Aspectos controvertidos en el arrendamiento de locales de negocio.

Aspectos controvertidos en el arrendamiento de locales de

negocio.
BIB 2007\2435
Encarna Cordero Lobato.
Mancha

Profesora Titular de Derecho Civil. Universidad de Castilla-La

Publicacin: Aranzadi Civil-Mercantil num. 19/2007 (Estudio).

Editorial Aranzadi, SA, Pamplona. 2007.
- 1.- Las cuestiones conflictivas
- 2.- Las clusulas de plena indemnidad
- 3.- El derecho de adquisicin preferente del arrendatario
- 4.- Fianza y compensacin con impago de rentas
- 5.- Penalizaciones varias
- 6.- Obras necesarias ordinarias y extraordinarias
- 7.- Clusulas de actualizacin de renta
- 8.- Cesin del contrato y subarriendo
- 9.- Obligacin del arrendador de procurar el uso til: desistimiento, resolucin y extincin por
imposibilidad de uso
- A.- Incumplimiento de la obligacin de entrega
- B.- Perturbacin en el uso, resolucin y extincin del contrato
- C.- En particular, la imposibilidad de uso por falta de licencias y autorizaciones administrativas
- D.- Tambin en particular, obras e imposibilidad de uso en situaciones de propiedad horizontal
- 10.- Sobre algunos incumplimientos no sustanciales del arrendador
- 11.- Clusulas atpicas en los contratos de arrendamiento de local de negocio
- A.- La clusula de exclusividad
- B.- La concesin de opcin de compra

Las cuestiones conflictivasEl objeto de este trabajo es mostrar al lector la jurisprudencia

existente sobre ciertos aspectos que se han revelado especialmente problemticos en los
contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda que tienen por objeto locales de

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negocio. Se trata de las clusulas de plena indemnidad cuando el arrendatario decide

desalojar el inmueble antes de la terminacin del contrato (antiguo art. 56
LAU/1964 [ RCL
1964, 2885 y RCL 1965, 86] ), el tanteo y el retracto, la fianza arrendaticia, penalizaciones
varias, obras ordinarias y extraordinarias, las clusulas de actualizacin de la renta, los
problemas relativos a la cesin y el traspaso, as como la obligacin de procurar el uso til y
la posibilidad del arrendatario de resolver por imposibilidad de uso. Nos ocuparemos tambin
de algunas clusulas atpicas en esta clase de contratos.Las clusulas de plena
indemnidadDesaparecida para los contratos de arrendamiento para uso distinto del de
vivienda la regla en virtud de la cual en los casos de desalojo por el arrendatario antes del
trmino pactado el arrendador debera ser indemnizado con una cantidad equivalente a la
renta correspondiente al plazo que quedase por cumplir (art. 56
LAU/1964 [ RCL 1964, 2885 y
RCL 1965, 86] ), los Tribunales han creado reglas alternativas para aplicar supletoriamente
en defecto de pacto de los contratantes, reglas que, en muchos casos, han coincidido en sus
resultados y en sus justificaciones con los diversos argumentos que se sustentaron en el
rgimen anterior. Al respecto existen diversos criterios:
1 Sobre el antiguo art. 56 LAU/1964, v. CARRASCO PERERA, Comentario al artculo 11. Desistimiento del
contrato, en R. BERCOVITZ (coordinador), Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos, Aranzadi, 4 ed.,
2005, pgs. 245-246.

A) Uno de los criterios que impera en las AA PP en los casos de desalojo del
arrendatario es que ste debe toda la renta que reste hasta cumplir el plazo
contractual. Se estima que la inexistencia de una clusula contractual que confiera
a las partes la facultad de desistir unilateralmente y sus consecuencias
econmicas, as como la falta de previsin legal al respecto en la parte dedicada
al arrendamiento para uso distinto del de vivienda, determina la aplicacin de las
reglas generales (arts. 1101, 1124, 1256 y 1258
CC [ LEG 1889, 27] ) y, por tanto,
el derecho del arrendador a seguir cobrando la renta en tanto no se cumpla el
plazo contractualmente previsto, o bien hasta el momento en que el arrendador
acepte expresa o tcitamente el desistimiento unilateral, lo que no se entiende
producido si el arrendador se opone al desistimiento. En este sentido, la
SAP
Sevilla 26 diciembre 2004 ( AC 2004, 228) ,SAP La Corua 15 octubre 1999 ( AC
1999, 8506) ,SAP Asturias 21 febrero 2001 ( AC 2001, 157) . Aunque versaba
sobre un caso no sujeto a la LAU, tambin la
SAP Barcelona 28 enero 2000 ( AC
2000, 219) . En parecido sentido, en la SAP Badajoz 28 febrero 2003 ( PROV
2003, 157816) se considera que el arrendador tiene derecho a percibir toda la
renta contractual salvo que se pruebe que volvi a arrendar el local.B) Segn una
segunda interpretacin, la regla anterior ha de matizarse, pues aunque en los
arrendamientos para uso distinto del de vivienda la LAU no confiere al
arrendatario la facultad de desistir, por lo que ha de aplicarse el CC (arts. 1091,
1124, 1101 y ss.), sus resultados han de corregirse con las mismas reglas que se
utilizaron para minimizar el alcance del art. 56 LAU/1964 (ltimamente, la
STS 7
junio 2006 [ RJ 2006, 3529] ), de manera que la indemnizacin equivaldr al
tiempo que un arrendador diligente hubiera empleado en encontrar otro
arrendatario (as, SAP Cdiz 15 julio 2005 [ AC 2005, 1737] ,SAP Murcia 15
febrero 2002 [ AC 2002, 1113] ). En parecidos trminos, la SAP Madrid 29 febrero
2000 ( AC 2000, 1323) , en la que la cantidad a la que se condena corresponde a
la renta adeudada desde el momento en que se produjo el desistimiento hasta que
el arrendador present la demanda, lo que se considera suficiente para poder
haber alquilado el local en liza. Una moderacin parecida en la
SAP Santa Cruz
de Tenerife 9 junio 2004 ( PROV 2004, 2291) , con fundamento en el art. 1103
CC.
2 No obstante, como es sabido, esta jurisprudencia sobre el art. 56
LAU/1964 ( RCL 1964, 2885 y RCL
1965, 86) no es un uniforme, pues el TS tambin ha entendido que se aplica enteramente el art. 56
LAU/1964 cuando el arrendatario se va, incluso aunque posteriormente el arrendador alquilara el local
por un buen precio, ya que la posible ventaja que hubiera obtenido el arrendador al desalojar el local el
arrendatario no fue propiciada por aqul sino que le vino dada por la conducta desleal a la relacin de

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la mercantil que recurre, conculcadora del artculo 1256 del
octubre 1998 [ RJ 1998, 8071] ).

