L

LEY DE CARRERA ADMINISTRATIVA. (V. en este Apndice la voz ESTATUTO

DEL FUNCIONARIO PBLICO EN CHILE.)

LEY DEL SERVICIO CIVIL. (V. en

este Apndice la voz ESTATUTO DEL FUNCIONARIO PBLICO EN CHILE.)

LEY PENAL TRIBUTARIA. (V. en este Apndice la voz REFORMA TRIBUTARIA
1974.)
LIBRE CONVICCIN. (Apndice I,
pg 394.) La ley 20.510, publicada eJ 28-573, derog las leyes 18.670 y 19.053 (aunque en verdad esta ltima haba ya derogado a la anterior), en consecuenica de lo cual
desapareci la Cmara Federal en lo Penal
de la Nacin, que poda valorar las pruebas de los procesos penales de conformidad
con las reglas de la sana crtica (art. 60 de
la ley 19.053). Por lo tanto, dentro de las
normas procesales penales para la justicia
federal y para la de la Capital de la Repblica y Territorio Nacional de la Tierra
del Fuego e Islas del Atlntico Sud, se contina con el sistema de las pruebas legales
para su valoracin.
LICENCIA ESPECIAL DEPORTIVA.**
Con fecha 29 de noviembre de 1973 fue sanconada la ley 20.596, cuya9 finalidad aparece consignada en su art. I a efectos en que
todo deportista aficionado que como consecuencia de su actividad sea designado
para intervenir en campeonatos regionales
selectivos, dispuestos por los organismos
competentes en su deporte en los campeonatos argentinos, para integrar delegacio* Por el Dr. ALFREDO NOCETTI FASOLINO.
** Por el Dr. MANUEL OSSORIO Y FLOHIT.

nes que figuren regular y habitualmente

en el calendario de las organizaciones internacionales, podr disponer de una licencia
especial deportiva en sus obligaciones laborales tanto en el sector pblico como en
el privado para su preparacin y/o participacin en las mismas.
Por otro artculo se hace extensiva la
licencia deportiva a quienes en su carcter
deMirigentes y/o representantes deban integrar necesariamente las delegaciones que
participen en las competencias precitadas;
as como a los que en carcter de jueces,
arbitros o jurados sean designados por las
federaciones u organismos nacionales o internacionales para intervenir en los campeonatos; a quienes deban participar necesariamente en congresos, asambleas, reuniones, cursos u otras manifestaciones vinculadas con el deporte; y finalmente a los
directores tcnicos, entrenadores y todos
aquellos que necesariamente deban cumplir
funciones referidas a la atencin psicofsica del deportista.
Determnanse a continuacin los datos
que debe contener la solicitud de licecencia
especial deportiva, entre los cuales conviene
destacar la presentacin del certificado del
lugar donde se trabaja, antigedad, funcin que se desempea, horario que cumple,
sueldo que percibe y aportes previsionales
que efecta.
Es interesante destacar que la licencia de
los deportistas podr llegar a 60 das cada
ao; y la de los dems favorecidos con ella
hasta 30 das.
Sin entrar a discutir la importancia que
pueda tener el deporte en el mbito nacional y en el internacional, son muchos los
que piensan que hay otras actividades, concretamente las de tipo intelectual, que afectan mucho ms que las puramente fsicas

al prestigio de la Nacin, pues si bien sigue rigiendo el principio de la mens sana

in eorpore sano, no se advierte claramente
la incompatibilidad para que cada individuo se cultive fsicamente sin perjudicar
sus actividades de otra ndole, porque tal
planteamiento llevara a la necesidad de
determinar qu es ms importante para

el progreso de una Nacin: si supeditar el

trabajo y la productividad al deporte o, por
lo contraro, dar mayor importancia al trabajo y a a productividad que al deporte.
No" puede ocultarse que la ley ha tenido
el cuidado de no hacer recaer en el empresario, cuando se trata de empleados de
empresas privadas, el pago del sueldo del

licenciado y los aportes provisionales, los

cuales sern entregados al empleador por
el rgano de aplicacin y con recursos provenientes del Fondo Nacional del Deporte.
D ese modo el nico perjuicio para el empleador puede consistir en verse privado

del trabajo de un empleado que tal vez sea

difcilmente sustituible. Es asimismo de sealar que no es potestativo en el empleador
otorgar o denegar la licencia, pues la ley
le impone la obligacin de concederla. El
problema adquiere caracteres de mayor importancia, a los efectos que quedan sealados, cuando se advierte que la licencia especial deportiva no es imputable a ninguna
otra clase de licencia, ni a vacaciones, ni
podr incidir en la foja de servicios de los
interesado para modificar desfavorablemente sus calificaciones, concepto y carrera dentro del escalafn. (V. FOMENTO Y
DESARROLLO DEL DEPORTE.)

LOCACIONES URBANAS.* ANTECEDENTES Y CONSIDERACIONES GENERALES.

Los distintos aspectos, as como los problemas derivados del llamado "contrato de

locacin" estuvieron contemplados hasta el

ao 1943 por las disposiciones pertinentes
del Cdigo Civil. A partir de esa fecha, y
por obra de un conjunto de factores (situacin econmica imperante en el pas, disminucin de las unidades habitacionales
destinadas a ser locadas y orientacin sociopoltica de las autoridades que haban
asumido el gobierno), se lleg a la adopcin de un criterio que reconoca la necesidad de proteger, en forma especial, la situacin de los inquilinos, por considerar
cue los mismos integraban un sector de la
poblacin que posea, indudablemente, menores recursos.
La primera ley de emergencia locativa,
dictada en .1943, protega, en forma casi
indiscriminada, a los locadores y a los sub~
* Por la Dra. MARA E. ITZIGSOHN DE FISCH1UN.

locadores. Pero la reaccin de los locadores,

que se manifest mediante una retraccin
de ofertas, oblig a la reflexin. A partir
de entonces, y comenzando con la sancin
de la ley 16.739, se inici un perodo de distensin legislativa en la materia, que permiti considerar tambin, aunque siempre
en medida secundaria, los intereses de los
locadores. Las autoridades encargadas de
la aplicacin de la ley haban llegado al convencimiento de que, o se adoptaba una actitud ms flexible, que incluyese un cierto
respeto por los intereses de los propietarios, o los capitales que haban especulado
durante muchos aos, quietamente, con la
construccin de unidades de vivienda destinadas a ser locadas, terminaran en una
retraccin total.
Los decretos-leyes 17.368, 17.607 y 18.880
se hicieron eco de esta posicin, especialmente el ltjmo, que lleg a ser considera-

do por muchos juristas como de neto carcter "desalojista".

Las leyes y decretos-leyes que se ocuparon, sucesivamente, de los distintos problemas planteados representaron, cada uno en
su momento, la pugna entre sectores de intereses marcadamente contradictorios. Los
locadores han repudiado siempre, y abiertamente, las prrrogas de plazo y la inmovilidad de montos, por considerarlos inconstitucionales y atentatorios de los alcances
otorgados al derecho de propiedad desde los
comienzos de nuestra organizacin nacional. Si su actitud puede ser refutada desde
un punto de vista social, es imposible ignorar la incidencia prctica de su posicin,
que ha despojado literalmente a nuestro
pas, especialmente a los distritos capitalinos, de unidades aptas para la locacin.
Pero si esta es una posicin que no puede
ser ignorada por el alcance d sus consecuencias pragmticas, tampoco puede ignorarse su contrapartida, vale decir, la situacin econmica, tambin real, de quienes
no estn en condiciones de adquirir vivienda y tampoco de abonar los alquileres elevados, y muchas veces arbitrarios, que pueden resultar del libre juego de la oferta
y la demanda. La gran mayora de los legisladores que participaron en la votacin
de la ley que nos ocupa consideraron que
todava es necesario controlar distintos aspectos de la problemtica de la locacin,
vale decir que se pronunciaron por la prolongacin de la legislacin de emergencia
sobre la materia, con un respeto mayor,
eso s, por los derechos de los locadores.
Es necesario, y creo que nadie lo discute,
incorporar al Cdigo Civil normas estables
que contemplen con criterio actualizado el
problema, o los problemas, derivados de las
locaciones, poniendo fin, as, a la situacin

de "emergencia legal" que se vive desde hace ms de 30 aos. Este habra sido el propsito final de quienes sancionaron la ley
20.625 pensando que, al caducar en un ao
y medio la vigencia de la misma, correspondera dictar normas definitivas destinadas
a integrar el captulo sobre locacin del
Cdigo Civil Argentino.
El decreto-ley 17.711, modificatorio de
ese cuerpo legal, no introdujo cambios en
el captulo pertinente. Quienes trabajaron
en la elaboracin del decreto mencionado
consideraron, posiblemente, que el problema estaba virtualmente solucionado por las
sucesivas leyes de emergencia. Pero no pensaron que ningn aspecto de la vida econmica o social de un pas puede estar legislado "permanentemente" por leyes de
"emergencia", ya que dicho trmino implica, tambin, transitoriedad. Por otra parte,
es indudable que las disposiciones de esa
ley de fondo, que cuentan con ms de 100
aos de antigedad, han perdido su carcter funcional.
Quizs el artculo 1071, modificado por
el decreto-ley 17.711, sea el nico que, al
ocuparse del "abuso del derecho", guarde
alguna relacin con el problema que nos
ocupa. Su segundo prrafo, ampliamente
comprensivo, as lo hace suponer cuando
dice: "La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal al que
contrare los fines que aqulla tuvo en mira
al reconocerlos, o al que exceda los lmites
impuestos por la buena fe, la moral y las
buenas costumbres".
ANLISIS DE LA LKY 20.625. La ley
20.625
que nos ocupa, entr en vignecia el
9
I de enero de 1974. Su texto no es original,
ya que 28 de sus. 51 artculos fueron tomados, aunque con ligeras modificaciones, de
la ley 18.880: 15 reproducen otros tantos
de la ley 16.739, mientras que algunos de los
restantes se inspiraron en artculos de la
ley 15.778, o en leyes extranjeras de caractersticas similares, especialmente en las
nuevas leyes locativas sancionadas en Espaa y en la Repblica Oriental del Uruguay.
Responde, en esencia, a un criterio de
transicin, cuyo fin ltimo es lograr una
reforma definitiva que debera incorporarse en forma permanente al captulo pertinente del Cdigo Civil. Esta es la nica
forma de poner fin al rgimen de 'disposiciones y normas paralelas o contradictorias
que a partir del ao 1943 complican todo
lo atinente a este contrato especfico.
MBITO DE LA LEY Y EXCLUSIONES. El

Captulo 1, integrado por 6 artculos, se ocupa del "mbito de la Ley y Exclusiones".

