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htm#11
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Acciones judiciales reconocidas por la jurisprudencia.

Inicialmente se haba admitido la condena a una indemnizacin, pero luego del fallo plenario
publicado en Jurisprudencia Argentina, 1951-IV-155 y en editorial La Ley 64-538, se hizo
aplicacin, aun antes de la reforma al Cdigo Civil por medio de la ley 17.711, la condena a la
escrituracin, pudiendo el acreedor, optar por una u otra va. Incluso, la obligacin del deudor de
escriturar, no es personalsima, y ante el incumplimiento del moroso, se estableci la posibilidad de
que el juez otorgue la escritura traslativa de dominio. Asimismo con respecto al art. 2352 la
jurisprudencia dej de considerar a quien ocupaba el inmueble o al mueble registrable, un
mero tenedor, para pasar a considerarlo un poseedor.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Efectos del impulso por costumbre.

No obstante el formalismo impuesto, especialmente con relacin a los bienes de mayor circulacin
( automotores e inmuebles ), las personas han puesto mucha fe en el boleto de compraventa, lo
cual no pudo ser desodo ( art. 1198 del Cdigo Civil ) y ha impulsado a darle cada vez mas cabida
y efectos, debiendo aceptar, los jueces, que el boleto de compraventa, exceda por completo, por la
costumbre, los efectos limitados que les haban otorgado.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Cul es el reconocimiento que la doctrina judicial le da al boleto de compraventa? Es

oponible a terceros el boleto de compraventa de acuerdo a la jurisprudencia?
De acuerdo a las distintas posiciones jurisprudenciales podemos decir:

Jurisprudencia Sintetizada. Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Ao 2008.

Ref. Fallos sumarios oficiales. CNACIV - AO 2008. SUMARIO: 000017612 1-1 HONORARIOS.
Ejecucin. Rechazo. Escrituracin. Condena a escriturar. Honorarios regulados al letrado del
vendedor titular del inmueble.

La posesin de un inmueble adquirido de buena fe por boleto de compraventa y respecto del que
se pag la totalidad del precio pactado importa un verdadero dominio sobre la cosa, oponible no
slo al vendedor y sus sucesores sino tambin a terceros. Ello aun cuando el dominio resulte
imperfecto por la falta de escritura e inscripcin. De tal manera, aunque el bien se encuentre
inscripto en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, los honorarios regulados a favor
del abogado de ste condenado en costas en el juicio de escrituracin no podrn ejecutarse sobre
el inmueble que debe escriturarse a favor del poseedor, no obstante encontrarse embargado por la
deuda. (Sumario N17941 de la Base de Datos de la Secretara de Jurisprudencia de la Cmara
Civil - Boletn N3/2008). CALATAYUD, DUPUIS. R.502917 TRIPICCHIO, Claudia Noem c/
PERSIC, Dora s/ ESCRITURACIN. 27/03/08 Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Sala E.
UTSUPRA: A00274760585.-

Fuente: Base CSJN Autor: Base CSJN

En un sentido contrario se ha dictado este fallo de la Cmara de Apelaciones de San Isidro:

"El adquirente de un inmueble por boleto de compraventa no puede ser equiparado al tercer
poseedor del inmueble hipotecado (DJBA 117-409), dado que es tal quien es propietario de un
inmueble hipotecado por su vendedor (art.3164 del Cd.Civil). Para que la adquisicin de dominio
surta efectos respecto de terceros son necesarias la escritura pblica, la tradicin y la inscripcin
en el registro de la propiedad (arts.577, 1184 inc.1 y 2505 del Cd.Civil y art.2 ley 17.801). Habida
cuenta de ello, el adquirente por boleto, al no poder ampararse en las previsiones de los arts.3162
y siguientes del Cd.Civil, no esta autorizado para intervenir en el juicio por cobro hipotecario
seguido por el acreedor contra el deudor y, por consiguiente, no puede oponer excepciones
(art.597 del CPCC), debiendo buscar la proteccin de sus derechos por otra va apropiada". - - CCI
Art. 3164 ; CCI Art. 577 ; CCI Art. 1184 Inc. 1 ; CCI Art. 2505 ; LEY 17801 Art. 2 ; CPCB Art. 597 CC0001 SI 51263 RSI-31-90 I 13-2-1990 - CARATULA: Nall c/ Menacho s/ Ejec. - - MAG.
VOTANTES: Montes de Oca - Furst - Arazi - - - - - UTSUPRA: A00198842832.-

Fuente: BASE JUBA - EDITOR SCBA Autor: BASE JUBA - EDITOR SCBA

El Departamento Judicial de La Plata se mantiene con el mismo criterio.

