MUNICIPALIDAD PROVINCIAL DE

SECHURA - ECOURBE

Plan de Desarrollo Urbano

de la Ciudad de Sechura y
de los Centros Poblados del
Distrito
(Parachique, La Bocana, Ciudad del Pescador,
Puerto Rico, Chusis, Miramar y Tajamar)

2012-2021

A.

ZONIFICACION
Antecedentes
La Propuesta de Zonificacin de Usos del
Suelo
1

Reglamento de Zonificacin

PLAN DE DESARROLLO URBANO

DE SECHURA
2012-2021
CONTENIDO
ZONIFICACIN
1. ANTECEDENTES
2. LA PROPUESTA DE ZONIFICACIN DE USOS DEL SUELO
2.1.
Base Normativa
2.2.
Zonificacin Residencial
2.3.
Zonificacin Comercial
2.4.
Zonificacin Industrial
2.5.
Equipamiento Educativo
2.6.
Equipamiento de Salud
2.7.
Equipamiento recreativo
2.8.
Usos Especiales
3. REGLAMENTO DE ZONIFICACIN
3.1.
Generalidades
3.1.1 Lectura del Plano de Zonificacin
3.1.2 Usos Permitidos
3.1.3 Clculo de la Densidad
3.1.4 Relacin con las vas publicas
3.2.
3.2.1
3.2.2
3.2.3
3.2.4
3.2.5

Zonificacin Residencial
Zonas Residenciales De Densidad Alta (RDA)
Zonas Residenciales De Densidad Media (RDM)
Zonas Residenciales De Baja Densidad (RDB)
Zona de Casas Huerta (RDMB)
Zona De Vivienda Taller (VT)
2

3.3.

Conjunto Residencial

3.4. Zonificacin Comercial

3.4.1 Zona De Comercio Distrital (CD)
3.4.2 Zona De Comercio Zonal (CZ)
3.4.3 Zona De Comercio Local (CV)
3.4.4 Zonas De Comercio Especializado (CE)
3.5 Zonificacin Industrial
3.5.1 Zonas de Gran Industria (I-3)
3.5.2 Zonas De Industria Liviana (I-2)
3.5.3 Zona Industrial Elemental Y Complementaria (I-1)
3.6 Zonas De Reglamentacin Especial (Z.R.E)
3.7 Zonas Recreacionales
3.8 Usos Especiales (OU)
3.9 Equipamiento Educativo
3.10 Equipamiento Salud
3.11 TERMINAL TERRESTRE
3.12 MOBILIARIO URBANO

A. ANEXOS:
CUADROS RESUMEN DE ZONIFICACIN
C1 Cuadro de Zonificacin Residencial
C2 Cuadro de Zonificacin Comercial
C3 Cuadro de Zonificacin Industrial
C4 ndice de Usos
C5 Cuadro de Niveles Operacionales Para Fines
Industriales

CONCEPTOS GENERALES DEL PLAN

Luego de haber analizado los Estudios de Campo y
Gabinete respecto a la realidad del Distrito de Sechura,
departamento de Piura; bsicamente la capital provincial y los
3

Centros poblados del litoral y del interior, se llega a establecer

las siguientes lneas matrices de Planeamiento Urbano:
1. La ciudad actual de Sechura, con algo ms de 35,000
habitantes, tiene un evidente rol de Centro de Servicios a las
actividades de la zona: pesca, agricultura y minera; con una
industria incipiente, bsicamente de procesamiento de
pescado y mariscos; con un comercio incipiente y con
Colegios, Parques, Estadio, Bancos, auditorio, biblioteca y
Locales Institucionales, destacando el nuevo Local Municipal
(en construccin), el Cuartel de Bomberos y la Comisaria. Por
otro lado cuenta con varios hoteles y hostales, centros
recreativos y una an no consolidada infraestructura vial,
con calles pavimentadas en parte y con un sistema de
sealizacin y semaforizacin incipiente.
2. El rea urbana de Sechura tiene dos partes claramente
identificables:
El casco antiguo, con estrechas calles y
construcciones de un piso, con algunas
edificaciones de mayor altura.

La expansin urbana, dada en forma de

Asentamientos Humanos o pueblos jvenes, con
calles ms anchas, lotes de mayor tamao y los ms
antiguos, con edificaciones de material noble.

3. Se han producido invasiones o toma de terrenos aledaos al

rea urbana consolidada, pero con la caractersticas de
haber ocupado terrenos con lotes de ms de 200m2

4. El rea Urbana de Sechura tiene un crecimiento del orden del

3% anual, por lo que al ao 2021 podr aumentar en no ms
de 15,000 nuevos habitantes, pudiendo llegar a 50,000
habitantes (actualmente la poblacin es de 35,000
habitantes); sin embargo se considera que la tasa
geomtrica de crecimiento poblacional podra ser menor en
los prximos aos
5. Los trazos de la lotizacin en los pueblos jvenes de Sechura
est referida casi en su totalidad a vivienda unifamiliar, en
lotes de 200.00 m2. en promedio, arrojando una densidad no
mayor de 60 habitantes/Hectrea bruta. Esta baja densidad y
extensin de la lotizacin, implica mayor costo de
habilitacin de los terrenos: redes de agua, desage, energa
elctrica, pistas y veredas, entre otros.
6. Hay que considerar que el agua potable para uso urbano es
escasa y de mala calidad. Con el incremento poblacional y el
consumo promedio de 100 litros/habitante/da (la Norma
Internacional seala un consumo diario por habitante de 200
litros), implicara un incremento de ms de 1,500m3 de agua
por da17 litros/segundo, esto sin considerar el dficit
actual.
7. Hay un buen grupo de pobladores flotantes que
diariamente realizan sus actividades en Sechura, pero viven
en Piura, desplazndose en buses, entre 1 a 2 horas en la
maana y tarde.
8. En ese sentido, el desarrollo y crecimiento urbano debera
darse, en primer lugar, con la consolidacin e incremento de
densidad en el rea del casco urbano actual y se logre la
paulatina consolidacin de las reas ocupadas por pueblos
jvenes, muchas de ella sin tener vivencia, solo se han
6

demarcado lotes y hecho algunas construcciones muy

precarias, en base a caa y madera.
9. La ciudad debe continuar con su rol de Servicios a la Regin,
con la inclusin de actividades de pequea industria y
artesanas que permitan otorgar empleo a la poblacin.
10. Debe propiciarse y apoyarse la instalacin de industria
liviana de transformacin de la produccin pesquera y del
campo; considerando que la gran industria relacionada al
procesamiento industrial del pescado se ubica en el litoral de
la Baha de Sechura, no vinculados directamente con zonas
de vivienda, constituyendo pequeos enclaves.
11. Deben reubicarse y/o remodelar los paraderos de
transporte inter urbano y preferentemente concentrarlos en
el rea del Terminal Terrestre existente, el que debera estar
dotado de mejores servicios.
12. Dentro del crecimiento poblacional y como un factor de
desarrollo, tiene que proyectarse el equipamiento mayor:
Un nuevo mercado, pudiendo trasladarse el
mercado actual a un a mejor ubicacin.
Un Centro Cvico, con teatro, cine(s), museo,
biblioteca, salones de exposiciones, salones
de enseanza y prctica de msica, danza,
gimnasia, y dictado de clases de extensin:
cocina y repostera, manualidades, idiomas,
entre otros, Centro del Adulto Mayor y Casa
del Joven .
Un hospital de por lo menos 50 camas, con
todo el equipamiento necesario.
Una Filial de la Universidad de Piura y de
Institutos Superiores.
Un nuevo camal.
13.
Se debe programar la ocupacin del suelo en base a
lotizaciones
programadas
y
proyectadas
por
la
Municipalidad, en convenio con la Comunidad Campesina,
evitando de esta manera la ocupacin irregular de terrenos
en base a invasiones; pudiendo lograrse un crecimiento
armonioso, con vivienda y servicios que se complementen y
ajustado a los recursos disponibles para la dotacin de los
servicios bsicos de: agua, desage, energa elctrica,
servicio de telefona, trasporte y equipamiento.
7

Con estos conceptos genricos se ha planteado la programacin

del crecimiento urbano, la zonificacin y la vialidad del rea urbana
del Distrito de Sechura y, especialmente, el Reglamento de Usos del
Suelo (Zonificacin).

A. ZONIFICACION
1. ANTECEDENTES
El Distrito de Sechura ha tenido varios estudios de desarrollo
urbano, llmense Plan de Desarrollo y estudios especficos de usos
del suelo, zonificacin y vas; el ms reciente elaborado por la
Cooperacin Canadiense
Actualmente las actividades principales del rea urbana de
Sechura son:

Vivienda
Servicios de educacin y salud
Comercio de bienes de consumo directo no duradero
Comercio de insumos para la agricultura y la pesca
Administracin pblica
Servicios de almacenamiento y transporte
Actividades industriales de procesamiento de pescado.
Otros servicios: recreacin, terminal de transporte,
cementerio, etc.

2. LA PROPUESTA DE ZONIFICACIN DE USOS

DEL SUELO
2.1.