El artculo I9, con el que se inicia, dispone
que "se rigen por las normas de la presente

ley, y en cuanto no se opongan a las mismas por las del Cdigo Civil, todas las locaciones y sublocaciones de inmuebles, con
muebles o sin ellos, celebradas con anterioridad a la fecha de su vigencia".
A este articule ge le objeta la no inclusin de un trwilno limitativo o ampliatorio, ya que, aunque todos saben que la ley
lo puede aplicarse en el mbito de las
locaciones urbanas, con exclusin de las
rurales, el legiskdor debi haberlo hecho
constar expresamente.
Gagliardo (Revista El Derecho de 19 de
febrero 1974) sostiene: "que la ley 20.625
se adjudica un mbito irreal, porque regular una serie de aspectos de contratos celebrados con posterioridad". El art. Z* prorroga hasta el 30 de junio de 1975 el plazo
de vigencia de los contratos de locacin
comprendidos en la presente ley, que hubieren vencido o vencieren antes de esa
fecha.
El art. 3?, al igual de lo sucedido con
otros similares de leyes anteriores, toca uno
de los puntos neurlgicos de esta disposicin legal. Los problemas que surgen a raz
de la existencia de-locaciones excluidas y
de locaciones incluidas, es decir, de aquellas cuyo "plazo y precio" son protegidos
por las disposiciones legales vigentes, y de
las otras, que quedan fuera de la proteccin transitoria, dieron lugar a numerosos
juicios que, si en algunos casos- fueron fciles de solucionar, en otros se prestaron
a interpretaciones, muchas veces arbitrarias.
El artculo mencionado se inspira, con
algunas modificaciones, el homnimo de
la ley 18.880. La ms importante de esas
modificaciones est representada por la falta de mencin de las locaciones mixtas, que
la ley 20.625 considera tcitamente dentro
del rubro de las "locaciones incluidas".
El texto en estudio contiene las exclusiones que a continuacin se estudian.
Locacin de espacios con fines publicitarios. Esta exclusin era 9la que figuraba
en primer trmino del art. 3 de la ley 16.739
y estaba bien justificada, porque las legislaciones de excepcin a las normas consignadas en os Cdigos el Civil en este
caso slo son admisibles cuando resuelven graves situaciones sociales, como es la
escasez de viviendas e incluso de locales
comerciales; pero la locacin de espacios
destinados a fines publicitarios no cubre
ninguna necesidad social, aun cuando pueda interesar a quienes se valen de la publicidad. Sin embargo, pese a la falta de
trascendencia social del arrendamiento de
esos espacios, su no exclusin del beneficio
de la prrroga fue declarada por el art. 3'
de la llamada ley 18.880 mediante la su-

presin del primer inciso de igual artculo

de la ley anterior, con lo cual ese tipo de

locaciones qued incluido en el precitado
beneficio.
Con mejor criterio la ley 20.625 restablece, tambin en el inc. a) de su art. 3',
y con iguales palabras, la norma que figuraba en la ley 16.739, volviendo as a quedar excluida la locacin de espacios publicitarios.
Locacin de espacios o lugares destinados a la guarda de animales u otros objetos
y estacionamiento de vehculos, Pese a
que el texto de la ley es claro y explcito,
en el sentido de que los mbitos que enumera quedan excluidos del alcance de la ley,
la discusin parlamentaria, centrada en este inciso, lleg, unnimemente, a la conclusin de que, tanto los garagistas como
los locatarios estables de espacios determinados dentro del garage, estaban amparados por la ley 20.625. Y que la redaccin
del inciso al establecer la exclusin se refera solamente a los estacionamientos "por
hora".
Ocupacin de habitaciones o espacios en
inmuebles afectados al negocio de hospedaje, hoteleria, pensiones y establecimientos
anlogos. Esta exclusin est referida a
unidades debidamente habilitadas para tal
fin por la autoridad competente y de acuerdo con las disposiciones del artculo 4?. Se
considera que un inmueble est dedicado
a hospedaje u hoteleria cuando, adems de
las habitaciones, se proporcionan al usuario una. serie de servicios o comodidades
permanentes, tales como luz, gas, telfono,
mobiliario, ropa de cama, atencin de mucama y portera.
Para establecer lmites claros y precisos
entre hoteles, y seudo hoteles, que encubren
. establecimientos dedicados a la locacin precaria de habitaciones, muchas Municipalidades de ciudades de Provincias, y tambin
la de la Capital Federal, han establecido, a
partir de los primeros meses de 1974, una
serie de requisitos cuyo cumplimiento no
puede dejar ninguna duda sobre el verdadero destino del inmueble. Como la disposicin de1 este inciso se complementa con la del
art. 4 ?, la delimitacin que acabamos de
mencionar resulta sumamente importante,
ya que permitir que las personas que se
dedican realmente al comercio hotelero no
se vean perturbadas en el ejercicio de un
trabajo lcito y til. Al ocuparnos del art. 49
ahondaremos ms en el tema.
Nuevas locaciones que se celebren con
posterioridad al 31 de diciembre de 1973.
Esta disposicin representa una mera repeticin de la parte final del art. I9, y mediante la misma se ha querido expresar que
la norma no cubre a los contratos que son

simple continuacin de otros anteriores;

as como tampoco a los que se celebren en
el futuro.
Las diferencias que .pueden producirse
entre las locaciones sometidas a los distintos regmenes son injustas, y muy injusta
tambin la situacin de los que deben pactar nuevos contratos de locacin durante
el plazo de vigencia de esta nueva ley.
Locacin de inmuebles por temporadas,
turismo o vacaciones, siempre que tal destino resulte de contrato escrito. Esta exclusin es muy similar a la impuesta por
el inciso d) del art. 3? de la ley 18.880.
Su sancin fue muy discutida en el mbito
parlamentario porque se consider que po
da "llevar a asignar el carcter de temporaria a toda locacin de unidades habitacionales ubicadas en zonas tursticas".
Arriendos realizados, o que se realicen
por ausencia temporaria del propietario del
inmueble o locador, siempre que la misma
responda a justificado motivo, conste en el
respectivo contrato, o se pruebe fehacientemente. Este inciso, al igual que el anterior, contempla los contratos que se celebran, no slo por un plazo preciso y determinado, sino tambin en circunstacias
especiales y en cumplimiento de un objetivo
tambin determinado.
Todas estas posibilidades han sido contempladas por el art. 1508 de la legislacin
civil de fondo que, al ocuparse del tema,
dice: "Cuando el arrendamiento tenga un
objeto expresado, se juzgar hecho por el
tiempo necesario para llenar el objeto del
contrato". Y los supuestos previstos por
ambos incisos caben, perfectamente, dentro
del alcance de esa disposicin legal, que no
reconoce la posibilidad de que el locatario
contine en el goce del bien locado por un
tiempo necesario para llenar el objeto del
cumplimiento del fin estipudao en el contrato.
Estas locaciones de "finalidad determinada", entre las que podemos incluir aquellas que resultan tan tiles, o necesarias,
para los empleados trasladados por perodos temporarios, para los estudiantes que
deben seguir un curso de perfeccionamiento fuera de su mbito habitual, para los
enfermos que deben someterse a tratamientos especficos en lugares distantes de su
domicilio, etc., cumplen una utilidad funcional indiscutible, pero suelen prestarse a
abusos derivados algunas veces de la mala
fe del locatario y otras de los trminos confusos o poco claros del contrato.
Ocupacin resultante de; clusulas accesorias de otros contratos, de relaciones laborales, o como consecuencia de una explotacin minera o agrcola-ganadera. La
exclusin de estas locaciones de los benefi-

cios de la ley que estudiamos, se basa en

los motivos que fueron contemplados al redactar los incisos d) y e) de este mismo
artculo, es decir, necesidad precisa, temporaria y determinada de la ocupacin del
bien locado, que se extingue al extinguirse
la situacin prevista.
Locaciones, cualquiera fuere su destino,
cuyo locatario, o ste con su grupo conviviente, tuviere capacidad econmica para
adquirir o arrendar otro inmueble adecuado
a sus necesidades. El alcance de este inciso ha sido motivo de discusin, no slo en
el mbito jurisprudencial sino, tambin en
el doctrinario. En primer trmino, se trat
de dar una acepcin exacta al trmino pudiencia, cosa que en verdad no se logr ya

que los criterios fueron muchos y dispares.