Cdigo Civil ( LEG 1889, 27) ( STS 17

C) Conforme a una tercera interpretacin, sostenida en la

SAP Asturias 11
noviembre 1999 ( AC 1999, 2339) , la inexistencia de una regla especfica sobre
desistimiento para los arrendamientos para uso distinto de vivienda impide la
aplicacin del art. 11 LAU/1994 ( RCL 1994, 3272 y RCL 1995, 1141) , aplicable
nicamente a los arrendamientos de vivienda, sin que la pretensin de cobro de
todas las rentas se estime amparada en el Cdigo Civil. De este modo, se
considera que el desistimiento no produce per se y sin necesidad de prueba
derecho de indemnizacin alguno, todo ello sin perjuicio de que el arrendador
pueda ser resarcido de los daos y perjuicios concretos que le haya causado el
desistimiento, previa cumplida prueba y justificacin de los mismos.D) Por ltimo,
tambin se ha sostenido que el problema puede solucionarse con una aplicacin
analgica de las reglas establecidas en el art. 11 LAU/1994. As, en la
STS 20
mayo 2004 ( RJ 2004, 2710) , frente al argumento del recurrente fundado en la
jurisprudencia que haba restringido el alcance indemnizatorio del art. 56
LAU/1964, lo que, a juicio del recurrente, habra de llevara fortioria denegar
cualquier pretensin indemnizatoria en los casos en que, como el cuestionado, la
ley no reconoce indemnizacin alguna, el TS consider razonable la aplicacin
analgica del art. 11 LAU/1994 al tener la misma como resultado un tiempo
suficiente para obtener una nueva ocupacin del local en litigio a cambio de la
percepcin de una renta de mercado.
3 Comentarios de CARRASCO PERERA, en CCJC 68 (2005) 1815 y en
CLEMENTE MEORO, en RDPatrimonial 14 (2005).

AJA 677 (2005) ( BIB 2005, 1274) ; y de

Como ha considerado la doctrina, cuando ha de decidirse una vez que ha transcurrido el

tiempo contractual, la nica solucin razonable es que debe indemnizarse la renta contractual
hasta el da en que se produjo el nuevo alquiler o hasta el da en que, razonablemente, el
arrendador hubiera debido encontrar un alquiler sustitutorio como cumplimiento de su deber
de minimizar su dao. En aquellos casos en que el inmueble no se ha realquilado, sin que
ello se deba a incumplimiento del arrendador de su carga de minorar su dao, se debera
condenar adicionalmente a la pena convencional del art. 11.2 LAU/1994, como razonable
mtodo de clculo del lucro cesante del arrendador.
4 CARRASCO PERERA: Arrendamientos urbanos de local de negocio, CCJC 68 (2005), pg. 618.
5 CARRASCO PERERA: Arrendamientos urbanos, cit., pg. 619.

El derecho de adquisicin preferente del arrendatarioEn los arrendamientos para uso distinto
del de vivienda los derechos de tanteo y retracto no slo son renunciables (cfr. art. 4.3 de la
LAU/1994 [ RCL 1994, 3272 y RCL 1995, 1141] ), sino que tambin pueden ser ampliados,
confiriendo derechos de adquisicin preferente al arrendatario en los casos excluidos en el
art. 25.7 LAU/1994 ( STS 31 enero 2005 [ RJ 1995, 1744] ), aplicable a los arrendamientos
para uso distinto del de vivienda por aplicacin de lo dispuesto en el art. 31 LAU/1994. En los
Tribunales no ha habido muchos conflictos sobre tanteo y retracto en arrendamientos sujetos
a la LAU/1994. Es ms, en los ltimos aos tampoco ha habido sentencias sobre tanteo y
retracto en casos de permuta (negocio al que no se aplican los derechos de adquisicin
preferente, segn la jurisprudencia anterior) o leasing. Como el art. 25.1 LAU/1994 se refiere
exclusivamente a la venta, es evidente que los derechos de adquisicin preferente no se
aplican a los negocios gratuitos ( SAP Alicante 5 mayo 2006 [ PROV 2006, 183783] ),
incluidas las donaciones disimuladas en compraventas (
STS 22 noviembre 1994 [ RJ 1994,
8779] ). La jurisprudencia ha entendido que tampoco cabe retrato en las transmisiones
realizadas mediante un contrato de vitalicio (
STS 27 noviembre 2001 [ RJ 2001, 9529] ), en
las aportaciones societarias ( STS 27 mayo 2000 [ RJ 2000, 3499] ), en las transmisiones
fiduciarias en garanta ( STS 3 diciembre 1996 [ RJ 1996, 9043] ), ni tampoco cuando se
constituye una hipoteca ( STS 29 enero 1996 [ RJ 1996, 735] ), sin perjuicio de que s lo haya

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en caso de enajenacin judicial. Por otra parte, dado que el art. 25 LAU/1994 carece de una
regla similar a la establecida en el antiguo art. 47
LAU/1964 ( RCL 1964, 2885 y RCL 1965,
86) , tampoco se aplica el derecho de adquisicin preferente en los supuestos de
adjudicacin posterior a la disolucin de la comunidad que tenga por objeto el local
arrendado.
6 V. la exposicin de RODRGUEZ MORATA, F.: Comentario al artculo 25. Derecho de adquisicin preferente, en
R. BERCOVITZ (coordinador), Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos, cit., pg. 599.
7 Sobre la legislacin anterior, cfr.

STS 22 febrero 1994 ( RJ 1994, 1254) , STS 18 mayo 2006 ( RJ 2006, 2366) .

Por lo dems, como en la legislacin anterior, ha de haber coincidencia entre el objeto del
arrendamiento y el objeto enajenado, por lo que no hay derecho de adquisicin preferente
cuando el arrendatario no ostenta un derecho arrendaticio sobre la totalidad del inmueble
enajenado como una unidad patrimonial sino slo sobre una de sus partes integrantes (
STS
22 octubre 2004 [ RJ 2004, 6580] ,STS 20 junio 2003 [ RJ 2003, 5345] ,STS 8 octubre 1998 [
RJ 1998, 7853] ,STS 18 mayo 1995 [ RJ 1995, 3928] ,STS 6 abril 1995 [ RJ 1995, 3417] ,STS
24 junio 1994 [ RJ 1994, 5324] ,STS 27 abril 1994 [ RJ 1994, 3080] ,STS 25 abril 1994 [ RJ
1994, 3223] ,STS 9 febrero 1994 [ RJ 1994, 839] ; tambin SAP Madrid 25 octubre 2005 [ AC
2005, 2393] ). Por no tratarse de una unidad patrimonial, sino de un edificio compuesto por
fincas independientes, s procede el retracto sobre una de las fincas independientes vendida
junto con otra aunque ambas formen un solo edificio y se pacte un precio global, e incluso
aunque se pacte que los compradores adquieren ambas fincaspro indiviso(
STS 22
septiembre 2003 [ RJ 2003, 6430] ; cfr. tambin la STS 8 abril 2000 [ RJ 2000, 2474] en un
caso en que se haba vendido un centro comercial por un precio global y los tres locales
arrendados figuraban inscritos como finca independiente).Fianza y compensacin con impago
de rentasLa fianza arrendaticia no ha planteado muchos problemas en los Tribunales.
Tampoco se ha resuelto en muchas ocasiones sobre su posible compensacin con la renta, a
la manera de lo que, por ejemplo, se ha permitido en los arrendamientos de industria, donde
se ha declarado la compensabilidad de la fianza con los costes de los servicios satisfechos
por el arrendador en lugar del arrendatario (
STS 16 diciembre 2003 [ RJ 2003, 8664] ). En
arrendamientos urbanos, al respecto existen dos criterios:
A) Conforme al primero, el arrendador puede compensar las rentas impagadas
con la fianza ( SAP Barcelona 18 mayo 2004 [ AC 2004, 1305] , dictada en un caso
de resolucin a instancias del arrendador por impago de renta).B) En otras
sentencias se ha sostenido que la fianza no puede aplicarse al pago de posibles
rentas impagadas (es el criterio que se sostiene en la AP de Madrid:
SAP Madrid
16 noviembre 2000 [ AC 2000, 2479] ).
Penalizaciones variasLa libertad de configuracin de los contratos de arrendamiento de local
de negocio que resulta de lo previsto en el art. 4.3 de la
LAU/1994 ( RCL 1994, 3272 y RCL
1995, 1141) propicia la introduccin de clusulas que penalizan las ms diversas conductas,
con la consiguiente susceptibilidad de moderacin judicial que es comn a toda clusula
penal (art. 1153 CC [ LEG 1889, 27] ), aunque no a la fianza arrendaticia, que, evidentemente,
no es una clusula penal ( SAP Alicante 17 enero 2002 [ AC 2002, 396] ).Es muy habitual la
clusula penal consistente en el incremento de un porcentaje de renta si el inmueble
arrendado no es desalojado a la terminacin del contrato (
STS 18 febrero 2004 [ RJ 2004,
1802] ,SAP Madrid 7 diciembre 2004 [ PROV 2004, 34908] ),SAP Alicante 17 enero 2002 [
AC 2002, 396] ,SAP Vizcaya 16 marzo 1998 [ AC 1998, 541] ,SAP Pontevedra 9 diciembre
1994 [ AC 1994, 2110] ), en el bien entendido de que si no existe acuerdo entre las partes
sobre la terminacin del contrato o si la misma no es judicialmente declarada, entonces no
ser de aplicacin la clusula penal, pues la extincin del contrato no se produce por el solo
hecho de que haya llegado el plazo fijado en el contrato, que no opera automticamente, ni
tampoco por la actuacin privada de una de las partes (
STS 18 febrero 2004 [ RJ 2004, 1802]
).Tambin es frecuente la clusula penal prevista para el incumplimiento de la obligacin de
preavisar en caso de desistimiento unilateral del arrendatario (
STS 5 julio 2006 [ RJ 2006,
5388] ,SAP Madrid 16 noviembre 2000 [ AC 2001, 2479] ,SAP Alicante 3 febrero 1999 [ AC
1999, 3378] ), as como la clusula penal establecida para el incumplimiento de la obligacin