Base Normativa

Mediante Decreto Supremo N 004-2011-VIVIENDA, se aprueba

el REGLAMENTO DE ACONDICIONAMIENTO TERRITORIAL
Y DESARROLLO URBANO, el que tiene como considerandos
que los Gobiernos Locales son competentes y asumen la
funciones especficas, como la organizacin del espacio fsico y
usos del suelo en sus respectivas jurisdicciones, en
concordancia con lo establecido en el artculo 73 de la Ley
27972 sobre acondicionamiento territorial.
Dicho Reglamento fija las pautas a tener en cuenta en la
elaboracin
y
aprobacin
de
los
Planes
Urbano,
correspondiendo para el caso de Ciudad de Sechura un PLAN
DE DESARROLLOURBANO (aplicable a centros poblados con
poblaciones entre 20,000 y 500,000 habitantes); y Esquemas
de Ordenamiento Urbano para los Centros Poblados menores
(Parachique, Bocana, Ciudad del Pescador, Puerto Rico, Chusis,
Miramar y Tajamar).

2.2.

Zonificacin Residencial:
9

La zonificacin residencial debe permitir un desarrollo urbano

armonioso en el aspecto de vivienda, a efectos de que exista
un equilibrio entre la vivienda, las reas libres, el equipamiento
y la vialidad. Adicionalmente debe tenerse en cuenta las
caractersticas del suelo urbano, en trminos de resistencia,
permeabilidad, estabilidad, seguridad entre otros.
En el caso del Distrito de Sechura, la vivienda se ha
desarrollado con un patrn de viviendas unifamiliares, siendo
an pocos los edificios multifamiliares de no ms de 3 o 4 pisos
y la vivienda bi-familiar, bsicamente con comercio en el
primer piso.
La densidad bruta promedio del rea consolidada no es mayor
de 50 habitantes/hectrea bruta 1 y para efectos de la
propuesta se estima que la densidad en las reas consolidadas
no debera ser menor a 80 habitantes/Ha bruta, a efectos de
evitar un crecimiento horizontal, aclarando que existen amplias
reas lotizadas y en la mayora de los casos, ya adjudicados,
pero que an permanecen desocupados, sin vivencia. Esas
lotizaciones tienen el patrn de lotes unifamiliares con un rea
de 200.00 y 300.00m2
Con esta densidad y considerando el rea disponible, ya
lotizada, pero no ocupada de aproximadamente 30 a 60
hectreas, existira capacidad para albergar a toda la poblacin
prevista para crecer hasta el ao 2021; es decir ms de 15,000
nuevos habitantes. Calculando que en el rea del casco antiguo
de Sechura pueden incorporarse unas 3,000 personas ms, con
la consolidacin del rea ocupada y con proyectos de vivienda
bi-familiar o multifamiliar; y en rea de expansin ocupada por
pueblos jvenes pueden albergarse algo ms de 15,000
personas, por lo que no se requerira la habilitacin de nuevas
reas para el uso residencial.
Con este criterio genrico se tendra los siguientes promedios
de densidad:

Viviendas unifamiliares
neta
Vivienda bifamiliar
habitantes/Ha neta
Vivienda Multifamiliar
neta

150 a 250 habitantes/Ha

250 a 400
600 a 750 habitantes/Ha

La densidad Bruta es el resultado de la poblacin total en un rea determinada,

incluyendo vas, reas libres, comercio, otros usos etc. Se ha tomado un rea al azar
para calcular la densidad, considerando el nmero de lotes, 5 habitantes/lote; y el
rea ocupada por calles, parques y otros.

10

Estas densidades netas se calculan en base a lotes de 200m2,

en los que en las viviendas uni familiares se calcula con 3 a 5
personas; en las bi familiares con 5 a 8 habitantes y en las
multifamiliares con 12 a 15 ocupantes/vivienda

Adicionalmente, y como un patrn bastante difundido

dentro del rea urbana consolidada y en vas de
consolidacin, se tiene la viviendacomercio; viviendataller
y viviendaservicios.

Con estas densidades promedio se tendra una poblacin de

algo ms de 50,000 habitantes en el rea actual y en la
expansin urbana.

Vivienda y comercio en el Centro de la ciudad:

En el rea central de Sechura (casco antiguo) se tiene como
patrn predominante el uso mixto de comercio vivienda,
edificaciones bastante precarias, con algunas edificaciones
nuevas de hasta cinco pisos (hoteles). Vivienda unifamiliar:
lotes (existentes) de 200 a 300m2 m2 en promedio, con una
vivienda por lote. Constituye el patrn de asentamiento
predominante de viviendas de uno y dos pisos en los pueblos
jvenes. Esta zona se califica como ZONA DE DENSIDAD
BAJA (ZDB).
a. Vivienda unifamiliar de densidad media en lotes
existentes de 190- 300 m2, bsicamente aplicable a las
habilitaciones existentes. Estas zonas se califican como ZONA
DE DENSIDAD MEDIA (ZDM), bsicamente unifamiliar y
multifamiliar, con no ms de 3 pisos (actualmente de un piso).
b. Viviendas bifamiliares: Adopcin espontanea o planificada
de dos viviendas en un lote, ya sea en mismo nivel (tipo
quinta) o una vivienda en el primer piso y una segunda
vivienda en los aires o segundo piso. Este tipo de patrn de
asentamiento permite llegar a una densidad de hasta 400
habitante/Ha neta. En este tipo de vivienda se mantiene el lote
original2. Corresponder en la zonificacin a la nomenclatura:
ZONA DE DENSIDAD MEDIA (ZDM).
c. Vivienda Multifamiliar: Edificios de vivienda de 3 o 4 pisos
construidos en un lote existente, lo que si se aplica
tericamente a lotes de ms de 200m2, con no ms de dos
departamentos/piso, implicara 6 a 8 departamentos con 3 a 5
habitantes
promedio
por
departamento,
significando
densidades de 600 a 750 habitantes/Ha neta. Corresponder
2

11

en la zonificacin a la nomenclatura: ZONA DE DENSIDAD

ALTA (ZDA).Esta zonificacin no ser usada en el caso de la
propuesta.
Por otro lado, dentro de las reas de expansin urbana e islas
rsticas invadidas y en proceso de regularizacin se propone su
consolidacin en los siguientes patrones:
d. Vivienda de muy baja densidad (casas huerta), a
desarrollarse en parte de las reas colindantes con el continuo
urbano y que significaran una transicin con el rea
netamente agrcola. Este tipo de desarrollo podra significar un
nuevo uso del suelo, bastante atractivo para la poblacin que
desea mantener o ingresar en el esquema de huertas
familiares. Los lotes promedio deberan ser mayores de
500m2, con calles de secciones mnimas, con calzadas
afirmadas, sin veredas, pero con servicios de agua y energa
elctrica3 Se usar la nomenclatura ZONAS DE MUY BAJA
DENSIDAD (ZDMB) CASAS HUERTA, bsicamente aplicable
a los Centros Poblados de Chusis, Miramar y Tajamar.
e. Conjuntos residenciales: Se considera que debera
facilitarse la edificacin de conjuntos multifamiliares con 3 o 4
pisos, con densidades netas que no superen los 750
habitantes/Ha neta, a efectos que se puedan desarrollar
edificaciones que usen los beneficios de MIVIVIENDA, tanto en
el aspecto normativo como en el financiero. Estos conjuntos
podrn darse en zonas de baja y media densidad, para lo que
tendra que acumularse lotes vecinos para tener un rea de por
lo menos 1,000m2.
f. Vivienda taller: Desarrollo de reas destinadas a un uso
mixto, de vivienda taller, permitiendo que se desarrollen
actividades generadoras de empleo asociado a la vivienda, con
parmetros de control del uso del taller, a efectos de no
permitir niveles operacionales que afecten a la vivienda
(ruidos, vibraciones, humos, olores, etc.). Se usar la
nomenclatura ZONA DE VIVIENDA TALLER (VT) o I1-R
Este uso tambin podra ser considerado en las reas dentro
del continuo urbano que muestran una tendencia a
complementar la vivienda con otros usos4
2.3.

Zonificacin Comercial:

Deberan contar con agua de regado, pudiendo resolverse el desage en base a

pozos spticos.
4
A definirse en el ndice de Usos anexo al Reglamento de Zonificacin de los Usos
del Suelo.

