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UNIVERSIDADE ESTADUAL DE MARING

CENTRO DE CINCIAS HUMANAS, LETRAS E ARTES


PROGRAMA DE PS-GRADUAO EM GEOGRAFIA

ANDRESA LOURENO DA SILVA

EDIFCIOS DE ALTO PADRO E AS ESTRATGIAS DE VENDA DOS AGENTES


IMOBILIRIOS. UM ESTUDO DE CASOS: ECOVILLE (CURITIBA-PR) E GLEBA
PALHANO (LONDRINA-PR)

MARING - PR
2014

TAD013 ANDRESA LOURENO DA SILVA

EDIFCIOS DE ALTO PADRO E AS ESTRATGIAS DE VENDA DOS AGENTES


IMOBILIRIOS. UM ESTUDO DE CASOS: ECOVILLE (CURITIBA-PR) E GLEBA
PALHANO (LONDRINA-PR)

Tese de Doutorado apresentada ao Programa de Ps-Graduao


em Geografia, Centro de Cincias Humanas Letras e Artes da
Universidade Estadual de Maring, como requisito para obteno
do ttulo de Doutor em Geografia, rea de concentrao: Anlise
Regional e Ambiental, linha de pesquisa Produo do Espao e
Dinmicas Territoriais.
Orientadora: Prof. Dr. Mrcia Siqueira de Carvalho

MARING - PR
2014

Dedico este trabalho minha me pelo amor e incentivo,


ao meu amado Fernando pelo apoio irrestrito e a Deus
pela f, coragem e inspirao.

AGRADECIMENTOS
extensa a lista de pessoas e instituies que contriburam para a concluso desta
pesquisa. Dentre elas inicio agradecendo aos meus familiares pelo apoio, compreenso e
carinho, em especial a minha me, pelo amor incondicional e pelas palavras de encorajamento
nos momentos difceis que antecederam a concluso deste trabalho.
Ao meu marido Fernando, pelas sugestes no decorrer do trabalho, pela participao
nas atividades de campo e pelas palavras de incentivo.
Agradeo de modo muito particular Prof. Dr. Mrcia Siqueira de Carvalho pelo
incentivo, autonomia e confiana depositada em mim e pelas inmeras discusses que
contriburam para o direcionamento deste trabalho.
Coordenao de Aperfeioamento de Pessoal de Nvel Superior (CAPES) que me
concedeu auxlio financeiro sob a forma de bolsa.
Aos professores, alunos e funcionrios do Programa de Ps-Graduao em Geografia
da Universidade Estadual de Maring.
s diversas instituies que cederam dados e informaes sem as quais o trabalho no
se viabilizaria, com destaque ao Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina
(Setor de Geoprocessamento) pela elaborao dos mapas. Ao Gerente do Setor de Cadastro da
Secretaria de Obras da Prefeitura Municipal de Londrina pela disponibilidade de informaes.
Ao Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba e a Assessoria de Imprensa da
Associao dos Dirigentes e Empresrios do Mercado Imobilirio de Curitiba.
Agradeo ao jornalista Rafael Montagnini e a 4Ideias Comunicao pela ajuda valiosa
na aproximao e contato com os moradores e sndicos da Gleba Palhano.
A amiga Lia Veiga pelo carinho e amizade, por sempre me incentivar e por
compartilhar comigo as preocupaes sobre a tese. Estendo o agradecimento ao amigo Alan
Alievi pelo geoprocessamento dos dados e elaborao dos mapas.

O intelectual existe para criar o desconforto, o seu


papel. E ele tem que ser forte o bastante sozinho para
continuar a exercer esse papel. No h nenhum pas mais
necessitado de verdadeiros intelectuais, no sentido que dei
a esta palavra, do que o Brasil (Milton Santos Entrevista ao Programa Roda Viva, 1997).

RESUMO
Nesta tese foi analisada a produo do espao urbano a partir dos condomnios verticais de
alto padro, especificamente no Ecoville em (Curitiba-PR) e na Gleba Palhano em (LondrinaPR), na ltima dcada (2001-2011). O termo alto padro foi definido a partir de trs
elementos determinantes tais como: localizao, padro de construo e o estilo clube.
Entretanto, outras qualidades de modo secundrio tambm servem para defini-lo. A tese que
se defende de que em ambos os bairros, os edifcios de alto padro resultaram de
processos nos quais se encontram algumas caractersticas semelhantes na configurao
espacial, como o mercado consumidor e as construtoras e incorporadoras. Os elementos de
diferenciao dizem respeito ao tamanho da rea privativa dos apartamentos, o tamanho dos
terrenos, os preos dos apartamentos e as construtoras e incorporadoras que so de capital
aberto e capital fechado. A metodologia adotada foi pesquisa qualitativa de natureza
exploratria (com estudo de casos), que envolveu levantamento bibliogrfico e documental,
leituras, anlise crtica das obras selecionadas para estudo e entrevistas semiestruturadas com
moradores dos edifcios em Curitiba e Londrina. Assim, conclui-se que os edifcios de alto
padro no Ecoville e na Gleba Palhano esto inseridos em realidades urbanas e sociais
distintas, mas apresentam algumas semelhanas e aproximaes nos modelos de moradia para
o grupo de alto poder aquisitivo.
Palavras-chave: Edifcios de Alto Padro. Ecoville. Gleba Palhano. Curitiba. Londrina.

ABSTRACT
In this thesis was analyzed the production of urban space from the high standard vertical
condominiums, specifically in Ecoville (Curitiba-PR) and Gleba Palhano (Londrina-PR) in
the last decade (2001-2011). The term "high standard" was defined from three determinant
elements such as location, standard of construction and "club style". However, other qualities,
secondarily, also serve to define it. The thesis argues that it in both "neighborhoods", the high
standard buildings resulted from processes in which are found some similar features in the
spatial configuration, as the consumer market and the builders and developers. The
distinguishing features relate to the size of the private area of the apartment, the size of the
terrains, the prices of apartments and builders and developers that are both publicly held as
privately held. The adopted methodology was qualitative exploratory research (with case
studies), that involved bibliographic and documental survey, readings, critical analysis of
selected works for study and semi-structured interviews with residents of the buildings in
Curitiba and Londrina. Thus, it is concluded that the high standard buildings in Ecoville and
Gleba Palhano are inserted in different urban and social realities, but they have some
similarities and approaches in the models of habitation for the group with high purchasing
power.
Key-words: High Standard Buildings, Ecoville. Gleba Palhano. Curitiba. Londrina.

LISTA DE QUADROS
QUADRO 01 -

Estudos e Pesquisas sobre a Verticalizao no Brasil...........................................................

58

QUADRO 02 -

Dimenses de Anlise da Verticalizao, Ponta Grossa (PR)..............................................

61

QUADRO 03 -

Abordagens e Caractersticas da Verticalizao nas Cidades Brasileiras.............................

62

QUADRO 04 -

Diferentes Tipos de Operaes Imobilirias Segundo a Origem do Capital........................

81

QUADRO 05 -

Principais Extravagncias das Manses Suspensas em So Paulo.......................................

111

QUADRO 06 -

Nome dos Edifcios Residenciais de So Paulo Associados aos Conceitos.........................

120

QUADRO 07 -

Delimitao dos Bairros de Curitiba (PR)............................................................................

148

QUADRO 08 -

Delimitao dos Bairros de Londrina (PR)...........................................................................

151

QUADRO 09 -

Particularidades do Zoneamento na Zona Sul em Londrina (PR).........................................

185

LISTA DE FIGURAS
FIGURA 01 -

Organograma Terico-Metodolgico................................................................................

29

FIGURA 02 -

A Atuao do Capital Incorporador.......................................

65

FIGURA 03 -

As Funes de uma Operao Imobiliria.....................................

67

FIGURA 04 -

Atividades Exercidas pelo Promotor Imobilirio...................................................

68

FIGURA 05 -

As Funes na Produo Imobiliria.................................................................................

69

FIGURA 06 -

Sistema de Incorporao Imobiliria.................

70

FIGURA 07 -

Sistema de Incorporao Imobiliria e as Relaes com Outros Agentes.............

71

FIGURA 08 -

Processo de Produo de Moradia.........................................

72

FIGURA 09-

Imagens da rea de lazer do Authentique Residencial, Gleba Palhano, Londrina (PR)....

127

FIGURA 10 -

Verticalizao na Gleba Palhano, Londrina (PR)..............................................................

175

FIGURA 11 -

Verticalizao na Gleba Palhano, Londrina (PR)..............................................................

176

FIGURA 12 -

Detalhes da Praa P Vermelho, Gleba Palhano, Londrina (PR)......................................

194

FIGURA 13 -

Verticalizao no Ecoville, Curitiba (PR)..........................................................................

232

FIGURA 14 -

Verticalizao no Ecoville, Curitiba (PR)..........................................................................

233

FIGURA 15 -

Imveis a Venda em Curitiba: Regies e Segmentos do Mercado Imobilirio.................

250

FIGURA 16 -

Ecoville e os Bairros Vizinhos, Curitiba (PR)...................................................................

258

FIGURA 17

Edifcio Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR)...................................................

291

FIGURA 18 -

Perspectiva da Fachada do Edifcio Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR)........

295

FIGURA 19 -

Ilustrao Artstica da Planta Ado, Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR).......

299

FIGURA 20 -

Ilustrao Artstica da Planta Balzac, Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR).....

300

FIGURA 21 -

Ilustrao Artstica da Planta O Beijo, Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR)...

301

FIGURA 22 -

Ilustrao Artstica da Planta O Pensador, Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina......

302

FIGURA 23 -

Ilustrao Artstica da Planta Eva, Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR).........

303

FIGURA 24 -

Fotomontagens dos Ambientes da rea de Lazer do Auguste Rodin................................

305

FIGURA 25 -

Edifcio Poty Lazzarotto, Ecoville, Curitiba (PR)..............................................................

313

FIGURA 26 -

Ilustrao Artstica da Planta Guair, Poty Lazzarotto, Ecoville, Curitiba (PR)...............

318

FIGURA 27 -

Ilustrao Artstica da Planta Mercs, Poty Lazzarotto, Ecoville, Curitiba (PR)..............

319

FIGURA 28 -

Ilustrao Artstica da Planta Aeroporto, Poty Lazzarotto, Ecoville, Curitiba (PR).........

320

FIGURA 29 -

Ilustrao Artstica da Planta Museu, Poty Lazzarotto, Ecoville, Curitiba (PR)...............

321

FIGURA 30 -

Ilustrao Artstica da Planta Vitral, Poty Lazzarotto, Ecoville, Curitiba (PR).................

322

FIGURA 31 -

Planta do trreo e da rea de lazer do Edifcio Poty Lazzarotto, Curitiba (PR).................

324

LISTA DE MAPAS
MAPA 01 -

Regionais e Bairros da cidade de Curitiba (PR).............

146

MAPA 02 -

Bairros e Regies da Cidade de Londrina (PR)..................................................................

150

MAPA 03 -

Localizao da Gleba Palhano, Londrina (PR)..........................

154

MAPA 04 -

Glebas da Cidade de Londrina (PR)...............................

156

MAPA 05 -

Implantao de Loteamentos na Cidade de Londrina (PR)................................

167

MAPA 06 -

Localizao dos Edifcios na Gleba Palhano, Londrina (PR)............................................

173

MAPA 07 -

Localizao das Construtoras na Gleba Palhano, Londrina (PR).......................................

178

MAPA 08 -

Zoneamento do Municpio de Londrina, 1998...................................................................

186

MAPA 09 -

Proposta do Zoneamento do Municpio de Londrina, 2010...............................................

188

MAPA 10 -

Hipsometria da Gleba Palhano, Londrina (PR)......................

197

MAPA 11 -

Condomnios Residenciais que Compe a Gleba Palhano Segundo o ConGP..................

205

MAPA 12 -

Localizao do Ecoville, Curitiba (PR)..................

215

MAPA 13 -

Mapa das Vias Conectoras, Ecoville, Curitiba (PR)...............................

220

MAPA 14 -

Localizao dos edifcios no Ecoville, Curitiba (PR).............

230

MAPA 15 -

Localizao das Construtoras no Ecoville, Curitiba (PR)......................

236

MAPA 16 -

Curitiba, diviso por setores.......................................

244

MAPA 17 -

Distribuio Espacial dos Edifcios da Plaenge na Gleba Palhano, Londrina (PR)...........

283

MAPA 18 -

Distribuio Espacial dos Edifcios da Plaenge no Ecoville, Curitiba (PR).......................

285

LISTA DE TABELAS
TABELA 01 -

Edifcios Construdos na Gleba Palhano, Londrina (PR): 2001 a 2011................................

170

TABELA 02 -

Projetos Imobilirios Verticais Aprovados em Londrina: 2002 a 2012................................

180

TABELA 03 -

Projetos Imobilirios Residenciais Verticais por m Aprovados - Londrina: 2002 a 2012...

181

TABELA 04 -

Parmetros de ocupao do solo na cidade de Londrina (PR)..............................................

184

TABELA 05 -

Condomnios Residenciais que Compe a Gleba Palhano/ConGP: 1980-2012....................

202

TABELA 06 -

Parmetro de Uso e Ocupao do Solo - Setor Especial Nova Curitiba (Conectora 5)........

225

TABELA 07 -

Edifcios Construdos no Ecoville, Curitiba (PR): 2001 a 2011............................................

227

TABELA 08 -

Lanamentos Imobilirios Residenciais Verticais em Curitiba: 2001-2011.........................

238

TABELA 09 -

Nmero de Unidades Lanadas Empreendimentos Verticais em Curitiba: 2003 a 2011......

240

TABELA 10 -

Oferta Lanada por Bairro e Estoque por Bairro, Curitiba, 2011..........................

242

TABELA 11 -

Unidades Residenciais Liberadas e Concludas por Bairro: 2003 a 2011.....................

246

TABELA 12 -

Regio Ecoville Champagnat: Empreendimento, Oferta e Estoque por Tipologia, 2011.....

248

TABELA 13

Empreendimentos Lanados por Padro e Valores Regio Ecoville Champagnat, 2011.....

249

TABELA 14

Preos e Metragens da Regio Ecoville Champagnat, 2011.................................................

252

TABELA 15

Preos e Metragens de Curitiba, 2011...................................................................................

252

TABELA 16

Renda Familiar por Bairros em Reais, 2010..........................................................................

253

TABELA 17

Edifcios Construdos pela Plaenge na Gleba Palhano, Londrina: 2001 a 2011...................

281

TABELA 18

Edifcios Construdos pela Plaenge no Ecoville, Curitiba: 2006 a 2011...............................

284

LISTA DE SIGLAS
ADEMI - PR - Associao dos Dirigentes das Empresas do Mercado Imobilirio do Paran
BNH Banco Nacional da Habitao
BRAIN - Bureau de Inteligncia Corporativa
CENU - Centro Empresarial Naes Unidas
CIC Cidade Industrial de Curitiba
CODEPAR - Companhia de Desenvolvimento Econmico do Paran
COHAB-LD Companhia de Habitao de Londrina
CONGP - Conselho de Condomnios da Gleba Palhano
CONSEG Conselho Comunitrio de Segurana
CVCO- Certificado de Vistoria de Concluso de Obras
EMBRAESP - Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio de So Paulo
FGTS Fundo de Garantia do Tempo de Servio
FIEP- Federao das Indstrias do Estado do Paran
IAPAR Instituto Agronmico do Paran
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
IMOBISUL - Associao para o Desenvolvimento Imobilirio do Sul do Brasil
INESPAR - Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobilirio e Condominial
INOCOOP-PR Instituto de Orientao s Cooperativas Habitacionais do Paran
INSTITUTO BRIDI - Empresa com sede em Curitiba atua nas atividades de Pesquisa de Mercado e Opinio
IPARDES- Instituto Paranaense de Desenvolvimento Econmico e Social
IPEA Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada
IPPUC - Instituto de Pesquisa e Planejamento de Curitiba
IPPUL Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina
IPTU - Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana
ITC- Inteligncia Empresarial da Construo
PDPML Plano Diretor Participativo do Municpio de Londrina
PIB Produto Interno Bruto
PMCMV- Programa Minha Casa Minha Vida
PML Prefeitura Municipal de Londrina
RMC - Regio Metropolitana de Curitiba
SFH Sistema Financeiro de Habitao
SFI Sistema de Financiamento Imobilirio
SECOVI-PR - Sindicato da Habitao e Condomnio do Paran - PR
SINDUSCON-PR - Sindicato da Indstria da Construo Civil PR
VGV - Valor Geral de Venda

SUMRIO
INTRODUO...................................................................................................................................

17

1. A VERTICALIZAO NA PRODUO DO ESPAO URBANO.............................................

34

1.1 A Produo do Espao....................................................................................................................................

35

1.2 Agentes Produtores do Espao Urbano..........................................................................................................

37

1.2.1 Segregao Scio-Espacial..........................................................................................................................

41

1.2.2 Uso do Solo Urbano.....................................................................................................................................

43

1.3 Aspectos Conceituais Sobre a Verticalizao.................................................................................................

47

1.3.1 A Definio da Verticalizao.....................................................................................................................

47

1.3.2 A Gnese da Verticalizao.........................................................................................................................

50

1.3.3 A Verticalizao no Brasil...........................................................................................................................

53

1.3.4 Pressupostos Tericos Metodolgicos.........................................................................................................

57

1.4 O Incorporador e a Promoo Imobiliria......................................................................................................

63

1.4.1 A Promoo Imobiliria...............................................................................................................................

66

1.4.2 A Localizao Como Estratgia...................................................................................................................

73

1.4.3 A Natureza Como Apelo..............................................................................................................................

74

1.4.4 A Explorao dos Medos Urbanos..............................................................................................................

76

1.4.5 Financiamento de Uma Operao Imobiliria.............................................................................................

80

2 ALTO PADRO: O QUE ISSO SIGNIFICA E DETERMINA?.....................................................

87

2.1 Significados do Alto Padro Para o Mercado Imobilirio...........................................................................

89

2.2 Uma Leitura do Mercado Imobilirio de Alto Padro....................................................................................

109

2.3 A definio de Alto Padro..........................................................................................................................

121

3 ECOVILLE E GLEBA PALHANO: SEMELHANAS E DIFERENAS...................................

131

3.1 O Bairro Como Elemento de Anlise.............................................................................................................

132

3.1.1 Conceituao Institucional Versus Conceituao Popular..........................................................................

144

3.2 A Verticalizao na Gleba Palhano, Londrina (PR).......................................................................................

153

3.2.1 Breves Consideraes Sobre o Zoneamento de Londrina...........................................................................

182

3.2.2 Gleba Palhano Um Bairro Inventado Pelas Construtoras? ......................................................................

191

3.3 A Verticalizao no Ecoville, Curitiba (PR)...................................................................................................

213

3.3.1 O Bairro Ecoville......................................................................................................................................

256

3.4 A Incorporadora e a Produo dos Edifcios..................................................................................................

269

3.4.1 Caractersticas dos Edifcios da Plaenge no Ecoville e na Gleba Palhano..................................................

280

4 ESTUDO DE CASOS...................................................................................................................................

288

4.1 Condomnio Auguste Rodin - Gleba Palhano................................................................................................

291

4.1.1 Anlise dos Resultados da Pesquisa............................................................................................................

307

4.2 Condomnio Poty Lazzarotto - Ecoville.........................................................................................................

313

4.2.1 Anlise dos Resultados da Pesquisa............................................................................................................

325

4.3 Auguste Rodin e Poty Lazzarotto: Semelhanas e Diferenas.......................................................................

327

CONSIDERAES FINAIS........................................................................................................................

332

REFERNCIAS................................................................................................................................................ 339
GLOSSRIO.....................................................................................................................................................

363

ANEXOS.............................................................................................................................................................

370

17

INTRODUO
A presente pesquisa objetivou analisar a produo do espao urbano a partir dos
edifcios1 residenciais de alto padro, no Ecoville em (Curitiba-PR) e na Gleba Palhano em
(Londrina-PR), na ltima dcada (2001-2011).
A cidade de Londrina ocupa uma posio estratgica em termos geoeconmicos, e
constitui-se em centro de referncia regional. Com quase 80 anos de existncia desde a
criao oficial em 1934 e com 506.701 habitantes (IBGE, 2010) cresceu de forma acelerada,
apresentando uma srie de caractersticas que influenciaram decisivamente na sua
conformao urbana e, conseqentemente, na sua paisagem arquitetnica. Londrina
apresenta-se como a cidade mais importante do norte do Paran, tanto por seu nmero de
habitantes, como por sua importncia econmica, com destaque para a variedade de prestao
de servios, que envolve a maior gerao de empregos.
O processo de verticalizao em Londrina tem algumas particularidades. A cidade
verticalizada e muito adensada no apenas na rea central, mas em outros bairros da cidade, e
como exemplo mais recente, a Gleba Palhano. Os nmeros da produo de edifcios em
Londrina se aproximam das realidades dos grandes centros urbanos e capitais do Brasil.
Em entrevista ao Jornal de Londrina de (23/03/2010) o Presidente do Sindicato da
Indstria da Construo Civil do Norte do Paran (SINDUSCON-NORTE/PR) afirmou que o
ritmo de construo na Gleba Palhano foi superior ao crescimento da cidade:
[...] a regio partiu do zero e hoje est na faixa (de crescimento) anual de 8% a 9%.
A mdia de Londrina est na faixa dos 6%, que ainda acima dos ndices nacionais
Isso se justifica, por ser uma rea nova, com grandes espaos vazios para serem
explorados. O centro da cidade no dispe mais de espaos do tamanho que podem
ser encontrados na Gleba Palhano (ELORZA, 2010, no paginado).

De acordo com o levantamento feito pela BRAIN Consultoria a pedido do


SEBRAE/PR e SINDUSCON/NORTE (2008), Londrina a 6 cidade brasileira em nmero
absoluto de edifcios acima de 12 pavimentos. Porm, se a correlao for feita entre nmero
de prdios e nmero de habitantes, a cidade aparece ainda melhor posicionada, a 3 do Brasil,
atrs somente de Balnerio Cambori (SC) e de Vitria (ES), e a 12 cidade no mundo em
nmero de prdios por habitantes.
1

No contexto desta pesquisa considera-se edifcio vertical a construo que dispe de 4 pavimentos ou mais.
Essa definio adotada nas pesquisas de Mendes (1992) e Somekh (1997) e tambm por algumas legislaes
municipais.

18

O estudo apontou a existncia de 412 edifcios acima de 12 pavimentos na cidade.


Contudo, se computados o nmero das construes com menos pavimentos, a quantidade de
prdios ultrapassa mil. Dados do Sindicato da Habitao e Condomnios do Paran (SECOVIPR), regional Londrina apontam a existncia de 1.486 edifcios2 na cidade, entre residenciais
e comerciais, referentes ao ano de 2013, sendo que a maioria dos edifcios est localizada na
regio central (DADOS DE ENTREVISTA, 2013).
Curitiba, capital paranaense, uma das cidades brasileiras com maior nmero de
edifcios residenciais, apesar de sua pequena extenso territorial (319,4km2 de rea urbana).
Os dados do setor imobilirio dos ltimos anos mostram que o crescimento da verticalizao
na cidade de Curitiba ocorreu principalmente na regio do Ecoville.
Segundo pesquisa realizada em 2010, pela Associao dos Dirigentes de Empresas do
Mercado Imobilirio do Paran (ADEMI-PR), dentre as 20 cidades mais verticalizadas do
pas, Curitiba ocupou a 17 colocao3. A cidade de Porto Alegre ocupou a 3 posio no
ranking, com participao de 47% dos apartamentos nos domiclios (237.297 unidades) e a
cidade de Florianpolis ocupou a 6 posio, com participao de 38% dos apartamentos nos
domiclios (55.759 unidades) (ADEMI-PR, 2011). Os dados mostraram que embora Curitiba
tenha mais residncias verticais, a maioria dos habitantes ainda residem em casas, sobrados e
afins.
Os dados da pesquisa ainda apontaram que o ndice de verticalizao de Curitiba
cresceu apenas 2% nos ltimos dez anos. Esses dados tambm revelaram que em 2000 os
apartamentos corresponderam a 25% dos domiclios em Curitiba (117.013 unidades). Em
2010, os apartamentos corresponderam a 27% dos domiclios na capital paranaense,
totalizando 152.947 unidades (ADEMI-PR, 2011).
Segundo o presidente da ADEMI-PR o principal motivo para o pequeno crescimento
da verticalizao na capital paranaense deveu-se a escassez de grandes terrenos para
construo, especialmente em regies prximas ao centro da cidade (ADEMI-PR, 2011).

Os dados levantados na pesquisa de Casaril (2008) apontam para um total de 1.559 edificaes com 4 e mais
pavimentos entre 1950-2000 na cidade de Londrina. A fonte do Corpo de Bombeiros de Londrina.
3
Refere-se apenas ao nmero de edifcios residenciais.

19

Portanto, o Ecoville uma exceo. Os dados da construo civil apontam que o


Ecoville tem a maior oferta de imveis verticais em Curitiba. Do total de apartamentos
ofertados na cidade em 2011, a maior parte estava no Ecoville. Foram 3.559 apartamentos,
dos quais 38% foram vendidos. Atualmente a regio tem a maior quantidade de unidades
ainda disponveis na cidade. Nesse sentido, esta pesquisa elegeu o Ecoville e Gleba Palhano
como lugar privilegiado de anlise, na expectativa de explicar os recentes processos de
verticalizao.
Devo ressaltar, para evitar mal-entendidos, que este trabalho no pretende analisar
exaustivamente o processo de verticalizao em Londrina e Curitiba, de sua gnese aos dias
atuais. At porque, isso j foi feito por autores como, Oura (2006), Passos (2007), Casaril
(2008), Tws (2010) para a cidade de Londrina, e Tremarin (2001), Pilotto (2010), entre
outros, para a cidade de Curitiba.
Esses autores discutiram a temtica da verticalizao prestando significativas
contribuies para o debate cientfico. No se trata aqui, de se questionar a validade e a
importncia dos trabalhos produzidos sobre esse tema em Londrina e Curitiba, at porque os
estudos desenvolvidos apresentam valiosas contribuies tericas. Deles nos interessa
entender quando, como, e por que iniciou o processo de verticalizao especificamente na
Gleba Palhano e no Ecoville.
A problemtica central deste trabalho foi entender o processo de verticalizao dos
edifcios de alto padro no contexto da construo da cidade segregada. Como se deu essa
modificao (redefinio) para o alto padro se localizar em reas (bairros) antes no
consideradas nobres? O Ecoville e a Gleba Palhano passaram por uma nova ressignificao de
uso do solo urbano, tornando-se reas nobres e ocupadas preferencialmente pela classe de
maior poder aquisitivo, mudando assim a paisagem urbana das cidades de Curitiba e
Londrina.
A produo de edifcios de alto padro foi o ponto de partida desta pesquisa, o
caminho para entender como o espao produzido e consumido, com nfase ao processo de
verticalizao. No se pode dissociar a verticalizao do entendimento do processo de
produo do espao, na medida em que o estudo da verticalizao constitui um dos caminhos
explicativos para a produo e reproduo do espao urbano (SOUZA, 1994).

20

Ao se fazer o estudo de algumas semelhanas e diferenas dos edifcios de alto padro


na rea de estudo, a inteno foi estabelecer algumas hipteses do processo de verticalizao,
no apenas do ponto de vista das semelhanas entre os dois bairros, mas tambm das
diferenas, ou seja, como so entendidos os fenmenos tambm pela oposio. As anlises em
que se considerou a informao emprica propiciaram uma reflexo entre a teoria e a
construo de mecanismos ou sistemas de explicaes.
O exame entre esses dois bairros permitiram gerar elementos empricos e analticos
sobre o papel das transformaes scio-espaciais em Curitiba e Londrina e mais precisamente,
a reflexo sobre o alto padro, levou a entender a padronizao dessas formas urbanas, suas
causas e os processos at ento analisadas separadamente.
Pretendeu-se, ainda, cotejar universos at ento entendidos como opostos, entre duas
cidades com formaes econmicos sociais e espaciais distintas, nas quais se verificou
algumas semelhanas e aproximaes entre os seus modelos de moradia para o grupo de
maior poder aquisitivo. Tratou-se de buscar uma anlise que supere a descrio dos processos
em curso em duas realidades urbanas e sociais distintas.
No existe um consenso razovel na literatura e entre os agentes do mercado
imobilirio sobre como se fazer uso da expresso alto padro aplicada a edifcios
residenciais. No existe uma padronizao ou uniformidade na hora de determinar se esse ou
aquele imvel de alto padro. A falta de consenso sobre o significado de alto padro
admite a coexistncia de inmeras definies que tornam o tema rico em controvrsias.
Diante desta realidade, esta pesquisa teve como desafio apresentar uma definio
preliminar do termo alto padro para os condomnios verticais no Ecoville e na Gleba
Palhano. Essa tarefa exigiu um exaustivo processo de pesquisa, leitura, entrevistas e
principalmente reflexes, buscando possibilidades de anlises e interpretaes em outras reas
do conhecimento, como a arquitetura, engenharia, urbanismo, sociologia e filosofia.
Constatou-se que mesmo sob a lgica comum sob aparente reproduo de processos e
anlogas morfologias, a natureza da verticalizao no Ecoville e na Gleba Palhano tem
especificidades que exigem a busca de uma definio prpria.

21

Portanto, para a definio do termo alto padro adequado realidade urbana destes
bairros foi necessrio estabelecer dilogos com os agentes do mercado imobilirio e com
outras reas do conhecimento que no apenas o geogrfico. Esse dilogo foi interdisciplinar e
transdisciplinar em que debates foram estabelecidos entre as partes. O resultado deste dilogo
foi a definio do alto padro que permitiu a aproximao adequada com o material
emprico.
Essa pesquisa ainda teve como objetivos especficos entender como esses bairros
foram incorporados dinmica imobiliria por intermdio da construo de edifcios
residenciais de alto padro, as aes e estratgias dos agentes imobilirios para viabilizarem
seus empreendimentos, e identificar o mercado consumidor nestes bairros.
Nesta pesquisa, adotamos a unidade territorial bairro como recorte espacial, a escolha
deste recorte privilegiou o estudo do espao social, o que, por conseqncia, inclui o estudo
da cidade, enquanto totalidade espacial. A partir da anlise do referencial terico e de
pesquisas em diversas fontes cadastrais e cientficas sobre esta unidade do urbano, foram
feitas anlises sobre a organizao interna do bairro e sua relao escala da cidade,
contextualizando-as com a realidade emprica do Ecoville e da Gleba Palhano.
No h uma escala que a priori seja melhor que outra. Ao eleger a escala bairro
como recorte espacial, se considerou que sua escolha apropriada e coerente aos objetivos
desta pesquisa, [...], pois essa escala ressalta alguns pontos do real, minimizando ou
eclipsando outros. Assim, o objeto construdo , em termos geogrficos, escalarmente
delineado (CORRA, 2012, p.42).
A tese que se defende de que em ambos os bairros, os edifcios de alto padro
resultaram de processos nos quais se encontram algumas caractersticas semelhantes na
configurao espacial, como o mercado consumidor e as construtoras e incorporadoras. Os
elementos de diferenciao dizem respeito ao tamanho da rea privativa dos apartamentos, o
tamanho dos terrenos, os preos dos apartamentos e as construtoras e incorporadoras que so
de capital aberto e capital fechado4. Para se chegar a essa concluso foi necessrio decompor
4

Capital Aberto so empresas que tem aes negociadas nas Bolsas de Valores. Por sua vez, uma empresa de
Capital Fechado uma sociedade annima em que o capital social representado pelas aes est normalmente
dividido entre poucos acionistas e no so comercializadas em Bolsas de Valores.

22

o todo, estudar as particularidades do processo de verticalizao nos dois bairros e


tambm de buscar a essncia do objeto de estudo em cada cidade.
Em relao aos procedimentos metodolgicos, foram utilizados dois procedimentos
nesta pesquisa. O primeiro constou de procedimentos operacionais, tais como os trabalhos
empricos, a anlise de obras referentes ao tema e a sistematizao das informaes primrias
e secundrias. O segundo procedimento se configurou na metodologia de anlise atravs do
dilogo com autores que se dedicaram ao tema, constituindo-se os referenciais tericometodolgicos.
Aps o levantamento bibliogrfico e anlise da bibliografia, includos os trabalhos a
respeito do tema para a cidade de Curitiba e Londrina, foram realizadas atividades de campo
na cidade de Curitiba, com entrevistas junto s construtoras e incorporadoras, Secretaria
Municipal de Urbanismo de Curitiba (Setor de Alvars e Departamento de Controle de
Edificaes), ao Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (IPPUC) em trs
setores (Banco de Dados, Uso do Solo e Monitorao), aos agentes do mercado imobilirio
(corretores, imobiliaristas, construtores e incorporadores) e junto assessoria de imprensa da
Associao dos Dirigentes do Mercado Imobilirio do Paran (ADEMI-PR).
Na cidade de Londrina, foram realizadas entrevistas com funcionrios do Instituto de
Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina (IPPUL), na Secretaria de Obras (Setor de
Cadastros), no Sindicato da Habitao e Condomnios do Paran (SECOVI-PR), no Sindicato
da Indstria da Construo Civil do Norte do Paran (SINDUSCON-NORTE/PR) e com os
agentes do mercado imobilirio.
A partir dos dados obtidos, foram elaborados tabelas, quadros e mapas com as
principais caractersticas dos edifcios de apartamentos construdos no Ecoville e na Gleba
Palhano entre os anos de 2001 e 2011, recorte temporal da pesquisa. Para a confeco dos
cartogramas foram utilizados os softwares Global Mapper, Philcarto v.11.0 e Adobe
Illustrator v.10.0, e as imagens de satlite do Google Earth 2009/2011 para as cidades de
Curitiba e Londrina.

23

Nesta pesquisa, o mtodo adotado foi o hipottico-dedutivo e o encaminhamento


metodolgico utilizado foi pesquisa qualitativa (que no exclui de maneira alguma os dados
quantitativos) de natureza exploratria (com estudo de casos), que envolveu levantamento
bibliogrfico e documental, leituras, anlise crtica das obras selecionadas para estudo e
entrevistas semiestruturadas com moradores dos edifcios em Curitiba e Londrina.
O mtodo hipottico-dedutivo aquele em que o
[...] cientista, atravs de uma combinao de observao cuidadosa, hbeis
antecipaes e intuio cientfica, alcana um conjunto de postulados que governam
os fenmenos pelos quais est interessado, da reduz ele as conseqncias por meio
de experimentao e, dessa maneira, refuta os postulados, substituindo-os, quando
necessrio, por outros, e assim prossegue (KAPLAN, 1972, p. 12).

Posto em outros termos, quando os conhecimentos disponveis sobre determinado


assunto so insuficientes para a explicao de um fenmeno, surge o problema. Para tentar
explicar a dificuldade expressa no problema, so formuladas hipteses. Das hipteses
formuladas, deduzem-se conseqncias que devero ser testadas ou refutadas (GIL, 2008).
Adotamos o mtodo hipottico-dedutivo como percurso metodolgico na definio do
termo alto padro porque ele permitiu formular hipteses sobre o objeto de estudo a partir
dos quais os resultados obtidos explicaram de maneira provisria o fenmeno estudado. A
definio do termo alto padro apesar de vlida no definitivamente confirmada, pois o
sentido de alto padro varia no tempo e no espao e a qualquer momento poder surgir um
fato que a invalide.
O delineamento empregado nesta pesquisa foi pesquisa de nvel exploratrio, cujo
objetivo foi desenvolver, esclarecer e modificar conceitos e ideias, tendo em vista a
formulao de problemas mais precisos ou hipteses pesquisveis para estudos posteriores.
De todos os tipos de pesquisa, estas so as que apresentam menor rigidez no planejamento.
Habitualmente envolvem levantamento bibliogrfico e documental, entrevistas no
padronizadas e estudos de caso (GIL, 2008, p. 27).
Iniciamos o processo de investigao a partir da observao dos bairros, a primeira
fase da pesquisa deu-se por meio da aproximao do cotidiano e da dinmica dos bairros,
percorrendo sistematicamente suas ruas onde as observaes foram registradas no dirio de
campo.

24

Utilizou-se como tcnica a observao simples, por ser espontnea, informal, no


planificada, inserido num plano cientfico, pois vai alm da simples constatao dos fatos:
Em qualquer circunstncia, exige um mnimo de controle na obteno dos dados.
Alm disso, a coleta de dados por observao seguida de um processo de anlise e
interpretao, o que lhe confere a sistematizao e o controle requeridos dos
procedimentos cientficos. E, por ser a mais adequada aos estudos qualitativos,
sobretudo aqueles de carter exploratrio (GIL, 2008, p. 101).

O tipo de entrevista utilizada nesta pesquisa foi a entrevista semi-estruturada. Essa


tcnica pode fazer emergir informaes de forma mais livre e as respostas no esto
condicionadas a uma padronizao de alternativas. Assim, elaboramos um roteiro com
perguntas principais, complementadas por outras questes inerentes as circunstncias
momentneas entrevista (MANZINI, 1990).
Utilizamos das entrevistas informais principalmente nas abordagens nas ruas aos
moradores e tambm em entrevista aos funcionrios dos condomnios (porteiros, zeladores,
jardineiros, diaristas, babs, etc.) aos comerciantes do bairro, aos corretores de imveis, os
responsveis pelo do jornal do bairro, proprietrios e funcionrios das imobilirias, entre
outros. Consideramos esses entrevistados informantes-chaves, pois conhecem a realidade dos
condomnios e dos bairros.
Outra tcnica utilizada nesta pesquisa para coleta de dados foi a aplicao do
questionrio, que por definio [...] um conjunto de questes que so submetidas a pessoas
com o propsito de obter informaes sobre conhecimentos, crenas, sentimentos, valores,
interesses, expectativas, aspiraes, temores, comportamento presente ou passado etc. (GIL,
2008, p.121).
Para Lakatos e Marconi (1991) o questionrio uma srie de perguntas que devem ser
respondidas por escrito, sem a presena do pesquisador. Neste caso, costumam ser designados
como questionrios auto-aplicados. Quando, porm, as questes so formuladas oralmente
pelo pesquisador, podem ser designados como questionrios aplicados com entrevista ou
formulrios (GIL, 2008).
Em nosso trabalho utilizamos o questionrio para coleta de dados, pois est tcnica
garante o anonimato dos entrevistados; permite que as pessoas o respondam no momento em
que julgarem mais convenientes; [...] (GIL, 2008, p.122). Algumas questes do questionrio

25

so delicadas, perpassa pela renda familiar, elemento delicado de ser questionado. Os


moradores vem com desconfiana as perguntas e tem receio que sua privacidade e
intimidade sejam reveladas, portanto, consideramos que o questionrio auto-aplicado seria
mais conveniente para o entrevistado responder.
Utilizamos das duas formas de coletas: do questionrio auto-aplicado que foi entregue
pelo sndico a cada proprietrio do apartamento, para que respondesse no momento mais
conveniente e depois deixasse na portaria do condomnio para que a pesquisadora pudesse
retirar o questionrio. E tambm utilizamos do questionrio aplicado com entrevista feita pelo
pesquisador aos moradores, nesta modalidade realizamos perguntas mais dirigidas ao bairro e
ao convvio social entre vizinhos.
O questionrio foi acompanhado pela Carta de Informao ao Sujeito de Pesquisa e o
Termo de Consentimento Livre e Esclarecido (em anexo). Na Carta de Informao ao Sujeito
de Pesquisa informamos que a pesquisadora aluna regularmente matriculada no Programa
de Ps-Graduao em Geografia da Universidade Estadual de Maring, e que a entrevista
ajudar a compor o ltimo captulo da tese de doutorado. Nesta carta, informamos s razes
que determinam a realizao das entrevistas, explicando a importncia das respostas dos
consultados e resguardado o anonimato do entrevistado. O Termo de Consentimento Livre e
Esclarecido um consentimento por escrito do entrevistado em participar da pesquisa
garantindo seu anonimato e sigilo tico, no oferecendo nenhum risco ao entrevistado.
As entrevistas com aplicao dos questionrios foram feitas primeiramente a Plaenge
Empreendimentos, incorporadora que executou os edifcios no Ecoville e na Gleba, em
seguida, entrevistamos as sndicas dos condomnios Auguste Rodin e Poty Lazzarotto, na
seqncia entrevistamos imobiliaristas, e por fim, entrevistamos os moradores de diversos
condomnios de alto padro nos dois bairros. Em todos os casos, os procedimentos de
contato foram os mesmos, telefnico, por e-mail e pessoal. Todos os questionrios foram
acompanhados da Carta de Informao ao Sujeito de Pesquisa e do Termo de Consentimento
Livre e Esclarecido.
A entrevista a construtora foi feita atravs da Coordenao de Comunicao e
Marketing Institucional da empresa, nas cidades de Curitiba e Londrina. A tcnica utilizada
para a coleta de dados foi entrevista informal e a aplicao de um questionrio com 17

26

questes abertas (em anexo), com o objetivo de identificar as principais caractersticas dos
edifcios Auguste Rodin e Poty Lazzarotto. O levantamento dos dados empricos dos edifcios
foi realizado atravs de entrevistas informais aos corretores de imveis da Plaenge na cidade
de Londrina e Curitiba.
Aplicamos outro questionrio com 10 questes abertas (em anexo) dirigidas s
sndicas dos condomnios Auguste Rodin e Poty Lazzarotto, com o objetivo de entender a
dinmica interna do condomnio, as relaes entre vizinhos, uso e freqncia da rea de lazer
do condomnio, entre outras questes que sero abordadas e aprofundadas mais a frente. As
respostas do questionrio associada s entrevistas e ao uso de registros fotogrficos5 e visita a
rea interna dos condomnios, nos auxiliaram na construo do estudo de casos dos
condomnios Auguste Rodin e Poty Lazzarotto.
Aplicamos um questionrio com 12 questes abertas (em anexo) aos proprietrios de
imobilirias que trabalham com o compra, venda e locao de empreendimentos residenciais
de alto padro na cidade de Londrina e Curitiba. As questes nos auxiliaram a identificar a
situao econmica dos moradores, profisso, perfil familiar, preo dos imveis, quais as
tendncias do mercado imobilirio de Londrina e Curitiba para os prximos anos, entre outras
questes.
E por fim, aplicamos o questionrio aos moradores dos condomnios de alto padro
com 14 questes (em anexo), sendo 12 questes fechadas, para que os respondentes escolham
uma alternativa dentre as que so apresentadas numa lista, e 2 questes abertas para que os
respondentes ofeream suas prprias respostas. Tivemos a preocupao de incluir apenas as
questes rigorosamente necessrias para atender os objetivos da pesquisa.
As entrevistas6 foram realizadas no primeiro semestre dos anos de 2012 e 2013 a
vrios condomnios verticais no Ecoville em Curitiba e na Gleba Palhano em Londrina. Na
Gleba Palhano, entrevistamos 13 pessoas, sendo 11 moradores e 2 sndicos dos condomnios.

No fui autorizada a fotografar a parte interna dos edifcios por motivos de segurana, e no fotografei nenhum
morador para garantir o anonimato do mesmo e por proteo de direito da imagem.
6

Este nmero refere-se apenas aos moradores dos condomnios que preencheram o questionrio, no estamos
contabilizando os moradores que nos deram entrevista, mas se recusaram a preencher o questionrio, por terem
receio de dar informaes por escrito.

27

No Ecoville, entrevistamos 4 pessoas, sendo 3 moradores e 1 sndico. Entre moradores e


sndicos, um total de 17 moradores dos condomnios.
A rigor, esta pesquisa no est preocupada com o nmero de entrevistados, at porque
as pesquisas de carter exploratrias so desenvolvidas com o objetivo de proporcionar viso
geral, de tipo aproximativo, acerca de determinado fato (GIL, 2008). O que importa, no
caso, menos a representatividade numrica e mais a possibilidade de perceber diferenas
significativas na viso do mundo e nas representaes dos grupos (VELHO, 1978, p.57).
Dessa forma, privilegiamos a pesquisa qualitativa que, no entanto, no de forma alguma
desligada de anlises quantitativas.
Ao entrevistarmos moradores de outros condomnios que no apenas dos edifcios
selecionados para estudo de caso, tivemos a preocupao de atingir um universo mais
abrangente de moradores, impedindo assim, que tivssemos uma viso possivelmente muito
particular de apenas um edifcio em cada cidade. Era importante encontrar moradores de
diversos condomnios, localizados em vrias ruas dos bairros, moradores de apartamentos de,
trs ou quatro dormitrios. Sem abandonar a preocupao da anlise especfica do Poty
Lazzarotto e do Auguste Rodin.
Buscamos verificar se existe um padro de respostas ou comportamentos entre os
moradores de condomnios verticais, isto , se existe certa homogeneidade nas respostas dos
entrevistados. [...] O estudo de um caso em profundidade pode ser considerado
representativo de muitos outros, ou mesmo de todos os casos semelhantes. Esses casos podem
ser indivduos, instituies, grupos, comunidades etc. (GIL, 2008, p. 18). Na realidade, como
veremos adiante, as respostas revelaram grande homogeneidade. Assim, foi importante
diversificar os condomnios e moradores pesquisados para poder avaliar a extenso dessa
homogeneidade.
Insistimos em dizer que os resultados do estudo de casos no so uma generalizao
ou mdia do perfil dos moradores:
[...] um estudo de caso no pretende, necessariamente, encontrar o tpico ou o
mdio, mas sim, atravs de um trabalho mais demorado e intensivo, perceber
mecanismos e estratgias scio-culturais difceis ou impossveis de serem captados
atravs de grandes amostragens de enormes universos (VELHO, 1978, p.113).

28

Portanto, os dados, informaes e resultados apresentados nesta pesquisa, so apenas


uma aproximao do que o mercado consumidor atual dos apartamentos de alto padro na
Gleba Palhano e no Ecoville.
A construo cientfica da tese foi dividida em quatro fases. Na primeira, o objeto de
estudo foi acrescido dos referenciais tericos e empricos gerando o referencial tcnico
(elaborao de mapas, tabelas, etc.). Na segunda, comparamos as categorias de anlises com
os dados empricos obtidos em investigao de campo, no sentido de fundamentar as
hipteses da tese. A partir do debate e das reflexes, novos dados foram gerados e
sistematizados no formato de mapas. Na terceira fase, as etapas da pesquisa se entrelaaram e
se fundiram produzindo a totalidade espacial, ou seja, produzindo a quarta e ltima fase da
pesquisa. Na figura 01 v-se o esquema terico-metodolgico da tese.

29

Figura 01: Organograma Terico-Metodolgico


Fonte: (MENDES, 1992). Adaptado por Silva, 2013.

30

A apresentao dos resultados desta pesquisa est organizada em quatro captulos. No


primeiro captulo a inteno foi estabelecer as bases tericas para a compreenso da
verticalizao na produo do espao urbano de Curitiba e Londrina. Para isso, foi feita a
anlise da produo do espao urbano a partir das estratgias de reproduo do capital, no que
se refere s fraes do capital (fundirio, produtivo, imobilirio e financeiro) e suas
articulaes com os demais setores da economia, como o mercado imobilirio, o Capital
Incorporador, o Estado e os agentes produtores do espao.
O primeiro captulo envolveu o debate terico sobre a compreenso do espao,
apoiado nas reflexes de Milton Santos, que entende o espao como um conjunto
indissocivel, solidrio e tambm contraditrio, de sistemas de objetos e sistemas de aes,
por uma paisagem e relaes sociais que permitem a compreenso da totalidade social em sua
espacializao. Particularizou-se a discusso conceitual centrada no caso de Curitiba e
Londrina, mas especificamente do Ecoville e da Gleba Palhano, respectivamente, sob a luz de
suas formas, funes, estruturas e processos que evidenciam no espao geogrfico a natureza
do processo de acumulao do capital. Discorreu-se sobre os agentes produtores do espao
urbano, identificando e analisando suas estratgias de reproduo, dando enfoque ao papel do
Capital Incorporador e do Estado, considerando que a atuao deles no se faz isoladamente,
mas em conjunto.
As discusses terico-conceituais sobre a segregao scio-espacial e o uso do solo
urbano foram realizadas a fim de introduzir a discusso na compreenso da verticalizao,
isto , se verificou a relao entre a valorizao fundiria e o crescimento vertical. As
reflexes tericas sobre a valorizao da terra, advindas do processo de verticalizao,
resgatando a teoria da renda da terra uma explicao de uma das categorias do espao
urbano a valorizao fundiria e imobiliria (SOUZA, 1994).
Na seqncia, o objeto de estudo foi definido estabelecendo-se quais so os processos,
a dimenso e a configurao territorial da verticalizao (SOUZA, 1994). A apreenso desse
processo caminha ao lado da necessidade da sua definio, que prepara o terreno para todo o
processo explicativo que vir nas partes e captulos seguintes. Foram analisados, ainda, os
principais estudos e pesquisas referentes ao processo de verticalizao nas cidades brasileiras,
apresentando seus conceitos e abordagens, bem como os pontos de consenso de tais obras.

31

Em seguida, foram apresentados os pressupostos tericos metodolgicos dos estudos


sobre a verticalizao, resgatando a origem histrica dos estudos da verticalizao nos
Estados Unidos e na Europa, com destaque para a construo dos arranha-cus. A
identificao do objeto resgatando suas origens, ao mesmo tempo em que contextualizado
historicamente, uma possibilidade de entender a dinmica do processo do qual emerge a
verticalizao.
Com a finalidade de desenvolver um eixo de reflexo que permitisse explicar/entender
o processo de produo imobiliria nas cidades de Curitiba e Londrina, foi identificado e
conceituado o mais importante agente produtor do espao urbano - o incorporador analisando tambm seus interesses e a natureza de suas atividades.
O segundo captulo tratou da discusso sobre a definio do termo alto padro. Essa
questo situa-se num cenrio onde coexistem muitos significados e se confrontam vrios
pontos de vista. Afinal, o que alto padro? O que isso significa e determina? Neste
captulo, foi formulada uma definio preliminar do que seja alto padro para o recorte
temporal e espacial da pesquisa.
Esse captulo traz um conjunto de opinies de agentes envolvidos na dinmica
imobiliria no Estado do Paran e em algumas cidades do Brasil. A inteno foi apresentar
um panorama geral sobre a construo, comercializao e tendncia desse segmento de
mercado. Em seguida foram escolhidos alguns condomnios de alto padro como exemplos
para detalhar as principais caractersticas deste tipo de imvel, tais como: localizao,
configuraes de plantas, padro de construo, preo, metragem, servios, segurana, estilo
arquitetnico, mercado consumidor e o conceito de condomnio-clube.
Na seqncia, foi realizada uma anlise do discurso e marketing dos agentes do
mercado imobilirio de alto padro, que atribuem a esse tipo de empreendimento
singularidades e excepcionalidades. Questes como isolamento, segregao e publicidade
imobiliria esto inseridas no debate.
Compreendendo que a natureza do processo de verticalizao, produtor da forma
geogrfica do alto padro, a prpria essncia do modelo de desenvolvimento capitalista, e
que no se restringe apenas a uma ou outra cidade brasileira, que so tecidas no terceiro

32

captulo as comparaes entre a verticalizao de Curitiba e Londrina, e de forma mais


pormenorizada no Ecoville e na Gleba Palhano.
Parte-se da hiptese que a constituio dos bairros Ecoville e Gleba Palhano so
resultados direto da atuao do capital imobilirio e do Estado. Essas reas foram concebidas
pelos incorporadores para serem espaos diferenciados da moradia de alto padro. Embora
elas no sejam oficialmente reconhecidas como bairros por ambas s prefeituras, no contexto
desta pesquisa estas pores do espao foram consideradas como bairro.
O objetivo do terceiro captulo foi entender quando e como comeou o processo de
verticalizao no Ecoville e na Gleba Palhano e como essas reas foram incorporadas
dinmica imobiliria por intermdio da construo de edifcios residenciais de alto padro.
Algumas perguntas orientaram na elaborao deste captulo. Que fatores determinaram
a verticalizao no Ecoville e na Gleba Palhano? A construo vertical em si segregadora ou
a maneira como ocorreu na Gleba Palhano e no Ecoville teria provocado essa segregao? A
legislao urbanstica vem atuando no processo de verticalizao no sentido de limitar os
coeficientes de aproveitamento? Por que houve verticalizao num lugar e no em outro, ou
seja, que fatores determinaram a ocorrncia da verticalizao em diferentes reas da cidade?
Entretanto, para um aporte explicativo, foi necessrio construir um referencial terico
essencial resposta das perguntas.
Ainda no terceiro captulo, analisamos o papel da incorporadora Plaenge no processo
de produo dos edifcios residenciais de alto padro no Ecoville e na Gleba Palhano,
destacando as principais caractersticas dos edifcios construdos nesta poro do espao. A
escolha da Plaenge deveu-se ao fato de ser a empresa da construo civil que tem o maior
nmero de edifcios construdos na rea de estudo, dentro do recorte temporal desta pesquisa,
alm de ser a maior construtora residencial da Regio Sul e um dos mais tradicionais grupos
de engenharia do Brasil e tambm por ser a nica empresa que aceitou participar da pesquisa
com o fornecimento de dados.
No quarto captulo os edifcios selecionados para estudo de casos foram o Poty
Lazzarotto (Ecoville) e Auguste Rodin (Gleba Palhano), ambos construdos pela Plaenge
Empreendimentos. A inteno foi mostrar as diferenas e semelhanas entre esses dois

33

edifcios, alm de comparar os resultados empricos da anlise com a definio de alto


padro elaborada pela autora da pesquisa. Tratou-se, de desvendar processos de interao
social, indo alm da caracterizao morfolgica e econmica nas reas de estudo.

Captulo
01

A VERTICALIZAO NA PRODUO
DO ESPAO URBANO

Toda anlise urbana, para ser vlida, deve


apoiar-se em categorias que levem em conta,
ao mesmo tempo, a generalidade das situaes
e a especificidade do caso que se deseja
abordar [...] (MILTON SANTOS, 2009, p.121).

34

35

1.1 A Produo do Espao


Neste primeiro captulo, a inteno estabelecer as bases tericas para a compreenso
da verticalizao (processo de construo de edifcios), na produo do espao urbano. No
podemos dissociar a verticalizao do entendimento do processo de produo do espao, na
medida em que esse estudo constitui um dos caminhos explicativos para a produo e
reproduo do espao urbano.
Para analisarmos a verticalizao temos inicialmente que entender os mecanismos de
produo e reproduo do espao urbano. No minha inteno, todavia proceder a uma
discusso exaustiva e aprofundada sobre a produo do espao, pois isto j foi feito por
diferentes autores, com distintos recortes, como Castells (1972), Harvey (2005), Soja (1993),
Lefebvre (1991), entre outros.
Para Santos (2012) encontrar uma definio nica para espao tarefa rdua, na
medida em que o vocbulo espao se presta a uma variedade de acepes que no so fixas,
eternas, pelo contrrio as definies so flexveis e permitem mudanas. Isso significa que os
conceitos tm diferentes significados, historicamente definidos.
O conceito de espao central na obra de Milton Santos (1978), e entendido como
um fator social e uma instncia da sociedade. O espao deve ser definido como fator da
evoluo social, no apenas como condio, no somente como reflexo social, o espao no
inerte, o espao influi nos processos que nele ocorrem. O espao tambm uma instncia da
sociedade,
[...] isso significa que, como instncia, ele contm e contido pelas demais
instncias, assim como cada uma delas o contm e por ele contida. A economia
est no espao, assim como o espao est na economia. O mesmo se d com o
poltico-institucional e com o cultural-ideolgico. Isso quer dizer que a essncia do
espao social7 (SANTOS, 2012, p.12).

Nesse caso, [...] o espao no pode ser apenas formado pelas coisas, os objetos
geogrficos, naturais e artificiais, cujo conjunto nos d a Natureza. O espao tudo isso, mais
a sociedade: cada frao da natureza abriga uma frao da sociedade atual (SANTOS, 2012,
p.12). Assim, temos, paralelamente, de um lado um conjunto de objetos geogrficos
7

O espao social corresponde ao espao humano, lugar de vida e trabalho: morada do homem, sem definies
fixas. O espao geogrfico organizado pelo homem vivendo em sociedade e, cada sociedade, historicamente,
produz seu espao como lugar de sua prpria reproduo (SANTOS, 1978).

36

distribudos sobre um territrio, sua configurao geogrfica ou sua configurao espacial e


[...] a maneira como esses objetos se do aos nossos olhos, na sua continuidade visvel, isto
, a paisagem; de outro lado o que d vida a esses objetos, seu princpio ativo, isto , todos os
processos sociais representativos de uma sociedade de um dado momento (SANTOS, 2012,
p.12).
Esses processos, resolvidos em funes, realizam-se atravs de formas. Estas podem
no ser originalmente geogrficas, mas terminam por adquirir uma expresso
territorial. Na verdade, sem as formas, a sociedade, atravs das funes e processos
no se realizariam. Da porque o espao contm as demais instncias. Ele est,
tambm, contido nelas, na mediada em que os processos especficos incluem o
espao, seja o processo econmico, seja o processo institucional, seja o processo
ideolgico (SANTOS, 2012, p.12).

O percurso terico analtico de Santos (2012) nos leva a depreender que o espao
precisa ser considerado como totalidade: conjunto de relaes realizadas atravs de funes e
formas apresentadas historicamente por processos tanto do passado como do presente. Nesse
sentido, o autor afirma que o espao deve ser estudado por meio de quatro categorias: forma,
funo, estrutura e processo que permitem a compreenso da totalidade social em sua
espacializao8. Considerados em conjunto forma, funo, estrutura e processo9, e
relacionados entre si, eles constroem uma base terica e metodolgica a partir da qual
podemos discutir os fenmenos espaciais em totalidade (SANTOS, 2012).
Esta concepo nos auxilia na compreenso e explicao do espao urbano de Curitiba
e Londrina, mas especificamente do Ecoville e da Gleba Palhano respectivamente, sob a luz
de suas formas, funes, estruturas e processos que evidenciam no espao geogrfico a
natureza do processo de acumulao do capital.
Outro enfoque utilizado vincula-se as estratgias de reproduo do capital (e aqui nos
referimos s fraes do capital, fundirio, produtivo, imobilirio e financeiro) e suas
8

Entende-se por espacializao o processo funcional, mutvel, circunstancial, produto de uma mudana
estrutural ou funcional e resulta do movimento da sociedade e sua relao com o espao (SANTOS, 1997, p. 7475).
9

Entende-se por forma o aspecto visvel de uma coisa, o arranjo ordenado de objetos, um padro; funo sugere
uma tarefa ou atividade esperada de uma forma, pessoa, instituio ou coisa; estrutura implica a inter-relao de
todas as partes e um todo, o modo de organizao da construo; e processo, que pode ser definido como uma
ao continua, desenvolvendo-se em direo a um resultado qualquer, implicando conceitos de tempo
(continuidade) e mudana (SANTOS, 1985, p.69).

37

articulaes com o mercado imobilirio, o Estado, e os agentes produtores do espao


(SOUZA, 1994).
Mas afinal quem produz o espao? E como feito essa produo do espao? Tendo
como respaldo terico a obra Capitalismo y morfologia urbana em Espaa, escrito por
Horcio Capel10 (1975, primeira edio) e a obra O espao urbano, escrito por Roberto
Lobato Corra (1989) identificamos os agentes produtores do espao, explicando o papel de
cada um destes agentes na produo do espao urbano.
1.2 Agentes Produtores do Espao Urbano
No Brasil, as pesquisas e trabalhos sobre os agentes produtores do espao urbano e
suas prticas espaciais, iniciaram-se no Rio de Janeiro, especialmente com os trabalhos de
Luis Cavalcanti da Cunha Bahiana (1978), Roberto Lobato Corra (1979), Maria Adlia
Aparecida de Souza (1981), Roberto Schmidt de Almeida (1982) e Luis Csar de Queiroz
Ribeiro (1985).
No mbito internacional, a anlise dos agentes produtores do espao e da produo
imobiliria aparece em pesquisas com recortes diferentes em nvel do objeto, neste sentido,
merecem destaques as pesquisas desenvolvidas por Capel (1974, 1975) Form (1971), Topalov
(1974), Harvey (1973), Borja (1975), Castells (1976), Lipietz (1977), Salgueiro (2001),
Barajas (2002), entre outros.
O espao urbano um produto social, resultado de aes acumuladas atravs do
tempo, e engendradas por agentes que produzem e consomem esse espao. As aes e
estratgias desses agentes so complexas, derivando da dinmica de acumulao de capital,
das necessidades mutveis de reproduo das relaes de produo, e dos conflitos de classe
que dela emergem (CORRA, 1989, p.11).
Para Capel (1974)
La produccin del espacio urbano es resultado de las prcticas de unos agentes que
actan dentro del marco del sistema capitalista utilizando los mecanismos legales a
su disposicin o realizando su actuacin al margen de estos mecanismos y

10

Na Geografia, um dos primeiros autores a introduzir a noo de agentes sociais foi o gegrafo espanhol
Horcio Capel em seu artigo de 1974, Agentes y estrategias em la produccin del espacio urbano espaol, no
qual ele j utilizava a denominao de agentes da produo do espao, que seriam responsveis por diferentes
estratgias (VASCONCELOS, 2012, p.86).

38

obteniendo posteriormente la sancin legal correspondiente11 (CAPEL, 1974, p.


19).

Na sociedade capitalista, a cidade e o espao em geral no pertencem a seus habitantes


e no so modelados em funo de seus interesses, mas de acordo com os interesses de uma
srie de agentes que so identificados por Capel (1983, p.85) sendo:
[...] los propietarios de los medios de produccin; los propietarios del suelo; los
promotores inmobiliarios y las empresas de la construccin; y, por ltimo, los
organismos pblicos, agentes y rbitros a la vez en el proceso de produccin del
espacio urbano agentes en cuanto que realizan operaciones concretas que
contribuyen a modelar la ciudad, y rbitros en cuanto que intervienen en los
conflictos surgidos entre los otros agentes contribuyendo a superar sus
contradicciones12.

Assim a produo fsica do espao urbano, principalmente dos espaos de habitao


e dos equipamentos urbanos se realiza atravs da ao em conjunto destes agentes que se
utilizam de vrias prticas e estratgias para a produo da habitao.
Os proprietrios dos meios de produo tm um papel decisivo na formao do tecido
urbano, e deve-se acrescentar que este papel desempenhado ativamente, uma vez que, de
fato, as empresas industriais tambm so freqentemente especuladoras de terras. Isto ,
geralmente os proprietrios dos meios de produo tambm sos os proprietrios da terra,
condio fundamental para produo e reproduo da cidade.
Por sua vez, os proprietrios fundirios tm papel importante na produo do espao
urbano, e vem na propriedade rural um investimento com resultados a longos prazos.
Interessa aos proprietrios fundirios obter maior renda da terra de suas propriedades,
destinadas principalmente para o uso comercial ou residencial solvvel. Esto particularmente
interessados na converso da terra rural em terra urbana, isto , tm interesse na expanso do
espao da cidade na medida em que a terra urbana mais valorizada que a rural. Isto significa
que esto essencialmente interessados no valor de troca da terra e no no seu valor de uso13
(CORRA, 1989).
11

A produo do espao urbano resultado das prticas de alguns agentes que atuam dentro do sistema
capitalista utilizando os mecanismos legais que esto sua disposio ou atuando margem destes mecanismos
obtendo, posteriormente, a sano legal correspondente (Traduo nossa).
12

Os donos dos meios de produo, os proprietrios do solo, as incorporadoras e as construtoras, e, finalmente,


os rgos pblicos (Estado), que agem tanto no processo de produo do espao urbano como na execuo de
operaes especficas, que interferem na produo da cidade. O Estado ainda intervm nos conflitos existentes
entre os demais agentes, e atua como um rbitro ente as necessidades de cada classe social (Traduo nossa).
13

Valor de uso e valor de troca: o primeiro est relacionado esfera do consumo e o segundo a de circulao.

39

Em outras palavras, pode-se dizer que a construo da cidade, sua expanso e


transformao, so realizadas em funo dos interesses da iniciativa privada e tem sido
determinada quase sempre pela estrutura da propriedade da terra. Para isso os proprietrios
fundirios utilizam os mecanismos legais, como o Plano Diretor para viabilizarem seus
interesses.
Para un propietario es importante que su propiedad se incluya en el plan general de
ordenacin dentro del permetro urbano y se considere como suelo urbano o
suelo de reserva urbano, ya que ello le permitir valorizar su propiedad sin
problemas de ningn tipo, obteniendo una renta diferencial ms elevada. Pero
tambin es importante la calificacin asignada al sector donde se encuentra su
propiedad, ya que no posee un msmo valor un suelo calificado como industrial o
como residencial mixto, que el calificado de residencia intensiva, ya que en
este pude realizarse un mayor volumen de edifcacin. Las relaciones de fuerzas
entre los distintos propietarios y su posibilidad de pressionar o de intervenir en el
Ayuntamiento en el momento en que se elabora el plan general pueden tener un
papel decisivo en el resultado de esta especie de lotera para los propietarios14
(CAPEL, 1974, p. 29).

O constante aumento da altura dos edifcios residenciais responde claramente ao


interesse dos promotores imobilirios em obter a quantidade mxima de rea til, a fim de
aumentar seus lucros. Esse cenrio no ocorreu apenas nas cidades espanholas do sculo XX
analisadas por Capel, mas tambm uma realidade das cidades de Londrina e Curitiba, cujos
planos diretores vm sendo alterados com a finalidade de ampliar a rea passvel de
verticalizao.
No Ecoville e na Gleba Palhano os agentes produtores do espao utilizaram-se de
mecanismos legais, como a lei de uso e ocupao do solo para a mxima edificao dos seus
terrenos com a valorizao individual de suas propriedades atravs de investimento pblico
em infraestrutura, especialmente viria.
Em relao aos promotores imobilirios, Corra (1989 p. 19-20) os define como: [...]
o conjunto de agentes que realizam, parcial ou totalmente, as operaes de incorporao,
financiamento, estudo tcnico, construo ou produo fsica do imvel e comercializao.
14

Para o proprietrio fundirio importante que sua propriedade classificada seja includa no Plano Diretor da
cidade, e que sua propriedade esteja includa dentro do permetro urbano, isto , considerada como, solo
urbano ou solo urbano de reserva, pois isso lhe permitir valorizar sua propriedade e obter uma renda
diferencial mais elevada. Tambm importante a classificao atribuda ao local onde se encontra o imvel, j
que no tem um mesmo valor um solo classificado como industrial ou como residencial misto, que o
classificado como residncia intensiva. Neste ltimo so permitidos gabaritos mais altos. As relaes de poder
entre os diversos proprietrios e a capacidade de pressionar ou intervir na Cmara Municipal no momento de
elaborao do Plano Diretor da cidade podem ter um papel decisivo no resultado, como se fosse um tipo de
loteria para os proprietrios (Traduo nossa).

40

O promotor imobilirio o principal agente modelador do uso do solo urbano, pois exerce um
papel de comando na produo imobiliria, uma vez que controla uma das condies
fundamentais para a reproduo do capital, que a criao de condies de disponibilidade de
terrenos para a construo.
Os promotores imobilirios operam uma das formas do capital, cujas aes e
estratgias, aliadas aos demais agentes, produz o espao urbano e, muito especificamente, a
verticalizao (SOUZA, 1994, p.185). Nesse sentido, o papel do incorporador na promoo
imobiliria merece uma anlise mais detalhada, que ser realizada mais a frente.
A produo do espao urbano concretiza-se, tambm, por meio das relaes
estabelecidas entre o pblico e o privado, isto , entre a ao do Estado e a iniciativa privada.
O Estado o grande articulador do espao urbano, pois possui o poder de legislar em favor
dos interesses das classes dominantes. Nesse sentido, sua relao com o urbano assume um
duplo papel, de um lado, articulador dos diversos segmentos do capital nele representados, e
de outro, o construtor de todo um aparato de servios pblicos necessrios ao sistema
capitalista para sua reproduo.
O Estado o agente que contribui de maneira decisiva na produo do espao urbano,
tanto sob a tica do instrumento que possibilita a verticalizao, isto , mediante a legislao
urbanstica, como ngulo da ao poltica que se instaura no processo de elaborao e
aprovao de leis, como responsvel na produo, distribuio e gesto dos equipamentos
de consumo coletivos necessrios vida nas cidades (CAPEL, 1983).
Para Villaa (1986) os investimentos em infraestrutura urbana e infraestrutura viria
so realizados inicialmente nos bairros onde se concentram as camadas de mais alta renda da
cidade. Assim, a malha viria nestes bairros muito melhor que no restante da cidade, no s
para atender o maior nmero de automveis, mas tambm para abrir frentes de expanso para
o capital imobilirio.
Entretanto, no Ecoville e na Gleba Palhano, a ao do Estado, representado pelo poder
pblico local para dotar de infraestrutura viria e de acesso a essas reas, contou com a
parceria das grandes construtoras das cidades de Londrina e Curitiba. O Estado no foi o
nico agente que viabilizou a infraestrutura nestas reas, as construtoras e incorporadores

41

tambm foram responsveis pela abertura de ruas, pela duplicao das vias, entre outras
aes.
Em sntese, o Estado desempenha mltiplos papis na produo do espao, pois ele
no s libera o solo para a construo (lei de zoneamento e uso do solo) como promove a sua
valorizao atravs de polticas pblicas (infraestrutura, saneamentos, comunicao,
transporte, etc.), e o grande articulador dos vrios segmentos do capital.
Assim, o espao se mostra como instrumento poltico intencionalmente organizado, e
manipulado pelo Estado e por outros agentes, e, revela uma profunda contradio, entre o
processo de produo, que socializado, e a apropriao do espao, que particular
(propriedade privada do solo). Portanto, o espao se produz, produzindo os conflitos de uma
sociedade hierarquizada em classes (CARLOS, 2012).
Tecemos at aqui o papel de cada um dos agentes produtores do espao urbano,
identificando e analisando suas estratgias de reproduo. Verificamos que a atuao deles,
no se faz isoladamente, mas em conjunto. No captulo 3 onde analisaremos a verticalizao
no Ecoville e na Gleba Palhano, poderemos ver de forma concreta a ao desses agentes.
1.2.1 Segregao Scio-Espacial
No contexto deste trabalho, abordamos a segregao scio-espacial15 por classe social,
que aquela, que domina a estruturao das cidades brasileiras e latino-americanas, tendo
como enfoque a segregao residencial. Portanto, entende-se por segregao scio-espacial a
tendncia concentrao de determinado grupo social em rea especfica, sem, portanto
haver exclusividade (VILLAA, 2001, p. 21).
O processo de segregao est vinculado existncia e reproduo de diferentes
grupos sociais e este processo refere-se essencialmente s residncias, definindo o processo de
diviso social do espao (CORRA, 1989).

15

O adjetivo socioespacial refere-se ao espao social. J o adjetivo scio-espacial refere-se ao espao social e s
relaes sociais, isto , faz referncia ao espao e simultaneamente s relaes sociais que produzem e do vida
ao espao, ao mesmo tempo em que so por ele condicionadas (SOUZA, 2007, p.112). Essa diferenciao se faz
necessria, no sentido que sua discusso de ordem conceitual, e no apenas uma questo semntica.

42

A segregao residencial um processo que reflete a tendncia a uma organizao


espacial em reas de forte homogeneidade social interna e de fortes disparidades entre elas
(CORRA, 1989, p. 60). A criao destas reas segregadas acontece porque a classe
dominante controla o mercado de terras, direcionando seletivamente a localizao dos demais
grupos sociais no espao urbano, por meio da ao dos promotores imobilirios e atravs do
Estado (CORRA, 1989).
O Estado influencia na criao de reas segregadas na cidade, atravs da implantao
de ncleos habitacionais, nas periferias destinadas ao grupo de menor poder de consumo,
diferenciando o IPTU, e pelo preo do terreno. Por outro lado, a camada de alta renda se autosegrega, isolando-se em melhores reas, sobretudo naquelas com algum tipo de amenidades
(CORRA, 1989).
Nos estudos de segregao scio-espacial desenvolvidos por Villaa (2001) o autor
relaciona a produo do espao e suas variantes histricas de segregao a partir de interesses
e de articulao sociais, conjugando territrio, economia, poltica e ideologia. A classe
dominante controla a produo e consumo do espao urbano em trs esferas: econmica,
poltica e ideolgica.
Na esfera econmica controla o mercado imobilirio, na esfera poltica controla o
Estado, que se manifesta no espao urbano de trs maneiras (controle da localizao
da infraestrutura urbana, controle da localizao dos aparelhos do Estado, controle
da legislao de uso e ocupao do solo), na esfera ideolgica, cria-se a ideia para
auxiliar a dominao e torn-la aceitvel pelos dominados (VILLAA, 2001,
p.229).

a classe de alta renda que, ao consumir e valorizar de forma diferenciada o espao


urbano produz a segregao scio-espacial, pois, [...] escolhem as melhores localizaes
garante as condies de acessibilidade, [...] definem o perto e o longe, transformam o
centro tradicional, produzem um novo centro ou novas centralidades (VILLAA, 2001, p.
328).
O debate contemporneo sobre segregao scio-espacial no mundo tem revelado que
este um fenmeno de mltiplos aspectos e que depende da realidade socioeconmica,
poltica e cultural de cada pas.
Estes estudos apontam que nas cidades brasileiras o padro (modelo) de segregao
scio-espacial por setor de crculo ou por regio geral da cidade. Neste padro as classes de
alta renda tendem a se concentrar em um nico setor ou conjunto de bairros, que se

43

desenvolve a partir do centro principal. A segregao no impede a presena nem o


crescimento de outros grupos sociais no mesmo espao. Ou seja, no existe presena
exclusiva das classes de renda mais alta em nenhuma regio geral de nenhuma cidade
brasileira, embora exista a presena exclusiva de classes de baixa renda em grandes regies
urbanas (VILLAA, 2001).
Nos exemplos especficos deste trabalho, o Ecoville e a Gleba Palhano so reas
fortemente polarizadas e segregadas, localizadas num conjunto de bairros, em uma regio16
altamente valorizada. Entretanto, sua ocupao no necessariamente homognea, no
exclusivamente ocupada pela classe de alta renda.
Embora a classe de alta renda tenha elegido o Ecoville e a Gleba Palhano como reas
preferenciais de moradia, h outras reas (bairros) tradicionalmente nobres, ocupadas pela
classe de alta renda nas cidades de Curitiba e Londrina.
A segregao scio-espacial gera novos bairros para a classe de alta renda,
constituindo a parcela solvvel para o capitalismo imobilirio, produzindo bairros dotados de
novos valores de uso, de novas amenidades. Criando-se assim novas formas, novas reas
sociais, segregadas e dotadas de novos estilos de vida (CORRA, 1989).
1.2.2 Uso do Solo Urbano
apropriado, para no dizer necessrio, tratar da discusso terico-conceitual sobre a
renda da terra17 no solo urbano, como um antecedente para a compreenso da verticalizao.
oportuno esclarecer que a discusso da renda da terra originria da Economia
Poltica e do Pensamento Econmico, e os primeiros trabalhos tem origem nos estudos
agrcolas da economia poltica, sobretudo as anlises feitas por David Ricardo, Thomas
Malthus e Adam Smith. Partindo da teoria elaborada por Ricardo, Marx cria seu prprio
entendimento do que ele denomina renda fundiria. Ele amplia o conceito e elabora sua teoria

16

O conceito de Regio polissmico, a comear pela grande amplitude que a noo adquire no senso comum.
No temos aqui, a inteno de fazer uma discusso terico-conceitual sobre Regio, apenas esclarecer que
quando citado neste trabalho, o significado do termo corresponde a uma regio homognea, a um determinado
espao geogrfico que guarda caractersticas comuns, e que so distintas daquelas ao seu redor.
17

Constitui-se na remunerao que se obtm em razo da explorao da terra.

44

dividindo a renda diferencial em duas (I e II), comprovando a existncia das rendas de


monoplio e absoluta, o que se constitui uma de suas maiores contribuies de ordem terica.
Dada a amplitude do tema, dos recortes e de autores, recorremos s pesquisas e
estudos realizados por Singer (1982) e Marx (1984) que apresentam as modalidades da renda
da terra.
Na cidade a renda da terra pode assumir a forma de preo da terra (renda capitalizada),
isto , terra sob a forma de mercadoria. Nesse sentido [...] a terra no um bem produzido e,
portanto, no tem valor, mas adquire um preo (MARX, 1984, p. 925-926).
Como a terra no tem valor18, no pode ser reproduzida ou criada pelo trabalho do
homem, alm de ser um bem natural finito. O capital pode se apropriar da terra, dominando-a,
mas para isso tem de pagar pelo seu uso, ou seja:
Como o capital tudo transforma em mercadoria, tambm a terra passa por essa
transformao, adquire preo, pode ser comprada e vendida, pode ser alugada. A
licena para a explorao capitalista da terra depende, pois, de um pagamento ao seu
proprietrio. Esse pagamento a renda da terra (MARTINS, 1980, p. 206).

A cidade concentra inmeras atividades e o solo urbano disputado por inmeros usos
pautado na propriedade privada do solo, que por sua vez proporciona renda (SINGER, 1982).
Se a propriedade privada dos meios de produo fosse abolida, o capitalismo
desapareceria. Mas, se a propriedade do solo fosse socializada, desapareceria a
deduo do lucro19 representada pela renda da terra, mas o capitalismo no s
continuaria existindo mais inclusive se fortaleceria, pois o lucro assim incrementado
intensificaria a acumulao de capital (SINGER, 1982, p.22).

Para a existncia da renda da terra, deve-se lembrar que a terra no fruto do


trabalho humano e nem , em si, meio de produo, pois a ocupao do solo apenas uma
contingncia que o seu estatuto de propriedade privada torna fonte de renda para quem a
detm (SINGER, 1982, p.21).
No modo capitalista de produo a renda fundiria admite trs modalidades: renda
diferencial, renda de monoplio e renda absoluta. Quando sua ocorrncia, advinda do
resultado da concorrncia, denomina-se renda da terra diferencial, isto , resulta do carter
18

Valor a quantidade de trabalho socialmente necessrio para a produo de uma mercadoria (MARX, 1984, p.
936).
19
Lucro a frao da mais-valia apropriada pelo capitalista acima do lucro mdio (igual a lucro do empresrio
mais juro) (MARX, 1984, p.943).

45

capitalista de produo e no da propriedade privada do solo (MARX, 1984). Este tipo de


renda admite duas formas: a renda diferencial I e a renda diferencial II.
A renda diferencial I ocorre em funo dos melhores nveis de fertilidade do solo e de
sua situao em relao ao mercado, ou seja, ela resultado de um super lucro20 que ocorre
em funo de localizaes privilegiadas.
De acordo com sua localizao,
[...] cada empresa tem custos diferentes, mas de se supor que o preo em cada
mercado tem que cobrir em mdio prazo os custos mais margem "adequada" de
lucros das empresas pior localizadas, ou seja, daquelas que tm menos vantagens
locacionais, embora permaneam no mercado. Neste caso, as demais empresas
teriam um lucro adicional ou super lucro na medida em que seus custos, graas sua
melhor localizao, so mais baixos que os das pior localizadas. Este lucro adicional
no precisa ser e provavelmente no igual para todas (SINGER, 1982, p.24-25).

Assim, a renda diferencial I no advm das construes das benfeitorias que sobre ele
incidem, mas de sua localizao.
Por sua vez, a renda diferencial II resulta da introduo de mais capital, por intermdio
de mais equipamentos (infraestrutura) para se obter maior produo. No caso do solo urbano,
a localizao exerce influncia na quantidade de capital para se produzir a edificao e no
desenvolvimento da renda diferencial II.
Ao construir-se em determinada rea da cidade em que so permitidas edificaes de
forma verticalizada, aplica-se mais capital obtendo-se mais rea e mais servios por
metro quadrado de solo, em relao a outros setores onde no se constri em altura.
O lucro suplementar resultante dessa condio particular fonte da renda diferencial
II e resulta do zoneamento urbano (GONZALES, 1985, p. 104).

O terceiro tipo de renda urbana obtida por intermdio no mais do excedente de


trabalho, mas pela sua excepcionalidade em obter preos muito acima dos valores de
mercado, conseguindo assim lucros extraordinrios a renda de monoplio.

20

Sobre a questo do super lucro Christian Topalov faz as seguintes observaes: Super lucro de inovao:
proveniente de transformaes aplicadas ao terreno, onde, por exemplo, o isolamento de residenciais fechados ou
a predominncia do verde fator de valorizao para determinada classe. Super lucro de antecipao:
acontece quando especuladores imobilirios adquirem determinado imvel, ainda no valorizado, e que pela
experincia de atuao no ramo, so capazes de prever sua valorizao futura. Super lucro de propaganda:
como o prprio nome diz, este s possvel graas a forte presso da propaganda, conferindo ao
empreendimento nvel de status social e que, portanto, ser cobiado somente por aqueles que podem pagar
(RIBEIRO, 1979).

46

Esta renda surge da condio privilegiada de localizao que a empresa possui e com
isso pode fornecer uma mercadoria rara, permitindo, dessa forma, cobrar preos acima dos
que a concorrncia pratica no mercado (SINGER, 1982). Assim [...] o preo de monoplio
determinado apenas pelo desejo e pela capacidade de pagamento dos compradores, sem
depender do preo geral de produo ou do valor dos produtos (MARX, 1984, p.891).
A renda absoluta, por outro lado, obtida a partir da existncia da propriedade privada
do solo, provm da diferena entre preo de produo e valor das mercadorias que ocorre pela
existncia da propriedade fundiria. Mesmo o terreno mais mal localizado para um
estabelecimento industrial ou comercial propicia renda ao seu proprietrio:
Como todo espao urbano propriedade privada (com as excees cabveis), mesmo
a pior localizao tem que ser comprada ou alugada. O seu aluguel constitui a renda
absoluta, sendo sua altura determinada, em ltima anlise, pela margem existente
entre o preo de mercado dos produtos da empresa que utiliza esta localizao e o
seu preo de produo (SINGER, 1982, p.25).

O espao urbano, por ser propriedade privada, as localizaes so compradas ou


alugadas, independente de serem as melhores ou as piores. O pagamento dessas aquisies,
que Singer (1982) denomina de aluguel, constitui-se na renda absoluta.
A busca de terreno na cidade transforma esse solo em mercadoria sujeita ao valor de
troca, pois a propriedade privada da terra que delimita o acesso moradia que subordinado
ao mercado fundirio, ao mesmo tempo em que determina e orienta outras formas de uso.
Mas, a terra urbana tambm tem valor de uso, que ocorre por meio de alteraes nas
legislaes urbansticas, oriundas das presses de vrios agentes produtores do espao. Sua
ao mais freqente no mbito do municpio, no sentido de se efetuarem mudanas nas
legislaes que definem o uso do solo e o zoneamento urbano.
O que possibilita a existncia da renda da terra a capacidade de controlar o uso da
terra, direcionando para a construo de edificaes rentveis. Para o incorporador quanto
maior for o nmero de pavimentos dos edifcios, maior ser a renda fundiria extrada do
mesmo, pois ocorrer a multiplicao do solo urbano. Portanto, quanto maior for o edifcio
em relao ao nmero de pavimentos e de apartamentos, maior ser a renda fundiria obtida
pelo incorporador.

47

1.3 Aspectos Conceituais Sobre a Verticalizao


Na continuidade apresentamos a definio de verticalizao e as origens histricas da
verticalizao no mbito internacional, com destaque construo dos arranha-cus nos
Estados Unidos e na Europa. Analisamos os principais aspectos da verticalizao no Brasil,
apresentando seu marco temporal a partir de 1920 correlacionando ao surgimento das
indstrias de bens de produo (ao, concreto armado, elevadores). Posteriormente discutimos
os pressupostos tericos metodolgicos dos estudos e pesquisas sobre a verticalizao em
vrias cidades brasileiras com a finalidade de contextualiza - l destacando os principais
conceitos e abordagens sobre o tema.
1.3.1 A Definio da Verticalizao
A palavra verticalizao geralmente associada a edifcios altos de uma cidade. Num
primeiro momento, temos a ideia de que a verticalizao est vinculada a altura do edifcio.
Para Mendes (2009) entende-se por edifcio
[...] o tipo arquitetnico torre que foi um smbolo utilizado pelo poder, tanto civil
quanto militar, desde muito antes da fundao das cidades modernas. Durante os
sculos XIV e XV, a torre, embora apenas acessoriamente a servio de moradia,
erguia-se junto s fortalezas como um estandarte. Desde ento, foi um smbolo que
substitui as flechas das catedrais, e os adornos de seu tipo eram as flmulas e as
bandeiras que identificavam o proprietrio: um cavaleiro ou um aristocrata
(MENDES, 2009, p.16).

Nesse sentido, a verticalizao assume um aspecto simblico, representado ao longo


da histria da humanidade por pirmides, igrejas e catedrais, castelos e palcios de governo.
Esses diferentes tipos de edificaes altas reafirmam temporariamente, o desejo de domnio
de grupos religiosos, militares e civis, e vm definindo, at, os dias de hoje, a silhueta dos
agrupamentos humanos tradicionais (MENDES, 2009, p. 16-17).
O edifcio alto traz em si a fascinao de observar a cidade do alto e de encarnar a
ideia de dominao sobre a cidade em relao a sua altura, tais aspectos esto presentes em
vrias formas geogrficas construdas em sculos passados, a exemplo, da Torre de Babel
(VAZ, 1994).
A referida autora complementa afirmando que o arranha-cu permite concretizar estes
anseios ancestrais e ainda exibir, atravs da arquitetura e da propaganda, a identidade de cada
um, associada dos responsveis por sua materializao.

48

A importncia atribuda a esse aspecto pode explicar por que muitos dos primeiros
arranha-cus no atendiam a programas funcionais definidos apresentando espaos
para as mais diferentes atividades, como se a nica funo fosse a de ser alto (VAZ,
1994, p.179).

