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AGRADECIMIENTO
TRIBUNAL DE GRADUACION
Vocal
Director de Tesis
Vocal
DECLARACIN EXPRESA
Resumen
INDICE
1 ESTUDIO DE MERCADO.
1.1 Antecedentes.
1.3.1.1 Incentivos.
1.3.1.2 Social.
1.3.1.3 Clientes.
12
12
15
16
17
1.6.1 Objetivos
17
2. ESTUDIO TCNICO
2.1 Tamao y localizacin
22
23
26
26
28
28
33
34
2.3.3.1 Descripcin
34
2.3.3.2 Ventajas
34
3. ANLISIS FINANCIERO
3.1 Presupuesto de venta
36
36
37
38
3.4.1 VAN
38
3.4.2 TIRS
38
38
1. ESTUDIO DE MERCADO
1.1 Antecedentes
p*q
n= Z 2
E
2
n=
N=
p/q =
Z2 =
E=
de error.
La tcnica de muestreo empleada, es una estrategia no probabilstica de
muestreo accidental porque se eligi a 400 individuos al azar.
SI
334,00 / 83,5%
Existe una gran preferencia por comprar una vivienda que est representado
por un 83.5% de los individuos encuestados, mientras que la diferencia
prefieren no comprar una vivienda en este momento.
De las 400 encuestas realizadas 334 mostraron que tienen preferencia por
comprar una vivienda. Se tomar este resultado para el anlisis de las
preguntas posteriores, debido a que, solo estas personas tienen inclinacin a
adquirir las viviendas.
1.3.1.1 Incentivos
CUAL ES EL GRUPO DE FAMILIA QUE TIENEN MAS ACEPTACION PARA
COMPRAR UNA CASA.
GRUPOS DE FAMILIAS
DESEA
SI
1a4
5a7
8 a10
personas
personas
personas
204
122
Total
334
COMPRAR
UNA
66
VIVIENDA NO
Total
204
122
400
Figura No.3
204,00 / 61,3%
7,00 / 2,1%
5 a 7 PERSONAS
122,00 / 36,6%
Esto permiti determinar que el mayor grupo de familias que quieren comprar
una vivienda estn conformadas de 1 a 4 personas, siendo este el 61% de
los individuos que conforman la zona rural de la Provincia de Santa Elena.
Esto resultados nos corroborarn que las necesidades de estas personas
sern satisfechas.
1.3.1.2 SOCIAL
1.3.1.2.1 Nivel de Pobreza
La poblacin de la Provincia de Santa Elena se encuentra en un crecimiento
econmico, desde que se declar como Provincia, ya que todos los recursos
y capital que se recopilan en las temporadas quedan para el crecimiento de
la misma.
Tomando en cuenta que aproximadamente por la temporada playera en el
ao, la Provincia de Santa Elena gana alrededor de $12.000.000.
INGRESO MENSUAL
QUIERE
SI
Total
0a
$31 a
$51 a
$101 a $301 a
no tienen
$30
$50
$100
$300
ingreso
34
31
43
121
mas
20
81
334
COMPRAR UNA
VIVIENDA
Total
66
NO
34
31
43
121
20
81
400
Figura No.4
INGRESO MENSUAL
$301 a mas
20,00 / 8,0%
0 a $30
34,00 / 13,7%
$31 a $50
31,00 / 12,4%
$101 a $300
121,00 / 48,6%
$51 a $100
43,00 / 17,3%
Figura No.5
OTROS INGRESOS
102,00 / 41,5%
SUELDO FIJO
100,00 / 40,7%
JUBILACION
3,00 / 1,2%
BONO SOLIDARIO
41,00 / 16,7%
10
SI
NO
193
140
334
COMPRAR
UNA
VIVIENDA
Total
66
NO
193
140
400
11
Figura No.6
NO
140,00 / 42,0%
12
1.3.1.3 Clientes
1.3.1.3.1 Nivel de consumo
Luego de realizar la encuesta tenemos niveles de demanda aceptables,
porque los resultados salieron favorables.
