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GUIA DE CRITERIOS AMBIENTALES PARA

EL DISEO Y GESTION DE REAS


EMPRESARIALES DE LA COMUNIDAD DE
MADRID

VOLUMEN I: CRITERIOS AMBIENTALES PARA LA


UBICACIN, ORDENACION URBANISTICA Y
ORGANIZACION

Mayo, 2009

AUTORES
INGENIERIA IDOM INTERNACIONAL S.A.
Isabel Goyena Garca-Tun
Mara Alvarez Mingorance
Miriam Lpez Rodrguez
Alfonso Medrano Gutierrez
Raquel Navarrete Morales
Eduardo Prez y Prez
Ferran Palls Valles
Iigo Pallardo Fernndez
Ana Rojas Calero
Antoni Rossell Ramisa
Julio Santos Gonzlez

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

INDICE VOLUMEN I:
1
2
3
4

INTRODUCCION .............................................................................................................1
OBJETIVOS DE LA GUIA ................................................................................................4
GLOSARIO.......................................................................................................................5
CRITERIOS AMBIENTALES PARA LA UBICACIN DEL REA EMPRESARIAL .......17
4.1 ANLISIS MULTICRITERIO ...................................................................................17
4.2 CRITERIOS Y RECOMENDACIONES ...................................................................18
4.3 EJEMPLO DE ANLISIS DE MULTICRITERIO PARA LA UBICACIN DE
UN REA EMPRESARIAL......................................................................................25
5 CRITERIOS PARA LA ORDENACIN URBANSTICA...............................................31
5.1 CRITERIOS DE ORDENACIN .............................................................................32
5.2 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ..........................................................72
6 SISTEMAS DE ORGANIZACION DEL REA EMPRESARIAL...................................81
6.1 SITUACIN ACTUAL..............................................................................................81
6.2 PROPUESTAS Y EJEMPLOS DE GESTIN .........................................................87
INDICE VOLUMEN II:
1 CRITERIOS AMBIENTALES DE DISEO Y GESTION DEL AREA
EMPRESARIAL .............................................................................................................1
1.1 GESTIN INTEGRAL DE RESIDUOS .....................................................................1
1.2 GESTIN INTEGRAL DEL AGUA ..........................................................................22
1.3 ENERGA Y TRANSPORTE ...................................................................................80
1.4 DISEO Y GESTIN DE ZONAS VERDES .........................................................133
1.5 CALIDAD DEL AIRE .............................................................................................140
1.6 CALIDAD ACSTICA............................................................................................166
1.7 CALIDAD DEL SUELO..........................................................................................175
2 CRITERIOS AMBIENTALES EN LA CONSTRUCCIN DEL REA
EMPRESARIAL .........................................................................................................196
2.1 VIGILANCIA AMBIENTAL DE LA OBRA ..............................................................197
2.2 GESTIN DE RESIDUOS ....................................................................................202
2.3 CALIDAD DEL AIRE .............................................................................................212
2.4 CALIDAD DEL SUELO..........................................................................................215
2.5 HIDROLOGA SUPERFICIAL Y SUBTERRNEA ................................................221
2.6 VEGETACIN.......................................................................................................225
2.7 FAUNA ..................................................................................................................228
3 BIBLIOGRAFIA ............................................................................................................229

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

VOLUMEN I
ndice
1 INTRODUCCION.................................................................................................... 1
2 OBJETIVOS DE LA GUIA....................................................................................... 4
3 GLOSARIO ............................................................................................................. 5
4 CRITERIOS AMBIENTALES PARA LA UBICACIN DEL REA
EMPRESARIAL ................................................................................................ 17
4.1 ANLISIS MULTICRITERIO .......................................................................... 17
4.2 CRITERIOS Y RECOMENDACIONES........................................................... 18
4.3 EJEMPLO DE ANLISIS DE MULTICRITERIO PARA LA
UBICACIN DE UN REA EMPRESARIAL. ................................................. 25
5 CRITERIOS PARA LA ORDENACIN URBANSTICA........................................ 31
5.1 CRITERIOS DE ORDENACIN..................................................................... 32
5.1.1 Promocin de una rea Empresarial ..................................................... 32
5.1.2 Determinaciones y contenido de los Documentos de
Ordenacin ............................................................................................ 37
5.1.3 Tramitacin Ambiental de los documentos de ordenacin..................... 63
5.1.4 Informe de Caracterizacin de la calidad del suelo................................ 67
5.1.5 Estudio sobre la generacin y la gestin de los residuos
urbanos .................................................................................................. 71
5.2 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ................................................. 72
5.2.1 Conclusiones generales:........................................................................ 72
5.2.2 Recomendaciones concretas................................................................. 75
6 SISTEMAS DE ORGANIZACION DEL REA EMPRESARIAL ............................ 81
6.1 SITUACIN ACTUAL..................................................................................... 81
6.2 PROPUESTAS Y EJEMPLOS DE GESTIN ................................................ 87

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

NDICE FIGURAS

Figura 1.

Espacios Naturales Protegidos. Comunidad de Madrid....................... 21

Figura 2.

Lics y Zepas Comunidad de Madrid..................................................... 22

Figura 3.

Espacios Protegidos por Convenios Internacionales ........................... 23

Figura 4.

Montes de Utilidad Pblica y Montes Preservados .............................. 24

Figura 5.

Representacin de un modelo SIG ...................................................... 25

Figura 6.

Esquema de fases de un estudio de alternativas ................................ 27

Figura 7.

Clasificacin del Suelo en la Comunidad de Madrid. Ley 9/2001, de


17 de julio ............................................................................................ 33

Figura 8.

Tramitacin para promocionar un rea Empresarial............................ 35

Figura 9.

Transformacin del territorio por desarrollo de un rea Empresarial... 36

Figura 10.

Determinaciones del Planeamiento General........................................ 37

Figura 11.

Determinaciones del Planeamiento de desarrollo................................ 37

Figura 12.

Redes Pblicas definidas en la Ley 9/2001, de 17 de julio .................. 38

Figura 13.

Redes Pblicas. Estructura Funcional definida en la Ley 9/2001, del


suelo .................................................................................................... 39

Figura 14.

Contenido de un Plan General regulado en la Ley 9/2001, de 17 de


julio ...................................................................................................... 40

Figura 15.

Ejemplo del contenido normativo de carcter ambiental de un Plan


General. ............................................................................................... 41

Figura 16.

Ejemplo del contenido de un Plan General. Deber de conservacin ... 42

Figura 17.

Ejemplo del contenido de un Plan General. Ejecucin del


Planeamiento....................................................................................... 43

Figura 18.

Ejemplo del contenido de un Plan General. Condiciones generales


de los usos........................................................................................... 44

Figura 19.

Ejemplo del contenido de un Plan General. Normas Ambientales....... 45

Figura 20.

Ejemplo del contenido de un Plan General. Normas Ambientales....... 46

Figura 21.

Ejemplo del contenido de un Plan General. Normas Ambientales....... 47

Figura 22.

Ejemplo del contenido de un Plan General. Normas Ambientales....... 48

Figura 23.

Ejemplo del contenido de un Plan General. Normas Ambientales....... 49

Figura 24.

Ejemplo del contenido de un Plan General. Normas Ambientales....... 50

Figura 25.

Ejemplo del contenido de un Plan General. Normas Ambientales....... 51

Figura 26.

Ejemplo del contenido de un Plan General. Normas Ambientales....... 52

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

Figura 27.

Contenido de un Plan Parcial regulado en la Ley 9/2001, de 17 de


julio ...................................................................................................... 53

Figura 28.

Ejemplo de Contenido de un Plan Parcial Tratamiento de zonas de


vertido .................................................................................................. 56

Figura 29.

Ejemplo de Contenido de un Plan Parcial. Proteccin de cauces


superficiales......................................................................................... 57

Figura 30.

Ejemplo de Contenido de un Plan Parcial. Calidad del aire................. 58

Figura 31.

Ejemplo de Contenido de un Plan Parcial. Gestin de residuos.......... 59

Figura 32.

Ejemplo de Contenido de un Plan Parcial. Suelos............................... 60

Figura 33.

Ejemplo de Contenido de un Plan Parcial. Depuracin y


regeneracin de aguas residuales ....................................................... 61

Figura 34.

Ejemplo de Contenido de un Plan Parcial. Zonas verdes .................... 62

Figura 35.

Tramitacin Ambiental y tramitacin de aprobacin del Plan .............. 66

Figura 36.

Organismos de Gestin de reas Empresariales en la Comunidad


de Madrid............................................................................................. 86

Figura 37.

Ejemplo de Convenio para una Entidad de Gestin Voluntaria ........... 89

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

NDICE TABLAS
Tabla 1.

Escala aptitud frente la ubicacin de un rea Empresarial.................. 29

Tabla 2.

Criterios de aptitud territorial Global..................................................... 30

Tabla 3.

Niveles del Planeamiento .................................................................... 32

Tabla 4.

Distribucin de tamaos de las reas Empresariales existentes en


la Comunidad de Madrid...................................................................... 75

Tabla 5.

Distribucin de tamaos de las reas Empresariales Proyectadas


en la Comunidad de Madrid................................................................. 75

Tabla 6.

Recomendacin transporte pblico en funcin de la densidad del


rea ..................................................................................................... 76

Tabla 7.

Resumen de las cesiones de redes pblicas en la Comunidad de


Madrid.................................................................................................. 77

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

1 INTRODUCCION
En la actualidad el control ambiental y de la contaminacin en zonas industriales est
basado en la aplicacin de medidas preventivas y correctoras en cada una de las empresas
que conforman el rea Empresarial, como consecuencia de la normativa ambiental sectorial
existente -residuos, aguas, suelos o atmsfera- que obliga a los titulares de la actividad a
redactar informes individualizados sobre su gestin ambiental; adems de las medidas que
puedan establecerse como consecuencia de las Declaraciones de Impacto Ambiental (DIA)
y de las Autorizaciones Ambientales Integradas (AAI).
Sin embargo, es posible tambin analizar el rea como un conjunto de actividades con
caractersticas comunes que interacta con el medio. De esta manera, pueden conseguirse
resultados ambientales significativos muy positivos:

Se reducen los costes de control y gestin ambiental individual en cada empresa


Se garantiza la calidad ambiental del entorno
Se mejora la imagen negativa que actualmente tiene algunas de estas zonas
Se fomenta el desarrollo econmico de la regin desterrando la idea de la industria
contaminante

Se plantea por lo tanto de forma complementaria y altamente eficaz la idea de actuar sobre
las reas Empresariales en su conjunto, con la perspectiva global de que la aplicacin
de medidas de prevencin y gestin ambiental en las mismas puede ayudar a cada una de
las empresas particulares al cumplimiento de sus obligaciones, a mejorar la calidad
ambiental de la zona y a reducir los impactos derivados de las actividades industriales.
Esta idea de promover un diseo y gestin ambiental en reas Empresariales no es nuevo,
en EEUU se promovieron ya en los aos 70 los Parques Industriales Ecoeficientes (PIE)
definindolos como un conjunto de industrias y empresas localizadas en una propiedad
comn que persiguen aumentar su rendimiento desde el punto de vista ambiental,
econmico y social, mediante el establecimiento de sinergias en materia de gestin y
recursos ambientales.
El objetivo de un rea Empresarial ecoeficiente es mejorar la competitividad de las
empresas mediante el desarrollo de polticas de reduccin de impactos ambientales y la
mejora de la calidad ambiental de la Regin donde se ubiquen.
La vocacin de esta publicacin es proponer las medidas y criterios ambientales
necesarios para concebir, disear, construir y gestionar reas Empresariales desde un
criterio de sostenibilidad y respeto al medio ambiente. La mejor opcin para la creacin y
gestin de una rea Empresarial ideal es que desde su inicio sea concebida con criterios
ambientales. No obstante muchas de las reas existentes, aunque no hayan sido diseadas

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reas Empresariales Volumen I

tal y como se describe en esta Gua tambin pueden mejorar su situacin ambiental
mediante la aplicacin de algunos de los criterios de gestin descritos.
La Gua se concibe como una herramienta para promotores, diseadores, constructores,
asociaciones y gestores de reas Empresariales con objetivos, soluciones y actuaciones
concretas, con la finalidad de asesorar y hacer mas sencilla la implementacin de medidas
ambientales en cada una de las etapas de la vida del rea Empresarial, desde la
ordenacin del suelo hasta su funcionamiento. Se ha estructurado en los siguientes
captulos:
Criterios para la ubicacin

La primera fase de desarrollo de un rea es la bsqueda de una ubicacin.


En este captulo se establecen criterios para la seleccin de
emplazamientos con criterios ambientales y herramientas concretas para
la aplicacin prctica de esos criterios.

Criterios para la ordenacin

En el planeamiento urbanstico se sientan las bases del futuro del rea,


muchas de las medidas ambientales necesarias para un desarrollo
sostenible de las zonas industriales es necesario preverlas desde la
planificacin del territorio. En este captulo se proponen las actuaciones
que se deben desarrollar en la fase de planeamiento urbanstico y se
explican las herramientas vigentes de tramitacin ambiental de planes y
programas.

Criterios para la gestin

La gestin de reas Empresariales, entendida como un conjunto de


actuaciones que de forma continua y organizada se desarrollan para
conseguir un adecuado funcionamiento1, es imprescindible para el
mantenimiento y aplicacin de medidas de diseo y control ambiental que
se proponen posteriormente. Este captulo, en consecuencia antecede al
del diseo, con el fin de que la lectura de las actuaciones que se proponen
posteriormente se entienda siempre desde una gestin organizada del
rea Empresarial.

Criterios para el diseo,


conservacin y gestin

Se proponen para diversos aspectos atmsfera, aguas, suelos, residuos,


energa y zonas verdes- medidas concretas que se pueden aplicar para
reducir el impacto y controlar la calidad ambiental del rea, ofreciendo
pautas para su diseo y gestin.

Criterios
construccin

Durante la fase de construccin se pueden reducir sensiblemente los


impactos ambientales. En este apartado de la Gua se proponen medidas
para la prevencin y correccin de impactos durante la construccin del
rea.

para

la

Manual de buenas prcticas en la Gestin de reas Empresariales. APIA, 2006

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

Tipos de reas Empresariales


Un rea Empresarial es un espacio fsico planificado y urbansticamente preparado que
acoge a empresas y actividades econmicas de muy diverso tipo, dentro de esta definicin
se incluyen las siguientes tipologas, segn el predominio de la Actividad Econmica.
1- Polgonos Industriales: se caracterizan por albergar a empresas de distintos sectores
industriales.
2- reas Logsticas: se caracterizan por desarrollar actividades concretas especializadas
en el sector de la logstica definida como " proceso de administrar estratgicamente el flujo y
almacenamiento eficiente de las materias primas, de las existencias en proceso y de los bienes
terminados del punto de origen al de consumo"2. Incluye, por lo tanto, Centros de Transporte,
empresas de distribucin de mercancas, reas de logstica prximas a aeropuertos y
estaciones de ferrocarril.
3- Parques Tecnolgicos y Cientficos:
En ellos se desarrollan actividades enfocadas a la tecnologa y a la I+D+i. Segn la
Asociacin de Parques Cientficos y Tecnolgicos de Espaa cumplen las siguientes
caractersticas:
Mantienen relaciones formales y operativas con las universidades, centros de
investigacin y otras instituciones de educacin superior.
Estn diseados para alentar la formacin y el crecimiento de empresas basadas
en el conocimiento y de otras organizaciones de alto valor aadido
pertenecientes al sector terciario, normalmente residentes en el propio Parque.
Poseen un organismo estable de gestin que impulsa la transferencia de
tecnologa y fomenta la innovacin entre las empresas y organizaciones usuarias
del Parque.

Marketing, Sexta Edicin, de Lamb Charles, Hair Joseph y McDaniel Carl, International Thomson
Editores S.A., 2002, Pg. 383.

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reas Empresariales Volumen I

2 OBJETIVOS DE LA GUIA
La Gua de criterios ambientales para diseo y gestin de reas Empresariales pretende
ser una referencia y servir de ayuda para concebir, disear, construir y gestionar las
nuevas reas Empresariales de la Comunidad de Madrid aplicando en todo el proceso
criterios ambientales. Una gran parte de las medidas y proyectos que se proponen pueden
aplicarse asimismo en las reas existentes introduciendo modificaciones en la gestin de
las mismas o aprovechando los proyectos de mejora y reforma de las reas para
desarrollar dotaciones y servicios que minimicen los impactos y mejoren la calidad
ambiental.
Los objetivos particulares de la Gua son:

Reducir los impactos ambientales adversos de las actividades econmicas por


medio de medidas de proteccin ambiental aplicadas en el conjunto del rea
Empresarial.

Establecer recomendaciones y una metodologa para que la ubicacin de las reas


se realice con criterios ambientales.

Establecer los criterios ambientales para la ordenacin del rea y recomendaciones


para la elaboracin de los documentos urbansticos as como para su tramitacin.

Descripcin de Sistemas de Organizacin en las reas que favorezcan e impulsen


medidas y dotaciones ambientales para el conjunto de las empresas.

Indicacin de pautas para el diseo de equipamientos y propuestas de


sensibilizacin e informacin que mejoren la calidad del medio ambiente y reduzcan
los impactos al suelo, atmsfera y aguas superficiales y subterrneas.

Recomendaciones para la reduccin de impactos durante la fase de construccin.

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reas Empresariales Volumen I

3 GLOSARIO
Accidente in itinere:
Con carcter general es el accidente ocurrido al trabajador durante el desplazamiento
desde su domicilio hasta su lugar de trabajo, y viceversa, a condicin de que el trabajador
no haya interrumpido el trayecto por causas ajenas al trabajo.
Actividades potencialmente contaminadoras de la atmsfera:
Aquellas que por su propia naturaleza, ubicacin o por los procesos tecnolgicos utilizados
constituyan una fuente de contaminacin cuyas caractersticas pueden requerir que sean
sometidas a un rgimen de control y seguimiento ms estricto (10).
Actividades potencialmente contaminantes del suelo:
Aquellas actividades de tipo industrial o comercial en las que, ya sea por el manejo de
sustancias peligrosas ya sea por la generacin de residuos, pueden contaminar el suelo. A
los efectos del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relacin de
actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estndares para la
declaracin de suelos contaminados y de esta Gua, tendrn consideracin de tales las
incluidas en los epgrafes de la Clasificacin Nacional de Actividades Econmicas segn el
Real Decreto 1560/1992, de 18 de diciembre, por el que se aprueba la Clasificacin
Nacional de Actividades Econmicas (CNAE-93), modificado por el Real Decreto 330/2003,
de 14 de marzo, mencionadas en el anexo I, o en alguno de los supuestos del artculo 3.2.
del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero (12).
Aguas depuradas:
Aguas residuales que han sido sometidas a un proceso de tratamiento que permita adecuar
su calidad a la normativa de vertidos aplicable (2).
Aguas regeneradas:
Aguas residuales depuradas que, en su caso, han sido sometidas a un proceso de
tratamiento adicional o complementario que permite adecuar su calidad al uso al que se
destinan (2).
rea de sensibilidad acstica:
mbito territorial, determinado por el rgano competente, que se pretende presente una
calidad acstica homognea (8).
rea Empresarial:
Espacio fsico que acoge tanto a Polgonos Industriales como a otros tipos de actividades
empresariales con varios usos mixtos por ejemplo Parques Cientficos, Parques
Tecnolgicos, reas Logsticas y en general cualquier rea que agrupa actividades

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reas Empresariales Volumen I

empresariales diversas. Urbansticamente se consideran como Suelo Urbano Urbanizable


calificado como uso industrial, mixto terciario.
rea urbanizada (contaminacin acstica):
Superficie del territorio que rena los requisitos establecidos en la legislacin urbanstica
aplicable para ser clasificada como suelo urbano o urbanizado y siempre que se encuentre
ya integrada, de manera legal y efectiva, en la red de dotaciones y servicios propios de los
ncleos de poblacin. Se entender que as ocurre cuando las parcelas, estando o no
edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislacin
urbanstica o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexin a las
instalaciones en funcionamiento (9).
rea urbanizada existente (contaminacin acstica):
La superficie del territorio que sea rea urbanizada antes de la entrada en vigor de este
Real Decreto (9).
Autobs Lanzadera:
Servicios de autobuses urbanos o discrecionales de empresa que realizan trayectos
directos recogiendo viajeros en alguna estacin o parada de transporte pblico cercana
hasta la empresa o empresas de destino.
Autorizacin Ambiental Integrada (AAI):
Es la resolucin del rgano competente de la Comunidad Autnoma en la que se ubique la
instalacin, por la que se permite, a los solos efectos de la proteccin del medio ambiente y
de la salud de las personas, explotar la totalidad o parte de una instalacin, bajo
determinadas condiciones destinadas a garantizar que la misma cumple el objeto y las
disposiciones de esta Ley. Tal autorizacin podr ser vlida para una o ms instalaciones o
partes de instalaciones que tengan la misma ubicacin y sean explotadas por el mismo
titular (11).
Clula solar o fotovoltaica:
Dispositivo que transforma la radiacin solar en energa elctrica.
Colectores:
Las conducciones cuya titularidad patrimonial corresponda a la Comunidad de Madrid o a
cualquiera de los entes y organismos que forman la Administracin Institucional de la
misma, a las que se conecta la red de alcantarillado municipal para la recogida y transporte
de las aguas residuales urbanas, que dan servicio a un solo municipio, y que estn
comprendidas dentro de su trmino municipal (13).
Contaminacin atmosfrica:
La presencia en la atmsfera de materias, sustancias o formas de energa procedentes,
directa o indirectamente, de cualquier fuente susceptible de producir contaminacin
atmosfrica.
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reas Empresariales Volumen I

Determinaciones estructurantes:
Son determinaciones estructurantes de la ordenacin urbanstica aquellas mediante las
cuales se define el modelo de ocupacin, utilizacin y preservacin del suelo objeto del
planeamiento general, as como los elementos fundamentales de la estructura urbana y
territorial y de su desarrollo futuro.
En todo caso son determinaciones estructurantes de la ordenacin urbanstica:
a) El sealamiento de la clasificacin y, en su caso, categora del suelo.
b) La definicin de los elementos estructurantes de los sistemas de redes pblicas.
c) La divisin del suelo en reas homogneas, mbitos de actuacin o sectores, con el
sealamiento para cada uno de sus criterios y condiciones bsicas de ordenacin: Usos
globales, reas de reparto, edificabilidades y aprovechamientos urbansticos.
d) El rgimen de usos del suelo no urbanizable de proteccin.
Determinaciones pormenorizadas:
Son determinaciones pormenorizadas de la ordenacin urbanstica aquellas que tienen el
grado de precisin suficiente para legitimar la realizacin de actos concretos de ejecucin
material.
En todo caso son determinaciones pormenorizadas de la ordenacin urbanstica:
a) La definicin detallada de la conformacin espacial de cada rea homognea, mbito de
actuacin o sector y, especialmente en suelos urbanos y urbanizables, de alineaciones y
rasantes.
b) Las condiciones que regulan los actos sobre las parcelas y las que deben cumplir stas
para su ejecucin material.
c) La regulacin del tipo de obras admisibles y las condiciones que deben cumplir las
edificaciones, las construcciones en general, las instalaciones y las urbanizaciones.
d) El rgimen normativo de usos pormenorizados e intervenciones admisibles y prohibidas,
as como las condiciones que deben cumplir para ser autorizadas.
e) La definicin de los elementos de infraestructuras, equipamientos y servicios pblicos
que conforman las redes locales, completando las redes generales y supramunicipales pero
sin considerarse parte de ellas.
f) La delimitacin, cuando proceda, de unidades de ejecucin y la asignacin de los
sistemas de ejecucin.
g) Las que no estn expresamente calificadas por el planeamiento general como
determinaciones estructurantes de la ordenacin urbanstica (7).
Dotaciones:
Se entiende por dotaciones las redes de infraestructuras, equipamientos y servicios, sean
pblicas o privadas (7).

