DECRETO 4259 DE 2007

(noviembre 2)
por el cual se reglamenta el artculo 78 de la Ley 1151 de 2007.
EL PRESIDENTE DE LA REPBLICA DE COLOMBIA,
Artculo 1. Definiciones. Para efectos de lo dispuesto en el presente
decreto, se adoptan las siguientes definiciones:
1. Area bruta. Es el rea total del predio o predios objeto de la licencia
de urbanizacin o sujetos a plan parcial.
2. Area neta urbanizable. Es el rea resultante de descontar del rea
bruta, las reas para la localizacin de la infraestructura para el sistema
vial principal y de transporte, las redes primarias de servicios pblicos y
las reas de conservacin y proteccin de los recursos naturales y
paisajsticos.
3. Area til. Es el rea resultante de restarle al rea neta urbanizable, el
rea correspondiente a las zonas de cesin obligatoria para vas locales,
espacio pblico y equipamientos propios de la urbanizacin.
4. Entidades pblicas que desarrollen Programas y Proyectos VIS
y/o VIP. Cuando el presente decreto se refiera a entidades pblicas se
entender que comprende las entidades territoriales, establecimientos
pblicos, empresas industriales y comerciales del Estado y/o sociedades
pblicas o de economa mixta y dems entidades descentralizadas por
servicios del orden municipal y distrital que desarrollen programas y
proyectos VIS y/o VIP.
5. Tratamiento urbanstico de desarrollo. Son las determinaciones del
componente urbano del plan de ordenamiento territorial o de los
instrumentos que lo desarrollen y complementen que regulan la
urbanizacin de predios urbanizables no urbanizados en suelo urbano o
de expansin urbana.
6. Vivienda de Inters Social (VIS). Es la solucin de vivienda cuyo
valor mximo es de ciento treinta y cinco salarios mnimos legales
mensuales vigentes (135 smlm).

7. Vivienda de Inters Prioritario (VIP). Es la solucin de vivienda cuyo

valor mximo es de setenta salarios mnimos legales mensuales vigentes
(70 smlm).
Artculo 2. Porcentajes mnimos de suelo para el desarrollo de
Programas de Vivienda de Inters Social (VIS) o de Inters Prioritario
(VIP) en tratamiento de desarrollo. Los municipios y distritos con
poblacin urbana superior a cien mil (100.000) habitantes y los
municipios localizados en el rea de influencia de las ciudades con
poblacin urbana superior a quinientos mil (500.000) habitantes, debern
determinar en los planes de ordenamiento territorial, los porcentajes de
suelo calculado sobre rea til que se destinarn al desarrollo de
programas de vivienda de inters social o de inters prioritario, para la
urbanizacin de predios con tratamiento de desarrollo en suelo urbano y
de expansin urbana.
Estos porcentajes, en ningn caso, podrn ser inferiores a alguno de los
que se definen a continuacin, los cuales se calcularn sobre el rea til
de los planes parciales o de las licencias de urbanizacin.

Alternativas

Porcentaje de suelo sobre rea til del plan parcial o del proyecto
urbanstico en predios con tratamiento de desarrollo en suelo urbano y de
expansin urbana

VIS

25%

VIP

15%

Pargrafo 1. Estos porcentajes se aplicarn a los municipios localizados

en el rea de influencia de los municipios y distritos con poblacin urbana
superior a quinientos mil (500.000) habitantes de que trata la Resolucin
461 de 2006 expedida por el Ministerio de Ambiente, Vivienda y
Desarrollo Territorial o las normas que la adicionen, modifiquen o
sustituyan.
Pargrafo 2. Para dar cumplimiento a lo previsto en el presente artculo,
se tendr en cuenta la poblacin de la cabecera municipal o distrital, de
acuerdo con la informacin expedida anualmente por el Departamento
Administrativo Nacional de Estadstica, DANE.

Pargrafo 3. Los porcentajes mnimos de que trata este artculo, aun

cuando no se hayan incorporado en los planes de ordenamiento
territorial, son de obligatorio cumplimiento y se aplicarn a las nuevas
solicitudes de planes parciales o de licencias de urbanizacin radicadas
en legal y debida forma a partir de la entrada en vigencia del presente
decreto.

