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Revista Cientifica Virtual da Escola Superior de Advocacia da OAB - SP

Primavera 2012 - ANO IV - N 12

Direito

Imobilirio
Uma Instituio de Ensino com a Marca OABSP

DIRETORIA

Presidente: Luiz Flvio Borges DUrso


Vice Presidente: Marcos da Costa
Secretrio-Geral: Braz Martins Neto
Secretrio-Geral Adjunta: Clemencia Beatriz Wolthers
Tesoureiro: Jos Maria Dias Neto

CONSELHO SECCIONAL
AILTON JOSE GIMENEZ
AMERICO DE CARVALHO FILHO
AMILCAR AQUINO NAVARRO
ANNA CARLA AGAZZI
ANTONIO CARLOS DELGADO LOPES
ANTONIO CARLOS RODRIGUES DO AMARAL
ANTONIO FERNANDES RUIZ FILHO
ANTONIO JORGE MARQUES
ARMANDO LUIZ ROVAI
CARLOS ALBERTO EXPEDITO DE BRITTO NETO
CARLOS ALBERTO MALUF SANSEVERINO
CARLOS BARBAR
CARLOS FERNANDO DE FARIA KAUFFMANN
CARLOS JOSE SANTOS DA SILVA
CARLOS PINHEIRO
CARLOS ROBERTO FORNES MATEUCCI
CID ANTONIO VELLUDO SALVADOR
CID VIEIRA DE SOUZA FILHO
CLAUDIO BINI
CLAUDIO PERON FERRAZ
DANIEL BLIKSTEIN
DARMY MENDONCA
EDSON COSAC BORTOLAI
EDSON ROBERTO REIS
EDUARDO CESAR LEITE
ELI ALVES DA SILVA
ESTEVAO MALLET
EURO BENTO MACIEL
FABIO MARCOS BERNARDES TROMBETTI
FABIOLA MARQUES
FERDINANDO COSMO CREDIDIO
FERNANDO JOSE DA COSTA
FLAVIO JOSE DE SOUZA BRANDO
GABRIEL MARCILIANO JUNIOR
GILDA FIGUEIREDO FERRAZ DE ANDRADE
GISELE FLEURY CHARMILLOT GERMANO DE LEMOS
GUSTAVO FLEICHMAN
HELENA MARIA DINIZ
HORACIO BERNARDES NETO
JAIRO HABER
JAMIL GONCALVES DO NASCIMENTO
JARBAS ANDRADE MACHIONI
JOAO BAPTISTA DE OLIVEIRA
JOAO CARLOS RIZOLLI
JOAO EMILIO ZOLA JUNIOR
JORGE ELUF NETO
JOSE EDUARDO TAVOLIERI DE OLIVEIRA
JOSE LEME DE MACEDO
JOSE VASCONCELOS
LAERTE SOARES
LUIS RICARDO MARCONDES MARTINS
LUIZ CARLOS PEGAS
LUIZ DONATO SILVEIRA
LUIZ EDUARDO DE MOURA
MANOEL ROBERTO HERMIDA OGANDO
MARCELO FERRARI TACCA
MARCIO APARECIDO PEREIRA
MARCO AURELIO VICENTE VIEIRA
MARTIM DE ALMEIDA SAMPAIO
MAURICIO FERNANDO ROLLEMBERG DE FARO MELO
MAURICIO SILVA LEITE
MOIRA VIRGINIA HUGGARD-CAINE
NELSON ALEXANDRE DA SILVA FILHO
ODINEI ROGERIO BIANCHIN
RICARDO LOPES DE OLIVEIRA
RICARDO LUIZ DE TOLEDO SANTOS FILHO
ROBERTO DELMANTO JUNIOR
ROMUALDO GALVAO DIAS
ROSANGELA MARIA NEGRAO
ROSSANO ROSSI
RUI AUGUSTO MARTINS
SERGIO ROXO DA FONSECA
SIDNEI ALZIDIO PINTO
UMBERTO LUIZ BORGES DURSO
YARA BATISTA DE MEDEIROS

Membros Suplentes:
ADIB KASSOUF SAD
ADRIANA GALVO MOURA
ALEXANDRE TRANCHO
ANTONIO CARLOS ROSELLI
ANTONIO ELIAS SEQUINI
ANTONIO HERCULES
ANTONIO OLIVEIRA JUNIOR
ANTONIO RICARDO DA SILVA BARBOSA
ARISTEU JOSE MARCIANO
ARLEI RODRIGUES
CESAR AUGUSTO MAZZONI NEGRAO
EDGAR FRANCISCO NORI
FATIMA PACHECO HAIDAR
FERNANDO CALZA DE SALLES FREIRE
FERNANDO LUCIANO GARZAO
GENILDO LACERDA CAVALCANTE
GEORGE AUGUSTO NIARADI
JORGE LUIZ CARNITI
JOSE FABIANO DE QUEIROZ WAGNER
JOSE MEIRELLES FILHO
JOSE RODRIGUES TUCUNDUVA NETO
LIVIO ENESCU
LUCIA MARIA BLUDENI
LUIZ AUGUSTO ROCHA DE MORAES
LUIZ CARLOS RIBEIRO DA SILVA
LUIZ CELIO PEREIRA DE MORAES FILHO
LUIZ FERNANDO AFONSO RODRIGUES
LUIZ TADEU DE OLIVEIRA PRADO
MARCELO GATTI REIS LOBO
MARCELO SAMPAIO SOARES
MARCOS ANTONIO DAVID
MAURICIO SCHEINMAN
OSCAR ALVES DE AZEVEDO
OTAVIO AUGUSTO ROSSI VIEIRA
PAULO JOSE IASZ DE MORAIS
ROBERTA CRISTINA ROSSA
SIDNEY LEVORATO
STASYS ZEGLAITIS JUNIOR
VITOR HUGO DAS DORES FREITAS

Membros Natos:
ANTONIO CLAUDIO MARIZ DE OLIVEIRA
CARLOS MIGUEL CASTEX AIDAR
JOS EDUARDO LOUREIRO
JOS ROBERTO BATOCHIO
JOO ROBERTO EGYDIO DE PIZA FONTES
MARCIO THOMAZ BASTOS
MARIO SERGIO DUARTE GARCIA
RUBENS APPROBATO MACHADO

Membros Efetivos Paulistas no Conselho Federal:


ARNOLDO WALD FILHO
GUILHERME OCTAVIO BATOCHIO
MARCIA REGINA MACHADO MELARE

Membros Suplentes Paulistas no Conselho Federal:


NORBERTO MOREIRA DA SILVA
TALLULAH KOBAYASHI DE A.CARVALHO

DIRETORIA

Diretor: Rubens Approbato Machado


Vice Diretora: Anna Carla Agazzi
Assessor Especial da Diretoria: Laerte Soares
Coordenao Geral: Ana Vieira

Conselho Curador

Presidente: Estevo Mallet


Vice-Presidente: Helena Maria Diniz
Secretrio: Anis Kfouri Jnior
Conselheiros:
Carlos Fernando de Faria Kauffmann
Roberto Delmanto Jnior
Representantes do Corpo Docente:
Paulo Jos Villela Lomar
Sandra Maria Boldini
Cludio Cintra Zarif
Representante de Curso de Especializao Lato Sensu:
Jos Fernando Simo
Representante do Corpo Discente:
Antnio Ricardo Miranda Jnior

Sumrio
02
03
04
05
06
66

Diretoria
Conselho Seccional
Conselho Curador
Editorial
Apresentao
Sobre a Revista

Expediente

Revista

Artigos
Jos Carlos Rivitti

12 40

Mrcio Bagnato

Revista Cientfica Virtual da Escola Superior de


Advocacia da OAB-SP
N 12. (Primavera - 2012.) - So Paulo: OAB/SP, 2012.
Conselho Editorial
Rubens Approbato Machado

Aspectos do Imposto sobre Transmisso


de Bens Imveis nas Conferncias em
Integralizao de Capital

Condomnio Edilcio: 10 anos do novo Cdigo Civil

Jaques Bushatsky

Ana Vieira
Laerte Idalino Marzago Jnior
Rizzatto Nunes

48

Lus Geraldo SantAna Lanfredi


Maria do Carmo Oliveira Carrasco
Coordenador de Editorao
Marcelo Manhes de Almeida

Locao de Imveis Urbanos: Algumas Notas Sobre as Aes Renovatrias

Colaboradores
Bruna Corra
Bruno Moraes
Leandro Urquiza

08 Graciano Pinheiro

54 Thalita Duarte Henriques Pinto e


Paulo Vitor Paula Santos Zamperi

Thiago Gomes dos Santos

Distino entre sociedade


simples e sociedade empresria

Origem da cadeia dominial de imveis rurais: a importncia


de sua anlise para fins de aquisio de reas e a
imprescindibilidade de uma reflexo scio-jurdica

Toms Rotter Bueno

de Siqueira

20 Raimundo Dantas
Vnculo
de
responsabilidade
imobilirias

emprego
e
nas
relaes

28 Camila Nunes
Da Alienao Fiduciria de bem
imvel em garantia

60 Marcelo Manhes de Almeida


O instituto do Tombamento e o Direito de Propriedade

Roseleine Scalabrini Frana

Jornalista Responsvel
Santamaria Nogueira Silveira
Fale Conosco
Largo da Plvora, 141 , Sobreloja - Liberdade
Telefone: (11) 3346 6800 - Site: www.esaoabsp.edu.br
E-mail: revista@esa.oabsp.org.br
Publicao Trimestral
ISSN - 2175 - 4462.
Direito - Peridicos. Ordem dos Advogados do Brasil

Apresentao

pouco mais de 06 anos fomos honrados com o convite (e por que no dizer, desafio) para coordenar na
Escola Superior de Advocacia da Ordem dos Advogados do Brasil Seo So Paulo, um curso de direito imobilirio
com contedo eminentemente prtico que debatesse a atuao do advogado no mercado imobilirio que naquele
momento, iniciava um novo, promissor e relevante momento na economia nacional.
Buscamos construir assim, uma grade com temas relacionados atuao do advogado nas operaes imobilirias,
partindo de uma simples e bastante conhecida transao de venda e compra de imvel at alcanarmos complexas
operaes como a de built to suit, com securitizao de recebveis e instituio de alienao fiduciria do imvel
com o escopo de garantia da dvida objeto da respetiva securitizao e cujos ttulos, comporiam a carteira de um
fundo de investimento imobilirio.
Definidos os temas, prossegui na escolha de profissionais que tivessem, ao mesmo tempo, duas importantes
qualidades, a saber: amplo conhecimento das matrias e desprendimento em dividir suas experincias profissionais
com os demais colegas. Com sucesso, unimos excelentes profissionais que fizeram com que este curso continuasse
a despertar muito interesse em nossos colegas a ponto de sempre estar com suas vagas preenchidas e, via de regra,
com uma extensa lista de espera.
Volta a direo da ESA a nos provocar, solicitando desta feita, a elaborao de uma edio da Revista Eletrnica da
ESA tendo como tema, o Direito Imobilirio. Consciente da responsabilidade de coordenar esse trabalho, novamente
nos socorremos dos profissionais que construram o curso Direito Imobilirio O advogado no mercado imobilirio
a que me referi acima, e assim selecionamos os seguintes temas:
1) Distino entre sociedade simples e sociedade empresria (Dr. Graciano Pinheiro de Siqueira). Com a vigncia do
Cdigo Civil de 2002, o captulo que trata do Direito de Empresa trouxe para o nosso mundo jurdico, as figuras das
sociedades empresrias e das sociedades simples. Tema bastante interessante merece destaque nessa revista para
que os operadores do Direito entendam a distino de ambas e assim, possam orientar seus clientes que exercem a
atividade imobiliria, a sobre a adoo da sociedade simples ou da sociedade empresria.
2) Aspectos do Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis nas conferncias em integralizao de capital (Dr. Jos
Carlos da Matta Rivitti). Os custos tributrios encontram relevncia em toda atividade econmica e merecem pois,
a devida ateno. Considerando as particularidades do mercado imobilirio confrontada com as regras gerais de
incidncia de ITBI nas conferncias de imveis em integralizao do capital, o texto esclarece, com bastante clareza,
a incidncia do mencionado tributo.
3) Vnculo de emprego e responsabilidade nas relaes imobilirias (Dr. Raimundo Dantas). A atividade imobiliria
enseja muito cuidado com contingncias que podem repercutir economicamente em alguma operao imobiliria. Por
conta disso, bastante relevante a abordagem sobre vnculo de emprego e responsabilidade nas relaes imobilirias.

Apresentao

4) Alienao Fiduciria de bem imvel em garantia (Bel. Camila Nunes). A alienao fiduciria de bem imvel com
escopo de garantia se faz presente nas negociaes imobilirias e, sem receio de dizer, um dos instrumentos
jurdicos mais importantes para o fomento do mercado imobilirio, dando a segurana que o mercado exigia para
ver satisfeito, o crdito decorrente das operaes imobilirias.
5) Condomnio Edilcio: 10 anos do novo cdigo civil (Dr. Mrcio de Souza Bagnato). O mercado imobilirio conhecia
e aplicava bem as regras relativas aos condomnios edilcios, constantes na Lei 4591/64. Com a vigncia do Cdigo
Civil, algumas mudanas aconteceram e so analisadas neste artigo, levando em conta, os dez anos de vigncia da
Lei 10.406/02.
6) Locao de Imveis urbanos: algumas notas sobre as aes renovatrias (Dr. Jaques Bushatsky). O mercado de
locaes urbanas no residenciais bastante importante no cenrio econmico nacional e, o direito renovao
compulsria da locao, deve ser sempre e muito, estudado de forma a que se mantenha a sade desse importante
instituto jurdico.
7) Origem da cadeia dominial de imveis rurais: a importncia de sua anlise para fins de aquisio de reas e
a imprescindibilidade de uma reflexo scio-jurdica (Dra. Thalita Duarte Henriques Pinto e Dr. Paulo Vitor Paula
Santos Zamperi). Sabemos que com relao aos imveis urbanos, especialmente aps a edio da Lei 6015/73, a
segurana jurdica sobre o histrico documental do imvel encontra nvel bastante satisfatrio; j com relao aos
imveis rurais, algumas dificuldades so enfrentadas. Por conta disso, esse trabalho se mostra bastante oportuno e
levar os leitores a profundas reflexes.
8) O instituto do Tombamento e o Direito de Propriedade (Dr. Marcelo Manhes de Almeida). As limitaes urbansticas
ao direito de propriedade suscitam muitos debates. Trazemos neste texto, algumas observaes a respeito do tema,
destacando que o principal objetivo o de dar ao tombamento, a importncia que merece como instrumento de
preservao da memria e da historia da Cidade.
So os temas com os quais iniciamos nossa participao nessa importante tarefa de levar aos colegas advogados,
textos elaborados por quem milita no Mercado Imobilirio em um ramo do Direito que vem experimentando, a cada
dia, novos e complexos desafios.

Marcelo Manhes de Almeida - Advogado. Membro do CONPRESP Conselho


Municipal de Preservao do Patrimnio Histrico, Cultural e Ambiental da Cidade
de So Paulo; Presidente da Comisso de Direito Urbanstico da OABSP.; Vicepresidente da Mesa de Debates de Direito Imobilirio e Professor da Escola
Superior de Advocacia da OABSP (ESA-OABSP)

Revista

88

Artigo 1

istino Entre Sociedade Simples E Sociedade


Empresria

Palavras-Chave: Teoria da empresa;


sociedade simples; sociedade empresria;
construo civil; incorporao imobiliria;
Junta Comercial; Registro Civil das Pessoas
Jurdicas; societrio.

Graciano Pinheiro de Siqueira - Especialista em Direito Comercial pela


Faculdade de Direito da USP; Professor em cursos de ps-graduao e
preparatrios para concursos pblicos, e Ex- 4 Oficial de Registro de Ttulos
e Documentos e Civil de Pessoa Jurdica da Comarca da Capital/SP.

99

RESUMO: Com a adoo, pelo Cdigo Civil Brasileiro, da chamada


Teoria da Empresa foi rompido, no campo das atividades
econmicas, o critrio anteriormente estabelecido - o critrio da
comercialidade (Teoria dos Atos de Comrcio), o qual foi substitudo
pelo da empresarialidade - e reformulada a classificao das
sociedades, que agora se consideram empresrias ou simples.

Revista

10

As sociedades empresrias sero registradas no Registro


Pblico de Empresas Mercantis (Junta Comercial),
enquanto as sociedades simples, no Registro Civil das
Pessoas Jurdicas (Cartrios).
A diferena entre elas no reside mais no objeto social;
ambas realizam atividades econmicas. O que as
diferencia a estrutura, a funcionalidade, o modo de

atuao dos scios.

Empresria ser aquela que vier a exercer a atividade


econmica organizada, atravs da empresa, e no
diretamente pelos scios, notando-se um distanciamento
com notria aparncia entre eles e a atividade.

A empresa, pois, uma atividade, e como tal deve ter


um sujeito que a exera, o titular da atividade, que
o empresrio. Este quem exerce profissionalmente
atividade econmica ORGANIZADA para a produo ou
a circulao de bens ou servios.
importante destacar que no basta o exerccio de uma
atividade econmica para a qualificao de uma pessoa
como empresrio; essencial tambm que este seja o
responsvel pela organizao dos fatores da produo
para o bom exerccio da atividade. E essa organizao deve
ser de fundamental importncia, assumindo prevalncia
sobre a atividade pessoal do sujeito.
A organizao pode ser de trabalho alheio, de bens
e de um e outro juntos. Normalmente, a organizao
no significa a presena de habilidades tcnicas ligadas
atividade fim, mas sim uma qualidade de iniciativa,
de deciso, capacidade de escolha de homens e bens,
intuio entre outros dados.
Essa organizao pode se limitar escolha de pessoas
que, por uma determinada remunerao, coordenem,
organizem e dirigem a atividade, isto , a organizao
a cargo do empresrio pode significar a escolha de pessoas
para efetivamente organizar os fatores da produo.
Ainda assim, temos uma organizao essencial na
atividade, para diferenciar o empresrio dos trabalhadores
autnomos e das sociedades simples.
Mesmo no caso do pequeno empresrio essa organizao
assume um papel prevalente, na medida em que h
preponderantemente uma considerao objetiva dos
frutos da atividade, e no das qualificaes pessoais
do sujeito. Ainda que a figura pessoal desempenhe um
papel importante, no caso do empresrio a organizao
que assume papel primordial.
Na sociedade simples, a atividade econmica exercida,
ordinariamente, pelos prprios scios, ainda que tenha

funcionrios, ou administrador designado que opera de


forma pessoal, surgindo da uma vinculao entre eles
e a atividade. Em ltima anlise, pode-se dizer que a
sociedade (de natureza) simples a sociedade no
empresria.
Exemplo claro desta diferena entre sociedade simples
e sociedade empresria nos traz o Prof. Jos Edwaldo
Tavares Borba, j citado, em sua obra Direito Societrio,
Ed. Renovar, 2.003, 8. Edio, quando ensina: A casa
de sade ou o hospital seriam uma sociedade empresria
porque, no obstante o labor cientfico dos mdicos
seja extremamente relevante, esse labor apenas um
componente do objeto social, tanto que um hospital
compreende hotelaria, farmcia, equipamentos de alta
tecnologia, alm de salas de cirurgia e de exames com
todo um aparato de meios materiais.
Uma clnica mdica, ou um laboratrio de anlises
clnicas (uniprofissional ou no), compostos por vrios
profissionais scios e contratados, ainda que dotados de
uma estrutura organizacional, mas cujo produto fosse
o prprio servio mdico, que se exerceria atravs de
consultas, diagnsticos e exames, e que portanto teria
no exerccio de profisso de natureza intelectual a base
de sua atividade, seria evidentemente uma sociedade
simples.
J se as atividades exercidas pelos scios mdicos
constiturem o que a lei chama de elemento de empresa,
onde a sua atuao pessoal apenas um ingrediente
dentro de um bolo, que a empresa, temos que a
sociedade tem natureza empresria.
Segundo, ainda, aquele doutrinador
o objeto da
sociedade simples, que ser declinado no contrato,
compreender qualquer atividade que se enquadre no
conceito de pequeno negcio; no importando, assim,
se comrcio, prestao de servios, atividades rurais
ou de natureza intelectual.
No tocante s sociedades que se dediquem
construo civil e da incorporao imobiliria
somos da opinio que devem as mesmas serem
constitudas com natureza empresria, eis que,
ainda que os scios exeram alguma atividade, esta
no ser mais importante do que a organizao
que nelas deve preponderar, sendo importante
lembrar que, no passado, quando vigoravam as
sociedades civis e as comerciais, aquelas que
atuavam na rea da construo civil era tida
como comercial, registrando-se, assim, na Junta
Comercial, por fora do disposto na Lei n 4.068,
de 09 de junho de 1962.

11
11

Todavia, imprescindvel destacar que a questo da


organizao da sociedade e atuao dos scios, em
determinadas situaes, poder dirigir-se para uma
situao de difcil definio; nesses casos, os prprios
scios, e somente estes, segundo a sua avaliao,
indicaro o caminho, inscrevendo a sociedade no Registro
Civil das Pessoas Jurdicas (Cartrios), a fim de enquadrla como sociedade simples, ou no Registro Pblico de
Empresas Mercantis (Junta Comercial), como sociedade

empresria.

Qualquer que seja o registro, a sociedade ser


regular, e desse registro resultar a sua condio de
sociedade simples ou empresria, afora as hipteses de
enquadramento taxativo ou evidente.
A sociedade irregular ser aquela que no se inscreveu
em rgo algum (artigo 986 NCC), tanto que a finalidade
do registro, que a publicidade e a fiscalizao do
cumprimento dos preceitos legais aplicveis, estaria, de
qualquer sorte, assegurada.
Colocado, assim, o novo tipo jurdico trazido pelo Cdigo
Reale sociedade simples, sua relevncia e abrangncia;
bem como o novo critrio divisor entre sociedade simples
e sociedade empresria, que a ORGANIZAO, a
ESTRUTURA, a ATIVIDADE ECONMICA EXERCIDA OU
NO PELOS PRPRIOS SCIOS, e no mais o objeto
social isoladamente considerado; importante tambm
que seja ressaltado que, toda vez que a sociedade
situar-se naquela zona cinzenta como tem chamado
a doutrina, na qual no est muito claro tratar-se de
sociedade simples ou empresria, somente os scios
podem optar pelo rgo de registro, no podendo o
Poder Pblico faz-lo, tampouco negar-lhe registro.
importante frisar que a competncia da Junta
Comercial ou do Registro Civil das Pessoas Jurdicas que,
conforme o caso, haja deferido o arquivamento dos atos
constitutivos, no pode ser contestada pelas autoridades
que fiscalizam o exerccio de suas atividades profissionais
(Conselhos Regionais) ou se incumbem de efetuar o seu
cadastramento ou sua inscrio fiscal.
A saber, a sociedade simples uma das mais significativas
novidades do diploma civil ptrio, assumindo papel de
destaque na legislao brasileira, sobretudo quando adota
a forma tpica dos artigos 997 a 1.038 CC (SOCIEDADE
SIMPLES PURA).
Em primeiro lugar, porque no est obrigada s
formalidades societrias peridicas; em segundo, porque
admite a figura do scio que integraliza a participao
societria apenas com servios, mas que pode participar

Revista

dos lucros espcie inadmissvel nas empresrias.


Ainda: os scios podem ser pessoas naturais ou jurdicas;
o capital pode ser integralizado com qualquer sorte
de bem suscetvel de avaliao em dinheiro; quanto
responsabilidade, os scios optam, no contrato, se
respondem, ou no, subsdiariamente, pelas obrigaes
sociais; a administrao da sociedade ser exercida
exclusivamente por pessoas naturais, mas o administrador
no precisa, necessariamente, ser scio; a sociedade
simples pode instituir filial, bastando inscrev-la tambm
no Registro Civil das Pessoas Jurdicas da circunscrio
da filial, dentre outras vantagens.
No demais lembrar que a sociedade simples poder
adotar, alm da forma pura, acima mencionada, alguns
tipos de sociedade empresria, a saber: limitada,
comandita simples e em nome coletivo. Nem por isso
deixar de ter natureza simples e ser registrada perante
o Registro Civil das Pessoas Jurdicas.
Isto posto, no h como desconsiderar a existncia
deste tipo jurdico inovador, trazido pelo Cdigo Civil de
2.002, sobretudo porque a sociedade simples assume
posio relevante no mbito das sociedades, visto que
as disposies que a regem funcionam como legislao
subsidiria de todos os demais tipos societrios, inclusive
da sociedade limitada e da sociedade annima, sendo,
por isso, considerada uma lei geral de sociedades.

Referncias Bibliogrficas
Prof. Jos Edwaldo Tavares Borba, j citado, em sua obra
Direito Societrio, Ed. Renovar, 2.003, 8. Edio

12
12

Artigo 2

spectos do Imposto Sobre a Transmisso de


Bens Imveis nas Conferncias em Integralizao de
Capital
Sumrio

1. Introduo
2. Itbi: Previso Constitucional e Hiptese de
Incidncia
3. Itbi: Aspecto Temporal e Aplicao da
Imunidade no Caso de Conferncia de Imvel ao
Capital Social e Extino de Pessoa Jurdica
4. Itbi: Base de Clculo
5. Concluso
Referncias Bibliogrficas
Palavras-chave: Direito Imobilirio. ITBI.
Integralizao/conferncia de capital com bens
imveis.

Jos Carlos da Matta Rivitti - Advogado. Especialista em Direito Tributrio;


Conselheiro do Primeiro Conselho de Contribuintes do Ministrio da Fazenda em
Braslia, no perodo de janeiro de 2004 a maro de 2007; Conselheiro do Conselho
Municipal de Tributos do Municpio de So Paulo no mandato 2006/2007 e Juiz do
Tribunal de Impostos e Taxas do Estado de So Paulo (TIT) nos binios de 2008/2009
e 2010/2011.

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13

Resumo
No presente artigo, pretendemos avaliar os reflexos fiscais,
mormente na esfera do Imposto sobre Transmisso de
Bens Imveis (ITBI), das operaes de conferncia
de bens imveis em integralizao do capital social de
pessoas jurdicas.
1. Introduo
O Direito Positivo regulador de diversas condutas
intersubjetivas, de contedos extrados de diferentes
relaes sociolgicas. O tema objeto do presente est
inserido no Direito Tributrio, ramo com autonomia
didtica, j que nele se identifica um grupo de normas que
apresentam particular homogeneidade relativamente a
seu objeto, qual seja, normas que disciplinam as relaes
jurdicas pertinentes exigncia dos tributos.1 A despeito
de possuir institutos prprios, como o lanamento, a
iseno, a denncia espontnea, bem como princpios
prprios, a exemplo da capacidade contributiva, a
autonomia cientfica o Direito Tributrio bastante
contestada pela doutrina, uma vez que sua compreenso
e aplicao no pode ser realizada isoladamente das
inmeras regras dos demais segmentos do ordenamento
jurdico, mormente em razo da incluso, em suas normas
concretas, dos mais diversos preceitos e institutos, de
natureza civil, comercial, trabalhista, imobiliria2.
Assim, a par da divergncia doutrinria sobre a autonomia
didtica e cientfica do Direito Tributrio, certo que na
tarefa de interpret-lo e aplic-lo, imprescindvel observar
sua relao com outros ramos do Direito, de modo que,
no por outra razo, a doutrina seguiu no sentido de
atribuir-lhe a caracterstica de direito de sobreposio.
Tendo em vista que o presente estudo tem por objeto
o Imposto sobre a Transmisso de Bens Imveis nas
operaes de conferncia de capital de pessoas jurdicas
com bens imveis, encontraremos uma ntida interrelao
entre o Direito Tributrio e o Direito Civil e Comercial.
2. Itbi: Previso Constitucional e Hiptese de
Incidncia
Como ocorre com os demais tributos, a competncia
para a instituio de um imposto est prevista
constitucionalmente. No caso do ITBI, conforme
1
COSTA, Regina Helena. Curso de Direito Tributrio: Constituio e Cdigo Tributrio
Nacional. So Paulo: Saraiva, 2009, p. 11.
2
MELO, Jos Eduardo Soares de. Curso de Direito Tributrio. 8 ed. So Paulo: Dialtica, 2008,
p.12. No mesmo sentido, Regina Helena Costa (Curso de Direito Tributrio: Constituio e Cdigo
Tributrio Nacional, p. 12) entende que o Direito Tributrio no ostenta autonomia cientfica pois o
grau de desenvolvimento de seus institutos no prescindem de normas de outras disciplinas para seu
adequado estudo.

