RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS N

030-2003-SUNARP/SN (27/01/2003)
Lima, 22 de enero de 2003
CONSIDERANDO:
Que, mediante la Ley N 26366 se cre el Sistema Nacional de los Registros Pblicos, el que
est integrado, entre otros, por el Registro de Propiedad Inmueble que a su vez comprende al
Registro de Predios, de conformidad con lo dispuesto en la Ley N 27755;
Que, es funcin de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, dictar las normas
tcnico-registrales de los Registros Pblicos que integran el Sistema Nacional de los Registros
Pblicos;
Que, la industria de la construccin constituye un elemento necesario para la reactivacin de la
economa del pas, por lo que se han dictado una serie de normas tendientes a impulsar dicha
industria y facilitar la adquisicin de viviendas, implementndose diversos programas con dicho
fin, entre ellos, el Fondo MIVIVIENDA, que tiene como finalidad facilitar la adquisicin de
viviendas aportando fondos a instituciones financieras, para financiar mediante crditos
hipotecarios la construccin o adquisicin de viviendas para un amplio sector de la poblacin
que carece de vivienda propia;
Que, a efectos del ms ptimo cumplimiento de los objetivos de dicho programa, debe
facilitarse la constitucin de la garanta hipotecaria que respalde el crdito as como su
inscripcin en el Registro, por lo que resulta necesario regular la anotacin preventiva de los
contratos de compraventa de viviendas en proceso de construccin o en planos, en los que la
adquisicin del inmueble haya sido financiada por un tercero y que como consecuencia de tal
financiacin se d lugar a una hipoteca legal o a una hipoteca convencional, condicionadas
ambas a la existencia del inmueble;
Que, el Directorio de la SUNARP, en su Sesin del 18 de diciembre del 2002, en uso de la
atribucin contemplada en el literal b) del artculo 12 del estatuto de la SUNARP, acord por
unanimidad aprobar la Directiva que regula la inscripcin de los contratos de compraventa de
viviendas en proceso de construccin o en planos financiados por terceros, as como la
obligacin del Registrador de extender de oficio la hipoteca legal o la hipoteca convencional
que grave los bienes enajenados, una vez que los mismos lleguen a existir;
Estando a lo acordado y, de conformidad con lo dispuesto en el literal l) del artculo 7 del
Estatuto de la SUNARP;
SE RESUELVE:
Artculo 1.- Aprobar la Directiva N 002-2003-SUNARP/SN, que establece las normas que
regulan la inscripcin de los contratos de compraventa de viviendas en proceso de
construccin o en planos financiados por terceros, as como la obligacin del Registrador de
extender de oficio la hipoteca legal o la hipoteca convencional que grave los bienes
enajenados, una vez que los mismos lleguen a existir.
Artculo 2.- La Directiva a que se refiere el artculo anterior entrar en vigencia a los siete
das de su publicacin.
Regstrese, comunquese y publquese.
CARLOS GAMARRA UGAZ, Superintendente Nacional de los Registros Pblicos.
DIRECTIVA N 002-2003-SUNARP/SN
1. ANTECEDENTES Y CONSIDERACIONES
De acuerdo con la Ley N 26878, Ley de Habilitaciones Urbanas, el procedimiento
administrativo municipal de habilitacin urbana, se compone de dos etapas: La aprobacin del
Proyecto de Habilitacin Urbana y la Recepcin de Obras. Ello sin perjuicio de lo establecido
para el caso en el Reglamento de Habilitacin y Construccin Urbana Especial, aprobado por
Decreto Supremo N 053-98-PCM y modificado por Decreto Supremo N 030-2002-MTC.
Si bien, en principio, est prohibido celebrar contratos de venta sobre los futuros lotes de la
urbanizacin, cuando las obras fsicas no han sido culminadas y no se ha obtenido la
Resolucin de Recepcin de Obras y la autorizacin para la libre venta de lotes; la propia Ley
de Habilitaciones Urbanas, en aras de facilitar al promotor de la habilitacin el acceso a un
financiamiento directo con el patrimonio de los clientes, ha contemplado la posibilidad de
solicitar la autorizacin para celebrar contratos de venta garantizada conjuntamente con la
aprobacin del proyecto de habilitacin urbana.
En este sentido, de acuerdo con la legislacin vigente, el promotor puede vender los futuros