Artculo 3. Combinacin de la obligacin VIS/VIP. Cuando el propietario

y/o urbanizador responsable opte por desarrollar VIS y VIP en el mismo
proyecto, la equivalencia entre los porcentajes de que trata el artculo
anterior se realizar aplicando la relacin del precio mximo de VIP y de
VIS que determina la Ley 1151 de 2007 o la norma que la adicione,
modifique o sustituya, as.
1. Cuando el propietario o urbanizador haya optado por cumplir con la
obligacin aplicando un mayor porcentaje de VIS, un metro de suelo til
de VIP ser equivalente a 1,93 metros de suelo til de VIS.
2. Cuando el propietario o urbanizador haya optado por cumplir con la
obligacin aplicando un mayor porcentaje de VIP, un metro de suelo til
de VIS ser equivalente a 0,52 metros de suelo til de VIP.
No se podr combinar la obligacin VIS/VIP, cuando se opte por cumplirla
mediante su traslado a otro proyecto o en proyectos que adelanten las
entidades pblicas que desarrollen programas y proyectos VIS y/o VIP.
Artculo 4. Excepciones al cumplimiento de la obligacin. Los
porcentajes mnimos de suelo que se destinarn al desarrollo de
programas de vivienda de inters social o de inters prioritario, no sern
exigibles cuando se trate de suelos destinados a usos industriales,
dotacionales o institucionales o cuando los predios estn cobijados por
un tratamiento distinto al tratamiento urbanstico de desarrollo. Esta
excepcin slo ser aplicable a aquellas reas sobre las que se
concreten tales usos.
Artculo 5. Cumplimiento de los porcentajes mnimos de suelo para VIS
o VIP. Para el cumplimento de la obligacin establecida en el presente
decreto, el propietario y/o urbanizador podr optar por una de las
siguientes alternativas:
1. En el mismo proyecto.

2. Mediante el traslado a otros proyectos del mismo urbanizador,

localizados en cualquier parte del rea urbana o de expansin urbana del
municipio o distrito.
3. En proyectos que adelanten las entidades pblicas que desarrollen
programas y proyectos VIS y/o VIP.
Artculo 6. Cumplimiento de la obligacin en el mismo
proyecto. Cuando la exigencia de destinar suelo para VIS o VIP se
cumpla al interior del mismo proyecto, la localizacin y delimitacin de las
reas destinadas al cumplimiento de la obligacin se har en los planos
que se aprueben con las correspondientes licencias de urbanizacin.
A su vez, los planes parciales correspondientes determinarn la forma de
definir las localizaciones de los terrenos tendientes al cumplimiento de
los porcentajes expresados, as como las diferentes alternativas para su
cumplimiento.
La localizacin de estas reas tambin deber sealarse en la
incorporacin del proyecto urbanstico a la cartografa oficial del
municipio o distrito.
Pargrafo. Para efectos del control de los compromisos establecidos en
el presente artculo, cuando los curadores urbanos expidan licencias o
autoricen la modificacin de licencias vigentes de urbanizacin sobre
predios sujetos a la obligacin de que trata este decreto, informarn de
esta circunstancia a la oficina de planeacin y a los dems curadores
urbanos del municipio o distrito.
Artculo 7. Cumplimiento de la obligacin mediante el traslado a otro
proyecto. La obligacin de destinar suelo para VIS o VIP se podr
trasladar a cualquier otra zona urbana o de expansin urbana del
municipio o distrito, prioritariamente, en aquellos terrenos que hayan sido
calificados por el plan de ordenamiento territorial o los instrumentos que
lo desarrollen para este tipo de vivienda, y siempre y cuando ambos
predios estn sujetos a tratamiento de desarrollo.
El rea a destinar en el predio donde se origina la obligacin ser objeto
de conversin aplicando la relacin que arroje la comparacin de los
avalos catastrales del predio en que se debe cumplir originalmente con
la obligacin y de aquel a donde se trasladar su cumplimiento. Para
este efecto, se aplicar la siguiente frmula:
A2 = A1 x (V1/V2)