Revista

disposio do artigo 156, II, da Constituio Federal, a


competncia atribuda ao Municpio (sempre aquele da
situao do bem), ao qual foi atribuda a prerrogativa
de instituir imposto sobre a transmisso inter vivos,
a qualquer ttulo, por ato oneroso, de bens imveis,
por natureza ou acesso fsica, e de direitos reais sobre
imveis, exceto os de garantia, bem como cesso de
direitos a sua aquisio.
Conforme Aires Fernandino Barreto3, mltiplos so
os institutos que podem ensejar a exigncia do ITBI
considerando que constituem como modalidades de
transmisso. Como exemplos, o autor menciona, dentre
outros, a compra e venda, a dao em pagamento, a
adjudicao, o uso, o usufruto etc. Ainda segundo o
mencionado autor, no tecnicamente adequado falarse em transmisso de imvel, porque, juridicamente, o
que se transmite a propriedade imobiliria (...) o direito
propriedade que objeto de transmisso.
Neste passo, no se subsume hiptese de incidncia do
ITBI autorizada constitucionalmente, a transferncia de
aes de uma sociedade que seja proprietria de bens
imveis. Trata-se de hiptese debatida pela doutrina e que
j foi objeto de questionamentos por alguns muncipios.
Como bem esclarecem Hugo de Brito Macho e Hugo de
Brito Machado Segundo4, as aes so bens mveis e,
quando de sua transferncia, em nada se altera a situao
jurdica dos imveis de que ela era e continua sendo
proprietria. O que se transfere meramente o controle
da sociedade, ainda que proprietria exclusivamente de
imveis, situao que no passvel de exigncia do
ITBI.
A conformao bsica do tributo tambm consta do
texto Constitucional e, no caso do ITBI, destacamos
disposio que exclui da prerrogativa municipal de
tributar a transmisso de imveis, quando estes forem
incorporados ao patrimnio de pessoa jurdica em
realizao de capital, bem como quando sua transmisso
for decorrente de fuso, incorporao, ciso ou extino
de pessoa jurdica5.
A situao excetuada da incidncia do ITBI (imunidade
constitucional) no ser aplicada se a atividade
preponderante do adquirente for a compra e venda
3
BARRETO, Aires F. ITBI Transmisso de bens imveis da empresa A para as empresas B
e C conceito de atividade preponderante imunidade especfica do artigo 156, 2, I, da CF
observncia dos requisitos dos pargrafos 1 e 2 do artigo 37 do CTN. Revista Dialtica de Direito
Tributrio n 166. So Paulo: Dialtica, v. 166, julho, 2009, p. 153.
4
MACHADO, Hugo de Brito; MACHADO SEGUNDO, Hugo de Brito. ITBI. Fato Gerador. NoConfigurao com a Venda de Aes de Sociedade Annima. Lanamento Tributrio. Nulidade. Matria
de Direito. Cabimento de Mandado de Segurana. Revista Dialtica de Direito Tributrio n 66. So
Paulo: Dialtica, v. 66, p. 123, maro, 2001.
5
Artigo 156, 2, inciso I, da Constituio Federal.

14

desses bens ou direitos, locao de bens imveis ou


arrendamento mercantil, ou seja, nos casos em que
a empresa exera preponderantemente a denominada
atividade imobiliria.
A imunidade acima descrita tem um claro carter indutor
de comportamento econmico, visando incentivar (ou
ao menos no embaraar) a formao, transformao,
fuso, ciso e extino de sociedades civis e empresrias,
atravs do ITBI6. Nas palavras de Aires F. Barreto, ao
facilitar a formao e modificao das empresas, visou a
livre iniciativa, o progresso das empresas e o consequente
desenvolvimento econmico7.
Alm das normas constitucionais, o Cdigo Tributrio
Nacional, lei complementar que estabelece as normas
gerais em Direito Tributrio, traz algumas regras gerais
aplicveis ao ITBI (artigos 35 a 42). preciso atentar,
no entanto, que algumas dessas disposies no foram
recebidas pela Constituio de 1988, uma vez que poca
da edio do Cdigo Tributrio Nacional, em 1966, havia
apenas um imposto de transmisso de bens imveis, de
competncia estadual. Desde a Constituio de 1988, a
competncia para instituir imposto sobre transmisso de
imveis municipal quando esta for por ato inter vivos
e onerosa, mas estadual nas transmisses causa
mortis e por doao.
Continuam em vigor, entretanto, consideradas as
devidas adaptaes, as hipteses de incidncia e de
no incidncia do referido tributo. Sobre as hipteses
expressas de no incidncia do ITBI, vale ressaltar que
a Constituio prev a imunidade, alm das hipteses de
fuso e incorporao contempladas no Cdigo Tributrio
Nacional, tambm para os casos de ciso e extino da
pessoa jurdica, alargando, assim, o campo em que no
pode ser exigido o ITBI.
Ainda sobre as imunidades, importante mencionar a
regra prevista no artigo 37 do Cdigo Tributrio que,
regulamentando a norma constitucional imunizante,
define o que se considera por preponderncia da
atividade imobiliria. Neste passo, mesmo para os casos
de transmisso de imveis na realizao de capital na
pessoa jurdica ou fuso, incorporao, ciso ou extino
de pessoa jurdica, haver incidncia do ITBI se (i) no
6
Conforme COSTA, Regina Helena. Curso de Direito Tributrio: Constituio e Cdigo Tributrio Nacional, So Paulo: Saraiva, 2009; COELHO, Sacha Calmon Navarro. Curso de Direito Tributrio
Brasileiro. 10 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009.
7
BARRETO, Aires F.. ITBI Transmisso de bens imveis da empresa A para as empresas B
e C conceito de atividade preponderante imunidade especfica do artigo 156, 2, I, da CF
observncia dos requisitos dos pargrafos 1 e 2 do artigo 37 do CTN. Revista Dialtica de Direito
Tributrio n 166. So Paulo: Dialtica, v. 166, julho, 2009, p. 162.

caso de pessoa jurdica adquirente com mais de dois


anos, verifica-se que mais de 50% de sua receita
operacional nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois)
anos subsequentes aquisio decorrem de venda ou
locao de propriedade imobiliria ou a cesso de direitos
relativos sua aquisio; ou (ii) no caso de pessoa jurdica
adquirente ainda sem atividades ou com menos de 2
(dois) anos quando da aquisio, verifica-se que mais de
50% a receita operacional nos 3 (trs) primeiros anos
seguintes data da aquisio decorre das atividades j
mencionadas8.
A partir do descrito, podemos constatar que, nos
casos de conferncia de imvel ao capital social de
pessoa jurdica, a exigncia ou no do ITBI no ser
verificada na poca da transmisso do bem, mas apenas
posteriormente (dois ou trs anos depois a depender
do tempo de atividade da entidade jurdica), quando,
ento, ser possvel aferir se a atividade preponderante
da entidade jurdica foi ou no imobiliria, segundo seus
assentamentos contbeis. Da exsurgem outras questes
tericas e prticas a serem analisadas.
Como regra geral, o imposto exigido no momento da
transferncia do imvel, j que esta a materialidade
da hiptese de incidncia. Atendendo, assim, o quanto
disposto no artigo 110 do Cdigo Tributrio Nacional,
devemos buscar como e quando se d a transferncia da
propriedade imobiliria no Direito Civil, j que o Direito
Tributrio nada trata sobre o tema. Nos termos do artigo
1.245 do Cdigo Civil, a propriedade imobiliria transferese entre vivos mediante o registro do ttulo translativo no
Registro de Imveis. E complementa o 1 do mesmo
artigo que enquanto no se registrar o ttulo translativo,
o alienante continua a ser havido como dono do imvel.
Nessa linha, desde logo, frisamos que no se faz possvel a
exigncia do ITBI antes do registro imobilirio, afirmando
a jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia que
a propriedade imobiliria apenas se transfere com o
registro do respectivo ttulo e, portanto, apenas com o
registro imobilirio ocorre fato gerador do Imposto de
Transmisso de Bens Imveis9.
8
Artigo 37, 1 e 2 do Cdigo Tributrio Nacional.
9
Mencionamos, por exemplo, as ementas dos seguintes julgados:
TRIBUTRIO - IMPOSTO DE TRANSMISSO DE BENS IMVEIS - FATO GERADOR - REGISTRO
IMOBILIRIO - (C. CIVIL, ART. 530). A propriedade imobiliria apenas se transfere com o registro
respectivo ttulo (C. Civil, Art. 530). O registro imobilirio o fato gerador do Imposto de Transmisso de Bens Imveis. Assim, a pretenso de cobrar o ITBI antes do registro imobilirio contraria o
Ordenamento Jurdico. (REsp. 12.546/HUMBERTO) (STJ, 1 Turma, Recurso Especial n 253.364,
Relator Ministro Humberto Gomes de Barros, julgamento em 13/02/2001).
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTRIO ITBI (...) ITBI FATO GERADOR. (...) 3. O fato gerador do
Imposto de Transmisso de Bens Imveis ocorre com o registro da transferncia da propriedade no
cartrio imobilirio, em conformidade com a lei civil. Precedentes. (STJ, 2 Turma, Recurso Especial
n 771.781/SP, Relatora Ministra Eliana Calmon, julgamento em 12/06/2007).
TRIBUTRIO. RECURSO ORDINRIO. MANDADO DE SEGURANA. ITBI. FATO GERADOR. CTN,
ART. 35 E CDIGO CIVIL, ARTS. 530, I, E 860, PARGRAFO NICO. REGISTRO IMOBILIRIO. 1.
O fato gerador do imposto de transmisso de bens imveis ocorre com a transferncia efetiva da

15
15

Ademais, mantendo a coerncia com sua jurisprudncia,


o mesmo Tribunal entende que a promessa de compra e
venda, sem registro, no constitui fato gerador do ITBI,
j que somente este instrumento no tem o condo de
transferir a propriedade imvel10.
No que se refere aos aspectos de ordem prtica da
hiptese sob anlise, o imposto no poderia ser exigido
na ocasio de eventual lavratura da escritura pblica de
alienao ou quando da mera elaborao do ato societrio
que reflita a operao de integralizao do capital.
Utilizando como exemplo o Estado de So Paulo e as
Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral de Justia de
So Paulo (Tomo II do Provimento 58/89), constatamos
no referido diploma determinao para que o tabelio e
escrevente devidamente autorizado, antes da lavratura de
quaisquer atos, devero exigir, se no dispensadas pelo
adquirente, certides referentes aos tributos municipais
que incidam sobre imvel urbano, no caso de escritura
que implique na transferncia de domnio; comprovantes
do pagamento de laudmio e prova do pagamento do
imposto de transmisso devidos (...) (item 12, f da Seo
II do Captulo XV, que trata dos Cartrios de Notas).
Ainda sobre o tema, o Decreto 93.240/86, que regulamenta
a Lei n 7.433, de 18 de dezembro de 1985, que trata dos
requisitos para a lavratura de escrituras pblicas, dispe
que, para a lavratura de atos notariais, relativos a imveis,
sero apresentados, dentre outros, o comprovante do
pagamento do Imposto sobre a Transmisso de Bens
Imveis e de Direitos a eles relativos, quando incidente
sobre o ato, ressalvadas as hipteses em que a lei autorize
a efetivao do pagamento aps a sua lavratura11.
Reiteramos que o entendimento, com o qual concordamos,
consolidado no mbito do Superior Tribunal de Justia,
no sentido de que o fato gerador do tributo apenas
propriedade ou do domnio til, na conformidade da Lei Civil, com o registro no cartrio imobilirio.
2. A cobrana do ITBI sem obedincia dessa formalidade ofende o ordenamento jurdico em vigor.
3. Recurso ordinrio conhecido e provido. (STJ, 2 Turma, Recurso Ordinrio em Mandado de Segurana n 10.650/DF, Relator Ministro Peanha Martins, julgamento em 16/06/2000).
10
Vide, por exemplo, a ementa dos seguintes julgados:
(...) TRIBUTRIO ITBI PROMESSA DE COMPRA E VENDA FATO GERADOR NO-INCIDNCIA
PRECEDENTES. (...) 3. Na hiptese dos autos, a Corte de origem firmou entendimento assente na
jurisprudncia no sentido de que a promessa de cesso de direitos aquisio de imvel no fato
gerador de ITBI. Precedentes. Agravo regimental improvido. (STJ, 2 Turma, Agravo Regimental no
Recurso Especial n 982.625/RJ, Relator Ministro Humberto Martins, julgamento em 03/06/2008).
TRIBUTRIO - ITBI - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - FATO GERADOR NO CARACTERIZADO.
Promessa de compra e venda de imvel, sem registro, no transfere a propriedade e no constitui
fato gerador do ITBI (precedentes do STF e do STJ). Recurso improvido. (STJ, 1 Turma, Recurso
Especial n 264.064, Relator Ministro Garcia Vieira, julgamento em 14/11/2000).
11
Art. 1 Para a lavratura de atos notariais, relativos a imveis, sero apresentados os seguintes documentos e certides:
II - o comprovante do pagamento do Imposto sobre a Transmisso de Bens Imveis e de Direitos a
eles relativos, quando incidente sobre o ato, ressalvadas as hipteses em que a lei autorize a efetivao do pagamento aps a sua lavratura;.

Revista

ocorre quando da registro do ttulo translativo do direito


de propriedade no Registro de Imveis e, no caso da
integralizao de capital, apenas aps o decurso do prazo
previsto na Lei Complementar, independentemente de
o ato societrio conter previso, como objeto social da
empresa, da realizao de atividade imobiliria, a qual,
inclusive, poder no se caracterizar como preponderante.
Alm da jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia j
apontada, o prprio Conselho Superior da Magistratura
no Estado de So Paulo tem deciso nesse sentido, cuja
ementa reproduzimos:
CESSO. PROMESSA. ITBI. FATO GERADOR.
TRIBUTOS - QUALIFICAO REGISTRAL. 1.
Ao oficial do registro incumbe a verificao
(no sua exatido) do recolhimento de tributos
devidos pelos atos praticados. 2. O fato gerador
do tributo o registro do ttulo. Os direitos
decorrentes de compromisso no registrado
limitam-se esfera pessoal, afastando-se a
ocorrncia do fato gerador.12.

Outra questo comumente colocada pela doutrina diz


respeito aplicao da imunidade (pressupondo que a
atividade preponderante no imobiliria) nos casos em
que o scio transmite imvel para integralizao de capital
social de sociedade, porm, quando da extino desta, o
mesmo scio recebe de volta a sua parte em numerrio ou
em outro bem, que no imvel. Sobre o tema, concordamos
com a opinio de Sacha Calmon Navarro Coelho13, no
sentido de que, se no verificado dolo ou fraude, no h
razo para que a imunidade seja afastada, visto que a
transmisso do imvel para realizao de capital social
est acobertada pela imunidade, independentemente do
que ocorra na extino da mesma, salvo, repisa-se, se
comprovado que a operao efetivamente ocorrida foi
uma compra e venda, e no a constituio propriamente
de uma sociedade com todas as caractersticas, de fato,
inerentes a essa situao (que so usualmente tratadas
pelas autoridades administrativas, como simulao, para
fins de lastrear eventual lanamento de imposto).
Diferente a hiptese contida no artigo 36, pargrafo
nico, do Cdigo Tributrio Nacional, que versa sobre a
desincorporao de imveis, porm, no nas hipteses
de extino da pessoa jurdica. Haver a incidncia
do imposto se, com a desincorporao do imvel, a
transmisso no for ao mesmo alienante. No haver,
12
Conselho Superior da Magistratura do Estado de So Paulo, Acrdo n 020512-0/3, Relator
Antnio Carlos Alves Braga, julgamento em 19/04/1995.
13
COELHO, Sacha Calmon Navarro. Curso de Direito Tributrio Brasileiro. 10 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 351.

16

entretanto, incidncia do imposto, quando a transmisso


de imvel decorre da extino da pessoa jurdica,
independentemente se aquele que recebeu ou no
o scio que integralizou o capital com aquele imvel.
Interessante mencionarmos aqui recente acrdo do
Tribunal de Justia de So Paulo, no qual restou decidido
pela no aplicao da imunidade ao caso concreto,
pois, apesar de ter havido reduo do capital social da
empresa com a retirada da autora daquela sociedade,
isso no implicou na extino da pessoa jurdica. O
mencionado acrdo esclarece que por se tratar de
desincorporao do patrimnio da pessoa jurdica,
com a dao em pagamento de imveis em razo da
retirada da apelante da sociedade, aplica-se na hiptese
os termos do artigo 36, pargrafo nico do CTN14. Em
casos de desincorporao de imveis em que no h
extino da pessoa jurdica, o direito imunidade s
deve ser reconhecido se a transferncia de bens ocorrer
ao mesmo alienante.
3. Itbi: Aspecto Temporal e Aplicao da
Imunidade no Caso de Conferncia de Imvel ao
Capital Social e Extino de Pessoa Jurdica
Conforme j afirmamos, a regra que o ITBI seja exigido
no momento da transferncia da propriedade imobiliria,
o qual, nos termos do Cdigo Civil, ocorre quando do
registro do ttulo translativo no Registro de Imveis. Este
, portanto, o aspecto temporal da hiptese de incidncia.
No entanto, nos casos de transferncia da propriedade
imobiliria na realizao de capital temos uma exceo,
j que, a despeito de haver transmisso da propriedade
imobiliria, deve-se antes aplicar a imunidade.

imobiliria, sem que se verifique o implemento das


condies previstas na Lei.
Mencionamos, aqui, a opinio de Kiyoshi Harada16 no
sentido de que a Constituio Federal, em seu artigo 156
2, contempla duas imunidades distintas para o ITBI:
(i) a imunidade autoaplicvel, relativa transmisso de
bens ou direitos incorporados ao patrimnio da pessoa
jurdica em realizao de bens de capital; (ii) a imunidade
condicionada, referente transmisso de bens ou direitos
decorrentes de fuso, incorporao, ciso ou extino
de pessoa jurdica. Trata-se de imunidade condicionada,
pois sua fruio depende de a atividade preponderante
do adquirente ser ou no a compra e venda desses bens
ou direitos, locao de bens imveis ou arrendamento
mercantil.
Feitas essas consideraes, retornamos questo de como
estabelecer o momento da ocorrncia do fato gerador
do ITBI, nos dois ou trs anos posteriores, se a atividade
do potencial contribuinte ou no imobiliria? Como
lidar com as situaes em que sucessivas incorporaes/
fuses ocorrem, sem que tenha transcorrido o prazo de
para se aferir a preponderncia da atividade?
Sobre o tema, o Municpio de So Paulo disps, no artigo
132, 3 do Decreto 52.703/2011 (que consolida a
legislao tributria municipal), que a anlise da atividade
preponderante ficar prejudica quando a pessoa jurdica
adquirente dos bens ou direitos tiver existncia em
perodo inferior ao previsto a dois ou trs anos (conforme
a hiptese de imunidade), casos em que incidir o tributo.

bem verdade que esse direito imunidade condicionado


ao no exerccio preponderante da atividade imobiliria,
razo pela qual se trata, conforme descreve Aires F.
Barreto15, de uma imunidade condicionada. Verificandose, no prazo e no percentual estabelecido pelo Cdigo
Tributrio Nacional, que a atividade preponderante
imobiliria, no se implementa a condio da imunidade,
razo pela qual deve ser exigido o ITBI. Assim, cabvel
questionamento caso ocorra a exigncia do ITBI nas
hipteses em que entidade para a qual se transfira o
bem imvel apresente, no seu objeto social, a atividade

Nessa linha, a municipalidade presume no implementada


a condio da imunidade no caso de ser impossvel sua
verificao nos termos da lei. Trata-se, sem dvida, de
hiptese cuja consequncia no foi prevista expressamente
pelo legislador constitucional ou complementar. Se, de
um lado, o Municpio de So Paulo interpretou que a
impossibilidade de verificao da atividade do contribuinte
culmina no no aproveitamento da imunidade, o Tribunal
de Justia de So Paulo, de outro lado, possui decises
no sentido de que, na impossibilidade de aferio da
preponderncia da atividade, no deve haver incidncia
do ITBI17. O principal argumento para que a cobrana do

14
Conforme ementa do seguinte acrdo: APELAO CVEL Ao declaratria c/c repetio
de indbito. ITBI Imveis adquiridos por dao em pagamento em razo de retirada da sociedade.
Alegao de imunidade. Desincorporao de imveis. Inteligncia do art. 36, pargrafo nico do
CTN. (TJSP, 15 Cmara de Direito Pblico, Apelao Cvel n 9214781-17.2005.8.26.0000, Relator
Desembargador Eutlio Porto, julgamento em 05/07/2012).
15
BARRETO, Aires F.. ITBI Transmisso de bens imveis da empresa A para as empresas B
e C conceito de atividade preponderante imunidade especfica do artigo 156, 2, I, da CF
observncia dos requisitos dos pargrafos 1 e 2 do artigo 37 do CTN. Revista Dialtica de Direito
Tributrio n 166. So Paulo: Dialtica, v. 166, julho, 2009.

16
HARADA, Kiyoshi. Parecer sobre Imunidade Condicionada. Disponvel em http://www.
haradaadvogados.com.br/Default.asp?Sessao=Busca#. Acesso em 24/07/2012. Segundo o autor, o
Cdigo Tributrio Nacional, lei materialmente complementar, extravasou os limites de sua competncia
ao regulamentar o disposto no inciso I, do 2, do art. 156 da CF, limitando a imunidade conferida
pela Carta Maior, ao submeter, tambm, a imunidade autoaplicvel ao preenchimento dos requisitos
previstos nos 1 a 4 de seu art. 37.
17
EMBARGOS EXECUO FISCAL - ITBI - Exercido de 1993 - Municpio de So Paulo
Imunidade prevista no artigo 36, inciso I, do CTN - Extino da empresa adquirente do imvel - Falta
de receita operacional ou atividade preponderante - Inobservncia do artigo 37 do CTN - Ausncia de
indcios de atuao no ramo imobilirio - Presuno de validade do crdito fiscal ilidida - Embargos

17
17

tributo seja afastada diz respeito justamente ausncia


de previso legal para que, em tal hiptese (de extino
da pessoa jurdica antes do prazo de verificao), seja
afastada a imunidade. Portanto, conforme afirma um
dos acrdos do Tribunal de Justia, em decorrncia
do pequeno decurso de tempo, no se pode ainda aferir
se a atividade preponderante da empresa se refere a
transaes imobilirias, motivo pelo qual no deve incidir
o ITBI18.
Por fim, e ainda tratando do conflito entre a aplicao
da imunidade e a verificao da atividade do potencial
contribuinte, mencionamos interessante questo
discutida no Superior Tribunal de Justia e que envolve,
mais especificamente, a decadncia do direito de
constituio do crdito tributrio pelo fisco, nos casos em
que necessria a aferio da atividade preponderante
do contribuinte. Entendeu o citado Tribunal que a
decadncia s comea a contar aps a verificao do
enquadramento ou no da empresa na imunidade do
ITBI, ou seja, somente depois do prazo necessrio para
verificar a atividade preponderante do contribuinte.
O Ministro Relator menciona em seu voto que havia
condio pendente a ser cumprida e no o foi, pelo que
passou o imposto a incidir sobre as transmisses dos
imveis noticiadas nos autos. E finaliza a ementa que
somente aps a verificao de que a empresa no se
enquadra na hiptese constitucional de imunidade de
ITBI que se pode comear a contar o prazo decadencial.
(...)19.

bem acolhidos Verba honorria, porm, reduzida - Aplicao do artigo 20, 4o, do CPC - Sentena
reformada em parte Recurso oficial e apelo da municipalidade parcialmente providos. Discutese aqui sobre a imunidade prevista no artigo 36, inciso I, do Cdigo Tributrio Nacional e ao que
se infere do processo administrativo de fls. 254/260, o lanamento foi efetuado, porque a ento
adquirente encerrou suas atividades, antes de completados dois anos da aquisio, por incorporao
da scia, depois tambm incorporada pela ora embargante. Ora, extinta aquela empresa, adquirente
do imvel negociado, j no h falar em receita operacional alguma, ou atividade preponderante.
E a Lei no prev tal hiptese, alis, como fato excludente da referida imunidade. Ademais, o
3o do artigo 37 do Cdigo Tributrio Nacional determina a incidncia do aludido imposto, uma vez
verificada a preponderncia da atividade evidentemente - pelo fisco, em procedimento regular, o
que no aconteceu nem antes, nem depois da aquisio, neste caso. Ainda, nenhuma das empresas
apontadas nos autos tem - como objeto social - negcio do ramo imobilirio, inexistindo qualquer
indcio dessa atividade neste feito e a apurao seria possvel, ao menos at a extino da adquirente,
ou quanto s suas sucessoras, mas isso tambm no ocorreu. Enfim, a liquidao da adquirente
s poderia ser levada em conta, caso restasse demonstrada eventual m-f, o que por igual no
aconteceu. (TJSP, Apelao n 994.06.069965-4, Relator Desembargador Silva Russo, julgamento
em 04/02/2010). (Acrdo tambm citado por HARADA, Kiyoshi. HARADA, Kiyoshi. Parecer sobre
Imunidade Condicionada).
18
ITBI - Imunidade nos casos de desincorporao e ciso Pequeno decurso de tempo que
no permite aferir se a atividade preponderante da empresa se refere a transaes imobilirias - Hiptese em que o imposto no pode incidir - Recurso improvido. Mesmo que se entendesse impreciso
o objeto social da impetrante, no haveria motivo tributao. Como bem observado pelo Magistrado que prolatou a sentena recorrida, a constituio da pessoa jurdica, com ingresso no registro
competente em junho de 2001 (cf. Fls. 34v.), data de menos de dois anos, tempo ainda insuficiente
para aferir qual a sua atividade preponderante, segundo o disposto no artigo 37 do Cdigo Tributrio Nacional. (fls. 166) De fato, segundo o artigo 37 mencionado, a atividade preponderante da
empresa somente poderia ser apontada aps esse perodo de tempo. No caso dos autos, em decorrncia do pequeno decurso de tempo, no se pode ainda aferir se a atividade preponderante da
empresa se refere a transaes imobilirias. Assim, evidentemente, pelos motivos acima expostos,
sobre os imveis referidos no devem incidir o ITBI. (TJSP, 9 Cmara, Apelao com Reviso n
1.203.251-4/SP, Relator Desembargador Jos Luiz Galvo de Almeida, julgamento em 09/03/2004).
19
STJ, 2 Turma, Agravo Regimental no Agravo em Recurso Especial n 69.194/RS, Relator
Ministro Mauro Campbell Marques, julgamento em 24/04/2012.