Sob esse ponto de vista, podemos pensar que a principal caracterstica do edifcio
[...] sua altura. [...] a fora e o poder da altitude tm que estar nele. Tem que ser, em cada
polegada, um objeto orgulhoso e altivo, elevando-se em aguda exaltao de alto a baixo, uma
unidade sem uma linha discordante (ALEX, 1951, p. 53).
Assim, as formas simblicas da verticalidade tornam-se formas simblicas espaciais,
criando novas morfologias e formas de comportamento urbano. Tal fenmeno seria o reflexo
de representaes simblicas do poder econmico, status social, e modernidade [...]
(MACEDO 1991, p. 68).
No descartando a dimenso simblica da verticalidade, na contemporaneidade
consideramos que os arranha-cus multifuncionais tm como principal caracterstica ampliar a
densidade do solo urbano, construir to alto quanto possvel, levando-se em conta apenas a
multiplicao dos valores fundirios (GALESI; CAMPOS NETO, 2001).
Se a verticalizao reconhecida por seu simbolismo de modernizao e progresso,
associada s grandes metrpoles, tambm est vinculada acumulao e reproduo de
capitais. Para Wills (1995, p. 145) [...] this insistence on the linkage between profit and
program is fundamental to commercial architecture, where the function of a building is to
produce rents, and economic considerations govern the decision21.
Segundo Mendes (1992, p. 30) a verticalizao:
[...] um processo intensivo de reproduo do solo urbano, oriundo de sua produo
e apropriao de diferentes formas de capital, principalmente consubstanciado na
forma de habitao, como o caso do Brasil. Alm da associao junto s inovaes
tecnolgicas, que interferem no processo, alterando a paisagem urbana.

Atravs da produo de edifcios so criados novos solos sobrepostos, dispostos em


pavimentos sob a forma de um edifcio. Este tipo de configurao permite maior extrao de
lucro do solo, pois possvel construir mais metros quadrados em um espao relativamente
21

Na arquitetura comercial, a funo de um edifcio produzir lucro, e objetivos econmicos governam as


decises do projeto. Um exemplo o nmero de pavimentos que determinado pela obteno de maiores lucros
e no por uma questo de exeqibilidade estrutural, como considerado pela engenharia (Traduo nossa).

49

pequeno. Complementa o autor, afirmando que [...] o processo de verticalizao, apreendido


como o processo de construo de edifcios de 4 pavimentos ou mais representa uma das
caractersticas simblicas da urbanizao brasileira (MENDES, 1992, p.30).
A verticalizao para Somekh (1997, p. 20) [...] a multiplicao efetiva do solo
urbano, possibilitada pelo uso do elevador. A partir desta tecnologia tem-se a possibilidade
de se intensificar a produo de edifcios cada vez mais altos nas cidades.
No entanto, no a utilizao da energia eltrica, do elevador e das grandes
estruturas de ao o fato determinante do surgimento do crescimento vertical. Esses
elementos, sem dvida, impulsionaram a verticalizao, mas a incrementao da
tecnologia est subordinada ao desenvolvimento do capital (HOESEL E SOMEKH,
2001, p. 14).

A essa ideia associam-se a caracterstica da verticalidade, o aproveitamento intenso da


terra urbana (densidade) e o padro de desenvolvimento tecnolgico do sculo XX,
demonstrando-se a relao verticalizao/adensamento.
Complementa Souza (1994) afirmando que a verticalizao depende de condicionantes
tecnolgicos, ou seja,
[...] o processo de verticalizao est diretamente atrelado s novas formas
tecnolgicas e aperfeioamentos que foram conhecidas no perodo ps-guerra e
juntamente ao processo de urbanizao e industrializao como ressalta Fischer
(1994), h tambm a rpida absoro pela construo civil do concreto armado, na
elaborao e estruturao de obras arquitetnicas (SOUZA, 2010, p. 165).

O desenvolvimento das tecnologias de construo (elevador e tcnicas de construo)


viabilizou edifcios cada vez mais altos. Em outras palavras [...] o elevador possibilitou ao
homem construir cada vez mais alto, transformando metaforicamente o ar em ouro
(HOESEL; SOMEKH, 2001, p.13).
O processo de verticalizao, alm de reproduzir o solo e o capital mediante as
inovaes tecnolgicas (ao, energia eltrica, concreto armado e elevador especialmente)
alterou a paisagem urbana, transformou tambm o espao urbano, criando novas
espacialidades e urbanidades (GIMNEZ, 2007).
Para Sposito (1991) a verticalizao um processo que acontece principalmente em
grandes e mdias cidades brasileiras, e pode ser entendido como uma das fases do processo de
urbanizao no Brasil. A referida autora afirmou que [...] o processo de verticalizao uma
forma peculiar de expanso territorial urbana, pois, reproduz territorialmente a cidade atravs

50

da ampliao, multiplicao e do desdobramento de sua base fundiria (SPOSITO, 1991, p.


56). A expresso desse processo a ampliao do nmero de edificaes de vrios
pavimentos nas cidades que ainda no encontrariam dificuldades concretas para sua expanso
horizontal e que tm disponibilidade de terrenos vagos.
Para Souza (1984, p.129) [...] a verticalizao uma especificidade da urbanizao
brasileira. Em nenhum lugar do mundo o fenmeno se apresenta como no Brasil, com o
mesmo ritmo e com a destinao prioritria para a habitao.
Para a referida autora o que traz particularidade a produo de edifcios no Brasil o
ritmo e amplitude do processo, vinculada muito mais a habitao do que ao comrcio e
servios como ocorreu no mundo. No Brasil a verticalizao est ligada a reproduo do
capital financeiro e imobilirio, e as estratgias elaboradas pelos capitais no seu processo de
reproduo.
Nos estudos realizados para a cidade de So Paulo, a autora supracitada aponta trs
elementos que determinam a verticalizao: a disponibilidade de terrenos grandes, a
acessibilidade (localizao) e o nvel de renda da populao.
Como no possvel densificar certos lugares, em funo de regulamentao
urbanstica (Lei de Zoneamento), os edifcios s podem aparecer em certos locais
liberados ou reconquistados pela mudana das legislaes. Ento, a nica alternativa
adens-los em funo da renda fundiria (que deve ser sempre a maior possvel), e
isto s vivel pela existncia de uma camada superior da populao desejosa de
morar no centro. Talvez seja esta uma explicao da verticalizao (SOUZA, 1984,
p.133).

De tudo que acima foi dito, chegamos concluso que a verticalizao concebida
como um processo de produo do espao, caracterizado por um estgio avanado de
explorao capitalista do solo urbano associado ao uso de tcnicas e tecnologias modernas de
construo como, por exemplo, o elevador que intensificou o crescimento vertical atingindo
diferentes etapas de desenvolvimento.
1.3.2 A Gnese da Verticalizao
Historicamente o processo de Verticalizao22tev sua gnese nas ltimas dcadas do
sculo XIX nos Estados Unidos, vinculada s condies particulares de formao das cidades
22

So pouqussimos e raros os estudos sobre verticalizao no mundo. O mais especfico so os de Clark e


Kingston (1930) Weiler (1880), e de Jencks (1980). importante destacar que a bibliografia de que se dispe

51

norte-americanas e do prprio estgio de desenvolvimento capitalista. Vrios fatores podem


explicar seu aparecimento: alta concentrao urbana, aumento da diviso do trabalho e do
setor tercirio, especializao funcional de reas, alto preos, liberalismo da legislao
(LAISNEY, 1975).
Em um curto espao de tempo o arranha-cu tornou-se a mais impressionante
caracterstica das maiores cidades norte-americanas, passando tambm a ser um dos mais
importantes meios de especulao imobiliria (GALESI; CAMPOS NETO, 2001). Aqui, cabe
precisar o que se est entendendo por aranha-cu,
[] edificios de muchos pisos de altura extraordinaria. Una definicin que
apunta exclusivamente a la dimensin fsica de esas construcciones; sin embargo
desde sus comienzos el Rascacielos o edificio de gran altura tuvo
conceptualmente dimensiones ms profundas, con mensajes intangibles,
relacionados con la naturaleza del poder humano y su trascendencia en el campo
poltico, social y econmico23 (CONTRERAS, 2005, p.13).

No h consenso entre os estudiosos do tema a respeito de como surgiram os primeiros


arranha-cus. Contudo, Louis Sullivan24 apontado como inventor do arranha-cu, por ter
sido o primeiro a discorrer, com clareza, sobre as caractersticas do novo tipo arquitetnico.
[] os escritrios so necessrios s transaes comerciais; a inveno e o
aperfeioamento dos elevadores de grande velocidade permitem circulaes
verticais que outrora eram cansativas e hoje so fceis e confortveis, o
desenvolvimento da fabricao do ao indicou o caminho para modos de construo,
seguros, estveis, econmicos e podendo atingir grandes alturas; o crescimento
contnuo da populao das grandes cidades, a congesto resultante dos centros e o
aumento do valor do solo provocam o crescimento do nmero de pavimentos []
(LAISNEY, 1975, p.20).

A histria do arranha cu a histria da estreita relao entre inovaes tecnolgicas,


estruturais e organizacionais
[...] ao atingir os Estados Unidos, os arranha-cus assumiram o carter de centro de
negcios e, com uso de tcnicas modernas de construo, se difundiram para outros
continentes. O arranha-cu tornou-se um produto de exportao com funes

sobre construo do edifcio, e no sobre o processo de verticalizao, portanto uma bibliografia mais vinculada
arquitetura e engenharia (SOUZA, 1994, p. 129).
23

Edifcios de muitos pavimentos e de altura extraordinria. Uma definio que se concentra exclusivamente na
dimenso fsica desses prdios, mas desde o incio, os arranha-cus tiveram sua concepo em grande altura,
com dimenses profundas, com mensagens intangveis relacionados com a natureza do poder humano e sua
importncia no campo poltico, social e econmico (Traduo nossa).
24

SULLIVAN, Louis. Arquiteto americano que estudou na Ecole des Beux-Arts em Paris. Foi precursor da
arquitetura moderna, apesar de sua real importncia ter sido reconhecida somente depois de sua morte. Entre
suas obras destacam-se o Auditorium Building (Chicago, 1887-1895), Wainwrigh Building (St. Louis, 1890),
Carson Pirie Scott (Chicago, 1899-1904) (OURA, 2006, p. 20).

52

diversificadas, associado difuso do modo de vida urbano (NASCIMENTO,


2000, p.108).

Nos Estados Unidos a origem da verticalizao est diretamente associada aos centros
tercirios norte-americanos. Por outro lado, na Europa, tomando especificamente o exemplo
de Paris, observamos que o crescimento vertical efetivo s se verifica nos anos de 1960, e em
algumas reas da cidade muito bem delimitadas (HOESEL; SOMEKH, 2001).
At ento uma legislao rgida definia a volumetria da cidade essencialmente
fundamentada no respeito ao alinhamento e na preocupao de ordenao e
homogeneidade das fachadas. A legislao de Paris moldou at o sculo XX uma
cidade pouco vertical, mas bastante densa (LEVOLUTION, 1977, p. 24-33).

A necessidade constante da acumulao capitalista de produzir em escala maior,


buscando o aumento de produtividade, exigiu da tcnica solues a esse problema. Nesse
sentido, o elevador possibilitou ao homem construir cada vez mais alto (HOESEL; SOMEKH,
2001).
O elevador manual foi patenteado em 1846, sendo que o primeiro elevador de carga
foi inventando em 1850, por Henry Waterman, e o primeiro elevador de passageiros foi
construdo por Otis25 para o Hotel 5 Avenida de Nova York, em 1859 (WEILER, 1880).
O desenvolvimento do elevador, originalmente criado para as indstrias txteis,
influenciou intensamente o desenvolvimento dos edifcios altos, associados tambm
tecnologia do ao, do concreto armado, e da disseminao da energia eltrica (GALESI;
CAMPOS NETO, 2001).
Assim, at meados do sculo XX, os arranha-cus permaneceram como um fenmeno
tipicamente norte-americano, prevalecendo tambm estrutura metlica e o uso noresidencial. Sua multiplicao nas grandes cidades, como Nova York, que naquele momento
adquiriam posio dominante no cenrio mundial, conferiu aos prdios altos uma marca de
poder, alm do seu cachet (status) de modernidade (GALESI; CAMPOS NETO, 2001,
p.37).
Assim, ao longo do sculo XX, intensificou-se o processo de disseminao
internacional de modelos ideolgicos europeus e crescentemente norte-americanos, que
25

Elisha Graves Otis, em 1854 mostrou o primeiro elevador seguro na Exposio do Palcio de Cristal de Nova
York. Em torno de 1890, foi apresentada uma verso melhorada, sendo colocado imediatamente em uso nos
primeiros arranha-cus norte-americanos, tornando-se um fator decisivo para o desenvolvimento dos edifcios
em todo mundo (GALESI; CAMPOS NETO, 2001, p.34).

53

transmitiam ideias de progresso e modernidade como forma de exportar padres de


consumo e produto originados nos centros detentores do poder econmico, por meio da
divulgao e novos modos de vida nos pases de economia perifrica (SOMEKH, 1997).
com tais implicaes e associaes que a verticalizao moderna por meio de
prdios altos desembarca no Brasil a partir dos anos de 1920. O concreto armado e o elevador
possibilitaram a construo do espao vertical, no centro de So Paulo, no incio do sculo
XX, abrigando servios e moradias, produzindo novas formas de produzir espaos.
1.3.3 A Verticalizao no Brasil
Convm esclarecer que o alto padro uma forma espacial ligada verticalizao e a
urbanizao brasileira e por isso necessrio compreender as etapas e os processos da
verticalizao no Brasil. Para isso recorremos aos estudos desenvolvidos na cidade de So
Paulo no sculo XX, perodo em que se inicia o processo de verticalizao no pas.
[...] Naquele perodo, So Paulo e Rio de Janeiro, representavam a economia mais
dinmica e em expanso no pas, com a agricultura cafeeira de exportao; eram
locais de crescimento das atividades tercirias ligadas ao capital bancrio, para a
exportao de matrias primas e importao de produtos industrializados;
transformavam-se em centros de atrao de correntes migratrias externas e mais
tarde internas [...] (PASSOS, 2006, p.07).

neste cenrio de crescimento acelerado, [...] de mudanas e transformaes


polticas, econmicas e sociais que na primeira dcada do sculo XX se perceber o processo
de verticalizao, em So Paulo e Rio de Janeiro e posteriormente para as demais cidades
brasileiras (FISCHER, 1994, p. 69).
Para Fresca (2009) a construo de edifcios de vrios pavimentos comeou a ser
expandida na dcada de 1920, no contexto do processo de substituio industrial das
importaes, tendo como destaque a cidade de So Paulo, que passou por transformaes
significativas vinculadas s [...] inovaes tcnicas na rea da construo civil; s mudanas
no sistema bancrio com expanso do crdito para aquisio de imveis; nas imposies
culturais de uma nova forma de morar, dentre outras (FRESCA, 2009, p.11).
Segundo Somekh (1997) a verticalizao em So Paulo foi inicialmente caracterizada
como um processo predominantemente voltado para o setor tercirio e concentrado na regio
central da cidade. Ao mesmo tempo, o adensamento vertical no visava apenas melhoria dos

54

investimentos imobilirios, mas tambm a representao simblica, por meio da imagem do


arranha-cu e enquanto marco do progresso da cidade e de sua insero no contexto
internacional.
Para a referida autora quando o processo de verticalizao na cidade de So Paulo
iniciou-se, era bem seletivo, comportando apenas pequena parcela da sociedade que poderia
usufruir deste novo estilo de morar.
Morar em apartamento no era uma opo barata. Os edifcios construdos na poca
eram sempre para aluguel. Quem os ocupava nesse perodo era uma elite cultural,
que aceitava os novos padres de modernidade, ou uma classe mdia imigrante,
principalmente oriental, que j conhecia esse tipo de moradia em pases de origem,
ou ainda funcionrios pblicos ou de empresas que alugavam apartamentos para
seus funcionrios, como, por exemplo, o edifcio da Light na Xavier de Toledo, ou
os edifcios dos Institutos de Penso (SOMEKH, 1997, p. 144).

Complementa a autora afirmando que morar em apartamentos, no era uma opo


economicamente vivel para a maioria da populao, uma vez que no mercado rentista, ainda
era o principal meio de proviso imobiliria. Os edifcios eram anunciados como novidade
para segmentos elitizados da sociedade, e seus ocupantes faziam parte de uma camada
minoritria, que optava por novas formas de vida valorizando padres de modernidade urbana
e metropolitana.
importante lembrar que o edifcio de habitao coletiva vertical no chegou pronto,
ele foi sendo construdo procurando conciliar postura, estratgias e intenes (VAZ, 1994,
p.124). Nas primeiras dcadas do sculo XX havia no Brasil certa resistncia moradia
coletiva, e edifcios verticais residenciais eram rejeitados pela classe mdia, que os associava
aos cortios. Essa tendncia comeou a mudar ao surgirem os apartamentos destinados as
classes mais abastadas, uma grande novidade na ocasio (MARINS, 1998).
O apartamento foi um produto do capital financeiro e, por isso, sua consolidao
perpassou pelos mesmos trmites de um bem de consumo: conquista do pblico, aproximao
com modelos plenamente aceitos, e introduo de modificaes suprfluas, mas de impacto
(SOUZA, 1994). Esses novos apartamentos eram revestidos com materiais de acabamento de
alta qualidade para reas comuns, o que fez com que tais construes passassem a ser
chamadas de palacetes, essa denominao definitivamente consagrou-se como uma forma
de atenuar hesitaes ou preconceitos em se morar em apartamentos (MARINS, 1998).

55

Somekh (1987) apresenta uma periodizao para o crescimento vertical de So Paulo


que segue os grandes perodos do desenvolvimento econmico com forte influncia de fatores
polticos, que, por sua vez, so acompanhados da ao do Estado. A referida autora faz um
resgate histrico do crescimento vertical na cidade de So Paulo, dividido em cinco perodos.
O primeiro perodo (1920-1940) caracterizado pelo surgimento do elevador, que at
ento eram todos importados, passando a ser fabricados no pas por volta de 1943. Neste
perodo a verticalizao estava diretamente associada ao aparecimento de edifcios
comerciais, sendo que os edifcios residenciais surgem um pouco mais tarde. Por sua vez, o
segundo perodo (1940-1957) definido por uma verticalizao predominantemente
residencial na forma de arranha-cus. Novos bairros e ruas comearam a ser verticalizados.
O terceiro perodo (1967-1972) determinado pela implantao da indstria
automobilstica no Brasil em 1956. Nessa poca, o Estado limitou o coeficiente de
aproveitamento26 dos edifcios, ou seja, era necessria uma base fundiria maior para uma
mesma quantidade de investimento em edifcios.
O quarto perodo (1967-1972) caracterizado pela exploso da verticalizao
financiada pelo do Banco Nacional de Habitao (BNH), neste mesmo perodo o Estado
libera o solo para a verticalizao (lei de zoneamento e uso do solo) e promove sua
valorizao atravs da infraestrutura. Esse financiamento feito com a criao do Fundo de
Garantia por Tempo de Servio (FGTS), que foi a forma de captar recursos da classe
trabalhadora. Esse perodo tambm corresponde ao excepcional crescimento econmico
brasileiro, denominado de milagre econmico27. O rpido crescimento da economia estava
associado a uma abertura internacional, com taxas de inflao muito pequenas.
O quinto e ltimo perodo (1972-1979) marcado pela Lei de Zoneamento
promulgada em 1972 que pontua a periodizao do crescimento vertical de So Paulo,
constituindo-se uma nova limitao possibilidade de multiplicar o solo urbano, dessa vez de
maneira mais restrita e diferenciada. importante destacar que nesse perodo os edifcios de

26

ndice pelo qual se deve multiplicar a rea do lote para se obter a rea mxima edificvel de construo.
O milagre econmico correspondeu ao perodo de 1968-1973, nesse perodo do PIB brasileiro cresceu a uma
taxa de cerca de 11,1% ano, enquanto no perodo de 1964-1967 o crescimento havia sido 4,2% ano, alm do
crescimento econmico verificado o milagre comportou taxas de inflao declinantes.
27

56

apartamento passaram a oferecer equipamentos de lazer como forma de talvez atender lei de
zoneamento, que exigia grande margem de rea livre para permitir maior aproveitamento.
Dentro deste contexto, algumas concluses podem ser feitas a partir dos estudos de
Somekh (1987) sobre o processo de verticalizao em So Paulo. A produo de edifcios de
apartamentos e o setor imobilirio so muito influenciados pelas variaes econmicas que
ocorrem no Brasil, ou seja, os momentos econmicos agem diretamente no poder de compra
da populao.
Alm da influncia dos planos econmicos, o poder de compra do consumidor
nitidamente influenciado pelas formas de financiamento. Assim, podemos pensar que o
sistema de financiamento influenciou o crescimento vertical em So Paulo. O crescimento da
produo at 1982 estimulado pelos recursos vindos do BNH que, a partir desse ano, sofrem
uma reduo. Os financiamentos s voltam a estimular a produo em 1991, mas na forma
de autofinanciamento do tipo consrcio imobilirio, contribuindo, ainda, para a estabilizao
dos preos no perodo (HOESEL; SOMEKH, 2001, p. 26).
Em 1991, tem incio um novo perodo de verticalizao em So Paulo, que perdura at
os dias atuais. Esse perodo determinado pela construo de apartamentos populares e auto
financiados, como tambm por apartamentos de alto padro, localizados em bairros nobres de
So Paulo. Essa nova fase da verticalizao no se se restringiu apenas a cidade de So
Paulo, mas se espalhou por todo o pas, estimulada principalmente pelas novas modalidades
de financiamento imobilirio, como o Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI) institudo
em 1997, no Governo do Presidente Fernando Henrique Cardoso (1995-1998), e o Programa
Minha Casa, Minha Vida (MCMV) constitudo no segundo mandato do Governo do
Presidente Luiz Incio Lula da Silva (2007-2010). Esse assunto ser retomado em detalhes
mais a frente.
Retomando o raciocnio, verticalizar no comeo do sculo XX em So Paulo no era
s melhorar os investimentos em tcnicas e tecnologia. A dimenso simblica de edifcios
com feio de arranha-cus representou de um lado a introduo do progresso e modernidade
na cidade, de outro, um processo de internacionalizao, com a entrada dos Estados Unidos na
economia brasileira (SOMEKH, 1997).

57

O processo de verticalizao na cidade de So Paulo teve duplo significado. Primeiro,


a ampliao do espao habitvel nas cidades, e num segundo momento, as profundas
transformaes inerentes propriedade fundiria que revelou a alterao do significado da
terra urbana, constituindo-se como mercadoria, no sentido amplo da acumulao do capital.
Assim, essa nova forma de se morar - a vertical - transformou, e vem transformando, o
espao urbano de muitas cidades brasileiras. Iniciou em So Paulo na dcada de 1920, sob
forte influncia dos modelos de verticalizao nos Estados Unidos e Europa. No Brasil, a
verticalizao se caracterizou por estar atrelada, sobretudo habitao e no ao setor de
servios como aconteceu em muitos outros pases. A popularizao do apartamento aconteceu
atravs de polticas pblicas e planos econmicos de governo, como financiamentos e
consrcios imobilirios para a habitao popular.
Atualmente a verticalizao no uma realidade apenas das grandes metrpoles
brasileiras, mas se espalhou, pelos vrios centros urbanos regionais. Entre essas cidades
destacam-se Curitiba e Londrina, objeto de estudo desta pesquisa.
1.3.4 Pressupostos Tericos Metodolgicos
Os estudos sobre verticalizao permitem diversos percursos terico-metodolgicos e
vrias possibilidades de anlises. Apresentamos alguns autores que trabalham com a
verticalizao urbana em nvel nacional e regional, destacando as principais contribuies
tericas. Cabe lembrar, que apresentamos apenas uma amostragem dos trabalhos mais
relevantes sobre a verticalizao no Brasil, sobretudo, em So Paulo e Rio de Janeiro, levando
em considerao o processo em Curitiba e Londrina. Isso no significa que no existam outras
obras de igual importncia sendo produzidas nas demais cidades brasileiras. Vejamos no
quadro a seguir as principais produes bibliogrficas sobre a verticalizao no Brasil.

58

TTULO

AUTOR

CIDADE

CATEGORIA

ABORDAGENS E
CARACTERSTICAS

Produo
e
Apropriao
do
Espao
Metropolitano: A Avenida Paulista
Ascenso do Imigrante e a Verticalizao de
So Paulo: O Prdio Martinelli e sua Histria

Souza (1981)

So Paulo

Homem (1982)

So Paulo

A (Des) verticalizao de So Paulo

Somekh (1987)

So Paulo

Mestrado em Arquitetura
FAU/USP

O Cho Arranha o Cu: A Lgica da (Re)


produo Monopolista da Cidade

Sposito (1991)

Doutorado em Geografia
FFLCH/USP

O Edifcio Jardim, um Plano Destrudo: A


Verticalizao de Maring

Mendes (1992)

Presidente Prudente
So Jos do Rio Preto
Ribeiro Preto
Maring

Produo e Apropriao do Espao Urbano: A


Verticalizao de Belm (PA)

Oliveira (1992)

Belm
Barcelona

Doutorado em Geografia
FFLCH/USP

A Identidade da Metrpole: A Verticalizao


em So Paulo

Souza (1994)

So Paulo

Tese de Livre-docncia

Uma Histria da Habitao Coletiva da Cidade


do Rio de Janeiro: Um Estudo da Modernidade
Atravs da Moradia

Vaz (1994)

Rio de Janeiro

Doutorado em Arquitetura
FAU/USP

Fischer (1994)

Rio de Janeiro
So Paulo

Artigo
Espaos & Debates

Edifcios Altos no Brasil

Anais da Comisso do
Terceiro Mundo da UGI
Mestrado em Histria
FFLCH/USP

Doutorado em Geografia
FFLCH/USP

Metropolizao e urbanizao brasileira.


Aspectos histricos, culturais e simblicos do edifcio
Martinelli como um marco de progresso e renovao da
cidade que at 1930 foi marcada pela horizontalidade de
suas construes.
Produo do espao vertical de So Paulo atravs da
periodizao da verticalizao urbana da cidade
contendo as leis que em cada perodo definia o
coeficiente de aproveitamento. A abordagem foi o
planejamento urbano.
A principal abordagem do trabalho foi a questo
socioeconmica e o planejamento urbano.
A dinmica vertical analisada a partir de duas
categorias conceituais: o Estado e o Capital, tendo como
abordagem a questo econmica e o planejamento
urbano.
Estudo comparativo entre a verticalizao de Belm
(PA) e a verticalizao em Barcelona (Espanha) tendo
como principal abordagem a produo do espao urbano
e o planejamento urbano.
Estudou So Paulo, procurando compreender a geografia
metropolitana para apontar os elementos de uma teoria
da urbanizao no Brasil. A verticalizao entendida
como uma identidade do processo de urbanizao
brasileira. Identificou categorias e agentes da produo
do espao urbano.
Analisou aspectos da habitao coletiva no Rio de
Janeiro tendo como abordagem principal aspectos
histricos e o urbanismo.
Discutiu o incio do processo de verticalizao nas
cidades do Rio de Janeiro e So Paulo, e seu papel como
geradoras de novos modos de investimentos
especulativos e do excedente da produo.

59

A Cidade Vertical e o Urbanismo


Modernizador: So Paulo 1920-1939

Somekh (1997)

So Paulo

Livro

A Verticalizao do Espao Urbano de


Uberlndia: Uma Anlise da Produo e
Consumo da Habitao

Ramires (1998a)

Uberlndia

Doutorado em Geografia
FFLCH/USP

Verticalizao em Londrina-Paran (19502005): A Produo do Espao Urbano e seu


Desenvolvimento pelos Edifcios Verticais

Oura (2006)

Londrina

Mestrado em Arquitetura
Universidade Presbiteriana
Mackenzie

Interpretao do Espao Urbano de Maring: A


Lgica da Verticalizao-Perodo de 1990 a
2005

Gimenez (2007)

Maring

Mestrado em Geografia
UEM

Verticalizao de Londrina: 1970/2000: A Ao


dos Promotores Imobilirios

Passos (2007)

Londrina

Mestrado em Geografia
UEL

Meio Sculo de Verticalizao Urbana em


Londrina-PR e sua Distribuio Espacial: 19502000
Ecoville: Construindo uma Cidade para Poucos

Casaril (2008)

Londrina

Mestrado em Geografia
UEL

Polucha (2010)

Curitiba

Mestrado em Arquitetura
FAU/USP

Tws (2010)

Londrina
Maring

Mestrado em Geografia
UEM

O Processo de Verticalizao de Londrina e de


Maring (PR) Brasil: O Estado e o Capital
Imobilirio na Produo do Espao

Elaborao: Andresa Loureno da Silva, 2013.


Quadro 01- Estudos e pesquisas sobre a verticalizao no Brasil

Tratou do primeiro perodo da verticalizao em So


Paulo e destacou a ao do Estado como agente produtor
do espao atravs das intervenes e legislaes
urbansticas.
Analisou a verticalizao em Uberlndia tendo como
abordagem aspectos histricos e econmicos. Fez o
levantamento de produes cientficas, como
dissertaes e teses que tem como tema o estudo da
verticalizao urbana.
Enfatizou os principais aspectos que caracterizam a
produo do espao urbano de Londrina e seu respectivo
desenvolvimento urbano sob o foco dos edifcios
verticais. A abordagem adotada foi o Planejamento
urbano.
Pesquisou o processo de verticalizao em Maring de
forma mais especfica, a verticalizao de uma rea
anexa ao centro tradicional chamada de Novo Centro.
Temas abordados: segregao espacial, produo do
espao urbano, aes dos agentes.
Este trabalho tratou da evoluo do processo de
verticalizao em Londrina entre os anos de 1970 e
2000. Investigou a relao do desenvolvimento e da
dinmica econmica com o processo de verticalizao
destacando o papel do promotor imobilirio.
Analisou a produo vertical do espao urbano de
Londrina e a distribuio espacial dos edifcios de 4 e
mais pavimentos no perodo entre 1950 e 2000.
Discutiu o planejamento e a urbanizao em Curitiba,
abordou temas sobre diferenciao espacial e
valorizao fundiria. Analisou o papel do Estado e sua
articulao com outros agentes do mercado imobilirio.
Fez o estudo comparativo sobre a verticalizao em
Londrina e Maring por meio das legislaes
urbansticas. Temas abordados: Estado e Capital
Incorporador.

60

Identificamos que as abordagens mais recorrentes nesses estudos privilegiam o recorte


econmico e o urbanismo. Outro ponto em comum destes trabalhos a ao dos agentes
modeladores do espao urbano, em especial os promotores imobilirios.
O planejamento urbano recebe destaque nas pesquisas, principalmente quando so
escritos por arquitetos e gegrafos. So contemplados por esta abordagem os estilos
arquitetnicos dos edifcios e tipologias. A questo ambiental uma abordagem ainda pouco
estudada, mas tem sido utilizada para os impactos ambientais, como por exemplo, a formao
das ilhas de calor28 e as conseqncias da efetiva antropizao nas reas urbanas.
No menos importante, a abordagem da geografia cultural trata, sobretudo dos
aspectos referentes ao histrico das cidades e a percepo em relao ao espao intra-urbano
produzido pela verticalizao.
De modo geral, os autores destacaram em seus trabalhos o papel do capital
correlacionando-o com as inovaes tecnolgicas que permitiram a maximizao do uso do
solo. Outros pesquisadores associaram o estudo da verticalizao e da promoo imobiliria
enfatizando as representaes simblicas ou mesmo a mudana do ambiente construdo. H,
ainda, aqueles que analisaram a verticalizao e a promoo imobiliria considerando o
estudo comparativo de duas ou mais cidades, refletindo a organizao do espao urbano e as
especificidades do desenvolvimento do capital incorporador.
Outra possibilidade de anlise da verticalizao foi sugerida nas pesquisas realizadas
por Lwen Sahr (2000) que identificou diferentes dimenses de anlise para o processo de
verticalizao com base em estudos empricos efetuados na cidade de Ponta Grossa (PR).
Sistematizamos em formato de quadro as dimenses e as caractersticas propostas pela
referida autora.

28

Dentro do processo de urbanizao, a verticalizao responsvel, dentre outros fatores, pelo aumento da
rugosidade e da capacidade trmica, determinando a ilha de calor, do sombreamento de determinados lugares
devido ao tamanho dos prdios, causando contrastes entre a parte sombreada e a ensolarada, o apinhamento de
pessoas, aumento do volume construdo, alterao na dinmica dos ventos, sobrecarga na infra-estrutura urbana
(sobrecarga de eletricidade, coleta e deposio de lixo) (BUCCHERI FILHO, 2006, p.50).

61

DIMENSES
1.

2.

3.

4.
5.
6.

CARACTERSTICAS

Dimenso histrica

Resgatou-se a dimenso histrica atravs da anlise da evoluo


temporal do processo. A verticalizao transforma rapidamente a
paisagem levando progressivamente perda da memria urbana,
representada pelas edificaes em estilo tradicional.
Dimenso espacial
Baseou-se na distribuio das edificaes verticais na cidade.
Observaram-se tendncias gerais que partem inicialmente de uma
concentrao do fenmeno na rea central chegando a uma
descentralizao-concentrada em tempos mais recentes.
Dimenso social
Analisou-se a heterogeneidade das edificaes verticais em seu
contedo social. Evidenciou-se uma contnua substituio das classes
sociais nestas edificaes, medida que estas construes vo
sofrendo, pelo envelhecimento, degradaes materiais.
Dimenso simblica
Refletiu-se de que forma a modernidade, representada pelos grandes
edifcios, pode descaracterizar as identidades locais enquanto
transferncia de estilo de vida das cidades grandes para as mdias.
Dimenso econmica
Ressaltaram-se os diferentes agentes produtores e consumidores do
espao verticalizado. Observou-se uma tendncia crescente de
diversificao destes.
Dimenso do Planejamento
Interpretou-se a legislao urbana e os mecanismos de controle da
verticalizao na cidade. As legislaes so fruto de tenses e
exigncias da classe dominante e comum o mercado imobilirio
apoiar-se naquelas legislaes sem especificaes e incompletas.
Fonte: Lwen Sahr (2000, p. 35). Organizao: Andresa Loureno da Silva, 2013.
Quadro 2- Dimenses de anlise da verticalizao, Ponta Grossa (PR)

As dimenses adotadas por Lwen Sahr (2000) em seus estudos sobre a cidade de
Ponta Grossa (PR) nos permitem refletir sobre o processo de verticalizao em uma
perspectiva espacial, isto , as dimenses contempladas nos auxiliam no entendimento da
realidade urbana em sua totalidade.
Outra importante contribuio bibliogrfica sobre a verticalizao foi o trabalho de
Ramires (1998b) que fez um levantamento de comunicaes, artigos, teses, dissertaes e
livros escritos at 1998 que analisaram a verticalizao em vrias cidades brasileiras.
O autor identificou alguns pontos comuns nestes trabalhos, tais como o fato de que a
verticalizao sempre apontada como um marco revolucionrio na paisagem urbana,
destacando as transformaes e progressos tcnicos. A verticalizao produz significativos
impactos na estrutura interna das cidades. A legislao urbanstica sempre destacada na
maioria dos trabalhos evidenciando os grupos de interesse que envolve a verticalizao. Os
pontos comuns nos estudos da verticalizao nas cidades brasileiras so resumidos por
Ramires (1998b) e organizados no quadro abaixo.

62

ABORDAGENS
1.

A Questo da Modernidade

2.

Tcnica, Espao e Verticalizao

3.

Impactos na Estrutura Interna da Cidade

4.

Legislao Urbana e Verticalizao

5.

Incorporao Imobiliria e Verticalizao

6.

Etapas da Verticalizao

CARACTERSTICAS
A verticalizao um fato tpico dos tempos modernos e na
maioria dos trabalhos o arranha-cu apontado como um marco
revolucionrio na fisionomia das cidades, evidenciado pela
imprensa escrita e registros grficos e fotogrficos. A controvrsia
em torno da nova forma de morar, com seus aspectos positivos e
negativos, vem como seus crticos e defensores, tambm aparecem
de forma recorrente. A difuso do apartamento na sociedade
brasileira processou-se atravs da aceitao da classe mdia e
depois da classe alta. Apesar de algumas iniciativas
governamentais produzindo habitaes verticalizadas para a classe
operaria na cidade do Rio de Janeiro, e de toda a poltica
habitacional criada a partir do Banco Nacional de Habitao
estimulando a verticalizao em vrias cidades brasileira a partir
da dcada de 60, so as camadas de maior renda que esto
associadas verticalizao. Vaz (1994), por exemplo, no seu
estudo sobre as formas de moradia coletiva na cidade do Rio de
Janeiro, chega a afirmar que a demonstrao prtico-simblica de
uma nova forma de morar foi suficiente para difundir junto
populao carioca de classe mdia o gosto pelos edifcios de
apartamentos.
A verticalizao representa uma revoluo na forma de construir,
evidenciando a importncia da tcnica na produo do espao
urbano, afetando a dinmica de acumulao/reproduo do capital.
Desde o surgimento dos primeiros arranha-cus no sculo passado
em cidades norte-americanas, at edifcios inteligentes situados em
diversas cidades do sudeste asitico, nos anos de 90, a revoluo
das tcnicas tem sido um fator que tem permitido a verticalizao
das cidades no mundo e no Brasil.
A verticalizao apontada como a responsvel por profundas
alteraes na estrutura internas das cidades, destacando-se as
mudanas na estrutura social, valor e uso do solo urbano. Os
trabalhos apresentam riqueza de situaes para as distintas
realidades analisadas, no podendo ser reproduzida no contexto e
limites deste trabalho.
Com o desenvolvimento do processo de verticalizao surge uma
nova responsabilidade para o Poder Pblico, no sentido de
disciplinar o seu processo, atravs de zoneamentos, definio de
gabaritos dos prdios, estipulao das taxas de ocupao e ndices
de aproveitamento dos lotes. Na maioria dos trabalhos a legislao
urbana assume um papel de destaque nas anlises, evidenciando a
importncia do Estado na gesto deste processo. Quando se
relaciona verticalizao e legislao urbana regra geral a
subordinao desta ltima aos grupos de interesses de
determinados grupos que produzem o espao urbano.
No possvel entender a verticalizao sem uma anlise das
prticas scio-espaciais contidas na lgica da incorporao
imobiliria e a maioria dos trabalhos, privilegia nas suas anlises a
dimenso material da produo do espao urbano verticalizado. O
reconhecimento jurdico do incorporador reforou o seu papel
enquanto um agente capaz de produzir mudanas profundas na
estrutura interna das cidades. Antagonismo, acordos, conflitos
esto sempre presentes na caracterizao da atuao destes
agentes, em diversas cidades brasileiras.
Santos (1994) destaca o fato de que na anlise da histria da
cidade ou do urbano a questo da periodizao seja bem colocada,
com um perfeito entendimento do que seja perodo. Nas suas
palavras cada periodizao, trazendo formas prprias de
arrumao de variveis, permite reconhecer um processo histrico
mais geral, seja onde estivermos (SANTOS, 1994, p. 71). Em
alguns estudos no existe uma preocupao no sentido de uma
articulao com os fenmenos econmicos, sociais e polticos da
formao social brasileira como um todo, procurando-se articular
as escalas nacional/regional/local.

Fonte: Ramires (1998b, p.101-102). Organizao: Andresa Loureno da Silva, 2013.


Quadro 03 Abordagens e caractersticas da verticalizao nas cidades brasileiras

Cabe salientar, que as abordagens citadas so as mais recorrentes em trabalhos


cientficos, verificados por Ramires at o ano de 1998. As pesquisas mostram uma

63

preocupao com os aspectos tericos da verticalizao, sendo possvel verificar alguns


pontos de consenso entre as ideias apresentadas por diferentes autores.
Um desses pontos de consenso entre os pesquisadores a abordagem sob a lgica da
incorporao imobiliria, privilegiado os espaos metropolitanos. Entretanto, Ramires
(1998b) tambm identificou em seu levantamento que as abordagens em tese de
doutoramento,
[...] apresentam riqueza de temtica, e as vrias possibilidades de enfoques,
podendo-se privilegiar aspectos tcnicos, comportamentais, simblicos ou
ambientais. Alm disso, a verticalizao se materializa em diferentes contextos
urbanos, ou seja, as grandes metrpoles, bem como as cidades mdias (RAMIRES,
1998b, p. 102).

A verticalizao parte intrnseca dos espaos metropolitanos. Contudo, este processo


um fato que acontece em diferentes contextos urbanos, e os diferentes trabalhos consultados
confiram essa assertiva. Os resultados da pesquisa apontam para o crescente nmero de
trabalhos sobre verticalizao que tem como objeto de estudo espaos no metropolitanos, em
especial para as pesquisas realizadas nas cidades mdias.
Essa tendncia identificada por Ramires em 1998 se confirmou nos anos seguintes,
com dissertaes e teses sobre a verticalizao em aglomerados no metropolitanos, conforme
mostra o quadro 1. Contudo, verificou-se que mesmo com distintas abordagens no houve
uma nova interpretao sobre o tema, podemos arriscar em dizer que a novidade so os
trabalhos que realizaram estudos comparativos entre duas ou mais cidades.
Vrios so os trabalhos e as contribuies de natureza terico-metodolgicas que
enriquecem de sobremaneira os estudos sobre verticalizao. Alm dos pesquisadores acima
citados, a lista pode se estender a nomes como, por exemplo, Souza (1985), Wanda (1986),
Macedo (1987), Keifer (1989), Monteiro (1990), Araujo (1993), Costa e Cunha (1995),
Andrade e Trindade Jr. (1995), Santana (1995), Martins e Soares (1996), Moraes (1997),
Machado (1997), Costa (2000), Cescon e Calixto (2001), Silva (2002), Costa (2002), Bolfe
(2003), Sousa e Oliveira (2004), Campos Jr. (2005), entre outros.
1.4 O Incorporador e a Promoo Imobiliria
Pretende-se entender e explicar as aes dos agentes que intervm no mercado
imobilirio, destacando a atuao do incorporador. Afinal, o incorporador , em ltima

64

instncia, o agente que cria o espao vertical (SOUZA, 1994, p. 199). Pretende-se ainda,
entender os mecanismos da promoo imobiliria.
Para Smolka (1979, p.11) entende-se por capital incorporador:
[...] aquele que desenvolve o espao geogrfico, organizando os investimentos
privados no ambiente construdo, em especial os destinados produo de
habitaes. Para a realizao de empreendimentos imobilirios so envolvidos desde
a compra de terrenos at a contratao de consultoras e planejadoras, edificadoras,
agentes responsveis pela comercializao final de imveis [promotores de vendas]
(SMOLKA, 1979, p.11).

Neste sentido, o capital incorporador o elemento que coordena a participao das


vrias fraes de capitais na produo imobiliria. Contudo, esse agente no atua sozinho, o
poder de organizar o espao urbano se origina em um conjunto complexo:
De foras mobilizadas por diversos agentes sociais. um processo conflituoso,
ainda mais nos espaos ecolgicos de densidade social muito diversificada. Numa
regio metropolitana, devemos considerar a formao da poltica de coalizo, a
formao da aliana de classes, como base para algum tipo de empreendedorismo
urbano (HARVEY, 2005, p.171).

Formiga (2005) faz uma distino entre os incorporadores, classificando-os em dois


grupos segundo o tipo de empreendimento construdo (horizontal ou vertical). Para a autora
os promotores que se dedicam as construes horizontais, so aqueles que realizam a
expanso da cidade a partir da construo do solo urbano, atravs da transformao do solo
rural. Corresponde ao crescimento no sentido horizontal da cidade, medida que estende seu
tecido urbano pelas margens suburbanas. Por sua vez, os promotores verticais so aqueles
que estendem a cidade verticalmente, multiplicando o solo urbano no sentido vertical, para
um uso mais intensivo do solo em reas de maior valor.
Esses dois tipos de incorporadores desempenham papis importantes no processo de
construo da cidade, eles intervm na dinmica urbana modelando e remodelando a
paisagem.
Para a realizao de empreendimentos imobilirios so necessrias vrias aes:
compra de terrenos, contratao de projetos e de agentes comerciais. O capital incorporador
aquele que se valoriza pela articulao desses diversos servios contratados. Ao assumir a
propriedade da terra por perodo definido, o capital incorporador obtm lucros que, sem ele,
seriam auferidos pelo proprietrio, sob a forma de rendas fundirias (SMOLKA, 1987, p.
43).

65

Pode-se tambm conceber tal capital como o que adquire terreno com a finalidade de
valoriz-lo na alterao de seu uso, ou seja, capital que investe em renda fundiria
(SMOLKA 1983, p. 192). Dentro do mesmo ponto de vista, Abramo (1988, p.49), conclui: A
particularidade do capital incorporador , ento, determinada pelo controle econmico que
exerce sobre a mudana de uso do solo, operada por um processo de edificao.
O capital incorporador, na busca de valorizao, atua em, pelo menos, trs aspectos,
graficamente temos:

Capital Incorporador

1) Altera os padres do uso


do solo na cidade, criando
reas
seletivas,
com
atributos especficos aos
segmentos sociais que
deseja atingir.

2) cria novas necessidades para a moradia.

3) Mobiliza o Estado para


que
este
garanta
a
proviso
dos
servios
pblicos necessrios para a
rea
dos
empreendimentos.

Figura 2: A atuao do Capital Incorporador


Fonte: Adaptado de Smolka, 1987. Organizao: Andresa Loureno da Silva.

A capacidade do capital incorporador tem de atuar sobre a estruturao da cidade


[...] reflete uma subordinao do planejamento urbano aos imperativos da valorizao
capitalista; a fora dessa atuao varia na razo inversa da existncia de controle sobre o uso
do solo e sobre as rendas fundirias urbanas (SMOLKA, 1987, p. 78).
Vale ressaltar que o incorporador no necessariamente um construtor, ou viceversa. Tem-se ento, trs agentes fundamentais nesse processo de produo e consumo: o
comprador, o produtor e o incorporador (SOUZA, 1994, p.192).
[...] o comprador, que o agente indispensvel para que haja, no mnimo, o
mercado; o produtor, [...] que o construtor. Este identificado mediante
concorrncia. escolhido o que certamente atender a uma srie de requisitos
propostos pelo incorporador. O construtor no corre riscos, quem os corre o
incorporador. O incorporador, que quem incorpora quem, na realidade, promove o
empreendimento, quem cria o espao vertical (SOUZA, 1994, p.192).

Mas afinal, o que significa incorporar? Significa fabricar o solo, processo que vai
desde a compra do terreno at a venda, para o consumidor final, da mercadoria produzida. O

66

incorporador o que desmembra o terreno em fraes ideais29, portanto, quem cria o solo
(SOUZA, 1994, p. 192).
Do ponto de vista jurdico, o incorporador definido pela Lei n. 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, da seguinte forma:
Artigo 29 Considera-se incorporador a pessoa jurdica ou fsica, comerciante ou
no que embora no efetuando a construo compromissa e efetiva a venda de
fraes ideais do terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades
autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sobe o regime
condominial, ou que meramente aceite proposta para efetivao de tais transaes,
coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o
caso, pela entrega em curto prazo, preo e determinadas condies das obras
concludas (BRASIL, 1964).

Para Topalov (1974, p. 143) o incorporador o [...] agente, presente simultaneamente


sobre vrios mercados: o da habitao, o de terrenos e o de capitais. Complementa o autor,
afirmando que o mercado fundirio aparece como o lugar de um processo que compreende
trs grupos de agentes: (1) os proprietrios fundirios (que detm o solo); (2) o poder pblico
(cuja atividade de planejamento e regulamentao define os usos possveis do solo); (3) os
promotores (administradores do capital imobilirio de circulao que agem para transformar o
solo em mercadoria) (TOPALOV, 1974).
Outra distino se faz necessria. Existe uma diferena entre promotor e incorporador.
Na maioria dos casos o promotor se confunde com o incorporador (e o mesmo muitas
vezes), mas quando as duas figuras so distintas chamamos de incorporador aquele que
possui a propriedade do solo e do capital de promoo, e chamamos de promotor aquele
agente que far a gesto deste capital durante a operao imobiliria (SALGADO, 1995, p.
61).
Traamos at aqui, a definio do incorporador imobilirio com destaque a sua
atuao e articulao com outros agentes para a viabilizao de seus empreendimentos.
Passemos agora, a entender o que uma operao imobiliria e como ela funciona.
1.4.1 A Promoo Imobiliria
Para Soares (2002) a importncia da promoo imobiliria no interior da economia
capitalista encaminhou os diversos estudos e pesquisas a se concentrarem na atuao dos

29

So cotas em que o terreno que receber o edifcio ser dividido, e que, em realidade, est na base do custo do
edifcio produzido (SOUZA, 1994, p. 192).

67

promotores imobilirios como agentes da produo social do espao urbano, surgindo, assim,
diversas tendncias explicativas do lugar da produo imobiliria no processo geral da
acumulao capitalista.
Entre elas podemos citar aquela que considera a promoo imobiliria como um
circuito secundrio do capital, atuante em perodos de crise como um refgio dos
investimentos capitalistas, que buscariam posies seguras em pocas de reduo
das taxas de lucro das atividades tipicamente capitalistas (SOARES, 2002, p.88).

A necessidade de circulao do capital no ambiente construdo deu origem a um tipo


especial de produo e realizao, definindo novos papis para os agentes econmicos. Neste
sistema, os proprietrios recebem renda, os promotores imobilirios recebem os incrementos
da renda, os construtores recebem os lucros da empresa, o sistema financeiro proporciona
capital-dinheiro em troca de juros e o Estado utiliza-se dos impostos presentes e futuros
(HARVEY, 1990).
Uma operao imobiliria composta de vrias etapas e por diferentes agentes, que
tero papeis especficos,
[...] principalmente quando se trata de um lanamento imobilirio de grande porte,
tanto residencial, como comercial ou misto, [...] h necessidade de uma complexa
cadeia de aes de viabilidade econmica e tcnica, de um conjunto de contratos
jurdico-comerciais e de uma srie de prestaes de servios financeiros, de
planejamento de vendas, propaganda e corretagem (ALMEIDA, 1982b, p.178).

Recorremos aos conceitos estabelecidos por Topalov (1974) para definir as diversas
funes de uma operao imobiliria. Graficamente temos:
Operao
Imobiliria

Funo de
Financiamento

Funo de
Promoo

Funo de
Projeto

Funo de
Construo

Funo de
Comercializar

Figura 3: As funes de uma operao imobiliria.


Fonte: (TOPALOV, 1974, p. 102). Organizao: Andresa Loureno da Silva.

As diversas etapas de uma operao imobiliria so: o fornecimento de um capitaldinheiro inicial definir a funo de financiamento; a gesto deste capital na sua fase de
transformao em mercadoria definir a funo de promoo; a produo efetiva da bem

68

habitao definir funo de projeto; e a funo de construo, que se distinguem como suas
fases da diviso tcnica do trabalho, a transformao final do capital-mercadoria em capitaldinheiro definir a funo de comercializao (TOPALOV, 1974).
Os agentes incorporadores so identificados como investidores imobilirios e
definidos, pela Lei 4.591/64,
[...] como sendo as cooperativas habitacionais, as instituies de previdncia e
assistncia social, como as do Banco do Brasil, Clubes Militares, de funcionrios
pblicos e outras, as fundaes, as CEHABs (Companhia Estadual de Habitao), e
as sociedades de economia mista (RIBEIRO, 1997, p. 93).

Trata-se ainda dos agentes iniciadores e organizadores do processo de produo da


moradia, o que fica evidente na descrio das atividades exercidas pelo promotor.

Figura 4: Atividades exercidas pelo promotor imobilirio.


Fonte: (SILVA, 2007, p. 75).

Neste sentido, podemos considerar que o incorporador o agente que decide o


processo de produo quanto s caractersticas arquitetnicas, econmica, financeiras e
locacionais no momento em que compra e detm o financiamento para a construo e
comercializao.
Para se entender o papel do incorporador preciso conhecer o conceito de sistema
de produo e de circulao de moradia, como um conjunto de agentes que exercem
funes especficas no sistema, firmadas pelas relaes que estabelecem entre si e
com o conjunto da sociedade (RIBEIRO, 1997, p. 94).

69

Em outras palavras, o setor de moradia se desenvolve pela existncia de uma


articulao entre o processo de produo e o processo de circulao (venda do produto casa
ou apartamento). Cada um destes processos define um conjunto de capitais investidos nestes
dois processos e pelas modalidades particulares de articulao destes processos com o
processo geral de reproduo do capital na formao social considerada.
compreendido o sistema de incorporao imobiliria como uma forma especfica de
[...] produo e circulao de moradia, parece-nos necessrio discutir as relaes que
articulam o incorporador com outros dois agentes fundamentais do sistema: o proprietrio
fundirio e o construtor (RIBEIRO, 1997, p. 97).
No processo de produo encontramos as seguintes funes:
Produo Direta

Construtora

Exercida pela fora de trabalho controlada por


diversos agentes, controle dos processos
elementares de trabalho exercido por diversas
empresas ou por equipes de departamentos de
uma mesma empresa.

Utiliza-se do regime de subcontratao e da


subempreitada, coordenao do processo do
conjunto do trabalho.

Agente Incorporador
Direo do processo de produo, funo a ser
exercida pelo agente incorporador, que decide
e detergi o empreendimento: caractersticas do
produto, localizao, preos, prazos, etc.

Figura 5: As funes na produo imobiliria.


Fonte: (SILVA, 2007, p.77).

70

Figura 6: Sistema de incorporao imobiliria


Fonte: (SILVA, 2007, p.77).

A relao se concretiza pelo incorporador quando ele transforma o seu dinheiro


atravs da compra de um terreno que pertencia ao antigo proprietrio, e a adquire com o
objetivo de vend-la. Nesse ato ele se transforma em proprietrio fundirio. A propriedade da
terra uma condio para que ele estabelea a construo de um edifcio de apartamentos
(atravs de contratao de um construtor) para vend-lo. Nesse momento ele realiza a renda
fundiria (adquirida atravs da compra do terreno), o seu lucro do capital investido na
construo de prdio e at um sobre lucro em funo da localizao do empreendimento em
relao infraestrutura do local (SILVA, 2007).
De acordo com Ribeiro (1997), a relao que o incorporador estabelece com o
proprietrio passa a ser dupla:
ao mesmo tempo uma relao capitalista comercial/proprietrio fundirio e
proprietrio fundirio/proprietrio fundirio. Na primeira dimenso, ele transforma
parte do seu capital de circulao em capital-fundirio, com o objetivo de realizar
um lucro, e eventualmente, um sobre lucro comercial. Na segunda, o incorporador
adquire a renda atual do proprietrio para extrair uma renda futura, originando da
transformao do uso do terreno, atravs da realizao de um empreendimento
imobilirio cuja produo dirige (RIBEIRO 1997, p. 99).

Esta dupla funo determinar prticas diferentes do incorporador, constitudas de


estratgias de atuao no mercado que visam apropriao do lucro e sobre lucro de
comercializao-tcnica para aumentar a velocidade de realizao dos negcios ou do preo
da venda de imvel e sobre lucro da localizao tcnicas de valorizao fundiria.

71

Figura 7: Sistema de incorporao imobiliria e as relaes com outros agentes


Fonte: (SILVA, 2007, p.79).

Em resumo, os incorporadores exercem o papel de iniciadores e organizadores dos


processos de produo de moradia. Cabe a esses agentes escolher e comprar ou vender o
terreno para a construo e contrao dos promotores de arquitetura e engenharia, contratao
dos promotores de venda, entrega das unidades residenciais prontas, entre outras atribuies
(SILVA, 2007). Assim, este profissional compra o terreno e, a partir da obteno do
financiamento para construo e comercializao, decide sobre as formas de produo das
moradias. Esse tipo de agente tem, pois o papel importante na organizao e expanso do
espao urbano.

72

Figura 8: Processo de produo de moradia


Fonte: (SILVA, 2007, p.80).

O que confere particularidade ao incorporador e o diferencial de um simples agente do


capital comercial que, ao adquirir o terreno, ele assume tambm o controle sobre uma
condio que permite o surgimento de um sobre lucro de localizao: a transformao do uso
do solo (RIBEIRO, 1997, p. 98).
Esse agente influencia e se impe junto ao poder pblico, at porque, os critrios
exigidos pelo poder municipal para o fechamento de um loteamento so negociveis, portanto
flexveis. Os projetos devem atender alguns requisitos bsicos, mas podemos dizer que a
aprovao feita mediante negociao entre o poder pblico e as incorporadoras. (SILVA,
2007, p. 80).
Para Corra (1989), as estratgias dos promotores imobilirios se devem s
construes de habitaes de valor de uso superior s antigas, obtendo um preo cada vez
maior, ampliando assim, a excluso das camadas de menor poder aquisitivo.
O capital no tem interesse em produzir habitaes para as camadas populares [...]
as aes dos promotores imobilirios dirigir a produo de residncias para quem
tem como pagar, e obter ajudam do Estado no sentido de tornar solvvel a produo
de residncias para satisfazer a demanda no solvvel, atravs de financiamentos
para a compra de imveis (CORRA, 1989, p. 22).

Essa estratgia em construir habitaes para a camada de alta renda tem uma
repercusso espacial. De fato, a ao dos promotores imobilirios se faz correlacionada ao

73

alto preo da terra e o nvel social do bairro, acessibilidade, meios de transportes, amenidades
naturais ou artificialmente produzidas, escassez de terrenos para a edificao e as condies
fsicas dos empreendimentos produzidos anteriormente.
Essas caractersticas reunidas tendem a valorizar diferencialmente certas reas da
cidade que se tornam locais de interesse dos promotores imobilirios. So reas nobres,
criadas e recriadas segundo os interesses dos promotores, que se vale de propaganda macia.
Neste sentido, a atuao espacial dos promotores imobilirios se faz de modo desigual,
criando e reforando a segregao residencial que caracteriza a cidade capitalista (CORRA,
1989, p.23).
Na seqncia analisamos as estratgias dos incorporadores para a comercializao de
seus empreendimentos, pois consideramos que uma das aes do mercado imobilirio
agregar ao empreendimento alguns aspectos que apesar de no fazerem parte dele, adicionam
valor. O marketing ecolgico, a localizao e principalmente a segurana, so alguns
exemplos destes aspectos. Neste sentido, destacamos trs estratgias dos incorporadores: a
localizao, a natureza como apelo comercial e a explorao dos medos urbanos.
1.4.2 A Localizao Como Estratgia
Uma das estratgias dos incorporadores est relacionada localizao, ou seja, ser
que existem estratgias de localizao dos empreendimentos definidos pelas incorporadoras?
H uma especializao espacial entre elas? Existem empresas incorporadoras que s
constroem em determinados bairros?
No caso da cidade de So Paulo, existem incorporadoras como, por exemplo, a
Adolpho Lindenberg que s constroem em determinados bairros, como Morumbi, Jardins
entre outros bairros nobres da capital paulistana.
Entretanto, essa estratgia de localizao tendo como preferncia bairros nobres e
imveis destinados apenas a um setor econmico (classe de alta renda) no uma realidade
em todas as cidades brasileiras. Vejamos o caso da Plaenge Empreendimento, incorporadora
que atua nas cidades de Curitiba e Londrina (PR) onde seu portflio de imveis atende no
apenas os bairros nobres destas duas cidades, mas tambm outras reas das cidades. O mesmo
raciocnio se aplica na tipologia dos imveis, variando entre empreendimentos compactos de

74

um e dois quartos at empreendimentos com quatro quartos com ampla rea privativa. A
Plaenge Empreendimentos tem edifcios construdos em outras reas da cidade alm do
Ecoville e da Gleba Palhano.
A localizao utilizada como estratgia de marketing para a comercializao dos
imveis. Identificamos que nos materiais de divulgao as vantagens da localizao so
minuciosamente detalhadas, evidenciando assim, que a localizao preponderante a
tipologia do apartamento. Primeiro so mencionadas as caractersticas do bairro e somente
depois, os detalhes do apartamento. No Ecoville, por exemplo, os encartes publicitrios
enfatizam a proximidade do Ecoville a outros pontos da cidade e o tempo gasto entre o
bairro e outros locais de referncia de Curitiba como, o centro, o Park Shopping Barigui e o
aeroporto.
1.4.3 A Natureza Como Apelo
Outra estratgia dos incorporadores o elemento natureza30 como atrativo imobilirio
e mercantil. A natureza, neste caso, glamourizada, recriada, sofisticada, super explorada,
usada como um artifcio, uma imagem simblica.
no sculo XIX que se inicia com mais intensidade a vinculao entre a natureza na
cidade e a especulao imobiliria, com a construo de jardins e parques, pelos agentes
imobilirios, com o objetivo de valorizao dos loteamentos construdos no entorno. A grande
valorizao da natureza na cidade devido a motivos estticos e higienistas (HENRIQUE,
2004).
A apropriao direta da natureza cada vez mais artificial d-se como exemplo atravs
das praias, ou em outras localidades, monopolizadas pelos proprietrios e/ou especuladores.
Neste caso, a paisagem totalmente cortada em quadrados e vendida a um preo alto. Cada
amenidade natural, a rocha, a caverna, a cachoeira, tudo que faa som de um eco pode tornarse propriedade privada (HENRIQUE, 2004). J a segunda forma de apropriao da natureza
ocorre com a divulgao de propagandas (outdoors) dos produtos imobilirios em reas
naturais como, por exemplo, em montanhas e cataratas (HENRIQUE, 2004).
30

Refiro-me a natureza como sinnima de elementos ambientais naturais ou artificiais. Essa natureza
artificializada ou no agregada aos condomnios horizontais e verticais, como elemento imprescindvel a essa
nova forma de morar. Desde a vista panormica, a localizao numa vertente, a transformao de um crrego em
lago, enfim, elementos antes no valorizados e possivelmente degradados por anos seguidos de explorao
agrcola so reformatados e glamourizados (SILVA, 2007, p. 82).

75

Na associao entre especulao imobiliria e a natureza, os incorporadores se


apropriam de todos os locais charmosos e belos, que so divididos em lotes retangulares,
enclausurados em muralhas uniformes onde so construdas manses pretensiosas. Para
Henrique (2004), os que passeiam por estes pretensos espaos de campos, a natureza no
mais do que representada por arbustos talhados e amontoados de flores vislumbradas pelas
grades.
Em Londres, o primeiro processo de valorizao imobiliria anunciado ideia de
natureza data o incio do sculo XIX com a transformao das terras do Royal Marylebone
Park em um parque urbano, o Regents Park. Todo o modelamento e estruturao deste
parque foi financiado pelas empresas imobilirias londrinas. O objetivo era a construo de
casas no entorno deste novo parque, casas com vistas e terraos e vilas para pessoas ricas. A
ideia era que a venda das casas nas proximidades do parque pagaria os investimentos gastos
no Regents Parks (HENRIQUE 2004).
Cria-se uma diferenciao espacial da natureza na cidade de acordo com a
estratificao social. Enquanto nos centros urbanos e nos bairros nobres o que se via era
natureza trabalhada e bem cuidada, nas periferias a natureza bruta fazia-se presente,
trazendo enchentes, inundaes, doenas e frio. Neste sentido, a natureza novamente levada
em considerao, assinando assim o pacto entre cidade e natureza (HENRIQUE 2004). Em
outras palavras, a natureza na cidade apropriada seletivamente.
No princpio, tudo eram coisas, enquanto hoje tudo tende a ser objeto, j que a partir
de um conjunto de intenes sociais, passam, tambm, a ser objetos. Assim a
natureza se transforma em verdadeiro sistema de objetos e no mais de coisas e,
ironicamente, o prprio movimento ecolgico que completa o processo de
desnaturalizao da natureza, dando a esta ltima um valor (SANTOS, 1999, p. 53).

Assim, a natureza bem cuidada na cidade torna-se uma mercadoria para poucos
consumidores, escolhida em funo da obteno de aumento do valor de trocas pelos
empreendedores. A natureza na cidade no uma necessidade coletiva, e a excluso
exercida a servio da acumulao (HENRIQUE 2004).
No caso de Curitiba e Londrina o elemento natureza utilizado como relevante
estratgia de divulgao dos empreendimentos. Os encartes publicitrios ressaltam as
qualidades ambientais e os atrativos da vizinhana do Ecoville. A proximidade do bairro

76

com o Parque Barigui

31

amplamente explorada, destacando as reas arborizadas e de lazer

do parque. Na Gleba Palhano a rea de lazer e os atributos ambientais do Lago Igap so


ostensivamente explorados nas campanhas publicitrias das incorporadoras.
1.4.4 A Explorao dos Medos Urbanos
Talvez a estratgia mais recorrente utilizada pelos incorporadores seja a divulgao
dos aparatos de segurana de seus empreendimentos, a tecnologia de segurana para proteger
seus moradores da violncia urbana. Nesta direo, pretende-se entender como o medo
evidenciado pela violncia urbana tem sido um fator relevante na estruturao do espao
urbano, atravs da privatizao da segurana e da proliferao de seus aparelhos de proteo,
sobretudo nas formas residenciais. As reflexes aqui construdas so norteadas pelas obras e
ideias de Zygmunt Bauman32.
O discurso do medo uma das estratgias dos promotores imobilirios para
comercializar seus imveis. Esse discurso uma possibilidade de explicao para a busca por
condomnios fechados (horizontais ou verticais) pela camada de mdia e alta renda nas
cidades brasileiras. Esses projetos urbansticos residenciais enclausurados so chamados
por Bauman como Architecture of Fear (arquitetura do medo).
Essa arquitetura tem como caracterstica nos condomnios fechados, a presena de
muros, cercas eltricas, cmeras, portarias blindadas, segurana privada 24 horas, e nos
edifcios de apartamentos, tem-se a ideia de altura como um mecanismo de proteo.
Portanto, quanto mais alto o edifcio, mais seguro ele ser. A ideia : ver sem ser visto
(BAUMAN, 2008). Esse monitoramento nos espaos pblicos e privados dos cidados
tornou-se parte de uma paisagem urbana, inserida no consciente e inconsciente coletivo como
natural.

31

Com uma rea de 1.400.000 m2, com ampla rea verde de mata, com um lago de 230 mil m2 e fauna de
aproximadamente 200 espcies de aves, o parque um dos maiores e mais freqentados parques de Curitiba. O
parque conta tambm com equipamentos de ginstica, pista de caminhadas, passarelas ecolgicas,
churrasqueiras, restaurante, quadra poliesportiva, entre outros locais que fazem parte do parque como, por
exemplo, o Museu do Automvel, Pavilho de Exposio, e a sede da Secretaria Municipal do Meio Ambiente,
entre outros importantes espaos (DADOS DE CAMPO, 2012).
32 O autor dedica-se a pensar o mundo atual, denominado por ele de "modernidade lquida". Tem produzido
obras sobre os mais variados temas: o amor, a comunidade, o consumo, a globalizao, o medo e a cidade. Ver
mais sobre o assunto em: Comunidade: a busca por segurana no mundo atual (2003), Confiana e Medo na
Cidade (2006), Tempos Lquidos (2007), Modernidade e Ambivalncia (1999), Medo Lquido (2008),
Modernidade Lquida (2001), Amor Lquido (2004), Vida Lquida (2007).

77

O medo urbano33ou medo-lquido permeia o imaginrio dos cidados que so


influenciados pela mdia na construo do imaginrio urbano, ou seja, a ideia de que
atualmente o imaginrio social construdo como suporte da imagem miditica (BAUMAN,
2006). O medo urbano uma construo social e, portanto reproduzida e difundida
amplamente pelos meios de comunicao, e por campanhas publicitrias divulgadas na mdia
por intermdio dos promotores imobilirios (ALVETTI; HUMMELL, 2010).

Diante do panorama de exacerbao do medo, da violncia e do crime, a soluo


apontada pelos promotores imobilirios em suas campanhas publicitrias o isolamento, onde
voc s estar seguro e protegido dentro dos mais modernos e sofisticados sistemas de
segurana residencial. Sua segurana e de sua famlia feita atravs de guaritas blindadas,
com leitores de identificao biomtricos, pela ris dos olhos, garantindo privacidade e
proteo.
Nesse sentido, os imveis residenciais principalmente os de alto padro, so
construes da arquitetura moderna que moldam os espaos urbanos a imagem e semelhana
do medo (BAUMAN, 2008).
Esse tipo de empreendimento uma forma de manter longe as pessoas indesejadas por
meio da segregao territorial. Este fenmeno, em certa medida, reflete o enclausuramento
residencial, como reproduo de prises fora dos presdios que tem afetado fortemente a
estruturao do espao urbano e as das relaes sociais (CALDEIRA, 2000).
Para Bauman (2008) essas medidas de segurana adotadas nas cidades potencializam o
medo e geram mais insegurana. Assim, no contexto de uma sociedade individualista, em que
o ter mais importante que o ser, o medo tambm de no proteger o que se valoriza, a
incluindo os bens materiais. Com isso, o indivduo contemporneo tem medo do outro como
tem da morte, sente os prprios vnculos ameaados de modo no necessariamente real. Mais
33

Quando falamos de medo urbano estamos, em geral, nos referindo a um tipo de medo, o medo da violncia.
Esse medo se refere tanto ao medo de ser vtima da violncia criminal, como da violncia interpessoal, motivada
por qualquer tipo de conflito ou desentendimento entre desconhecidos, e por fim o medo por outros, isto , o
medo de que parentes sejam vtimas da violncia, em especial da violncia criminal (tambm conhecido como
medo altrusta). A presena do medo da violncia, dentro de uma sociedade, tem profundo impacto sobre a vida
social, cultural, econmica e poltica de um pas. Reduz a disposio das pessoas para aes coletivas,
aumentando a desconfiana entre elas, inibindo o exerccio de capital social (CRDIA, 2008).

78

exatamente, oscila entre o medo e o desejo de estar entre desconhecidos, experincias que a
prpria cidade produz (ALVETTI; HUMMELL, 2010).
A vida na cidade tem fama de ser uma experincia que desperta sentimentos
desencontrados. Atrai e repele ao mesmo tempo e, para complicar ainda mais a
existncia dos seus habitantes, so os mesmos aspectos dessa vida que atrai e repele,
ora intermitente, ora simultaneamente. A desconcertante variedade no meio urbano
uma fonte de medos (sobretudo, para os que perderam o norte por se verem
mergulhados num estado de incerteza aguda, efeito da instabilidade que nos trouxe a
globalizao (BAUMAN, 2006, p.43).

Evidentemente, que esse tipo de comportamento leva a uma espcie de privatizao do


cotidiano possvel estudar, trabalhar, divertir-se, tudo em casa e freqentemente diante de
um computador. Ao privatizar a sua rotina, o cidado vai deixando de viver a cidade como
espao de socializao e, com isso, uma parte do ser cidado (ALVETTI; HUMMELL, 2010).
Em um mundo cada vez mais individualizado e privatizado, a segurana uma tarefa
de cada indivduo, sobretudo daqueles que podem pagar por ela. Surgem muralhas para
separar "ns" e "eles", ordem e caos, paz e guerra. As fronteiras no separam as diferenas,
pelo contrrio, quando so traadas, as diferenas surgem abruptamente (BAUMAN, 2008).
A busca pela segurana intramuros no uma caracterstica apenas das cidades
brasileiras. A obsesso por segurana ganha espao tambm nos pases da Europa e nas
cidades norte americanas. O nmero de condomnios fechados nos Estados Unidos j passou
de 20 mil, enquanto sua populao superior a oito milhes de pessoas. Para Gugini (2010)
um exemplo emblemtico desse tipo de moradia o condomnio localizado no Estado da
Califrnia (EUA) chamado Desert Island (ilha deserta), que cercado por um fosso de 25
acres34.
Os condomnios fechados da cidade de So Paulo so exemplos de espaos
segregados, denominados por Bauman (2006) de interdictory spaces (espaos vetados). Em
geral, so lugares dedicados a filtrar, a segregar, a excluir os visitantes inconvenientes, so
locais onde no se pode chegar por falta de vias de acesso, ou onde no se pode estar
vontade em virtude da presena de mecanismos de vigilncia (BAUMAN, 2006).
Castel (2005, p.9) argumenta [...] que vivemos em uma das sociedades mais seguras
que j existiu". E contraditoriamente, nos sentimos cada vez mais ameaados, inseguros e
34

Unidade de medida de rea nos Estados Unidos que equivale a 4.046,8564224 m de rea no Brasil.

79

assustados. Vivemos em uma sociedade que se organizou em torno de uma procura infinita de
proteo e da insacivel aspirao segurana.
Os moradores das cidades lquidas apresentam dois tipos de comportamentos
antagnicos em relao ao convvio social, [...] esses dois comportamentos opostos
coexistem no ntimo dos indivduos urbanizados (BAUMAN, 2006, p. 65). Esses
comportamentos so denominados por Bauman como mixofobia e mixofilia.
A mixofobia entendida como o receio de estar na presena fsica de desconhecidos.
[...] a mixofobia, ou seja, uma reao previsvel e generalizada perante a
inconcebvel, arrepiante e aflitiva variedade de tipos humanos e de costumes que
coexistem nas ruas das cidades. Assim, h uma tendncia que impele a procurar
ilhas de semelhana e de igualdade no meio do mar da diversidade e da diferena
(BAUMAN, 2006, p. 40).

Por outro lado, a cidade causa tambm a mixofilia, ou seja, a forte atrao pela
diferena, um desejo de misturar-se com o diverso porque ele interessante ou fascinante.
A mixofilia um padro de interao social que aceitando a alteridade implica na
abertura e valorizao do diferente e mesmo do desigual. Qualidade das relaes
sociais fundadas em valores e crenas segundo as quais todos pertencem a um
mesmo mundo social, a uma mesma historicidade. Mas as interaes sociais
pautadas pela busca de mixofilia so facilitadas ou bloqueadas pela forma urbana
que permitem o contato, a exposio ao outro, a tenso do convvio com o diferente
e da angstia necessria compaixo para com o desigual. Isto porque ela se d na
vida cotidiana propiciada pela vida na grande cidade, nas micro-interaes no uso
dos servios pblicos, nos transportes, nos bares, nas lojas de comrcio (BAUMAN,
2006, p. 40).

Para o referido autor, quem tem condies financeiras compra uma residncia em um
condomnio [...] em sua essncia uma ao eremita: fisicamente dentro, mas social e
espiritualmente fora da cidade. Comunidades fechadas tm por objetivo serem mundos parte
(BAUMAN, 2006, p. 23). Os encartes publicitrios propem um modo de vida total que
deveria representar uma alternativa qualidade de vida oferecida pela cidade e seu decadente
espao pblico.
Segundo o autor supracitado a invisibilidade planejada e produzida uma tendncia
que se espalha numa arquitetura urbana guiada pelo medo. Outra tendncia a intimidao,
seja por um exterior atemorizante cuja aparncia de fortaleza fica ainda mais desconcertante e
humilhante devido a uma profuso de guaritas de verificao e segurana uniformizados

80

altamente

ostensivos,

seja

pela

insolente

arrogante

exibio

de

ornamentos

provocativamente ricos, extravagantes e intimidantes.


Os condomnios fechados so o paradigma desse tipo de comportamento, que, por
culpa da sua perversidade, no resolve nenhum dos problemas que se encontram na sua
origem. Segundo Bauman (2006, p. 46) [...] homogeneizar os bairros, e reduzir depois ao
mnimo inevitvel todo o comrcio e comunicao entre eles, uma receita infalvel para
avivar e intensificar o desejo de segregar e de excluir.
1.4.5 Financiamento de Uma Operao Imobiliria
Em uma operao imobiliria a funo de financiamento condio primria para tal.
Portanto, pretende-se compreender como se d o financiamento numa operao imobiliria
para o incorporador e quais as principais modalidades de financiamentos para o consumidor.
A maneira particular segundo a qual foi constitudo o Sistema Financeiro da Habitao
(SFH) no Brasil estabelece uma ligao mais estreita entre o financiamento do incorporador e
aquele do consumidor. Certo tipo de financiamento atribudo ao promotor (em curto prazo)
para a realizao imobiliria condiciona diretamente certo tipo de financiamento (em longo
prazo) atribudo ao comprador (SALGADO, 1987, p. 55).
Segundo a referida autora estes diferentes tipos de financiamentos so em funo da
origem do capital utilizado no perodo de produo, ou seja: o capital da sociedade de
promoo; o financiamento junto ao SFH; os desembolsos dos compradores. Vejamos no
quadro a seguir os diferentes tipos de operaes imobilirias segundo a origem do capital
utilizado durante o perodo de produo.

81

Tipo de operao
imobiliria
Operao
imobiliria
com a utilizao do
plano de financiamento
Plano
Empresrio
junto ao SFH
Operao
imobiliria
com a utilizao do
plano de financiamento
Plano
Condomnio
junto ao SFH
Operao
imobiliria
onde utilizado o plano
Preo de custo *

Origem de capital no perodo de produo


Capital da sociedade
Financiamento junto
Desembolso dos
de promoo
ao SFH
compradores
Utilizado para iniciar a Utilizado para avanar Utilizado para avanar
operao (compra do a obra e concluir a e concluir a operao
terreno e fundaes)
operao

Pode ser utilizado para


a compra do terreno

Utilizado durante toda a


operao (da compra do
terreno concluso da
obra)

Utilizado durante toda a


operao (da compra o
terreno concluso da
obra)

Pode ser utilizado para


compra de materiais de
construo
(Plano
RECON)

Utilizado durante toda a


operao (da compra do
terreno concluso da
obra)
Utilizado durante toda a
operao (da compra do
terreno concluso da
obra)

Operao
imobiliria
com financiamento do
promotor

Utilizado durante toda a


operao (da compra do
terreno concluso da
obra)
Fonte: (SALGADO, 1987, p. 56).
Quadro 4 Diferentes tipos de operaes imobilirias segundo a origem do capital

Nota: * Preo de custo um conceito eminentemente brasileiro. Pressupe a ideia de se construir mais barato. Um grupo de
pessoas se rene e constri sobe a figura jurdica do preo de custo, ou seja, um administrador (ou incorporador). Este
apresenta o total das despesas da construo (pessoal, material) que dividido pelo nmero de condminos. Esse tipo
pressupe a existncia de pessoas e de um administrador das operaes. Assim o grupo fica com o lucro imobilirio da
operao. Muitos incorporadores organizam grupos de pessoas pra construir a preo de custo, segundo os mesmos princpios:
apresentao das despesas e diviso entre condminos. O seu lucro, no entanto, auferido sobre o preo do terreno, que
projetado sobre as cotas ideais. (A cada cota ideal corresponde uma unidade habitacional). O incorporador quem contrata a
construtora (SOUZA, 1994, p. 205).

A operao imobiliria com plano de financiamento Plano Empresrio junto ao SFH


o promotor deve iniciar a operao utilizando o capital da sociedade de promoo para a
compra do terreno e execuo das fundaes.
Este tipo de operao se constitui num emprstimo para a produo. No final do
perodo de carncia o promotor deve quitar a divida junto ao agente financeiro. O contrato
deve precisar como o promotor ir liquidar a dvida. Ele pode:
a) liquid-la segundo a concesso de crditos hipotecrios (representados por
cdulas hipotecrias) originrios das vendas junto aos compradores; b) liquid-las
vista. Isto supe que o promotor tenha outras possibilidades para financiar os
compradores ou venda somente vista (SALGADO, 1987, p.57).

Vale registrar, que o Plano Empresrio foi o tipo de financiamento mais utilizado entre
os promotores imobilirios privados na cidade de So Paulo, no perodo de 1977 a 1982,
recorte temporal da pesquisa de Salgado. Ainda hoje, esse tipo de financiamento continua

82

sendo o mais comum no Brasil. Esse tambm o financiamento adotado pela Plaenge
Empreendimentos, incorporadora escolhida nesta pesquisa para o estudo de casos.
Outra modalidade de operao imobiliria a utilizao do plano de financiamento
Plano Condomnio junto ao SFH. Neste sistema de financiamento o promotor d inicio
operao imobiliria, no que diz respeito construo, ele j realizou, em princpio, o
condomnio.
Isto , [...] ele j efetuou o compromisso de compra e venda das habitaes que
sero construdas. Os futuros proprietrios comeam a pagar, portanto, antes do
incio da obra. Seus pagamentos podem ser utilizados para liquidar o terreno
(SALGADO, 1987, p.59).

Este plano de financiamento tem por objetivo a produo de habitaes construdas


[...] a partir da reunio dos futuros proprietrios em um regime de condomnio (copropriedade) onde os compradores so eles mesmos os incorporadores. Com este plano se
pode tambm financiar terrenos (SALGADO, 1987, p.59).
Um terceiro tipo de operao imobiliria, a utilizao do plano Preo de Custo,
neste caso temos duas situaes: a) o capital utilizado originrio das contribuies
sistemticas dos compradores durante toda a construo; ou seja, a obra financiada pelos
adquirentes; b) o capital da sociedade de promoo utilizado para a compra do terreno e os
pagamentos dos compradores para a construo.
Em entrevista a uma incorporadora de Londrina que se dedica a construir edifcios de
alto padro o gerente explicou em detalhes como funciona esse tipo de financiamento:
A construo em sistema de preo de custo a aquisio ocorre de acordo com o
plano de aportes definido em assemblia de condminos e que podem ser alterados,
conforme o fluxo de captaes. No pode haver dbitos estando unidade pronta e
acabada quando do trmino da obra como um todo [incluindo reas comuns]. Ao
final, o adquirente dever receber a matrcula individualizada daquilo que foi um dia
uma frao ideal de terreno e que ento convertida em uma matrcula da sua
unidade individualizada e com as suas caractersticas perfeitamente descritas
[localizao, garagens, metragens quadradas e confrontaes laterais]. Em relao s
reas comuns, quando h muitos acabamentos e decoraes nelas como o caso
dos edifcios de alto padro -, tais espaos podem ser concludos mesmo aps a
emisso do habite-se pela prefeitura e j com moradores no edifcio, por conta de
escassez de mo-de-obra, atraso na entrega de equipamentos, falta de caixa para
aquisio de mobilirio, etc. No possvel adquirir imveis com alienao
fiduciria nesse sistema [negociar o imvel com terceiros]. Somente depois da obra
pronta e com a matrcula individualizada, caso seja a vontade do proprietrio do
imvel, realizar a venda do mesmo para outra pessoa. O pagamento pode ser vista,
parcelado direto com o vendedor [condio resolutiva constante em
escritura/matrcula], sinal em dinheiro mais financiamento bancrio, permuta pura,
permuta com torna [valor em dinheiro] (DADOS DE ENTREVISTA, 2013).

83

O ltimo tipo de operao imobiliria Financiamento pelo Promotor, ou seja,


financiando inteiramente pelo promotor, neste sistema o capital de promoo ser aquele da
sociedade de promoo, que ser utilizado durante toda a operao.
As unidades vendidas antes do perodo de concluso da obra vo contribuir
diminuio da participao da sociedade de promoo no pr-financiamento da
operao. As contribuies (pagamentos parcelados) dos compradores sero,
portanto utilizados no perodo de produo (SALGADO, 1987, p.60).

Para a referida autora as operaes financiadas pela sociedade de promoo o perodo


de reembolso concedido ao comprador , em mdia, de cinco anos. Enquanto que no caso do
Plano Empresrio o perodo de reembolso do promotor ao agente financeiro de 30 meses.
Para quitar sua dvida usual que o promotor faa um repasse das cdulas hipotticas ao
comprador. O perodo de reembolso, o mais praticado pelo comprador, o de quinze anos,
mesmo se nas regras do SFH ele possa se estender a 25 anos (SALGADO, 1987, p.61).
Vale lembrar que o promotor pode construir usando capital prprio ou utilizar de
financiamento da obra atravs de bancos. Contudo, nos estudos realizados por Salgado, a
autora no encontrou entre os grandes promotores de So Paulo, aqueles que utilizem
unicamente um financiamento prprio para realizar o conjunto de suas operaes.
Porm, outro estudo sobre a mesma cidade em ano posterior aos estudos de Salgado
aponta que os principais incorporadores de So Paulo, constroem com recursos prprios
(SOUZA, 1994). Essa realidade tambm comum no Ecoville e na Gleba Palhano, sobretudo
pelas incorporadoras que constroem edifcios de alto padro.
No Brasil, os principais tipos de financiamento imobilirio para o consumidor adquirir
um imvel, so: o Sistema Financeiro de Habitao (SFH), o Programa Minha Casa, Minha
Vida (MCMV) e o Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI).
No Sistema Financeiro de Habitao (SFH) criado pela Lei n.4.380 de 1964, os
recursos so oriundos dos depsitos da Caderneta de Poupana e do Fundo de Garantia do
Tempo de Servio (FGTS) e as taxas de juros no podem exceder os 12% ao ano (mais TR35).
Como as taxas de juros so reguladas, a concesso do financiamento apresenta mais restries
35

TR: Taxa Referencial. As prestaes e o saldo devedor sero reajustados mensalmente mediante aplicao de
percentual igual ao utilizado para atualizao dos saldos dos depsitos em cadernetas de poupana livre.

84

do que a modalidade de mercado realizada pelo Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI).


Nesta modalidade de financiamento o valor do imvel e o do financiamento tem limites que
variam periodicamente, e s pode participar pessoas com uma determinada renda familiar
mxima, valor que varia de acordo com a regio do pas.
O Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI) foi criado pela Lei n. 9.514 de 1997
como um conjunto de normas legais que regulam a participao tanto de instituies
financeiras como de no-financeiras na realizao de operaes de financiamento de imveis
residenciais e comerciais. O objetivo principal foi o de atender a uma demanda crescente por
financiamento imobilirio, principalmente nos segmentos que no podiam ser atendidos pelo
SFH, o qual apresenta regras mais rgidas de concesso de crdito e dispe de formas mais
limitadas de captao de recursos.
Como os recursos do SFI so captados atravs do mercado financeiro a taxas de
mercado, a concesso do crdito neste segmento feita tambm a taxas de mercado, mais
elevadas do que as encontradas no programa Minha Casa, Minha Vida e no SFH. Apesar
disto, as taxas de juros praticadas nos financiamentos imobilirios deste segmento so mais
baixas do que as de outras modalidades de crdito. Dentre os principais motivos, podemos
destacar a garantia oferecida pelo prprio imvel financiado (o que reduz eventual prejuzo
em caso de inadimplncia do muturio) e as isenes fiscais aos investidores que aportam
recursos no SFI atravs de instrumentos de captao como os Certificados de Recebveis
Imobilirios (CRI36), entre outros.
O Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) criado pela Lei n. 11.977 de 2009,
trata-se de um Programa de Habitao do Governo Federal. um financiamento voltado para
famlias de menor poder aquisitivo com juros reduzidos. O valor do subsdio avaria de acordo
com a renda do comprador e da cidade onde est localizado o imvel.
De modo geral, ocorrem em parceria com estados, municpios, empresas,
cooperativas, associaes e entidades sem fins lucrativos. O programa atende famlias com
36

O Certificado de Recebveis Imobilirios uma nova espcie de valor mobilirio, de emisso exclusiva das
companhias securitizadoras (instituies no-financeiras), foi criado para a captao de recursos dos investidores
institucionais, em prazos compatveis com as caractersticas do financiamento imobilirio, abrindo, assim,
perspectivas inditas para um mercado secundrio de crditos imobilirios.