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de pagar la renta, clusula que, si as se ha establecido, puede ser compatible con la

obligacin de pagar intereses de demora ( SAP Cceres 22 junio 1999 [ AC 1999, 7723] ).
Puede, asimismo, estipularse una clusula penal para el caso de que el arrendatario no
comparezca al acto de entrega y recepcin del local arrendado (
SAP Barcelona 28 octubre
2005 [ PROV 2005, 16975] ).
8 En esta sentencia se consider que, por ms que la cifra de inters resultante superase el 24%, esta duplicidad de
obligaciones no tena como resultado un inters usuario por la razn (equivocada) de que se trataba de clusulas
que haban sido negociadas por las partes y no de un contrato de adhesin.

Obras necesarias ordinarias y extraordinariasEn las sentencias, las obras necesarias

generalmente son tratadas como un todo, sin que haya distincin entre obras necesarias
ordinarias y extraordinarias. Ms habitual es la distincin entre las obras necesarias y las
pequeas reparaciones debidas a desgaste por uso ordinario. Sobre estas ltimas, la
jurisprudencia ha considerado que tambin estn incluidas en el art. 21.4
LAU/1994 ( RCL
1994, 3272 y RCL 1995, 1141) las pequeas reparaciones que exija el desgaste por el uso
ordinario de los accesorios del inmueble arrendado a los que se refiere el art. 2.2 LAU/1994 (
SAP Barcelona 1 junio 2005 [ AC 2005, 1086] , en un pronunciamientoobiter dicta). Tienen la
consideracin de pequeas reparaciones debidas al desgaste por uso ordinario los gastos de
pintura de la finca ( SAP Burgos 28 abril 2006 [ PROV 2006, 163484] ,SAP 16 julio 1999 [ AC
1999, 6770] ), la reparacin de una cisterna en una finca que ha sido ocupada largo tiempo (
SAP Lrida 23 abril 1999 [ AC 1999, 4415] ), la reparacin de un calentador que funcionaba
correctamente al inicio del arriendo ( SAP Zaragoza 28 julio 2005 [ PROV 2005, 198818] ),
aunque no las obras de reparacin de una fachada (
SAP Valencia 21 septiembre 2005 [
PROV 2005, 9136] ).En cuanto a las obras necesarias, su realizacin constituye una
obligacin para el arrendador (art. 30 LAU/1994, en relacin con el art. 21 LAU/1994), siendo
irrelevante a estos efectos la antigedad del edificio y la eventual dejacin de los anteriores
propietarios ( STS 3 julio 2000 [ RJ 2000, 5923] ), as como el hecho de que el arrendador no
haya sido requerido previamente por el arrendatario, pues incumple el contrato el arrendador
que no repara la finca aunque no exista tal requerimiento (
STS 12 junio 1995 [ RJ 1995,
5178) ).No obstante, la regla que impone al arrendador la obligacin de realizar obras
necesarias tiene carcter dispositivo (cfr. art. 4.3 LAU/1994, en relacin con los arts. 30 y 21
de la LAU/1994 y el art. 1554.2 CC [ LEG 1889, 27] ), por lo que es lcito el pacto por el cual
el arrendatario asume costear parcialmente el importe de las obras necesarias extraordinarias
(cfr. SAP Badajoz 8 abril 2003 [ AC 2003, 885] ). Seguramente tambin ha de admitirse la
validez del pacto por el cual el arrendatario se obliga a realizar a su costa las obras
necesarias para que el local arrendado pueda servir a la explotacin del negocio para el que
se alquila y que, de este modo, el arrendador pueda cumplir adecuadamente la obligacin de
puesta a disposicin que le es exigida en el art. 1554.1 CC (en contra, sobre la legislacin
arrendaticia anterior, la STS 24 mayo 1995 [ RJ 1995, 4259] ).Clusulas de actualizacin de
rentaLos modelos ms comunes de clusulas de actualizacin de renta se establecen por
referencia al ndice del coste de la vida, el IPC (
STS 20 noviembre 1997 [ RJ 1997, 8091] ,
STS 12 junio 1997 [ RJ 1997, 4766] ,STS 18 enero 1996 [ RJ 1996, 244] ,STS 24 julio 1995 [
RJ 1995, 6199] ). Los problemas ms habituales de esta clusula estn referidos a su forma
de clculo. A estos efectos, el TS ha entendido que, salvo pacto, la renta que ha de tomarse
como base para aplicar los incrementos en las revisiones no es la renta contractual inicial
sino la acumulada exigible, y la revisin ha de operar sobre la renta pactada, la primera vez, y
sobre la actualizada en las sucesivas ( STS 22 mayo 1997 [ RJ 1997, 4238] ,STS 8 julio 1996
[ RJ 1996, 5664] ,STS 11 mayo 1995 [ RJ 1995, 4228] ).Cesin del contrato y subarriendoNo
han sido muy abundantes las decisiones judiciales sobre cesin y subarriendo de contratos
sujetos a la LAU/1994 ( RCL 1994, 3272 y RCL 1995, 1141) . Bsicamente, lo nico que se ha
afirmado es que la cesin o el subarriendo realizados incumpliendo lo previsto en el art. 32
LAU/1994 constituye siempre causa de resolucin (
SAP Mlaga 6 marzo 2001 [ AC 2001,
2098] ), de modo que si se incumple el requisito de la notificacin al arrendador exigido en el
art. 32.4 LAU/1994 hay cesin inconsentida por mucho que el arrendador hubiera venido
recibiendo el pago de la renta de un tercero, e incluso aunque conociera la existencia de la
cesin ( SAP Asturias 9 octubre 2000 [ AC 2000, 2353] ). As pues, que sepamos, los