"La existencia de un boleto de compraventa, an en el supuesto de ser autntico, no autoriza la

intervencin de los adquirentes en el juicio por cobro hipotecario seguido por el acreedor contra su
deudor. Es que el adquirente con boleto de compraventa no rene los requisitos que se requieren
para que la adquisicin del dominio sobre un inmueble surta efectos respecto de terceros, a saber:
la escritura pblica, la tradicin y la inscripcin en el Registro de la Propiedad (arts. 577, ll84, inc. l
y 2505 del Cdigo Civil; art. 2 dec. ley l7.80l); y por lo tanto, no puede ser equiparado al tercer

poseedor del inmueble hipotecado, por lo que no slo carece de los derechos propios de ste, sino
que no est autorizado para intervenir en el juicio por cobro hipotecario seguido por los acreedores
contra el deudor, debiendo buscar la proteccin de sus derechos por otra va apropiada" (arts. ll85,
3l62 y ss., Cdigo Civil; 569 y 597, Cdigo Procesal). CCI Art. 577 ; CCI Art. 1184 Inc. 1 ; CCI Art.
2505 ; DLE 17801 Art. 2 ; CCI Art. 1185 ; CCI Art. 3162 ; CPCB Art. 569 ; CPCB Art. 597 CC0201
LP 88860 RSD-5-99 S 10-2-1999, Juez SOSA (SD) CARATULA: Banco de Crdito Argentino S.A.
c/ Ivanoff, Enrique Rodolfo y otra s/ Ejecucin hipotecaria MAG. VOTANTES: Sosa-Bissio
UTSUPRA: A00162583644.-

Fuente: BASE JUBA FALLOS OFICIALES Autor: BASE JUBA FALLOS OFICIALES

Asimismo en el mismo bien rgido se ha dicho:

"El boleto confiere al adquirente de un "ius ad rem" una vocacin o derecho personal al dominio del
bien, pero jams el derecho real que consagra el art. 2506 del C.C. y cuya adquisicin derivada por
actos entre vivos exige, a ms del modo suficiente -la tradicin y la inscripcin cointegrativa en los
Registros de la Propiedad Inmueble- un ttulo tambin suficiente." - - CCI Art. 2506 - CC0103 LP
211714 RSD-237-92 S 25-8-1992, Juez RONCORONI (SD) - CARATULA: Solimo, Ral Elido s/
Tercera de dominio en autos Alberdi c/ Mauritania s/ ejecucin sentencia - - MAG. VOTANTES:
Roncoroni - Perez Crocco - - - - - UTSUPRA: A00197051842.-

Fuente: BASE JUBA - EDITOR SCBA Autor: BASE JUBA - EDITOR SCBA

Si bien mediando boleto de compraventa se considera legtima la adquisicin de la posesin del

inmueble (art. 2355, ltimo prrafo del Cdigo Civil), lo cierto es que para investir la calidad de
tercer poseedor es necesario ser propietario del inmueble hipotecado, lo que significa que la cosa
debe haber salido del dominio del deudor primitivo para entrar en la del tercero, de donde se sigue
que quien slo invoca una mera promesa de venta no reviste tal calidad. CCI Art. 2355 CC0201 LP
88860 RSD-5-99 S 10-2-1999, Juez SOSA (SD) CARATULA: Banco de Crdito Argentino S.A. c/
Ivanoff, Enrique Rodolfo y otra s/ Ejecucin hipotecaria MAG. VOTANTES: Sosa-Bissio UTSUPRA:
A00162582743.-

Fuente: BASE JUBA FALLOS OFICIALES Autor: BASE JUBA FALLOS OFICIALES

Sin embargo la escritura pblica San Isidro no la ha considerado necesaria en caso de subasta
judicial para la consolidacin del dominio.

La consolidacin del dominio a favor del comprador se materializa en esos casos por medio de la
aprobacin del remate, el pago del precio y la entrega de la posesin del inmueble, siendo a partir
de esos actos el titular incuestionable del bien, sin que resulte necesaria la escrituracin. Si an no
se ha tomado posesin del inmueble, el comprador en subasta no es titular del dominio, por lo que
se encuentra facultado para ceder los derechos y acciones que surgen del boleto de compraventa,
sin que se requiera el cumplimiento de los recaudos establecidos en el art. 1184 mencionado, para
la transmisin de inmuebles. - - CCI Art. 1184 - CC0002 SI 96215 RSI-396-4 I 6-5-2004, Juez
KRAUSE (SD) - CARATULA: Valdetarro Adelaida Beatriz c/ Rodrguez Luis E. s/ Ejecucin
hipotecaria - - MAG. VOTANTES: Krause-Bialade - - - - - UTSUPRA: A00197910496.-

La tercera de mejor derecho.