85

renda mensal bruta de at R$5.000,00 e permite a aquisio apenas de imveis novos e que
no tenham sido habitados ou transacionados e imveis na planta. H algumas restries
quanto ao valor do imvel. Para imveis situados em municpios com populao igual ou
superior a um milho de habitantes ou em capitais estaduais, como o caso de Curitiba o
valor mximo do imvel de R$170.000,00. Para imveis situados em municpios com
populao igual ou superior a 250 mil habitantes, ou integrantes de regies metropolitanas ou
equivalentes, como o caso de Londrina, o valor mximo do imvel de R$ 145.000,00.
Duas grandes questes traduzem a problemtica central que foi desenvolvida neste
captulo, primeiro estabelecer as bases tericas para a compreenso da verticalizao na
produo do espao urbano, segundo, entender quem so os agentes envolvidos na produo
do espao e quais os papis desenvolvidos por eles.
A opo da verticalizao como percurso terico metodolgico para a compreenso da
produo do espao urbano justifica-se pelo fato de que este complexo processo permite
entendermos que a produo de edifcios modifica o espao urbano, redefinindo o valor e o
uso do solo, pois um processo intensivo de reproduo do solo urbano.
O resgate histrico sobre o processo de verticalizao do mundo e no Brasil, segundo
abordagens e recortes de distintos autores, revelou que a verticalizao brasileira tem uma
identidade prpria no processo de urbanizao, voltada principalmente para habitao.
Quando examinamos a produo de edifcios nos pases desenvolvidos constatamos o quanto
nosso processo de verticalizao foi histrico e geograficamente diferenciado (SOUZA,
1994).
Nosso percurso revela que os principais agentes produtores do espao urbano so os
incorporadores, os proprietrios fundirios e o Estado. Esses agentes apresentam as seguintes
estratgias. O proprietrio fundirio que pode tambm ser o incorporador procura o uso do
solo mais rentvel possvel (o residencial extremamente lucrativo), utilizando-se dos
mecanismos da especulao por vias legais ou atravs de alianas com o Estado (ALMEIDA,
1982b). Os incorporadores, por sua vez, produzem moradias para as diversas fraes de
classes (priorizando a camada de alta renda) e manipulam esse mercado em relao ao
consumidor e em relao ao poder pblico. E por fim o Estado, que desempenha um duplo

86

papel, de um lado articulador dos diversos segmentos do capital nele representados, e de outro
como provedor das condies gerais para produo.
Outra constatao feita neste trabalho, que os mecanismos da produo imobiliria
verificada nas grandes cidades brasileiras assinalam para uma realidade onde os grandes
incorporadores controlam a maior parcela do espao urbano de alto valor, isto , a classe
dominante produz, consome e controla o espao urbano atravs da propriedade privado do
solo.
Assim, as investigaes precedentes revelaram quais os interesses, articulaes e
estratgias dos agentes que controlam a produo do solo urbano, atravs dos condomnios
verticais, destinadas principalmente a moradias de alta renda.

Captulo
02

87

ALTO PADRO: O QUE ISSO SIGNIFICA


E DETERMINA?

Por que alguns poucos so to diferentes dos demais


(MEDEIROS, 2005).

88

No Brasil, termos como alto padro, altssimo padro, padro luxo, padro alto
luxo, padro AAA, so expresses recorrentes usadas pelos agentes do mercado
imobilirio para se referirem a imveis residenciais, que em geral apresentam grande rea
privativa, localizao privilegiada, acabamentos de excelncia e que custam at R$1milho de
reais.
Ao longo da histria o alto padro sempre esteve relacionado a espaos amplos, com
materiais de acabamento nobres e com boa localizao. Porm, esses padres podem ser
modificados e readaptados no decorrer do tempo, levando em consideraes tendncias de
mercado e questes culturais.
A definio do termo alto padro nasce no contexto de uma apropriao crtica do
ponto de vista de arquitetos, engenheiros, incorporadores e dos agentes do mercado
imobilirio. A polmica se levanta contra o senso comum desses profissionais, que usam a
expresso alto padro muitas vezes de maneira generalizada e indiscriminada, como se
qualquer imvel residencial construdo fosse de alto padro. Como no se tem uma
definio nica do seja alto padro qualquer amenidade do imvel potencialmente vira
vantagem na hora da valorizao e comercializao.
O objetivo deste captulo foi apresentar uma definio preliminar do termo alto
padro para o recorte espacial e temporal da pesquisa. Contudo, antes de avanar com essas
consideraes, iniciamos esse captulo elencando um conjunto de opinies de agentes
envolvidos na dinmica imobiliria no Estado do Paran e em algumas cidades do Brasil. A
inteno foi apresentar um panorama geral sobre a construo, comercializao e tendncia
desse segmento de mercado. Escolhemos alguns condomnios verticais de alto padro, como
exemplos para detalhar as principais caractersticas deste tipo de imvel. Para auxiliar o
entendimento dos itens que compe um edifcio de alto padro, foi elaborado um Glossrio37
que ajudou a compreender as expresses usadas pelos agentes do mercado imobilirio.
Na seqncia apresentamos os diferenciais dos edifcios de alto padro, dentre eles
destacamos: a localizao, configuraes de plantas, padro de construo, preo, metragem,
obras de arte, paisagismo, servios, segurana, estilo arquitetnico, mercado consumidor,
marca da construtora e o conceito de condomnio clube. Eles nos auxiliaram a entender o
37

O glossrio est inserido na ltima parte deste trabalho conforme as normas da ABNT.

89

ponto de vista dos agentes do mercado imobilirio de alto padro e padro luxo que
atribuem a esses tipos de empreendimentos, singularidades e excepcionalidades. Questes
como isolamento, segregao e a publicidade imobiliria esto inseridas no debate. E por fim,
apresentamos a definio da expresso alto padro para edifcios residenciais no Ecoville e
na Gleba Palhano.
2.1 Significados do Alto Padro Para o Mercado Imobilirio
A revista Vida Imobiliria38 apresentou na sua publicao de julho de (2009a) uma
entrevista com os principais agentes do mercado imobilirio em nvel nacional, discutindo a
aplicao do conceito de alto padro nos ltimos anos no Brasil. Os entrevistados
responderam se o conceito de alto padro tem sido reduzido ou modificado nos ltimos anos e
o porqu dessas transformaes.
De acordo com o presidente da incorporadora Idea Zarvos39
Na minha empresa, especificamente, eu acho que ns estamos mudando um pouco o
conceito de alto padro em relao fachada, da arquitetura neoclssica para
moderna. A segunda modificao que muitos no querem mais morar nesses
endereos considerados de alto padro e esto olhando para outros bairros. Um
cliente que poderia morar nos bairros mais caros pode optar, por exemplo, pelo
bairro da Vila Madalena (So Paulo). Neste caso, por sua diversidade, ambiente
criativo, sempre tem novos restaurantes, um bairro bom para se andar a p, tem um
pblico mais descolado com dinheiro. O terceiro ponto, que eu acredito estar
mudando, que o tipo de acabamento, mais moderno, sem nada rebuscado,
mrmores, coisas antigas. O mobilirio tambm segue a mesma linha clean e mais
simples, sofisticada, mas moderna. Acredito que tudo isso se deve questo da
evoluo cultural (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009a, p. 28).

Para o presidente do Alphaville Urbanismo a exclusividade agrega valor ao produto,


contudo, um empreendimento de alto padro definido, basicamente, pelo recorte que se
faz do mercado e o pblico que se alcana (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009a).
Para o diretor de incorporao da Brookfield 40 para So Paulo

38

A Revista Vida Imobiliria uma publicao do Grupo Editorial Vida Econmica com foco no setor
imobilirio. A revista publicada h 14 anos em Portugal e, desde 2008, publicada tambm no Brasil
(http://www.vidaimobiliaria.com.br).
39
A Idea Zarvos uma incorporadora que atua no mercado imobilirio de So Paulo h 15 anos.
40

A Brookfield Incorporaes uma das empresas lderes no mercado imobilirio brasileiro, com operaes que
incluem a aquisio de terrenos, planejamento e desenvolvimento de projetos, marketing, vendas, construo e
servio de atendimento ao cliente. A Brookfield Brasil, subsidiria da Brookfield Asset Management est
presente em oito regies metropolitanas no Brasil: So Paulo, Rio de Janeiro, Distrito Federal, Goinia, Campo
Grande, Cuiab, Curitiba e Campinas. Resultante da combinao, em 2008, dos negcios de trs empresas
brasileiras com forte presena regional por mais de duas dcadas - Brascan, Company e MB Engenharia
(BROOKFIELD INCORPORAES, 2011).

90

Sempre vai existir o altssimo padro, o alto e o mdio alto. Hoje h um


mercado extremamente competitivo, que no permite que a definio de alto padro
seja nivelada por baixo, pois as empresas devem se diferenciar. A percepo de
qualidade ser sempre a mesma. s vezes, o mercado denomina como alto padro
empreendimentos mdio alto, por questes de marketing, mas no se pode dizer que
o alto padro antigo diferente do de hoje. O cliente continua com o mesmo gosto e
as empresas continuam fazendo bem (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009a,
p.29).

Originalmente, nos primeiros grandes lanamentos imobilirios em meados e fim do


sculo passado era a existncia em geral no piso trreo, espaos de convvio coletivo menores,
playground para o lazer infantil, salo de festas e, quando muito, piscina definia o alto
padro (ZOBARAN, 2011).
Na opinio do diretor de incorporao da Yuny41,
A demanda dos clientes que consomem alto padro sempre a mesma, ela no
muda muito. Sempre h pessoas querendo comprar, seja para investir ou morar. O
que s vezes muda o tipo de empreendimento, o qual deve ter apelo e diferenciais.
H empreendimentos que tentam ter um ar de alto padro, mas no fundo ainda
esto formando aquela regio sem vocao. Ento compram um terreno e valorizam
a regio, colocando produtos de um padro maior, mas so variveis que dependem
muito, que abrem um leque de pblico diferente (REVISTA VIDA IMOBILIRIA,
2009a, p.29).

Os dados publicados no Perfil Imobilirio42de 2011, elaborados pela Associao dos


Dirigentes e Empresrios do Mercado Imobilirio do Paran (ADEMI-PR) mostram que o
perfil do pblico consumidor do segmento de alto padro em Curitiba mudou. Se o conceito
de alto padro mudou nos ltimos anos justamente porque a demanda mudou, e o
mercado consumidor no o mesmo.
O perfil dos compradores de imveis de alto padro em Curitiba composto por
homens com famlia em formao, profissionais liberais ou empresrios, cada vez mais
jovens, entre 30 e 50 anos, exigentes, viajados e com estilos variados. A maioria dos
consumidores de Curitiba (SECOVI-PR, 2008).

41

A Yuny Incorporadora fundada em 1996 em So Paulo uma empresa que atua no segmento residencial e
comercial de mdio e alto padro. A empresa conta em seu portflio com 60 empreendimentos, 2 milhes de m
construdos e em construo, resultando em mais de R$ 8,0 bilhes em Valor Geral de Vendas (YUNY
INCORPORADORA, 2011).
42
A Associao dos Dirigentes e Empresrios do Mercado Imobilirio do Paran (ADEMI-PR) elabora e divulga
todos os anos uma pesquisa de mercado intitulada Perfil Imobilirio de Curitiba, que apresenta um panorama do
setor imobilirio de Curitiba, bairro a bairro. Esse estudo realizado em parceria com construtores, arquitetos,
corretoras, engenheiros, imobilirias, profissionais do setor e com entidades de Pesquisa como o Instituto BRIDI,
empresa que atua nas atividades de pesquisa de mercado e opinio e a BRAIN Bureau de Inteligncia
Corporativa, empresa especializada em servios de consultoria em inteligncia corporativa.

91

No apenas a tipologia dos empreendimentos de alto padro que mudou. As


mudanas tambm ocorreram em relao ao perfil dos consumidores. Com financiamentos e
prazos maiores o segmento de alto padro atingiu um nmero maior de consumidores.
Em 2006, houve a mudana do mercado brasileiro, com estabilidade, crescimento,
regras jurdicas mais claras e bancos financiando com taxas mais baixas, o que
tambm repercutiu no mercado de alto padro. O imvel era pago no mximo em 36
meses, por isso tinha parcelas altas, de R$ 30 mil mensais. Com financiamentos de
prazos mais longos, podendo chegar a 20 anos, a parcela do mesmo imvel caiu para
R$ 5 mil, trazendo um pblico para quem esse produto era inacessvel (REVISTA
VIDA IMOBILIRIA, 2010, p.43).

Dessa forma, a acessibilidade ao crdito imobilirio trouxe um pblico diferente. Se


antes os compradores eram, na sua maioria, profissionais liberais e empresrios mais velhos,
com filhos adultos, solteiros e at casados, hoje h pessoas mais jovens buscando um
apartamento de alto padro, com filhos pequenos, por isso procuram empreendimentos com
maior infraestrutura, como os condomnios-clube (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2010).
Em relao ao mercado consumidor do segmento de alto padro, importante destacar
que nem todos que procuram por esse tipo de imvel, o procuram para morar, existe uma
parcela desse pblico que so os investidores, que procuram o imvel com reserva de valor.
Em geral os consumidores desse tipo de mvel so executivos de uma empresa de porte
mdio e grande, executivos de uma multinacional, pequenos comerciantes, industriais e
grandes executivos (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009a, p. 34).
Retomando a questo sobre o significado de alto padro, o superintendente de
vendas do Grupo Paulo Octvio43 considera que itens de tecnologia e automao so
essenciais em um empreendimento de alto padro. [...] as pessoas esto mais exigentes,
acender a lareira e ligar a banheira de dentro do carro, por exemplo, so tentativas de valorizar
o imvel, agregando tecnologia. Itens sustentveis tambm encantam os clientes e melhoram
o produto oferecido (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009a, p.29).
Na viso do paisagista Benedito Abbud, [...] o conceito de alto padro hoje no est
mais ligado unicamente ao tamanho dos imveis, muitos esto sendo reduzidos em termos de

43

O grupo Paulo Octvio uma empresa da construo civil que atua exclusivamente no Distrito Federal. A
empresa existe desde 1975 e se dedica a construir imveis comerciais e residenciais de mdio e alto padro
no mercado brasiliense (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009).

92

dimenso, mas possuem uma tima qualidade de acabamento e de servios (REVISTA


VIDA IMOBILIRIA, 2009, p.29).
Discordando dessa opinio o Presidente da Brasil Brokers44 afirma que [...] o que
temos visto que o alto padro, at por ter um cliente que pode pagar exigente, cada vez
mais busca plantas maiores e acabamentos melhores [...] (REVISTA VIDA IMOBILIRIA,
2009a, p.30).
O diretor de construo da R. Yazbek,45 chama ateno a respeito da banalizao e do
uso indiscriminado do termo alto padro. Nos ltimos anos o mercado imobilirio chama
determinados empreendimentos de alto padro em suas campanhas publicitrias, estes
imveis no tem boa localizao e seus acabamentos possuem pouco requinte (REVISTA
VIDA IMOBILIRIA, 2009a, p.30).
Para o diretor de Incorporaes da Adolpho Lindenberg46, os tamanhos dos imveis
passaram por algumas alteraes, contudo, a localizao e o projeto do apartamento so
elementos definidores do alto padro.
Se considerarmos o tamanho das unidades, houve mudana sim. Hoje, um
apartamento de um dormitrio pode ser de altssimo padro. Quanto localizao
e qualidade, so fatores que no se alteram. No adianta desenvolver um produto
numa regio que no de alto padro. Se voc tiver um empreendimento mal
localizado, com uma vizinhana de produtos econmicos, por mais que tenha um
bom projeto e especificao, o pblico alvo no ir aceitar. Se voc no tiver um
projeto de alto padro, no ser aceito mesmo em boa localizao (REVISTA
VIDA IMOBILIRIA, 2009a, p.30).

Na mesma linha de raciocnio o diretor comercial da Royal Lopes47 afirma que o


tamanho dos imveis de alto padro diminuiu porque os nmeros de membros das famlias
tambm mudaram, e a dinmica familiar tambm mudou.

44

o maior grupo de venda de imveis da Amrica Latina, formada por 23 empresas imobilirias, atua em 16
Estados no Brasil e presente nas cinco regies (BRASIL BROKERS, 2011).
45

A R.YAZBEK comeou em 1995, com a associao de trs profissionais experientes: Ricardo Yazbek, Renato
Genioli Junior e Rita de Cssia Yazbek. Ao concentrar sua atuao em bairros nobres da cidade de So Paulo, ou
em locais exclusivos como a Riviera de So Loureno, no litoral paulista, e Campos do Jordo
(CONSTRUTORA R. YAZBEK, 2011).
46

A Construtora Adolpho Lindenberg atua a 50 anos no mercado imobilirio de mdio e alto padro.
Entregou cerca de 450 empreendimentos a mais de 5.000 clientes em todo o Brasil, sobretudo nos melhores
bairros da cidade de So Paulo (CONSTRUTORA ADOLPHO LINDENBERG, 2001).
47

uma das maiores empresa do setor imobilirio de Braslia e tem importante atuao no cenrio nacional,
com o ttulo de terceira maior imobiliria do pas (ROYAL LOPES, 2011).

93

At em funo da tecnologia, as pessoas no precisam de tanto espao para viver. E


quanto maior o empreendimento, mais difcil venda. As construtoras hoje fazem
apartamentos menores, mas com todo o conforto e tecnologia aplicada. [] antes
faziam um apartamento de dois dormitrios com 150 m2. Hoje, os apartamentos
deste tamanho comportam at quatro quartos. A qualidade do material melhorou, e
muito. Hoje h investimentos, antes os prdios tinham apenas pintura. H mais apelo
e valor agregado, como paisagismo e tecnologia (REVISTA VIDA IMOBILIRIA,
2009a, p.31).

Complementa o arquiteto Jos Lucena afirmando que grande rea privativa no


determina um imvel como alto padro.
Uma coisa se entender alto padro somente em apartamentos grandes, e isso no
uma verdade. O fato de um imvel ter 1.000m2, no significa que seja,
necessariamente, de alto padro. Em compensao pode haver um apartamento de
50m de alto padro (REVISTA VIDA IMOBILIRIA 2009a, p.31).

Na viso do arquiteto, o projeto de um imvel de alto padro tem que ter plantas
flexveis que se adapte a realidade do cliente, precisa ter materiais e acabamentos de
qualidade e por fim, estar bem localizado.
Contrapondo o que foi dito sobre a o tamanho dos imveis, o arquiteto Roberto
Candusso afirma que,
[...] o tamanho do imvel determinante sim na hora de classificar um imvel como
alto padro. Ele afirma que no h uma linha que divida onde comea e termina o
alto padro. Historicamente e fisicamente, o alto padro se define por espaos
grandes, inclusive o vertical, no se conhece nenhum palcio ou castelo com pdireito baixo48. E ns diramos que todos os ambientes seguem essa proporo. No
alto padro necessrio ter espaos amplos (REVISTA VIDA IMOBILIRIA
2009a, p.31).

Dentro desse contexto, o primeiro impasse se estabelece. Em relao ao tamanho dos


imveis de alto padro o que predomina so imveis compactos ou com grande rea
privativa? Existem pelo menos trs tipos de imveis em relao metragem. Primeiro, os
imveis com grande rea privativa, geralmente acima de 150m2, segundo, apartamentos
compactos de um ou dois dormitrios aproximadamente 60m2, e o terceiro tipo de
apartamento, com um mix de metragens49 (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009b).

48

P-direito baixo uma medida prxima a 2,40 metros, e p-direito considerado alto vai de 3 metros at alturas
maiores de 6 metros. Na arquitetura, uma construo com p direito elevado ajuda na ventilao e uma com pdireito baixo causa uma maior sensao de aprisionamento e, tambm, uma maior carga trmica sobre os
moradores (DADOS DE CAMPO, 2011).
49

O mix de metragens refere-se basicamente utilizao de metragens variadas em um mesmo empreendimento.


Este conceito usado para atender demandas diferentes no mesmo conjunto residencial. uma forma de
diversificar o produto e diluir o risco da incorporao.

94

Um exemplo de empreendimento com reas de tamanhos diferentes o Edifcio


Girassol, localizado na Vila Madalena, zona Oeste de So Paulo, tem 6 apartamentos, 3 Lofts
e 1 cobertura, com reas entre 81m a 491m, o preo do metro quadrado est entre de R$ 5,4
a R$ 7 mil (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009b).
Segundo o diretor geral da Cyrela Brasil Realty unidade de So Paulo, a incorporadora
utiliza-se de uma classificao elaborada pela prpria empresa. Os empreendimentos de alto
padro so aqueles com valor mdio a partir de R$700.000.
Este tipo de produto caracterizado pelo tamanho do apartamento, acima de 150m,
e fatores como localizao e quantidade de vagas na garagem. Geralmente, so
empreendimentos voltados para famlias, por isso possuem rea de lazer completa
(REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009, p.49).

Esse tipo de construo apresenta-se na mdia e nos encartes publicitrios sobre o


codinome de alto padro. So imveis com p-direito alto50 dos novos apartamentos, trs,
quatro e at cinco metros do cho ao teto so oferecidos em manses suspensas - ou mesmo
nos modelos compactos, mas luxuosos e caros. Tudo considerado vantagem: a localizao,
principalmente em relao proximidade dos produtos e servios mais desejados da cidade,
como escolas e Shopping Centers (ZOBARAN, 2011).
P-direito de mais de trs metros, acabamento de primeira linha, isolamento trmico
e acstico, meio dzia de vagas na garagem e sistema de automao, dos portes ao
controle da iluminao, so alguns dos itens de um empreendimento, que antes de
tudo, deve oferecer aos usurios conforto e exclusividade (REVISTA VIDA
IMOBILIRIA, 2010, p.41).

Outra caracterstica determinante para se considerar um imvel de alto padro a sua


classificao pelo valor do metro quadrado. Em geral, esses imveis ultrapassam o preo de
R$ 1 milho por unidade, chegando a R$ 50 milhes em empreendimentos de altssimo
padro, com mxima exclusividade. Porm, os especialistas do mercado imobilirio preferem
classificar um imvel como sendo de alto padro pelo valor de seu metro quadrado, e no
apenas por seu preo final, muito menos pela metragem.
H apartamentos de 100m2, vendidos at por pouco menos de R$ 1 milho, voltados
a solteiros e casais sem filhos, sofisticados e de alto valor agregado. O que classifica
o imvel como alto padro no s o valor, mas o pblico a que se destina. Tem
Loft51, por exemplo, por R$ 800 mil. Os valores praticados esto em torno de R$ 8 a

50

P-direito elevado: Altura de um ambiente, medida do piso ao teto, com medida superior a um p-direito
padro. Diz-se de p-direito elevado, ambientes com altura a partir de 3,5 metros.
51

Tipo de apartamento ou casa com planta diferenciada, onde os espaos so abertos e integrados. Expressa um
estilo de viver prtico e moderno. Geralmente duplex, a planta de um Loft pode contemplar sala com p-direito
duplo, integrado cozinha estilo americano, e com a sute no mezanino (FIGUEIREDO, 2005).

95

15 mil o m2 em grande parte das cidades brasileiras (REVISTA VIDA


IMOBILIRIA, 2010, p.42).

Segundo o diretor da Incorporadora Melnick/Even52 o principal item para um


empreendimento de alto padro ser bem sucedido uma localizao privilegiada e
reconhecida pelo pblico alvo como sendo diferenciada. A qualidade dos acabamentos e de
construo indispensvel.
Outros quesitos desejveis para uma imvel de alto padro so aspirador central,
gerador, sistema de aquecimento, depsito individual, sistema de segurana, com
elevador codificado e guarita blindada, personalizao, vedao acstica,
dependncia completa para empregados, cuidados com iluminao, pressurizao,
monitoramentos remotos e flexibilidade. Um imvel cheio de pilares impede a
quebra de paredes para aumentar um ambiente, assim como uma coluna de
instalao hidrulica pode atrapalhar essa flexibilidade. A automao tambm
muito importante, as pessoas buscam cada vez mais a comodidade e a tecnologia faz
parte de suas vidas (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2010, p.42).

Para o diretor de atendimento da imobiliria Lopes, o projeto53 muito importante,


geralmente assinado por arquitetos, decoradores e paisagistas renomados, pois esses clientes
procuram exclusividade. O cliente que est disposto a pagar um valor alto, no quer ter um
imvel igual ao do vizinho, ele quer o imvel que sonhou, seja no layout ou nos materiais e
acabamentos (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2010).
O diretor da Incorporadora Lder Cyrela54 considera que os apartamentos de alto
padro so verdadeiras manses suspensas, possuem o conforto de uma tradicional
manso, com a praticidade e segurana dos condomnios verticais.
Esses imveis tm 5 sutes com closet, living para 5 ambientes, double living com
mezanino (pavimento intercalado entre dois pisos, com acesso interno
entre eles), infraestrutura para lareira a gs, varanda gourmet com churrasqueira, 2
lavabos, 6 vagas de garagem, copa noturna, rouparia, cristaleira, despensa, adega,
relax home com sauna, lavabo e infraestrutura para SPA, e as reas privativas
chegam a 1.000m2 (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2010, p.44).

Outro mercado imobilirio de alto padro em plena expanso no Brasil o de Braslia.


A capital federal o segundo maior mercado desse segmento no pas e tem suas
52

A Melnick lder no segmento de alto padro no Rio Grande do Sul e a Even uma das maiores empresas no
setor da construo civil do pas, com larga experincia em So Paulo. Da associao entre essas empresas
nasceu a Melnick/Even, com foco de atuao em diferentes segmentos de mercado (CONTRUTORA
MELNICK/EVEN, 2011).
53
Plano geral de uma edificao, reunido plantas, cortes, elevao e detalhamento de cada uma das reas de
atuao na construo (arquitetura, eltrica, hidrulica, paisagismo, estrutural, etc.) (FIGUEIREDO, 2005).
54
Constituda com base em uma joint venture entre duas empresas do cenrio imobilirio nacional a
Construtora Lder e a Cyrela Brasil Realty atua no mercado de incorporao imobiliria residencial e comercial
em todos os segmentos de renda no Estado de Minas Gerais e no Distrito Federal (CONSTRUTORA LIDER
CYRELA, 2011).

96

particularidades. Os empreendimentos, diferentemente de outras regies brasileiras, so


entregues completos, com revestimentos, em granito ou mrmore (REVISTA VIDA
IMOBILIRIA, 2010).
Algumas empresas fazem parcerias com lojas de armrios, algumas preferem fazer
customizados. Em 95% dos casos j entregam com o piso padro. reas comuns,
como academia, j so entregues com equipamentos e todo mobilirio, materiais que
esto includos no valor de venda. comum at Box nos banheiros. Outro
diferencial que em Braslia os empreendimentos no podem ser cercados, por isso
a rea de lazer no ltimo pavimento (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2010,
p.45).

Um setor em expanso em Braslia55 o Setor Noroeste56 localizado no final da Asa


Norte. Nesta rea, desde 2009 est sendo construdo um projeto imobilirio de edifcios de
apartamentos de mdio e alto padro. A proposta no construir apenas unidades
habitacionais, mas implantar um novo bairro. O bairro ter 209 edifcios residenciais que
levaro de 7 a 10 anos para estarem prontos, com valores de R$ 9,5 a 11 mil/m2.
Vale registrar que o Projeto Urbanstico do Setor de Habitaes Coletivas Noroeste foi
integrado criao do Parque Ecolgico Burle Marx, originalmente criado a partir do Decreto
n. 12.249, de 7 de maro de 1990, retificado pelo decreto n. 13.231, de 4 de junho de 1991,
tendo o Governo do Distrito Federal destinado para tanto uma rea de 175,46 hectares. O
Parque ocupar 300 hectares, mais que 1/3 da rea total de interveno (825hectares) e o setor
habitacional ocuparo uma rea de 275 hectares (SILVA, 2009).
A produo imobiliria em Braslia bastante particular e, portanto merece alguns
esclarecimentos. O Setor Noroeste foi uma iniciativa proposta pelo urbanista Lcio Costa, em
1987, no projeto Braslia Revisitada57, com a finalidade de propiciar maior nmero de
moradias no entorno do Plano Piloto sem prejuzo de sua funcionalidade, coeso e, sobretudo,
55

Braslia a Regio Administrativa I denominada de RA-I pela Lei n. 1.648/1997. A RA-I atualmente
compreende o Plano Piloto, o Setor Militar e a Vila Planalto, nesta rea encontram-se a sede administrativa do
Governo do Distrito Federal e a sede dos trs poderes da Repblica.
56

O Projeto Urbano da rea de Expanso Urbana Noroeste de Braslia tem como objetivo aumentar a oferta de
residncias multifamiliares criando um novo conceito de habitao, denominado Bairro-Parque, entendido
como um novo padro espacial de moradia. O empreendimento de responsabilidade do Governo do Distrito
Federal, por meio da Companhia Imobiliria de Braslia (TERRACAP).

57

Em 1987, elaborado o documento Braslia Revisitada, institucionalizado por meio do Decreto n.


10.829/87, que prope reas de expanso urbana de carter residencial, nas proximidades do Plano Piloto. A
abordagem, no entanto, atm-se ao aspecto habitacional, sugerindo tipologias de ocupao, considerando,
fundamentalmente, a preservao das caractersticas essenciais das quatro escalas em que se traduz a concepo
urbanstica de Braslia (monumental, residencial, gregria e buclica), e as possibilidades de adensamento e
expanso do entorno do Plano Piloto (SILVA, 2009).

97

em complemento proposta original do Plano Piloto. Essa proposta sempre esteve inserida
nos Planos Diretores do Distrito Federal, sendo que a implantao da mesma, alm de
procurar atender as demandas por moradia, tinha como princpio a necessidade de preservar a
concepo da estrutura urbanstica do Plano Piloto (SILVA, 2009).
O megaprojeto de construo de um novo bairro em Braslia e sua polmica
implantao se deve principalmente a magnitude do projeto, no se trata apenas a construo
de um prdio de apartamentos multifamiliares, e sim a construo de um bairro residencial
inteiro, com toda a infraestrutura necessria. Est sendo construdos apartamentos, escolas,
comrcio, transporte, uma alterao total da paisagem da ltima rea remanescente de cerrado
de Braslia (SILVA, 2009).
Outro aspecto importante a se destacar, que pela primeira vez se fala em Braslia de
bairro e no de quadras. Agentes do mercado imobilirio chamam em suas campanhas
publicitrias o Setor Noroeste de Asa Noroeste expresso enviesada e inexistente dentro da
proposta de Lcio Costa. O que existe a Asa Norte e Asa Sul em Braslia.
Tecemos at aqui, um conjunto de opinies de arquitetos, paisagistas, diretores e
presidentes de construtoras e incorporadoras sobre o significado do alto padro. Vejamos
agora alguns exemplos de condomnios de alto padro analisando as principais caractersticas
deste tipo de imvel.
Desenvolvido pela RJZ Cyrela58 e Plarcon Inpar59, o empreendimento Riserva Uno foi
lanado em 2007 na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro e vendido inicialmente a R$5.000m2,
foi instalado em um terreno de 43 mil m. A fachada neoclssica e as cinco torres, chamadas
Rezidenze, tm nome de cidades italianas: Roma, Bolzano, Firenze, Milano e Venezia. Todos
os apartamentos de 290 a 555m2 tm vista para a lagoa e o mar da Reserva (REVISTA VIDA
IMOBILIRIA, 2010).

58

No ano de 2000 iniciou a parceria da RJZ Engenharia e a Cyrela Brasil.


A construtora carioca Plarcon e a paulista Impar se uniram em sociedade. A Plarcon Impar uma empresa de
multisegmentos, com atuao no residencial, comercial, turismo e loteamento, incorpora imveis que vo desde
50m at mais de 700m (PLARCON IMPAR, 2011).
59

98

O Riserva Uno rene preservao ambiental, luxo, inteligncia residencial e


sofisticao, alm de privilegiar o equilbrio entre a ocupao e a preservao do ecossistema
local. O projeto de automao permite controle absoluto da residncia de qualquer lugar, via
telefone celular, pockets PCs60e computadores convencionais. Um dos diferenciais deste
imvel o moderno sistema de banho que contempla trs opes, todas pr-programveis a
distncia. A smart hydro uma banheira com encostos anatmicos, e a smart sauna e smart
shower, controladas por telas de cristal lquido e com funes pr-determinadas na memria,
aumentando o conforto dos moradores (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2010).
Alm da exclusividade, so muitas opes de lazer, com mais de 5.000m de rea
coberta.
O Spazio Uno clube privativo dos moradores conta com piscina coberta, salo
multiuso, garage band, home theather, home Office, sala de artes marciais e dana,
fitness Center, espao gourmet dentre outros atrativos. Para a diverso dos
moradores, o condomnio ainda conta com um lago com quedas dgua, quadra de
tnis, quadra poliesportiva, quadra de vlei de praia, quadra de squash coberto, estar
esportivo, parque aqutico do Spazio, tenda zen e trilha esportiva (REVISTA VIDA
IMOBILIRIA, 2010, p.48).

Na cidade de Curitiba a Construtora San Remo61 especializada na construo de


condomnios residenciais de luxo tem unidades de apartamentos disponveis em dois de seus
mais recentes empreendimentos o Maison Classique e o Grand Palais. Ambos esto
localizados em um dos bairros mais nobres da capital paranaense, o Batel, e as unidades
custam a partir de R$733.000,00 (CONSTRUTORA SAN REMO, 2011), mas, o maior
investimento da San Remo o Edifcio Residencial Palazzo Lumini em fase de construo no
Ecoville em Curitiba. Vejamos algumas caractersticas destes dois empreendimentos de alto
padro da construtora San Remo.

O Edifcio Maison Classique um exemplo da filosofia do projeto e da ideologia do


discurso da incorporadora San Remo, que refora a singularidade e a distino em morar em
um imvel de luxo, reservado para poucos.
Expresses como, por exemplo: Maison Classique porque viver um ato de
nobreza, Poucas coisas se comparam a morar em um imvel de alto padro, Maison
60

um dispositivo de mo que possibilita aos seus usurios armazenar e receber e-mails, contatos,
compromissos, tarefas, tocar arquivos multimdia, jogos, trocar mensagens de texto (IM), navegar na internet.
61
A Construtora San Remo fundada h aproximadamente 30 anos pelo Engenheiro Joo Carlos Perussolo atua
exclusivamente no mercado de luxo em Curitiba.

99

Classique um edifcio nico para pessoas nicas, Inspirado nos palcios franceses, o
Maison Classique transmite requinte, classe, beleza, conforto e funcionalidade, Maison
Classique onde sol brilha mais forte. Essas frases amplamente divulgadas nos encartes
publicitrios e na mdia reforam o estilo do pblico que o empreendimento quer atingir. De
acordo com a construtora o Maison Classique veio para atender a uma faixa exigente do
mercado curitibano que procura morar com conforto em um ponto privilegiado da cidade
(SAN REMO, 2011).
Localizado na Avenida Visconde de Guarapuava, o empreendimento possui trs
plantas disponveis, sendo a primeira, unidade tipo62 de 192m2 de rea privativa e 308m de
rea total, o apartamento duplex tem 356 m2 de rea privativa e 570m de rea total, e o
apartamento triplex de 453m2 de rea privativa e 725m de rea total. Duas a quatro sutes,
duas a seis vagas na garagem, e 10 vagas para visitantes (REVISTA VIDA IMOBILIRIA,
2010).
Foram projetados 32 apartamentos tipo, sendo 2 por andar, com 2 elevadores
sociais, o que d a sensao de exclusividade de 1 por andar. A rigor, o apartamento
de luxo deveria ser um por andar, [...], pois o morador de alto padro quer
privacidade, e no quer encontrar o vizinho no hall de entrada por isso, esse
empreendimento tem dois elevadores sociais, cada lado do prdio funciona como se
fosse um por andar, o morador pode esperar o elevador dentro do seu apartamento
(REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2010, p. 52).

Para oferecer mais opes de compra aos clientes desta modalidade, foram colocados
disposio 25 acessrios, tais como: infraestrutura para ar condicionado, calefao de piso
nas salas, mrmores importados, garagens com piso em cermica, amortecedores e iluminao
ativada por sensores, elevadores com piso em granito e indicadores de posio digital em cada
andar, guarita de monitoramento com vidros prova de balas, alarme perimetral nos muros e
central de videofone, circuito fechado de televiso com gravao digital, controle de acesso
com identificao de veculos, elevadores sociais com senha de acesso, portas externas do
andar trreo com fechaduras codificadas, entre outros. No topo do edifcio foram construdos
seis apartamentos maiores, para atender ao pblico tradicional da regio. So quatro
apartamentos duplex com quatro sutes, com solarium e SPA com p-direito duplo, mais dois
apartamentos triplex com quatro sutes, elevador interno privativo com trs paradas e a
exclusividade de uma sute master, no ltimo pavimento, com terrao e jardim privativo
(CONSTRUTORA SAN REMO, 2011).
62

Apartamento-Tipo: Diz-se da unidade-padro de determinado edifcio, o que exclui apartamentos de cobertura,


geralmente com rea e caractersticas diferenciadas do apartamento-tipo.

100

Os apartamentos duplex possuem living para dois ambientes, lareira, balco, sala de
estar ntimo, p direito duplo envidraado, SPA, espao gourmet com churrasqueira e sauna.
Os apartamentos triplex oferecem diferenciais como: terrao panormico coberto com piscina
e teto de vidro retrtil, sute master com terrao panormico e jardim privativo, com cinco
vagas de garagem. O paisagismo foi valorizado com a implantao de fontes e espelhos
dgua, hall de entrada decorado. Entre as opes de lazer disponveis esto salo de festas
com cozinha, espao gourmet, piscina coberta, sala de jogos, espao fitness, quadra
poliesportiva e playground (CONSTRUTORA SAN REMO, 2011).
O Edifcio Residencial Grand Palais cercado de um grande jardim e os apartamentos
em sua volta, com 7 tipos de plantas diferentes (83m a 167m) e (170m e 320m de rea
total). O empreendimento possui 5 pavimentos, mais a garagem, somando 38 apartamentos
com 2 ou 3 dormitrios. H uma praa central com cobertura de vidro e chafariz e est
avaliado em R$ 4 a 5 mil/m2, considerando a rea total (REVISTA VIDA IMOBILIRIA,
2010).
O edifcio conta ainda com o Grand Palais Social Club, inclui SPA, espao fitness,
porte-corchre, sete vagas na garagem para visitantes, hall social decorado com p direito de
5,50m, salo de festas com cozinha equipada e quatro banheiros (para dois eventos
simultneos), espao gourmet com churrasqueira, garagens com 02 portes automatizados,
piscina aquecida tipo raia, piscina externa com cascata, playground, entre outras opes de
entretenimento (CONSTRUTORA SAN REMO, 2011).
A mesma construtora lanou no ano de 2011 o primeiro imvel no Ecoville, o Edifcio
Residencial Palazzo Lumini, projetado com tecnologia moderna nos detalhes e nos
acabamentos. Os diferenciais desse empreendimento so a grande rea privativa dos
apartamentos, a sofisticao dos servios oferecidos, o sistema de segurana internacional e a
grande e variada rea de entretenimento e lazer, alm de um heliponto (CONSTRUTORA
SAN REMO, 2011).
O preo dos apartamentos do Lumini, incluindo a cobertura duplex de
aproximadamente R$14 milhes a unidade (GAZETA DO POVO, 2013). O residencial tem
previso de entrega para 2014, com uma nica torre em um terreno de 12.70m. So apenas
29 apartamentos de 1.440m de rea total, sendo 874m de rea privativa e uma cobertura

101

duplex. Cada apartamento tem 6 vagas na garagem e piscina privativa. Consta ainda Salo de
Festas, Gastronomia 24 horas63, Garagem Club (colecionador), Porte Corchre, Bar piscina,
Espao Gourmet, Gazebo, Fire Place (espao com lareira), Bar ingls, Fumoir,
Brinquedoteca, Playground, Garage Band, Espao Teen, Fitness, Pista de Cooper, Putting
Green, Espao Mulher, Quadra de Tnis, Sala de Repouso e SPA (CONSTRUTORA SAN
REMO, 2011). Os servios que sero oferecidos dentro do residencial substituem as lojas
comerciais que geralmente esto presentes nos bairros.
O servio de Pet Care um espao (com isolamento acstico) para os animais de
estimao dos moradores do Palazzo Lumini. Alguns servios sero oferecidos como, por
exemplo, banho, tosa, passeios com os animais na rea interna e externa do empreendimento.
Ser disponibilizado um hotel para os animais permanecerem e os servios e cuidados so em
tempo integral (PALAZZO LUMINI, 2011).
O servio se estende tambm s piscinas, com uma simples chamada, em instantes o
espao na piscina estar preparado para o morador com toalhas e travesseiros personalizados,
alm de garons disposio. O empreendimento incluir tambm a assistncia de boleiros e
caddies (carregador da bolsa com os tacos do golfista) em partidas de tnis e golf (PALAZZO
LUMINI, 2011).
O Sistema de segurana do empreendimento tem tecnologia internacional e o projeto
de segurana foi baseado em quatro itens fundamentais para a tranqilidade dos moradores: 1)
a adequaes fiscais da arquitetura do edifcio de apartamentos de segurana, 2) solues
eletrnicas de vigilncia e preservao, 3) treinamento especializado de pessoal, 4) aplicao
de procedimentos de segurana de resultado comprovado (PALAZZO LUMINI, 2011).
A Revista Vida Imobiliria, especializada em divulgar informaes do mercado
imobilirio, na edio de julho de (2009b) apresentou um panorama dos imveis de alto
padro em cidades como So Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Braslia, Cuiab,
Manaus, Recife, Florianpolis, Porto Alegre e Curitiba. O peridico mostrou que h pblico
para este tipo de imvel em todo Brasil, tendo cada regio suas particularidades. Para o
63

Dentre os servios oferecidos, os moradores dispem da Gastronomia 24 horas [sem interrupo], o


atendimento oferecido nas piscinas, em todos os bares do complexo, Fire Place, quadras, Garage Club, e nos
apartamentos (CONSTRUTORA SAN REMO, 2011).

102

presidente da Associao dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio de Pernambuco


(ADEMI-PE), a cidade de Recife concentradora econmica do Nordeste, e tem um mercado
cativo de empreendimentos de alto valor. Esses imveis no so apenas para compra e
utilizao, mas tambm para investimento (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009b).
Semelhante a outras capitais do Brasil o mercado imobilirio de Pernambuco est
procurando unidades mais compactas, de preos mais baixos. Entretanto, o mercado de alto
padro permanece estvel. A estabilidade do mercado de alto padro em Recife se mantm
principalmente nas regies da Casa Forte, Beira Rio e Boa Viagem, onde o metro quadrado
vendido de R$ 5 mil a R$ 10 mil.
O bairro de Boa Viagem vem se esgotando, pois no temos tantas reas assim para
construir. Por isso, tem ocorrido a utilizao de prdios antigos para construir novos
empreendimentos. A rea de Casa Forte tem recebido grandes investimentos
(REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009b, p.39).

Novas reas da cidade esto sendo incorporada, como a Beira Rio. A Praia do Paiva
teve grandes investimentos e mais de sessenta casas de luxo foram vendidas acima de R$ 1
milho (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009b).
Na regio Sul do Brasil, existem empreendimentos no segmento considerado de
altssimo padro em todas as capitais e nas cidades dos trs estados sulistas, como Maring,
Londrina, Joinville, Blumenau e Caxias do Sul. Segundo pesquisas realizadas pela Associao
para o Desenvolvimento Imobilirio do Sul do Brasil (IMOBISUL) o mercado de alto padro
em Balnerio Cambori, tem alta qualidade construtiva. Apartamentos beira mar com 500m
de rea total podem chegar a R$ 3 milhes. Em Florianpolis os prdios de alto padro esto
no Centro e no bairro Joo Paulo, com valores entre R$ 2,5 mil e R$ 6 mil o metro quadrado
(REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009b).
Em Porto Alegre os imveis de alto padro se concentram nos bairros de Moinhos de
Vento, Auxiliadora, Mont Serrat, Bela Vista e Trs Figueiras, o preo do metro quadrado
desse imvel para apartamento varia entre R$ 2,5 mil a R$ 4,5 mil (REVISTA VIDA
IMOBILIRIA, 2009b).
Em Curitiba, os bairros nobres para edifcios so Batel, Cabral, Champagnat e
Ecoville. Para condomnios fechados de casas, Tingui, Santa Felicidade e Campo Comprido.
O metro quadrado varia entre R$ 2,4 mil e R$ 3,0 mil, e para casas, de R$ 2,5 mil a R$ 4,0

103

mil, as informaes so do especialista em Avaliaes Patrimoniais e Mercado Imobilirio no


Paran (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009b).
Esse tipo de edifcio est presente em cidades de outras reas do pas. A Incorporadora
Brookfield lanou em maro de 2009 o Residencial Bonavita em Cuiab (no estado do Mato
Grosso). Com um investimento de R$ 100 milhes, o Bonavita ser construdo numa rea de
17 mil m ao lado do Pantanal Shopping, um dos espaos mais valorizados da capital
(REVISTA VIDAIMOBILIRIA, 2009b).
So quatro torres com 25 andares cada e quatro unidades por pavimento. Os
apartamentos tero trs e quatro dormitrios, com total de rea privativa de 115 e
143 m, respectivamente. Entre os 50 equipamentos da rea de lazer esto:
Boulevard Social e Boulevard Ecolgico, piscinas adulto e infantil, estao de
ginstica, churrasqueiras, redrio, mini arvorismo, rea para jogos, ptio do skate,
boxe, spiribol, Praa dos Temperos apoio ao espao gourmet, praa das guas,
labirinto de vegetao, labirinto de jatos d gua, pista de cooper, entre outros. Nas
reas internas, os equipamentos so: espao mulher; sala de estudos, salo de festas
adulto, teen e infantil, fitness, espao gourmet, hobby Box, lan house, lavanderia,
lounge, massagem e ofur, sauna e banho romano, pet care, cinema adulto e infantil,
atelier, deck de madeira com espreguiadeiras, revistaria e caf, space kids
(REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009b, p.39).

Em Manaus, Estado do Amazonas, as construes de alto padro ocupam a regio da


Ponta Negra, considerada o ponto nobre da cidade aps ampla reformulao do espao
pblico. A construo de um parque a beira do rio propiciou a valorizao da rea e tem sido
palco de diversas manifestaes artsticas, culturais e esportivas da capital (REVISTA VIDA
IMOBILIRIA, 2009b).
O condomnio Riviera de Ponta Negra o maior empreendimento da Construtora
Gafisa fora do eixo Rio So Paulo, o nico condomnio de Manaus com praia exclusiva.
So 50 mil metros quadrados de rea verde, 511 m2 de rea privativa, 5 sutes e living com pdireito duplo. A primeira torre j foi entregue e est pronta para morar (REVISTA
VIDAIMOBILIRIA, 2009b).
As caractersticas naturais do stio tambm so vendidas como exclusivas. Os
futuros moradores do Residencial Riviera, umas das 10 torres que pertence ao condomnio
Riviera de Ponta Negra tero vista para o Rio Negro e Rio Tarum.
A segurana e tecnologia esto presentes de forma sofisticada, separando os
moradores de seu entorno. O sistema de segurana do empreendimento assegurado por uma

104

tecnologia de ponta [...] cmeras externas daro suporte a seguranas armados e ser possvel
acessar as gravaes das cmeras internas do apartamento durante 24h atravs da internet
(REVISTA VIDAIMOBILIRIA, 2009b, p.43).
Parte do conjunto oferecido nesse tipo de empreendimento, o condomnio ter
fechaduras biomtricas e contar com infraestrutura para instalao de sistema wireless de
transmisso de dados, bem como controles que permitem abrir portas, persiana e at preparar
um banho de banheira antes de chegar a casa (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009b).
Outro Edifcio Residencial de alto padro est sendo construdo no bairro de Ponta
Negra, o condomnio Clube Ilhas Gregas da construtora SKN. So 3 torres, com 94m2 de rea
privativa, o preo do m2 em mdia custa R$ 2.021. O empreendimento compacto
considerado de alto padro, pois tm alguns diferenciais como, por exemplo: salo de beleza,
lavanderia, parque aqutico, deck solarium, quatro churrasqueiras, um salo de festas por
torre, trs elevadores em cada torre, apartamentos de um a trs quartos (REVISTA VIDA
IMOBILIRIA, 2009b).
Diante dos exemplos anteriormente expostos, constatamos que os condomnios de alto
padro localizados em vrias cidades brasileiras com diferena de grau e intensidade exibem
caractersticas parecidas. So condomnios construdos em terrenos de grandes dimenses,
com vrias torres de apartamentos e com ampla e sofisticada rea de lazer.
Eles so produtos em que cada diferencial do imvel pensado estrategicamente na
hora da elaborao do projeto arquitetnico. Para atingir os diversos requisitos e anseios dos
consumidores, alm de agregar valor ao imvel. Para isso, os incorporadores seguem alguns
parmetros de estilo e design na construo destes imveis. Vejamos a seguir quais so os
elementos diferenciais de um empreendimento de alto padro segundo os agentes do mercado
imobilirio.
A localizao do empreendimento em reas prximas a servios, comrcio, trabalho, e
a presena de equipamentos urbanos, associada ao sistema virio e de transportes, constitui o
elemento mais importante de um empreendimento imobilirio. O bairro onde o
empreendimento est localizado e a acessibilidade a pontos importantes da cidade so
fundamentais para o empreendimento de alto padro.

105

Outra caracterstica importante do empreendimento de alto padro a configurao da


planta do apartamento. De modo geral predominam os apartamentos com quatro dormitrios,
com rea privativa mdia de 337m2 que disponibilizam de trs a seis vagas de garagem por
unidade (ADEMI-PR, 2011). Existem tambm imveis com trs dormitrios, com rea
privativa mdia de 222m2 e trs vagas de garagem. Em menor nmero, possvel encontrar
apartamentos com dois dormitrios, com rea privativa mdia de 139m2 e duas vagas de
garagem por unidade. Na rea comum, esto presentes churrasqueira, espao gourmet, salo
de festas, piscina (algumas com aquecimento), playground e sala de ginstica (ADEMI-PR,
2011).
Os imveis de alto padro apresentam maior flexibilidade de plantas. As
incorporadoras ampliaram os tipos de plantas disponveis em seus empreendimentos para se
adequar aos vrios tipos de famlias. Primando pela privacidade, cresce a importncia de reas
como a cozinha gourmet integrada ao terrao sobre tradicional sala de jantar. Mas ao tornar
comum nos empreendimentos, algum detalhe a mais ser oferecido como algo exclusivo. Por
exemplo, se for colocada uma bancada de Grill, isso tambm agregar valor ao ambiente
(REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009b, p.56).
A flexibilidade na definio do nmero e tipo de tamanho dos ambientes outra
caracterstica oferecida aos compradores. A planta personalizada, inclusive para as reas
molhadas banheiros e cozinhas a principal garantia que o comprador ter um produto
nico (SECOVI-PR, 2008).
Elemento importante dos empreendimentos o padro de construo, onde so
contempladas as seguintes caractersticas: o nmero de dormitrios, o nmero de pavimentos,
o tipo de acabamento, a rea construda, a qualidade do empreendimento, o tipo de arquitetura
e o nvel de conforto atravs das facilidades e equipamentos disponveis.
Para o especialista em venda de imveis de alto padro, os acabamentos em mrmores
italianos ou espanhis, madeira macia, piso aquecido, ar condicionado, metais de design
arrojado, sala de banho, so alguns dos diferenciais destas edificaes. Alm dos materiais
sofisticados, a mo-de-obra utilizada na aplicao dos produtos deve ser qualificada para
garantir o resultado desejado (SECOVI-PR, 2008).

106

As particularidades e singularidades de cada regio do Brasil so levadas em


considerao na hora de elaborar os projetos dos empreendimentos de alto padro. Nos
estados da regio Sul, onde o inverno mais frio importante que o imvel fique voltado para
o norte, para aproveitar a luz e o calor do sol (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2010).
Muitas empresas da construo civil esto investindo na industrializao dos processos
construtivos, utilizando novos materiais e equipamentos, para ampliar a produtividade,
minimizar os impactos ao meio ambiente e atribuir melhor qualidade de vida para as pessoas
(SINDUSCON-PR, 2010). Em outras palavras, esses empreendimentos imobilirios tm
como principal caracterstica um padro construtivo de alta tecnologia.
Para arquiteta Ana Lcia Siciliano o diferencial de um imvel de alto padro, a
proposta de sustentabilidade do empreendimento.
Essa uma tendncia mundial fortssima. Fora do pas esta viso j est bem
consolidada. A utilizao de gua da chuva, tinta a base de gua, madeira de
demolio, entre outros produtos, de menor impacto ambiental amplamente
utilizado nesse tipo de imvel (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009b, p.57).

A sustentabilidade no somente um atrativo, mas uma escolha que traz benefcios


nas relaes de custo. Seu cuidado se estende busca dos materiais necessrios e prticas que
se enquadrem nesse padro. Uso de materiais como a madeira plstica, feita atravs de
aproveitamento, o piso de pneu reciclado, o bambu usado para mobilirio; o carpete de fibra
de milho, luminrias feitas de folha de bananeira e o vidro reciclado. O conforto visual e
psicolgico tambm pensado e est fortemente ligado iluminao e os arquitetos usam do
design para estimular os sentidos (REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009b).
O preo um dos diferenciais mais polmicos e mais utilizados pelo mercado
imobilirio para definir o alto padro. Ao tentar identificar o empreendimento de alto
padro a partir do preo, encontramos pela frente vrios dilemas, pois o preo dos imveis
desse segmento varia muito de um mercado para o outro. Lembrando, que o preo
determinado principalmente pela localizao.
O mercado de alto luxo no Rio de Janeiro o mais valorizado do Brasil, e o preo
do metro quadrado varia de R$15 a R$25 mil. Esses imveis se concentram nas cidades do
Rio de Janeiro, Itaipava e arredores, Angra dos Reis e Bzios. Na capital carioca, os bairros
mais valorizados so Ipanema, Leblon, Lagoa, Jardim Botnico e Barra da Tijuca. Na Zona

107

Sul o nmero de lanamentos pequeno, pois no h mais terreno disponvel, geralmente as


casas antigas so demolidas para poder construir no local. Houve 16 lanamentos nos ltimos
trs anos em Ipanema e Leblon. O maior nmero de lanamentos est na orla da Barra da
Tijuca, onde os preos variam da R$10 a R$ 12mil/m2 (REVISTA VIDA IMOBILIRIA,
2010).
A valorizao do metro quadrado do Rio de Janeiro no se deve apenas a escassez da
terra para construo, mas ao tipo de compradores desses imveis, pois h muitos
compradores estrangeiros de imveis de luxo no estado:
O Rio de Janeiro atrai franceses, espanhis, ingleses, portugueses e americanos. O
mercado de alto padro na cidade est se tornando cada vez mais internacional, as
pessoas de fora esto olhando para o Rio de Janeiro (REVISTA VIDA
IMOBILIRIA, 2010, p.44-45).

Os edifcios de alto padro inovaram ao incluir no projeto de arquitetura obras de arte,


pensando, exatamente, em um pblico requintado, que buscam diferenciais nos
empreendimentos. Esse pblico tem conceito mais jovem e essa prtica em incluir obras de
arte nos imveis bastante difundido em Nova York e na Europa. Os empreendimentos
apresentam vrias obras de artes, como por exemplo, esculturas, quadros e objetos raros
(REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009b).
Outro diferencial que agrega valor aos imveis de alto padro o paisagismo. Alm de
tornar o ambiente mais agradvel, o paisagismo tambm responsvel por um aquecimento
nas vendas. Segundo estudos do mercado imobilirio americano, um projeto de paisagismo
bem elaborado e com a manuteno adequada pode valorizar de 10% a 30% um
empreendimento. Nos imveis de alto padro, alm do conforto e beleza, os jardins conferem
status s residncias. No aparecem como simples descendentes da jardinagem. Em outras
palavras, o paisagismo um elemento de lazer e beleza e de fundamental importncia, pois
ele agrega valor ao produto juntamente com os equipamentos de lazer inseridos (REVISTA
VIDA IMOBILIRIA, 2009b).
Para que os empreendimentos fiquem cada vez mais diferenciados, muitos
incorporadores fazem parcerias com outras empresas para oferecer algum acessrio a mais em
seu imvel. Um bom exemplo desse tipo de parceria o residencial de alto padro da

108

Construtora Gafisa,64 localizado no bairro Nova Petrpolis em So Bernardo do Campo


(REVISTA VIDA IMOBILIRIA, 2009b).
Este empreendimento fez parcerias inditas na regio, oferecendo produtos e servios
exclusivos e diferenciados, como o SPA instalado pela Loccitane65 e o fitness Center pela
Reebok66. Os moradores usufruem ainda dos mltiplos servios de concierge (porteiro) nos
moldes de hotis cinco estrelas, oferecidos pela construtora e imobiliria Graiche, empresa
especializada em administrao condominial. As facilidades vo desde aulas de tnis e squash
at personal trainner e Pet Care, gastronomia, passeio dirio com os animais de estimao,
profissionais

da

beleza,

esteticistas,

massagistas

entre

outros

(REVISTA

VIDA

IMOBILIRIA, 2009b).
Outro importante elemento dos empreendimentos de alto padro o estilo
arquitetnico. Os projetos dos imveis de alto padro geralmente acompanham um estilo mais
tradicional, conhecido como estilo neoclssico67. Contudo, os projetos dos edifcios de luxo
seguem as tendncias de mercado, baseado no estilo de vida do pblico alvo. Portanto, o
estilo contemporneo tem sido implantado nos ltimos anos (REVISTA VIDA
IMOBILIRIA, 2009b).
Um elemento relevante do alto padro a marca de quem est empreendendo, alm da
tradio, experincia e pontualidade na entrega do imvel, as construtoras assumem status de
grife no mercado imobilirio. Isto , o nome da construtora resume o produto que est
sendo comercializado.

64

A Gafisa S.A. uma das empresas lderes do mercado de incorporao e construo no Brasil com foco no
mercado residencial, estabelecida h 57 anos. A companhia atua em todos os segmentos por meio de suas trs
marcas: Gafisa, Tenda e Alphaville. A Gafisa incorpora e constri apartamentos de mdio e alto padro, a Tenda
atua no segmento econmico, e, por fim, a Alphaville lder em loteamentos de alto padro. A Gafisa S.A possui
aes negociadas na Bolsa de Valores de So Paulo desde 2006. As estratgias bem sucedidas da Gafisa S.A.
permitiram a implantao de empreendimentos das suas marcas em mais de 136 cidades e em 22 dos 26 estados
do pas, alm do Distrito Federal (CONSTRUTORA GAFISA, 2011).
65

A Loccitane empresa francesa de perfumes e cosmticos que apresenta o conceito de SPA - Boutique
(http://br.loccitane.com).
66

Reebok uma empresa de equipamentos esportivos.


O estilo arquitetnico neoclssico surgiu nos sculo XVIII e XIX e segue o modelo dos templos grecoromanos, das construes do renascimento italiano na construo civil e em construes religiosas. Em outras
palavras, so obras que contm frontes triangulares, colunas, prticos, formas geomtricas e materiais nobres
(INCORPORADORA TH, 2011).
67

109

De tudo descrito anteriormente, constatamos que no existe consenso entre os agentes


do mercado imobilirio nem sobre o significado de alto padro nem sobre quais os critrios
(diferenciais) para identificar um apartamento deste segmento. Assim, o termo alto padro
admite uma coexistncia de significados e, portanto sujeito a controvrsias.
2.2 Uma Leitura do Mercado Imobilirio de Alto Padro
Pretendeu-se fazer uma anlise crtica do discurso publicitrio feito pelos agentes do
mercado imobilirio do segmento vertical de alto padro e padro luxo, que atribuem a esses
tipos de empreendimentos, singularidades e excepcionalidades que esses produtos no tm. A
inteno tambm foi entender como essas formas geogrficas interferem na morfologia da
cidade e no comportamento dos moradores, reforando os sentimentos de individualidade,
exclusividade e privacidade.
Para o mercado imobilirio o elemento mais importante para definir um imvel de
padro luxo a extravagncia e o estilo ostentatrio. So edifcios altos e imponentes,
geralmente acima de 20 pavimentos, compostos por trs, seis, nove torres, com metragens
acima de 1.000m2, rea superior inclusive a casas em condomnios fechados, que chegam a
custar R$10 milhes, com Clube Privativo, 10 vagas na garagem, elevador privativo, e em
alguns casos com acesso particular e restrito a Shopping Centers.
Segundo o mercado imobilirio, um exemplo de imvel de luxo o condomnio
vertical Adolpho Carlos Lindenberg, localizado bairro Morumbi, em So Paulo. O
apartamento tem p-direito de 5,5m. So oito salas, seis sutes, sendo a principal maior do que
muitos apartamentos de classe mdia, 220m2, dos quais 55m2 foram destinados apenas ao
closet da senhora. Entre os 25 cmodos esto tambm adega, duas cozinhas, sala de passar
roupa, louaria, sala de jantar, sala de almoo (ambientes distintos), alm de 12 vagas na
garagem. A rea total do apartamento 1.200m2, o que faz deste apartamento, o maior em
metragem do Brasil, sem considerar os duplex e triplex (CONSTRUTORA ADOLPHO
LINDENBERG, 2012).

110

Outro exemplo, a integrao de um edifcio residencial a um centro de compras e


servios, como o caso do Condomnio Parque Cidade Jardim da JHSF Incorporaes68, na
capital paulista. O Parque Cidade Jardim conta com nove torres residncias com
aproximadamente 130 famlias morando no empreendimento. Ele inclui apartamentos que
variam de 235m2 at 1.885m2 (apartamento de cobertura). O preo do imvel entre R$2,5
milhes a R$15 milhes. Construdo em cima do Shopping Cidade Jardim69 o mais luxuoso
da cidade (RUBIN; ALVES FILHO, 2010).
A Revista Veja de 2005, publicou uma matria a respeito das principais
extravagncias das Manses Suspensas em So Paulo, o destaque so para as caractersticas
arquitetnicas, preos, nmeros de vagas na garagem, localizao desses empreendimentos. O
quadro abaixo mostra as principais excentricidades desses imveis.

68

JHSF tem expressiva atuao nos mercados de incorporaes imobilirias residenciais, comerciais de uso
misto, desenvolvimento e administrao de shoppings centers e hotis de alto padro. A empresa reconhecida
pela sofisticao e padro de qualidade de seus projetos (JHSF INCORPORAES, 2012).
69

Inaugurado em maio de 2008, o Shopping Cidade Jardim trouxe para So Paulo um conceito inspirado nos
grandes centros comerciais no exterior. o primeiro Shopping Center aberto da cidade, com luz natural, e lojas
de frente para jardins. Seu projeto arquitetnico e paisagstico apresenta trs pisos de lojas voltadas para rea
abertas, num mix que rene grifes nacionais e internacionais, muitas delas ainda inditas em Shopping Centers e
mesmo no Brasil, com mltiplas opes de lazer e servios selecionados.

111

CARACTERSTICAS DOS EDIFCIOS


Edifcio Residencial LEssence
Onde: Vila Nova Conceio
Quando ficou pronto: Julho de 2003
Metragem: 750 m2
Valor das unidades: 11,5 milhes de reais
Diferenciais: Os apartamentos padro contam com oito
vagas na garagem, cinco sutes com closet, espao para
adega e rouparia, dois quartos de empregada, home
theater, escritrio e piso aquecido nos banheiros.
Quartzo
Onde: Itaim Bibi
Quando ficou pronto: Maro de 2007
Metragem: 433 m2
Valor das unidades: 4,3 milhes de reais.
Diferenciais: A sute master tem ducha com controle
digital e banheira automatizada, que poder ser acionada
pelo celular. Os apartamentos tambm tm fechadura
com leitura de impresso digital na entrada social.
Dante Alighieri
Onde: Jardim Amrica
Quando ficou pronto: Maro de 2008
Metragem: 900 m2
Valor das unidades: 8,9 milhes de reais.
Diferenciais: O edifcio tem oito unidades padro,
todas dplex, com living de 120 m2 e p-direito duplo
de 5,8 m, alm de cinco sutes com closet e trs
dormitrios para empregados.

Chateau Margaux
Onde: Vila Nova Conceio
Quando ficou pronto: Janeiro de 2003
Metragem: 530 m2
Valor das unidades: 7,9 milhes de reais.
Diferenciais: A parte hidrulica toda revestida com
material anti-rudo, assim como a laje dos apartamentos,
que tem 25 centmetros de espessura para que nenhum
vizinho escute a descarga ou algum barulho do outro.
Golden Gate
Onde: Jardim Europa
Quando ficou pronto: 1976
Metragem: 760 m2
Valor das unidades: 6,5 milhes de reais.
Diferenciais: O Golden Gate foi um dos primeiros
prdios de luxo construdos pela Adolpho Lindenberg.
At hoje considerado um dos mais sofisticados da
cidade, com seus apartamentos espaosos e acabamento
de primeira.
Paris
Onde: Itaim Bibi
Quando ficou pronto: Dezembro de 2004
Metragem: 277 m2
Valor das unidades: 2 milhes de reais
Diferenciais: Oferece servio de Concierge, manobrista,
dry cleaning, dog walking,, diarista, baby-sitting. Tudo
no sistema pay-per-use (usou, pagou). Na rea comum,
SPA e piscina aquecida com raia semi-olmpica.

Fonte: Revista Veja So Paulo, 2005. Organizao: Andresa Loureno da Silva.


Quadro 5 Principais Extravagncias das Manses Suspensas em So Paulo

Todos os edifcios citados tm grande rea privativa, com vrias vagas de garagem,
sistema anti-rudos, tecnologia de segurana e privacidade. No Condomnio Dante Alighieri,
todas as unidades do edifcio so duplex. O destaque o tamanho da sala de estar de 120m2,
maior do que muitos apartamentos. Apesar de construdo na dcada de 1970 o Condomnio
Golden Gate, continua sendo um dos condomnios mais sofisticados da cidade de So Paulo.
Segundo a Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio de So Paulo (EMBRAESP),
os superapartamentos so uma tendncia no apenas do Brasil, mas de alguns pases
emergentes, como China e Rssia, e pases rabes onde sobram petrleo e extravagncia.
Nas naes desenvolvidas, acontece o contrrio. Quanto menos ostentar, melhor. Os
milionrios de cada pas tm gostos diferentes conforme a cultura e a oferta local.
Os franceses pagam 2,2 milhes de euros (R$ 7 milhes) em um apartamento de 100
m2 na Place Vendme70 porque, para eles, o importante respirar histria. J para os
70

A Praa Vendme em Paris uma das mais bonitas da cidade. Pequena, simples, limpa, nem rvores ela
possui, s a arquitetura homognea dos prdios e a imponente coluna central. Praa das joalharias de luxo e do
famoso Hotel Ritz (http://www.conexaoparis.com.br/2008/01/11/a-place-vendome-em-paris/).

112

americanos, mais relevante que o tamanho a tecnologia oferecida. Por enquanto, os


brasileiros querem luxo e muito espao (RUBIN; ALVES FILHO, 2010, no
paginado).

O mercado consumidor do padro luxo muito exigente, mais do que grande rea
privativa e muitas vagas na garagem, quer segurana, uma infinidades de equipamentos de
lazer e entretenimento, e est disposto a pagar por isso. Um superapartamento na cidade de
So Paulo pode custar em mdia R$15 milhes, com taxa de condomnio de
aproximadamente R$8 mil (REVISTA ISTO DINHEIRO, 2010).
O perfil dos compradores deste tipo de imvel inclui presidentes de bancos,
proprietrios de laboratrios, de faculdades, industriais e herdeiros de grandes fortunas. No
Rio de Janeiro, h um nmero elevado de proprietrios estrangeiros e de artistas:
De vez em quando aparecem uns artistas e jogadores de futebol que tiram o sono dos
vizinhos annimos. Todos os moradores do Edifcio Residencial Parque Tangar, no
bairro Panamby, em So Paulo, onde um imvel de 1.034 m2 est venda por R$ 10
milhes, vivem sob os holofotes de sua mais ilustre moradora, uma apresentadora de
programa de televiso (RUBIN; ALVES FILHO, 2010).

Contudo, no o preo, o estilo ostentatrio, a extravagncia e a imponncia do edifcio


que o define como luxo, nem to pouco denomin-los como: Superapartamentos SuperResidncias Verticais, Manses Suspensas, Skyscraper, Rascacielos. Todas essas
aes so estratgias de marketing dos agentes imobilirios em atribuir excepcionalidades a
esses imveis que eles no tm. Embora esses edifcios utilizem de todos os meios para se
diferenciar, nenhum produto pode ser to excepcional ou especial a ponto de ficar totalmente
margem do clculo monetrio (HARVEY, 2005).
[...] contraditoriamente quanto mais comercializveis se tornam esses produtos,
menos excepcionais e especiais parecem, de modo que deixam de ser nicos e noreproduzveis. E, assim, quanto mais facilmente comercializveis, menor sua
capacidade de constituir a base para uma renda monopolista (HARVEY, 2005, p.3234).

A definio do luxo subjetiva e repleta de valores simblicos. O luxo no o usual


nem necessrio, mas raro ou desejado, pertence a um universo muito mais subjetivo e mental
que material. luxuoso tudo o que raro, ou seja, tudo o que no nem comum nem usual
(CASTARDE, 2005, p. 24).
O preo de um produto de luxo diretamente proporcional raridade dos materiais
empregados na sua fabricao, ao nvel de habilidade requerida na sua produo,
qualificao do profissional, complexidade da elaborao da pea, ao tempo gasto
na sua confeco, aos gastos em distribuio e comunicao, sua exclusividade e
ao prestgio da marca (GRANERO; ALBUQUERQUE, 2007, p. 4).

113

Vale registrar que o conceito de luxo bastante dinmico mudando conforme a


sociedade e a poca e, principalmente, conforme as noes de necessidades ou confortos
bsicos se ampliam ou se definem. Um produto ou servio pode mudar de categoria a partir
do momento em que se torna acessvel para vrias classes sociais deixando de representar
uma distino social ou bem de alto custo (GALHANONE, 2008).
Convm esclarecer que existe uma distino entre os imveis de luxo e os imveis de
alto padro. Para a Associao dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio do Paran
(ADEMI-PR) a diferena entre um imvel de alto padro e de padro luxo, medida
exclusivamente pelo preo, [...] para a cidade de Curitiba, considerado imveis de alto
padro aqueles que custam entre R$ 600.001 at R$ 1.000.001, e imveis de padro luxo
aqueles que custam acima de R$ 1.000.001 (PERFIL IMOBILIRIO, 2011, p. 68).
Entretanto, no contexto desta pesquisa, consideramos imveis de luxo aqueles que
apresentam qualidade superior devido excepcionalidade de sua matria-prima, de seu
processo de fabricao ou da tecnologia empregada, so caros especialmente frentes aqueles
que tm utilidade semelhante, so raros, isto , distribudos de maneira seletiva e exclusiva,
so esteticamente bem elaborados sendo donos de uma caracterstica particular e so
adquiridos por uma clientela especial devido a uma capacidade de apreciao do produto ou
apenas pelo poder aquisitivo elevado (DANGELO, 2004).
Portanto, nem o preo e nem o estilo ostentatrio so elementos definidores de um
imvel de luxo como afirma o mercado imobilirio, mas sim a raridade dos materiais e a
tecnologia empregada na produo do edifcio. J os elementos que definem um imvel como
alto padro ser retomado mais a frente.
Mesmo no sendo objeto desta pesquisa, no podemos deixar de mencionar sobre os
complexos empresariais verticais, que tambm so responsveis pelas modificaes
morfolgicas e funcionais da paisagem urbana. Os setores de ponta do mercado imobilirio,
em especial aqueles que atuam com as novas e modernas tecnologias construtivas na
edificao de grandes prdios de servios (Shopping Center, escritrios, e hotis
principalmente), conseguiram aprimorar seus ganhos construindo edifcios muitos mais altos
do que a mdia da cidade em anos passados (FIX, 2009).

114

So os prdios padro AAA (na terminologia do mercado), com no mnimo 1.000m


de vo livre por laje71, ar-condicionado central, e conectividade de ponta, os chamados
edifcios inteligentes (FERREIRA, 2007, p.254). Esses empreendimentos aspiram a ser um
espao total, um mundo completo, uma espcie de cidade em miniatura. Repete, em escala
ampliada, a configurao dos condomnios fechados com tudo includo, que vm se
multiplicando em So Paulo (FIX, 2009.p.42).
No so apenas nas metrpoles internacionais e nas grandes cidades brasileiras, como
So Paulo, que esto sendo construdos esses complexos empresariais. Identificamos na Gleba
Palhano, em Londrina, que existem vrios edifcios comerciais construdos e em construo,
como por exemplo, o Aurora Shopping Center, que em conjunto com as torres comerciais
Pietra e Montello, ser um dos maiores complexos empresariais e de servios da cidade.
Realidade semelhante foi verificada no Ecoville, em Curitiba, com torres comerciais de vrios
pavimentos, entre elas destacamos: o centro empresarial Office Life com duas torres, e o
centro comercial e de servios Helbor Ecoville offices.
O sucesso do empreendimento de alto padro , possivelmente, indcio da aceitao
dessas gigantescas mquinas antiurbanas72, que no querem fazer parte da cidade, mas se
colocar como seu equivalente ou substituto (FIX, 2009). Para Davis (1989, p.97) [...] esses
empreendimentos so megaprojetos que integram um movimento de polarizao de espaos
radicalmente antagnicos nas cidades.
Ao analisar um encarte publicitrio de um empreendimento de alto padro em So
Paulo, Fix (2009) aponta que muito mais do que perspectivas arquitetnicas, a propaganda
traz perspectivas de vida que a cidade nos roubou, como caminhar depois do jantar, andar
com segurana ou fazer compras a p. So desenhos de projetos de vida. So esboos de uma
cidade mais habitvel, mais humana e mais saudvel (FIX, 2009).

71

Vo livre a distncia entre dois pilares. Quanto maior o vo livre, maior essa distncia, e, portanto mais
liberdade para dispor as paredes e divisrias, o que um diferencial em imveis de alto padro. Laje sem pilares
internos, ou com o mnimo de pilares, que permita maior liberdade na disposio dos ambientes (DADOS DE
CAMPO, 2011).
72

A expresso gigantescas mquinas antiurbanas foi utilizada por Manfredo Tafuri para descrever
megaprojetos nos quais as pessoas podem trabalhar participar da vida social e at mesmo viver sem sair deles
(FIX, 2009).

115

A forma espacial exclusiva e nica (especfica) dos edifcios de alto padro e de luxo
alardeada nos encartes publicitrios das construtoras, que inclusive premissa para sua
comercializao me parece equivocada. [...] a silhueta desses edifcios parece se repetir em
lugares to distantes e diferentes como Dubai, Pequim, Shangai, Medelin, Cidade do Mxico,
Johanesburgo e So Paulo (FIX, 2009, p.58). Embora esses edifcios sejam comuns nas
metrpoles globais, verificou-se que tem crescido o nmero desse tipo de empreendimento
tanto residencial como comercial em cidades no metropolitanas, como o caso de Londrina.
Portanto, esses edifcios apresentam certa homogeneidade na forma e buscam se
projetar nas cidades, como um espao singular e mais atraente do que os demais. Essa
situao paradoxal, pois para aumentar suas marcas de distino e alcanar uma
excepcionalidade, essas paisagens tornam-se cada vez mais semelhantes (FIX, 2009).
Complementa Borja (2005), afirmando que,
La arquitectura banalizada y estandarizada caracteriza al urbanismo
globalizado, lo mismo que el uso y el abuso de las arquitecturas ostentosas y no
reproduciblespara marcar simblicamente las zonas de excelencia. El urbanismo
ciudadano apuesta por el perfil identitario de lo urbano, atendiendo a la
morfologa del lugar, a la calidad del entorno y a la integracin de los elementos
arquitectnicos excepcionales o emblemticos. En la realidad es frecuente que
ambas tendencias se mezclen y confronten en la misma ciudad, como en la
Barcelona actual 73(BORJA, 2005, no paginado).

Em outros termos, o resultado desses empreendimentos, uma paisagem que expressa


algumas das incongruncias do Brasil atual, ao mesmo tempo em que se assemelha a outros
espaos como esse no mundo, chamado por Davis (1989) de evils paradises.
A luta pela acumulao de marcas de distino adquire importncia maior como
base de rendas monopolistas. Essas paisagens se repetem na forma parasos do mal:
antevises do tipo de futuro ao qual estamos sendo conduzidos. A lgica espacial
do neoliberalismo revive, de modo extremado, antigos padres de segregao,
fantasmagorias como os arranha-cus de Dubai, construdos por uma multido de
trabalhadores migrantes, que, a qualquer momento, podem ser deportados e vivem
em pssimas condies nos campos de trabalho (FIX, 2009, p.60).

Outra questo importante a anlise do discurso dos agentes do mercado imobilirio


sobre o isolamento e a segregao. O isolamento disfarado pelo elemento privacidade

73

A arquitetura banalizada e estandardizada uma caracterstica do urbanismo globalizado, bem como o uso e
abuso da arquitetura ostentosas e no reproduzveis que marcam simbolicamente as reas de excelncia. O
cidado aposta em um perfil de identidade urbana, com base na morfologia do local, a qualidade do ambiente e
da integrao dos elementos arquitetnicos e emblemticos. Na realidade, comum misturar as duas tendncias
e confrontar na mesma cidade, como o caso de Barcelona atualmente (Traduo nossa).

116

reforado nas campanhas publicitrias das construtoras e incorporadoras, que garantem em


seus anncios uma vida de glamour, sofisticao, requinte e segurana.
Os condomnios de alto padro so construdos levando em conta os desejos de seus
moradores, como se fosse um mundo paralelo onde s existe espao para o lazer e o
relaxamento, sem aborrecimentos e nem conflitos. A individualidade e a privacidade so
lemas, onde voc no visto, nem reconhecido, nem importunado por seus vizinhos. O
possvel contato s existe nas reas coletivas, repletas de aparelhos de lazer e entretenimento.
Quanto mais alto o edifcio maior a sensao de segurana e isolamento. O
documentrio Um lugar ao sol (2009)

74

de direo e roteiro de Gabriel Mascaro retrata a

vida dos moradores de luxuosas coberturas de prdios do Recife, Rio de Janeiro e So Paulo.
Os personagens reais abrem seus apartamentos para revelar anseios, desejos, reflexes,
incertezas e medos, e promover um debate sobre visibilidade, insegurana, status e poder. A
partir de um livro que mapeia a classe de alta renda brasileira, o diretor obteve acesso aos
moradores das coberturas. No livro, esto catalogados 125 proprietrios, dos quais apenas oito
deram entrevistas (CINUEM, 2011). Esse grupo muito especfico de moradores relata no
filme, principalmente seus sentimentos, felicidades, satisfao e o privilgio em morar nesse
tipo de empreendimento. Interessante que o foco dos depoimentos no se restringe ao lado
econmico e sim, em relao s sensaes de se morar nesse tipo de apartamento.
Ao transcrever a narrativa de um casal de moradores de um apartamento de cobertura,
constatamos como os moradores percebem esse tipo de imvel.
(esposa) eu sempre morei olhando por cima, eu vejo as coisas sei l, como se
tivesse pertinho do cu. Voc sente a paisagem dando uma mudana muito grande.
(marido) Sabe qual a definio que voc aprendeu no colgio, de ilha? A cobertura
a mesma coisa. Voc tem outra dimenso... o por cima. (marido) Antigamente
voc no tinha as balas tracejantes. Ah! Sim... lindo! (esposa) A gente tem fogos
quase que diariamente da Dona Marta para o cemitrio. lindo, super bonito,
meio trgico mais bonito! (sorrisos) (MASCARO, 2009).

Convm esclarecer que o depoimento desse casal no reflete a opinio de todos os


moradores de apartamento de cobertura, no significa que todos os moradores tenham essa
mesma percepo. Entretanto, o depoimento uma aproximao de como os moradores
percebem o edifcio e a cidade.
74

O documentrio est disponvel no site www.youtube.com e na internet para download.

117

O Dona Marta local a qual ela se refere, uma comunidade de moradores de baixo
poder aquisitivo. E as balas tracejantes so munies de armas de fogo disparadas entre o
morro e o cemitrio, resultado possivelmente do conflito existente entre traficantes e a policia
do Rio de Janeiro. O que queremos destacar aqui, no so os motivos nem a procedncia
desses tiroteios, mas analisar a fala. A fora desse discurso nos leva a acreditar que existe
no apenas uma exacerbao dos medos urbanos, como afirma Bauman (2006), mas tambm
da individualidade cada vez mais pontual nesse tipo de imvel. Todos querem privacidade,
ningum quer ser incomodado. como se estivesse embutido no preo do imvel garantia
de morar em uma dimenso paralela, longe dos problemas e das tenses urbanas.
Essa individualidade comea pela planta dos imveis. Apartamentos um por andar,
elevadores e hall individuais, a exclusividade chegou ao dormitrio do casal com banheiro
masculino e feminino, com piscinas exclusivas, espao de entretenimento de jovens separados
por gneros. Casa de bonecas para as meninas, garagem band para os meninos. Passagens
subterrneas, paredes e piso anti-rudos, instalao hidrulica anti-rudos, enfim a ordem no
ser incomodado.
Os que estamos querendo dizer que existe contradio na prpria arquitetura do
edifcio, pois tem equipamentos que individualizam a unidade como, por exemplo, os
elevadores privativos e ao mesmo tempo tem reas como o condomnio-clube que
teoricamente promovem o contato entre vizinhos. No ltimo captulo retomaremos essa
questo da relao paradoxal e ambivalente nos edifcios de alto padro.
Na viso de Bauman (2005) as comunidades cercadas, pesadamente guardadas e
eletronicamente controladas que as pessoas que possuem dinheiro ou crdito compram para
manter distncia da confusa intimidade da vida comum da cidade so comunidades s no
nome. O que seus moradores esto dispostos a comprar pelo preo de um brao e de uma
perna o direito de manter-se distncia e viver livre dos intrusos (BAUMAN, 2003, p. 52).
Assim, o consumo material e simblico das mercadorias, includas a os edifcios de
alto padro, se d por meio do consumo das imagens associadas a elas, capazes de diferenciar
seus consumidores das demais pessoas, comunicando aos outros que entre eles existe uma
distino (OLIVEIRA, 2009).
[...] o bairro chique, como um clube baseado na excluso ativa de pessoas
indesejveis, consagra simbolicamente cada um de seus habitantes, permitindo-lhe

118

participar do capital acumulado pelo conjunto dos residentes: ao contrrio, o bairro


estigmatizado degrada simbolicamente os que o habitam, e que, em troca, o
degradam simbolicamente, porquanto, estando privados de todos os trunfos
(capitais) necessrios para participar dos diferentes jogos sociais, eles no tm em
comum seno sua comum excomunho (BOURDIEU, 1998, p.166).

Consumir elementos simblicos nas cidades atuais implica em uma demarcao dos
estilos de vida e dos smbolos escolhidos pelos segmentos de maior poder aquisitivo, no
intuito, de se diferenciarem dos segmentos de menor poder aquisitivo e de menor status.
Sendo assim, consideramos desse modo, que o consumo dos edifcios de alto padro e dos
smbolos associados a eles, esconde intenes de segregao em relao a grupos diferentes
scio-culturalmente, reforando a segmentao e apontando para um processo de
fragmentao das relaes scio-espaciais (OLIVEIRA, 2009).
Na publicidade o produto imobilirio composto por smbolos criados nos escritrios
de marketing e propaganda, onde um simples edifcio residencial que tem como premissa
bsica a moradia torna-se objeto de desejo e consumo. A mdia e os meios de comunicao
retratam uma sociedade espetculo que foi reduzida a uma mera descrio repleta de
imagens miditicas, e que se torna o eixo central da organizao dos processos sociais,
polticos, econmicos ou culturais. O significado de sociedade espetculo diz respeito aos
excessos da mdia (DEBORD, 1997).
na publicidade que o produto adquire sentido, torna-se distinto e tambm distingue
os seres humanos. pela publicidade que se d, ento, a omisso do processo de produo
que ausenta a marca do trabalhador, calando a histria social do produto. Por meio da
publicidade, o produto ganha um nome, uma marca, uma embalagem conceitual que o
distingue dos demais e tambm o relaciona com os demais, produtos e seres (ROCHA, 1995,
p.67). A publicidade utiliza-se de imagens, conceitos, como estratgias para distinguir um
produto imobilirio de outro, como tambm acaba por denominar novos territrios
simblicos, alm dos impostos pela arquitetura e pelos muros dos condomnios.
As divulgaes dos imveis so feitos atravs de encartes publicitrios, malas diretas,
anncio em jornais, revistas imobilirias e especializadas em imveis, em estandes de vendas
localizados em shopping centers, na televiso, no rdio, e principalmente na internet. As
grandes incorporadoras de alcance nacional criam um site prprio para cada empreendimento.

119

Os encartes publicitrios trazem uma lista de imagens e informaes sobre o


empreendimento:
A metragem dos cmodos, as plantas coloridas, as perspectivas artsticas decoradas
dos ambientes internos, privados e comuns, a fachadas, as fotografias compradas em
banco de imagens retratando casais e famlias em momentos de felicidade plena,
textos exaltando a personalidade do consumidor, o seu estilo de vida, a arte de
viver; frases e cenas que compem a localizao do lugar com charme, com
tudo que sua famlia precisa. Um verdadeiro receiturio ldico de amalgamao
entre o produto e um sujeito que, em hiptese, busca identidade no consumo
(ALVES, 2009, p.29).

Nos anncios, so veiculados a aliana entre o produto imobilirio e o consumidor.


