v oto de dois teros dos condminos;
II - se teis, de v oto da maioria dos condminos.
1 As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas,
independentemente de autorizao, pelo sndico, ou, em caso de
omisso ou impedimento deste, por qualquer condmino.
2 Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem
em despesas ex cessiv a, determinada sua realizao, o sndico ou o
condmino que tomou a iniciativ a delas dar cincia assemblia,
que dev er ser conv ocada imediatamente.
3 No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que
importarem em despesas ex cessiv as, somente podero ser efetuadas
aps autorizao da assemblia, especialmente conv ocada pelo
sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer
dos condminos.
4 O condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser
reembolsado das despesas que efetuar, no tendo direito restituio
das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de
interesse comum.
Art. 1 .342. A realizao de obras, em partes comuns, em acrscimo
s j ex istentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilizao,
depende da aprov ao de dois teros dos v otos dos condminos, no
sendo permitidas construes, nas partes comuns, suscetv eis de
prejudicar a utilizao, por qualquer dos condminos, das partes
prprias, ou comuns.
Art. 1 .343. A construo de outro pav imento, ou, no solo comum, de
outro edifcio, destinado a conter nov as unidades imobilirias,
depende da aprov ao da unanimidade dos condminos.
Art. 1 .344. Ao proprietrio do terrao de cobertura incumbem as
despesas da sua conserv ao, de modo que no haja danos s
unidades imobilirias inferiores.
Art. 1 .345. O adquirente de unidade responde pelos dbitos do
alienante, em relao ao condomnio, inclusiv e multas e juros
moratrios.
Art. 1 .346. obrigatrio o seguro de toda a edificao contra o risco
de incndio ou destruio, total ou parcial.
Seo II
Da Administrao do Condomnio
Art. 1 .347 . A assemblia escolher um sndico, que poder no ser
condmino, para administrar o condomnio, por prazo no superior a
dois anos, o qual poder renov ar-se.
Art. 1 .348. Compete ao sndico:
I - conv ocar a assemblia dos condminos;
II - representar, ativ a e passiv amente, o condomnio, praticando, em
juzo ou fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns;
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

III - dar imediato conhecimento assemblia da ex istncia de


procedimento judicial ou administrativ o, de interesse do
condomnio;
IV - cumprir e fazer cumprir a conv eno, o regimento interno e as
determinaes da assemblia;
V - diligenciar a conserv ao e a guarda das partes comuns e zelar
pela prestao dos serv ios que interessem aos possuidores;
V I - elaborar o oramento da receita e da despesa relativ a a cada ano;
V II - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor
e cobrar as multas dev idas;
V III - prestar contas assemblia, anualmente e quando ex igidas;
IX - realizar o seguro da edificao.
1 Poder a assemblia inv estir outra pessoa, em lugar do sndico,
em poderes de representao.
2 O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os
poderes de representao ou as funes administrativ as, mediante
aprov ao da assemblia, salv o disposio em contrrio da
conv eno.
Art. 1 .349. A assemblia, especialmente conv ocada para o fim
estabelecido no 2 do artigo antecedente, poder, pelo v oto da
maioria absoluta de seus membros, destituir o sndico que praticar
irregularidades, no prestar contas, ou no administrar
conv enientemente o condomnio.
Art. 1 .350. Conv ocar o sndico, anualmente, reunio da assemblia
dos condminos, na forma prev ista na conv eno, a fim de aprov ar o
oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a
prestao de contas, e ev entualmente eleger-lhe o substituto e alterar
o regimento interno.
1 Se o sndico no conv ocar a assemblia, um quarto dos
condminos poder faz-lo.
2 Se a assemblia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de
qualquer condmino.
Art. 1 .351 . Depende da aprov ao de dois teros dos v otos dos
condminos a alterao da conv eno e do regimento interno; a
mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria,
depende de aprov ao pela unanimidade dos condminos.
Art. 1 .352. Salv o quando ex igido quorum especial, as deliberaes da
assemblia sero tomadas, em primeira conv ocao, por maioria de
v otos dos condminos presentes que representem pelo menos
metade das fraes ideais.
Pargrafo nico. Os v otos sero proporcionais s fraes ideais no
solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condmino,
salv o disposio div ersa da conv eno de constituio do
condomnio.
Art. 1 .353. Em segunda conv ocao, a assemblia poder deliberar
por maioria dos v otos dos presentes, salv o quando ex igido quorum
especial.
Art. 1 .354. A assemblia no poder deliberar se todos os
condminos no forem conv ocados para a reunio.
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MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

Art. 1 .355. Assemblias ex traordinrias podero ser conv ocadas


pelo sndico ou por um quarto dos condminos.
Art. 1 .356. Poder hav er no condomnio um conselho fiscal,
composto de trs membros, eleitos pela assemblia, por prazo no
superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do
sndico.
Seo III
Da Ex tino do Condomnio
Art. 1 .357 . Se a edificao for total ou considerav elmente destruda,
ou ameace runa, os condminos deliberaro em assemblia sobre a
reconstruo, ou v enda, por v otos que representem metade mais
uma das fraes ideais.
1 Deliberada a reconstruo, poder o condmino ex imir-se do
pagamento das despesas respectiv as, alienando os seus direitos a
outros condminos, mediante av aliao judicial.
2 Realizada a v enda, em que se preferir, em condies iguais de
oferta, o condmino ao estranho, ser repartido o apurado entre os
condminos, proporcionalmente ao v alor das suas unidades
imobilirias.
Art. 1 .358. Se ocorrer desapropriao, a indenizao ser repartida
na proporo a que se refere o 2 do artigo antecedente.
.................................................................
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