Donde:
A2 = Area de VIS o VIP trasladada a otro proyecto.
A1 = Area de VIS o VIP a destinar en el proyecto original.
V1 = Valor catastral del metro cuadrado de suelo donde se ubica el
proyecto original.
V2 = Valor catastral del metro cuadrado de suelo a donde se traslada la
obligacin.
Se entiende por valor catastral del metro cuadrado de suelo el resultante
de dividir el valor total del predio por su rea.
Pargrafo 1. Para efectos de acreditar el cumplimiento de la obligacin
de que trata este artculo se deber presentar como requisito para la
expedicin de la licencia de urbanizacin ante el curador urbano o la
autoridad municipal o distrital competente, la licencia o licencias de
urbanizacin correspondientes al suelo destinado para VIS o VIP en otros
proyectos, cuyo titular sea la misma persona sobre quien recae la
obligacin de acreditar el cumplimiento de los porcentajes de suelo
destinados a VIP o VIS.
Para efectos de verificar el cumplimiento del requisito de que trata el
inciso anterior, el curador urbano o la autoridad municipal o distrital
competente requerir al interesado para que aporte la licencia o licencias
de urbanizacin correspondientes al suelo destinado para VIS o VIP en
otros proyectos dentro del mismo trmino a que se refiere el pargrafo 2
del artculo 108 del Decreto 564 de 2006 o la norma que lo adicione,
modifique o sustituya.
Transcurridos sesenta (60) das despus de este requerimiento sin que el
solicitante de la licencia acredite el cumplimento de este requisito, se
entender desistida la solicitud. Durante este plazo se suspender el
trmino para la expedicin de la licencia.
Pargrafo 2. La obligacin de que trata este artculo tambin podr
cumplirse en municipios localizados dentro del rea de influencia de
ciudades con poblacin urbana superior a 500.000 habitantes, siempre y
cuando, previamente los municipios y/o distritos se hayan asociado,
celebrado convenios interadministrativos o adoptado cualquier otro
mecanismo legal que permita establecer las condiciones recprocas entre

ellos para el cumplimiento y control de esta obligacin, de conformidad

con lo previsto en el presente decreto.
Artculo 8. Cumplimiento de la obligacin en las entidades pblicas que
desarrollen programas y proyectos VIS y/o VIP. La obligacin de destinar
suelo para VIS o VIP tambin se podr hacer efectiva en los programas o
proyectos que adelanten las entidades pblicas a que se refiere este
decreto, mediante la compra de derechos fiduciarios.
En estos casos, la estimacin del rea a destinar a VIS o VIP se
calcular aplicando la misma frmula descrita en el artculo anterior y el
valor de la compra de los derechos fiduciarios se har sobre el valor
comercial del predio o predios donde se desarrollar el proyecto.
Para efectos de verificar el cumplimiento de esta obligacin, el curador
urbano o la autoridad municipal o distrital competente requerir al
interesado, dentro del mismo trmino a que se refiere el pargrafo 2 del
artculo 108 del Decreto 564 de 2006 o la norma que lo adicione,
modifique o sustituya, para que aporte la certificacin expedida por la
sociedad fiduciaria correspondiente en la que conste la compra de
derechos fiduciarios de fideicomisos mercantiles constituidos para la
ejecucin de este tipo de proyectos, conforme lo dispuesto en el inciso
final del artculo 36 de la Ley 388 de 1997 o la norma que lo adicione,
modifique o sustituya.
Transcurridos sesenta (60) das despus de este requerimiento sin que el
solicitante de la licencia acredite el cumplimento de este requisito, se
entender desistida la solicitud. Durante este plazo se suspender el
trmino para la expedicin de la licencia.
No se entender cumplida la obligacin de que trata este decreto cuando
se haga efectiva a travs de la compra de derechos fiduciarios a terceros
que, a su vez, los hayan adquirido para acreditar el cumplimiento de su
obligacin a destinar suelo para VIS y/o VIP.
Pargrafo 1. El valor de la compra de los derechos fiduciarios se har
sobre el valor comercial del predio o predios donde se desarrollar el
proyecto.
Pargrafo 2. Sin perjuicio de lo dispuesto en este artculo, los
municipios y distritos podrn crear fondos para el desarrollo de
programas VIS/VIP, como mecanismos de manejo de cuenta sin
personera jurdica, que podrn ser administrados mediante contratos de
fiducia mercantil.