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Tribunales todava no han tenido que decidir qu hiptesis pueden considerarse cesin o
subarriendo en la nueva ley, aunque no hay razn para no aplicar los criterios
jurisprudenciales que se desarrollaron sobre la legislacin anterior, a saber, que slo es
cesin la modificacin de los sujetos arrendatarios. De este modo, no hay modificacin
subjetiva por el simple cambio de rtulo comercial o de denominacin social de la sociedad
arrendataria ( STS 4 octubre 1999 [ RJ 1999, 7852] ,STS 17 junio 1996 [ RJ 1996, 5071] ), ni
tampoco por el hecho de que el arrendatario haya celebrado un contrato de franquicia con un
tercero que le permita utilizar en el local arrendado el rtulo anunciador, plasmar en las
facturas que se expiden en dicho local comercial su anagrama, as como en los folletos
comerciales de publicidad y en la venta de sus productos, pues ello no significa que el
franquiciador se haya introducido en el uso o disfrute del local arrendado, ya que el beneficio
que obtiene no deriva del goce o disfrute material del local, sino de la dinmica propia del
suministro que hace a la entidad arrendataria de las mercaderas que luego sta revende en
su establecimiento ( STS 30 abril 1998 [ RJ 1998, 3456] ,STS 14 febrero 1998 [ RJ 1998, 709]
,SAP Madrid 3 mayo 2000 [ AC 2000, 5004] ). Tampoco existe modificacin subjetiva en la
relacin arrendaticia por el hecho de que se vendan todas las acciones de la sociedad
arrendataria a otra sociedad diferente, pues esta circunstancia no entraa una prdida de la
personalidad jurdica de la sociedad arrendataria (
STS 4 octubre 1999 [ RJ 1999, 7852] ).
Igualmente, no es un supuesto de cesin inconsentida el hecho de que los arrendatarios
hayan constituido una comunidad de bienes y utilicen esta denominacin en la explotacin
comercial que se realiza desde el local ( SAP Asturias 11 enero 1999 [ AC 1999, 5] ), pues, al
carecer de personalidad jurdica, la comunidad de bienes no puede tener la condicin de
tercero, ni, por tanto, puede haber modificacin subjetiva en la relacin arrendaticia. Con
todo, seguramente la solucin debera ser distinta si entre los comuneros se encuentran
personas que no tienen la condicin de arrendatarios (esta circunstancia fue irrelevante en la
SAP Soria 10 enero 2006 [ PROV 2006, 93484] ).
9 Donde se afirm que, lgicamente, es indiferente que el contrato de cesin o el de subarriendo fuera celebrado
slo por alguno de los arrendatarios.
10 BERCOVITZ, R.: Artculo 32. Cesin del contrato y subarriendo, en R. BERCOVITZ (coordinador), Comentarios
a la Ley de Arrendamientos Urbanos, cit., pg. 726.
11 A juicio del Supremo, la venta de todas las acciones de una sociedad annima a otra sociedad de la misma
naturaleza (sin que exista fusin entre ellas) no entraa, por s sola, la prdida de la personalidad jurdica de aquella
cuyas acciones fueron vendidas, sino que ambas (transmitente y adquirente) conservan sus respectivas
personalidades jurdicas, por lo que no puede en modo alguno decirse que la sociedad adquirente se haya
introducido en el arrendamiento del local del que era arrendataria la sociedad cuyas acciones han sido vendidas, sino
que sta contina conservando la condicin de arrendataria del referido local, con su propia personalidad jurdica. Si
la referida transmisin de las acciones de una sociedad a otra se hace por la va de la fusin, lo que entraa o puede
entraar la prdida de la personalidad jurdica de la sociedad cuyas acciones fueron vendidas, tampoco dicha fusin
puede dar lugar a la resolucin del contrato de arrendamiento del que era titular esta ltima sociedad, por aplicacin
de lo dispuesto en el artculo 31.4 de la
LAU/1964 ( RCL 1964, 2885 y RCL 1965, 86) , as como por el art. 32.3 de la
LAU/1994 ( RCL 1994, 3272 y RCL 1995, 1141) .

Pero s hay modificacin subjetiva si el local arrendado est siendo utilizado por una sociedad
(STS 20 septiembre 1997 [ RJ 1997, 7404] ,SAP Cantabria 22 febrero 2000 [ AC 2000, 197] ),
incluso aunque la misma est formada por los arrendatarios, pues la existencia de
personalidad jurdica independiente de los socios es determinante de tal modificacin
subjetiva ( SAP La Corua 2 diciembre 2005 [ AC 2005, 2354] ,SAP Alicante 8 octubre 2003 [
AC 2003, 2137] ,SAP Vizcaya 14 febrero 2002 [ AC 2002, 461] ). Similares consideraciones
son de aplicacin a la transformacin de la comunidad de bienes integrada por los
arrendatarios en una sociedad ( SAP Baleares 22 febrero 1999 [ AC 1999, 3303] ).Obligacin
del arrendador de procurar el uso til: desistimiento, resolucin y extincin por imposibilidad
de usoEn este apartado expondremos la casustica existente sobre la obligacin del
arrendador de procurar el uso til del local arrendado (art. 1554
CC [ LEG 1889, 27] , aplicable
a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda en virtud de lo dispuesto en el art. 4.3
LAU/1994 [ RCL 1994, 3272 y RCL 1995, 1141] ), as como las consecuencias derivadas de
su incumplimiento, significativamente, la accin de cumplimiento y la accin de resolucin del

Aspectos controvertidos en el arrendamiento de locales de negocio.

contrato (arts. 1101 y 1124 CC, aplicables en virtud de lo dispuesto en el art. 4.3 LAU/1994
junto a las dems causas de resolucin del contrato de arrendamiento para uso distinto del
de viviendas previstas en el art. 35 LAU/1994), as como la posibilidad de que el contrato
deba entenderse extinguido por imposibilidad sobrevenida.Incumplimiento de la obligacin de
entregaLa falta de aptitud inicial del local arrendado para el uso pactado entraa un
incumplimiento de la obligacin de entrega que el Cdigo Civil impone al arrendador en el art.
1554.1 CC ( STS 18 noviembre 2004 [ RJ 2004, 8139] ). Ha de entenderse que, con las
matizaciones que despus hacemos en relacin con las actividades sujetas a la previa
obtencin de licencia, el riesgo de que el inmueble arrendado no sea apto para el uso
pactado es siempre del arrendador, pues es l quien est en mejor condicin para conocer
las condiciones del local que cede en arrendamiento, de modo que a l le incumbe su
conocimiento. El TS ha aplicado esta solucin en un caso en que las bajantes defectuosas
propiciaron que la lluvia inundase el stano y se estropearan las mercancas del arrendatario.
Se trata de la STS 19 diciembre 2002 ( RJ 2003, 1262) , en la que el TS determin que
resultaba indiferente que el arrendatario, que desconoca -y no tena por qu conocer- la
existencia de los defectos de las bajantes, no advirtiese de tales deficiencias al arrendador.
12 El mismo criterio resulta de aplicacin en arrendamientos no urbanos, por ejemplo, en los de maquinaria
industrial: STS 16 febrero 2004 ( RJ 2004, 1415) , STS 12 marzo 2004 ( RJ 2004, 902) .