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reas Empresariales Volumen I

Eficacia Energtica o Eficacia Luminosa:


Es la relacin entre el flujo luminoso emitido por una fuente de luz y la potencia consumida.
Se expresa en lm/W (lmenes/Vatio) (6).
Emisarios:
Las conducciones que transportan las aguas residuales urbanas procedentes, al menos, de
un municipio distinto de aquel por el que discurre su traza, hasta la correspondiente
estacin depuradora de aguas residuales (13).
Emisin:
Descarga a la atmsfera continua o discontinua de materias , sustancias o formas de
energa procedentes directa o indirectamente, de cualquier fuente susceptible de producir
contaminacin atmosfrica (10).
Estacin regeneradora de aguas (ERAR):
Conjunto de instalaciones donde las aguas residuales depuradas se someten a procesos de
tratamiento adicional que puedan ser necesarios para adecuar su calidad al uso previsto (2).
Estndares:
El conjunto de niveles genricos de referencia de los contaminantes de relevancia para un
suelo. Estos se establecen atendiendo a la proteccin de la salud humana o, en su caso, a
la proteccin de los ecosistemas (12).
Factor de Utilizacin:
Es la relacin entre el flujo til procedente de la luminaria que llega a la calzada o superficie
de referencia a iluminar y el flujo emitido por la lmpara o lmparas instaladas en la
luminaria. Su smbolo es Fu y carece de unidades (6).
Flujo luminoso:
Potencia emitida por una fuente luminosa en forma de radiacin visible y evaluada segn su
capacidad de producir sensacin luminosa, teniendo en cuenta la variacin de la
sensibilidad del ojo con la longitud de onda. Su smbolo es y su unidad el lumen (lm) (6).
Gestor de residuos:
La persona o entidad, pblica o privada, que realice cualquiera de las operaciones que
componen la gestin de los residuos, sea o no el productor de los mismos (3).
Iluminancia Horizontal en un Punto de una Superficie:
Cociente entre el flujo luminoso d incidente sobre un elemento de la superficie que
contiene el punto y el rea dA de ese elemento (E= d/Da). Su smbolo es E y la unidad el
LUX (lm/m).

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

La expresin de la iluminancia horizontal en un punto P, en funcin de la intensidad


luminosa que recibe dicho punto, definida por las coordenadas (c,) en la direccin del
mismo, y de la altura h de la luminaria, es la siguiente: (6)
E= I(c,)cos /h
Iluminancia Media Horizontal:
Valor de la iluminancia media horizontal de la superficie de la calzada. Su smbolo es EM y
se expresa en lux (6).
Infraestructuras de almacenamiento y distribucin de agua:
Conjunto de instalaciones destinadas a almacenar y distribuir el agua regenerada hasta el
lugar de uso por medio de una red o bien depsitos mviles pblicos y privados (2).
Intensidad Luminosa:
Es el flujo luminoso por unidad de ngulo slido. Esta magnitud tiene caracterstica
direccional, su smbolo representativo es I y su unidad es la candela (cd) cd=lm/sr
(lmen/estereoradin).
La expresin de la luminancia en un punto P, en funcin de la intensidad luminosa que
recibe dicho punto, de la altura h de la luminaria y de las caractersticas fotomtricas del
pavimento r (, tg), expresadas mediante una matriz o tabla de doble entrada (, tg), es la
siguiente (6):
L=I(c, ) r(, tg)/h
Irradiacin solar:
Energa incidente por unidad de superficie sobre un plano dado, obtenida por integracin de
la irradiancia durante un intervalo de tiempo dado, normalmente una hora o un da. Se mide
en kWh/m2. (5)
Irradiancia solar:
Potencia radiante incidente por unidad de superficie sobre un plano dado. Se expresa
en kW/m2. (5)
Luminancia media en la superficie de la calzada:
Valor de la luminancia media de la superficie de la calzada. Su smbolo es Lm y se expresa
en cd/m (6).
Mejores tcnicas disponibles (MTD):
La fase ms eficaz y avanzada de desarrollo de las actividades y de sus modalidades de
explotacin, que demuestren la capacidad prctica de determinadas tcnicas para
constituir, en principio, la base de los valores lmite de emisin destinados a evitar o,
cuando ello no sea posible, reducir en general las emisiones y el impacto en el conjunto del
medio ambiente y de la salud de las personas. Para su determinacin se debern tomar en
Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de
reas Empresariales Volumen I

consideracin los aspectos que se enumeran en el anejo 4 de la Ley 16/2002, de 1 de julio,


de prevencin y control integrados de la contaminacin.
A estos efectos, se entender por:
Tcnicas: la tecnologa utilizada, junto con la forma en que la instalacin est
diseada, construida, mantenida, explotada o paralizada.
Disponibles: las tcnicas desarrolladas a una escala que permita su aplicacin en el
contexto del correspondiente sector industrial, en condiciones econmicas y
tcnicamente viables, tomando en consideracin los costes y los beneficios, tanto si
las tcnicas se utilizan o producen en Espaa, como si no, siempre que el titular
pueda tener acceso a ellas en condiciones razonables.
Mejores: las tcnicas ms eficaces para alcanzar un alto nivel general de proteccin
del medio ambiente en su conjunto y de la salud de las personas (11).
Mdulo o panel fotovoltaico:
Conjunto de clulas solares directamente interconectadas y encapsuladas como nico
bloque, entre materiales que las protegen de los efectos de la intemperie. (5)
Movilidad:
Es la capacidad para poderse mover. Concepto relacionado con el desplazamiento. Se
utiliza como medida de los propios desplazamientos (distribucin modal de los viajes,
nmero de viajes).
Nivel genrico de referencia (NGR):
La concentracin de una sustancia contaminante en el suelo que no conlleva un riesgo
superior al mximo aceptable para la salud humana o los ecosistemas y calculada de
acuerdo con los criterios recogidos en el anexo VII del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero
(12).

Objetivo de calidad acstica:


Conjunto de requisitos que deben cumplir las caractersticas acsticas de un espacio
determinado en un momento dado, evaluado en funcin de los ndices acsticos que sean
de aplicacin (8).
Conjunto de requisitos que, en relacin con la contaminacin acstica, deben cumplirse en
un momento dado en un espacio determinado, incluyendo los valores lmite de inmisin o
de emisin (9).

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

10

Objetivo de Calidad del aire:


La cuanta de cada contaminante en la atmsfera, aisladamente o asociado con otros, cuyo
establecimiento conlleva obligaciones conforme las condiciones que se determinen para
cada uno de ellos (10).
Operaciones de gestin:
- La recogida y el transporte de residuos.
- El almacenamiento de residuos llevado a cabo en instalaciones diferentes a las de
produccin.
- La clasificacin y otras operaciones de preparacin de residuos, incluido el tratamiento
previo a las operaciones de valorizacin o eliminacin.
- Las operaciones de valorizacin y eliminacin que figuren en la lista aprobada por las
instituciones comunitarias.
- La vigilancia de las actividades establecidas en los prrafos anteriores y de los lugares de
depsito o vertido despus de su cierre.
No se consideran operaciones de gestin de residuos la utilizacin de residuos inertes
adecuados en obras de restauracin, acondicionamiento, relleno o con fines de
construccin (3).
Ordenacin del territorio:
La ordenacin del territorio es la expresin espacial de las polticas econmica, social,
cultural y ecolgica de cualquier sociedad.
Es a la vez una disciplina cientfica, una tcnica administrativa y una poltica concebida
como una actuacin interdisciplinaria y global cuyo objetivo es un desarrollo equilibrado de
las regiones y de la organizacin fsica del espacio de acuerdo con unas directrices. (1)
Perdidas por inclinacin:
Cantidad de irradiacin solar no aprovechada por el sistema generador a consecuencia de
no tener la inclinacin ptima. (5)
Perdidas por orientacin:
Cantidad de irradiacin solar no aprovechada por el sistema generador a consecuencia de
no tener la orientacin ptima. (5)
Perdidas por sombras:
Cantidad de irradiacin solar no aprovechada por el sistema generador a consecuencia de
la existencia de sombras sobre el mismo en algn momento del da. (5)

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

11

PM 10:
Partculas que pasan a travs a travs del cabezal de muestreo definido en la norma EN
12341, con un rendimiento de separacin del 50% para un dimetro aerodinmico de 10 m
(10).

PM 2,5:
Partculas que pasan a travs a travs del cabezal de muestreo definido en la norma EN
14907, con un rendimiento de separacin del 50% para un dimetro aerodinmico de 2,5
m (10).
Potencia de la instalacin fotovoltaica o potencia nominal:
Suma de la potencia nominal de los inversores (la especificada por el fabricante) que
intervienen en las tres fases de la instalacin en condiciones nominales de funcionamiento.
(5)

Potencia nominal del generador:


Suma de las potencias mximas de los mdulos fotovoltaicos. (5)
Polgono Industrial:
Espacio fsico planificado y urbansticamente preparado que permite a las actividades
industriales instaladas disfrutar de una serie de servicios y ventajas.
Parques Cientficos-Tecnolgicos:
Un espacio fsico que:
1) Mantiene relaciones formales y operativas con las universidades, centros de
investigacin y otras instituciones de educacin superior.
2) Est diseado para alentar la formacin y el crecimiento de empresas basadas en el
conocimiento y de otras organizaciones de alto valor aadido pertenecientes al sector
terciario, normalmente residentes en el propio Parque.
3) Posee un organismo estable de gestin que impulsa la transferencia de tecnologa y
fomenta la innovacin entre las empresas y organizaciones usuarias del Parque (4).
Radiacin Solar Global media diaria anual:
Energa procedente del sol que llega a una determinada superficie (global), tomando el
valor anual como suma de valores medios diarios.

Radiacin solar:
Energa procedente del sol en forma de ondas electromagnticas. (5)

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

12

Rendimiento de una luminaria.


Es la relacin entre el flujo total (t) procedente de la luminaria y el flujo emitido por la
lmpara o lmparas (l) instaladas en una luminaria. Su smbolo es y carece de unidades
(6).
= t / l
Red pblica:
Se entiende por red pblica el conjunto de los elementos de las redes de infraestructuras,
equipamientos y servicios pblicos que se relacionan entre si con la finalidad de dar un
servicio integral. (7)
Residuos urbanos o municipales:
-Los residuos peligrosos y no peligrosos generados en los domicilios particulares,
comercios, oficinas y servicios.
-Aquellos residuos industriales no peligrosos que por su naturaleza o composicin puedan
asimilarse a los producidos en los anteriores lugares o actividades.
-Los residuos peligrosos y no peligrosos procedentes de la limpieza de vas pblicas, zonas
verdes y reas recreativas.
-Los animales de compaa muertos.
-Los residuos voluminosos, como muebles y enseres.
-Los vehculos abandonados (3).
Residuos industriales:
Aquellos que, siendo o no peligrosos, se generan en un proceso de fabricacin,
transformacin, utilizacin, consumo, limpieza o mantenimiento de una instalacin o
actividad industrial (3).
Residuos peligrosos:
- Aquellos que figuren en la lista de residuos peligrosos aprobada en la legislacin estatal.
- Los que, sin estar incluidos en la lista citada, tengan tal consideracin de conformidad con
lo establecido en la normativa estatal.
- Los que hayan sido calificados como peligrosos por la normativa comunitaria y los que
pueda aprobar el Gobierno de conformidad con lo establecido en la normativa europea o en
convenios internacionales de los que Espaa sea parte.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

13

- Los recipientes y envases contaminados que hayan contenido residuos o sustancias


peligrosas (3).
Residuos no peligrosos:
Aquellos no incluidos en la definicin de residuos peligrosos (3).
Residuos inertes:
Aquellos no peligrosos que no experimentan transformaciones fsicas, qumicas o biolgicas
significativas. Los residuos inertes no son solubles ni combustibles, ni reaccionan fsica ni
qumicamente ni de ninguna otra manera, ni son biodegradables, ni afectan negativamente
a otras materias con las cuales entran en contacto de forma que puedan dar lugar a
contaminacin del medio ambiente o perjudicar la salud humana. La lixiviabilidad total, el
contenido de contaminantes de los residuos y la ecotoxicidad del lixiviado debern ser
insignificantes, y en particular no debern suponer un riesgo para la calidad de las aguas
superficiales y/o subterrneas (3).
Residuos de construccin y demolicin (RCD):
Residuos de naturaleza fundamentalmente inerte generados en obras de excavacin, nueva
construccin, reparacin, remodelacin, rehabilitacin y demolicin, incluidos los de obra
menor y reparacin domiciliaria (3).
Reutilizacin de las aguas:
Aplicacin, antes de su devolucin al dominio pblico hidrulico y al martimo terrestre para
un nuevo uso privativo de las aguas que, habiendo sido utilizadas por quien las deriv, se
han sometido al proceso o procesos de depuracin establecidos en la correspondiente
autorizacin de vertido y a los necesarios para alcanzar la calidad requerida en funcin de
los usos a que se van a destinar (2).
Riesgo:
Probabilidad de que un contaminante presente en el suelo entre en contacto con algn
receptor con consecuencias adversas para la salud de las personas o el medio ambiente.
En trminos de proteccin de la salud humana, se asume que, para sustancias
cancergenas, una situacin de riesgo aceptable es aquella en que la frecuencia esperada
de aparicin de cncer en la poblacin expuesta no excede en uno por cada cien mil casos;
para sustancias con efectos sistmicos, se asume como una situacin de riesgo aceptable
aquella en que, para cada sustancia, el cociente entre la dosis de exposicin a largo plazo y
la dosis mxima admisible es inferior a la unidad.
En trminos de proteccin de los ecosistemas, se asume como una situacin de riesgo
aceptable aquella en que, para cada sustancia, el cociente entre el nivel de exposicin,
expresado como concentracin, y el umbral ecotoxicolgico, definido por la concentracin
mxima para la que no se esperan efectos sobre los ecosistemas, es inferior a la unidad
(12).
Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de
reas Empresariales Volumen I

14

Saneamiento:
El servicio pblico que incluye los servicios de alcantarillado y depuracin, comprendiendo
el primero la recogida de aguas residuales y pluviales y su evacuacin hasta los distintos
puntos de vertido o entronque a colectores, a emisarios o a instalaciones de depuracin. El
segundo se encarga de la devolucin a los cauces o medios receptores de las aguas
residuales despus de su tratamiento en las instalaciones de depuracin (13).
Sistema de Informacin Geogrfica (SIG):
Un Sistema de Informacin Geogrfica es una integracin organizada de hardware,
software y datos geogrficos diseado para capturar, almacenar, manipular, analizar y
desplegar en todas sus formas la informacin geogrficamente referenciada con el fin de
resolver problemas complejos de planificacin y gestin.
Sistema integral de saneamiento (SIS):
El conjunto de infraestructuras pblicas de saneamiento que comprendan algunos de los
elementos siguientes: red de alcantarillado, colectores, aliviaderos, emisarios, estaciones de
bombeo, balsas y depsitos de laminacin de aguas de tormenta, y estaciones depuradoras
de aguas residuales, cualquiera que sea el tipo de tecnologa utilizada y cuyo objetivo sea
recoger, transportar y depurar las aguas residuales para devolverlas a los cauces pblicos
en condiciones compatibles con el mantenimiento del medio ambiente, particularmente en lo
que se refiere al recurso hdrico (13).
Uniformidad global de luminancias:
Relacin entre la luminancia mnima y la media de la superficie de la calzada. Su smbolo
es Uo y carece de unidades. Refleja en general la variacin de luminancias en la calzada y
seala bien la visibilidad de la superficie de la calzada que sirve de fondo para marcas
viales, obstculos y otros usuarios de las vas de trfico rodado (6).
Uniformidad longitudinal de luminancias:
Relacin entre la luminancia mnima y la mxima en el mismo eje longitudinal de los carriles
de circulacin de la calzada, adoptando el valor ms desfavorable.
Su smbolo es UL y carece de unidades. Proporciona una medicin de la secuencia
continuamente repetida de bandas transversales en la calzada, alternativamente brillantes y
oscuras. Tiene que ver con las condiciones visuales cuando se conduce a lo largo de
secciones ininterrumpidas en la calzada y con la comodidad visual del conductor (6).
Uniformidad media de iluminancias:
Relacin entre la Iluminancia mnima y la media de la superficie de la calzada. Su smbolo
es Um y carece de unidades (6).
Uniformidad general de iluminancias:
Relacin entre la iluminancia mnima y la mxima de la superficie de la calzada. Su smbolo
es Ug y carece de unidades (6).

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

15

Usuario (saneamiento).
Persona natural o jurdica titular de una actividad industrial que utilice el Sistema Integral de
Saneamiento para verter sus efluentes industriales (14).
Usuario del agua regenerada:
Persona fsica o jurdica o entidad pblica o privada que utiliza el agua regenerada para el
uso previsto (2).
Valor objetivo -contaminacin acstica:
Valor de un parmetro determinado expresado en las unidades de medidas que se indican
que se pretende alcanzar por aplicacin de los medios necesarios (8).
Vertidos lquidos industriales.
Las aguas residuales procedentes de los procesos propios de la actividad de las
instalaciones industriales e industrias con presencia de sustancias disueltas o en
suspensin (14).

Fuentes:
(1) Carta Europea de la Ordenacin del Territorio adoptada en la Conferencia Europea de
Ministros Responsables de ordenacin del territorio (CEMAT) en Torremolinos
(Espaa), el 20 de mayo de 1983.
(2) Real Decreto 1620/2007, de 7 de diciembre, por el que se establece el rgimen jurdico
de la reutilizacin de aguas depuradas.
(3) Ley 5/2003, de 20 de marzo de residuos de la Comunidad de Madrid.
(4) Asociacin de Parques Tecnolgicos y Cientficos de Espaa (APTE).
(5) Cdigo Tcnico de la Edificacin Documento Bsico HE- Ahorro de Energa
(6) Gua de Gestin Energtica en el Alumbrado pblico. Direccin General de Industria,
Energa y Minas. de la Comunidad de Madrid. Ao 2006.
(7) Ley 9/2001, de 17 de julio, del suelo de la Comunidad de Madrid
(8) Decreto 78/1999, de 27 de mayo, por el que se regula el rgimen de proteccin contra la
contaminacin acstica.
(9) Real Decreto 1367/2007, de 19 de octubre, por el que se desarrolla la Ley 37/2003, de
17 de noviembre, del Ruido, en lo referente a zonificacin acstica, objetivos de calidad
y emisiones acsticas.
(10) Ley 34/2007, de 15 de noviembre, de calidad del aire y proteccin de la atmsfera.
(11) Ley 16/2002, de 1 de julio, de prevencin y control integrados de la contaminacin.
(12) Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relacin de actividades
potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estndares para la declaracin
de suelos contaminados.
(13) Decreto 170/1998, de 1 de octubre, sobre gestin de las infraestructuras de
saneamiento de aguas residuales de la Comunidad de Madrid
(14) Ley 10/1993, de 26 de octubre, sobre vertidos lquidos industriales al sistema integral de
saneamiento
Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de
reas Empresariales Volumen I

16

4 CRITERIOS AMBIENTALES PARA LA UBICACIN DEL


REA EMPRESARIAL
4.1 Anlisis multicriterio
El anlisis multicriterio es una metodologa que se utiliza para buscar la mejor solucin en
un problema determinado cuando coexisten varios puntos de vista o criterios de eleccin
que incluso pueden ser contradictorios. Se busca como objetivo un resultado lo ms
imparcial posible que concilie los intereses econmicos, ambientales y sociales.
En el proceso de toma de decisiones multicriterio participan los siguientes elementos
bsicos:

Decisor: El conjunto de personas interesadas en tomar una decisin.

Alternativas: El conjunto de soluciones, estrategias, lugares o decisiones posibles


que hay que analizar durante el proceso de resolucin del problema que se
considere.

Ambiente: Contexto de la situacin en que se toma la decisin o conjunto de


caractersticas que definen el entorno o el estado de la naturaleza donde se
desarrolla el proyecto.

Criterios: Definidos por los objetivos y atributos que se consideran relevantes en un


contexto de decisin.

Solucin eficiente o mejor decisin: es la solucin o soluciones factibles teniendo


en cuenta los criterios establecidos.

Los criterios constituyen el eje fundamental a partir del cual el decisor justifica, expone y
aplica sus preferencias. La seleccin de los criterios es el aspecto ms importante, un
planteamiento inadecuado puede llevar a resultados no satisfactorios.
Para la definicin de los criterios se considera adecuado establecer una jerarqua de
objetivos que se pretenda alcanzar asocindoles un atributo que cuantifique el grado de
cumplimiento. Pueden establecerse objetivos de alto nivel o principales y otros de bajo
nivel o menos importantes.
La eleccin de criterios viene tambin condicionada por la disponibilidad de informacin
adecuada al mtodo de evaluacin seleccionado. Actualmente el anlisis multicriterio es un
campo de actividad en el que predomina la aplicacin prctica y las herramientas
informticas. Para la localizacin de ubicaciones los mtodos mas adecuados son los
Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de
reas Empresariales Volumen I

17

denominados mtodos disyuntivos basados en la elaboracin de matrices o mapas que


recogen los valores asignados a todos los elementos naturales para cada uno de los
criterios. El proceso de seleccin tiene la ventaja de poder adaptarse a circunstancias
sociales, polticas o econmicas.
Los resultados que se obtienen con estos mtodos permiten discretizar diversas reas o
superficies de terreno que cumplen una serie de condiciones ambientales preestablecidas
para el emplazamiento de la zona de uso industrial y, a su vez, establecer un orden de
prioridad en cuanto al grado de idoneidad de las mismas. De esta manera la planificacin
del rea Empresarial dentro del proceso de ordenacin territorial se realiza de un modo
objetivo sobre bases reales de conocimiento del medio ambiente.

4.2 Criterios y recomendaciones


A continuacin se exponen algunos de los criterios que se deben tener en cuenta en los
estudios de alternativas. No obstante la definicin de criterios y objetivos debe analizarse
caso por caso en funcin de la zona, del tipo de empresas, de la escala de trabajo y de la
informacin disponible.
Las caractersticas ptimas de localizacin deben responder al principio de minimizacin
de impactos y maximizacin de beneficios, lo cual equivale a situarla donde se maximice
la capacidad o aptitud del territorio y se minimicen los efectos negativos sobre el medio
ambiente. A continuacin se incluyen recomendaciones para realizar el estudio de
alternativas y establecer la mejor ubicacin del rea Empresarial.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

18

Usos del suelo


y vegetacin

Se recomienda elegir terrenos baldos o agrcolas con escaso valor, para no hipotecar

valores potenciales tursticos, paisajsticos o forestales.


Priorizar la seleccin de zonas degradadas que permitan su regeneracin.
Evitar

aquellos terrenos sometidos a algn rgimen especial de proteccin


incompatible con su transformacin debido a valores paisajsticos, histricos,
arqueolgicos, cientficos.

No obstaculizar el crecimiento del tejido urbano.

Contacto con
las
zonas
urbanas

El contacto con las zonas urbanas existentes diferir segn el tipo de rea Empresarial

programada.
En general deber guardar distancia a equipamientos del tipo sanitario o docente, sin

embargo siempre que se garantice la no emisin de ruidos, olores u otros impactos es


preferible una continuidad con el tejido urbano existente. De esta forma los itinerarios
peatonales, de transporte pblico y otros servicios de accesibilidad se localizan mas
cerca de la zona.
Mantener las distancias de seguridad impuestas en la legislacin sectorial para algunas

empresas o almacenamientos de sustancias peligrosas.

Geomorfologa

Deben buscarse terrenos preferiblemente llanos o de relieve suave que eviten grandes

movimientos de tierra y consiguientemente prdida de la cobertura vegetal. Se


recomiendan pendientes inferiores al 5%.
Una topografa suave favorece el transporte sostenible, uso de la bicicleta y facilita el

trfico hacindolo mas ligero reduciendo las emisiones a la atmsfera. Se desaconseja


ubicaciones en medias laderas que incrementan los corrimientos de tierras y
encarecen las estructuras de urbanizacin y contencin de tierras.