Revista

4. Itbi: Base de Clculo


Avaliadas brevemente questes sobre a hiptese de
incidncia e no incidncia (imunidade) do ITBI, bem
como quanto ao momento de ocorrncia do fato gerador
(aspecto temporal), outra questo relevante diz respeito
base de clculo do referido imposto. Nada trata a
Constituio Federal sobre o tema, dispondo o Cdigo
Tributrio Nacional, em seu artigo 38, que a base de
clculo do ITBI o valor venal dos bens ou direitos
transmitidos. Na linha do Cdigo Tributrio Nacional,
o Municpio de So Paulo estabeleceu como base de
clculo o valor venal dos bens ou direitos transmitidos,
definindo-o, entretanto, como o valor pelo qual o bem
ou direito seria negociado vista, em condies normais
de mercado (artigo 135 do Decreto n 52.703/2011).
Relacionou, portanto, o valor venal ao valor de mercado.
Importante aqui mencionarmos que a atribuio do valor
venal do imvel base de clculo do ITBI no trar
reflexos sobre a tributao, por exemplo, pelo Imposto
sobre a Renda. No caso do Imposto Federal, a Lei n
9.249/9520 21 22 permite que os bens e direitos que forem
entregues pelo/ao titular, a ttulo de integralizao e de
devoluo de sua participao no capital social, bem como
nos casos de incorporao, ciso ou extino, podem ser
avaliados pelo valor contbil ou de mercado.
Assim, em se utilizando nos documentos societrios
que acobertam as operaes de valores usualmente
denominados como custo, aferidos a partir dos
assentamentos contbeis, no haver maiores
consequncias fiscais.
Nada obstante, de se ressaltar que a Receita Federal do
Brasil, ao manifestar-se sobre a hiptese de devoluo de
participao a scio pessoa fsica, orienta no sentido de
que, em sendo o valor do bem devolvido maior do que o
da participao extinta (na declarao de rendimentos da
pessoa fsica), haver ganho de capital a ser tributado,
mesmo a operao tenha sido conduzida a custo contbil,

20
Art. 22. Os bens e direitos do ativo da pessoa jurdica, que forem entregues ao titular ou a
scio ou acionista, a ttulo de devoluo de sua participao no capital social, podero ser avaliados
pelo valor contbil ou de mercado.
21
Art. 21. A pessoa jurdica que tiver parte ou todo o seu patrimnio absorvido em virtude de
incorporao, fuso ou ciso dever levantar balano especfico para esse fim, no qual os bens e
direitos sero avaliados pelo valor contbil ou de mercado.
22
Art. 23. As pessoas fsicas podero transferir a pessoas jurdicas, a ttulo de integralizao
de capital, bens e direitos pelo valor constante da respectiva declarao de bens ou pelo valor de
mercado.
1 Se a entrega for feita pelo valor constante da declarao de bens, as pessoas fsicas devero lanar
nesta declarao as aes ou quotas subscritas pelo mesmo valor dos bens ou direitos transferidos,
no se aplicando o disposto no art. 60 do Decreto-Lei n 1.598, de 26 de dezembro de 1977, e no art.
20, II, do Decreto-Lei n 2.065, de 26 de outubro de 1983.
2 Se a transferncia no se fizer pelo valor constante da declarao de bens, a diferena a maior
ser tributvel como ganho de capital.

18

hiptese esta bastante discutvel luz da norma em vigor


bem como dos princpios que regem a tributao pelo
Imposto de Renda.
Ainda sobre o valor venal, importa notar que a legislao
municipal abre a possibilidade de caso no concorde com
a base de clculo do imposto divulgada pela Secretaria
Municipal de Finanas, nos termos de regulamentao
prpria, o contribuinte poder requerer avaliao
especial do imvel, apresentando os dados da transao
e os fundamentos do pedido (artigo 137 do Decreto n
52.703/2011).
Por fim, cumpre informar que a base de clculo do ITBI
(valor venal) no necessariamente ser a mesma
do IPTU, no havendo procedncia os pedidos dos
contribuintes para que o Judicirio determine que os
valores sejam os mesmos. Citamos, aqui, a jurisprudncia
do Superior Tribunal de Justia, no sentido de que a
forma de apurao da base de clculo e a modalidade
de lanamento do IPTU e do ITBI so diversas, no
sendo possvel vincular os valores, que em regra sero
diferentes23. Pelas mesmas razes, entende o Tribunal
que o Fisco no est obrigado a utilizar o mesmo valor
apurado pelo Municpio quando da apurao do valor
venal do imvel para o clculo do IPTU, podendo arbitrar
o seu valor nos termos do art. 148 do CTN24.
5. Concluso
A avaliao da incidncia de tributos sobre as operaes
relacionadas s atividades imobilirias tem o condo
de denotar, com maior acuidade, a efetiva ocorrncia
da interrelao entre as reas do direito positivo, assim
tomadas nas respectivas acepes para fins meramente
didticos.
Nesse sentido, afigura-se de suma importncia ao operador
do direito atentar para o fato de que as operaes de
transferncia de bens imveis para pessoas jurdicas, a
ttulo de conferncia/integralizao de capital, envolvem
conceitos e determinaes previstos na legislao civil,
comercial, e do direito tributrio, nas trs esferas de
competncia arrecadatria, federal, estadual e municipal,
e at mesmo da cincia contbil, vis a vis os reflexos para
fins de imposto de renda e demais tributos e contribuies
incidentes sobre atividades de pessoas jurdicas.

23
STJ, 2 Turma, Agravo Regimental no Recurso Especial n 1.226.872, Relator Ministro Castro
Meira, julgamento em 27/03/2012.
24
STJ, 2 Turma, Agravo Regimental no Agravo no Recurso Especial n 36.740/RS, Relator
Ministro Humberto Martins, julgamento em 25/10/2011.

A interrelao entre as mencionadas reas do


conhecimento restou demonstrada nas diversas situaes
que envolvem a aplicao do ITBI. Verificamos, por
exemplo, que a ocorrncia do fato gerador do mencionado
tributo apenas se d com a transferncia do direito
propriedade imobiliria, cuja definio determinada
pelo Direito Civil.
A busca de definies em outros ramos do direito no
visa quer significar que a todo o momento a ausncia de
disposio expressa da lei tributria possa ser preenchida.
Em razo do princpio da legalidade, a interseco do
Direito Tributrio com as demais reas deve ser aplicada
apenas quando permitido, mormente nas situaes em
que a prpria Constituio utilizou tais conceitos para
definir a competncia tributria. Referimo-nos aqui ao
caso em que a municipalidade pretende exigir o ITBI,
afastando a imunidade nas hipteses em que no
possvel aferir a atividade preponderante da pessoa
jurdica que adquiriu imveis via integralizao de capital.
Por fim, destacamos que se a lei tributria der efeitos
especficos a determinados institutos, devem tais efeitos
prevalecer, nos limites da competncia normativa. o
que ocorre, por exemplo, no mencionado conflito entre
a base de clculo do IPTU e do ITBI, em que o legislador
municipal, legitimamente, estabeleceu distines acerca
do valor do imvel para tributo.
Referncias Bibliogrficas
BARRETO, Aires F. ITBI Transmisso de bens imveis
da empresa A para as empresas B e C conceito de
atividade preponderante imunidade especfica do artigo
156, 2, I, da CF observncia dos requisitos dos
pargrafos 1 e 2 do artigo 37 do CTN. Revista Dialtica
de Direito Tributrio n 166. So Paulo: Dialtica, v. 166,
julho, 2009.
BRASIL. Superior Tribunal de Justia. Primeira Turma.
Recurso Especial n 253.364. Relator Ministro Humberto
Gomes de Barros. Julgamento em 13/02/2001.
______. Superior Tribunal de Justia. Segunda Turma.
Recurso Especial n 771.781/SP. Relatora Ministra Eliana
Calmon. Julgamento em 12/06/2007.
______. Superior Tribunal de Justia. Segunda Turma.
Recurso Ordinrio em Mandado de Segurana n 10.650/
DF. Relator Ministro Peanha Martins. Julgamento em
16/06/2000.

19
19

______. Superior Tribunal de Justia. Segunda Turma.


Agravo Regimental no Recurso Especial n 982.625/
RJ. Relator Ministro Humberto Martins. Julgamento em
03/06/2008.
______. Superior Tribunal de Justia. Primeira Turma.
Recurso Especial n 264.064. Relator Ministro Garcia
Vieira. Julgamento em 14/11/2000.
______. Superior Tribunal de Justia. Segunda Turma.
Agravo Regimental no Agravo em Recurso Especial n
69.194/RS. Relator Ministro Mauro Campbell Marques.
Julgamento em 24/04/2012.
______. Superior Tribunal de Justia. Segunda Turma.
Agravo Regimental no Recurso Especial n 1.226.872.
Relator Ministro Castro Meira. Julgamento em 27/03/2012.
______. Superior Tribunal de Justia. Segunda Turma.
Agravo Regimental no Agravo no Recurso Especial
n 36.740/RS. Relator Ministro Humberto Martins.
Julgamento em 25/10/2011.
BRASIL. Tribunal de Justia de So Paulo. 15 Cmara
de Direito Pblico. Apelao Cvel n 921478117.2005.8.26.0000. Relator Desembargador Eutlio
Porto. Julgamento em 05/07/2012.
______. Tribunal de Justia de So Paulo. 15 Cmara de
Direito Pblico. Apelao n 994.06.069965-4. Relator
Desembargador Silva Russo. Julgamento em 04/02/2010.
______. Tribunal de Justia de So Paulo. 9 Cmara de
Frias. Apelao n 1.203.251-4. Relator Desembargador
Jos Luiz Galvo de Almeida. Julgamento em 09/03/2004.
COELHO, Sacha Calmon Navarro. Curso de Direito
Tributrio Brasileiro. 10 ed. Rio de Janeiro: Forense,
2009.
COSTA, Regina Helena. Curso de Direito Tributrio:
Constituio e Cdigo Tributrio Nacional. So Paulo:
Saraiva, 2009.
HARADA, Kiyoshi. Parecer sobre Imunidade Condicionada.
Disponvel em http://www.haradaadvogados.com.br/
Default.asp?Sessao=Busca#. Acesso em 24/07/2012.
MACHADO, Hugo de Brito; MACHADO SEGUNDO, Hugo de
Brito. ITBI. Fato Gerador. No-Configurao com a Venda
de Aes de Sociedade Annima. Lanamento Tributrio.
Nulidade. Matria de Direito. Cabimento de Mandado de

Revista

Segurana. Revista Dialtica de Direito Tributrio n 66.


So Paulo: Dialtica, v. 66, maro, 2001.
MELO, Jos Eduardo Soares de. Curso de Direito Tributrio.
8 ed. So Paulo: Dialtica, 2008.

20
20

Artigo 3

inculo de Emprego e Responsabilidade nas


Relaes Imobilirias
Sumrio
1. Introduo
2. Direito do Trabalho e Relao de Emprego
2.1. O Empregado e o Empregador
2.2. Exemplos de Proteo Jurdica do Empregado
3. Responsabilidade Solidariedade e Subsidariedade
4. O Dono Da Obra e a Responsabilizao Quanto aos
Crditos Trabalhistas
5. Concluso
Referncias Bibliogrficas

Palavras-chave: Direito do Trabalho; Relaes de


Trabalho; Empreiteiro; Contrato de Empreitada;
Responsabilidade Frente Ao Contrato De Emprego;
Solidariedade e Subsidiariedade; Responsabilidade nas
Relaes Imobilirias.

Raimundo Dantas - Advogado Trabalhista em So Paulo; Professor Universitrio


(ESA/OAB/SP); Scio de Lazaro Dantas Advogados e Membro do IBDSCJ (Instituto
Brasileiro de Direito Social Cesarino Junior)

21
21

1. Introduo
Objetivo; limites do estudo.

2. Direito do Trabalho e Relao de Emprego


Direito do Trabalho: Definio; Relao de Trabalho:
Empregado e Empregador: Definio.

As relaes trabalhistas abrangem diversos setores da


sociedade, de que no escapam os agentes imobilirio.
Assim a disciplina direito do trabalho tambm interage
com o que modernamente se denomina direito imobilirio,
na medida em que os agentes da vinculao trabalhista,
aplicado ao direito imobilirio prescindem de maior
domnio sobre os temas afetos ao direito do trabalho,
visando bem orientar-se na conduo dos problemas
que afetam tais relaes imobilirias.
Veja, por exemplo, a questo que envolve a
responsabilidade do intitulado dono da obra frente s
relaes trabalhistas em que se envolvem os empregados
da construo civil e as empreiteiras ou construtoras que,
em decorrncia de contrato de empreitada, se prope
construo de um imvel.
Outra questo relevante identificar os limites da
responsabilidade solidria ou subsidiria dos agentes
envolvidos frente relao de trabalho ou mesmo relao
de prestao de servios, esta de natureza civil, face aos
direitos dos trabalhadores ou dos prestadores de servio.
Tais respostas prescindem de uma melhor compreenso
do direito do trabalho, sua natureza, seus princpios,
seus objetivos e sua proteo mater, sem cujo domnio
a interpretao do direito e sua aplicao acabam por
mostrar-se claudicante, impondo, ento, cada vez melhor
adequao do operador do direito frente a este peculiar
ramo autnomo do direito.
com este foco, ento, como de regra nos propomos
a fazer em nossas aulas no curso de Direito Imobilirio
promovido regularmente pela ESA/OAB/SP (Escola
Superior da Advocacia), que aqui nos debruamos,
advertindo o leitor que no temos a pretenso de
constituir trabalho de doutrina ou obra cientfica, mas,
antes compndio de apoio para a melhor compreenso
do direito do trabalho no quotidiano dos que operam o
direito imobilirio.

Revista

Por definio doutrinria o direito do trabalho o ramo

da cincia do direito que tem por objeto as normas, as


instituies jurdicas e os princpios que disciplinam as
relaes de trabalho subordinado, determinam os seus
sujeitos e as organizaes destinadas proteo desse
trabalho em sua estrutura e atividade.1
Importante observar que referida definio no
absoluta, tida como do prprio Professor Amauri Mascaro,
que ressalta outras, a partir de critrios ora objetivos
ora subjetivos, mas que traduz bem a essncia da
preocupao do direito do trabalho: o estudo das normas
e princpios, a fim de aplic-los s relaes de trabalho
subordinado, visando a proteo de seu destinatrio: o
trabalhador.
Definies e celeumas parte, oportuna a observao
de Mauricio Godinho Delgado para quem, sem se
afastar do conceito tradicionalmente aceito de Direito
do Trabalho, este fundamentalmente, o Direito dos
Empregados, especificamente considerados2, o que j
levou a alguns a proclamar um Direito do Emprego no
lugar do tradicional Direito do Trabalho.
Tais conceituaes, contudo, so importantes, deixando
de lado questes histricas e sociolgicas que explicam
ou buscam compreender tais distines, a fim de dar
ao intrprete a correta aplicao das normas, princpios
e fundamentos que cercam este ramo do direito, que
no cuida de qualquer trabalho, mas sim de um trabalho
especfico, qual seja, o trabalho subordinado.
2.1. O Empregado e o Empregador
Caractersticas; Elementos de Formao; Princpio
de Proteo ao Hipossuficiente; A questo da
subordinao.
1

Nascimento, Amauri Mascaro Iniciao ao Direito do Trabalho, 33. Edio, pg. 59, 2007,

Ed. LTr, S. Paulo.

2
Delgado, Maurcio Godinho Curso de Direito do Trabalho, 7. Edio, pg. 56, 2008, Ed.
LTr, So Paulo.

22

Nem mesmo a norma jurdica posta, entre ns a


Consolidao das Leis do Trabalho, inserida no nosso
ordenamento jurdico por meio do Decreto Lei n. 5.452 de
1o. de maio de 1943, foi suficientemente clara em definir
o direito do trabalho, posto que se de um lado, vista
do seu artigo 1o. destina sua normatizao s relaes
individuais e coletivas de trabalho, ao adentrar em seu
texto logo se v que no a qualquer relao de trabalho
de que se preocupa, mas, antes, com exclusividade s
relaes de trabalho subordinado, no sem antes maior
ateno do intrprete, posto que ser necessrio uma
interpretao sistemtica de seu conjunto para se ver
que o seu destinatrio primeiro o empregado.
Empregado, aclara a prpria CLT, toda pessoa fsica que

prestar servio de natureza no eventual a empregador


sob a dependncia deste e mediante salrio, vide artigo
terceiro, para que, em conjunto com o artigo antecedente,
de onde se extrai a definio de empregador, ainda
que no muito clara, se possa compreender a relao
de emprego a que alude o artigo 442 da mesma
Consolidao, que explica que contrato individual de

trabalho o acordo tcito ou expresso que corresponde


relao de emprego.
De tal definio de empregado, a que remete o citado
artigo terceiro, se extrai que o trabalhador a quem
a CLT se dirige, com sua normatizao e proteo,
fundamento essencial do prprio direito do trabalho,
aquele que desenvolve sua atividade como pessoa fsica
(pessoalidade), de modo habitual (no eventual ),
subordinado (sob dependncia) e oneroso (mediante
salrio).
Tais elementos, ainda que a doutrina elenque outros,
como por exemplo a exclusividade sobre o qual
aqui no teceremos maiores comentrios, porque de
entendimento isolado indicam os pilares sobre o quais
se destaca como de emprego uma relao de trabalho :
a) pessoalidade exercer o trabalho em carter pessoal,
a partir de uma pessoa fsica, jamais pessoa jurdica; b)
habitualidade de modo a apontar para um exerccio

constante da atividade, de tal sorte que seu destinatrio


a espere nesta com constncia, ainda que no seja
diuturna, mas esperada e exigida em certo lapso de tempo;
c) subordinao sobre cujo tema nos debruaremos
com mais afinco no pargrafo seguinte e d) onerosidade
no caso a contrapaga, denominada salrio tambm
por opes histricas, sendo certo que o que importa
que o labor, para caracterizar emprego, no seja a ttulo
gratuito, portanto, mais do que caracterstica mesmo
verdadeira conseqncia, ressaltando que hipteses h
de labor que no impe contrapaga, como o voluntrio,
mas este, importante notar, no emprego.
A subordinao merece explicao destacada, porquanto
ainda que todos estes quatro elementos devam subsistir
conjuntamente, a fim de emergir relao de emprego, o
trao caracterstico do vinculo de emprego, de que cuida
propriamente o direito do trabalho, a subordinao,
cuja origem do vocbulo deriva do latim sub ordinare,
que em bom vernculo significa estar sob as ordens.
Assim, o trao caracterstico da relao de emprego a
prestao de trabalho sob as ordens de quem toma este
trabalho, indo ao encontro, portanto, do elemento sob
as dependncias do empregador, a que alude o artigo
3o. retro decifrado.
Contudo a questo no se encerra na simples traduo
vernacular do termo subordinar, posto que tambm o
prestador de servio, no vnculo civil, presta os seus
servios sob as ordens do tomador dos servios, portanto
preciso algo mais.

Novamente a prpria CLT que vem em nosso socorro,


a fim de melhor explicar o sentido e o alcance do termo
subordinao, quando em seu artigo segundo define
como empregador aquele na verdade refere-se, de
maneira imprpria, empresa que assumindo os riscos

da atividade econmica admite, assalaria e fiscaliza a


prestao pessoal dos servios.

23
23

Dizemos de maneira imprpria porque no s a empresa


quem pode admitir, assalariar e fiscalizar a prestao
pessoal dos servios, tanto que o pargrafo primeiro do
artigo segundo da Consolidao das Leis do Trabalho,
equipara a empregador outros sujeitos, ainda que
no empresas, portanto, qualquer um que empreenda
qualquer atividade e nessa condio se proponha a tomar
prestao pessoal de servios, torna-se automaticamente
um empregador.
A doutrina extrai destas caractersticas insculpidas no
artigo segundo celetista poderes inerentes e prprios do
empregador, a saber: poder diretivo, poder fiscalizador e
poder disciplinador, poderes estes que demonstram qual
o sentido e alcance da subordinao, ou seja, subordina,
para os fins da caracterizao da relao de emprego,
aquele que tomando o servio pessoal de outro, em face
dele exera o poder de dirigir-lhe, de fiscalizar-lhe e de
lhe disciplinar a atividade.
da unio (relao) destes elementos descritos no
artigo 3o., que define o empregado como a pessoa fsica
que exerce atividade pessoalmente, de modo habitual
e oneroso, sob as ordens de quem lhe dirige, disciplina
e fiscaliza (artigo 2o.), que se configura o emprego
(modalidade especfica de trabalho), e para os sujeitos
desta relao que o direito do trabalho se constri luz
de princpios prprios.
Diversos so os princpios que guiam a relao de
emprego, e mais profundamente ainda, o prprio
direito do trabalho, de modo a auxiliar a construo e a
interpretao da aplicao do direito, cuidando a doutrina
de enumer-los, ora divergindo neste ou naquele, mas
mantendo-se unssona no que se destaca como mais
importante, basilar mesmo do direito do trabalho, o
princpio protetor.
Princpio, como elemento de exegese jurdica, no dizer
de Miguel Reale a verdade fundante de um sistema

de conhecimento3, ou seja, a ideia que d fundamento


construo da cincia e, no nosso caso, a ideia bsica
sobre a qual o direito se constri, no caso do direito do
trabalho, a de proteo do hipossuficiente: o empregado.
Assim, como corolrio do prpria ideia de justia, em seu
sentido lato, visto que as relaes de trabalho no so
equilibradas porque os lados desta relao so desiguais,
o peso do direito em prol do empregado, a partir do
princpio protetor, que vai quinhoar desigualmente aos
desiguais , no dizer de Rui Barbosa.4
Portanto, a construo, aplicao e interpretao do
direito do trabalho no se afasta da ideia fundante de
que o empregado hipossuficiente e, a fim de alcanar a
igualdade desejada para o escopo da justia, necessrio
proteg-lo de modo especial.
2.2. Exemplos de Proteo Jurdica do Empregado
Hipteses Legais de Eficcia Protetiva
A Consolidao das Leis do Trabalho se forma repleta de
exemplos desta proteo, que visa, antes de mais nada,
efetivar a proteo da dignidade humana, que parte da
mesma ideia de igualdade que h duzentos anos j era
aclamada pela Declarao dos Direitos do Homem.
Veja, por exemplo, o artigo nono que declara nulas as
tentativas de fraudar, impedir o desvirtuar os preceitos
celetistas, ou, ainda, mais diretamente ao que nos
interessa o artigo 455 da CLT que garante ao empregado,
nos contratos de subempreitada, voltar-se, na hiptese
de inobservncia de seus direitos, contra o empreiteiro
principal ou subempreiteiro, ou ainda, a fim de no deixar
escapar, por manobras subreptcias de inescrupolosos
empreendedores, a regra de sucesso, insculpida nos
artigos 10 e 448 celetista que destoam da sucesso
tributria ou mesmo comercial, no deixando margem
quanto a quem cabe a responsabilidade do contrato

3
Paulo.
4

Revista

Reale, Miguel Lies Preliminares de Direito - 24. Edio, pg 49, 1999, Ed. Saraiva, So
Barbosa, Rui Orao aos Moos - 8. Edio, pg. 25, 1997, Ed. Ediouro, Rio de Janeiro.

24

nestas hipteses.
So apenas alguns exemplos de tantas normas que
inundam a CLT com o fito de proteger o hipossuficiente,
mas que nos impe debruar sobre a responsabilidade
do cumprimento do contrato.
3.
Responsabilidade
Solidariedade
e
Subsidariedade
Responsabilidade frente ao Contrato de Emprego;
Solidariedade e Subsidiariedade.
A responsabilidade pelo cumprimento do contrato pode
ser direta ou derivada.
Ser direta quando o prprio tomador dos servios, por
fora do artigo 442 da Consolidao, se envolver na
relao de trabalho subordinado, ainda que tcito outro
trao da proteo isto , sem que haja manifestao
expressa da vontade, mas comportando-se em moldes
tais queles descritos nos artigos 3o. e 2o. da norma
trabalhista, quando, ento, ser o responsvel direto do
adimplemento das obrigaes do contrato.
A responsabilidade derivada ser aquela em que, ainda
que no se veja o responsvel pelo contrato como o
prprio empregador, como aquele que se presta a dirigir,
disciplinar e fiscalizar a prestao pessoal dos servios,
mas por lei ou por contrato a ele esteja obrigado.
A solidariedade no se presume; resulta da lei ou da
vontade das partes o que proclama o artigo 265
do Cdigo Civil Brasileiro Lei 10.406/2002, por sua
vez solidariedade jurdica, tambm apoiado no Cdigo
Civil, em seu artigo 264 a concorrncia de mais de
um credor ou devedor na obrigao toda que, portanto,
no presumida, precisa estar prevista na Lei ou na
vontade das partes, traduzindo verdadeiro princpio (ideia
fundante) atinente ao direito das obrigaes, de que o
contrato individual do trabalho espcie e, por fora do
artigo oitavo da CLT, tambm se aplica.

Apenas a titulo de ilustrao, por decorrncia de lei, so


poucas as hipteses de responsabilidade solidariedade
derivada quanto s obrigaes do contrato de emprego,
entre as quais podemos citar, de modo exemplificativo,
a responsabilidade entre empresas do mesmo grupo
empresarial, descrita no Pargrafo segundo do artigo
segundo da Lei Trabalhista e a responsabilidade entre
o empreiteiro e o subempreiteiro, nos contratos de
empreitada, vista do que dispe o artigo 455 da CLT
, sem se esgotar no tema, posto que h outras que de
modo particular tangenciam a relao de emprego, como
a que alude o artigo 31 da Lei 8212/91, mas que aqui
no cuidaremos, ante ao tema previdencirio que lhe
reveste.
Outra espcie de responsabilidade que respeita s
relaes de trabalho subordinado, tambm derivada,
a responsabilidade subsidiria, que no est legalmente
prevista, e nem precisa, posto que, frise-se, distinta da
responsabilidade solidria.
Enquanto a responsabilidade solidria tem previso
na prpria Lei, vista do artigo 265 do Cdigo civil,
a responsabilizao subsidiria tem construo
jurisprudencial, especificamente trabalhista, constituindo
um meio adicional de satisfao da obrigao trabalhista
inadimplida, de modo suplementar, ou seja, para sua
efetivao necessrio que todos os meios legalmente
previstos para sua satisfao j tenham sido esgotados
em face do devedor principal.
Assim, a responsabilizao subsidiria vai nascer
de deciso judicial, a partir de pretenso formulada
pelo credor nos autos do processo de eventual ao
reclamatria trabalhista, quando envolvidos o devedor
principal e o subsidirio em relao de terceirizao de
mo de obra.
A
jurisprudncia,
quanto

responsabilizao
subsidiria, se assenta na Sumula 331 do Tribunal
Superior do Trabalho5, que, de modo resumido, atribui
5

Fonte: www.tst.gov.br

25
25

responsabilidade subsidiria do tomador dos servios


quanto s obrigaes do contrato quando inadimplidas
pelo empregador, porm desde que haja participado da

relao processual e conste tambm do ttulo executivo


judicial, como se v do inciso IV da citada smula de
jurisprudncia.
Smula 331:
I - A contratao de trabalhadores por empresa
interposta ilegal, formando-se o vnculo diretamente
com o tomador dos servios, salvo no caso de trabalho
temporrio (Lei n 6.019, de 03.01.1974).
II - A contratao irregular de trabalhador, mediante
empresa interposta, no gera vnculo de emprego com
os rgos da administrao pblica direta, indireta
ou fundacional (art. 37, II, da CF/1988). (Reviso do
Enunciado n 256 - TST)
III - No forma vnculo de emprego com o tomador a
contratao de servios de vigilncia (Lei n 7.102, de
20-06-1983), de conservao e limpeza, bem como a
de servios especializados ligados atividade-meio
do tomador, desde que inexistente a pessoalidade e a
subordinao direta.
IV - O inadimplemento das obrigaes trabalhistas,
por parte do empregador, implica a responsabilidade
subsidiria do tomador dos servios, quanto quelas
obrigaes, inclusive quanto aos rgos da administrao
direta, das autarquias, das fundaes pblicas, das
empresas pblicas e das sociedades de economia mista,
desde que hajam participado da relao processual e
constem tambm do ttulo executivo judicial (art. 71
da Lei n 8.666, de 21.06.1993). (Alterado pela Res.
96/2000, DJ 18.09.2000)
Importante destacar que tal assentamento jurisprudencial
decorreu da maior presena de contrataes terceirizadas,
isto do advento da terceirizao, instrumento prprio
da cincia da administrao, que acreditava poder tornar

Revista

menos custosa a relao de trabalho, de que exemplo a


contratao temporria regida de modo especial pela Lei
6019/74 que, a despeito de admitir a contratao de mo
de obra indireta, o fez por meio de empresa interposta
(agncia de empregos), com quem se forma a relao de
emprego, quando observados os seus requistos, mas no
lhe excluiu a responsabilizao quanto ao cumprimento
das obrigaes do contrato, o que decorre do princpio
protetor que envolve a relao de emprego.
Contudo, no s de contratao temporria vive a
terceirizao, sendo presentes nas relaes de trabalho
sob diversas figuras, legais ou fraudulentas, falando-se,
inclusive, atualmente em quarteirizao. No importa
qual seja a forma de interposio de trabalho, licita ou
ilcita, sempre haver como alcanar o tomador final dos
servios, que responder, conforme o caso de modo
solidrio ou subsidirio.
De modo solidrio, por exemplo, se a contratao por
empresa interposta se mostrar fraudulenta, posto que
poder ser declarado judicialmente o conluio fraudulento
entre o empregador direto e a empresa interposta, luz
do que dispe o artigo nono celetista.
Por outro lado, acaso se verifique, a despeito de
eventual contrato formal de prestao de servios que
aponte a terceirizada como agente diretor, fiscalizador
e disciplinador das atividades do trabalhador, que em
verdade nas mos do tomador final dos servios que tais
poderes se encontram, a declarao de emprego poder
se dar diretamente com o tomador dos servios, no
sendo ento de se falar em responsabilidade solidria,
mas, sim, de vinculao direta com este ltimo, em
prestgio ao princpio protetor. Por bvio, obedecido o
devido processo legal.
Finalmente a responsabilizao subsidiria na
contratao terceirizada se verificar sempre, mesmo
nas relaes com a administrao pblica, desde que a
contratao seja licita, ou seja, permitida, nos termos
da interpretao jurisprudencial assentada na Smula

26

331, que basicamente a entende legtima quando no se


tratar de terceirizao de atividade fim, mas de atividade
meio.
Ao operador do direito, portanto, verificadas estas
hipteses, na formao do contrato de prestao de
servios ou de empreitada, visto que a longa manus da
justia do trabalho eficiente, em razo dos princpios
que norteiam esta cincia, notadamente o da proteo
ao hipossuficiente, a cautela da previso contratual
imprescindvel.

