CASOS PRCTICOS:

Qu remedios tiene a su disposicin el comprador? Cul le

aconsejara usted?
SUPUESTO 1:
Las Chafiras SA compra a Amogio 2 SL y Tenerife Bus Tour SL una nave
industrial, y ambas partes pactan que la entrega del inmueble se realice 30
das despus de la firma de la escritura, libre de ocupantes y arrendatarios.
En la fecha convenida las vendedoras no facilitaron a la compradora la
posesin del inmueble y siguieron utilizndolo por su cuenta hasta que dejaron
las llaves de acceso a la nave en el Ayuntamiento de la localidad en que se
hallaba sta.
La compradora demanda daos y perjuicios por el retraso en el cumplimiento y
las recurrentes responden que concurre una causa de fuerza mayor. Alegan
que el retraso en la entrega de los locales no poda serles imputado, dado que
se haba debido a una imposibilidad sobrevenida de la prestacin derivada de
causa no atribuible a ellas, por lo que ninguna responsabilidad podra serles
exigida por haber incurrido en mora en la entrega del inmueble a la
compradora. Fundamentan esta argumentacin en que, habiendo adquirido el
local por subasta judicial, se encontraron con que estaba ocupado por diez
autobuses embargados, que eran propiedad de la anterior duea del local, en
suspensin de pagos, y que los intentos realizados ante la entidad embargante
y los rganos judiciales competentes para que los vehculos fueran trasladados
a otro lugar no haban dado resultado positivo alguno hasta la fecha en que
entregaron el inmueble.
Teniendo en cuenta la alegacin formulada por la parte demandada, en el caso
de que se haya producido la mora por causa de fuerza mayor, no tendr la
obligacin de indemnizar a la compradora por daos y perjuicios, atendiendo al
artculo 1105 del CC (() nadie responder de aquellos sucesos que no
hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables), en este caso,
las empresas demandadas no tuvieron en su mano retirar los vehculos antes
de la fecha acordada, con lo que fue un suceso inevitable . Sin embargo, si se
dictaminase que la mora no se ha producido por causa de fuerza mayor, la
parte demandada, deber indemnizar a La Charifas S.A, pues, segn el artculo
1100 del CC: incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa
desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de
su obligacin. As mismo, dicha empresa, podr acogerse al artculo 1106 del
CC, que dice que la indemnizacin de daos y perjuicios comprende, no slo

el valor de la prdida que hayan sufrido, sino tambin el de la ganancia que

haya dejado de obtener el acreedor ().
SUPUESTO 2
Violeta compr a Tricfalo UTE (unin temporal de empresas) una vivienda,
plaza de parking y trastero de futura construccin el 24 de marzo de 2006.
La vendedora, que estaba compuesta por empresas de amplia experiencia en
el mbito de la construccin, conoca que las viviendas se iban a construir en
una zona de inters arqueolgico. Adems, la licencia de obras, concedida el
20 de febrero de 2006 obligaba a solicitar un informe del Servicio de
Arqueologa de la Ciudad, pues el Jefe de Proyecto de Revisin de Catlogo
Arquitectnico haba emitido documento necesario para la licencia- en el que
se haca constar la necesaria realizacin de prospecciones arqueolgicas.
Cuando se firma el convenio, en marzo de ese mismo ao, todava no se haba
realizado la necesaria intervencin arqueolgica, y tampoco se hace referencia
en el contrato a la necesidad de hacerla, ni se menciona la previsibilidad de
posibles hallazgos. Simplemente se menciona la posibilidad de retraso por
fuerza mayor.
Cuando se realiza la mencionada intervencin, se encuentran restos
arqueolgicos de inters (tramo de baluarte del s. XVI, y espign o escollera
anterior al baluarte), y su estudio determin la imposibilidad de entregar las
viviendas en el plazo estipulado, que se retrasa casi un ao.
El 26 de julio de 2009 Tricfalo UTE demanda a Violeta, instando a que reciba
su vivienda y pague la parte del precio que an no haba satisfecho y Violeta
reconviene instando la resolucin de la compraventa y pidiendo la restitucin
de las cantidades abonadas ms los daos y perjuicios causados por el
retraso. Tricfalo UTE responde a la reconvencin alegando que el contrato
segua vigente a pesar del retraso, por la existencia de fuerza mayor que
justifica el incumplimiento.
Violeta deber alegar que existe dolo por parte de Tricfalo UTE, ya que ellos
saban que iban a realizarse las excavaciones, con grandes posibilidades de
encontrar restos arqueolgicos, adems de no existir la fuerza mayor que
Tricfalo alega (no se considerara fuerza mayor, ya que la empresa saba de
antemano que iban a realizarse la excavaciones, por lo tanto, podran haber
previsto el retraso) con lo cual, podr acogerse al artculo 1102 CC (la
responsabilidad procedente del dolo es exigible en todas las obligaciones
()), y Tricfalo UTE estar obligado a restituirle las cantidades abonadas
ms los daos y perjuicios causados por el retraso.

SUPUESTO 3
El 10 de noviembre de 2009, D. Manuel compra un vehculo usado con 80.000
km. Transcurrido ao y medio de la compraventa, al llevar el coche al taller de
un amigo para unas pequeas reparaciones, D. Manuel descubre que el
cuentakilmetros del automvil haba sido manipulado. Se verifica que el
automvil, en realidad, tiene 266.420 kilmetros y la parte vendedora lo saba
cundo transmiti el vehculo a D. Manuel. D. Manuel demanda a su
vendedora, alegando incumplimiento del contrato.
Don Manuel podr alegar que existe dolo por parte de aqul que le vendi el
vehculo, ya que la responsabilidad procedente del dolo es exigible en todas
las obligaciones (.) (art. 1102 CC), por lo que dicho vendedor estar
obligado a indemnizar a Don Manuel.