Limitaciones Legales de la Propiedad Predial

Limitaciones de la Propiedad:
Aunque el derecho de propiedad es, pleno, tiene numerosas limitaciones.
El Ttulo III del Libro II del Cdigo Civil se denomina precisamente De Las limitaciones
de la Propiedad y est dividido en dos Captulos. El primero de estos trata Del Usufructo:
del uso; de la habitacin y del hogar; y el segundo De las limitaciones legales a la
propiedad predial de las cuales hablaremos a continuacin.
Generalidades:
Las limitaciones legales de la propiedad definen el contenido usual del dominio en su
aspecto negativo. El Cdigo Civil se refiere a ellas slo en relacin con la propiedad predial
porque, en la prctica, la naturaleza de las cosas hace mucho ms difcil establecerlas sobre
la propiedad mobiliaria.
En todo caso, las limitaciones de las cuales tratamos se subdividen segn que tengan por
objeto la utilidad pblica o la utilidad privada. (C.C.V; art. 644).
Limitaciones legales que tienen por objeto la utilidad pblica:
1. Caracteres:
Se definen por el inters que tutelan predominantemente: la utilidad pblica.
Son limitaciones unilaterales en el sentido de que el propietario afectado no
tiene contrapartida de la misma naturaleza (aunque puede tenerlo de naturaleza
diferente. As por ejemplo; el propietario sujeto a expropiacin por causa de
utilidad pblica o social no tiene por ello derecho de expropiar a su vez (aunque
tiene derecho a ser indemnizado).

2. Enumeracin:

El Cdigo Civil trae una enumeracin evidentemente enunciativa de las limitaciones

legales establecidas en inters pblico atendiendo a la finalidad de ellas y no a la restriccin
que implican. As menciona las limitaciones que se refieren: a la conservacin de los
bosques, al curso de las aguas, al paso por las orillas de los ros y canales navegables, y a la
navegacin area, a la construccin y reparacin de los caminos y otras obras pblicas.
Esto se encuentra en el artculo 645 del C.C.V en su encabezado.
3. Rgimen Jurdico:
Las limitaciones legales establecidas en inters pblico no se encuentran reguladas en el
Cdigo Civil ni en una ley determinada sino que se encuentran dispersas en el
ordenamiento jurdico en general. Por ello establece el cdigo civil en el artculo 645 en su
ltimo apartado que Todo lo concerniente a estas limitaciones se determina por leyes y
reglamentos especiales. No hay que olvidar que hasta la constitucin establece
limitaciones a la propiedad.
Limitaciones legales que tienen por objeto la utilidad privada:
1. Finalidad:
Las limitaciones legales de la propiedad establecidas en inters privado operan sobre las
llamadas relaciones de vecindad y tienden a asegurar la armnica coexistencia y la
posibilidad de ejercicio simultneo de varios derechos de propiedad sobre fundos
colindantes o al menos prximos, o a asegurar indirectamente, necesidades elementales de
la vida como la luz, aire, agua y beneficios de la agricultura o la industria, o bien a tutelar la
salud.
2. Rgimen Jurdico.
Las limitaciones legales de la propiedad predial se rigen por las disposiciones de la
respectiva seccin del Cdigo Civil (Seccin Primera del Captulo II del Libro II) y por las
leyes y ordenanzas de polica en el buen entendido de que la expresin leyes ha de
entenderse en el sentido de leyes materiales.
3. Caracteres.

A diferencia de las servidumbres, estas limitaciones legales son recprocas o

bilaterales en el sentido de que, al menos de ordinario, si un fundo sufre una
determinada limitacin de la que se beneficia el fundo vecino, ste a su vez,
sufre una limitacin de igual contenido.

Las limitaciones, a diferencia de las servidumbres, son inmanentes a la

propiedad predial, tanto en su aspecto activo, como pasivo. Por ello:
a) No nacen separadamente del derecho de propiedad sobre el predio afectado
ni tienen un ttulo de adquisicin distinto a este.
b) No constituyen derechos ni deberes autnomos sino que desde el punto de
vista activo forman parte de las facultades que comprende la propiedad, y
desde el punto de vista pasivo, son uno de los deberes inherentes al dominio.
c) Las facultades correspondientes a las limitaciones que nos ocupan no se
extinguen por el no uso y precisamente porque no constituyen un derecho
distinto de la propiedad y sta no se extingue por el no uso. Sin embargo, es
posible que el propietario vecino adquiera por concesin o por usucapin un
derecho de servidumbre de contenido contrario a su deber de vecindad.
d) La accin para hacer valer una limitacin legal es una accin real porque no
es sino un aspecto de la facultad de hacer valer judicialmente el derecho de
propiedad. As puede hacerse valer en forma de accin petitoria. Por la
misma razn, mediando posesin, puede hacerse valer por va posesoria.