La poblacin consumidora en la Provincia de Santa Elena est comprendida
por las familias de las zonas rurales.
Figura No.7
NUMEROS-HABITACIONES
25,00 / 7,5%
UBICACION
99,00 / 29,7%
PRECIO ESTIMADO
159,00 / 47,7%
ESTILO DE CASA
41,00 / 12,3%
13
Figura No.8
NO
291,00 / 87,4%
El 87,4%
14
DESEA
SI
$1 a
$101 a
$201 a
$301 a
$100
$200
$300
$400
241
62
17
TOTAL
13
334
COMPRAR
UNA
VIVIENDA
TOTAL
66
NO
241
62
17
Figura No.9
$101 a $200
$1 a $100
62,00 / 18,6%
241,00 / 72,4%
13
400
15
Oportunidad
9 Existencia de
Debilidad
9 La construccin de
Amenaza
9 El
inters de
crditos para
viviendas sin
predominio
la
viviendas con
conocimiento de
de bajos
poblacin
lo cual se
arquitectura
ingresos de
por
induce a un
sostenible y en si el
la
adquirir
crecimiento
crecimiento de la
poblacin
viviendas
ordenado con
limita la
una cobertura
de santa Elena no
capacidad
ms extensa
ha podido ser
de acceso
de
ordenado, de tal
a crditos
infraestructur
forma dificulta la
para la
a y servicios.
introduccin de
vivienda
servicios bsicos.
16
9 Oferta de
9 Inversin de
viviendas
capital
y suelo de
Inmobiliario
inters
9 Poca atencin a la
Autoconstruccin
9 La poca
inversin
en
viviendas
social
17
1.6.1 Objetivos
CUESTIONARIO DEL PLAN DE VIVIENDAS ECOLGICAS
2. Indique su edad
15-20
21-25
26-30
31-35
36-40
Ms
Determinar el perfil de nuestros encuestados
41-45
46-50
50
18
3. Cul es su sexo?
Masculino
Femenino
Determinar el perfil de nuestros encuestados
5. Tiene hijos?
Si
No
Determinar el perfil de nuestros encuestados
3-5
6- 8
19
Establecer el promedio del grupo familiar que est interesado en adquirir las
viviendas.
30-50
50-100
100-300
300-600
20
21
100-200
200-300
300-Ms
22
2. ESTUDIO TCNICO
2.1 Tamao y Localizacin
Figura No. 10
23
24
Los muros construidos con bloques fabricados con este material ofrecen gran
resistencia al paso de la humedad, bastando para completar sus cualidades
efectuar una buena toma de juntas y que se aplique con posterioridad una
pintura o lechada a base de cemento portland, es decir que no es
imprescindible
la
construccin
de
revoques
para
asegurar
su
impermeabilidad.
Estudios han demostrado que una pared de 20 cm de espesor construida con
mezcla de suelo - cemento ofrece aislacin trmica similar a una pared de 30
cm de espesor construida con ladrillos cermicos comunes.
Una de las principales ventajas que ofrece el suelo - cemento, por ser mal
conductor del calor, es que las paredes construidas con este material no
producen condensacin de la humedad ambiente.
El techo ser construido con una estructura de madera con cintilla de
poliestireno como aislante, y tendr una cubierta de fibrocemento.
Se utilizar pintura elaborada a base de cemento, que se pueden preparar en
obra a muy bajo costo. Es necesaria la adicin de arena cuando la pared a
tratar es rugosa, pues tiene por objeto obturar las oquedades y obtener
superficies lisas
Al aplicar este tipo de pintura se asegura una perfecta impermeabilizacin
contra los agentes atmosfricos y un agradable aspecto al paramento.
25
300 m. A estos
26
27
solares.
- Cubierta exterior de vidrio templado, que, aparte de facilitar al mximo la
transmisin luminosa, debe resistir las condiciones climatolgicas ms
adversas y soportar cambios bruscos de temperatura.