Os imveis so associados a identidades, situaes sociais, emoes e estilos de vida. O nome
do condomnio o primeiro passo para o empreendimento ganhar distino, isto , uma marca
(ROCHA, 1995).
At a dcada de 1970/1980 nomes de pessoas em empreendimentos eram comuns,
como Edifcio Carla, Edifcio Sandra:
Ou ainda denominaes referentes s ruas e aos bairros em que eram lanados os
produtos, como Edifcio Santo Amaro ou Condomnio Alameda dos Pinheiros,
evidenciando a localizao para gerar certo reconhecimento, uma vez que algumas
regies da cidade comeavam a chamar a ateno do mercado imobilirio (ALVES,
2009, p.41).

Para ilustrar como ocorre a singularizaro dos produtos imobilirios, que indica a
personalidade, uma maneira de ser, ou um tipo particular de carter e seu espao social,
recorremos ao trabalho de Alves (2009) onde a autora apresentou alguns nomes de
empreendimentos lanados na cidade de So Paulo, e sugeriu uma classificao de acordo
com os conceitos criativos que os nomes suscitaram. O quadro 6 mostra exemplos de nome de
condomnios associados aos conceitos.

120

Conceito

Nome dos Empreendimentos

Nomes ligados s artes

Adgio, Arte Arquitetura, Casablanca, Duetto Jardins, Entretons, Espao das


Artes, Murano, Vila das Cores
Arboreto, Biosfera Rudge Ramos, Eco Vitta Ipiranga, Ecolife Butant, Flora
Viva, Oasis
Bretagne, Central Park Mooca, East Side, Fontana di Trevi, Hyde Park, Nyc
Duplex Berrini, Parc Dominique, Piazza Della Forteza, Plaza Monjardino,
Riverside
Clube & Vida, Nuova Vitta, Vivamais

Nomes ligados natureza,


ecologia e ao meio ambiente
Nomes ligados a lugares
Nomes ligados qualidade de
vida
Nomes em outras lnguas

Nomes em outras lnguas e com


referncia localizao
Nomes em outras lnguas ligados
marca da construtora

Combinatto, Diversit, Grand Loft, Haus, Higher, Il Terrazzo, Intense,


Lofficina, La Grande Roche, La Tour, Le Locle, Le Millsime, Leeds Hall,
Maxim, New Concept, Nine, Paradiso, Personale, Premium, Privilege, Sky
house, Sofistic, Terra Vitris, Thassos, The Place, The Quest, The View, Villa
Amalfi, Welcome,Windows Jardins.
Azuli Vila Mariana, Breeze Alto da Lapa, Crystal Port Morumbi, Fiori di
Perdizes, Giorno Vila Mariana, Grand Boulevard Jardins, Neo Morumbi,
Panoramic Alto de Pinheiros, Real Moema, Villaggio Panamby Doppio Spazio,
Villaggio Panamby Double View.
Helbor Atmosphere, Helbor Grand Palais, Helbor Home Flex Style, Helbor La
Reserve, Helbor Metropolitan, Helbor Parc Joly, Helbor Spazio Club.

Fonte: (Reproduo de Alves, 2009, p.43).


Quadro 6 Nome dos Edifcios Residenciais de So Paulo Associados aos Conceitos

A publicidade imobiliria transforma o empreendimento num mundo particular e


nico, onde somente os moradores podem desfrutar desse universo mgico. A partir de um
nome, o empreendimento torna-se singular. O marketing transforma um produto imobilirio
[...] fabricado em srie em um bem particular, objeto de troca entre homens. Em vez de mais
um projeto com quinze torres de edifcios [...] lanado o Arquitetura de Morar, adquirindo
coerncia, na superfcie dos signos (ALVES, 2009, p.117).
O Jornal Gazeta do Povo de (24/12/2011) publicou uma matria sobre o caso da
anglofilia imobiliria, que consiste no uso exagerado de expresses estrangeiras nos nomes
dos produtos imobilirios comercializados em Curitiba. Vejamos um exemplo.
Joo, que mora no Life Space Sete de Setembro, amigo de Maria, que trabalha no
7th Avenue Live & Work e conhece Jos, que tem um Studio no HUB Home Urban
Business e trabalha para Joaquim, que vive no Soul Batel Soho e planeja comprar
um apartamento no Le Parc Residence (APOLLONI, 2011, no paginado).

O uso recorrente de nomes estrangeiros nos imveis principalmente de alto padro e


luxo, no tem uma nica explicao, [...] talvez seja uma questo de sonoridade
(APOLLONI, 2011).
Para o consultor da BRAIN o uso de nomes em ingls ajuda a traduzir o conceito dos
imveis. Seria o caso, por exemplo, de Studio, verso contempornea das antigas quitinetes
(termo nascido do ingls kitchenette). Em outros casos, talvez ainda seja uma herana dos
anos 1980, quando o pas criou um culto em relao a tudo o que vinha do exterior. Alguns

121

estudos recentes indicam um incio de rejeio em relao aos termos estrangeiros algo que
poderia ser atribudo ao atual cenrio econmico mundial e valorizao, nesse contexto, do
Brasil. Em outras palavras: possvel que, em alguns anos, voltemos a ter edifcios com
nomes como Rio Purus e Ouro Preto (APOLLONI, 2011).
Nas pginas precedentes fizemos um resgate das informaes fornecidas por arquitetos,
engenheiros, paisagistas, diretores, construtores e incorporadores, entre outros agentes do
mercado imobilirio a respeito do segmento de alto padro. Notamos a coexistncia de
inmeros significados para o termo, e como essa forma geogrfica modifica o uso do solo
urbano nas cidades e molda estilos e comportamentos dos moradores. A seguir apresentamos
a definio preliminar do termo alto padro para o recorte temporal e espacial dessa
pesquisa.
2.3 A definio de Alto Padro
O termo alto padro varia no tempo e no espao e possivelmente poder ser definido
a partir de uma construo baseada em vrios significados de origens distintas. Porm, nos
interessa iniciar o processo de definir as qualidades diretamente pertinentes ao mbito
geogrfico. Nesse sentido, foram identificados trs elementos que lhe so determinantes tais
como: localizao, padro de construo e o estilo clube. Entretanto, outras qualidades de
modo secundrio tambm servem para defini-lo como: o nmero de unidades (apartamentos),
nmero de pavimentos (andares), tipologia das plantas, nmero de torres, nmero de
garagens, metragem, preo, itens de tecnologia e automao, rea de lazer, etc. que esto
subordinados aos trs elementos j citados.
Percorreu-se a literatura pertinente sobre morfologias e fenmenos urbanos e se
constatou que no existe um consenso ou uma definio nica a seu respeito. O que
conclumos nesta primeira etapa de investigao bibliogrfica que a definio do termo alto
padro se refere a um segmento do mercado imobilirio onde os imveis apresentam certo
padro de uniformidade e homogeneidade na sua forma.
Relacionado ao levantamento bibliogrfico a pesquisa se iniciou com a investigao
de campo e coleta de dados sobre estes edifcios nas duas cidades. A princpio fizemos um
levantamento dos edifcios construdos entre os anos de (2001-2011) destacando as principais

122

caractersticas arquitetnicas e tipolgicas, analisando as semelhanas e diferenas entre os


edifcios construdos no Ecoville e na Gleba Palhano.
Por que localizao, padro de construo e o estilo clube so determinantes para a
definio do termo alto padro? Por que esses trs elementos so mais importantes que os
demais? A explicao baseia-se na singularidade que esses trs elementos trazem aos imveis.
Isso no significa que estamos desconsiderando os outros elementos que compe o alto
padro, como, por exemplo, tipologia/plantas, preo, metragem, servios, segurana, estilos
arquitetnicos, pblico alvo, nmero de vagas na garagem, etc.
Esses elementos no devem ser analisados separadamente na hora de determinar um
imvel como alto padro, mas devem ser analisados em conjunto. Esses diferenciais juntos
vo ajudar a compor a definio do alto padro. Se analisado de maneira isolada podemos
nos equivocar e cair em um erro bastante comum, de considerarmos qualquer imvel como
alto padro, caso recorrente feito por algumas construtoras e incorporadoras. Nesse sentido,
alguns esclarecimentos parecem ser convenientes. o caso dos elementos preo e metragem.
Ao analisarmos separadamente somente os preos dos imveis, verificou-se a
variedade de valores de imveis dentro da mesma cidade. Existem edifcios residenciais que
por estarem localizados em bairros nobres das cidades, custam mais caro, que um edifcio de
padro semelhante construdo em um bairro menos valorizado. Lembrando que o preo
precede a localizao, ou seja, o preo vai variar de acordo com a escassez de terras e a
valorizao de uma determinada rea como, por exemplo, um bairro. Dependendo do
mercado, compra-se um apartamento por R$700 mil e em outro mercado por R$3 milhes, a
diferena a localizao.
Seguindo est linha de raciocnio o mesmo ocorre com a metragem, pois o tamanho
da rea privativa dos edifcios de alto padro extremamente variado. Se o apartamento for
compacto compensado pela rea externa coletiva com uma infinidade de acessrios. Se tiver
grande rea privativa com p direito elevado comercializado por seus inmeros tipos de
plantas. Portanto, o preo e metragem no so elementos definidores desse tipo de imvel, so
elementos complementares na hora de determinar um imvel como alto padro. Feito os
esclarecimentos passemos a elucidar os trs elementos que so determinantes na definio do
alto padro.

123

Como mencionamos anteriormente, o espao definido como a soma da paisagem (ou


ainda melhor, da configurao geogrfica) e da sociedade, [...] como as formas geogrficas
contm fraes do social, elas no so apenas formas, mas formas-contudo (SANTOS, 2012,
p. 12-13). Por tanto, esto sempre mudando de significao, na medida em que o movimento
social lhes atribui, a cada momento, fraes diferentes do todo social.
Podemos pensar que a forma, em sua qualidade de forma-contedo, est sendo
constantemente alterada e o que o contedo ganha uma nova dimenso ao encaixar-se na
forma. A ao, que inerente funo, condizente com a forma que a contm: assim, os
processos apenas ganham inteira significao quando corporificados (SANTOS, 2012, p. 1213).
Nesse sentido, a localizao relativa no tempo e no espao, isto , se modifica ao
longo do tempo, as formas e as funes sofrem alteraes e assumem as caractersticas de
cada grupo social em um dado momento histrico.
O movimento dialtico entre forma e contedo, a que o espao, soma dos dois,
preside, , igualmente, o movimento dialtico do todo social, apreendido na e
atravs da realidade geogrfica. Cada localizao , pois, um momento do imenso
do mundo, apreendido em um ponto geogrfico, um lugar. Por isso mesmo, cada
lugar est sempre mudando de significao, graas ao movimento social: a cada
instante as fraes da sociedade lhe cabem no so as mesmas (SANTOS, 2012, p.
12-13).

Segundo o referido autor existe uma diferena entre localizao e lugar. O lugar pode
ser o mesmo, as localizaes mudam, [...] o lugar o objeto ou conjunto de objetos. A
localizao um feixe de foras sociais se exercendo em um lugar (SANTOS, 2012, p. 13).
A localizao o elemento mais importante do alto padro. Como no pode ser
reproduzida, todo proprietrio de uma terra-localizao proprietrio de um bem nico,
irreproduzvel (VILLAA, 1995, p.13). No entanto, nem todos os proprietrios, detm uma
posio monopolista, pois nem todas as terras so cobiadas.
Os proprietrios de lotes perifricos no so monopolistas, mas os proprietrios de
lotes no Morro da Viva (vista frontal sobre o Po de Acar) ou na Av. Vieira
Souto (Praia de Ipanema) detm uma situao de monoplio. No foi o trabalho
humano que os transformou em localizaes desfrutveis, inserindo-os na cidade
(VILLAA, 1985, p.13).

Para Marx o valor de uso da terra tem duas funes: primeira como um instrumento de
produo (minas, quedas dgua, terra agrcola) e segundo como simples suporte passivo de
meios de produo (fbricas) de circulao (armazns, bancos) e de consumo (residncias).

124

No entanto, esses dois valores de uso so insuficientes, especialmente se considerarmos o


caso das cidades (LOJKINE, 1981).
No s a terra urbana no usada como meio de produo, mas tambm uma eventual
renda diferencial baseada na sua capacidade de suporte seria muito difcil de entender.
Portanto, Lojkine (1981) prope um terceiro valor de uso da terra, que adquire crescente
importncia com a [...] socializao das condies gerais de produo, aquilo que chamamos
capacidade aglomerativa de combinar socialmente meios de produo e meios de reproduo
de uma formao social (LOJKINE, 1981, p. 164).
Esse valor de uso reside na
[...] propriedade que o prprio espao urbano tem de fazer com que os diferentes
elementos da cidade se relacionem entre si, esse valor de uso a localizao [...]. A
valorizao da terra urbana seria oriunda de investimentos pblicos realizados no
entorno, seja pavimentao de vias, execuo de infraestrutura de saneamento,
equipamentos sociais e especialmente infraestrutura de transportes. Isso verdade,
mas no toda a verdade (VILLAA, 1985, p. 7/9).

Outros acrescentariam o crescimento da cidade como uma explicao adicional para


a valorizao. Contudo, resta compreender em que e por que o crescimento da cidade
valoriza seus terrenos e, principalmente, por que valoriza uns mais que outros (j que todos
foram equalizados quanto a investimentos pblicos). Tambm cabe por investigar e entender
por que o trabalho realizado fora de um lote cria valor nesse lote (VILLAA, 1985).
H uma parcela do valor de qualquer terreno urbano que no deriva de investimentos
pblicos. A localizao, enquanto um valor de uso decorrente pura e simplesmente
da aglomerao humana varia de um ponto para outro da cidade. Aquilo que Lojkine
chamou de capacidade aglomerativa de combinar socialmente varia de um ponto
para outro da cidade, independe (ou pode independer) de investimentos pblicos em
infraestrutura (VILLAA, 1985, p.10).

Dito de outra maneira, ao se comprar um apartamento em um condomnio na Gleba


Palhano est embutido em seu preo todos os servios (gua, eletricidade, esgotos, etc.) e em
segundo lugar o acesso a toda a cidade como um sistema de recursos. Esse acesso varia muito
de um ponto para outro da cidade.
Na verdade isso se aplica para qualquer edifcio urbano, seja um cinema, um salo
de beleza, shopping center ou um escritrio. No que concerne a infraestrutura, ela
pode, em princpio, ser oferecida a qualquer lote. Entretanto, o mesmo no ocorre
com o acesso (VILLAA, 1985, p.12).

125

A acessibilidade o valor de uso mais importante para a terra urbana, embora toda e
qualquer terra o tenha em maior ou menor grau. Os diferentes pontos do espao urbano tm
diferentes acessibilidades a todo o conjunto da cidade:
A acessibilidade de um terreno ao conjunto urbano revela a quantidade de trabalho
socialmente necessrio despedido em sua produo. Quanto mais central o terreno
mais trabalho existe despedido na produo dessa centralidade, desse valor de uso.
Os terrenos da periferia tm menos trabalho social incorporado em sua produo do
que as centrais (VILLAA, 2001, p. 74).

Em sntese, na cidade a natureza dos atributos locacionais determinada pela


interao dos elementos: acessibilidade e infraestrutura. A localizao aquela que est
ligada apenas a tempo e custos de deslocamentos (de pessoas e materiais). A infraestrutura
produzida pelo trabalho humano e por ele pode ser reproduzida. A localizao no
(VILLAA, 1985, p.12).
A distribuio populacional e das atividades econmicas no solo urbano, no sistema
capitalista de produo, segue uma regra fundamental na qual quem possui um maior poder
aquisitivo, melhor se localiza na cidade, tanto no que diz respeito ao emprego, quanto em
relao oferta de equipamentos e servios urbanos (SANTOS, 1987, p.81).
Assim, quem pode mais detentor das melhores reas das cidades-servidas de melhor
infraestrutura e de melhores servios em geral. [...] O processo de verticalizao urbana na
maioria das vezes ocorre nessas reas, beneficiando uma parcela de maior poder aquisitivo da
populao, pois podem arcar com o nus desse tipo de habitao (COSTA, 2002, p.56).
Outro elemento importante do alto padro so os novos parmetros e modelos de
construo, com tcnicas e materiais de acabamento de alta tecnologia. Os tipos de
acabamentos referem-se aos imveis no quais foram usados materiais de construes nobres
(principalmente nas reas comuns, de servio e sanitrias) reconhecidos como de primeira
linha em suas obras. Referidos anteriormente, so acabamentos de mrmores italiano, grego
ou espanhol, pisos aquecidos de porcelanato ou laminado, e metais de design modernos.
O padro arquitetnico est relacionado aos avanos tecnolgicos, tcnica de
construo, elementos construtivos, sistema de produo (incorporao) e comercializao,
novas estruturas, novas matrias e tcnicas (ao, concreto armado, sistemas hidrulicos,

126

eltricos, elevadores, etc.), novas formas de projetar, calcular e construir, isto , alta
tecnologia empregada na produo destes edifcios.
O ltimo elemento do alto padro o conceito de condomnio-clube que so as
reas de lazer dos edifcios dotadas de uma srie de acessrios construdos em terrenos de
metragem quadrada expressiva. Estes condomnios oferecem como apelo de vendas e imagem
uma atmosfera de segurana que visa garantir ao mercado consumidor um diferencial na
forma de morar.
A imagem construda e disseminada pela divulgao de marketing apregoa que o
morador poder obter intramuros, as vantagens do espao pblico quanto
disponibilidade de lazer e permanncia, sem ter que enfrentar as incertezas e perigos
da cidade, trazendo a rea de lazer para dentro dos condomnios e neles oferecendo
inmeros equipamentos de lazer (SAMPAIO, 2010, p. 112).

O condomnio-clube tambm chamado de clubes residenciais, jardins, clube


privativo ou parques, entre outras denominaes tm grande rea de lazer e servios. So
construdos em terrenos com 10.000, e 20.000 metros, para a realidade de So Paulo, mas
tambm podem ser construdos em configuraes menores, como na Gleba Palhano em
terrenos de 3.000 metros e no Ecoville em terrenos de 5.000 metros.
Na lista de equipamentos de um condomnio-clube, os itens podem ser divididos
em: Lazer (playground, salo de festas, etc.) Contemplao e Relaxamento (Praa Zen,
Bosque, etc.), Esportes (piscina, quadra de tnis, etc.) Complementares (port cochere, rea
comercial, etc.) e o Clube propriamente dito (fitness Center, massagem, etc.).
A concepo da tipologia de edifcios dotados de expressiva rea de lazer privado
surgiu na dcada de 1980, com a insero de novos empreendimentos imobilirios na Barra da
Tijuca, na cidade do Rio de Janeiro (SAMPAIO, 2010).
Mais tarde, por volta da dcada de 1990, foi vez do empreendimento Bairro
Panamby, localizado em torno do Parque Burle Marx, regio sudoeste de So Paulo,
concentrando residncias de alta renda paulistana, e de 2000 em diante, os
condomnios-clube foram se multiplicando e distribuindo em reas diversas da
cidade (SAMPAIO, 2010, p. 112).

Pode ser apontado um conjunto de fatores como causa do sucesso deste produto
imobilirio e conseqente tipologia:
[...] o incio do marketing imobilirio, por volta do ano 2000; a estabilidade
econmica conquistada pelo pas a partir desse perodo, o boom imobilirio
experimentado a partir de meados da dcada de 2000; o aumento das formas e fontes

127

de financiamentos; a violncia urbana como estimulo a introspeco; e a oferta de


grandes terrenos urbanos (SAMPAIO, 2010, p. 112).

Para a cidade de So Paulo, os estudos de Villa (2002) e Sampaio (2010) apontam que
a tendncia dos condomnios-clube se consolidou como resposta a interpretao da
legislao de uso e ordenamento do solo e seus impactos sobre o territrio. Isto , verticalizase ao mximo os edifcios, em funo do coeficiente de aproveitamento e da taxa de ocupao
relativamente rea do terreno, mantendo o trreo livre e assim viabilizando o
empreendimento.
A figura 09 mostra o encarte publicitrio da incorporadora Plaenge destacando rea de
lazer do condomnio Authentique na Gleba Palhano em Londrina. O clube localizado no trreo
do edifcio conta com 12 itens, entre lazer, relaxamento e servios. Denominado de Clube
Particular a rea interna conta com: duas piscinas (uma externa e outra coberta e aquecida),
academia, espao zen, quadra de tnis, louge bar, churrasqueira, salo de beleza, quadra
poliesportiva, espao gourmet, salo de festas, brinquedoteca e playground.

Figura 09: Imagens da rea de lazer do Edifcio Authentique Residencial, Gleba Palhano, Londrina (PR)
Fonte: Encarte Publicitrio da Plaenge Empreendimentos, 2011.

128

Ao se comprar um apartamento em um condomnio-clube compra-se o conceito


clube, mesmo que na prtica a rea comum do edifcio seja pouco freqentada com alguns
itens de lazer subutilizados. Os dados do Perfil Imobilirio de Curitiba para o ano de 2011
revelou que nem todo item oferecido na rea de lazer foi considerado importante na hora de
comprar um apartamento. Mas muitos consumidores consideraram a rea de lazer relevante
para a valorizao do imvel. Villa (2002) vem contribuir com essa anlise, dizendo que a
valorizao das esferas coletivas pode ser notada na grande maioria dos edifcios de
apartamentos lanados no Brasil, em medidas diferentes dependendo da classe social a que se
destina.
Na medida em que o nvel social, atrelado ao valor do imvel, vai diminuindo, tais
equipamentos so menos freqentes nos edifcios de apartamentos. Importante mencionar
que os edifcios de apartamentos das classes mais altas se manifestam no cenrio imobilirio
como a grande referncia de qualidade para os estratos mdios e baixos da sociedade,
indicando tendncia e servindo como uma espcie de modelo ideal (VILLA, 2002). Assim,
para compensar as perdas de reas das unidades, a partir dos anos de 1980, os
empreendimentos, principalmente os de alto padro, iniciaram um processo de valorizao
da esfera coletiva dos edifcios, caracterizada pelo surgimento de equipamentos de uso
coletivo.
Novas terminologias de preferncia em lngua inglesa e francesa so atribudas aos
mesmos espaos repaginados [...] alguns destes equipamentos, longe de se constiturem
como novidades, so verses maquiadas dos antigos sales de festas, academias de
ginsticas, hall de entrada e salas de repouso presentes nos edifcios das dcadas de 1980 e
1990 (VILLA, 2002, p.27).
Os estudos de Villa (2008) Arago (2006), Sampaio (2010) Tramontano e Queiroz
(2009), apontam que o condomnio-clube uma verso em escala reduzida dos clubes
esportivos. A ideia dispor tudo, ou boa parte, dos equipamentos que um clube convencional
pode oferecer aos seus associados. Nos estudos feitos para a cidade de So Paulo [...] esse
tipo de conjunto possui, no mnimo, quatro edifcios-torre, implantados em terrenos de
8.000m2 a 30.000m2. Os prdios usualmente so paralelos e dispostos ao redor da rea
central (ARAGO, 2006, p.117).

129

Os condomnios-clube visam basicamente diversificar o mercado oferecendo aos


consumidores um produto com preos similares aos dos edifcios convencionais com torre
nica, mas uma gama ampla de equipamentos de uso coletivo. A presena de vrias torres, e,
portanto mais unidades, minimizam os valores condominiais do empreendimento (VILLA,
2008, p.102).
No entanto, as caractersticas do condomnio-clube para a cidade de So Paulo e
regio metropolitana no so as mesmas para as demais cidades brasileiras. Neste caso
especfico, a legislao de uso e ocupao do solo diminuiu o coeficiente de aproveitamento
dos terrenos demandando assim, maiores reas para se construir mais. Outra explicao
[...] o processo de fuga de indstrias da cidade de So Paulo deixando vrias reas de
grandes dimenses livres. reas estas consideradas outrora perifricas que com o processo de
expanso da cidade tornaram-se bem localizadas (DURAN, 2006, p. 104).
No Ecoville e na Gleba Palhano os condomnios esto construdos em terrenos menores,
geralmente em uma nica torre e com um nmero menor de itens de lazer e localizado
prximos do centro principal de Curitiba e Londrina. Devido a essa especificidade
consideramos que o termo mais adequado condomnio estilo clube e no condomnioclube utilizado pelos autores acima citados.
Os edifcios residenciais com conceito de condomnio clube so uma das
caractersticas dos imveis de alto padro nas principais cidades do Brasil. A nfase no
estilo de viver dada aos empreendimentos atuais destaca o papel e o valor comercial da
presena de tais equipamentos nos edifcios. Infinidade de equipamentos de uso coletivo
parece assegurar a viabilidade econmica dos empreendimentos atuais, j que as unidades
continuam apresentando praticamente os mesmos padres espaciais (VILLA, 2008).
No podemos deixar de mencionar que na prtica a presena de equipamentos de uso
coletivo na rea de lazer pouco influenciou na hora da compra do apartamento pelos
moradores que participaram da pesquisa de Villa (2008) na cidade de So Paulo. Esse
resultado bastante semelhante aos resultados obtidos no estudo de caso desta pesquisa, que
ser detalhado e aprofundado no ltimo captulo. Contudo, cabe registrar que a escolha de um
condomnio estilo clube est mais relacionada valorizao que esses itens traro ao imvel
do que efetivamente o seu uso.

130

O condomnio-clube no substitui a relao historicamente construda entre o


cidado e o espao pblico, mesmo dotado com os mais sofisticados equipamentos de lazer.
Na prtica, esses espaos no substituem o contato do morador com o espao pblico da
cidade, pelo menos para as realidades do Ecoville e da Gleba Palhano. Retomaremos esse
assunto no ltimo captulo.
Sendo assim, identificamos os elementos localizao, padro de construo e estilo
clube como determinantes para definir o termo alto padro. Porm, um conjunto de outros
elementos complementares ajudou a defini-lo, como por exemplo: preo, metragem, alta
tecnologia e automao, itens de sustentabilidade, segurana, rea de lazer, nmero de
garagens, tipos de plantas, etc.

Captulo
03

ECOVILLE E GLEBA PALHANO:


SEMELHANAS E DIFERENAS

[...] ilhas de semelhana e mesmice em


meio a um oceano de variedade e
diferena (BAUMAN, 2004, p.133).

131

132

3.1 O Bairro Como Elemento de Anlise


A constituio dos bairros Ecoville e Gleba Palhano foi resultado direto da atuao do
capital imobilirio e do Estado no espao urbano de Curitiba e Londrina. Essas reas foram
concebidas pelos incorporadores para serem espaos diferenciados da moradia de alto padro.
Embora o Ecoville e a Gleba Palhano no sejam oficialmente reconhecidos como bairros pelas
prefeituras municipais de Curitiba e de Londrina, no contexto desta pesquisa cada uma destas
reas foi considerada como bairro.
Mas afinal, como definir o bairro? Quais os elementos constitutivos de um bairro?
Quais os critrios utilizados na hora de determinar uma poro do espao como bairro? Mais
do que uma definio, o conceito de bairro traz consigo um contedo terico-metodolgico
importante no encaminhamento de ideias no estudo desta temtica.
Portanto, para verificar a hiptese que o Ecoville e a Gleba Palhano so bairros, foi
necessrio aprofundar a discusses sobre essa escala. Para isso, analisamos os diferentes
conceitos, abordagens e interpretaes sobre a escala espacial do bairro, contextualizando-as
com nossa realidade emprica.
O percurso foi iniciado analisando os diversos conceitos da escala bairro, segundo
urbanistas, gegrafos, socilogos, arquitetos, entre outros. Isto porque o conceito de bairro
polissmico e apresenta diferentes interpretaes e os mais variados pontos de vista. Convm
esclarecer que a inteno no foi fazer uma discusso exaustiva sobre o conceito de bairro,
mas realizar um breve resgate terico sobre esta escala espacial. Neste sentido, vrios
trabalhos e pesquisas deixaram de ser citados, no pela sua representatividade ou importncia,
mas principalmente pela extensa publicao sobre o tema.
Posteriormente, so apresentados os resultados da investigao de campo realizada
junto ao Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba e ao Acervo Histrico da
Casa da Memria de Curitiba, onde os dados histricos dos bairros da cidade foram obtidos
atravs de pesquisas e consultas a reportagens de jornais, mapas, plano diretor, decretos e leis.
Na cidade de Londrina foram realizadas entrevistas junto aos funcionrios do Instituto de
Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina e consulta a documentos, leis e decretos que
delimitam os bairros da cidade.

133

A organizao espacial do bairro no recente, estudos realizados por Lewis


Mumford

75

em seu livro A Cidade na Histria, suas origens, transformaes e perspectivas

(1998), aponta que na Idade Mdia j existia um tipo de diviso nas cidades. O Castelo, a
Abadia ou Convento, a Catedral, o Pao Municipal, a sede da Guilda, serviam como
elementos formadores da cidade medieval, e apresentavam descentralizaes das funes
sociais essncias da cidade (MUMFORD, 1998, p. 333).
Benvolo (1983) acrescenta que,
[...] uma cidade bastante grande nunca tem um nico centro: tem um centro religioso
(com a catedral e o palcio episcopal), um centro civil (com o palcio municipal),
um ou mais centros comerciais com as lojas e os palcios das associaes mercantis.
Estas zonas podem ser sobrepostas em parte, a contraposio entre o poder civil e
religioso - que no existe na antiguidade sempre mais ou menos acentuada. Seja
como for, com ou sem um nico bairro central mais definido, o que importa salientar
justamente a forte descentralizao da cidade medieval (BENEVOLO, 1983, p.
269).

Para Mumford (1954) o bairro a principal forma de existir onde os seres humanos se
renem em habitaes familiares permanentes, e muitas das funes tendem a ser distribudas
naturalmente, isto , sem qualquer preocupao poltica. Dividir o mesmo espao
provavelmente o mais primitivo dos vnculos sociais, e estar sob o olhar dos vizinhos a
forma mais simples de associao (MUMFORD, 1954, p.257).
A diviso da cidade em bairros, cada qual com sua igreja ou igrejas, muitas vezes
com um mercado local de provises, sempre com seu prprio suprimento local de
gua, um poo ou uma fonte, era um trao caracterstico; mas, quando a cidade
cresceu, os quarteires puderam tornar-se fraes de um sexto ou ainda menores do
todo, sem se dissolver na massa. Muitas vezes, como em Veneza, a unidade de
vizinhana era identificada com a parquia e recebia seu nome da igreja paroquial:
diviso que permanece at hoje em dia (MUMFORD, 1998, p. 337).

A ideia do bairro como clula fundamental da sociedade urbana associada ao conceito


de unidade de vizinhana ser o cerne das mltiplas conotaes que o bairro assumir ao
longo do tempo nos estudos sobre o planejamento das cidades, sobretudo das cidades
europeias (MUMFORD, 1954). do conceito de unidade de vizinhana que tratarei a seguir.

75

O livro A Cidade na Histria, suas origens, transformaes e perspectivas de Lewis Mumford (1998), mesmo
sem se deter em apreciaes tericas sobre o bairro, o autor ofereceu subsdios para uma viso histrica dos
bairros, nos marcos da evoluo da estrutura e da dinmica urbana.

134

O conceito de Unidade de Vizinhana76 foi formulado originalmente por Clarence


Arthur Perry77no contexto do Plano Regional de Nova York, em 1929. Na concepo do autor
a Unidade de Vizinhana uma unidade pertencente a um conjunto maior a cidade.
Entretanto, no se observa na sua concepo, preceitos de transformao da ordem esttica do
meio urbano, mas to somente de ordem funcional (CARTA, 1954). As transformaes
fsicas ocorreriam basicamente no sistema virio e na localizao dos equipamentos, sem
grandes alteraes no sistema de parcelamento dos lotes residenciais (CARTA, 1954, p. 38).
O conceito de Unidade de Vizinhana estabelecia a dimenso ideal de um bairro de
acordo com a capacidade de deslocamento a p do indivduo. O Novo Urbanismo78 volta a
repensar este conceito reafirmando-o como essencial.
Numa distncia de 10 minutos a p o bairro deve proporcionar um misto de tipos de
habitao, suportado por uma artria de ruas que facilitam vrios tipos de circulao
e acesso aos equipamentos e servios necessrios. As diferentes zonas da cidade,
que historicamente podiam ser caracterizadas como habitacionais, comerciais, entre
outras, devem poder incluir outros tipos de usos. Assim, a atividade primria
mantida e reforada com o complemento de outras atividades [...] (FUMEGA, 2009,
p.71).

importante destacar, que a inteno do Novo Urbanismo era tornar a cidade mais
compacta, criar de novo a escala de bairro inspirado nos princpios79 da Unidade de
Vizinhana, fomentar as relaes de proximidade, o comrcio local e misto, implantar
equipamentos comunitrios e estimular o processo de participao comunitria.
Os conceitos de Unidade de Vizinhana e de relaes de proximidades evoluram de
forma significativa ao longo do tempo e tm grande importncia ainda hoje, e ganham
expresso em relao ao desenvolvimento destas novas formas urbanas (PERRY, 1974). No
76

Sobre esse tema, ver entre outros, o artigo The Neighborhood and the Neighborhood Unit, de Lewis Mumford
publicado na revista Town Planning Review em 1954. O autor discute o planejamento das cidades e esclarece o
conceito de Unidade de Vizinhana.

77

O conceito de Unidade de Vizinhana foi publicado depois de seis anos de extensa pesquisa, como parte da
Pesquisa do Plano Regional de Nova York e seus arredores, a Unidade de Bairro foi essencialmente a sntese dos
estudos de Perry, oriundos da sociologia, arquitetura, planejamento urbano e desenvolvimento imobilirio. Este
conceito orientou o planejamento urbano das cidades norte-americanas do sculo XX (BRODY, 2009).
78

A Carta do Novo Urbanismo de 1996 o documento de referncia do Congresso do Novo Urbanismo,


formado por profissionais cujo objetivo foi o de formalizar um enfoque para o urbanismo explorando as
possibilidades reais do desenvolvimento das cidades norte-americanas. A Carta estabelece princpios associados
formao do espao regional da cidade e do bairro (MACEDO, 2007).
79

Os princpios da Unidade de Vizinhana so: tamanho, limites, espao pblico, reas institucionais e comrcio
local (PERRY, 1974, p.33-34).

135

entanto, a utilizao deste conceito para explicar algumas realidades urbanas brasileiras
duramente criticada por alguns pesquisadores, pois nem toda vida coletiva leva a uma
sociabilidade e proximidade.
Na tentativa de entender o significado da palavra bairro, recorremos s obras de
referncias publicadas em dicionrios tcnicos e enciclopdias, e verificamos que na literatura
brasileira e estrangeira existem diferentes significados para o verbete bairro. Vejamos
algumas definies de bairro segundo essas fontes cadastrais.
No Dicionrio Contemporneo de Lngua Portuguesa, o bairro cada uma das zonas
principais em que se divide uma cidade, ou simplesmente uma poro de territrio nas
proximidades de um ncleo urbano (AULETE, 1948). Segundo a Nova Enciclopdia de
Pesquisa Fase, o bairro definido como cada uma das grandes divises de uma cidade, ou
poro do territrio de uma povoao (ALMEIDA, 1981).
Por sua vez, no Dicionrio de Arquitetura Brasileira, o bairro uma das partes
principais em que se localiza a populao de uma cidade ou mesmo uma poro do territrio
de uma povoao, mais ou menos separada e a semelhana com um arrabalde ou subrbio
(CORONA; LEMOS, 1972).
Para a Grande Enciclopdia Larousse Cultural (1988), o bairro uma delimitao do
espao para fins de controle administrativo de uma parcela da cidade, empregado para
definir um determinado conjunto de moradores, e algumas reas como, por exemplo, um
arraial, um povoado.
De modo geral constatamos que a maioria destas publicaes define o bairro como
uma simples diviso territorial de uma cidade. Verificou-se que algumas definies chamam
ateno a conotao de periferia atribuda ao bairro (arrabalde ou subrbio) e outras
definies destacam a noo de diviso administrativa, e mesmo geogrfica, que esta
delimitao interna confere s cidades.
Na literatura estrangeira encontramos duas origens para a palavra bairro. Na primeira,
a origem da palavra bairro tem precedncia rabe (Bar = terra; Bari = de fora) e seu primitivo
significado foi o de subrbio, s posteriormente passando a denominar a diviso interna de

136

uma cidade (GONALVES VIANA, 1906).

Na segunda, o termo vem do baixo latim

barrium e tem vrias acepes: quinta; casa; cada uma das partes em que se divide uma vila;
etc. (DOMINGOS VIEIRA, 1871). Nas duas concepes o significado do bairro o mesmo,
entendido como uma diviso interna da cidade.
Na literatura divulgada em lngua castelhana,
Barrio the is term that in its Arabic original means a peripheral part of a city, or a
village separate yet close to a major one, in modern Spanish language barrio
generally means each area of a city, usually differentiated by functional (residential,
commercial, industrial, etc.), social, morphological or architectural features80
(CAVES, 2005, p. 31).

Na literatura divulgada em lngua francesa, o quartier (bairro) a frao do territrio


de uma cidade, dotada de uma fisionomia prpria e caracterizada por traos distintivos que lhe
conferem certa unidade e individualidade (MONKHOUSE, 1978).
Entretanto, na literatura de lngua inglesa, a questo mais complexa. A palavra
inglesa neighbourhood (bairro) tem vrios significados, entre eles: vizinhana, proximidade,
localidade, bairro, distrito, etc. Verificamos a que a noo mais recorrente de neighbourhood
utilizada nos trabalhos e pesquisas, de uma rea de relaes primrias e espontneas
(OXFORD, 1999).
Por sua vez, o district, define-se principalmente pelas relaes de tipo secundrio que
se do sua escala, representa uma escala freqentemente extensa, entre seus significados
esto: bairro, distrito, circunscrio administrativa, comarca, departamento, regio e zona
(OXFORD, 1999).
Notamos que na literatura estrangeira as divises urbanas de uma cidade, so
geralmente denominas de Barrios, Quartier, Neighbourhood e District, e de modo geral, seu
significado esta relacionado dimenso funcional e morfolgica das cidades.

80

A palavra bairro de origem rabe e significa a parte perifrica de uma cidade ou uma vila separada prxima.
Na lngua espanhola bairro geralmente significa cada rea de uma cidade, geralmente diferenciada por aspectos
funcionais (residencial, comercial, industrial, etc.), sociais, morfolgicos ou arquitetnicos (Traduo nossa).

137

Outra importante fonte de consulta so as prefeituras municipais, que so bem


concisas na hora de definir esta poro do espao. Geralmente, para os rgos pblicos
municipais, o bairro definido como uma unidade territorial de planejamento. Esta definio
favorece a organizao e controle administrativo dos servios pblicos, como os correios,
telefonia e limpeza. Entretanto, esse ponto de vista poltico-administrativo carregado de
formalismo, pouco esclarece a vida social do morador do bairro.
No podemos deixar de mencionar, os trabalhos e pesquisas organizados pelo Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE), que apresenta um conjunto de documentos
oficiais sobre a diviso geogrfica no pas. Em pesquisas realizadas aos anurios estatsticos,
notamos que a descrio mais sucinta, trazendo apenas a divises administrativas oficiais.
De acordo com os anurios estatsticos, at 1886 utilizavam-se as denominaes
municpios, cidades, vilas e parquias81 para delimitar os espaos da cidade. A partir de 1906,
passam a denominarem-se municpios, cidades, vilas e distritos e confirma a diviso do Brasil
em Estados, dos Estados em Municpios, dos Municpios em Distritos. Em relao definio
do bairro, para o IBGE (2010, p.14) os bairros so subdivises intra-urbanas legalmente
estabelecidas atravs de leis ordinrias das Cmaras Municipais e sancionadas pelo Prefeito.
Semelhante as definies dos rgos pblicos municipais, a definio dos anurios
estatsticos bastante sinttica, trazendo apenas a divises administrativas oficiais. Por isso, a
meu ver as definies de bairro do ponto de vista poltico-administrativo esto em
descompasso com a realidade histrico-social que envolve um bairro.
No estamos dizendo, que a diviso administrativa no seja necessria, porque a
partir destes limites que o bairro identificado oficialmente e planejado pelo rgo gestor.
preciso chamar ateno para o fato que os limites administrativos do bairro nem sempre
coincidem com os limites sociais do bairro estabelecidos por seus moradores.

81

No Brasil colonial ou mesmo em parte do perodo imperial, a unidade elementar da partilha territorial e da
administrao pblica era a parquia, dotada de autoridade militar e policial e de relativa autonomia jurdica. Sua
composio pressupunha no mnimo dez fogos (lares, famlias), aos quais era prestada assistncia material e
espiritual em troca de submisso hierarquia da igreja (LIRA, 2000).

138

Na abordagem fenomenolgica as realidades como os bairros, as unidades de


vizinhana, so lugares, espaos internalizados mentalmente pelos indivduos de uma
coletividade, que os tem como espaos vividos e sentidos. Nesta perspectiva os elementos
fsicos e os laos afetivos esto intimamente ligados populao do bairro (TUAN, 1983).
De acordo com Barros (2004), numa pesquisa sobre o povoamento do interior do
estado de So Paulo e vizinhana, o socilogo Antnio Candido Mello Sousa obtm uma
definio interessante que relaciona o recorte fsico a laos afetivo.
[...] alm de determinado territrio, o bairro se caracteriza por um segundo elemento,
o sentimento de localidade existente nos seus moradores, e cuja formao depende
no apenas da posio geogrfica, mas tambm do intercmbio entre as famlias e as
pessoas, vestindo por assim dizer o esqueleto topogrfico: O que bairro?
perguntei certa vez a um velho caipira, cuja resposta pronta exprime numa frase o
que se vem expondo aqui: Bairro uma naozinha. Entenda-se: a poro de terra a
que os moradores tm conscincia de pertencer, formando certa unidade diferente
das outras (SOUSA, 1987, p. 57-65).

Esta abordagem guarda certa proximidade ao conceito de lugar na Geografia


Humanstica, isto , o que comea como espao indiferenciado transforma-se em lugar
medida que o conhecemos melhor e o dotamos de valor (TUAN, 1983, p.6). Esse ponto de
vista ressalta a percepo, a experincia do indivduo, e os significados que ele atribui aos
lugares como centros de valor (AZEVEDO, 2011).
Sob esta tica, procura-se enxergar o bairro enquanto local de sociabilidades, espao
vivido e sentido, individualizado pelas imagens mentais e referenciais simblicos e materiais,
que o identifica para seus moradores, deixando de ser somente uma diviso polticoadministrativa (AZEVEDO, 2011).

Uma segunda combinao de definies so aquelas relacionadas a elementos do


espao para sua definio. Essa abordagem destaca as caractersticas fsicas e dimensionais,
particulares de cada recorte espacial, isto , esta abordagem privilegia as dimenses para
classificar as escalas urbanas.
Nesta perspectiva, uma cidade composta por trs escalas ou dimenses: a escala da
rua (dimenso setorial), do bairro (dimenso urbana) e da cidade (dimenso territorial). A
escala da rua o elemento fundamental da paisagem urbana que abriga os imveis de
habitao; a escala do bairro considerada uma escala intermediria, formada pela reunio de

139

quarteires com caractersticas comuns, e a escala da cidade composta por um conjunto de


bairros (LAMAS, 1993).
Em relao aos dados numricos de um bairro em si, isto , o nmero de habitantes, de
moradias, extenso numrica e nmero de quadras e lotes, Ledrut (1976) argumenta que,
En trminos fsicos, el barrio debe tener ciertos lmites tanto de extensin como de
volumen de poblacin. En lo que respecta a la poblacin este lmite se encuentra en
torno a los 5000 habitantes, ms que esos tienden a disolverlo. En tanto su
extensin territorial no debe exceder un permetro de unos 3 kilmetros. Ya por
encima de los 5 kilmetros no puede considerarse propiamente barrio 82(LEDRUT,
1976, p.121).

Entretanto, essa concepo de bairro severamente criticada por Castells (1983) que
considera essa idia de bairro congelada e baseada no empirismo. Para o autor [...] no se
descobrem bairros como se v um rio, ns os construmos, determinamos os processos que
chegam estruturao ou desestruturao dos grupos sociais no seu habitar (CASTELLS,
1983, p.134). Consideramos que o entendimento de bairro vai alm das caractersticas fsicas
e dimensionais proposta pelos autores acima citados.
Do ponto de vista histrico-social, Lefebvre83 (1975) afirma que,
El barrio es una pura y simple supervivencia [...] es una unidad sociolgica
relativa, subordinada, que no define la realidad social, pero que es necesaria []
Es el ms grande de los pequeos grupos sociales y el ms pequeo de los grandes.
La proximidad en el espacio y en el tiempo sustituye las distancias sociales,
espaciales, temporales84 (LEFEBVRE, 1975, p. 201).

Para o referido autor, o bairro corresponde a uma escala territorial que definida
tambm por um mdulo social, ou melhor, onde h maior convergncia entre o espao
geomtrico (fsico) e o espao social, entre o quantificado e o qualificado.
El barrio [] sera la mnima diferencia entre espacios sociales mltiples y
diversificados, ordenados por las instituciones y los centros activos. Sera el punto
ce contacto ms accesible entre el espacio geomtrico y el espacio social, el punto
82

Do ponto de vista fsico, o bairro deve ter certos limites tanto de extenso como de populao. O limite da
populao seria em torno de 5.000 habitantes, mais que isso tende a dissolver-se. No que se refere extenso
territorial do bairro, no deve ultrapassar o limite de 3 km. E acima de 5 km no pode ser considerado
propriamente um bairro (Traduo nossa).
83

Henri Lefebvre (1975) apresenta importante contribuio em seu artigo traduzindo para lngua castelhana
Barrio y vida de barrio, publicado no livro: De lo rural a lo urbano, neste texto o autor aborda o bairro no
contexto da produo dos espaos sociais urbanos, e investiga a relao entre o ordenamento urbano e a estrutura
social.
84

O bairro uma pura e simples sobrevivncia [...] uma unidade sociolgica relativa, subordinada, que define a
realidade social [...] ele o maior dos pequenos grupos sociais e o menor dos grandes. A proximidade no espao
e no tempo substitui as distncias sociais, espaciais e temporais (Traduo nossa).

140

de transicin entre uno y otro; la puerta de entrada y salida entre espacios


cualificados y el espacio cuantificado, el lugar donde se hace la traduccin (para y
por los usuarios) de los espacios sociales (econmicos, polticos, culturales, etc.) en
espacio comn, es decir, geomtrico85 (LEFEBVRE, 1975, p. 200-201).

O bairro seria um espao que poderia ser dimensionado tambm na escala paroquial, j
que a parquia no s tinha uma existncia religiosa, mas tambm uma existncia civil e
poltica. No exista lo que llamamos estado civil; los bautismos, las bodas y las
defunciones se inscriban en los registros parroquiales; las agrupaciones y asociaciones de
seglares se organizaban alrededor del aparato eclesistico86 (LEFEBVRE, 1975, p.197).
Entretanto, no podemos deixar de lado a separao do religioso, da igreja e das instituies,
um fato real no conceito terico.
Para os moradores de um bairro, ele existe em funo de seu centro, um ponto de
encontro. E esses centros correspondiam organizao das parquias da Igreja Catlica. Cada
parquia tinha seu templo e seu santo, organizavam-se em torno deles e de outras facilidades
como feiras e mercados. Importa mais saber em que local h maior superposio de
significados do que precisar onde comea uma zona homognea e acaba outra.
[...] las parroquias constituan barrios, cuando la ciudad, al hacerse demasiado
grande, perdi su unidad y su carcter de comunidad local, el ncleo la iglesia
parroquial perdi simultneamente sus funciones y su capacidad estructurante.
En consecuencia: la conexin barrio-parroquia, en otros tiempos constitutiva de
una realidad, no tiene ya fundamento [] 87(LEFEBVRE, 1975, p.197).

Sendo assim, observamos que do ponto de vista de Lefebvre, nem sempre o espao
fsico do bairro coincide com o espao social, e que o contedo social do bairro que o
caracteriza e individualiza, mais importante do que efetivamente sua delimitao territorial.

85

O bairro seria a diferena mnima entre os espaos sociais mltiplos e diversificados, ordenados pelas
instituies e pelos centros ativos. Seria o ponto de contato mais acessvel entre o espao geomtrico e o espao
social, o ponto de transio entre um e outro; a porta de entrada e sada entre espaos qualificados e espao
quantificado, o lugar de onde se faz a traduo (para e pelos usurios), dos espaos sociais (econmicos,
polticos, culturais, etc.) em espao comum, quer dizer, geomtrico (Traduo nossa).
86

No existia o que chamamos estado civil. Os batismos, os casamentos, as bodas comemorativas e os bitos
inscreviam-se nos registros paroquiais e os grupos e associaes organizavam-se prximos do aparato
eclesistico (Traduo nossa).
87

As parquias constituam bairros, e quando a cidade, ao fazer-se demasiado grande, perdeu sua unidade e seu
carter de comunidade local, o seu ncleo a igreja paroquial perdeu simultaneamente suas funes e sua
capacidade estruturante. Em conseqncia: a conexo bairro-parquia, que em outros tempos constitua uma
realidade, j no tem mais fundamento (Traduo nossa).

141

Outro trabalho relevante apresentado por Bernardes e Soares88 na obra Rio de


Janeiro: Cidade e Regio, coletnea de vrios artigos publicados isoladamente nas dcadas de
1950 e 1960, que discuti as origens da cidade do Rio de Janeiro, sua posio geogrfica, a
expanso do seu espao urbano e a caracterizao dos seus bairros e subrbios.
A divergncia entre a opinio dos moradores e dos rgos pblicos municipais
referentes ao entendimento do bairro e suas delimitaes dentro da cidade, no uma
discusso recente, esse fato apontado por Soares em 1959, nos estudos sobre os bairros do
Rio de Janeiro.
A noo de bairro uma noo de origem popular, tirada da linguagem corrente.
Para o habitante de uma cidade, o bairro constitui no interior da mesma, um
conjunto que tem sua prpria originalidade. Apesar da administrao municipal se
aproveitar muitas vezes dessa noo para com ela rotular as circunscries
administrativas em que a cidade est dividida, no h, na maioria dos casos,
coincidncia entre a noo popular de bairro e as pequenas unidades administrativas
ou fiscais (SOARES, 1990, p.105).

A noo popular de bairro se baseia num sentimento coletivo dos moradores, que tm
a conscincia de morarem em certo bairro. Esse conhecimento que cada um tem de residir em
determinado bairro, fruto da coexistncia de uma srie de elementos, que lhe do uma
originalidade, uma individualidade, em meio as outros bairros vizinhos. Contudo,
importante definir quais so esses elementos que, unidos, do a um bairro sua feio
caracterstica (SOARES, 1990).
Vejamos quais so esses elementos do espao do ponto de vista de Tricart (1958,
p.147) [...] um bairro caracterizado, ao mesmo tempo, por certa paisagem urbana, por certo
contedo social e por sua funo. Assim, o bairro se define por sua paisagem urbana que est
refletida no tipo, estilo e idade das construes, no traado de suas ruas etc.; o contedo social
referente ao modo e ao padro de vida de sua populao; a funo a atividade bsica que o
bairro desempenha dentro do organismo urbano, isto , funo residencial, comercial ou
administrativa, para a qual desenvolve um determinado equipamento funcional (MACHADO;
TEIXEIRA, 1986).
88

Neste livro destacamos o artigo O conceito geogrfico de bairro e sua exemplificao na cidade do Rio de
Janeiro, trabalho publicado originalmente no Boletim Carioca de Geografia de 1959, que discute o conceito de
bairro sob a tica da cidade do Rio de Janeiro. Uns dos primeiros trabalhos que usou o bairro como instrumento
para entender a cidade. A noo geogrfica de bairro exposta neste artigo constitui a base conceitual para a
diviso oficial da cidade do Rio de Janeiro em bairros em 1981.

142

Soares (1990) acrescenta um quarto elemento definio de Tricart (1958), o stio


urbano, pela importncia que tem na individualizao de certos bairros desta cidade. Na
evoluo de uma cidade, o surgimento e a subdiviso dos bairros tem uma relao acentuada
com o stio local. Algumas vezes a relao entre o bairro e o stio to forte que se expressa
no prprio nome pelo qual a populao denomina o mesmo (MACHADO; TEIXEIRA, 1986).
Um exemplo claro da importncia que o stio urbano tem para os moradores do bairro,
evidenciado na zona sul de Londrina. O Parque Guanabara um loteamento antigo que
compem o bairro Guanabara89, mas para seus moradores o que considerado como bairro
o loteamento, isto , o espao social nem sempre coincide com o espao geomtrico.
Neste sentido, entendemos que os elementos de individualizao dos bairros so: o
stio, o contedo social, a paisagem urbana e a funo, e para que os bairros possam ser mais
bem identificados, essas caractersticas podem ser associadas a outros elementos de
individualizao. Por exemplo, no Ecoville evidente que as vias estruturais so um dos
principais elementos definidores do bairro. Na Gleba Palhano o elemento principal de
caracterizao o stio, mas a ele associamos outros elementos que contribuem para dar aos
bairros a sua originalidade, em meio aos outros bairros da cidade de Curitiba e Londrina.
Explicando melhor, nas cidades de Curitiba e de Londrina os bairros Ecoville e Gleba
Palhano, surgem como novas paisagens urbanas, caracterizadas principalmente pela presena
de edifcios de arranha-cus. Ambos localizados em stio alto, prximos a reas verdes do
Parque Barigui em Curitiba, e do Lago Igap em Londrina. Esses bairros desempenham
novas funes urbanas, modificando toda a estrutura original de ocupao. Anteriormente, a
rea onde se localizam era formada de chcaras e stios. Atualmente, a partir da construo de
edifcios de apartamentos, tornaram-se bairros eminentemente verticais. Porm no so
somente as funes que se modificam, mas tambm o contedo social dos bairros, pois existe
certa homogeneidade social e econmica entre os moradores.

89

O bairro Guanabara tem uma rea territorial de 179,23 hectares composto por 11 loteamentos, so eles: Jos
Lzaro Gouva, Chcaras, Jardim Cludia, Parque San Diego, Conjunto Residencial Morada do Sol, Guanabara
Parque Boulevard, Parque Guanabara, Jardim Santa Rosa, Jardim Arco-ris, Lago di Trento e Recanto Hedy
(IPPUL, 2000).

143

Portanto, concordamos com Soares (1990, p. 119) quando afirma que as cidades e
bairros so, porm, elementos inseparveis e pelo estudo desses que se pode conhecer
melhor o passado e o presente da cidade. Isto , [...] cidade e bairro so, pois, uma coisa s:
no se pode compreender uma cidade sem analisar os seus bairros, mas ao estudarmos um
bairro temos sempre que ter em mente a cidade a que ele pertence (SOARES, 1990, p.120).
Uma cidade um conjunto de bairros, cada um com fisionomia prpria, resultante da
sua funo, de seus habitantes e de sua idade. Todos esses bairros, mais ou menos integrados
entre si, formam a cidade. Um bairro urbano tem uma feio que s a ele pertence, uma vida
particular, uma alma (MONBEIG, 1957, p. 50). Trata-se de uma paisagem, com certo estilo
de edificaes e disposio das ruas, que desempenha um papel no organismo urbano.
Reforando essa ideia, Barros (2004, p.87) argumenta, [...] como nenhuma paisagem
igual outra, nenhum bairro igual a outro, por mais semelhantes que sejam suas histrias,
a ocupao urbana, o contedo socioeconmico, por mais prximos que estejam. assim
que devem ser vistos, como recortes nicos, individualizados.
Considerando, portanto, o bairro como local individualizado em funo de seus
referenciais, um dos aspectos mais importante em um processo de apropriao a forma
como seus habitantes denominam o local onde moram.
Para Pierre George, o bairro tem uma personalidade,
O morador refere-se ao seu bairro, quando quer situar-se na cidade; tem impresso
de ultrapassar um limite quando vai a outro bairro. [...] com base no bairro que se
desenvolve a vida pblica, que se organiza a representao popular. Finalmente, e
no menos importante, o bairro tem um nome que lhe confere uma personalidade
dentro da cidade (GEORGE, 1983, p. 76).

Contribuindo com a anlise, Perry (1974, p. 34) afirma que [] the character of the
district in which a person lives tells something about him. Since he chose it, ordinarily, it is
an extension of his personality []90.
O processo de atribuio de nomes aos bairros e logradouros pode acontecer de duas
maneiras. A primeira de origem poltico-administrativa, por meio de decreto ou lei municipal
90

O carter do bairro em que uma pessoa vive diz algo sobre ela. Uma vez que ela escolheu, normalmente,
uma extenso de sua personalidade (Traduo nossa).

144

e independente da vontade popular. Neste caso, os bairros e as ruas surgem como


loteamentos, com nomes definidos pelo incorporador imobilirio ou pela prefeitura municipal.
A segunda origem do nome do bairro por apropriao de uma noo popular de
designao que passa a figurar como oficial. Neste caso, existe em determinado local um
marco, seja ele material ou simblico, ou os dois, e pode ocorrer a ampliao da extenso do
bairro e de sua designao a toda a regio ao seu redor (MOREIRA, 2012).
Em situaes como esta, a materializao do nome ocorre muito mais atravs de um
processo de origem popular, de utilizao e repetio cotidiana deste referencial para
designar o local onde moram ou por onde passam do que por fora de uma deciso
externa (MOREIRA, 2012, p. 3).

No Ecoville e na Gleba Palhano prevalece apropriao popular de significados e


denominaes, isto , em Londrina a populao j se referia ao bairro como Gleba Palhano,
uma referncia ao nome da Antiga Fazenda Palhano Esperana, localizada na poro sudoeste
da cidade. A denominao do bairro j existia no imaginrio popular, e os incorporadores
imobilirios apenas se apropriaram deste nome para lanar seus empreendimentos
imobilirios. O nome Ecoville foi concebido pelos incorporadores imobilirios para designar
uma rea onde estava sendo construdos edifcios de apartamentos de alto padro, com o
passar do tempo, o nome Ecoville foi incorporado pelos moradores dos edifcios e vizinhos.
Diante do exposto, consideramos que o entendimento do conceito de bairro
fundamentado na literatura brasileira e estrangeira sobre esta importante unidade do espao,
nos auxiliou a afirmar o nosso objeto de estudo como bairros de grande representatividade
scio-espacial na atual configurao urbana da cidade de Curitiba e Londrina, dando assim,
suporte para nossa investigao.
3.1.1 Conceituao Institucional Versus Conceituao Popular
Em algumas cidades existe uma definio territorial quanto aos limites dos bairros,
enquanto que em outras, a diviso decorre apenas do uso popular, [...] em alguns casos os
rgos encarregados de elaborarem plantas de cidades e delimitao de bairros utilizam, nos
seus trabalhos, fontes de informaes ligadas ao reconhecimento da populao
(MACHADO; TEIXEIRA, 1986, p. 67). Em outros exemplos, como no caso do Rio de
Janeiro, os estudos das referidas autoras apontam para o uso tanto dos dados dos setores
censitrios como da consulta popular para a delimitao dos bairros.

145

Nas cidades de Curitiba e Londrina os rgos pblicos municipais propem uma


delimitao institucional para os bairros, considerando os critrios tcnicos e a conceituao
popular (DADOS DE CAMPO, 2013). Logo, conclumos que existe uma tentativa de
conciliar a percepo popular com as unidades institucionalizadas de coleta de dados (setores
censitrios, plantas das ruas, etc.) no trabalho de delimitao dos bairros.
Em Curitiba a delimitao dos bairros foi precedida de rigorosa pesquisa elaborada
pelo Setor de Aerofotogrametria, do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba
(CURITIBA, 1975). Para essa delimitao foram utilizados os referenciais da malha viria
como vias estruturais, vias de ligao, ferrovias e rodovias (HLADCZUK et al 2000, p.12).
A pesquisa foi realizada com trabalho de investigao de campo, tendo como critrios
os aspectos culturais e histricos de cada bairro e consideraram, principalmente, o depoimento
dos moradores mais antigos. Certas pessoas moravam em um bairro, mas costumavam dizer
que moravam no bairro da Igreja onde pagavam o dzimo. Tudo isso foi levado em conta
(CURITIBA, 1975, no paginado).
Portanto, em 21 de outubro de 1975, atravs do Decreto n.744, assinado pelo prefeito
Saul Raiz, foi aprovada a delimitao de 75 bairros na cidade de Curitiba, s a partir desta
data que os bairros passaram a existir oficialmente em Curitiba. Atualmente o nmero de
bairros permanece os mesmo, distribudos em nove regionais91 conforme indica o mapa
abaixo.

91

As Regionais de Curitiba so espcies de subprefeituras encarregadas dos bairros de cada uma das nove regies
em que Curitiba est subdividida administrativamente. As Administraes Regionais acompanham as aes das
secretarias municipais dentro de suas reas-limites, e participam da organizao de seus servios. As regionais
so: Bairro Novo, Boa Vista, Boqueiro, Cajuru, CIC, Matriz, Pinheirinho, Porto e Santa Felicidade (IPPUC,
2007).

146

Mapa 01: Regionais e Bairros da cidade de Curitiba (PR)


Fonte: IPPUC, 2005

147

A legenda do mapa mostra que no existe nenhum bairro chamado Ecoville, at


porque esse bairro no existe oficialmente. Contudo, baseado nos documentos dos rgos
pblicos municipais, na investigao de campo e nas entrevistas com os moradores,
consideramos a hiptese que o Ecoville composto por trs vias principais: Rua Professor
Pedro Viriato Parigot de Souza, Rua Deputado Heitor Alencar Furtado e Rua Monsenhor Ivo
Zanlorenzi, que se estende na direo de trs bairros: Mossungu, Campo Comprido e Cidade
Industrial de Curitiba, todos localizados na Regional de Santa Felicidade92.
No quadro 7 apresentamos a delimitao oficial dos bairros Mossungu, Campo
Comprido e Cidade Industrial de Curitiba, conforme o Decreto n.744/1975.

92

A Regional Santa Felicidade composta por 14 bairros: Butiatuvinha, Campina do Siqueira, Campo
Comprido, Cascatinha, Cidade Industrial, Lamenha Pequena, Mossungu, Orleans, Santa Felicidade, Santo
Incio, So Braz, So Joo, Seminrio e Vista Alegre. Com uma populao total de 155.794 habitantes (CENSO,
2010), e ocupa uma rea de 6.529 hectares (IPPUC, 2010).

148

Nome do Bairro

Delimitao

Mossungu

Ponto inicial na confluncia da Rua Jos Izidoro Biazetto e Marginal da BR-277. Segue
pela Marginal da BR-277, Rio Barigi, Ribeiro sem nome, Rua sem nome da Planta
Arrielo, Arroio sem nome, divisa seca, da Planta Califrnia (incluindo), Ruas Jeremias
Maciel Perretto, Joo Batista Rossetim, sem nome, sem nome, Pedro Nicco, Rua Jos
Izidoro Biazetto, at o ponto inicial.
Em1975 o Decreto n 774 aprovou a antiga regio do Campo Comprido como um dos
bairros de Curitiba, estabelecendo seus limites administrativos. Seu ponto inicial na
confluncia das Ruas Jos Izidoro Biazetto e Pedro Nicco. Segue pelas Ruas Pedro
Nicco at a Rua Joo Batista Rossetim, vai pela Rua Jeremias Maciel Perretto,
chegando divisa seca da Planta Califrnia at um arroio sem nome. Dali segue para
um Ribeiro sem nome at o Rio Barigi, Rio Campo Comprido, Rua Eduardo Sprada,
fazendo nova divisa seca da Planta Domingos Zanlorenzi, Rua Joo Falarz at a Rua
Jos Izidoro Biazetto, onde tem seu ponto inicial fechado, desta forma, o permetro do
bairro.
O objetivo foi implantar uma rea industrial inserida na cidade, com acesso facilitado
da populao aos empregos gerados e no um setor industrial segregado na periferia.
Com a implantao da CIC os curitibanos passaram a ter, alm da transformao
econmica e social, resultante do processo industrial, tambm um referencial fsicoespacial. A concepo idealizada inspirou a nova composio de limite administrativo
na regio que foi incorporado como bairro Cidade Industrial de Curitiba, juntamente
com os demais bairros formalizados pelo Decreto n 774/1975.

Campo Comprido

Cidade Industrial de
Curitiba

Inicia na BR-116, em Tatuquara no cruzamento com a nova estrada de ferro-trecho


Engenheiro Bley, por esta at o Rio Barigi, por este montante at o crrego que
divisa dos Municpios de Curitiba e Araucria, por este numa distncia de 850 metros
at a estrada velha do Birigui (1-1.040), por esta em direo norte numa distncia
aproximada de 1.750 metros at o cruzamento com uma estrada carrovel, desse
cruzamento por uma linha seca rumo 19 NO, numa distncia de 1.900 metros at a
estrada cdigo ligao 1041, por esta em direo norte at a Rua Raul Pompia, antiga
estrada da Colnia Augusta, por esta at a estrada da Irradiao, por esta em direo
norte at a estrada de cdigo 1131 1, por esta at a rua Pedro Cruzeta, por esta at a
Rua Eduardo Sprada (antiga estrada de Campo Largo), desse cruzamento por uma linha
seca at o marco quilomtrico n.6 da BR-277, por esta at o quilmetro 4 no
cruzamento com a rua Joo Falarz, por esta at o loteamento Domingos Zanlorenzi e
Planta Campo Comprido, contorna esses loteamentos a oeste e segue ao sul pelo Rio
Campo Comprido at o Rio Birigui, por este a jusante, at o contorno ao sul dos
loteamentos Francisco Klentz, Santa Amlia e Santa Ana at o Cemitrio Jardim da
Saudade, pelo sul at a Rua Joo Btega, por esta rua General Potiguara, por esta at a
Rua Pedro Gusso, por esta at o incio do crrego Capo Raso, por este at o Ribeiro
do Frana, por este, a montante, at uma estrada carrovel, da por esta contornando
terras do Ministrio do Exrcito at a BR-116, por esta rodovia at a nova estrada de
ferro ponto de partida .

Fonte: Histrico dos Bairros de Curitiba, baseado no Decreto n.744/1975


Organizao: Andresa Loureno da Silva, 2013
Quadro 07 - Delimitao dos Bairros de Curitiba, (PR)

Na cidade de Londrina, o Decreto n.031 de janeiro de 2000, estabelece a diviso de 55


bairros, e 5 regies em Londrina, sendo elas: Centro, Regio Norte, Regio Oeste, Regio
Leste, Regio Sul. importante ressaltar, que este decreto regulamenta a diviso dos bairros,
mas ainda no virou lei de fato (LONDRINA, 2000).
Segundo o Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina esta diviso foi
realizada atravs de pesquisas com os moradores acerca de sua identificao com a localidade
em que moravam. O estudo foi dirigido por uma funcionria da Companhia de Habitao de
Londrina (COHAB) que em 1997 fez este levantamento com a populao sobre onde os

149

moradores diziam morar e assim o nome de certos loteamentos se sobrepunham ao verdadeiro


nome do loteamento onde esta pessoa morava criando assim nomes de bairros na cidade de
Londrina (DADOS DE CAMPO, 2013). O mapa 02 mostra a diviso por bairros e regies da
cidade de Londrina, baseado no Decreto n.031/2000.

150

Mapa 02: Bairros e Regies da Cidade de Londrina (PR)


Fonte: IPPUL, 2012

151

Atualmente cinco bairros correspondem rea original da Gleba Palhano, so eles:


Universidade, Esperana, Vivendas do Arvoredo, Guanabara e Palhano. Entretanto, o bairro
Gleba Palhano localiza-se em uma pequena rea dos bairros administrativos Palhano e
Guanabara. Portanto, baseado nos documentos, decretos e mapas da prefeitura de Londrina e
nas entrevistas aos moradores, considera-se a hiptese de que o bairro Gleba Palhano
compreende a rea entre o Lago Igap II e a PR-445, localizado na zona sudoeste da cidade
de Londrina.
No quadro 8 apresentamos a delimitao oficial dos bairros Palhano e Guanabara,
conforme o Decreto n.031/2000.
Nome do Bairro

Delimitao

Palhano (Zona Oeste)

Inicia-se no prolongamento da Av. Aniceto Espiga com o Ribeiro Camb, seguindo


pela jusante do ribeiro at encontrar a adutora da SANEPAR, e, por esta, at
encontrar a Rua Bento Munhoz da Rocha Neto na divisa dos lotes 6 A e 7 A da
Gleba Palhano; segue, por esta, na direo ao Sul, at encontrar a divisa dos lotes 6 E
e 6 F com a Av. Madre Lenia Milito. Continua pela avenida at encontrar a
Rodovia Celso Garcia Cid, e, desse ponto, segue como Rodovia Mbio Gonalves
Palhano, em direo a Sudoeste, at encontrar o Ribeiro Esperana, seguindo-o, a
montante, at encontrar o prolongamento da Rua Constantino Pialarissi, percorrendoo, em direo ao Norte, at a Rodovia Celso Garcia Cid; desse ponto, segue como
Av. Aniceto Espiga, at o ponto inicial (LONDRINA, 2000, p.7).
Inicia-se no encontro do Ribeiro Camb com o prolongamento da Rua Lima,
seguindo, por este, em direo ao Sul, at encontrar a Av. Madre Lenia Milito;
segue, por esta avenida, at encontrar a divisa da quadra 01 do Jardim Bela Sua
com o Lote 63 D da Gleba Camb, indo por esta divisa at encontrar o Crrego
Capivara, percorrendo-o, a montante, at encontrar o Trevo da Rodovia Celso Garcia
Cid com a Av. Madre Lenia Milito. Desse ponto, segue em direo a Nordeste, at
a divisa do lote 6 E e 6 F da Gleba Palhano, indo na direo Norte, at encontrar a
Rua Bento Munhoz da Rocha Neto; desse ponto, segue pela adutora da SANEPAR,
at o Ribeiro Camb, e, pelo ribeiro, a jusante, at o ponto inicial (LONDRINA,
2000, p.10).

Guanabara (Zona Sul)

Fonte: IPPUL, Decreto n.031/2000


Organizao: Andresa Loureno da Silva, 2013
Quadro 08 - Delimitao dos Bairros de Londrina, (PR)

Nota-se, que tanto no mapa 01 (Diviso dos Bairros e Regionais de Curitiba) quanto
no mapa 02 (Diviso de Bairros e Regies de Londrina) no existe oficialmente nenhum
bairro chamado Ecoville em Curitiba, e nenhum bairro chamado Gleba Palhano em
Londrina. Isto porque, essas reas no so consideradas como bairros para os rgos pblicos
municipais, e, portanto sua delimitao feita exclusivamente por seus moradores. Na prtica,
para os moradores pouco importa o conceito tcnico de bairro, utilizado pela prefeitura, o que
realmente importa a percepo que os moradores tm do bairro.
Em outras palavras, o Ecoville e a Gleba Palhano no so bairros oficialmente
reconhecidos pela Prefeitura Municipal de Curitiba e Londrina, entretanto, a partir das

152

entrevistas nestas reas, constatamos que existe uma delimitao consensual sobre os limites
do bairro, isto , subreas, trechos, zonas, reas, etc., so nitidamente distinguidos pela
maioria dos moradores, que no apresentam qualquer dificuldade em relao delimitao
territorial do bairro93. Na verdade, sabemos que, [...] na identificao de um bairro, para a
maioria dos seus habitantes, no interessa o seu limite imposto por um rgo gestor, porque se
j o identificam fsico-cognitivamente, pouco lhes importa at onde se estendem seus limites
(SEABRA, 2003, p. 26).
O que invocado como bairro pelos moradores, o Ecoville e a Gleba Palhano, e no
cada uma de suas partes especficas, como por exemplo, a rea entre o Lago Igap II e a PR445 (Londrina), ou a Conectora 5 (Curitiba) prolongamento do eixo estrutural.
O reconhecimento de um determinado bairro e seus limites fruto de um sentimento
da populao, de sua percepo (MACHADO; TEIXEIRA, 1986). Isto , sobrepem as
delimitaes institucionalizadas pelos rgos pblicos. Essa percepo mais complexa no
Ecoville e na Gleba Palhano, pois na medida em que o bairro se expandiu em espao e
populao, houve uma subdiviso de reas, ruas, conjunto de quadras, ou subunidades que
torna sua delimitao muito mais complexa. Neste sentido, o Ecoville e a Gleba Palhano vo
se afirmando enquanto bairros verticalizados, redefinindo seus limites territoriais ao longo do
tempo e sob a influncia direta do capital imobilirio, que incorpora novas reas ao bairro
medida que necessita de terrenos para a construo.
A escolha da escala espacial do bairro como recorte analtico e a opo pelo estudo do
espao social, teve como finalidade compreender a organizao interna do bairro e sua relao
escala da cidade.
Nas pginas precedentes verificamos que grosso modo a discusso terico-conceitual
de bairro tem sido freqentemente analisada na literatura estrangeira e brasileira a partir da
perspectiva fenomenolgica, marxista, morfofuncionalista e como recorte de polticas
territoriais. Dentro destas linhas tericas inmeras abordagens tm sido adotadas, como por
93

Sobre a delimitao territorial do bairro, veja-se, entre outros, A Utopia Urbana um estudo de antropologia
social de Gilberto Velho (1973). Este livro resultado de pesquisas realizadas no bairro de Copacabana, na
cidade do Rio de Janeiro. Embora, o autor no faa uma discusso terica conceitual sobre a escala do bairro, os
resultados apresentados atravs do estudo de caso do Edifcio Estrela, constituem importante referencial terico
sobre essa unidade espacial.

153

exemplo, aquela que contempla as dimenses fsicas e morfolgicas, histrico-social, polticoadministrativo. A opo por qual conceito utilizar ir depender dos propsitos do pesquisador
em termos tericos e metodolgicos. No contexto desta pesquisa, consideramos que o
conceito de bairro interpretado sob a tica histrico-social e fenomenolgica a mais
adequada aos estudos dos bairros Ecoville e Gleba Palhano. De um lado tm-se os edifcios
residenciais de alto padro (espao social), de outro lado tem-se a relao afetiva dos
moradores com esse espao (espao fsico e afetivo). a partir da relao afetiva dos
moradores no espao social do bairro que os seus limites so demarcados e definidos.
Embora no sendo fcil delimitar fronteiras aos bairros, consideramos oportuno
definir o permetro dos bairros Ecoville e Gleba Palhano. Essa delimitao revela-se til,
mas ao tentar formular determinadas regras estamos sujeitos a certos riscos. Por mais fluidos
que so os contornos do Ecoville e da Gleba Palhano, ambos tm uma histria concretizada
em uma fisionomia prpria, com traos distintivos que lhes conferem certa unidade e
individualidade.
O bairro Gleba Palhano, tinha um total de 52 edifcios (1990 a 2012) e uma
populao aproximadamente de 15 mil habitantes (ConGP, 2012) a extenso do bairro de
aproximadamente 1,30 km entre o Lago Igap II e a PR-445. Por sua vez, o bairro Ecoville,
tinha um total de 60 edifcios (1993 a 2011) e uma populao de 9.664 habitantes

94

(IBGE,

2010), e uma extenso territorial de aproximadamente, 4,5km entre o Hipermercado


Carrefour e a Universidade Positivo.
A delimitao dos limites dos bairros Ecoville e Gleba Palhano proposta pela autora
desta pesquisa, no teve a inteno de estabelecer fronteiras rgidas e perfeitamente lineares,
entre bairros contguos, mas foi uma tentativa de identific-los espacialmente.
3.2 A Verticalizao na Gleba Palhano, Londrina (PR)
Pretendeu-se entender o processo de verticalizao na Gleba Palhano analisando os
principais aspectos que levaram a construo de edifcios de apartamentos de alto padro
nessa rea. Trata-se de entender quando e como comeou o processo de verticalizao neste
94

O nmero da populao se refere ao bairro Mossungu onde est localizada a maioria dos edifcios de alto
padro identificados nesta pesquisa. Para obtermos o nmero total de moradores do Ecoville, seria necessrio
fazer um recenseamento com os moradores do bairro.

154

bairro. Antes de tudo, deve-se frisar que no contexto desta pesquisa considera-se edifcio
vertical aquele que dispe de no mnimo 4 pavimentos, localizados no nordeste da Gleba
Palhano, conforme indicao do mapa abaixo.

Mapa 03: Localizao da Gleba Palhano, Londrina (PR)


A rea em vermelho corresponde Gleba Palhano, localizada na poro sudoeste da cidade de Londrina. A
rea em verde localizada na poro nordeste da Gleba Palhano, indica a rea de estudo deste trabalho,
neste local que esto sendo construdos os edifcios de alto padro.
Fonte: IPPUL, 2011

Em Londrina, a rea denominada Gleba Palhano cortada pelas Rodovias Mbio


Gonalves Palhano e Rodovia Celso Garcia Cid (PR-445), atualmente uma das reas mais
valorizadas da cidade, principalmente a poro nordeste. At pouco tempo atrs sua ocupao
era feita quase exclusivamente por chcaras, stios e propriedades rurais de maior tamanho95.
95

No se sabe exatamente em que ano a Gleba Palhano passou de rea rural para rea urbana. Verificou-se que
essa rea foi registrada como loteamento urbano antes da Lei e Parcelamento de Solo de 1979. Contudo, a
incorporao desta rea ao permetro urbano foi feita aos poucos e de forma descontinua. Na dcada de 1980 a
Gleba Palhano j fazia parte da rea de expanso urbana da cidade, mas sua ocupao era tipicamente rural
(DADOS DE CAMPO, 2013).

155

nessa poro do espao que vm sendo construdos edifcios residenciais e


comerciais verticais e implantados condomnios horizontais. Essas novas formas de
ocupao, assim como sua construo e apropriao do solo, vm se dando
arquitetonicamente de forma diferenciada. A rea de estudo tem os maiores arranha-cus da
cidade, com edifcios que superam os 90 metros de altura.
Hoje a Gleba Palhano no existe mais j que por definio gleba uma propriedade
individual de rea igual ou superior a 10.000m. O que existe so diversos bairros unidos sob
a denominao baseada no imaginrio popular (ELORZA, 2011). Numa estratgia de
marketing o mercado imobilirio apropriou-se da expresso Gleba Palhano, tornando-a uma
marca conceitual utilizada para se referir a empreendimentos horizontais e verticais de alto
padro na cidade de Londrina.
Podemos afirmar que hoje a rea que corresponde antiga Gleba Palhano nada mais
do que uma juno de bairros e loteamentos localizados na poro sul e oeste de Londrina.
Destacamos os bairros Universidade, Palhano, Guanabara, Esperana e Vivendas do
Arvoredo. O mapa a seguir identifica os bairros que atualmente compem a rea da antiga
Fazenda Palhano Esperana. Vale registrar que os condomnios de alto padro esto
localizados apenas nos bairros Guanabara (sul) e Palhano (oeste), mas no em toda a sua
extenso, apenas em uma poro do espao de cada um destes bairros, mais especificamente
entre o Lago Igap II e a PR-445.

156

157

Convm inicialmente esclarecer que a Gleba Palhano no deve ser confundida com o
bairro Palhano96, at porque a rea que corresponde gleba superior a do bairro e, portanto
Gleba Palhano e bairro Palhano so unidades territoriais distintas. Feito os esclarecimentos
sobre identificao e a localizao da Gleba Palhano, apresentamos as diferentes formas de
ocupao e as transformaes espaciais da Gleba Palhano em trs momentos distintos, para
isso faremos um breve retrospecto de ocupao dessa rea.
O primeiro momento se refere s ocupaes das terras da gleba antecederam a
fundao da cidade de Londrina e o projeto de colonizao da Companhia de Terras Norte do
Paran (CTNP). As primeiras expedies que chegaram a Londrina para demarcao de terras
foram realizadas por Mbio Palhano antes da (CTNP) fazer o levantamento na regio em
1929 (PAULA 2006).
Mbio Palhano, nascido em 21 de novembro de 1894, aos 25 anos assumiu o cargo
de comissrio de terras no Norte do Paran. Abriu suas primeiras clareiras em
janeiro de 1919 como agrimensor (medidor de terra). Engenheiro graduado fez
fortuna possuindo entre outros bens fazendas em Londrina e Sertanpolis (PUZZI,
2009, p. 5).

De acordo com o Jornal de Londrina (22/01/2001) Mbio Gonalves Palhano foi


designado comissrio de terras e tinha a funo de delimitar fronteiras e julgar em nome do
Estado para o Norte do Paran. Em 1927, ele e os irmos Edson e Kepler, todos agrimensores
maranhenses ocuparam uma casa em Jata de onde saram para essas tarefas .
O segundo momento teve inicio aps o falecimento de Mbio Palhano, quando ele
deixou para seu herdeiro 750 alqueires da fazenda que se estendia de um ponto no distrito
Esprito Santo at a margem direita do Ribeiro Cambezinho (Lago Igap). Nela
originalmente j existiam stios e patrimnios como o da Viao Velha. O espao onde hoje
est localizada a Universidade Estadual de Londrina uma deles e, posteriormente ocorreram
desmembramentos totalmente incorporados rea urbana da cidade como o Catua Shopping
Center. Todos eles faziam parte originalmente da Gleba Palhano. Os parcelamentos e
loteamentos em chcaras so tpicos desse segundo momento.

96

A rea territorial do bairro Palhano de 426,09 hectares, compostos por 12 loteamos, so eles: Terra de
Santana, Parque Residencial Madri, Loteamento Pitangu, Parque Residencial Ilha Bela, Residencial Satler,
Jardim Alto da Colina, Conjunto Residencial gua Verde, Parque Residencial do Lago, Jardim do Lago,
Chcara Gomes, Village I e II e Colina Verde (IPPUL, 2000).

158

A Fazenda Palhano foi subdividida pela Lei Municipal n.1.794 de 24 de dezembro de


1970, constituindo subdivises que permaneceram sem outros parcelamentos em lotes e sem
edificaes at a dcada de 1990, quando a partir de ento, se tem a aprovao de novos
parcelamentos em loteamentos. Em suas subdivises constituram-se as Glebas Palhano,
Cafezal e Ribeiro Esperana (RIBEIRO, 2006). At o no inicio dos anos de 1990, a poro
norte da Gleba era predominantemente ocupada por chcaras e somente aps a construo da
transposio da Avenida Maring sobre o Lago Igap, garantindo acesso Avenida Madre
Lenia Milito, que a Gleba passou a ser alvo de interesse da construo de edifcios
(PAULA, 2006).
Entretanto, a base para a terceira fase, caracterizada como a passagem de rea
visualmente rural e de lazer para moradia, j estava disposta. Estas obras foram executadas
pelo poder pblico mediante presso das construtoras e incorporadores, que requeriam a
construo da mesma por garantir fluidez do trnsito e infraestrutura em suas terras
previamente adquiridas (SILVA, 2007, p. 88).
O processo de duplicao e extenso da Avenida Madre Lenia Milito at a PR- 445
podem ser definidas como o incio e pr-condio para essa mudana, sendo prximo da fase
da construo do Catua Shopping Center97. Tanto a inaugurao da nova avenida quanto a
construo do Catua, em novembro de 1990, levaram valorizao da rea.
Para Fresca (2002, p. 253):
[...] a partir da construo deste empreendimento, uma nova rea da cidade foi
destinada expanso urbana (regio sudoeste) com incorporao imobiliria
direcionada [...] a uma populao de alto poder aquisitivo, atravs de condomnios
exclusivos de altssimo padro e chcaras de lazer.

Destacamos essas duas obras porque elas serviram tambm para modificar no
imaginrio do londrinense a associao dessa regio com chcaras e o limite urbano. Podemos
recuar um pouco mais no tempo para caracterizao dos arredores dessa rea prxima ao
97

O Catua Shopping Center foi inaugurado em 1990, construdo pela Construtora Khouri, de capital local
associado a: Catua Construtora, Banco Pontual, Banco Multi Stock, Bradessa Participaes, Ceres Fundao,
Fundao Braslight, PRHOSPER, Instituto Rhodial, Prebeg Caixa e Regius Sociedade. Desde sua inaugurao,
j passou por duas expanses e hoje o maior shopping do Sul do Pas em rea, com 85 mil metros quadrados
ocupados por cerca de 300 lojas, e um estacionamento com capacidade para cerca de trs mil veculos. A rea
total do empreendimento de 135 mil metros quadrados de construo (SILVA, 2004, p.62).

159

centro de Londrina (4 km aproximadamente) que permaneceu reservada. A expanso de


bairros entre os Lagos Igap I e II j apontavam a existncia de reas distintas: o bairro
Guanabara com casas simples ( direita na continuao da Avenida Higienpolis) e as
manses na Bela Sua ( esquerda).
No final da dcada de 1980, aconteceu a incorporao baseada em prdios para a
classe mdia (Residenciais Quinta da Boa Vista), dispostos na Avenida Garibaldi Deliberador,
transversal Avenida Madre Lenia Milito. Estes deram corpo ao bairro Jardim Cludia,
esquerda da Avenida Madre Lenia Milito, juntando-se s casas simples e chcaras prexistentes.
Vale registrar a resistncia do londrinense associao da regio com a
glamorizao e o morar bem mais recentes atravs de um empreendimento anterior aos
Residenciais Quinta da Boa Vista e fase mais recente. Um exemplo pode ser a construo de
um condomnio vertical de sete prdios no superiores a 4 andares (Condomnio Morada do
Sol, ano de construo 1980) na Avenida Madre Lenia Milito, antes da duplicao da
primeira avenida e da construo do Catua.
Ele se diferenciava dos prdios centrais por estar cercado de rea gramada, alm de a
rea comum ter uma quadra de esportes, salo de festas e piscina, e distante apenas trs
quadras dos edifcios da Avenida Garibaldi Deliberador (SILVA, 2007, p.95). Apesar dessas
amenidades, os seus apartamentos demoraram a serem totalmente vendidos, apesar de terem
financiamentos atravs da Caixa Econmica Federal. At ento, esse empreendimento no
Jardim Cludia (Gleba Palhano) pareceu contrariar os desejos de boa parcela de londrinenses
de classe mdia na sua preferncia pelo centro ao buscar moradia.
Existiam poucas casas de comrcio na regio, alm do mercado municipal do Parque
Guanabara e de um ncleo bsico (padaria, farmcia, banca de jornal) construdo para atender
aos Residenciais Quinta da Boa Vista na Avenida Garibaldi Deliberador. O servio de
transporte coletivo urbano era restrito, com uma linha fazendo seu ponto final entrada do
condomnio Morada do Sol (em intervalo de uma hora), e outro transitando pela Avenida
Garibaldi Deliberador (SILVA, 2007). Majoritariamente os seus moradores trabalhavam na
Universidade Estadual de Londrina ou no Instituto Agronmico do Paran (IAPAR), tinham
filhos pequenos e buscavam a tranqilidade e um contato com o verde. Enfim, esse

160

empreendimento parece ter vindo antes do tempo e foi contemporneo ao crescimento


vertical na rea central da cidade (SILVA, 2007).
Nessa fase ainda houve uma tentativa frustrada de construo de um prdio de um
apartamento por andar na Avenida Madre Lenia Milito, destinado a elite econmica
londrinense. Por problemas econmicos do empreendedor e pelo fato do antigo gabarito
somente permitir prdios de seis andares na Avenida Madre Lenia Milito, ele no se
concretizou. A sua localizao era na esquina da atual Rua Joo Wyclif (DADOS DE
CAMPO, 2012).
Outro fator que permitiu a valorizao da rea foi imagem ambiental associada aos
empreendimentos verticais e horizontais na Gleba Palhano. Segundo Fresca (2002) algumas
construtoras incorporaram o Lago Igap, como um atrativo a mais para a aquisio de um
empreendimento formado por edifcios altos.
Devido ocupao no seu entorno ocorreram diversos processos erosivos e de
assoreamento e a contnua degradao do lago Igap II. Esse problema ficou mais evidente
quando ocorreu o esvaziamento e a limpeza das guas. Aps um ano de esvaziamento, no foi
feita a limpeza do fundo para melhor-lo (FRESCA, 2002).
A relao entre os empreendedores e o poder pblico mostra uma sintonia na produo
de novos espaos na cidade de Londrina. Antes dos condomnios horizontais,
empreendimentos de grande porte construdos em reas anteriormente agrcolas havia poucas
condies favorveis de fluxos entre essa rea e o centro principal de Londrina. Ou seja,
constitua um setor do entorno urbano com problemas de acesso.
Embora no tenha exercido um papel fundamental, vale registrar que as linhas de
nibus da cidade eram radiais partindo do centro em direo aos bairros. A no existncia de
nibus interbairros e a obrigatoriedade do pagamento de duas passagens (no mnimo) para
quem se deslocasse da regio norte regio sul da cidade, aumentavam os custos dos
passageiros. Nessa rea formada por chcaras, coexistiam pequenos cafezais, milharais,
pomares e reas pequenas de pastagem para poucas cabeas de gado (DADOS DE CAMPO,
2012).