Tipos de suelo

Se deben evitar las zonas de suelos con alto valor agrolgico.


Desde el punto de vista geotcnico deben evitarse suelos que presentan problemas

geotcnicos y que adems son muy permeables y facilitan la migracin de la


contaminacin a las aguas subterrneas.
Los suelos arcillosos son recomendables desde el punto de vista ambiental por su

escasa permeabilidad.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

19

Caractersticas
Hidrolgicas y
vulnerabilidad
de las aguas
subterrneas

Es esencial el conocimiento de la hidrologa e hidrogeologa, la localizacin de

acuferos, la profundidad del nivel fretico y la direccin del flujo subterrneo.


Se deben evitar preferentemente zonas de recarga de acuferos, adems cuanto mas

superficial se encuentre el nivel fretico mas elevado es el riesgo de contaminacin,


tambin se encarecen ms las cimentaciones. Si en la zona no se encuentran
emplazamientos idneos desde el punto de vista geolgico o hidrogeolgico (por
ejemplo arcillas y niveles freticos de profundidad superior a 25 m), se deber controlar
el tipo de industria a instalar optando, por ejemplo, por reas Logsticas frente a plantas
qumicas o adaptando el tipo de instalacin al riesgo existente.
Se deben utilizar para analizar la zona planos de vulnerabilidad de las aguas

subterrneas.
Se deben evitar zonas vulnerables a la contaminacin de aguas subterrneas. Son

zonas del territorio especialmente sensibles para las aguas subterrneas por carecer
de proteccin natural, debido al reducido espesor de zona no saturada o a la fisuracin
o fracturacin que pueden presentar. Corresponden con zonas de permeabilidad muy
alta o con zonas fracturadas o meteorizadas que constituyen vas potenciales para el
transporte de contaminantes.
En el caso de no disponer de cartografa de vulnerabilidad de aguas subterrneas,

existen otros mapas que pueden tambin servir de ayuda para localizar las zonas ms
vulnerables.

Mapa Litoestratigrfico y de permeabilidad de Espaa (Instituto Geolgico y


Minero de Espaa). (2006) Escala 1/200.000. Realizado en el marco del
convenio para la realizacin de trabajos tcnicos en relacin con la aplicacin
de la Directiva Marco del agua en materia de agua subterrnea.

Mapa de caracterizacin y definicin de masas de agua subterrneas.


Directiva Marco del Agua.(2006). Confederacin Hidrogrfica del Tajo.

Es recomendable mantener alejada la red hidrogrfica, eligiendo las zonas menos

prximas a las masas de agua superficiales. En el caso de que esto no sea posible,
las aguas superficiales pueden integrarse en el mbito a ordenar siempre que se
respeten las cotas inundables y se mantenga una distancia mnima y permetro de
proteccin al cauce. Estas distancias a los cauces si no han sido estudiadas y
recomendadas previamente por la Confederacin deben ser calculadas mediante el
correspondiente estudio hidrolgico.
Tambin debe mantenerse un permetro de proteccin a embalses, pantanos y pozos

de abastecimiento o riego.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

20

Accesibilidad
de la zona

La accesibilidad es un parmetro fundamental. Por razones logsticas o de distribucin

comercial normalmente se deben buscar zonas cercanas a grandes vas de comunicacin,


autovas, ferrocarriles.
Si embargo atendiendo un concepto de accesibilidad ms amplio que incluya tambin la

facilidad para que el acceso al rea se realice por medios de transporte sostenibles, se
deben localizar zonas donde preferentemente este previsto o se pueda prever el acceso
por metro, tren o a estaciones cercanas.

reas
Naturales
Protegidas

Se debe evitar que el rea Empresarial est prximo a los Espacios Naturales Protegidos, la
inclusin en el Espacio dependen en cualquier caso de las limitaciones establecidas en el
PORN. Se analizarn las siguientes categoras de reas Naturales Protegidas:

Espacios Naturales Protegidos


Embalses y Humedales Protegidos
Red Natura 2000
Espacios derivados de la aplicacin de Convenios Internacionales

Espacios Naturales Protegidos: Son aquellos espacios del territorio nacional, incluidas las
aguas continentales y los espacios martimos sujetos a la jurisdiccin nacional que contengan
elementos y sistemas naturales de especial inters o valores naturales sobresalientes y que
hayan sido declarados protegidos de acuerdo con la Ley 4/1989, de 27 de marzo, de
conservacin de los Espacios Naturales y de la Flora y Fauna Silvestres.

Figura 1. Espacios Naturales Protegidos. Comunidad de Madrid


(Fuente: Cartografa ambiental de la Comunidad de Madrid. 2007)

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

21

Embalses y Humedales Protegidos:


Los ecosistemas vinculados al medio acutico tienen un doble inters, en primer lugar el
agua, por tratarse de un recurso natural para el abastecimiento de la poblacin y en segundo
lugar por formar parte de enclaves con una singular belleza. Las reas consideradas son las
del Catalogo de Embalses y Zonas Hmedas, aprobado por acuerdo del Consejo de Gobierno
el 10 de Octubre de 1991. Dicho Catalogo fue revisado por Acuerdo de 2 de septiembre de
2004 quedando protegidos un total de 14 embalses y 23 zonas hmedas.
Red Natura 2000
La constitucin de la Red Natural 2000 proviene de la Directiva 79/409/CEE, relativa a la
conservacin de las Aves y la Directiva 92/43/CE, relativa a la conservacin de los hbitats
naturales y de la fauna y flora silvestres. En el caso de la Comunidad de Madrid la red Natura
est constituida por los espacios definidos como LICS y ZEPAS.

Figura 2. Lics y Zepas Comunidad de Madrid


(Fuente: Cartografa ambiental de la Comunidad de Madrid. 2007)

Espacios Protegidos derivados de la aplicacin de Convenios


Internacionales
La Comunidad de Madrid cuenta tambin con reas protegidas en base a Convenios o
Programas Internacionales, estas son las Reservas de la Biosfera y los Humedales del
Convenio Ramsar.

La Comunidad de Madrid cuenta con dos Reservas de la Biosfera que son el Parque Regional
de la Cuenca Alta del Manzanares (1992) y la Sierra del Rincn (2005).
Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de
reas Empresariales Volumen I

22

La Convencin relativa a los Humedales de Importancia Internacional, Tratado


Intergubernamental aprobado el 2 de febrero de 1971, que entr en vigor en 1975 y fue
ratificado por el estado espaol mediante instrumento de adhesin de fecha 18 de marzo de
1982. Los humedales del macizo de Pealara incluidos en el Catlogo de Humedales de la
Comunidad de Madrid y en el Parque Natural de la cumbre, Circo y Lagunas de Pealara han
sido recientemente incluidos en la lista de humedales de Importancia Internacional del
Convenio Ramsar.

Figura 3. Espacios Protegidos por Convenios Internacionales


(Fuente: Cartografa ambiental de la Comunidad de Madrid. 2007)

Montes de Utilidad Pblica y Montes preservados


La Ley 16/1995, de 4 de mayo, Forestal y de Proteccin de la Naturaleza de la Comunidad de
Madrid define:
Montes de Utilidad Pblica: aquellos, de titularidad pblica, que as hayan sido declarados o
se declaren en lo sucesivo, por satisfacer necesidades de inters general al desempear,
preferentemente, funciones de carcter protector, social o ambiental.
Montes Preservados: los incluidos en las zonas declaradas de especial proteccin para las
aves (ZEPAS), en el Catlogo de embalses y humedales de la Comunidad de Madrid y
aquellos espacios que, constituyan un enclave con valores de entidad local que sea preciso
preservar, segn reglamentariamente se establezca. Son las masas arbreas, arbustivas y
subarbustivas de encinar, alcornocal, enebral, sabinar, coscojal y quejigal y las masas
arbreas de castaar, robledal y fresnedal de la Comunidad de Madrid, definidas en el anexo
cartogrfico de la citada Ley.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

23

Figura 4. Montes de Utilidad Pblica y Montes Preservados


(Fuente: Cartografa ambiental de la Comunidad de Madrid. 2007)

Climatologa

Las reas Empresariales deben situarse en las zonas ms ventiladas y a sotavento de las

reas habitadas para reducir los problemas de molestias por olores y reducir problemas de
contaminacin atmosfrica.

Otras
Infraestructuras

La ubicacin del rea empresarial requiere la garanta de disponer de suministros bsicos

como agua, electricidad, gas y telecomunicaciones.


Tambin es conveniente disponer de red de saneamiento prxima para el vertido de las

aguas residuales.
La proximidad de servicios de este tipo facilita

el funcionamiento y reduce el impacto

ambiental de las infraestructuras.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

24

4.3 Ejemplo de anlisis de multicriterio para la ubicacin de un


rea Empresarial.
Existen herramientas muy tiles, como los Sistemas de Informacin Geogrfica (SIG), para
la realizacin de los estudios multicriterio de alternativas de ubicacin de reas
Empresariales. Mediante los SIG se pueden aplicar los criterios ambientales seleccionados
para tomar la decisin respecto de su ubicacin.
Estas herramientas son especialmente tiles en escalas regionales y locales (por ejemplo
1/200.000 o 1/100.000), cuando se evala un mbito geogrfico extenso y la
heterogeneidad de las condiciones del terreno, as como la de sus valores y aptitudes,
produce la aparicin de variables que derivan de muy distintas unidades ambientales.
Realizar una evaluacin objetiva de la afeccin ambiental consiste en tener capacidad para
evaluar la aptitud ambiental global de la superficie de estudio, sin excluir ningn elemento
del anlisis y priorizando aquellos que en la zona puedan suponer una mayor sensibilidad
ambiental. Para ello es necesario construir un modelo que represente las condiciones
ambientales existentes en la zona de estudio, de forma que se pueda obtener un resultado
que ane todos los criterios de evaluacin propuestos.

Espacios
Naturales

Hidrologa

Proyecto

Usos del Suelo

Edafologa
Vegetacin
Geologa

Planeamiento
Urbanstico

Figura 5. Representacin de un modelo SIG

Los modelos SIG tratan de ser representaciones de la realidad, simulaciones descriptivas


que procuran captar las relaciones espaciales existentes entre los distintos elementos
presentes en un entorno de actuacin concreto.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

25

A continuacin se expone un ejemplo de metodologa para analizar la mejor localizacin de


un rea. No obstante, este anlisis no debe tomarse como algo esttico sino que debe
adaptarse a la informacin disponible, priorizar los elementos del medio que ms interesen
en funcin de la sensibilidad del medio y de las actividades previstas en el rea
Empresarial.
La metodologa se basa en la obtencin de mallas raster, una para cada una de las
variables que se desean incluir en el estudio (hidrologa, vegetacin, usos del suelo,
ncleos urbanos, etc), y otra adicional que delimite todo el rea de estudio.
Por tanto, se divide el espacio en celdas regulares donde cada una de ellas representa un
nico valor. Esto se traduce en que a los distintos elementos que se localizan en el terreno
se les asigna un valor numrico en funcin de los atributos que representan en la realidad,
en este ejemplo se trata de un valor de aptitud para la ubicacin de un rea Empresarial.
La obtencin de las mallas raster para cada una de las variables, convierte a cada una de
ellas, en variables numricas con carcter geogrfico, comparables entre s y evaluables en
un modelo final, denominado modelo raster. Para la obtencin del citado modelo raster, se
debe definir y aplicar un algoritmo que asignar diferente peso a cada uno de los criterios o
variables de los que se ha obtenido la malla raster.
Por tanto, una vez aplicado el algoritmo, el modelo raster obtenido permite conocer el valor
de aptitud existente, en funcin de las variables utilizadas.
Fases del estudio
Se puede afrontar el anlisis de una manera gradual estableciendo distintos tipos de
variables y criterios por fases segn la importancia de cada una de ellas. En una primera
fase se excluirn aquellas zonas en las que no se debera permitir en ningn caso el
desarrollo de un rea Empresarial. En una segunda fase se priorizarn las zonas de mayor
aptitud del territorio.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

26

TERRITORIO

FASE 1
Aplicacin de variables de
exclusin

ZONA DELIMITADA

FASE 2
Aplicacin de variables de
priorizacin

Figura 6. Esquema de fases de un estudio de alternativas

Variables de exclusin
Se pueden seleccionar algunos criterios excluyentes como son:

Presencia de reas Naturales Protegidas


Futuros desarrollos urbansticos

Para cada uno de los criterios excluyentes es necesario disponer a la escala de trabajo de
informacin cartogrfica digitalizada lo ms actualizada posible. Esta cartografa debe ser
introducida dentro del modelo raster.
La inclusin de los criterios citados anteriormente se realizar, convirtiendo cada una de las
variables en mallas raster, de manera que a las zonas de exclusin se les asignar un valor
cero y por tanto dicha zona quedar excluida como potencial ubicacin de un rea
Empresarial.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

27

Variables de priorizacin con diferente graduacin


Otros criterios de priorizacin de alternativas pueden ser introducidos en el SIG en forma de
algoritmo, a continuacin se exponen de manera orientativa algunos ejemplos.
Geologa e hidrogeologa. Los sitios que se elijan sern zonas preferentemente
impermeables o poco vulnerables a la contaminacin de acuferos subterrneos. La
impermeabilidad del terreno es un criterio muy recomendable ya que minimiza
sensiblemente los riesgos ambientales y reduce los costes del proyecto. A partir de la
cartografa geolgica y de la informacin disponible sobre los acuferos existentes, se
definirn aquellas reas que presuntamente presentan mayor vulnerabilidad a posibles
fenmenos de contaminacin del suelo y de aguas subterrneas.
Se proceder a puntuar cada malla segn un criterio establecido previamente, que puede
ser:
1. Aptitud muy baja. Permeabilidad alta. Vulnerabilidad de aguas subterrneas Muy Alta.
2. Aptitud baja. Permeabilidad media (de alta a baja). Vulnerabilidad de aguas subterrneas
Alta.
3. Aptitud media. Permeabilidad baja a muy baja. Vulnerabilidad de aguas subterrneas media.
4. Aptitud alta. Permeabilidad muy baja. Permeabilidad baja a muy baja. Vulnerabilidad de
aguas subterrneas baja.

Hidrologa.
La proximidad a cursos y lminas de agua es considerada como factor de importancia al
poderse producir fenmenos de contaminacin de aguas superficiales por presencia de
filtraciones o vertidos accidentales. Es necesario considerar que los cursos de agua son los
receptores finales de las aguas de escorrenta de las diferentes subcuencas hidrolgicas.
Se tendrn en cuenta varios radios de accin considerando una mayor aptitud en las zonas
mas alejadas a los cursos de agua.

1. Aptitud muy baja. A menos de 100 metros de un curso de agua.


2. Aptitud baja. A una distancia entre 100 y 200 metros de un curso de agua.
3. Aptitud media. A una distancia entre 200 y 500 metros de un curso de agua.
4. Aptitud alta. A ms de 500 metros de un curso de agua.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

28

Vegetacin y usos del suelo.


Se dar preferencia a aquellas de menor valor ecolgico. Mediante el mapa relativo a la
vegetacin y usos del suelo y con una graduacin de zonas, se valorar la aptitud de la
vegetacin.
Para estos indicadores ambientales se debe generar una cartografa digital independiente
(p.ej. E: 1/50.000) que se utilizar para evaluar la aptitud ambiental del territorio frente a la
instauracin de un rea Empresarial. Se puede definir una zonificacin territorial compuesta
por cuatro clases diferentes de aptitud ambiental frente a la ubicacin del rea: aptitud alta,
aptitud media, aptitud baja y aptitud muy baja.
Los criterios que se utilicen para definir cada clase dentro de un indicador pueden ser los
siguientes (dependern de la informacin disponible):
1. Aptitud muy baja. Formaciones vegetales protegidas.
2. Aptitud baja. Medios boscosos.
3. Aptitud media. Matorrales.
4. Aptitud alta. Cultivos y eriales.

Distancia a Infraestructuras de transporte pblico (tren, metro)


Uno de los factores ambientales importantes es el acceso a medios de transporte pblicos.
Se puede considerar como criterio puntuable la cercana a estos medios de transporte con
el fin de favorecer el acceso de los mismos al rea.
1. Aptitud muy baja. A mas de 4.000 metros de distancia
2. Aptitud baja. Entre 4.000 y 1.000 metros de distancia
3. Aptitud media. Entre 1.000 y 500 metros de distancia
4. Aptitud alta. A menos de 500 metros de distancia

En conclusin, en el ejemplo citado, a cada clase se le adjudica un valor segn la siguiente


escala (la cual puede modificarse segn la informacin disponible o los criterios aplicados):
Aptitud frente a la ubicacin de un
rea Empresarial
Muy baja
Baja
Media
Alta

Valor
1
2
3
4

Tabla 1. Escala aptitud frente la ubicacin de un rea Empresarial


Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de
reas Empresariales Volumen I

29

Anlisis Multicriterio:
Todos estos criterios y valores se deben relacionar por medio de un algoritmo en el que se
ajuste el peso relativo de cada indicador ambiental segn su importancia considerada. A
continuacin se refleja un posible algoritmo (si bien no debe tomarse el mismo como algo
fijo sino que deben priorizarse los valores ambientales en funcin de las actividades o del
medio).

Ap = 3G + V + 3H + D

Ap = Aptitud Territorial Global.


G = Aptitud considerando la geologa y vulnerabilidad hidrogeolgica.
V = Aptitud considerando la vegetacin y usos del suelo.
H = Aptitud considerando la hidrologa.
D = Aptitud considerando la distancia a los medios de transporte.
Los resultados numricos obtenidos aplicando este algoritmo pueden ser estandarizados de acuerdo al criterio tcnico que se establezca en cada caso - haciendo uso de
herramientas SIG de reclasificacin de variables raster. Estas herramientas permiten
analizar y agrupar los datos obtenidos, haciendo posible una mejor comprensin de los
resultados, y una categorizacin de las variables.
As, de acuerdo a la escala de trabajo planteada en el anterior algoritmo, se pueden extraer
cuatro clases globales de aptitud territorial:

APTITUD TERRITORIAL GLOBAL FRENTE


A LA UBICACIN DE UN REA
EMPRESARIAL
Alta

VALOR
10-7

Media

7-4

Baja

4-2

Muy baja

2-0
Tabla 2. Criterios de aptitud territorial Global

Atendiendo a estos criterios, la aplicacin consecutiva de los clculos planteados por el


algoritmo y de las herramientas SIG de reclasificacin (estandarizacin), ofrecer como
resultado un mapa de aptitud territorial para la ubicacin de reas empresariales, que se
expresa por medio de cuatro clases de teselas, que representan las zonas de aptitud muy
baja, aptitud baja, aptitud media y aptitud alta.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

30

5 Criterios para la Ordenacin Urbanstica


La fase de planeamiento juega un papel fundamental en la implantacin de medidas que
contribuyan a mejorar la situacin ambiental de las reas Empresariales. Gran parte de las
propuestas incluidas en el Volumen II tendran una aplicacin ms sencilla si se incorporan
desde las primeras etapas del Planeamiento del rea Empresarial, previendo espacios
suficientes para las dotaciones de gestin ambiental y sentando las bases para la
implantacin de sistemas de gestin que posibiliten y faciliten el mantenimiento y
conservacin de las mismas.
Las propuestas que se realizan a continuacin incluyen todas las fases del planeamiento
desde lo mas general - modificaciones que podran introducirse en la legislacin urbanstica
- hasta lo ms particular introduciendo determinaciones en el planeamiento general de los
municipios y en las figuras de planeamiento derivado que desarrollan las reas
Empresariales.

En primer lugar, se ha realizado una sntesis para describir el proceso que sigue
el suelo en la Comunidad de Madrid desde su situacin original, cualquiera que
sea, hasta la construccin de un rea Empresarial. Se describen tambin los
contenidos del planeamiento general que hacen referencia a usos industriales o
a determinaciones como las cesiones de suelo para dotaciones; finalmente a
modo de ejemplo, se aconsejan pautas para un modelo de Plan General y de
Plan Parcial de desarrollo de un rea Empresarial.

En segundo lugar se describe la tramitacin ambiental que deben seguir los


documentos de planeamiento, ya que es en este proceso cuando se deben
analizar, justificar y establecer las determinaciones ambientales. Se incluyen los
contenidos de los informes de caracterizacin de la calidad del suelo y estudios
sobre generacin y gestin de residuos urbanos que deben incluirse en la
tramitacin de los planes urbansticos.

Finalmente se resumen las conclusiones relativas al captulo y recomendaciones


concretas de tamao, densidad y dotaciones necesarias en reas Empresariales
para mejorar su calidad ambiental.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

31

5.1 Criterios de ordenacin


5.1.1 Promocin de una rea Empresarial
La Legislacin que determina las figuras de planeamiento puede variar su contenido y
alcance de una Comunidad Autnoma a otra, sin embargo se mantienen unas lneas
generales. El planeamiento urbano consta de diferentes niveles que se pueden identificar
de acuerdo con la clasificacin de la Tabla 3.

Plan Regional
de Estrategia
Territorial

OBJETIVO GENERAL

OBJETIVO
CONCRETO
EMPRESARIALES

Es el planeamiento de mbito mas extenso,


territorial,
supramunicipal,
comarcal.
Coordinador y definidor de grandes
actuaciones.

En este planeamiento se determinaran las


grandes zonas donde se pueden ubicar las
reas Empresariales.

Planes Territoriales

Planes Comarcales

Planes Sectoriales

REAS

Tambin se determinaran las zonas donde


no se deben ubicar zonas industriales,
basndose en los criterios de ubicacin
descritos en el captulo anterior.

Establece las directrices y determinaciones


que debern desarrollar las figuras de
planeamiento general y las directrices para
la coordinacin de la ordenacin urbanstica.

Planeamiento
General

Este segundo nivel tiene como objetivo


ordenar el territorio de un municipio.

Planes Generales

Planes de Sectorizacin

Establece directrices y determinaciones para


el planeamiento ejecutivo y ordena
fsicamente el territorio. Incluye calificacin
del suelo, trazado de viales, posicin de la
edificacin, intensidades, previsin de
servicios. Especifica contenidos mnimos
para el planeamiento de desarrollo.

Planeamiento
de Desarrollo

El tercer nivel desarrolla y concreta las


determinaciones
del
nivel
anterior,
delimitando tambin los usos.

Ejecucin
Material
Ejecucin
Jurdica

Planes Parciales

El cuarto nivel se realiza el proyecto de


urbanizacin y se ejecutan las obras.
Proyectos de Urbanizacin

Sistemas de Actuacin

El Plan General de un municipio delimitar


las zonas de suelo urbanizable industrial y
tipo de actividades que se pueden
desarrollar en los distintos usos.
Delimitar asimismo las zonas de suelo no
urbanizable de proteccin donde no se
podrn desarrollar actividades industriales.
Se
incluyen
las
determinaciones
ambientales para los usos industriales y de
otras actividades econmicas.

El Plan Parcial establecer y desarrollar las


caractersticas y Normas Ambientales de las
reas Empresariales segn lo impuesto en
el Plan General.
El Proyecto de Urbanizacin materializar
las
medidas
medioambientales
determinadas en el Plan Parcial
Transformacin jurdica de fincas iniciales a
parcelas finales.

Tabla 3. Niveles del Planeamiento


Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de
reas Empresariales Volumen I

32

La manera de desarrollar un rea Empresarial en la Comunidad de Madrid depende en


primer lugar de la clase de suelo existente desde el punto de vista del planeamiento
urbanstico. Los trmites y tipo de procedimiento a seguir dependen de la clasificacin de
suelo en la zona elegida. En la Comunidad de Madrid la Ley 9/2001, de 17 de julio, del
suelo, en su artculo 13 establece las clases de suelo y categoras que son las siguientes:

CONSOLIDADO
Integrado por los solares, as como las parcelas que, por su grado de urbanizacin
efectiva y asumida por el planeamiento urbanstico, puedan adquirir la condicin de
solar, mediante obras accesorias y simultneas a las de edificacin o construccin.