Pargrafo 3. Los municipios y distritos debern implementar en sus

respectivas jurisdicciones en un trmino mximo de un (1) ao, contado a
partir de la entrada en vigencia del presente decreto, los mecanismos
para el traslado de la obligacin de VIS o VIP mediante compra de
derechos fiduciarios a las entidades pblicas de que trata este decreto.
Artculo 9. Compra de derechos fiduciarios. Sin perjuicio de lo dispuesto
en el artculo 86 de la Ley 1151 de 2007 o la norma que lo adicione,
modifique o sustituya, las entidades pblicas de que trata este decreto
celebrarn contratos de fiducia mercantil para el desarrollo de programas
y proyectos de vivienda de inters social o de inters prioritario, a los
cuales podrn vincularse quienes deban cumplir con los porcentajes de
que trata el presente decreto mediante la adquisicin de derechos
fiduciarios.
Con el fin de estimar el monto de la obligacin de que trata este artculo,
las entidades pblicas debern definir el portafolio de los proyectos VIS o
VIP en los cuales se pueden comprar derechos fiduciarios y su valor
comercial.
En caso que no est definido el portafolio de los proyectos VIS o VIP, la
compra de derechos fiduciarios se podr hacer utilizando alguna de las
siguientes formas:
a) Sobre predios que se pretendan adquirir, para lo cual la entidad
pblica deber celebrar previamente las respectivas promesas de
compraventa o los contratos para la adquisicin del inmueble o
inmuebles, o
b) Mediante la adhesin a un patrimonio autnomo cuyo objeto sea la
adquisicin de suelo para destinarlo al cumplimiento de las obligaciones
de VIS o VIP previstas en este decreto. En este caso, la entidad pblica
correspondiente deber definir un valor comercial promedio de compra
de este tipo de suelo en el municipio o distrito y la forma de calcular la
participacin de cada uno de los constituyentes, adherentes o
beneficiarios del fideicomiso.
Artculo 10. Inscripcin. En desarrollo de lo dispuesto en el ltimo inciso
del artculo 78 de la Ley 1151 de 2007, y con el fin de asegurar que los
porcentajes de suelo sobre rea til sean destinados a este tipo de
vivienda, cuando la obligacin de destinar suelo para VIS o VIP se
cumpla en el mismo proyecto o se traslade a otra zona de la ciudad, en la
escritura pblica de constitucin de la urbanizacin se determinarn las
reas destinadas al cumplimiento de la obligacin por su localizacin y

linderos segn lo estipulado en la respectiva licencia, y se ordenar su

inscripcin en el folio de matrcula inmobiliaria de cada uno de los
inmuebles. .
Artculo 11. Adecuacin de las normas urbansticas. Los municipios y
distritos ajustarn sus planes de ordenamiento territorial y los
instrumentos que los desarrollen y complementen a lo sealado en este
decreto.
Artculo 12. Rgimen de transicin. Hasta tanto los municipios y distritos
implementen el mecanismo de compra de derechos fiduciarios de que
tratan los artculos 8 y 9 del presente decreto, los interesados que
deseen acogerse a los mismos, debern suscribir un compromiso con la
entidad pblica que desarrolle programas y proyectos VIS y/o VIP
mediante el cual se garantice el cumplimiento de dicha obligacin. Las
entidades respectivas establecern las garantas para celebrar este tipo
de compromiso, los cuales sern requisito para la expedicin de las
licencias.
Artculo 13. Vigencia. El presente decreto rige a partir de la fecha de su
publicacin y modifica los numerales 4 y 15 del artculo 2 del Decreto
2181 de 2006.

Para efectos del presente acuerdo y los instrumentos que lo desarrollen se

entiende por:
rea bruta: rea total del predio o predios objeto de la licencia de
urbanizacin o sujetos a una unidad de actuacin urbanstica y/o a un plan
parcial.
rea neta urbanizable: Es el rea resultante de descontar del rea bruta,
las reas para la localizacin de la infraestructura para el sistema vial principal
y de transporte, las redes primarias de servicios pblicos y las reas de
conservacin y proteccin de los recursos naturales y paisajsticos.
rea til: Es el rea resultante de restarle al rea neta urbanizable, el rea
correspondiente a las zonas de cesin obligatoria para vas locales, espacio
pblico y equipamientos propios de la urbanizacin.
rea de cesin en aprovechamientos urbansticos: Es la resultante de
descontar del rea bruta, las reas para la localizacin de infraestructura del
sistema vial principal y de transporte, las redes primarias de servicios pblicos,
las reas de proteccin de los recursos naturales y paisajsticos, obtenindose
as el rea neta urbanizable, a la cual debe aplicarse el ndice de cesin para
vas locales, espacio pblico y equipamientos.
rea de cesin en aprovechamientos arquitectnicos: Es el rea a ceder
o compensar en funcin de los metros cuadrados construidos segn la tabla
incluida en el Articulo 233 del presente Acuerdo
rea de Ocupacin: Se entiende por rea ocupada la resultante de
multiplicar el rea til por el ndice de ocupacin.
rea no Urbanizable: Son reas definidas como suelo urbano de proteccin.
rea no Edificable: Se entiende por rea no edificable el rea til menos el
rea de ocupacin.
rea Construida: Es la suma de las reas cubiertas de los pisos de una
edificacin, excluyendo las azotea, balcones abiertos y prticos.
rea Libre: Es la superficie restante de un lote, al descontar el rea cubierta.
En el cmputo del rea libre no se tendrn en cuenta los patios y buitrones de
ventilacin cuyas reas sean menores a la del patio mnimo permitido.