161

A modificao real e no imaginrio do londrinense pode ser identificada a partir da


construo do Catua Shopping Center. Para a sua viabilidade foi necessria a continuidade e
duplicao da via de acesso - a Avenida Madre Lenia Milito - e a construo de um viaduto
de conexo com a PR-445 que tiveram incio nos anos de 1980 (SILVA, 2007). As despesas
da construo foram custeadas pelo Estado do Paran, no Governo de lvaro Dias, pela
Prefeitura Municipal de Londrina, na gesto de Antonio Casemiro Belinati, e uma pequena
parte pelos empreendedores, evidenciando que [...] a produo do espao urbano se faz de
forma coletiva, mas sua apropriao se faz de forma privada e seletiva (RIBEIRO, 2006, p.
6). O principal empreendedor do Catua em entrevista ao Jornal Mais Londrina de 29 de junho
de 2001, demonstrou em suas palavras a relao entre poder pblico e o privado:
Enfrentamos muitas dificuldades no dava para duplicar a avenida de acesso, a
Madre Lenia, e no havia dinheiro do Governo do Estado. (...) Eu e o ento prefeito
Antonio Belinati fomos at Curitiba para falar com o lvaro Dias. (...) lvaro tinha
vontade, mas no os recursos. E entendia, como bom administrador, que preciso
apoiar os empresrios em seus empreendimentos, principalmente disponibilizando a
infra-estrutura necessria. E ns trouxemos o progresso para essa regio (JORNAL
MAIS LONDRINA, 2001, no paginado).

Fica evidente a articulao dos empresrios com o poder pblico na viabilizao de


seus interesses. Justificaram suas aes atravs do discurso de desenvolvimento dessa regio.
Todavia sabemos que seu principal objetivo apropriao privada dos benefcios de
infraestrutura realizada com recursos pblicos. Outro aspecto importante nesse processo foi
iseno por dez anos do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) pela Prefeitura de
Londrina.
Esse empreendimento foi de interesse econmico exclusivo dos proprietrios, no
obstante, importante considerar que houve a criao de muitos empregos diretos e
indiretos com a construo shopping. Mas ele se legitimou atravs do discurso do
desenvolvimento, como a justificativa das obras promovidas pelo Estado
representando o poder pblico (SILVA, 2007, p. 91).

Atualmente dotado de infraestrutura, o entorno do Catua shopping Center foi ocupado


por edifcios residenciais verticais e condomnios residenciais fechados que ainda dividem o
espao com chcaras e stios. Construdo entre 1988-1990 o Catua Shopping foi um
empreendimento pioneiro em Londrina e modificou o hbito comercial de toda cidade e
regio.
importante destacar que a procura por residncias que apresentem homogeneidade
social tambm uma das caractersticas dos moradores de condomnios verticais. Esse caso

162

percebido quando encontramos prdios construdos em sistema de condomnio98. Nesse


sistema a obra no executada pelo construtor, mas por empreiteiros. Este caso do edifcio
Chcara Bela Vista que foi construdo por um grupo de mdicos e que no teve participao
de construtoras diretamente.
O edifcio foi um dos primeiros construdos na Gleba Palhano e tem 16 pavimentos
(um apartamento por andar) com 450m2 de rea privativa. Observa-se tambm no edifcio
Costa Esmeralda que a maior parte os moradores de bancrios, e podemos apontar que o
condomnio aparentemente passou pelo mesmo processo. Esses so dois casos mais extremos
em que o perfil dos moradores foi estabelecido antes da construo (PAULA, 2006).
A produo das cidades est diretamente relacionada com a ao dos agentes
imobilirios e incorporadores. Estes influenciam o mercado produtivo e consumidor havendo
reflexos nos preos dos imveis e na renda da terra (PAULA, 2006).
Esse processo depende tambm do desenvolvimento de cada localidade e de sua
atuao no contexto urbano. [...] algumas empresas incorporadoras e construtoras
esto relacionadas e especializadas com a produo dos apartamentos, enquanto
outras variam mais os seus empreendedorismos ao se relacionarem com as obras dos
edifcios residncias dos loteamentos (ALBUQUERQUE, 2005, p. 107).

A acessibilidade ao Catua Shopping Center foi intensificada a partir do ano de 2000,


com a sobreposio do Lago Igap pela Avenida Maring e da construo da Avenida Ayrton
Senna, que facilitou ainda mais o acesso ao Catua. A abertura em data anterior da Rua Joo
Wyclif tambm contribuiu para o acesso rea. Este ltimo logradouro em toda a sua
extenso um das principais endereos dos condomnios verticais na Gleba Palhano. A Rua
Ayrton Senna, que faz esquina com a Avenida Madre Lenia Milito, no sentido Catua,
recebeu uma rotatria que trouxe fluidez ao trnsito.
Nas imediaes do Catua, foi instalado o Campi de uma universidade particular de
Londrina. A Universidade Norte do Paran (UNOPAR) na Rodovia Celso Garcia Cid (PR445). De acordo com Ribeiro (2006), a construo dessa instituio criou uma centralidade
particular, pois so inmeras pessoas que as freqentam. O itinerrio dos transportes coletivos
urbano sofreu alteraes aps a implantao da universidade.
98

O sistema de condomnio regido de forma que a construtora recebe pelo trabalho de administrao da obra
um percentual dos recursos pagos mensalmente pelos condminos. Esse percentual varia de acordo com a obra,
porm normalmente costuma ser de 15%. O Financiamento poder existir somente pela pessoa fsica como por
cada membro do grupo de condminos, j que no existe linha de crdito especifico a este sistema de construo
(ALBUQUERQUE, 2005, p. 70).

163

Foram colocados pontos de embarque e desembarque ao longo da rodovia para atender


essa demanda. Outros tipos de comrcio tambm foram criados, como quiosques para lanches
e lojas copiadoras. Talvez em funo do Centro de Eventos da cidade localizado na Rodovia
Mbio Palhano, ao lado das universidades e do Catua foi construdo o hotel de uma rede
internacional - Confort Sutes.
Distante a menos de um quilmetro do Catua shopping observa-se outro ncleo
residencial, porm com caractersticas especiais ligado s necessidades do campi universitrio
da Universidade Estadual de Londrina. Trata-se do condomnio vertical Universiflat,
complexo residencial destinado principalmente aos estudantes universitrios. Esse
empreendimento possui alm dos apartamentos, um centro comercial com atendimento de
servios bsicos. noite o local freqentado no somente por seus moradores, mas por
pessoas de todos os lugares da cidade, pois possui bares (DADOS DE CAMPO, 2012).
O impacto da construo do Catua tornou-se evidente, pois quando analisamos
moradias de estudantes ao lado da UEL, devem ser ressaltados alguns aspectos. O campus da
UEL localiza-se nesse mesmo lugar h aproximadamente 30 anos, e nunca houve esse tipo de
iniciativa. Independente dessa constatao h uma relao que no deve ser subestimada entre
o processo de ocupao da Gleba Palhano, a construo de edifcios na dcada de 1980 e a
paulatina transferncia da populao universitria para a regio (RIBEIRO, 2006). As
mudanas observadas nas linhas dos transportes coletivos quanto freqncia, trajetos,
horrios e, principalmente, os custos das passagens interferiram diretamente no aumento da
demanda por moradias para estudantes mais prximas da UEL. E um dos melhores exemplos
so os prdios construdos vizinhos ao campi.
O processo de produo urbana a partir da ao dos empreendedores no se restringe
construo em si. Aps a ocupao dos apartamentos e da construo de residncias nos
condomnios horizontais, houve uma modificao nas relaes e fluxos tanto nas lojas
maiores quanto ao pequeno comrcio do bairro.
Um fato que sucedeu inaugurao do shopping foi o aumento das atividades
comerciais da Avenida Madre Lenia Milito. Nota-se que h uma continuidade da rede
comercial substituindo as residncias numa linha contnua desde a Avenida Higienpolis na
regio central at quase 2/3 da Avenida Madre Lenia Milito, movimento que se reduz na

164

parte final em funo da existncia de chcaras e dos prdios recm-construdos e que termina
no shopping (SILVA, 2007). Em investigao de campo, percorremos o final da Avenida
Higienpolis na altura da rotatria com a Madre Lenia Milito prximo ao Santurio
Eucarstico e do asilo So Vicente de Paula. Observamos que a Avenida Madre Lenia Milito
predominantemente composta por atividades tercirias, congregando de servios bsicos s
clnicas odontolgicas e mdicas (DADOS DE CAMPO, 2011).
O comrcio anteriormente destinado s necessidades dirias como padaria, casa de
carne e sacolo vem sendo reformulado no que diz respeito a produtos e atendimentos.
Parte dos clientes ficou mais exigente. O sistema de entrega no domiclio ampliou-se por
proprietrios de casas de carnes. As padarias se tornaram mais sofisticadas como se fossem
boutiques de pes com extrema variedade e qualidade no atendimento. Outras lojas foram
refinando seus produtos tornando-se lojas especficas de produtos finos e importados. A
transformao tambm ocorreu no mercado pblico do Parque Guanabara, onde as lojas que
no se adaptaram a essa clientela tm perdido paulatinamente movimento (DADOS DE
CAMPO, 2011).
A Avenida Higienpolis tambm possui uma intensa vida noturna com casas de shows
localizadas na juno com a Avenida Madre Lenia Milito. Na Higienpolis funcionam
restaurantes e bares que se tornaram um ponto de encontro, principalmente nos finais de
semana. Em meados dos anos de 2006, o Pizza Hut, restaurante de rede nacional, mudou-se
da Avenida Juscelino Kubitschek para a rotatria da Madre Lenia Milito com o Ayrton
Senna em direo ao Catua. Essa franquia de fast food no mudou apenas de endereo, mas
tambm na estrutura fsica do estabelecimento. Isso percebido desde a arquitetura da
fachada do local, em ser mais do que uma pizzaria, mas local de sofisticao e elegncia.
Todos esses estabelecimentos comerciais vm confirmar esse novo perfil da Madre Lenia
Milito (DADOS DE CAMPO, 2011).
Outra construo que dinamizou ainda mais o setor comercial dessa avenida uma
loja da rede de supermercados Super Muffato, empresa de capital brasileiro (paranaense) e
portugus. Ela a loja ncora de um complexo comercial de outras 20 lojas menores. A
escolha do local - ao lado do Condomnio Morada do Sol quase em frente da Rua Joo Wyclif
no deixa dvidas de que, a partir de maro de 2007, se tornou um forte concorrente ao
hipermercado Carrefour.

165

Na Avenida Ayrton Senna esquina com a Avenida Madre Lenia Milito existe um
conjunto de estabelecimentos comerciais denominado de Via Palhano, so lojas de utilidades
domsticas, decorao, mveis, materiais de acabamento (como louas e metais sanitrios),
padarias, farmcias, lojas de calados e vesturio. Entre os servios: agncias de viagens,
lavanderia, posto de combustvel, etc. Em fase de construo na Avenida Ayrton Senna est o
Aurora Shopping Center, empreendimento da Galmo Engenharia, ter 170 lojas, salas de
cinemas, praa de alimentao e um Centro de Eventos, a previso de inaugurao para
meados de 2014.
Assim que a Avenida Higienpolis fisicamente termina na rotatria com a Avenida
Madre Lenia Milito. Contudo, do ponto de vista das relaes e ligao das atividades destas
avenidas, consideramos que esto ligadas como se fossem apenas uma. Percebemos que os
grupos sociais de maior poder aquisitivo atraem para si os servios para seu conforto e
comodidade, o que se enquadra a seu padro de consumo e exigncia.
Outra construo que nos ltimos anos tem sido local de shows musicais o centro de
Eventos distante aproximadamente 2 km do Catua. A rea do entorno desse empreendimento
ocupada por chcaras e stios, caractersticas do distrito Esprito Santo.
Dessa forma verificamos que o entorno do Catua Shopping Center, desde a Avenida
Madre Lenia Milito at a rodovia Mbio Gonalves Palhano vem apresentando
transformaes rpidas e essenciais para atender a ocupao dessas novas residncias. So
relaes bilaterais, de interferncias mtuas. A atuao do Estado, enquanto agente que leva
a infraestrutura e posteriormente dos comerciantes e empresrios que procuram se adaptar a
essa nova realidade.
O processo de verticalizao da Gleba Palhano antecede a constituio do bairro Gleba
Palhano, e os primeiros condomnios verticais so identificados por Paula (2006) a partir de
1992. O primeiro edifcio construdo foi o edifcio Prola Negra, com rea privativa de
170m2, com 20 apartamentos e 10 pavimentos, executado pela Construtora Serteng. Em 1996
foi construdo o edifcio Chcara Bela Vista, com rea privativa 450m2, com 16 apartamentos
e 16 pavimentos edificado por sistema de empreita (PAULA, 2006).

166

Em 1993 foi construdo o edifcio Vision Residence, com rea privativa de 300m2,
com 15 apartamentos e 15 pavimentos construdo pela Great/Quadra, em 1998 o edifcio Lac
Rochelle, com rea privativa de 78m2, com 56 apartamentos e 7 andares, construdo pela
Construtora Cana, e em 1999 foi construdo o edifcio Saint Raphael, com rea privativa de
88m2, com 68 apartamentos e 9 pavimentos, construdos pela Artenge S/A Construes Civis
(ALBUQUERQUE, 2005).
O mapa 05 mostra o ano de implantao dos loteamentos na cidade de Londrina. O
destaque para o ano de implantao de loteamentos dos bairros que atualmente
correspondem rea da antiga Gleba Palhano.

167

Mapa 05: Implantao de Loteamentos na Cidade de Londrina (PR)


Fonte: Atlas Ambiental da Cidade de Londrina (IMAP&P/UEL), 2008

168

O mapa 05 mostra a evoluo em dcadas da implantao de loteamentos na cidade de


Londrina. Destacamos os bairros: Universidade, Palhano, Guanabara, Esperana e Vivendas
do Arvoredo, pois esses bairros hoje correspondem rea da antiga Gleba Palhano. Uma das
primeiras reas ocupadas na zona sul da cidade foi o bairro Guanabara, em 1947, data que
antecede a construo do Lago Igap, e do Iate Clube e do Jardim Cludia em 1963
(BORTOLO, 2010). Nos anos aps a inaugurao do Lago Igap e do Iate Clube, os
loteamentos que foram lanados tiveram grande importncia na configurao atual destas
reas apresentando, com isso, a importncia da ao dos agentes privados na ocupao do
espao urbano (BARROS, et al 2008).
No bairro Palhano e Universidade as primeiras ocupaes ocorrem na dcada de 1970,
vale registrar, que neste perodo a rea que corresponde ao bairro Palhano ainda no existia
oficialmente, e essa rea era ocupada predominantemente por chcaras e stios. A constituio
do bairro Palhano, ocorre na dcada de 2000, perodo da expanso vertical em bairros da
regio sudoeste de Londrina. Outro elemento importante deste perodo a construo de
condomnios horizontais fechados, que se instalaram por toda a cidade, com reas
diferenciadas, conforme os padres locais, destacando-se na regio sudoeste os condomnios
de alto padro. O bairro Universidade, com origem na dcada de 1970 permaneceu sem
ocupao at 2003, quando se deu incio a um processo de ocupao efetiva (BARROS, et al
2008).
No bairro Vivendas do Arvoredo nota-se que as primeiras ocupaes ocorrem na
dcada de 1970 e se mantiveram constante nas dcadas seguintes, principalmente na dcada
de 2000 com grande rea de ocupao conforme mostra o mapa. Aps 2003, o crescimento
mais significativo, ocorreu no bairro Esperana com a implantao dos condomnios
horizontais fechados Royal Park e Alphaville, e nos bairros Vivendas do Arvoredo e Chcaras
So Miguel (BARROS, et al 2008).
Neste panorama, consideramos que os primeiros edifcios construdos na Gleba
Palhano, revelam a sofisticao e a exclusividade destes imveis. Apesar de terem sido
construdos na fase que antecede a valorizao da Gleba Palhano, esses empreendimentos
apresentam grande rea privativa e poucos apartamentos por andar, evidenciando assim, o alto
padro dessas moradias verticais.

169

Traamos at aqui um breve retrospecto da ocupao e verticalizao na Gleba


Palhano. A partir de agora, apresentamos as principais caractersticas dos edifcios de
apartamentos construdos no nordeste da Gleba Palhano entre os anos de 2001 e 2011, recorte
temporal desta pesquisa.
O levantamento do nmero de edifcios foi realizado com funcionrios do Instituto de
Planejamento Urbano de Londrina (IPPUL), na Secretaria Municipal de Obras de Londrina
(Setor de Cadastros) e nas construtoras e incorporadoras da cidade. Os dados da pesquisa
foram sistematizados no formato de tabela e mostra o nome dos condomnios, nmero de
pavimentos, nmero de torres, nmero de apartamentos e ano de concluso dos edifcios.

170

Tabela 01 Edifcios Construdos na Gleba Palhano, Londrina (PR): 2001 a 2011


CDIGO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31

EDIFCIO
Bosque Wilmar H. Berbert
Mogno
Central Park
Le Corbusier
Lac Royal
Forest Park
Sun Flowers Residence
Gaudi
Residencial Costa Esmeralda
Residencial Terra Brasil
Joan Mir
Arquiteto Vilanova Artigas
Marc Chagall
Residencial Portal do Lago
Residencial Parano
Solar Rivera
Residencial Toulouse
Residencial Enseadas
Torre de Madri
Palhano Residences
Due Torri
Torre de Mlaga
Residencial Lago Azul
Anita Malfatti
Residencial Manac
Maison Provence
Crystal Palace Residence
Rosa dos Ventos
Maison Villa Lobos
L Essence
Julio Ribeiro

CONSTRUTORA
Dresden Engenharia
Galmo Engenharia e Construes
Plaenge Empreendimentos
Plaenge Empreendimentos
Plaenge Empreendimentos
Artenge S/A Construes Civis
A. Yoshii Engenharia e Construes
Plaenge Empreendimentos
Construtora Serteng
Quadra Construtora
Plaenge Empreendimentos
Plaenge Empreendimentos
Plaenge Empreendimentos
Artenge Construes Civis
Dresden Engenharia
Plaenge Empreendimentos
Construtora Serteng
Construtora Serteng
Galmo Engenharia e Construes
Plaenge Empreendimentos
Plaenge Empreendimentos
Galmo Engenharia e Construes
Construtora Serteng
Plaenge Empreendimentos
A. Yoshii Engenharia e Construes
A. Yoshii Engenharia e Construes
Artenge Construes Civis
A. Yoshii Engenharia e Construes
A. Yoshii Engenharia e Construes
Plaenge Empreendimentos
Plaenge Empreendimentos

PAV.

TORRE

17
20
19
24
23
11
16
24
13
18
24
23
27
21
22
24
17
11
25
19
19
32
13
19
18
19
17
17
22
30
19

2
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1

N DE
UNIDADES
68
40
76
96
92
48
64
96
80
72
96
92
108
76
72
96
34
44
50
76
76
32
52
76
72
76
68
136
88
120
76

ANO DE
CONCLUSO (1)
2001
2001
2001
2002
2002
2002
2003
2003
2004
2004
2004
2005
2005
2005
2006
2006
2006
2007
2007
2007
2008
2008
2008
2009
2009
2010
2010
2010
2010
2010
2010

171

32
33
34
35
36
37
38

Cora Coralina
Plaenge Empreendimentos
19
1
76
2010
Maison Tuscany (Torre Di Siena/Torre Di Modena) A. Yoshii Engenharia e Construes
19
2
152
2010
Maison Murano
A. Yoshii Engenharia e Construes
18
1
72
2011
Torre Valverde
Galmo Engenharia e Construes
27
1
54
2011
Brisas Residence Club Lago Igap (Alsio/ Mistral) A. Yoshii Engenharia e Construes
19
2
152
2011
Auguste Rodin
Plaenge Empreendimentos
26
1
52
2011
Terroir Residence
Quadra Construtora
19
1
76
2011
Fonte: Secretaria Municipal de Obras de Londrina (Setor de Cadastros), 2012. Organizao: Andresa Loureno da Silva
Nota: (1) Foi considerado como ano de concluso o ano de expedio do habite-se emitido pela Prefeitura Municipal de Londrina

172

No perodo estabelecido desta pesquisa foram identificados 38 edifcios construdos na


Gleba Palhano, todos a partir de 11 pavimentos e que chegam a atingir 34 pavimentos. Do
total de edifcios apenas 6 tm duas torres (Bosque Wilmar H. Berbet, Forest Park, Vilanova
Artigas, Rosa dos Ventos, Maison Tuscany e Brisas Residence Club Lago Igap), os demais
edifcios tem uma torre.
O nmero de unidades em cada edifcio varia entre 32 e 152 apartamentos, com
predomnio de 76 unidades por edifcio. As reas privativas dos edifcios variam entre 72m2 a
435m2, sendo que a maioria dos edifcios tem rea privativa superior a 100m2. Esses dados
evidenciam a forte concentrao de edifcios altos com ampla rea privativa.
A Torre de Mlaga um bom exemplo da sofisticao e altura dos edifcios de alto
padro construdos na Gleba Palhano. O edifcio mais alto de Londrina, construdo em 2008
pela Construtora Galmo, tem 120 m de altura e 34 andares, sendo um apartamento por andar,
com 660m2 de rea total e 435m de rea privativa, quatro sutes, quatro vagas na garagem e o
valor do apartamento de R$ 2.750.000,00, com taxa de condomnio de aproximadamente
R$1.500,00 (GALMO IMOBILIRIA, 2013).

O ano de 2010 foi recorde em nmero de edifcios construdos, com a entrega de 8


edifcios, conforme mostra a tabela 1. Sendo quatro edifcios da A. Yoshii Engenharia e
Construes, um edifcio da Artenge Construes Civis, e trs da Plaenge Empreendimentos.
A Plaenge e A. Yoshii so incorporadoras lderes no mercado imobilirio na Gleba Palhano.
O mapa 6 mostra a localizao dos edifcios construdos na Gleba Palhano entre os
anos de 2001 e 2011, compreendendo a rea entre o Lago Igap II e a PR-445, o mapa foi
elaborado a partir dos dados obtidos na tabela 1.

173

Mapa 06: Localizao dos Edifcios no Bairro Gleba Palhano, Londrina (PR)
Fonte: Secretaria Municipal de Obras Setor de Cadastros, 2013

174

O mapa 6 mostra que entre as Rua Ernani Lacerda de Athayde e Rua Jerusalm h
forte adensamento dos condomnios verticais, num total de 16 edifcios. Nesta rea esto
localizadas as torres mais altas, luxuosas e sofisticadas da Gleba Palhano, como a Torre de
Mlaga e o Auguste Rodin.
O mapa tambm indica a concentrao de edifcios entre as Ruas Joo Wyclif,
Antnio Pisicchio e Avenida Madre Lenia Milito, num total de 11 edifcios. A Rua Joo
Wyclif e imediaes uma das reas mais valorizadas da Gleba Palhano, com edifcios
executados em perodo anterior a especulao imobiliria, como por exemplo, a construo do
edifcio Chcara Bela Vista na Rua Caracas.
As imediaes da Rua Ulrico Zuinglio reconhecidamente umas das reas em
ascenso na Gleba Palhano, nota-se que os edifcios mais recentes esto localizados nesta rua
e nas imediaes prximas a ela, como o edifcio Residencial Maison Tuscany, concludo em
2010. Outro fato importante que existem inmeros edifcios em fase de construo e
lanamentos nesta rea.
As figuras a seguir mostram a altura e a sofisticao das torres de apartamentos na
Gleba Palhano, construdos entre os anos de 2001 e 2011. Para melhor entender, organizamos
uma legenda explicativa, onde cada edifcio tem um nmero que corresponde ao nome do
empreendimento.

175

Figura 10: Verticalizao no Bairro Gleba Palhano, Londrina (PR)


Quase todos os edifcios so compostos apenas por uma torre de apartamento, uma das excees o Maison
Tuscany que tm duas torres (Torre Di Siena, Torre Di Modena) ambos com 19 andares e 152 apartamentos por
torre, e o condomnio Vilanova Artigas tambm com duas torres, com 23 pavimentos e 92 apartamentos por
torre. Outro destaque o condomnio Sun flowers, primeiro empreendimento da construtora A. Yoshii na Gleba
Palhano e o Residencial Parano empreendimento da Dresden que foi edificado sob a forma de sistema de
condomnio.
Fonte: Andresa Loureno da Silva, 2012

176

Figura 11: Verticalizao no Bairro Gleba Palhano, Londrina (PR). Os condomnios Bosque Wilmar H.
Berbet, Brisas Residence Club Lago Igap, Forest Park e Rosa dos Ventos, tem duas torres. A construtora A.
Yoshii a empresa que tem o maior nmero de edifcios com duas torres na Gleba Palhano. O edifcio Mogno
o primeiro empreendimento entregue pela Construtora Galmo na Gleba Palhano. Outro destaque o Lac
Royal com 23 pavimentos e 92 apartamentos um dos primeiros edifcios construdos pela Plaenge na Gleba
Palhano. O edifcio Brisas Residence Club Lago Igap tem duas torres (Alsio e Mistral) com 19 pavimentos e
152 apartamentos por torre, um dos mais novos empreendimentos da Construtora A. Yoshii.
Fonte: Andresa Loureno da Silva, 2012

177

Aps a elaborao do mapa dos edifcios construdos na Gleba Palhano, foi realizado o
levantamento das construtoras que tm edifcios executados nesta rea, entre os anos de 2001
e 2011. Identificamos sete empresas locais da construo civil que tm edifcios construdos
na Gleba Palhano: Plaenge, A. Yoshii, Artenge, Galmo, Serteng, Quadra e Dresden. O mapa 7
mostra a distribuio espacial das construtoras de acordo com o nmero de edifcios
construdos na Gleba Palhano. Cada construtora representada por uma bolinha colorida e
acompanhada de um nmero que corresponde ao nome do edifcio.

178

Mapa 07: Localizao das Construtoras no Bairro Gleba Palhano, Londrina (PR)
Fonte: Secretaria Municipal de Obras Setor de Cadastros, 2012

179

Durante o levantamento dos edifcios construdos na rea de estudo constatamos que a


incorporadora que atualmente possui o maior nmero de empreendimentos na Gleba Palhano
a Plaenge, com 15 edifcios, representando quase 40% dos edifcios construdos. Em
segundo lugar construtora A. Yoshii com 9 edifcios, representando 22,5% do mercado
imobilirio da Gleba Palhano.
As construtoras Dresden, Serteng, Artenge e Quadra, atuam em diversas classes de
reas e pavimentos. Por outro lado, a Plaenge, Galmo e A. Yoshii se especializaram no
segmento de mdio e alto padro.
Todas as construtoras identificadas na pesquisa so de Londrina, com exceo da
Serteng99 que de Sertanpolis, cidade vizinha a Londrina. Vale registrar que construtoras
tem empreendimentos construdos no apenas na Gleba Palhano, mas em outras reas da
cidade e no se dedicam a construir apenas para um segmento do mercado imobilirio. O que
estamos querendo dizer que as construtoras em Londrina tm segmento aberto, isto ,
constri edifcios para diferentes fraes de classes.
Ampliamos agora a anlise da verticalizao com os dados do Sindicato da Indstria
da Construo Civil do Norte do Paran (SINDUSCON NORTE/PR) que elaborou um banco
de dados sobre o setor da construo civil de Londrina, denominado de Indicadores
Econmicos do Setor, os dados mostraram o crescimento do setor da construo civil nos
ltimos dez anos (2002 a 2012).
Vale registrar que este projeto est em fase de implantao e, portanto nem todos os
indicadores so contemplados na pesquisa. Dados sobre preos e perfil dos imveis por regio
da cidade, por exemplo, no esto disponveis.
Para a elaborao deste material o SINDUSCON-NORTE/PR utilizou como fonte de
informaes a Secretaria de Obras da Prefeitura Municipal de Londrina, a Companhia de
Habitao de Londrina (COHAB-LDA), a Caixa Econmica Federal, e o Ministrio do
Trabalho e Emprego.
99

A Construtora Serteng fundada h 27 anos na cidade de Sertanpolis (PR) apresenta um padro de construo
variado, que inclui a edificao de casas populares, casas em condomnios horizontais e apartamentos de padres
diversos, construo de moegas e barraces, edificao de conjunto de escritrios e prdios comerciais.

180

A tabela 02 mostrou o nmero de projetos aprovados dos edifcios residenciais entre


os anos de 2002 e 2012. Nota-se que em 2004 a Prefeitura Municipal de Londrina aprovou
204 unidades (apartamentos) em edifcios residenciais, ano com menor nmero de
aprovaes. Por sua vez, o ano com maior nmero de aprovao foi o de 2010 com 4.478
unidades aprovadas. Um crescimento de 2.095% em seis anos.
Tabela 2 - Projetos Imobilirios Verticais Aprovados em Londrina: 2002 a 2012*
Ano
Edifcios Residenciais**
2002
436
2003
512
2004
204
2005
708
2006
354
2007
363
2008
3.222
2009
2.961
2010
4.478
2011
3.629
2012
1.360
Fonte: Secretaria de Obras, Diretoria de Aprovaes, Prefeitura Municipal de Londrina, 2013
*Edifcios com 4 ou mais pavimentos
** Valores em unidades autnomas (apartamentos)

Os dados da tabela 2 indicaram que o mercado local demonstrou um forte avano em


obras de incorporao, principalmente nos ltimos anos. O crescimento foi contnuo desde
2006 (354 unidades) e s teve uma pequena diminuio do final de 2008 (3.222 unidades) a
meados de junho de 2009 (2.961 unidades) devido crise econmica internacional. Aps a
crise, o setor voltou a crescer tanto na rea comercial quanto residencial, em todos os
segmentos de renda e em todas as regies da cidade, sobretudo na regio sul.
O desempenho do mercado imobilirio em 2010, com a aprovao de (4.478
unidades), foi resultado da combinao de crdito farto, juros baixos, programas de incentivo
federal e prazos mais longos para o pagamento. O expressivo aumento no nmero de
apartamentos neste ano foi devido construo do Residencial Vista Bela (zona norte),
construdo com recursos do programa Minha Casa Minha Vida, construiu 2.712 unidades,
sendo 1.440 apartamentos e 1.272 casas, para famlias com renda de at trs salrios mnimos.
A tabela 03 apresentou os valores em rea (m2) de projetos aprovados em edifcios
residenciais entre os anos de 2002 e 2012. importante destacar que o volume de metros
quadrados de projetos aprovados mensura o nvel de atividade no setor.

181

Tabela 3 - Projetos Imobilirios Residenciais Verticais por metro quadrado Aprovados em


Londrina: 2002 a 2012
Ano

Projetos Aprovados
(m2)*
2002
161.170,93
2003
189.578,50
2004
53.430,32
2005
133.140,43
2006
177.067,46
2007
274.411,43
2008
434.091,78
2009
562.059,25
2010
464.798,31
2011
584.425,95
2012
247.776,43
Fonte: Secretaria de Obras, Diretoria de Aprovaes, Prefeitura Municipal de Londrina, 2013
* Valores em rea (metro quadrado)

Os dados da tabela 3 indicaram que houve um aumento na produo de edifcios


residenciais em Londrina a partir de 2005. O metro quadrado de construo de edifcios
residenciais aprovados saltou de 133.140.43 m2 em 2005, para 584.425,95 m2 em 2011.
At junho de 2012, Londrina teve 1.944.322,89 m2 de projetos aprovados para novas
construes e outros 364.967,28 m2 de obras com habite-se liberado. Vale registrar que esses
dados so a soma total de rea acumulada at o ms de junho de 2012, e tratou-se de imveis
comerciais e residenciais. Em 2012, o maior nmero de metros quadrados liberados
(587.657,91) foi para a residncia unifamiliar com mais de 80m2 cada. Em segundo lugar
ficaram os edifcios residenciais, com 247.776,43 m2 (SINDUSCON NORTE/PR, 2012).
Esses ndices evidenciaram que o mercado imobilirio demonstrou forte avano em
obras de incorporao em todos os segmentos imobilirios, e registrou um crescimento do
setor de 7,3% em 2011, com um aumento de empregabilidade de 9,5%. O segmento
imobilirio que mais cresceu nos ltimos anos o segmento residencial, com destaque para a
expressiva verticalizao na zona sul de Londrina.
Esse crescimento deveu-se a conjuntura macroeconmica favorvel e o alto ndice de
comercializao dos empreendimentos em Londrina, isto , o ndice de velocidade nas vendas
de imveis em Londrina alto. As obras foram entregues em mdia 30 meses aps o
lanamento, com cerca de 80% a 90% das unidades vendidas (ASN, 2007).

182

Esses dados sinalizaram para o aumento do nmero de edifcios residenciais em


Londrina com metragem at 100m2, denominados de primeiro imvel. Estes apartamentos,
geralmente com mais de uma torre, esto localizados em vrias regies da cidade, sobretudo
em bairros no centrais, com imveis na faixa dos R$90.000,00, destinados principalmente ao
pblico jovem: universitrios que se formam e ficam na cidade, jovens casais, pessoas que
moram sozinhas.
A aquisio deste tipo de imvel ficou mais fcil, com uma pequena entrada e, como o
prazo do financiamento pode chegar a 30 anos, na prtica a parcela do financiamento equivale
ao preo do aluguel (MENEGHEL, 2008).
3.2.1 Breves Consideraes Sobre o Zoneamento de Londrina
Pretendeu-se analisar a lei de uso e ocupao do solo da cidade de Londrina relativa ao
processo de produo da verticalizao, a fim de entender o processo de liberao do solo e a
configurao territorial da urbanizao. interessante observar que em Londrina a legislao
vem sendo sistematicamente alterada com o objetivo de sempre ampliar a rea passvel de
verticalizao.
A legislao urbanstica e o zoneamento so construes sociais, parte de uma
racionalidade que acredita que esse instrumento ser efetivamente bom para a cidade, a
mesma racionalidade que nega que mais da metade do espao urbano das cidades brasileiras
no obedece ao zoneamento j que constituda irregularmente100 e que h grande diferena
entre o processo de formulao e de implementao do planejamento e do zoneamento no
Brasil (PILOTTO, 2010).
Segundo Villaa (1999) o zoneamento um instrumento utilizado para construo e
reas seletivas nas cidades, causando a elevao do preo da terra e a excluso da populao
de baixa renda. Na prtica o zoneamento um instrumento de controle do uso do solo,
geralmente aplicado com rigor em apenas pequenas pores do territrio. Por sua vez,
Lefebvre (2001) argumenta que o planejamento e o zoneamento podem ser caracterizados
como uma forma de segregao programada, pois entendida como uma estratgia de classe,
apoiada pelo poder pblico, sob o pretexto de organizao e de planejamento.
100

Evidenciado por inmeras pesquisas, entre elas as de Ermnia Maricato, Raquel Rolnik e Nabil Bonduki
(PILOTTO, 2010).

183

O Plano Diretor regulamentado pela Lei Orgnica do Municpio estabelece parmetros


para o uso e ocupao da Zona Urbana e de Expanso Urbana dos Distritos e Distrito Sede do
Municpio de Londrina. O Plano Diretor tem como objetivo ordenar o uso e ocupao do solo
urbano. Ele rene disposies, objetivos, diretrizes e polticas que podem assegurar
qualitativamente o desenvolvimento econmico e a interveno pblica na estrutura urbana.
De acordo com tais premissas, o Plano Diretor delibera sobre a organizao territorial
e os instrumentos de poltica e de gesto urbana, definindo-os. Submetidas a esses parmetros,
as leis de parcelamento e de ocupao e uso do solo estabelecem as normas e condies para a
execuo de tais processos, ou seja, a operacionalizao da produo do espao. Nesse
escopo, as diretrizes organizam e regem o zoneamento do territrio, diferenciando-o de
acordo com os potenciais de adensamento e as demandas de preservao e proteo
ambiental, histrica, cultural, arqueolgica e paisagstica.
Nesse sentido, destacamos alguns aspectos resultantes da ltima legislao e que se
encontra configurado na malha urbana atual. A tabela 04 mostra os coeficientes mdios, a
taxa de ocupao, a altura mxima dos edifcios e o tamanho dos lotes. Esses novos
parmetros de ocupao trouxeram uma mudana significativa com a multiplicao do solo,
pois a elevao dos gabaritos levou o aumento da densidade da rea, prprio do processo de
verticalizao.
A tabela 4 mostra as diferenas nos parmetros de uso e ocupao do solo de Londrina
baseado na Lei n.7.485/98 (Lei Municipal de Uso e Ocupao do Solo) no que diz respeito
zona residencial 4 (ZR4) rea onde est inserida a Gleba Palhano. As diferentes legislaes
urbansticas ao longo do tempo sofreram alteraes aumentando sistematicamente a taxa de
ocupao dos terrenos e o coeficiente de aproveitamento.

184

Tabela 04 Parmetros de Ocupao do Solo na Cidade de Londrina (PR)1


Legislao

Coeficiente de
Aproveitamento

Taxa de
Ocupao

Altura
Mxima

Lei n. 788/63

50% para
edificao
principal e 12%
para as
dependncias
50%
60%
100% Trreo
60% no 2
Pavimento e
50% nos demais

2
pavimentos

Lei n. 1635/69
Lei n. 3706/1984
Lei n. 7.485 de 1998

1,0
1,0
2,0**

Livre*
Livre

rea Mnima
de Lote
Testada (m)/ rea
(m2)
-

10m/300,00
250,00
360,00

Fonte: (LONDRINA, 1998). Organizao: Andresa Loureno da Silva, 2012.


Nota: (1) O parmetro de ocupao diz respeito (ZR4) - Zona de uso residencial de alta densidade que
engloba a Gleba Palhano.
* Art. 60. Qualquer que seja a zona, a construo de edifcios dever obedecer s normas fixadas pela
Companhia de Telecomunicaes, quanto aos feixes de microondas, bem como ater-se aos gabaritos
mximos de altura, previstos pelo Plano de Proteo ao Vo, do Ministrio da Aeronutica.
** Captulo II Art. 16: Aplicando-se o previsto no artigo 42 desta lei, o coeficiente de aproveitamento
poder ser aumentado at o valor mximo de 3,0 (trs), em razo da rea do lote e taxa de ocupao
adotada para uso residencial e para uso misto, residencial e comercial.

Com as mudanas principalmente do coeficiente de aproveitamento e da altura


mxima dos edifcios, os construtores e incorporadores intensificaram o processo de
verticalizao com a utilizao dos ndices de coeficiente nos limites mximos permitidos,
alm da explorao total de dispositivos reguladores de reas na organizao interna da
edificao. As configuraes resultantes instalaram-se na paisagem, principalmente atravs de
uma arquitetura padronizada, serializada e estandardizada.
Essa realidade percebida na altura das torres da Gleba Palhano, com edifcios de
apartamentos acima de 90 metros de altura, como o condomnio Marc Chagall, com 98 metros
de altura e a Torre de Mlaga, com 120 metros de altura. Entretanto, essa ocupao s foi
possvel a partir da alterao no Plano Diretor.
Outra razo que contribuiu para o retardamento do incio da ocupao efetiva da
Gleba Palhano refere-se legislao, isto , expanso do permetro urbano. A
partir de 1995, com a aprovao de um novo plano diretor para Londrina, o
permetro urbano foi estendido e a regularizao fundiria, dentre outros elementos,
estava assegurada (FRESCA, 2002, p.260).

preciso um determinado terreno para se verticalizar. Um edifcio na pode ser


erguido em qualquer terreno, por razes tcnicas, legais e, sobretudo, econmicas (SOUZA,
1994, p. 238). Portanto, a verticalizao na Gleba Palhano deu-se em reas previamente
valorizadas, isto , dotadas de equipamentos urbanos e amenidades.

185

Para se construir um edifcio na ZR4 preciso ter um terreno de, no mnimo, 360m2,
com taxa de ocupao de 50%, com coeficiente de aproveitamento igual a dois podendo
chegar ao valor mximo de trs. Os terrenos da ZR4 tm frente ou largura mdia de 12 metros
devendo os lotes de esquina ter 15 metros no mnimo. Afastamento frontal ou recuo de 5
metros (LONDRINA, 1998). Assim, uma das razes pelas quais a Gleba Palhano se
verticaliza porque ela tem disponibilidade de terrenos relativamente grandes.
Vejamos no quadro 09 as principais particularidades do zoneamento na zona sul, rea
onde est localizada a Gleba Palhano.
Quanto a Legislao

A Lei n. 7.485 de 1998 permite a verticalizao nas zonas residenciais


com coeficiente de aproveitamento alto
Localizao
A construo de edifcios se direciona para os bairros
Tipo de Uso
Residencial e comercial de alto padro
Mercado Consumidor
Diferentes fraes de classes
Incorporao
Construtoras e incorporadoras locais
Densidade
Alta densidade
Altura
Livre
Infraestrutura
Aliana entre o Estado e os Incorporadores
Fonte: (LONDRINA, 1998). Organizao: Andresa Loureno da Silva, 2012
Quadro 09 - Particularidades do Zoneamento na Zona Sul em Londrina (PR)

O Plano Diretor de Londrina atravs da Lei Municipal n. 7.485 de 20/07/1998, dispe


sobre o Uso e Ocupao do Solo no Municpio de Londrina, no qual determina que a zona
urbana e a de expanso urbana ficam subdivididas em zonas que, conforme o uso a que se
destinam, classificam-se em: I Zonas Residenciais; II Zonas Comerciais; III Zonas
Industriais; IV Zonas Especiais. Vejamos no mapa 8 o zoneamento de Londrina.

186

187

De acordo com o mapa as zonas residenciais tm grande nmero de lotes disponveis,


na ZR3 (mais de 25%), ao mesmo tempo em que esta zona rene a maior quantidade de
edificaes com uso residencial (mais de 76 mil). A ZR5 apresenta a maior densidade de
unidades construdas por hectare, alto ndice de verticalizao e apenas 25 lotes sem uso. As
zonas ZR1 e ZR2 como previsto na legislao possuem baixa densidade, cerca de 3 mil lotes
vagos e a maior relao de edificaes voltadas a educao e sade por unidade residencial
(LONDRINA, 2008).
O Plano Diretor Participativo de Londrina (PDPML) apresentou um projeto de lei que
altera o zoneamento de 1998, entretanto os trabalhos de reviso do Plano Diretor Participativo
do Municpio de Londrina esto em processo de discusso. Sendo assim, as informaes aqui
apresentadas no esto finalizadas, podendo sofrer modificaes e complementaes. Feita a
ressalva, passemos a entender as propostas de alterao no zoneamento de Londrina.
No Plano Diretor do Municpio de Londrina a lei que dispe sobre o Uso e Ocupao
do Solo no Municpio de Londrina, previsto no inciso II do artigo 4, da Lei Geral do Plano
Diretor Participativo - Lei n. 10.637, de 24 de dezembro de 2008, apresenta o contedo do
presente Projeto de Lei que foi aprovado na 6 Conferncia das Leis Complementares do
Plano Diretor do Municpio de Londrina, realizada nos dias 16 e 17 de julho de 2010.
A Lei complementar apresenta algumas alteraes no zoneamento do municpio,
dentre elas, destacamos a ampliao das zonas residenciais de seis para nove, e a mudana de
zoneamento na altura da Avenida Madre Lenia Milito. Vejamos no mapa 9 as principais
propostas de alteraes no zoneamento de Londrina.

188

189

O mapa do zoneamento de Londrina de 1998 indicou que a Gleba Palhano foi


classificada como zona residencial 4 (ZR4) com uma pequena rea reservada para comrcio e
servios (ZC3), sobretudo nas principais avenidas e ruas do bairro. A proposta do novo
zoneamento descrita no mapa 9 altera a zona residencial para (ZR7) onde permitido o uso
residencial vertical de alta densidade101, com o aumento da rea destinada ao comrcio e
servios (ZC3).
Caso essa modificao no zoneamento seja aprovada, trar implicaes ao uso e
ocupao do solo, pois alm da concentrao de atividades de comrcio varejista e a prestao
de servios assemelhadas s da zona central, essa rea tambm permite a instalao de
indstrias, alterando a paisagem urbana.
O tipo de uso e ocupao do solo permitido na ZC3 e na ZR7 de acordo com a
proposta do novo zoneamento a instalao de mercados, supermercados, centro de compras,
Shopping Center e lojas de departamentos. Esses empreendimentos so plos geradores de
trnsito, pois centralizam por sua natureza, a utilizao rotineira de veculos. Os parmetros
propostos pela Lei Complementar de uso e ocupao propem a alterao de um zoneamento
a princpio residencial para uso comercial. Esse zoneamento proporcionar um adensamento
virio da rea.
A concentrao de muitos edifcios (residenciais e comerciais) em uma determinada
regio interfere na fluidez do trfego virio, devido alta concentrao de pessoas no mesmo
espao e na ventilao e insolao natural dos terrenos vizinhos, contribuindo negativamente
ao conforto ambiental (LONDRINA, 2008).
O processo de ampliao da possibilidade de verticalizao na Gleba Palhano se d
transformando a ZR4 onde os lotes tm rea mnima de 360m2 em ZR7 onde os lotes tero
500m2 incrementando a produo imobiliria em terrenos maiores (LONDRINA, 2010). As
mudanas do zoneamento, em termos de ampliao das zonas residenciais, apesar de
pequenas [...], podem ser entendidas com uma ampliao da zona que significa a maior
reserva de valor da terra (SOUZA, 1994, p. 237).

101

Acima de 401 (quatrocentos e um) habitantes por hectare (LONDRINA, 1998).

190

Para que a verticalizao na Gleba Palhano ocorresse foi preciso expandir o permetro
urbano da cidade via legislao urbanstica nos anos de 1990, tornando o bairro uma rea
equipada e valorizada, e, portanto apta verticalizao.
Este sub-captulo teve como finalidade entender como e quando comeou o processo
de verticalizao na Gleba Palhano, abordando os principais aspectos que levaram
construo de edifcios residenciais de alto padro na rea.
A ocupao e expanso da rea entre o Lago Igap II e a PR-445 se desenvolveu em
uma velocidade surpreendente, em pouco mais de 20 anos se apresentou quase que
completamente consolidado, mudando totalmente a paisagem da regio. Atualmente, grande
parte dos terrenos encontra-se edificada, alguns esto em construo e uma pequena parcela
ainda permanece desocupada.
Os dados de campo sistematizados em formato de tabela e mapas revelaram que a
rea de estudo, apesar de ser executado por diversas construtoras, o padro espacial, o ideal
comercializado e o pblico alvo so os mesmos, e a idade das edificaes como vimos na
tabela 1 praticamente a mesma, o que contribui para a criao de uma paisagem nica e
homognea dentro da diversidade urbana da cidade de Londrina. Esse padro espacial de
incorporao imobiliria favorece a segregao, o isolamento e privilegia o espao privado.
Uma somatria de fatores condicionou a verticalizao da Gleba Palhano: primeiro,
sua proximidade ao centro principal de Londrina e alterao na legislao urbanstica;
segundo, a construo do Catua Shopping Center, maior centro de compra da cidade de
Londrina; e terceiro, as adequaes das vias de acesso e a revitalizao do Lago Igap II, um
dos atrativos que valorizou a rea, devido s suas amenidades. Portanto, consideramos que a
verticalizao da Gleba Palhano foi diretamente influenciada pelas construtoras e
incorporadoras locais e pelo Estado que viabilizou a infraestrutura necessria para a
construo de condomnios verticais de alto padro.
Quanto legislao urbanstica vigente verificou-se que ela tem sido um instrumento
eficiente na produo e apropriao do espao urbano de Londrina, permitindo a construo
de edifcios de vrios pavimentos, em reas com alta densidade. Na Gleba Palhano a

191

legislao permitiu o aumento das densidades construdas e a elevao acentuada dos


gabaritos dos edifcios, que atingiram 34 pavimentos.
Os edifcios da Gleba Palhano so caracterizados pelo alto padro de construo,
modernos projetos arquitetnicos, sofisticada rea de lazer e altos preos dos imveis. A
prpria paisagem urbana dos edifcios denota marcas da agressiva verticalizao, mais intensa
nesta ltima dcada, destoando de outros bairros verticais da cidade de Londrina,
assemelhando-se em altura apenas rea central da cidade.
Atualmente os terrenos na Gleba Palhano tm alto valor mercantil, entre de R$3 mil a
R$4 mil o metro quadrado (DADOS DE CAMPO, 2011) justamente pelas vantagens que lhe
confere sua situao na diviso social do espao urbano e que implicam determinadas
qualificaes do setor, tais como infraestrutura e servios urbanos, reas verdes organizadas,
alto padro de edificao e status social dos moradores.
Esboamos nas pginas precedentes um conjunto de fatores que permitiram entender a
verticalizao na Gleba Palhano, bem como identificar os principais agentes que comandaram
tal processo. A seguir, apresentamos a organizao social do bairro que nos auxiliou a
compreender a especificidade do processo de verticalizao na Gleba Palhano.
3.2.2 Gleba Palhano Um Bairro Inventado Pelas construtoras?
Durante alguns meses do ano de 2013 percorremos as ruas do bairro, conversando com
os mais diversos tipos de moradores e freqentadores. Entrevistamos funcionrios dos
condomnios (diaristas, porteiros, cozinheiras), trabalhadores da construo civil, funcionrios
das imobilirias, comerciantes, o presidente do Conselho de Condomnios da Gleba Palhano
(ConGP), os responsveis pelo Jornal da Gleba102, dentre outros.
Atravs das informaes obtidas neste contato informal e das observaes empricas
comeamos a construir o processo de reflexo sobre a organizao social do bairro. Convm
102

O Jornal da Gleba de propriedade da empresa 4Ideias Comunicao e idealizado pelos jornalistas Rafael
Montagnini e Talita Oriani o primeiro peridico destinado exclusivamente aos moradores da Gleba Palhano.
Criado em 2009 um veculo de comunicao independente de circulao mensal gratuita com tiragem de 5.700
exemplares. O objetivo do jornal noticiar o que de mais relevante acontece no bairro e na regio da Gleba
Palhano, apresentando diversas reportagens de interesse dos moradores, informando sobre os acontecimentos
locais, divulgando produtos e empresas.

192

esclarecer que a partir da narrativa dos entrevistados e das observaes de campo que nos
baseamos para escrever esse texto, pois as fontes bibliogrficas so relativamente escassas e,
quando se fazem presentes so parciais, abordando apenas alguns aspectos correlacionados ao
tema.
Neste sentido, a partir das impresses registradas na investigao de campo
(realidade concreta) e o confronto com as reflexes tericas que podemos elaborar hipteses a
respeito do processo de produo do bairro e identificar os agentes produtores deste espao.
O que se denomina hoje como bairro Gleba Palhano um conjunto de edifcios
localizados entre o Lago Igap II e a PR-445, a extenso do bairro de 1,30 km, composta
por condomnios verticais residenciais e comerciais inseridos territorialmente dentro de dois
bairros segundo a classificao do IPPUL: Guanabara (zona sul) e Palhano (zona oeste) na
cidade de Londrina (PR). a partir da reunio destes condomnios que surge o bairro
denominado pelo mercado imobilirio e por seus moradores de Gleba Palhano.
A diferenciao na organizao espacial do bairro consiste no fato de no ser um
condomnio vertical fechado com vrias torres construdo por uma grande incorporadora, ou
um complexo de edifcios verticais residenciais, como os condomnios da Barra da Tijuca, no
Rio de Janeiro, ou o Complexo Alphaville na regio metropolitana de So Paulo.
Em Londrina o novo bairro nasceu com uma proposta inovadora e cresceu sob a
direo de grandes incorporadores, que atravs do marketing, difundiram a imagem de um
bairro ideal, isto , trata-se de um padro espacial de moradia, no qual no existe um elemento
de fechamento aos acessos do bairro, como em um condomnio horizontal, mas mesmo assim
podem existir outros aspectos que tornem possvel a concretizao dos ideais de segurana,
beleza e manuteno criando-se paisagens diversas das reas pblicas da cidade, mas
semelhantes entre si (AMORIM, 2007).
O bairro Gleba Palhano formado por edifcios residenciais e comerciais,
construdos por vrias incorporadoras em um conjunto de quadras e ruas que formam um
bairro exclusivamente vertical. Dentro desta poro do espao existem edifcios que se
diferenciam uns dos outros de acordo com o padro e status (condomnios menos ou mais
luxuosos) que se constituem a cada nova quadra do bairro (segmentao espacial). Essa

193

realidade percebida nas ruas que compem o Alto da Palhano, rea mais valorizada dentro
do contexto da Gleba Palhano.
Para Montagnini (2013a, p.02) [...] no inicio dos anos 2000, a Gleba Palhano no era
nem mesmo um bairro, naquele perodo, o nmero de prdios no passava de uma dezena,
cercados por estradas de cho batido e chcaras, entretanto o bairro cresceu e se tornou
uma das reas mais valorizadas da cidade de Londrina. Agregado ao sistema virio bem
estruturado, o bairro foi construdo em rea nobre da cidade caracterizada por infraestrutura
completa de servios e comrcio.
O Estado representado pelo poder pblico local foi responsvel pela implantao das
vias, mas a execuo dos demais espaos livres do bairro ficou a cargo da iniciativa privada
constituda por incorporadores com empreendimentos no bairro. Um exemplo da aliana
entre Estado e incorporadores a construo da Praa P Vermelho no Alto da Palhano e da
implantao da Fonte Luminosa na rotatria da Avenida Ayrton Senna com a Avenida Madre
Lenia Milito.
O Alto da Palhano uma rea de 100.000m2 localizada no centro da Gleba Palhano,
entre as Ruas Ernani Lacerda de Athayde e Rua Joo Huss, nesta poro do espao que a
Plaenge Empreendimentos em parceria com a Prefeitura Municipal de Londrina, projetou a
primeira Praa da Gleba Palhano, denominada Praa P Vermelho. Para a sua execuo a
Plaenge concedeu parte do lote adquirido na Gleba para utilizao pblica conforme prev a
Lei de Parcelamento do Solo, em um acordo da construtora com o municpio. A prefeitura deu
o aval para utilizao de parte da rea cedida construo da praa, que custou cerca de R$
1000.000,00 provenientes da prpria empresa (PREFEITURA DE LONDRINA, 2010). Ela
foi inaugurada em 2010 e ocupa uma rea de 2.000m2, pretendendo resgatar caractersticas
urbansticas e paisagsticas do centro de Londrina.
Ela se destaca das demais praas de Londrina pelo seu projeto arquitetnico e
paisagstico que remete ao antigo calado de Londrina (Figura A), e tambm por apresentar
alguns diferenciais, como por exemplo, arborizao e vegetao da regio (Figura B), bancos
construdos com materiais reciclveis, lixeira exclusiva para as sujeiras dos animais
domsticos (Figura C) e bebedouro (figura D). Todos esses elementos conferem distino e
exclusividade a esta praa.

194

Figura 12: Detalhes da Praa P Vermelho, Gleba Palhano, Londrina (PR)


Fonte: Andresa Loureno da Silva, 2012

Responsvel pela construo e manuteno da praa, a Plaenge desenvolveu diversas


atividades culturais, como por exemplo, O Domingo na Praa parceria entre a Plaenge o
Jornal da Gleba e o Conselho de Condomnios Residenciais da Gleba Palhano (ConGP) que
promove na Praa P Vermelho uma programao atrativa e diversificada para a comunidade
e o pblico em geral. O Domingo na Praa tem como objetivo reforar a Praa P Vermelho
como referncia na regio da Palhano (PLAENGE EMPREENDIMENTOS, 2012).
Na gesto do Prefeito Homero Barbosa Neto (2009-2012) a Prefeitura de Londrina,
por meio da Companhia Municipal de Trnsito e Urbanizao (CMTU), lanou o projeto
Quem Ama Cuida103, uma parceria com a sociedade e iniciativa privada, para a manuteno e
revitalizao de praas, rotatrias e canteiros da cidade (IPPUL, 2010a).

103

O programa permitiu que empresas, igrejas, instituies de ensino, entre outras, "adotassem" cerca de 2.000
espaos pblicos da cidade, entre praas, rotatrias e canteiros pelo perodo de um ano, prazo que pode ser
prorrogado caso a empresa esteja cumprindo as obrigaes contratuais (IPPUL, 2010a).

195

A Plaenge participou do Projeto Quem Ama Cuida adotando estrategicamente a Praa


P Vermelho e o canteiro central da Avenida Ernani Lacerda de Athayde (prximo Rua
Ayrton Senna), ambos localizados na Gleba Palhano. A escolha desta rea para a construo
da Praa no se deu ao acaso. A Plaenge tem vrias torres de apartamentos e terrenos
localizados em frente Praa P Vermelho. O Alto da Palhano no uma rea destinada apenas
ao espao pbico como o caso da Praa P Vermelho, mas faz parte desta rea um conjunto
de edifcios de apartamentos de alto padro, quase todos de uma mesma construtora:
No ano de 2010 a Plaenge Empreendimentos lanou o Alto da Palhano uma nova
regio no centro da Gleba Palhano, planejada para receber empreendimentos
modernos que valorizam a sofisticao, conforto e o viver bem (PLAENGE ALTO
DA PALHANO, 2012, no paginado).

Entre edifcios prontos, em construo e em fase de lanamentos, identificamos 11


torres de apartamentos da Plaenge em reas prximas a praa. Prontos para morar esto os
edifcios residenciais Jardins Eco Resort & Residence, localizado na Rua Jerusalm (em
frente Praa) entregue em 2010, conta com quatro torres (Fiore, Croma, Soleil e Acqua), em
2013 foi entregue o edifcio Sonneto Residenziale, com uma torre, localizado na Rua Ulrico
Zuinglio (ao lado da Praa).
Em fase de construo esto os edifcios Authentique, com uma torre, localizado na
Rua Ulrico Zuinglio (ao lado da Praa) e o edifcio LHarmonie Condomnio com duas torres
(Lumire e Allure) localizados na Alameda P Vermelho. Segundo a Plaenge, o edifcio
LHarmonie est sendo construdo em uma rea privilegiada, [...] sua localizao mpar
possui uma rua exclusiva: A Alameda P Vermelho, localizada no Alto da Palhano, em frente
a Praa P Vermelho (PLAENGE EMPREENDIMENTOS, 2013, no paginado).
Em fase de lanamento e localizados nas imediaes da Praa P Vermelho, com uma
torre cada, esto os edifcios Le Blanc e o edifcio Alameda Residence ambos localizados na
Rua Ernani Lacerda de Athayde. J o edifico Parc Rocher est localizado na Alameda P
Vermelho.
Vale registrar que nas proximidades da Praa P Vermelho h vrios edifcios
executados por distintas construtoras, no sendo exclusiva nesta rea a construo de edifcios
da Plaenge. Entretanto, a Alameda P Vermelho que na prtica a rua que contorna a Praa

196

P Vermelho possui somente edifcios construdos pela Plaenge (DADOS DE CAMPO,


2012).
O Alto da Palhano mais uma estratgia dos promotores imobilirios para valorizarem
seus empreendimentos. Cria-se um diferencial, uma amenidade artificial como o caso da
praa tornando os empreendimentos construdos em terrenos prximos ainda mais
valorizados. Dito de outra maneira, na Gleba Palhano existe uma estratificao social interna,
com alguns edifcios sendo mais valorizados do que outros, devido s estratgias dos
incorporadores. Essa Praa no apenas uma rea de convivncia social, mas agrega valor
aos imveis ali construdos e em construo. No por acaso os edifcios considerados de mais
alto padro da Plaenge localizam-se com a fachada voltada para a Praa P Vermelho, como
o caso do condomnio LHarmonie em fase de construo.
Deve-se esclarecer que a palavra aqui empregada pelos incorporadores como Alto da
Palhano no se refere do ponto de vista topogrfico como a rea mais alta da Gleba Palhano,
at mesmo porque, no . O termo alto denota um sentido de lugar privilegiado e exclusivo,
ou seja, um lugar para poucos. A rea com maiores cotas altimtricas da Gleba Palhano em
direo a Avenida Madre Lenia Milito, conforme indica o mapa 10.

197

Mapa 10: Hipsometria da Gleba Palhano, Londrina (PR)


Fonte: IPPUL, 2012

Esse mapa foi elaborado no sentido de mostrar que essa nova rea dentro da Gleba
Palhano, denominada de Alto da Palhano, nada mais , que um nome meramente comercial,
pois observando as cotas altimtricas no mapa possvel verificar que a poro do espao
mais alta prxima a Avenida Madre Lenia Milito e no prximas a Rua Ernani Lacerda de
Athayde onde fica o Alto da Palhano.
Decerto, o Alto da Palhano no a rea mais valorizada do bairro em funo de sua
localizao altimtrica, mas devido a sua valorizao (localizao) fundiria. O que estamos
querendo dizer que no existe neste caso especfico relao ente topografia e a construo
vertical.
No ano de 2010 a construtora londrinense Quadra em parceria com a Prefeitura
Municipal de Londrina, atravs do Projeto Quem Ama Cuida, implantou no canteiro da
rotatria das Avenidas Madre Lenia Milito e Ayrton Senna, na Gleba Palhano uma fonte

198

luminosa104. A Fonte Luminosa Gustavo Pitta Lopes Aquino, possui quatro jatos dgua de
oito metros de altura, iluminados por lmpadas em LED, coloridos com um jogo de
iluminao em tons de vermelho, em homenagem s quatro estrelas e colorao da bandeira
municipal de Londrina (QUADRA CONSTRUTORA, 2010).
O investimento para a implantao da Fonte Luminosa foi equivalente a R$100.000.00
em equipamentos, materiais e mo de obra de funcionrios envolvidos na elaborao do
projeto. A prefeitura ficou responsvel pela terraplanagem, a sondagem da planta das adutoras
de gua, da rede de fibra tica, alm do remanejamento da iluminao pblica e adequaes
da rede eltrica e instalao da bomba dgua para a fonte (IPPUL, 2010b).
Localizado entre as esquinas das Ruas Bento Munhoz da Rocha Neto e a Rua Joo
Wyclif, as margens do Lago Igap II foi inaugurado em 2011 o Mercado Palhano, um centro
de gastronomia, lazer e de compras. Idealizado e incorporado por Raul Fulgncio Negcios
Imobilirios, o Mercado Palhano um empreendimento que apresentou uma nova proposta
arquitetnica, baseada em tecnologias totalmente sustentveis, como o reaproveitamento da
gua da chuva e da luz solar. O novo centro de compras e lazer tem 40 lojas e um terrao
deck, com trs restaurantes e um espao infantil (MERCADO PALHANO, 2012).
Entretanto, no podemos deixar de registrar que quase dois anos aps sua inaugurao
[...] 90% das lojas localizadas no primeiro piso do mercado encerraram as atividades no
local, no segundo piso, os restaurantes ainda resistem, mas os lojistas reclamam do fluxo de
pessoas, que pequeno comparado ao incio das operaes (ELORZA, 2013, no paginado).
No se sabe exatamente qual o motivo do fechamento das lojas e da reduo do nmero de
freqentadores, segundo alguns lojistas em entrevista ao Jornal de Londrina (14/05/2013), o
nmero de clientes diminuiu por vrios motivos, dentre eles: a cobrana do estacionamento, a
falta de investimento em propaganda para divulgar as lojas, e a ineficincia na gesto da
administrao do empreendimento.
Entre os moradores do bairro existem rumores que o Mercado Palhano ser vendido
a uma empresa de Supermercados, entretanto essa informao no foi confirmada. Em
104

A Fonte Luminosa um projeto denominado de Londrina Bela e Das Fontes, idealizado e executado pela
Construtora Quadra, em comemorao aos 25 anos da empresa, a construtora dou a cidade de Londrina a fonte
luminosa (IPPUL, 2010b).

199

entrevista ao Jornal de Londrina (14/05/2013) o proprietrio do empreendimento afirma que


no h inteno em vender o Mercado Palhano (DADOS DE CAMPO, 2013). Em fins de
2013 ele foi fechado e a rea foi alugada por 10 anos para o setor administrativo da empresa
Belagrcola (1 piso).
Outro caracterstica singular do bairro o Conselho de Condomnios Residenciais
da Gleba Palhano (ConGP) entidade formada pelos sndicos e vice-sndicos dos condomnios
desde 2009. Sua finalidade promover e defender os direitos e interesses dos moradores da
Gleba Palhano. O Estatuto Social e a estrutura interna do conselho so inspirados no modelo
de gesto de cooperativas e associaes de bairros de So Paulo e Portugal, e no Conselho
Europeu105, que prev a rotatividade de atribuies, sem hierarquizao de cargos.
O Conselho composto por trs rgos: Presidncia, Pleno e as Comisses. A
presidncia do ConGP realizada por sorteio, sendo que o condomnio sorteado que exerce
a presidncia da entidade, representado pelo sndico cujo condomnio estiver na presidncia.
Em outras palavras, a presidncia do conselho cabe ao condomnio e no ao sndico. O
edifcio sorteado administra a associao por seis meses e, aps esse perodo, acontece novo
sorteio entre os condomnios que no foram escolhidos anteriormente (ConGP, 2011).
O Pleno formado pelos sndicos, ou por seu substituto devidamente constitudo dos
condomnios membros do conselho, vale ressaltar que os moradores dos condomnios
membros podem participar das reunies do Pleno, porm, sem direito a voto (ConGP, 2011).
As Comisses so organizadas por reas de interesse e composta de um sndico e de
outros moradores escolhidos pela presidncia do conselho. Atualmente o ConGP composto
pelas seguintes comisses: Gesto de Condomnios; Marketing e Eventos; Relaes
Institucionais; Segurana; Urbanismo; Sade e Meio Ambiente (CONGP, 2011).

105

O Conselho Europeu o mais alto rgo poltico da Unio Europeia, sendo composto pelos Chefes de
Estado ou de Governo dos pases membros da Unio, juntamente com o Presidente da Comisso Europeia. A sua
reunio presidida pelo membro do Estado-Membro que atualmente detm a Presidncia do Conselho da Unio
Europeia (http://www.european-council.europa.eu/the-institution.aspx?lang=pt).

200

Dentre as principais realizaes e conquistas do ConGP destacam-se: a reviso da


planta de valores do IPTU (reviso na avaliao dos imveis); leilo pblico para
fornecimento de gs (que resultou em sensvel reduo dos valores iniciais); coleta seletiva de
lixo; coleta e eliminao ecolgica de lmpadas fluorescentes (parceria firmada com a
construtora A. Yoshii); coleta de baterias de celulares (em parceria com a Sercomtel); coleta
de leo de cozinha (em parceria com a Big Frango); prestao de servios de monitoramento
de alarmes; reivindicaes gerais junto ao poder pblico municipal para melhoria do sistema
virio da Gleba Palhano; constituio de banco de dados de fornecedores de produtos e
servios; levantamento de prioridades para definio da linha de ao futura da Comisso de
Gesto de Condomnios; presena do ConGP nos eventos festivos da Praa P Vermelho
(SANTANA, 2013). Outra importante conquista do conselho foi suspenso da instalao de
superpostes (que tem dimetro acima dos postes normais) na Gleba Palhano.
As reunies do Conselho de Condomnios Residenciais da Gleba Palhano realizada
toda ltima tera-feira de cada ms, sempre em um condomnio diferente, importante
destacar que qualquer condomnio do bairro pode fazer parte do ConGP desde que se associe
a entidade.
Foi realizado pelo ConGP um recenseamento no bairro com o objetivo de levantar o
nome correto dos condomnios, o nmero de condomnios e de moradores. Portanto, aps
visita a cada condomnio, foram identificados 52 edifcios, congregando aproximadamente 15
mil moradores. Entretanto, apenas metade deste nmero de condomnios se associou a
entidade e efetivamente fazem parte do conselho (SANTANA, 2013).
No se sabe exatamente, o motivo pelo qual a maioria dos edifcios da Gleba Palhano
no participa do Conselho, segundo um dos moradores do bairro, em entrevista sobre a
formalizao do ConGP ao Jornal da Gleba (junho de 2011) argumenta que [...] aps o
estatuto ser registrado e os condomnios comearem a contribuir financeiramente106crescer o
interesse de todos, de modo que, ativos e integrados, teremos condies de promover o
contnuo progresso de nosso bairro (MONTAGNINI, 2011, p.4).

106

A mensalidade de cada condomnio ser proporcional ao nmero de apartamentos. O valor aprovado pelo
conselho foi de R$2,00 por apartamento. Esse dinheiro servir para o pagamento de servios administrativos e a
contratao de um funcionrio para a associao (MONTAGNINI, 2011, p.4).

201

Organizamos em formato de tabela os edifcios que compem a Gleba Palhano,


segundo o levantamento feito pelo ConGP. A tabela a seguir apresenta o nome dos edifcios,
o endereo e o ano de concluso de cada condomnio. A ordem da tabela segue o ano de
entrega do condomnio, isto , do edifcio mais antigo para o mais novo. O ano de execuo
de cada condomnio foi obtido na Secretaria de obras da Prefeitura de Londrina e junto s
construtoras da cidade e inserido pela autora desta pesquisa.

202

Tabela 05 Condomnios Residenciais que Compe a Gleba Palhano Segundo o ConGP: 1980-2012
CDIGO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32

EDIFCIO
Residencial Morada do Sol
Residencial do Lago I
Residencial do Lago II
Residencial Prola Negra
Residencial San Pablo III
Vision Residence
Vivaldi Boulevard
Ravel Boulevard
Chcara Bela Vista
Residencial do Lago III
Residencial La Rochelle
Costa Esmeralda
Saint Raphael Residence
Mogno
Residencial Bosque H. Wilmar Berbet
Residencial Central Park
Le Corbusier
Residencial Lac Royal
Forest Park Residence
Gaud
Sunflowers Residence
Joan Mir
Residencial Terra Brasil
Arquiteto Vilanova Artigas
Marc Chagall
Residencial Portal do Lago
Palhano Residences
Residencial Parano
Solar Rivera
Toulouse
Residencial Enseadas
Torre Madri

LOCALIZAO
Av. Madre Lenia Milito, 1325
Rua Jerusalm, 65
Rua Sebastio Chapp Galindo, 50
Rua Joo Huss, 177
Rua Ernani Lacerda de Athayde, 1260
Rua Maria Lcia da Paz, 450
Av. Madre Lenia Milito, 1170
Av. Madre Lenia Milito, 1200
Rua Caracas, 460
Rua Jerusalm, 99
Rua Jose Monteiro de Mello, 250
Rua Ernani Lacerda de Athayde, 188
Rua Sebastio Chapp Galindo, 55
Rua Ernani Lacerda de Athayde, 45
Rua Joo Huss, 115
Rua Joo Wyclif, 447
Rua Caracas, 555
Rua Joo Huss, 200
Rua Jerusalm, 120
Rua Joo Wyclif, 255
Rua Joo Wyclif, 405
Rua Joo Huss, 380
Rua Maria Lcia da Paz, 400
Rua Jos Monteiro de Mello, 205
Rua Joo Wyclif, 185
Rua Jerusalm, 180
Rua Antnio Pisicchio, 100
Rua Antonio Pisicchio, 155
Rua Antnio Pisicchio, 200
Rua Joo Huss, 199
Rua Ernani Lacerda de Athayde, 200
Rua Joo Wyclif, 555

CONSTRUTORA
Guidimar Guimares
Artenge S/A Construes Civis
Artenge S/A Construes Civis
Construtora Serteng
Construtora Plano's
Quadra Construtora
Encol
Encol
Sistema de Empreita
Artenge S/A Construes Civis
Construtora Cana
Construtora Serteng
Artenge S/A Construes Civis
Galmo Engenharia e Construes
Dresden Engenharia
Plaenge Empreendimentos
Plaenge Empreendimentos
Plaenge Empreendimentos
Artenge S/A Construes Civis
Plaenge Empreendimentos
A. Yoshii Engenharia
Plaenge Empreendimentos
Quadra Construtora
Plaenge Empreendimentos
Plaenge Empreendimentos
Artenge S/A Construes Civis
Plaenge Empreendimentos
Dresden Engenharia
Plaenge Empreendimentos
Construtora Serteng
Construtora Serteng
Galmo Engenharia e Construes

ANO DE
CONCLUSO (1)
1980
1990
1992
1992
1993
1993
1995
1995
1996
1998
1998
2000
2000
2001
2001
2001
2002
2002
2003
2003
2003
2004
2004
2005
2005
2005
2006
2006
2006
2006
2007
2007

203

33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52

Due Torri
Residencial Lago Azul
Torre de Mlaga
Anita Malfatti
Residencial Manac
Arquiteto Julio Ribeiro
Cora Coralina
Crystal Place Residence
LEssence
Maison Provence
Maison Vila Lobos
Residencial Evidence
Residencial Maison Tuscany Torres I e II
Rosa dos Ventos
Auguste Rodin
Brisas Residence Club Lago Igap
Maison Murano
Terroir Residence
Torre Valverde
Jardins Eco Resort & Residence

Madre Lenia Milito, 2000


Rua Ernani Lacerda de Athayde, 210
Rua Joo Huss, 75
Rua Ulrico Zuinglio, 100
Rua Joo Huss, 405
Rua Ulrico Zuinglio, 150
Rua Maria Lucia da Paz, 250
Rua Jerusalm, 200
Rua Antnio Pisicchio, 300
Rua Joo Huss, 450
Rua Ulrico Zuinglio, 107
Av. Madre Lenia Milito, 1123
Rua Ulrico Zuinglio, 89
Rua Jos Monteiro de Mello, 150
Rua Ernani Lacerda de Athayde, 115
Rua Weslley Cesar Vanzo, 189
Rua Joo Huss, 455
Rua Joo Wyclif, 420
Rua Joo Huss, 485
Rua Jerusalm, 300

Plaenge Empreendimentos
Construtora Serteng
Galmo Engenharia e Construes
Plaenge Empreendimentos
A. Yoshii Engenharia
Plaenge Empreendimentos
Plaenge Empreendimentos
Artenge S/A Construes Civis
Plaenge Empreendimentos
A. Yoshii Engenharia
A. Yoshii Engenharia
Favoreto Construtora
A. Yoshii Engenharia
A. Yoshii Engenharia
Plaenge Empreendimentos
A. Yoshii Engenharia
A. Yoshii Engenharia
Quadra Construtora
Galmo Engenharia e Construes
Plaenge Empreendimentos

Fonte: Conselho de Condomnios Residenciais da Gleba Palhano, 2011. Organizao: Andresa Loureno da Silva.
Nota (1): Ano de concluso e nome das construtoras foram includos pela autora deste trabalho e no pelo ConGP.

2008
2008
2008
2009
2009
2010
2010
2010
2010
2010
2010
2010
2010
2010
2011
2011
2011
2011
2011
2012

204

A leitura dos dados indicou que os edifcios Residenciais Evidence, Vivaldi Boulevard
e Ravel Boulevard, no esto localizados na rea de estudo desta pesquisa, mas nas
imediaes do bairro, na Avenida Madre Lenia Milito no sentido Avenida Higienpolis,
depois da Rua Joo Wyclif um dos limites da Gleba Palhano. Outro edifcio localizado nas
imediaes do bairro o Residencial San Pablo III, na Rua Ernani Lacerda de Athayde,
depois da PR-445. Com exceo destes edifcios, os demais condomnios recenseados pelo
ConGP correspondem ao levantamento feito pela autora desta pesquisa.
Outro ponto divergente do levantamento do ConGP diz respeito ao primeiro
condomnio construdo na Gleba Palhano. Nota-se, que o edifcio mais antigo segundo a
Construtora Artenge o edifcio Residencial do Lago I, concludo no ano de 1990, entretanto,
em entrevista aos moradores, alguns afirmam que o Residencial Morado do Sol, foi
construdo na dcada de 1980 (DADOS DE CAMPO, 2013).
Para o ConGP o primeiro edifcio construdo na Gleba Palhano o Chcara Bela
Vista, nas pesquisas desenvolvidas por Paula (2006) e Albuquerque (2005) o primeiro edifcio
construdo na Gleba Palhano o Prola Negra. Controvrsias a parte, o que nos interessa
saber que mesmo quando a Gleba Palhano era uma rea de chcaras e stios, j existiam
edifcios sofisticados e de altssimo padro construdos naquela rea para aquele momento.
Em relao s construtoras verificamos na tabela acima, que a Plaenge tem 15
edifcios, em seguida a construtora A Yoshii com 8 edifcios, depois Artenge com 7 edifcios
e a Serteng com 5 edifcios, seguido da Galmo Engenharia com 4 edifcios. A Quadra
construtora tem 3 edifcios, e a construtora Dresden e Encol tem cada uma 2 edifcios. As
construtoras Planos, Cana, Favoreto, Guidimar Guimares e Sistema de Empreita, tem 1
edifcio cada.
Vale registrar, que no sabemos qual o critrio utilizado pelo ConGP para a
identificao dos edifcios e para a delimitao do bairro, e porque determinados edifcios
fazem parte do bairro e outros no. Contudo, verificou-se atravs do mapa 11 que a
localizao dos edifcios identificados pelo ConGP esto inseridos entre o Lago Igap II e a
PR-445.

205

Mapa 11: Condomnios Residenciais que Compe a Gleba Palhano Segundo o ConGP
Fonte: ConGP, 2011

O mapa mostrou que entre as Ruas de Athayde e Joo Huss, houve forte adensamento
dos condomnios verticais, num total de 16 edifcios. A concentrao de edifcios nesta rea
denominada pelos agentes do mercado imobilirio de Alto da Palhano deve-se ao fato de ser a
rea mais valorizada no contexto da Gleba Palhano, devido principalmente a proximidade
com o comrcio e a nica Praa da Gleba Palhano.
O mapa apontou para 9 edifcios construdos nas imediaes do Lago Igap II,
prximo a Rua Jerusalm, nesta rea foram construdos os primeiros edifcios do bairro,
como por exemplo, o Residencial do Lago I na dcada de 1990 e um do mais recentes
edifcios construdos, o Jardins Eco Resort & Residence, concludo em 2012. Nesta rea
localizam-se edifcios de padro mdio e padro mdio alto.
O mapa indicou forte concentrao de edifcios entre as Ruas Joo Wyclif, Antnio
Pisicchio e Avenida Madre Lenia Milito, num total de 15 edifcios.

206

A partir da narrativa dos entrevistados apresentamos um panorama geral do bairro,


destacando os pontos positivos, mas tambm os principais problemas e reivindicaes dos
moradores da Gleba Palhano.
Em conversa mantida com alguns moradores dos condomnios, a escolha da Gleba
Palhano como local de moradia, esta baseada na localizao e segurana do bairro. Os
entrevistados argumentam que moram no bairro, pois perto do centro principal da cidade,
por ser uma regio moderna e tranqila se comparado a outras reas da cidade, fica perto do
Catua Shopping Center, prximo tambm do Lago Igap II, rea preferencialmente
escolhida para realizao de caminhadas e atividades fsicas, o bairro seguro e tem
comrcio diversificado (DADOS DE CAMPO, 2013).
Mesmo com tantos atrativos e qualidades os principais problemas do bairro so o
trnsito e o adensamento populacional107. Com o aumento no nmero de pessoas no bairro,
aumenta o nmero de problemas j enfrentados pelos moradores, como o congestionamento
de carros em horrio de pico (DADOS DE CAMPO, 2013).
A Avenida Madre Lenia Milito, uma das principais vias de acesso a Gleba Palhano j
apresenta pontos de congestionamentos em determinados horrios do dia. Outra importante
via de acesso ao bairro com srios problemas a Avenida Ayrton Senna, pois grande o
fluxo de veculos e faltam reas de estacionamentos. O problema tende a se agravar nos
prximos anos, pois est sendo construdo na Avenida Ayrton Senna o Aurora Shopping
Center, que aumentar o nmero de veculos nesta rea. As ruas atrs do shopping so
estreitas e no suportaro tamanha demanda de carros (MONTAGNINI, 2013b).
Recentemente uma das principais preocupaes dos moradores a instalao de um
hipermercado da rede Angeloni na Gleba Palhano, em frente a loja de Departamentos Havan.
Segundo os moradores, esse empreendimento ir aumentar o fluxo de veculos agravando
ainda mais o problema de congestionamento das principais ruas do bairro (DADOS DE
CAMPO, 2013).

107

Adensamento entendido aqui como intensificao do uso solo urbano via verticalizao.

207

Para a instalao desta loja, foi necessrio alterar o zoneamento de duas ruas do
bairro. Aps inmeras audincias pblicas e muito debate entre os moradores dos
condomnios e os vereadores, foi aprovado o projeto de lei pela Cmara Municipal de
Londrina, no primeiro semestre de 2013, que alterou o zoneamento desta rea, entre a
Avenida Madre Lenia Milito e a Rua Ulrico Zuinglio, passando de zona residencial 4 (ZR-4)
para zona comercial trs (ZC-3) (odiario.com, 2013).
A rede Angeloni adquiriu o terreno na Avenida Madre Lenia Milito e aguarda o
alvar de construo para iniciar as obras (POLLI, 2013). Segundo o diretor operacional da
rede Angeloni,
[...] a loja ser de grande porte, com 5.752,00m2 de rea de vendas, 34.075,00m2 de
rea total construda, 671 vagas de estacionamento, 38 mil itens de opes de
compra, praa de alimentao e 28 lojas de apoio. Sero geradas 450 novas vagas
diretas de emprego e mais 250 indiretas (POLLI, 2013, p. 4).

A grande preocupao dos moradores o acesso de caminhes e veculos pesados na


Rua Ulrico Zuinglio, nos fundos do empreendimento. Nesta rua existem vrios condomnios
verticais que esto localizados em frente rea de carga e descarga do hipermercado. De
acordo com os moradores, os carros e caminhes estacionados nesta rua que j estreita
prejudicaro a rotina dos moradores.
Ainda em relao malha viria do bairro, de acordo com os moradores, faltam
semforos, faixa de pedestres, necessrio melhorar a iluminao pblica e a sinalizao
viria, as caladas so ruins e causam transtornos para pedestres e para os deficientes fsicos
que utilizam cadeiras de roda. Outro problema das vias e caladas a sujeira dos cachorros,
cujo seus donos so moradores dos condomnios (DADOS DE CAMPO, 2013).
Outra preocupao dos moradores so os prdios abandonados no bairro, so
construes inacabadas e paradas a mais de dez anos, localizadas prximas a Avenida Madre
Lenia Milito.
A rea est totalmente abandonada, com mato alto e repleto de lixo. A rea est se
transformando em ponto de atrao de vizinhos indesejveis, como por exemplo,
usurios de drogas. As conseqncias so a desvalorizao imobiliria da vizinhana
e o risco de contaminao pelo mosquito da dengue (ANDRADE, 2013, p.4).

A partir das entrevistas, conclumos que a maior preocupao dos moradores o


adensamento populacional, isto , existe grande preocupao dos moradores em manter a

208

exclusividade e a homogeneidade social do bairro. O aumento do nmero de condomnios


no bairro trar uma srie de implicaes, como argumenta um dos moradores:
fato que a construo de mais e mais prdios vai aos poucos fazendo sucumbir
paisagem urbana, a ventilao e a iluminao natural, com toda ordem de efeitos
negativos sobre o meio ambiente, sem que se vislumbrem providncias capazes de
evitar e corrigir essas e outras distores causadas pelo crescimento da Gleba
(SCALASSARA, 2013, p. 12).