Perturbacin en el uso, resolucin y extincin del contratoLa perturbacin en el uso del local
arrendado para el fin pactado es causa de resolucin del arrendamiento a instancias del
arrendatario (arts. 1554 y 1124 CC, en relacin con el art. 4.3 LAU/1994), con derecho a
indemnizacin de los daos y perjuicios derivados del incumplimiento. Ahora bien, como
resulta que en arrendamientos para uso distinto del de vivienda carecemos de una regla
similar a la establecida en el art. 26 LAU/1994 o en el art. 28 LAU/1994 (pues el ttulo II de la
LAU no se aplica supletoriamente a estos arrendamientos, cfr. art. 4.3 LAU/1994), se hace
preciso determinar qu consecuencias se derivan de la imposibilidad temporal o definitiva de
uso debida a causas no imputables al arrendador. Es decir, si habr que considerar que slo
cabe resolucin por incumplimiento del arrendador cuando la imposibilidad de uso le es
imputable, constituyendo los dems casos hiptesis de extincin del contrato por
imposibilidad sobrevenida no imputable, o si, por el contrario, la no realizacin de la
prestacin debida por el arrendador (la obligacin de procurar el uso til al arrendatario) es de
por s constitutiva de una situacin de incumplimiento, con independencia de que la misma no
se produzca por causa imputable al arrendador. Al respecto cabe hacer las siguientes
consideraciones:La opcin resolucin por incumplimientoversusextincin por imposibilidad
sobrevenida es irrelevante si, dada la inimputabilidad de la perturbacin en el uso, no va a
haber lugar a indemnizacin de daos y perjuicios, lo que, evidentemente, slo tiene lugar
frente a incumplimientos imputables (cfr. arts. 1101 y ss. CC). Que las consecuencias
jurdicas son las mismas y que el asunto no pasa de ser una cuestin terminolgica lo
demuestra la circunstancia de que el mismo supuesto de hecho (privacin del uso por razn
de obras de conservacin) en un caso es causa de rescisin (art. 1558 CC) y en otro de
desistimiento (art. 26 LAU/1994), si bien en ambos supuestos con las mismas consecuencias
jurdicas: los efectosex nuncque son propios de un contrato de tracto sucesivo y la ausencia
de derecho a indemnizacin. Y, efectivamente, es la equivalencia de efectos lo que determina
que las hiptesis de imposibilidad de uso por causa no imputable al arrendador sean tratadas
tambin como causa de resolucin por incumplimiento incluso en los arrendamientos de
vivienda, en los que habran de calificarse como causa de desistimiento conforme al art. 26
LAU/1994. As, por ejemplo, en la SAP Guadalajara 14 febrero 2005 ( AC 2005, 795) , en un
supuesto de afectacin estructural del inmueble arrendado (vivienda, en el caso) debida a la
realizacin de obras en un edificio colindante que haba dado lugar a una orden municipal
que impeda la ocupacin de la finca, la AP decidi que el arrendatario poda resolver el
contrato aunque la causa que impeda la ocupacin no fuera imputable al arrendador, y que,
por lo tanto, extinguido el contrato sin que se hubiera alegado la existencia de desperfectos,
haba lugar a la devolucin de la fianza prestada por el arrendatario, que era la nica
pretensin esgrimida por ste. La solucin es correcta siempre que no se pretenda la
indemnizacin de los daos y perjuicios causados por la imposibilidad de uso (que era el

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caso de la sentencia, donde slo se solicitaba la devolucin de la fianza), pues entonces el

supuesto puede encuadrarse en cualquiera de las dos categoras.No es ste, sin embargo, el
criterio predominante, pues en la jurisprudencia lo relevante para optar entre resolucin por
incumplimiento y extincin por imposibilidad sobrevenida es la imputabilidad de la
imposibilidad de utilizacin, jurisprudencia sin duda influenciada por la configuracin que las
causas de resolucin tienen en la legislacin especial arrendaticia, fundadas siempre en la
imputabilidad del incumplimiento (cfr. arts. 27 y 35 LAU/1994), a diferencia de lo que sucede
con las hiptesis legales de imposibilidad no imputable, que nunca merecen la calificacin de
causas de resolucin, sino de causas de desistimiento (art. 26 LAU/1994) o de extincin del
contrato (art. 28 LAU/1994). No sucede lo mismo en el Cdigo Civil, donde la resolucin
procede tanto en las hiptesis de imposibilidad de uso imputables al arrendador (art. 1556
CC), como en las no imputables (art. 1558 CC). Entendemos que esto ltimo es lo correcto,
pues consideramos, con la mejor doctrina, que la accin de cumplimiento y la resolutoria no
requieren que el incumplimiento haya sido imputable.
13 Lo mismo sucede en los arts. 25 a 27 de la

LAR/2003 ( RCL 2003, 2755) .

14 Estimamos que la accin de cumplimiento y la resolutoria no requieren culpa del deudor, lo que, por otra parte, se
deduce claramente de los arts. 1484 y ss., 1558, etc., todos del
CC ( LEG 1889, 27) .

Acabamos de afirmar que es indiferente elnomenque utilice el Legislador en aquellos casos

en que la norma determina consecuencias jurdicas equivalentes a las de otro instituto
jurdico. Tambin hemos sostenido que no toda causa resolutoria ha de estar fundada en la
imputabilidad del incumplimiento. Pero con ello no queremos decir que sea irrelevante que un
supuesto de hecho sea expresamente calificado por la norma como incumplimiento
resolutorio, incluso aunque ello se deba a la imputabilidad del mismo (como sucede en los
supuestos de resolucin de pleno derecho de los arts. 27 y 35 de la LAU/1994), pues esta
calificacin legal significa que el incumplimiento en cuestin no tendr que ser examinado a la
luz de los requisitos exigidos por la jurisprudencia para que proceda la resolucin conforme al
art. 1124 CC, as como que tampoco podrn los Tribunales sealar un plazo para el
cumplimiento (art. 1124 III CC).
15 Cfr. R. BERCOVITZ, Comentario al artculo 35. Resolucin de pleno derecho, en Comentarios a la Ley de
Arrendamientos Urbanos, cit., pgs. 759-760.

Por lo dems, sea o no imputable al arrendador, el arrendatario de local de negocio est

facultado para resolver el contrato tambin en los casos de imposibilidad temporal de uso
originada por la realizacin de obras de conservacin del inmueble que impidan la utilizacin
de partes esenciales del local. As lo resolvi hace mucho tiempo el TS, en una aplicacin
analgica de lo previsto en el art. 1558 CC a los edificios que tenan un uso distinto del de
vivienda.
16 Cfr. referencias jurisprudenciales en LUCAS FERNNDEZ, Comentario al artculo 1558, en Comentario del
Cdigo Civil, Ministerio de Justicia, 1991, II, pg. 1105.

En particular, la imposibilidad de uso por falta de licencias y autorizaciones

administrativasSignificativos de todo lo que se ha expuesto en el epgrafe anterior son los
supuestos de imposibilidad de uso del local arrendado como consecuencia de la falta de las
correspondientes licencias y autorizaciones administrativas, pues en el ejercicio de sus
potestades de intervencin, la Administracin puede ordenar el cese de la actividad hasta el
momento en que se obtenga la licencia, e incluso tambin puede ordenar la clausura
definitiva de las actividad. En la jurisprudencia, la imposibilidad de utilizar el local arrendado
como consecuencia de la falta de licencias y autorizaciones administrativas normalmente no
es calificada como incumplimiento resolutorio sino como causa de extincin del contrato por
imposibilidad sobrevenida en aquellos casos en que la actividad que el arrendatario pretende
desarrollar en el local arrendado est sujeta a la obtencin de licencias y autorizaciones
administrativas y las mismas no se obtienen, sin que tal circunstancia pudiera ser prevista por
el arrendador. En estos casos se aplica una regla de distribucin de riesgos conforme a la
cual el arrendatario, que es quien mejor debera conocer la naturaleza y condicionantes de la

Aspectos controvertidos en el arrendamiento de locales de negocio.