4. O Dono Da Obra e a Responsabilizao Quanto


aos Crditos Trabalhistas
Empreitada
e
Prestao
de
Servios;
Responsabilidade Civil e Trabalhista; Posio
Jurisprudencial.
Questo polmica, seja no mbito jurisprudencial, seja
no mbito doutrinrio, diz respeito responsabilizao
se existente, se solidria ou se subsidiria do dono da
obra quanto aos crditos trabalhistas dos trabalhadores
envolvidos na empreitada.
Tal polmica, muitas vezes s solucionada no mbito
do Tribunal Superior do Trabalho, nasce em razo da
redao do artigo 455 da CLT que dispe: Nos Contratos

de subempreitada responder o subempreiteiro pelas


obrigaes derivadas do contrato de trabalho que
celebrar, cabendo, todavia, aos empregados, o direito
de reclamao contra o empreiteiro principal pelo
inadimplemento daquelas obrigaes por parte do
primeiro.
Oportuno chamar a ateno que tal responsabilizao, de
carter solidrio, envolve o subempreiteiro nos contratos
de subempreitada, sendo, pois necessrio socorrernos do direito civil uma vez mais a fim de identificar
o que seja contrato de empreitada, que, contudo, em
nosso Cdigo Civil no o define expressamente, vindo a
tangenciar o tema com a redao do artigo 610 fazendo

alguma aluso figura do empreiteiro e sua participao


na obra.
doutrina, pois, quem coube a definio do contrato de
empreitada, sendo unssona a interpretao doutrinria
que v o contrato de empreitada distinto do contrato de
prestao de servios, pois, no dizer de Maria Helena
Diniz A empreitada ou locao de obra o contrato

pelo qual um dos contratantes (empreiteiro) se obriga,


sem subordinao, a realizar, pessoalmente ou por meio
de terceiro, certa obra para o outro (dono da obra),
com material prprio ou por este fornecido, mediante
remunerao determinada ou proporcional ao trabalho
executado.6.
De maneira clara, ento, que o trao distintivo do contato
de empreitada seu objetivo: a obra, e no o servio
em si, como se espera da prestao de servios ou do
mesmo emprego.
Esclarecido o que seja empreitada , de onde decorre,
logicamente, a subempreitada, fica claro que a
responsabilizao solidria a que alude o artigo 455 da CLT,
refere-se ao empreiteiro e o subempreiteiro, pois quando
aquele (empreiteiro) contratado para a execuo de certa
obra, valer-se de terceiros (subempreiteiro), responder
em igualdade (solidariedade) a este ltimo quanto s
obrigaes do contrato de emprego eventualmente
inadimplidas. o que diz o artigo 455 da CLT.
Vale dizer, portanto, que o dono da obra no ter
responsabilidade solidria, salvo, por bvio, se houver
confuso da figura de dono da obra e construtor.
o que, alis, se extrai da Orientao Jurisprudencial
191 da SDI-1 do Tribunal Superior do Trabalho: Diante

da inexistncia de previso legal especfica, o contrato


de empreitada de construo civil entre o dono da obra
e o empreiteiro no enseja responsabilidade solidria ou
subsidiria nas obrigaes trabalhistas contradas pelo
6 DINIZ, Maria Helena - Cdigo Civil Anotado, 8 edio, 2002, pg. 397, Saraiva, So Paulo.

27
27

empreiteiro, salvo sendo o dono da obra uma empresa


construtora ou incorporadora7 , visto que a previso legal
diz respeito, bom frisar, a relao do empreiteiro com o
subempreiteiro, no havendo previso legal quanto ao
dono da obra, seja solidria seja subsidiria, ressalvando,
sempre, eventuais alegaes de fraude.

BARBOSA, Rui. Orao aos Moos. 8 ed. Rio de Janeiro:


Ediouro, 1997.
BARROS, Alice Monteiro de. Curso de Direito do Trabalho.
3a. Ed. So Paulo: LTr, 2007.
BELTRAN, Ari Possidnio. Relaes de Trabalho e
Responsabilidade Civil. So Paulo: AASP, n 66, pp. 3140, junho/2002.

5. Concluso
O que se conclui, portanto, que a unidade do direito
impe ao seu operador um conhecimento global dos ramos
que o compe, ainda que o foco de sua aplicao cientfica
seja, no caso aqui debatido, o direito imobilirio, no ser
possvel uma adequada interpretao e por conseguinte
exata orientao do direito, sem o conhecimento dos
demais ramos do direito.
Nosso objetivo, ento, com o presente trabalho, foi chamar
a ateno para o operador do direito voltado s questes
imobilirias que o domnio de questes trabalhistas
podem ser importantes, notadamente no que respeita
s relaes empregatcias e as responsabilidades que do
contrato de emprego emergem, seja para o empregador,
diretamente, seja para outros atores envolvidos, como o
empreiteiro , o tomador de servios, ou mesmo o dono
da obra.
Acreditamos que o domnio de tais conceitos permite a
exata aplicao do direito, inclusive para o caso de avaliar
riscos, o que importante na orientao da tomada de
decises.

Referncias Bibliogrficas

Fonte: www.tst.gov.br

Revista

DELGADO, Mauricio Godinho. Curso de Direito do


Trabalho. 7a. Ed. So Paulo: Editora LTr, 2008.
DINIZ, Maria Helena. Cdigo Civil Anotado. 8 ed. So
Paulo: Editora Saraiva, 1998.
GOMES, Orlando; GOTTSCHALK, Elson. Curso de Direito
do Trabalho. 14 ed. Rio de Janeiro: Editora Forense,
1997.
NASCIMENTO, Amauri Mascaro. Iniciao ao Direito do
Trabalho. 33a. ed. So Paulo: LTr, 2007.
REALE, Miguel. Lies Preliminares de Direito. 24 ed.,
2 Tiragem. So Paulo: Saraiva, 1999.
SUSSEKIND, Arnaldo, MARANHO, Dlio, VIANNA, Jos
de Segadas, TEIXEIRA, Lima, Instituies do Direito do
Trabalho, 16 ed. So Paulo: LTr, 1996.

28
28

Artigo 4

a Alienao Fiduciria de Bem Imvel em


Garantia
Sumrio
1. Conceito
1.1. Caractersticas e Natureza Jurdica
1.2. Da posse e propriedade fiduciria
2. Do Contrato de Alienao Fiduciria de Bens
Imveis
2.1. Elementos e requisitos do contrato
2.2. Da extino da obrigao
2.3. Do inadimplemento e suas conseqncias
2.4. Do leilo extrajudicial
Referncias Bibliogrficas
Palavras-chave: Alienao fiduciria de Bens
Imveis, Escopo de Garantia, contrato, negcio
jurdico.

Camila Barbosa Nunes - Especialista em Contratos pelo Centro de Extenso


Universitria (Departamento de Direito do IICS - Instituto Internacional de
Cincias Sociais).

29
29

RESUMO: A pesquisa aborda um dos institutos dos


direitos reais, inserido no nosso ordenamento, por meio
da Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997, qual seja,
a alienao fiduciria de bens imveis, demonstrando
de uma maneira clara e objetiva a importncia desse
dispositivo para o mercado imobilirio. Sendo a alienao
fiduciria o negcio jurdico pelo qual o devedor,
transfere ao credor, denominados respectivamente como
fiduciante e fiducirio, a propriedade resolvel com
escopo de garantia, os investidores desse ramo, voltaram
a acreditar e investir nesse seguimento, pois assim a
sistematizao, o desenvolvimento e a solidificao,
no que tange a habitao deixaram de ser um risco a
economia nacional. Sero apresentadas, de forma
especfica, as caractersticas desse novo instituto, sua
natureza jurdica, todos os elementos e requisitos do
contrato, tais como, sujeitos, objeto, forma, bem como
o que ocorre quando do pagamento e inadimplncia
do devedor. A pesquisa bibliogrfica dar-se- por meio
de doutrinas, jurisprudncias e legislaes a fim de se
concretizar o objetivo ora pretendido.
1. Conceito
O mercado imobilirio no Brasil vem enfrentando
diariamente, inmeros problemas no que tange a
sua sistematizao, seu desenvolvimento, bem como
sua solidificao, especialmente no que diz respeito
habitao. Essas dificuldades acabam gerando
uma ameaa na economia nacional, pois so muitas
pessoas que deste mercado dependem, quer a ttulo
de investimento, quer a ttulo de aquisio de imveis
para moradia, e mesmo por aqueles que extraem dele,
indiretamente a subsistncia.1
As garantias institudas pelo Cdigo Civil vigente, tais
como a hipoteca e o penhor, no trazem aos negcios
jurdicos, a celeridade ideal para que o mercado consiga
desenvolver e solucionar as pendncias quando esses
institutos precisam ser executados, tampouco aceleram
a obteno do crdito imobilirio para a circulao de
riquezas.
Sendo assim, os investidores nesse ramo, por deparar-se
1
1
DANTZGER, Afrnio Carlos Camargo, Alienao Fiduciria de Bens Imveis, Editora
Mtodo, Ed. 2007

Revista

com inmeros riscos, acabavam optando por no investir


no mercado imobilirio, pois a garantia do retorno do
capital designado era muito remota, pois os crditos
inadimplidos teriam que ser cobrados por meio de uma
ao judicial, que na maioria das vezes morosa e causa
prejuzo.
Contudo, buscando o alcance e o avano das garantias
para a realizao de um negcio jurdico voltado ao
mercado imobilirio, entrou em vigor a Lei 9.514 de
20 de novembro de 1997, que dispe, dentre outros,
sobre o Sistema de Financiamento Imobilirio e institui a
Alienao Fiduciria de coisa imvel.
Assim, conforme disposto no artigo 22 da lei supra
mencionada, a alienao fiduciria de bens imveis o

negcio jurdico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com


o escopo de garantia, contrata a transferncia do credor,
ou fiducirio, da propriedade resolvel de coisa imvel.
Nesse sentido, Afrnio Carlos Camargo Dantzger, explica
que a alienao fiduciria um contrato de efeitos
reais que visa constituio de direito real acessrio
de garantia, no qual se transfere ao credor fiducirio
propriedade denominada resolvel, ou seja, no
definitiva, e a posse indireta da coisa, com o intuito de
assegurar o cumprimento da obrigao principal pelo
devedor fiduciante, que se tornar possuidor direto do
aludido bem.
De tal modo, podemos ter a concepo que caso
inadimplida a obrigao, estipulada em um contrato de
alienao fiduciria de coisa imvel, a garantia ser o
prprio objeto do negcio, ou seja, o imvel.
Marcelo Terra, ainda define que:
A alienao fiduciria em garantia , nos
termos do artigo 22 da Lei 9.514/1997,
o negcio jurdico pelo qual o devedor, ou
fiduciante, com escopo de garantia, contrata
a transferncia ao credor, ou fiducirio, da
propriedade resolvel de coisa imvel. O

30

contrato, agora tpico ou nominado, se chama


alienao fiduciria, ao passo que a garantia
a propriedade fiduciria (TERRA, Marcelo,
Alienao Fiduciria de Imvel em Garantia,
1998, pg. 19).

caso de inadimplemento do devedor fiduciante, ou seja,


se o mesmo no cumprir a obrigao estipulada em
contrato, o credor fiducirio executa os seus direitos nos
termos da Lei 9.514/97.

Silvio de Salvo Venosa, tambm explica que esse


instituto vem servindo para dinamizar o crdito direto ao
consumidor na aquisio de bens, e garantia mais eficaz
ao financiador, protegido pela propriedade resolvel da
coisa financiada, enquanto no paga a dvida, propiciandolhe o legislador instrumentos processuais eficientes.2

Quanto a restrio da propriedade, essa se d por conta


da garantia dada ao negcio jurdico, ou seja, o devedor
fiduciante ou comprador do imvel, s ter a propriedade
plena, aps liquidada na totalidade a obrigao estipulada
em contato.

Desta feita, esse regulamento vem progressivamente


sendo adotado em maior escala, na aquisio de bens
imveis, sendo estes urbanos ou rurais, como garantia ao
credor quanto do negcio jurdico ajustado em contrato.
1.1. Caractersticas e Natureza Jurdica
A alienao fiduciria de bem imvel possui duas
caractersticas, quais sejam: a resolubilidade e a restrio
da propriedade.
Afrnio Carlos Camargo Dantzger (Alienao Fiduciria
de Bens Imveis, Editora Mtodo, Ed. 2007), explica que:
A resolubilidade se explica porque a
propriedade, quando da efetivao do
contrato de alienao fiduciria em garantia,
transferida ao fiducirio somente para
garantia da dvida, no obstante lhe sejam
conferidos os poderes inerentes ao domnio.

Nesse sentido, Frederico Henrique Viegas de Lima ,


explica que:
Caso haja o adimplemento da obrigao
principal e o conseqente retorno da
propriedade fiduciria ao devedor fiduciante,
o credor fiducirio, embora proprietrio sob
a forma limitada, nunca ter tido a faculdade
de usar e perceber os frutos da mesma.

Quanto a natureza jurdica do instituo ora analisado,


entende-se que quando da instituio da alienao
fiduciria de bens imveis, o negcio jurdico ali
convencionado ser tpico, formal, bilateral pela
onerosidade, tendo assim, por natureza a concepo de
um negcio jurdico de garantia, no qual se torna ttulo
aquisitivo da propriedade fiduciria.
Deste modo, esse contrato ter caracterstica acessria,
assim explica Afrnio Carlos Camargo Dantzger:

E, quanto restrio da propriedade, certo


que o credor, fiducirio no recebe a coisa com
o nimo de t-la para si como sua de forma
plena e definitiva; antes, assume a obrigao
inescusvel de restitu-la ao fiduciante assim
que este, devedor, cumpra sua obrigao.

um contrato acessrio, porque, pela sua


feitura, o que se almeja na verdade, no a
transferncia do domnio pleno e irreversvel
do bem ao credor fiducirio, mas sim, visa to
somente garantir o mesmo, contra eventual
inadimplncia do devedor fiduciante, no
tocante ao cumprimento de uma obrigao
principal, como por exemplo, um mtuo.

Contudo, nota-se que na primeira caracterstica, o credor


fiducirio possui apenas a garantia da propriedade, no

O ilustre Frederico Henrique Viegas de Lima, explica


tambm que:

VENOSA. Silvio de Salvo, Direitos Reais, Editora Saraiva, Ed. 2004

A acessoriedade, inerente propriedade


fiduciria em geral, consoante prescreve o

31
31

artigo 648 do Cdigo Civil, sujeita o bem,


por vnculo real, ao destino da obrigao
principal. Isto quer dizer que a sorte da
propriedade fiduciria est intimamente
ligada ao da obrigao principal, ou seja, por
exemplo, uma vez que haja o adimplemento
da obrigao principal, extinguem-se todos
os direitos reais concedidos na sua pendncia.

1.2. Da posse e propriedade fiduciria


Alm disso, importante destacar que a propriedade
caracterizada como fiduciria, aquela resolvel, ou seja,
esta ser objeto de um contrato de venda e compra, no
qual o devedor (fiduciante) deixa como garantia ao credor
(fiducirio), o prprio imvel, no caso de inadimplncia
deste.
O cdigo civil conceitua essa matria no seu artigo 1.361,
explicando que considera-se fiduciria a propriedade

resolvel de coisa mvel infungvel que o devedor, com


escopo de garantia, transfere ao credor.
Nota-se, que o dispositivo acima citado, no faz meno
alienao de bens imveis, porm o Cdigo Civil, no
seu artigo 1.368-A, acrescentado pela Lei n 10.931 de
2004, esclarece que as demais espcies de propriedade

fiduciria submetem-se disciplina especfica das


respectivas leis especiais, somente se aplicando as
disposies deste Cdigo naquilo que no for incompatvel
com a legislao especial.
Assim, os bens imveis rurais e urbanos, suscetveis de
alienao, como j mencionado, so regulamentados pela
Lei 9.514 de 1997 e na falta de qualquer ordenamento,
o cdigo civil.
A alienao fiduciria poder ser instituda para qualquer
gnero de imvel, ou seja, concludo ou em construo,
incluindo os loteados, e para qualquer que seja a
destinao do bem, ou seja, para fins comerciais ou
residenciais.

Revista

Desta feita, Caio Mrio da Silva Pereira (Instituies de


Direito Civil Volume IV, Ed. 2005, p.427), define que
a propriedade fiduciria gera a transferncia da mesma
ao credor, porm existem duas declaraes de vontades
germinadas, quais sejam:
a) uma de alienao pela qual a coisa passa
ao domnio do adquirente;
b) a outra (correspondente ao pactum
fiduciae) exprimindo o seu retorno condicional
ao devedor.

Deste modo, o cdigo civil, bem como a Lei 9.514 de


1997, que traz a definio da alienao fiduciria de bens
imveis, considera e qualifica essa propriedade como
resolvel, ou seja, o negcio jurdico estar pendente de
uma condio prevista anteriormente, que resolver o
negcio.
Assim, o fiduciante ter a posse direta do imvel, durante
o cumprimento de todas as suas obrigaes, estipuladas
em contrato e a propriedade somente aps o trmino
dessas obrigaes, ou seja, depois de resolvidas todas
as clusulas condicionadas ao negcio jurdico.
Carlos Roberto Gonalves (Direito Civil Brasileiro Direito
das Coisas, Ed. 2004, p.404), explica que a propriedade
fiduciria constitui-se mediante negcio jurdico de
disposio condicional, ou seja, est subordinado a uma
condio resolutiva, porque a propriedade fiduciria cessa
em favor do alienante, uma vez verificado o implemento
da condio resolutiva, no exige nova declarao de
vontade do adquirente ou do alienante, nem requer a
realizao de qualquer novo ato.
Podemos ento, conceituar propriedade resolvel como,
a propriedade que, no momento de sua constituio, tem
uma causa de encerramento, seja atravs de um termo
extintivo ou de uma condio resolutria (ou revogvel).
Realizada essa causa extintiva (advento do termo,
implemento da condio etc.) a propriedade resolvida,
ou seja, ser extinto o direito a que ela se ope (no

32

ter mais eficcia). Em outras palavras, a propriedade


que tem em seu prprio ttulo constitutivo uma condio
que a encerrar num momento futuro. Realizada essa
condio, resolvida estar a propriedade. (artigos 1.359
e 1.360 do Cdigo Civil www.direitonet.com.br).
Quanto a posse, o nosso ordenamento jurdico define
possuidor, como todo aquele que tem de fato o exerccio,
pleno ou no, de alguns poderes inerentes propriedade
(artigo 1.196 do Novo Cdigo Civil), ou seja, a posse
a apreenso, a ocupao fsica ou material de uma
coisa, e classificada em direta ou indireta, conforme
analisaremos a seguir.
Contudo, na alienao fiduciria de bem imvel, as
partes iro convencionar um contrato, onde o devedor
fiduciante, passa a ser o titular da posse direta, ou seja,
o mesmo s ter o direito de uso e gozo, sobre o imvel
objeto do negcio, sempre observando as restries
previstas em lei. J o credor fiducirio passa ento a ser
o titular da posse indireta, pois tambm o titular da
propriedade resolvel, o mesmo ter o direito de rever
a coisa, de quem injustamente a detenha, quando da
inadimplncia do devedor fiduciante, bem como dispor
do mesmo bem, se assim o desejar.
Assim, a Lei 9.514 de 1997, determina no seu artigo 23,
pargrafo nico que com a constituio da propriedade

fiduciria, d-se o desdobramento da posse, tornandose o fiduciante possuidor direto e o fiducirio o possuidor
indireto da coisa imvel.
Contudo, o inciso V do artigo 24 da Lei 9.514 de 1997,
dentre as clusulas obrigatrias do contrato que serve
de ttulo ao negcio fiducirio, dever constar aquela
assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre
utilizao, por sua conta e risco, do imvel objeto da
alienao fiduciria.

Cabe ressaltar, que quanto aquisio de imvel sob


o regime de incorporao, Alfredo Rizkallah Jnior (A
Alienao Fiduciria de Coisa Imvel, Ed.1998, p.3),
explica que esta utilizao deve ser entendida de modo
amplo, evidncia de que o devedor fiduciante , antes
de tudo um adquirente e possuidor da coisa, da qual
tambm titular de direito real, porm, por outro lado,
entende-se que a livre utilizao no pode ser exercida
abusivamente, de modo a frustrar, ou comprometer
a garantia fiduciria, devendo-se ter em conta, a
preservao da substncia, bem como da integridade do
imvel.
O doutrinador ainda explica que so aplicveis as
disposies do Cdigo Civil, concernente ao usufruto, uso
e habitao, no que seja compatvel com o instituto da
alienao fiduciria em garantia, competindo ao fiduciante
o pagamento de todas as despesas relativas ao imvel,
ordinrias e extraordinrias, de conservao, bem como
tributos incidentes, sendo, todavia conveniente haver
disposio contratual a esse respeito.

2. Do Contrato de Alienao Fiduciria de Bens


Imveis
O negcio jurdico que instituir a alienao fiduciria de
bens imveis, nos termos da Lei 9.514/1997, para garantir
a liquidao da obrigao acordada entre as partes,
dever ser formalizado por meio de um instrumento
pblico ou particular de venda e compra, mtuo, ou de
qualquer outro contrato que estabelea crdito, no qual
as partes sero respectivamente, o devedor (fiduciante)
que poder ser qualquer pessoa, sendo ela fsica ou
jurdica, e o credor (fiducirio), ou seja, o titular da
propriedade.
Frederico Henrique Viegas de Lima (Da Alienao
Fiduciria em Garantia de Coisa Imvel, 3 Edio, Editora
Juru, 2007), explica que:

33
33

O contrato de alienao fiduciria em garantia


um contrato tpico. Como tal deve ter
contedo mnimo, essencial e indispensvel
para que possa assim ser caracterizado e
diferenciado dos demais contratos. Ou em
outras palavras, deve possuir um contedo
bsico, de forma a sobreviver como contrato
de alienao fiduciria e possibilitar o seu
registro para a constituio da propriedade
fiduciria.

Desta feita, Afrnio Carlos Camargo Dantzger (Alienao


Fiduciria de Bens Imveis, Editora Mtodo, Ed. 2007),
ainda explica que a alienao fiduciria como qualquer
negcio jurdico, pressupe agente capaz, objeto lcito
e forma prescrita ou no defesa em lei, como tambm
exige requisitos de ordem subjetiva, objetiva e formal,
tambm bilateral, gerando direitos e obrigaes para
ambas s partes que iro compor o contrato. Os detalhes
e a explicao de cada elemento sero analisados no
decorrer dessa seo.
2.1. Elementos e requisitos do contrato
O contrato de alienao fiduciria dever conter:
- o valor principal da dvida;
- o prazo e as condies de reposio do
emprstimo ou do crdito fiducirio;
- a taxa de juros e os encargos incidentes;
- a clusula de constituio de propriedade,
com descrio do imvel, objeto da alienao
fiduciria e a indicao do ttulo e modo de
aquisio;
- a clusula assegurando ao fiduciante,
enquanto adimplente, a livre utilizao,
por sua conta e risco, do imvel, objeto da
alienao fiduciria;
- a indicao, para efeito de venda em pblico
leilo, do valor do imvel e dos critrios para
a respectiva reviso;
- a clusula dispondo sobre os procedimentos
de que trata o artigo 27.

Alm dos requisitos acima exposto, outras clusulas


podero ser mencionadas, tais como a previso
de vencimento antecipado da dvida, nos casos de
inadimplncia do devedor, quanto ao pagamento do

Revista

principal nas datas estipuladas, juros, tributos e demais


despesas que possam incidir o imvel.
O artigo 26, pargrafo 2, do mesmo diploma legal,
tambm estabelece que dever ser definido em contrato
o prazo de carncia para que, aps, seja expedida a
intimao para purgao da mora, pois sem o decurso
de tal prazo, o fiduciante devedor no haver de ser
constitudo em mora.
As obrigaes relativas ao uso e a conservao da
coisa, tambm podero ser previstas mediante clusulas
inseridas no contrato, a estipulao de seguro, a hiptese
de falncia ou insolvncia, as conseqncias decorrentes
de atos de apreenso dos direitos do devedor fiduciante,
das hipteses de desapropriao e finalmente todas as
obrigaes que possivelmente podero ser descumpridas
(TERRA, Marcelo, Alienao Fiduciria de Imvel em
Garantia, Edio 1998, p.24).
Cabe ressaltar ainda, que para efeitos de venda em leilo
pblico, no caso de inadimplncia do devedor fiduciante,
necessria a indicao no instrumento de contrato, do
valor do imvel e os critrios para a sua reviso (reviso
e no reajuste), valor esse que no precisa coincidir com
o valor da dvida, conforme analisaremos no transcorrer
do trabalho. (DANTZGER, Afrnio Carlos Camargo,
Alienao Fiduciria de Bens Imveis, Editora Mtodo,
Ed. 2007)
Maria Helena Diniz (Curdo de Direito Civil Brasileiro, volume
4, Edio 2005), ainda esclarece que na realizao de um
negcio jurdico fiducirio no qual se delimitam requisitos,
dever-se- considerar sua destinao econmica e sua
finalidade assecuratria.
Cumprido todos os requisitos legais, conforme acima
declinado, o contrato dever ser levado a registro na
circunscrio imobiliria competente, nos termos do
artigo 23 da Lei 9.514/1997, tornando-se pblico o ato e
dando origem ao Direito Real.

