.

....

'
EXCELENTSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DO JUIZADO
ESPECIAL CVEL DA COMARCA DE SANTA F DO SUL/SP;

Rafael Pastor Gati, brasileiro, solteiro, vendedor, portador

CIRG n. 46.850.426-6 e do CPF n. 403.348.558-96, residente e domiciliado na Avenida
Conselheiro Antonio Prado, n. 495, Bairro So Francisco, Cidade de Santa F do Sul,
Estado de So Paulo, atravs de seus advogados que esta subscrevem, com escritrio
estabelecido na Avenida Conselheiro Antonio Prado, n. 192, sala 04, Centro, Santa F do
Sul /SP, onde receber as futuras intimaes, vem, respeitosamente, ante a ilustre presena
de Vossa Excelncia, AO DECLARATRIA DE NULIDADE DE CLUSULA
CONTRATUAL, CONTRATO DE CONFISSO E NEGOCIAO DE
DVIDA c/c REPETIO DE INDBITO e INDENIZAO POR DANOS
MORAIS em face de:

1) EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS VILA

LOBOS I SPE LTDA, inscrita
CNPJ n". 13.571.315/0001-30,
com sede
na Estrada H,
2) no
SCAMATTI
& SELLER INFRA
ESTRUTURA
s/n, lotesinscrita
145/146/150/151/153
~ 154 (Ncleo Paget),
Chcara
Nossa Senhora
Aparecida,
LTDA,
no CNP] n 05.329.125/0001-83,
com sede
na Alameda
Campinas,
n 728,
cidade4,deconj
Santa
FEdif.
do Sul/SP,
CEP:15775-000;
andar
402,
Eng. Antonio
da Silva, Jardim Paulista, So Paulo/SP, e o faz pelos

fatos e fundamentos a Avenida

seguir Navarro
aduzidos:
de Andrade n. 192, sala 04 centro, Santa F do Suls/SP, tel: 3631-0708

DA JUSTIA GRATUITA

Inicialmente, requer o Autor a concesso dos benefcios da

Justia Gratuita, nos termos da Lei n. 1.060/50, por ser pessoa pobre na acepo jurdica
do termo, no possuindo condies de arcar com as custas e demais despesas processuais
sem prejuzo do sustento prprio e de seus familiares, conforme declarao anexa e
declarao de imposto de renda .

DOS FATOS:
O autor, em data de 22 de Junho de 2012, celebraram
contrato particular de promessa de compra e venda com a primeira r, de um imvel,
denominado de lote ???? da quadra ?????, nesta cidade de Santa F do Sul, pelo
valor de R$74.990,00, conforme contrato, em anexo.
Vale salientar que a aquisio do referido imvel se deu
atravs do Programa Nacional de Habitao - Minha Casa Minha Vida, estando o imvel
alienado fiduciariamente junto Caixa Econmica Federal, conforme contrato,
em anexo.
Ocorre que quando da celebrao do contrato e no decorrer
da construo do imvel, os autores foram compelidos a efetuar pagamentos de taxas
ilegais e indevidas, bem como a firmar contrato de confisso e renegociao de dvida,
junto s rs.
Primeiramente, os autores foram obrigados a efetuar o
pagamento de taxa para escolha de localizao do imvel, no valor de R$5.000,00,
valor este cobrado pela primeira r, em 10 parcelas no valor de R$500,OO, cada parcela,
tendo a autora efetuado o pagamento de todas as parcelas, conforme boletos pagos, em
anexo.
Outrossim, alm dos valores pagos acima, a autora foi
compelida a efetuar o pagamento da taxa de comisso (corretagem) da venda do
imvel, no valor de R$1.599~80, pagos em 06 parcelas de R$266,63, conforme recibos
e boletos pagos, em anexo. Vislumbra-se que as taxas cobradas e pagas so totalmente
indevidas, haja vista que o Programa Nacional - Minha Casa Minha Vida no exige
2
pagamento de qualquer tipo deCumpre
taxa pela
mencionar
muturia,ainda
ora autora.
que a segunda r, tambm agindo de

Andre Domingues Sanches Pereira

OAB/SP.224.665

OL\ _I
.~-~-,\

,Fls.

R$197,14, referente a adiantamentos de valores para pagamento de obrigaes, encargos e

impostos de responsabilidade da autora (taxa de correo monetria), tendo os autores
efetuado o pagamento de 07 parcelas, que totalizam o valor de R$1.379,98, conforme
comprovantes anexos. Ora, esse contrato subscrito pela autora totalmente descabido, haja
vista que a autora nada deve segunda r, portanto, referido contrato deve ser declarado
nulo por sentena.