La circunstancia de la ocupacin espordica no permanente no significa requisito determinante

respecto de la posesin (art. 2445 CCiv.), pues la posesin se conserva por la sola voluntad,
aunque el poseedor no tenga la cosa por s o por otro. Es que acerca del caso particular de la
colisin de derechos entre quien ha trabado una medida cautelar sobre un inmueble y el titular de
un derecho personal, obligacin de dar cosa cierta (un inmueble) con el objeto de constituir un
derecho real (ius ad rem), que le permite sostener una slida expectativa respecto de una eventual
y futura titularidad del bien, en la medida que el boleto y la tradicin sean anteriores a la traba del
embargo y ello porque la posesin protegida es la de buena fe, y la misma emana del boleto (salvo
fraude) por lo que puede pretender el levantamiento del embargo (aunque sea fin especfico de la
tercera de dominio). En el mismo sentido se ha resuelto que si bien no procede la tercera de
dominio fundada en un boleto de compraventa, an cuando exista pago total del precio y buena fe
en la posesin del comprador, provocando la reforma de 1968, la colisin entre el art. 2505 y los
arts. 2355 y 1185 bis, el amparo que confiere este ltimo origina la oponibilidad al acreedor
embargante en tanto que el "crdito" del comprador sea anterior al del embargante,
consagrndose as un mejor derecho a ser pagado con preferencia al embargante. Este pago debe
ser entendido en el concepto del art. 725 CCiv., "cumplimiento de la prestacin que hace al objeto
de la obligacin, ya se trate de una obligacin de hacer ya de una obligacin de dar" cuya va
procesal idnea para hacer valer tal preferencia es la tercera de mejor derecho, y existiendo pago
del precio, fecha cierta, posesin y tradicin; y si bien el art. 1185 bis CCiv., se refiere al concurso o
quiebra del vendedor y significa que se sustrae de la prenda comn de sus acreedores un
inmueble en el proceso de ejecucin colectiva. No existe razn para la exclusin en un proceso de
ejecucin individual (C. Trab. Tucumn, Sala 2, 18-08-00, - "AGUILAR, VICENTE A. Y OTRO v.
PLANALTO S.R.L. s/INDEMNIZACIONES"). (Opinin personal del Dr. Balladini).- STJRNSC: SE.
<114/04> "C., J. A. y Otra en autos: BANCO DE LA PAMPA c/A., J. H. s/EJECUTIVO s/TERCERIA
DE MEJOR DERECHO s/CASACION" (Expte. N* 19232/04 - STJ), (29-12-04). LUTZ - BALLADINI
- SODERO NIEVAS - UTSUPRA: A00180447793.-

Fuente: Doctrina Legal STJ Secretara Civil. Perodo 1998 - 2004. Oficina de Doctrina Legal y
Jurisprudencial. Jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Ro Negro.

Autor: Doctrina Legal STJ Secretara Civil. Perodo 1998 - 2004. Oficina de Doctrina Legal y
Jurisprudencial. Jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Ro Negro.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Posibilidad de oponer el boleto de compraventa en las ejecuciones

individuales.

Jurisprudencia Sintetizada. Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Ao 2007.

Ref. Fallos sumarios oficiales. CNACIV - AO 2007. SUMARIO: 000017895 2-4 TERCERA.
Tercera de mejor derecho. Adquirente por boleto de compraventa. Oponibilidad frente a la
ejecucin individual. (Art. 1185 bis del Cdigo Civil).

"1.- Para que opere el privilegio del art. 1185 del Cdigo Civil no es necesario que el comprador
haya verificado su crdito a escriturar en el concurso del vendedor porque no hay razn sustancial
que distinga el patrimonio integral como prenda comn de los acreedores de la que genera un bien
particular. 2.- Es que si el adquirente de un inmueble mediante boleto de compraventa puede
oponer su derecho a los acreedores concursales del vendedor en el supuesto de ejecucin
colectiva, con mayor razn puede hacerlo frente a un nico acreedor individual en el
supuesto de ejecucin individual". (Sumario nro. 17.671 de la Base de Datos de la Secretara de
Jurisprudencia de la Cmara Civil).- HERNANDEZ, DIAZ, AMEAL. K.005859 ZELARAYAN, Marcela
c/ COTAX COOPERATIVA LTDA PROP. AUT. DE ALQUILER Y AFINES Y OTRO s/ TERCERA DE
MEJOR DERECHO. 10/09/07 Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Sala K. UTSUPRA:
A00274510307.-

Fuente: Base CSJN Autor: Base CSJN

Jurisprudencia Sintetizada. Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Ao 2007.