- Cubierta posterior, constituida normalmente por varias capas opacas que
reflejan la luz que ha pasado entre los intersticios de las clulas, haciendo
que vuelvan a incidir otra vez sobre stas.
- Marco de metal, normalmente de aluminio, que asegura rigidez y
estanqueidad
al
conjunto,
que
lleva
los
elementos
necesarios
28
PANELES
SOLARES
REGULADOR
DECARGA
BATERIA
INVERSOR
CORRIENT
E
ALTERNA
29
Figura No. 11
30
ENERGIA
CANTIDAD
POTENCIA
H/DIA DE
WATT/H
USO
DESCRIPCION
UTILIZADA
WATT H/DIA
Foco ahorrador
23
690
Refrigeradora
200
20
4000
Televisor a color
100
400
Equipo de sonido
50
50
Equipo de DVD
80
80
TOTAL
453
31
5673
31
6870,60 Wh / 12 V =567,30 Ah
E = (5 - L / 15) x (1 + L / 100) x P
Por ejemplo, para la Provincia de Santa Elena, con una latitud de -2,20, es
de esperar que cada panel de 50Wp de potencia, produzca en un da medio
de invierno una energa igual a:
E = (5 (-2,20)/ 15) x (1 + (-2,20)/100) x 50 = 5,15 x 0.98 x 50 = 251,67 Wh
32
En caso que la nubosidad sea muy escasa, un valor razonable sera un 20%
superior al calculado y si, por el contrario, se trata de un lugar en que los
inviernos se caracterizan por muchas lluvias y abundante nubosidad,
habremos de disminuir de valor E en un 25%.
En nuestro caso lo aumentaremos un 20 % debido a las condiciones
climticas de la provincia en cuestin:
33
34
2.3.3.2 Ventajas
- No consume energa elctrica.
- Totalmente ecolgicos.
- Libres de mantenimiento.
35
- No producen ruidos.
- Con sistema antivoladura (soportan presiones de viento equivalente a 100
km/h).
- Resistentes a la intemperie y a la agresin de gases, humos vapores.
- Fabricados totalmente en aluminio
- Fcil montaje.
- Gran adaptabilidad a los distintos tipos de techo
- No permiten la entrada de agua
- Mediante un dispositivo puede anularse su funcionamiento
36
3. ANLISIS FINANCIERO
Es la ltima parte del proyecto y a travs de sus resultados podremos evaluar
si la inversin en este plan habitacional genera o no rentabilidad.
3.1
Presupuesto de venta
AO 1
957,795.13
AO 6
1,299,864.81
3.2
AO 2
1,012,526.28
AO 7
1,381,961.54
AO 3
1,080,940.21
AO 4
1,149,354.15
AO 8
1,477,741.05
AO 9
1,573,520.56
AO 5
1,217,768.09
AO 10
1,682,982.86
37
3.3
AO 1
AO 2
AO 3
AO 4
AO 5
67,045.66
70,876.84
75,665.81
80,454.79
85,243.77
AO 6
AO 7
AO 8
AO 9
AO 10
90,990.54
96,737.31
103,441.87
110,146.44
117,808.80
Flujo de caja
AO 0
AO 1
AO 2
AO 3
AO 4
AO 5
23,618.50
37,013.43
40,267.93
42,260.75
45,308.82
AO 6
AO 7
AO 8
AO 9
44,809.48
47,617.79
51,730.65
55,634.95
-180,000.00
El ao cero, es el ao de partida
AO 10
60,058.04
generalmente es desembolso.
Los dems aos arrojan un flujo de efectivo positivo lo que indica que luego
de realizar todos los pagos o desembolsos queda dinero en caja-bancos.
38
3.4.2 TIRS
La tasa interna de retorno social fue de 18.24%
CONCLUSIONES
Luego de haber analizado cada uno de los resultados que se ha obtenido
en este proyecto, podemos concluir lo siguiente:
1. De acuerdo al anlisis de preferencia del consumidor el 83.5% de la
poblacin quieren a comprar una vivienda y estn dispuesto a
cancelar por el servicio adicional entre $1 a $100 el 72.4% el total de
la poblacin.