actividad que pretende desarrollar, asume el riesgo de que la actividad no sea autorizada,
riesgo que implica que al extinguirse el contrato por imposibilidad sobrevenida no imputable al
arrendador, el arrendatario no dispone de ninguna pretensin resarcitoria contra aqul, ni
siquiera para el reembolso de los gastos hechos en el inmueble que resulten frustrados e
intiles sin la correspondiente autorizacin. Esta solucin puede encontrarse en la
STS 5
febrero 2001 ( RJ 2001, 2232) , en la que la inimputabilidad del incumplimiento al arrendador
se fundamenta en la circunstancia de que la actividad para la que se solicitaba licencia haba
sido autorizada en ocasiones anteriores. Y muy elocuente al respecto es la
SAP Crdoba 29
octubre 2002 ( AC 2002, 1805) : aunque la obligacin del arrendador de mantener al
arrendatario en el goce y uso pacfico de la cosa arrendada le impone la carga de responder
de los hechos propios y ajenos que perturben el disfrute de la misma, no obstante, tal
obligacin y subsiguiente responsabilidad no puede ser entendida como de carcter absoluto,
pues no toda perturbacin de derecho genera dicha carga sino slo aquella que procede de
la misma cosa arrendada o del comportamiento culposo del arrendador, pero nunca cuando
tal perturbacin tiene su causa en acciones u omisiones ilcitas del arrendatario. A juicio de la
Sala, si el inmueble arrendado es, en principio, apto para desarrollar la actividad objeto del
contrato, el hecho de que deba solicitarse una licencia administrativa (de actividades
molestas, en el caso), ello no es carga de la finca, y cuya obligacin de obtenerla no es del
arrendador, sino del arrendatario como titular de la actividad, obligacin administrativa que
ste debi y pudo procurarse. En parecido sentido, aunque no se trataba de un caso de
imposibilidad absoluta de obtener la licencia, sino que simplemente el expediente haba
caducado por desidia del arrendatario, la STS 17 febrero 1997 ( RJ 1997, 1425) .
17 CARRASCO/ CORDERO/ GONZLEZ CARRASCO, Derecho de la construccin y la vivienda, Dilex, 5 ed., 2005,
pg. 237.

A la hora de valorar la correccin de estas decisiones judiciales creemos que hay que
distinguir entre aquellos casos en que el destino del local ha sido especificado en el contrato,
de modo que el arrendador se ha obligado a procurar un determinado y concreto uso pacfico
de la finca y aquellos otros casos en que la concreta actividad a desarrollar por el
arrendatario no haya sido especificada en el contrato. En el primero de los casos, como el
arrendador no se ha obligado a procurar un uso genrico del inmueble como tal, sino un
concreto uso contractual, entendemos que el arrendador debera asumir los riesgos
derivados de la no obtencin de las preceptivas licencias que se concedan no en funcin de
las condiciones personales del arrendatario (por ejemplo, una autorizacin de farmacia) sino
por razn de las condiciones objetivas de la finca objeto de arrendamiento (por ejemplo, las
autorizaciones en las que haya que valorar si el inmueble est dotado de todos los
dispositivos requeridos por la actividad de que se trate, si se admite el uso contractual
pactado en esa clase de suelo, etc.). El riesgo debe imputarse al arrendador, pues aunque no
sea quien mejor conoce la actividad a desarrollar, s es quien debe tener la informacin
relevante sobre las condiciones fsicas y urbansticas de la edificacin.En segundo lugar, si
en el contrato no se ha estipulado un uso concreto y especfico del local, en tal caso basta
con que el mismo tenga las prestaciones propias de un inmueble de su clase (es decir, que
disponga de todos los servicios caractersticos de cualquier inmueble).Distinta es la
calificacin que merecen las hiptesis en que el arrendador se comprometi a obtener las
licencias requeridas para el desarrollo de la actividad que el arrendatario pretenda ejercer en
el inmueble arrendado, y estas autorizaciones no son finalmente concedidas. Tales casos
deben ser calificados siempre como supuestos de incumplimiento contractual imputable al
arrendador (as, la SAP Castelln 20 febrero 1999 [ AC 1999, 3531] ). La misma solucin se
aplica en aquellos supuestos en que la obtencin de la correspondiente licencia por parte del
arrendatario est sujeta a la realizacin de alguna actividad material o jurdica por parte del
arrendador, bien porque ello se haya pactado expresamente, bien porque el cumplimiento de
tales obligaciones venga exigido por el deber de buena fe del art. 1258 CC. Por ejemplo, si la
concesin de la licencia correspondiente est condicionada a la realizacin o a la legalizacin
de obras de adecuacin del local que el arrendador se ha obligado a efectuar, entonces
existe incumplimiento resolutorio con derecho del arrendatario al resarcimiento de los daos
que el mismo le haya irrogado ( STS 26 septiembre 2000 [ RJ 2000, 7529] ).Tambin en

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particular, obras e imposibilidad de uso en situaciones de propiedad horizontalEn los edificios

en rgimen de propiedad horizontal o, ms en general, en aquellas situaciones en las que
existe una titularidad compartida de los elementos, servicios o instalaciones que se
encuentran vinculados al uso y mejor disfrute de fincas privativas (cfr. art. 24
LPH [ RCL 1960,
1042] ), hay que determinar en qu medida el goce pacfico del local arrendado se encuentra
condicionado por el rgimen aplicable a tal titularidad compartida. Los grupos de problemas
son los siguientes:En primer lugar, hay que decidir qu consecuencias jurdicas tiene el
hecho de que la comunidad de propietarios no autorice la realizacin de aquellas obras de
adecuacin del local que sean necesarias para desarrollar la actividad pretendida. Este caso
debe tratarse con los mismos razonamientos que expusimos en el epgrafe anterior en
relacin con las licencias y autorizaciones administrativas, pues en ambos casos el ejercicio
de la actividad del arrendatario est supeditado a la decisin de un tercero. As pues, hay que
distinguir entre aquellos casos en que el destino del local ha sido especificado en el contrato,
de modo que el arrendador se ha obligado a procurar un determinado y concreto uso pacfico
de la finca y aquellos otros casos en que la concreta actividad a desarrollar por el
arrendatario no haya sido especificada en el contrato. En el primero de los casos, como el
arrendador est obligado a procurar el concreto uso pactado, hay que entender que se
expondr a la resolucin por incumplimiento y responder de los daos y perjuicios causados
al arrendatario no slo en aquellos casos en que el arrendador prometiera que la comunidad
de propietarios autorizara las obras ( STS 29 diciembre 1997 [ RJ 1997, 9603] ), en un caso
en que las obras de adecuacin del local exigan una salida de humos por elementos
comunes), sino en todos los casos, pues el hecho de pactar un determinado uso para el local
arrendado constituye una promesa implcita de que el local reunir las condiciones requeridas
aunque para ello haga falta un determinado acuerdo comunitario.Un segundo grupo de
problemas consiste en la relevancia que pueda tener sobre el uso del local arrendado la
existencia de defectos en elementos, instalaciones y servicios comunitarios. En concreto, hay
que plantearse si las perturbaciones en el uso ocasionadas por daos al local (humedades u
otras incomodidades) o incluso por daos a los bienes propios del arrendatario (mercancas,
maquinaria, etc.) que se deban a la existencia de defectos en los elementos comunes
determina una situacin de incumplimiento del arrendador y, adems, si el mismo ser
responsable del resarcimiento de los daos y perjuicios causados. No es esto lo que el TS ha
decidido en las dos ocasiones en que ha tenido que resolver sobre este problema, casos
ambos donde, por cierto, tambin haba sido demandada la comunidad de propietarios. En la
STS 7 diciembre 1984 ( RJ 1984, 6038) el TS decidi que el deber de prestacin del
arrendador respecto al mantenimiento en el goce pacfico de la cosa arrendada sera
relevante como norma apropiada en la hiptesis en que el arrendador fuese titular de todo el
edificio, pero carece de oportunidad en el rgimen de propiedad horizontal cuando el
menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daos a
las instalaciones y componentes propios del local arrendado, nico que es objeto del derecho
singular y exclusivo de propiedad por parte del arrendador. En la
STS 18 mayo 2006 ( RJ
2006, 2368) se aadi que no pueden confundirse las reparaciones relativas a la vivienda o
local como finca individual con las que corresponden a la comunidad de propietarios del
inmueble, pues las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la
arrendadora, quien -viene a decirse- carece de oportunidad para subsanarlas, conforme a lo
establecido en la legislacin reguladora de este rgimen especial de
propiedad.Aparentemente en contra de la jurisprudencia expuesta, en la
SAP Zaragoza 14
febrero 2001 ( AC 2001, 171) , en un caso en que la comunidad de propietarios no haba sido
demandada, se decidi que haba que distinguir entre la posibilidad de que el arrendador
actuase de forma individual con respecto a los bienes comunes y la obligatoriedad de que el
arrendador compeliese a la comunidad para la reparacin de los elementos comunes. La
Sala estim que frente al arrendatario no ha de responder la comunidad sino el arrendador,
por aplicacin del art. 1257 CC. Haciendo suyo el argumento de la sentencia impugnada, se
afirm que el arrendador no puede adoptar una actividad de pasividad ante el hecho de la
paralizacin por parte de la comunidad, de modo que si no se logra el acuerdo comunitario de
realizar las reparaciones necesarias en los elementos comunes que causan graves perjuicios
al arrendatario, el arrendador copropietario debera haber ejercitado las acciones judiciales