34

Maria Helena Diniz (Curdo de Direito Civil Brasileiro,


volume 4, Edio 2005, p.590), explica que o instrumento
do contrato de alienao de bens imveis, seja ele
pblico ou particular, s valer contra terceiros, sendo
oponvel erga omnes, requer-se ento escritura pblica
e seu registro no Cartrio Imobilirio, pois sendo omitido
esse requisito, ter-se- apenas um direito de crdito,
sem a publicidade do ato, fazendo com que terceiros
no possam tomar conhecimento do mesmo ato, que diz
respeito ao imvel.
Nesse sentido, Silvio de Salvo Venosa (Direito Civil
Direitos Reais, Edio 2004, p.594), tambm explica
que o efeito real s ser obtido mediante o registro
do contrato, pois o mesmo servir de ttulo aquisitivo,
esclarece ainda que to somente o contrato no gera o
direito real, mantm apenas vnculo entre as partes.
Portanto, importante ressaltar que sem o Registro no
Cartrio de Registro de Imveis Competente, restar
desconstitudo o Direito Real sobre o bem, e mantendo
apenas o vnculo obrigacional entre as partes que
integram a relao jurdica.

2.2. Da extino da obrigao


Conforme j demonstrado, o negcio jurdico que tem
como garantia a alienao fiduciria de bem imvel,
advm de um acordo de vontades, formalizada por meio
de um instrumento pblico ou particular, nos termos da
legislao vigente, no qual as partes estaro sujeitas a
todos os deveres e obrigaes l previstos.
Assim sendo, considerar-se- extinta a obrigao, quando
do cumprimento de todas as obrigaes previstas no
contrato.
Afrnio Carlos Camargo Dantzger (Alienao Fiduciria
de Bens Imveis, Editora Mtodo, Ed. 2007), explica
que se a extino da obrigao se d pelo pagamento,
ante a ocorrncia da condio resolutiva, o bem alienado

fiduciariamente em garantia a dvida imediatamente


restitudo ao alienante, ou seja, o fiduciante no ter mais
somente a posse do imvel, tornar-se- o proprietrio do
bem.
Maria Helena Diniz, tambm explica que a extino da
obrigao d-se atravs do pagamento da dvida, da
garantia e quando a propriedade plena da coisa se resolve
em favor do alienante.
Seguindo a corrente, dos autores acima mencionados,
Frederico Henrique Viegas de Lima (Da Alienao
Fiduciria em Garantia de Coisa Imvel, 3 Edio, Editora
Juru, 2007), entende que a principal forma de extino
o adimplemento da obrigao principal por parte do
devedor fiduciante, assim segue:
O primordial efeito da extino o
cancelamento do registro da propriedade
fiduciria com o retorno da mesma da
mesma ao devedor fiduciante ou ao terceiro
interveniente garantidor, com todos os
atributos que haviam sido transferidos ao
credor fiducirio.
J que existe o pagamento da obrigao
principal, o credor fiducirio dever
fornecer ao devedor fiduciante o termo de
quitao obrigacional com a autorizao do
cancelamento do registro da propriedade
fiduciria, dirigida ao Oficial do Registro
Imobilirio.

Desta feita, aps liquidada a obrigao acordada no


contrato, o credor fiducirio, entregar ao devedor
fiduciante, no prazo mximo de 30 (trinta) dias, contados
da data da liquidao, o termo de quitao para o
cancelamento da alienao fiduciria, sob pena de, no
o fazendo, incidir multa no valor de meio por cento, por
ms, sobre o valor do contrato.
Por outro lado, se a extino se der em decorrncia do
inadimplemento do devedor da obrigao, que no precisa
ser necessariamente o alienante, o bem alienado que ir
responder pela dvida, ou seja, o fiducirio, ora possuidor

35
35

indireto, passar a ter todos os poderes inerentes ao


imvel. (DANTZGER, Afrnio Carlos Camargo, Alienao
Fiduciria de Bens Imveis, Editora Mtodo, Ed. 2007)
O autor ainda explica que a Lei 10.931 de 2004, inseriu
o pargrafo 8 no artigo 26 da lei 9.514 de 1997,
possibilitando o fiduciante, mediante a anuncia do
fiducirio, transferir o seu direito sobre o imvel em
pagamento da dvida, ou seja, o fiducirio passar de
possuidor indireto, para proprietrio do bem.

2.3. Do inadimplemento e suas conseqncias



De pronto, tem-se que caso inadimplida a obrigao,
anteriormente estipulada em contrato, pelo devedor
fiduciante, o mesmo dever ser constitudo em mora,
para que o credor fiducirio possa requerer o seu crdito
nos termos dos artigos 26 e seguintes da Lei 9.514/97.
O artigo 26 caput e seus oito pargrafos, da citada Lei,
regulam e definem, nos seus exatos termos, que quando
vencida e no paga a dvida, no todo ou em parte,
sendo o fiduciante constitudo em mora, consolidar-se-
a propriedade em nome do credor fiducirio, conforme
segue:
Artigo 26. Vencida e no paga a dvida, no
todo ou em parte, a dvida e constitudo
em mora o fiduciante, consolidar-se-, nos
termos deste artigo, a propriedade do imvel
em nome do fiducirio.
1 - Para os fins do disposto neste artigo,
o fiduciante, ou seu representante legal ou
procurador regularmente constitudo, ser
intimado, a requerimento do fiducirio, pelo
oficial do competente Registro de Imveis,
a satisfazer, no prazo de quinze dias, as
prestaes vencidas e as que vencerem at a
data do pagamento, os juros convencionais,
as penalidades e os demais encargos
contratuais, os encargos legais, inclusive
tributos, as contribuies condominiais
imputveis ao imvel, alm das despesas de
cobranas e de intimao.

Revista

2 - O contrato definir o prazo de carncia


aps o qual ser expedida a intimao.
3 - A intimao far-se- pessoalmente
ao fiduciante, ou ao seu representante legal
ou ao procurador regularmente constitudo,
podendo ser promovida, por solicitao do
oficial do Registro de Imveis, por oficial de
Registro de Ttulo e Documentos da comarca
da situao do imvel ou do domiclio de
quem deve receb-la, ou pelo correio, com
aviso de recebimento.
4 - Quando o fiduciante, ou seu representante
legal ou procurador regularmente constitudo
se encontrar em local, incerto e no sabido,
o oficial certificar o fato, cabendo, ento,
ao oficial do competente Registro de Imveis
promover a intimao por edital, publicado
por trs dias, pelo menos, em um dos
jornais de maior circulao local ou noutro
de comarca de fcil acesso, se no local no
houver imprensa diria.
5 - Purgada a mora no Registro de
imveis, convalescer o contrato de alienao
fiduciria.
6 - O oficial de Registro de Imveis nos trs
dias seguintes purgao da mora entregar
ao fiducirio as importncias recebidas,
deduzidas as despesas de cobrana e
intimao.
7 - Decorrido o prazo de que trata o
pargrafo 1 sem a purgao da mora, o
oficial do competente Registro de Imveis,
certificando esse fato, promover a averbao,
na matrcula do imvel, da consolidao da
propriedade em nome do fiducirio, vista
da prova do pagamento por este, do imposto
de transmisso inter vivos e, se for o caso do
laudmio. (Redao dada pela Lei 10.931 de
2004)
8 - O fiduciante pode, com anuncia do
fiducirio, dar seu direito eventual ao imvel
em pagamento da dvida, dispensados os
procedimentos previsto no artigo 27. (redao
tambm includa pela lei 10.931 de 2004)

Ademais, o devedor fiduciante s poder ser constitudo


em mora se passado o prazo de quinze dias para
pagamento da obrigao, e mesmo assim no o fizer.

36

Desta feita explica Frederico Henrique Viegas de Lima


que:
O primeiro e um dos principais efeitos da
constituio do devedor fiduciante em
mora a oportunidade que lhe dado
de purg-la, convalidando, com isso, o
contrato de alienao fiduciria em garantia
imobiliria, fazendo com que o mesmo
siga seu curso normal, como se essa nunca
tivesse ocorrido, nos termos do pargrafo
5 do artigo 26, da Lei 9.514 de 1997. (Da
Alienao Fiduciria em Garantia de Coisa
Imvel, 3 Edio, Editora Juru, 2007)
Cabe salientar, que caso a obrigao no seja cumprida,
no valor e no tempo previsto no contrato, assim se
constituir a mora do devedor fiduciante e o mesmo
ter que se submeter ao que est disposto na legislao
vigente, perdendo assim o seu eventual direito sobre o
imvel.
Depois de realizados todos os atos previstos no artigo
26, o credor fiducirio ter o prazo de 30 (trinta) dias,
contados da data da averbao que consolida em seu
nome a propriedade fiduciria, para promover um pblico
leilo, como veremos adiante.
Alm disso, quando da realizao do Leilo, s sero
restitudos ao devedor fiduciante, o valor que sobejar,
ou seja, aps arrematado o bem, a credora fiduciria
dever descontar o valor de todas as dvida e despesas,

total das prestaes pagas em benefcio do


credor que, em razo do inadimplemento,
pleitear a resoluo do contrato e a retomada
do produto alienado.

Nesse sentido, Afrnio Carlos Camargo Dantzger, explica


que a lei especfica deve prevalecer em caso de conflitos de
normas, e levando em considerao a incompatibilidade
entre os preceitos existentes nas Leis 9.514 de 1997 e
8.078 de 1990, mais precisamente nos artigos 53 desta
ltima e 27 da primeira, tem-se que de plano a Lei 9.514 de
1997, que institu a alienao fiduciria de bens imveis,
por ser especial deve prevalecer. (Alienao Fiduciria de
Bens Imveis, Editora Mtodo, Ed. 2007)
Marcelo Terra tambm esclarece que:
Ainda que, como argumentao, se queira
analisar a incidncia da regra do citado
artigo 53 (do Cdigo do Consumidor),
concluo que, alienado a terceiros o imvel
em leilo extrajudicial, poder ou no
haver quantia sobejvel e restituvel ao
devedor (fiduciante): na hiptese negativa,
absolutamente no incide a regra do artigo 53
do Cdigo de Defesa do Consumidor, eis que
o credor (fiducirio) no fica com o imvel,
tudo se passando como se o prprio devedor
(fiduciante) houvesse alienado, com prejuzo
a terceiro, seu direito real de expectativa,
sub-rogando-se o adquirente nos direitos e
obrigaes do contrato cedido, como se d
no leilo extrajudicial na lei de condomnio e
incorporaes.

e se mesmo assim ainda restar algum valor, este dever


ser devolvido ao devedor Fiduciante.

Melhim Namem Chalhub, tambm se manifesta favorvel a


essa corrente:

Contudo, esse assunto vem gerando muita polmica no


mercado imobilirio, pois o artigo 53 da Lei 8.078 de
1990, que dispe de modo geral sobre todos os direitos
inerentes a proteo dos consumidores, esclarece que:

Com efeito, a alienao fiduciria de bens


imveis (assim como a de bens mveis) tem
disciplina prpria, que regula de maneira
especfica e exaustiva as conseqncias da
mora e a excusso do bem objeto da garantia,
tudo com vistas observncia dos mesmos
princpios de equidade e de equilbrio das
relaes contratuais tambm perseguidos
pelo Cdigo de Defesa do Consumidor e,
assim sendo, ho de prevalecer s leis
especiais, em caso de conflito de normas.
No caso da alienao fiduciria de bens

No contrato de compra e venda de mveis ou


imveis mediante pagamento em prestaes,
bem como nas alienaes fiducirias em
garantia, consideram-se nulas de pleno
direito as clusulas que estabeleam a perda

37
37

imveis, a prevalncia se d no s em
razo do critrio da especialidade da lei,
como, tambm, pelo critrio da cronologia,
pois a lei que disciplina a alienao fiduciria
de bens imveis posterior ao Cdigo de
Defesa do Consumidor.

A jurisprudncia vem se manifestando no seguinte


sentido:
Compra e Venda Alienao Fiduciria Bem
imvel Devedores Inadimplentes e que no
purgaram a mora Leilo extrajudicial do
bem Legalidade Aplicao da Lei 9.514/97
Sentena reformada Apelo provido.
(...)
A forma da restituio do valor pago
encontra-se regulada pelo 4, do artigo
27, da Lei 9.514/97 e no de acordo com a
forma genrica do artigo 53, do Cdigo de
Defesa do Consumidor. (Apelao Cvel n
400.962-4/00, 5 Cmara de Direito Privado
do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo,
Desembargador Relator Oldemar Azevedo,
26/01/2006).
BEM IMVEL - Alienao fiduciria Resciso contratual e restituio de valores
- Inadmissibilidade - Aplicao da Lei
9.514/1997 - Inexistncia de relao de
consumo - Hiptese na qual o inadimplemento
do fiduciante consolida a propriedade do
bem em nome do fiducirio - Inteligncia
dos artigos 26 e 27 de supradita lei - Recurso
provido (Apelao Cvel n 443.821-4/9-00,
da Comarca de SO PAULO, 6 Cmara de
Direito Privado, Desembargador Relator
Ensinas Manfre, 15/03/2007).
BEM IMVEL GRAVADO COM CLUSULA
DE ALIENAO FIDUCIRIA - PLEITO DE
RESCISO CONTRATUAL E DEVOLUO
DAS PARCELAS PAGAS INADMISSIBILIDADE
- RECURSO IMPROVIDO. A leitura atenta
do artigo 27, 4o e 5 da Lei 9.514, de
20/11/1997, conduz ilao de que incabvel
pretenso restituio das parcelas pagas,
pois tal procedimento s ocorre aps a venda
do bem, ocasio em que se aplica o preo no
pagamento do crdito e das despesas, sendo
devolvido apenas o saldo remanescente,
se houver. (Apelao n 1.022.741-0/7,

Revista

26 Cmara de Direito Privado, Estado de


So Paulo, Desembargador Relator Renato
Sartorelli, 29/01/2007).

Desta feita, os entendimentos ora expostos mostram


que no ser cabvel a restituio dos valores pagos
pelo fiduciante, conforme dispe o artigo 53 do Cdigo
de Defesa do Consumidor, pois o mesmo corresponde
ao tempo de fruio do imvel, aplicando-se assim o
previsto na Lei 9.514 de 1997, que trata entre outros
assuntos, sobre a alienao fiduciria de bens imveis.

2.4. Do leilo extrajudicial


Inadimplida a obrigao, o credor fiducirio, nos termos
da lei, iniciar os procedimentos para a realizao do
Leilo extrajudicial, assim segue:
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade
em seu nome, o fiducirio, no prazo de trinta
dias, contados da data do registro de que
trata o 7 do artigo anterior, promover
pblico leilo para a alienao do imvel.
1 Se, no primeiro pblico leilo, o maior
lance oferecido for inferior ao valor do imvel,
estipulado na forma do inciso VI do art. 24,
ser realizado o segundo leilo, nos quinze
dias seguintes.
2 No segundo leilo, ser aceito o maior
lance oferecido, desde que igual ou superior
ao valor da dvida, das despesas, dos prmios
de seguro, dos encargos legais, inclusive
tributos, e das contribuies condominiais.
3 Para os fins do disposto neste artigo,
entende-se por:
I - dvida: o saldo devedor da operao
de alienao fiduciria, na data do leilo,
nele includos os juros convencionais, as
penalidades e os demais encargos contratuais;
II - despesas: a soma das importncias
correspondentes aos encargos e custas
de intimao e as necessrias realizao
do pblico leilo, nestas compreendidas
as relativas aos anncios e comisso do
leiloeiro.
4 Nos cinco dias que se seguirem venda

38

do imvel no leilo, o credor entregar


ao devedor a importncia que sobejar,
considerando-se nela compreendido o valor
da indenizao de benfeitorias, depois de
deduzidos os valores da dvida e das despesas
e encargos de que tratam os 2 e 3, fato
esse que importar em recproca quitao,
no se aplicando o disposto na parte final do
art. 516 do Cdigo Civil.

Ento, sendo consolidada a propriedade plena em nome


do credor fiducirio, promover o mesmo pblico leilo,
de acordo com as previses da Lei 9.514 de 1997. O
credor ainda poder escolher o leiloeiro oficial e quanto
ao local do leilo, no h previso legal, porm o mais
conveniente ser o local do imvel.

5 Se, no segundo leilo, o maior lance


oferecido no for igual ou superior ao valor
referido no 2, considerar-se- extinta a
dvida e exonerado o credor da obrigao de
que trata o 4.

Marcelo Terra tambm explica que:

6 Na hiptese de que trata o pargrafo


anterior, o credor, no prazo de cinco dias a
contar da data do segundo leilo, dar ao
devedor quitao da dvida, mediante termo
prprio.
7 Se o imvel estiver locado, a locao
poder ser denunciada com o prazo de
trinta dias para desocupao, salvo se tiver
havido aquiescncia por escrito do fiducirio,
devendo a denncia ser realizada no prazo de
noventa dias a contar da data da consolidao
da propriedade no fiducirio, devendo
essa condio constar expressamente em
clusula contratual especfica, destacandose das demais por sua apresentao grfica.
(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
o

8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos


impostos, taxas, contribuies condominiais
e quaisquer outros encargos que recaiam ou
venham a recair sobre o imvel, cuja posse
tenha sido transferida para o fiducirio, nos
termos deste artigo, at a data em que o
fiducirio vier a ser imitido na posse. (Includo
pela Lei n 10.931, de 2004)

Desta feita, Marcelo Terra explica que o objetivo do leilo


vender rapidamente o imvel, objeto da garantia, a
com o produto da venda, pagar a dvida e se possvel
gerar quantia sobejvel, a mesma ser restituda
integralmenteao devedor fiduciante. Se aps a sua
intimao, de acordo com a pesquisa ora exposta, o
devedor fiduciante no purgar a mora, a propriedade que
j era do credor, se tornar plena e no mais resolvel
to pouco restrita.

O primeiro leilo: ocorrer dentro de 30 dias,


contados da data de registro, em matrcula,
da consolidao da propriedade plena, em
nome do credor fiducirio (art. 27), mas no
h prazo para se concretizar a consolidao.
O referencial o valor do imvel (art. 27,
1).Exemplos:
a) valor da dvida: 80; valor do imvel: 100
e valor do lano: 80
Nessa oportunidade o lano no pode ser
aceito e deve ser realizado o segundo leilo.
b) valor da dvida: 80; valor do imvel: 100
e valor do lano: 100
Assim sendo, o credor fiducirio dever aceitar
o lano e alienar o imvel ao arrematante. E
o credor fiducirio retm 80 e restitui 20 ao
antigo devedor fiduciante dentro de 5 dias
(art. 27, 4)
c) valor da dvida: 130; valor do imvel: 100
e valor do lano: 110
O credor fiducirio deve aceitar o lano
nesse caso e no h troco restituvel ao
devedor fiduciante, e quanto dvida (saldo
de 20) est extinta e desonerado o devedor
fiduciante de seu pagamento (art. 27, 6).
O segundo leilo: ocorrer dentro do prazo
mximo de 15 dias, contados da data da
realizao do primeiro leilo (art. 27, 1),
podendo se realizar em prazo inferior. O
referencial o valor da dvida (art. 27,
2). Exemplos:
a) valor da dvida: 80; valor do imvel: 100 e
valor do lano: 80
O credor fiducirio obrigado a alienar o
imvel ao arrematante e o credor fiducirio
retm 80, porm no h quantia sobejvel.
b) valor da dvida: 80; valor do imvel: 100

39
39

e valor do lano: 70
O credor fiducirio no obrigado a alienar
o imvel ao arrematante, mas pode faz-lo
e o credor fiducirio retm 70, neste caso
tambm no h quantia sobejvel, e ainda a
dvida (saldo de 10) est extinta e desonerado
odevedor fiduciante de seu pagamento (art.
27, 6)
c)valor da dvida: 80; valor do imvel: 100 e
valor do lano: 90
O credor fiducirio obrigado a alienar o
imvel ao arrematante e o credor fiducirio
retm 80. Desta feita, o credor fiducirio
restitui 10 ao devedor fiduciante dentro de 5
dias (art. 27, 4).
(Palestra ministrada por Marcelo Terra na
Conveno de 2008 no SECOVI).

importante ressaltar, que se o imvel no for alienado no


primeiro ou segundo leilo, no se realizar o terceiro, o
imvel permanecer na propriedade do credor fiducirio,
que poder alien-lo ou no a qualquer tempo e se
caso for realizada a alienao, sem os procedimentos
preparatrios do leilo extrajudicial, recomenda-se que,
na escritura, se noticie e historie a tentativa e o insucesso
na concretizao leilo.

Quanto participao do devedor fiduciante no leilo,


no h nenhum impedimento, porm o mesmo no
ter qualquer direito de preferncia, mas poder ser o
licitante ou arrematante sem problema algum. Desta
feita, importante ressaltar que o devedor fiduciante
no ser intimado pessoalmente da realizao do leilo,
pois tambm ao nenhuma previso legal para esse ato.
Diante das declaraes acima demonstradas, importante
ressaltar que a prtica dos atos extrajudiciais so
muito mais eficientes, permitindo assim, que o credor
fiducirio, alcance seus objetivos, qual seja, a obteno
do seu crdito com mais presteza. Alm disso, caso tais
procedimentos no atendam a vontade das partes, a Lei
no impede que ambas possam ingressar com as devidas
medidas judiciais.

Revista

Referncias Bibliogrficas
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Constituio de 1988, So Paulo, Editora Saraiva, Ed. 1991.
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VENOSA. Silvio de Salvo, Direitos Reais, So Paulo, Editora
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40
40

Artigo 5

ondomnio Edilcio: 10 Anos do Novo Cdigo Civil

Sumrio
Introduo
1. Condomnio Edilcio
1.1. Definio
1.2. Constituio
1.3. Formas de Rateio e contribuio
1.4. Obrigaes dos Condminos
2. Inadimplncia de cota condominial
2.1. Protestos de cotas condominiais
2.2. Execues de cobrana pelo rito sumrio
2.3. Leilo da unidade para pagamento de dvida condominial
2.4. Arrematao do imvel para satisfazer a dvida
Consideraes Finais
Palavras-chave: Condomnio, propriedade exclusiva, obrigaes
condominiais, cobrana, execuo de dbito condominial, leilo,
arrematao, adjudicao.

Marcio de Sousa Bagnato - Advogado. Especialista em Direito Condominial


Ps Graduao em Negcios Imobilirios e Diretor de Condomnios da
Administradora Habitacional

41
41

Introduo
O condomnio uma instituio que depende do esforo
conjunto de todos os condminos que o representam.
Tais condminos unidos por qualidade e quantidade,
exercem de forma compartilhada o domnio sobre a
propriedade, que regida de forma geral por uma
Conveno de Condomnio, que estabelece regras de
comportamento, disciplina quanto utilizao dos
espaos, direitos e obrigaes, entre elas, o dever de
contribuir regularmente com o pagamento das despesas
necessrias manuteno desta propriedade.
Assim, o inadimplemento da contribuio de qualquer
um dos comunheiros, neste caso dos condminos, pode
comprometer o conjunto, devendo o representante
da massa condominial, conduzir providncias para
restabelecer a ordem e manter em dia a manuteno
e funcionamento da propriedade comum, que o tema
deste artigo.
1.1. Condomnio Edilcio - Definio

independente, tais como apartamentos, conjuntos


comerciais, lojas, garagem de veculos e qualquer outro
espao em que o proprietrio possa utilizar sem que haja
interferncia ou perturbao.
A propriedade comum contempla tudo aquilo em que
proprietrio aproveita de forma conjunta, como solo do
terreno, a estrutura geral da edificao, telhado, rede
de distribuio de gua e esgoto, instalaes eltricas,
equipamentos como elevador, gerador, sistema de
segurana, entre outros.
Na legislao anterior Lei 4.591 de 1964, as partes
atualmente denominadas, propriedade exclusiva e
propriedade comum, eram classificadas como unidade
autnoma e as demais partes reas comuns, mas que
ainda so utilizadas pelo novo ordenamento jurdico.
Sendo assim, as fraes ideais das unidades correspondem
somatria da metragem privativa propriedade exclusiva
e das demais reas e equipamentos do condomnio,
considerada propriedade comum.

O conceito de condomnio contradiz a ideia tradicional de


propriedade, vinculada ao carter de utilizao exclusiva
de determinada coisa. A evoluo do direito trouxe a
noo de diviso da propriedade, onde vrias pessoas
passaram a exercer o direito de domnio sobre aquela
coisa, de forma compartilhada.

1.2. Condomnios Edilcio Constituio

Assim, em igualdade de condies a cada condmino


lhe assegurado o direito qualitativo da propriedade,
diferenciando-os apenas pelo critrio quantitativo,
calculado sobre a participao proporcional de cada um
sobre o todo, denominada frao ideal.

Os seus registros so lavrados em documento de


constituio, denominado Conveno do Condomnio,
onde devero obrigatoriamente constar a sua finalidade,
que pode ser Residencial, Comercial ou Mista, assim como
a individualizao das partes, propriedade exclusiva e
comum, e a determinao das respectivas fraes ideais
das unidades.

Nos condomnios em edificaes, j regidos pela Lei


4.591 de 1964 e atualmente chamados de Condomnios
Edilcios, terminologia de origem italiana e trazida pelo
Novo Cdigo Civil, temos como caracterstica principal a
distino do uso da propriedade, que pode ser de forma
exclusiva ou uso comum, conforme dispe o Art. 1.331
do Cdigo Civil:
Art. 1331 - Pode haver, em edificaes, partes
que so de propriedade exclusiva e partes
que so de uso comum.

A propriedade exclusiva, como o prprio termo j diz,


se concentra nas partes susceptveis de utilizao

Revista

O Condomnio Edilcio institudo por ato entre vivos


ou por testamento, devidamente registrado no Cartrio
de Registro de Imveis, sobre o qual esto assentados
todos os registros relativos ao imvel.

1.3. Formas de rateio e contribuio


Na Conveno do Condomnio devem constar os
direitos e obrigaes dos seus titulares, vinculados
quantitativamente ao quinho proporcional da sua
unidade frente ao todo, ou seja, na grande maioria
das convenes de condomnio, o direito ao voto
proporcional frao ideal da unidade, critrio tambm
utilizado para calculo da participao de cada unidade no
rateio de despesas do condomnio, segundo o Art. 1336
do Cdigo Civil.

42

Art. 1.336 - So deveres do condmino: I


contribuir para as despesas do condomnio,
na proporo das fraes ideais.

As despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio


so decididas em assembleia geral dos condminos,
convocada neste caso pelo seu representante legal
Sndico.
As despesas ordinrias so aquelas destinadas ao
custeio e manuteno das reas e equipamentos
comuns, funcionrios dos condomnios, sejam eles
prprios ou terceirizados, tarifas de consumo, despesas
administrativas, tarifas bancrias, o seguro da edificao,
entre outros.
As extraordinrias esto relacionadas s obras de
melhorias e benfeitorias nos condomnios, que tem
como principal objetivo a valorizao do patrimnio e a
longevidade dos seus equipamentos.
1.4. Obrigaes dos Condminos
Neste sentido, o resultado da aprovao destes itens
em assembleia geral, d ao administrador condies de
manter organizada a manuteno e o funcionamento geral
do condomnio. A partir desta aprovao, so lanados
aos condminos os rateios ordinrios e extraordinrios
aprovados, calculados proporcionalmente pela frao
ideal de cada unidade, como vimos no Art. 1.336 do
Cdigo Civil, constituindo nestes casos a obrigao
propter rem prpria da coisa.
Por outro lado, um pequeno percentual desta receita
aprovada no integralizado aos cofres do condomnio,
por conta de unidades inadimplentes e se o condomnio
no contar com fluxo financeiro equilibrado que permita
tais variaes, pode comprometer servios contratados.
2. Inadimplncia de cota condominial
Com o advento do Novo Cdigo Civil, para garantir a
obrigao estatuda no inciso I do Art. 1.336, houve uma
reduo do percentual aplicado sobre a impontualidade
do pagamento, limitando-o para at 2% sobre o valor do
dbito, conforme pargrafo 1 do artigo em questo:
Art. 1.336 So deveres do condmino:
(...)