A propsito, deve-se registrar que nem todos os apartamentos no bairro so


adquiridos e ocupados por seus proprietrios, alguns so adquiridos por investidores que
compram vrias unidades em um mesmo edifcio para investimento e locao. O receio dos
moradores que ocorra uma popularizao do bairro (DADOS DE CAMPO, 2013). Diante
desta realidade, podemos pensar que aqueles edifcios onde suas unidades so ocupadas pelos
proprietrios so mais valorizados socialmente do que aqueles edifcios onde os apartamentos
so alugados.
O adensamento populacional na Gleba Palhano, associado escassez de reas verdes,
de espaos pblicos, e com o excesso de edifcios muito altos e prximos um do outro
apresentam srios problemas aos moradores do bairro. Uma das conseqncias do
adensamento populacional e vertical o congestionamento no trnsito. Como so muitos
edifcios com muitas unidades, em geral 76 apartamentos por edifcio, no difcil imaginar
que nos horrios de pico o excesso de automveis gera um caos no trnsito.
Outra conseqncia do adensamento populacional e imobilirio diz respeito questo
ambiental. Como os edifcios so altos e prximos, bloqueiam tanto a ventilao quanto a
luminosidade. Os moradores dos edifcios com menor nmero de pavimentos, que est na
sombra do edifcio maior, ter que acender as luzes ou utilizar aparelhos de ar condicionado
e ventiladores por conta do calor gerado pela falta de ventilao, aumentando o consumo de
energia (JORNAL DE LONDRINA, 2013).
Devido especulao imobiliria, a tendncia que os edifcios fiquem cada vez mais
altos e com vrios apartamentos por andar, gerando problemas de ordem ambiental e viria. A
preocupao do incorporador o lucro, isto , maximizar o mximo o uso do solo construindo
cada vez mais alto. Portanto, as solues dos problemas com adensamento, escassez de reas
verdes, problemas de ventilao e iluminao, construo de espaos pblicos, entre outras
questes devem partir do municpio. Uma maneira de controlar o adensamento imobilirio e

209

populacional que se configura na Gleba Palhano seria por meio de outra legislao urbanstica
que limitasse a altura ou o nmero de apartamentos dos edifcios. Mas isso iria gerar srios
problemas com os proprietrios de lotes no bairro (JORNAL DE LONDRINA, 2013).
Caminhando pelas ruas da Gleba Palhano percebemos que no existem equipamentos
comunitrios e aparelhos de lazer, sendo uma das principais reivindicaes dos moradores.
Segundo Scalassara (2013, p.12) o bairro no dispe de Centro de Educao Infantil, Escolas
Estaduais de Ensino Fundamental e Mdio, Centro de Sade, Posto Policial, Praas, Parques,
Templos Religiosos, Centro de Esportes e Equipamentos Culturais.
Do ponto de vista da segurana, os principais delitos que ocorrem no bairro so roubos
e furtos com reclamao generalizada sobre a falta de policiamento nas ruas do bairro. Alguns
edifcios tm seguranas particulares, mas responsveis apenas em assegurar bens
patrimoniais. O bairro no possui sistema de segurana particular (DADOS DE CAMPO,
2013).
Em se tratando do relacionamento interpessoal entre vizinhos, identificamos que o
principal problema o barulho, sobretudo o excesso de barulho oriundo da rua e dos
estabelecimentos comerciais. Um dos problemas do bairro o excesso de barulho, gerado
pelos freqentadores dos bares e restaurantes do Mercado Palhano e do Campo de Futebol
Society, como o fluxo de pessoas e de carros tem intensificado nesta rea prxima ao Lago
Igap II, os edifcios vizinhos a est rea reclamam dos rudos e barulhos e tambm apontam
para a presena de flanelinhas que no existiam h alguns anos atrs (DADOS DE
CAMPO, 2013).
Segundo as pessoas que trabalham no bairro, um dos principais problemas o
transporte coletivo urbano. Nas duas principais ruas de acesso a Gleba Palhano, na Avenida
Ayrton Senna e na Rua Joo Wyclif apresentam grande fluxo de usurios do transporte
pblico, entretanto, existem poucos pontos de nibus e at pouco tempo atrs as paradas de
nibus na Avenida Ayrton Senna no tinham cobertura (MONTAGNINI, 2013b).
De acordo com alguns entrevistados preciso aumentar o nmero de linhas de nibus
que circulam nesta rea, e tambm diminuir o tempo de espera entre um nibus e outro. De
acordo com Companhia Municipal de Trnsito e Urbanizao de Londrina (CMTU) a regio

210

da Gleba Palhano tem duas linhas de transporte coletivo convencional a Linha Diametral,
ligando a zona norte e zona sul da cidade (Linhas 803 e 806) e duas linhas de micronibus, o
chamado Psiu (Linhas 613 e 614) (DADOS DE CAMPO, 2013).
A preocupao central deste sub-captulo foi entender a organizao social do bairro e
identificar quais os agentes produtores deste espao. Neste sentido, iniciamos nossas reflexes
levantando uma questo. Ser que a Gleba Palhano um bairro inventado pelos
incorporadores imobilirios? Para esclarecer essa indagao foi necessrio percorrer as ruas
do bairro e entrevistar os agentes envolvidos no processo de formao do bairro. O
entendimento da organizao social do bairro nos auxiliou a entender a especificidade do
processo de verticalizao que ocorreu na Gleba Palhano.
O bairro foi criado pelas construtoras e incorporadoras da regio, so quarteires
mais ou menos densos, separados por ruas com caladas, ilhas de construes verticalizadas
em meio a algumas reas verdes e arborizados, cortados por ruas e avenidas largas. Essa rea
foi construda pelos incorporadores para ser um bairro nobre e altamente valorizado a partir
da edificao de condomnios verticais.
Essa afirmao esta baseada nas evidncias empricas que apontam para forte
influncia e participao das construtoras na constituio do bairro. No final dos anos de
1990 as construtoras da cidade tiveram grande participao no desenvolvimento da regio da
Gleba Palhano e no desenvolvimento da urbanizao do Lago Igap II. A Plaenge custeou os
primeiros estudos e projetos para colocar trilha, pista de caminha e bancos no Lago Igap II.
Em 2010, na Praa P Vermelho, toda a infraestrutura urbana, asfalto, drenagem, rede de
esgoto foi feito pela das empresas do mercado imobilirio (PLAENGE, 2012).
Algumas ruas da Gleba Palhano, dentre elas a Joo Wyclif foram abertas e pavimentas
em parceria com as construtoras e o poder pblico local, os incorporadores elegeram a Gleba
Palhano, como localizao de moradias de alto poder aquisitivo, e no mediram esforos para
viabilizarem seus empreendimentos.
Neste sentido, destacamos a atuao de duas construtoras londrinenses que atravs de
seus empreendimentos em reas pblicas contriburam para a valorizao desta regio. A
Construtora Quadra em parceria com a Prefeitura de Londrina construiu na rotatria da

211

Avenida Ayrton Senna com Madre Lenia Milito a Fonte Luminosa da cidade. E a
construtora Plaenge em parceria com o poder pblico local construiu a Praa P Vermelho.
Tanto a Fonte Luminosa quanto a Praa P Vermelho so empreendimentos que reforam a
exclusividade e sofisticao desta rea.
Atualmente o Alto da Palhano uma rea adensada e com poucos terrenos para
construes de edifcios, medida que os terrenos para construo vo se esgotando, criam-se
ento outras reas, como por exemplo, a rea prxima a Rua Ulrico Zuinglio, regio
atualmente em ascenso na Gleba Palhano, onde existem vrios edifcios em construes e
terrenos disponveis para edificao.
Identificamos que o Estado e os incorporadores imobilirios esto fortemente
articulados na organizao espacial do bairro. O Estado atuou atravs da legislao
urbanstica na formao da regio da Gleba Palhano condicionado pelos interesses do setor
imobilirio. Este modelo urbanstico criou padres e tipologias especficas que foram
determinantes na formao da paisagem, na medida em que definiu: gabaritos, espaamentos
e usos. Os empresrios do mercado imobilirio tinham especial interesse na rea, uma regio
j consolidada, de ocupao de alta renda, com localizao privilegiada, prxima ao Catua
Shopping Center, maior centro de compra da cidade de Londrina.
Em relao aos principais problemas do bairro, a investigao de campo apontou
que os problemas encontrados so comuns aos outros bairros da cidade, como o trnsito
congestionado, adensamento populacional, falta de equipamentos urbanos e falta de
segurana. Contudo, percebemos que a diferena est na forma como o bairro est organizado
para resolver seus problemas.
Atravs do ConGP os moradores estabeleceram vrias parcerias com as construtoras e
a iniciativa privada para resolver problemas de interesse comum dos condomnios. Uma das
principais contribuies desta entidade, foi identificar o nmero de edifcios e a populao do
bairro, mesmo no sabendo qual a metodologia utilizada nesse recenseamento, notamos
semelhanas entre o nmero de edifcios identificados pelo ConGP e o levantamento feito
pela autora desta pesquisa. Outra aproximao diz respeito rea do bairro, notamos
atravs do mapa 11 que os edifcios esto localizados em sua maioria entre o Lago Igap II e
a PR-445.

212

O bairro uma ocupao recente que produz um centro comercial com grandes
equipamentos (shopping, hipermercado, supermercado, etc.). O tratamento urbano encontrado
no bairro diferenciado, possui manuteno adequada e tratamento paisagstico diferenciado.
O padro construtivo dos edifcios atende a modelos que constituem uma forte identidade
residencial, desejada e para consumo de parcela de alta poder aquisitivo.
Neste sentido, podemos pensar que a Gleba Palhano e no o bairro per si almeja ser
um novo centro, pois devido a sua posio geogrfica favorvel ela reproduz concentrao
similar a do centro da cidade, atravs do subcentros108 comerciais, como por exemplo, o
Catua Shopping Center e o Aurora Shopping Center que associado a um conjunto de
edifcios de negcios, forma um eixo comercial importante nesta rea.
A morfologia urbana, cada vez mais verticalizada e espraiada da Gleba Palhano difere
morfologicamente ao centro principal de Londrina, em alguns aspectos, como menor
densidade das torres e presena de terrenos vazios e amenidades naturais ou artificialmente
criadas (Lago Igap), entretanto no podemos negar certas similaridades ao centro de
Londrina.
Reforando esse raciocnio, o Plano Diretor Participativo do Municpio de Londrina
(PDPML) que est em fase de elaborao, apresenta propostas de alteraes no zoneamento
da cidade. Uma destas propostas consiste em transformar o trecho da Avenida Madre Lenia
Milito localizada na poro sul de Londrina, desde a rua paralela ao Supermercado Muffato
at as margens da Rodovia PR-445 em zona comercial (ZC), exatamente para cumprir o papel
de novo centro, ou seja, outro centro. Se hoje essa rea considerada um subcentro, o
planejamento de faz-lo no futuro um novo centro para atender ao crescimento urbano
dessa parte da zona sul da cidade de Londrina (LONDRINA, 2010).
Neste sentido, podemos pensar que a Gleba Palhano:
[...] interage com o centro principal, fazendo com que este se transforme e
simultaneamente se desloque no sentido em que o fazem aquelas classes,
revolucionando-o segundo seus interesses e produzindo os centros expandidos ou os
108

O subcentro consiste, portanto, numa rplica em tamanho menor do centro principal, com o qual concorre em
parte sem, entretanto, a ele se igualar. Atende aos mesmos requisitos de otimizao de acesso apresentados para
o centro principal. A diferena que o subcentro apresenta tais requisitos apenas para uma parte da cidade, e
centro principal cumpre-os para toda a cidade (VILLAA, 2001, p. 293).

213

novos centros. Tudo isso se d articulada e concomitantemente com a reproduo


dos bairros residenciais das burguesias (VILLAA, 2001, p. 336).

A Gleba Palhano um subcentro consolidado e voltado para as classes de alto poder


aquisitivo, que poder ser um novo centro sem perder a qualidade e homogeneidade de
bairro. Em muitos casos, [...] as camadas de mais alta renda se afastam de seus centros
para ocupar bairros mais modernos e espaos com mais reas verdes, [...] trazem para sua
direo de deslocamento o centro da cidade, os empregos e os servios, os Shopping Center,
os aparelhos do Estado e os centros empresariais (VILLAA, 2001, p.343).
Consideramos que a dinmica do mercado imobilirio consiste na criao constante de
novas reas de ocupao, de valorizao de ruas e quadras, segregando ainda mais o tecido
urbano, criando uma identidade que define a cada nova rea do bairro Gleba Palhano como
ideal. Esse padro espacial da incorporao imobiliria favorece a segregao, o isolamento e
o primado do espao privado.
3.3 A Verticalizao no Ecoville, Curitiba (PR)
Pretendeu-se entender quando e como comeou o processo de verticalizao no Ecoville e
como essa rea foi incorporada dinmica imobiliria a partir da construo de edifcios
residenciais de alto padro. A propsito, deve-se grifar que essa pesquisa elegeu a abordagem,
intra-urbano de Curitiba, ou seja, interessou-me entender apenas uma poro do espao
urbano de Curitiba denominado de Ecoville.
O Ecoville o nome dado por incorporadores imobilirios em meados da dcada de
1990 Conectora 5, Setor Especial Estrutural,109 executado no incio da dcada de 1980, que
por sua vez foi planejado na dcada de 1970, como parte do projeto da Cidade Industrial de
Curitiba (CIC). Numa estratgia de marketing o mercado imobilirio passou a denominar essa
regio localizada no bairro Mossungu de Ecoville (POLUCHA, 2010).

109

O Setor Especial Estrutural (SE) consiste em reas de expanso do centro tradicional e como corredores
comerciais, de servios e de transportes. So essas reas os principais eixos de crescimento da cidade e elas tm
como suporte o sistema trinrio de circulao. O Setor Especial Estrutural possui parmetros especficos de
ocupao, sendo um deles a implantao do Plano Massa (quando o imvel est voltado para a via central), que
consiste basicamente em um embasamento com galeria comercial, que garante a continuidade da testada e
ampliao da rea de passeio (galeria coberta). Outro parmetro o da altura livre para usos como habitao
coletiva, o que incentiva o adensamento (IPPUC, 2007, p. 28).

214

O Ecoville uma estreita faixa de terra de 4,5 km de extenso, localizado na zona


oeste de Curitiba. Tem trs artrias principais: a Rua Professor Pedro Viriato Parigot de
Souza, a Rua Deputado Heitor Alencar Furtado e a Rua Monsenhor Ivo Zanlorenzi, e uma
quantidade de ruas transversais a essas. Estas trs vias principais se estendem na direo de
trs bairros: Mossungu, Campo Comprido e Cidade Industrial de Curitiba, constituindo o
mapa bsico do bairro.

215

Mapa 12: Localizao do Ecoville, Curitiba (PR)


Fonte: IPPUC, 2010

216

O mapa destaca a extenso do Ecoville, entre o Hipermercado Carrefour e a


Universidade Positivo. Utilizamos esses dois pontos, apenas como referenciais para traar a
extenso do bairro e, portanto no devem ser considerados como limites rgidos definidores
do Ecoville.
Para Firkowski (2009) o Ecoville a denominao mais interessante para um
empreendimento localizado no bairro de nome Mossungu e,
[...] surgiu, de um lado, a partir da iniciativa de quatro construtoras, a saber, Irmos
Th, Moro, Hauer e Casa e, e outro, da Prefeitura de Curitiba que, em 1994,
promoveu a alterao na legislao de uso do solo, incluindo a Zona Nova Curitiba
(no interior da qual se encontra o Ecoville) como um prolongamento do setor
Especial Estrutural e, portanto, alterando as regras de ocupao, construo e uso,
em local que anteriormente deveria destinar-se moradia da classe trabalhadora,
pois localiza-se no acesso Cidade Industrial (FIRKOWSKI, 2009, p.53).

Complementa a autora, afirmando que [...] o Ecoville, localizado no interior da Zona


Nova de Curitiba,110 um prolongamento do Setor Especial Estrutural, isto , o Ecoville um
prolongamento da Conectora 5 (FIRKOWSKI, 2009, p. 53).
O Ecoville tem sua origem ligada ao projeto do eixo virio denominado Conectora 5,
elaborado na dcada de 1970, que previa a transformao de uma rea praticamente
desabitada em uma nova frente de expanso urbana. No incio da dcada de 1980 essa obra foi
concluda, porm sua ocupao s teve incio na dcada de 1990. A partir do incio da
explorao imobiliria a rea da Conectora 5 recebeu o nome de Ecoville e a ocupao foi
totalmente direcionada para as camadas de alta renda, tornando-se uma das regies mais
nobres de Curitiba (POLUCHA, 2010).
No se pode separar esta rea ao planejamento industrial da cidade de Curitiba, desde
quando no ano de 1963 a Companhia de Desenvolvimento Econmico do Paran
(CODEPAR) elaborou o estudo Industrializao do Paran Curitiba e Ponta Grossa, que
defendia que o impulso industrializao seria mais efetivo se os investimentos fossem
concentrados em um nico plo. De acordo com o estudo, o melhor local para instalao
desse plo era a regio de Curitiba. A escolha da localizao da CIC na regio oeste da cidade

110

O Setor Especial Nova Curitiba (SE-NC), assim como outros setores especiais, compreendem reas para as
quais so estabelecidas ordenaes especiais de uso e ocupao do solo, considerando a sua localizao, funo
ou ocupao existente e/ou projetada. Possui lote mnimo de 450m e coeficiente de aproveitamento de duas
vezes a rea do lote, e a altura mxima da edificao livre (IPPUC, 2007, p. 28).

217

levou em conta a topografia adequada, disponibilidade de gua e facilidade de drenagem


(IPPUC, 1975).
O objetivo foi implantar uma rea industrial inserida na cidade, com acesso
facilitado da populao aos empregos gerados e no um setor industrial segregado
na periferia. Com a implantao da CIC os curitibanos passaram a ter, alm da
transformao econmica e social, resultante do processo industrial, tambm um
referencial fsico-espacial. A concepo idealizada inspirou a nova composio de
limite administrativo na regio que foi incorporado como bairro Cidade Industrial de
Curitiba, juntamente com os demais bairros formalizados pelo Decreto n 774/1975
(IPPUC, 2012, no paginado).

O planejamento da urbanizao da Cidade Industrial de Curitiba (CIC) onde hoje se


localiza o Ecoville, poro oeste de Curitiba, tinha como proposta uma ocupao do espao
que integrasse as indstrias ao ncleo urbano existente, interligando toda essa rea por meio
das Vias Conectoras111 e executando reas habitacionais destinadas habitao social. Essa
proposta garantiria acessibilidade e moradia para mo-de-obra atrada pela industrializao
(POLUCHA, 2010). A Conectora 5 foi um vetor de expanso urbana, ao longo da qual seria
estimulado o adensamento construtivo em uma rea propcia urbanizao, mas ainda pouco
habitada.
Pouco antes do incio das obras foi elaborado o Projeto Nova Curitiba112, cujo,
objetivo era a aquisio de terras por parte do poder pblico para promoo de habitao
popular. Assim, as obras de implantao da Cidade Industrial de Curitiba (CIC) foram
iniciadas em 1974, sua inaugurao oficial ocorreu em 1975, e a infraestrutura completa foi
concluda em 1979 (POLUCHA, 2010).
A implantao da CIC ocorreu de acordo com o modelo desenvolvimentista, isto ,
tendo o Estado como principal agente. Um dos objetivos da CIC era induzir a expanso
urbana de Curitiba para o oeste. Os principais elementos estruturadores dessa urbanizao

111

As Vias Conectoras so vias de conexo entre a malha viria urbana existente e a CIC. Cada conectora
composta de 3 vias: 2 de trfego rpido em sentidos nicos e a central, de trfego lento, segundo a mesma
concepo do sistema trinrio das Vias Estruturais. A faixa compreendida entre as vias componentes das
Conectoras destinada construo de conjuntos habitacionais, de alta densidade, bem como, fixao de
atividades tercirias (IPPUC, 1975, no paginado).
112

A construo da Nova Curitiba, um bairro modelo dotado de todos os servios urbanos, inclusive transporte
de massa, ser um exemplo da total integrao das funes urbanas. A Nova Curitiba ser implantada na
Conectora 5 (Ramal oeste da Estrutura Norte), dotada de toda infraestrutura bsica, habitao, equipamentos
comunitrios e servios de apoio. O setor comercial ter um desenvolvimento linear ao longo de ambos os lados
da via central, interligados entre sim por passarelas. A moradia, em seus diversos nveis, se integra ao setor
comercial, formando vizinhanas diversificadas (IPPUC, 1980, p.10).

218

seriam as reas Habitacionais e as Vias Conectoras (POLUCHA, 2010). Com isso


estabelecer-se-ia um,
[...] plo industrial capaz de absorver o contingente populacional gerado pelo
processo acelerado de urbanizao que vem se verificando nos principais centros
urbanos, proporcionando meios eficazes de integrao homem/indstria (IPPUC,
1975, no paginado).

Em 1974 foi realizado um estudo para definir a ocupao das Vias Conectoras.
Seguindo os princpios determinados pelo planejamento inicial do IPPUC, foi
elaborado o Plano Massa das Vias Conectoras da Cidade Industrial de Curitiba. Esse
plano propunha uma ocupao diversificada, com uso habitacional, comercial e de
servios, em uma paisagem que alternava blocos de edifcios de pequena altura com
um adensamento construtivo maior nos locais previstos para pontos de parada de
nibus (POLUCHA, 2010, p.71).

A princpio, de acordo com o que havia sido originalmente planejado, no deveria


haver significativos diferenciais de acessibilidade, pois toda rea oeste teria fcil acesso ao
ncleo urbano consolidado atravs das Vias Conectoras. Entretanto, j se podia antever que a
Conectora 5 teria uma melhor acessibilidade. Alm de estar localizada mais prxima da rea
central da cidade que as demais Vias Conectoras, ela seria o prolongamento do eixo estrutural
oeste. No era difcil, portanto, prever que a Conectora 5 teria uma valorizao maior
(POLUCHA, 2010, p.100).
A construo do Parque Barigui no incio da dcada de 1970 ampliou a expectativa
de valorizao da Conectora 5, pois sua localizao era prxima de onde futuramente seria
executada a Conectora 5. Segundo o IPPUC (1975, p.21) [...] a implantao do Parque
Barigui acrescentou aos imveis localizados na zona oeste de Curitiba uma valorizao jamais
esperada em to curto prazo de tempo.
Contudo, o aspecto que determinou a valorizao da Conectora 5 foi o fato dela ter
sido a nica Via Conectora integralmente executada. Isso aumentou acentuadamente os
diferenciais de acessibilidade em relao s demais reas da regio oeste, tornando a
Conectora 5 uma localizao extremamente privilegiada (POLUCHA, 2010, p.101).
Logo aps sua concluso o primeiro trecho do eixo estrutural oeste se tornou umas
das principais reas de atuao do mercado imobilirio, transformando rapidamente a
paisagem urbana da regio.
[] O bairro crescia com a exploso econmica e imobiliria. No final dos anos de
1970 e incio dos anos 80, o Bigorrilho (bairro por onde passa o eixo estrutural
oeste) comeava a passar pelas grandes mudanas que o caracterizam hoje. A

219

alterao da lei de zoneamento e uso do solo aprovada pela Cmara Municipal


chamou a ateno das imobilirias e construtoras. As ruas ganhavam pavimentao e
muitos edifcios surgiam paisagem onde antes predominavam os campos e as casas
simples (FENIANOS, 1997, p.28).

O mapa a seguir mostra a localizao das Vias Conectoras. Em destaque a distncia


das conectoras 1, 2, 3 e 4 em relao a centro de cidade, e por outro lado a proximidade da
Conectora 5 ao centro de Curitiba. O mapa ainda mostra que ao longo da Conectora 5
localiza-se no apenas os condomnios de alto padro, mas tambm estabelecimentos
comerciais e prestadores de servios, como o Terminal de Transporte Coletivo Campo
Comprido (A), o Parque Shopping Barigui (B), o Hipermercado Carrefour (C), o Terminal de
Transporte Coletivo Campina do Siqueira (letra D) e o Parque Barigui (E). importante
observar que o eixo estrutural corta no sentido leste-oeste pores dos bairros, Mossungu,
Campina do Siqueira e Campo Comprido.

220

Mapa 13: Mapa das Vias Conectoras, Ecoville, Curitiba (PR)


Fonte: IPPUC, 2010.

221

A Via Conectora 5 composta pelo sistema trinrio113 das trs principais ruas, onde
atualmente localizam-se os edifcios de apartamentos de alto padro no Ecoville. Contudo,
durante a investigao de campo identificamos outros tipos de moradia no vertical, como
sobrados, manses, casas de alvenarias e de madeira.
Na administrao municipal de Roberto Requio (1985-1988), foi aprovado um
Decreto Municipal n.279/1987, alterando novamente os parmetros construtivos da Conectora
5. A principal alterao foi permitir altura livre para construo de edifcios com um
coeficiente de aproveitamento igual a dois.114 No Ecoville o primeiro edifcio construdo foi o
Residencial Palais Lac Leman da Helvetia Construtora e Incorporadora. Tratava-se de um
condomnio de alto padro, com 24 pavimentos e 21 apartamentos, com 820m2, localizado em
um terreno com 13.000m2 e muita uma rea verde. Nesta fase inicial, foram construdos
quatro edifcios, um de cada construtora (Th, Moro, Hauer, Casa) com apartamentos entre
117 e 635m2 (FIRKOWSKI, 2009). O primeiro edifcio construdo na Conectora 5 foi no ano
de 1993, contudo a ocupao efetiva aconteceu a partir do ano 2000.
Numa estratgia de marketing as qualidades ambientais foram utilizadas para garantir
status diferenciado aos empreendimentos no Ecoville. O aspecto central do discurso ecolgico
foi sua associao a uma estratgia de City-Marketing115, onde os atributos ambientais da
cidade so pensados a partir de seu valor de troca, e no a partir de seu valor de uso, e a
natureza utilizada para valorizar o espao (SNCHEZ, 2003).
A estratgia de venda do mercado imobilirio associou a existncia de grandes reas
verdes na Conectora 5 com a imagem de Curitiba como capital ecolgica,
associando o empreendimento um estilo de vida de edifcios de alto padro em torre
isoladas cercados de amplas rea verdes. Os edifcios consistem em condomnios
fechados verticais, contanto com sofisticas reas de lazer, tecnologia informatizada e
segurana reforada (SNCHEZ, 2003, p. 183-184).

113

O sistema trinrio dos Setores Estruturais composto por uma via central e duas vias externas, sendo a via
central aquela que contm a canaleta para o transporte de massa e as pistas lentas para atendimento s atividades
lindeiras, e as vias externas, as ruas paralelas com sentido nico de trfego destinado ao fluxo contnuo de
veculos (CURITIBA, 2012, p.5).

114

O Coeficiente de aproveitamento o fator estabelecido para cada uso nas diversas zonas, que multiplicado
pela rea do terreno, define a rea mxima computvel admitida nesse mesmo terreno (CURITIBA, 2000, p.11).
115

City Marketing um conjunto de polticas, atrelado ao modelo de planejamento estratgico (promoo da


cidade como uma empresa com o objetivo de atrair novos investimentos), valoriza o lugar, promove smbolos
mitificadores e cria uma relao de pertencimento da populao cidade. Sobre o tema, consultar (GARCIA,
1996), (BORJA, 1996), (VAINER, 1999), (TREMARIN, 2001).

222

A fora do discurso ecolgico, aliado distino e ao prestgio social, veiculados nos


anncios imobilirios mostra que as principais qualidades atribudas rea so: a localizao
privilegiada, a rea verde disponvel e a seletividade social que o preo dos imveis
proporciona (URBAN, 1998).
Podemos pensar que talvez o edifcio mais simblico do Ecoville seja o Sute Vollard
da extinta Moro Construes, [...] um edifcio de dez andares com apartamentos giratrios,
que podem ser direcionados a partir do acionamento de um mecanismo que faz girar a base
mvel do apartamento (FIRKOWSKI, 2009, p.54). Os apartamentos tm 297m2 de rea
privativa e uma unidade por pavimento. Suas obras iniciaram em 1996 e s foram concludas
em 2004. Construdo para ser smbolo de luxo e inovao, o prdio giratrio nunca foi
habitado e atualmente encontra-se abandonado.
Segundo o Jornal Gazeta do Povo de (20/04/2012) o empreendimento foi criado pela
extinta Construtora Moro. Naquela poca, os apartamentos podiam custar at R$ 800 mil, em
valores no corrigidos. O valor do metro quadrado equivalia ao dobro da mdia dos
empreendimentos de alto padro na capital paranaense. O projeto no teve xito, apesar dos
esforos dos seus idealizadores para difundir a tecnologia, inclusive no mercado internacional.
Desde a dcada de 1990 a localizao dos equipamentos de grande porte de servio e
comrcio tem sido fundamental para compreenso da forma urbana de Curitiba. Isso se deve
ao crescimento destes setores em relao aos demais, especialmente o industrial. Por isso, a
implantao desses equipamentos comerciais influencia decisivamente a organizao espacial
na medida em que dinamizam os fluxos econmicos e sociais. Nesse processo criam-se novos
arranjos espaciais que redefinem as localizaes intra-urbanas e a valorizao do espao da
cidade (FIRKOWSKI, 2007).
Outros empreendimentos tambm contriburam para a valorizao do Ecoville. No
ano de 2000 foi construdo o campus da Universidade Positivo em uma rea de 410.000m2,
parte de um complexo que abriga, alm do espao acadmico, um teatro e um centro de
convenes e dois auditrios, respectivamente com 2.400 lugares e 714 lugares (POLUCHA,
2010).
Um hotel com 120 apartamentos ser construdo nos prximos anos e est tambm em
construo o novo campus da Universidade Tecnolgica Federal do Paran. Em 2003 foi
inaugurado o Park Shopping Barigui, o maior da cidade at ento, com uma rea de 108.000

223

m2. Localizado no incio da Conectora 5, um dos centros de compras mais sofisticados de


Curitiba (POLUCHA, 2010).
A maior parte dos shoppings de Curitiba, especialmente aqueles destinados s
camadas de alta renda, foram construdos predominantemente no setor oeste da cidade:
[...] a dcada de 1990 tambm foi o perodo em que se instalaram os grandes
shoppings centers em Curitiba: o PolloShop Alto da XV, em 1995, no Alto da XV; o
Shopping Curitiba, em 1996, no limite do centro com o Batel; o Shopping Crystal
Plaza, tambm em 1996, no Batel; o PolloShop Champagnat, em 1998, no
Bigorillho; e o Estao Plaza Show, em 1997, no Rebouas. Mais tarde, em 2003,
foi inaugurado o Park Shopping Barigui, no Ecoville. Mais recentemente, em 2009,
o Paladium Shopping Center, no Porto (FIRKOWSKI, 2009, p.49).

No existe o menor interesse das camadas de alta renda e do mercado imobilirio pelas
reas dos Setores Estruturais fora da direo oeste/sudoeste ou mais afastadas do centro:
O Estado possibilitou a criao de um novo setor especial para atender os interesses
desses dois grupos enquanto ainda havia espao para verticalizao nos Setores
Estruturais. O novo setor localiza-se justamente na direo das reas mais
verticalizadas dos Setores Estruturais, a direo oeste (PILOTTO, 2010, p, 141)

A prefeitura municipal por meio da legislao urbanstica definiu uma rea da cidade
que poderia ser verticalizada que tinha parmetros de uso e ocupao do solo que
possibilitavam a construo de edifcios altos: os Setores Estruturais. Aps essa definio,
implantou infraestrutura na rea (sistema virio e de transportes), isso provocou uma
valorizao das terras ali localizadas (PILOTTO, 2010, p.152).
Nesta direo, Oliveira (2000) argumenta que,
O processo mais visvel da implantao dos eixos estruturais foi a imediata
valorizao das suas terras e das que lhe eram adjacente. Uma vez que o potencial de
aproveitamento dos terrenos era ali o mais elevado e ficou maior ainda em 1980,
como vimos e tais reas seriam mais cedo ou mais tarde beneficiadas com toda a
infraestrutura urbana, assistiu-se a um intenso processo de especulao imobiliria,
com grandes construtoras e incorporadoras correndo para adquiri-las. Dessa forma,
essas terras foram retidas para especulao, espera de um nvel de valorizao que
justificasse o lanamento de empreendimentos imobilirios de alto nvel
(OLIVEIRA, 2000, p. 182).

Tendo em vista essa valorizao, o setor imobilirio procurou lanar empreendimentos


que possibilitassem o melhor aproveitamento econmico dos terrenos:
Esses eixos foram contemplados com ampla rede de infraestrutura e servios e
controlados por uma legislao de uso do solo que, voltada para incentivar o seu
adensamento habitacional, acabou por valorizar os imveis lindeiros, e criar reas
nobres permeadas por grandes vazios (MOURA, 2001, p. 212).

224

Neste sentido, consideramos que a questo da acessibilidade central, pois o acesso ao


centro da cidade foi viabilizado por meio dos Setores Estruturais, que alm do transporte
coletivo, eles so formados pelas vias rpidas estruturais, que ligam os bairros ao centro e que
se destinam ao transporte individual de passageiros. Esse desenho favoreceu o
aprimoramento da circulao do transporte individual das classes mdias residentes em seu
trajeto e, ao mesmo tempo, o transbordo das massas nos terminais de ligao com as
periferias (MOURA, 2001, p.212).
Para Pilotto (2010) a produo de edifcios de alto padro nos Setores Estruturais est
articulada aos interesses das camadas de alta renda, que reside na rea e se beneficiam da
infraestrutura viria, de transporte, servios, comrcio e de acesso ao centro de Curitiba. A
prefeitura municipal controlou o uso e ocupao do solo para que houvesse a verticalizao e
implantou a infraestrutura. Por sua vez, o setor imobilirio (inclusive os proprietrios de terra)
incorporou diversos empreendimentos na rea que tiveram sucesso de venda em virtude da
localizao privilegiada:
Como toda circulao urbana de Curitiba estava organizada em torno dos eixos
estruturais, eles se tornaram localizaes privilegiadas. Isso causou a elevao do
preo da terra nessas reas, fazendo com que os eixos estruturais se tornassem
tambm eixos de valorizao imobiliria (POLUCHA, 2010, p. 35).

Em relao aos parmetros construtivos, [...] voltaram a permitir a altura livre para os
edifcios, com coeficiente de aproveitamento igual a 3 nos plos de integrao e 2 nos demais
terrenos (POLUCHA, 2010, p.125). Mas uma das principais alteraes foi exigncia de
amplos recuos. Acima do quarto pavimento deveriam ser acrescidos 6 metros de recuo para
cada pavimento excedente.
Alm disso, como nessa regio havia muitos lotes de grandes dimenses, criou-se
um parmetro de ocupao de lotes com mais de 5.000m2. At 5.000m2 o coeficiente
de aproveitamento era igual a 2, entre 5.001m2 e 10.000m2 era 1,5 e para terrenos
maiores que 10.000m2 era igual a 1 (POLUCHA, 2010, p.125).

225

Tabela 06 Parmetro de Uso e Ocupao do Solo Setor Especial Nova Curitiba


(Conectora 5)
rea Mnima

rea Mxima

20m

de Lote
600m2

de Lote
-

20m
12m
12m

600m2
360m2
360m2

15m

450m2

15m

450m2

12m

360m2

15m
15m
15m
15m

450m2
450m2
450m2
450m2

5000m2
5000m2
5000m2
5000m2

Legislao

Coeficiente de
Aproveitamento

Taxa de
Ocupao

Altura
Mxima

Testada
Mnima (1)

Decreto n 857/1975

50%

Lei n 6204/1981
Decreto n 240/1982

3
6
-

25%
50%
2/3

Decreto n 397/1982

50%

Decreto n 279/1987

50%

4
pavimentos
Livre
Livre
2
pavimentos
4
pavimentos
Livre

Decreto n 578/1990

2/3

Decreto n693/1995
Decreto n479/1996
Decreto n 562/1996
Lei n 9800/2000

2
2
2
2

50%
50%
50%
50%

2
pavimentos
Livre
Livre
Livre
Livre

Fonte: Lei de Uso e Ocupao do Solo 9.800/2000, Curitiba (PR). Organizao: Andresa Loureno da Silva

A legislao urbanstica foi determinante para o tipo de ocupao desses terrenos da


Conectora 5. A permisso de incorporao em lotes com mais de 5.000m2 e a exigncia de
amplos recuos nos edifcios direcionaram um determinado tipo de empreendimento: edifcios
de alto padro, isolados em terrenos de grande dimenso, geralmente com muita rea verde
(POLUCHA, 2010).
A legislao urbanstica da rea foi alterada por presso116 dos incorporadores
imobilirios, que queriam construir edifcios de alto padro e com mais pavimentos do que a
legislao permitira (6 pavimentos). [...] eles se anteciparam na aquisio dos lotes baratos e
pouco valorizados existentes no local, reservando reas extensas para expanso futura
(FIRKOWSKI, 2009, p. 54).
Esboamos at aqui, os principais aspectos da verticalizao no Ecoville, destacando
os agentes envolvidos neste processo. Agora, apresentamos os edifcios residenciais
construdos no Ecoville. Para a elaborao da tabela 7 foram realizadas atividades de campo
com entrevistas junto as construtoras e incorporadoras, a Secretaria Municipal de Urbanismo
de Curitiba (Setor de Alvars), e ao (Departamento de Controle de Edificaes), ao Instituto
116

As entidades do setor da construo civil buscaram rediscutir a Lei de Zoneamento junto a Prefeitura e
Cmara Municipal de Curitiba para construes maiores em novas reas da cidade, ou seja, alterar a lei de uso do
solo para verticalizar e adensar mais a rea escolhida.

226

de Pesquisa e Planejamento de Curitiba (IPPUC) em trs setores (Banco de Dados), (Uso do


Solo), (Setor de Monitorao) e por fim com a assessoria de imprensa da Associao dos
Dirigentes e Empresas do Mercado Imobilirio do Paran (ADEMI-PR). A tabela apresentou
as principais caractersticas dos edifcios de apartamentos construdos no Ecoville entre os
anos de 2001 e 2011, recorte temporal desta pesquisa.

227

Tabela 07 Edifcios Construdos no Ecoville, Curitiba (PR): 2001 a 2011


CDIGO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44

EDIFCIO

CONSTRUTORA

PAV.

TORRE

N DE
ANO DE
UNIDADES CONCLUSO (1)
38
2001
40
2001
56
2001
35
2001
32
2002
28
2002
15
2002
76
2002
23
2004
40
2004
41
2004
98
2004
6
2005
42
2006
46
2006
22
2006
40
2007
28
2007
56
2007
23
2007
16
2008
76
2008
32
2008
29
2008
62
2008
21
2008
48
2008
44
2009
14
2009
44
2009
76
2009
46
2010
26
2010
16
2010
21
2010
16
2010
150
2010
64
2011
96
2011
144
2011
28
2011
36
2011
26
2011
150
2011

Pierrot
Moro Construes
21
1
Millenium
Hauer Construes
22
1
Portal do Ecoville
Irmos Th
30
1
Tom e Vincius
Moro Construes
13
2
San Pelegrino
Construtora Equilbrio
8
2
Green Life
Jota Ele Construes Civis
15
1
Ecoville Tower
Helio Walter Yamaguti
16
1
LExcellence
Hugo Peretti
20
2
Four Seasons
Hauer Construes
25
1
Rio Tevere
Irmos Th
22
1
Ilhas Baleares
Bonet Construtora
22
1
Terrasse Ecoville
Terrasse
27
1
Residencial Cames
MRV Engenharia
3
4
Mont Vert
Irmos Th
23
1
Le Corbusier
Plaenge Empreendimentos
24
1
San Raphael
Harbor
23
1
Ville de Valence
Terrasse
21
1
Manhattan
Valor Construtora
29
1
Poty Lazzarotto
Plaenge Empreendimentos
28
1
Euro Building
24
1
Vectra Construtora
Tannat Ecoville
Construtora Equilbrio
8
2
Lasar Segall
Plaenge Empreendimentos
20
1
New Edge
Construtora Dria
21
1
Belluno
Bonet Construtora
30
1
Santos Dumont
Hugo Peretti
17
2
Le Jardim des Tulleries PIL
24
1
Avant Garden
Irmos Th
27
1
Royal Club
LN
24
1
Hera Garden
Hestia
8
1
Belvedere
Plaenge Empreendimentos
23
1
Vilanova Artigas
Plaenge Empreendimentos
20
1
Alfredo Andersen
Plaenge Empreendimentos
23
1
The Royal Plaza
Construtora Andrade Ribeiro
26
2
Cenarium Ecoville
PDG Construtora
8
3
Breeze Ecoville
Construtoras Rossi e Th
4
4
Barolo
Construtora Equilbrio
8
3
Garden Ecoville
Vanguard Home
25
2
Ceclia Meireles
Plaenge Empreendimentos
16
1
Clarice Lispector
Plaenge Empreendimentos
24
1
Neo Garden
Construtora Gafisa
18
2
Alliance
Vrtika Construtora
28
1
Terrasse Noveau
Terrasse
12
1
Platinum Tower
Ecoenge Construtora
26
2
Garden Parigot
Vanguard Home
25
2
Fonte: IPPUC, 2011. Organizao: Andresa Loureno da Silva
Nota: (1) Foi considerado como ano de concluso o ano de expedio do certificado de vistoria de concluso de
obras (CVCO), emitido pela Prefeitura Municipal de Curitiba

228

No perodo estabelecido desta pesquisa foram identificados 44 edifcios de


apartamentos construdos no Ecoville, a maioria acima de 20 pavimentos chegando at 30
pavimentos. Existe uma variao mdia na altura dos edifcios entre 12 e 98 metros de altura.
Esses dados confirmam a grande nmero de edifcios altos (muitos andares) com ampla rea
privativa, maior inclusive do que os edifcios na Gleba Palhano em Londrina. Contudo,
encontramos no interior do Ecoville edifcios menores com 3, 4 e 8 pavimentos.

O nmero de apartamentos em cada edifcio varia entre 6 e 150 unidades, no havendo


um predomnio de unidades por edifcio, no entanto, observamos poucos edifcios que tem um
apartamento por andar, a maioria tem muitas unidades por andar.
Vale registrar que no existe uma relao direta entre a altura das torres com o nmero
de apartamentos por andar, isto , nem todos os edifcios altos tm um apartamento por andar.
Vejamos o caso dos edifcios Poty Lazzarotto e Portal Ecoville ambos com 30 pavimentos e
dois apartamentos por andar. Contudo, esses edifcios altos so luxuosos, sofisticados e tem
ampla rea de lazer.
Com exceo do Ecoville Tower com 16 andares, os edifcios de um apartamento por
andar, tm acima de 20 pavimentos e uma torre, so eles: Four Seasons, San Raphael,
Manhattan, Euro Building, Belluno, Platinum Tower, Le Jardim des Tulleries. Estes edifcios
apresentam ampla rea privativa, em mdia 400m2, so apartamentos espaosos, com
altssimo padro de construo e de segurana, com plantas flexveis e sofisticada rea de
lazer.
Identificamos 14 edifcios com duas torres ou mais, a maioria destes edifcios
formada por torres ou blocos de menor altura. Localizamos 6 edifcios com nmero de
andares inferior a 10 pavimentos, isto mostra que o Ecoville no tem apenas torres de
arranha-cus, mas tem blocos de edifcios com 3 pavimentos como o caso do Residencial
Cames. O nmero de apartamentos por andar nestes edifcios de menor altura tambm
pequeno, varia entre 2 e 5 unidades por pavimento, como o caso do Breeze Ecoville com 5
apartamentos por andar.
Os edifcios com maior nmero de apartamentos so o Terrasse Ecoville com 98
unidades, o Garden Ecoville e Garden Parigot com 150 apartamentos cada torre.

229

O ano de 2011 foi o ano com maior nmero de edifcios construdos no Ecoville, num
total de 7 edifcios, conforme mostrou a tabela 7. As construtoras e incorporadoras: Gafisa,
LN, Terrasse, Ecoenge, Vanguard Home, entregaram neste ano um empreendimento cada. E
Plaenge entregou no ano de 2011 dois empreendimentos, os condomnios Ceclia Meireles e
Clarice Lispector, ambos localizados na Rua Deputado Heitor Alencar Furtado.

O mapa 14 mostra a localizao dos edifcios construdos no Ecoville entre os anos de


2001 e 2011. O mapa foi elaborado a partir dos dados obtidos na tabela 7.

230

Mapa 14: Localizao dos Edifcios no Bairro Ecoville, Curitiba (PR)


Fonte: IPPUC, 2011.

231

Em relao distribuio espacial dos edifcios, identificamos 12 edifcios construdos


na Rua Deputado Heitor Alencar; 10 edifcios construdos na Rua Professor Pedro Viriato
Parigot de Souza; e 5 edifcios construdos na Rua Monsenhor Ivo Zanlorenzi, trs principais
ruas do Ecoville. Os outros 17 edifcios esto distribudos nas ruas transversais a essas trs
ruas principais.
O mapa mostrou a concentrao de edifcios no bairro Mossungu e tambm na parte
norte do bairro Campo Comprido, quase todos localizados nas trs principais ruas do sistema
trinrio. Os dados de campo indicaram que os edifcios localizados na Rua Professor Pedro
Viriato Parigot de Souza so os que tm as torres mais altas e os apartamentos mais luxuosos
do Ecoville.
Quanto mais nos distanciamos do bairro Mossungu em sentido ao bairro Campina do
Siqueira menor o tamanho das torres dos edifcios, demonstrando, assim, que o Ecoville
atende tambm a uma demanda por imveis compactos com menor nmero de pavimentos.
As figuras a seguir mostram a altura e a sofisticao das torres de apartamentos no Ecoville,
construdos entre os anos de 2001 e 2011. Para melhor entender, organizamos uma legenda
explicativa, onde cada edifcio tem um nmero que corresponde ao nome do empreendimento.

232

Figura 13: Verticalizao no Bairro Ecoville, Curitiba (PR)


1. Poty Lazzarotto 2. Tom e Vincius 3. Portal do Ecoville 4. Mont Vert 5. Four Seasons
6. Residencial Cames 7. Ville de Valence 8. Rio Tevere 9. Green Life 10. Millenium 11.
San Pelegrino 12. Terrasse Ecoville 13. Le Corbusier 14. Pierrot 15. Euro Building 16.
Ilhas Baleares 17. Ecoville Tower 18. Lasar Segall 19. Tannat Ecoville 20. LExcellence
21. Manhattan 22. San Raphael.
Fonte: Andresa Loureno da Silva, 2013

233

Figura 14: Verticalizao no Bairro Ecoville, Curitiba (PR)


23. Alliance 24. Breeze Ecoville 25. Vilanova Artigas 26. Belvedere 27. Ceclia Meireles 28.
Garden Ecoville 29. Belluno 30. Avant Garden 31. Alfredo Andersen 32. Hera Garden 33. Neo
Garden 34. The Royal Plaza 35. Le Jardim des Tulleries 36. Clarice Lispector 37. Barolo 38.
Garden Parigot 39. Platinum Tower 40. Royal Club 41. Santos Dumont 42. Terrasse Noveau 43.
Cenarium Ecoville 44. New Edge.
Fonte: Andresa Loureno da Silva, 2013

234

Na figura 13 observamos a altura e sofisticao dos edifcios, com torres de at 30


pavimentos como o Poty Lazzarotto e Portal Ecoville. De altura menor os edifcios: Tom e
Vincius, San Pelegrino, Green Life, Ecoville Tower, Cames e Tannat Ecoville tem entre 3 a
16 pavimentos.
A figura 14 destacou o nmero de torres dos edifcios. Com duas torres so os
condomnios: Santos Dumont, The Royal Plaza, Garden Ecoville, Neo Garden, Platinum
Tower e Garden Parigot. Os condomnios com trs torres: Cenarium Ecoville e Barolo, e o
condomnio com quatros torres: Breeze Ecoville. Os edifcios com maior nmero de
apartamentos so o Garden Ecoville e Garden Parigot com 150 apartamentos cada torre.
Aps a elaborao do mapa dos edifcios no Ecoville, foi realizado o levantamento das
construtoras que tm edifcios executados nesta rea, entre os anos de 2001 e 2011.
Identificamos 25 empresas da construo civil. Os dados apontaram que a maioria das
construtoras e incorporadoras de capital local e regional, e atendem a demanda de
apartamentos para vrios segmentos de mercado, no construindo exclusivamente imveis de
alto padro.
Em relao a construtoras e incorporadoras que atendem a diversas fraes de classes,
podemos citar a MRV, empresa mineira especializada na construo de moradias populares
para o segmento de baixa renda, que construiu no Ecoville o Residencial Cames, com quatro
blocos de trs pavimentos cada e duas unidades por andar.
Identificamos seis construtoras no Ecoville de abrangncia nacional, entre elas: a
Gafisa, Rossi, LN, Valor, MRV, PDG. Dentre essas a Gafisa, Rossi, LN e PDG so empresas
da construo civil que tem aes comercializadas na Bolsa de Valores.
Em um mercado cada vez mais dominado por companhias capitalizadas nacionais e
internacionais, muitas empresas da construo civil esto revendo a operao de seus
negcios. Algumas abrem seu capital, como as empresas acima citadas, outras partem para
outro tipo de parcerias como, fuso, aquisio e joint venture como forma de aumentar sua
competitividade.

235

A Rossi firmou parceria com a Montosa, na Gleba Palhano em Londrina, para a


construo de um empreendimento comercial na Avenida Ayrton Senna. O Palhano Business
Center ter duas torres e est em fase de construo. Outra incorporadora que tem se valido da
aquisio de empresas locais para capitalizar seus negcios a MRV que comprou outras
duas construtoras menores aumentando assim a capacidade de construo.
A Rossi tambm firmou parceria com o Grupo Th para a construo do Residencial
Victoria Parque na Gleba Palhano, que est em fase de construo. O projeto inclui trs torres,
com unidades entre 70 a 91 m2. Com esse empreendimento a Th ingressou no mercado
imobilirio de Londrina, no mesmo perodo em que formalizou sua internacionalizao no
mercado imobilirio, com a venda do controle acionrio de suas aes a um fundo de
investimento norte-americano.
O mapa 15 mostra a distribuio espacial das construtoras de acordo com o nmero de
edifcios construdos no Ecoville. Cada construtora representada por uma bolinha colorida
e acompanhada de um nmero que corresponde ao nome do edifcio.

236

Mapa 15: Localizao das Construtoras no Bairro Ecoville, Curitiba (PR)


Fonte: IPPUC, 2011.

237

A construtora com maior nmero de edifcios na rea de estudo a Plaenge, num total
de 8 edifcios que representa 5,75% do mercado imobilirio do Ecoville. Em seguida a Th
Incorporadora com 4 edifcios, representando 1,15 % do mercado imobilirio do bairro.
Segundo a assessora de imprensa da ADEMI-PR a cidade de Curitiba tem 120
construtoras e incorporadoras que atuam especificamente na produo de edifcios
residenciais. Destas, 29 empresas trabalham com alto padro definido pela ADEMI-PR como
imveis com preo entre R$ 600.001 at R$ 1.000.000 (DADOS DE CAMPO, 2011).
Ampliamos agora a anlise da verticalizao com os dados da produo imobiliria de
Curitiba, elaborada pela BRAIN consultoria especializada no setor de imveis. Os dados
sistematizados foram obtidos junto a ADEMI-PR.
Tendo como base o Perfil Imobilirio de Curitiba (2011) analisamos as estratgias de
reproduo das principais empresas do capital imobilirio em Curitiba, destacando as reas de
investimento, os principais produtos ofertados no mercado imobilirio local e as repercusses
desta atuao na produo do espao urbano e no padro de segregao scio-espacial de
Curitiba. Esses dados so importantes indicadores que evidenciam a pujana do setor da
construo civil e a suscetibilidade do processo de verticalizao em face das mudanas de
poltica econmica nacional e internacional.
A tabela 8 indica o nmero de lanamentos imobilirios residenciais verticais em
Curitiba entre os anos de 2001 e 2011.

238

Tabela 08 Lanamentos Imobilirios Residenciais Verticais em Curitiba: 2001-2011*


Ano

Total de Unidades**

2001

1.711

2002

1.650

2003

1.808

2004

1.030

2005

1.708

2006

1.892

2007

3.927

2008

6.959

2009

7.099

2010

10.002

2011**

9.468

Fonte: BRAIN/ADEMI-PR (Adaptado Perfil Imobilirio de Curitiba, 2011, p.19)


* Dados correspondentes de janeiro a outubro de 2011
** Unidades = apartamentos colocados no mercado

O total de lanamentos oscilou entre 1.030 unidades (apartamentos) lanadas no ano


de 2004 e 10.002 unidades lanadas no ano de 2010. Em 2010 houve o maior nmero de
lanamentos em Curitiba, considervel crescimento do setor imobilirio, o que reflete uma
dinamizao dos setores produtivos diretamente envolvidos na produo do edifcio, uma
disponibilidade de mercado, e a estabilidade macroeconmica.
Por outro lado, os anos de poucos lanamentos foram de 2004, reflexo do ano anterior,
no qual o cenrio da construo civil nacional vivenciou um perodo de instabilidade,
caracterizado pela falta de incentivo, pela tmida disponibilidade de recursos e por uma
inexpressiva presena de financiamento imobilirio (DIEESE, 2011).
O mercado imobilirio de Curitiba, a partir de 2007 retomou o crescimento com 3.927
unidades lanadas, um aumento muito forte, de 107% em relao ao ano de 2006. O
crescimento continuou expressivo em 2008, o nmero de lanamentos verticais alcanou no
total 6.959 unidades. No ano de 2009, mesmo com os efeitos da crise econmica financeira
internacional sentidos no primeiro trimestre, registrou um aumento de 2% nos lanamentos,
totalizando 7.099 unidades (ADEMI-PR, 2011).

239

Vale ressaltar que em 2009, mesmo diante de toda a turbulncia causada pela crise
financeira, o mercado imobilirio de Curitiba apresentou desempenho muito positivo. O
nmero de unidades foi superior ao de 2008, que j havia sido um bom ano para o setor.
Podemos pensar que foi atravs do Programa Minha Casa, Minha Vida117, lanado no
decorrer de 2009, que o setor imobilirio ampliou suas perspectivas e melhorou seus
resultados.
O ano de 2010 foi o ano de maior produo imobiliria da cidade de Curitiba com
10.002 unidades, o mercado imobilirio bateu o recorde histrico em nmero de lanamentos
residenciais (ADEMI-PR, 2011). Em 2011, entre janeiro e outubro, o nmero de unidade
lanadas foi de 9.468 unidades.
Esses dados indicaram que o mercado imobilirio de Curitiba atingiu o pice em
2010, tanto no volume de construes quanto no nmero de novos prdios, e comeou a
encontrar seu ponto de equilbrio entre oferta e demanda, a partir do ano de 2011.
Consideramos que a estabilizao da economia, o acesso ao crdito e o crescimento da renda
no Brasil foram importantes para o bom desempenho do setor da construo em 2010 na
cidade de Curitiba.
A tabela 9 mostra o nmero de apartamentos por nmero de dormitrios lanados na
cidade de Curitiba, entre os anos de 2003118 a 2011. Os dados da tabela apontaram que nos
ltimos nove anos, houve sensvel privilgio para os lanamentos de imveis com dois
dormitrios. O crescimento deste tipo de imvel iniciou em 2009 (52% do total) e se manteve
com 51% do total de unidades lanadas no ano de 2011. O aumento da construo dos
edifcios deste segmento foi incrementado pelo Programa Habitacional MCMV.

117

O Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) atuou como uma medida anticclica no contexto de crise
econmica experimentado em 2009. O objetivo econmico do programa foi impulsionar a economia via
estmulos s atividades na construo civil e mitigar os riscos de impacto da crise econmica global sobre o setor
e tambm sobre a oferta de crdito imobilirio. Alm deste importante papel econmico do programa, deve-se
destacar o objetivo social de viabilizar o acesso moradia ao segmento social que responde pela maior parte do
dficit habitacional no Brasil (MIRANDA, 2011, p.22). O PMCMV um Programa de Habitao do Governo
Federal e teve incio no ano de 2009, no governo do Presidente Lula.

118

Os dados anteriores ao ano de 2003 no esto disponveis.

240

Tabela 09 - Nmero de Unidades Lanadas em Empreendimentos Verticais em Curitiba:


2003 a 2011
Tipo/Ano

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Total

2011*

Apartamento 1

133

93

255

231

448

367

507

1.281

3.315

1.712

Representatividade

7%

9%

15%

12%

11%

5%

7%

13%

10%

18%

Apartamento 2

170

107

177

312

956

2.270

3.675

4.910

12.577

4.807

Representatividade

9%

10%

10%

16%

24%

33%

52%

49%

37%

51%

Apartamento 3

1.217

765

1.000

1.110

1.947

3.604

2.868

3.545

16.056

2.671

Representatividade

67%

74%

59%

59%

50%

52%

40%

35%

47%

28%

Apartamento 4

288

65

276

239

576

718

49

266

2.477

278

Representatividade

16%

6%

16%

13%

15%

10%

1%

3%

7%

3%

Total

1.808

1.030

1.708

1.892

3.927

6.959

7.099

10.002

34.425

9.468

Fonte: BRAIN/ADEMI-PR (Adaptado do Perfil Imobilirio, 2011, p. 19)


* Dados de janeiro a outubro

Uma recuperao da participao em 2010 foi verificada nos empreendimentos de


apenas 1 dormitrio, que alcanaram 13% do total do mercado, aps participaes de apenas
5% em 2008 e 7% em 2009. Em 2011 esta tendncia se acentuou, atingindo 18% de
participao at outubro, batendo recorde para este tipo de imvel (ADEMI-PR, 2011).
Essa nova tendncia impulsionou a construo de flats e lofts em Curitiba,
principalmente na regio central da cidade. Os promotores imobilirios visam atender um
pblico que vive sozinho e que necessitam de um espao multifuncional. De modo geral, estes
moradores possuem elevado poder aquisitivo e alto grau de escolaridade. Buscam moradias
perto do local de trabalho e com toda infraestrutura (UEDA, 2005).
Segundo Soja (2000) os chamados yuppies so profissionais urbanos e jovens, que
simboliza um novo modelo de executivo e de profissional. Com um novo estilo de vida, os
yuppies tm provocado uma demanda habitacional diferenciada, cujo significado tem a ver
com uma vida moderna.

241

Os apartamentos de 1 e 2 dormitrios foram responsveis por mais de 60% dos


lanamentos verticais de Curitiba em 2011. Isso se deve:
[...] a retomada dos lanamentos na parte central da cidade, combinada a antiga
crena de que s seguro faz-lo apostando no perfil single, ajuda a explicar esse
movimento. A ascenso de 39,5 milhes de brasileiros classe C desde 2003 (um
aumento de 47%) tambm permitiu que mais pessoas buscassem o primeiro imvel
mais cedo, mas em uma configurao menor (PERFIL IMOBILIRIO, 2011, p. 10).

Comparando ao longo dos anos, a participao dos apartamentos de 3 dormitrios


perderam destaque, saindo de 67% em 2003, para 35% em 2010. Em 2011, reduziram ainda
mais sua participao, caindo para 28% na parcial deste ano. Por sua vez, as unidades de 4
dormitrios continuam a ser escassas no mercado curitibano, com apenas 3% do mercado em
2010, mantendo-se neste patamar em 2011 (ADEMI-PR, 2011).
A tabela 10 indicou os lanamentos e estoque das unidades, por bairro em 2011.
Tratou-se de uma viso geral da distribuio dos edifcios residenciais no espao da cidade de
Curitiba. Apesar do processo de verticalizao se expandir por toda a cidade, os 12 bairros
arrolados correspondem a 75% do total de lanamentos no perodo em Curitiba.

242

Tabela 10 - Oferta Lanada por Bairro e Estoque por Bairro, Curitiba, 2011
Oferta por Bairro
Bairro

Estoque por Bairro

Total

Part.

1 Ecoville

3.559

11%

2 gua Verde

3.193

3 Pinheirinho

Bairro

Total

Part.

1 Ecoville

1.341

15%

10%

2 gua Verde

1.135

13%

2.780

9%

3 Pinheirinho

625

7%

4 Centro

2.124

7%

4 Novo Mundo

594

7%

5 Porto

2.086

6%

5 Centro

502

6%

6 Novo Mundo

2.085

6%

6 Porto

474

5%

7 Cabral

1.204

4%

7 Jardim Botnico

430

5%

8 Boa Vista

1.111

3%

8 Bacacheri

423

5%

9 Campo Comprido

987

3%

9 Cabral

361

4%

10 Bigorrilho

857

3%

10 Vila Izabel

326

4%

11 Jardim Botnico

801

2%

11 Atuba

281

3%

12 Xaxim

750

2%

12 Santa Quitria

249

3%

Outros

10.697

33%

Outros

2.267

25%

Total

32.234

100%

Total

9.008

100%

Fonte: BRAIN/ADEMI-PR (Adaptado Perfil


Imobilirio de Curitiba, 2011, p.26)

Fonte: BRAIN/ADEMI-PR (Adaptado Perfil


Imobilirio de Curitiba, 2011, p.26)

Ref.: Out./2011

Ref.: Out./2011

Avaliando a oferta por bairros, o que tinha maior nmero de unidades ofertadas nos
empreendimento venda o Ecoville, com 3.559 unidades, que corresponde a 11% do total
da cidade de Curitiba. Logo em seguida aparece o bairro gua Verde, com 10% (3.193
unidades).
Quando observado o estoque dessas unidades, o Ecoville se manteve a frente, com
1.341 unidades venda, o que corresponde a 15% das unidades disponveis na cidade (9.008).
Em seguida manteve-se tambm o bairro gua Verde com 1.135 unidades e 13% de
representatividade (ADEMI-PR, 2011).

243

O Ecoville o bairro com maior oferta e estoque de imveis verticais em Curitiba, isso
se deve a quantidade de terrenos disponveis na regio, superior a de outros bairros nobres de
Curitiba, como gua Verde e Batel. H, portanto, uma relao entre verticalizao e estrutura
fundiria urbana (zoneamento).
No ano de 2011, a ADEMI-PR incorporou a rea do Ecoville ao bairro Champagnat,
sendo analisada em conjunto e denominada de Regio Ecoville Champagnat. Assim, para se
definir a Regio Ecoville Champagnat, foi realizada a juno de cinco bairros: Bigorrilho
(Champagnat), Campina do Siqueira, Campo Comprido, Mercs e Mossungu. Cabe
esclarecer que essa juno de bairros justifica-se pela homogeneidade entre os bairros e
perfil dos imveis (ADEMI, 2011).
Vale registrar, que essa juno de bairros no prejudica nossa anlise em relao
dinmica imobiliria do Ecoville, j que boa parte dos dados pode ser analisada
separadamente. Evidentemente, que quando analisamos os imveis em conjunto, essa regio
demonstra a maior concentrao de empreendimentos de mdio e alto padro com os mais
elevados preos do mercado de Curitiba.
O mapa 16 mostra a nova diviso dos setores imobilirios de Curitiba, realizada pelo
SINDUSCON-PR, SECOVI-PR e ADEMI-PR, com a qual a cidade passou a contar com 19
setores, numa forte ampliao em relao aos 12 setores anteriores. No mapa a Regio
Ecoville Champagnat classificada como setor IV (ADEMI-PR, 2011).

244

Mapa 16: Curitiba diviso por Setores


Fonte: ADEMI-PR, 2011, p. 10

A tabela 11 apresentou as unidades residenciais liberadas e concludas por bairro da


Regio Ecoville Champagnat entre os anos de 2003 e 2011. A Regio Ecoville Champagnat
apresentou um total de 12.048 unidades residenciais liberadas no perodo em questo, com

245

forte destaque para os trs ltimos anos. Na mdia do perodo, foram liberadas 2.307 unidades
para construo por ano (contra uma mdia de 1.506 entre 2003 e 2010), sendo que at
outubro de 2011 j foram mais 1.792 unidades liberadas (ADEMI-PR, 2011).

246
Tabela 11 Unidades Residenciais Liberadas e Concludas por Bairro: 2003 a 2011
Bairro

Unidades

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Total

Mdia

2011*

Liberadas

188

393

147

127

158

206

515

388

2.122

265

387

Concludas

14

114

171

171

96

32

68

50

716

90

33

Campina

Liberadas

63

27

51

15

142

154

117

88

657

82

471

do Siqueira

Concludas

16

28

39

14

22

13

131

46

309

39

57

Liberadas

375

488

427

521

532

728

1.872

1.084

6.027

753

541

Concludas

63

54

261

451

81

510

746

563

2.729

341

247

Liberadas

64

38

199

51

196

193

224

152

1.117

140

155

Concludas

39

47

51

44

60

21

17

142

421

53

60

Liberadas

195

145

264

160

161

711

169

320

2.125

266

238

Concludas

153

197

349

408

78

213

163

295

1.856

232

281

Liberadas

855

1.091

1.088

874

1.189

1.992

2.897

2.032

12.048

1.506

1.792

Regio Ecoville

Part. na cidade

14%

15%

10%

9%

9%

9%

11%

6%

10%

10%

9%

Champagnat

Concludas

285

440

871

1.088

337

789

1.125

1.096

6.031

754

678

Part. na cidade

9%

10%

13%

11%

4%

9%

12%

11%

10%

10%

8%

Liberadas

6.411

7.240

11.384

10.224

12.638

21.193

25.614

31.295

125.999

15.750

19.382

Concludas

3.081

4.544

6.873

9.799

7.621

9.272

9.773

10.192

61.128

7.644

8.846

Bigorrilho

Campo Comprido

Mercs

Mossungu

Curitiba

Fonte: BRAIN/ADEMI. (Adaptado Perfil Imobilirio, 2011, p.67)


*De janeiro a outubro de 2011

247

A regio Ecoville Champagnat que na mdia representou 10% do total de liberaes


de Curitiba teve uma queda na participao de 2009 para 2010, quando passou de 11% para
apenas 6%, com relativa recuperao em 2011 (se elevou para 9%).
A queda no nmero de liberaes das unidades em 2009 deveu-se a crise econmica
internacional. Entretanto, a estabilizao da economia, o acesso ao crdito e o crescimento da
renda no Brasil foram importantes para o bom desempenho do setor da construo em 2010 e
para a retomada do crescimento no ano de 2011 (DIEESE, 2011).
J o nmero de unidades concludas na regio Ecoville Champagnat por ano foi, em
mdia, de 754 unidades. Segundo o certificado de visto e concluso de obras (CVCO), em
2010 a regio teve 1.096 unidades concludas. At outubro de 2011, mais 678 unidades
residenciais foram entregues (ADEMI-PR, 2011, p. 67).
Avaliando por bairro, o grande destaque, sem dvida foi o bairro Campo Comprido,
com um total de 6.027 unidades liberados, sendo 1.084 em 2010 e 541 em 2011. A explicao
para esse fato foi o perfil mais popular dos empreendimentos vendidos no bairro em relao
aos lanados, por exemplo, no bairro Mossungu de mdio e alto padro.
A regio Ecoville Champagnat reconhecidamente um eixo de verticalizao em
ascenso na cidade de Curitiba, que contempla todos os segmentos do mercado imobilirio.
Essa afirmao pode ser verificada pelo nmero de unidades liberadas no ano de 2011.
A tabela 12 mostrou o nmero de apartamentos, oferta e estoque, por nmero de
dormitrios da Regio Ecoville Champagnat no ano de 2011.

248

Tabela 12 - Regio Ecoville Champagnat: Empreendimento, Oferta e Estoque por Tipologia,


2011
Tipo Imvel

Num. de Emp.

(%)

Oferta

(%)

Unidades

Estoque

(%)

Unidades

1 Dormitrio

2%

191

3%

75

5%

2 Dormitrios

11%

406

7%

31

2%

3 Dormitrios

20

36%

1.084

18%

169

10%

4 Dormitrios

14%

323

5%

96

6%

1 e 2 Dormitrios

9%

652

11%

200

12%

2 e 3 Dormitrios

14

25%

2.814

48%

981

59%

3 e 4 Dormitrios

4%

452

8%

109

7%

2, 3 e 4 Dormitrios

0%

0%

0%

1, 2 e 3 Dormitrios

0%

0%

0%

Total

56

100%

5.923

100%

1.661

100%

Fonte: BRAIN/ADEMI. (Adaptado Perfil Imobilirio, 2011, p.69)


Ref.: Out./2011

Estiveram venda em 2011 na Regio Ecoville Champagnat 56 empreendimentos


verticais, com 5.923 unidades ofertadas, sendo que o estoque ao final de outubro era de 1.661
unidades. A oferta de imveis se concentrou no padro Standard e Mdio (2 e 3 dormitrios),
com 59% das unidades. O nmero de dormitrios separadamente, o destaque ficou por conta
dos empreendimentos com unidades de trs dormitrios (36% do total, ou 20
empreendimentos), o que no exclui os de 4 dormitrios com 14% de representatividade.
Esses fatos configuram a regio como de predomnio de classe mdia alta (ADEMI, 2011,
p.68).
Na tabela 13 foram apresentados os empreendimentos por padro, faixa de valores e
nmero de imveis lanados na Regio Ecoville Champagnat no ano de 2011.

249

Tabela 13 Empreendimentos Lanados por Padro, por Faixa de Valores Regio Ecoville
Champagnat, 2011
Padres

Faixa de Valores

Num. de Emp.

Part.

Especial*

At 120.000

7%

Super Econmico

At R$ 150.000

2%

Econmico

De R$ 150.001 at R$ 250.000

5%

Standard

De R$ 250.001at R$ 400.000

15

27%

Mdio

De R$ 400.001 at R$ 600.000

12

21%

Alto

De R$ 600.001 at R$ 1.000.000

11

20%

Luxo

Acima de R$ 1.000.001

10

18%

Fonte: BRAIN/ADEMI-PR (Adaptado Perfil Imobilirio, 2011, p. 68)


Ref.: Outubro de 2011. * Apto. Studio, Loft e 1 Quarto

Na diviso por tipo de empreendimento, o padro Mdio teve 21% (12); seguido por
20% do padro Alto (11) e 18% no padro luxo (10). Enquanto outros 27% foram do padro
Standard (15), apenas 14% (8) foram classificados nos padres abaixo de R$ 250.000,00.
Na regio Ecoville Champagnat a maior participao dos lanamentos foi do segmento
Standard, dedicada classe mdia, com imveis entre R$250.000,00 e R$400.000,00. Essas
unidades corresponderam a 27% dos empreendimentos da regio, seguido do padro Mdio,
Alto e Luxo.
A figura a seguir mostra os imveis venda em Curitiba, segundo as regies e
segmentos do mercado imobilirio. Os dados apontam que a regio Ecoville Champagnat,
teve 879 imveis do tipo Standard a venda, seguido de 245 imveis de padro mdio e 133
imveis de padro luxo. Esses nmeros evidenciam a forte concentrao de empreendimentos
de padro Standard, Mdio e Alto na regio.

250

Figura 15: Imveis a venda em Curitiba, segundo as regies e segmentos do mercado imobilirio
Fonte: Perfil Imobilirio, 2011, p.7

251

Os resultados da pesquisa publicada no Perfil Imobilirio revelaram o panorama de


todos os imveis disponveis venda na cidade de Curitiba no ano de 2011 divididos em oito
regies da cidade: Central, Batel, Cabral, Ecoville Champagnat, Botnico, Norte, Sul, Linha
Verde, e em outras duas regies: Condomnios (casas e terrenos) e Sobrados, que no sero
tratados neste trabalho.
Os dados da figura 15 indicaram que os imveis do segmento Standard esto presentes
em todas as regies da cidade, com predomnio deste padro (879 imveis) na Regio
Ecoville Champagnat. Os imveis do padro Econmico tambm esto disponveis para
venda em todas as regies da cidade, sendo que a maior parte dos imveis deste segmento est
localizada na regio Norte (730 imveis). Os imveis do padro Especial esto em todas as
regies da cidade com exceo da Linha Verde.
Os imveis do padro Super Econmico119, esto localizados na regio Sul e Linha
Verde, em bairros como: Umbar, Campo de Santana, Stio Cercado, Xaxim. Os imveis de
Alto Padro esto localizados nas regies do Ecoville Champagnat, Batel, Cabral, e um
pequeno nmero de imveis na regio Norte. O segmento Luxo est localizado nas regies do
Batel, Cabral, Ecoville Champagnat e Botnico.
No conjunto da anlise, a informao mais relevante que a Regio Ecoville
Champagnat nica regio da cidade que tem todos os segmentos de imveis para
comercializao, do padro especial ao padro luxo. Esse perfil dos lanamentos significou
uma clara resposta da produo imobiliria ao seu mercado, dominado pelas classes de mdia
e alta renda.
Na tabela 14 e 15 podemos comparar os preos e os tipos de imveis entre a Regio
Ecoville Champagnat e a cidade de Curitiba. Nota-se que o preo mdio do metro quadrado
privativo na regio de R$ 5.126, (8%) acima da mdia da cidade, que de R$ 4.744. Os
preos de todos os tipos de imveis da Regio Ecoville Champagnat foram superiores aos da
mdia de Curitiba. Em mdia, o preo na regio (35%) maior que o da mdia da cidade.
Assim, como a rea privativa e total, que so (22%) e (16%) em mdia superiores ao de
Curitiba, respectivamente (ADEMI-PR, 2011).
119

So imveis que custam at R$ 150.000,00 e que se enquadram no Programa MCMV.

252

Tabela 14 Preos e Metragens da Regio Ecoville Champagnat, 2011


Tipo Imvel

Preo Mdio

rea Priv.

rea T.

Mdia (m2)

Mdia (m2)

R$/m2 Priv.

R$/m2 T.

1 Dormitrio

239.755

43

81

5.547

3.017

2Dormitrios

327.339

70

121

4.589

2.723

3Dormitrios

591.850

121

197

4.820

2.902

4 Dormitrios

2.129.567

316

471

5.547

3.600

Mdia Geral

822.128

138

218

5.126

3.060

Fonte: BRAIN/ADEMI. (Adaptado Perfil Imobilirio, 2011, p. 71)


Ref.: Outubro de 2011

Tabela 15 Preos e Metragens de Curitiba, 2011


Tipo Imvel

Preo Mdio

rea Priv.

rea T.

Mdia (m2)

Mdia (m2)

R$/m2

R$/m2 T.

Priv.
1 Dormitrio

200.085

42

75

4.732

2.723

2Dormitrios

293.163

66

109

4.293

2.641

3Dormitrios

457.876

99

165

4.389

2.665

4 Dormitrios

1.479.595

245

402

5.563

3.335

Mdia Geral

607.680

113

188

4.744

2.841

Fonte: BRAIN/ADEMI. (Adaptado Perfil Imobilirio, 2011, p. 71)


Ref.: Outubro de 2011

Na regio Ecoville Champagnat, a maioria dos apartamentos padro Standard, com


dois dormitrios, com rea privativa de 70m2 e rea total de 121m2, cujo metro quadrado
custava R$4.589,00 referente ao ano de 2011.
Ficou evidente que na regio o preo mais alto foi dos apartamentos de quatro
dormitrios que apresentaram um nmero escasso de lanamentos. Por outro lado, houve
maior valorizao do metro quadrado para apartamentos de um dormitrio, que, no entanto
teve nmero menor de unidades lanadas.
Impulsionado por um mercado de trabalho aquecido pelo financiamento com juros mais
baixos e prazos mais longos que nos anos de 1990120, os preos dos imveis de Curitiba
tambm aumentaram. Em dois anos, o valor dos apartamentos novos cresceu at 229% e chegou
120

Aps a introduo do Plano Real, em 1994, o Brasil veio aos poucos apresentando um cenrio econmico
mais estvel. O controle da inflao, o supervit primrio e o cmbio flutuante foram fatores que mudaram o
ambiente macroeconmico nos ltimos anos (MIRANDA, 2011).

253

mdia de R$607.680,00. Os preos mais altos esto na regio do Ecoville Champagnat


R$3.060,00, o metro quadrado total, e os preos mais baixos ao longo da Linha Verde, R$
2.180,00 (PERFIL IMOBILIRIO, 2011). Em entrevista ao Jornal Gazeta do Povo de
(11/12/2011) o economista e diretor presidente do Instituto Paranaense de Desenvolvimento
Econmico e Social (IPARDES) afirmou que uma explicao para o aumento no preo do
metro quadrado dos apartamentos deveu-se ao fato de que:
[...] o mercado de Curitiba tem apostado muito fortemente na demanda reprimida
das classes mdia e alta, o que acabou por gerar lanamentos mais sofisticados e de
alto valor por metro quadrado; um tanto distantes da capacidade da maioria dos
trabalhadores da cidade, que tem rendimento mdio de R$1.705,80 (cerca de trs
salrios mnimos) (PERFIL IMOBILIRIO, 2011, p.8-9).

No conjunto da Regio Ecoville Champagnat, a renda familiar mdia era de R$6.764,


(79%) superior a verifica no conjunto da cidade, que de R$3.774. Todos os bairros
possuem renda mdia bem superior da cidade. O Mossungu foi o bairro com maior renda,
(147%) maior que a mdia de Curitiba e o Campo Comprido (21%) superior da cidade
(ADEMI, 2011, p. 65).
Tabela 16 - Renda Familiar por Bairros em Reais, 2010
Bairro
Renda Mediana*
Renda Mdia
Bigorrilho
5.915
8.313
Campina do Siqueira
4.000
5.893
Campo Comprido
2.520
4.568
Mercs
4.000
5.719
Mossungu
6.000
9.326
Regio Ecoville Champagnat
4.487
6.764
Curitiba
2.300
3.774
Fonte: IPPUC/BRAIN/ADEMI-PR (Adaptado Perfil Imobilirio, 2011, p. 65).
* Renda Mediana o mesmo que renda individual.

A disponibilidade de terrenos grandes, a localizao, a legislao urbana (zoneamento)


e o nvel de renda da populao determinaram o tipo de verticalizao no Ecoville. A
verticalizao, portanto, tem um efeito de sobrevalorizao do espao, visto que se instala em
reas bem equipadas, do ponto de vista da infraestrutura, e vai projetar-se como valor
(SOUZA, 1994), como mostrou as tabelas 14 e 15 sobre o preo mdio por metro quadrado
dos apartamentos no bairro.
O setor da construo civil ganhou um papel de destaque nos ltimos tempos, que no
funo do acaso, pois vrios fatores contriburam para o melhor desempenho do setor. O
incremento na oferta de crdito imobilirio, o aumento do emprego formal, o crescimento da

254

renda per capita e a estabilidade macroeconmica foram alguns desses fatores (MIRANDA,
2011, p. 6). Embora envolvendo a construo de edifcios e obras pblicas, tais dados
explicam, sem dvida nenhuma, a vitalidade desse setor, relacionada, alis, com a do prprio
processo de urbanizao. Portanto, produzir cidades um grande negcio. Produzir edifcios
um excelente negcio para poucos (SOUZA, 1994, p.150).
Neste sub-captulo analisamos quando e como iniciou o processo de verticalizao no
Ecoville, identificamos quais os interesses e as articulaes entre os agentes envolvidos, que
nortearam o crescimento da Conectora 5. Concordamos com Polucha (2010) quando afirma
que o Ecoville uma rea cuja valorizao foi resultado direto do processo de planejamento
urbano.
A ideia de integrar os investimentos em infraestrutura a uma ocupao voltada para a
populao de baixa renda foi frustrada, pois o Programa Integrado de Habitao,
Infraestrutura e Transporte no foram executados pelo poder pblico e o desenvolvimento da
Conectora 5 seguiu um rumo diferente. No s o projeto habitacional e interesse social no
foram efetivados, como nenhum outro tipo de habitao foi construdo durante uma dcada
(POLUCHA, 2010). Quando a ocupao ocorreu, foi voltada para as camadas de alta renda.
Com isso o adensamento esperado e a induo da expanso urbana no se concretizaram.
Portanto, consideramos que quem definiu a direo do crescimento da Conectora 5 foi uma
coalizo de interesses121 de quem adquiriu terras e reteve seu uso por uma dcada.
Isso produziu uma falsa escassez que contribuiu para que a urbanizao em Curitiba, e
mais especificamente na CIC, ocorresse de maneira desigual. Esse poder monopolista
favorece as camadas de alta renda na medida em que garante um controle sobre o
desenvolvimento da terra que possibilita a produo de uma situao de falsa escassez. No
espao urbano a escassez se cria pela reteno da terra ou do recurso para uso presente,
especulando-se sobre valores futuros (HARVEY, 2006, p. 222). Ela torna a mercadoria um
item raro, o que permite o arbitramento do seu preo no mercado (POLUCHA, 2010).
Quem controla e direciona o crescimento imobilirio do espao intra-urbano das
metrpoles, a classe de mais alta renda [...] freqente a ideia de que o setor imobilirio
121

Dentro da dinmica imobiliria os incorporadores no atuam sozinhos, contam sempre com a anuncia de
outro agente produtor do espao urbano o Estado. Em alguns casos formam as chamadas alianas ou coalizes
de interesses. Essas alianas geralmente so acordos entre incorporadores imobilirios e o poder pblico.

255

que decide, atravs de seus empreendimentos, a localizao e a forma - horizontais ou


verticais - dos bairros das camadas de alta renda (VILLAA, 2001, p. 352).
Entretanto, essa ideia equivocada, no o capital imobilirio que define a
localizao espacial das classes de alta renda e sua direo de crescimento na cidade. Quem
comanda o mercado imobilirio no tocante a localizao e forma de seus empreendimentos
so as camadas de mais alta renda, pois so elas que escolhem as reas mais aprazveis e de
maior acessibilidade (VILLAA, 2001, p. 352). O autor categrico ao afirmar que os
produtores imobilirios no apenas representam essa classe de alta renda, mas so membros
dela.
Em relao dinmica imobiliria do Ecoville os dados apontaram que o bairro
apresentou o maior nmero de lanamentos de apartamentos em 2011, representando 10% do
total de liberaes de Curitiba. O preo alcanado pelos apartamentos da regio foi um dos
maiores da cidade, rivalizando com o Batel, bairro localizado prximo ao centro da cidade
onde historicamente as classes de alta renda tm se concentrado (POLUCHA, 2010).
O papel do Ecoville ultrapassa sua rea de localizao, em apenas um ano (2010 para
2011) teve incorporao de dois novos bairros, o Champagnat e Mercs. A delimitao
fsico-territorial do Ecoville provisria, pois medida que o capital imobilirio precisa de
novos terrenos para construo de edifcios residenciais de alto padro, reas prximas vo
sendo incorporados ao Ecoville e comercializados sob esse nome.
Os agentes envolvidos no processo de verticalizao e valorizao do Ecoville so o
Estado, a camada de alta renda e o capital incorporador. O Estado atuou por meio da
legislao urbanstica, na realizao de obras e na liberao do uso do solo da Conectora 5,
que atravs da infraestrutura virio viabilizou o acesso ao centro principal de Curitiba. As
classes de alta renda elegeram o Ecoville como rea nobre para ocupao de moradias
verticais de alto poder aquisitivo. E o capital incorporador e os proprietrios de terra
anteciparam a compra de terrenos para construo de seus empreendimentos, e exploraram o
discurso de city marketing de Curitiba.
Assim, podemos concluir que o Ecoville um bairro, uma rea de ntida
diferenciao scio-espacial, um prolongamento do eixo estrutural, localizado a oeste da

256

cidade de Curitiba. a rea de maior interesse do mercado imobilirio, pois tem a maior
oferta de imveis a venda e de terrenos para a construo, tem a maior renda familiar, e um
dos metros quadrados mais caros de Curitiba. Suas torres isoladas de apartamentos com at 30
pavimentos e 98 metros de altura so uma tendncia estandardizao desse modelo de
verticalizao.
3.3.1 O Bairro Ecoville
A pesquisa de campo no Ecoville foi realizada nos anos de 2012 e 2013, seguidas de
observaes e de entrevistas orais e escritas a moradores, sndicos, funcionrios dos
condomnios, imobiliaristas, corretores de imveis e comerciantes do bairro. Tendo em vista a
escassez de referncias bibliogrficas a respeito do tema, o desenvolvimento deste texto foi
baseado na narrativa dos entrevistados e nas observaes de campo. Outra importante fonte de
pesquisa foi o Jornal Ecoville News122 e a Revista Santa Felicidade123, que tratam de assuntos
relacionados ao cotidiano dos moradores do bairro.
Nas entrevistas buscou-se identificar os motivos que levaram os moradores a escolher
o Ecoville como local de moradia, o porqu deles utilizarem pouco o espao pblico do
bairro, quais os principais problemas, quais as suas reivindicaes e quais as suas principais
conquistas. Essas questes orientam a compreenso de como o bairro se organiza para
resolver seus problemas do cotidiano e de como se da vida de bairro.
O Ecoville um bairro de condomnios verticais (residenciais e comerciais) que
dispe de grandes reas verdes e de lazer, e foi concebido pelo mercado imobilirio na dcada
de 1990, para ser um bairro de alto padro. Atualmente tem um total de 60 edifcios (19932011) e uma populao aproximadamente de 10 mil habitantes, uma rea com forte
adensamento vertical e demogrfico, diferenciada entre si, mas razoavelmente homognea,
pois os moradores apresentam certa similaridade do ponto de vista econmico e social.
122

O Ecoville News uma publicao mensal, com distribuio gratuita e dirigida aos bairros Campina do
Siqueira, Campo Comprido e Mossungu (Regio do Ecoville). Em novembro de 2010 o primeiro exemplar do
jornal publicado, com o objetivo de colocar em pauta assuntos de interesse coletivo, fortalecendo os laos entre
os moradores, prestigiando o que h na regio, como, comrcio, servios, lazer e cultura. Ver mais sobre o
assunto em: <www.ecovillenews.com.br>.
123

A Revista Santa Felicidade foi lanada em abril de 2010, um peridico virtual onde so divulgados os
eventos artsticos e culturais que acontecem na Regional Santa Felicidade (composta por 14 bairros) e Curitiba.
A revista promove e divulga os estabelecimentos comerciais e de servios da Regional Santa Felicidade. Ver
mais sobre o assunto em: <http://www.revistasantafelicidade.com.br/>.

257

O Ecoville engloba parte de trs bairros da capital e uma das regies de Curitiba que
tem mais rea livre disponvel para edificao. A grande oferta de terrenos, sobretudo no
Campo Comprido, foi o atrativo que levou empresas do mercado imobilirio a optarem pela
construo no local. Para contribuir, a proximidade do centro da cidade (5 km) e a facilidade
de locomoo (duas vias-rpidas que aliviam o trnsito ao longo dos bairros) deram o suporte
necessrio para sua ocupao (GAZETA DO POVO, 2009).
Alguns fatores agregam valor como, o grande nmero de servios e comrcio, o
Shopping Center e o hipermercado, universidades, proximidade ao Parque Barigui, alm da
rea verde localizada no entorno dos edifcios. Identificamos 44 edifcios construdos por 25
construtoras dentro do recorte temporal desta pesquisa. Observamos que ao longo do bairro h
edifcios que se diferenciam uns dos outros de acordo com o padro e status. Quanto mais nos
distanciamos do bairro Mossungu, menor a altura das torres e menor a sofisticao dos
edifcios. As reas compostas pelas ruas: Deputado Heitor Alencar Furtado, Pedro Viriato
Parigot de Souza, Monsenhor Ivo Zanlorenzi, Francisco Juglair, Rosa Kaint Nadolny, so as
reas mais valorizadas no contexto do Ecoville, pois tem os edifcios mais luxuosos.
O preo mdio do m2 no Ecoville de R$ 5.126, (8%) acima da mdia da cidade que
de R$4.744 (ADEMI-PR, 2011, p.71). Um edifcio no Ecoville pode custar uma dezena de
milhes de reais, mas claro que existem edifcios de menor preo, abaixo de um milho de
reais. A figura a seguir mostra os espiges de alto padro um verdadeiro corredor de
concreto, constituindo uma ntida zona de diferenciao entre o Ecoville e os demais bairros.