2. El presente proyecto es factible, dado que los principales indicadores
resultaron favorables para la inversin, siendo la Tasa interna de
retorno social (TIRS) del 18.24%.
3. El VAN del proyecto result ser de US$ $ 79,517.91 descontando los
flujos de caja obtenidos a una tasa de descuento del 10%,
demostrando la viabilidad y factibilidad financiera del presente
proyecto.
4. Se construir un total de 70 viviendas anuales durante el primer ao a
una tasa de crecimiento anual del 7%, para satisfacer las necesitadas
de los consumidores.
RECOMENDACIONES
con
las
diferentes
fundaciones
organismos
ANEXOS
39
ANEXO N 1
DEPRECIACION
Edificios e instalaciones
Mobiliario
Equipos y maquinarias
Vehculos
Equipos de computacion
20 aos
10 aos
10 aos
5 aos
3 aos
$
$
$
$
3.000,00
80.000,00
70.000,00
10.000,00
Activos Fijos
AO 1
AO 2
AO 3
AO 4
AO 5
AO 6
AO 7
AO 8
AO 9
AO 10
Edificios e instalaciones
5%
Mobiliario
10% $
300,00 $
300,00 $
300,00 $
300,00 $
300,00 $
300,00 $
300,00 $
300,00 $
300,00 $
300,00
10% $
8.000,00 $
8.000,00 $
8.000,00 $
8.000,00 $
8.000,00 $
8.000,00 $
8.000,00 $
8.000,00 $
8.000,00 $
8.000,00
20% $
14.000,00 $
14.000,00 $
14.000,00 $
14.000,00 $
33% $
3.333,00 $
3.333,00 $
25.633,00 $
25.633,00 $
8.300,00 $
8.300,00 $
8.300,00 $
8.300,00 $
8.300,00
Equipos y maquinarias
Vehiculos
14.000,00
Equipos de Computacin
3.333,00
25.633,00 $
22.300,00 $
22.300,00 $
40
ANEXO N 2
AMORTIZACION DEL PRESTAMO
PRESTAMO
TASA
PLAZO (AOS)
CUOTA
180.000,00
17,00%
10
$ 38.638,19
PERIODO
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
PAGO
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
INTERES
38.638,19
38.638,19
38.638,19
38.638,19
38.638,19
38.638,19
38.638,19
38.638,19
38.638,19
38.638,19
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
30.600,00
29.233,51
27.634,71
25.764,12
23.575,53
21.014,88
18.018,92
14.513,64
10.412,47
5.614,10
AMORTIZACION
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
8.038,19
9.404,68
11.003,47
12.874,07
15.062,66
17.623,31
20.619,27
24.124,55
28.225,72
33.024,09
SALDO
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
180.000,00
171.961,81
162.557,13
151.553,66
138.679,59
123.616,94
105.993,63
85.374,36
61.249,81
33.024,09
-0,00
41
ANEXO N 3
COSTOS DE CONSTRUCCION
REFERENCIA
CONSTRUCCION
GASFITERIA
ELECTRICO
MATERIALES
DETALLE
CANTIDAD
1400
46
4
4
3
0,5
15
1
80
20
25
20
5
5
12
5
1
10
1
1
1
1
2
3
4
3
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
4
1
1
1
1
1
7
5
7
7
7
5
1
15
8
5
1
1
1
BLOQUES
QUINTALES DE CEMENTO
METROS CUBICOS DE ARENA
METROS CUBICOS DE PIEDRA
HIERRO DE 10 MIL.
HIERRO DE 8 MIL.