Para algunos equivale a capacidad econmica, para otros a solvencia patrimonial,
para otros a disponibilidad monetaria y as
sucesivamente. Lo que la disposicin en
estudio ha querido expresar es que, cuando
algn locatario utilizando fondos propios,
de su cnyuge, de algunos o de todos los
integrantes del grupo considerado como
conviviente a los distintos efectos de esta
ley, puede comprar o alquilar otro inmueble que, sin ser idntico o equivalente, satisfaga sus necesidades de alojamiento para
vivienda o para el ejercicio de una actividad lucrativa, queda\excluido de la proteccin de la ley especial vigente. Se ha debatido tambin si la pudiencia es motivo de
exclusin o causal de desalojo. La mayora,
atenindose a ios trminos de la ley, ha considerado que, al igual que en la llamada ley
18.880, la pudiencia es una causa de exclusin que puede transformarse en causal de
desalojo cuando el locatario incurre en
falsedad demostrable.
HOSPEDAJE. El art. 499 complementa y
aclara el inciso c) del art. 2 en todo lo que
hace a los alcances y limitaciones del hospedaje, as como a las consecuencias que
apareja la extincin de ese contrato especfico. La disposicin legal mencionada se
inspira en el artculo equivalente de la ley
16.739 y dice: "Se entiende por hospedaje,
a los fines9 expresados en el inciso c) del
artculo 2 , la explotacin de un inmueble,
o parte de l, destinado a dar ocupacin
temporaria, de una o ms habitaciones, con
o sin bao privada, y con o sin cocina, constituya o no una unidad funcional de vivienda, siempre que dicha actividad rena las
siguientes caractersticas o requisitos:
"a) Estar debidamente habilitada, o tener el correspondiente permiso de la respectiva autoridad administrativa;
"b) Dar a los ocupantes o huspedes,
adems del uso y goce de la, o las habitaciones predeterminadas, entre otros, el de

los servicios de luz, telfono, mucama, agua

corriente, moblaje, ropa de cama, portera
y limpieza;
"Estos servicios debern tener permanencia y ser suministrados a los pasajeros
y huspedes en forma continua e ininterrumpida, salvo que el edificio no contara
con servicio telefnico.
"La cesacin de los mencionados servicios, salvo caso de fuerza mayor, har perder a la ocupacin la caracterstica de hospedaje, cualquiera fuera la denominacin
que se le d, y los ocupantes quedarn acogidos a las disposiciones de esta ley.
Se presume que el ocupante que entr en

el edificio cuando ste reuna las caractersticas sealadas anteriormente, lo hizo en

calidad de husped de una explotacin hotelera ; en cambio, si el edificio, al tiempo de
la ocupacin originaria no reuna tales caractersticas, se presume que el ocupante
entr en calidad de inquilino. En ambos
casos, salvo prueba en contrario.
"La Municipalidad de la Ciudad de Buens Aires deber verificar el cumplimiento
de los requisitos establecidos en el presente
artculo, a los efectos de comprobar, si correspondiere, las habilitaciones concedidas
a hoteles, pensiones, residenciales, etc., en
el trmino perentorio de sesenta das, a
partir de la sancin de la presente ley.
Por este trmino, y hasta tanto se pronuncie, en cada caso, la autoridad competente,
quedan suspendidos los desalojos de estos
establecimientos, siempre que continuaran
cumpliendo las obligaciones a su cargo".
Como surge claramente de la letra del
artculo que acabamos de reproducir, en el
momento en que por razones culposas o de
fuerza mayor se suspende la prestacin de
los servicios que caracterizan la hotelera,
la relacin entre el husped y el ocupante
del inmueble pasa a ser locativa, con todas
las consecuencias jurdicas implcitas en esa
relacin. Puede nacer as, un contrato de
locacin que cualquiera sea su fecha, de
origen, indudablemente posterior al 31 de
diciembre de 1973, queda cubierto tambin
por las disposiciones propias de la ley
20.625.

INHABITABILDAD. Esta disposicin

contenida en el art. 5?, se inspir en el similar de la ley 16.739. "Las locaciones
dice de viviendas urbanas o suburbanas de emergencia que no posean las condiciones mnimas de sanidad y habitabilidad
se considerarn violatorias del fin social de
ia propiedad. En estos casos, el importe de
los alquileres podr ser consignado judicial,
mente, previa comprobacin que los jueces,
o las autoridades de aplicacin hicieren del
hecho, quedando afectado al pago de las
mejoras esenciales que cumplimenten di-

chas exigencias mnimas, las que sern

certificadas por la autoridad comunal del
lugar en cuanto a sus necesidades y estimacin de precios para -satisfacerlas. El
propietario ser intimado judicialmente a
efectuar los arreglos y reparaciones sealadas y vencido e) plazo, si no los hubiere
efectuado, podr contratarlos el locatario.
"En ambos casos, el juez librar cheque a favor del contratista de las obras,
una vez finalizadas, previa certificacin de
la autoridad sealada precedentemente".
La norma reproducida puede ser aplicada, nicamente, a los casos de viviendas de
"emergencia", y el derecho que compete al
locatario es el comn de requerir los arreglos necesarios llegando, en algunos casos,
a retener el importe de los alquileres para
proceder a las reparaciones con ese monto.

disposiciones pertinentes de las leyes 15.775

v 16.739. Tambin en el art. 12 del decreto-ley9 18,880. Segn el art. 7': "A partir
del I de enero de 1974 el valor locativo
mensual ser el importe resultante de aplicar sobre los alquileres y vigentes al 31 de
diciembre de 1973 la variacin que resulte
del ndice salarial del pen industrial de la
Capital Federal en los ltimos seis meses.
En los casos de locaciones con plazo contractual pendiente al vencimiento de ste,

tambin se aplicar el mismo sistema de

reajuste. Los alquileres resultantes sern
reajustados semestralmente siguiendo el
mismo procedimiento. En todos los supuestos, se tomarn los ndices que publica el
Instituto Nacional de Estadstica y Censos".
La norma que acabamos de reproducir
tiene una redaccin tan poco clara que
PROHIBICIN DE PACTAR EL PRECIO DE LA puede inducir a error o crear confusin en
LOCACIN EN MONEDA EXTRANJERA. Lo* lo que hace a los plazos de reajuste. Adeanteceedntes del art. 6?, se encuentran en ms, el legislador no ha considerado un
las leyes de locacin uruguaya y espaola. aspecto muy importante de la realidad, y es
La disposicin legal argentina expresa: "El que el Instituto Nacional de stadtica y
alquiler pactado en todo contrato de loca- Censos entra en conocimiento de las cifras
cin de inmuebles deber ser convenido en exactas de oscilacin de salarios mucho
moneda oficial de circulacin forzosa en la despus que los mismos han comenzado a
Repblica al momento de celebrarse el mis- tener una vigencia real. La parte final de
mo. Las clusulas en las que se convenga la norma crea un nuevo obstculo a su proel pago en moneda extranjera, oro, o su pia aplicacin, al decir que los ndices de
equivalente en moneda argentina, sern referencia "son los que publica el Instinulas, sin perjuicio de la validez de las de- tuto". Lo que equivale a decir que si lo
ms disposiciones contractuales, y el precio ndices no se publican, no podran hacerse
quedar sujeto a determinacin judicial". tampoco los reajustes.
Del texto del articulo no surge si, la proCabe agregar que la Secretara de Vihibicin de pactar el monto del alquiler en vienda y Urbanismo, que depende del Mimoneda extranjera rige slo para las lo- nisterio de Bienestar Social inform el 22
caciones urbanas o si puede extenderse a de abril de 1974, que los alquileres vigentes
las rurales, pero dado el contexto general hasta el 31 de diciembre de 1973 pueden
en que est inserta la disposicin que co- incrementarse en un porcentaje del 1 %,
mentamos, cabe suponer que se refiere ni- con retroactividad al I9 de enero ltimo.
camente a las primeras. Ival Rocca consi- sta resolucin se basa en lo dispuesto por
dera que, en cambio, pueden pactarse m- el art. 79 de la nueva ley de locaciones urdulos de reajuste con referencia a moneda banas y en el ndice salarial para el pen
extranjera, siempre que los mismos no vio- industrial de la Capital Federal, tomado
len la moral, el orden pblico y las buenas por la ley como
mdulo de reajuste. A su
costumbres y no lleven, en forma indirecta, vez el art. 89 dice: "Cuando el alquiler,
a la violacin del artculo. Mosset Iturras- 'determinado de acuerdo con el artculo anpe sostiene, por el contrario, que los m- terior no cubriese los gastos ordinarios de
dulos de reajuste referidos a moneda ex- explotacin y mantenimiento, impuestos,
tranjera carecen totalmente de \lidez.
tasas y dems contribuciones, el locador poCuando el precio locativo de la unidad dr reajustarlo en forma anual, a efectos
principal o accesoria ha sido >actado en de que siempre obtenga una renta neta
moneda extranjera, carece de validez legal, igual a: a) para las locaciones con destino
sin que esta invalidez afecte a las dems a vivienda y actividades civiles no lucraclusulas del contrato. La situacin es tivas, el 6 % anual; b) para las locaciones
equivalente a la que podra derivar de la destinadas a otras actividades civiles y
falta de fijacin de precio y corresponde profesionales, el 10% anual; c) para las
subsanarla mediante la determinacin judi- locaciones con destino comercial e industrial, el 12% anual; d) a las locaciones
cial del mismo.
El Captulo II de la ley 20.625, integrado mixtas se aplicar el porcentaje de renta
por los artculos que van deL-7 al 9, se ocupa que corresponda a la actividad de mayor
del rgimen de precios y se inspira en las coeficiente que se practique en la cosa lo-

cada, de acuerdo con lo dispuesto en los incisos precedentes. La renta se calcular sobre las valuaciones fiscales correspondientes al ao anterior al que se practica el
reajuste.
"Las reparaciones, refacciones y gastos
extraordinarios debern ser abonados por
el locatario en 12 cuotas mensuales iguales
y consecutivas, sin inters, cuando el propietario acredite la necesidad de su realizacin y su pago".
Este artculo fue tomado, casi literalmente, del artculo 12 de la llamada ley
18.880 e incurre en los mismos errores que
ste, especialmente en lo que hace a la indefinicin de la renta que deben devengar
las pequeas industrias que se desarrollan,
en forma poco evidente dentro del mbito
de la locacin familiar. Nos referimos a
los trabajos de costura, clases particulares,
peluquera en la que slo trabaja la duea
de casa, etc.
La contrapartida de la disposicin que
acabamos de comentar forma, la esencia del
artculo 9', ya que as como el anterior defenda la renta mnima del propietario de
la unidad locada, el que nos ocupa ahora
protege al locatario de pocos recursos para
que no se lo obligue a pagar un alquiler
que exceda de ciertos lmites relacionados
directamente con sus ingresos. El texto
dice:
"El locatario de unidades de vivienda,
que por aplicacin del Rgimen de Precios
de esta ley deba pagar un alquiler que supere el 20 % de sus ingresos y los del grupo
que con l conviva, podr solicitar al locador el reajuste de dicho alquiler hasta el
porcentaje citado". Para determinar este
beneficio el locatario deber entregar al
locador una declaracin jurada en la que
individualizar, en forma detallada, el
monto y el origen de los ingresos que percibe y los del grupo conviviente. Esta declaracin se formular en dos ejemplares,
ser firmada por el locatario y entregada
al locador, quien deber suscribir la copia,
con indicacin de la fecha de recepcin del
original. "Si el locador se negara a reajustar los alquileres, el locatario podr recurrir a la justicia, con copia de la declaracin jurada presentada al locador y firmada por ste, vencido el plazo de treinta das
de haberla entregado. A tal efecto deber
justificar la exactitud de los ingresos consignados en dicha declaracin jurada y depositar los alquileres que resultan de la
aplicacin del porcentaje del 20 % establecido en este artculo. El juicio se tramitar por el procedimiento sumario.
"Si el locador se negare a recibir la declaracin jurada, el locatario podr recurrir
directamente a la justicia, acompandola

con su primera presentacin y a los mismos efectos del prrafo anterior.