1 O condmino que no pagar a sua


obrigao ficar sujeito aos juros moratrios
convencionados ou, no sendo previstos os
de 1% (um por cento) ao ms e multa de at
2% (dois por cento) sobre o dbito..

A Lei 4.591 de 1964, no seu Art. 12 - pargrafo 3


determinava o pagamento de uma de at 20% sobre
o dbito, percentual estipulado nas convenes
condominiais registradas na vigncia da lei anterior,
mas que decaiu em funo do Novo Cdigo Civil:
Art. 12. Cada condmino concorrer nas
despesas do condomnio, recolhendo, nos
prazos previstos na Conveno, a quotaparte que lhe couber em rateio.
3 O condmino que no pagar a sua
contribuio no prazo fixado na Conveno
fica sujeito ao juro moratrio de 1% ao ms,
e multa de at 20% sobre o dbito, que
ser atualizado, se o estipular a Conveno,
com a aplicao dos ndices de correo
monetria levantados pelo Conselho Nacional
de Economia, no caso da mora por perodo
igual ou superior a seis meses.

Percebendo que em funo da reduo da multa


por inadimplemento de cotas condominiais, muitos
condomnios naquela poca optaram por driblar o
novo percentual, elevando sua previso oramentria
em 20% para conceder posteriormente uma reduo
chamada de desconto pontualidade. Naquela poca
o Judicirio j se posicionava contra aquela prtica,
entendendo que uma assembleia no poderia aprovar
um aumento para posteriormente conceder desconto,
considerando flagrante desrespeito ao novo texto legal,
tese defendida pelos inadimplentes em ao judicial de
cobrana. Ainda assim, alguns condomnios adotam
esta prtica como controle de inadimplncia, baseados
nas suas respectivas Convenes de Condomnio, o que
no meu entendimento no correto.
Entendo tambm que a referida mudana fez com
que a inadimplncia aumentasse sensivelmente nos
condomnios, o que causou desconforto para aqueles que
o administram, especialmente sndicos e administradores
de condomnio.
A alta inadimplncia gera uma sensao de injustia
perante os condminos que pagam em dia suas cotas

43
43

condominiais e indiretamente assumem pelos seus


vizinhos a obrigao de honrar os compromissos em
nome da massa condominial.

um aumento de 91,7% em ajuizamento de aes de


cobrana, em comparao ao ms de Abril.
Ainda de acordo com esta fonte, cerca de 1.010 aes de
cobrana foram propostas no ms de Maio, movimentando
e sobrecarregando ainda mais a mquina judicial.

2.1. Protestos de cotas condominiais


Ao longo da vigncia do Novo Cdigo, vrias foram as
tentativas para evitar ou minimizar o risco de aumento
da inadimplncia, nos condomnios. A primeira proposta
estava concentrada na aprovao de uma multa diria
na ordem de 0,66% ao dia, percentual aplicado sobre
o dbito e calculado para cada dia de atraso, cujo
resultado no final do ms era equivalente a 20%. A
referida proposta no encontrou apoio das autoridades
competentes.
Em julho de 2008 entrou em vigor no Estado de So
Paulo, a Lei Estadual n 13.160 que trata da possibilidade
de levar a protesto, boletos bancrios de condminos
que no estiverem em dia com as suas obrigaes
condominiais, compelindo o devedor ao pagamento da
sua contribuio mensal.
Embora em vigor, muitos sndicos, preocupados e no
banalizar a medida realizaram assembleias gerais para
regulamentar a aplicao deste mecanismo de controle,
evitando que dentro de um mesmo condomnio fossem
adotadas medidas diferenciadas para um ou para outro
caso. Para levar um ttulo a protesto era necessrio, ter
uma conveno de condomnio registrada, inscrio no
CNPJ, rateio de despesas devidamente aprovado, sindico
regularmente eleito e principalmente, os dados pessoais
e cadastrais do proprietrio da unidade, maior entrave na
adoo deste mecanismo. Os cadastros dos condomnios
no continham informaes que permitissem com o
segurana, levar aquele ttulo ou boleto a protesto, o
que poderia gerar uma ao de dano moral.
A maioria dos condomnios que executaram com rigor
e segurana a referida medida teve xito, por outro
lado, encontraram tambm condminos que alegaram
inconstitucionalidade da Lei 13.160, sob o argumento
de que uma Lei Estadual no se sobrepe a Lei Federal,
matria discutida e pacificada no Tribunal de Justia do
Estado de So Paulo.
Os reflexos da alterao na legislao refletiu no prprio
Poder Judicirio. Segundo o site Sindiconet, fonte
de consulta de profissionais e empresas do mercado
imobilirio, em Maio deste ano o Judicirio computou

Revista

2.2. Execuo de cobrana pelo rito sumrio


Assim, resta aos advogados especializados em direito
imobilirios o ajuizamento das aes de cobrana de
cotas condominiais pelo rito sumrio.
Cobrar as cotas condominiais em aberto no tarefa
fcil, nem to pouco barata.
Como muitas vezes as tentativas de cobrana por via
extrajudicial no tm xito, no resta ao condomnio
alternativa que no seja a cobrana judicial.
As aes ajuizadas para cobranas das cotas seguem
pelo rito sumrio, conforme o Art. 275, inciso II, alnea
b:
Art. 275. Observar-se- o procedimento
sumrio:
(...)
II - nas causas, qualquer que seja o valor.
b) de cobrana ao condmino de quaisquer
quantias devidas ao condomnio

Procedimento diferente aplicado nos casos de cobrana


de alugueres em atraso, exequveis em funo da certeza
e legitimidade estabelecida pelo contrato de locao
celebrado entre as partes.
No caso das cotas condominiais, a ao ser sempre a
de cobrana, que regida pelo rito sumrio, j que no
h necessidade de realizao de provas, pois se trata de
matria de direito e no de fato.
O rito sumrio visa uma soluo mais clere, o que no
rito ordinrio no ocorreria.

44

Em 2005 entrou em vigor a Lei 11.232/2005 que mudou


significativamente o Cdigo de Processo Civil, com uma
nova redao que torna o procedimento mais eficaz.

no prazo de seis meses, o juiz mandar


arquivar os autos, sem prejuzo de seu
desarquivamento a pedido da parte.

Fazendo uma anlise comparativa, antes da alterao,


para o prosseguimento do processo at a fase de
execuo era necessrio ingressar com outro processo,
denominado cumprimento de sentena, onde se
juntavam as cpias do processo de conhecimento at a
sentena, para caracterizar o ttulo executivo judicial.

As sentenas de rito sumrio tm quantia certa e


estipulada, e nela determinada a multa, os juros e os
honorrios advocatcios.

Para dar inicio ao cumprimento da sentena, era


necessrio aguardar todos os procedimentos internos
at o incio da execuo.

Alm dos dbitos relativos ao condomnio, so


computadas todas as despesas necessrias para
ajuizamento do processo, sejam elas de carter
processual, como custas e diligncias ou administrativas
que so as certides de propriedade, cpias entre
outras.

Com a nova redao, houve a incluso dos artigos 475-I


at 475-R, porm, sendo neste caso aplicado Art. 475-J,
vejamos a redao:

H entendimentos jurisprudenciais no sentido que


so totalmente cabveis os honorrios advocatcios no
cumprimento de sentena.

Art. 475-J. Caso o devedor, condenado ao


pagamento de quantia certa ou j fixada
em liquidao, no o efetue no prazo de
quinze dias, o montante da condenao
ser acrescido de multa no percentual de
dez por cento e, a requerimento do credor e
observado o disposto no art. 614, inciso II,
desta Lei, expedir-se- mandado de penhora
e avaliao.

Vejamos o acrdo do Egrgio Tribunal de Justia do


Estado de So Paulo sobre o assunto:

1o Do auto de penhora e de avaliao ser


de imediato intimado o executado, na pessoa
de seu advogado (arts. 236 e 237), ou, na
falta deste, o seu representante legal, ou
pessoalmente, por mandado ou pelo correio,
podendo oferecer impugnao, querendo,
no prazo de quinze dias.
2o Caso o oficial de justia no possa
proceder avaliao, por depender de
conhecimentos especializados, o juiz, de
imediato, nomear avaliador, assinando-lhe
breve prazo para a entrega do laudo.
3o O exequente poder, em seu
requerimento, indicar desde logo os bens a
serem penhorados.
4o Efetuado o pagamento parcial no prazo
previsto no caput deste artigo, a multa de
dez por cento incidir sobre o restante.
5o No sendo requerida a execuo

DESPESAS DE CONDOMNIO. COBRANA.


SENTENA PROCEDNCIA. FASE DE
EXECUO. AUSNCIA DE CUMPRIMENTO
VOLUNTRIO PELA R. ARBITRAMENTO
DE HONORRIOS PARA A NOVA FASE.
NECESSIDADE. RECURSO PROVIDO. Cabvel
a fixao de verba honorria em fase de
cumprimento de sentena, na hiptese da
devedora no adimplir a dvida no prazo a
que alude o artigo 475-J do CPC, pois, neste
caso, exigir-se- do causdico a prtica de
atos processuais executivos, sendo justa
e devida a remunerao por tais servios,
como prev o artigo 20, 4, do CPC, que
no foi derrogado pela Lei n 11.232/05.
(TJSP 31 CMARA DE DIREITO PRIVADO
- Agravo de Instrumento n 1.181.6970/1 VOTO N: 3.732 RELATOR
DESEMBARGADOR:ADILSON DE ARAUJO
08/07/2008)
Sendo assim, no h como ingressar diretamente com ao
de execuo perante o condmino devedor, pois as cotas
condominiais no so caracterizadas como ttulos executivos
judiciais e que por si s tem condo de ttulo executivo,
precisa de um provimento judicial para tanto.
Neste caso tambm no se aplica Ao Monitria, pois as
cotas de condomnio em aberto no so ttulos executivos
extrajudiciais, j que no esto elencadas no Art. 585 do
Cdigo de Processo Civil, vejamos:

45
45

Art.
585.
So
extrajudiciais:

ttulos

executivos

I - a letra de cmbio, a nota promissria, a


duplicata, a debnture e o cheque;
II - a escritura pblica ou outro documento
pblico assinado pelo devedor; o documento
particular assinado pelo devedor e por duas
testemunhas; o instrumento de transao
referendado pelo Ministrio Pblico, pela
Defensoria Pblica ou pelos advogados dos
transatores;
III - os contratos garantidos por hipoteca,
penhor, anticrese e cauo, bem como os de
seguro de vida;
IV - o crdito decorrente de foro e laudmio;
V - o crdito, documentalmente comprovado,
decorrente de aluguel de imvel, bem como
de encargos acessrios, tais como taxas e
despesas de condomnio;
VI - o crdito de serventurio de justia, de
perito, de intrprete, ou de tradutor, quando
as custas, emolumentos ou honorrios forem
aprovados por deciso judicial;
VII - a certido de dvida ativa da Fazenda
Pblica da Unio, dos Estados, do Distrito
Federal, dos Territrios e dos Municpios,
correspondente aos crditos inscritos na
forma da lei;
VIII - todos os demais ttulos a que, por
disposio expressa, a lei atribuir fora
executiva.

certo que as alteraes na lei contriburam para um


andamento processual mais efetivo e menos burocrtico,
passando a ser uma fase processual sem a necessidade
de abertura de um novo processo.
No decorrer do cumprimento da sentena, o condomnio
credor busca obter o valor devido atravs de penhora
de contas, ativos financeiros, penhora de automveis ou
mveis que estejam registrados em seu nome.

Revista

Assim, com a recente alterao do Cdigo de Processo


Civil, a via sumria torna-se mais eficaz, reduzindo o
tempo processual entre ajuizamento da ao e transito
em julgado.
2.3. Leilo da unidade para pagamento de dvida
condominial
Caso todas essas alternativas restem infrutferas, a
medida a ser tomada a alienao em hasta pblica,
onde seu imvel leiloado para pagamento da dvida
junto ao condomnio credor.
Neste caso, o imvel avaliado por perito judicial e, no
sendo impugnado seu laudo, so designadas as praas.
O procedimento a ser adotado est contido na Subseo
VIII do Cdigo de Processo Civil do Art. 686 at 701.
Em primeiro momento cumpre ressaltar que so
designadas 2 datas distintas para as praas, com diferena
de 10 a 20 dias entre estas.
No momento da realizao da primeira praa, o imvel
no pode ser arrematado por valor inferior ao que foi
estipulado em avaliao, conforme o Art. 686, inciso VI
do Cdigo de Processo Civil:
Art. 686. No requerida a adjudicao e
no realizada a alienao particular do bem
penhorado, ser expedido o edital de hasta
pblica, que conter:
(...)
VI - a comunicao de que, se o bem no
alcanar lano superior importncia da
avaliao, seguir-se-, em dia e hora que
forem desde logo designados entre os dez e
os vinte dias seguintes, a sua alienao pelo
maior lano (art. 692)

Caso em primeira praa no haja arrematao, ser


procedida com a segunda praa, o qual o bem pode ser
arrematado por qualquer valor desde que no seja vil
(Art. 692):
Art. 692. No ser aceito lano que, em
segunda praa ou leilo, oferea preo vil.

46

No h entendimento pacificado sobre o valor


correspondente a vil, estipulado pelo legislador, ficando,
desta forma, a critrio do juiz responsvel pelo processo
de arrematao decidir, cuja anlise totalmente
subjetiva.
Sendo assim, desde o ajuizamento da ao de cobrana
at o efetivo recebimento, lembrando sempre que a ao
segue pelo rito sumrio, um processo pode levar entre 2
ou 3 anos, sem a interposio de nenhum recurso.

O Conselho da Magistratura de So Paulo tem admitido


as aquisies pelo condomnio edilcio, na hiptese de
arrematao ou adjudicao da unidade autnoma em
hasta pblica, para satisfao de crdito resultante do no
pagamento de despesas condominiais, cujo fundamento
anlogo aplicao do Art. 63 pargrafo 3 da Lei
4.591 de 1.964.
Para que o resultado seja satisfatrio, essencial
considerar os seguintes requisitos:

Cabe ressaltar, em vias finais, que a alienao em hasta


pblica a ultima alternativa a ser tomada contra o
ru (condmino devedor), que adotada quando so
esgotadas todas as possibilidades de obter o crdito com
seus prprios recursos.

a)
Que a aquisio seja o nico modo de
satisfazer o crdito decorrente do inadimplemento

2.4. Arrematao do imvel para satisfazer a


dvida condominial

c) Que a aquisio seja anuda pelos


condminos, mediante deciso unnime em
assembleia geral, computando-se todos os votos
totais, excluindo neste caso o devedor.

Existe grande controversa sobre a arrematao do


imvel para satisfazer a dvida condomnio, tendo como
fundamento a sua falta de personalidade jurdica,
impedindo-o de atuar no mundo jurdico, no sendo
assim possvel adquirir imveis em seu nome.
Por outro lado, h entendimento entre alguns juristas
que a referida arrematao ou a aquisio de bens
imveis possvel, em alguns casos especiais.
Partindo do pressuposto que o condomnio a unio
de esforos em benefcio do interesse comum e a
manifestao da vontade das partes em associar-se pode
estar presente no contrato de compra e venda de uma
unidade, alguns advogados, apoiados na jurisprudncia
predominantemente favorvel, defendem a possibilidade
da adjudicao de unidade autnoma de condmino
devedor.
Em que pese s anlises sustentadas, ao condomnio
edilcio j so assegurados alguns direitos, inclusive de
capacidade postulatria, pois no lgico admitir que um
condomnio, (como vimos acima) que tem capacidade de
exigir em juzo pagamentos de contribuies em nome
prprio, bem como a penhora de unidade devedora, ficar
impedido de adjudicar o bem penhorado, sendo ele o
credor da dvida.
Desta forma, negar ao condomnio esta possibilidade,
posterga ainda mais um desfecho favorvel.

b)
Que a unidade adquirida seja aquela sobre
a qual recai o dbito condominial

Adjudicado o bem pelo condomnio, este representado


pelo sndico, ele deve requerer o registro do ttulo judicial,
perante o Cartrio de Registro de Imveis da Regio,
apresentando para tanto a ata de eleio, a ata com a
anuncia dos demais condminos. No caso de posterior
alienao para terceiros, dever o sndico convocar nova
assembleia geral para decidir sobre a alienao do imvel,
necessria para validao da transferncia da titularidade
para terceiros.
Consideraes finais
Apesar da evoluo dos mecanismos jurdicos para
compelir os condminos quanto ao pagamento das suas
contribuies, ainda percebemos um descompasso entre
a urgente necessidade do condomnio em satisfazer seus
crditos e a efetivao destes. Considero as recentes
alteraes no Cdigo de Processo Civil um grande avano
para a reduo do tempo processual, mas ainda assim,
muitos condomnios e administradores preferem celebrar
acordos para pagamento destas dvidas, para evitar
que os demais condminos sejam obrigados a custear
despesas para as quais j contriburam.
A estabilidade da economia e o incentivo do Governo
Federal para a aquisio de novas propriedades, tambm
so reflexos do aumento de aes judiciais para cobrana
de cotas condominiais, que acredito seja proporcional ao

47
47

nmero unidades novas entregues pelas incorporadoras


e construtoras.
Tendo em vista a crescente demanda de novas moradias
em edifcios, se faz necessria uma reflexo sobre a
criao de um mecanismo jurdico capaz de satisfazer
com maior rapidez uma necessidade que se mostra
urgente e presente em grande parte dos condomnios.

Referncias Bibliogrficas
Avvad, Pedro Elias
Condomnio em Edificaes Novo Cdigo Civil Comentado
Rio de Janeiro - Editora Renovar, 2004
ISBN 85-7147-406-0
Franco, J. Nascimento
Comdomnio / J. Nascimento Franco 5 ed.
So Paulo Editora Revista dos Tribunais, 2005
PORTAL SINDICONET
www.sindiconet.com.br
IRIB - Instituto de Registro Imobilirio do Brasil
Fonte: Base de dados do IRIB Responde
Comentrios: Equipe de revisores tcnicos
www.irib.org.br

Revista

48
48

Artigo 6

ocao de Imveis Urbanos: Algumas Notas


Sobre as Aes Renovatrias
Sumrio
1. As aes renovatrias de contratos de locao
2. O direito do locatrio renovao do contrato
3. Os requisitos do artigo 71: a petio inicial
4. Fixao do valor do novo aluguel
5. Fixao de aluguel provisrio (pargrafo 4, do art. 72)
6. Sucumbncia
7. Efeito da apelao
8. Os vetos presidenciais
9. Concluso: a proteo ao fundo de empresa depende da ateno
aos dispositivos processuais

Palavras-chave: Renovatria Requisitos Da Petio Inicial Avaliao


Do Aluguel Aluguel Provisrio Efeitos Da Apelao Em Renovatria
Sucumbncia Em Ao Renovatria

Jaques Bushatsky - Advogado. Membro da Comisso de Direito Imobilirio


e Urbanstico, da OAB/SP.

49
49

1. As aes renovatrias de contratos de locao


sensvel a elevao da quantidade de aes renovatrias
ajuizadas em So Paulo: em 2011, foram distribudas 438
aes e neste ano de 2012, somente at junho, j foram
750 as demandas aforadas, a explicar a preocupao
com o tema.
Foram escolhidos nesta oportunidade, alguns tpicos
que parecem merecer anlise com a brevidade que a
advocacia impe. Evidentemente, no existe qualquer
pretenso ao esgotamento da matria, que mereceu
a edio de diversas e portentosas obras, escritas por
renomados juristas.
2. O direito do locatrio renovao do contrato
O direito renovao da locao de imvel destinado
ao comrcio encontra-se previsto no artigo 51 da Lei
das Locaes, sendo outorgado se o locatrio reunir as
seguintes condies, a par de preenchidos os requisitos
discriminados no artigo 71: (i) o contrato a renovar ter
sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) o
contrato a renovar (um ou vrios consecutivos) abranger
o perodo mnimo de cinco anos; (iii) o locatrio explorar
o mesmo ramo de comrcio no local por pelo menos trs
anos.
Deve ser observado que o artigo 45 da Lei n. 8.245/91
fulmina, por nula, eventual clusula contratual que
impea a renovatria, previso que no foi novidade
quando insculpida na Lei de 1991.
Realmente, no Decreto n. 24.150, de 1934, o artigo
30 previa: So tambm nulas de pleno direito as
clusulas que visem a ilidir os objetivos da presente lei,
e nomeadamente, as clusulas proibitivas da renovao
do contrato de locao, ou que impliquem renncia dos
direitos tutelados por esta lei.
Diga-se o mesmo quanto Lei n. 6.649, de 1979,
cujo artigo 46 dispunha: So nulas de pleno direito as
clusulas do contrato de locao que visem a elidir os

Revista

objetivos da presente lei, e, nomeadamente, aquele que


probe a sua prorrogao.
Pode ser recordado que: (i) no necessrio, em regra,
que o contrato de locao esteja registrado, para o
pleito renovatrio1; (ii) embora a Lei de Locaes exija
(art. 51, II) a soma dos prazos ininterruptos, a afastar
a possibilidade da acumulao de prazos contratuais
quando ocorra soluo de continuidade entre os perodos
pactuados, a jurisprudncia2 admite tradicionalmente a
acessio temporis quando breve e justificado o interregno
entre os contratos; (iii) ocorre a decadncia do direito
renovao se a ao no for ajuizada entre um ano e
seis meses anterior data do termo final do contrato em
vigor, mas o retardo na citao do locador no prejudica
o locatrio, desde que decorrente do funcionamento da
mquina judiciria; (iv) nada impede, alis, obrigatrio3
que se proponha uma segunda ao renovatria se correr
o prazo necessrio ao ajuizamento, malgrado se arraste
o processamento da primeira ao.
No mais, no pode ser olvidado o artigo 52, da Lei
das Locaes, que indica as excludentes do direito
renovao. Assim, o locador no estar obrigado a
renovar o contrato quando: I - por determinao do
Poder Pblico, tiver que realizar no imvel obras que
importarem na sua radical transformao; ou para fazer
modificaes de tal natureza que aumente o valor do
negcio ou da propriedade; II - o imvel vier a ser
utilizado por ele prprio ou para transferncia de fundo
de comrcio existente h mais de um ano, sendo detentor
da maioria do capital o locador, seu cnjuge, ascendente
ou descendente 4.
3. Os requisitos do artigo 71: a petio inicial
bastante claro o mandamento legal5 e a Lei n.
1
RT 657/132.
2
(STJ 4 Turma, RESP n.14540, relator Ministro Cesar Rocha, julg. 20/02/97).
3
(STJ 6 Turma, AI n.122.092 AGRG, relator Ministro Vicente Cernicchiaro, julg.
12/05/97).
4
Transcrio dos incisos I e II, do art. 52.
5
Art. 71. Alm dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Cdigo de Processo Civil, a
petio inicial da ao renovatria dever ser instruda com: I - prova do preenchimento dos requisitos
dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova
da quitao dos impostos e taxas que incidiram sobre o imvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV
- indicao clara e precisa das condies oferecidas para a renovao da locao; V indicao do
fiador quando houver no contrato a renovar e, quando no for o mesmo, com indicao do nome ou
denominao completa, nmero de sua inscrio no Ministrio da Fazenda, endereo e, tratando-se

50

12.112/09 somente deu nova redao ao inciso V (que


cuida da indicao de fiador).
Pois bem, a lei contundente ao exigir o cumprimento de
condies especficas, intransponveis e, a oportunidade
para apresentao da documentao pertinente se d
com a inicial, jamais depois.
Logo com a petio inicial, o locatrio deve provar o
cumprimento de cada um dos requisitos, condies sine
qua non, tais como o perodo contratado por escrito
(incisos I e II, do art. 51); a explorao do comrcio
(art. 51, III) durante o perodo de, ao menos, trs
anos ininterruptos; o exato cumprimento do contrato,
inclusive a adequada contratao de seguro (art. 71, II);
a quitao dos impostos e taxas (art. 71, III) e assim por
diante.
So cedias as decises6 negando a renovatria em razo
da ausncia da documentao exigida pelo artigo 71, da
Lei n. 8.245/91, a ser apresentada logo com a petio
inicial e, de fato, a clareza do dispositivo impe a sua
estrita obedincia7.
4. Fixao do valor do novo aluguel

A par dos dados tradicionalmente considerados e dos meios


utilizados, foram desenvolvidas pesquisas interessantes,
valendo a rpida e exemplificativa lembrana daquelas
resultantes no ndice de custos condominiais, pois sob
a tica do locatrio, relevante o custo total em que
incorrer, seja o importe destinado ao locador (aluguel)
ou ao condomnio; no comportamento dos valores
mdios contratados, na quantidade de aes locatcias
ajuizadas, do Secovi-SP ou das vendas de imveis
residenciais novos na cidade de So Paulo, da Embraesp.
So claros indicadores das tendncias de mercado e
cumpre, aos especialistas, interpret-los e consider-los.
A sofisticao das avaliaes (vale dizer, o cada vez
mais minucioso tratamento cientfico dos trabalhos
avaliatrios) detidamente acompanhada pelo IVSC International Valuation Standarts Council, na busca da
sistematizao dos conceitos e dos critrios correntes,
para que se alcance uma adequada padronizao dos
laudos.
Atenta-se, quando tais critrios so contemplados em
normas tcnicas, so estas equiparadas lei, no aspecto
material8 e conseguintemente, havero de ser aplicadas
nos laudos.

Nas aes renovatrias crucial a fase de apurao


do aluguel justo, isto , coerente com o praticado pelo
mercado no momento da deciso judicial.

Mormente em cidades em constante e veloz


desenvolvimento, a diversidade de alteraes dos fatos
tem provocado o envelhecimento precoce das avaliaes
e prev o Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de

Tal averiguao exige o estudo de vrios elementos


informativos e relevantes, de onde a essencialidade dos
laudos periciais, cuja metodologia tem sido sofisticada em
prol do atendimento das sucessivas mutaes econmicas
(expresso de diversos fatores, evidentemente)
vivenciadas no pas e em especial, em alguns locais.

Engenharia - IBAPE, que Nos casos de exame de dados


no contemporneos, desaconselhvel a atualizao
do mercado imobilirio atravs de ndices econmicos,
quando no houver paridade entre eles, devendo, nesse
caso, o preo ser atualizado mediante consulta direta
fonte 9.

de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profisso e o nmero da carteira de identidade,


comprovando, desde logo, mesmo que no haja alterao do fiador, a atual idoneidade financeira;VI
- prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovao aceita os encargos da fiana,
autorizado por seu cnjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionrio ou sucessor, em virtude de ttulo oponvel ao proprietrio.
6
Para que tenha curso a ao renovatria, necessrio que sejam atendidos, no momento
de seu ajuizamento, os requisitos previstos no art. 71 da Lei do Inquilinato, consta da ementa do
acrdo proferido na Apelao Cvel n. 32557-8/2008, 5 Cmara Cvel TJBA, Relatora Desembargadora Vera Lucia Freire de Carvalho, julg. 20.01.2009.
7
Impossibilidades pontuais na reunio desses elementos ficam no fosse das patologias, com
bom senso analisadas judicialmente.

8
Para a Professora Anna Cndida da Cunha Ferraz: Assim, as Normas Tcnicas Brasileiras,
por imporem condutas restritivas de liberdades fundamentais (liberdade de iniciativa, de indstria,
de comrcio etc.) e destinarem-se a proteger o exerccio de direitos fundamentais (direito vida,
sade, segurana, ao meio ambiente etc.) expressam, como se disse acima, atividade normativa
material secundria do Poder Pblico, ou, como ensina a doutrina, podem ser qualificadas de atos
normativos equiparados lei em sentido material, por retirarem sua fora e validade de norma
impositiva de conduta de atos legislativos e regulamentares do ordenamento jurdico brasileiro. (O
posicionamento institucional da ABNT e das normas tcnicas no quadro dos direitos fundamentais
in Revista Mestrado em Direito, Osasco (SP), Ano 6, n. 1, 2006, p. 63-95).
9
11.3 Recomendaes da Norma para Avaliao de Imveis Urbanos do IBAPE/2005, que
atende as exigncias do item 8.2.1.4.2 da NBR 14653-2 de 2004, da ABNT - Associao Brasileira de
Normas Tcnicas.