TRAGA LUZ
CABALLETE DE 7 METROS
PLANCHAS DE 6 PIES
CUARTONES
TIRAS
TABLAS DE ENCOFLADO
LIBRAS DE ALAMBRE QUEMADO
LIBRAS DE CLAVOS DE 2 1/2
TIRAS DE ENCOFRADO
PUERTAS
PUERTA P/PRINCIPAL
TUBOS DE 1/2
LLAVE DE DUCHA
LLAVE DE LAVAMANO
LLAVE LAVA ROPA
LLAVE PARA LA COCINA
SERPENTINAS
UNIONES
CODOS 1/2
LLAVES DE PASO
ROLLO DE TEFLON
HINODORO
LAVA PLATO S
LAVAMANO
LAVA ROPA
CENTRO CE CARGA 1F 2-4C
CABLE TW SOLIDO 12 AWG.
CABLE TW SOLIDO 14 AWG.
BREAKER 30 A. 1P
BASE DE HIERRO P/BREAKER
BREAKER 20A 1P
BASE SOCKER 100A 4 TERMINALES
CAJA MET. 1 MEIDOR C100
TUBO EMT GALV 1"
VARILLA COPPERWELD 5/8"
CONECTOR CU. P/VARILLA 5/8"
FLUORESCENTE ELEC. 20W 120V
TOMA DOBLE POL. MODUS PLUS
ROSETON MODUS PLUS
INTERRUPTOR MODUS PLUS
CAJA OCTOGONAL GRANDE
CAJA RECTANGULAR
CINTA AISLANTE NEGRA
CODO PESADO 1/2"
CONECTOR EMT. 1/2"
PANELES SOLARES
REGULARDOR DE CARGA
BATERIA
INVERSOR
MANO DE OBRA
DETALLE
CANTIDAD
9
10
15
13
1
14
1
5
1
PILAR
RIOSTA
PUNTO DE LUZ
PARED
BAO
VIGA
CONTRAPISO
TECHO
SISTEMA DE ENERGIA SOALR
PRECIO
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
SUBTOTAL
IVA
TOTAL
0,29
4,34
6,30
4,30
45,00
43,00
2,00
8,00
5,08
4,00
2,00
1,56
1,49
2,00
1,00
60,00
110,00
4,80
13,52
18,94
14,81
3,85
2,50
6,73
1,65
4,49
0,30
61,97
56,00
30,45
5,00
7,57
23,39
16,42
3,62
0,22
3,26
6,08
11,16
5,07
5,05
1,30
2,84
1,35
0,41
1,05
0,36
0,36
0,70
0,25
0,16
700,00
200,00
400,00
500,00
TOTAL
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
PRECIO
406,00
199,64
25,20
17,20
135,00
21,50
30,00
8,00
406,40
80,00
50,00
31,20
7,45
10,00
12,00
300,00
110,00
48,00
13,52
18,94
14,81
3,85
5,00
20,19
6,60
13,47
0,30
61,97
56,00
30,45
5,00
7,57
23,39
16,42
3,62
0,22
13,04
6,08
11,16
5,07
5,05
1,30
19,88
6,75
2,87
7,35
2,52
1,80
0,70
3,75
1,28
3.500,00
200,00
400,00
500,00
6.887,51
826,50
7.714,01
TOTAL
$
140,00 $
$
20,00 $
$
10,00 $
$
20,00 $
$
80,00 $
$
15,00 $
$
200,00 $
$
64,00 $
$
1.000,00 $
SUBTOTAL
$
IVA
$
TOTAL
$
1.260,00
200,00
150,00
260,00
80,00
210,00
200,00
320,00
1.000,00
3.680,00
441,60
4.121,60
11.835,61
42
ANEXO N 4
FLUJO DE CAJA PROYECTADO
Costos (US$)
AO
Cantidad vendida
Ingresos
Costos (US$)
Gastos Administrativos
Gastos Financieros
Depreciacin
Inversin
Precio Sombra
$
$
$
$
$
2010
74
1.012.526,28
875.835,23
70.876,84
29.233,51
25.633,00
$
$
$
$
$
$
$
Precio Sombra
Depreciacin
Amortizacion
12.327,87
-6.304,18
-6.304,18