"La declaracin de mala fe de cualquiera
de los datos de la declaracin jurada har
incurrir al inquilino en la causal de desalojo".
Se han suscitado, muchas polmicas sobre el alcance del artculo que acabamos de
transcribir. Se quiere determinar si la reduccin prevista del monto de los alquileres puede ser invocada en todos los casos
en que stos excedan el 20 % o si debe limitarse
a los supuestos de los artculos 7'
y S9 antes mencionados. Por lo general ha
triunfado la doctrina que da un alcance ms
amplio a las disposiciones del artculo. Por
otra parte, se ha considerado tambin, esta
vez con criterio limitativo, que los integrantes del grupo conviviente, cuyos ingresos
deben contribuir al monto total considerado, deben ser de "convivencia estable" y
no "transitoria". Y que el 20 % estimado
debe representar una suma lquida de la
que ya se han deducido los aportes jubilatorios y cualquier tipo de retencin legal
obligatoria.

CONTINUACIN DE LA LOCACIN. El ca-

ptulo III encara un aspecto muy importante dentro de este ordenamiento legal, cual
es el que hace a la "Continuacin de la Locacin". En las locaciones prorrogadas por
imperio de la ley 30.625 los problemas d
continuacin se plantean como consecuencia
del fallecimiento o abandono del locatario o
sublocatario. El art. 10 se ocupa de distintos aspectos de estos supuestos y dispone:
"En caso de fallecimiento o de abandono
por el inquilino o subinquilino la locacin
y sublocacin prorrogada por esta ley, slo
podrn ser continuadas por las personas y
en. las condiciones que a continuacin se
mencionan:
"a) Por los miembros de su familia o las!
personas que hubieran estado a su cargo
y recibido "del mismo ostensible trato familiar, siempre que hubieran convivido con l
en forma habitual y continuada durante un
mnimo de un ao antes del fallecimiento
o abandono;
"b) Por sus subinquilinos, respecto a lo
jublocado, siempre que la sublocacin sea
legalmente vlida;
"c) Si se tratare de unidades locativas
destinadas al comercio e industrias, por los
herederos que continen la actividad que desarrollaba el locatario;
"d) Por las unidades que hayan sido el
resultado de la transformacin o fusin
de sociedades comerciales con finalidad da
continuar el giro social de la locataria;
"e) Si se tratare de unidades locativas
destinadas al ejercicio de actividades profesionales, la prrroga beneficiar a loa

componentes de la comunidad o entidad que

hayan coparticipado habitualmente en las
actividades del locatario, a la fecha de !a
sancin de esta ley, y por un ao de antigedad como mnimo, debiendo continuarla despus del fallecimiento o abandono".
El artculo que nos ocupa reproduce en
sus incisos a) y b) los equivalentes del decreto-ley 18.880, pero en la parte final contempla otros tres' supuestos. Con respecto
al primer inciso cabe decir que el grupo
familiar o conviviente a que alude es el
mismo que, con otros fines, contemplan
el art. 3, inciso g) y el art. 99 de esta
misma ley.
Se ha discutido mucho el alcance y utilidad del inciso d) del artculo 10, que no habla de la "obligacin" de proseguir el mismo giro comercial a que se dedicaba el ocupante anterior sino, simplemente, de la
"finalidad" de continuar. Finalidad equivale en este caso a intencin y permite que
la ley incursione en un terreno peligrosamente subjetivo que puede prestarse a muchos abusos.
El art. 11, que reproduce el 16 de la llamada ley 18.880, permite sancionar la continuacin ilegtima. Dice as:
"La ocupacin ilegtima, mantenida a ttulo de supuesto beneficiario de los derechos acordados en el artculo anterior har
pasible, a quien incurra en ella, de una indemnizacin a favor del locador por los- daos y perjuicios que le produzca la ocupacin ilegal, sin perjuicio de las acciones
que correspondan por desalojo".
El art. 12 se inspira en el 17 del decretoley 18.880/70, que al legislar sobre las consecuencias que el vencimiento del plazo
contractual tiene sobre la situacin del sublocatario dice:
"Vencido el plazo contractual, el locatario que hubiere sublocado con autorizacin
del locador, slo podr invocar los derechos
conferidos por la presente ley respecto de
la parte del inmueble que efectivamente
ocupe. A partir de la notificacin que le dirija el locador, el locatario quedar excluido de la relacin locativa respecto a lo sublocado y el sublocatario deber pagar directamente al locador el precio del subarriendo.
"El desalojo del locatario, por su causa,
no perjudicar al sublocatario que no hubiere incurrido en aqulla".
El Captulo VI toca uno de los aspectos
cruciales de las locaciones prorrogadas: la
posibilidad y causales que pueden determinar el desalojo del locatario prorrogado y
las obligaciones que* dicho desalojo impone
al locador que ha promovido la accin.
Se inicia con el artculo 13, inspirado en el
21 de la ley 16.739, y dice:

"Podr pedirse el desalojo del inquilino

o subinquilino que incurra en falta de pago
de dos meses de alquiler vencido. Previamente el locador deber intimar formalmente el pago, indicando el monto adeudado, concepto de la deuda y lugar de pago.
El inquilino o subinquilino abonar dicho
monto dentro de los cinco das hbiles a
contar de la recepcin de la intimacin, debiendo abonar los gastos que ella origine.
"El inquilino o subinquilino, en caso de
negativa del locador de percibirlos, podr
consignar el importe adeudado ante la autoridad competente.
"El juicio de desalojo quedar concluido
si, dentro del trmino para contestar la demanda, el inquilino o subinquilino abona
la suma adeudada al tiempo del depsito
judicial, con ms el 35 % para responder
a intereses y costas, sujetos stos a la correspondiente liquidacin judicial.
"Ejecutoriada la sentencia, practicada la
liquidacin total de capital, intereses y costas, y aprobada la misma, podr librarse
orden de lanzamiento, la que podr ser

enervada hasta el momento del lanzamiento por el inquilino o subinquilino, nicamente y siempre que abone el total de la
liquidacin aprobada en autos, con ms el
30 % de la misma en concepto de pena a favor del locador. De este beneficio el locatar,io slo podr hacer uso en una oportunidad
"El procedimiento fijado en este artculo
se aplicar a todos los contratos de locacin, estn o no comprendidos en la prrroga".
El art. 14 establece:
"Ser pasible de desalojo el locatario que:
"a) Haga del inmueble uso abusivo, la
destine a fines ilcitos, deshonestos, con
trarios a las buenas costumbres, la ley o altere la normal convivencia;
"b) D al inmueble, total o parcialmente,
un uso distinto al que corresponde a su naturaleza o por contrato".
Determina el art. 15:
"El locatario que no habitare el inmueble
en forma efectiva y continuada durantecuatro (4) meses consecutivos, sin causa razonable, o durante doce meses consecutivo
con causa, ser pasible de desalojo y de resarcimiento por ocupacin ilegtima, desde
la fecha en que hubiese sido intimado fehacientemente a restituir el inmueble. En los
supuestos del prrafo anterior se computar el tiempo transcurrido con anterioridad a la vigencia de esta ley.
"Cuando el abandono pueda reputarse definitivo, el desalojo podr decretarse aunque no hayan transcurrido dichos plazos".
Segn el art. 16:
"Queda prohibida la transferencia tota!