Cumpre informar que no restou outra sada aos autores a no

ser efetuarem o pagamento das taxas ilegais e indevidas, posto que esto ansiosos em
receber a to sonhada casa prpria.
Todavia, deve ser dito que tais procedimentos consistentes na
cobrana das citadas taxas so inerentes prpria atividade desenvolvida pela rs. No se
extrai dai qualquer atividade complexa que saia de sua rotina empresarial, que pudesse
permitir a cobrana dos valores significativos retro mencionados.
Assim, no caso em tela, foroso reconhecer a abusividade
das referida cobranas, pois permite a obteno de vantagem exagerada por parte das rs em
evidente detrimento da autora.
Fazendo uso das palavras do Relator Mendes Pereira, nos
autos da apelao n 00703171.29.2012.8.266.0704, este menciona: Na lei brasileira, o
princpio geral pelo qual se pode julgar a licitude das clusulas contratuais no vem
expressamente definido, no entanto, pode ser encontrado no artigo 51, inciso IV, do Cdigo
de Defesa do Consumidor.
Segundo este dispositivo, so nulas as clusulas que
estabeleam obrigaes consideradas inquas ou abusivas, que coloquem o consumidor em
desvantagem exagerada, ou seja, incompatveis com a boa-f ou com a equidade.

DA NULIDADE DA COBRANA DAS TAXAS ACIMA DESCRITAS E DO

CONTRATO DE CONFISSO DE DVIDA:

cedio que nos contratos de compromisso de venda e

compra de imveis realizados entre consumidores e empresas do ramo imobilirio
geralmente contm clusulas abusivas que condicionam a validade da negociao.
Assim, as taxas de localizao do imvel 110 valor de
R$5.000,00; taxa de comisso de venda (corretagem) no valor de R$1.599,80, cobradas e
pagas pelos autores, por sua vez, sem qualquer parmetro legal ou contratual so ilegais e
indevidas.
Da mesma forma, o valor de R$4.731,49, cobrados aos autores
a ttulo de adiantamentos de valores para pagamento de obrigaes, encargos e
Rua Nove, n. 2830, centro, Jales/Sl" tel: 3632-8564

Andre Domingues Sanches Pereira

OABISP.224.665

impostos de responsabilidade, consubstanciado no contrato de confisso de divida,

indevido, e o contrato nulo de pleno direito.
Tais cobranas indevidas perpetradas pelas rs, contrariam
o disposto no art. 51. IV, do Cdigo de Defesa do Consumidor.
No presente caso, cabe destacarmos a existncia de relao
de consumo, pois se destacam as figuras do consumidor e fornecedor, nos moldes
traados pelo Cdigo de Defesa do Consumidor.

Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor, alm de

estipular normas para serem impostas nas relaes de consumo, estabelece condies
essenciais para a sua consumao, trazendo como direito bsico do consumidor, de
acordo com o artigo 6, inciso IV, a proteo contra clusulas abusivas ou impostas no
fornecimento de produtos e servios.
N o presente caso, a cobrana de taxas e valores indevidos
perpetrada pelas rs, apresenta-se manifestamente abusiva e vedada pelo artigo 51,
inciso IV, do Cdigo de Defesa do Consumidor, pois alm de colocar o consumidor em
desvantagem exagerada, implica em enriquecimento sem causa das requeridas.
A pretenso dos autores encontram guarida no artigo 51,
inciso IV, do Cdigo de Defesa do Consumidor, seno vejamos:
''Art. 51. So nulas de vleno direito. entre outras. as clusulas

..

contratuais relativas ao fomeamento de produtos e sennos que:

(. .. )
IV - estabeleam obrigaes consideradas inquas. abusivas.
que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada,011 srjam
incompatveis com a boaje ou a equidade. rr (grifo nosso)

Analisando o artigo supra citado e confrontando-o com os

valores pagos pelos autores, mostram-se claro a abusividade na cobrana.
Vale dizer que o programa nacional habitacional Minha
Casa, Minha Vida, de iniciativa do governo Federal em conjunto com estados,
municpios e empresas do ramo da construo civil, visa concretizar o direito
moradia, constitucionalmente previsto para todos os cidados brasileiros. Assim, a
regulamentao do programa probe a cobrana de "encargos" do comprador
alm daqueles j constantesCumpre-nos
do contratosalientar,
de financiamento.
outrossim, que a reviso do contrato
no importa em violao ao ato jurdico perfeito, nem tampouco ocasiona insegurana
4

r ~i:J~:C

Andre Domingues Sanches Pereira

OAB/SP. 224.665

! Fls. !

- ____________________________________________---:\"-- !!y-J
E notrio que os autores sofreram dano moral, pois tiveram
que pagar por dvida que lhe no competia, sendo de total responsabilidade das rs os
encargos cobrados.
Alm disso, deve-se atender o carter puruuvo e pedaggico
do Dano Moral, para inibir as rs de continuarem a agir contrariamente a Lei, com o
nico propsito de auferir lucro.
Frise-se, que os danos morais, por seu turno, tambm
restaram caracterizados no caso em tela, por ter os autores sido enganados pelas rs, haja
vista que at a presente data as rs no restituram os valores pagos, embora solicitados.