51
51

Ou seja, a singela aritmtica calada em ndices de


inflao, pode levar apurao de valor enganado e bem
por isso, os especialistas10 no deixam seus trabalhos
restritos a tal. Ou seja, so, sim, necessrios laudos de
avaliao contemporneos deciso judicial.

(iii) Cotaes e pesquisas genricas publicadas: (...) a


parte devedora acostou aos autos, ainda, matrias acerca
da valorizao dos imveis usados, nos anos de 2008
e 2009 (...), alm de cotaes de imveis residenciais
similares ao constrito 14;

No mbito do pedido vestibular a ser formulado em aes


renovatrias ou revisionais, raramente haver substncia
na postulao da singela atualizao monetria do
aluguel antigo: to imensa a alterao das cidades,
que ou o valor velho dever crescer bastante, ou sofrer
diminuio, dificilmente ocorrer a pacfica manuteno,
to somente atualizada: vivemos no Brasil!

(iv) Alterao do zoneamento: apresentao de fatos


novos que recomendam atualizar a avaliao vista
da alterao do zoneamento e da implantao em rea
vizinha de retro porto 15.

Sensvel necessidade de perseguir-se o valor exato e


contemporneo como pressuposto da distribuio da
justia, a jurisprudncia11 (buscando base no artigo 683,
do CPC) tem considerado como elementos de convico,
a serem tratados em laudos tcnicos:
(i) Matrias jornalsticas e certides: alm da
avaliao imobiliria e reportagens acostadas pelo
recorrente com vistas a demonstrar a valorizao do
imvel, consta tambm certido em que o Poder Pblico
Municipal avalia o bem... 12, analisando, portanto, tais
elementos, desde que demonstrados;
(ii) Fatos notrios (art. 334, do CPC) acerca de
investimentos pblicos: foroso convir que constitui fato
notrio que a Municipalidade de So Paulo implementou
obras virias de relevo na regio em que situado o
imvel penhorado (...), que podem ter importado em
valorizao do bem em vulto que se denote incompatvel
com a mera atualizao monetria da avaliao realizada
h aproximadamente quatro anos 13;

10
Sempre submetidos s normas tcnicas, seja em ateno ao estado da arte, seja por
lei, os engenheiros, os arquitetos e os agrnomos, lembra-se, atentam ao Cdigo de tica (Conselho
Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia) que prev a ateno s normas aplicveis, que no
so somente as leis em sentido estrito.
11
As transcries de julgados foram extradas de ementas e dos corpos dos acrdos citados, material colhido pela internet nos Tribunais referidos.
12
Agravo de Instrumento n. 700241285062008, TJRS, Relator Desembargador Glncio
Jos Wasserstein Hekman, julg. 05/05/2008.
13
Agravo Regimental n. 2.000.689-3/81, TJSP, Relator Desembargador Joo Camillo de
Almeida Prado Costa, julg. 12/04/2005.

Revista

Em suma, as modernas circunstncias com repercusso


no valor dos imveis e os cada vez mais acessveis meios
de informao, tm sido considerados como elementos a
serem analisados nas avaliaes, para subsidiar decretos
judiciais estritamente legais e justos. Logo, postulao
judicial alguma poder, pensa-se, se afastar dessa
evidncia.
5. Fixao de aluguel provisrio (pargrafo 4, do
art. 72)
O locador (ou o sublocador) pode requerer que seja
fixado e o faz ao contestar a ao aluguel provisrio,
jamais superior a 80% daquele postulado na pea de
resistncia, que vigorar desde o primeiro ms do perodo
renovando.
Essencial a prova do valor justo, que se faz com a
exibio de elementos hbeis para a respectiva aferio,
renovando-se a este propsito o antes discorrido acerca
da avaliao.
E deve ser anotado: existindo dados razoveis, ser fixado
o aluguel provisrio; sobrevindo elementos de convico
que sugiram a sua alterao, tal se dar16.
14
Agravo de Instrumento n. 70035411859, TJRS, Relator Desembargador Orlando Heemann Jnior, julg. 06/04/2010.
15
Agravo de Instrumento n. 783216-5/5-00, TJSP, Relator Desembargador Antonio Celso
Aguilar Cortez, julg. 11/09/2008.
16
(...) Conforme se verifica o valor atualmente pago pela agravante a ttulo de aluguel
corresponde ao montante pactuado entre as partes h mais de uma dcada, apenas com reajustes
anuais pelo IGP-M, conforme previso contratual. notrio, no entanto, que o valor dos alugueis na
cidade de So Paulo, nos ltimos anos, sofreu aumentos muito superiores a esse ndice. Houve, ainda,
grande valorizao da Rua Vinte e Cinco de Maro, importante endereo comercial onde est localizado o imvel. No parece razovel, portanto, a manuteno do valor do aluguel atual. (...). Nada impede que, aps a produo de prova pericial, seja esse valor ajustado para mais ou para menos, caso

52

6. Sucumbncia
No que diz com a condenao ao suporte da sucumbncia
em aes renovatrias, comunga-se com o pensamento
de Chiovenda, para quem tudo quanto se despendeu at
que fosse reconhecido o direito, ou para que este no
fosse diminudo, dever ser recomposto ao titular do
direito.
Nessa linha, Yussef Said Cahali sintetizou que: A
condenao nas despesas a conseqncia necessria da
necessidade do processo, o que se explica pelo princpio
fundamental de que a sentena deve ensejar a atuao
da lei como se isto acontecesse no momento mesmo da
propositura da ao 17.
Esta a idia: dever do sucumbente pagar as despesas
processuais, vindo a propsito a previso do art. 20, do
CPC18. Bem por isso, Em havendo o reconhecimento do
pedido inicial (rectius: pleito renovatrio), inconcebvel
a existncia de lide de mero acertamento, de modo que
as custas e honorrios advocatcios sero devidos pelo
ru, pois foi quem deu causa instaurao do processo,
como constou de paradigmtico e recente voto da Ministra
Maria Thereza de Assis Moura19.
Caberia indagar: o item da fixao do aluguel to
importante quanto o do exerccio do direito de renovar?
Ou ento, se a questo vital em demanda somente a
referente ao valor, por que que as partes no a levam,
somente ela, a juzo, acordando quanto ao restante?
O que se percebe que o locatrio obrigado a invocar
a tutela judicial, pois no consegue obter novo contrato;
aps vencer todas as questes de direito e de fato que
cercam a sua pretenso, passa finalmente a debater o
valor do aluguel.
se verifique a respectiva inadequao. Ademais, poder ser determinada eventual compensao aps
a fixao dos alugueis definitivos (Lei n. 8.245/91, art. 73). Neste momento, no entanto, diante dos
elementos j existentes nos autos, o montante revela-se razovel e deve ser mantido. (TJSP, Agravo
de Instrumento n. 0084604-11. 2011.8.26.0000, relator Desembargador Pereira Calas, DJE, edio
de 01/06/2011).
17
Honorrios Advocatcios, Cahali, Yussef Said. 2 Ed. - So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1990 - p. 34.
18
Coerente com a previso do diploma instrumental anterior e com o artigo 91 da lei processual italiana, seu inspirador: Il giudice, com la sentenza que chiude il processo devanti a lui, condanna la parte soccombente al rimborso delle spese a favore dellatra e ne liquida lammontare insieme
con gli onorari di difesa.
19
(STJ AGREG em Agravo de Instrumento n. 878.460/DF, julg. 14/09/10, DJU de
04/10/10).

Ora, evidente que toda a amplitude da renovao


contratual objetivada na ao: discute-se o
preenchimento dos requisitos legais principais (existncia
e tempo de contrato escrito; prtica do mesmo ramo
de negcios, cumprimento dos dispositivos ajustados) e,
obviamente, o valor do aluguel.
Da concluir-se que, se quem sucumbe quem perde
o embate (conforme o aforismo, qui victus est judicio
superatus), e se o tema valor do aluguel um entre os
vrios discutidos, ser razovel, nas aes renovatrias
(necessrias: no o fossem, ser-lhe-iam precedentes
os acordos), condenar-se o locador, sempre que forem
julgadas procedentes as demandas, no se atribuindo ao
valor eventualmente divergente do aluguel (o que no
abrange as situaes de proposta diametralmente distinta
da decretada, como j decidiu boa jurisprudncia20), o
mesmo peso dado totalidade das demais questes.
7. Efeito da apelao
Remanesce a previso do inciso V, do artigo 58 da Lei n.
8.245/9121, que determina que o recurso de apelao
seja recebido somente no efeito devolutivo.
Trata-se de tema que, malgrado a clareza do dispositivo
legal, continua sendo submetido ao Judicirio, firme na
atribuio de somente este efeito ao recurso, mesmo
quando agitado o argumento de os artigos 558 e 520,
do CPC, abrirem ao relator a possibilidade de conceder
efeito suspensivo apelao.
Assim, ... Quanto s demais irresignaes, melhor sorte
no assiste recorrente, tendo em vista que o Superior
Tribunal de Justia j pacificou entendimento segundo
o qual no se aplica a regra do duplo efeito prevista
no art. 520, do Cdigo de Processo Civil aos recursos
interpostos em ao de despejo ou renovatria (art. 58,
20
Em se tratando de ao renovatria em que as partes discutem apenas o valor do aluguel
do imvel para o contrato renovando, no h se falar tratar-se de ao de mero acertamento quando
h substancial diferena entre o aluguel proposto e o fixado. Neste caso, o vencido deve suportar os
nus sucumbenciais, honorrios advocatcios, inclusive Apelao com reviso n. 1143737-0/3
So Paulo, TJSP, relator desembargador Luis de Carvalho, julg. 28/01/09.
21
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no pargrafo nico do art. 1, nas aes de despejo, consignao em pagamento de aluguel e acessrio da locao, revisionais de aluguel e renovatrias de locao, observar - se - o seguinte: (...) V - os recursos interpostos contra as sentenas
tero efeito somente devolutivo.

53
53

inciso V), eis que a hiptese resta regulada por norma


especfica..., no dizer do Ministro Gilson Dipp22.
Logo, respeitada a lei especfica (vindo sempre a pelo o
artigo 2.036, do Cdigo Civil) e imaginar-se a atribuio
imotivada de efeito suspensivo a apelao, configuraria
franca irritao ao artigo 58, V da Lei n. 8.245/91.

que o prprio juiz que julgar a renovatria improcedente


e acolher melhor proposta de terceiro (art. 72-III), fixar
a indenizao devida ao locatrio, ao invs de remet-lo
ao ajuizamento de nova e dispendiosa demanda judicial.

As aes renovatrias foram lembradas na Lei n. 12.112


de 09/12/2009, que modernizou a Lei n. 8.245, de
18/10/1991, que rege as locaes dos imveis urbanos
e os procedimentos a elas pertinentes.

Findou tambm vetada a alterao do pargrafo 3 26 do art.


52 que mantinha a indenizao ao locatrio se o locador,
no prazo de trs meses da entrega do imvel, no desse
o destino alegado ou no iniciasse as obras determinadas
pelo poder pblico ou que tivesse declarado que iria
encetar, mas suprimia a indenizao, que remanesce
legalmente devida, na hiptese de a renovao no
ocorrer em razo de proposta de terceiro, em melhores
condies 27.

Pretendia-se mais do que findou no diploma legal,


interessando breve lembrana sobre os vetos opostos
nos termos do 1o do art. 66 da Constituio Federal, ao
Projeto de Lei no. 140, de 2009 (no 71/07 na Cmara dos
Deputados), aprovado pela unanimidade dos membros
da Comisso de Constituio, Justia e Cidadania do
Senado Federal23.

Foi, portanto, mantida a previso de indenizao para


a hiptese, situao que muita grita gerou quando
do advento da Lei n. 12.112/09, pois no observado
que fora preservada a antiga situao legal, embora
praticamente desconhecido, na casustica forense,
exemplo de tal evento, at porque, em regra, solvido
extrajudicialmente pelos interessados.

Primeiro destaque a manuteno24 do texto do art. 74


da lei n. 8.245/91, referente s aes renovatrias que
no resultem na renovao, almejada, do contrato: no
foi admitida a liminar de desocupao, sendo mantido o
prazo de seis meses para o despejo, malgrado tal decreto
ocorra, merc da mecnica forense, muito tempo depois
de verificado o termo final do contrato cuja renovao se

9. Concluso: a proteo ao fundo de empresa


depende da ateno aos dispositivos processuais

8. Os vetos presidenciais

busca judicialmente, no representando, a desocupao,


surpresa a qualquer dos envolvidos.
Outro veto, se deu quanto pretendida25 alterao do
art. 75 da Lei n. 8.245/91, permanecendo a previso de
22
(STJ, Recurso Especial n. 756.913, 5 Turma, Relator Ministro Gilson Dipp, julg.
23/04/2007)
23
Aps o relato da Senadora Ideli Salvatti.
24
Era a seguinte a alterao pretendida no Projeto de Lei: 1o Conceder-se- liminar para
desocupao em 15 (quinze) dias, contados da intimao do locatrio, por si ou por seu advogado,
quando houver, na contestao, pedido de retomada fundado em melhor proposta de terceiro. 2o A
desocupao liminar somente ser indeferida se: I a proposta de terceiro no atender aos requisitos
previstos no 2o do art. 72; II o locatrio aceitar, em rplica, as mesmas condies ofertadas pelo
terceiro. 3o A execuo provisria da retomada fica condicionada prestao de cauo em valor
no inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado at a data da
prestao da cauo.
25
Era pretendida a seguinte redao: Art. 75. Sendo executada provisoriamente a deciso
ou sentena que conceder a retomada do imvel, o locatrio ter direito a reclamar, em ao prpria,
indenizao por perdas e danos, caso a ao renovatria venha a ser julgada procedente ao final da
demanda, vedado, em qualquer hiptese, o retorno do locatrio ao imvel.

Revista

Como se v, atravs de dispositivos processuais, aliados


em especial exigncia do adimplemento do contrato de
locao que se protege o fundo de empresa (ou, como
muitos o compreendem, o ponto comercial).
A estrita ateno aos ditames legais , enfim, o meio
de proteger esse patrimnio do locatrio de imvel no
qual se desenvolva atividade no residencial. Reala-se:
se verdade que somente o exato e quase obsessivo
cumprimento do contrato permitir a defesa dos direitos
dele decorrentes, por igual verdadeira a concluso de
que idntica ou maior relevncia tem o cumprimento de
cada um dos dispositivos de natureza processual.
26
Do Projeto de Lei, previso vetada: 3o O locatrio ter direito a indenizao para ressarcimento dos prejuzos e dos lucros cessantes que tiver com mudana, perda do lugar e desvalorizao do fundo de comrcio se o locador, no prazo de 3 (trs) meses da entrega do imvel, no der
o destino alegado ou no iniciar as obras determinadas pelo poder pblico ou que declarou pretender
realizar.
27
Como consta no texto do 3, do artigo 52, da Lei n. 8.245/91.

Artigo 7

54
54

rigem Da Cadeia Dominial De Imveis Rurais:


A Importncia De Sua Anlise Para Fins De Aquisio
De reas E A Imprescindibilidade De Uma Reflexo
Scio-Jurdica
Sumrio
Introduo
1. Lei de Terras do Brasil e o conceito de terras devolutas
2. A inexistncia de Ttulo de Domnio
3. A nulidade de Ttulo de Domnio
4. A estrita legalidade versus a proteo confiana
o julgamento da ACO 79
5. Concluso
Referncias Bibliogrficas

Palavras-Chave: agronegcio imvel rural cadeia


dominial Lei de Terras terras devolutas usucapio
processo discriminatrio ttulo de domnio.

Thalita Duarte Henriques Pinto Advogada. Especialista em Negcios Imobilirios; Membro


da Mesa de Debates de Direito Imobilirio MDDI e professora nos cursos de especializao
em direito imobilirio da Escola Superior da Advocacia da Ordem dos Advogados do Brasil.
Paulo Vitor Paula Santos Zampieri Advogado. Formado e membro do Instituto Brasileiro de
Direito da Construo IBDIC.

55
55

Resumo
Com o fortalecimento do agronegcio, as questes
fundirias tm ganhado cada vez mais relevncia. Nesse
contexto, o presente artigo tem por finalidade colocar
para debate dos aplicadores do Direito a relevncia
da anlise da cadeia dominial dos imveis rurais, em
especial de sua origem, tudo de forma a evitar, dentre
outros, a aquisio de reas que se configurem como
terras devolutas, passveis de eventual retomada pelo
Poder Pblico.
**
notrio e intenso o fortalecimento do agronegcio
brasileiro nos ltimos anos, com a crescente aplicao
de recursos financeiros e tecnolgicos no campo e a
expanso das fronteiras agrcolas.
Esse pujante processo de desenvolvimento na rea
rural tem atrado olhares cada vez mais atentos para
a questo fundiria brasileira, em seus mais diversos
aspectos. Em especial, h uma preocupao por parte dos
investidores agrrios com a legitimidade dos documentos
que comprovam a propriedade do imvel rural. Afinal, a
solidez da propriedade rural elemento essencial para
conferir segurana jurdica aos vultosos investimentos
que vm sendo realizados.

ainda que o particular e/ou seus antecessores ocupem o


imvel h vrias dcadas, tal situao ftica no servir
para convalidar a falta de destaque do imvel do domnio
pblico, como se ver adiante.
Apesar da extrema relevncia de tal documentao,
comum deparar-se com reas rurais cuja origem no
est fundada em ttulos expedidos pelo Poder Pblico,
restando impossibilitada a comprovao de que foram
destacadas do patrimnio estatal. Tambm no raras
so as propriedades rurais que possuem origem em
ttulos eivados de nulidade, posto que outorgados em
desacordo com a legislao vigente.
Isso nos leva a concluir que, nas ltimas dcadas, as
transaes imobilirias envolvendo imveis rurais eram
feitas sem uma anlise jurdica mais detalhada. De fato,
pelo que se verifica de operaes realizadas com reas
situadas nas regies Norte e Nordeste (regies em que
a expanso da fronteira agrcola ocorreu por ltimo),
a aquisio de imveis era feita, at pouco tempo, na
base da confiana, muitas vezes sem qualquer anlise
jurdica1.
Essa situao sociolgica acabou permitindo que reas
rurais com cadeias dominiais nulas fossem sucessivamente
alienadas, afastando, ainda que apenas temporalmente,
o vcio de sua origem.

Nesse contexto, tem sido de especial relevncia a anlise

O debate que ora se pretende e que, conforme se ver

minuciosa da cadeia sucessria (dominial) do imvel


rural e de sua origem, com a finalidade de verificar a
existncia e validade de documentos que comprovem
terem sido os imveis rurais destacados do patrimnio
pblico, passando a pertencer ao particular (em geral,
ttulos de domnio expedidos pelo Estado).

adiante, foi recentemente enfrentado pelo Supremo


Tribunal Federal justamente analisar as consequncias
da inexistncia ou nulidade de ttulos de domnio
expedidos pelo Estado vis--vis uma realidade ftica h
muito consolidada.

A comprovao de que o imvel rural no pertence ao


domnio pblico de fundamental importncia, j que
os bens pblicos podero ser reclamados, a qualquer
tempo, pelo Estado, sem que seja dado ao particular
alegar a prescrio aquisitiva de bens pblicos. Assim,

Revista

Para melhor compreenso do ponto ora colocado em


debate, vale tecer alguns breves comentrios sobre a
legislao agrria em seu nascedouro: a Lei de Terras do
Brasil.
1
Para o produtor rural que comprava imveis rurais, o importante era analisar se o solo e
a regio eram propcios atividade agropecuria pretendida, tendo as questes legais atinentes
aquisio do bem menor - ou quase nenhuma - relevncia.

56

1. Lei de Terras do Brasil e o conceito de terras


devolutas

De acordo com o artigo 4 da Lei de Terras, seriam


revalidadas as sesmarias ou outras concesses do

O processo de ocupao do territrio brasileiro iniciou-se


com a concesso de sesmarias, sendo a primeira delas
autorizada por fora da Carta Rgia datada de 20 de
novembro de 1530, passada a Martim Afonso de Souza2.

Governo Geral ou Provincial, que se acharem cultivadas,


ou com princpios de cultura, e morada habitual do
respectivo sesmeiro ou concessionrio, ou do quem os
represente, embora no tenha sido cumprida qualquer
das outras condies, com que foram concedidas. O

Com a independncia do Brasil, a concesso de sesmarias


foi suspensa, tendo o pas passado por um perodo de
vazio legal que se prolongou at 18 de setembro de
18503, quando foi editada a primeira Lei de Terras (Lei
n. 601), posteriormente regulamentada por fora do
Decreto Imperial n. 1.318, de 30 de janeiro de 1854.
Uma das principais finalidades da Lei de Terras foi retomar
a propriedade de reas cuja ocupao, por alguma
razo, no havia se consolidado ao longo do tempo. Da
o surgimento da expresso terras devolutas4.
O conceito de terras devolutas foi dado pela Lei de
Terras por excluso. Eram consideradas devolutas todas
as terras que j no fossem de domnio pblico, bem como
aquelas que no fossem consideradas como propriedade
privada.
A referida Lei de Terras, por sua vez, considerava como
propriedade privada as seguintes reas: (i) aquelas objeto
de ttulo legtimo de domnio, no incursas em comisso;
(ii) aquelas objeto de sesmaria ou concesso, desde que
o particular providenciasse o devido procedimento de
revalidao; e (iii) aquelas objeto de posse, desde que o
particular providenciasse a necessria legitimao.
Em suma, para que uma rea fosse considerada de
propriedade particular, de duas uma: ou j havia
sido outorgado pelo Poder Pblico ttulo legtimo de
propriedade, ou o particular deveria providenciar o
procedimento de revalidao ou legitimao.
2

Cf. A. Garcez e H. A. Machado, Lei de Terra do Estado da Bahia, 2 ed., Salvador, 2001, p. 19.

Cf. A. Garcez e H. A. Machado, op. cit, p.21.

4
O termo devolutas oriundo do latim (devolutum) e tem o sentido de devolvido, adquirido
por devoluo. (Cf. E. Silva Filho, Terras Devolutas, RT 554/55).

procedimento para revalidao de terras foi previsto no


Regulamento da Lei de Terras.
A legitimao de posses, por sua vez, encontra previso
no artigo 5 da Lei de Terras: Sero legitimadas as

posses mansas e pacficas, adquiridas por ocupao


primria, ou havidas do primeiro ocupante, que se
acharem cultivadas, ou com princpio de cultura, e
morada, habitual do respectivo posseiro, ou de quem o
represente. O procedimento para legitimao tambm
foi previsto no Regulamento da Lei de Terras.
Como se v, tanto para a revalidao, quanto para a
legitimao, um dos requisitos essenciais era a efetiva
explorao do imvel na poca.
Todas as demais reas, nos termos do artigo 3 da Lei
n. 601/1850, eram consideradas pblicas ou devolutas5.
Assim, ainda que uma rea fosse objeto de sesmaria ou
concesso, caso no tivesse sido efetivamente explorada
pelo particular, no poderia ser revalidada, passando,
portanto, a configurar-se como terra devoluta.
Ainda nos termos da Lei de Terras, as terras devolutas
somente poderiam ser adquiridas mediante venda e
compra, na forma de seu artigo 16.

5
Cf. artigo 3 da Lei n. 601/1850: So terras devolutas: 1 As que no se acharem
applicadas a algum uso publico nacional, provincial, ou municipal. 2 As que no se acharem no
dominio particular por qualquer titulo legitimo, nem forem havidas por sesmarias e outras concesses
do Governo Geral ou Provincial, no incursas em commisso por falta do cumprimento das condies
de medio, confirmao e cultura. 3 As que no se acharem dadas por sesmarias, ou outras
concesses do Governo, que, apezar de incursas em commisso, forem revalidadas por esta Lei. 4
As que no se acharem occupadas por posses, que, apezar de no se fundarem em titulo legal, forem
legitimadas por esta Lei.
6
Cf. artigo 1 da Lei n. 601/1850: Ficam prohibidas as acquisies de terras devolutas por
outro titulo que no seja o de compra.

57
57

Com o advento da Constituio de 24 de fevereiro de


1891, a propriedade da maior parte das terras devolutas
foi transmitida aos respectivos estados7, que passaram,
portanto, a deter competncia para praticar os atos de
alienao das referidas reas.
2. A inexistncia de Ttulo de Domnio
Ao mesmo tempo em que apresentou os conceitos de
propriedade particular e propriedade estatal, a Lei de
Terras definiu o procedimento pelo qual o Poder Pblico
formalizaria a retomada da propriedade das terras
devolutas8. Atualmente, o mencionado procedimento
denominado de processo discriminatrio e, no mbito
federal, encontra-se regulado pela Lei n. 6.383, de 07
de dezembro de 1976.
Em um processo discriminatrio, restando demonstrado
que a rea rural ainda integra o patrimnio pblico, seja
porque nunca deixou a esfera patrimonial pblica, seja
porque foi devolvida ao patrimnio estatal, o particular
deixa de ter qualquer direito quanto propriedade e uso
do referido imvel.
Nesta hiptese, nem mesmo poderia o particular alegar
a prescrio aquisitiva do imvel rural, na medida em
que os bens pblicos no esto sujeitos a usucapio, nos
termos do artigo 191, pargrafo nico, da Constituio
Federal9 e do artigo 102 do Cdigo Civil Brasileiro10.
Em outras palavras, ainda que se demonstre o exerccio
de posse mansa e pacfica por particular por mais de 15

7
Cf. artigo 64 da Constituio Federal de 1891: Pertencem aos Estados as minas e terras
devolutas situadas nos seus respectivos territrios, cabendo Unio somente a poro do territrio
que for indispensvel para a defesa das fronteiras, fortificaes, construes militares e estradas de
ferro federais.
8
Cf. artigo 10 da Lei n. 601/1850: O Governo prover o modo pratico de extremar o dominio publico
do particular, segundo as regras acima estabelecidas, incumbindo a sua execuo s autoridades que
julgar mais convenientes, ou a commissarios especiaes, os quaes procedero administrativamente,
fazendo decidir por arbitros as questes e duvidas de facto, e dando de suas proprias decises recurso
para o Presidente da Provincia, do qual o haver tambem para o Governo.
9
Cf. artigo 191 da Constituio Federal Brasileira: Aquele que, no sendo proprietrio de
imvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra,
em zona rural, no superior a cinqenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua
famlia, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe- a propriedade. Pargrafo nico. Os imveis pblicos
no sero adquiridos por usucapio.
10

Cf. artigo 102 do Cdigo Civil Brasileiro: Os bens pblicos no esto sujeitos a usucapio.

Revista

ou 20 anos, no ter o particular o direito de usucapir


o imvel. A situao ftica no poder, portanto, ser
oposta pretenso discriminatria do Estado.
Segue-se da porque fundamental a anlise da existncia
de ttulo legtimo de domnio, apto a comprovar o destaque
do imvel rural do patrimnio estatal e, com isso, afastar
o risco de eventual discriminao pelo Poder Pblico.
3. A nulidade de Ttulo de Domnio
Ocorre que a simples existncia de um ttulo de domnio
expedido pelo Estado no , por si s, suficiente para
conferir segurana jurdica aquisio imobiliria de
reas rurais.
necessrio tambm que os ttulos tenham sido expedidos
em consonncia com o ordenamento jurdico ento
vigente, sob pena de serem declarados nulos. o caso,
dentre outros, de ttulos relativos a reas localizadas em
reservas indgenas, inalienveis em sua natureza.
A esse respeito, destaque-se que, em deciso proferida
em maio de 2012, o Supremo Tribunal Federal reconheceu
a nulidade de ttulos de domnio expedidos pelo Estado
da Bahia em desacordo com o artigo 198 da Emenda
Constitucional n. 01, de 17 de outubro de 1969, que
dispunha sobre a inalienabilidade das reas habitadas
por silvcolas11 (Ao Cvel Originria n. 312, Rel. Min.
Luiz Fux).
Tambm so nulos os ttulos cuja concesso tenha
desrespeitado as regras constitucionais. De fato, as
Constituies Federais ptrias tm imposto diversos
requisitos para a transferncia de terras a particulares,
em especial com relao ao tamanho da rea passvel de
alienao.