o parcial de la locacin o sublocacin sin

la autorizacin expresa del propietario. La
violacin de esta norma ser causal de desalojo, excepto lo previsto por el art. 10,
inciso d).
"Las cesiones o sublocaciones realizadas
con anterioridad a esta ley, respecto a locaciones prorrogadas por leyes anteriores,
sern juzgadas segn sus disposiciones.
"En los juicios de desalojo por esta causal deber citarse, bajo pena de nulidad,
al infractor y a los beneficiarios, quienes,
si intervinieren, tendrn el carcter ds
partes".
Los tres ltimos artculos precedentes se
inspiran en los art. 19, 20 y 21 del decretoley 18.880 y se ocupan de causales de desalojo provocadas por los locatarios, es decir, de "desalojos culposos", segn la nomenclatura utilizada por Ival Bocea.
La falta de pago de dos meses de alquiler
vencido puede dar lugar a la accin por desalojo. El artculo 21 de la ley 16.739, en
que se inspir el que se encuentra actualmente en vigencia, tena una redaccin ms
lgica porque hablaba de dos perodos vencidos. Las locaciones suelen contratarse por
perodos mensuales, pero pueden serlo tambin por trimestres, por quincenas y hasta
por semanas. Los dos meses fijados para
iniciar la accin por desalojo pueden crear
situaciones muy incmodas al acumular o
interrumpir perodos, segn cules hubieren sido los estipulados en el contrato.
La nueva ley da al locatario tres oportunidades para que satisfaga su deuda y evite
as el desalojo. La primera es respondiendo
a una intimacin de pago antes de la iniciacin del juicio; la segunda dentro del
plazo de contestacin de la demanda; y la
tercera antes del lanzamiento. En este aspecto puede considerrsela mucho ms generosa con el locatario de lo que lo era el
artculo equivalente de la, ley 16.739, ya que,
pese a que la posibilidad de pago antes del
lanzamiento se concede por una sola y nica vez, al igual que en el art. 21 de la ley
mencionada en ltimo trmino, el locatario
podr usar cuantas veces quiera del beneficio de pagar antes de la contestacin de la
demanda.
La parte final del art. 37 equipara la falta de pago de la prima de seguro a la falta
de pago del alquiler, asignndole las mismas consecuencias. Y el ltimo prrafo del
art. 9 considera tambin como causal de desalojo, equiparable a la resultante de falta
de pago, "la declaracin de mala fe de cualquiera de los datos de la declaracin jurada".
El desalojo procede asimismo cuando el
locatario da al bien locado un uso distinto
al previsto en el contrato o al que, de acuer-

do a usos y costumbres, es considerado

normal. O cuando hace uso abusivo del mismo, destinndolo a fines ilcitos y deshonestos o contribuyendo, .en alguna forma, a su destruccin fsica. Algunos autores sostienen que cuando el cambio de destino no origina daos ni perjuicios no debe
concederse l derecho de desalojar.
El abandono efectivo y continuado del
inmueble es otra causa de desalojo prevista
por la nueva ley, igualmente determinada
por una accin u omisin del ocupante. Los
trminos del art. 15 que contempla esta
causal son poco precisos y casi podra decirse indeterminados, ya que permite que
el arbitrio judicial determine la calidad de
definitivo y de razonable del abandono en
cuestin provocado, en algunas circunstancias, por razones de fuerza mayor, cuya razonabilidad no slo es difcil determinar
sino tambin discutir. La escasa jurisprudencia de que se dispone hasta ahora sostiene que el abandono contemplado por 1
artculo no debe ser el resultado de una decisin voluntaria, sino la consecuencia de
un hecho imprevisto.
La transferencia prohibida, que representa una causal de desalojo en la que incurre voluntariamente el locatario, es contemplada en forma confusa por el art. 16
que, si bien tiende a evitar abusos y artimaas que pueden tener consecuencias interminables, tiene una redaccin tan poco
clara que resulta de muy difcil aplicacin
en la prctica.
Los artculos que van del 17 al 27 se refieren a otras causas que pueden provocar
el desalojo, pero que no son determinadas
por acciones "u omisiones del locatario. A los
desalojos resultantes se les da el nombre
de " desalo jos inculpables", aunque sera
ms correcto llamarlos "desalojos sin culpa
del locatario". En trminos generales, puede decirse que son aquellos pedidos por el
locador para habitar la finca en cuestin,
o para construir, en condiciones distintas
de habitabilidad, sobre el terreno que la
misma ocupa. Dice el art. 17:
"El propietario o copropietario de uno o
varios inmuebles podr demandar la restitucin de uno de ellos para alqjamiento
propio, de un ascendiente o descendiente
o para ampliacin de su vivienda, cuando
sta resultare insuficiente para sus necesidades actuales, siempre que concurrieren
las siguientes condiciones:
"a) Ser titular del dominio con anterioridad al 31 de diciembre de 1971;
"b) No tener ni haber tenido el propietario, los beneficiarios de la desocupacin o
sus respectivos cnyuges otro inmueble propio adecuado a sus necesidades, .disponible

en los tres aos anteriores a la presentacin de a demanda.

"Los plazos de antigedad no se interrumpirn por fallecimiento del propietario, pudiendo sus sucesores invocar en su
beneficio la que hubiere tenido el causante".
El art. 18 expresa:
"En la situacin prevista en el artculo
anterior el propietario deber compensar
al locatario con un importe equivalente del
20 % de la valuacin real y actual del inmueble determinada en forma judicial".
Los dos artculos que acabamos de reproducir se inspiran, respectivamente, en los
artculos 22 y 23 de la llama'da ley 18.880.
Los trminos del art. 17 son claros, aunque
se han planteado muchas discusiones en
torno a la expresin "necesidades actuales",
contenida en el primer prrafo de la mencionada disposicin legal. Esa necesidad es,
indudablemente, una cuestin de hecho que
debe acreditarse en juicio, pero el interrogante que cabe es si la resolucin que se
dicte hace cosa juzgada. La mayora de los
autores sostiene que las necesidades son variables y contingentes y que, en consecuencia, la sentencia dictada en un juicio de
desalojo .por esta causa DO puede impedir
un nuevo proceso, siempre que, entre un
momento y otro, las cincunstancias se hayan modificado.
Los art. 19 y 20 prevn otra posibilidad.
El 19 dice:
"Si el propietario no tuviere otra unidad
que aquella cuya recuperacin solicita para
habitarla con su grupo conviviente, y l y
su cnyuge no poseen- otro inmueble ni bienes de fortuna, ni otras rentas o ingresos
que los provenientes de su trabajo o prestacin previsional y los alquileres- de la vivienda requerida, tampoco tendr obligacin de satisfacer la compensacin establecida en el artculo anterior. El propietario
no podr enajenarla por un plazo de tres
aos y el juez dispondr, al dictar sentencia, la anotacin marginal, en el Registro
de la Propiedad, de la prohibicin de venta".
El 20 expresa:
"El beneficiario de la vivienda recuperada deber ocuparla en forma afectiva y
continuada durante el mnimo de tres aos
contados a partir de los noventa das siguientes a la restitucin".
Como se advierte, el art. 19 se ocupa del
propietario sin bienes de fortuna, al que se
ha dado en llamar "propietario pobre" y
que, en consecuencia, pese a no disponer
de medios para resarcir, no puede ser privado del derecho de recuperar su nica vivienda. La segunda parte del art. 23 del
decreto-ley 18.880/70 y el art. 24 del mismo
ordenamiento jurdico han servido de antecedente a las disposiciones en estudio.

La jurisprudencia fijada en torno de la aplicacin de dicho art. 23 ha resuelto que para

que el propietario del bien reclamado pueda ser considerado realmente "pobre", no
debe haber posedo bienes durante un tiempo ms o menos prolongado antes de la iniciacin de la demanda de desalojo, ya que,
en caso contrario, la disposicin que, reproducida en la nueva ley estudiamos, se
prestara a grandes abusos. (Sentencia citada por Ivn Rocca en Explicacin y comentario de la nueva ley de alquileres.)
Se ha dicho tambin que la disposicin
final del art. 19 que impide enajenar el
bien por un perodo legalmente determinado, representa una violacin del derecho de
propiedad, ampliamente garantizado por
nuestra Constitucin, y que la obligacin
de habitarlo por 3 aos es (ambin una restriccin injusta.
Como ya nos hemos ocupado de la recuperacin de vivienda para habitar, ahora nos
ocuparemos de las circunstancias y exigencias que rodean a los juicios destinados a
obtener la restitucin de la unidad locada
con el propsito de edificar. Sobre ello legislan los artculos que van del 21 al 24,
inspirados en artculos equivalentes de la
llamada ley 18.880, y que respectivamente
dicen:
Artculo 21: "El propietario podr demandar la restitucin de lo arrendado para
construir un edificio que cumpla alguno de
los siguientes requisitos:
"a) Triplique la superficie cubierta existente si se destinare a vivienda, o la quintuplique si otro fuere el destino del inmuMe
a construir;
"b) Triplique como mnimo el nmero
de unidades funcionales de vivienda existentes ;
"c) Tenga la mxima superficie cubierta
permitida por las reglamentaciones oficiales".
Articulo 22: "En el caso del artculo anterior, con la demanda deber acreditarse
el dominio del inmueble y acompaarse la
siguiente documentacin firmada por profesional habilitado: planos, plantillas de
superficie por ambiente, memoria descriptiva de lo existente y de lo proyectado, informe sobre el cumplimiento de lo establecido en el artculo anterior y plazo probable'
de la duracin de la obra.
"Para esta causal de desalojo regir el
sistema de compensaciones que se determina en el art. 18 y no sern de .aplicacin
.las excepciones del art. 19. La compensacin ser proporcionada a la parte ocupada
por contrato".
Artculo 23: "Si existieren sublocatarios,
la compensacin se prorratear entre todos

los ocupantes en base a la superficie exclusiva que utilice cada uno de ellos".
Artculo 24: "La construccin deber
iniciarse dentro de los 90 das de recuperado totalmente el inmueble, salvo impedim e n t o s debidamente justificados y se
terminar en el plazo que el juez fije, valorando las caractersticas de la obra y el
informe profesional".
Los artculos son tan explcitos y su redaccin tan similar a la de la ley derogada,
en relacin a.los cuales existe una jurisprudencia muy amplia, que poco cabe agregar sobre ellos. Conviene sealar, sin embargo, que siguiendo el criterio del art. 1507
del Cdigo Civil, que abroga los beneficios
de los plazos mnimos previstos en todos los
casos en que se procede a construir para
aumentar la capacidad habitacional de la
vivienda, o mejorarla, el art. 21 de la ley
20.625 no exige que se trate de locaciones
prorrogadas, de manera que puede demandarse para construir aun en los casos en
que existen contratos pendientes.
Se ha discutido mucho .el alcance del
art. 22, que contempla la forma de acreditar el dominio del inmueble en el momento
de iniciar juicio de desalojo. Pero, pese a
que su redaccin puede hacer suponer,
prima facie, que la nica forma de cumplir
con ese requisito sera acompaar el ttulo
de propiedad, o el certificado de dominio,
en algunos juicios se ha permitido que
prosperara la accin no obstante que las
nicas constancias eran simples ofrecimientos de oficios dirigidos al Kegistro de
ia Propiedad para que ste informase sobre ttulo y condiciones de dominio del inmueble que se pretende desalojar.
La ley no prev la necesidad de desalojo
por ruina o deterioro parcial de un inmueble, a pesar de que en algunas circunstancias se requiere una refaccin inmediata,
para evitar situaciones que pueden ser riesgosas, tanto para los habitantes de la propiedad como para sus vecinos.
Articulo 25: "Si la persona o personas
para quienes se requiri la restitucin de
la vivienda, en base al derecho acordado
por el artculo 17, no fueran a vivir a la
finca desalojada dentro de los 90 das de
entregada la misma, o no la ocuparan durante un trmino no menor de tres aos,
en forma continua e ininterrumpida, salvo
causa justificada, el propietario ser pasible de una sancin pecuniaria que no podr
ser inferior al duplo 'de la indemnizacin
fijada a favor de los inquilinos, sin perjuicio de las dems acciones que pudieran
corresponder a los interesados, quienes podrn exigir la devolucin de la vivienda
que motivara el juicio. Ello ser sin afectar
los derechos adquiridos por terceros con-