12

En la ciudad de Sechura el comercio se ha desarrollado en

forma algo desordenada. Destacan un mercado no muy
ordenado y el comercio a lo largo de la Av. Bolvar y reas
prximas a la Plaza de Armas, en el Casco Antiguo de la
Ciudad.
El comercio de bienes de consumo duradero, servicios
financieros (bancos) y otros tipos de servicio en general, as
como oficinas de profesionales y locales de asistencia mdica
(consultorios mdicos, odontolgicos y oftalmolgicos, entre
otros) se ubicaron en primer lugar cerca de la Plaza de Armas.
para luego extenderse a lo largo de las principales avenidas de
la ciudad, en forma de un crecimiento espontneo, muy
elemental y desordenado.
En Sechura se deben
comerciales genricos:

consolidar

los

siguientes

usos

a. Comercio Distrital y Sectorial, para servicio de toda el

rea del distrito, incluyendo a los Centros Poblados vecinos.
Este comercio de tipo centralizado y especializado,
comprende la venta de productos de consumo duradero,
bancos y entidades financieras, servicios diversos de
carcter centralizado (notaras, oficinas de profesionales,
etc.). Tambin puede albergar a Centros Comerciales, con
tiendas de autoservicio, cines, tiendas especializadas) Esta
zona se indica en el Plano de Zonificacin como Comercio
Central (CC)
b. Comercio Zonal (CZ) Representa al comercio nucleado,
con mltiples rubros de comercializacin de productos de
consumo directo duradero y no duradero (venta de
electrodomsticos, mercados, sper mercados y tiendas por
departamentos,
as
como
servicios
financieros,
institucionales y/o profesionales.
c. Comercio Vecinal (CV): Representa a las pequeas
bodegas, restoranes, peluqueras, copiadoras, cabinas
telefnicas y de internet, entre otras, considerando que este
uso es compatible con la vivienda. Estas zonas, por su
magnitud y compatibilidad con el uso residencial no se
indica necesariamente en el Plano de Zonificacin. Tambin
tienen ese uso las reas destinadas a aporte vendible
para uso comercial de las habilitaciones y de las
regularizaciones de los Asentamientos Humanos.
d. Comercio Especializado: existente y por promover,
bsicamente venta de productos relacionados con las
actividades extractivas de pesca, agricultura y minera.
13

Incluye talleres de reparacin, depsitos de materiales de

construccin, depsitos de madera, grifos y estaciones de
servicio5 .Esta zona se indica en el Plano de Zonificacin
como Comercio Especializado (CE).
2.4.
Zonificacin Industrial:
En el rea de Sechura se debera sealar los usos industriales
de carcter regional existente y las nuevas instalaciones,
bsicamente las fbricas de procesamiento pesquero y
marisquero, as como las piladoras de arroz, desmotadoras de
algodn y conserveras de productos agropecuarios.
En el rea de Sechura se propone:
a. Industria elemental (I-1): Actividad industrial de tipo
artesanal, en pequeos terrenos (de aproximadamente de
250 a 500m2, con no ms de 8 personas ocupadas y no
ms de 15 KW de potencia instalada, sin produccin de
humos, olores o vibraciones. Esta zona se indica en el Plano
de Zonificacin como I-1. y se establece la relacin de
actividades compatibles en el ndice de Usos.
b. Industria liviana (I-2): Actividad industrial intermedia,
con mayor tamao de locales y con niveles operacionales
ms amplios. As se tendr: rea de terreno: de 400 a
2,000m2; potencia instalada: la que se requiera; personal
ocupado: el necesario, con las facilidades para los mismos,
en funcin del nmero de trabajadores (servicios higinicos,
comedor, enfermera, entre otros).Esta zona se indica en el
Plano de Zonificacin como I-2 y los usos permitido en el
ndice de Usos, aadiendo que requieren de una vialidad
adecuada para el pase y maniobra de camiones.
c. Gran Industria (I-3): Actividad industrial de gran escala,
para el caso de Sechura se identifican las fbricas de
procesamiento de pescado y mariscos, tanto para la
elaboracin de conservas para consumo humano, como la
produccin de harina de pescado. Estas plantas se ubican
en el litoral, vinculadas directamente a las zonas de
desembarque de la pesca: Pariachique, Puerto Rico,
Bayovar, entre otras reas.
2.5.
Equipamiento
Poblados vecinos est
enseanza, por lo que
locales existentes y

Educativo: El rea Sechura y Centros

relativamente bien dotado de centros de
se indican en el Plano de Zonificacin los
se proponen nuevos en el rea de

Los grifos y estaciones de servicio, podran ubicarse tambin en zonas de

comercio sectorial y vecinal, aplicndose en todo caso el Reglamento ad hoc
vigente.

14

expansin, bsicamente para servir a la nueva poblacin que

se asentara en dichas zonas.
En ese sentido, y aplicando las normas de equipamiento
educativo, se requerira para el rea urbana de Sechura, los
siguientes nuevos locales para cubrir el dficit actual y poder
atender a la nueva poblacin originada por el crecimiento
urbano hasta el ao 2021:
Inicial: 3 a 4 nuevos locales para 40 a 50 alumnos c/u.
Primaria: 2 a 3 nuevos colegios para 240 a 480 alumnos
c/u
Secundaria: 2 a 3 nuevos colegios para 300 a 500
alumnos c/u
Superior tecnolgico: 1 a 2 nuevos locales para 200 a
300 alumnos c/u
Hay que aclarar que la infraestructura educativa actual est
parcialmente sub utilizada, especialmente en los Centros
Poblados aledaos, tal el caso de Puerto Rico, donde el nico
local de colegio funciona como primaria en la maana y
secundaria (hasta el 4to. Grado) en la tarde.
Las instalaciones educativas de los Centros de Servicio
ubicados del el rea agrcola (Chusis), son de nivel primario,
algunos uni docentes y con muy escaso nmero de alumnos
(Chusis tiene actualmente menos de 500 habitantes).
De acuerdo a los niveles educativos se seala la siguiente
nomenclatura:
E 1: Locales de educacin inicial y primaria
E 2: Locales de educacin primaria secundaria
Institutos tcnicos complementarios a la educacin
secundaria.
E 3: Locales de educacin superior (universidad e
institutos).
2.6.
Equipamiento de Salud: En Sechura se carece de
buenas instalaciones hospitalarias. Hay un proyecto de un
nuevo hospital en la ciudad de Sechura y un terreno reservado
para el uso hospitalario en Chusis, el que por su ubicacin y
distancia a la ciudad de Sechura, aparentemente resulta
inadecuado.
La ubicacin de los centros hospitalarios se
sealan en el Plano de Zonificacin como H3 y H-2,
dependiendo de su tamao y nivel de servicio.
Tomando ndices
internacionales para el clculo del
equipamiento de salud (una cama cada 400 habitantes), se
establece que se requerir contar con hospitales y centros de
salud con 120 camas en total para el ao 2021 distribuidos en
15

el rea de la ciudad de Sechura y en los centros poblados

vecinos.
Los centros menores de atencin a la salud y consultorios
mdicos, odontolgicos, laboratorios, etc. no se indican
especficamente en el Plano, ya que su ubicacin es compatible
con la mayor parte de los usos del suelo.
2.7.
Equipamiento recreativo :
En Sechura se tienen varias reas habilitadas como parques,
con una buena infraestructura y mobiliario urbano, destacando
el parque ecolgico bastante bien implementado para los
requerimientos de recreacin activa y familiar de fin de
semana. Tambin hay playas cercanas que son usadas por los
habitantes de Sechura, sin denotar la afluencia de turismo
externo de playa en la zona; Sin embargo hay varios proyectos
de habilitacin de playas, con instalaciones adecuadas para la
recreacin de verano.
Dentro de las instalaciones deportivas, Destaca el Estadio el
coliseo y algunas otras instalaciones deportivas como losas
deportivas, bsicamente asociadas a locales educativos.
2.8.
Usos Especiales:
En el rea de estudio se pueden identificar los siguientes usos
especiales:
a. Cementerio, el existente y el vecino, con buena
capacidad y en buen estado.
b. Camal, Debe ubicarse un rea adecuada, aunque es
muy poco el ganado que se beneficia en el rea.
c. Comisaras y locales policiales, los existentes,
ubicados en el plano de zonificacin.
d. Terminal terrestre, Consolidarlo en el rea
reservada para ese fin, mejorando sus instalaciones.
e. Locales institucionales y religiosos, Se indican
los existentes y los nuevos proyectados.

con teatro, cine(s),

museo,
biblioteca, salones de exposiciones, salones de
enseanza y practica de msica, danza,
gimnasia, y dictado de clases de extensin:
cocina y repostera,
manualidades, idiomas
(parte junto al Auditorio Municipal y parte en el
nuevo local municipal que se construye en la
Plaza
de
Armas.

f. Centro cvico,

16

Todos estos usos se sealan en

Zonificacin como Otros Usos (OU).

el

Plano

de

g. Relleno Sanitario: Es importante fijar el rea para

el relleno sanitario de la ciudad y programar su
adecuada operacin, superando la situacin actual de
ser un simple botadero, el que por su ubicacin y
direccin de los vientos, expande la basura a una
extensa rea.

3. REGLAMENTO DE ZONIFICACION
3.1 Generalidades
3.1.1. Lectura del Plano de Zonificacin:
En el Plano de Zonificacin General se han delimitado las distintas
zonas mediante lneas que pasan por el eje de las vas o cruzan
las manzanas, por los lmites de propiedad.
En las reas ya habilitadas, las lneas lmite de zona deben
interpretarse de la siguiente manera:
a) Lnea divisoria en eje de va
Diferencia los usos del suelo en los lotes que dan
frente a una misma calle, tal como puede verse en
el grfico 1.
b) Lnea divisoria que corta la manzana
Diferencia los usos del suelo teniendo como base la
profundidad del lote cuyo frente est afectado por un
uso determinado. Esto es aplicable tambin a los
casos en los cuales dos lneas divisorias atraviesan
una manzana determinando vas de dos usos. Ver
ejemplo en grafico 2.
c)

Lotes con frente a dos calles paralelas

Cuando un lote da frente a dos calles paralelas y est
cruzando por una lnea lmite de zonas, cada zona
afectar al territorio en reas proporcionales a los
fondos del lote normativo.
Slo en casos especiales podr optarse por uno de
los dos usos, previo dictamen de la Comisin Tcnica
correspondiente.