Las limitaciones establecen relaciones entre particulares y no frente al estado,

aunque puede existir una fiscalizacin estatal para mejor tutela de esos intereses

privados.
Es posible que una limitacin legal establecida en inters privado coincida en su
contenido con una limitacin establecida en inters pblico; pero en tal sentido
ambas conservan su independencia de modo que puede desaparecer una de ellas
y subsistir la otra.

Captulo II
De las Limitaciones Legales a la Propiedad Predial y de las Servidumbres Prediales
Seccin I

Limitaciones Legales de la Propiedad Predial

Artculo 644.- Las limitaciones legales de la propiedad predial tienen por objeto la
utilidad pblica o privada.
Artculo 645.- Las limitaciones legales de la propiedad predial que tienen por
objeto la utilidad pblica, se refieren a la conservacin de los bosques, al curso de
las aguas, al paso por las orillas de los ros y canales navegables, a la navegacin
area, a la construccin y reparacin de los caminos y otras obras pblicas.
Todo cuanto concierne a estas limitaciones se determina por leyes y reglamentos
especiales.
Artculo 646.- Las limitaciones legales de la propiedad predial por utilidad privada,
se rigen por las disposiciones de la presente Seccin y por las leyes y ordenanzas
sobre polica.
1. De las Limitaciones de la Propiedad Predial que se derivan de la Situacin de los
Lugares
Artculo 647.- Los predios inferiores estn sujetos a recibir las aguas que,
naturalmente y sin obra del hombre, caen de los superiores, as como la tierra o
piedras que arrastran en su curso.
Ni el dueo del predio inferior puede hacer obras que impidan esta limitacin, ni el
del superior obras que la hagan ms gravosa.
Artculo 648.- Si las riberas o diques que estaban en un fundo y servan para
contener las aguas se han destruido y abatido, o se tratare de obras defensivas que
las aguas, por o sin variacin de su curso, haga necesaria, y el propietario del fundo
no quisiere repararlas, restablecerlas, ni construirlas, los propietarios que sufran los
perjuicios, o que estn en grave peligro de sufrirlos, podrn hacer a su costa las
reparaciones o construcciones necesarias.
Lo dispuesto anteriormente es aplicable al caso en que sea necesario desembarazar
algn predio de las materias cuya acumulacin o cada impida el curso del agua, con

dao o peligro del fundo o fundos vecinos. Sin embargo, los trabajos debern
ejecutarse de modo que el propietario del fundo donde se hacen no sufra perjuicio.
Artculo 649.- Todos los propietarios que se beneficien con las obras de qu trata el
artculo anterior, estarn obligados a contribuir al gasto de su ejecucin, en
proporcin al beneficio que reporten, salvo el recurso contra quien haya ocasionado
el dao.
Artculo 650.- Quien tenga un manantial en su predio podr usar de l libremente,
salvo el derecho que hubiere adquirido el propietario del predio inferior, en virtud
de un ttulo o de la prescripcin.
La prescripcin en este caso no se cumple sino por la posesin de diez aos, si
hubiere ttulo, o de veinte, si no lo hubiere, contados estos lapsos desde el da en
que el propietario del predio inferior haya hecho y terminado en el fundo superior
obras visibles y permanentes, destinadas a facilitar la cada y curso de las aguas en
su propio predio, y que hayan servido a este fin.
Artculo 651.- El propietario de un manantial no puede desviar su curso, cuando
suministra a los habitantes de una poblacin o casero el agua que les es necesaria;
pero si los habitantes no han adquirido su uso o no lo tienen en virtud de la
prescripcin, el propietario tiene derecho a indemnizacin.
Artculo 652.- Aqul cuyo fundo est limitado o atravesado por aguas que, sin
trabajo del hombre, tienen su curso natural, pero que no son del dominio pblico, y
sobre las cuales no tiene derecho algn tercero, puede servirse de ellas, a su paso,
para el riego de su propiedad o para el beneficio de su industria, pero con la
condicin de devolver lo que quede de ellas a su curso ordinario.
Artculo 653.- El propietario de un fundo tiene derecho a sacar de los ros y
conducir a su predio, el agua necesaria para sus procedimientos agrcolas e
industriales, abriendo al efecto el rasgo correspondiente; pero no podr hacerlo, si la
cantidad de agua de los ros no lo permite, sin perjuicio de los que tengan derechos
preferentes.