Aspectos controvertidos en el arrendamiento de locales de negocio.

pertinentes para conseguir el mantenimiento de aquellos elementos comunes en condiciones

tales que el arrendatario pudiera seguir usando la finca arrendada conforme a su destino.En
nuestra opinin, pese a la aparente disparidad de soluciones (explicada simplemente por los
reparos del TS a admitir la posibilidad de un incumplimiento no imputable al arrendador),
ambos criterios son coincidentes en sus efectos y correctos. Ha de tenerse en cuenta que las
sentencias del TS mencionadas se produjeron en casos en los que el arrendatario haba
solicitado que el arrendador fuera condenado areparar los daoscausados por el
incumplimiento de su obligacin de procurar y mantener al arrendatario en el goce pacfico de
la cosa. Puesto que los daos no son imputables al arrendador, ya que fueron causados por
defectos de los elementos comunes, y dados los reparos que el TS tiene para admitir un
incumplimiento no imputable al deudor, lo que se resuelve es que la condenada a resarcir
slo puede ser la comunidad de propietarios (tambin demandada) y no el arrendador. sta
es una decisin correcta, pueslo nico que se est cuestionando es quin es el deudor de la
reparacin, que, evidentemente, no puede serlo el arrendador a quien los daos no son
imputables. Pero para llegar a este resultado no hace falta afirmar que no existe situacin de
incumplimiento contractual. Ahora bien, si, como suceda en el caso resuelto por la AP de
Zaragoza,lo que se pretende no es la reparacin de los daos sino la resolucin del contrato
por incumplimiento(y tambin la devolucin de la fianza prestada), entonces -como hemos
sostenido ms arriba- no debe haber inconveniente en someter al deudor no culpable a las
resultas de la accin de resolucin por incumplimiento (cfr. arts. 1485 I y 1486 II CC).Por
ltimo, es evidente que, como se decidi en la
STS 12 noviembre 2002 ( RJ 2002, 9756) , el
arrendador no incumple el contrato cuando autoriz al arrendatario a realizar las obras
necesarias para el desarrollo de su actividad empresarial y ste se excede realizando ms
obras de las autorizadas, causando molestias a la Comunidad que llevan a la paralizacin de
las obras.Sobre algunos incumplimientos no sustanciales del arrendadorEl hecho de que los
contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda slo puedan resolverse de pleno
derecho por las causas expresadas en el art. 35
LAU/1994 ( RCL 1994, 3272 y RCL 1995,
1141) , no significa que el contrato no pueda ser resuelto por otras causas que renan los
requisitos exigidos para la resolucin conforme al art. 1124
CC ( LEG 1889, 27) . Pues bien,
los Tribunales han considerado que no es un incumplimiento sustancial el adelantamiento de
la fecha de apertura del centro comercial en el que se ubica el local arrendado ni tampoco los
defectos en la climatizacin de las zonas comunes (
SAP Madrid 9 mayo 2004 [ AC 2004, 440]
). Tambin se ha estimado que la obligacin de concertar seguros o la de pagar las primas de
los seguros concertados por el arrendador no es de por s una causa de resolucin, salvo que
se pacte expresamente con el carcter de condicin resolutoria (
STS 26 julio 1999 [ RJ 1999,
6777] ,SAP Jan 10 septiembre 2003 [ AC 2003, 120] ).Clusulas atpicas en los contratos de
arrendamiento de local de negocioComo los contratos de arrendamiento para uso distinto del
de vivienda admiten una amplia y libre configuracin contractual (cfr. art. 4.3
LAU/1994 [ RCL
1994, 3272 y RCL 1995, 1141] y su remisin al rgimen codificado, casi enteramente
dispositivo), los mismos admiten la introduccin de clusulas contractuales no previstas en el
ordenamiento que confieran nuevos derechos a las partes o que restrinjan aquellos que estn
contemplados en la norma dispositiva. Comentamos seguidamente dos de estas clusulas
atpicas.
18 Dispositiva es tambin la tcita reconduccin regulada en los arts. 1566 y 1577
CC ( LEG 1889, 27) , pues se
trata de un derecho susceptible de renunciabilidad, conforme al art. 6.2 del CC, al existir terceros posibles
perjudicados y no tratarse de un precepto imperativo, sino meramente facultativo, susceptible de ser excluido por el
acuerdo entre las partes ( STS 31 diciembre 1992 [ RJ 1992, 10667] , sobre un arrendamiento de temporada).

La clusula de exclusividadPor medio de las clusulas de exclusividad se intenta preservar

un mbito de negocio exclusivo al arrendador o al arrendatario mediante la tcnica de excluir
que el local arrendado o el resto de los locales sobre los que el arrendador ostente algn
inters empresarial, generalmente en un espacio ms o menos acotado (suele tratarse de
galeras y centros comerciales), puedan ser destinados a determinados negocios. La clusula
protege al arrendador cuando la exclusividad se refiere a la actividad a desarrollar en el local
objeto del contrato. Por el contrario, se preservan los intereses del arrendatario cuando la
prohibicin de determinados usos se refiere a otros locales distintos del arrendado.