SUELO URBANO
NO CONSOLIDADO
Integrado por la restante superficie de suelo urbano y, en todo caso, la precisada de
obras de urbanizacin a realizar en rgimen de actuaciones integradas de ejecucin
del planeamiento, incluidas las de reforma interior, renovacin, mejora urbana u
obtencin de dotaciones urbansticas,

SECTORIZADO

SUELO
URBANIZABLE

Integrado por los terrenos que el planeamiento general prevea expresamente que
deben transformarse en suelo urbano y que, a tales efectos, se dividen en recintos
denominados sectores.

NO SECTORIZADO
Integrado por los restantes terrenos adscritos a la clase de suelo urbanizable.

Figura 7. Clasificacin del Suelo en la Comunidad de Madrid. Ley 9/2001, de 17 de julio

Cada una de estas clases de suelo denominadas primarias se dividen en categoras de


suelo secundarias, que sern las determinadas por los Planes Generales de Ordenacin
Urbana. Las reas Empresariales debern desarrollarse sobre suelo urbano o urbanizable
calificado como industrial, terciario o mixto.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

33

A partir del esquema anterior y haciendo un esfuerzo de sntesis se podr promocionar un


rea Empresarial en suelo industrial o mixto a partir de tres diferentes estados, segn el
grado de desarrollo del planeamiento:
1- Un primer caso, el ms avanzado desde el punto de vista de planeamiento, sera
una zona o terreno de suelo industrial con un Plan Parcial ya aprobado que
precisa de obras de urbanizacin para que sus parcelas obtengan la condicin de
solar.

El uso del suelo o calificacin: industrial o mixto


Precisa: Proyecto de Urbanizacin y obras de urbanizacin

2- Cuando se trata de un mbito Actuacin en Suelo Urbano No Consolidado y de un


sector de Suelo Urbanizable Sectorizado ya delimitado o sectorizado por el
correspondiente Plan General del municipio al que pertenezca, ser preciso formular
el planeamiento de desarrollo (Plan Parcial) y desarrollar el sistema de ejecucin
(compensacin, cooperacin, expropiacin..). El Plan Parcial ordena el suelo
(viales, parcelas, etc.). Con el sistema de ejecucin se reparten cargas y beneficios,
y se lleva a cabo la reparcelacin, esto es los propietarios iniciales de suelo obtienen
parcelas con el aprovechamiento que les corresponda en funcin de su aportacin,
adems costean la obra de urbanizacin con la cuota proporcional a su aportacin o
participacin. Finalmente el proyecto de urbanizacin se realiza para ejecutar las
obras.

El uso del suelo o calificacin: industrial o mixto


Precisa: Plan Parcial, aplicacin del sistema de ejecucin y Proyecto de
Urbanizacin

3- Cuando se trata de una zona de Suelo Urbanizable no delimitado o sectorizado


por el correspondiente Plan General, ser necesario, en primer lugar, delimitar la
zona o sector con el correspondiente Plan de Sectorizacin (figura de
planeamiento general). A continuacin se llevarn a cabo los mismo pasos que en el
caso anterior.

El uso del suelo o calificacin: industrial o mixto


Precisa: Plan de Sectorizacin, Plan Parcial, aplicacin del sistema de
ejecucin y Proyecto de obras de Urbanizacin

Como resumen el caso 1 es un rea Empresarial que slo necesita tramitar el Proyecto de
Urbanizacin mientras que el caso 3 es una zona de suelo sin ningn tipo de proteccin
(suelo en situacin rural), para el que no est previsto, desde el Plan General
correspondiente, su desarrollo a corto plazo. En este ltimo supuesto el periodo de

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

34

tramitacin es el ms largo y complejo, ya que un Plan de Sectorizacin es planeamiento


general y su tramitacin es igual a la de a un Plan General.
En la Figura 8 se resumen los casos descritos.

CLASES DE SUELO (PLAN GENERAL)


FASES DE DESARROLLO DEL USO INDUSTRIAL O MIXTO

URBANO

Consolidado

URBANIZABLE

No
Consolidado

Sectorizado

Plan Parcial

No Sectorizado

Plan
Sectorizacin

SECTORES
URBANIZABLES

Plan Parcial

Proyecto Urbanizacin (ejecucin fsica)


Sistema de Actuacin (ejecucin jurdica)

AREA EMPRESARIAL

Figura 8. Tramitacin para promocionar un rea Empresarial

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

35

Las fases de desarrollo se reflejan en las siguientes imgenes, en las que se observa la
transformacin del territorio por la implantacin de un rea.

Fase de planeamiento

Inicio de la urbanizacin

Desarrollo de la urbanizacin

Fase consolidacin

Figura 9. Transformacin del territorio por desarrollo de un rea Empresarial

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

36

5.1.2 Determinaciones y contenido de los Documentos de Ordenacin


Los instrumentos de la ordenacin urbanstica establecen determinaciones. Algunas de las
medidas que se propongan para el diseo y gestin sostenible de las reas Empresariales
formarn parte de estas determinaciones. A modo de introduccin se resume la regulacin
de estas determinaciones segn la ley del suelo de la Comunidad de Madrid.
El planeamiento general establece las determinaciones estructurantes
Determinaciones Estructurantes
El sealamiento de la clasificacin y, en su caso, categora del suelo.

PLANEAMIENTO
GENERAL
Plan General de
Ordenacin urbana
Plan de
sectorizacin

La definicin de los elementos estructurantes de los sistemas de


redes pblicas.
La divisin del suelo en reas homogneas, mbitos de actuacin o
sectores, con el sealamiento para cada uno de sus criterios y condiciones
bsicas de ordenacin: Usos globales, reas de reparto, edificabilidades y
aprovechamientos urbansticos.
El rgimen de usos del suelo no urbanizable de proteccin.
Aquellas que el propio Plan General determine como estructurantes

Figura 10. Determinaciones del Planeamiento General

El planeamiento de desarrollo establece las determinaciones pormenorizadas


Determinaciones Pormenorizadas
La definicin detallada de la conformacin espacial de cada rea
homognea, mbito de actuacin o sector.

PLANEAMIENTO
DE
DESARROLLO
Plan Parcial

Las condiciones que regulan los actos sobre las parcelas y las que deben
cumplir stas para su ejecucin material.
La regulacin del tipo de obras admisibles y las condiciones que deben
cumplir las edificaciones, las construcciones en general, las instalaciones y
las urbanizaciones.
El rgimen normativo de usos pormenorizados e intervenciones
admisibles y prohibidas, as como las condiciones que deben cumplir para ser
autorizadas.
La definicin de los elementos de infraestructuras, equipamientos y
servicios pblicos que conforman las redes locales, completando las
redes generales y supramunicipales pero sin considerarse parte de ellas.
La delimitacin, cuando proceda, de unidades de ejecucin y la asignacin
de los sistemas de ejecucin.

Figura 11. Determinaciones del Planeamiento de desarrollo


Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de
reas Empresariales Volumen I

37

Asimismo, el planeamiento incluir las determinaciones sobre las Redes Pblicas. Una
red pblica es el conjunto de los elementos de las redes de infraestructuras, equipamientos
y servicios pblicos que se relacionan entre s con la finalidad de dar un servicio integral.
Los elementos de cada red, an estando integrados de forma unitaria en la misma, son
susceptibles de distinguirse jerrquicamente en tres niveles tal y como se muestra en la
Figura 12.

REDES PUBLICAS

RED
SUPRAMUNICIPAL
(Ambito espacial superior
al municipio) propia de las
polticas
de
la
Administracin del Estado
o de la Comunidad de
Madrid.

RED GENERAL

RED LOCAL

Los que conforman la red general,


que son aquellos cuya funcin se
limita al uso y servicio de los
residentes en el municipio y
gestin de su propio espacio, pero
sin ser claramente adscribibles a
ningn rea homognea, mbito de
actuacin, sector o barrio urbano o
rural concreto.

Son aquellas cuya funcin


se puede limitar al uso,
servicio
y
gestin
predominante
de
los
residentes en un rea
homognea, mbito de
actuacin, sector o barrio
urbano o rural concreto.

DETERMINACIONES ESTRUCTURANTES A DEFINIR EN


EL PLANEAMIENTO GENERAL

DETERMINACIONES
PORMENORIZADAS
A DEFINIR EN EL
PLANEAMIENTO DE
DESARROLLO

Figura 12. Redes Pblicas definidas en la Ley 9/2001, de 17 de julio

Tal y como se muestra en la Figura 12 tendrn el carcter de determinaciones


estructurantes todas aquellas que consistan en sealar las reservas y dimensiones de
cualquier suelo que se prevea como elemento de una red pblica supramunicipal o
general o aquellas locales necesarias para el funcionamiento de una red general.
El sealamiento de los espacios destinados a elementos de las redes locales, as como
de cualesquiera otros parmetros necesarios para su ordenacin detallada, tendrn
el carcter de determinaciones pormenorizadas, y como tales se incorporarn en los
Planes Parciales o Especiales.
En el caso particular de reas Empresariales si se proponen dotaciones para la prevencin
o el control de la contaminacin las cuales formaran parte de las denominadas Redes
Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de
reas Empresariales Volumen I

38

Pblicas y deberan ser introducidas en los Planes Parciales (planes de desarrollo o


planeamiento derivado).
A su vez el conjunto de los elementos de la Red Pblica segn la Ley 9/2001, de 17 de julio
se estructuran desde el punto de vista funcional en los siguientes sistemas de redes:

REDES PUBLICAS

REDES DE
INFRAESTRUCTURAS

Red de comunicaciones,
tales como viarias,
ferroviarias, portuarias,
aeroportuarias y
telefnicas.

Red de infraestructuras
sociales, tales como
abastecimiento,
saneamiento y
depuracin.

REDES DE EQUIPAMIENTOS

Red de zonas verdes y


espacios libres, tales como
espacios protegidos regionales,
parques municipales y urbanos,
jardines y plazas.

Red de equipamientos sociales,


tales como educativos,
culturales, sanitarios,
asistenciales, deportivos,
recreativos y administrativos.

Red de infraestructuras
energticas, tales como
elctricas y gassticas.

RED DE SERVICIOS

Red de servicios
urbanos, tales como
suministro de agua,
alcantarillado,
suministro de energa
elctrica, alumbrado
pblico, servicio
telefnico, acceso
rodado y
aparcamientos.

Red de viviendas
pblicas o de
integracin social.

Figura 13. Redes Pblicas. Estructura Funcional definida en la Ley 9/2001, del suelo

Algunas posibles medidas de prevencin o control de suelos que se podran incorporar al


planeamiento como son la realizacin de una red de piezmetros, o puntos limpios
especficos para el rea Empresarial podran incluirse en alguno de estos sistemas de
Redes Publicas, si bien la Ley 9/2001, de 17 de julio no contempla un apartado
correspondiente a dotaciones ambientales.
Estas determinaciones debern especificarse en los instrumentos de planeamiento segn
su funcin y alcance en la integracin de la ordenacin urbanstica municipal.
A modo de introduccin se describe a continuacin el contenido establecido por la Ley
9/2001 para los planes urbansticos y la documentacin que debern incluir. Posteriormente
y sobre la base de este contenido se incluye un ejemplo de cmo se podran establecer las
determinaciones en un Plan General y de un Plan Parcial para mejorar las condiciones
ambientales de las reas Empresariales.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

39

Plan General
En relacin a la documentacin que debe incluir el Plan General se resume en la Figura 14.
MEMORIA
En la que se recoge toda la informacin relevante para la adopcin del modelo definido,
se expone el proceso seguido para la seleccin de alternativas y la toma de decisiones y
se justificarse la ordenacin establecida, especialmente a la luz de su evaluacin
ambiental, que se unir como anexo. La Memoria es un documento justificativo y
explicativo de las determinaciones obligatorias que se plasmarn en la normativa
urbanstica.

ESTUDIO DE VIABILIDAD
En el que se justificar la sostenibilidad del modelo de utilizacin del territorio y
desarrollo urbano adoptado, as como su viabilidad en funcin de las capacidades de
iniciativa y gestin y las posibilidades econmicas y financieras, pblicas y privadas, en
el trmino municipal.

INFORME DE SOSTENIBILIDAD AMBIENTAL

CONTENIDO
DEL PLAN
GENERAL

Segn lo especificado en la Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre evaluacin de los efectos


de determinados planes y programas en el medio ambiente que incorporar asimismo
un Informe de caracterizacin de la calidad del suelo, exigido en la Ley 5/2003, en
orden a determinar la viabilidad de los usos previsibles.

PLANOS
Conteniendo los recintos de la ordenacin estructurante y de la ordenacin
pormenorizada, en su caso, as como los derivados de la legislacin ambiental. Deber
incorporarse cartografa correspondiente a riesgos naturales segn establece el
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley de Suelo.. En los planos se delimitar, si fuera necesario las
restricciones de usos, en funcin de la vulnerabilidad del territorio. Si existiera algn
suelo contaminado deber reflejarse en los planos con el fin de prohibir su desarrollo
urbanstico hasta su descontaminacin.

NORMAS URBANISTICAS
Diferenciando las que correspondan a la ordenacin pormenorizada que, en su caso, se
establezca.
Las Normas incluyen como anexo las Fichas Urbansticas que podrn contener las
determinaciones ambientales.

CATALOGO DE BIENES Y ESPACIOS PROTEGIDOS


El Catlogo identificar los terrenos; los edificios, las construcciones y los conjuntos de
unos y otras; los jardines y los restantes espacios ya sujetos a proteccin en virtud de la
legislacin reguladora del patrimonio histrico y artstico y los merecedores de proteccin
en atencin a sus valores y por razn urbanstica.

Figura 14. Contenido de un Plan General regulado en la Ley 9/2001, de 17 de julio

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

40

La introduccin de medidas ambientales para el diseo y gestin sostenible de reas


Empresariales debe comenzarse desde la fase del Plan General, aunque el formato del
documento depende de los redactores del Plan General que se trate, en general se debe
reflejar en la normativa en un captulo especfico referente a Medidas de Proteccin
Ambiental, pero tambin deben introducirse algunas determinaciones de forma horizontal
en otros Ttulos del Plan. Tambin se deben introducir en las Fichas Urbansticas con las
condiciones bajo las que ha de desarrollarse el del Plan Parcial.
A modo de ejemplo se incluye en las siguientes figuras un posible contenido de la
Normativa de un Plan General, teniendo en cuenta premisas ambientales en reas
Empresariales.

Ttulo: Normas generales de instrumentos de desarrollo del Plan General

El planeamiento de desarrollo de los mbitos de uso industrial deber incluir:


Un Informe de Caracterizacin de la Calidad del Suelo cuyo contenido est especificado por

Directrices de la Comunidad de Madrid. Estas directrices se incluyen en el apartado 5.1.4 del


presente captulo.
Si el Planeamiento de Desarrollo est sometido a Evaluacin Ambiental de Planes y Programas

Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre Evaluacin de los Efectos de Determinados Planes y


Programas en el Medio Ambiente dicho Informe de Caracterizacin de la Calidad del Suelo
debe incluirse como Anexo en el Informe de Sostenibilidad Ambiental. Las conclusiones de
la Memoria Ambiental servirn de base para la propuesta de medidas protectoras de suelos
que deben desarrollarse en la normativa del Plan Parcial.
Un Plan de Seguimiento y Control de suelos y aguas subterrneas

Medios a controlar: Aguas subterrneas en zonas donde se hayan instalado piezmetros y


suelos en zonas donde inicialmente se realiz el blanco operacional o zonas de especial
riesgo.
Parmetros a controlar: Debido a la amplitud de sectores se estudiar un amplio espectro
de parmetros basndose en las familias de contaminantes reguladas en el RD 9/2005 y
metales pesados.
Estudio Econmico Financiero que contemple en los costes de desarrollo del rea todos los

costes ambientales de prevencin y correccin de suelos contaminados y estudios detallados


necesarios para aplicacin de resto de medidas.
El Estudio Econmico Financiero debe incluir la conservacin y gestin de las dotaciones

ambientales.
Reservas para dotaciones ambientales de prevencin y control de suelos y aguas

subterrneas.

Figura 15. Ejemplo del contenido normativo de carcter ambiental de un Plan General.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

41

Titulo: Rgimen urbanstico del suelo y de las edificaciones

Captulo: Deber de conservacin y rehabilitacin


Los propietarios de los terrenos tienen el deber de mantenerlos en condiciones de salubridad,

libres de depsitos y vertidos realizando todos los trabajos precisos para conservarlos
limpiarlos o rehabilitarlos.
El deber de conservacin incluye los costes de todos los estudios y trabajos necesarios.
Condiciones especficas para conservacin de solares: todo solar deber estar cerrado por la

alineacin oficial y por sus linderos laterales y traseros si no existen construcciones


medianeras. El solar deber estar permanentemente limpio, desprovisto de vegetacin
espontnea, sin ningn resto orgnico o mineral.
En los mbitos de Actuacin y Sectores con uso predominante de actividades productivas se

podr prever la constitucin de una Entidad de Gestin Voluntaria que se ocupe de la


gestin y mantenimiento de todas las dotaciones, incluidas las ambientales. El rgimen de
dichas entidades se regular reglamentariamente.

Figura 16. Ejemplo del contenido de un Plan General. Deber de conservacin

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

42

Titulo: Normas generales sobre la ejecucin del Planeamiento e intervencin administrativa

Captulo: La intervencin preventiva de los actos de edificacin


Estn sujetos a Licencia municipal los actos de uso del suelo y subsuelo, tales como:
La primera utilizacin u ocupacin de los edificios locales industriales en general.
Las modificaciones de uso existente en las industrias.
Las instalaciones subterrneas dedicadas a actividades industriales, servicios pblicos o

cualquier otro uso a que se dedique el subsuelo (captacin de agua, fosas spticas,
conducciones.)
Modificaciones de las caractersticas fsicas del suelo (pavimentados, asfaltados, drenajes)

Licencia en titulares con actividades potencialmente contaminantes del suelo


Los titulares de actividades potencialmente contaminantes del suelo (definidas en el art. 3.1 y
3.2 del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero) debern presentar Informes de Situacin de la
Calidad del Suelo particularmente en los supuestos de establecimiento, ampliacin y clausura de
actividades.
Los propietarios de los suelos en los que se haya desarrollado, en el pasado, alguna actividad
potencialmente contaminante estarn obligados a presentar un Informes de Situacin de la
Calidad del Suelo cuando se solicite una licencia o autorizacin para el establecimiento de alguna
actividad diferente o que suponga un cambio de uso del suelo.
Captulo: Prescripciones observables en la ejecucin de las obras
Durante la ejecucin de las obras debern cumplirse las siguientes prescripciones:
Se seguirn todas las determinaciones y medidas propuestas en la Memoria Ambiental.
Disponer del documento acreditativo de Licencia de Obras y del depsito de la fianza

establecido por el Real Decreto 105/2008, de 1 de Febrero, por el que se regula la produccin y
gestin de los residuos de construccin y demolicin.
La capa superficial de suelo ser retirada y almacenada independientemente, utilizndose con

posteridad para generar las zonas verdes.


Proteger del vertido de materiales, en especial de residuos y productos peligrosos todas las

zonas de suelo.
Redactar un Estudio de Gestin de Residuos de Construccin y Demolicin y en general las

medidas de almacenamiento y separacin selectiva previstas en Real Decreto 105/2008, de 1


de Febrero.
Acreditar la correcta gestin de residuos de las obras.
Aparcar los vehculos pesados en zonas pavimentadas.

Figura 17. Ejemplo del contenido de un Plan General. Ejecucin del Planeamiento

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

43

Titulo: Condiciones generales de los usos

Captulo: Condiciones generales de usos


En caso necesario, si el riesgo de contaminacin de suelos o aguas subterrneas es muy

elevado, se podr condicionar el establecimiento de determinadas actividades industriales


(actividades potencialmente contaminantes del suelo) o condicionarlas a la implantacin de
medidas preventivas y correctoras.
Captulo: Uso de actividades industriales
La ubicacin de usos de actividades industriales (reas Empresariales) tendr en cuenta las

medidas:

Evitar la proximidad a las reas Naturales Protegidas

Evitar zonas de suelos contaminados, en caso contrario se proceder a descontaminarlas,


teniendo en cuenta la normativa vigente y el uso previsto.

Evitar zonas de vulnerabilidad alta o muy alta de contaminacin de aguas subterrneas,


en caso necesario establecer medidas preventivas.

Evitar zonas inundables y terrenos erosionables.

Mantener permetros de proteccin a embalses, lagos, lagunas y pozos de captacin de


agua.

En funcin de la actividad dominante, mantener una separacin conveniente a zonas


residenciales y en especial a equipamientos docentes y sanitarios.

El Ayuntamiento promover el progresivo traslado a suelos adecuados de toda aquella

actividad productiva potencialmente contaminante del suelo ubica en zonas de mximo riesgo
(segn los mapas de riesgo, art. 15 Ley 2/2008).
Los vertidos industriales al sistema integral de saneamiento se adecuarn a lo establecido en la

Ley 10/1993, de 23 de octubre, de la Comunidad de Madrid, y en su normativa de desarrollo


(Decreto 62/1994 de 16 de junio sobre normas complementarias). Dichas disposiciones habrn
de tenerse en cuenta en los proyectos de urbanizacin del sector que habrn de garantizar la
existencia o posible ubicacin de arquetas o registros de efluentes, conforme a lo establecido
en el artculo 27 de la citada Ley.
Captulo: Uso dotacional
Tienen consideracin de uso dotacional los espacios donde se desarrollan actividades

destinadas al abastecimiento, saneamiento y depuracin de aguas, recogida, almacenamiento


y tratamiento de residuos y otras dotaciones para la prevencin y control medioambiental.

Figura 18. Ejemplo del contenido de un Plan General. Condiciones generales de los usos

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

44

Titulo: Normas de proteccin ambiental

Captulo: Disposiciones Generales


Las medidas ambientales preventivas correctoras y compensatorias incluidas en el Informe de

Sostenibilidad Ambiental e Informes de Caracterizacin de suelos y de Riesgos se consideran


determinaciones vinculantes.
Para los nuevos suelos urbanizables con uso productivo se deber detallar los usos

pormenorizados, con suficiente precisin segn la naturaleza de las actividades a implantar.


En los distintos suelos industriales previstos se deber tener en cuenta la vulnerabilidad de las

aguas subterrneas para la ubicacin de Actividades Potencialmente Contaminantes del Suelo.


Para todos los suelos industriales y en especial aquellos con Actividades Potencialmente

Contaminantes del Suelo y de la Atmsfera se deber garantizar la suficiente separacin fsica


de otros usos, en especial aquellos con receptores sensibles. Se establecer la zonificacin
interna acorde con la diferente capacidad de acogida de actividades en funcin de su incidencia
ambiental, de manera que en localizaciones colindantes a suelo residencial se establezcan las
actividades compatibles con la proximidad de viviendas.
Legislacin sectorial de aplicacin:

Normas estatales

Real Decreto 1664/1998, de 24 de julio, por el que se aprueban los Planes Hidrolgicos de cuenca.

Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del ruido

Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relacin de actividades


potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estndares para la declaracin de suelos
contaminados.

Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre Evaluacin de los Efectos de Determinados Planes y Programas en
el Medio Ambiente, nuevo marco legal para los procedimientos de evaluacin ambiental de
documentos de planeamiento.

Real Decreto 1367/2007, de 19 de octubre, por el que se desarrolla la Ley 37/2003, del ruido en lo
referente a zonificacin acstica, objetivos de calidad y emisiones acsticas

CTE - Proteccin frente al ruido, (Real Decreto 1371/2007).