12.327,87
25.633,00
8.038,19
$
$
$
$
$
$
$
$ -180.000,00
23.618,50
79.517,91
18,24%
10,00%
Valuacin
VAN
Tasa Interna de Retorno Social
Tasa de descuento
Numero de Viviendas
Costos Vivienda
MC unitario
1 - MC
Precio
Crecimiento
Gastos Administrativos
$
$
$
$
$
2011
79
1.080.940,21
935.013,28
75.665,81
27.634,71
25.633,00
$
$
$
$
$
2012
84
1.149.354,15
994.191,34
80.454,79
25.764,12
22.300,00
12.574,33
10.947,70
2.736,92
8.210,77
12.574,33
25.633,00
9.404,68
$
$
$
$
$
$
$
37.013,43
$
$
$
$
$
2013
89
1.217.768,09
1.053.369,40
85.243,77
23.575,53
22.300,00
12.893,35
16.993,40
4.248,35
12.745,05
12.893,35
25.633,00
11.003,47
$
$
$
$
$
$
$
40.267,93
$
$
$
$
$
2014
95
1.299.864,81
1.124.383,06
90.990,54
21.014,88
8.300,00
12.851,89
26.643,90
6.660,97
19.982,92
12.851,89
22.300,00
12.874,07
$
$
$
$
$
$
$
42.260,75
$
$
$
$
$
2015
101
1.381.961,54
1.195.396,73
96.737,31
18.018,92
8.300,00
13.111,93
33.279,39
8.319,85
24.959,55
13.111,93
22.300,00
15.062,66
$
$
$
$
$
$
$
45.308,82
$
$
$
$
$
2016
108
1.477.741,05
1.278.246,01
103.441,87
14.513,64
8.300,00
12.030,54
55.176,33
13.794,08
41.382,25
12.030,54
8.300,00
17.623,31
$
$
$
$
$
$
$
44.089,48
$
$
$
$
$
2017
115
1.573.520,56
1.361.095,29
110.146,44
10.412,47
8.300,00
$
$
$
$
$
2018
123
1.682.982,86
1.455.780,18
117.808,80
5.614,10
8.300,00
12.305,62
63.508,58
15.877,15
47.631,44
12.305,62
8.300,00
20.619,27
$
$
$
$
$
$
$
12.625,55
73.239,53
18.309,88
54.929,65
12.625,55
8.300,00
24.124,55
$
$
$
$
$
$
$
12.885,89
83.566,37
20.891,59
62.674,78
12.885,89
8.300,00
28.225,72
$
$
$
$
$
$
$
13.172,29
95.479,79
23.869,95
71.609,84
13.172,29
8.300,00
33.024,09
47.617,79
51.730,65
55.634,95
60.058,04
-180.000,00
Flujo Operacional
Impuesto
Utilidad despues de Imp.
Flujo neto
$
$
$
$
$
2009
70
957.795,13
828.492,78
67.045,66
30.600,00
25.633,00
70
11.835,61
14%
87%
13.682,79
7%
7%
INGRESOS
$ 1.800.000,00
$ 1.600.000,00
$ 1.400.000,00
$ 1.200.000,00
$ 1.000.000,00
$ 800.000,00
$ 600.000,00
$ 400.000,00
$ 200.000,00
$1
10
10
AOS
COSTOS
$ 1.600.000,00
$ 1.400.000,00
$ 1.200.000,00
$ 1.000.000,00
$ 800.000,00
$ 600.000,00
$ 400.000,00
$ 200.000,00
$1
AOS
CASAS VENDIDAS
140
120
100
80
60
40
20
0
1
6
AOS
10
BIBLIOGRAFA
http://www.imta.gob.mx
http://www.terko.com.uy/
3. Solar Ibrica
http://www.solar-iberica.com
4. Worldmeteo.info
http://www.worldmeteo.info/es
http://www.conelec.gov.ec