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Thomson Aranzadi

11

Por ejemplo (extrado de la STS 24 junio 2002 [ RJ 2002, 8062] ), contiene una
clusula de exclusividad el acuerdo que prohbe al arrendador destinar cualquier
otro local del centro comercial, aparte del arrendado, a Bar, Cafetera o
Restaurante, entendindose que en la fecha del contrato deban quedar incluidos
en la triple denominacin cualquier negocio en el que, adems de bebidas, se
expendiesen al pblico mediante precio para su consumicin en el mismo local
aperitivos, tapas, raciones, bocadillos u otros alimentos, quedando encuadrado
como Cafetera el establecimiento en el que se expenden hamburguesas.
La jurisprudencia ( STS 24 junio 2002 [ RJ 2002, 8062] ) ha entendido que este pacto es
vlido, pues el mismo est fundado en la intencin de integrar distintos tipos de negocios
para completar los servicios a los clientes y evitar la duplicidad de tipos de puestos o tiendas
similares dentro del mismo recinto. En esta sentencia se consider tambin que las clusulas
de exclusividad no contravienen la Ley de Defensa de la Competencia ni el Tratado de Roma,
ya que no son aptas para producir efectos sensibles sobre la competencia en el mercado
nacional y menos an en el comunitario. Se estim igualmente que la clusula de
exclusividad no poda ser abusiva, pues al tratarse de un contrato para uso empresarial, el
contrato no estaba sujeto a la legislacin protectora de los consumidores y usuarios. Ms
casos sobre pactos de exclusiva en contratos de arrendamiento de locales de negocio en la
SAP La Corua 4 noviembre 1999 ( AC 1999, 7351) y en la SAP Cantabria 16 marzo 2000 (
AC 2000, 4652) , ambas sobre la interpretacin de la clusula.
19 El TS estim que la falta de contravencin de la
Ley de Defensa de la Competencia ( RCL 1989, 1591) vena
dada por la circunstancia de que esta Ley permita a los rganos de defensa de la competencia considerar exentas
las conductas prohibidas que por su escasa importancia no fueran capaces de afectar de manera significativa la
competencia. Este argumento tiene todava mayor contundencia a la luz de la nueva Ley de Defensa de la
Competencia, la Ley 15/2007, de 3 de julio ( RCL 2007, 1302) (en adelante, LDC/2007), pues los acuerdos o
prcticas prohibidas slo podrn serlo si son capaces de afectar de forma significativa a la competencia en el
mercado nacional (arts. 1.1 y 5 LDC/2007), con lo que en Derecho espaol se incorpora la regla de minimis tal como
ha sido formulada en el Derecho comunitario (art. 81.1 del
TCEE [ RCL 1999, 1205 ter] ). En el mercado comunitario,
el umbral de sensibilidad ha sido fijado, en general, en el 15% de cuota de mercado para empresarios que no
compiten directamente y en el 10% conjunto en el caso de competidores (as se considera en la Comunicacin de la
Comisin de minimis [publicada en el
Diario Oficial nm. C 368, de 22 de diciembre de 2001 ( LCEur 2001, 4489) ] y
en el apartado 10 de las Directrices de la Comisin sobre acuerdos verticales [ Diario Oficial nm. C 291, de 13 de
octubre de 2000]). Se prev un desarrollo reglamentario sobre este extremo en Derecho espaol (art. 5 LDC/2007).

Por lo dems, con argumento en los arts. 5 III y 7

LPH ( RCL 1960, 1042) , la validez de las
limitaciones al uso y explotacin de locales comerciales se ha afirmado tambin en relacin
con los pactos contenidos en los estatutos de comunidades de propietarios de centros y
galeras comerciales, que tampoco se consideran contrarios al Derecho de la competencia, ni
a los derechos constitucionales a la libertad de empresa y a la propiedad (as,
STS 8 mayo
2002 [ RJ 2002, 5703] ,STS 18 septiembre 2003 [ RJ 2003, 6422] ).
20 La clusula estatutaria discutida estableca que concedido contractualmente a un local el ejercicio de una
actividad con carcter de exclusiva, en ningn otro local del Centro Comercial podr desarrollarse la misma actividad,
ni siquiera de forma parcial, fraccional, complementaria, accesoria, secundaria, marginal o temporal, salvo que medie
autorizacin expresa del titular de la exclusiva. El incumplimiento de esta obligacin y consiguiente ejercicio, en algn
otro local, de una actividad concedida en exclusiva, aun en las antes indicadas formas parciales, se considerar, de
conformidad con lo determinado en el artculo 27 de estos Estatutos, como actividad no permitida estatutariamente,
quedando facultados y legitimados indistintamente, tanto la Comunidad de Propietarios a travs de sus rganos
rectores, como el titular de la exclusiva presuntamente perturbada para ejercitar las acciones previstas en el artculo
22 de estos estatutos, artculo 19 de la
Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 ( RCL 1960, 1042) , o
cualquier otra que estimare procedente en orden a obtener, en definitiva, el cese de la infraccin o la privacin del
uso del local para el infractor o el lanzamiento o resolucin del contrato cuando se tratare de ocupante no
propietario.
21 Los estatutos disponan que el destino de los locales comerciales o puestos no podr alterarse para dedicarlo a
uso distinto del que estuviese designado, salvo en los casos siguientes: 1. Cambio de actividad a otra no existente
dentro de la galera y siempre y cuando al cesar la actividad solicitada el propietario se comprometa a volver a la
actividad originaria y otra no existente en el momento del cese Queda prohibido destinar los locales comerciales
o puestos a otras industrias ya existentes en la galera, o a similares que entrasen en competencia con las ya
existentes.

La concesin de opcin de compraEn la jurisprudencia, la concesin de una opcin de

Aspectos controvertidos en el arrendamiento de locales de negocio.

compra en un contrato de arrendamiento tiene como resultado un tipo contractual complejo o

mixto que histricamente ha determinado la inaplicacin del rgimen especial arrendaticio.
Esta conclusin, que poda tener muchas implicaciones en un rgimen legal protector del
arrendatario de local de negocio como era el que rega antes de la LAU/1994, ha dejado de
ser relevante en la medida en que los contratos de arrendamientos de local de negocio son
hoy casi de entera configuracin autnoma y libre por los contratantes.En efecto, bajo la
vigencia de la LAU/1964 ( RCL 1964, 2885 y RCL 1965, 86) , el TS resolvi la inaplicacin de
la LAU a los contratos de arrendamiento con opcin de compra. As sucedi en la
STS 26
enero 1994 ( RJ 1994, 446) , donde se consider que la verdadera finalidad econmica del
negocio era la regulacin de contrato de opcin de compra y slo de forma complementaria la
cesin mediante precio del uso temporal del inmueble. A juicio del TS, la aplicacin de la LAU
no procede porque no es posible aislar y regular separadamente los distintos elementos
contractuales sin desnaturalizar la voluntad y el fin econmico que las partes tuvieron en
cuenta al contratar: as, ni el objeto del contrato, ni su contenido obligacional, responden a los
supuestos que contempla la LAU, cuya aplicacin, desmembrando y separando los distintos
elementos del contrato, producira unas consecuencias que no fueron tenidas cuenta por los
contratantes, ni mucho menos queridas por ambos, ya que, en el fondo, la reconversin del
contrato en un puro arrendamiento de local de negocio, supondra un desorbitado beneficio
para el recurrente, desnivelando el equilibrio de las prestaciones.
22 Esta conclusin se deduce de las siguientes circunstancias: la indicacin de las circunstancias registrales de la
finca; se seala que est libre de cargas, gravmenes y ocupantes; se fija el precio de la opcin en funcin del plazo
concedido, capitalizando la previsible plusvala de la finca; se determina la forma de otorgarse la escritura de
compraventa, y la atribucin de los gastos e impuestos que se devenguen; e incluso se ofrece la elevacin a
escritura pblica e inscripcin de la opcin de compra. A juicio de la Sala, la relacin pseudo arrendaticia aadida es
la consecuencia obligada de la entrega de la posesin del inmueble al optante, y la instalacin y explotacin de un
negocio en el mismo durante un prolongado perodo de tiempo, con la necesaria compensacin econmica para el
cedente, que de otra forma se vera gravemente perjudicado en sus intereses.

Por todo ello, el TS resolvi ( STS 7 marzo 1996 [ RJ 1996, 1881] ) que en los supuestos de
nulidad de la opcin (por falta de consentimiento conyugal, en el caso), la complejidad de la
situacin contractual impeda determinar la conversin del contrato en un mero
arrendamiento, con la consiguiente (bajo la LAU/1964) desnivelacin del equilibrio de las
prestaciones plasmado en el contrato. En tales casos lo correcto es determinar la nulidad de
todo el complejo negocial.

21 de mayo de 2012

Thomson Aranzadi

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