Real Decreto 105/2008, de 1 de Febrero, por el que se regula la produccin y gestin de los residuos
de construccin y demolicin.

Ley 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo.

Normas de la Comunidad de Madrid

Ley 10/1993, de 26 de octubre, sobre vertidos lquidos industriales al Sistema Integral de


Saneamiento.

Decreto 170/1998, de 1 de octubre, sobre gestin de las infraestructuras de saneamiento de aguas


residuales de la Comunidad de Madrid

Decreto 78/1999 de 27 de mayo, por el que se regula el rgimen de proteccin contra la


contaminacin acstica

Decreto 326/1999, de 18 de noviembre, por el que se regula el rgimen jurdico de los suelos
contaminados de la Comunidad de Madrid y correccin de errores tipogrficos en BOCM de 2 de
Diciembre de 1999.

Ley 2/2002 de 19 de Junio de Evaluacin de Impacto Ambiental de la Comunidad de Madrid.

Ley 5/2003, de 20 de marzo, de Residuos de la Comunidad de Madrid y modificacin parcial por la


Ley 62/2003, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social.

Ley 3/2007, de 26 de julio, de Medidas Urgentes de Modernizacin del Gobierno y la Administracin


de la Comunidad de Madrid.

Figura 19. Ejemplo del contenido de un Plan General. Normas Ambientales


Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de
reas Empresariales Volumen I

45

Titulo: Normas de proteccin ambiental

Captulo medidas para reducir el impacto de emisiones y vertidos


Residuos :
En todos los Planes Parciales y sus correspondientes Proyectos de Urbanizacin que

desarrollen usos industriales se destinar un espacio de suelo para la construccin de un


Centro de Recogida de residuos para la recepcin, clasificacin y transferencia de residuos,
con capacidad suficiente para atender las necesidades de las instalaciones que puedan
localizarse en el mismo. Este Centro de Recogida deber ser gestionado por una empresa
gestora. El tipo de residuos que gestionar se definir en funcin del tipo de empresas que se
instalen.
En todos los Proyectos de Urbanizacin se establecern las previsiones oportunas para la

localizacin de contenedores de recogida de residuos.


En los terrenos con expectativa de pronta urbanizacin en los que se abandone la explotacin

agrcola se proceder a interponer medidas que eviten el acceso a vehculos (cercas, vallas..) a
fin de evitar vertidos incontrolados de escombros y otros residuos.
Se promovern iniciativas conjuntas de gestin de residuos en reas Industriales.
El Ayuntamiento incluir entre las condiciones de las licencias urbansticas las determinaciones

para la gestin de residuos peligrosos y no peligrosos que se generen.


Vertidos
Los Planes de desarrollo del Sector debern recoger expresamente la necesidad de que los

vertidos industriales al sistema integral de saneamiento se adecuen a lo establecido en la Ley


10/1993, de 23 de octubre, de la Comunidad de Madrid, y en su normativa de desarrollo
(Decreto 62/1994 de 16 de junio sobre normas complementarias). Dichas disposiciones habrn
de tenerse en cuenta en los proyectos de urbanizacin del sector que habrn de garantizar la
existencia o posible ubicacin de arquetas o registros de efluentes, conforme a lo establecido
en el artculo 27 de la citada Ley.
Los Planes de desarrollo del Sector analizarn las alternativas de reutilizacin de aguas

pluviales y los sistemas de regeneracin necesarios.


Cuando se impliquen variaciones en las condiciones de funcionamiento de los emisarios o

las depuradoras de saneamiento de la Comunidad de Madrid de acuerdo al Decreto


170/1998, de 1 de octubre, todos los planes, proyectos o actuaciones de alcantarillado y
todos los desarrollos urbansticos debern ser informados por la Comunidad de Madrid. Para
ello, el Ayuntamiento enviar a la Consejera una memoria descriptiva del plan, proyecto o
actuacin, al menos tres meses antes de la aprobacin municipal de los mismos, en la que
incluir obligatoriamente el clculo justificativo de los caudales a conectar.
No se permitirn fosas spticas en suelo clasificado como urbano o urbanizable.

Figura 20. Ejemplo del contenido de un Plan General. Normas Ambientales

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

46

Titulo: Normas de proteccin ambiental

Captulo Proteccin del suelo, de los recursos hidrolgicos


Proteccin del suelo:
El Plan Parcial ha de prever y el Proyecto de Urbanizacin ejecutar las determinacin sobre

limpieza y descontaminacin de los terrenos de forma previa al desarrollo de la nueva rea


Empresarial.
Los titulares de las licencias de obras sern responsables de la correcta gestin de los residuos

y de las obligaciones dispuestas en el Real Decreto 105/2008, de 1 de Febrero.


Quedan prohibidas las obras, construcciones o actuaciones que puedan dificultar el curso de

las aguas en los cauces de ros, arroyos, ramblas y barrancos, as como en los terrenos
inundables durante las crecidas no ordinarias, sea cualquiera el rgimen de la propiedad y la
clasificacin de los terrenos.
Durante las fases constructivas se tendr especial cuidado en garantizar la no afeccin al suelo

evitando vertidos incontrolados o accidentales de grasas, aceites, y combustibles. El


mantenimiento y entretenimiento de la maquinaria habr de realizarse en instalaciones
autorizadas a tal efecto. El caso de vertido accidental de sustancias contaminantes se
proceder a su rpida limpieza mediante excavacin selectiva y adecuada gestin como
residuo.
Proteccin de acuferos:
No se autorizarn usos o instalaciones que puedan provocar filtracin de materiales nocivos,

insalubres o peligrosos sin las correspondientes medidas preventivas y de control.


Los planes de desarrollo para Usos Productivos debern incorporar un Plan de Seguimiento y

Control de la calidad de suelos y aguas subterrneas que deber ser implantado y gestionado
por el Ayuntamiento o Entidad de Gestin, los cuales debern remitir los informes peridicos a
la Consejera de Medio Ambiente y Ordenacin del Territorio.
Cuando la vulnerabilidad del acufero sea elevada y la actividad presente un riesgo elevado

como es el caso de depsitos de productos qumicos, instalaciones de lixiviados, etc, en el


Estudio de Impacto Ambiental de la Actividad se exigir que se contemple especficamente la
hiptesis de perdida de fluido. El Proyecto tcnico de la instalacin incluir medidas de
proteccin adicionales de las que son exigibles por normas tcnicas y que permitan la
recuperacin del fluido en caso de fuga.
Se mantendrn permetros de proteccin especficos para la implantacin de Actividades

Potencialmente Contaminantes del suelo en zonas muy vulnerables y cerca de embalses,


lagos, lagunas y pozos de captacin de agua.

Figura 21. Ejemplo del contenido de un Plan General. Normas Ambientales

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

47

Titulo: Normas de proteccin ambiental

Captulo Proteccin Acstica (*)


Se aplica la normativa estatal, Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido y Real Decreto

1367/2007, de 19 de Octubre, por el que se desarrolla la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del


Ruido, en lo referente a zonificacin acstica, objetivos de calidad y emisiones acsticas.
Zonificacin Acstica
La delimitacin de la extensin geogrfica de un rea acstica estar definida grficamente por los
lmites geogrficos marcados en un plano de la zona a escala mnima 1/5.000, o por las
coordenadas geogrficas o UTM de todos los vrtices y se realizar en un formato geocodificado
de intercambio vlido.
Las reas Acsticas se clasifican, en atencin al uso predominante del suelo:

Sectores del territorio con predominio de suelo de uso residencial.

Sectores del territorio con predominio de suelo de uso industrial.

Sectores del territorio con predominio de suelo de uso recreativo y de espectculos.

Sectores del territorio con predominio de suelo de uso terciario distinto del contemplado en
el prrafo anterior.

Sectores del territorio con predominio de suelo de uso sanitario, docente y cultural que
requiera de especial proteccin contra la contaminacin acstica.

Sectores del territorio afectados a sistemas generales de infraestructuras de transporte, u


otros equipamientos pblicos que los reclamen.

Espacios naturales que requieran una especial proteccin contra la contaminacin


acstica.

Para el establecimiento y delimitacin de los sectores del territorio y de las reas Acsticas, se

tienen en cuenta los criterios y directrices que se describen en el anexo V del Real Decreto
1367/2007.
El planeamiento de desarrollo incluir todas las determinaciones necesarias para que en las

reas Acsticas se cumplan los objetivos de calidad acstica del la Seccin II Objetivos de
Calidad Acstica del Real Decreto 1367/2007.
(*) El contenido de este apartado, relativo a contaminacin acstica, es aplicable a planeamiento
general y planeamiento de desarrollo.

Figura 22. Ejemplo del contenido de un Plan General. Normas Ambientales


Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de
reas Empresariales Volumen I

48

Titulo: Normas de proteccin ambiental

Captulo Proteccin Acstica


Objetivos de Calidad Acstica del Real Decreto 1367/2007, de 19 de octubre
1. En las reas urbanizadas existentes se establece como objetivo de calidad acstica para ruido
el que resulte de la aplicacin de los siguientes criterios:
Si en el rea acstica se supera el correspondiente valor de alguno de los ndices de inmisin

de ruido establecidos en la tabla A, del anexo II del Real Decreto 1367/2007, su objetivo de
calidad acstica ser alcanzar dicho valor.
En caso contrario, el objetivo de calidad acstica ser la no superacin del valor de la tabla A,

del anexo II Real Decreto 1367/2007, que le sea de aplicacin.


2. Para el resto de las reas urbanizadas se establece como objetivo de calidad acstica para
ruido la no superacin del valor que le sea de aplicacin a la tabla A del anexo II del Real Decreto
1367/2007, disminuido en 5 decibelios.
Se respetan los objetivos de calidad acstica establecidos, cuando, para cada uno de los ndices
de inmisin de ruido, Ld, Le, o Ln, los valores evaluados conforme a los procedimientos
establecidos en el anexo IV del Real Decreto 1367/2007 , cumplen, en el periodo de un ao, que:
Ningn valor supera los valores fijados en la correspondiente tabla A, del anexo II.
El 97 % de todos los valores diarios no superan en 3 dB los valores fijados en la

correspondiente tabla A, del anexo II.


Zonas de Servidumbre Acstica
En la cartografa de zonificacin acstica se reflejan las Zonas de Servidumbre Acstica

destinadas a conseguir la compatibilidad del funcionamiento o desarrollo de las infraestructuras


de transporte viario, ferroviario, areo y portuario, con los usos del suelo, actividades,
instalaciones o edificaciones implantadas, o que puedan implantarse, en la zona de afeccin
por el ruido originado en dichas infraestructuras.
El Plan incluye las siguientes determinaciones necesarias para conseguir la efectividad de las

servidumbres acsticas en los mbitos territoriales de ordenacin afectados por ellas.

Prohibicin del uso residencial, recreativo y de equipamientos en las zonas de servidumbre

Cualquier otro uso deber incorporar en el planeamiento de desarrollo las medidas


correctoras necesarias para el cumplimiento de los objetivos de calidad.

Figura 23. Ejemplo del contenido de un Plan General. Normas Ambientales


Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de
reas Empresariales Volumen I

49

Titulo: Normas de proteccin ambiental

Captulo Proteccin Acstica


Se aplican asimismo los criterios establecidos por el Decreto 78/1999, en materia de proteccin

contra la contaminacin acstica y se incorporan a las determinaciones urbansticas del mbito


en la medida oportuna, considerando especialmente:
La ubicacin, orientacin y distribucin interior de los edificios destinados a los usos ms

sensibles desde el punto de vista acstico se planificar con vistas a minimizar los niveles de
inmisin en los mismos, adoptando diseos preventivos y suficientes distancias de
separacin respecto a las fuentes de ruido ms significativas, y en particular, el trfico
rodado.
La asignacin de usos generales y usos pormenorizados tiene en cuenta el principio de

prevencin de los efectos de la contaminacin acstica y vela para que, en lo posible, no se


superen los valores lmite de emisin e inmisin establecidos en el Decreto 78/1999.
Se asegura la delimitacin y tratamiento de las zonas verdes y espacios libres como reas

de ocio, diferencindolas de los espacios de otro carcter, y en especial, de los elementos


lineales de proteccin de infraestructuras. En cualquier caso, solo se califican como zonas
verdes aquellas que se encuentren en reas de Sensibilidad Acstica tipo II, levemente
ruidosas, segn lo establecido en el Decreto 78/1999 de Ruido de la Comunidad de Madrid.
Se realiza un estudio acstico que incorpora:
Planos que reflejan con suficiente detalle los niveles de ruido en ambiente exterior, tanto en la

situacin actual como en la previsible una vez acometida la urbanizacin.


Los criterios de zonificacin de usos adoptados a fin de prevenir el impacto acstico.
Propuesta de calificacin de reas de sensibilidad acstica en el mbito espacial de

ordenacin, de acuerdo con los usos previstos y las prescripciones de este Decreto.
Medidas generales previstas en la ordenacin para minimizar el impacto acstico.
Limitaciones en la edificacin y en la ubicacin de actividades contaminantes por ruido y

vibraciones a incorporar en las ordenanzas urbansticas.


Requisitos generales de aislamiento acstico de los edificios en funcin de los usos previstos

para los mismos y de los niveles de ruido estimados en ambiente exterior.

Figura 24. Ejemplo del contenido de un Plan General. Normas Ambientales

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

50

Titulo: Normas de proteccin ambiental

Captulo Proteccin Acstica


Zonificacin de reas de Sensibilidad acstica segn el Decreto 78/1999, de 27 de mayo
Ambiente exterior:
Tipo I: rea de silencio. Zona de alta sensibilidad acstica, que comprende los sectores del
territorio que requieren una especial proteccin contra el ruido. En ella se incluyen las zonas
con predominio de los siguientes usos del suelo

Uso sanitario.

Uso docente o educativo.

Uso cultural.

Espacios protegidos.

Tipo II: rea levemente ruidosa. Zona de considerable sensibilidad acstica, que comprende
los sectores del territorio que requieren una proteccin alta contra el ruido. En ella se incluyen
las zonas con predominio de los siguientes usos del suelo:

Uso residencial.

Zona verde, excepto en casos en que constituyen zonas de transicin.

Tipo III: rea tolerablemente ruidosa. Zona de moderada sensibilidad acstica, que
comprende los sectores del territorio que requieren una proteccin media contra el ruido. En
ella se incluyen las zonas con predominio de los siguientes usos del suelo:

Uso de hospedaje.

Uso de oficinas o servicios.

Uso comercial.

Uso deportivo.

Uso recreativo.

Tipo IV: rea ruidosa. Zona de baja sensibilidad acstica, que comprende los sectores del
territorio que requieren menor proteccin contra el ruido. En ella se incluyen las zonas con
predominio de los siguientes usos del suelo:

Uso industrial.

Servicios pblicos.

Tipo V: rea especialmente ruidosa. Zona de nula sensibilidad acstica, que comprende los
sectores del territorio afectados por servidumbres sonoras en favor de infraestructuras de
transporte (por carretera, ferroviario y areo) y reas de espectculos al aire libre.

Figura 25. Ejemplo del contenido de un Plan General. Normas Ambientales

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

51

Titulo: Normas de proteccin ambiental

Captulo Proteccin Acstica


Zonificacin de reas de Sensibilidad acstica segn el Decreto 78/1999, de 27 de mayo (se
trata de legislacin especfica para planeamiento de desarrollo).
Se delimitan las reas de Sensibilidad Acstica, y se clasifican en funcin de los usos del suelo

designados. As, los suelos destinados a equipamientos, en funcin del uso especifico de
equipamiento que se proponga, corresponden con la calificacin de rea de sensibilidad
acstica Tipo I, Tipo II o Tipo III apropiada y no superarn en ningn caso los lmites de
emisin establecidos por el Decreto 78/1999, de manera que los suelos calificados para uso
sanitario, uso docente o educativo y uso cultural, corresponden con recintos de suelo donde no
se superan los niveles de ruido del rea Tipo I.
Los que se califican como uso Red Pblica de Equipamiento de Zonas Verdes y Espacios

Libres, en sus diversos niveles funcionales: Supramunicipal, General y Local, corresponden


con recintos de suelo donde no se superan los niveles de ruido del rea Tipo II.
Las reas Empresariales en funcin de su uso (industrial o mixto) corresponden a recintos de

suelo donde no se superan los niveles de ruido del rea Tipo III o IV.
Las zonas de transicin, ya sean

libres de edificacin o construidas deben calificarse


urbansticamente conforme a los usos posibles al nivel sonoro del rea de sensibilidad acstica
correspondiente.

Figura 26. Ejemplo del contenido de un Plan General. Normas Ambientales

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

52

El Plan Parcial
El Plan Parcial desarrolla el Plan General o el Plan de Sectorizacin para establecer la
ordenacin pormenorizada de mbitos y Sectores completos, tanto en Suelo Urbano No
Consolidado como en Suelo Urbanizable. Los Planes Parciales establecen nuevas
urbanizaciones, operaciones de reurbanizacin y reforma (cambios de uso).
El Plan Parcial podr modificar, para su mejora, cualesquiera determinaciones de
ordenacin pormenorizada establecidas por el Plan General sobre el mbito o sector
siempre que su modificacin incremente la calidad ambiental de los espacios urbanos de
uso colectivo o la mejora de las dotaciones pblicas, sea mediante la ampliacin de stas o
de la capacidad de servicio y funcionalidad de las ya previstas.
Los Planes Parciales se formalizarn, al menos, en la siguiente documentacin:

MEMORIA
En ella, de forma concisa, se describir la ordenacin establecida y se justificar su
adecuacin al planeamiento general, fundamentando, en su caso, las modificaciones
introducidas en la ordenacin pormenorizada previamente dispuesta por ste.

INFORME DE SANEAMIENTO
Informe previsto en la normativa reguladora de las infraestructuras de saneamiento.

PLANOS DE ORDENACIN PROMENORIZADA

CONTENIDO
DEL PLAN
PARCIAL

En estos planos debern especificarse los usos y las reservas de suelos para redes
locales, as como su ubicacin y caractersticas.

NORMAS URBANISTICAS
Debern incluir todas las determinaciones obligatorias referentes a los usos
pormenorizados, a las redes, a la conservacin de la urbanizacin.

ORGANIZACIN Y GESTION DE LA EJECUCIN

CATALOGO DE BIENES Y ESPACIOS PROTEGIDOS


Catlogo de bienes y espacios protegidos, cuando proceda.

Figura 27. Contenido de un Plan Parcial regulado en la Ley 9/2001, de 17 de julio

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

53

El contenido del Plan Parcial, segn la Ley 9/2001, de 17 de julio, debe contener:

Las alineaciones y rasantes


Se debern definir las condiciones que deben cumplir las parcelas para su
ejecucin material.
Para todo suelo edificable se establecern las precisas condiciones sobre la
edificacin y sobre la admisibilidad de los usos que sean suficientes para
determinar el aprovechamiento de cualquier parcela.
Se localizarn las reservas de suelo destinadas a los elementos de las Redes
Pblicas Locales, en posiciones tales que se optimice su nivel de servicio y, en el
caso de los espacios dotacionales, contribuyan a la revalorizacin perceptual del
espacio urbano.
Se delimitarn, en su caso, las unidades de ejecucin que se juzguen convenientes
para la mejor gestin de la ejecucin, sealando a cada una el sistema de ejecucin
correspondiente.

Si el Plan Parcial desarrolla suelo urbanizable adems debe contener otra documentacin
necesaria, citamos a continuacin la ms importante que puede afectar al presente trabajo
por el tipo de contenidos.

Estudios especficos necesarios y suficientes para la adecuada conexin, ampliacin


o refuerzo de todos y cada uno de los elementos de las Redes Publicas municipales
y supramunicipales entre otros, depuracin de agua, luz, telfono, gas, residuos
slidos, correos, transportes pblicos urbanos y regionales por carretera o ferrocarril.

Verificacin tcnica, con informe preceptivo y autorizacin escrita de cada rgano


competente sobre su capacidad, lmites y compromisos, o contratos necesarios para
garantizar el abastecimiento de la demanda de los servicios pblicos.

Estudio relativo a las infraestructuras de la red de saneamiento.

Conexin y autonoma del sistema de transporte pblico garantizando la no


sobrecongestin en caso lmite de los transportes existentes, a partir de varias
hiptesis de sobrecarga.

Planes de alarma, evacuacin y seguridad civil en supuestos catastrficos.

Cuando un Sector en Suelo Urbanizable sea un desarrollo urbansticamente aislado, el


Plan Parcial incluir adems una propuesta de ordenacin global indicativa del
desarrollo de los sectores que previsiblemente puedan limitar por todos los lados con el
propuesto, mostrando la racionalidad, funcionalidad y efectos de su futura ampliacin
integrada en dicho conjunto superior y de su conexin con las redes municipales y

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

54

supramunicipales que, en relacin con las previstas en el planeamiento general,


estructuren y delimiten el mismo.
El Plan Parcial adems del Sector, habr de disear, en su caso los suelos destinados
por el planeamiento general a redes pblicas supramunicipales o generales, salvo que
la Administracin competente manifieste su intencin de acometer su ordenacin a
travs de un Plan Especial.

En conclusin, es en las Normas Urbansticas del Plan Parcial donde se deben regular
todas las obligaciones de proteccin ambiental. En los Planos Ordenacin de Usos
Pormenorizados se delimitarn las superficies destinadas para dotaciones ambientales,
por ejemplo puntos limpios, depuradoras del rea, espacios para redes de control de aguas
subterrneas, instalaciones solares fotovoltaicas y cualquier otra que necesite una reserva
de suelo. Tambin se realizarn planos con los pozos existentes indicando cuales deben
ser clausurados y sellados.
Si las dotaciones ambientales dan servicio a ms de un desarrollo industrial se incluirn
como Red General y se deben definir en el Plan General.
El contenido ambiental del Plan Parcial depende de los redactores, es funcin tambin de
las ordenanzas del municipio y de la definicin del Plan General en materia ambiental. En
municipios donde existan ordenanzas ambientales muy desarrolladas bastar con hacer
referencia a las mismas y detallar algunas particularidades, sin embargo en municipios
donde no existan ordenanzas, o el Plan General no introduzca normativa ambiental el
grado de desarrollo de la normativa urbanstica del Plan Parcial deber suplir estos dficits.
A modo de ejemplo se describen a continuacin algunas pautas para redactar una
normativa de un Plan Parcial en un captulo referente a Normas de Proteccin del Medio
Ambiente. Esta normativa de ejemplo es de carcter particular y por lo tanto deber
adaptarse a las condiciones de cada rea Empresarial.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

55

Titulo: Normas de proteccin del medio ambiente Plan Parcial

Captulo
TRATAMIENTO DE DEPOSITOS DE VERTIDO (SI LOS HUBIERA EN LA ZONA DE
DESARROLLO DEL PLAN PARCIAL) Y PROTECCIN DE AGUAS SUBTERRNEAS
En orden a la proteccin de los recursos subterrneos se cumplirn las normas establecidas

por el Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido
de la Ley de Aguas, Real Decreto 1481/2001, de 27 de diciembre que regula la eliminacin de
residuos mediante su depsito en vertedero, Plan Hidrolgico del Tajo y dems normativa en
vigor.
Debern llevarse a cabo todas las medidas de carcter preventivo/corrector recogidas en el

Estudio de Situacin de Calidad del Suelo y estudios adicionales para el tratamiento de


vertederos o zonas con vertidos ilegales, con antelacin al sellado de los mismos, en relacin
con la red de control y seguimiento de la calidad de aguas subterrneas: ubicacin de puntos,
caractersticas constructivas de los mismos y periodicidades de muestreo y parmetros a
determinar en las analticas que se realicen a las muestras.
El uso de aguas subterrneas requerir autorizacin expresa de Confederacin Hidrogrfica

correspondiente u organismo competente.