17

3.1.2 Usos Permitidos

Para establecer los usos permitidos en cada zona se aplicar las
normas pertinentes de zonificacin diferenciada de acuerdo con el
ndice para la Ubicacin de Actividades Urbanas y el Cuadro de
Niveles Operacionales para fines industriales del Reglamento
Nacional de Construcciones.( Ver anexos)
3.1.3 Clculo de la Densidad
La aplicacin de las densidades normativas,
considerando los siguientes indicadores:

se

verificar

- 5 personas/vivienda, en las unidades de 3 dormitorios o

ms.
- 3 personas/vivienda, en las unidades de 2 dormitorios.
- 2 personas/vivienda, en las unidades de 1 dormitorios.
Cuando la edificacin se dedique exclusivamente al uso
residencial, la densidad normativa podr variar con el margen de
tolerancia de 10% en exceso.
3.1.4 Relacin con las vas pblicas
En las calles locales y vivienda unifamiliar o comercio del Casco
Antiguo de la ciudad, no se exigir retiro frontal, pero si el
alineamiento de fachadas, evitndose los voladizos sobre las
veredas pblicas, salvo aleros de proteccin del sol y la lluvia.
En las avenidas principales se exigir un retiro mnimo de
3.00ms, cuando los lotes tengan un rea mayor de 300m2 y un
frente igual o mayor de 10.00ms. Este espacio de retiro podr
estar protegido por una reja y ser usado como
estacionamiento.

18

Las construcciones del segundo piso en las zonas de comercio,

podrn volar hasta 50cm hacia la valle, siempre y cuando
estos voladizos estn a ms de 2.60ms del nivel de la vereda.
En los primeros pisos no se permitir la apertura de ventanas
cuyas hojas abran hacia afuera y que invadan las veredas, esto
para no afectar a los peatones que circulen por dichas veredas.
Adicionalmente todas las nuevas edificaciones debern
respetar lo sealado al respecto en el Reglamento Nacional de
Edificaciones.

3.2 ZONIFICACIN RESIDENCIAL

3.2.1

ZONAS RESIDENCIALES DE DENSIDAD ALTA (RDA)

Son aquellas zonas residenciales que permiten alta concentracin

de
poblacin,
mediante
la
construccin
de
edificios
multifamiliares.
a) Usos Compatibles:
Con la obligatoriedad del uso residencial, en las zonas RDA admite
el uso de Comercio Local en el primer piso.
Sub- Divisin de Lotes:
En las zonas habilitadas no se permitir la sub divisin en sublotes cuyas reas sean iguales o menores 200m2.
rea Libre:
El rea libre mnima dentro del lote con el rea normativa mnima
ser del 40% del rea del lote. En el caso de doble frente o
esquina se permitir el 35% de rea libre, siempre y cuando estn
correctamente resueltas la iluminacin y ventilacin, de acuerdo a
lo establecido en el Reglamento Nacional de Edificaciones.
rea libre en lotes con dimensiones inferiores a las
normativas
Se podr aceptar reas libres hasta un mnimo del 25%, cuando el
lote por su dimensionamiento y/o por estar ubicado en esquina,
permita resolver la iluminacin y ventilacin desde la va pblica y
pozos de luz con las dimensiones mnimas que se sealan en el
Reglamento Nacional de Edificaciones (en funcin a la altura de la
edificacin).
Retiros:
Los establecidos por la Municipalidad de Sechura; sin embargo en
el Casco Antiguo no se requerir retiro frontal, pero tampoco
voladizos que invadan la va pblica.
19

En las reas de expansin urbana, se exigir un retiro frontal de

3.00ms en los lotes frente a calle y 5.00ms en los lotes frente a
avenidas.
Altura de Edificacin:
a.

La altura mxima de edificacin medida sobre el

frente de la lnea municipal (cota ms baja de
vereda), ser de 4 pisos.
b. A partir de la Lnea Municipal, se podr edificar la
construccin de un ngulo mximo de 60 sobre el
horizonte.
Estacionamiento vehicular:
a.

La demanda de estacionamiento vehicular de los

edificios multifamiliares, destinados a vivienda y/o
oficinas, debern ser satisfechos dentro del rea del
lote.
b. El estacionamiento vehicular mnimo ser de 1
vehculo por cada 3 unidades de vivienda o
departamentos.

Densificacin del Casco urbano

La Municipalidad de Sechura propiciar la ejecucin de proyectos de
Renovacin Urbana en el Casco urbano antiguo de la ciudad,
auspiciando la acumulacin de lotes para obtener mayor altura (3 o
4 pisos) y una ms adecuada utilizacin del suelo y racionalizar la
circulacin y el estacionamiento, pudiendo incluirse una
remodelacin vial a efectos de obtener veredas de por lo menos
1.20 de ancho y calzadas de un mnimo de 6.00ms (dimensiones
reglametarias).

3.2.2 ZONAS RESIDENCIALES DE DENSIDAD MEDIA (RDM)

Las zonas comprendidas dentro de esta clasificacin tienen las
siguientes caractersticas:
Usos permitidos:
Unifamiliar, Bifamiliar, quintas y Multifamiliar
a. Usos Genricos:
Permite la edificacin de 1 o 2 unidades de vivienda en un lote.
En las zonas an no habilitadas se podr adoptar el patrn
unifamiliar con lotes de 160 y 200 metros cuadrados.
b. Uso Bifamiliar:
20

Las zonas de RDM admitirn el uso bifamiliar en los lotes que tengan
un rea igual o mayor a 200m2, con las normas correspondientes.
c. Quintas:
De acuerdo al reglamento especfico, se puede construir quintas en
un lote, pudindose incrementar la densidad hasta alcanzar una
densidad mayor, siempre y cuando el rea techada de la vivienda
ms pequea sea de 75.00m2.
d. Edificios multifamiliares:
Se permitir la construccin de edificios multifamiliares con una
altura mxima de 3 pisos en las zonas RDM, siempre y cuando los
lotes tengan un rea mnima de 250.00m2 y estn ubicados con
frente a avenidas (vas de doble calzada con berma central) y/o
frente a parques o plazas que renan los requisitos mnimos
establecidos en el Reglamento Nacional de Edificacin. El uso
multifamiliar permitido deber ceirse a las siguientes normas:
-

rea Libre mnimo 30%.

Densidad Neta mxima 400hab/Ha.
Estacionamiento Vehicular: 1 por cada 3 viviendas.
No se permitir la construccin de escaleras a la azotea.
e. Uso Comercial
e.1. Con la obligatoriedad del uso residencial, se permitir el
uso comercial en la primera planta de los lotes ubicados en esquina.
Dicho comercio permitir el establecimiento de tiendas destinadas al
expendio de artculos de primera necesidad (Comercio Vecinal o
Local).
e.2. Se permitir el uso comercial en aquellos lotes habilitados
como comerciales que no aparecen sealados especficamente en el
Plano de Zonificacin General, debiendo sujetarse su tratamiento en
las normas de zonificacin comercial correspondiente.
En todos estos casos deber predominar el uso residencial y el uso
comercial no podr tener un rea mayor al 50% del rea del lote.
f. Uso industrial:
No se permitir el uso industria en estas zonas.
g. Dimensiones del Lote
Para los efectos de habilitacin urbana y sub-divisin de lotes,
deber considerarse las dimensiones normativas, de 160 a 200m2,
con un frente mnimo de 8.00ms, para vivienda unifamiliar de
habilitacin con construccin simultnea.

21

h. rea libre de Lotes Normativos

El rea libre mnima, dentro del lote es del 30%
i. Retiro frontal
En los lotes de los Asentamientos Humanos con reas mayores de
200m2, se exigir retiro frontal de 3 metros frente a calles con ms
de 14ms e seccin. En los lotes con menor rea y con frente a calles
de menor seccin, no se exigir el retiro frontal, salvo Los que
establezca la Municipalidad de Sechura para vas o espacios urbanos
especficos.
j. Altura de Edificacin:
La altura Mxima de edificacin es de 3 pisos.
k. Estacionamiento vehicular:
En las zonas RDM con el uso unifamiliar y en lotes normativos, no es
exigible el estacionamiento dentro del lote. En estas mismas zonas,
en los lotes en los que se permitan construcciones bifamiliares o
multifamiliares, la exigencia ser de un estacionamiento cada dos
unidades de vivienda.