tratantes de buena fe, con posterioridad

a la entrega de la vivienda al propietario
que litigara.
"La sancin que imponga la multa al propietario podr ser ejecutada en el mismo
expediente en que ha sido establecida, debiendo ser actualizado su monto a la fecha
de su cobro con relacin a los ndices del
aumento del costo de la vida".
Artculo 26: El propietario que no diera
cumplimiento a las obligaciones a su cargo,
contenidas en el art. 24, ser pasible de las
sanciones establecidas 'en el artculo anterior.
"Adems, el incumplimiento de a obligacin de edificar establecida en el art. 24,
ser sancionada con multa de $ 10.000 a
$ 100.COO. El organismo administrativo de
aplicacin ser el encargado de verificar
el cumplimiento de dicha obligacin, imponer y cobrar la sancin, cuyo monto se
destinar a programas de vivienda a su
cargo".
El propietario que desaloja para habitar
y no cumple ese compromiso est expuesto
& sufrir una serie de sanciones, comenzando por una multa, impuesta judicialmente,
y siguiendo con las consecuencias de todas
las dems acciones de resarcimiento que
inicie el locatario y que pueden llegar hasta
el pedido de devolucin de la vivienda cuestionada. Se ha discutido si en caso de causa
justificada que impida iniciar la construccin (no se prev esa eximente de culpa en
los casos de no habitacin de la vivienda
recuperada para habitar) el locatario puede recuperar la vivienda. Muchos juristas
consideran que la devolucin del mbito
habitable procedera siempre que el locatario devolviese a su vez la compensacin recibida. En esta forma se impedira un desalojo por causa inexistente y, por otra
parte, el enriquecimiento sin causa del resarcido.

TENENCIA DEL INMUEBLE. La norma'

est referida al caso de abandono por el
locatario. Esta posibilidad, as como su solucin, han sido previstas por el art. 27,
que dice:
"En los juicios de desalojo, cualquiera
fuere la causal invocada, cuando el locatario hubiere abandonado la unidad, el juez
podr acordar al locador la tenencia del inmueble en el carcter de medida cautelar,
bajo caucin y con prohibicin de innovar.
Deber tomarse razn del estado del inmueble e inventariarse los bienes muebles.
El locador queda obligado a la guarda de
stos durante 4 meses; transcurrido este
plazo podr depositarlos judicialmente a
cargo del locatario.
"La resolucin, que ser recurrible, no
suspender la sustanciacin del proceso ni

causar instancia; podr ser revocada de

oficio o a peticin de parte".
La prohibicin de innovar contenida en
este artculo no puede ser considerada como
de carcter perentorio, ya que si la finca
llega a presentar deterioros que pueden
provocar su destruccin, o que amenazan
la integridad de las propiedades linderas,
quien la ocupa puede, e incluso debe, proceder de inmediato a la reparacin, informando de lo hecho al juez de la causa.
OPCIN DE COMPRA. Antes de entrar al
estudio de las disposiciones procesales y de
competencia nos ocuparemos de la "opcin
de compra" contemplada por los arts. 34 y
35 del Captulo VI, ya que consideramos
que los mismos, al igual que el 36, tratan
aspectos de fondo del problema de la locacin.
Artculo 34: "Los propietarios que resuelvan vender, dar en pago, permutar,
ceder sus derechos o transferir en forma
total o parcial un inmueble comprendido en
la prrroga dispuesta por esta ley, debern
comunicar por telegrama colacionado, o por
otro medio autntico, el nombre y domicilio
del comprador, el precio y las dems condiciones de la operacin a los locatarios.
Estos tendrn un plazo de 30 das hbiles

drn hacer uso del beneficio que contempla

este artculo el locatario o los locatarios
que estn dispuestos a formalizar la operacin respecto a las unidades que ocupan;
en el caso de ser dos o ms los locatarios
interesados, se les transferir el bien en
condominio; igual procedimiento o temperamento se adoptar cuando se trate de un
inmueble locado a dos o ms inquilinos.
"En el caso de subasta judicial o extrajudicial, debern comunicarse en forma fehaciente su realizacin y condiciones al locatario o locatarios, con una antelacin no
menor de 30 das hbiles a la fecha fijada
para el remate. El locatario o locatarios
podrn hacer uso de la opcin en el acto
de la subasta, una vez finalizada sta, aceptando el precio ofrecido por el mejor postor.
La disposicin contenida en este artculo
se aplicar a todos los contratos de locacin,
estn o no comprendidos en la prrroga".
Los Dres. Horacio Liberti y Eduardo J.
Coll Pinto consideran que la naturaleza
jurdica del derecho de opcin, otorgado
por los artculos que acabamos de reproducir, es la de una prelacin o preferencia de
orden legal, equivalente, aunque no idntica, a la contemplada por los artculos que
van del 1392 al 1396 del Cdigo Civil. Adems, y siendo una facultad potestativa modal, el locatario puede' renunciar a ella, ya
sea en forma expresa o en forma tcita.
El artculo 36, incluido tambin en el Captulo VI, se ocupa de una situacin distinta, la derivada de cualquier ocupacin
lcita de una vivienda, y dice:
"Toda ocupacin lcita de una vivienda,
ya sea pieza, casa o departamento con' carcter estable, se presume locacin, salvo
prueba en contrario, sin que sean suficientes para destruir dicha presuncin solamente las clusulas contractuales de los contratos escritos respectivos, que le den otra
caildad jurdica, o -la califiquen como otro
negocio jurdico".
La presuncin incluida en este artculo
ha sido inserta en la ley para impedir que
distintas formas de comodatos, depsitos,
mandatos, usufructos, uso y habitacin encubran una locacin real. La clusula contractual no puede destruir dicha presuncin, pero puede reflejar la verdadera naturaleza del acto jurdico cuestionado, por
lo menos en lo que hace a las dems consecuencias del mismo.

para comunicar, por telegrama colacionado

o por otro medio autntico, al propietario
la opcin de compra correspondiente. Al
vencer ese plazo caduca de pleno derecho
el ejercicio de la opcin. Para la venta a
terceros deber acreditarse documentadamente en el acto de la escrituracin el cumplimiento del requisito indicado en este artculo, bajo pena de nulidad. El locatario
podr hacer uso del derecho preferencial
que se le acuerda por este artculo durante
el tiempo de vigencia de la presente ley".
Este artculo reproduce en forma casi
textual la norma equivalente, de la ley
16.739 y se le pueden censurar las mismas
confusiones de forma. En lo que hace al
fondo de la cuestin, se ha objetado que
la norma tiende a incentivar la adquisicin
de unidades viejas y que, en realidad, debera propenderse a la edificacin de nuevos mbitos habitacionales. Pero si bien la
necesidad de nuevas unidades de vivienda
es evidente e incontrovertible, haciendo un_
anlisis pragmtico de la situacin se comprende que un locatario de medianos recursos puede llegar a adquirir la casa o departamento que habita, pero que dado el
SEGURO OBLIGATORIO DE GARANTAS. El
costo astronmico de la construccin le re- artculo 37, con que se inicia el Captulo VII
sulta totalmente imposible acceder a la pro- de la ley 20.625, introduce una forma de
piedad de una unidad nueva.
garanta de la locacin, indita hasta ahora
Artculo 35: "Cuando se tratare de un en el derecho respectivo anterior, nos reedificio compuesto de dos o ms unidades, ferimos al "Seguro Obligatorio de Garanno sometido al rgimen de la ley 13.512, po- tas". La disposicin legal mencionada, a

la que se le critica su carcter demasiado

amplio y comprensivo, dice:
"Todo contrato de arrendamiento urbano,
cualquiera fuere su destino, estar amparado obligatoriamente, a partir de la vigencia de esta ley, por un seguro de garanta
de alquileres, contratado por la Caja Nacional de Ahorro y Seguro.
"El mismo cubrir:
"a) Alquileres- impagos por el perodo de
vigencia del contrato, subrogndose la aseguradora en la accin de cobro contra el
deudor directo;
"b) Alquileres por muerte o declaracin
de incapacidad del arrendatario y hasta a
finalizacin del contrato;
"c) Daos a la propiedad arrendada, y
"d) Todo otro riesgo derivado de la locacin.
"El pago de la prima correspondiente
ser, soportado, por partes iguales, por el
arrendador y e arrendatario. La misma
tendr carcter social, y la reglamentacin
establecer la forma de funcionamiento y
compensacin a la institucin aseguradora.
"Las partes estn obligadas a la renovacin del seguro en cada supuesto de prrroga del contrato, ya fuere por va contractual, legal o judicial.
"La falta de pago de la prima por parte
del inquilino se considerar, a los efectos
legales, como falta de pago del alquiler y
asumir sus mismas consecuencias".
Se ha dicho que el propsito de este seguro, que cubre una gama muy amplia de
riesgos "derivados" de la locacin, es esencialmente social. Esto se presta a discusin
porque su carcter social estara dado, nicamente, por lo bajo del monto de la prima,

pero no por el contenido esencial del mismo.