Antes de la ejecucin del sellado de los vertederos, se realizar una toma de muestras y

anlisis de las aguas subterrneas en los piezmetros situados aguas arriba y aguas abajo de
los vertederos, que constituirn la red de control de contaminacin de agua subterrnea.

Con objeto de garantizar la mnima afeccin a las aguas subterrneas en las zonas verdes, se
deber realizar un uso moderado de abonos, herbicidas y fungicidas en estas zonas. En todo
caso, los fertilizantes empleados sern de asimilacin lenta.

Los pozos activos y abandonados municipales y particulares dentro del mbito del Plan
Parcial, deben reflejarse en la base de los planos de ordenacin. En el caso de los pozos
clausurados debe analizarse la posibilidad de su sellado. Las actuaciones de apertura o sellado
de pozos debern consultarse o notificarse previamente a la Confederacin Hidrogrfica del
Tajo, como organismo competente en el Dominio Pblico Hidrulico.

Con objeto de proteger y recargar los acuferos, para el riego de parques y jardines de ms de

una hectrea de extensin se utilizarn aguas regeneradas procedentes de la lluvia de la


calidad establecida en el Real Decreto 1620/2007; de 7 de diciembre por el que se establece la
reutilizacin de aguas depuradas, su uso ser obligado en el caso de instalaciones recreativas
o deportivas con altos requerimientos hdricos.

Figura 28. Ejemplo de Contenido de un Plan Parcial Tratamiento de zonas de vertido

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

56

Titulo: Normas de proteccin del medio ambiente. Plan Parcial

Captulo
PROTECCIN DE CAUCES SUPERFICIALES
Los cauces en el mbito de actuacin se respetarn y mantendrn sin interceptar, para lo cual

ser necesario proponer pasos elevados de diseo adecuado.


Se dimensionarn correctamente las obras de paso de las vas sobre los cauces de forma que

se evita el efecto barrera-presa en la margen topogrficamente ms elevada de la misma, de


conformidad con el estudio especfico.

Figura 29. Ejemplo de Contenido de un Plan Parcial. Proteccin de cauces superficiales

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

57

Titulo: Normas de proteccin del medio ambiente. Plan Parcial

Captulo: CALIDAD DEL AIRE, EFECTO INVERNADERO, CONTAMINACION LUMINICA


El Proyecto de Urbanizacin definir las obras de urbanizacin e infraestructura que permitir el

control e informacin sobre la calidad del aire, sobre la reserva de suelo delimitada desde este
Plan Parcial.
El Proyecto de Urbanizacin definir la infraestructura elctrica necesaria para posibilitar la

implantacin de un huerto de energa solar fotovoltaica en la parcela prevista en este Parcial.


Tambin definir la infraestructura elctrica necesaria para posibilitar la instalacin de placas
solares fotovoltaicas en las distintas naves industriales.
Las naves industriales y para usos terciarios dispondrn de paneles solares trmicos para el

agua caliente sanitaria.


La red de alumbrado del rea se disear aplicando criterios de eficiencia y ahorro energtico y

evitando la contaminacin lumnica producida por la difusin de luz artificial.


Las instalaciones de alumbrado exterior deben estar dotadas de los correspondientes sistemas

de encendido y apagado de forma que, al evitar la prolongacin innecesaria de los perodos de


funcionamiento, el consumo energtico sea el estrictamente necesario. Las instalaciones deben
llevar incorporados, sistemas de ahorro energtico.
Se cuidar el posicionamiento, el apuntamiento y la orientacin de los aparatos de alumbrado,

impidiendo la visin directa de las fuentes de luz. Se dirigir la luz preferentemente en sentido
descendente y no ascendente utilizando, en su caso, sistemas pticos adecuados, deflectores,
pantallas y paralmenes para evitar la dispersin del haz luminoso con la finalidad de paliar en
lo posible la luz intrusiva.
Las instalaciones de alumbrado pblico dispondrn de un sistema que incorpore telegestin y

programa de identificacin y mantenimiento, o mecanismo similar para facilitar su control.

Figura 30. Ejemplo de Contenido de un Plan Parcial. Calidad del aire

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

58

Titulo: Normas de proteccin del medio ambiente. Plan Parcial

Captulo: GESTIN DE RESIDUOS


a) Condiciones de vertederos temporales durante la ejecucin de las obras de urbanizacin.

En fase de ejecucin y con carcter vinculante, desde los Proyectos de Urbanizacin, se


tratarn adecuadamente los residuos inertes que se generen durante la ejecucin de las obras
de urbanizacin, obras en general o de reordenacin (escombros, cascotes, ...), proponiendo
medidas correctoras en el desarrollo del Proyecto de Urbanizacin y un programa que
garantice el control sobre los desechos y residuos slidos (inertes y urbanos) que se generan
durante las fases de construccin y funcionamiento.
El proyecto de urbanizacin aportar anexo de estudio detallado del movimiento de tierras

proyectado y del volumen y caractersticas de las tierras sobrantes, establecindose el


correspondiente Estudio de Gestin de Residuos de Obra .
Los materiales procedentes de los movimientos de tierras generados como consecuencia de
las obras, debern quedar en el interior del mbito del Plan Parcial, salvo excepciones
debidamente justificadas.
La metodologa de la gestin de dichos residuos, se desarrollar especficamente en todos los
proyectos de obras que impliquen un movimiento de tierras potente, ya sea en la fase de
explotacin, como de ejecucin.
Las solicitudes de licencia para los correspondientes usos productivo y terciario, estarn a lo
dispuesto en la normativa vigente en materia de gestin de residuos de demolicin y
construccin Real Decreto 105/2008 de 1 de febrero, por el que se regula la produccin y
gestin de residuos de construccin y demolicin.
Las operaciones de gestin de residuos slidos urbanos y escombros y en su caso, traslado a

vertedero al que se destinen los residuos, tanto sean realizadas por la Administracin como por
empresas especializadas, han de contar con todas las autorizaciones administrativas
preceptivas que en cada caso correspondan.
En el Proyecto de Urbanizacin debern ejecutarse las zonas libres para situar contenedores

separativos de residuos slidos. La ubicacin, cantidad y tipo de estos contenedores se


realizar atendiendo a las distancias entre parcelas y superficie total urbanizada.
En el Proyecto de Urbanizacin deber ejecutarse la urbanizacin del Centro de Recogida de

residuos del rea Empresarial. La gestin de la citada instalacin corresponder al organismo


gestor del rea.

Figura 31. Ejemplo de Contenido de un Plan Parcial. Gestin de residuos

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

59

Titulo: Normas de proteccin del medio ambiente. Plan Parcial

SUELOS
El Informe de Caracterizacin de la Calidad del suelo del Plan Parcial incluir las siguientes

medidas que debern ejecutarse en el Proyecto de Urbanizacin y conservarse y gestionarse


por la Entidad Gestora del rea:
-

Establecimiento de una Red compuesta por x piezmetros para controlar la calidad de las
aguas subterrneas

Informe de Situacin de la Calidad del suelo de acuerdo a la normativa vigente en las


parcelas siguientes (citar parcelas en funcin de los estudios realizados)

Segn regula el Real Decreto 9/2005, de 5 de enero, los propietarios de los suelos en los que

se haya desarrollado en el pasado alguna actividad potencialmente contaminante estarn


obligados a presentar un Informe de Situacin de la Calidad del suelo cuando se vaya a
solicitar una licencia o autorizacin para el establecimiento de alguna actividad diferente de las
actividades potencialmente contaminantes o que suponga un cambio de uso del suelo. Este
informe ser especfico de la parcela en la que se haya desarrollado la Actividad
Potencialmente Contaminante. En tal caso se condicionar la licencia de obras y
actividades a la realizacin del citado Informe de Situacin de la Calidad del suelo y, en
su caso, de la limpieza y recuperacin que puedan ser necesarios, de forma previa a su
urbanizacin o edificacin.
No se podrn ejecutar desarrollos urbansticos en los mbitos que incluyan suelos

contaminados. La limpieza y recuperacin de un suelo declarado como contaminado deber


hacerse necesariamente de forma previa a su urbanizacin o edificacin.
Se retirar, almacenar y conservar la tierra vegetal retirada durante las obras de ejecucin de

los nuevos desarrollos, para su utilizacin en los procesos posteriores de revegetacin y


acondicionamiento de aquellas superficies no pavimentadas del mbito de actuacin,
especialmente zonas verdes.
Se evitar la compactacin y erosin hdrica y elica de la tierra vegetal, limitndose su tiempo

de apilado.

Figura 32. Ejemplo de Contenido de un Plan Parcial. Suelos

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

60

Titulo: Normas de proteccin del medio ambiente. Plan Parcial

Captulo: DEPURACIN Y REGENERACION DE AGUAS RESIDUALES


De acuerdo a la ubicacin y tipologa del rea Empresarial, a las infraestructuras de

saneamiento existentes, a la cercana a cursos de agua e Informes de Saneamiento


(elaborados sobre la base de la normativa vigente)* se deciden los tratamientos ms
sostenibles para el ciclo integral del agua, que deben considerar la reutilizacin de aguas
pluviales y si fuera necesario la depuracin de aguas residuales de forma previa al vertido.
(Consultar Volumen II de la Gua Captulo 1.2. Gestin Integral del agua).
El Proyecto de Urbanizacin definir la infraestructura que permitir la depuracin de las aguas

residuales, sobre la reserva de suelo delimitada desde este Plan Parcial. (En el caso de que la
alternativa escogida para el ciclo del agua incluya un tratamiento in situ).
El Proyecto de Urbanizacin definir el nivel de depuracin y especificar el tratamiento al que

se van a someter las aguas sanitarias, para lo que se aplicarn los parmetros de referencia de
la legislacin sectorial que marca el lmite a partir del cual se pueda permitir reincorporar esas
aguas al ciclo hidrolgico ( o en su caso a la red de saneamiento).
Las aguas pluviales debern ser regeneradas para uso de riego y baldeo para lo que se

aplicarn los parmetros de referencia de la legislacin sectorial que marca el lmite a partir del
cual se pueda permitir reincorporar esas aguas al ciclo hidrolgico. El Proyecto de Urbanizacin
definir las infraestructuras que permitirn la regeneracin de las aguas pluviales, sobre la
reserva de suelo delimitada desde el Plan Parcial
El proyecto de urbanizacin disear las siguientes redes separativas (siempre que se opte por

la regeneracin y reutilizacin):

Red de recogida de aguas pluviales

Red de recogida de aguas sanitarias

Red de distribucin de agua potable

Red de distribucin de agua regenerada para riego y otros usos industriales

(*)Tal y como se establece en el Decreto 170/1998, de 1 de octubre, en su artculo 7, todos los planes,
proyectos o actuaciones de alcantarillado y todos los desarrollos urbansticos debern ser informados por
la Comunidad de Madrid, cuando impliquen variacin en las condiciones de funcionamiento de los
emisarios o las depuradoras. Para ello, el Ayuntamiento enviar a la Consejera de Medio Ambiente y
Desarrollo Regional una memoria descriptiva del plan, proyecto o actuacin, al menos tres meses antes de
la aprobacin municipal de los mismos, en la que incluir obligatoriamente el clculo justificativo de los
caudales a conectar.

Figura 33. Ejemplo de Contenido de un Plan Parcial. Depuracin y regeneracin de aguas residuales

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

61

Titulo: Normas de proteccin del medio ambiente. Plan Parcial

Captulo: ZONAS VERDES(*)


El desarrollo de las zonas verdes y espacios libres ha de ejecutarse conjuntamente con la

urbanizacin. Estos espacios ya sean pertenecientes a las redes locales o las generales
debern ser diseados por el planeamiento de desarrollo, con definicin detallada en un
proyecto de urbanizacin.
En la configuracin de los espacios libres, la vegetacin arbrea y arbustiva con especies

autctonas correspondientes a la serie climtica del municipio o con especies rsticas de bajo
mantenimiento capaces de soportar condiciones temporales de sequa, ocupar la mayor parte
de la superficie.
Se mantendr la vegetacin existente dentro de las reas ajardinadas y espacios libres de los

mbitos y parcelas, especificando la aplicacin de la Norma Granada (aprobada para su


aplicacin en el mbito de la Comunidad de Madrid por Acuerdo del Consejo de Gobierno de
7/11/01), como criterio de valoracin del arbolado ornamental, para aquellos ejemplares que
hubiesen de ser eliminados por causa justificada.
El ajardinamiento incluir rboles, arbustos, subarbustos y plantas vivaces minimizndose el

uso de csped.
Las cubiertas vegetales de plantas subarbustivas y tapizantes se pueden utilizar para acentuar

la separacin entre calzadas o bandas de circulacin, sobre medianas o en los bordes de las
aceras.
Se prohibir la utilizacin de cspedes tapizantes de altos requerimientos hdricos, a fin de

favorecer un menor consumo de agua.


En todo proyecto de plantacin de arbolado viario se debe prever espacio suficiente para que el

rbol pueda desarrollarse tanto en su medio areo como subterrneo, teniendo en cuenta la
distancia entre rboles, y entre stos y las edificaciones, y debe comprobarse que los servicios
infraestructurales no se vean afectados por las races ni que condicionen su desarrollo.
(*) El Plan Parcial, adems de los suelos del Sector, habr de disear en su caso los suelos destinados por el
planeamiento general a redes pblicas supramunicipales o generales, salvo que la administracin manifieste su
intencin de acometer su ordenacin a travs de un Plan Especial.

Figura 34. Ejemplo de Contenido de un Plan Parcial. Zonas verdes

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

62

5.1.3 Tramitacin Ambiental de los documentos de ordenacin


La introduccin de medidas preventivas en los instrumentos de ordenacin de reas
Empresariales debe realizarse durante su tramitacin ambiental,
reflejndose las
determinaciones ambientales en la Memoria Ambiental.
La entrada en vigor de la Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre Evaluacin de los Efectos de
Determinados Planes y Programas en el Medio Ambiente supone la aparicin de un
nuevo marco legal para los procedimientos de evaluacin ambiental de documentos de
planeamiento.
Segn esta Ley son objeto de evaluacin ambiental, los planes y programas, as como sus
modificaciones, que puedan tener efectos significativos sobre el medio ambiente y que
cumplan los dos requisitos siguientes:

Que se elaboren o aprueben por una Administracin pblica.


Que su elaboracin y aprobacin venga exigida por una disposicin legal o
reglamentaria o por acuerdo del Consejo de Ministros o del Consejo de Gobierno de
una comunidad autnoma.

Se entiende que tienen efectos significativos sobre el medio ambiente aquellos planes y
programas que tienen cabida en alguno de los siguientes supuestos:
1- Los que establezcan el marco para la futura autorizacin de proyectos
legalmente sometidos a evaluacin de impacto ambiental en las siguientes
materias: agricultura, ganadera, silvicultura, acuicultura, pesca, energa, minera,
industria, transporte, gestin de residuos, gestin de recursos hdricos, ocupacin
del dominio pblico martimo terrestre, telecomunicaciones, turismo, ordenacin del
territorio urbano y rural, o del uso del suelo.
2- Los que requieran una evaluacin conforme a la normativa reguladora de la
Red Ecolgica Europea Natura 2000, regulada en la Ley 47/2007 de 14 de
diciembre, sobre Patrimonio Natural y Biodiversidad.
Se sometern, asimismo, a evaluacin ambiental cuando se prevea que puedan tener
efectos significativos en el medio ambiente:
a) Los planes y programas que establezcan el uso de zonas de reducido mbito
territorial.
b) Las modificaciones menores de planes y programas.
c) Los planes y programas distintos a los previstos en el apartado 1 anterior

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

63

El artculo 4 de la Ley establece que en estos tres ltimos casos el rgano ambiental
determinar si un plan o programa, o su modificacin, debe ser objeto de evaluacin
ambiental. Para ello, se consultar previamente al menos a las Administraciones pblicas
afectadas.
Tal determinacin podr realizarse bien caso por caso, bien especificando tipos de planes y
programas, bien combinando ambos mtodos. En la Comunidad de Madrid actualmente se
realiza caso por caso.
Por lo tanto, segn esta Ley deben someterse a Evaluacin Ambiental:

El Planeamiento urbanstico general. Incluyendo sus revisiones y modificaciones


El Planeamiento de desarrollo. Por ejemplo un Plan Parcial de una zona industrial es
un documento que establece un marco para la futura autorizacin de proyectos
sometidos a Evaluacin de Impacto (como son gran parte de las industrias), en
consecuencia el Plan debe someterse a Evaluacin Ambiental.

Si existiera alguna duda con respecto a los proyectos que se fueran a implantar en el rea
Empresarial, en todo caso, corresponde al rgano ambiental determinar caso por caso
si un Plan Parcial o un Plan Especial debe someterse o no al procedimiento de
Evaluacin Ambiental.
El nuevo procedimiento administrativo aplicable en este proceso de evaluacin ambiental
presenta los siguientes pasos caractersticos:

Redaccin, por parte del rgano promotor (administracin) de un Documento de


Iniciacin del Trmite Ambiental para ser remitido al rgano ambiental.

A la vista de la documentacin aportada, por aplicacin del artculo 4 de la Ley


9/2006, de 28 de abril, el rgano ambiental efectuar un supuesto caso por caso
para determinar la necesidad de la aplicacin o no del procedimiento de evaluacin
ambiental sobre el plan.

En caso de valorar innecesario el sometimiento del plan al procedimiento definido


por la Ley 9/2006, de 28 de abril, el rgano ambiental devolver la documentacin al
rgano promotor, previo informe justificado.

En caso de considerar preceptiva la aplicacin del procedimiento de evaluacin


ambiental, la elaboracin, por parte del rgano ambiental, en un plazo de 3 meses,
de un Documento de Referencia. Para su redaccin se realizarn consultas a
Administraciones afectadas y pblico interesado, a las que se dar un plazo de 30
das para contestar. En este documento se determinar:

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

64

Amplitud y detalle del Informe de Sostenibilidad Ambiental.

Definicin de las modalidades, la amplitud y los plazos de informacin


y consulta.

Identificacin de las Administraciones Pblicas afectadas y pblico


interesado.

Redaccin, por parte del rgano promotor, del Informe de Sostenibilidad


Ambiental, que junto con la versin preliminar del plan, ser sometido a informacin
pblica y consultas a administraciones afectadas y pblico interesado, segn las
modalidades, amplitud y plazos sealados por el rgano ambiental que ser como
mnimo de 45 das.

La Ley 5/2003, de 20 de marzo, de Residuos de la Comunidad de Madrid completa


el contenido de la documentacin a aportar en la tramitacin del Plan en materia de
contaminacin de suelos.
En concreto el artculo 61 regula la obligatoriedad de realizacin de un Informe de
Caracterizacin de la calidad del suelo.
Artculo 61. Relacin con el Planeamiento Urbanstico.
1- Entre la documentacin a aportar en la tramitacin de los Planes Urbansticos deber
incluirse un Informe de caracterizacin de la calidad del suelo en el mbito a
desarrollar en orden a determinar la viabilidad de los usos previstos. Dicho Informe se
incluir en el Estudio de Incidencia ambiental3 a que se refiere el artculo 15 de la Ley
2/2002, de 19 de junio, de Evaluacin Ambiental de la Comunidad de Madrid.
2- No se podrn ejecutar desarrollos urbansticos en los mbitos que incluyan suelos
contaminados.

El Contenido de este Informe de Caracterizacin de la calidad del suelo se detalla en


el apartado 5.1.4.

La Memoria Ambiental analizar el proceso de evaluacin, el Informe de


Sostenibilidad Ambiental y el proceso de consultas realizadas y como se han
tomado en consideracin, as como la previsin de los impactos significativos del
Plan. Esta Memoria contendr las determinaciones finales que deban incorporarse a
la propuesta del Plan o Programa.

Redaccin, por parte del rgano promotor, del documento del Plan para su
aprobacin inicial.

Esta denominacin de la Ley 2/2002, de 19 de Junio, se considera equivalente al Informe de Sostenibilidad Ambiental de la
Ley 9/2006, de 28 de abril.
Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de
reas Empresariales Volumen I

65

Documento de Avance del Plan


REALIZA

Contenido Art 56 Ley 9/2001 del


suelo

Documento de Iniciacin del Trmite


Ambiental

RGANO PROMOTOR

REALIZA

RGANO AMBIENTAL

Consultas previas a Administraciones


afectadas y pblico interesado

RGANO PROMOTOR

RGANO PROMOTOR

RGANO PROMOTOR

RGANO PROMOTOR

Documento de Referencia

APROBACIN DE AVANCE DEL PLAN


APRUEBA

REALIZA

APRUEBA

Documento de Avance
Informacin Pblica
Informe Impacto Territorial
(planeamiento general)

Plan Urbanstico
Informe de Sostenibilidad Ambiental
Informe de la Calidad del Suelo

APROBACIN INICIAL DEL PLAN

EXPOSICION

REALIZA

RGANO PROMOTOR

Inf Pblica del Plan (1 mes Ley del


Suelo)
Informe de sostenibilidad. Consulta a
Administraciones pblicas afectadas
y a pblico interesado 45 das

DOCUMENTO PARA APROBACION


PROVISIONAL

Plan Urbanstico

Informe de sostenibilidad y Estudio


de Calidad

Resultado de las Consultas

Estudios Sectoriales

REALIZA

RGANO AMBIENTAL

Memoria Ambiental

APRUEBA

RGANO PROMOTOR

APROBACION PROVISIONAL
PROPUESTA DE PLAN

RGANO SUSTANTIVO

APROBACION DEFINITIVA DE PLAN

Figura 35. Tramitacin Ambiental y tramitacin de aprobacin del Plan


Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de
reas Empresariales Volumen I

66

5.1.4 Informe de Caracterizacin de la calidad del suelo


La Ley 5/2003, de 20 de mayo, de residuos de la Comunidad de Madrid, establece, en su
artculo 6.1, la obligacin de incluir un informe de Caracterizacin de la Calidad del Suelo,
entre la documentacin a aportar en la tramitacin de los planes urbansticos, con el
objetivo de determinar la viabilidad de los usos previstos. Dicho Informe debe incluirse en el
Informe de Sostenibilidad Ambiental a que se refiere el artculo 8 de la Ley 9/2006, de 28 de
abril. Complementariamente con lo establecido en la ley de residuos citada, el Real Decreto
9/2005, de 14 de enero, establece en su artculo 3.5 que los propietarios de los suelos en
los que se haya desarrollado en el pasado alguna actividad potencialmente contaminante
estn obligados a presentar informes de situacin cuando suponga un cambio de uso del
suelo.
El objetivo del Informe es, en primer lugar, determinar si los suelos presentan indicios de
afeccin; en caso afirmativo, el informe se orientar a delimitar el alcance de la misma y los
trabajos necesarios para su recuperacin. Si, por el contrario, no se detectaran indicios de
afeccin, el informe deber definir, en su caso, el blanco ambiental de la situacin
preoperacional, que deber emplearse como base de comparacin ante episodios de
contaminacin que pudieran darse en el futuro.
El rea geogrfica a la que deben extenderse los trabajos de caracterizacin incluye todos
aquellos mbitos para los que el planeamiento establezca un cambio de uso del suelo,
independientemente de su clase. Igualmente deben abarcar aquellas zonas que pudieran
determinarse desde la Consejera de Medio Ambiente, Vivienda y Ordenacin del Territorio.
La Comunidad de Madrid tiene establecidas Directrices por las cuales este Informe de
Caracterizacin de la calidad del Suelo se desarrolla en dos Fases.
Fase I: Estudio Histrico y del Medio Fsico
El Informe de Sostenibilidad que acompae al documento a someter a Evaluacin
Ambiental de todo Plan General (incluyendo sus modificaciones) o Plan de Sectorizacin
incluir un Estudio Histrico y del Medio Fsico.
En esta fase se definen las principales caractersticas del medio fsico incluido dentro de los
mbitos de estudio, as como los antecedentes de actividades potencialmente
contaminantes.
El Contenido exigido actualmente para este Estudio de la Calidad del suelo en esta Fase
General del Planeamiento Urbanstico es el siguiente:

Objetivos y mbito del estudio.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

67

Mapa topogrfico a escala adecuada.