3.2.3

ZONAS RESIDENCIALES DE BAJA DENSIDAD (RDB)

Se identifican dos reas especficas:

RDB
: Residencial de Baja Densidad
RDMB: Residencial de muy baja densidad (casas huerta).
Zona de Baja Densidad (RDB):
Las zonas de baja densidad representan a habilitaciones de
viviendas unifamiliares, con una densidad neta promedio de 100 a
150 habitantes/ Ha Neta.
Sus caractersticas son:
-

rea de lote mnima 250m2

Usos: Vivienda unifamiliar y eventualmente vivienda
bifamiliar.
Altura de edificacin: Hasta 2 pisos ms azotea

En el caso de habilitacin nueva para este uso, se deber considerar

lo normado al respecto en el Reglamento Nacional de Edificaciones,
con la obligacin de dejar reas para parque, cuando en el clculo
del 8% del rea bruta de la habilitacin resulte igual o mayor de
800.00m2, esto independiente de los otros aportes tales como
SERPAR, Educacin y Estado.
22

Usos Permitidos:
Unifamiliar y bifamiliar; y con restricciones, multifamiliar, comercial
y usos especiales.
Se permite la edificacin de una vivienda por lote
Quintas
De acuerdo al Reglamento especfico correspondiente pudindose
incrementa la densidad hasta alcanzar la correspondiente a la zona
RDM, cumpliendo con la altura mxima de dos pisos ms azotea y
viviendas con un mnimo de 75.00m2.
Uso Multifamiliar
-

Se permitir la construccin de edificios multifamiliares con

un mximo de tres pisos, siempre y cuando los lotes tengan
ms de 300m2 y estn ubicados frente a avenidas (vas de
doble calzada con berma central) y/o frente a parques o
plazas; as como en los lotes ubicados en esquina
conformada
por vas de trnsito vehicular cuyo ancho
mnimo sea 15.00m. El uso multifamiliar permitido deber
ceirse a las siguientes normas:
-Densidad neta mxima: 400hab/Ha.
rea Libre 40%
Estacionamiento: 1 por cada 2 unidades de vivienda.
No se permitir la construccin de escaleras a la azotea.

En caso de ampliacin en edificios existentes, para adecuarse a esta

norma ser necesaria la verificacin y aprobacin por parte de la
Comisin Tcnica que el proyecto no compromete la seguridad de la
estructura, que cumpla con dimensionamiento adecuado de
pasadizos, escaleras, reas comunes y dimensiones de los
departamentos (rea mnima 75.00m2).
Uso Comercial:
a) Se permitir el uso comercial en la primera planta de los
lotes ubicados en esquina.
Dicho comercio permitir el establecimiento de tiendas de
expendio de artculos de primera necesidad.
b) Se permitir el uso comercial en aquellos lotes habilitados
como comerciales y nos sealados especficamente en el
plano de Zonificacin General, debiendo sujetarse a las
normas de zonificacin comercial correspondiente.
Usos Industriales:

23

No se permitir el establecimiento de actividades industriales en

estas zonas.

Otros Usos
Adems de sealados, se permitirn todos aquellos establecidos en
el ndice para la ubicacin de Actividades Urbanas del Reglamento
Nacional de Edificaciones.
rea libre:
El rea libre mnima dentro del lote, ser de 40%, pero si el lote es de
esquina o con doble frente: se permitir hasta 35%.
Retiros:
En los lotes de los Asentamientos Humanos con reas mayores de
200m2, se exigir retiro frontal de 3 metros frente a calles con ms
de 14ms e seccin. En los lotes con menor rea y con frente a calles
de menor seccin, no se exigir el retiro frontal, salvo Los que
establezca la Municipalidad de Sechura para vas o espacios urbanos
especficos.
Altura de Edificacin:
En las zonas RDB, la altura mxima de edificacin es de 2 pisos +
azotea.
Estacionamiento vehicular:
1 vehculo/ vivienda
Construccin por etapas:
La construccin de las viviendas podr efectuarse por etapas, con
un proyecto integral aprobado.

3.2.4

ZONA DE MUY BAJA DENSIDAD (ZDMB):

Califica las zonas de Casa Huerta que se propone se habiliten en

los Centros Poblados del rea agropecuaria de Sechura: Chusis,
Miramar, Tajamar, etc. Consolidando el uso actual que se da
precariamente en esas reas.
Estas zonas tienen las siguientes caractersticas:
-

rea de Lote Mnimo: 500 a 1,000 m2

24

Uso: Vivienda Unifamiliar con huerto y crianza de

aves de corral, conejos y otros animales pequeos.
Altura de edificacin:1 piso ms azotea
rea Libre: 70%
Retiro Frontal: no exigible, pudiendo estar cercado
todo el lote en
el lmite de la propiedad.
Retiros laterales: no exigible.
Estacionamiento: 1 vehculo/ vivienda

En el caso de habilitaciones nuevas con este uso no ser exigible el

aporte para parques dentro de la habilitacin.

UN MODELO DE CASA HUERTA

3.2.5

ZONA DE VIVIENDA TALLER (I1-R)

Definicin:
ES la zona destinada a vivienda, pero que permite el uso de
Industrial Elemental y Complementaria. Compatible con los usos
residenciales de densidad media.
USOS PERMITIDOS:
Unifamiliar, Bifamiliar, multifamiliar de hasta tres pisos, comercial,
usos especiales.
USO GENERICO

25

a.

Permite
el
uso
de
vivienda
unifamiliar,
complementado con el uso de Industria Elemental y
Complementaria (I-1) compatible, de acuerdo al
ndice para la Ubicacin de las Actividades Urbanas y
Cuadro de Niveles Operacionales.
Estos usos podrn darse mixtos o individualmente.

USO COMERCIAL
a.

Se permitir el uso de comercio en concordancia con

el ndice
para la Ubicacin de Actividades Urbanas.

OTROS USOS
Adems de los sealados se permitir que todos aquellos
establecidos en el ndice para la Ubicacin de Actividades Urbanas.

3.3

CONJUNTO RESIDENCIAL:
Definicin:
Agrupamiento de vivienda unifamiliar, multifamiliar
diseado en forma integral en un lote de terreno.

mixta,

Alcances:
Podr Aplicarse en las Zonas Residenciales de Baja, Media o Alta
densidad y en las zonas comerciales a partir del CZ, siempre que
cumplan con el rea del lote mnima exigida
En los corredores de comercio, a partir delas zonas C2, se podr
ejecutar conjuntos residenciales sin obligatoriedad del uso
comercial, a juicio de la Comisin Tcnica correspondiente.
rea Mnima:
El rea mnima para la construccin de un Conjunto Residencial es
de 1,000 m2.
Densidad:
Se aplica las densidades siguientes:
En zona:

Densidad Neta:

RDB
RDM

Hasta 400 hab/Ha neta

Hasta 750 hab/Ha neta

reas Libres

26

En los Conjuntos Residenciales proyectados en reas habilitadas, el

rea libre mnima ser del 50% para las zonas RDM y del 60% para
las zonas RDA.
En las reas por habilitar se deber considerar el rea libre sealada
en el artculo anterior y los aportes establecidos en el Reglamento
Nacional de Edificaciones.
Se podr optar por integrar el rea libre establecida en el primer
artculo con el aporte para recreacin pblica. En este caso el uso de
dicha rea ser pblico e irrestricto, debindose presentar, en el
caso de habilitacin, el anteproyecto arquitectnico integral del
conjunto residencial.

Altura Mxima:
5 pisos
Estacionamiento y Vas
Se deber considerar reas comunes de estacionamiento, en la
proporcin que seale el Cuadro de Normas de Zonificacin
Residencial, pero no menos de un espacio de estacionamiento por
cada 3 viviendas.
En el caso de que se incluya en el Conjunto el uso comercial, deber
considerarse, adems del estacionamiento propio de las viviendas,
el estacionamiento establecido en el cuadro de Zonificacin
Comercial Correspondiente.

3.4. ZONIFICACION COMERCIAL

3.4.1

ZONA DE COMERCIO DISTRITAL SECTORIAL (CD)

DEFINICION:
Representa el rea comercial, administrativa y de servicios ms
importantes a nivel del distrito de Majes, caracterizada por su
magnitud y la diversidad de actividades. Actualmente
Nivel de Servicio:
El nivel de servicio genrico es el Provincial, sirviendo a una
poblacin comprendida entre 100,000 y 300,000 habitantes, sin
embargo se aplica a Majes, dada su importancia actual y proyeccin
futura.
Usos Permitidos:
27

Otros Usos
Los sealados en el ndice para la Ubicacin de Actividades Urbanas
del Reglamento Nacional de Construcciones.
rea de Lote:
Se considerar
consolidada.

el rea de los lotes existentes, en el rea

No se permitir la subdivisin de lotes, salvo los casos en que se

efecte planeamiento integral.
rea Libre Mnima:
En el uso exclusivamente comercial (tiendas y oficinas)
No es exigible dejar rea libre en los pisos destinados a uso
comercial, siempre y cuando se solucione adecuadamente la
iluminacin y ventilacin
Uso de Vivienda
En los pisos dedicados al uso residencial ser obligatorio dejar el
porcentaje de rea libre respectiva, sealada en la Zonificacin
Residencial Compatible.
Altura de Edificacin:
La altura de edificacin mxima ser de 5 pisos
Debern considerarse adems las limitaciones de la altura
especialmente
aprobadas
por
el
Concejo
Municipales
correspondiente y organismos pertinentes.

3.4.2

ZONA DE COMERCIO ZONAL CZ:

Definicin:
Son los centros comerciales a nivel de barrio o vecinal,
caracterizados por su dimensin de 20 o ms establecimientos o por
la presencia de un mercado; y en general por la comercializacin de
bienes de consumo directo de uso diario y servicios de pequea
magnitud.
Nivel de servicio:
A nivel de barrio sirve a una poblacin de 2,500 a 7,500 habitantes
normativamente.
rea de Lote:
28

En las zonas habilitadas se considera el rea de los lotes existente.