Artculo 654.- No obstante lo dispuesto en el artculo anterior, nadie puede usar del
agua de los ros de modo que perjudique a la navegacin, ni hacer en ellos obras que
impidan el libre paso de los barcos o balsas, o el uso de otros medios de transporte
fluvial.
Tampoco podr nadie impedir ni embarazar el uso de las riberas, en cuanto fuere
necesario para los mismos fines. En los casos de este artculo no aprovecha la
prescripcin ni otro ttulo.
Artculo 655.- Los Tribunales deben conciliar el inters de la agricultura y el de la
industria con el respeto debido a la propiedad, en las controversias que se susciten
sobre el uso de las aguas; y se observarn los reglamentos y ordenanzas locales, en
cuanto no se opongan a este Cdigo.
Artculo 656.- El propietario o poseedor de aguas podr servirse de ellas libremente
y disponer de las mismas en favor de otros, cuando no se oponga a ello un ttulo o la
prescripcin; pero, despus de haberse servido de ellas no puede desviarlas de
manera que se pierdan en perjuicio de los predios que pudieran aprovecharla, sin
ocasionar rebosamiento u otro perjuicio a los dueos de los predios superiores, y
mediante una justa indemnizacin pagada por el que quiera aprovecharlas, cuando
se trate de un manantial o de otra agua perteneciente al propietario del predio
superior.
Artculo 657.- Ninguna persona podr talar ni quemar bosques en las cabeceras de
los ros y vertientes, sino de acuerdo con las disposiciones especiales sobre la
materia. En todo caso, los propietarios o poseedores de agua pueden oponerse a los
desmontes que hagan los propietarios de los fundos superiores en las cabeceras de
los ros o vertientes que se las suministran, si aquellos desmontes pueden disminuir
las aguas que usan.
Tienen tambin derecho de obligar a replantar el bosque, si oportunamente se
hubieren opuesto al desmonte. La accin a que se refiere este aparte prescribe al ao
de hecho el desmonte.

Artculo 658.- Los propietarios de fundos pecuarios, no cercados, no pueden

impedir que pasten en sus sabanas, ni abreven en las aguas descubiertas que en ellas
se encuentren, los ganados de los dems propietarios de fundos vecinos que estn en
iguales circunstancias.
Ley de Aguas
La Ley de Aguas de la repblica Bolivariana de Venezuela, entra en vigencia a partir del 02
de enero de 2007.
Esta ley tiene por objeto establecer las disposiciones que rigen la gestin integral de las
aguas, como elemento indispensable para la vida, el bienestar humano y el desarrollo
sustentable del pas, y es de carcter estratgico e inters de Estado.
La gestin integral de las aguas, declarada de utilidad pblica y de inters general,
comprende un conjunto de actividades dirigidas a la conservacin y aprovechamiento del
agua en beneficio colectivo, considerando las aguas en todas sus formas, los actores e
intereses de los usuarios, la poltica ambiental, de ordenacin del territorio y de desarrollo
socioeconmico del pas.
Todas las aguas del territorio nacional, sean continentales, marinas e insulares, superficiales
y subterrneas, son bienes del dominio pblico de la Nacin.
La conservacin y aprovechamiento sustentable de las aguas tiene por objeto garantizar su
proteccin, uso y recuperacin, respetando el ciclo hidrolgico, el cual establece que el
agua es una sola y por ende debe tener un nico rgimen legal, no siendo susceptible de
dominio privado.
El uso de las aguas debe adecuarse a la disponibilidad del recurso, a las necesidades reales
de la actividad a la que se pretende destinar, al inters pblico y a los planes de gestin
integral de stas.

Esta ley establece que:

Artculo 6
Son bienes del dominio pblico de la Nacin:
1. Todas las aguas del territorio nacional, sean continentales, marinas e insulares,
superficiales y subterrneas.

2. Todas las reas comprendidas dentro de una franja de ochenta metros (80 mts.) a ambas
mrgenes de los ros no navegables o intermitentes y cien metros (100 mts.) a ambas
mrgenes de los ros navegables, medidos a partir del borde del rea ocupada por las
crecidas, correspondientes a un perodo de retorno de dos coma treinta y tres (2,33) aos.
Quedan a salvo, en los trminos que establece esta Ley, los derechos adquiridos por los
particulares con anterioridad a la entrada en vigencia de la misma.

Declaracin de utilidad pblica e inters general

Artculo 7
Se declara de utilidad pblica e inters general la gestin integral de las aguas.
Artculo 9
El Estado promover la participacin de las organizaciones sociales, en la gestin integral
de las aguas, mediante la difusin de informacin que involucre al ciudadano y a la
ciudadana en los problemas del agua y sus soluciones.