Ref. Fallos sumarios oficiales. CNACIV - AO 2007. SUMARIO: 000017894 1-4 TERCERAS.
Tercera de mejor derecho. Adquirente por boleto de compraventa (art. 1185 bis del Cdigo Civil).
Transmisin de un derecho personal. Inaplicabilidad del art. 2505 del Cdigo Civil. Posesin.
Efectos de publicidad frente a terceros.

Boleto de compraventa y ejecuciones individuales.

1.- "Si bien para una posicin doctrinaria el art. 1185 bis del Cdigo Civil no puede aplicarse a las
ejecuciones individuales porque de lo contrario se consagrara una excepcin al art. 2505 del
mismo cuerpo legal, la publicidad registral que requiere esta norma tiene un mbito de aplicacin
restringido a la adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, pero no alude a los
boletos de compraventa que slo son instrumentos para la ejecucin de derechos personales de
crdito. 2.- La posesin del bien adquirido mediante boleto de compraventa es relevante para
otorgar la certidumbre fctica requerida a los efectos de oponerlo a los acreedores del vendedor en
los trminos del art. 1185 del Cdigo Civil, porque la tradicin y la posesin pblica y pacfica de un
inmueble tiene un valor insoslayable como medio de publicidad frente a terceros." (Sumario Nro.
17.670 de la Base de Datos de la Secretara de Jurisprudencia de la Cmara Civil).- HERNANDEZ,
DIAZ, AMEAL K.005859 ZELARAYAN, Marcela c/ COTAX COOPERATIVA LTDA PROP. AUT. DE
ALQUILER Y AFINES Y OTRO s/ TERCERA DE MEJOR DERECHO. 10/09/07 Cmara Nacional
de Apelaciones en lo Civil. Sala K. UTSUPRA: A00274509406.-

Fuente: Base CSJN Autor: Base CSJN

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------La tercera de mejor derecho.

La circunstancia de la ocupacin espordica no permanente no significa requisito determinante

respecto de la posesin (art. 2445 CCiv.), pues la posesin se conserva por la sola voluntad,
aunque el poseedor no tenga la cosa por s o por otro. Es que acerca del caso particular de la
colisin de derechos entre quien ha trabado una medida cautelar sobre un inmueble y el titular de
un derecho personal, obligacin de dar cosa cierta (un inmueble) con el objeto de constituir un
derecho real (ius ad rem), que le permite sostener una slida expectativa respecto de una eventual
y futura titularidad del bien, en la medida que el boleto y la tradicin sean anteriores a la traba del
embargo y ello porque la posesin protegida es la de buena fe, y la misma emana del boleto (salvo
fraude) por lo que puede pretender el levantamiento del embargo (aunque sea fin especfico de la
tercera de dominio). En el mismo sentido se ha resuelto que si bien no procede la tercera de
dominio fundada en un boleto de compraventa, an cuando exista pago total del precio y buena fe
en la posesin del comprador, provocando la reforma de 1968, la colisin entre el art. 2505 y los
arts. 2355 y 1185 bis, el amparo que confiere este ltimo origina la oponibilidad al acreedor
embargante en tanto que el "crdito" del comprador sea anterior al del embargante,
consagrndose as un mejor derecho a ser pagado con preferencia al embargante. Este pago debe
ser entendido en el concepto del art. 725 CCiv., "cumplimiento de la prestacin que hace al objeto
de la obligacin, ya se trate de una obligacin de hacer ya de una obligacin de dar" cuya va
procesal idnea para hacer valer tal preferencia es la tercera de mejor derecho, y existiendo pago
del precio, fecha cierta, posesin y tradicin; y si bien el art. 1185 bis CCiv., se refiere al concurso o
quiebra del vendedor y significa que se sustrae de la prenda comn de sus acreedores un
inmueble en el proceso de ejecucin colectiva. No existe razn para la exclusin en un proceso de
ejecucin individual (C. Trab. Tucumn, Sala 2, 18-08-00, - "AGUILAR, VICENTE A. Y OTRO v.
PLANALTO S.R.L. s/INDEMNIZACIONES"). (Opinin personal del Dr. Balladini).- STJRNSC: SE.
<114/04> "C., J. A. y Otra en autos: BANCO DE LA PAMPA c/A., J. H. s/EJECUTIVO s/TERCERIA
DE MEJOR DERECHO s/CASACION" (Expte. N* 19232/04 - STJ), (29-12-04). LUTZ - BALLADINI
- SODERO NIEVAS - UTSUPRA: A00180447793.-

Fuente: Doctrina Legal STJ Secretara Civil. Perodo 1998 - 2004. Oficina de Doctrina Legal y
Jurisprudencial. Jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Ro Negro.
Autor: Doctrina Legal STJ Secretara Civil. Perodo 1998 - 2004. Oficina de Doctrina Legal y
Jurisprudencial. Jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Ro Negro.