En las nuevas habilitaciones se considerar resultante del
planeamiento de las zonas comerciales. Se permitir la subdivisin
en lotes solo en base al planeamiento integral del rea.
rea libre Mnima:
En el uso exclusivamente comercial (tiendas y oficinas)
No es exigible dejar rea libre en los pisos destinados a uso
comercial, siempre y cuando se solucione adecuadamente la
iluminacin y ventilacin (ver Reglamento Nacional de Edificacin)

Uso de Vivienda:
En los pisos dedicados al uso residencial ser obligatorio dejar el
porcentaje de rea libre respectiva, sealado en la zonificacin
residencial correspondiente.
Estacionamiento:
a) Cuando se trate de zonas comerciales CZ resultantes
del
proceso
de
habilitacin,
que
cuentan
con
estacionamiento
pblico, no se exigir estacionamiento dentro del
lote.
b) En las zonas comerciales CZ existentes, el
estacionamiento
estar supeditado a lo que establezca el Concejo
Municipal
correspondiente, en funcin de la habilitacin de
espacios de
estacionamiento dentro de la seccin vial.
c) Estacionamiento para locales de Usos Especiales.
Retiros:
Los establecidos por el Reglamento Nacional de Construcciones y/o
por el Concejo Municipal correspondiente, para efectos de prever
estacionamientos y veredas ms amplias.

3.4.3

ZONA DE COMERCIO LOCAL o VECINAL CV:

Definicin:
Es el centro comercial a nivel de grupo residencial conformado
normativamente por 10 o menos establecimientos dedicados a la
29

comercializacin de productos de consumo diario y servicios de

pequea magnitud.
Las zonas comerciales CV, por su pequea dimensin fsica, no
necesariamente estn indicadas en el Plano de Zonificacin.
En las zonas CV resultantes de procesos de habilitacin el uso
comercial es obligatorio.
Nivel de Servicio
El comercio local sirve al grupo residencial, con una poblacin de
hasta 2,000 habitantes y un radio de influencia comprendido entre
200 y 300 m. normativamente.
Usos Permitidos:
Comercial, residencial, industrial y uso especiales
Usos Comerciales:
Los sealados en el ndice para la Ubicacin de Actividades Urbanas
del Reglamento Nacional de Construcciones.
Usos Residenciales:
Se permitir el uso residencial predominante en el rea.

Otros Usos
Los sealados en el ndice para la Ubicacin de las Actividades
Urbanas del Reglamento Nacional de Construcciones.
DETERMINACION DE LAS ZONAS C1 EN LAS AREAS URBANAS
CONSOLIDADAS:
-

La Municipalidad de Majes determinar las zonas de

comercio local (C1) en base a los locales comerciales
que estn en funcionamiento y dentro de lo
establecido en la Zona de Comercio Local y Nivel de
Servicio.
En las Zonas Residenciales se permitir el comercio
Local en esquina de solo una tienda con un mximo
de 80 m2 de rea techada.

DETERMINACION DE LAS ZONAS DE COMERCIO LOCAL EN LAS

NUEVAS HABILITACIONES
30

En las habilitaciones la zona comercial C1 est constituida por el

aporte vendible que establece el Reglamento Nacional de Edificacin
y de acuerdo a lo establecido en la Zona de Comercio Local y Nivel
de Servicio del presente Reglamento.
Deber constar en los respectivos ttulos de propiedad la condicin
de los lotes calificados como comerciales, especialmente para el
caso de otorgamiento de Licencia de Construccin
ESTACIONAMIENTO:
a) Cuando se trate de zonas comerciales CV resultante
del proceso de habilitacin, que cuentan con
estacionamiento
pblico,
no
se
exigir
estacionamiento dentro del lote.
b) En las zonas comerciales CV existentes, el
estacionamiento est supeditado a lo que establezca
el Concejo Distrital Correspondiente.
RETIROS:
No se requiere retiros.

3.4.4

ZONAS DE COMERCIO ESPECIALIZADO CE

Definicin:
Son los centros comerciales de bienes y servicios relacionados a una
actividad especfica de carcter nacional, regional, o metropolitano,
por ejemplo de comercio especializado en semillas, fertilizantes y sin
embargo predomina en su estructura urbana la
de usos
comerciales.

Nivel de Servicio:
A nivel provincial, regional, con un
establecimientos, segn su especializacin.

nmero

variable

de

Usos Permitidos:
Uso Comercial:
Los sealados en el ndice para la Ubicacin de Actividades Urbanas
del Reglamento nacional de Construcciones.
rea de Lote:
En las reas habilitadas y construidas parcialmente se considerarn
las reas de los lotes existentes.
En las nuevas habilitaciones el lote normativo es de 450m2.
31

No se permitir subdivisin de lotes, en reas menores de 450m2.

rea Libre Mnima
Uso exclusivamente comercial (tiendas y oficinas)
No es necesario dejas reas libres pudiendo edificarse en toda el
rea del lote, siempre y cuando se solucione adecuadamente la
ventilacin o iluminacin.
Uso de Vivienda
En los pisos dedicados al uso residencial ser obligatorio deja el
porcentaje de rea libre respectiva, sealado en la zonificacin
residencial correspondiente.
Altura de Edificacin:
Se considerar una altura mxima igual a una y media vez al ancho
de la calle ms los retiros, con un mximo de 5 pisos.
Estacionamiento:
Se considerar como mnimo un estacionamiento por cada 75m3 de
rea de venta y/o oficina.
En el caso que exista vivienda, se ceir a lo dispuesto para la
zonificacin residencial, segn el rea de Estructuracin Urbana.

3.5 ZONIFICACION INDUSTRIAL

3.5.1 ZONAS DE GRAN INDUSTRIA I-3
Definicin:
Es la zona destinada a establecimientos industriales que tienen las
siguientes caractersticas:
-

Concentracin industrial con utilizacin de gran volumen de

insumos
Orientado hacia actividades extractivas
Prximo a vas regionales
Produccin en gran escala
Son molestas y cierto grado de peligrosidad

Usos permitidos:
32

Los establecidos en el ndice de usos y para el caso de Sechura:

plantas de procesamiento de pescado y mariscos; concentrado
de minerales; bobeo y almacenamiento de hidrocarburos;
desmotadoras de algodn; entre otros.

rea de lote:
-

Para fines de habilitacin : Lote mnimo 2,500m2, con 30ms de

frente mnimo y un mximo del 70% del predio ocupado por las
instalaciones industriales.
Eventualmente se podrn subdividir los lotes existentes con este
uso, siempre y cuando el o los sub lotes mantengan el uso
industrial y que tengan un frente mnimo de 12.00ms.

Retiros:
-

El retiro frontal exigible ser:

a. El sealado por el Plan Vial del rea.
b. El necesario para resolver la salida e ingreso de
vehculos, lo que implica tener ochavos de 45 a
ambos lados de la puerta, para el ingreso y salida de
vehculos mayores (camiones).
c. El acceso al local debe contemplar una puerta de no
menor de 3.50ms de ancho ubicada a una distancia no
menor de 3.00ms de la lnea de propiedad y ochavos
en los muros, tal como se seala en el tem anterior.

Los retiros lateral y posterior debern permitir el ingreso de

vehculos de seguridad (bomberos y/o ambulancias), por lo que
el ancho mnimo de los mismos ser de 3.00ms, libre de
obstculos.

Altura de edificacin:
La altura de edificacin ser la que resulte del proyecto y/o
aplicacin de los reglamentos y disposiciones especiales.
Estacionamiento:
-

Se deber dejar un espacio dentro del lote cada 200m2 de rea

techada o rea con el uso industrial. Alternativamente se podr
considerar un espacio de estacionamiento por cada 6 personas
empleadas, salvo casos especiales de movilidad para los
trabajadores.

3.5.2. ZONAS DE INDUSTRIA LIVIANA I - 2

Definicin:
33

Zona destinada para establecimientos industriales que tiene la

siguiente caracterstica:
-

Orientadas al rea de mercadeo local y a la

infraestructura vial urbana.
Posee contacto con el rea central
Ventas al por mayor
Dimensin econmica media
No son molestas ni peligrosas.

Usos Permitidos:
-

Industrial elemental y complementaria

Comercio en general
Servicios pblicos complementarios y todas aquellas
establecidas en el ndice para la Ubicacin de las
Actividades Urbanas y el Cuadro de Niveles
Operacionales para fines industriales del Reglamento
Nacional de Construcciones.

rea de Lote:
Para fines de Habilitacin y Subdivisin:
Lote mnimo predominante es de 1,000m2, con un
recomendable de 20m.

frente

Retiros:
Retiro frontal exigible ser:
a.

El que seale el Plan Vial (en caso de ensanche y/o

remodelacin vial.
b. El necesario para resolver la salida de vehculos
Retiros Lateral y Posterior
Se exigir los que indica el Reglamento nacional de Edificaciones.
Altura de Edificacin:
La altura la edificacin ser resultante del proyecto y/o la aplicacin
de reglamentos y disposiciones especiales.

Estacionamiento:
Se recomienda la relacin de un espacio para estacionamiento por
cada diez (10) personas ocupadas en el turno principal.
Todo establecimiento del tipo industrial 12, deber contar
necesariamente con un patio de maniobras para cargar y descargar
34

con dimensiones y radio de volteo apropiados al tipo y nmero de

vehculos que se utilicen.

3.5.2
ZONA
COMPLEMENTARIA (I-1)

INDUSTRIAL

ELEMETAL

En la zona destinada para establecimientos industriales

complementarios o de apoyo a la industria de mayor escala.
Sus caractersticas son:
-

Grados tecnolgicos medios

Produccin en serie y dirigida al comercio mayoritario
Capital de operacin reducida
Tendencia a agruparse en el rea Urbana
No son molestas ni peligrosas.