La Caja de Ahorro y Seguro es la encargada de organizar su funcionamiento,
pero ha tropezado, y tropieza, con muchas
dificultades, que era dable esperar, y que
se solucionarn a medida que el organismo
se asiente sobre una mayor experiencia y
que en el ejercicio de las normas pertinentes se logre mayor flexibilidad y capacidad
de adecuacin.
El ar. 38 prohibe que en toda convencin
arrendaticia posterior a la vigencia del sistema de seguro se exija depsito de garanta.
DISPOSICIONES PROCESALES. Retrocediendo en el ordenamiento de la ley 20.625,
nos ocuparemos ahora de las formas de
aplicacin de la misma.
La ley contempla procedimientos pre o
extrajudicales, judiciales y administrativos
de distinto alcance, ya que mientras' algunos se circunscriben a los mbitos locales,
ctros tienen alcance nacional, segn criterio sustentado por la Corte Suprema.

Los trmites extrajudiciales estn intercalados en distintos Captulos del ordenamiento legal y han sido mencionados en su
debida oportunidad. Pero los reiteraremos
ahora: a) Intimacin previa a la iniciacin del juicio en los casos de falta de pago
de dos meses de alquiler o de falta de pago
de la prima de seguro por parte del locatario; b) Obligacin del inquilino de presentar una declaracin jurada de ingresos en
los casos en que solicita reduccin del precio de la locacin; c) Obligacin del locador
de presentar justificativos de gastos (impuestos, gastos de mantenimiento, etc.)
cuando solicita un .aumento del monto de
a locacin a fin de lograr la concrecin
de la renta mnima prevista por esta misma ley.
La tramitacin judicial del desalojo est
legislada en el Captulo V, integrado por
seis artculos, que respectivamente dicen:
Artculo 28 (tomado del 34 del decretoley 18.880/70): "La sentencia de desalojo
se har efectiva contra todo ocupante, por
lo que debern ser notificados de la misma.
"El lanzamiento se ordenar a los 10 das
si se tratara de desalojos por causas imputables al locatario y a los 90 das en los
dems casos. Cuando procediese el pago de
indemnizacin, el lanzamiento no podr ser
ordenado mientras no se haya puesto a disposicin de sus destinatarios la totalidad
de la compensacin".
Articulo 39 (.tomado de la ley 16.739):
"Ser apelable la sentencia recada en juicio de desalojo, cualquiera fuere el monto
econmico que surja de ste o el monto del
alquiler. El recurso se conceder en todos
los casos libremente y con efecto suspensivo. Tambin ser recurrible el auto que
declare la cuestin de puro derecho, no sien-9
do de aplicacin lo dispuesto por el art. 3
del decreto-ley 17.624/68".

Artculo SO (tomado del decreto-ley

18.880/70): "En todo juicio de desalojo el
inquilino, en su primera presentacin, deber manifestar si existen o no sublocatarios. Si los hubiere denunciar sus nombres y las condiciones de la sublocacin.
El inquilino que omitiere aquella manifestacin ser sancionado con multa que el
juez fijar entre pesos cincuenta y pesos
mil, que tenr el mismo destino que el establecido en el artculo 26".
Artculo 31 (tomado del decreto-ley
18.880): "De la -demanda de desalojo se
dar traslado a los subinquilinos y ocupantes, quienes sern tenidos por parte, si correspondiere. El oficial notificador podr
requerir el auxilio de la fuerza pblica,
allanar domicilio y exigir la exhibicin de
documento de identidad. Deber identificar a todos los ocupantes de la unidad ma-

terial del juicio e informar al juez sobre

el carcter que invoquen. No se admitir
ia presentacin en el juicio de quien no hubiere invocado el carcter de subinquilino
u ocupante, con anterioridad al llamado de
autos para sentencia".
Artculo 32 (tomado de la ley 15.775):
"Una vez contestada la demanda y cuando
existieren hechos controvertidos, los jueces,
antes de disponer la apertura a prueba, convocarn a las partes a una audiencia de
conciliacin. La inconcurrencia de cualquiera de los actuantes, sin causa previamente justificada, lo har pasible de una
sancin de hasta mil pesos en favor del organismo administrativo de aplicacin y con
el destino previsto en el artculo 26".
Artculo 3S (tomado del decreto-ley
18.880/70).: "En los juicios de desalojo por
falta de pago, slo se admitir como prueba
de pago, por parte del demandado, la instrumental que acredite el haberse abonado
los alquileres. Si se negare la autenticidad
de los documentos acompaados, ser admisible, al respecto, la prueba de confesin

y la pericial".
Se ha criticado la limitacin de los medios de prueba que permitan acreditar el
pago del alquiler, limitacin que juega nicamente en contra del locatario, contradiciendo as el carcter no desalojista que se
ha querido dar a esta ley.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS. El primero de los 'artculos pertinentes es el 39 tomado del decreto-ley 18.880/70, que dice:
"La presente ley slo se aplicar de oficio
a los juicios de desalojo que no tuvieren
sentencia firme a la fecha de su entrada
en vigencia.
"Los juicios de desalojo fundados en causales que esta ley no prev o, cuando habindolas previsto, hubiere modificado los
requisitos exigidos para su procedencia,
podrn ser desistidos por los interesados
sin perjuicio de su derecho a iniciarlos nuevamente si correspondiere. Las costas del
juicio desistido se impondrn en el orden

causado".

Como puede apreciarse, la ley puede aplicarse, de inmediato, a los procesos en trmite, pero no a los que estuvieran concluidos en el momento en que entr en vigencia.
Adems, sus disposiciones no pueden provocar consecuencias nuevas en etapas procesales ya cumplidas.
El art. 40 toma elementos del 59 de la
ley 16.739, y dice:

"Las acciones que emergen de lo precep-

tuado en los arts. 14 y 16 tendrn un plazo

de caducidad de seis meses a partir del hecho que las motive, o desde que el mismo

lleg a conocimiento del locador, o de la resolucin condenatoria en los casos de delitos

o contravenciones vinculadas a la locacin

en su caso".
El Captulo IX engloba tres artculos de
caractersticas y trascendencia dispares,
tomados del decreto-ley 18.880/70, que tex-

tualmente dicen:
Articulo 41 " "Sern vlidos los convenios
celebrados o que se celebren entre las partes, con relacin al precio de la locacin y
desocupacin de unidades locativas. Su cumplimiento podr ser exigido judicialmente.

"A pedido de parte los convenios podrn

ser homologados judicialmente".

Aunque el artculo parece limitar la posibilidad de establecer convenciones a ciertos rubros determinados de la locacin, relacionando su contenido con otros de la misma ley se llega a la conclusin de que cuan-

do el locatario est instalado ya en la cosa

locada tienen validez cualquier clase de convenios relacionados con las clusulas del
contrato. Siempre que no violen disposicio-

nes especficas y concretas de la ley en estudio.

Artculo 42 (tomado del 41 del decretoley 18.880/70): "Las disposiciones de esta
ley son de orden pblico, sin perjuicio de
lo establecido en el artculo anterior".
Artculo 43 (tomado del 48 del decretoley 18.880/70): "Los decretos leyes 18.880/
70; 18.901/70; 19.405/71; ei decreto 981/73
y toda otra disposicin legal que se oponga
al rgimen establecido quedan derogados a
partir de la fecha de vigencia de la presente ley".
Los artculos subsiguientes, que van del
44 al 46, establecen la "Competencia de
Aplicacin Administrativa" y el "Procedimiento Correspondiente".
El artculo 44 (tomado del 62 de la ley
16.739) establece:
"La aplicacin de la presente ley en la faz
administrativa y en lo que hace a la polica
locativa estar a cargo, en cada jurisdiccin, del organismo que a tal propsito determinen las autoridades locales, y en la
Capital Federal de la Superintendencia de
Locaciones, que depender del Ministerio
de Bienestar Social, Secretara de Vivienda
y Urbanismo".
El art. 45 (inspirado en el 61 de la ley
15.775) dice:
"El poder administrador de cada jurisdiccin dictar las normas y reglamentos
referentes al funcionamiento de los organismos de aplicacin que creen".
El artculo 46 (tomado del 63 de la ley
16.739) en sus seis incisos se ocupa de la

"Competencia" de la "Superintendencia de
Locaciones" y expresa:
"En la Capital Federal, la Superintenden-

cia de Locaciones actuar como autoridad

de aplicacin de esta ley y con la siguiente

competencia:
"a) Actuar como organismo de conciliacin y solucin en todo conflicto aun los
atribuidos a la justicia en la presente ley
que voluntariamente le sometan locadores
o inquilinos. Cuando se tratare de supuestos de competencia tambin judicial, en el
procedimiento administrativo, ambas partes
evitarn costas, honorarios de peritos e impuestos, y podrn asistirse de letrados;
"b) Realizar la policia locativa referida
al control de la prestacin de los servicios
accesorios de la locacin contractualmente
convenidos, o que por sus caractersticas
el edificio deba prestar. Atento a ello, y salvo caso de fuerza mayor debidamente comprobada, ningn Jocador podr suprimir ni
reducir los servicios complementarios a su
cargo, los que debern prestarse en las condiciones convenidas, o en las que razonablemente correspondiesen para satisfacer la
finalidad de cada servicio. Si la polica locativa comprobara sumariamente la violacin de este precepto, intimar al locador
su restablecimiento inmediato, bajo apercibimiento de aplicarse multa, cuyo monto ser determinado por las reglamentaciones
locales, sin perjuicio de las acciones civiles
a que el locatario se considere acreedor, y
en los conceptos de daos y perjuicios por
el tiempo de privacin de los servicios complementarios. La multa se aplicar por da
de demora en que se tarde en restablecer
el servicio;
"c) Ante este organismo se requerirn
las autorizaciones referentes al art. 8', y al
mismo tiempo le competer el control de la
realizacin de las refecciones;
"d) Suministrar las informaciones tcnicas que le requieran los magistrados judiciales ;
"e) A pedido de parte vigilar el uso y
goce de la cosa locada, as como los impedimentos que para ello hubiere, y arbitrar
las soluciones que correspondieren; y
"f) Efectuar el contralor del cumplimiento de las obligaciones derivadas de los arts.
20 y 24".
Los artculos reproducidos se ocupan del
control y polica de la locacin, dando a este
ltimo trmino el alcance de vigilancia. Tal
es lo que surge de la discusin parlamentaria, donde se insisti en la necesidad del
funcionamiento de un ente administrativo
dedicado a la "vigilancia y solucin de los
problemas que puedan derivar de la locacin". En la Capital Federal estas funciones son cumplidas por la Superintendencia
de Locaciones, que interviene y acta en
todos los casos previstos por los incisos del
art. 46 y con las atribuciones previstas tambin en el mismo.