258

Figura 16: Ecoville e os Bairros Vizinhos, Curitiba (PR)


Fonte: (http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=887836)

A paisagem das ruas cheia de curvas esse aspecto deve-se ao fato dos edifcios
terem sido construdos sobre vias estruturais. Nota-se na figura que os edifcios foram
construdos em meio a casas, com grandes reas verdes e edifcios de tamanho menor, como
podemos ver no lado direito da imagem. No centro da figura o edifcio Belluno da construtora
Bonet, com 30 pavimentos e 98 metros de altura.
Como o Mossungu, Campo Comprido e CIC abrigam parte do Ecoville desenvolvido
ao longo de uma via estrutural, optamos em analisar os trechos (ruas) destes bairros que so
cortados pelo Ecoville, pois entendemos que essas ruas onde esto construdos os edifcios de
alto padro, so as reas mais nobres de cada um destes bairros.
Mossungu
A histria do Mossungu, assim como seus bairros vizinhos [Campina do Siqueira,
Orleans, Campo Comprido, Santo Incio e Bigorrilho] surgiu ao longo do antigo Caminho do
Mato Grosso (atual BR-277) que no sculo passado era o nico acesso ao norte do Estado:

259

A explorao mineral intensa ao longo dessa estrada contribuiu para o


estabelecimento de inmeros armazns, que serviam de entrepostos dos viajantes,
tropeiros e aos primeiros moradores da regio. Com as primeiras famlias, que
vieram da Itlia, da regio de Piemonte, veio tambm devoo a So Grato,
padroeiro da agricultura e da lavoura (IPPUC, 2012, p.8).

A origem do nome Mossungu do Tupi Guarani, entre outras interpretaes,


significa lugar agitado, uma possvel explicao deste nome, deve-se ao fato que nesta rea
era muito comum as ventanias. Atualmente o nome oficial do bairro Mossungu, mas com a
construo de inmeros empreendimentos de alto padro o bairro passou a ser chamado pelo
mercado imobilirio e por seus moradores de Mossungu-Ecoville (REVISTA SANTA
FELICIDADE, 2013a).
Reconhecemos que a maioria dos edifcios de alto padro localiza-se no bairro
Mossungu, inclusive os primeiros edifcios foram construdos neste bairro. Essas construes
deram maior visibilidade ao bairro e mudaram significativamente a maneira como ele
percebido por seus moradores. Concordamos que o Mossungu parte significativa do
Ecoville, mas dizer que Mossungu o Ecoville me parece uma afirmao equivocada, pois o
Ecoville engloba outros bairros que no s o Mossungu.
A construo dos edifcios alterou tambm o perfil econmico e social do bairro, pelo
menos no trecho onde cortado pelos edifcios de alto padro. Em poucos anos, o Mossungu
tornou-se o segundo bairro mais rico de Curitiba, com uma renda familiar de R$9.326, atrs
apenas do Batel, tradicional bairro nobre de Curitiba, com renda familiar de R$9.815
(ADEMI, 2011).
O Mossungu abriga maior parte do Ecoville, tem 29 edifcios construdos entre os
anos de 2001 e 2011, tem uma populao de 9.664 habitantes com uma rea de 3,38km2
(IBGE, 2010). As principais vias do bairro so: a Rua Professor Pedro Viriato Parigot de
Souza, Rua Deputado Heitor Alencar Furtado, Rua Monsenhor Ivo Zanlorenzi, Rua Marcos
Andreatta, Rua Izidoro Biazetto, Rua Clara Vendramin e a Rodovia Curitiba - Ponta Grossa
(BR-277). Os principais pontos de referncia do bairro so o Parque Barigui124, o Park
Shopping Barigui, o Hipermercado Carrefour, e o emblemtico edifcio giratrio Sute
Vollard.
124

Mesmo no fazendo parte do Mossungu o Parque Barigui um importante ponto de referncia da regio do
Ecoville.

260

Campo Comprido
A regio do Campo Comprido tem suas antigas referncias na dcada de 1660, quando
compreendia terras de ocupao do povoador Baltazar Carrasco dos Reis. As terras do atual
bairro estariam compreendidas na antiga sesmaria doada pelo rei de Portugal a Baltazar em 29
de junho de 1661 (IPPUC, 2012, no paginado).
Em 1854, o Campo Comprido constitua-se como um dos 27 quarteires da cidade. O
quarteiro situava-se na abrangncia das Freguesias e representava a menor unidade
administrativa na poca provincial. Foi a partir de 1875, que nas imediaes prximas,
concentrou-se uma ocupao expressiva de ncleos coloniais poloneses, que deram origem
posteriormente em 1892, ao Distrito Municipal de Nova Polnia. No final da dcada de 1870
chegaram a Campo Comprido os colonos italianos que se fixaram s margens da velha
Estrada do Mato Grosso (atual Rua Eduardo Sprada). Os herdeiros do antigo povoador
permaneceram at o incio do sculo XX nesta regio (IPPUC, 2012, no paginado).
A origem do nome Campo Comprido vem de sua geografia feita de longos campos
cercados por alguns capes de pinheiros. Em sntese, o Campo Comprido era uma regio que
servia de passagem para os Campos Gerais, e foi com essa funo que o bairro se
desenvolveu. A Rua Eduardo Sprada era conhecida como Estrada do Mato Grosso, e ao longo
desta situavam-se os stios e chcaras (REVISTA SANTA FELICIDADE, 2013b).
A construo de condomnios residenciais fechados de alto padro, na Rua Eduardo
Sprada, a construo de edifcios verticais de alto padro na Rua Deputado Heitor Alencar
Furtado, na altura do Campo Comprido e a construo do Complexo Positivo, mudaram o
perfil econmico e social do bairro, aumentando significativamente o preo do metro
quadrado no bairro (REVISTA SANTA FELICIDADE, 2013b).
Identificamos que o Campo Comprido tem 13 edifcios de alto padro, quase todos
localizados na Rua Deputado Heitor Alencar Furtado, e com a execuo dos primeiros
edifcios no ano de 2007, outros empreendimentos foram construdos no bairro, como por
exemplo, a Universidade Positivo. Alm de abrigar o Centro Universitrio, o local tambm
possui o Teatro Positivo, e um Centro de Convenes que recebe diversos eventos e feiras, e,
alm disso, o bairro possui fcil acesso, uma vez que comporta o Terminal de Transporte
Coletivo.

261

O bairro Campo Comprido tem uma populao 31.572 habitantes com uma rea de
12,27 km2 (IBGE, 2010), e renda familiar do bairro de R$4.568, superior a renda familiar da
cidade de Curitiba que de R$3.774 (ADEMI, 2011). Vale registrar que este bairro possui
uma grande parte de sua rea numa regio distante do Ecoville, num eixo de habitao
econmica (ADEMI, 2011, p.63).
As principais vias so a Rua Deputado Heitor Alencar Furtado, Rua Pedro Viriato
Parigot de Souza, Rua Monsenhor Ivo Zanlorenzi, Rua Eduardo Sprada, Rua Luiz Tramontin,
Rua Joo Alencar Guimares, Rua Renato Polatti, Rua Padre Jos Kentenich e Rua Natlio
Scussiato.
O Complexo Positivo que compreende o Teatro Positivo, a Universidade Positivo e a
Expo Unimed, so considerados marcos importantes para o bairro, principalmente o Teatro
Positivo (Grande Auditrio) com 2.400 lugares o maior teatro do Estado do Paran.
Entretanto, convm esclarecer que de acordo com o mapa (Bairros de Curitiba) do IPPUC,
esses empreendimentos esto localizados na CIC e no no Campo Comprido. Este um
exemplo claro, de que a delimitao administrativa no coincide com a delimitao social do
bairro. Os principais pontos de referncia do bairro so a Universidade Tecnolgica Federal
do Paran (UTF-PR), Universidade Positivo, o Templo de Curitiba (SUD) 125, Expo Unimed e
o Teatro Positivo.
Cidade Industrial de Curitiba
A Cidade Industrial de Curitiba (CIC)126 o maior bairro em extenso da cidade e
tambm o mais populoso. Esta posio foi conquistada em 1991 e mantida em 2000 e 2010. O
centro era o bairro com maior populao em 1970, e nem aparece na lista dos dez bairros de
maior populao em 2010. Entre os 10 bairros mais populosos de Curitiba, tambm esto o
bairro Campo Comprido e Mossungu, este ltimo apresenta taxas superiores a mdia da
cidade, confirmando a ocupao de reas ainda disponveis na cidade (IBGE, 2010).

125

Igreja de Jesus Cristo dos Santos dos ltimos Dias.


Na Cidade Industrial de Curitiba est sediado o distrito industrial de Curitiba, concebido na dcada de 1970
como indutor de desenvolvimento industrial do municpio. Tamanha extenso faz dela o nico bairro de Curitiba
que pertence a duas regies, zona oeste e zona sul. Tem sua prpria regional, a regional CIC (REVISTA SANTA
FELICIDADE, 2013c).

126

262

Entretanto, no contexto desta pesquisa estamos considerando como CIC, apenas o


trecho que compreende a Rua Professor Pedro Viriato Parigot de Souza, pois nesta rea
identificamos edifcios de alto padro. Em outras palavras, apenas este trecho da CIC, faz
parte do Ecoville.
A Organizao Social do Ecoville
Em conversa mantida informalmente com alguns moradores dos condomnios, a
escolha do Ecoville como local de moradia, esta baseada na localizao e segurana do
bairro. Os entrevistados argumentam que moram no bairro, porque uma regio nobre e
arborizada e em constante desenvolvimento.
Est localizado perto do centro e de muitos outros bons bairros, tem facilidade de
transportes, boa vizinhana, e o bairro tranqilo. Alm disso, temos tudo o que precisamos
aqui no bairro mesmo. A comodidade de ter um grande mercado (Carrefour), um Shopping
Center e o Parque Barigui bem prximo de casa fazem do Ecoville um timo lugar para se
morar, outro morador completa [...] no precisamos deixar o bairro para nada (DADOS
DE CAMPO, 2013).
A narrativa dos entrevistados mostra a identidade que os moradores tm com o
Ecoville, a ligao de proximidade a smbolos, imagens e aspectos, fazem do bairro um
lugar nico para seus moradores. Os laos afetivos e de valorizao do lugar onde moram
podem ser evidenciados a partir da descrio do bairro pelos moradores, como um lugar
tranqilo, completo (onde tenho tudo que preciso), seguro e de fcil acesso ao centro principal
da cidade.
O que mais chamou ateno durante o investigao de campo foi o pequeno nmero
de pessoas circulando pelas ruas do Ecoville. As ruas so praticamente desertas, com pouca
movimentao de pedestres. O pequeno nmero de pessoas circulando pelo bairro tambm
pequeno no s entre os moradores do Ecoville, mas tambm em relao aos funcionrios
dos condomnios e os operrios da construo civil. Durante a investigao de campo nos
concentramos nas estaes tubo da linha Centenrio-Campo Comprido, que corta o Ecoville, e
verificamos baixo nmero de usurios do transporte pblico.
O modelo de habitao que foi implantado no Ecoville causa isolamento. a clara
diferenciao entre o espao pblico e o privado, os moradores passam a se
interessar pela vivncia intramuros, em detrimento da usabilidade de ruas e praas.

263

As caladas so pouco freqentadas porque voc no tem motivo para estar nelas.
H uma ausncia de espaos comuns vizinhana (TAVARES, 2011, no
paginado).

Reforando nossa impresso, o Jornal Gazeta do Povo publicou na edio de


(14/08/2011) uma matria discutindo a ausncia de pessoas nas ruas do Ecoville. Segundo
alguns comerciantes, o baixo nmero de pessoas nas ruas devido falta de comrcio de
rua. Entretanto, segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo
[...] o nmero de estabelecimentos comerciais e de servios no Mossungu, que
abriga a maior parte do Ecoville, relativamente proporcional ao de outros bairros
desenvolvidos ao longo de uma via estrutural, como o Cabral e o Porto. Enquanto o
Mossungu tem 10 mil habitantes e 1,3 mil pontos comerciais, o Cabral tem 13 mil
habitantes e 1,4 mil lojas (TAVARES, 2011, no paginado).

Para a proprietria de uma loja de massas e vinhos do Ecoville, falta visibilidade ao


comrcio de rua. Tentamos colocar um totem na esquina, mas o condomnio no permitiu.
Fizemos panfletagem, mas alguns prdios no permitem e, em outros, percebemos que o
porteiro fica com os papis e no distribui (TAVARES, 2011, no paginado).
Portanto, para alguns comerciantes a ausncia de pessoas nas ruas devido falta de
comrcio ou da pouca visibilidade que esses estabelecimentos tm. Entretanto, para Firkowski
a baixa circulao de pessoas nas ruas do Ecoville tem outra explicao. Os pontos comerciais
do Mossungu esto localizados principalmente na borda externa do sistema trinrio, criando
uma zona de diferenciao e impedindo a integrao com o ncleo residencial. Esses
edifcios primam pela segurana, fazendo com que as pessoas conversem muito menos at
mesmo entre moradores de um mesmo prdio. As pessoas no esto ali querendo formar um
bairro, mas se proteger dele (TAVARES, 2011, no paginado).
O baixo nmero de pessoas circulando nas vias do Ecoville foi um dos obstculos para
a realizao das entrevistas. Aps alguns dias observando a rotina dos moradores, percebemos
que alguns utilizam as ruas do bairro para passear com os animais de estimao e para
atividades fsicas, as demais atividades so realizadas com o uso do automvel.
Identificamos que durante o perodo da manh e o final da tarde, muito comum a
prtica de atividades fsicas nas ruas, devido tranqilidade da via. Uma das ruas mais
utilizadas no Ecoville para a prtica de caminhada, corrida, andar de bicicleta e Skate

264

(modalidade comum pelas ruas do bairro) a Rua Deputado Heitor Alencar Furtado, na
qual circula o nibus Centenrio/Campo Comprido (DADOS DE CAMPO, 2013).
Uma dos principais smbolos do Ecoville, e talvez um dos elementos que mais agrega
valor ao imvel neste bairro so as reas verdes. O Mossungu um dos bairros de Curitiba
que tem a maior metragem quadrada de rea verde por habitantes, 155m2, muito superior
mdia da cidade de Curitiba que de 49m2/hab. (IBGE, 2010).
O plano de urbanizao implantado no Ecoville privilegia a reas verdes entre um
edifcio e outro, e as construtoras preservam no interior dos condomnios reas ajardinadas e
arborizadas. Um exemplo o edifcio Poty Lazzarotto, a rea interna mais parece um pequeno
bosque, repleta de vegetao e rvores altas (DADOS DE CAMPO, 2013).
Caminhando pelas ruas do bairro verificamos grande quantidade de praas e
jardinetes127, principalmente localizadas entre as Ruas Prof. Pedro Viriato Parigot de Souza
com a Rua Paulo Gorski, Prof. Pedro Viriato Parigot de Souza com Rua Anselmo Nicco, entre
as Ruas Pedro Nicco, Domingas Nicco, Francisco Juglair e Dr. Michael Kalo, e as Praas
localizadas entre as Ruas Dep. Heitor Alencar Furtado, Francisco Juglair e Natal Cecone, e a
Praa localizada entre as Ruas Jeremias Maciel Perreto, Isabel Maria Sikorski Moscalewski e
Jos Martinho Lissa. Essas praas e jardins esto bem conservados, mas so pouco utilizadas
pelos moradores (DADOS DE CAMPO, 2013).
Entretanto, as praas localizadas no Campo Comprido no apresentam o mesmo
estado de conservao. Os moradores reclamam da falta de manuteno, estrutura, mato alto,
alambrados destrudos, falta de bancos e assentos, iluminao precria e falta e segurana
(ECOVILLE NEWS, 2011, p.7).
Outra caracterstica que merece destaque o fato de que Rua Professor Pedro Viriato
Parigot de Souza, concentra e centraliza as principais atividades de servios e comrcio, como
por exemplo, agncia bancria, hipermercado, Shopping Center, posto de gasolina,
Universidade, Teatro e o Centro de Eventos, sem esquecer um pequeno centro comercial que
oferece servios como: lavanderia, pet shop, salo de beleza, lanchonete, padaria, etc.

127

Pequeno jardim pblico.

265

localizado na Rua Paulo Gorski quase esquina com a Rua Prof. Pedro Viriato Parigot de
Souza (DADOS DE CAMPO, 2012).
Nas outras duas ruas principais do Ecoville, Rua Deputado Heitor Alencar Furtado e
Rua Monsenhor Ivo Zanlorenzi, esto localizados restaurantes, escolas municipais, escolas de
idiomas, escolas particulares, Pronto Atendimento de Sade, clinicas veterinrias, templos
religiosos, terminal de transporte urbano, Universidade Tecnolgica Federal do Paran (UTFPR), Clube Social, entre outros tipos de servios e comrcio (DADOS DE CAMPO, 2012).
Um dos principais problemas dos moradores dos condomnios no Ecoville o
relacionamento muitas vezes conturbado entre os vizinhos. As principais reclamaes so: o
barulho depois do horrio permitido, falta de respeito com a vaga da garagem, sujeira e latido
dos cachorros (DADOS DE CAMPO, 2013).
De acordo com a sndica de um dos condomnios, a reclamao dos animais
generalizada devido ao grande nmero de animais que cada condomnio tem. As reclamaes
com os animais e to recorrente, que o Jornal Ecoville News laou uma campanha intitulada
Ecoville livre da Caca, onde estimula os moradores a recolherem a sujeira dos animais das
ruas do bairro (DADOS DE CAMPO, 2013).
Outro grande problema do Ecoville a falta de segurana e manuteno urbana
(iluminao, pavimentao, etc.). Diversas ruas do bairro esto em pssimo estado de
conservao, sem sinalizao, sem iluminao, faltam semforos e faixas de pedestres e
muitas ruas esto esburacadas e onduladas, faltam tambm caladas adequadas para
circulao de pedestres, cadeirantes, carrinhos de beb, idosos e crianas (DADOS DE
CAMPO, 2013).
Em entrevista ao Jornal Ecoville News os moradores criticam a prefeitura por no estar
dando muita ateno para o bairro, principalmente em relao pavimentao, [...] no
adianta nada ter avenidas bonitas e bem estruturadas se a ruas ao redor esto todas
esburacadas e praticamente sem sinalizao (ECOVILLE NEWS, 2011, p.2).
As principais reivindicaes dos moradores esto relacionadas ao sistema virio do
bairro. Vrios moradores se queixam da precria sinalizao. Faltam faixas de pedestres,

266

lombadas e redutores de velocidade. Essa reclamao mais generalizada, aos moradores que
residem nos edifcios localizados nas trs principais vias do bairro.
O movimento de carro aumentou consideravelmente e, mesmo com a existncia de
alguns radares, a velocidade em que os veculos transitam aqui muito alta, o que
pode ocasionar graves acidentes e o que tambm dificulta a travessia de pedestres
(ECOVILLE NEWS, 2011, p.2).

Outro problema enfrentado pelos moradores so os assaltos ao comrcio e o furto e


roubo de carros, que ocorrem com freqncia at mesmo durante o dia. Para os moradores
necessrio investir em segurana e preveno (DADOS DE CAMPO, 2013). Com o objetivo
de inibir esse tipo de delito, foi implantado no Mossungu o Conselho de Segurana128,
iniciativa de moradores do setor conhecido como Jardim Califrnia que depois de inmeros
assaltos a comerciantes e roubos a carros, se reuniram entre vizinhos de quadras criando em
2011 o CONSEG - Mossungu.
Para identificar os problemas da regio e solucion-los de forma mais rpida e eficaz,
os moradores do bairro implantaram o Projeto Vizinho de Olho, um programa de segurana
coletiva com alarme, onde os vizinhos se comprometem a cuidar uns dos outros
organizadamente. Este projeto disponibiliza adesivos para carros com o logotipo Vizinho de
Olho, atravs dos adesivos possvel identificar os veculos da regio (CONSEG
MOSSUNGU, 2012).
Diferente da Gleba Palhano o Ecoville no tem nenhum tipo de associao de sndicos
ou de moradores dos condomnios, mas identificamos alguns tipos de organizaes sociais
que desenvolvem projetos e aes no bairro. A Associao de Moradores da Rua Paulo
Gorski e Regio (Amorville) tem como enfoque aes relacionada ao meio ambiente e
qualidade de vida. Em entrevista ao Jornal Ecoville News, a presidente da entidade argumenta
que [...] a Rua Paulo Gorski j no comporta mais tanto movimento. Com mais prdios o
fluxo de veculos iria piorar ainda mais o trnsito, nossa principal preocupao neste
momento conservar os poucos bosques naturais ainda existentes na regio (ECOVILLE,
NEWS, 2011, p.6).

128

O Conselho Comunitrio de Segurana (CONSEG) uma entidade formada por moradores de uma mesma
comunidade que se renem para discutir, planejar, analisar e acompanhar as solues de seus problemas que se
reflete na segurana pblica. So meios de estreitar a relao entre comunidade e polcia e fazer com que estas
cooperem entre si (CONSEG, 2013).

267

Outro projeto a Rede de Desenvolvimento do Mossungu de iniciativa da Federao


das Indstrias do Paran (FIEP) em parceria com a iniciativa privada. O objetivo do projeto
formar uma rede de moradores interessados no desenvolvimento do bairro.
Esse projeto iniciou em novembro de 2009 e em deciso conjunta com os moradores
foi feito o levantamento das prioridades do bairro. Dentre as conquistas do projeto
est o alinhamento da Rua Marcos Andreatta, a cobertura da Capela So Caetano, a
limpeza da barroca [fundo de vale, localizado na Rua Isabel M. S. Moscalewski,
que havia se transformado em um depsito de lixo] (ECOVILLE NEWS, 2011,
p.6).

A delimitao do Ecoville proposta neste texto uma hiptese baseada nas entrevistas
de campo e tambm na localizao dos edifcios de alto padro. Contudo, os limites fsicos do
Ecoville desempenham um papel secundrio na constituio do bairro. Mais importante do
que delimitar as fronteiras, que muitas vezes podem ser definidas e precisas, outras vezes
podem ser ligeiras ou incertas, o que realmente importa entender como os moradores
percebem o bairro.
Os moradores consideram a localizao e a segurana, associada variedades de
servios e comrcio pontos fortes do bairro. Em observao de campo, constatamos que o
comrcio mais sofisticado e requintado est localizado nas imediaes das trs vias arteriais
do Ecoville. No interior dos bairros que abrigam o Ecoville o comrcio mais popular.
Em relao aos principais problemas do bairro os moradores destacaram a falta de
segurana, com aumento de furtos e roubos a carros nos ltimos anos, a falta de manuteno
da malha viria, principalmente relacionado a problemas de pavimentao, sinalizao e
iluminao das vias, e o difcil relacionamento interpessoal entre vizinhos.
Os delitos que ocorrem no bairro que geram insegurana aos moradores, no so
exclusivos do Ecoville. Roubos, furtos e assaltos so crimes recorrentes em todos os bairros
da cidade de Curitiba. No conseguimos descobrir se o Ecoville tem um servio de segurana
privado nas ruas do bairro. Sabemos apenas que o bairro Mossungu conta com um conselho
de segurana e que alguns condomnios tm seguranas particulares.
Percorrendo as principais ruas do Ecoville, notamos que as vias so iluminadas e bem
sinalizadas, as ruas so largas, rpidas e de contnuo fluxo, e as praas e jardins pblicos esto

268

bem conservados, entretanto em direo ao interior dos bairros encontramos ruas esburacadas,
meio fio quebrado, falta de iluminao, mato alto, ruas sem sadas e mal sinalizadas.
A pesquisa de campo revelou que os moradores utilizam pouco o espao pblico do
bairro, como, ruas, praas e jardins. Isso mostra que os moradores no privilegiam os espaos
coletivos do bairro, e preferem a relao intramuros, entretanto no significa que essa
relao seja de proximidade com o vizinho do condomnio.
De tudo que acima foi dito, chegamos concluso que a organizao social do
Ecoville muito complexa e singular, pois os moradores convivem ao mesmo tempo com o
Ecoville e os bairros que so cortados por ele. Em entrevista ao Jornal Ecoville News, um dos
moradores argumentou: [...] este bairro um grande laboratrio, pois um lugar de
transformaes. Convivemos ao mesmo tempo com o Mossungu e com o Ecoville [...]
(ECOVILLE NEWS, 2011, p.5).
Os edifcios de alto padro dividem espao com casas de alvenaria, casas de madeira e
sobrados, que no tem a mesma infraestrutura urbana que o vizinho Ecoville. Isto , as ruas
que abrigam o Ecoville, so nitidamente reas mais valorizadas e com mais infraestrutura
urbana do que as reas (trechos) localizadas no interior destes bairros, pois a manuteno
urbana das trs vias principais do Ecoville realizada pelas construtoras em parceria com a
prefeitura de Curitiba.
O depoimento do morador sustenta minha hiptese que o Mossungu no Ecoville. O
Mossungu abriga trechos do Ecoville, e nestas reas especficas o perfil socioeconmico do
bairro aumentou com os novos moradores residindo nos edifcios de alto padro. Em resumo,
para os habitantes mais antigos e tradicionais, o bairro Mossungu, para os moradores mais
recentes, atrados pela exploso imobiliria dos anos 90, o bairro Ecoville.
Durante as entrevistas percebemos que as formas como os moradores se organizam
socialmente e at afetivamente com o bairro estabelecido a partir da rua. Podemos pensar
que a relao dos moradores mais prxima e significativa com a rua do que com o bairro,
talvez isso acontea pelo fato do Ecoville ter sido construdo ao longo de vias estruturais. No
se expande automaticamente o sentimento que se tem pela rua (a rua onde se mora parte da
experincia ntima de cada um) para todo o bairro. O conceito depende da experincia, mas

269

no uma conseqncia inevitvel da experincia, j que o bairro s adquire visibilidade e


torna-se um lugar atravs de um esforo da mente (TUAN, 1983).
Para o morador que reside em uma das trs vias principais do Ecoville, a principal
reclamao diz respeito ao trnsito da regio e a velocidade dos automveis, pois os mesmos
moram em uma via rpida. Por sua vez, para os moradores que residem nas ruas transversais
como, por exemplo, na Rua Gr Nicco, Rua Paulo Gorski, o problema outro, as ruas so
esburacadas, onduladas, com trechos sem pavimentao, mal sinalizadas e algumas caladas
esto quebradas.
Outro fato que merece destaque so as aes e projetos sociais que envolvem a
comunidade. Esses projetos surgem como iniciativa de grupo de moradores de um conjunto
de ruas e quadras e muitas vezes se espalham pelo bairro, outras vezes se restringe apenas a
algumas ruas. A organizao social do Ecoville complexa e ocorre de maneira particular e
distinta em cada trecho (rua, rea, quadra, subreas) do bairro. Como o Ecoville no tem um
conselho de moradores ou um conselho de sndicos dos condomnios, a forma de organizao
mais fragmentada e individualizada, onde as aes partem de iniciativas de moradores de
uma mesma rua ou conjunto de quadras.
O Ecoville o nome comercial do bairro concebido pelo mercado imobilirio para
se referir aos edifcios residenciais de alto padro localizados em trechos dos bairros
Mossungu, Campo Comprido e CIC. O zoneamento permitiu a construo de edifcios de
arranha-cus executados nas principais vias, definindo uma paisagem urbana com certa
homogeneidade do ponto de vista da construo, econmico e social de seus moradores.
3.4 A Incorporadora e a Produo dos Edifcios
A fim de entender a dinmica e o processo de verticalizao das reas de estudo,
optamos em analisar o processo de produo dos edifcios residenciais de alto padro, a partir
de uma mesma incorporadora, a Plaenge Empreendimentos.
A escolha da Plaenge justifica-se por ser a empresa da construo civil que tem o
maior nmero de edifcios construdos no Ecoville e na Gleba Palhano, dentro do recorte
temporal desta pesquisa, alm de ser a maior construtora residencial da Regio Sul, e um dos
mais tradicionais grupos de engenharia do Brasil.

270

No podemos deixar de mencionar que o fato da Plaenge ser de capital Londrinense e


ter aceitado a participar desta pesquisa atravs das entrevistas, e com o fornecimento de dados
sobre a empresa, foram considerados na hora de sua escolha. A propsito deve-se registrar
que a Plaenge aceitou prontamente contribuir com este trabalho logo no primeiro contato,
onde apresentamos os objetivos desta pesquisa e o desejo de realizar o estudo de casos dos
edifcios da Plaenge em Londrina e Curitiba.
importante esclarecer que o procedimento adotado nesta pesquisa para a realizao
das entrevistas e aplicao dos questionrios aos diversos departamentos da construtora, foi
realizado atravs da Coordenao de Comunicao e Marketing Institucional da Plaenge,
responsvel na rea de comunicao corporativa da empresa em Londrina e Curitiba.
Como as questes desta pesquisa envolvem vrios departamentos e profissionais, ficou
invivel o contato pessoal para a realizao das entrevistas, pois nem sempre os responsveis
por cada departamento tinham a disponibilidade de mudar sua rotina para conceder uma
entrevista. Diante dessa dificuldade, o procedimento adotado foi encaminhar os questionrios
por e-mail Coordenao de Comunicao e Marketing Institucional, para que mediasse o
contato entre a pesquisadora deste trabalho e os departamentos da empresa. Os questionrios
foram encaminhados coordenadora que posteriormente repassava aos departamentos
responsveis e em seguida nos encaminhava por e-mail.
A tcnica utilizada para a coleta de dados foi entrevista informal e a aplicao de um
questionrio com 14 questes (em anexo), com o objetivo de entender o perfil da empresa e as
etapas de produo e comercializao de um edifcio. O levantamento dos dados empricos
dos edifcios foi realizado com os corretores de imveis da Plaenge nas duas cidades.
Iniciamos o percurso com a trajetria da Plaenge Empreendimentos, desde a gnese
consolidao do Grupo, dando particular relevncia atuao da Plaenge em mbito regional,
como uma das mais importantes incorporadoras do pas. Posteriormente, analisamos as etapas
da produo de um edifcio, e por fim destacamos as principais semelhanas e diferenas
entre os edifcios construdos no Ecoville e na Gleba Palhano com a finalidade de entender se
existe certa padronizao dessa forma urbana nas reas de estudo.

271

Histria da Empresa
Com mais de 40 anos de atuao nos segmentos de incorporao residencial,
construo civil, projetos e montagens industriais, o Grupo Plaenge, atualmente a maior
construtora imobiliria de capital fechado129, e a maior construtora residencial da Regio Sul.
Atua tanto em obras industriais como em edificaes residenciais e possui presena
relevante no mercado imobilirio chileno. Apesar de especializada no segmento de alto
padro, tem no segmento do primeiro imvel um fator de crescimento no curto prazo, atravs
da marca Vanguard Home (PLAENGE EMPREENDIMENTOS, 2013).
Para que possamos entender como se deu o processo de origem e consolidao desta
empresa paranaense, como uma das maiores construtora do Brasil, necessrio entender o
sistema organizacional da empresa e a rea de atuao de cada uma das marcas do Grupo
Plaenge. Portanto, a estrutura interna da Plaenge Empreendimentos est dividida em dois
grandes setores de atuao: a Diviso Industrial e a Diviso Residencial.
A Diviso Industrial atua atravs da marca Emisa Plaenge, especialista em montagens
industriais com atuao nacional e internacional. Por sua vez, a Diviso Residencial, tem
como rea de atuao a incorporao residencial, constituda pela Plaenge, Plaenge Chile e
Vanguard Home. As duas primeiras so especializadas no segmento de edifcios de alto
padro e a Vanguard Home ao pblico do primeiro imvel. A Diviso Residencial da Plaenge
est presente em oito cidades e em quatro Estados do Brasil e no Chile (PLAENGE
EMPREENDIMENTOS, 2013).
Para facilitar o entendimento da estrutura organizacional da incorporadora,
apresentamos separadamente a rea de atuao de cada uma das marcas do Grupo Plaenge.
Plaenge Empreendimentos
Em 31 de maro de 1970 fundada na cidade de Londrina (PR), a Plaenge
Planejamento Engenharia e Construes Ltda., a primeira empresa do Grupo Plaenge, que
nasce com o objetivo de desenvolver engenharia de qualidade, com alta produtividade e grau
de satisfao (EMISA PLAENGE, 2013).
129

Empresa cujo capital constitudo por subscrio entre determinado nmero de scios e cujos ttulos no
podem ser livremente negociados nas bolsas de valores.

272

A Plaenge foi fundada pelo engenheiro industrial zaro Medina Fabian, e conquistou
seus primeiros contratos no segmento industrial. Um ano aps sua fundao, um dos seus
primeiros clientes foi empresa de Refrigerante Rio Preto S. A. (atual SPAIPA), com a
construo da fbrica de engarrafamento da Coca-Cola na cidade de Camb (PR). O sucesso
do projeto possibilitou a contratao da empresa para novos empreendimentos industriais em
todo o pas (EMISA PLAENGE, 2013).
A entrada da Plaenge na diviso residencial ocorreu em 1974, quando a empresa
entregou o primeiro edifcio residencial, o Edifcio Olga, no centro de Londrina, com 12
andares e 24 unidades. Nos anos seguintes, a construtora executou inicialmente projetos de
loteamentos populares, alm de condomnios de apartamentos de padro mdio-popular
financiados pela Caixa Econmica Federal (PAULA, 2006). Com o passar dos anos a empresa
se especializou na incorporao imobiliria de alto padro.
O crescimento e expanso da construtora tiveram incio na dcada de 1980, quando a
Plaenge construiu a fbrica da Coca-Cola em Cuiab (MT). Aps a entrada da empresa na
cidade, o Grupo Plaenge percebeu o potencial do mercado imobilirio do estado do Mato
Grosso e iniciou a construo de seu primeiro empreendimento residencial (SEBRAE-PR,
2010).
Ao longo de sua histria a Plaenge ampliou e expandiu seu mercado consumidor,
criando filiais nas cidades de: Curitiba (PR), Campo Grande (MS), Cuiab (MT), Maring
(PR), Joinville (SC), Dourados (MS), e em 2009, o grupo iniciou atividades no Chile, em
sociedade com empresrios locais formando a Plaenge Chile.
A trajetria da empresa lhe conferiu vrios prmios, destaques e homenagens nas
categorias de mercados em que atua, dentre elas destacamos a classificao da Plaenge em
dois anos consecutivos (2011/2012) entre as 500 maiores empresas do Brasil, em todos os
segmentos, e eleita a maior construtora no setor de Construo e Engenharia do Sul do pas,
segundo o Jornal Valor Econmico130.
130

Resultado da parceria entre os maiores grupos de comunicao do pas, as Organizaes Globo e a Folha de
So Paulo, o Valor Econmico o maior jornal de economia, finanas e negcios do Brasil. H 12 anos no
mercado, o Valor conquistou a credibilidade e confiana dos principais executivos e formadores de opinio do
pas (http://www.valor.com.br/historia).

273

Dentre seus ttulos, est a de maior construtora de capital fechado do Brasil, segundo o
ranking da ITC (Inteligncia Empresarial da Construo) 2011, e vencedora do prmio Top of
Mind em Mato Grosso pelo 7 ano consecutivo e eleita a marca mais lembrada de Londrina
em pesquisa do IBOPE pelo 4 ano consecutivo. Na cidade de Maring, foi eleita a melhor
construtora pelo SINDUSCON-NORTE/PR, e em 2012 foi classificada entre as 200 melhores
empresas do pas de acordo com o ranking da Revista poca Negcios. Em 2013 eleita
novamente a maior construtora de capital fechado do pas e a maior do Sul do Brasil, segundo
o ranking ITC (PLAENGE EMPREENDIMENTOS, 2013).
Desde a sua fundao a diretoria executiva da Plaenge composta e administrada
essencialmente pelos scios fundadores e seus familiares, mas a partir de 2006 a empresa
passa por mudanas na diretoria do Grupo, com a sada no mesmo ano de Mrio Numata, um
dos scios fundadores, e em 2009, com a sada de zaro Fabian, diretor da empresa. O motivo
do afastamento dos empresrios devido a idade:
O critrio de afastamento da empresa a idade. Quando o profissional atinge 65
anos afastado da diretoria, mas pode continuar no Conselho de Administrao,
como o correu com Mrio e zaro. Atualmente zaro Medina Fabian Presidente
do Conselho de Administrao do Grupo Plaenge (SEBRAE-PR, 2010, p. 39).

Com a sada desses dois empresrios houve uma reestruturao no quadro de


executivos da Plaenge, contudo a administrao do Grupo continua alicerada na Famlia
Fabian. Atualmente o scio-diretor da empresa o engenheiro Alexandre Fabian, filho de
zaro Fabian, e com o afastamento do pai, seu outro filho Fernando Fabian assumiu a
Diretoria Executiva da Plaenge, a Diretoria da Emisa Plaenge est sob a responsabilidade de
Evaldo Fabian, irmo de zaro Fabian.
Em sntese, podemos dividir a histria desta empresa em quatro momentos distintos. A
dcada de 1970 foi seu perodo de fundao e dos primeiros contratos, a dcada seguinte
1980, foi o perodo de crescimento da empresa e abrangncia geogrfica com abertura de
filiais em vrias cidades brasileiras, e a dcada de 1990 foi o perodo de mudanas e inovao
da empresa, como por exemplo, a flexibilizao das plantas dos apartamentos, e por fim os
anos 2000 foram marcados pela entrada da empresa no mercado residencial imobilirio
internacional.

274

Vanguard Home
Em entrevista ao Portal Imvel Magazine (22/06/2010), o Diretor Executivo da
Plaenge afirmou que a marca Vanguard Home foi criada em 2006, pensando exclusivamente
na construo do primeiro imvel, para um novo pblico e, principalmente, com forma de
pagamento diferenciada:
O proprietrio de um empreendimento da Vanguard Home paga apenas 20% do total
do imvel durante a construo. Quando recebe o apartamento, as prestaes do
financiamento so equivalentes ao valor do antigo aluguel com um adicional.
Atualmente, 40% do volume de vendas da empresa correspondem aos
empreendimentos assinados pela Vanguard Home e 60% pela Plaenge (MARTIN,
2010, no paginado).

No ano de 2006 a Vanguard Home lanou o primeiro empreendimento da empresa em


Londrina, o Edifcio Garden Belvedere, localizado no Parque Residencial Aurora, zona sul da
cidade. No ano de 2007 a Vanguard Home abriu filias em Curitiba e Campo Grande (MS), e
em 2008 iniciou suas atividades em Cuiab (MT). No ano seguinte, em 2009 a construtora
inaugurou o escritrio em Joinville (SC) e em 2010 lanou seu primeiro empreendimento na
cidade de Ponta Grossa (PR) em parceria com uma empresa que j atua na cidade. O
Residencial Dueto um empreendimento composto por casas de dois dormitrios, em
condomnio fechado, localizado em rea nobre da cidade (VANGUARD HOME, 2013).
Em Londrina a construtora j entregou doze torres, tendo concludo quatro
empreendimentos: Garden Belvedere, que j citamos anteriormente, Garden Araucria e
Garden Catua, cada um composto por duas torres e todos localizados na zona sul da cidade;
e o Piazza di Roma, recentemente entregue no Jardim Pinheiros, zona oeste, com seis torres
(FOLHA DE LONDRINA, 2012). A localizao a caracterstica primordial nos
empreendimentos da Vanguard Home, verificamos que dos quatro empreendimentos entregue
em Londrina, com exceo do Piazza di Roma, todos os outros se localizam na zona sul da
cidade, prximo ao Catua Shopping Center e o condomnio residencial Alphaville.
A construtora disponibiliza para seus clientes duas categorias de condomnios
verticais: a Linha Garden e a Linha Piazza, nos dois casos, os empreendimentos valorizam a
localizao e a rea comum do imvel, com ambientes voltados ao lazer.
Na Linha Garden os empreendimentos esto na faixa intermediria, em condomnios
verticais com espao gourmet, sala de ginstica, piscinas, lavanderia e mini quadras. Dentro

275

desta linha h uma diviso denominada Garden Ecologic, com diferenciais de


sustentabilidade, como a captao de gua da chuva. Nesta linha existem empreendimentos
com parcelas a partir de R$580,00 (SEBRAE-PR, 2010, p. 38).
Um exemplo destes edifcios so os Residenciais Garden Parigot e Garden Ecoville,
ambos localizados no Ecoville, em Curitiba. Os edifcios tm 25 andares com duas torres
cada, as unidades apresentam 109m2 de rea total e 70m2 de rea privativa, com trs
dormitrios, com um preo de comercializao de aproximadamente de R$325.000,00
(DADOS DE CAMPO, 2012).
Com entrega prevista para os segundo semestre de 2013, esto em fase final de
construo trs empreendimentos localizados na zona sul de Londrina: O Garden Ecologic, o
Garden Palhano e o Liv Catua.
O Garden Ecologic localizado no Parque Residencial Aurora, poro sudoeste da
cidade, tem duas torres, com rea total de 80m2 e rea privativa de 69m2, com duas opes de
plantas, com dois ou trs dormitrios. O Residencial Garden Palhano, localizado no Alto da
Palhano ter trs torres com 19 pavimentos, com rea total de 107m2 e rea privativa de 69m2,
apresenta quatro opes de plantas em que o cliente pode escolher o apartamento com trs ou
dois dormitrios, mais sala ampliada e tambm a churrasqueira na sacada. E o ltimo
Residencial o Liv Catua, com quatro torres, rea total dentre 69m2 e 93m2 e rea privativa
entre 50m2 e 71m2, com quatro opes de plantas, localizado na Rua Jos Roque Salton,
loteamento Terra Bonita, prximo ao Catua Shopping Center e do Alphaville.
Por sua vez, a Linha Piazza atende a faixa econmica do mercado de compradores do
primeiro imvel, com apartamentos a partir de R$74.000,00 pagos vista ou em parcelas a
partir de R$290,00 (SEBRAE-PR, 2010). Segundo o Portal Bonde, um exemplo desta linha
de imvel o edifcio Piazza di Roma, entregue no ano de 2011, localizado no Jardim
Pinheiros, zona oeste da cidade de Londrina, os apartamentos tm rea total entre 60m2 e
82m2, com rea privativa entre 50m2 e 71m2, com quatro opes de plantas, composto por seis
torres, com sete andares cada, com apartamento de dois e trs dormitrios com uma sute,
espao gourmet e piscinas (VANGUARD HOME, 2013).

276

Em linhas gerais, podemos concluir que a especialidade deste segmento imobilirio


so apartamentos de dois ou trs dormitrios, com rea total de at 100m2 com vrios itens na
rea de lazer do empreendimento, um dos critrios mais importante para a edificao de suas
obras a localizao, que sempre definida em [...] locais de construo baseada em fatores
de valorizao, como, por exemplo, via de acesso existente, projetos de obras de acesso, a
taxa de crescimento da regio e o fluxo de investimentos (SEBRAE-PR, 2010, p. 38).
Plaenge Chile
No ano de 2009 os scios da Plaenge aproveitaram o momento de crise mundial como
oportunidade para adquirir um novo negcio no Chile. De acordo com o Diretor Executivo da
Plaenge Empreendimentos [...] em uma visita de trabalho ao Mxico, conhecemos o
executivo de uma construtora chilena. A empresa onde ele atuava foi vendida e ele fundou a
construtora CVPSA. Surgiu a possibilidade de nos tornarmos scios e compramos 51% da
empresa, que passou a chamar-se Plaenge Chile (MARTIN, 2010, no paginado).
Uma das justificativas da escolha do Chile, para expandir o mercado imobilirio
internacional do Grupo Plaenge, consiste no fato do Chile ocupar as primeiras posies no
ranking dos melhores pases para se fazer negcios devido principalmente a estabilidade e
abertura de sua economia. De acordo com o SEBRAE-PR (2010, p.38) [...] parte do interesse
do Grupo Plaenge neste pas deve-se ao fato de que seus bancos oferecem produtos e servios
para o segmento imobilirio que ainda no existem no Brasil.
Constituda em 2009, a Plaenge Chile est localizada na cidade de Temuco, e nas
regies de La Araucana, Los Lagos e Los Ros, entre casas e apartamentos construdos a
empresa tem 737 unidades habitacionais em sete empreendimentos j entregues e 357
unidades habitacionais em trs empreendimentos em construo (PLAENGE CHILE, 2013).
Uma das particularidades dos empreendimentos da Plaenge Chile a construo de
edifcios com poucos pavimentos, com predomnio de construo de casas, devido ocorrncia
de terremotos. Com exceo de Santiago do Chile no comum construrem edifcios
residenciais no pas acima de 20 pavimentos. Na cidade de Concepcin, segundo maior
aglomerado urbano do Chile, a grande maioria das construes residenciais so casas
(MARTIN, 2010, no paginado).

277

No Chile a empresa j lanou dois residenciais, so casas de dois e trs dormitrios,


destinado ao segmento de mdio padro, comercializados a um preo equivalente a
R$200.000,00, no Brasil (MARTIN, 2010). Assim, a entrada do Grupo Plaenge no mercado
imobilirio Chileno atravs da marca Plaenge Chile, representa grandes oportunidades de
expanso e reconhecimento internacional para a incorporadora.
Emisa Plaenge
Em 1975 criada na cidade de Londrina, a Emisa Engenharia de Montagens
Industriais Ltda., empresa especializada em projetos e montagens industriais. No segmento
industrial, a Emisa Plaenge possui em seu portflio obras entregues em 19 Estados brasileiros
e na Venezuela, tendo como seus principais clientes: Coca-Cola, Unilever, Philip, Morris, Sig
Combibloc, Michelin, Adams, entre outras (EMISA PLAENGE, 2013).
Em 1994 a empresa assinou o primeiro contrato no exterior, projetando e gerenciando
fbricas da Coca-Cola na Venezuela, neste mesmo perodo a Emisa Plaenge firmou parceria
com uma empresa norte-americana, atravs de uma Joint Association, objetivando oferecer
servios completos de alta qualidade a seus clientes industriais no Brasil e Amrica Latina
(EMISA PLAENGE, 2013).
Em 2004, ocorreu a fuso da Plaenge Engenharia Ltda. e a Emisa Engenharia de
Montagens Industriais Ltda., passando a denominar-se Emisa Plaenge Engenharia Ltda. que
at hoje atua na construo industrial, tanto na esfera nacional quanto internacional
(PLAENGE EMPREENDIMENTOS, 2013).
Em 2010 a Emisa Plaenge construiu a fbrica da Coca-Cola no Recife (PE) e com
essa entrega, passou a ser responsvel pela construo e montagem de mais de 60% das
fbricas da Coca-Cola no Brasil. Neste mesmo perodo a Emisa Plaenge entregou fbrica da
Sig Combibloc em Campo Largo (PR) e em 2012 a empresa entregou a fbrica da Coca-Cola
em Maring (PR) (EMISA PLAENGE, 2013).Traamos at aqui um breve retrospecto da
histria da Plaenge, a partir de agora passemos a entender o processo de construo de um
edifcio residencial, desde a aquisio do terreno para incorporao, passando pelas etapas de
construo e comercializao.

278

A Produo dos Edifcios


A Plaenge uma incorporadora e construtora especializada no segmento de edifcios
de alto padro, tendo como pblico alvo a classe A e B. Neste sentido, importante entender
como a Plaenge define um empreendimento de alto padro.
Para a empresa h vrios critrios envolvidos na hora de definir um edifcio de alto
padro. Entre eles destacamos a qualidade e requinte nos acabamentos, localizao do
empreendimento (sempre em reas nobres e consolidadas da cidade), modernidade e
sofisticao do projeto (MONMA, 2013).
Essa definio de alto padro da Plaenge se aproxima muito da definio elaborada
pela autora deste trabalho, entretanto, verificamos que o condomnio-clube sequer foi
mencionado pela construtora para definir um edifcio como alto padro. Mesmo no sendo
citado, as pesquisas de campo aos condomnios na Gleba Palhano e no Ecoville revelaram que
invariavelmente os edifcios localizados na rea de estudo, apresentam completa rea de lazer.
Isto , o elemento clube est presente em todos os edifcios, com destaque para o espao
gourmet e as piscinas.
A primeira etapa para a construo de um edifcio a compra do terreno, portanto, a
Plaenge seleciona os terrenos buscando uma localizao privilegiada, isto , leva em
considerao a (regio, vizinhana, rea em valorizao), caractersticas geomtricas; e
potencial de valorizao, para que mesmo em longo prazo os moradores tenham bom retorno
sobre seu investimento (MONMA, 2013).
importante ressaltar que a Plaenge faz a gesto completa do negcio, com equipe
prpria em todas as etapas, desde a escolha do terreno at a assistncia tcnica aps a entrega
do empreendimento. Segundo a Plaenge, a empresa acredita que seu bom resultado provm
das vrias etapas do negcio e por isso no delega esse controle a terceiros (MONMA,
2013). Em outras palavras, a Plaenge realiza todas as etapas da incorporao do edifcio.
Para a aquisio do terreno e a construo dos edifcios, a Plaenge utiliza-se de capital
prprio durante a construo ou financia o empreendimentos atravs de bancos (MONMA,

279

2013). A Plaenge ao lanar seus empreendimentos no mercado, inicia a venda na planta131, ou


seja, a construtora lana o empreendimento e comea a comercializ-lo, [...] caso no sejam
vendidos todos os imveis, a empresa pode requerer emprstimos bancrios para finalizar a
obra, a fim de garantir o prazo de entrega e assegurar o compromisso junto aos compradores e
aos veculos publicitrios (PAULA, 2006, p. 83).
De acordo com o SEBRAE-PR (2010, p. 35) grande parte do lucro da empresa
reinvestida, portanto no necessrio captar recursos na bolsa para financiar o crescimento e
assim, a Plaenge mantm seu capital fechado.
O preo final de um apartamento calculado considerando algumas variveis, entre
elas: a localizao, aproveitamento do terreno (coeficiente de aproveitamento conforme
legislao municipal), condies do projeto, custo de construo, variaes do mercado. At
a entrega do apartamento o cliente tem a opo de parcelar direto com a construtora. Aps a
concluso da obra, o cliente financia o saldo com banco/consrcio de sua preferncia
(MONMA, 2013).
Dentre os pontos positivos da empresa, destacamos a pontualidade na entrega, e boa
comunicao com os clientes. No prprio terreno da construo, a Plaenge instala outdoors
especificando a quantidade de dias que faltam para a concluso da obra. Desta forma a
empresa demonstra ao consumidor a importncia com o prazo de entrega, j que muito
comum o atraso de outras construtoras nas obras (PAULA, 2006, p. 84).
Em relao comercializao dos empreendimentos, a Plaenge tem uma equipe de
vendas e marketing com funcionrios da prpria construtora, cada empreendimento tem um
plano de comunicao (MONMA, 2013). A Plaenge possui ainda as centrais de vendas com
apartamentos decorados na Avenida Madre Lenia Milito, na Gleba Palhano, e na Rua
Professor Pedro V. Parigot de Souza, no Ecoville.
A Plaenge investe de maneira ostensiva em publicidade para divulgar seus
empreendimentos, anuncia nos canais tradicionais de divulgao, como TV e jornais dirios
131

Desde 1995 a construtora segue um ramo de produo de apartamentos vendidos na planta, isto , a empresa
oferece a opo das plantas flexveis, em que cada famlia pode escolher a planta de seu apartamento de acordo
com suas necessidades.

280

de maior circulao em Londrina e Curitiba, e nos ltimos anos tem anunciado tambm no
Jornal da Gleba, informativo mensal direcionado para os moradores da Gleba Palhano.
O material de propaganda impresso divulgado juntamente com o lanamento de um
empreendimento, isto , cada lanamento imobilirio acompanhado por um Encarte
Publicitrio com as principais caractersticas dos edifcios, localizao, tipos de plantas, entre
outras informaes a respeito do empreendimento. Atualmente esse encarte tem ficado mais
sofisticado, com maior qualidade do papel, das imagens e dos recursos utilizados para sua
elaborao.
Os folhetos de vendas uma das principais peas das campanhas de lanamentos
imobilirios nos quais a embalagem conceitual do produto se desdobra em vrias
pginas, com seus elementos persuasivos alinhavando as informaes sobre o
empreendimento, construindo esse lugar de desejo, personalizado e nico (ALVES,
2009, p.28).

A empresa tambm investe em um novo canal de divulgao que so as mdias sociais


(Facebook e Twitter) e tambm disponibiliza de peridicos prprios para divulgar seus
empreendimentos, como a Revista Plaenge e o Jornal Vanguard Home, ambos de acesso
online disponvel no Portal da Plaenge.
Em relao ao cenrio atual e as perspectivas do mercado imobilirio para os
prximos anos em Londrina, a Plaenge afirma que:
[...] o mercado imobilirio est consolidado, e segue com boa procura de
apartamentos com rea privativa abaixo de 80m2 at os apartamentos acima de
200m2 de rea privativa. Este ano de 2013 teremos vrios lanamentos de diferentes
tamanhos (reas) e locais. Passado o boom o mercado entra em uma fase importante
de consolidao (MONMA, 2013).

3.4.1 Caractersticas dos Edifcios da Plaenge no Ecoville e na Gleba Palhano


De capital londrinense, a Plaenge Empreendimentos destaca-se por ser a construtora
com maior nmero de edifcios construdos na Gleba Palhano, com mais de 30% de todos os
prdios edificados na rea, e tambm no Ecoville, 5,75% do mercado imobilirio.
importante destacar que na cidade de Londrina, a Plaenge apresenta um nmero significativo
de empreendimentos construdos em vrias reas da cidade. Segundo Paula (2006), a Plaenge
executou 46 edifcios (residenciais e comerciais) entre os anos de 1973 e 2006, nmero
bastante representativo se comparado a outras construtoras da cidade.

281

Sistematizamos em formato de tabela as principais caractersticas dos edifcios


construdos pela Plaenge na Gleba Palhano entre os anos de 2001 e 2011, recorte temporal
desta pesquisa. Os dados foram obtidos atravs de entrevistas com os corretores de imveis da
Plaenge Empreendimentos na cidade de Londrina.
Na tabela a seguir encontram-se o ano de concluso dos edifcios, o nome dos
edifcios, o nmero de pavimentos e unidades, tamanho da rea privativa do apartamento e
tamanho da rea total do apartamento.
Tabela 17 - Edifcios Construdos pela Plaenge na Gleba Palhano, Londrina: 2001 a 2011
ANO DE
CONCLUSO

NOME DO EDIFCIO

PAV.

N
UNID.

REA
REA
PRIVATIVA
TOTAL
(m2)
(m2)
2001
Central Park
19
76
79
121
2002
Lac Royal
23
92
163
232
2002
Le Corbusier
24
96
122
157
2003
Gaudi
24
96
199
277
2004
Joan Mir
24
96
173
258
2005
Arquiteto Vilanova Artigas
23
92
217
325
2005
Marc Chagall
27
108
129
200
2006
Solar Rivera
24
96
130
208
2007
Palhano Residences
19
76
83
138
2008
Due Torri
19
76
69
111
2009
Anita Malfatti
19
76
103
162
2010
L Essence
30
120
161
249
2010
Julio Ribeiro
19
76
87
152
2010
Cora Coralina
19
76
112
176
2011
Auguste Rodin
26
52
234
358
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2011. Organizao: Andresa Loureno da Silva.

No perodo estabelecido desta pesquisa foram identificados 15 edifcios construdos na


Gleba Palhano, todos a partir de 19 pavimentos, e que chegaram a atingir 30 pavimentos. O
nmero de unidades em cada edifcio variou entre 52 e 120 apartamentos, com predomnio de
76 unidades por edifcio. As reas privativas dos edifcios tinham entre 79m2 a 234m2, sendo
que a maioria das reas privativas era superior a 100m2.
De acordo com a corretora de imveis da construtora, os edifcios mais luxuosos e
sofisticados executados pela Plaenge na Gleba Palhano, entre 2001 e 2011 forma os edifcios
LEssence, Le Corbusier e Auguste Rodin (DONATO, 2011). O Residencial LEssence foi
concludo em 2010, e tem 30 pavimentos com 120 apartamentos, e rea privativa de 161m, e
rea total 249m, o preo do imvel era R$690.000,00, com taxa de condomnio de R$400,00.
Por sua vez, o Residencial Le Corbusier foi entregue em 2002, e tem 24 pavimentos com 96

282

apartamentos, e rea privativa de 127m, e rea total 180m, com preo de R$410.000,00, e
condomnio de R$350,00 (DONATO, 2011).
Entretanto, para a Plaenge o edifcio de altssimo padro na Gleba Palhano o
Auguste Rodin, concludo em 2011, com valor inicial de vendas entre R$900.000,00 a
R$1.500.000,00, com taxa de condomnio de R$600,00. Um dos diferenciais do Rodin
ampla rea de lazer, projeto arquitetnico, excelente material de acabamento, grande rea
privativa dos apartamentos e o fato de ter apenas dois apartamentos por andar (DONATO,
2011). O mapa a seguir mostra a localizao de cada edifcio construdo pela Plaenge na
Gleba Palhano entre os anos de 2001 e 2011, compreendendo a rea entre o Lago Igap II e a
Avenida Madre Lenia Milito.

283

Mapa 17: Distribuio Espacial dos Edifcios da Plaenge na Gleba Palhano, Londrina (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2011

A maior concentrao de edifcios na Rua Joo Wyclif, Rua Antnio Pisicchio, e


Maria Lcia da Paz, localizadas prximas a Avenida Madre Lenia Milito, principal avenida
de comrcio e servios do bairro. Esses dados mostram que a verticalizao na Gleba Palhano
mais densa e concentrada, os edifcios so construdos em terrenos com dimenses menores
(em mdia 4.000m2) do que no Ecoville, prximos um dos outros, e com pouca rea verde.
No podemos deixar de mencionar que a rea mdia dos apartamentos na Gleba Palhano
menor do que a dos edifcios construdos no Ecoville.

284

A Plaenge em 13 anos de atuao no mercado imobilirio de Curitiba e conta com 12


empreendimentos concludos, 10 edifcios no Ecoville e mais 2 edifcios (Parc Evian e Le
Havre) localizados no bairro Cabral rea nobre de Curitiba. Mas, no Ecoville que a Plaenge
se especializou na produo de edifcios residenciais de alto padro, com mais trs edifcios
em fase de obras, Infinity, Magnum e Privilege. Na fase de lanamento a Plaenge tm para
2014 a construo do Majestic e o Pome Ecoville tambm localizados no Ecoville.
A tabela 18 mostra as principais caractersticas dos edifcios construdos pela Plaenge
no Ecoville, no perodo de 2006 a 2011. Os dados da pesquisa feita com a corretora de
negcios da Plaenge apontou para 8 empreendimentos construdos no Ecoville, com rea
mdia por apartamento de 200m2, todos a partir de 20 pavimentos, com exceo do edifcio
Ceclia Meireles que tem 16 pavimentos.
Tabela 18 Edifcios Construdos pela Plaenge no Ecoville, Curitiba: 2006 a 2011
REA
REA
PRIVATIVA
TOTAL
(m2)
(m2)
2006
Le Corbusier
24
46
225
347
2007
Poty Lazzarotto
30
55
180
267
2008
Lasar Segall
20
76
122
184
2009
Vilanova Artigas
20
76
102
162
2009
Belvedere
23
44
225
345
2010
Alfredo Andersen
23
46
163
298
2010
Ceclia Meireles
16
64
122
199
2011
Clarice Lispector
24
96
131
218
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2011. Organizao: Andresa Loureno da Silva.

ANO DE
CONCLUSO

NOME DO
EDIFCIO

PAV.

N
UNID.

Em 2003 a Plaenge iniciou suas atividades em Curitiba (PR), e em apenas trs anos
entregou o primeiro edifcio residencial localizado no Ecoville, o edifcio Le Corbusier com
24 pavimentos e 46 apartamentos, com uma rea mdia privativa de 225m2, comercializado a
R$1.500.000,00.
Um dos edifcios mais sofisticados do Ecoville o Poty Lazzarotto com 30
pavimentos e 56 apartamento, com rea privativa de 180m2 e rea total de 267m2, com
dependncia de empregada com banheiro, 2 vagas na garagem, 3 sutes,

com taxa de

condomnio de R$600,00 e comercializado por R$ 1.200.000,00, com ampla rea de lazer


playground, quadra de esportes, fitness, brinquedoteca, salo de jogos, piscina aquecida
coberta, entre outros itens de lazer (MARINHO, 2011).

285

O edifcio Lasar Segall, terceiro empreendimento da Plaenge em Curitiba, foi entregue


em 2008 com 96% das unidades vendidas. Entre os atrativos da rea de lazer, destacamos a
piscina coberta e aquecida, sauna, fitness center, casa na rvore, quadra de esportes, sala de
jogos e praa para descanso e relaxamentos, distribudos em um terreno de 4.000m2. Os
apartamentos tm 122m2 de rea privativa, e rea total de 184m2, com cinco opes de plantas
que se adaptam a diferentes perfis de famlias. Este empreendimento foi comercializado com
um preo mdio de R$700.000,00 (MARINHO, 2011).
Uma das principias caractersticas dos edifcios no Ecoville a grande rea interna dos
apartamentos e a altura das torres, chegando a 105 metros. Vale ressaltar, que todos os
empreendimentos so dotados de ampla rea de lazer e alto padro construtivo.
O mapa a seguir mostra a localizao de cada edifcio da Plaenge no Ecoville entre os
anos de 2006 e 2011, compreendendo as trs principais ruas do Ecoville: Rua Professor Pedro
Viriato Parigot de Souza, Rua Deputado Heitor Alencar Furtado e a Rua Monsenhor Ivo
Zanlorenzi.

Mapa 18: Distribuio Espacial dos Edifcios da Plaenge no Ecoville, Curitiba (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2011

286

No mapa 18 notamos a presena de quatro edifcios construdos na Rua Deputado


Heitor Alencar Furtado, e um edifcio localizado na Rua Prof. Pedro V. Parigot de Souza. Nas
ruas transversais ao sistema trinrio so dois edifcios na Rua Rosa Kaint e outro na Rua
Francisco Juglair. Esses dados mostram que a verticalizao no Ecoville tem padro de
ocupao distinto da Gleba Palhano, h mais reas verdes, os terrenos so maiores, com rea
mdia de 5.000m2 e os edifcios so menos concentrados.
Com anos de experincia na incorporao imobiliria, a Plaenge uma das mais
importantes empresas da construo civil do Brasil. Seus empreendimentos so reconhecidos
pelo altssimo padro dos materiais de acabamento, pelo rigor no prazo de entrega dos
imveis, e pelo requinte e sofisticao dos projetos arquitetnicos.
Deve-se ressaltar que o resgate histrico da empresa, com a descrio da rea de
atuao de cada uma das marcas Plaenge, revelou no apenas o estgio de desenvolvimento
tcnico organizacional de cada uma das marcas da empresa, mas a prpria cultura construtiva
da incorporadora que preza pela qualidade dos empreendimentos. Desta forma, conclumos
que o Grupo Plaenge prioriza o alto padro de qualidade de seus empreendimentos e tem
como objetivo o estabelecimento de operaes imobilirias de alta rentabilidade atravs de
empreendimentos de alto padro, tanto na rea industrial quanto na rea residencial.
Em relao s principais caractersticas dos edifcios residenciais construdos pela
Plaenge em Curitiba e Londrina, os dados obtidos a partir da investigao de campo nos
condomnios e das entrevistas na construtora, mostram algumas semelhanas e diferenas
entre os edifcios construdos nestas duas cidades.
Em relao s semelhanas, a localizao, o padro de construo e o projeto
arquitetnico so caractersticas contempladas em todos os edifcios da Plaenge no Ecoville e
na Gleba Palhano. Exemplificando melhor, esses edifcios tm localizao privilegiada em
reas nobres da cidade de Londrina e Curitiba, apresentam qualidade e requinte nos materiais
de acabamento, emprego de tecnologia e automao, modernidade e sofisticao do projeto,
com no mnimo cinco opes de plantas flexveis, e a rea de uso comum repleta de itens de
lazer e relaxamento. Em relao s diferenas entre os edifcios construdo no Ecoville e na
Gleba Palhano, verificou-se que no Ecoville, os apartamentos so maiores, a torres so mais
altas, so poucos apartamentos por andar, e o preo do apartamento mais caro.

287

Uma das explicaes para este fato a Lei n.9.800/2000 que regulamento o uso e
ocupao do solo do municpio de Curitiba, determinam que em lotes com mais de 5.000m2
as construes tenham amplos recuos direcionando assim, um tipo de empreendimento de alto
padro com torres isoladas. Outra explicao que em Curitiba os consumidores deste tipo de
imvel almejam por apartamentos amplos com um nmero reduzido de unidades por andar.
Assim, a anlise das semelhanas e diferenas entre os edifcios construdos pela
Plaenge na Gleba Palhano e no Ecoville nos revelaram que esses empreendimentos esto
inseridos em realidades urbanas e sociais distintas, mas que apresentam algumas semelhanas
e aproximaes entre os seus modelos de moradia para o grupo de alto poder aquisitivo, tanto
em Londrina como em Curitiba.

Captulo
04

288

ESTUDO DE CASOS

Os arranha-cus so a arquitetura por


excelncia do capitalismo (WILLS, 1995).

289

As reas escolhidas para o estudo de casos so os bairros Ecoville localizado na


zona oeste de Curitiba, e Gleba Palhano, localizado na poro sudoeste da cidade de
Londrina. Optamos por estes dois bairros porque no existem em Curitiba e Londrina outras
reas que concentre tantos lanamentos de empreendimentos de alto padro como estes. Os
edifcios selecionados para estudo de casos so o Poty Lazzarotto (Ecoville) e Auguste Rodin
(Gleba Palhano) ambos construdos pela Plaenge Empreendimentos, entre os anos de 2001 e
2011.
O objetivo deste sub-captulo foi conciliar a anlise aprofundada do estudo de casos e
os referenciais terico-metodolgicos numa perspectiva que supere a anlise descritiva.
Pretendeu-se mostrar as diferenas, semelhanas entre esses dois edifcios, e comparar os
resultados empricos da anlise com a definio de alto padro formulada pela autora desta
pesquisa.
O mtodo adotado nesta pesquisa foi o hipottico-dedutivo, e metodologia escolhida
foi a pesquisa qualitativa de natureza exploratria (com estudo de casos), que envolveu
levantamento bibliogrfico e documental, leituras, anlise crtica das obras selecionadas para
estudo e entrevistas semi-estruturadas com 17 moradores dos edifcios de alto padro em
Curitiba e Londrina.
A escolha da metodologia da pesquisa: qualitativa, exploratria e com estudo de casos
ocorreu aps um estudo aprofundado do objeto pesquisado. A tcnica de coleta de dados a
partir da observao, entrevista e aplicao do questionrio mostraram-se coerentes com o
objetivo proposto de compreender o mercado consumidor dos edifcios residenciais de alto
padro na cidade de Curitiba e Londrina.
O estudo de caso foi a metodologia adotada por ser utilizada em pesquisas
exploratrias, e por ser [...] caracterizado pelo estudo profundo e exaustivo de um ou de
poucos objetos, de maneira a permitir o seu conhecimento amplo e detalha da tarefa
praticamente impossvel mediante os outros tipos de delineamentos considerados (GIL,
2008, p. 57-58).
O estudo de caso do Poty Lazzarotto e do Auguste Rodin um estudo emprico que
investiga um fenmeno atual dentro do seu contexto de realidade:

290

[...] e tem como propsito explorar situaes da vida real cujos limites no esto
claramente definidos; descrever a situao do contexto em que est sendo feita
determinada investigao; e explicar as variveis causais de determinado fenmeno
em situaes muito complexas (YIN, 2005, p. 32).

Em outras palavras, a flexibilidade metodolgica do estudo de caso, nos permite


entender nuances e detalhes dos relacionamentos entre os moradores, captar um tom, uma
maneira de ser, um estilo. Identificar e decodificar cdigos nem sempre explicitados, posturas
e comportamentos que se estende alm do prdio, interferindo na organizao social do
bairro.
Os fatores decisivos da seleo dos edifcios para o estudo de casos foi localizao, o
padro de construo e o estilo clube, pois consideramos que esses trs elementos
associados a outros, definem o empreendimento de alto padro. Portanto, a escolha do Poty
Lazzarotto e do Auguste Rodin justifica-se no apenas pelo alto padro dos empreendimentos,
mas acima de tudo, por serem edifcios da Plaenge, construtora disposta a participar da
pesquisa, com o fornecimento de dados e informaes relevantes sobre os edifcios.
No estudo de casos do Poty Lazzarotto e Auguste Rodin, destacamos os aspectos
arquitetnicos dos edifcios (construtora, pavimentos, unidades, metragem, padro de
construo e acabamento, rea de lazer, tipos de plantas), aspectos econmicos e sociais
(renda mdia familiar, profisso, escolaridade) aspectos de escolha e compra do imvel
(motivao para escolha do apartamento, o que mais gostam e menos gostam em morar em
um edifcio) aspectos de convvio social (freqncia com que utiliza as reas coletivas do
prdio, se as reas coletivas do condomnio favorecem o relacionamento entre vizinhos).
Apresentamos os resultados obtidos no estudo de campo132, atravs das observaes,
entrevistas e da aplicao dos questionrios. Iniciamos pelo estudo de caso do Auguste Rodin
e na seqncia o estudo de caso do Poty Lazzarotto. E por fim, analisamos os resultados da
pesquisa nos dois condomnios, destacando as semelhanas e diferenas entre eles,
verificando se ambos podem ser considerados moradia de alto padro segundo a definio
proposta pela autora da pesquisa.
132

O estudo de campo pesquisa um nico grupo ou comunidade em termos de sua estrutura social, ressaltando a
interao de seus componentes. Essa metodologia apresenta maior flexibilidade, podendo ocorrer mesmo que
seus objetivos sejam reformulados ao longo do processo de pesquisa. O estudo de campo tende a utilizar muito
mais tcnicas de observao do que de interrogao (GIL, 2008, p.57).

291

4.1 Condomnio Auguste Rodin Gleba Palhano

Figura 17: Edifcio Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR)


Fonte: Andresa Loureno da Silva, 2012

292

Auguste Rodin o nome de um importante escultor francs do sculo XIX, cuja obra
mais conhecida o Pensador, que atualmente est exposta no Museu Rodin em Paris. E para
homenagear esse artista, a Plaenge deu seu nome ao empreendimento de mais alto padro da
incorporadora na cidade de Londrina. O nome do empreendimento associada imagem do
artista, no uma simples homenagem, uma estratgia da empresa para tornar o
empreendimento mais atraente, proporcionando maior credibilidade.
O edifcio Auguste Rodin est localizado na Rua Ernani Lacerda de Athayde, 115,
entre a Rua Joo Huss e a Avenida Ayrton Senna, na Gleba Palhano, zona sudoeste de
Londrina (PR). Localizado no Alto da Palhano, uma das reas mais valorizadas do bairro, o
Rodin o edifcio mais luxuoso da Plaenge dentro do recorte temporal desta pesquisa.
O lanamento do edifcio Auguste Rodin foi em 2008, com ostensiva campanha de
divulgao do empreendimento atravs de informes publicitrios em jornais, outdoor, em
mdias sociais e tambm em peridicos prprios da construtora, como a Revista Plaenge, de
acesso online disponvel no Portal da Plaenge.
No site da incorporadora foi disponibilizado um espao para divulgar os detalhes do
edifcio, como, localizao, caractersticas, lazer, plantas, sistema de segurana, diferencias do
empreendimento, materiais de acabamentos, itens de sustentabilidade ambiental, e at
acompanhar o estgio da obra. A divulgao do Auguste Rodin tambm ocorreu por meio da
central de apartamentos decorados, com unidade modelo em escala real, decorado e aberto a
visitao (DADOS DE CAMPO, 2013).
Como previsto, o Auguste Rodin teve sua obra concluda no ano de 2011, com quase
todas as unidades vendidas antes da entrega do empreendimento. O valor comercializado na
poca do lanamento era de aproximadamente R$849.000,00. Atualmente a Plaenge no
disponibiliza de nenhuma unidade a venda, os que esto venda so de terceiros e o preo
depende do mercado, com valor entre R$900.000,00 a R$1.500.000,00 (DADOS DE
CAMPO, 2012).
A forma de pagamento de um apartamento um indicador importante do padro social
dos moradores. No Auguste Rodin a forma mais comum de pagamento do apartamento, foi
atravs de parcelamento, paga mensalmente durante a construo do empreendimento. Aps a

293

entrega do apartamento o cliente pode optar pela quitao ou financiamento atravs de uma
instituio financeira ou pele Sistema Imobilirio Financeiro (SFI).
O edifcio teve a incorporao e construo realizada pela Plaenge Empreendimentos,
e o projeto arquitetnico foi de responsabilidade da Bohrer Arquitetura. Executado em um
terreno 3.729,37m2 com rea total construda, 21.589,88m2 tem uma nica torre com
aproximadamente 90 metros de altura. So 29 pavimentos, sendo 26 pavimentos tipo, 1
subsolo, 1 trreo, 1 piso intermedirio. So 52 apartamentos, sendo 2 unidades por andar
(MONMA, 2013b).
Essa construo tipo arranha-cu encontra respaldo na legislao urbanstica atuante
no bairro, que tem influncia direta sobre a volumetria133 dos empreendimentos na medida
em que define os parmetros de relao entre a rea do terreno e a altura do edifcio. Os lotes
contidos no permetro da Gleba Palhano so zoneados em ZR-1, ZR-2, ZR-3, ZR-4. Com
destaque a ZR-4 que tem a maioria dos lotes de ocupao vertical, segundo a Lei Municipal
de Uso e ocupao do Solo de 1998. A taxa de ocupao referente ZR-4 de 50% e o
coeficiente de aproveitamento por sua vez, de 2,0, ou seja, a rea de projeo horizontal do
edifcio deve ser no mximo, equivalente a 50% da rea do terreno e a rea construda pode
chegar duas vezes o total da rea do terreno (LONDRINA, 1998).
Outro fato da legislao que influencia na relao entre volume construdo e reas
livres do edifcio a obrigatoriedade de existir afastamentos laterais que permitam ventilao
e insolao adequadas ao edifcio. Na Gleba Palhano, so estabelecidos: afastamento frontal
(recuo) de no mnimo 5m (cinco metros), e afastamento lateral mnimo de 2,5m (dois metros e
cinqenta centmetros) para as edificaes com mais de dois pavimentos ou que tenham mais
de 7,50m (sete metros e cinqenta centmetros) e 9m (nove metros). Acima das alturas
referidas, obedecer seguinte frmula para clculo dos recuos laterais: R = (H/15) + 1,2m em
que: R = recuo lateral mnimo em metros, H = altura da edificao em metros (LONDRINA,
1998).
O afastamento de fundo mnimo exigido de 6,0m (seis metros) para edificaes com
mais de 2 pavimentos ou que tenham mais de 7,50m (sete metros e cinqenta centmetros) ou

133

Medida do volume edificado acima do nvel do solo.

294

mais de 9 m (nove metros), devero, acima das alturas referidas, obedecer ao recuo de fundo
mnimo de 2,5m (dois metros e cinqenta centmetros), sendo que os pavimentos em que as
taxas de ocupao mxima exigida so de 50% (cinqenta por cento), dever ser obedecida a
seguinte frmula para clculo do recuo de fundo: F = (H/15) + 4,4m em que: F = recuo de
fundo mnimo em metros; H = altura da edificao em metros (LONDRINA, 1998).
Em outras palavras, a proporo entre a rea do terreno e o gabarito de altura do
edifcio direta, devido taxa de ocupao, ao coeficiente de aproveitamento, e aos
afastamentos requeridos. Com isso, a Gleba Palhano apresenta alto nmero de
remembramentos de lotes, o que torna os terrenos maiores e possibilita um incremento no
potencial construtivo.
Em relao ao tamanho das unidades do Auguste Rodin, a rea total do apartamento
de 358m, com rea til de 234m, com trs ou quatro dormitrios, dependendo da escolha da
planta pelo morador. A rea privativa de todos os apartamentos tem o mesmo tamanho e o
condomnio no tem apartamento de cobertura (MONMA, 2013b).
No tocante infraestrutura do edifcio, os destaques so para o sistema de cmeras,
alarmes e elevadores codificados. O sistema de segurana do Rodin dispe de monitoramento
com 64 cmeras conectadas 24 horas por dia, com gravaes de imagens e superviso
eletrnica dos vigilantes, sendo visualizada em 02 monitores de 40 polegadas cada (DADOS
DE CAMPO, 2013).
O edifcio tem barreira de proteo nos muros, alm de cercas eltricas contornando
todo o condomnio, e a portaria tem vidro de segurana, travamento de passagem, portes
duplos nos acessos para pedestres, com passa volumes na entrada de servio, e elevador social
com biometria. Os muros do condomnio alternam paredes altas, muretas baixas, e parede de
vidro como mostra a figura a seguir.

295

Figura 18: Perspectiva da Fachada do Edifcio Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR)
Fonte: Andresa Loureno da Silva, 2011

A fachada do Auguste Rodin chama a ateno, tanto pela sofisticao quanto pela
segurana. O acesso a entrada e a guarita so revestidas com vidros de segurana, guardacorpo em vidro verde, e um imponente hall de entrada com p-direito duplo e mezanino, que
valoriza a iluminao, privilegia a ventilao e evidencia a amplitude do espao, conferindo
contemporaneidade, sofisticao e requinte a edificao (DADOS DE CAMPO, 2013). Todos
esses artifcios mercadolgicos de segurana agregam valor ao imvel, e evidentemente
oneram seu preo final (BAUMAN, 2008).
O Auguste Rodin tem dois elevadores sociais privativos com hall individual e leitura
biomtrica, proporcionando maior privacidade aos moradores e individualizando a unidade. O
morador pode esperar o elevador no hall do seu apartamento:
[...] nos edifcios possvel se sentir na privacidade de casa e na comunidade, ao
toque do boto do elevador. Ao sair do apartamento e descer para as reas dos
condomnios chamadas de comuns, o encontro acaba sendo inevitvel, nem que
seja apenas o encontro do olhar [...] (BAUMAN, 2005, p. 68).

296

Os elevadores sociais com halls de acesso distintos, alm da circulao de servio,


uma estratgia do mercado imobilirio para vender aos moradores a privacidade como
diferencial. Entretanto, esse tipo de elevador dificulta o encontro e contato entre vizinhos.
Neste caso, o morador se quer, estabelece as chamadas relaes de elevador com seu
vizinho, que so aquelas nas quais os moradores se cumprimentam nos elevadores e
corredores do condomnio e quando muito entabulam conversao. O que estamos querendo
dizer que a arquitetura produzida no favorece o contato entre vizinhos.
Em relao a itens de sustentabilidade o Auguste Rodin conta com sistema de
aproveitamento da gua das chuvas para irrigao dos jardins e outros servios do trreo. O
empreendimento conta com a coleta seletiva de lixo, com lixeiras especificas para cada tipo
de lixo reciclvel. Os apartamentos possuem sistema de medio individual de gua, luz e gs.
Desse modo, o consumo proporcional, o morador paga somente o que consumir. Os metros
cbicos consumidos por cada apartamento e os valores so encaminhados aos moradores no
boleto do condomnio. O gs, cada morador tem cadastro na distribuidora e a fatura
individual enviada para cada apartamento. O consumo de energia eltrica individual e a
conta do ms enviada para cada apartamento pela empresa de energia (DANTAS, 2013).
O condomnio conta com duas garagens, uma localizada no subsolo e outra no piso
intermedirio do edifcio. Quanto ao nmero de vagas na garagem, o Rodin tem duas ou mais
vagas na garagem por apartamento, para o uso prprio ou para visitantes. O nmero de vagas
na garagem tambm um indicador scio econmico e indica o poder aquisitivo do
consumidor deste tipo de imvel.
Sobre o padro de construo, o empreendimento conta com materiais de acabamento
e revestimento de qualidade, com automao e designer. Os acabamentos do Rodin so de
alto padro, com metais Docol, piso porcelanato, dormitrios com piso laminado com manta
acstica, janelas e esquadrias amplas que do mais claridade e conforto trmico, sute master
e lavabo contam com bancada e detalhes em mrmore, portas brancas e porta de acesso
principal pivotante134 e rodaps altos135.

134

Esta porta difere de uma porta comum, pois o eixo em torno do qual a porta gira, deslocada da extremidade
do vo, pois, o piv substitui as dobradias. Isso faz com que se ganhe espao na rea interna do apartamento j
que apenas uma parte da folha da porta se projeta para dentro.

297

Os materiais de acabamentos do Rodin seguem um padro coerente com a imagem de


alto padro construtivo. Identificamos o uso de materiais de tendncia, que apresentam
revestimentos em mrmore ou cermica branca e vidros verdes, fato observado em edifcios
de alto padro no Rio de Janeiro e So Paulo.
Em relao aos espaos internos dos apartamentos, observamos que o Rodin apresenta
uma forma espacial recorrente de empreendimentos deste segmento, a Varanda Gourmet,
projeto que integra sala, cozinha e varanda.
A varanda gourmet dotada de screen glass, cortina de vidros verdes que permite a
apreciao da paisagem e proporciona maior iluminao e ventilao ao apartamento. O living
possibilita at quatro amplos ambientes integrandos varanda gourmet. Na cozinha os
materiais de acabamentos so em granito, porcelanato e espao para ampla bancada com cuba.
A rea de servio ampla, com espao para armrios e com dormitrio de servio (MONMA,
2013b).
Um conceito contemporneo que confere requinte ao apartamento a sute master com
dois banheiros (feminino e masculino) a sute ampla e tem closet espaoso, formado um
exclusivo ambiente para armrios. A janela da sute master em tamanho diferenciado conta
com peitoril de vidro e sistema de persiana integrada com possibilidade de acionamento por
controle remoto (MONMA, 2013b).
Os apartamentos tm de trs a quatro sutes, sendo que todas as opes de plantas tm
sute master, com banheiro feminino e masculino. O banheiro feminino possui banheira de
hidromassagem, ponto de TV e revestimento em pastilhas de vidro. Em uma das opes de
plantas, a sute master ampliada, tendo um espao a mais dentro do dormitrio. As outras
sutes do apartamento so amplas, possuem janelas maiores do que o convencional, os
banheiros contam com acabamento sofisticado e detalhado, e as torneiras do banheiro tm
gua quente (MONMA, 2013b).

135

O rodap e as portas brancas com fechaduras de design moderno, so mais que um acabamento, surge como
elementos estticos relevante para composio visual do ambiente, dando mais profundidade e elegncia ao
apartamento.

298

Em relao infraestrutura dos apartamentos, alm da exclusiva rea de instalao do


ar condicionado Split, as unidades apresentam tubulao pronta para a instalao do ar
condicionado na sute master. O empreendimento conta com gerador de energia (para casos
de queda de energia, o gerador acionado automaticamente) (MONMA, 2013b).
Desde 1995 a construtora Plaenge segue um ramo de produo de apartamentos
vendidos na planta, isto , a empresa oferece a opo das plantas flexveis com diferentes
opes de layout, em que cada famlia pode escolher a planta de seu apartamento de acordo
com suas necessidades.
O Auguste Rodin tem cinco opes de plantas (Ado, Balzac, Eva, O Beijo, O
Pensador) de trs a quatro dormitrios, todas dotadas de sute master e de varanda gourmet.
Em todas as opes de plantas as unidades agregam espaos divididos em trs setores
distintos: social, servio e ntimo, que apresentam praticamente a mesma proporo em rea.
Vejamos abaixo as cinco opes de plantas do edifcio.

299

Figura 19: Ilustrao Artstica da Planta Ado, Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2011

A Planta Ado tem trs sutes, sendo uma sute master (com banheiro feminino e
masculino), uma sute simples, e a terceira sute tambm pode ser um ambiente para escritrio
ou dormitrio de hspedes. As portas das sutes so em grande formato, todas com fechaduras
sofisticadas e com design clssico e portas internas largas. O living tem trs ambientes, sala de
jantar, estar, e sala de TV, integrados a varanda gourmet. Esta opo de planta no conta com
dormitrio de servio. O diferencial deste projeto a adega privativa para os moradores que
so apreciadores de vinho.

300

Figura 20: Ilustrao Artstica da Planta Balzac, Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2011

A Planta Balzac tem trs sutes, sendo uma sute master com dois banheiros (feminino
e masculino), e duas sutes simples. O living tem trs ambientes, home theater, sala de jantar e
estar, integrados a varanda gourmet. O projeto tem dormitrio de servio e o diferencial desta
planta o ambiente destinado ao home office.

301

Figura 21: Ilustrao Artstica da Planta O Beijo, Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2011

A Planta O Beijo, tem quatro dormitrios, uma sute master com dois banheiros
(feminino e masculino), e outra sute simples, e dois dormitrios integrados a um banheiro no
corredor. O living tem trs ambientes, estar, home theater, e sala de jantar, integrados a
varanda gourmet. A planta tem dormitrio de servio e o diferencial do projeto o nmero de
dormitrios, num total de quatro.

302

Figura 22: Ilustrao Artstica da Planta O Pensador, Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2011

A Planta O Pensador, tem trs sutes, sendo uma sute master com dois banheiros
(feminino e masculino), e outras duas sutes simples. O living tem quatro ambientes, estar,
home theater, sala de jantar e sala de visita, integrados a varanda gourmet. No ambiente
destinado ao dormitrio de servio, tem um espao para o escritrio. O diferencial deste
projeto o nmero de ambientes em que o living pode ser dividido.

303

Figura 23: Ilustrao Artstica da Planta Eva, Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2011

A Planta Eva tem trs sutes, uma sute master ampliada com dois banheiros (feminino
e masculino), e outras duas sutes simples. Neste projeto o nmero de ambientes no living
menor, conta apenas com a sala de jantar e estar, integrados a varanda gourmet. Tem
dormitrio de servio. A sute master ampliada a mais espaosa de sua categoria
constituindo o diferencial desta planta.
Ao examinar os desenhos das plantas dos apartamentos constatamos grande
uniformidade, com sensvel variao, muitas vezes superficial, entre um tipo e outro. As
variaes so referentes a alguns itens do programa, como nmero de dormitrios, nmero de
ambientes na sala e alteraes na dependncia de servio. Dito de outra maneira, os desenhos
das plantas apresentam reas compartimentadas e funcionalmente estanques, sem nenhuma
diferena significativa entre os tipos de plantas.