Usos permitidos:
Son los siguientes:
-

Comercio en general
Servicios pblicos complementarios y
Todo aquello establecido en el ndice para la
ubicacin de
actividades
Urbanas
y
Cuadro
de
Niveles
Operacionales para
fines industriales del Reglamento Nacional de
Construcciones.

rea del Lote

El rea normativa para fines de habilitacin y subdivisin ser de
300m2 con frente a recomendable de 10.00m.
Retiros:
No exigible el retiro Frontal.
Retiros Lateral y Posterior
Se exigir estos retiros, como separacin cuando el uso colindante
es el residencial, su ancho mnimo ser fijado al momento de
otorgarse la licencia de construccin segn el tipo de industria a
establecerse.

Altura de Edificacin:

35

La altura mxima de edificacin ser la resultante del proyecto y/o

aplicacin de reglamento y disposiciones especiales.
Estacionamiento:
No se exigir estacionamiento dentro del lote, en concordancia con
la norma, que establece que el retiro frontal por concepto de
estacionamiento est incluido en las secciones de las vas.
Dependiendo de la actividad, se exigir que cuente necesariamente
con un espacio dentro del lote para carga y descarga con las
dimensiones y radio de volteo necesarios para el tipo y nmero de
vehculos a utilizarse.
En los cuadros adjuntos se indica el Resumen de la Zonificacin de
Majes:

CUADRO RESUMEN DE ZONIFICACION RESIDENCIAL

CUADRO RESUMEN DE ZONIFICACION COMERCIAL
CUADRO RESUMEN DE ZONIFICACION INDUSTRIAL

3.6 ZONAS DE REGLAMENTACIN ESPECIAL (Z.R.E)

Son Zonas de Reglamentacin especial:
a. Las reas calificadas para ejecutar en ellas los programas de
Renovacin Urbana.
b. Las reas afectadas por Remodelacin Vial.
c. Las reas monumentales.
d. Las reas afectadas por Estudios Especiales.

a. ZONAS DE REGLAMENTACIN ESPECIAL POR RENOVACIN

URBANA:
Definicin:
Son reas afectadas por la presencia de habilitaciones y ocupacin
irregular del suelo, con una tugurizacin incipiente y que han sido
calificadas como prioritarias para la realizacin de programas
integrales de Renovacin Urbana.

36

Normas:
Debern realizarse proyectos integrales de Renovacin Urbana en
reas de una manzana o en reas menores que comprendan a todo
un grupo homogneo.
Se permite edificaciones en los lotes sin construir cuyas reas sean
iguales o mayores que las normativas.

b. ZONAS DE REGLAMENTACIN ESPECIAL POR REMODELACIN

VIAL:
Proyectos especficos de remodelacin de vas ejecutados por el
Concejo del Distrito de Majes.
reas Afectadas:
a. Los frentes de lote por el ensanche de vas de acuerdo al Plan Vial.
b. Las intersecciones viales de carreteras y de avenidas colaterales, de
acuerdo al Plan Vial.
Estas reas estarn afectadas como Z.R.E, mientras no se afecte y
apruebe el proyecto de factibilidad correspondiente.

3.7

ZONAS RECREACIONALES
Zonas de Recreacin Pblica:
Definicin:
Son zonas dedicadas a las actividades de recreacin activa y servicios
complementarios para uso pblico irrestricto Estn zonificadas como
ZRP y/o parques.

Normas Genricas:
a. En estas reas solo podrn ejecutarse obras para fines recreativos y
actividades complementarias, con las limitaciones que establezca el
organismo de control respectivo, ajustndose a las normas especiales
del Reglamento Nacional de Edificaciones.

3.8

USOS ESPECIALES (OU)

Definicin:
Estn constituidos por los usos relacionados con la actividad polticoadministrativa e institucional y con los servicios pblicos en general.

37

Denominacin de las reas:

En el plano de Zonificacin General de Majes, se han zonificado como
usos especiales (OU), a los usos institucionales.
Se incluye, adems, bajo esta denominacin:
-

3.9

Los Centros Cvicos y de Administracin Publica

Los Centros Culturales, locales de culto, establecimientos de
beneficencias.
Los terminales terrestres y de transporte rpido masivo.
Los locales de espectculo masivo (ejemplo: ferias) y
Los
servicios
pblicos
complementarios:
Correos
y
telecomunicaciones.
Establecimientos para fines de seguridad (cuartel de bomberos,
comisaras, locales militares, etc.)
Campos, clubes y centros deportivos.

EQUIPAMIENTO EDUCATIVO:
Denominacin de las reas:

El plano de Zonificacin General de Majes, seala el equipamiento

educativo de los niveles Bsico y Superior, E1 (Centros de Educacin
Bsica), E2 (Escuela Superior de Educacin Profesional) y E3
(Universidad o Institutos Superiores).
No sealan las reas correspondientes a los Centros de Educacin
Inicial (E) por ser de dimensin fsica mnima
Disposiciones Generales:
a. Las reas de zonificacin para uso educativo no se podrn
subdividir, ni disminuir su rea normativa.
b. Las reas educativas E1 y E2, sealadas en el Plano de
Zonificacin, podrn variar de localizacin, dentro del predio por
habilitar y en un radio no mayor de 200 metros y slo por causa
debidamente justificada.
c. En los programas de Renovacin Urbana se reservaran las reas
destinadas a los niveles de equipo educativo correspondiente,
como aporte gratuito a favor del Estado y afectado al Sector
Educacin.

3.10 EQUIPAMIENTO SALUD:

Denominacin de las reas:

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a. El plano de Zonificacin General de Majes, seala los centros de

asistencia en actual funcionamiento y las reas destinadas a la
edificacin de los nuevos establecimientos, propuesto para
satisfacer la demanda de equipamiento de salud, al ao 2021.
b. El equipamiento de salud, normativo, establecido por el Ministerio
de Salud, es el siguiente:
Puesto Sanitario (Centro de Salud (H2)
Hospital General (H3)
c. En el plano de Zonificacin General se ha zonificado el
equipamiento de mayor jerarqua (hospitales). As tambin se han
ubicado los equipamientos menores cuyas superficies son
significativas en el contexto urbano, tales como Centros de Salud
(H2), Hospitales Generales (H3)
Disposiciones Generales:
a. Las reas zonificadas para uso de salud no podr ser subdivididas,
ni disminuir su rea normativa.
b. Las reas clasificadas para equipamiento de salud, en el Plano de
Zonificacin, podrn variar su localizacin dentro del predio, por
habilitar y en un radio no mayor de 200m, y solo por causa
debidamente justificada.
c. Estas normas debern complementarse con el cuadro
correspondiente del Reglamento Nacional de Edificaciones.

3.11

TERMINALES TERRESTRES

Los Terminales Terrestres de pasajeros que sirven a El Pedregal y

Ciudad Majes deben ser reubicados al rea propuesta para ese fin,
adecuando la infraestructura vial proyectada.
Bsicamente se debe considerar:

Accesibilidad desde la Panamericana Sur, sin implicar la

utilizacin de la va pblica para las operaciones de embarque y
desembarque, por lo que deben desarrollarse en terrenos
cerrados, con acceso separado de los buses y de los usuarios.
Debe evitarse la presencia de comercio ambulatorio en torno a
los terminales.
Debe estar prximo a zonas que posibiliten el parqueo eventual
de taxis
El ingreso y salida de los buses debe estar debidamente
controlado, sealizado, para evitar accidentes.
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En el Plano de Zonificacin se ubican los Terminales Terrestres,

aclarando que debe realizarse un estudio especfico para su
reubicacin, estudio y propuesta que debera estar a cargo de las
Empresas Transportistas. Hay ejemplos en Ica y Nazca, por ejemplo.

3.12.
CUADROS
COMPLEMENTARIAS.

RESUMEN

NORMAS

En los ANEXOS C se incluyen los siguientes cuadros:

C1. CUADRO RESUMEN DE ZONIFICACION RESIDENCIAL
C2. CUADRO RESUMEN DE ZONIFICACION COMERCIAL
C3. CUADRO RESUMEN DE ZONIFICACIN INDUSTRIAL
C4. INDICE DE USOS
C5. CUADRO DE NIVELES OPERACIONALES PARA FINES
INDUSTRIALES
C6. CUADRO DE COMPATIBILIDAD DE USOS URBANOS