Contexto geolgico.
Identificacin de las unidades hidrogeolgicas que puedan verse afectadas y
caracterizacin hidrogeolgica bsica de las mismas (tipo de acufero, profundidad
al agua subterrnea, permeabilidad, direccin de flujo, etc.). Identificacin de puntos
de agua (presencia de pozos, sondeos, manantiales, y otros puntos de agua; usos
de los mismos, etc.). Relaciones entre aguas subterrneas y aguas superficiales
esperadas.
Estudio histrico de los mbitos de estudio y sus inmediaciones a partir de datos y
cartografa histrica y fotografas areas (vuelos 1956, 1968, 1975, 1980, 1985,
1990, 1995, 2001, 2006 y sucesivos). Debern localizarse sobre las fotografas
areas tanto los lmites de los mbitos en estudio como los emplazamientos
potencialmente conflictivos.
Propuesta del planeamiento sobre los usos futuros del suelo.
Descripcin de los nuevos usos que se van a llevar a cabo, con identificacin de los
elementos potencialmente contaminantes del suelo.
Planos que muestren la clasificacin y calificacin urbanstica vigentes, as como
planos que especifiquen la clasificacin y calificacin urbanstica (especificando, al
menos, usos globales) del planeamiento propuesto.
Planos con el contenido correspondiente: Delimitacin de los mbitos objeto de
estudio, y localizacin de los emplazamientos y/o actividades potencialmente
contaminantes.
Conclusiones y recomendaciones, incluyendo los trabajos complementarios que se
consideren necesarios.

Las conclusiones que se obtengan se incluirn en la fichas urbansticas y normativa que se


contengan en el documento a someter a Evaluacin Ambiental, de forma que, cuando
corresponda, se establezca como condicin para los documentos de aprobacin de los
Planes Parciales la inclusin del correspondiente Estudio de Caracterizacin Analtica (Fase
II).
Fase II: Caracterizacin Analtica
En esta fase deber determinarse, segn proceda, el blanco ambiental de la situacin
preoperacional o la naturaleza de las afecciones que hayan podido sufrir los suelos objeto
de estudio.
Para ello, en aquellos Planes de Sectorizacin para los que los estudios de la Fase I
hayan establecido tal obligacin, el documento que se someta a Evaluacin Ambiental
deber incluir un Estudio de Caracterizacin Analtica.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

68

Igualmente, deber incluirse dicho estudio en el documento de aprobacin inicial de los


Planes Parciales que desarrollen mbitos para los que el Plan General estableciera
dicha obligacin en las fichas urbansticas correspondientes.
Por ltimo, en el caso de Planes Generales que incluyan ordenacin pormenorizada, el
documento que se someta a Evaluacin Ambiental incorporar entre su contenido un
Estudio de Caracterizacin Analtica en aquellos casos en los que las conclusiones de la
Fase I as lo establezcan.
Este documento incluir, al menos, la siguiente informacin:

Definicin y justificacin de la estrategia de muestreo. La justificacin se realizar en


base a la informacin obtenida en el Estudio Histrico y del Medio Fsico y a la
vulnerabilidad de las aguas subterrneas, as como a la relativa a los nuevos usos
propuestos. En lo referente a stos ltimos, se distinguirn:

las zonas que albergarn en superficie elementos potencialmente contaminantes,


donde el muestreo deber ir enfocado a las reas ms superficiales y en su caso a
las aguas subterrneas
zonas con depsitos enterrados, donde el muestreo se orientar hacia los niveles
localizados por debajo de los futuros tanques;
zonas en las que tras el anlisis previo de informacin e inspeccin ocular no se
determinen indicios de contaminacin, en las que se realizar una toma de muestras
superficial.
En todo caso, se reflejar sobre cartografa a escala adecuada la ubicacin de los
puntos en los que se realice la toma de muestras.

Descripcin del procedimiento de muestreo, justificacin del programa analtico


empleado y resultados de las analticas de laboratorio. Para la recogida de las
muestras y la ejecucin de los anlisis se seguirn protocolos de aceptacin
generalizada o basados en normas nacionales o internacionales en vigor.

El programa analtico se justificar en base a las caractersticas de las potenciales


afecciones detectadas en el Estudio Histrico y del Medio Fsico y/o de los
contaminantes que pudieran liberarse como consecuencia de los nuevos usos
propuestos. En general, y a falta de una justificacin caso por caso, deben estar
valoradas todas las familias ante el uso futuro potencial de cualquiera de ellas
(familias de contaminantes reguladas en el RD 9/2005 y metales pesados - As, Cu,
Cr, Co, Cd, Ni, Pb, Hg, Zn).

Interpretacin de los resultados y elaboracin del informe. Los resultados analticos


de las muestras de suelos se compararn con los niveles de referencia establecidos
en los anexos del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero y en la Orden 2770/2006,

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

69

de 11 de agosto (modificada por la orden 761/2007, de 2 de abril) por la que se


procede al establecimiento de niveles genricos de referencia de metales pesados y
otros elementos traza en suelos contaminados de la comunidad de Madrid. En el
caso de parmetros para los que la citada norma no establezca niveles de referencia
se utilizarn otras normativas de anloga eficacia tanto nacionales como
internacionales, justificando la eleccin. Los resultados de las analticas que se
realicen a las muestras de agua subterrnea que pudieran recogerse se compararn
con la legislacin propia de aguas o, en su caso, y con carcter transitorio en tanto
no se definan los objetivos de calidad previstos en la Directiva 2000/60, con otros
niveles de uso generalizado, justificndose la eleccin, preferentemente los
establecidos en la legislacin holandesa que han sido tradicionalmente los ms
usados en Espaa

En el caso de demostrarse la presencia de contaminacin, se realizar una


posterior investigacin detallada que defina con precisin el alcance de la
afeccin, as como las recomendaciones de actuaciones necesarias junto con una
estimacin de su coste.

Sin perjuicio del contenido de los informes de la Consejera de Medio Ambiente,


Vivienda y Ordenacin del Territorio sobre la caracterizacin de suelos que deba
realizarse segn lo sealado hasta aqu, de acuerdo con el epgrafe 71 del Anexo
Cuarto de la Ley 2/2002, de 19 de junio, de Evaluacin Ambiental de la Comunidad
de Madrid, cada proyecto concreto de descontaminacin de suelos se someter a
un estudio caso por caso por parte de la Consejera de Medio Ambiente, Vivienda y
Ordenacin del Territorio, que decidir, en virtud del artculo 6 de la misma Ley, si el
proyecto debe o no debe someterse a un procedimiento ambiental y, en caso
afirmativo, a cual de los definidos en la citada norma deber someterse. Deber, por
tanto, aadirse esta referencia a la documentacin correspondiente de cualquier
instrumento de planeamiento que incluya emplazamientos para descontaminar.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

70

5.1.5 Estudio sobre la generacin y la gestin de los residuos urbanos


El artculo 16 de la Ley 5/2003 de 20 de marzo, de Residuos de la Comunidad de Madrid
establece que los instrumentos de Planeamiento urbanstico de las Entidades Locales
sometidos al Procedimiento de Evaluacin Ambiental de planes debern incluir un Estudio
sobre la generacin y la gestin de los residuos urbanos, que en todo caso deber ser
concordante con los planes autonmicos y locales de residuos, en el territorio objeto de
planeamiento. En este sentido, deber tenerse en cuenta el Plan Regional de Residuos
Urbanos 2006-2016, recogido en la Estrategia de Residuos de la Comunidad de Madrid,
cuya aprobacin por acuerdo del Consejo de Gobierno fue publicado en el B.O.C.M. con
fecha 5 de noviembre de 2007.
A este respecto el estudio sobre la generacin y gestin de los residuos urbanos, que
acompae al documento que se someta a informe definitivo de Anlisis Ambiental, deber
cumplir las siguientes prescripciones:

Debe quedar garantizado el incremento de la capacidad de tratamiento de los RSU,


previo a la aprobacin del planeamiento de desarrollo de los nuevos sectores.

El destino de los residuos inertes producidos en los nuevos desarrollos, deber


cumplir lo dispuesto en el Plan Regional de Residuos de construccin y Demolicin
2006-2016, recogido en la Estrategia de Residuos de la Comunidad de Madrid. Y as
se har constar en el documento.

En cumplimiento del artculo 30 de la Ley 5/2003 de 20 de marzo, de Residuos de la


Comunidad de Madrid, el documento de planeamiento contendr la previsin de los
terrenos idneos y las medidas adecuadas para la implantacin de un centro de
recogida de residuos no peligrosos en los nuevos sectores de suelo industrial.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

71

5.2 Conclusiones y recomendaciones


A continuacin se incluyen las principales conclusiones y algunas recomendaciones que
pueden servir de referencia en el momento de redactar los documentos de planeamiento.

5.2.1 Conclusiones generales:


Usos
y
consumo

Espacios
Naturales

Gestin
del agua

Utilizar criterios de diseo que causen el menor impacto ambiental posible (mnimos
movimientos de tierras, compensacin de desmontes y terraplenes, recuperacin de las
capas de tierra vegetal para la creacin de zonas verdes).

Antes de consumir nuevas zonas para zonas industriales, analizar las alternativas al Plan
General en curso mediante la recuperacin de zonas interiores al entorno construido,
intentando evitar el crecimiento disperso.

Definir los lmites y proyectar el borde del rea Empresarial, tanto en sus aspectos de
integracin en el paisaje como de uso, para evitar que se convierta en un espacio catico
ocupado por todo aquello que no tiene cabida en la zona industrial.

Rehabilitacin de polgonos industriales deteriorados teniendo en cuenta aspectos de la


urbanizacin (dotaciones adecuadas a las necesidades ambientales, recuperacin de
espacios para uso pblico), arquitectnicos (rehabilitacin de edificios, recuperacin de
naves existentes), sociales (implicacin de asociaciones de empresarios en las decisiones
adoptadas) y econmicas (implantacin y fomento de la actividad industrial).

Proteger y preservar las zonas de mayor valor ecolgico o fragilidad y en especial todos los
Espacios Protegidos.

No alterar los corredores entre las reas protegidas y las zonas verdes producto del
planeamiento con el fin de evitar la fragmentacin de los espacios naturales.

Ejecutar por separado las redes de saneamiento y de recogida de aguas pluviales y


fomentar la regeneracin y reutilizacin de pluviales.

Asegurar que el vertido a cauces o saneamiento cumple las condiciones necesarias


exigidas. Reservar suelo para, en caso necesario, construir plantas depuradoras

Fomentar la reutilizacin de aguas residuales para usos secundarios. Reservar suelo para
instalar plantas regeneradoras de agua. Adecuar la calidad de agua para cada uso concreto,
ajustando las condiciones de calidad de cada agua al uso final que se le va a dar, con el fin
de evitar el incremento de demanda de agua potable.

Diseo de redes de conduccin que permitan la recirculacin del recurso para usos
sucesivos, por ejemplo aguas de lavado, riego, etc.), as como incluir criterios de diseo de
jardinera autctona o ahorradora de agua.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

72

Gestin de
la energa

Gestin de
residuos

Proteccin
del suelo y
de las aguas
subterrneas

Facilitar o exigir la insercin de instalaciones de energas renovables en las naves,


especialmente placas solares tanto para usos propios, como la iluminacin general, la
calefaccin o el agua caliente sanitaria, como para la incorporacin de energa a la red,
equilibrando el impacto de las fuentes de energas no renovables de las nuevas reas.

Promover la autogeneracin conjunta mediante energas renovables, por ejemplo va


huertos solares.

Adaptar la planificacin urbanstica a los aspectos microclimticos del territorio a todas las
escalas (diseo de las reas Empresariales, orientacin de los edificios, arquitectura
bioclimtica pasiva, etc.).

Promover sistemas de ahorro energtico en la urbanizacin, iluminacin, semforos.

Reservar zonas bien ubicadas para la recogida de los residuos urbanos y asimilables
fomentando la recogida selectiva mediante reas de Aportacin.

Reservar suelo para instalar Centros de Recogida de los residuos industriales.

Prever la gestin de los residuos de construccin y demolicin, evitando la proliferacin de


puntos incontrolados de vertido en parcelas vacantes y restaurando aquellos que aparezcan.

Ubicacin preferente en zonas de baja vulnerabilidad a las aguas subterrneas.

Estudio de Caracterizacin de calidad de suelos.

Informes de Situacin en parcelas antiguamente ocupadas por Actividades Potencialmente


Contaminantes del Suelo.

Descontaminacin previa de suelos contaminados por antiguos usos industriales y


recuperacin ambiental para su reutilizacin.

Reserva de suelo para redes de Control de la Calidad de Aguas Subterrneas.

Evitar o minimizar en lo posible los riesgos de inundaciones, movimientos de laderas,


colapsos de subsuelo, incendios forestales u otros riesgos naturales.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

73

Zonas verdes

Movilidad

Se asegurar la delimitacin y tratamiento de las zonas verdes y espacios libres como zonas
de ocio, diferencindolas de los espacios de otro carcter, y en especial de los elementos
lineales de proteccin de infraestructuras. En cualquier caso solo podrn calificarse como
zonas verdes aquellas que se encuentren en reas de sensibilidad acstica tipo II,
levemente ruidosas, segn lo establecido en el Decreto 78/1999 de ruido de la Comunidad
de Madrid.

Se recomiendan especies de arbolado resistentes, de fcil mantenimiento y bajo consumo


de agua, en general especies autctonas y con amplio uso en las zonas prximas. Se
alternarn diferentes especies con el fin de mitigar posibles afecciones de plagas,
procurando en todo caso que sean resistentes y de fcil conservacin.

Las zonas de parques y jardines se articularn creando una red conectada entre s y con la
red de zonas verdes del municipio.

El desarrollo de las zonas verdes y espacios libres ha de ejecutarse conjuntamente con la


urbanizacin. Estos espacios ya sean pertenecientes a las redes locales o las generales
debern ser diseados por el planeamiento de desarrollo, con definicin pormenorizada en
un proyecto de obra.

Fomentar la diversidad de usos y conexiones con las zonas urbanas, teniendo en cuenta el
concepto de proximidad.

Priorizar el diseo de reas Empresariales razonablemente compactas, con densidad


suficiente para hacer viables los sistemas de transporte pblico.

Garantizar la buena accesibilidad peatonal y ciclista, conectando con los espacios urbanos
existentes.

Planificar las rutas de circulacin de trfico pesado por aquellas que menos perjudiquen a
las poblaciones cercanas.

Planificar rutas de autobs por el interior de las reas.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

74

5.2.2 Recomendaciones concretas


Tamao del rea Empresarial
Una de las caractersticas esenciales se refiere al tamao del rea Empresarial ya que el
mismo determina varios factores:

Capacidad para albergar mayor o menor nmero de empresas


Superficie para elementos comunes
Tamao de parcelacin
Viabilidad de sistemas de gestin

El tamao depende del terreno disponible y de la orografa. En general para la implantacin


de servicios comunes con mayor rentabilidad econmica son preferibles reas
Empresariales de tamao relativamente grande. Las posibilidades de realizacin de
proyectos comunes se ve favorecida por la masa crtica de empresas. Por ejemplo para la
implantacin de sistemas de gestin avanzados, del tipo de los indicados en el apartado 6
se pueden poner en prctica a partir de unas 125-150 empresas, lo cual supone una
superficie mnima superior a 400.000 m2.
En la Comunidad de Madrid el tamao de las reas Empresariales es el siguiente:
Tamao
Muy Pequeas
Pequeas
Medianas
Grandes
Muy Grandes

Superficie (m2)
<50.000
[50.000 - 150.000)
[150.000 - 350.000)
350.000-600.000
mayor 600.000

N reas
112
137
101
176
57

%
24%
30%
22%
12%
12%

Tabla 4. Distribucin de tamaos de las reas Empresariales existentes en la Comunidad de


Madrid
(Fuente: Elaboracin propia a partir de informacin facilitada por el IMADE)
Tamao
Muy Pequeas
Pequeas
Medianas
Grandes
Muy Grandes

Superficie (m2)
<50.000
[50.000 - 150.000)
[150.000 - 350.000)
350.000-600.000
mayor 600.000

N reas
34
53
60
29
45

%
15%
24%
27%
13%
20%

Tabla 5. Distribucin de tamaos de las reas Empresariales Proyectadas en la Comunidad de


Madrid
(Fuente: Elaboracin propia a partir de informacin facilitada por el IMADE)
Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de
reas Empresariales Volumen I

75

Se observa una evolucin hacia la ampliacin del tamao de las reas Empresariales
proyectadas lo cual es positivo ya que favorece la implantacin de servicios y
equipamientos comunes.
En conclusin, es preferible el diseo de reas Empresariales con tamaos superiores a los
400.000 m2. Tambin es posible unir varias reas Empresariales prximas en un modelo de
gestin comn.
Densidad:
El disponer de reas de densidad elevada (ratio alto de trabajadores por Ha), facilita y
reduce los costes para la puesta en marcha de medidas ambientales, tales como servicios
de autobuses pblicos, puntos limpios o centros de informacin ambiental.
Densidades de reas por debajo de 30 empleos/Ha generan un gran consumo de gasolina.
Se han establecido ratios de al menos 100 empleos/Ha para poder aplicar servicios de
autobs y de 240 empleos/Ha para poder utilizar servicios de transporte pblico tipo tranva.
El ratio nmero de empleos por superficie depende en gran medida de la actividad que se
desempea, y la posibilidad de emplear transporte pblico vara en gran medida con el
tamao de las parcelas. En la Tabla 6 se incluyen una serie de recomendaciones, para el
transporte pblico en funcin del tamao de parcela y densidad. No obstante, es necesario
analizar cada caso en particular porque la misma rea Empresarial suele incluir diferentes
tamaos de parcela.
Recomendacin
Densidad
Tamao de parcelas
Superficie (m2) Empleos por parcela Transporte pblico
Muy Pequeas
<1.000
Aprox 10
Autobs urbano
Pequeas
[1.000 - 2.000)
Aprox 50
servicio de bus +
carril bici
Medianas
[2.000 - 5.000)
50-100
Grandes
5.000-10.000
>100
Bus de empresa
Muy Grandes
mayor 10.000
>200
Bus de empresa
Tabla 6. Recomendacin transporte pblico en funcin de la densidad del rea
Fuente: Elaboracin propia

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

76

Obtencin y ejecucin de las Redes Pblicas:


Los terrenos que el planeamiento destine y reserve a elementos integrantes de las Redes
Pblicas de infraestructuras, equipamientos y servicios pasarn a titularidad pblica por
cesin libre, gratuita y urbanizada cuando formen parte de un mbito de Actuacin de un
Sector.

Las Redes Pblicas Locales y Generales son cedidas al Municipio.


Las Redes Pblicas Supramunicipales debern cederse a la Comunidad de Madrid.

En la siguiente tabla se indica la cesin mnima para equipamientos, infraestructuras y


zonas verdes obligada por la Comunidad de Madrid en la Ley 9/2001, de 17 de julio y
aplicada como ejemplo en un rea Empresarial de superficie de 200.000 m2 y una
edificabilidad tpica industrial de 0,4 (m2 suelo edificable/ m2 suelo).
EJEMPLO: REA EMPRESARIAL:
CESIONES MNIMAS OBLIGATORIAS (LEY
9/2001)

Red Supramunicipal

20 m2 suelo / 100 m2 edif.

Infraestructuras
Equipamientos

200.000 m2 DE SUPERFICIE
Edificabilidad: 0,4 m2 suelo edificable/ m2
suelo
m2
16.000 m2
Depuradora, Estacin
16.000
regeneradora

56.000 m2
16.000
20 m2suelo / 100 m2 edif.
16.000
20 m2 suelo / 100 m2 edif.
2
2
24.000
30 m suelo / 100 m edif.

Red General
Red Zonas verde
Red de Infraestructuras
Red de Equipamientos

70m2 suelo / 100 m2 edif.

Red Local
Red local de zonas
verdes (50%)

30 m2 suelo / 100 m2 edif.

Huerto solar

24.000 m2
12.000

Espacio libre pblico


amortiguacin zonas verdes
% dotacin ambiental:
Centro de Recogida de
residuos, redes de control
ambiental (piezmetros,
atmsfera...)

Red viaria local/servicios


12.000
pblicos
Red local de
equipamientos
Tabla 7. Resumen de las cesiones de redes pblicas en la Comunidad de Madrid
(Fuente: Elaboracin propia )

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

77

Como conclusiones de la Tabla 7 se resumen:


Red Supramunicipal:
Para un rea de las caractersticas de la indicada se deben ceder 16.000 m2 a la Red
supramunicipal. No es habitual que el rea necesite infraestructuras ambientales de este
tipo con excepcin de las de residuos, por ejemplo, vertederos de residuos industriales o
plantas de reciclaje, que dan servicio a varios municipios o incluso una Comunidad
Autnoma.
En el caso de que est prevista una depuradora o una estacin regeneradora de aguas,
que podra dar servicio tambin a otros desarrollos cercanos, se podra utilizar la cesin de
este suelo.
Red General:
De la aplicacin directa de la ley se obtiene ya un porcentaje que destinar a zonas verdes
de la Red General 20 m2 suelo / 100 m2 suelo edificable. Este tipo de zonas pueden
corresponder a corredores estructurantes o a ampliar los mrgenes de riberas en caso de
que el sector sea colindante a un cauce (suelo protegido).
En esta Red General tambin se obliga a ceder 30 m2 suelo / 100 m2 suelo edificable para
equipamientos de la red general.

Red Local:
Los equipamientos de uso exclusivo del rea Empresarial perteneceran a la
denominada Red Local.
Aunque en materia de Redes de dotacin ambiental la ley no determina cesiones
especficas, si deja la posibilidad de que se desarrolle reglamentariamente con
determinaciones del planeamiento general:
Reglamentariamente podrn diferenciarse las dotaciones mnimas de suelo que, dentro de
cada grupo de Redes Generales Locales hayan de destinarse a usos especficos, sean
pblicos privados. (Ley 9/2001, de 17 de Julio, Artculo 36- 8)
En este sentido sera adecuado fijar el porcentaje de cesiones de redes locales destinadas
a dotaciones para el control ambiental, se propone obtener al menos:
Un porcentaje (al menos el 10%) de la red local para dotaciones ambientales
(Centro de Recogida de residuos, red de control de aguas subterrneas, estacin de
control de la calidad del aire).

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

78

En el ejemplo de la Tabla 7 si se destina un 10% para dotaciones ambientales se dispondra


de 2.400 m2 para construir un Centro de Recogida de residuos, red de piezmetros o
cualquier otra dotacin que se considere necesaria para mejorar la calidad ambiental del
rea. La construccin de reas Empresariales de mayor tamao (por ejemplo 400.000 m2)
ampla proporcionalmente esta superficie.