304

Numa tentativa de tornar produtos semelhantes mais interessantes para usurios com
demandas heterogneas, tm-se ofertado plantas que permitam alguma possibilidade
de alterao no arranjo inicial de seus espaos, mas com limitaes no que se refere
aos usos (QUEIROZ; TRAMONTANO, 2009, p.144).

Essa realidade foi verificada no desenho das plantas das unidades do Auguste Rodin,
que apresentam certa flexibilidade com ambientes para escritrio, dormitrio de servio,
dormitrio de hspede, sala de visita. Essas opes de planta reforam a ideia de privacidade
e o desejo de personalizao por parte dos consumidores, resultado da crescente tendncia
ao individualismo (QUEIROZ; TRAMONTANO, 2009).
Vale registrar que todos os tipos de plantas tm varanda gourmet, fazendo com que os
ambientes do apartamento se integrem, dando a sensao que a varanda uma extenso da
sala. importante notar que todos os dormitrios tm banheiros, com exceo da planta O
Beijo que tem dois dormitrios que dividem o mesmo banheiro, formando a semi-sute.
Todas as plantas tm sute master com dois banheiros (feminino e masculino).
Contabilizando o lavabo, banheiro de servio e os banheiros dos dormitrios, as plantas
apresentam seis banheiros. Se o nmero de dormitrios sempre foi determinante para
caracterizar todos os apartamentos, agora o nmero de sutes que parece determinar o alto
padro do imvel (QUEIROZ; TRAMONTANO, 2009, p.141).
Estas caractersticas apontam para uma tendncia dos ltimos anos, do aumento da
privacidade dentro do espao domstico. Cada indivduo possui, via de regra um espao
particular. O espao do casal, agora dotado de banheiros e closets separados, equipamentos
bsicos para a higienizao, realizao de necessidades fisiolgicas e os cuidados com o
prprio corpo (VILLA, 2008).
O trreo do condomnio tem uma rea ajardinada constituda por rvores de pequeno
porte e ornamentais, que receberam tratamento paisagstico. Tem um espao destinado
administrao do condomnio e aos funcionrios, composto pelo vestirio, cozinha privativa,
e banheiro com chuveiro. O nmero de funcionrios do condomnio so 12, entre porteiros e
auxiliares de servios gerais (DANTAS, 2013).

305

O programa arquitetnico da rea de lazer do Rodin prioriza o lazer no pavimento


trreo, no nvel da entrada social. Com 2.900m2 a rea de lazer do condomnio conta com
quadra poliesportiva, sala de cinema, academia de ginstica, piscina externa, piscina coberta e
aquecida, garage band, salo de festas e gourmet, ofur, sauna, churrasqueira, brinquedoteca,
playground e salo de jogos, como mostra a figura a seguir.

Figura 24: Fotomontagens dos ambientes da rea de lazer do Auguste Rodin


Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2011

A rea de lazer muito valorizada pelos moradores, tendo em vista a pequena variao
dos programas e plantas dos apartamentos. A estrutura de lazer oferece diversos itens para
atender uma demanda variada de moradores. Como novidade, alguns espaos de lazer so
diferenciais, como o Cinema e a Garage Band136, itens at ento inditos nos
empreendimentos da Plaenge na cidade de Londrina.
Uma das caractersticas dos mega empreendimentos residenciais denominados de
Condomnio-Clube, Residence Clube, Resort Urbano, Condomnio-Parque, entre
outras denominaes, localizados nos grandes centros urbanos brasileiros, a oferta de uma
136

A Garage Band um espao com isolamento acstico que permite a realizao de ensaios musicais com
conforto e privacidade (REVISTA PLAENGE PREMIUM, 2012). Segundo a Sndica do Auguste Rodin a
utilizao do ambiente comea s oito horas e termina a meia-noite. E caso o condmino esteja utilizando a
Garage Band por mais de trs horas e outro morador queira utilizar, o local ter de ser desocupado. Caso
contrrio, poder ficar por perodo indeterminado (REVISTA PLAENGE PREMIUM, 2012, p. 25).

306

gama de itens de lazer, implantado em reas coletivas com grandes dimenses. Em Londrina,
me parece que mais importante do que a infinidade de itens e o tamanho da rea de lazer, o
que realmente importa, a qualidade e exclusividade destes itens no condomnio.
De acordo com a sndica, a rea de lazer do condomnio utilizada com freqncia,
principalmente pelos filhos dos moradores. Os itens de lazer mais utilizados so a piscina
coberta e aquecida e a academia (DANTAS, 2013).
Os diferenciais do Auguste Rodin segundo a sndica, [...] o pequeno nmero de
moradores, pois o edifcio tem apenas 52 apartamentos, a ampla rea privativa das unidades, a
rea de lazer completa, e a localizao privilegiada do edifcio no contexto da Gleba Palhano
(DANTAS, 2013).
O Auguste Rodin no gerenciado por nenhuma administradora de condomnios, a
administrao do condomnio realizada pela sndica que tambm moradora, entretanto a
folha de pagamento dos funcionrios e o controle das contas a pagar e receber realizado por
uma Administradora de Condomnios contratada pelo condomnio. Em relao taxa de
condomnio, o preo referente ao ano de 2013 de R$ 635,00 (DANTAS, 2013).
Em relao convivncia entre vizinhos, a sndica no mencionou nenhum problema
entre os moradores, como por exemplo, barulho depois do horrio permitido, conflito e
desavenas em relao a vagas na garagem, etc. Apenas comentou que quando algum
problema acontece porque o morador recm chegado e, portanto no conhecedor das
normas do condomnio (DANTAS, 2013).
Embora a sndica no tenha destacado nenhum problema entre vizinhos no
condomnio, as entrevistas aos moradores de outros edifcios na Gleba Palhano revelaram
outra realidade, as desavenas ocorrem por inmeros motivos. At mesmo pela sujeira e latido
dos animais de estimao. Esse assunto ser retomado ainda neste captulo, na seo anlise
das entrevistas.
Assim, se cruzarmos dados referentes metragem, nmero de apartamentos, nmero
de dormitrios, banheiros, vagas na garagem, e sofisticada rea de lazer, conclumos que o

307

carter de privacidade, baixa densidade e exclusividade compem a imagem do Auguste


Rodin, no contexto do mercado imobilirio de alto padro em Londrina.
4.1.1 Anlise dos Resultados da Pesquisa
O desenvolvimento desse estudo deu-se utilizando um total de 13 moradores
residentes em vrios condomnios localizados em ruas diferentes do bairro Gleba Palhano.
O sujeito pesquisado foi o proprietrio ou responsvel pelo imvel137, homens e
mulheres com idade entre 38 e 72 anos, sendo que a maioria dos entrevistos esto na faixa
etria dos 40 anos. O nmero de pessoas residentes por apartamento varia entre duas a quatro
pessoas. Desse modo, se cruzar os dados sobre a faixa etria dos moradores e nmero de
moradores por apartamento, podemos sugerir que a maioria jovens casais ou famlias com
mdia de dois filhos, com idade para utilizar as reas de lazer do condomnio (ou que desejam
t-las a disposio).
A procedncia da maioria dos entrevistados de Londrina, moradores de bairros
prximos a Gleba Palhano, e do centro da cidade. Outros entrevistados em menor nmero so
naturais de cidades vizinhas a Londrina. Os dados mostraram que sem exceo, todos os
entrevistados tm algum tipo de funcionrio domstico (cozinheira, bab, diarista, mensalista,
passadeira, etc.).
Sobre a rea de lazer, os dados da pesquisa apontaram que os moradores quase no
utilizam a rea de lazer do condomnio, uma possvel explicao para isso, a falta de tempo
dos moradores, causada principalmente pelo trabalho e envolvimento com outras atividades.
Alm da opo por famlias menores, com menos filhos, ou com filhos adultos que influencia
na baixa utilizao desses espaos. Quando utilizados, os itens de lazer mais usados sos as
piscinas e o espao gourmet.
Mesmo no utilizando de todos os itens disponveis na rea de lazer do condomnio, os
moradores reconhecem a relevncia destes itens, principalmente em relao valorizao do
imvel (DADOS DE CAMPO, 2013).

137

No entrevistei nenhum inquilino, contudo, isso no significa que no existam pessoas que morem de aluguel
ou em outra situao.

308

A valorizao das esferas coletivas pode ser notada na grande maioria dos edifcios de
apartamentos lanados no Brasil, em medidas diferentes dependendo da classe social a que se
destina (VILLA, 2002). Na Gleba Palhano os condomnios so dotados de equipamentos de
lazer na rea coletiva, sobretudo aqueles construdos recentemente. Mesmo os edifcios de
apartamentos com metragem menor que 100m2 tem rea de lazer completa e equipada
(DADOS DE CAMPO, 2013).
Quando questionado se a rea de lazer do condomnio favorece o relacionamento e a
integrao entre moradores, os respondentes tinham apenas duas alternativas: sim ou no.
Metade dos entrevistados considerou que sim, que a rea de lazer do condomnio favorece o
convvio entre vizinhos, outra metade disse que no, que a rea de lazer no favorece o
relacionamento entre vizinhos.
Muitos moradores no se limitaram em assinalar uma das opes e justificaram suas
respostas. Vejamos a justificativa de dois moradores. Primeiro daquele que afirmou que a rea
de lazer no favorece a interao entre vizinhos: [...] as pessoas, infelizmente no optam por
condomnio, seja horizontal (j moramos), ou seja, vertical para manter relaes com pessoas.
No nosso condomnio 10% dos moradores utilizam a rea de lazer. O segundo morador
considera que a rea de lazer favorece o relacionamento entre vizinhos: [...] a rea de lazer
um lugar de contanto e amizade com os vizinhos. Nesta rea ocorre interao entre os filhos
dos moradores ainda crianas, que passam a brincar e conviver em um mesmo espao.
Esses dados nos encaminharam a algumas reflexes importantes. Primeiro, que a rea
de lazer do condomnio est sendo subutilizada, inclusive com itens ociosos, com baixa
procura pelos moradores, como por exemplo, o ofur. Segundo, ter rea de lazer completa no
condomnio no significa que essa rea estimule o contato ou amizade entre vizinhos. Em
terceiro lugar, equipamentos de lazer privados no substituem o uso das reas de lazer
pblicas, como a caminhada ou corrida as margens do Lago Igap, entre outros espaos
pblicos freqentados pelos moradores do bairro e evidenciados durante a observao de
campo.
Evidentemente, que nem todos os freqentadores do Lago Igap moram em
condomnios na Gleba Palhano, mas durante a abordagem das pessoas que usam esse espao

309

para prtica de atividade fsica, verificou-se que um grande nmero de usurios so


moradores dos condomnios verticais do bairro (DADOS DE CAMPO, 2013).
Constatamos que a rea de lazer dos condomnios verticais na Gleba Palhano no tem
a mesma importncia e significado que tem para os empreendimentos residenciais em So
Paulo e Rio de Janeiro. Na literatura consultada e referenciada ao longo dos captulos nesta
pesquisa, observamos que os edifcios considerados condomnios-clube mostram-se
adequados aos moradores dos grandes centros urbanos, principalmente nas metrpoles, onde
fator comodidade e segurana so importantes na aquisio deste tipo de imvel, pois muitos
condomnios esto construdos em reas longe do centro, em antigas reas industriais, na
regio metropolitana, e, portanto ter um condomnio-clube dentro do edifcio faz toda
diferena.
Para o Arquiteto Ely Wertheim, a tipologia dos condomnios-clube o modelo
adequado como empreendimento em So Paulo para viabilizar o investimento:
Esse modelo dos grandes condomnios-clube, no se trata de modismo ou nova
tendncia. Eles so resultado direto da impossibilidade de fechar a conta imposta
pela nova Lei de Zoneamento. Ou voc mora com 300, 400 apartamentos, ou vai
pagar um preo absurdo pelo imvel. E tem lavanderia, academia, shopping e clube
includo por uma razo muito simples: estamos nos distanciando do centro. Se a
conta fechasse em terrenos de 1.000m2, estaramos construindo prdios lindos,
maravilhosos (WERTHEIM, 2008, p.130).

Dito de outra maneira, o condomnio-clube no uma questo de tendncia ou


modismo como afirma as campanhas publicitrias das construtoras e incorporadoras, esse
discurso uma forma de justificar a presena de vrias torres, e, portanto, mais unidades,
que minimizam os valores condominiais do empreendimento. uma maneira de deixar
atrativo o empreendimento, sobretudo queles que esto sendo construdos distantes das reas
centrais, e por isso concentram a oferta de servios e lazer no prprio condomnio.
Na Gleba Palhano, a expresso clube particular mais utilizada nos encartes e nas
campanhas publicitrias do que a expresso condomnio-clube. A rea de lazer completa e
equipada importante porque valoriza o imvel. Outro motivo, que moradores com filhos
pequenos buscam esse tipo de imvel pela segurana e tranqilidade. O Auguste Rodin, por
exemplo, no oferece nenhum tipo de servio, como, lavanderia, salo de beleza, etc. At
porque a Gleba Palhano localiza-se prximo do centro principal de Londrina, no sendo
necessrio esse tipo de servio no condomnio.

310

Perguntamos aos moradores o que significa condomnio-clube e os respondentes


tinham seis alternativas. Os moradores em sua maioria o definem como um prdio que
oferece muito lazer. Em segundo lugar, ficou a definio meu ideal de vida, em terceiro
lugar, a possibilidade de manter relaes com pessoas do mesmo nvel social. A partir
destas respostas podemos pensar que a ideia de condomnio-clube para os moradores da
Gleba Palhano, nada mais , do que uma rea de lazer equipada e completa onde possvel a
interao entre vizinhos.
Dentro deste contexto, podemos concluir que na Gleba Palhano, a expresso
condomnio-clube no a mais adequada. Acreditamos que a nomenclatura mais
conveniente condomnio com tendncia ao estilo clube, ou condomnio estilo clube.
Quando questionado sobre a importncia das caractersticas do imvel para a
realizao da escolha e compra, sendo possvel assinalar mais de uma opo, as respostas dos
moradores indicaram que, a maioria julga muito importante: a localizao e o acesso,
segurana, planta do apartamento, qualidade da construo e preo do condomnio. Em
seguida os entrevistados julgam importante: rea de lazer, preos e condies de pagamento e
conceito da construtora. Os entrevistados consideraram indiferente, pouco importante ou nada
importante: a propaganda e divulgao do imvel, e o fato de sempre ter morado no bairro.
Os dados mostraram que as razes da escolha e compra do apartamento no esto
relacionadas de modo prioritrio ao apelo de haver um clube no empreendimento, mas
localizao (elemento mais relevante das respostas), segurana, planta do apartamento,
qualidade da construo e preo do condomnio, so ainda elementos decisivos para aquisio
de um apartamento.
Num segundo momento as caractersticas, rea de lazer, preo e condies de
pagamento, e conceito da construtora foram considerados importantes para a compra de um
imvel. Por sua vez, a propaganda e divulgao do imvel (em mdias, TV, jornais, revistas,
internet) foram consideradas indiferentes, pouco importantes ou nada importantes para
aquisio do imvel. Em outras palavras, a propaganda no fator significativo de influncia
no consumo destes imveis.

311

Em se tratando das duas nicas questes abertas, a respeito do que suas famlias mais
gostam em relao a morar em um condomnio vertical na Gleba Palhano, as respostas mais
recorrentes so o conforto, comodidade, segurana, modernidade das construes, rea de
lazer para os filhos, convvio com pessoas do mesmo grupo social, boa localizao com
acesso a pontos importantes da cidade e menos barulho que o centro da cidade.
Os entrevistados tambm relataram o que menos gostam em morar em um condomnio
vertical na Gleba Palhano. As respostas mais comuns foram deficincia da malha viria e
adensamento populacional, trnsito congestionado, falta de planejamento e sinalizao da
vias. Em relao ao adensamento populacional, os moradores reclamam do nmero de
condomnios que esto sendo construdos no bairro, existe um receio da popularizao do
bairro com excesso de pessoas. Outros moradores, em menor nmero, afirmam que no h
nada de que no gostam no bairro. Alguns reclamam da sujeira dos animais nas caladas do
bairro e no trreo dos condomnios. No Auguste Rodin, por exemplo, a presena de animais
de estimao permitida somente dentro dos apartamentos, na rea de uso comum do
condomnio somente no colo dos moradores (DANTAS, 2013).
Sobre a renda mensal total dos residentes sem considerar benefcios como, por
exemplo, aposentadoria, as opes de respostas estavam distribudas em seis categorias
referentes ao salrio mnimo. Os resultados apontam que a maioria dos entrevistados tem
renda mensal familiar de mais de 30 salrios mnimos, seguida da renda entre 15 e 20 salrios
mnimos, e por fim, renda entre 5 e 10 salrios mnimos.
Em relao questo ocupao/profisso, o objetivo foi identificar o grau de
escolaridade e em conseqncia o nvel financeiro dos entrevistados. Os dados das entrevistas
indicaram que a maioria dos entrevistados tem ensino superior completo, e os demais
entrevistados tem o ensino mdio completo. Sobre a ocupao, identificamos as seguintes
profisses: advogados, arquitetos, dentistas, engenheiros, proprietrios rurais, mdicos,
funcionrios pblicos estaduais e federais, professores universitrios, empresrios,
imobiliaristas, corretores de imveis, bancrios, comerciantes, entre outros.
Os dados mostram que o mercado consumidor de apartamentos na Gleba Palhano
formado por um complexo grupo de profissionais que dividimos em quatro categorias. A
primeira categoria de profissionais identificados na pesquisa foi de: a) profissionais liberais

312

altamente remunerados (mdicos, arquitetos, etc.), seguida pelos b) empresrios locais


(comrcio e servios), na seqncia por c) microempresrios (salo de beleza, etc.) e por fim,
na ltima categoria classificamos em d) grandes empresrios (incorporadores, investidores,
executivos). Este ltimo grupo formado por grandes empresrios de elevado poder aquisitivo,
residem em poucos edifcios na Gleba Palhano, sobretudo naqueles que tem um apartamento
por andar.
A renda mensal familiar associada ao tipo de profisso um indicativo do nvel social
dos moradores dos condomnios na Gleba Palhano, e revelam, portanto uma aproximao do
que seria o mercado consumidor de apartamento no bairro.
Assim, podemos concluir que o mercado consumidor dos apartamentos na Gleba
Palhano composto por casais na faixa etria dos 40 anos, com mdia de dois filhos, com
ensino superior completo, com renda familiar acima de 30 salrios mnimos, composta em sua
maioria por profissionais liberais altamente remunerados e empresrios locais. Diante dos
resultados da pesquisa podemos pensar que os moradores que residem nestes edifcios fazem
parte da classe mdia londrinense.

313

4.2 Condomnio Poty Lazzarotto Ecoville

Figura 25: Edifcio Poty Lazzarotto, Ecoville, Curitiba (PR)


Fonte: Andresa Loureno da Silva, 2013

314

Poty Lazzarotto foi um grande artista paranaense, desenhista, muralista, gravurista e


ceramista. Partes de suas obras esto expostas em diversos espaos pblicos da cidade de
Curitiba. A escolha do nome do artista foi uma forma de reconhecimento a sua obra e
homenagem da Plaenge ao artista que to bem representou a capital paranaense (MONMA,
2013c).
O Poty Lazzarotto est localizado na Rua Deputado Heitor Alencar Furtado, 2.881,
prximo as ruas Francisco Juglair e Dr. Braslio Vicente de Castro, no Ecoville, zona oeste de
Curitiba (PR). O Poty foi escolhido para estudo de caso, porque o edifcio mais alto, e um
dos mais luxuosos e sofisticados (com bosque privativo e apartamento de cobertura) da
Plaenge no Ecoville, dentro do recorte temporal da pesquisa.
O lanamento oficial do empreendimento no mercado imobilirio foi em 2005 tendo
sua obra concluda em agosto de 2007. A divulgao do empreendimento teve forte aporte de
mdia e foi realizada atravs dos veculos convencionais de propaganda e divulgao, e
tambm atravs do site institucional da incorporadora, que disponibilizou um espao para
divulgar detalhes do projeto arquitetnico, da infraestrutura, e da rea de lazer do
empreendimento (DADOS DE CAMPO, 2013).
Atualmente a Plaenge no disponibiliza de nenhuma unidade a venda, j que o
empreendimento foi concludo em 2007, os que esto venda so de terceiros e o preo
depende do mercado, com valor aproximado de R$1.200.000,00. No perodo de
comercializao dos apartamentos, a forma mais comum de pagamento foi o financiamento
habitacional (MONMA, 2013c).
O edifcio teve a incorporao e construo realizada pela Plaenge, e o projeto
arquitetnico foi de responsabilidade da Bohrer Arquitetura. Executado em um terreno
5.050,00m com rea total construda, 17.621,43m tem uma nica torre com
aproximadamente 98 metros de altura. So 28 pavimentos tipo, 2 subsolos, 1 trreo. So 55
apartamentos, sendo 2 unidades por andar e 1 apartamento de cobertura no ltimo andar
(MONMA, 2013c).
Segundo a Lei n. 9.800/2000 que regulamenta o Uso e Ocupao do solo do municpio
de Curitiba, a legislao urbana na Conectora 5 tambm denominada de Setor Especial Nova

315

Curitiba, onde em seu interior est localizado o Ecoville, prev que a taxa de ocupao138 do
lote de 50%, e o coeficiente de aproveitamento de 2,0, ou seja, a rea de projeo
horizontal do edifcio deve ser no mximo, equivalente a 50% da rea do terreno e a rea
construda pode chegar duas vezes o total da rea do terreno (CURITIBA, 2000).
No Ecoville, so estabelecidos os seguintes paramentos para edificaes: recuo
mnimo do alinhamento predial, que a distncia mnima perpendicular entre a fachada da
edificao incluindo o subsolo e o alinhamento predial existente ou projetado
at 16 pavimentos igual a 5,00 (cinco metros), acima de 16 pavimentos, acrescentar 0,30
(trs metros) por pavimento excedente, com taxa de permeabilidade de 25% (CURITIBA,
2000).
O afastamento das divisas que a distncia mnima perpendicular entre a edificao e
as divisas laterais e de fundos do terreno, determinada pela relao entre a altura da edificao
e o ndice estabelecido neta lei, at 2 pavimentos facultado, acima de 2 pavimentos = H/5
atendido o mnimo de 2,50 metros (dois metros e cinqenta centmetros). E por fim, a rea
mxima do lote de 5.000m2 e rea mnima do lote 450m2 com altura mxima livre139
(CURITIBA, 2000).
Em outras palavras, o Ecoville tem um zoneamento diferenciado consideravelmente
mais restritivo do que o restante da cidade, que implica em um espaamento muito maior
entre as construes, e, uma densidade demogrfica comparativamente muito menor do que
os outros bairros de Curitiba. Desse modo, o Ecoville tem um nmero bem menor de
moradores por quadra em relao a outros bairros nobres da cidade, a sensao de muita
rea verde e muito espao livre, isso ocorre devido ao grande espaamento entre construes
exigido pela Lei de Uso de Ocupao do Solo de Curitiba (DADOS DE CAMPO, 2013).
Assim, uma das razes pelas quais o Ecoville se verticaliza porque ele oferece terrenos
grandes e tem respaldo da legislao urbanstica.
138

Taxa de ocupao o percentual expresso pela relao entre a rea de projeo da edificao ou edificaes
sobre o plano horizontal e a rea do lote ou terreno onde se pretende edificar (Art. 42, pargrafo I da Lei n.
9.800/2000).
139

Altura da edificao a dimenso vertical mxima da edificao, expressa em metros, quando medida de seu
ponto mais alto at o nvel do terreno, ou em nmero de pavimentos a partir do trreo, inclusive (Art. 42,
pargrafo III da Lei n. 9.800/2000).

316

Em relao ao tamanho das unidades do Poty Lazzarotto, a rea total do apartamento


de 267m, com rea til de 180,39m, e o apartamento de cobertura tem rea til de e
285,71m com trs ou quatro dormitrios, dependendo da escolha da planta pelo morador
(MONMA, 2013c).
O sistema de segurana do condomnio dispe de monitoramento com 22 cmeras
conectadas 24 horas por dia, com superviso eletrnica dos vigilantes, a portaria tem vidro de
segurana, com travamento de passagem, portes duplos nos acessos para pedestres. O
edifcio tem barreira de proteo nos muros, gradil, alm de cercas eltricas contornando todo
o condomnio. Os muros do condomnio alternam paredes altas, muretas baixas, e junto ao
muro do condomnio, tem muitas rvores altas, que funcionam como uma cortina
impedindo que a rea interna do condomnio seja visualizada por quem esta do lado de fora
(DADOS DE CAMPO, 2013).
O edifcio tem dois elevadores sociais exclusivos para o hall do apartamento
proporcionando maior privacidade aos moradores e individualizando a unidade. O
condomnio tem coleta seletiva de lixo, com lixeiras especficas para cada tipo de lixo. Os
apartamentos possuem sistema de medio individual de luz e gs. O valor consumido da
gua dividido entre os moradores do condomnio (CALDARELI, 2013).
Tem duas vagas na garagem com capacidade para trs veculos, entretanto, durante as
entrevistas percebemos que um dos principais problemas entre os moradores do condomnio
o uso indevido da vaga na garagem. O que pude perceber que o nmero de vagas
disponveis por apartamento insuficiente. Isso um indicativo de que talvez os moradores
tenham mais de dois carros por apartamento.
Examinando os desenhos das plantas do Poty, percebemos que o projeto arquitetnico
destaca os ambientes dos banheiros e da cozinha. Se h alguns anos atrs as reas molhadas
dos apartamentos eram consideradas reas menos importantes, hoje constatamos que os
ambientes da cozinha e banheiros tornaram-se os protagonistas dos apartamentos.
Esta realidade observada na quantidade e qualidade dos materiais de acabamento e
no design e layout dos equipamentos da cozinha que dotada de granito, piso laminado, gesso
trabalhado no teto, etc. Os banheiros so dotados de materiais de acabamento e revestimento

317

sofisticados, como porcelanato, mrmore e granito, so verdadeiras salas de banho, com


banheira de hidromassagem para o relaxamento, dotados de espelhos e iluminao que
ampliam o ambiente (DADOS DE CAMPO, 2013).
No desenho das plantas o ambiente da varanda muito valorizado, e apesar do frio de
Curitiba, esse espao tem recebido destaque nos projetos arquitetnicos do edifcio, sendo um
dos principais atrativos do empreendimento. O sistema screen glass um recurso utilizado
para aproveitar melhor o espao da varanda. O ambiente da varanda multifuncional e pode
ser transformado em espao gourmet, jardim, espao zen, cantinho de leitura entre outras
possibilidades.
Com a finalidade de aquecer o ambiente social do apartamento a lareira um elemento
importante do projeto arquitetnico do Poty Lazzarotto. A propsito, deve-se grifar que a
lareira funciona a gs, sendo um diferencial nos apartamentos de cidades frias e chuvosas
como Curitiba.
O projeto arquitetnico do Poty compreende cinco configuraes distintas de
apartamentos que possibilita uma melhor adequao dos ambientes, moldado as necessidades
do morador. As plantas Guair, Mercs, Aeroporto, Museu e Vitral tm de trs a quatro
dormitrios, todas dotadas de sute master com banheira de hidromassagem, e sala de estar
com lareira integrada a outros ambientes do living. Em todas as opes de plantas as unidades
agregam espaos divididos em trs setores distintos: social, servio e ntimo. Vejamos abaixo
as cinco opes de plantas do edifcio.

318

Figura 26: Ilustrao Artstica da Planta Guair, Poty Lazzarotto, Ecoville, Curitiba (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2013

A Planta Guair tem quatro dormitrios, sendo uma sute master com closet, uma sute
simples, e dois dormitrios com banheiro na rea de circulao. O living tem trs ambientes,
sala de jantar, sala de TV, sala de estar com lareira integrada varanda que dotada de screen
glass, tem dormitrio de servio com armrios, rea de servio, espao para central de ar
condicionado, cozinha gourmet com churrasqueira. O diferencial deste projeto o nmero de
dormitrios, num total de quatro.

319

Figura 27: Ilustrao Artstica da Planta Mercs, Poty Lazzarotto, Ecoville, Curitiba (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2013

A Planta Mercs tem trs dormitrios, sendo uma sute master com closet, e duas
sutes simples. O living para trs ambientes, sala de jantar, home theater e sala de estar com
lareira integrada varanda que dotada de screen glass, tem dormitrio de servio, rea de
servio, espao para central de ar condicionado, cozinha gourmet com churrasqueira. O
diferencial deste projeto o ambiente para home theater.

320

Figura 28: Ilustrao Artstica da Planta Aeroporto, Poty Lazzarotto, Ecoville, Curitiba (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2013

A Planta Aeroporto tem trs dormitrios, sendo uma sute master com closet, e duas
sutes simples. O living para trs ambientes, sala de jantar, sala de estar com lareira e sala de
estar integrada a varanda que dotada de screen glass, tem dormitrio de servio, rea de
servio, espao para central de ar condicionado, cozinha gourmet com churrasqueira. O
diferencial deste projeto a sala ntima, ambiente prximo a sute master.

321

Figura 29: Ilustrao Artstica da Planta Museu, Poty Lazzarotto, Ecoville, Curitiba (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2013

A Planta Museu tem trs dormitrios, sendo uma sute master ampliada e com closet, e
duas sutes simples. O living para trs ambientes, sala de jantar, sala de estar com lareira e
sala de TV integrada a varanda que dotada de screen glass, tem dormitrio de servio, rea
de servio, espao para central de ar condicionado, cozinha gourmet com churrasqueira. O
diferencial deste projeto a presena de um ambiente a mais na sute master.

322

Figura 30: Ilustrao Artstica da Planta Vitral, Poty Lazzarotto, Ecoville, Curitiba (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2013

A Planta Vitral tem trs dormitrios, sendo uma sute master, e duas sutes simples. O
living para trs ambientes, sala de jantar, sala de estar com lareira e sala de TV, integrados a
varanda que dotada de screen glass, tem dormitrio de servio, rea de servio, espao para
central de ar condicionado, cozinha gourmet com churrasqueira. O diferencial desta planta o
ambiente destinado ao home office.

323

O programa arquitetnico do Poty Lazzarotto apresenta espaos amplos, com


ambientes que se desdobram em vrios espaos diferenciados de funes diversas, sala de
estar, sala ntima, sala de TV, sala de visita, almoo, jantar, trabalho. Os dormitrios
principais recebem closets e banheiros com hidromassagem (AMORIM, 2007). Entretanto, os
tipos de plantas no apresentam diferena significativa entre um tipo e outro.
De acordo com a sndica do condomnio, [...] os principais diferenciais do Poty a
localizao privilegiada com face norte e por ter sido executado por uma construtora idnea
(CALDERARI, 2013).
Entretanto, edificao com face norte140 me parece mais um discurso (estratgia) dos
incorporadores para comercializao dos seus empreendimentos do que realmente um
elemento diferencial no edifcio. Concordamos que empreendimentos com face norte
geralmente so mais valorizados que os demais, especialmente em Curitiba, onde os imveis
com est caracterstica so mais solicitados, pois a cidade fria e mida, sendo a orientao
solar importante para evitar problemas como fungos e mofo (BUBNIAK, 2012). No entanto,
no apenas a orientao solar que vai influenciar na temperatura e luminosidade do edifcio.
Os materiais de construo, revestimentos, de isolamento, tambm so importantes
(BUBNIAK, 2012).
A meu ver, os diferenciais do Poty Lazzarotto a valorizao das reas verdes e
ajardinadas, com presena de um bosque privativo na rea interna do condomnio, rea de
lazer equipada, e o pequeno nmero de moradores, pois o edifcio tem apenas 56
apartamentos, 2 por andar (DADOS DE CAMPO, 2013).
O Poty gerenciado por uma empresa de condomnios, a Batel Administradora de
Condomnio. O empreendimento conta com uma sndica profissional, ou seja, profissional
contratada para gerenciar o condomnio e que no moradora. Em relao taxa de
condomnio, o preo referente ao ano de 2013 de R$ 600,00 (CALDERARI, 2013).
No trreo existe um espao para a administrao do condomnio onde fica o escritrio
da sndica, e um espao exclusivo para os funcionrios, com copa, cozinha, banheiro com
chuveiro e armrios individuais para cada funcionrio. A guarita onde fica o porteiro dotada
140

Edificaes que recebem maior incidncia de sol ao longo do ano.

324

de banheiro. O Poty tem sete funcionrios, sendo trs porteiros, um folguista, um zelador
que tambm o jardineiro, e duas auxiliares de servios gerais (CALDERARI, 2013).
Em relao aos problemas entre vizinhos, a sndica mencionou que as principais
desavenas esto relacionadas ao uso indevido de vagas na garagem, e diferentes interesses
em relao ao condomnio, [...] uns querem melhorar a academia, outros, a sala de
brinquedos, outros, a rea social [...] (CALDERARI, 2013).
Segundo a sndica a rea de lazer do condomnio utilizada com freqncia,
principalmente a academia, a piscina coberta e aquecida, e o salo de festas. No condomnio
permitida a presena de animais (CALDERARI, 2013).
A rea de lazer do Poty tem 500m2 e esta localizada no trreo do condomnio. Tem
praa, pista de caminhada e bosque privativo integrados em um mesmo espao, piscina
coberta e aquecida, mini quadra poliesportiva, academia de ginstica, playground, solarium,
sauna, salo de jogos, brinquedoteca, espao gourmet e churrasqueira, salo de festas e deck
fitness. A figura a seguir mostra a rea de lazer do condomnio.

Figura 31: Planta do trreo e da rea de lazer do Edifcio Poty Lazzarotto, Curitiba (PR)
Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2013

325

O elemento de maior visibilidade no desenho da planta o bosque privativo, integrado


a pista de caminhada com 264 metros, e a praa de convvio dotada de bancos e vrios tipos
de vegetao. O projeto paisagstico tambm tem um importante papel, pois, por meio dele os
espaos so articulados e humanizados, conferindo exclusividade ao empreendimento
(AMORIM, 2007).
O Poty tem grande rea verde, com plantas e rvores altas em volta de todo o
condomnio, a sensao que a vegetao funciona como uma proteo a mais no
condomnio, resguardando a privacidade dos moradores que podem circular pela praa sem se
preocupar em serem vistos por quem esta do lado de fora do condomnio.
A praa denominada de praa de convvio est localizada logo depois da portaria,
quase em frente o hall social na entrada do condomnio, a praa na verdade uma rea de
estar ajardinada com bancos (DADOS DE CAMPO, 2013).
Assim, se cruzarmos dados referentes metragem, nmero de apartamentos, nmero
de dormitrios, banheiros, vagas na garagem, bosque privativo, distncia entre um edifcio e
outro, rea de lazer, conclumos que o carter de privacidade, baixa densidade e
exclusividade, compem a imagem do Poty Lazzarotto, no contexto do mercado imobilirio
de alto padro em Curitiba.
4.2.1 Anlise dos Resultados da Pesquisa
O desenvolvimento desse estudo deu-se utilizando um total de 4 moradores residentes
em condomnios diferentes localizados no Ecoville. O contato com os moradores foi
estabelecido por meio da Carta de Informao ao Sujeito de Pesquisa, anexada ao
questionrio e distribuda pelos porteiros nos apartamentos.
Convm inicialmente esclarecer que tivemos muitas dificuldades para realizar as
entrevistas, pois o Ecoville no conta com nenhum conselho ou entidade que represente os
sndicos e vice-sndicos dos condomnios verticais. Desse modo, no tivemos intermediao
junto aos sndicos e moradores dos condomnios, dificultando assim o contato com os
mesmos. No consideramos que a escolha da tcnica de coleta de dados adotado nesta
pesquisa foi equivocada. Estou inclinada a acreditar que as dificuldades ocorreram por
diversos motivos: falta de tempo dos moradores para participar da pesquisa, medo de informar

326

dados de sua vida particular, receio de que os dados coletados fossem utilizados para outros
fins, entre outros motivos.
Percorremos as ruas do bairro visitando os condomnios conversando com os porteiros
e solicitando os contatos telefnicos e eletrnicos dos sndicos para realizar as entrevistas.
Outro caminho utilizado para a realizao das entrevistas foi abordagem aos poucos
moradores que circulavam nas ruas do bairro. Aqueles que concordaram em participar da
entrevista no assinaram o termo de consentimento livre e esclarecido e, portanto no foram
contabilizados nesta pesquisa.
A procedncia dos entrevistados de Curitiba, moradores de bairros prximos ao
Ecoville. Os dados mostraram que metade dos entrevistados tem algum tipo de funcionrio
domstico em tempo parcial, e outra metade no tem nenhum funcionrio domstico.
Todos os entrevistados consideraram que a rea de lazer favorece o relacionamento
entre vizinhos. Entretanto, se cruzarmos este dado com a freqncia de uso desta rea, os
resultados mostram que os mesmos que afirmaram que a rea de lazer propicia o
relacionamento entre vizinhos usam pouco este espao.
Os dados das entrevistas indicaram que o conceito de condomnio-clube foi definido
como um prdio com muito lazer, seguido da opo possibilidade de manter relaes com
pessoas do mesmo nvel social. A partir destas respostas podemos pensar que a ideia de
condomnio-clube para os moradores do Ecoville uma rea de lazer equipada e completa
onde possvel manter contato com vizinhos.
Os aspectos de escolha e compra do imvel considerado muito importante para os
moradores do Ecoville so: localizao e acesso, segurana, rea de lazer, preo e condies
de pagamento, qualidade da construo, conceito da construtora, planta do apartamento e
preo do condomnio. Os aspectos considerados importante so: planta do apartamento, preo
do condomnio, rea de lazer, e propaganda e divulgao do apartamento. E os aspectos
considerados indiferentes e pouco importantes so: propaganda e divulgao do apartamento e
fato de sempre terem morado no bairro.

327

Os dados indicaram que os moradores do Ecoville so mais exigentes em relao aos


itens considerados muito importantes na hora de adquirir um imvel. Para os moradores,
localizao e segurana no so tudo. Para a compra de um imvel muito importante que o
empreendimento tenha rea de lazer, preo e condies de pagamento, qualidade da
construo, planta do apartamento e preo do condomnio.
Os moradores foram categricos ao afirmarem que a localizao e o acesso fcil ao
centro de Curitiba, a segurana em morar em um condomnio, a distncia da construo entre
um edifcio e outro, a grande rea verde dentro do condomnio, e a ampla arborizao no
entorno do condomnio so os aspectos que os moradores mais gostam em morar em um
condomnio no Ecoville. Um dos entrevistados argumentou que [...] adoramos poder descer e
desfrutar num dia de sol da piscina e da cancha de esportes, ficando ao ar livre, descalos com
roupas leves sem ter que pegar carro e enfrentar trnsito (DADOS DE CAMPO, 2013).
O que os moradores menos gostam em relao a morar em um condomnio vertical no
Ecoville, foi evidenciado no depoimento de dois entrevistados: [...] no podemos fazer muita
festa a noite devido ao barulho, e alguns moradores so muito fechados, o que no permite
muitas amizades, num lugar que deveria ser o contrrio. Outro morador afirmou: [...]
barulho por vezes dos moradores e dos cachorros, falta de cumprimento as normas do
condomnio, alto custo da rea de lazer (DADOS DE CAMPO, 2013).
Em relao ao mercado consumidor dos apartamentos no Ecoville, os dados das
entrevistas revelaram que, a populao predominante de casais sem filhos, ou famlias (com
filhos menores de 12 anos) na faixa etria de 25 a 49 anos, com grande participao da faixa
etria entre 40 e 50 anos. Composta por profissionais liberais altamente remunerados, com
renda familiar de 20 a 30 salrios mnimos, e cada domiclio ocupado por trs pessoas, em
mdia (DADOS DE CAMPO, 2013).
4.3 Auguste Rodin e Poty Lazzarotto: Semelhanas e Diferenas
O estudo de caso uma pesquisa laboriosa, visto que necessrio registrar as
informaes, coletar dados, organiz-los e fazer as anlises. Este estudo demanda tempo e
requer persistncia do pesquisador, sobretudo quando o estudo de caso envolve objetos,
bairros, e cidades distintas, como o caso desta pesquisa.

328

Portanto, para a realizao do estudo de caso, foi selecionado um condomnio em cada


cidade, com a inteno de analisar suas especificidades e exemplificar o resultado da ao dos
diversos fatores arquitetnicos que determinaram o espao produzido, tais como: localizao,
unidades de apartamentos, pavimentos, projeto arquitetnico, padro de construo, reas de
lazer, etc., e quais os motivos de escolha e compra do apartamento. E por fim, verificar se
esses edifcios podem ser considerados empreendimentos de alto padro segundo a hiptese
elaborada pela autora da pesquisa.
As principais diferenas entre o Auguste Rodin e o Poty Lazzarotto esto relacionadas
ao tamanho do terreno e da rea privativa dos apartamentos, o que implica na variao do
preo do imvel, contando tambm com a variao de preo devido localizao e a poca do
lanamento e construo do empreendimento.
As reas de lazer do Rodin e do Poty apresentaram certas semelhanas nos
equipamentos de lazer bsicos como piscina e salo de festa, entretendo outros itens de uso
coletivo so distintos. A rea de lazer do Rodin maior e tem itens sofisticados e exclusivos,
como o Cinema e a Garage Band. No Poty a rea de lazer menor, e o destaque so as reas
verdes e ajardinas [bosque privativo, praa e pista de caminhada].
O nmero de pavimentos, nmero de unidades por andar, nmero de torre, altura do
empreendimento, vagas na garagem, preo do condomnio, ostensivo sistema de segurana,
excelentssimo padro de construo, infraestrutura e sustentabilidade e tipos de plantas, so
muito semelhantes nos dois condomnios.
Outra importante semelhana se refere denominao dos edifcios. Os nomes dos
edifcios so de personalidades reconhecidas internacionalmente por seu talento e por suas
obras de arte. Na Gleba Palhano, o nome do edifcio de um escultor francs, e no Ecoville, o
nome do edifcio de um artista plstico paranaense, nascido em Curitiba. A partir do nome
esses produtos imobilirios ganham uma identidade nica, exclusiva, que classifica o produto
e o diferencia dos demais, bem como, de quem ir ocup-lo (ROCHA, 1995, p. 69). Desse
modo, o nome do edifcio uma marca, um smbolo, que reflete status, sofisticao, estilo de
vida e singulariza o produto imobilirio.

329

Em relao aos aspectos de escolha e aquisio do imvel, identificamos que os


moradores escolheram primeiro o bairro e depois o edifcio, a localizao e o acesso a
outras reas da cidade foram decisivos para compra do empreendimento. A segurana tambm
apareceu como um aspecto importante para aquisio de um imvel. A escolha do edifcio,
esta relacionado idoneidade da construtora, preo e formas de pagamento, a variedade do
tipo de planta do apartamento, acabamento e revestimento sofisticado. E por ltimo, mas no
menos importante, a rea de lazer estilo clube, com itens que conferem exclusividade e
valorizao ao empreendimento.
O mercado consumidor dos apartamentos de alto padro na Gleba Palhano e no
Ecoville, tem certa homogeneidade e uniformidade, do ponto de vista da renda familiar, do
nmero de membros da famlia, escolaridade e profisso. Pode-se pensar, que o mercado
consumidor de apartamentos na Gleba Palhano e no Ecoville tende a ser formada por
indivduos localizados nos estratos mdios da sociedade. Com um ou outro indivduo de alto
poder aquisitivo morando em edifcios de um apartamento por andar.
As campanhas publicitrias das incorporadoras enfatizam que o pblico alvo do
empreendimento de alto padro o grupo de maior poder aquisitivo da sociedade. Isso no
quer dizer que os incorporadores tiveram um erro de estratgia. Miraram em um pblico e
acertaram em outro. Na realidade o pblico alvo sempre foi classe mdia. Ento, o morador
ao comprar um apartamento de alto padro, tem a sensao de uma ascenso social, sem
efetivamente ter havido alteraes na ocupao/profisso ou na renda.
Sobre a relao e o convvio entre vizinhos, consideramos que os moradores dos
condomnios apresentaram dois tipos de comportamentos antagnicos em relao ao convvio
social: o comportamento de atrao e o comportamento de repulso. A atrao e repulso
coexistem em toda cidade, mas tambm dentro de cada um de seus habitantes. Trata-se
reconhecidamente de uma consistncia problemtica (BAUMAN, 2004, p.136).
Em outras palavras, os moradores dos condomnios escolhidos para o estudo de casos
esto fisicamente juntos, mas quase sem convivncia social/pessoal. O que eles tm em
comum? Apenas a escolha do mesmo lugar para viver, e o desejo de isolamento e
tranqilidade (atrao). O comportamento de (repulso) demonstrado no afastamento,

330

mesmo entre aqueles com os quais compartilham os muros e as cercas eletrificadas da mesma
fortaleza (BAUMAN, 2004).
A meu ver existe uma relao paradoxal entre a arquitetura produzido dos edifcios e
as reas sociais. Esse tipo de arquitetura, individualizada, dotada de cmeras de segurana,
com elevador exclusivo, com hall privativo, inibe o contato mais trivial entre os moradores.
Ao mesmo tempo, o projeto arquitetnico da rea de lazer, apresenta um espao convidativo
para o convvio social dos moradores. No Poty Lazzarotto, por exemplo, tem uma praa que
se chama praa de convivncia nome que sugere uma aproximao e contato entre vizinhos.
Os dados das entrevistas indicaram que existe o interesse de alguns moradores em
estabelecer vnculos, e construir uma relao de vizinhana, isto , os moradores anseiam pela
segurana do convvio. Entretanto, a mesma pesquisa mostrou que os moradores freqentam
pouco o espao social do condomnio.
Nesse sentido, podemos pensar que a sociedade enfatiza o individualismo,
aumentando a competio entre os indivduos em detrimento da unio. Desconfiados, os
moradores estabelecem uma misteriosa fragilidade dos vnculos humanos, o sentimento de
insegurana que ela inspira e os desejos conflitantes (estimulados por tal sentimento) de
apertar os laos (convvio) e ao mesmo tempo mant-los frouxos (BAUMAN, 2004, p.8).
Isto , nenhum tipo de convvio humano plenamente estruturado, nenhuma diferenciao
interna totalmente abrangente, inclusiva e livre de ambivalncia [...] (BAUMA, 2004, p.
93).
Para o referido autor [...] preciso encontrar um modus vivendi que torne a
coabitao palatvel, o modo como os moradores dos condomnios se conduzem para
satisfaz-la uma questo de escolha, que feita diariamente por ao ou omisso
(BAUMAN, 2004, p.130).
Desse modo, acreditar que o homem pode estar em plena segurana ou completamente
livre apenas uma iluso (BAUMAN, 2004). Quanto mais o indivduo se sente seguro menos
liberdade ele tem, e quanto mais liberdade o indivduo tem, menos seguro ele est. Esses
recursos sofisticados de segurana so frutos da contemporaneidade, onde as pessoas que

331

moram prximas, os vizinhos, no se conhecem mais, no tecem laos de amizade e de


solidariedade (BAUMAN, 2004)
Resumidamente, esse tipo de moradia que garante ao mesmo tempo segurana e
liberdade, atrai e afasta os moradores numa relao contraditria e ambivalente. Ou seja, ela
contraditria do ponto de vista da estrutura fsica do edifcio, e ambivalente do ponto de vista
do convvio social.
O que podemos concluir, que por detrs de uma aparente diversidade de motivaes
em se morar em edifcios de alto padro no Ecoville e na Gleba Palhano, existe uma lgica em
comum, o desejo de liberdade e segurana. Esses condomnios so [...] ilhas de semelhana e
mesmice em meio a um oceano de variedade e diferena (BAUMAN, 2004, p.133).

332

CONSIDERAES FINAIS
A orientao metodolgica desta pesquisa permitiu que uma sntese fosse elaborada (o
conhecimento do objeto) ao longo do desenvolvimento de explicaes interdisciplinares
promovidas por mltiplas categorias analticas. A interpretao apresentada pretendeu
constituir-se em uma sntese da realidade [...] a sntese no , porm uma viso absoluta das
coisas: simplesmente uma nova maneira de ver, resultado da investigao realizada
(FOUREZ, 1995, p. 37).
Assim, esta pesquisa resultado da aspirao em compreender a produo da cidade e
do espao urbano. Dentro deste contexto a cidade entendida como mercadoria e para
explic-lo como produto de um processo de trabalho e, portanto, de relaes de classe,
iniciou-se um longo processo, orientado por uma abordagem histrica, crtica e
interdisciplinar (SOUZA, 1994, p. 245).
A cidade antes de se constituir no lugar das coisas passou a ser alvo extremamente
interessante para o modo de produo capitalista, tornou-se um grande negcio. Portanto, para
entender como o espao urbano produzido foi preciso explicar no decorrer dos captulos as
estratgias do capital nas suas mltiplas aparncias, entender sobre a renda e a valorizao da
terra, e identificar os agentes e a ao do Estado.
O percurso escolhido para explicar a produo do espao urbano foi o estudo da
verticalizao, pois se constitui na forma privilegiada de um segmento muito importante da
reproduo do capital no espao, aliada ao modo de morar. Desse modo, elegeu-se Curitiba e
Londrina como o lugar privilegiado de anlise, na expectativa de explicar os recentes
processos de verticalizao em dois bairros.
Esta pesquisa se props a estudar a problemtica da modificao do uso do solo em
curso nos bairros Ecoville e Gleba Palhano a partir da construo dos edifcios de alto
padro, de forma a entender como reas anteriormente no consideradas nobres foram
incorporadas pelo mercado imobilirio. Esta problemtica despertou especial interesse, devido
especificidade do processo de verticalizao no Ecoville e na Gleba Palhano. Esses
bairros

foram

construdos

(concebidos)

pelo

mercado

imobilirio

inseridos

territorialmente dentro de outros bairros, constituindo-se reas de ntida diferenciao


espacial.

333

Em termos de localizao, esse tipo de construo se concentra na regio sudoeste de


Londrina e na zona oeste de Curitiba, implicando em um processo de redefinio scioespacial e criando novas centralidades.
O Ecoville e a Gleba Palhano so resultados de mltiplos e complexos interesses neles
envolvidos. Interesses enormes e rentveis na produo especfica do espao urbano privado.
E foi isso que procurei demonstrar neste estudo. A questo central relacionada a esse processo
e sua explicao est ligada a propriedade privada do solo, a disponibilidade de grandes reas,
capazes de tornar lucrativo o zoneamento proposto pelas legislaes urbansticas. Essa
questo, como vimos, permeia poderosas instncias sociais, polticas e econmicas.
Os investimentos imobilirios concentraram-se no Ecoville e na Gleba Palhano em
funo das condies territoriais como zoneamento, localizao e infraestrutura, alm de uma
demanda disposta a pagar para morar em empreendimentos nestes bairros. Os construtores e
incorporadores locais buscaram resposta para atender a essa demanda atravs da
verticalizao que encontrou nestas reas grandes terrenos para construo de apartamentos
de diversas configuraes e tipologias que atendessem s diversas fraes de classes.
Os mecanismos e estratgias imobilirias na Gleba Palhano conferem mltiplos papis
aos empreendedores, pois eles atuam como proprietrios fundirios, incorporadores,
construtores e captadores de recursos financeiros. Essas caractersticas garantem oportunidade
e vantagens em projetos auferindo grandes lucros futuros. A valorizao desta rea especfica
se deu inicialmente a partir da duplicao da Avenida Madre Lenia Milito, obra necessria
para a construo do Catua Shopping Center, e, que trouxe acessibilidade e infraestrutura
para essa poro. Durante algum tempo essa rea sofreu especulao imobiliria at ser
incorporada ao tecido urbano.
No Ecoville houve uma aliana entre os agentes envolvidos no processo de produo e
valorizao desta poro do espao. Destacamos o papel do Estado, que viabilizou o
desenvolvimento da Conectora 5 atravs da infraestrutura viria que deu acesso ao centro
principal de Curitiba, das construtoras e incorporadoras que anteciparam a compra de terrenos
para construo de seus empreendimentos e que exploraram o discurso de cidade ecolgica
de Curitiba, e, por fim, das classes de alta renda, que elegeram o Ecoville como rea nobre
para ocupao de moradias verticais.

334

Os apontamentos tericos sobre verticalizao e promoo imobiliria foram


desenvolvidos considerando o estudo entre algumas semelhanas e diferenas entre duas
pores do espao, refletindo a organizao do espao urbano e as especificidades do
desenvolvimento do capital incorporador. Cumpre observar que apesar de inseridos em
realidades urbanas distintas, o espao produzido pela verticalizao para a moradia de alto
padro em Curitiba e Londrina apresentou grande similaridade.
A presena de amenidades como o Lago Igap e o Parque Barigui, proximidade ao
centro principal, infraestrutura viria e de transporte feita em uma rea previamente equipada
com comrcio e servios, foram elementos importantes para que os incorporadores e
construtores vissem nestas reas o ambiente propcio para a implantao de edifcios de alto
padro no incio dos anos 90 em Londrina e Curitiba.
As marcas da verticalizao no Ecoville e na Gleba Palhano produziram uma
segregao scio-espacial constatada atravs dos aspectos fsico-estticos dos edifcios, ou
seja, altos e sofisticados padres de construo que revelaram grande preocupao com o
conforto e funcionalidade, distribuio interna da planta dos apartamentos, equiparao da
rea condominial, com rea de lazer completa, revestimento externo, assim como, os altos
preos desses imveis. Em ambos os casos verificou-se uma tendncia estandardizao
desse modelo de verticalizao.
Mas, afinal o que tem de novo na verticalizao do Ecoville e da Gleba Palhano? A
tecnologia empregada na construo dos edifcios com alguns itens de automao no interior
dos apartamentos. As empresas da construo civil do segmento de alto padro recorreram ao
uso de tecnologia de ponta na construo de seus empreendimentos. Verificou-se a utilizao
de novas tecnologias de elevadores e geradores de energia, uso de novos materiais nos
revestimentos das fachadas de suas edificaes, mecanizao dos canteiros de obras,
fornecedores que atendem com assistncia tcnica local, profissionais e mo de obra de nvel
elevado.
O percurso terico desta pesquisa revelou que a conjuntura macroeconmica
determina, no totalmente, mas em grande parte, a produo e apropriao do ambiente
construdo. Nos ltimos anos a indstria da construo civil se fortaleceu apoiada na retomada
de uma poltica de crdito habitacional, com isso a produo imobiliria, que por dcadas

335

havia se restringido s classes de maior poder aquisitivo e menos dependentes dos


instrumentos de financiamento tornou-se acessvel a classe mdia.
Os dados da construo civil em Curitiba e Londrina apresentaram algumas dinmicas
fsico-espaciais, destacando-se: a expanso do permetro de atuao do mercado imobilirio
em direo a reas menos tradicionais da cidade devido lei de uso e ocupao do solo
urbano, a diminuio da rea privativa mdia dos apartamentos, aumento do porte dos
empreendimentos em tamanho de lote e nmero de torres e, sobretudo, a consolidao dos
espaos de uso comum como atributo de distino entre os empreendimentos.
A ausncia da definio do termo alto padro nos conduziu a esta pesquisa, que
pretendeu fazer uma anlise dos condomnios de alto padro numa perspectiva geogrfica que
contemplasse a anlise espacial e o contedo social, e no apenas uma abordagem do ponto de
vista da arquitetura e do urbanismo.
No momento da proposio do tema edifcios residenciais de alto padro, ainda no
estava clara a dimenso do fenmeno, que se mostrou maior do que se imaginava. No se
supunha que a coexistncia de significados da expresso alto padro fosse to extensa e
complexa. Esta realidade exigiu a formulao de uma definio prpria para o Ecoville e
Gleba Palhano. No se vislumbrava que cidades to distintas do ponto de vista da formao
econmica, social e espacial pudessem ter algumas semelhanas em relao ao padro de
moradia do grupo de maior poder aquisitivo.
Uma das finalidades desta pesquisa foi demonstrar a tese de que em ambos os
bairros, os edifcios de alto padro resultaram de processos nos quais se encontram algumas
caractersticas semelhantes na configurao espacial, como o mercado consumidor e as
construtoras e incorporadoras. Os elementos de diferenciao dizem respeito ao tamanho da
rea privativa dos apartamentos, o tamanho dos terrenos, os preos dos apartamentos e as
construtoras e incorporadoras que so de capital aberto e capital fechado. Compreendendo que
a natureza do processo de verticalizao produtor da forma geogrfica do alto padro, a
prpria essncia do modelo de desenvolvimento capitalista e que no se restringe apenas a
uma ou outra cidade brasileira, e tambm a partir do levantamento de campo nas reas de
estudo que se fez essa afirmao.

336

O que est se afirmando que essa forma geogrfica verticalizada, com inmeros
pavimentos, com ampla rea de lazer e sofisticado padro de construo, no um modelo ou
uma tendncia do mercado imobilirio brasileiro, mas uma caracterstica do estgio de
desenvolvimento do capitalismo, de maximizar o uso do solo construindo cada vez mais alto.
Em relao aos elementos semelhantes nos edifcios no Ecoville e na Gleba Palhano
verificou-se a tecnologia empregada no processo construtivo dos edifcios. So linhas
modernas, fachadas com molduras em alumnio e vidros especiais. Uso de materiais de
acabamento e revestimento de primeira linha, e no interior dos apartamentos itens de
automao (luz, persianas, ar-condicionado, etc.). O mercado consumidor formado em sua
maioria por profissionais liberais altamente remunerados e empresrios locais. As empresas
da construo civil majoritariamente so paranaenses e produzem edifcios para varias fraes
de classes.
Por sua vez, os elementos de diferenciao dizem respeito ao nmero de pavimentos,
nmero de apartamentos, preos dos imveis e, em alguns casos h maior especializao das
empresas da construo civil que atuam especificamente na produo de edifcios residenciais
de alto padro. Outra diferena so as incorporadoras de nvel nacional que tem forte aporte
de investimento, com suas aes comercializadas nas Bolsas de Valores.
Em Londrina, as construtoras e incorporadoras que produzem edifcios na Gleba
Palhano so empresas administradas por seus scios fundadores ou por seus familiares e,
portanto no tem suas aes comercializadas no mercado de capital. Os principais motivos
para manter o capital fechado, o risco do mercado de aes que tem fortes oscilaes
cobrando resultados em curto prazo. Outro motivo a perda de autonomia, quando a empresa
abre o capital, ela perde independncia, passa a decidir menos, de forma que os acionistas
investidores definem muitas vezes a aes da empresa. Verificou-se que as construtoras e
incorporadoras que produzem edifcios na Gleba Palhano, tem estratgias prprias para
incrementar seu crescimento no sendo de seu interesse abrir seu capital.
O mercado imobilirio do Ecoville mais capitalizado do que na Gleba Palhano, das
seis empresas de abrangncia nacional, cinco delas tem aes comercializadas na Bolsa de
Valores. Essas empresas recebem volumosos investimentos e estabelecem um novo patamar
de concorrncia no mercado imobilirio de Curitiba. Para se manter competitiva, essas

337

empresas vem nas aquisies e fuses uma possibilidade de aumentar a participao de


mercado e ampliar o faturamento da empresa. Neste setor cada vez mais concentrado, ocorre
grande nmero de transaes entre companhias concorrentes e tambm a aquisio de
empresas nacionais pelo mercado internacional, como o caso da incorporada Th141.
A definio de alto padro aplicado nos estudo de casos dos condomnios Auguste
Rodin e Poty Lazzarotto confirmou que esses empreendimentos so moradias de alto padro,
pois ambos tm localizao privilegiada, excelente padro de construo e estilo clube. A
partir do estudo de casos podemos concluir que o carter de privacidade, baixa densidade e
exclusividade compem a imagem dos edifcios de alto padro no contexto do mercado
imobilirio de Curitiba e Londrina
A compreenso sobre a verticalizao no Ecoville e na Gleba Palhano apenas
comeou. No foram resolvidas inmeras questes, como a relao entre os incorporadores,
as entidades de classes ligadas ao setor imobilirio e o Estado, que juntos conseguem alterar a
legislao urbanstica. Questes como centralidade, subcentro e novo centro precisam de
uma investigao mais aprofundada. A questo do planejamento urbano e da verticalizao
em direo aos bairros carece de anlise, bem como aprofundar a pesquisa sobre o mercado
consumidor de alto padro. Ser que a classe de mais alta renda das cidades de Curitiba e
Londrina se concentra em algum bairro ou esto dispersos em vrias regies da cidade?
Uma das questes que ficou em aberto como contribuio a pesquisadores que se
interessam pelo tema a de pensar o termo alto padro como forma especfica do espao
geogrfico urbano contemporneo. Embora construes de melhores padres sempre tenham
existido ao longo do tempo, o que se pretendeu destacar foram os recursos tecnolgicos do
perodo atual empregado na produo dos edifcios de alto padro localizados em bairros
das cidades paranaenses de Curitiba e Londrina.
A contribuio terica desta pesquisa foi definio do termo alto padro, uma
proposta de interpretao preliminar desta forma geogrfica. A definio de alto padro
apresentou lacunas, mas foi o primeiro passo, a primeira aproximao sobre a temtica em
141

O Grupo Th, fundado em Curitiba, rene incorporadora, construtora e imobiliria e vendeu o seu controle
acionrio a um fundo de investimento institucional norte-americano em 2012. O novo proprietrio conhecido no
mercado imobilirio internacional j teve participaes em empresas como a construtora e incorporadora Gafisa.

338

questo, que no tem a inteno de ter esgotado o assunto. Esta pesquisa foi o ponto de
partida de futuros trabalhos sobre a verticalizao residencial de alto padro.

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Padro.

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363

GLOSSRIO
Apartamento de Cobertura um tipo especial de apartamento, que por estar localizado
nos ltimos andares de um edifcio, costuma ser mais caro e luxuoso, com taxas condominiais
e tributos mais elevados.
Apartamento Duplex: Apartamento com dois pavimentos. O mesmo que "Double-floor".
Apartamento Tipo - Diz-se da unidade-padro de determinado edifcio, o que exclui
apartamentos de cobertura, geralmente com rea e caractersticas diferenciadas do
apartamento-tipo.
Apartamento Trplex - Apartamento com trs pavimentos.
rea Comum - rea compartilhada por todos os proprietrios das unidades autnomas de um
condomnio. Exemplos: lobby de entrada, rea de lazer, corredores e demais reas de
circulao.
rea de Construo - Soma das reas, includas paredes e pisos, cobertos ou no, de todos
os pavimentos de uma edificao.
rea Edificada - rea total coberta de uma edificao. So excludas apenas as reas de
poos, vazios e algumas salincias (abas e marquises), com exceo da rea do poo do
elevador (ou de qualquer equipamento mecnico de transporte vertical), que dever ser
considerada no clculo da rea edificada de um nico andar.
rea Privativa - rea de um imvel de uso privativo e exclusivo de seu proprietrio ou
morador, delimitada pela superfcie externa das paredes.
rea Total - Somatria da rea privativa da unidade autnoma com a rea comum de diviso
proporcional entre os condminos.
rea til - Soma das reas do piso dos compartimentos de um imvel, sem contar a
espessura das paredes. Tambm conhecida como "rea de vassoura".
Atelier Ambiente destinado a atividades artesanais. Lugar para produzir um ou mais tipos
de arte.
trio (Atrium) Ptio central amplo.
Banho romano rea coberta com banheiras circulares e quadrada sobre um amplo deck de
madeira para banhos de hidromassagem geralmente realizados em grupo.
Banho senhor banho senhora Banheiro duplo localizado na sute mster.
Bar ingls Espao decorado ao estilo ingls.
Brinquedoteca Ambiente reservado aos brinquedos. Espao para as crianas brincarem e
interagirem com outras crianas.
Caddies - Carregador da bolsa com os tacos do golfista.

364

Concierge Porteiro.
Closet senhor e senhora- Armrios planejados masculino e femininos.
Cyberspace - Espao de comunicao virtual e interativa.
Deck - Tablado, formado por tbuas geralmente paralelas. Na maioria das vezes, esse tipo de
piso utilizado na rea ao redor da piscina, banheira de hidromassagem, terrao, varanda etc.
Edificao - Obra coberta destinada a abrigar atividade humana ou qualquer instalao,
equipamento e material.
Edifcio - Construo verticalizada composta por unidades destinadas a diversos fins, como
residencial (apartamentos) comercial (escritrios), de hospedagem (flats e hotis), entre
outros.
Entertainer Aquele que entretm com atividades de recreao e lazer.
Espao Gourmet - Ambiente de uso comum no condomnio, destinado a receber convidados
dos moradores em festas, reunies e recepes. Espcie de nova verso do tradicional salo de
festas, o ambiente pode agregar eletrodomstico e outros recursos para a prtica culinria.
Espao Mulher Salo de Beleza.
Espao Teen Ambiente decorado para atender o pblico jovem.
Espao Zen Espao para relaxar e buscar o autoconhecimento.
Estilo arquitetnico - O estilo adotado pelo arquiteto nos projetos de edificaes. Exemplos:
estilo clssico, neoclssico, contemporneo e moderno.
Estilo Neoclssico O estilo arquitetnico neoclssico surgiu nos sculo XVIII e XIX e
segue o modelo dos templos greco-romanos, das construes do renascimento italiano na
construo civil e em construes religiosas. So obras que contm frontes triangulares,
colunas, prticos, formas geomtricas e materiais nobres.
Fachada - Qualquer das faces externas de uma edificao. O termo geralmente utilizado
para designar a fachada da frente ou fachada principal, que se volta para a rua. A fachada
lateral se volta para o lote ao lado, enquanto a fachada posterior se volta para os fundos do
terreno.
Feng Shui uma tcnica milenar chinesa de harmonizao dos ambientes.
Fire Place - Espao com lareira.
Fitness (Fitness Center) - Sala e/ou espao situado na rea comum de condomnios,
destinado prtica de exerccios fsicos.
Flat - Edifcio com administrao para hoteleira, que oferece a seus moradores e hspedes,
infraestrutura e servios semelhantes aos existentes em um hotel. Geralmente conta com um

365

conjunto de unidades decoradas e mobiliadas de forma padro, que se destinam


hospedagem.
Fronto - Elemento arquitetnico de formato triangular, caracterstico da arquitetura clssica
greco-romana.
Fumoir Ambiente para Adultos (espao para fumantes).
Garage Band Espao para msica com instrumentos musicais.
Garage Club Espao para colecionadores de carros.
Gazebo - Espcie de quiosque pequeno, construdo no jardim de uma edificao, cuja
estrutura pode ser composta de alumnio, ferro ou madeira, e fechamento em vidro ou trelias.
O gazebo pode se destinar convivncia social, relaxamento e/ou lazer.
Habitao Termo que normalmente empregado por especialistas para ser referir ao ato de
morar e s suas vrias possibilidades e configuraes.
Hall Social Entrada do Edifcio tambm chamado de lobby.
Hobby Box Armrio construdo na garagem de alvenaria para guardar objetos como,
cadeiras de praia, guarda-sis, brinquedos, ferramentas etc.
Home Office- Ambiente para se trabalhar em casa. Escritrio.
Home Theater Combinao de componentes eletrnicos que procuram recriar a experincia
de assistir a um filme no cinema.
Imobiliria - Empresa do segmento imobilirio com atuao na rea de compra/venda e
locao de imveis.
Imvel na planta - Designao usual para imvel comercializado na fase de lanamento, ou
seja, antes do incio de sua construo.
Incorporador (a) - Pessoa fsica ou jurdica que promove a incorporao imobiliria em
sistema de condomnios, podendo comercializar as unidades autnomas antes de estarem
prontas comprometendo-se, por contrato, a entregar os imveis dentro das condies e
prazos determinados.
Isolamento acstico - Tratamento utilizado para bloquear ou amenizar a propagao do som
entre ambientes. Em uma edificao, pode ser indicados para portas, janelas, paredes, forros
no teto, etc.
Isolamento trmico - Tratamento geralmente utilizado em janelas, paredes ou teto de
determinado local, com objetivo de bloquear ou amenizar a propagao de calor ou frio entre
ambientes.

366

Jardim de inverno um ambiente localizado na parte interna da casa ou apartamento, uma


rea reservada para plantas, cachepots, bancos, entre outros elementos que tragam um pouco
da natureza para dentro da residncia.
Joint venture - Contrato entre partes para, em associao, desenvolver um projeto. No
configura uma fuso ou incorporao.
Lan House - Ambiente equipado ou preparado para receber uma rede local de computadores
(destinada ao uso de internet e outros aplicativos), utilizando-se a tecnologia como forma de
entretenimento e interao entre as pessoas. Em ingls, LAN a sigla de Local rea
Network.
Living Sala de estar.
Loft - Tipo de apartamento ou casa com planta diferenciada, onde os espaos so abertos e
integrados. Expressa um estilo de viver prtico e moderno. Geralmente dplex, a planta de um
Loft pode contemplar sala com p-direito duplo, integrado cozinha estilo americano, e com
a sute no mezanino.
Long Stay - Empreendimento imobilirio de conceito inovador cujas unidades se destinam
tanto a moradia como a hospedagem de longa permanncia. A versatilidade do produto e a
perspectiva de retorno com locaes temporrias atraem investidores. O Long Stay alia o
conforto e servios de um hotel ao espao e privacidade de uma residncia.
Louaria Espao destinado a guardar um conjunto de louas, geralmente de grife.
Lounge - Salo ou ambiente de estar, geralmente mobiliados com sofs aconchegantes,
poltronas e decorao de clima intimista, destinado a convivncia social, realizao de
encontros, reunies e outros eventos.
M - Smbolo de metro quadrado. Unidade de rea, fundamental das medidas de superfcie,
equivalente a rea de um quadrado cujos lados tm o comprimento de 1 metro. Unidade
padro do Sistema Internacional (SI).
Mezanino - Pavimento intercalado entre dois pisos, com acesso interno entre eles.
Mix de metragem - O mix de metragens refere-se basicamente utilizao de metragens
variadas em um mesmo empreendimento. Este conceito usado para atender demandas
diferentes no mesmo conjunto residencial.
Ofur (Banheira em Japons) um tipo de banheira feita de madeira, de acrlico, fibra de
vidro e outros plsticos apropriados. Caracterizada pelo seu formato bem mais profundo e
curto que uma banheira ocidental, permitindo a seu usurio tomar banho com o corpo em
posio fetal - suficiente para que a gua cubra os ombros de uma pessoa sentada. A
temperatura da gua deve estar entre os 36 e 40C.
Opo de planta - Planta que difere em um ou mais aspectos da planta bsica das unidades
de determinado empreendimento. A rea privativa a mesma, mas o tipo, disposio e
tamanho dos ambientes podem variar conforme a opo de planta. O objetivo que o cliente
escolha a alternativa que mais se adequa as suas necessidades e estilo de vida.

367

Paisagismo - Arte e tcnica de planejar e organizar a paisagem, com plantas e outros


recursos, como complemento da arquitetura.
PCs - um dispositivo de mo que possibilita aos seus usurios armazenar e receber e-mails,
contatos, compromissos, tarefas, tocar arquivos multimdia, jogos, trocar mensagens de texto
(IM), navegar na internet.
P direito - Altura livre de um ambiente, medida do piso ao teto. O p-direito padro varia de
2,5 a 2,9 metros.
P direito baixo Abaixo de 2,40 metros.
P direito duplo - Altura de um ambiente, medida do piso ao teto, com o dobro da medida de
um p-direito padro.
P direito elevado - Altura de um ambiente, medida do piso ao teto, com medida superior a
um p-direito padro. Diz-se de p-direito elevado, ambientes com altura a partir de 3,5
metros.
Peitoril - Base inferior das janelas que se projeta alm da parede e funciona como parapeito.
Prgola - Passeio ou abrigo utilizado em jardins e reas externas. Estrutura de colunas
paralelas que sustentam trelias ou cobertura vazada de vigas e sarrafos cruzados, servindo de
suporte para o crescimento de trepadeiras. Geralmente utiliza-se madeira como material de
execuo, mas tambm pode ser feita em estrutura em ferro, concreto ou outros materiais.
Tambm conhecida como prgula ou pergolado.
Personal Trainner Professor particular de condicionamento fsico.
Pet Care Ambiente destinado aos animais de estimao dos moradores.
Piscina Olmpica - Piscina com raia de dimenso igual ou superior a 50 metros.
Piscina Semi-Olmpica - Piscina com raia de dimenso igual ou superior a 25 metros.
Pista de Cooper Pista com uma paisagem agradvel para caminhada ou corrida.
Planta - Representao geomtrica da projeo de um plano, da parte ou do todo de uma
edificao.
Planta Baixa - Representao geomtrica da projeo horizontal de uma edificao, vista no
sentido do teto para o piso, em toda sua extenso.
Playground - Termo originrio do ingls, usado para definir rea ou espao de lazer
destinado recreao infantil, geralmente com brinquedos de uso comum.
Porcelanato - Produto cermico com caractersticas especiais resultantes da fabricao, que
inclui maior quantidade de matrias-primas de qualidade e queimas em temperaturas altas
entre 1.200 e 1.250 C. super-resistente, tem porosidade muito baixa (at 0,5% de absoro

368

de gua) e suporta melhor o trfego intenso do que a cermica tradicional. mais forte que
muitas pedras quanto resistncia ao desgaste e s manchas.
Porte Corchre - Termo utilizado para designar via adicional para a passagem de carros,
destinada a facilitar o embarque/desembarque de pessoas e bagagens, bem em frente entrada
principal de uma edificao. Espcie de prolongamento da rua dentro do terreno do imvel.
Prtico - Porta principal, portal. Local coberto, geralmente entrada de um edifcio, cujo teto
ou abbada so sustentados por colunas e viga ou por arcada. Estrutura que define um nico
vo, delimitando as entradas mais importantes de uma edificao.
Projeto - Plano geral de uma edificao, reunindo plantas, cortes, elevaes e detalhamento
de cada uma das reas de atuao na construo (arquitetura, eltrica, hidrulica, paisagismo,
etc.).
Projeto Arquitetnico - Diz-se do projeto elaborado por um arquiteto, e consiste em dar
forma arquitetnica a todos os elementos de uma edificao, obedecendo s normas tcnicas
vigentes e condies de conforto e ambientao de cada uma das suas partes.
Putting Green Termo tcnico utilizado no Golf. Campo de prtica para tacadas de curto
alcance.
Quadra Poliesportiva - Quadra cujo piso tem marcao para a prtica de vrios esportes,
geralmente futebol, basquete e vlei.
Redrio Espao onde se coloca as redes para descanso.
Salo de Jogos Espao reservado ao lazer e entretenimento, onde podem ser praticados
diversos jogos.
Smart Hydro - uma banheira com encostos anatmicos.
Smart Sauna e Smart Shower Sistema digital de sauna e ducha.
Sobrado - Casa de dois ou mais pavimentos.
Solarium Espao para tomar sol. Relaxamento e lazer.
Spiribol - Brinquedo que consiste por um tronco em p, com uma corda presa a ele e uma
bola amarrada em sua ponta. Duas ou mais pessoas podem se divertir batendo na bola,
enquanto ela faz movimentos de um lado a outro.
Studio Apartamento sem divises internas.
Sute - Ambientes contguos, composto por dormitrio e banheiro.
Sute-master - A sute principal de uma casa ou apartamento. Aquela que possui maiores
dimenses em relao s outras, e geralmente incluem closet e banheira de hidromassagem. A
sute master ainda pode contar com sala ntima, dois closets e dois banheiros.

369

Terrao Gourmet/Varanda Gourmet Terrao e Varanda tm significados distintos.


Entretanto, algumas construtoras e incorporadoras utilizam essas palavras como sinnimas. O
terrao gourmet ou varanda gourmet so espaos funcionais reservados para preparar e servir
refeies, integrado a outros ambientes como a sala e a cozinha. Normalmente fica localizado
na sacada dos apartamentos e composto por itens bastante flexveis como, bancada, pia,
churrasqueira, forno de pizza, banquetas, mesa e cadeiras.
Tipologia Definir o nmero de quartos numa habitao, a tipologia pode referir-se ao
estudo da composio dos edifcios (como na disposio das unidades de habitaes e
circulaes).
Tirolesa - Brinquedo que consiste em um cabo areo ancorado horizontalmente entre dois
pontos. Nele, a pessoa se desloca atravs de roldanas conectadas por mosquetes a uma
cadeirinha de alpinismo ou suporte de ferro.
Triple A - A expresso Triple A, originada nos EUA, define empreendimentos comerciais
de alto padro, com lajes corporativas de grandes dimenses (prximas ou superiores a
1000m2) e recursos tecnolgicos de ltima gerao, principalmente nas reas de segurana,
automao predial e telecomunicaes.
Valor de mercado - Representa o valor de compra e venda de um determinado imvel, pela
interao de oferta e procura. Valor que decorre das leis de mercado.
VGV - Valor Geral de Venda um valor calculado pela soma do valor potencial de venda de
todas as unidades de um empreendimento a ser lanado.

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DEPARTAMENTO DE GEOGRAFIA
PROGRAMA DE PS-GRADUAO EM GEOGRAFIA

CARTA DE INFORMAO AO SUJEITO DE PESQUISA


O objetivo da pesquisa com os moradores dos edifcios residenciais da Gleba Palhano,
localizada na cidade de Londrina (PR), realizar uma pesquisa em condomnios verticais,
identificando os aspectos da escolha e compra da habitao. Para isso, as informaes sero
coletadas atravs da aplicao de um questionrio. Este material ser posteriormente
analisado, sendo resguardado o nome dos participantes, bem como a identificao do local da
coleta de dados. A divulgao do trabalho ocorrer somente no meio acadmico, esperando
contribuir para um maior conhecimento do tema estudado. Aos participantes cabe o direito de
retirar-se do estudo em qualquer momento, sem prejuzo algum. Os dados coletados sero
utilizados na Tese de Doutorado em Geografia intitulada Ecoville e Gleba Palhano (PR), Uma
Anlise da Produo do Espao Urbano a partir dos Edifcios Residenciais de Alto Padro: Estratgias
dos Agentes e Mercado Consumidor, de autoria de Andresa Loureno da Silva, aluna do

Programa de Ps-Graduao em Geografia da Universidade Estadual de Maring, sob a


orientao da Prof. Dr. Mrcia Siqueira de Carvalho.
Pesquisadora: Andresa Loureno da Silva (andresageo@hotmail.com)
Tel. (44) 9809-9027

TERMO DE CONSENTIMENTO LIVRE E ESCLARECIDO


Pelo presente instrumento, que atende s exigncias legais, o (a) senhor (a)
_______________________________________, sujeito de pesquisa, aps leitura da CARTA
DE INFORMAO AO SUJEITO DA PESQUISA, ciente dos servios e procedimentos aos
quais ser submetido, no restando quaisquer dvidas a respeito do lido e do explicado, firma
seu CONSENTIMENTO LIVRE E ESCLARECIDO de concordncia em participar da
pesquisa proposta. Fica claro que o sujeito da pesquisa ou seu representante legal podem, a
qualquer momento, retirar seu CONSENTIMENTO LIVRE E ESCLARECIDO e deixar de
participar do estudo alvo da pesquisa, e fica ciente que os dados da entrevista estaro sob sigilo
tico e no devero ser divulgados at a concluso e defesa da tese, de modo que ela no oferecer
nenhum risco ao entrevistado.

Londrina,____de___________________ de 2013.
_______________________________________
Assinatura do sujeito ou seu representante legal

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QUESTIONRIO APLICADO AOS MORADORES DOS EDIFCIOS DA GLEBA


PALHANO, LONDRINA (PR)
1) Sexo do proprietrio do apartamento ou responsvel.
( ) Masculino ( ) Feminino
2) Idade: ________.
3) Qual a sua procedncia?
( ) de Londrina ( ) de outras cidades. Qual?________________________.
4) Ocupao/Profisso: _________________________________.
5) Escolaridade:
( ) Ensino Fundamental
( ) Ensino Mdio
( ) Ensino Superior
6) Qual o nmero de pessoas residentes no apartamento: ____________.
7) A renda mensal (total) dos residentes : (no considerar benefcios como, por exemplo,
aposentadoria)
a. ( ) de 2 a 3 salrios mnimos
b. ( ) de 3 a 5 salrios mnimos
c. ( ) de 5 a 10 salrios mnimos
d. ( ) de 15 a 20 salrios mnimos
e. ( ) de 20 a 30 salrios mnimos
f. ( ) mais de 30 salrios mnimos
8) A famlia tem algum tipo de funcionrio domstico:
( ) sim ( ) no
9) Com que freqncia utiliza os equipamentos e reas de lazer?
( ) Sempre ( ) Muito ( ) s vezes ( ) Pouco ( ) Nunca
10) Voc considera que as reas de lazer favorecem os relacionamentos entre os moradores?
( ) Sim ( ) No
11) Para voc condomnio-clube :
( ) Meu ideal de vida
( ) Meu ideal de vida e onde eu moro
( ) Um prdio com muito lazer
( ) Smbolo de progresso profissional
( ) Algo que esto inventando nas cidades do interior
( ) A possibilidade de manter relaes com pessoas do mesmo nvel social.

372

12) Para cada caracterstica do imvel apresentada no quadro abaixo, marque com um X a
importncia desta para sua realizao e escolha de compra.
Caracterstica do imvel

Nada
Importante

Grau de importncia de Compra


Pouco
Indiferente Importante
Importante

Muito
Importante

Localizao e acesso
Segurana
Sempre morou no bairro
rea de lazer e servio
Preo e condies de pagamento
Planta do apartamento
Qualidade na construo
Conceito da construtora
Propaganda/divulgao
Preo do condomnio
Outras: Especifique ___________
___________________________

13) Indique o que voc e sua famlia mais gostam em relao a morar em um condomnio vertical
na Gleba Palhano.
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
14) Indique o que voc e sua famlia menos gostam em relao a morar em um condomnio
vertical na Gleba Palhano.
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________

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QUESTIONRIO APLICADO A PLAENGE EMPREENDIMENTO SOBRE AS


PRINCIPAIS CARACTERSTICAS DO EDIFCIO AUGUSTE RODIN
Edifcio Residencial Auguste Rodin
Rua Ernani Lacerda de Athayde, 115
Gleba Palhano Londrina (PR)
Data do lanamento
Incorporao
Construo
Projeto arquitetnico
Projeto paisagstico
N total de unidades (apartamentos)
N de dormitrios
N de vagas na garagem por unidade
N de pavimentos
rea total do terreno (m2)
rea total construda (m2)
rea til do apartamento
N de torres
Coeficiente de aproveitamento
Data da entrega
1) O porqu do nome Auguste Rodin?
2) Quantas e quais so os tipos de plantas do Edifcio Auguste Rodin?
3) Destacar o padro de construo do empreendimento. Como por exemplo, a qualidade
dos materiais de acabamento, automao, designer, etc.
4) O edifcio possui metragens diferentes ou todos os apartamentos tem o mesmo
tamanho?
5) O edifcio tem apartamento de cobertura?
6) Qual o preo de um apartamento neste edifcio?
7) Ainda tem unidades a venda?
8) Qual o preo do condomnio?
9) Quais os diferenciais do edifcio Auguste Rodin?

374

10) Qual a forma de pagamento mais comum das pessoas que adquirem um apartamento
neste edifcio? Financiamento? A vista?
11) Listar os itens da rea de lazer.
12) Qual o tamanho (m2) das reas verdes e ajardinadas?
13) Qual o tamanho da rea de uso coletivo do edifcio ?
14) No edifcio existe algum espao exclusivo para os funcionrios, como por exemplo,
cozinha/vestirio?
15) Se possvel, comentar sobre sistema de segurana: cmeras, superviso eletrnica dos
vigilantes, guarita blindada, etc.
16) O Condomnio gerenciado por alguma administradora de condomnios?
17) Quantos e quais funcionrios o edifcio tem? (porteiro, jardineiro, etc.).

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QUESTIONRIO APLICADO A SNDICA DO EDIFCIO AUGUSTE RODIN,


GLEBA PALHANO, LONDRINA (PR)
1. Quais os diferenciais do edifcio Auguste Rodin?
2. O Condomnio gerenciado por alguma administradora de condomnios?
3. No edifcio existe algum espao exclusivo para os funcionrios, como por exemplo,
cozinha/vestirio?
4. Se possvel, comentar sobre sistema de segurana: cmeras, superviso eletrnica dos
vigilantes, guarita blindada, etc.
5. Em relao convivncia entre vizinhos, relatar as principais dificuldades (barulho,
msica alta, etc.).
6. Quantos e quais funcionrios o edifcio tem? (porteiro, jardineiro, terceirizados, etc.).
7. Os moradores utilizam com frequncia da rea de lazer?
8. Quais equipamentos de lazer so mais utilizados pelos moradores? (piscina, academia
de ginstica, etc.).
9. permitida a presena de animais nos apartamentos?
10. Em geral qual o nvel econmico dos moradores?

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QUESTIONRIO APLICADO AO PROPRIETRIO DA IMOBILIRIA


1. Quais so os segmentos imobilirios em que voc atua?
2. Como um agente do mercado imobilirio como voc define um edifcio como alto
padro? Quais os critrios utilizados? Metragem? Localizao?
3. Qual o perfil econmico dos moradores da Gleba Palhano?
4. Qual o menor e maior preo aproximadamente de um apartamento na Gleba Palhano?
5. Citar algumas das profisses/ocupaes dos moradores da Gleba Palhano.
6. Quais as formas de pagamento de um apartamento na Gleba Palhano. A vista?
Financiamento?
7. Quais so os principais problemas enfrentados pelos moradores do bairro? (trnsito,
segurana, adensamento dos edifcios, problemas ligados ventilao, sombreamento,
meio ambiente).
8. A presena do conceito de condomnio-clube determinante na hora de adquirir um
imvel na Gleba Palhano?
9. Qual o perfil familiar dos moradores da Gleba Palhano? (Casais sem filhos/Casais
com filhos, idosos, solteiros).
10. Qual o setor imobilirio em ascenso e qual est em declnio na sua regio?
11. Como est o mercado imobilirio (dificuldades) nos dias atuais? Quais os tipos de
empreendimentos que esto surgindo? Como est relao oferta/procura?
12. Quais as tendncias do mercado imobilirio de Londrina para os prximos anos?