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6.00 MOBILIARIO URBANO

CARACTERSTICAS
El mobiliario urbano comprende a todos aquellos elementos urbanos
complementarios, ya sean fijos, permanentes, mviles o temporales,
ubicados en la va pblica o en espacios pblicos que sirven de apoyo a
la infraestructura y al equipamiento urbano y que refuerzan la imagen
de la ciudad.
Entre los diversos elementos de mobiliario urbano, se distinguen los de
titularidad pblica que sern instalados por la Municipalidad para el
uso del vecindario, tambin los colocados por particulares que debern
contar con la previa autorizacin municipal para que obtengan
beneficios explotando la publicidad en la va pblica.
El diseo de un mobiliario urbano debe responder y adecuarse a los
espacios, y los usos que la sociedad demanda, siendo una tarea muy
comprometida y por ello es fundamental la identidad del medio y una
lectura clara detenida de su comportamiento dentro del marco donde
vaya a ser ubicado.
Los elementos de mobiliario urbano se clasifican; segn su funcin de
la siguiente manera:
Para el descanso: Bancos, sillas y otros elementos para
sentarse Mesas convencionales, de ajedrez, etc.
Para la comunicacin: cabinas telefnicas y buzones de correo;
Para la informacin: Relojes, termmetros, columnas, Porta
carteles y soportes de carteles publicitarios con anuncios e
informacin turstica, social y cultural, unidades de soporte
mltiple con nomenclatura, postes con nomenclatura y placas
de nomenclatura;
Baos para necesidades fisiolgicas: sanitarios pblicos y
bebederos;
Para comercio: quioscos para venta de peridicos, libros,
revistas, golosinas, flores y juegos de azar;
Para seguridad: Barandillas, cerramientos y protecciones,
vallas, bolardos, garitas de vigilancia, semforos y cualquier
otro elemento que cumpla con esta finalidad;
Para higiene: Papeleras y contenedores para basura y reciclaje
De servicio: postes de alumbrado, unidades de soporte
mltiple, parqumetros, estacionamientos y soportes para
bicicletas

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 De jardinera: Alcorques y protectores de arbolado, jardineras y

macetas.
Para recreacin: Juegos infantiles (rbol de torre, tobogn,
columpio, balancn, etc.)
Otros objetos que crea oportuno la municipalidad y que sea
estandarizado en zonas o en toda la ciudad.
Dada la variedad de elementos que se incluyen en la
denominacin de mobiliario urbano, resulta prcticamente
imposible establecer criterios generales para su localizacin y
disposicin en la va pblica.
Sin embargo, de acuerdo con algunas de sus caractersticas, se
establecen algunos criterios a tomarse en cuenta.
Bancos, sillas y otros elementos para sentarse;
convencionales y de juegos (ajedrez, damas, etc.)

mesas

Los bancos son muebles largos de estructura sencilla en el que pueden

sentarse varias personas a la vez. Es de uso comn en lugares pblicos
como parques, jardines, estacionamientos vehiculares, etc. Se
construye en variados materiales como madera, metal, piedra o
cemento y pueden ser: banco sin respaldo, banco con respaldo, banco
jardinera, etc.
El mobiliario de estancia como bancos, sillas, mesas y otros deben
concentrarse en los puntos de mxima frecuencia de uso peatonal o
vehicular y exigen una localizacin contigua y coordinada, lo que
requiere un diseo especfico e integral del acondicionamiento de
reas pblicas como las de estancia. Es recomendable que, cuando se
propongan muebles para asiento, se complemente con jardineras,
papeleras, mesas, fuentes, telfonos, etc., as como arbolado o
prgolas para proporcionar sombra.
En la disposicin del mobiliario urbano de estancia de personas
(asientos, mesas, etc.), deben optimizarse las condiciones de
asoleamiento, orientacin, proteccin frente al viento y la lluvia y
evitarse los lugares ambientalmente pobres, como los sometidos al
ruido intenso de la circulacin.
Para lograr mejores condiciones climticas y ambientales se
recomienda una gran flexibilidad en la localizacin del mobiliario
urbano, evitando configuraciones puramente formalistas que impidan
su optimizacin (simetra, distribucin homognea).
Papeleras y contenedores para basura y reciclaje.
La papelera o tacho de basura es un recipiente en el que se
depositan papeles usados y otros desperdicios. Se localiza
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tanto en lugares cerrados (oficinas, hogares, lugares de ocio)

como en el exterior (parques, plazas, avenidas, etc.).
Su tamao es mediano y se colocan en lugares discretos pero
accesibles para recoger los papeles, envoltorios o desperdicios
que son arrojados por las personas. Se fabrican en materiales
plsticos o metlicos y en muy diversos colores y modelos.
Generalmente, en su interior se introduce una bolsa de basura
para no ensuciar el recipiente y facilitar su manejo.
Las papeleras deben concentrarse en los puntos de mxima
frecuencia de usuarios, peatonal o rodada. Para garantizar una
dotacin mnima de mobiliario urbano se debern garantizar el
cumplimiento del estndar mnimo de mobiliario urbano: Una
por cada 100 metros de va pblica a la que den frente
edificios, equipamientos y jardines. Si se localizan al aire libre u
otras reas pblicas se fijan generalmente al suelo.
Los espacios pblicos principales: avenidas, calles y pasajes
peatonales de la ciudad y los espacios abiertos como la Plaza
principal, los parques y plazuelas tendrn papeleras que se
colocan junto a las trayectorias que recorren los usuarios. Esto
anima a la poblacin a evitar la suciedad creando un ambiente
social y esttico agradable...
Los contenedores para basura, se instalarn en los lugares de
mayor accesibilidad y frecuencia proporcionando la mayor
cobertura, incluyendo en su radio de accin a la mayor parte de
las edificaciones usuarias de los mismos y constituyen un
acondicionamiento necesario para el uso social de la va
pblica. Deben tambin disponerse de forma que sean
accesibles tanto para usuarios peatonales como desde
vehculos, para lo cual deben disponerse en lugares adecuados
y debidamente acondicionados.
Relojes, termmetros, porta carteles y otros.
Los elementos que den informacin simultnea a peatones y
ocupantes de vehculos, deben situarse en puntos visibles para
ambos, concentrados en los lugares de mayor frecuencia de
uso peatonal o vehicular.
Cabinas de Telfonos Pblicos.
Una cabina telefnica es una pequea estructura que en su
interior contiene un telfono pblico. Su diseo es variado,
hechas para que el usuario de estas no se moje cuando hay
lluvia y tambin para respetar la privacidad de quien las usa.
Deben concentrarse en los lugares de mayor frecuencia de uso
peatonal o vehicular.
Semforos y armarios de regulacin
Deben concentrarse en los lugares de mayor frecuencia de uso
peatonal o vehicular.
Quioscos
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Deben concentrarse en los lugares de mayor frecuencia de uso

peatonal o vehicular. Su diseo deber integrarse con el
conjunto urbano arquitectnico.
Alcorques y protectores de arbolado y reas ajardinadas
Todos los rboles de los pasajes peatonales debern ir provistos
de su correspondiente alcorque.
Se instalarn en los lugares de mayor accesibilidad y frecuencia
proporcionando la mayor cobertura, incluyendo en su radio de accin a la
mayor parte de las edificaciones usuarias de los mismos y constituyen un
acondicionamiento necesario para el uso social de la va pblica.

Jardineras
Es recomendable que las jardineras se complementen con
bancos, papeleras, asientos, mesas, fuentes, telfonos, etc., as
como arbolado.
Barandillas, defensas y protecciones
La localizacin de barandillas depende de la configuracin de la
va pblica o de la existencia de ciertos elementos viarios y
slo se justifican en relacin a estos. Se localizarn en todos los
lugares en que un rea peatonal se site elevada sobre la
calzada u otra superficie en ms de 40 cm. y en todas las vas
de la red principal, separando la acera de la calzada, cuando la
primera tenga una anchura inferior a 1,5 metros.
Estacionamientos y soportes para bicicletas
Soportes con diferentes capacidades de estacionamiento,
realizados en tubo de acero a ser localizadas en las reas
destinadas a estacionamiento de bicicletas, localizadas en la
seccin vial correspondiente.
Juegos de nios (tobogn, columpio, balancn, etc.)
Con objeto de garantizar una dotacin mnima de mobiliario
urbano los proyectos de habilitacin urbana debern garantizar
el cumplimiento de los estndares mnimos de mobiliario
urbano: 20 m2. por cada 100m2. de reas de jardn, plazas,
parques y plazuelas.
Porta carteles y soportes de publicidad
Los porta carteles y otros elementos que den informacin
simultnea a peatones y ocupantes de vehculos, deben
situarse en puntos visibles para ambos. Los soportes

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publicitarios deben concentrarse en los puntos de mayor

concentracin peatonal y/o vehicular.
Fuentes
Las fuentes bebederos, piletas y espejos de agua deben
concentrarse en los puntos de mayor concentracin peatonal
y/o vehicular.
Paraderos de autobuses de transporte pblico
Los paraderos de autobs son lugares dentro del recorrido de
los autobuses de transporte pblico en donde stos se detienen
para permitir el ascenso y descenso de los pasajeros. Pueden
ser cubiertas para proteger a los usuarios de los agentes
climatolgicos. Suelen tener placas informativas con el
recorrido de las lneas de autobs que por all pasan, y pueden
tener carteles de publicidad.

La localizacin de paraderos de autobs, depende de la

configuracin de la va pblica o de la existencia de ciertos
elementos viarios. Se encontrarn localizados a lo largo del
circuito anillo de transporte pblico de pasajeros, a lo largo de
las Avenidas Circunvalacin 1, 2, 3 y 4.
Hidrantes contra incendios
Colocados estratgicamente en las vas y espacios abiertos que
de acuerdo con el diseo de las redes de agua potable se
requieran.

7.00 SEALIZACION
A continuacin se presentan la sealizacin vial bsica para
implementarla en Sechura. Loa distintos avisos que se muestran son los
oficiales establecidos por el MTC para todo el Per.

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Lima, Abril de 2013

CCV/cc

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