Las Superintendencias provinciales tendrn atribuciones y funciones similares a

las expuestas.
El procedimiento que esos organismos
deben seguir es detallado a continuacin:
Artculo 47 (tomado del 58 de la ley
15.775): "A los poderes locales compete reglamentar el funcionamiento de los organismos a los cuales se otorgar la polica de
las locaciones. El destino de las sanciones
pecuniarias que no estuviere expresamente
determinado en esta ley, ingresa a los fondos u organismos que determinen las reglamentaciones".
Artculo 48: "Las resoluciones definitivas de los organismos administrativos de
aplicacin de esta ley, referidas a las facultades que les confieren los incisos a) y b)
del art. 45, sern apelables dentro del tercer da de notificada la resolucin por ante
el juzgado competente en la materia. El recurso de apelacin, que comprende el de nulidad, podr interponerse por telegrama colacionado ante el organismo administrativo.
En la Capital Federal el recurso se conceder ante la Cmara Nacional Especial
en lo Civil y Comercial. El apelante podr,
si as lo desea, dentro del quinto da de tomado conocimiento por cdula, de estar los
autos en Secretara, presentar una memoria
en que expresar los agravios que le causa
la resolucin apelada. Igualmente podr hacerlo la contraparte, en sostenimiento de la
resolucin definitiva. No es bice para que
entienda la Sala la no presentacin de memorias".
Articulo 49 "A los efectos del Censo Nacional de Locaciones, el organismo de aplicacin de la ley podr requerir la colaboracin de entidades nacionales, centralizadas
o autrquicas".
Los dos ltimos artculos se han inspirado en los 65 y 71 de la ley 16.739, respectivamente.
VIGENCIA. El plazo de vigencia de la
ley ha sido previsto por el artculo 50, que
establece:
"Las disposiciones de la presente ley entrarn en vigencia en todo el mbito del
pas, a partir del 1' de enero de 1974".
El Captulo 'XII, con el que termina la redaccin de la ley, consta de un solo artculo,
el 51, inspirado en el 70 de la ley 16.739,
que dice:
"En todos los contratos de locacin, estn
o no comprendidos en esta ley, los tribunales de justicia tendrn amplias facultades
.para Interpretar y resolver los casos en que
se demuestre que cualquiera de las partes
lesione las normas de la moral, buenas costumbres, orden pblico o los fines econmicos y sociales del derecho; as como tambin

para sancionar con una multa de hasta un

ao de alquiler, a favor de la parte perjutiicada, la utilizacin abusiva de las actuaciones judiciales".

LEY 21.122. Antes de entrar en imprenta la composicin de la presente voz, se ha
sancionado con fecha 30 de septiembre de
1975 la ley que lleva el nmero indicado,
por la cual se prorrogan las disposiciones
de la ley 20.625 hasta el 30 de junio de
1976; y se determina que el valor locativo
mensual para el semestre comprendido entre el 19 de julio y el 31 de diciembre de
1975, ser el que resulte de incrementar
en el 91,1 % el vigente al 30 de junio de
1975; mas si el locatario hubiese pagado el
alquiler con un ndice mayor, la diferencia
resultante se aplicar a pagos futuros.
JURISPRUDENCIA.Desalojo: El inciso a) del art. 14
de la ley 20.625 permite el desalojo cuando por alguna de
las causas previstas se quiebra la disciplina del contrato
que une a las partes, y en esto concuerda con las normas
pertinentes de derecho comn. (Cm. Nac. Especial Civ.
y Com., Sala III, 10/5/1974. L. L. 5-6-3974.) Es voluntad expresa de la ley 20.625 que su actuacin opere

slo en los pleitos en los que no haya recado sentencia

firme de fecha anterior a la de su entrada en vigencia
y esto rige tambin para los juicios de desalojo. (C. N.
Especial Civil

Com..

Sala

III,

26/4/1974.

L. L.

11-7-1974.) El requisito previsto por el art. 17 de la

ley 20.625 cosntitaye un presupuesto de la accin, debe
ser invocado en la demanda y probado en su oportunidad. (Cm. Nac. Especial Civ. y Com., Sala VI, 9/4/
1974. L. L. 11-7-1974.) El recuperante que hizo juicio

de desalojo para habitar puede justificar su demora en la

ocupacin de la vivienda si el locatario devolva la finca
en malas condiciones, y la necesidad en que se vio de
Hilqnirir otra vivienda para ocuparla mientras las refacciones &e cumplan no es, en absoluto, prueba de mala
fe. (Cm. Civ. Rosario, Sala II, /. A. 18/3/1974.)
tej/ aplicable: La ley 20.625 rige tambin para las riv
laclnos y situaciones jurdicas nacidas bajo una ley
anterior, en todo lo referente a las consecuencias no
cumplidas. As se ha entendido, reiteradamente, en relacin a todas las sucesivas leyes de efnergencia. (C. N.
Especial Civil y Com., Sala IV, 14/5/1974, L. L. 11-7-

1974.) Las disposiciones de la ley

carse de oficio a los juicios de
sentencia firme cuando dicha ley
lo establecen los arts. 39 y 50 de
Civ. y Com. Especial, Sala VI,

20.625 no deben aplidesalojo que tuvieran

entr en vigencia. As
la misma. (Cm. Nac.
2/3/1974. L. L. 117-

1974.) Locaciones mixtas: En mrito a lo dispuesto por

la ley 20.625, que prorroga las locaciones mixtas hasta
el 30 de junio de 1975 y que es aplicable de oficio en el

cago, corresponde revocar sin costas la sentencia de

desalojo dictada en un juicio fundado en la exclusin

de dichos arrendamientos del alcance de ese beneficio.
(Cm. Nac. Especial Civil y Com., Sala II, 27/3/1974,
L, L. 11-7-1974.) Continuacin en la locacin: Los coherederos o terceros adquirentos del bien en la subasta
cumplida en el juicio sucesorio deben respetar la condicin de locatario del heredero que ocupa dicho bien.
(Cm. Nac. Civ. Cap., 18/3/1974.) Daos producidos
por continuacin indebida en la locacin; Si no se ha
hecho una intimacin- previa de restitucin, los daos
derivados de la ocupacin despus de vencido el plazo
contractual se deben a partir del momento de interposicin de la demanda. (Cm. N. Especial Civil y Comercial, 28/5/1974. L. L. 6-8-1974.) No cabe retrotraer
los efectos de la sentencia de desalojo al momento en
que la ley excluy la locacin de los beneficios de prrroga, ya que lo que provoc el dao fue el Incumplimiento de la obligacin de restituir frente al reclamo
formulado por el locador. (C. N. Especial Civil y Com.,
16/5/1974. L. L. 6-8-1974.) Presuncin locativa: El
ai't. 36 de la ey 20.625, al disponer que toda ocupacin

ilcita de na vivienda hace presumir la existencia de

locacin, no ampara a quien ocupa el bien en comodato
gratuito despus de la rescisin del contrato de locacin.
(C, N. Especial Civil y Com., Sala IV, 23/4/1974.
L. L. 6-8-1974.) Consignacin: Debe dejarse de lado 1

error en que se incurri al redactar el escrito de demanda en relacin al porcentaje de los intereses; lo
que tiene valor, a los efectos de la cancelacin de
la obligacin, es el monto efectivo ofrecido y acompaado
en la presentacin. (C. N. Especial Civil y Com., Sala
III, 31/5/1974. L. L, 6-8-1974.) La sola remisin del
telegrama ofreciendo el pago no es prueba suficiente
del ofrecimiento, ni equivale a una consignacin. (C. N.
Especial Civil y Com., Sala II, 28/5/1974. L. L. 11-7-

1974.) Cosa, juzgada: Se puede admitir, sin que esto

implique violacin de los principios de la cosa juzgada,
que se interponga una nueva demanda despus de rechazada la primera, fundadas ambas en que no se dispona de otra vivienda en los tres aos anteriores a cada
una, ya que en uno y otro juicio se parte de fechas muy
distintas, apareciendo en el segundo hechos que justifican el derecho invocado por los actores. (Cm. 1 Ape!.
San Nicols, 30/5/1974. L. L. 26-7-1974.) Rgimen de
precios: El art. 7? de la ley 20.625 especfica claramente un rgimen de precios cuya vigencia retroactiva
no va ms all del 1' de enero de 1974; en consecuencia,
los precios exigibles por perodos anteriores a la fecha
de su sancin continan rigindose por las normas
anteriores. (Cm. N. Especial Civil y Com., Sala V,
10/5/1974. L. L. 4-9-1974.) Pago: Corresponde subsanar el error en que se ha incurrido al hacer el pago,
siempre que el mismo no haya sido provocado por dolo

o .culpa grave (Corte Suprema de la Nacin, 19 d

marzo de 1974).