Regulacin del uso industrial en la normativa urbanstica general


El desarrollo y contenidos de los documentos de planeamiento y sus determinaciones estn
regulados por la legislacin urbanstica. En consecuencia, se puede comenzar por introducir
obligaciones a este nivel, que asegure preservacin ambiental y facilite la gestin de reas
Empresariales.
Algunas comunidades autnomas ya estn regulando los usos industriales introduciendo
medidas desde la legislacin. Se destaca en este sentido el Principado de Asturias, que
regula en su normativa4 de forma conjunta e integrada las siguientes determinaciones:
1) Se promueve la integracin de los servicios del municipio en el uso industrial
2) Se promueve la integracin de la movilidad y el transporte
3) Se posibilita5 que la reserva para espacios libres, jardines y zonas peatonales
sea del 5% de la superficie total ordenada, con lo que se evita la existencia de
grandes zonas de reserva para estos fines que finalmente quedan convertidas
en zonas residuales, sin mantenimiento alguno y sin servir para las necesidades
concretas de la zona industrial.
4) Como compensacin se establece la obligatoriedad de una reserva no inferior al
5% de la superficie total ordenada con destino a centros de servicios comunes
adecuados para el funcionamiento del rea Empresarial, posibilitndose que
esta reserva pueda llegar al 10%. De esta forma se ha dado respuesta a la
solicitud de que las reas cuenten con espacios propios para cubrir sus
necesidades sociales y ambientales.
5) Se establece que las determinaciones especficas del planeamiento del rea
Empresarial se incorporen a tres documentos que debern ser incluidos en los
Planes Parciales o Especiales que desarrollen el uso industrial:

(Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las
disposiciones legales vigentes en materia de ordenacin del territorio y urbanismo, modificado por
Ley 6/2004 de 28 de diciembre, por Ley 2/2004, de 29 de octubre, y por Ley 11/2006, de 27 de
diciembre).
5
Artculo 64 del Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril
Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de
reas Empresariales Volumen I

79

Estudio de Trfico en el rea y su zona de influencia


Estudio de Infraestructuras que debe incorporar las redes alternativas de
energa y telecomunicaciones
Estudio de viabilidad econmica del mantenimiento del rea y prestacin de
servicios de la misma, en el que se plantee la forma de organizacin del rea
o zona industrial y los medios de financiacin.
De esta forma desde la fase del planeamiento se abordan los problemas de
la futura zona industrial reflexionando sobre sus problemas y soluciones. En
esta regulacin aparece como obligatoria la previsin de una forma de
funcionamiento del rea, debiendo destacarse la forma en que se organizar
la gestin de la misma y los medios de financiacin de la conservacin de
infraestructuras y servicios.

6) Se regula la creacin de Entidades de Gestin de tipo Voluntario para la


conservacin de urbanizaciones
Artculo 196. Conservacin de las obras de urbanizacin.
1. La conservacin de las obras de urbanizacin, incluyendo el mantenimiento de las
dotaciones y los servicios correspondientes, incumbe a la Administracin urbanstica
actuante, con las excepciones que se establezcan reglamentariamente y, en el marco
fijado por stos, en el planeamiento, en funcin de parmetros como el coste de
mantenimiento de los distintos tipos de obras de urbanizacin o su uso. Cuando la
conservacin, total o parcialmente, no corresponda a la Administracin urbanstica, se
podr prever la constitucin, voluntaria u obligatoria, de entidades dedicadas, de
forma exclusiva o no, a la conservacin de dichas obras, con el rgimen que se
establezca por va reglamentaria o mediante convenio.
2. La recepcin de las obras de urbanizacin determinar el comienzo del deber de
conservacin.

No se recoge literalmente el modelo de Entidades Urbansticas de Conservacin


(tal y como suele ser habitual en las leyes del suelo6), sino que la norma se
refiere a entidades obligatorias o voluntarias- dedicadas de forma exclusiva o
no con el rgimen que se establezca reglamentariamente. De esta forma se deja
abierta la actuacin de estas entidades a un abanico mucho ms amplio, lo que
puede posibilitar la inclusin de funciones de gestin de dotaciones ambientales.

Art 137 Entidades Urbansticas de Conservacin de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la
Comunidad de Madrid.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

80

6 SISTEMAS DE ORGANIZACION DEL REA


EMPRESARIAL
Se analizan en este captulo los sistemas de organizacin ms habituales para la gestin de
reas Empresariales en Espaa, incluyendo consideraciones respecto a las ventajas y
desventajas de cada uno de ellos. En cualquier caso, la seleccin de un sistema u otro debe
incluir entre sus objetivos promover aquellos que faciliten la puesta en marcha y
mantenimiento de actuaciones y medidas ambientales.
La gestin debe entenderse como un conjunto de actuaciones, que de forma planificada,
continua y organizada sean llevadas a cabo por la entidad responsable del rea para
conseguir un funcionamiento adecuado y eficiente.
La gestin puede ser desarrollada por organismos pblicos, privados o mixtos pero siempre
con unos medios materiales y personales que aseguren el desarrollo sostenible del rea.

6.1 Situacin actual


La primera gran divisin entre las distintas organizaciones que pueden gestionar un rea es
la que distingue entre la figura jurdica de pblico o privado. Si bien cada vez existen ms
puntos en comn entre algunos sistemas (por ejemplo la similitud entre algunas empresas
pblicas y privadas) la administracin pblica se rige por el derecho administrativo,
mientras que las empresas lo hacen por el derecho privado.
En el siguiente cuadro se resumen las entidades que actualmente se ocupan de forma ms
habitual de la gestin:
Gestin Pblica

Ayuntamientos (la ms habitual)


Mancomunidad
Consorcio
Diputacin
Empresas Pblicas

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

Gestin Privada

Entidades de Conservacin
Comunidades de Propietarios
Asociaciones Empresariales

81

GESTION PUBLICA
Administraciones
Pblicas

Legalmente la Administracin, una vez que ha comprobado que se ajusta


a los requerimientos urbansticos y de ordenanzas tcnicas tiene
obligacin de recepcionar la Urbanizacin de una zona empresarial.
Posteriormente, lo ms habitual, es que la misma Administracin se
ocupe de la conservacin y mantenimiento de esta urbanizacin. En la
Comunidad de Madrid la recepcin y conservacin de la Urbanizacin
viene establecida en el captulo VI de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del
suelo d ela Comunidad de Madrid.

El principal problema que presenta esta frmula es la escasez de medios


humanos y econmicos que disponen los Ayuntamientos, u otras
administraciones, para dicha gestin y que casi exclusivamente sta se
refiere a aspectos de conservacin de viario o canalizaciones sin tener
en cuenta otros aspectos como el medio ambiente, la seguridad o la
formacin.

La gestin municipal, la ms habitual, es muy difcil que pueda emprender


actuaciones de promocin de medidas ambientales conjuntas, limitndose
casi exclusivamente al control ambiental de las empresas en materia de
vertidos, ruido o licencias.

En Espaa, segn un estudio de la Coordinadora Estatal de Polgonos


Empresariales (CEPE) del ao 2002 el 87;8% de las reas Empresariales
de Espaa tenan una gestin Pblica.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

82

Las frmulas de gestin privada existentes en Espaa son las siguientes:


GESTION PRIVADA
Entidades
Urbansticas
de
Conservacin

Las Entidades Urbansticas de Conservacin son entidades pblicas de


base privada que agrupan a propietarios bajo la tutela y dependencia de una
entidad publica.

La obligacin de constituir y despus formar parte de la Entidad de


Conservacin, suele venir derivada del Plan General de Ordenacin Urbana
del Municipio, que as lo prevea, o bien puede tratarse de una propuesta del
Plan Parcial.

Algunos ejemplos actuales de las Entidades de Conservacin pueden verse


en el Plan General de Ordenacin Urbana de Sevilla, aprobado
definitivamente por Resolucin de la Conserjera de Obras Pblicas de la
Junta de Andaluca de 19 de julio de 2.006. El Artculo 3.3.14 de las Normas
Urbansticas se refiere a la conservacin de la urbanizacin. En dicho
artculo se establece En las reas de reforma interior y sectores con uso
predominante de actividades econmicas, ser obligatoria la constitucin de
una Entidad Urbanstica de Conservacin. De igual modo en los Polgonos
Industriales existentes clasificados como suelo urbano y con uso global de
actividades productivas por el presente Plan General, podrn delimitarse
mbitos a los solos efectos de constituir Entidades Urbansticas de
Colaboracin con ocasin de la formulacin de proyectos para ejecutar en
ellos Actuaciones de Mejora Urbana.

En la Comunidad de Madrid la conservacin de la Urbanizacin viene


establecida en el captulo VI de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la
Comunidad de Madrid. El deber de conservacin se establece en su artculo
136.1 La conservacin de la urbanizacin es competencia del Ayuntamiento.
No obstante el planeamiento urbanstico puede obligar a constituir una
entidad urbanstica para la conservacin del rea Empresarial segn se
establece en el mismo artculo 136 apartados 2 y 3.
2. El planeamiento urbanstico y, en defecto de ste, las condiciones en las que se
defina el sistema de ejecucin elegido para su ejecucin podrn prever la obligacin
de los propietarios de los solares resultantes de dicha ejecucin de constituirse en
entidad urbanstica de conservacin, en cuyo caso la conservacin de la
urbanizacin corresponder a sta.
3. La atribucin de la conservacin a los propietarios agrupados en entidad
urbanstica de conservacin en los trminos del nmero anterior comportar para el
Ayuntamiento la obligacin legal de subvencionar dicha entidad.

La Entidad es, cuando as lo exija el planeamiento, de constitucin


obligatoria y agrupa a todos los propietarios, que no siempre coinciden con
los arrendatarios de las naves o industrias.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

83

GESTION PRIVADA
Entidades
Urbansticas
de
Conservacin

Comunidad de
Propietarios

El principal problema de estas Entidades es que las actividades o fines a


que pueden dedicarse son la conservacin de la urbanizacin
e
infraestructuras de servicios obligatorios y la prestacin de tales servicios.
En la Comunidad de Madrid casi exclusivamente el alumbrado y el viario ya
que el abastecimiento de agua y saneamiento en muchos municipios es
competencia del Canal de Isabel II. Las Entidades, por lo tanto tienen
muy limitados sus fines, tampoco se dedican a otros aspectos como el
medio ambiente, la seguridad o la formacin. Bsicamente se limitan a
financiar mientras el Ayuntamiento tutela y controla.

Otra desventaja es que al ser agrupaciones de propietarios es difcil que


reciban subvenciones.

En conclusin, si bien al incrementarse los medios econmicos se mejora


algo la situacin con respecto a la gestin municipal, no es la solucin
ptima para la Gestin de un rea Empresarial.

En Espaa, segn un estudio de la Coordinadora Estatal de Polgonos


Empresariales (CEPE) del ao 2002, el 5,8% de las reas Empresariales de
Espaa tienen una Entidad de Conservacin.

Se utiliza esta frmula en aquellas reas de promocin privada que


conformaron urbanizaciones totalmente privadas, excluyendo desde el
principio la intervencin pblica.

Son meras Comunidades de Propietarios, regidas por la legislacin de la


propiedad horizontal tambin son de carcter obligatorio pero a diferencia de
las anteriores no estn tuteladas por el Ayuntamiento.

Se dedican a la Conservacin de la urbanizacin y servicios pero tienen un


campo de actividad ms amplio que incluye tambin la seguridad, empleo,
formacin, etc.

El principal problema que presentan es la exclusin de los Ayuntamientos


para la gestin del rea, el cual participa de forma muy reducida en la
misma y por lo tanto no impulsa sus mejoras. Tambin presentan como
desventaja la asuncin de todas las cargas econmicas.

Al ser Comunidades de Propietarios si las naves estn alquiladas no tiene


en cuenta las verdaderas necesidades de los empresarios del rea.

En Espaa, segn un estudio de la Coordinadora Estatal de Polgonos


Empresariales (CEPE) del ao 2002, el 1,3% de las reas Empresariales de
Espaa tienen una Comunidad de Propietarios.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

84

GESTION PRIVADA
Asociaciones
Algunas reas Empresariales cuentan con una frmula organizada de
de
Asociacin de Empresarios, sometida a normativa general Ley Orgnica
Empresarios
1/2002, de 22 de marzo, Reguladora del Derecho de Asociacin. La
adopcin de esta frmula se suele originar ante la falta de una conservacin
de los servicios por parte de los Ayuntamientos y se crea para impulsar
mejoras en el rea.

Es un tipo de organizacin de tipo voluntario, que funciona en paralelo a la


administracin, es decir no excluye la conservacin pblica, y se ocupa en
general de servicios de valor aadido para promover la afiliacin de los
socios.

Presenta algunas ventajas frente a los anteriores sistemas descritos de


gestin privada:

Las asociaciones son entidades sin nimo de lucro lo que mejora su


imagen y aceptacin social e institucional.

Existe una versatilidad y dinamismo en la figura de la Asociacin que le


permite impulsar temas muy variados, entre los que destaca la
proteccin del medio ambiente.

Los socios pueden ser propietarios pero tambin empresas arrendadas


por lo que se ven representados todos los intereses del rea.

Permite generar organizaciones de mayor nivel, en el mbito de la


comunidad Autnoma o incluso nacional, que facilitan un apoyo
complementario.

Gua de criterios ambientales para el diseo y gestin de


reas Empresariales Volumen I

85

La Gestin de reas Empresariales en la Comunidad de Madrid


En el marco del Estudio Bases para la Gestin de suelos contaminados en polgonos
industriales de la Comunidad de Madrid (2007), como resultado de la encuesta a los
Ayuntamientos, se han obtenido datos sobre la gestin en 264 reas empresariales de las
461 existentes, lo que corresponde a un 57,26% del total.
Se puede destacar los siguientes aspectos:

Existen 148 reas Empresariales que son gestionadas por el Ayuntamiento, es


decir, un 55% del total.
Un 32%, es decir, 83 de las reas Empresariales, son gestionadas por una Entidad
Urbanstica de Conservacin.
28 reas Empresariales, son responsabilidad de una Comunidad de Propietarios, lo
que corresponde a un 11% del total.
4 reas empresariales todava son competencia de juntas de compensacin, es
decir, un 2% del total.

Organismos de Gestin

Ayuntamiento
2%
32%

Comunidad de
propietarios
55%

11%

Entidad de
conservacin
Junta de
compensacin

Figura 36. Organismos de Gestin de reas Empresariales en la Comunidad de Madrid


(Fuente: Bases para la Gestin de suelos contaminados en Polgonos Industriales de la Comunidad
de Madrid 2007)

Se observa que en comparacin con los datos nacionales el nmero de Entidades de


Conservacin es bastante superior, esta figura predomina en los municipios de la zona Sur,
mientras que en el Corredor del Henares, en el Norte o en el Oeste predomina la gestin
pblica.
El Asociacionismo territorial est muy poco extendido si bien existen algunas asociaciones
comarcales o municipales, pero no de Polgonos Industriales salvo en algunas zonas del
Sur de la Comunidad como Arganda del Rey, Getafe y Alcorcn.

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reas Empresariales Volumen I

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6.2 Propuestas y ejemplos de gestin


Las formulas de gestin que se implanten deben cumplir varios requisitos:

Amplitud de fines y libertad de actuacin


Agrupacin tanto de propietarios como de empresarios no propietarios del suelo
Carcter de entidad sin nimo de lucro y colaboradora de la administracin

Asimismo sera deseable que fueran entidades obligatorias de afiliacin y contribucin por
parte de todos los usuarios.
Una organizacin de este tipo actualmente no est contemplada en la legislacin en el
mbito estatal, las organizaciones ms parecidas o que se han desarrollado en otras
comunidades autnomas son las siguientes:
Entidades de Gestin Voluntarias:
Es una figura parecida a los BIDS (Business Improvement Districts) o programas de
desarrollo de negocio creados principalmente en EEUU y Reino Unido, que nacieron en
entornos urbanos para el mantenimiento y promocin de distritos comerciales. En el
Principado de Asturias se regula esta figura en el artculo 196 del Decreto Legislativo
1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales
vigentes en materia de ordenacin del territorio y urbanismo.
La figura tiene como atribuciones la asuncin de la gestin y la financiacin de servicios
pblicos y del mantenimiento mediante convenio con el ayuntamiento. En dicho convenio
debe asegurarse la compensacin de gastos. El sistema de estas Entidades de Gestin
Voluntarias se basa en que:

Se trata de entidades sin nimo de lucro.


Deben regularse por Estatutos que deben reconocer el derecho de libre asociacin y
los fines para los que se constituye en materia de gestin de dotaciones, servicios y
dems equipamientos
Se deben asumir mediante convenios con el Ayuntamiento los servicios y
conservacin de obligacin municipal.

Existen algunos ejemplos de estas Entidades como la creada entre el Ayuntamiento de


Gijn y la Asociacin de Empresarios de Polgonos Industriales de Roces y Porceyo
(Asepor). Ambos han firmado un convenio de colaboracin para la mejora del
funcionamiento, las infraestructuras y las condiciones con las que cuentan ambas
superficies industriales. Este acuerdo ha dado lugar a la creacin de una Entidad Voluntaria
de Gestin GESPOR, que se ocupa de la gestin integral de toda la zona industrial.

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Desde esta Entidad se preparar un plan de actuaciones para lograr la mejora de las
superficies industriales en todos los mbitos, social, ambiental y de servicios e
infraestructuras.
El contenido de un posible convenio con el Ayuntamiento podra ser el siguiente:

PRIMERO.Los propietarios y empresarios del rea Empresarial integrados en la ASOCIACION XXXXX se


comprometen a constituir, al amparo de lo previsto en el art. XXXX de la Ley XXXXXXXXXXX, de
XXXXXXXX, la Entidad de Gestin, voluntaria mediante convenio, del rea Empresarial de
XXXXXXXXXXXX.
SEGUNDO.La Entidad de gestin podr asumir la conservacin de la urbanizacin, infraestructuras, la limpieza de
zonas pblicas o cualquier otro servicio en el rea previo acuerdo con el Ayuntamiento de
XXXXXXXX en el que se fije el coste del servicio o actividad y la financiacin municipal del mismo.
TERCERO.El Ayuntamiento y la Entidad estudiarn la posibilidad de establecer servicios comunales en el rea,
estudios de detalle sobre el impacto del rea y necesidades de la misma.
A tal efecto, la Entidad presentar al Ayuntamiento, un "Programa de medio ambiente" que sirva de
base para lograr un acuerdo que fundamente la posterior elaboracin de proyectos concretos.
Por su parte, el Ayuntamiento de xxxxxxxxxxxxx, se compromete a destinar terrenos municipales
existentes en el rea a "zona de servicios comunitarios", tales como Centros de Recogida de residuos
piezmetros y aparcamientos, si de los estudios presentados se desprendiese su posibilidad, bien
mediante el destino a tal fin de alguno de los dotacionales existentes, bien, si fuera posible, mediante
la calificacin de otros distintos que resulten adecuados.
CUARTO.El Ayuntamiento de XXXXX y la Entidad aprobarn, dentro del primer bimestre de vigencia del
presente convenio un Catlogo de necesidades de Inversin en el rea Empresarial que contemple el
establecimiento de actuaciones urgentes y servicios inexistentes, mejoras, y necesidades de
reurbanizacin, as como un Plan de Inversiones que tendr carcter indicativo a efectos de dotacin
presupuestaria.
QUINTO.Anualmente la Entidad presentar al Ayuntamiento un "Plan Anual de Actuaciones" que ser
subvencionado por el Ayuntamiento de XXXXX en la cuanta y forma que ste considere adecuada a
los intereses municipales. Con la misma periodicidad, presentar Memoria circunstanciada de
actuaciones para conocimiento y control por parte del Ayuntamiento de XXXXXX.

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SEXTO.Como rgano de seguimiento del presente Convenio, se crea la Comisin Ayuntamiento de


XXXXXXXX-Entidad de Gestin, compuesta por tres representantes de cada una de las partes. Esta
Comisin se reunir al menos una vez al ao y tendr funciones de estudio y propuesta dentro del
mbito al que se refiere el presente convenio.
SPTIMO.El plazo de vigencia inicial del presente ser de cinco aos desde su firma, pudiendo ser prorrogado
por acuerdo de las partes o tcitamente por periodos anuales.

Figura 37. Ejemplo de Convenio para una Entidad de Gestin Voluntaria


(Fuente: Elaborado a partir de convenios existentes)

rganos de participacin conjunta Asociacin-Ayuntamiento:


Para reas Empresariales de tamao pequeo se aconseja crear sistemas ms sencillos
como rganos de Participacin de las Asociaciones con el Ayuntamiento, como cauce para
enfocar las mejoras de servicios y actuaciones.
Estos rganos estn basados en la creacin de una Mesa de Participacin (o sistema
alternativo que se acuerde) entre Ayuntamiento-Empresarios. Esta Mesa se reunir
peridicamente y evaluar los problemas y las necesidades del rea, proponiendo las
soluciones ms adecuadas para los mismos.
Mediante este tipo de rganos se puede impulsar la firma de convenios para asumir la
gestin de algn servicio pblico, que el Ayuntamiento puede financiar de forma total o
parcial y establecer un sistema peridico de reuniones y seguimiento del rea.
Actuaciones que se deben promover:
La Entidad de Gestin debe promover las siguientes actuaciones:
Potenciacin de la figura del Gestor
Elaboracin de planes plurianuales con las actuaciones de mejora necesaria
Elaboracin de un Programa de Informacin y Comunicacin ofrecido a todas las
empresas instaladas
Promocin de polticas comunes (ambiental, seguridad y salud, social, conciliacin)
en el mbito del rea
Ofrecimiento de servicios de asesora en materia ambiental, laboral y de formacin
Establecimiento de un Reglamento interno de funcionamiento con normas
consensuadas
Algunos ejemplos de iniciativas de gestin y mejoras de rehabilitacin de reas son los
siguientes:

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AMBITO ESTATAL
Coordinadora
Espaola
de
Polgonos
Empresariales
Asociacin de
empresarios
Roces-Porceyo

Ha promovido la GOBERNANZA EN REAS EMPRESARIALES que consiste en el

desarrollo de un modelo de gestin integrada para las mismas, as como la


elaboracin de la norma UNE -AENOR que certifique la gestin (actualmente en fase
de elaboracin).
El Ayuntamiento de Gijn y la Asociacin de Empresarios de Polgonos Industriales

de Roces y Porceyo (Asepor) han firmado un convenio de colaboracin para la


mejora del funcionamiento, las infraestructuras y las condiciones con las que cuentan
ambas superficies industriales. Este acuerdo ha dado lugar a la creacin de una
Entidad Voluntaria de Gestin GESPOR, que se ocupa de la gestin integral de
toda la zona industrial.
Desde esta entidad se preparar un plan de actuaciones para lograr la mejora de las

superficies industriales en todos los mbitos, social, ambiental y de servicios e


infraestructuras.

COMUNIDAD DE MADRID
ASEPUR
Asociacin
de
empresarios
y
Polgonos
de
Urtinsa-Alcorcon
Asociacin
Alcorcn
Empresarial

IMADE

Actualmente ASEPUR funciona como Asociacin de empresarios propietarios y

Entidad Urbanstica de Conservacin para los Polgonos de Urtinsa I y II y tambin


para el Polgono de San Jos de Valderas. Tambin se ha creado la Asociacin de
Empresarios Alcorcn Empresarial que rene a los empresarios de todos los
Polgonos de Alcorcn, sean o no propietarios, esta asociacin es de afiliacin
voluntaria.
La principal actuacin que se lleva a cabo es el Plan de modernizacin realizado

por ASEPUR y que pondr en marcha el Ayuntamiento de forma conjunta con


ASEPUR. Este Plan incluir la creacin de un Consorcio de Mantenimiento que se
encargar de la gestin y explotacin del Plan de modernizacin.
El Instituto Madrileo de Desarrollo tiene en marcha un Plan de Modernizacin y

Rehabilitacin de reas Industriales. Este Plan se regula por medio de rdenes de


ayudas a la rehabilitacin de reas industriales ubicadas en la zona de Objetivo 2 de
la Unin Europea. Las solicitudes deben ser presentadas por los Ayuntamientos.
Creacin de algunos Centros de Empresas en municipios para fomentar

la

innovacin.

Madrid
Emprende

La Agencia de Desarrollo Econmico 'Madrid Emprende', adscrita al rea de

Economa y Participacin Ciudadana del Ayuntamiento de Madrid, tiene como


objetivo impulsar y promover el desarrollo econmico de la ciudad de Madrid.
Entre las actuaciones realizadas se encuentra en marcha un Plan de Mejora de

Polgonos Industriales. Las actuaciones propuestas son fundamentalmente de


obras de mejora pero tambin potencian el asociacionismo empresarial en los
polgonos.

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