No h dvida de que os autores acabaram experimentando

angstias e sentimentos negativos que ensejam reparao de ordem moral, por parte das
rs, pois ao adquirirem a casa prpria pelo Programa Nacional Habitacional - Minha
Casa Minha Vida, as rs sabiam que no podiam cobrar qualquer tipo de encargo dos
autores, e mesmo assim o fizeram.
A conduta das rs, portanto, afastaram-se dos limites da
legalidade, causando dissabores e constrangimentos aos autores, que transcendem os
aborrecimentos naturais da vida, estes plenamente suportveis. Essa situao causoulhe
um dano moral indenizvel, representado pela situao vexatria de ter sido enganada,
sendo evidente o nexo de causalidade entre o proceder das empresas rs, que se pode
classificar como condenvel prtica comercial a ser severamente repreendida, e o
prejuzo moral sofrido pelos demandantes.

Essa situao conftgura um ilcito civil, que enseja pronta

reparao dos danos morais causados, nos termos do art. 5, ines. V e X, da Constituio
Federal e arts. 186 e 927 do Cdigo Civil.

No caso em tela, o dano moral est configurado, pois

presentes o nexo causal entre a conduta ilcita das demandadas (com a
abusividade na execuo do contrato ao induzir em erro o consumidor) e o dano
experimentado pela parte-autora (pagamento de encargos ilegais e indevidos e

frustrao na resoluo do problema).

Pede-se e espera-se que as rs, DENTRO DA TEORIA DO
VALOR DE DESESTMULO, sejam condenadas, solidariamente, a pagarem aos
autores, TTULO DE DANOS MORAIS sofridos pelos mesmos, o valor de R$5.000,OO
(cinco mil reais).
Na presenteDO
demanda
ser aplicado o Cdigo de Defesa6
DA INVERSO
NUS deve
DA PROVA

ADVOCACIA
Dr.Rogrio Romeiro Manzano Bento
OAB/SP 275.228
Dr.Jaqueline Nogueira Ferreira Kobayashi
OAB/SP 277.654
Dr. Michel Ricardo da Silva Conde
OAB/SP 355.883

Andre Domingues Sanches Pereira

,-'J-iC-i
() 'j,

Fls.

OAB/SP.224.665

-----------------------~~
constante do artigo
6, inciso VIII do CDC, haja vista a hipossuficincia dos autores.

Assim preceitua o artigo 6 do Cdigo de Defesa do

Consumidor:

':Art~
6 So direitos
bsicos por
do consumidor:
direito admitidas, sem
a excluso
de qualquer,
mais especial que seja.
VIII - a jacilitaO da deJesa de seus direitos, inclusive COTlJ a inverso do nus da
prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critrio do jui~ for verossmil a
D-se causa o valor de R$26.596,78 (vinte e seis mil e
alegao ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinrias de
quinhentos e noventa e seis reais e setenta e oito centavos).
experincias; "
Desta forma, requer-se a aplicao do Cdigo de Defesa
do Consumidor na presente relaoTermos
e seusem
beneficios
de proteo ao hipossuficiente,
que,
tais como a inverso do nus da prova.
Requer e espera deferimento.
8

DOS REQUERIMENTOS:

]ales/SR, 16 de setembro d
,

Face todo o acima

REQUERER Vossa Excelncia o que segue:

exposto c a presente pa1"a

A) A concesso dos beneficios da Justia Gratuita aos

autores, vez que so pessoas pobres na acepo jurdica do termo, conforme declarao
de pobreza, em anexo;
B) A CITAO das empresas rs, via correio, na pessoa
de seus representantes legais para, em querendo, conteste a presente ao, sob pena de
sujeitar-se aos efeitos da revelia e confisso;
C) Seja a presente ao julgada TOTALMENTE
PROCEDENTE decretando-se a nulidade da cobrana de "taxa de comisso de venda
(corretagem); taxa de localidade do terreno; taxa de adiantamento de valores para
pagamentos de obrigaes, encargos e impostos e a nulidade do contrato de confisso
de dvida, em anexo", bem como, sejam as rs CONDENADAS, solidariamente, em
devolver em dobro o valor cobrado e pago indevidamente pelos autores, que corrigido
nos termos do artigo 42, pargrafo nico do Cdigo de Defesa do Consumidor, monta
em R$21.596,78 (vinte e um mil e quinhentos e noventa e seis reais e setenta e oito
centavos), consoante planilha de clculo anexo, com fulcro na fundamentao acima
apresentada;
Cl) Condenar
as04,rs
a pagaremFE
indenizao
AVENIDA NAVARRO DE ANDRADE
N. 192, SALA
CENTRO-SANTA
DO SUL/SP 7 a ttulo
D)
A
condenao
das
rs,
no
de custas e
de dano moral aos autores, no valor de R$5.000,OO (cinco milpagamento
reais).
honorrios advocaticios, 110S termos do 4, do artigo 20, do Cdigo de Processo Civil,
caso haja recurso.

provar
o alegado
por todos
RuaNove,
Nove,Protesta
2830,centro,
centro,
Jales/Sl'.
tel:3632-8564
3632-8564
Rua
n.11.2830,
Jales/Sl",
lei:

os meios de prova em