11
Cf. Artigo 198 da Emenda Constitucional n. 01/1969: Art. 198 - As terras habitadas pelos
silvcolas so inalienveis nos trmos que a lei federal determinar, a les cabendo a sua posse
permanente e ficando reconhecido o seu direito ao usufruto exclusivo das riquezas naturais e de tdas
as utilidades nelas existentes.

58

Nesse sentido, por exemplo, a Carta Magna vigente prev


a necessidade de aprovao do Congresso Nacional para
a alienao de imveis pblicos com rea superior a
2.500has. (dois mil quinhentos hectares)12. Dessa forma,
eventual alienao feita em desconformidade com tal
norma ser nula, o que afetar toda a cadeia dominial
que desse ato se originar.
Nos termos dos artigos 168 e 169 do Cdigo Civil
Brasileiro13, os vcios que ensejam a nulidade dos negcios
jurdicos podem ser questionados a qualquer momento,
no estando sujeitos a prazo prescricional e, a rigor, ao
convalescimento com o tempo.
Ademais, tais vcios podem ser suscitados por qualquer
interessado, de ofcio e at mesmo pela Administrao
Pblica, a quem se atribui o poder-dever de rever seus
prprios atos, quando eivados de nulidade14.
4. A estrita legalidade versus a proteo confiana
o julgamento da ACO 79
Sob o ngulo da estrita legalidade, a questo ora posta
em debate extremamente simples: inexistindo ttulo
legtimo de domnio expedido pelo Estado ou havendo
algum vcio que o torne nulo, a consequncia deve ser
o reconhecimento do domnio pblico da rea rural. Mas
at que ponto a estrita legalidade deve ser tratada como
um dogma?

A retomada da propriedade rural pelo Estado, nestes


casos, poderia causar significativos transtornos sociais,
sem contar a enorme sensao de insegurana jurdica15.
Por outro lado, abrir excees regra posta, permitindo
a ocupao do bem pblico por um particular, pe em
cheque a prpria validade do ordenamento jurdico.
E foi justamente este o embate levado ao plenrio do
Supremo Tribunal Federal no ltimo dia 15 de maro de
2012. No bojo da Ao Civil Originria n. 79, a Unio
Federal pleiteou a anulao de concesses de domnio
feitas pelo Estado do Mato Grosso h mais de 59 (cinquenta
e nove) anos, tendo como fundamento o fato de que tais
concesses desrespeitaram os limites constitucionais de
rea vigentes na ocasio.
No referido julgamento, foi vencedora a tese defendida
pelo Relator Ministro Cezar Peluso, para quem as
relaes constitudas e estabilizadas sob a aparncia de
plena regularidade devem prevalecer em situaes
especficas sobre a estrita legalidade, em reverncia
aos princpios ou subprincpios conexos da segurana
jurdica e da proteo da confiana16.
Da mesma forma contundente foi o voto divergente
proferido pelo Ministro Marco Aurlio Mello, a quem fez
parecer que o Supremo Tribunal Federal, na qualidade de
guardio mxime da Carta Constitucional, no poderia
permitir uma violao to patente de suas normas, sob
pena de estimular o desrespeito ordem jurdica.

Bastante comuns tm sido os casos em que se verifica a


constituio de uma extensa cadeia sucessria formada por
adquirentes de boa-f, que adquiriram a propriedade do bem
imvel com base em matrculas imobilirias e at mesmo
ttulos de domnio tidos at ento como legtimos e vlidos.

bvio que o referido caso no pode ser tratado como


precedente, como bem asseverou o Ministro Dias Toffoli
durante o julgamento, dadas as suas caractersticas

12
Cf. 1 do artigo 188 da Constituio Federal do Brasil: A alienao ou a concesso, a
qualquer ttulo, de terras pblicas com rea superior a dois mil e quinhentos hectares a pessoa fsica
ou jurdica, ainda que por interposta pessoa, depender de prvia aprovao do Congresso Nacional.

15
A este respeito, confira-se a lio do Professor Celso Antnio Bandeira de Mello: o ato viciado
se caracteriza como ampliativo da esfera jurdica dos administrados (...) e dele decorrem sucessivas
relaes jurdicas que criaram, para sujeitos de boa-f, situao que encontra amparo em norma
protetora de interesses hierarquicamente superiores ou mais amplos que os residentes na norma
violada, de tal sorte que a desconstituio do ato geraria agravos maiores aos interesses protegidos
na ordem jurdica do que os resultantes do ato censurvel (Cf. C. A. B. de Mello, Curso de Direito
Administrativo, 29 ed. ver. e atual, So Paulo, Malheiros Editores, 2012, p.484).

13
Cf. artigo 168 do Cdigo Civil Brasileiro: As nulidades dos artigos antecedentes podem ser
alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministrio Pblico, quando lhe couber intervir. Pargrafo
nico. As nulidades devem ser pronunciadas pelo juiz, quando conhecer do negcio jurdico ou dos
seus efeitos e as encontrar provadas, no lhe sendo permitido supri-las, ainda que a requerimento
das partes; e artigo 169 do Cdigo Civil Brasileiro: O negcio jurdico nulo no suscetvel de
confirmao, nem convalesce pelo decurso do tempo.
14
Cf. Smula 473/STF: A administrao pode anular seus prprios atos, quando eivados de
vcios que os tornam ilegais, porque deles no se originam direitos; ou revog-los, por motivo de
convenincia ou oportunidade, respeitados os direitos adquiridos, e ressalvada, em todos os casos, a
apreciao judicial.

16
Nesta esteira, a lio da melhor doutrina: certo que o futuro no pode ser o perptuo
prisioneiro do passado, nem podem a segurana jurdica e a proteo confiana se transformar em
valores absolutos, capazes de petrificar a ordem jurdica, imobilizando o Estado e impedindo-o de
realizar as mudanas que o interesse pblico estaria a reclamar. Mas, de outra parte, no admissvel
que o Estado seja autorizado, em todas as circunstncias, a adotar novas providncias em contradio
com as que foram por ele prprio impostas, surpreendendo os que acreditaram nos atos do Poder
Pblico (Cf. A. do Couto e Silva, O Princpio da Segurana Jurdica (Proteo Confiana) no Direito

da Administrao Pblica de Anular seus prprios Atos Administrativos: o Prazo Decadencial do Art.
54 da Lei do Processo Administrativo da Unio (Lei n. 9.784/99), in Revista Eletrnica de Direito do
Estado, n. 02).

59
59

peculiares e extraordinrias. Mas, por outro lado,


inegvel o reconhecimento de que, passado mais de
sculo e meio desde a edio da Lei de Terras, seja
necessrio repensar a propriedade rural brasileira.

Referncias Bibliogrficas

5. Concluso

MELLO, Celso Antonio Bandeira de, Curso de Direito


Administrativo, 29 ed. ver. e atual, So Paulo, Malheiros
Editores, 2012.

A existncia e a validade de ttulos de domnio expedidos


pelo Estado como forma de comprovar que os imveis
rurais no integram o patrimnio pblico so essenciais
na anlise da regularidade da propriedade rural. Afinal, os
imveis pblicos esto sujeitos a processo discriminatrio
e no podem ser usucapidos, por mais que ocupados h
muitos anos.

GARCEZ, Angelina e MACHADO, Hermano Augusto, Lei


de Terra do Estado da Bahia, 2 ed., Salvador, 2001.

SILVA, Almiro do Couto e, O Princpio da Segurana Jurdica

(Proteo Confiana) no Direito da Administrao Pblica


de Anular seus prprios Atos Administrativos: o Prazo
Decadencial do Art. 54 da Lei do Processo Administrativo da
Unio (Lei n. 9.784/99), in Revista Eletrnica de Direito do
Estado, n. 02.

Esse tema tem assumido especial relevncia com o


fortalecimento do agronegcio brasileiro e o consequente
destaque da questo fundiria. A segurana dos
investimentos realizados no campo depende da solidez
jurdica da propriedade rural e, para tanto, imprescindvel
a anlise da origem do imvel rural.
Por outro lado, no raro deparamo-nos com reas sem
uma origem capaz de comprovar o regular e necessrio
destaque do imvel do patrimnio pblico ou cujo ttulo
de origem foi outorgado em desconformidade s normas
do ordenamento jurdico ptrio.
Nessa esteira, imperioso que os aplicadores do Direito
e os legisladores faam uma profunda reflexo sobre a
possibilidade de se reconhecer os efeitos produzidos pela
ocupao de boa-f ao longo do tempo, em ateno ao
princpio da segurana jurdica e da confiana, versus a
necessidade de se respeitar a estrita legalidade da norma
posta.
De fato, no se pode ignorar a lei, mas tampouco a
realidade ftica consolidada h dcadas.
***

Revista

SILVA FILHO, Elvino, Terras Devolutas, RT 554/55.

60
60

Artigo 8

Instituto do Tombamento e o Direito de


Propriedade
Sumrio
1. Notas introdutrias sobre o Direito de
Propriedade
2. O Tombamento como instrumento de proteo
ao Patrimnio Cultural
3. Sntese do processo de Tombamento:
4. Eventuais efeitos de carter econmico em
relao ao bem tombado
5. Incentivos para conservao do bem tombado
6. Consideraes finais
Referncias Bibliogrficas

Palavras chaves: Direito de propriedade;


limitaes urbansticas; preservao; incentivos;
tombamento.

Marcelo Manhes de Almeida - Advogado. Membro do CONPRESP Conselho Municipal de


Preservao do Patrimnio Histrico, Cultural e Ambiental da Cidade de So Paulo; Presidente
da Comisso de Direito Urbanstico da OABSP; Vice-presidente da Mesa de Debates de Direito
Imobilirio e Professor da Escola Superior de Advocacia da OABSP (ESA-OABSP).

61
61

1. Notas introdutrias
Propriedade

sobre

Direito

de

O presente trabalho no tem a pretenso de desenvolver,


com a profundidade que se poderia fazer, os conceitos de
propriedade e de direito de propriedade, ambos, sob o
enfoque de sua existncia e de seu exerccio levando em
conta os relacionamentos sociais e suas conseqncias
em um determinado espao de convivncia humana.
De todo o modo, para abordar o tema central - o instituto
do tombamento -, fazemos algumas observaes relativas
ao Direito de Propriedade transcrevendo ensinamentos
que traduzem com singular perfeio, o tema que aqui
se apresenta. Vejamos:
De Cludia Fonseca Tutikian1: . . . a propriedade , sim,

juridicamente um direito fundamental, principalmente


mas no s por estar arrolada no artigo 5 da
Constituio Federal, inciso XXII, como tal, mas tambm
por todo o esboo histrico da propriedade que sempre
foi tratada como um direito fundamental, contrapondose assim, com a posio defendida por outros que
entendem a propriedade como um direito exclusivamente
patrimonial.
Conclui a ilustre Tabeli: Enfim, a definio mais

adequada ao direito propriedade a de tratar-se de


um direito fundamental patrimonial. Alis, justamente
por este direito ser patentemente fundamental, com
tamanha grandeza a ponto de trazer embutidas a
dignidade da pessoa humana e a cidadania das pessoas,
que se pretende o inverso: a ampliao do direito de
propriedade em si e seus efeitos, visando beneficiar mais
pessoas e, mormente, o interesse pblico.
Nesse mesmo sentido, a anlise que faz o Professor Denis
Lerrer Rosenfield2 ao dizer que: Um pas constitudo

1
Tutikian, Cludia Fonseca, Propriedade Imobiliria e o Registro de Imveis Perspectiva
Histrica, Econmica, Social e Jurdica, Quartier Latin.
2
Rosenfield, Denis Lerrer, Reflexes sobre a Propriedade Privada, Elsevier.

Revista

de proprietrios no sentido amplo do termo, um pas


que valorize a propriedade, um pas que assegure aos
seus o usufruto de seus bens, um pas em que vigora
o estado de direito e onde a sociedade se desenvolve
socialmente com crescimento econmico. E digo bem
aqui que a valorizao da propriedade privada e no
a sua considerao como algo nocivo que deveria ser
eliminado.
Mais adiante, assevera o professor de filosofia: Dado

esse seu carter invisvel, a propriedade se incorpora a


um processo legal que a valoriza, que a faz pertencer a
um circuito propriamente econmico, no podendo ser
reduzida posse de um objeto, mesmo que um bem
imvel. No se trata somente de que os novos proprietrios
passaro a pagar impostos, mas que extrairo benefcios,
via exerccio de direitos, dessa sua integrao a um
sistema legal de propriedade. Enfatizem-se os benefcios
desse processo de integrao, que pode ser identificado
a um de cidadania plena, de sada de um processo ilegal
e/ou assistencialista, como o do bolsa-famlia.
Ainda que considerado um direito fundamental e de
relevante interesse pblico como demonstrao de pleno
respeito ao estado de direito, a propriedade e o prprio
exerccio deste direito de propriedade encontra limitaes
que, fixadas conforme critrios objetivos concebidos em
decorrncia de um processo de participao da sociedade,
devem tambm ser respeitados.
Adriana Caldas do Rego Freitas Dabus Maluf3 trata
dessa questo, da seguinte forma: No que concerne

s limitaes urbanas ao direito de propriedade em


face dos direitos de personalidade, podemos enfocar a
importncia que representam os elementos urbansticos
e o contorno que oferecem propriedade, respeitandose a funo social que esta detm, pois como se sabe,
na realidade brasileira milhares de pessoas convivem em
ambientes instveis, sem infraestrutura, desrespeitando
as normas edilcias de segurana, desrespeitando a lei de
3
Dabus Maluf, Adriana Caldas do rego Freitas, Limitaes Urbanas ao Direito de Propriedade,
Editora Atlas.

62

zoneamento, o Estatuto da Cidade, construindo suas casas


em regies insalubres ou com risco de desabamentos,
favelas e morros.
Por seu turno, as limitaes urbansticas ao direito de
propriedade encontram o seu fundamento constitucional
no inciso XXIII do artigo 5 da Constituio Federal de
1988 (C.F.) - a propriedade atender a sua funo social
cujas diretrizes, nos termos do seu artigo 182, devem
ser fixadas pelo Plano Diretor de cada Municpio com
mais de vinte mil habitantes.
Regulamentando o artigo 182 da C.F. e estabelecendo
as diretrizes gerais de poltica urbana, a Lei n 10.257,
de 10 de julho de 2007 (Estatuto da Cidade) define em
seu artigo 2, o objetivo da poltica urbana e quais suas
diretrizes gerais, das quais destacamos o inciso XII,
a saber:

Art. 2. A poltica urbana tem por objetivo


ordenar o pleno desenvolvimento das funes
sociais da cidade e da propriedade urbana,
mediante as seguintes diretrizes gerais:
...
XII proteo, preservao e recuperao
do meio ambiente natural e construdo,
do patrimnio cultural, histrico, artstico,
paisagstico e arqueolgico;. . .
As restries ao exerccio do pleno direito de propriedade
de bens imveis pressupem a subordinao do uso da
propriedade privada face aos interesses pblicos e s
necessidades sociais, sem que por outro lado, desprezese o dever-poder que tem o proprietrio do bem em
levar a efeito suas necessidades pessoais que o bem em
questo, possa lhe suprir.
Em termos urbansticos, a malha urbana que se estabelece

formando a cidade tambm possui personalidade. A


identidade da cidade se d pela configurao de suas
construes, pela sua historicidade bem como pela
viabilizao da vida e do desenvolvimento global dos

seus habitantes4
Neste sentido, h de se admitir, sempre calcado em
dispositivo legal, o sacrifcio que se opera pelo privado
em relao ente pblico. Dentre as restries previstas
em nosso ordenamento jurdico onde o interesse pblico
se sobrepe ao privado, vale citar os seguintes institutos:
desapropriao, tombamento, vedao de uso do imvel
para determinados fins (lei de uso e ocupao do solo),
reas non edificandi por interesse ambiental, etc.
Mesmo no nos aprofundando, neste momento, sobre
o problema da elevadssima taxa de urbanizao pelas
quais passaram as cidades brasileiras nos ltimos 50
(cinqenta) anos, cabe ponderar que toda e qualquer
limitao explorao do direito de propriedade pode
provocar repercusses sob o ponto de vista de ocupao
irregular do solo.
Essa preocupao encontra-se bem retratada por Edsio
Fernandes5 no texto adiante destacado: A combinao

de tais processos, industrializao e urbanizao, tem


provocado uma enorme concentrao econmica, a qual
tem determinado e dependido em um processo de
excluso poltica e segregao scio-espacial da maior
parte da populao. Nas principais capitais brasileiras,
reas centrais modernas so cercadas por parcelamentos
perifricos muito pobres, geralmente irregulares se no
clandestinos onde a autoconstruo a regra.
Portanto, ao estudarmos instrumentos de limitao
urbansticas do direito de propriedade, devemos atentar
para os efeitos que tais limitaes podem gerar sob o
ponto de vista social e econmico.
2. O Tombamento como instrumento de proteo
ao Patrimnio Cultural
A proteo ao patrimnio cultural brasileiro vem sendo
objeto de tratado pelos textos constitucionais desde a
4
5

Dabus Maluf, Adriana Caldas do rego Freitas, citando Fernando Checa Goitia, ob.cit.
Fernandes, Edsio. Direito Urbanstico, Livraria Del Rey Editora.

63
63

Constituio de 1934 (artigo 10, III), sendo certo que na


Constituio Federal de 1988, ao dispor sobre a Ordem
Social, o artigo 216 definiu o que vem a ser um bem que
constitui patrimnio cultural brasileiro. Vejamos:

valores a que faz meno a Constituio Federal, e


por conseguinte, decide-se pela necessidade de sua
conservao. Por conta disso, a Administrao Pblica
determina a sua preservao e a incluso do bem no
Livro dos Tombos.

Art. 216. Constituem patrimnio cultural


brasileiro os bens de natureza material
e imaterial, tomados individualmente ou
em conjunto, portadores de referncia
identidade, ao, memria dos diferentes
grupos de formadores da sociedade brasileira
nos quais se incluem:
I as formas de expresso;
II os modos de criar, fazer e viver;
III as criaes cientficas, artsticas e
tecnolgicas;
IV - as obras, objetos, documentos,
edificaes e demais espaos destinados s
manifestaes artstico-culturais;
V - os conjuntos urbanos e stios de valor
histrico, paisagstico, artstico, arqueolgico,
paleontolgico, ecolgico e cientfico.
Para tanto, ao tratar da Organizao do Estado (Ttulo
III), a Constituio Federal determinou que cabe ao Poder
Pblico proteger o patrimnio cultural brasileiro, por
meio de inventrios, registros, vigilncia, tombamento
e desapropriao.

Conforme nos ensina a ex-desembargadora, Professora


Lcia Valle Figueiredo (in Disciplina Urbanstica da
Propriedade, Malheiros Editores), o tombamento :
... ato vinculado. Em outro falar, sem a existncia

de determinados pressupostos fticos explcitos na


lei, e sem obedincia rigorosa ao devido processo
legal, no se poder verificar.
Considerando o disposto no citado artigo 23 da
Constituio Federal, o bem pode ser tombado pela
Unio (por meio do IPHAN), ou pelos rgos estaduais e
municipais criados para essa finalidade.
No Estado de So Paulo, o rgo competente para tratar
de tombamento o CONDEPHAAT (Conselho de Defesa
do Patrimnio Histrico, Arqueolgico, Artstico e Turstico
do Estado de So Paulo); no Municpio de So Paulo,
o CONPRESP (Conselho Municipal de Preservao do
Patrimnio Histrico, Cultural e Ambiental da Cidade de
So Paulo).
3. Sntese do processo de Tombamento

Neste sentido, o artigo 23 da C. F. estabelece que


de competncia comum da Unio, dos Estados e dos
Municpios, proteger os bens de valor histrico, artstico e
cultural, os monumentos, as paisagens naturais notveis
e os stios arqueolgicos, assim como impedir a evaso,
a destruio e a descaracterizao de obras de arte e
outros bens de valor histrico, artstico ou cultural.
Como instrumento de proteo, encontramos o instituto
do tombamento que, em sntese, trata-se de um
ato pelo qual a Administrao Pblica, aps anlise dos
elementos tcnicos que instruem o respectivo processo
administrativo, reconhece que o bem se reveste dos

Revista

O Decreto-lei n 25, de 30 de novembro de 1937, dispe


que o tombamento pode ser (i) voluntrio, pelo qual o
proprietrio solicita ou anui com o tombamento do seu
bem; ou (ii) compulsrio, onde h recusa em anuir com
a inscrio do bem no Livro dos Tombos.
Deliberada a abertura do processo de tombamento,
tem-se o que se denomina tombamento provisrio.
Vale destacar que com o deferimento da abertura do
processo de tombamento, opera-se desde logo, os
efeitos do tombamento sobre o bem em anlise. Ao
concluir o processo, o rgo de preservao decidir

64

se h ou no relevncia do bem para que se proceda


ao tombamento. Se negativa a concluso, o bem fica
liberado sem qualquer gravame; por outro lado, se a
deciso for pelo tombamento, opera-se ento o que se
denomina tombamento definitivo.

particular, (b). ter sua utilizao parcialmente reduzida


ou (c). no sofrer nenhum prejuzo com o tombamento.
Tornando-se intil o bem tombado para o proprietrio
particular, configura-se caso de desapropriao indireta,
cuja soluo est na fixao de justa indenizao.

As decises de tombamento (formalizadas por meio


de resolues) so precedidas de estudos tcnicos
do qual, a meu ver, devem os respectivos proprietrios
participar ativamente, de modo a que sejam, os processos
administrativos que tratam de tombamento, devidamente
instrudos.

Havendo apenas reduo no potencial econmico ou


utilizao reduzida, o Poder Pblico est na prtica,
instituindo uma servido sobre o bem, o que tambm
deve ser objeto de indenizao na proporo do que
tenha sido atingido.

O nvel de restrio a ser respeitado pelo proprietrio


do bem tombado estar apontado no ato administrativo
que tratar do respectivo tombamento, cabendo aqui
transcrever, por oportuno, o artigo 17 do Decreto-lei
25/37. Vejamos:

o que ficou decidido pelo nosso Egrgio Supremo


Tribunal Federal, conforme julgamento citado pela exdesembargadora Lucia Valle Figueiredo (STF, Agravo de
Instrumento 127.174), do qual destacamos da deciso
de S. Exa., o Ministro Jos Celso de Mello:

Art. 17. As coisas tombadas no podero,


em caso nenhum ser destrudas, demolidas
ou mutiladas, nem, sem prvia autorizao
especial do Servio do Patrimnio Histrico e
Artstico Nacional, ser reparadas, pintadas ou
restauradas, sob pena de multa de cincoenta
por cento do dano causado.

Tombamento
quando
importar
esvaziamento do valor econmico da
propriedade impe ao Estado o dever de
indenizar.
E prossegue:
Embora

Dispositivos semelhantes foram adotados nas legislaes


estaduais e municipais que tratam dessa questo.
Cabe lembrar que a resoluo de tombamento de
determinado bem dever tambm dispor sobre eventual
restrio em rea envoltria ao bem tombado de modo
a evitar que alguma construo levada a efeito nessa
rea envoltria, impea ou reduza, em nvel significativo,
a sua visibilidade.
4. Eventuais efeitos de carter econmico em
relao ao bem tombado
Conforme o nvel de proteo definido para o bem tombado,
poder o mesmo: (a). tornar-se intil ao proprietrio

de extrao constitucional, o
tombamento no pode e no deve
ser invocado pelo Estado como causa de
exonerao do seu dever de indenizar
aqueles que, como os particulares ora
agravados, expondo-se ao desenvolvida
pelo Poder Pblico na defesa do patrimnio
cultural, vm a sofrer prejuzos materiais de
ordem econmica resultantes da utilizao
governamental desse instrumento de
limitao ao uso da propriedade privada.
Por outro lado, no experimentando qualquer prejuzo
o proprietrio, nada h indenizar, cabendo entretanto,
ao proprietrio, respeitar as restries impostas pela
respectiva resoluo de tombamento.

65

5. Incentivos para conservao do bem tombado

qualificar como gravame do tombamento.

Ainda que criticado por alguns, h de se reconhecer que


o tombamento , por definio, o instrumento jurdico
capaz para preservar os bens de relevncia cultural; no
entanto, em que pese essa sua qualidade, o que se v
que no vem se mostrando eficaz posto que, isolado,
no atinge ao objetivo de efetivamente preservar o bem
tombado. A ausncia de uma poltica de preservao
de bens tombados leva, em verdade, a um abandono
do bem tombado.

A permanecer esse descaso com a preservao racional


e sustentvel, o que se avizinha uma situao de
verdadeira hipocrisia onde a preservao do patrimnio
histrico, cultura e artstico estar retratada apenas, e
exclusivamente, nas pginas que instruem os processos
administrativos de tombamentos pois, no mundo real, os
bens listados nesses processos estaro (como muitos j
esto), absolutamente deteriorados.
6. Consideraes finais.

No h medidas concretas que incentivem os proprietrios


de bens tombados a promover a recuperao, restaurao
e conservao de tais bens.
O artigo 19 do Decreto-lei 25/37 prev que a Unio, em
determinados casos, arcar com os custos com obras de
conservao e reparao. Vejamos:

Art. 19. O proprietrio de coisa tombada


que no dispuser de recursos para proceder
s obras de conservao e reparao que a
mesma requerer, levar ao conhecimento do
Servio do Patrimnio Histrico e Artstico
Nacional a necessidade das mencionadas
obras, sob pena de multa correspondente ao
dobro da importncia em que for avaliado o
dano sofrido pela mesma coisa.
Ainda que se admita que esse dispositivo tenha sido
aplicado em algum momento, vale notar que ele se presta
apenas para a situao em que o proprietrio comprove
a sua indisponibilidade financeira para proceder s
obras de conservao e reparao. Ou seja, no temos
um nico dispositivo focado na elaborao e aplicao
de uma poltica concreta de incentivos recuperao,
restaurao e utilizao racional de um bem tombado que
viabilize ao seu proprietrio, no apenas promover sua
conservao, mas continuar a extrair do bem tombado,
os justos rendimentos que esse patrimnio deveria gerar
ainda que sobre ele, no pesasse o que hoje podemos

Da mesma forma que no podemos banalizar o instituto


do Tombamento, procedendo a aberturas de inmeros
processos de tombamento de bens sobre os quais se
busca, com muita dificuldade vale dizer, encontrar alguma
relevncia arquitetnica ou histrica para proceder ao
seu tombamento, cabe-nos trabalhar com bastante
dedicao, a formatao de um programa de incentivo aos
bens tombados para que estes exemplares, devidamente
reparados e conservados, sejam sinais de nossa histria,
de nossa cultura e nossa arquitetura.
Referncias Bibliogrficas
Tutikian, Cludia Fonseca. Propriedade Imobiliria e
o Registro de Imveis Perspectivas Histrica, Econmica,
Social e Jurdica. Quartier Latin.
Rosenfield, Denis Lerrer. Reflexes sobre o Direito
de Propriedade. Elsevier.
Dabus Maluf, Adriana Caldas do Rego Freitas.
Limitaes Urbanas ao Direito de Propriedade. Editora
Atlas.
Figueiredo, Lcia Valle. Disciplina Urbanstica da
Propriedade, Malheiros Editores.

66

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