lotes a travs de los contratos de venta garantizada y financiar los costos de las obras; pero,
correlativamente, como compensacin del riesgo que asume el cliente al financiar una obra
futura,
se ha establecido que ste pueda exigir al promotor o habilitador, una garanta que asegure la
culminacin de las obras y, por tanto, su efectiva adquisicin. Dicha compraventa garantizada
se anota en el Registro.
En efecto, el artculo 30 de la Ley N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones,
establece que los propietarios pueden solicitar la anotacin preventiva de la predeclaratoria de
fbrica, la misma que tendr vigencia por un ao, renovable por el mismo perodo de acuerdo
con lo previsto en el Reglamento de la citada Ley. Asimismo, el artculo 100 del Reglamento
de dicha Ley, establece que estando vigente la anotacin preventiva de la predeclaratoria de
fbrica, se podr anotar el prerreglamento interno y preindependizar las unidades inmobiliarias
proyectadas como de dominio exclusivo, "as como extender respecto de stas, asientos de
compraventa, cesin de derechos u otros anlogos permitidos por Ley en calidad de
anotaciones preventivas".
La razn de que las normas citadas hayan establecido la posibilidad de anotar
preventivamente tanto las predeclaratorias de fbrica como los prerreglamentos internos y
preindependizaciones de las unidades inmobiliarias proyectadas como de dominio exclusivo,
no ha sido otra sino la de permitir el trfico jurdico de dichos bienes.
De otro lado, en atencin a que actualmente, la industria de la construccin constituye un
elemento necesario para la reactivacin de la economa del pas, como lo es la situacin de
carencia de viviendas en la que se encuentra un gran sector de la poblacin, se han dictado
una serie de normas tendientes a impulsar dicha industria y facilitar la adquisicin de
viviendas, implementndose diversos programas con dicho fin, entre ellos, MIVIVIENDA.
En efecto, el Fondo MIVIVIENDA tiene como finalidad facilitar la adquisicin de viviendas
aportando fondos a instituciones financieras (IFIS), para financiar, mediante crditos
hipotecarios otorgados por stas, la construccin o adquisicin de viviendas para un amplio
sector de la poblacin que carece de vivienda propia, en especial para aqullos de menores
ingresos. En este sentido, a efectos del ms ptimo cumplimiento de los objetivos de dicho
programa, debe facilitarse la constitucin de la garanta hipotecaria que respalde el crdito as
como de su inscripcin en el Registro.
En efecto, los potenciales beneficiarios del Programa MIVIVIENDA, para ser beneficiados
efectivamente con el crdito otorgado por las instituciones financieras intervinientes, deben
celebrar contratos de garanta hipotecaria; sin embargo, dado que generalmente las viviendas
a ser enajenadas an no se encuentran construidas, como es el caso de los departamentos en
planos, que al no tener existencia actual constituyen bienes futuros, no pueden gravarse con
hipoteca, debido a la prohibicin de hipotecar bienes futuros contenida en el artculo 1106 del
Cdigo Civil.
No obstante lo sealado precedentemente, cabe precisar que si bien la prohibicin aludida
incide negativamente en el trfico jurdico, la imposibilidad legal de hipotecar bienes futuros no
puede ni debe impedir que ese gran sector de potenciales beneficiarios pueda obtener el
crdito que financie la adquisicin de la casa propia y que la institucin financiera a su vez,
tenga la certeza de recuperar el crdito otorgado.
En efecto, si bien el articulo 1106 del Cdigo Civil prohbe la hipoteca sobre bienes futuros,
nada impide la celebracin de contratos de compraventa sobre bienes futuros, y aun cuando
dichos contratos estn sujetos a la condicin suspensiva de que el bien llegue a existir de
acuerdo con lo prescrito en el artculo 1534 del Cdigo Civil, los mismos son susceptibles de
anotacin preventiva en el Registro de conformidad con las normas anteriormente citadas,
debiendo dejarse constancia en el asiento de anotacin correspondiente, el modo y forma de
pago del precio del bien, de conformidad con lo dispuesto por el artculo 46 del Reglamento
de las Inscripciones.
En este orden de ideas, siendo que el contrato de compraventa sobre bien futuro est sujeto a
la condicin suspensiva de que el bien llegue a existir, una vez cumplida tal condicin, el
contrato de compraventa surtir todos sus efectos; en consecuencia, podr extenderse el
asiento de inscripcin respectivo, el mismo que de acuerdo con el artculo 68 del Reglamento
General de los Registros Pblicos, surtir sus efectos desde la fecha del asiento de
presentacin de la anotacin preventiva.
Ms an, como en el caso de las viviendas adquiridas con financiamiento de terceros, se
presenta el supuesto de hipoteca legal previsto en el numeral 1 del artculo 1118 del Cdigo
Civil, el Registrador, por mandato imperativo del artculo 1119 del mismo cuerpo sustantivo,

debe extender de oficio la hipoteca legal, simultneamente con la inscripcin definitiva del
contrato de compraventa respectivo.
Como puede apreciarse, si bien inicialmente, conjuntamente con la transferencia de las
viviendas en planos, no puede constituirse y menos inscribirse ninguna hipoteca que grave las
mismas, una vez que dichas viviendas existan, esto es, que sean construidas y como
consecuencia de ello se extiendan los asientos de inscripcin definitivos, si el precio de las
mismas ha sido pagado con dinero de un tercero, se constituye de pleno derecho la hipoteca
legal sobre el inmueble a favor del tercero que financi el pago; siendo, en consecuencia,
obligacin del Registrador extender, de oficio, el asiento de la hipoteca legal respectiva.
De otro lado, y sin perjuicio de lo sealado precedentemente, suele ocurrir que las entidades
financieras o cualquier tercero que financie la adquisicin de viviendas, fijen como valor de la
hipoteca, para poder otorgar el crdito, montos mayores al precio de venta del inmueble, en
cuyo caso la hipoteca legal resultara insuficiente para incentivar el otorgamiento de crditos,
toda vez que la misma afecta el bien nicamente por el monto financiado por el tercero; por lo
que, resulta necesario contemplar tambin este supuesto.
Si se pacta como monto de la hipoteca uno mayor al monto financiado, nos encontramos frente
a la hipoteca convencional, la que al igual que en el caso de la hipoteca legal, para constituirse
requerir necesariamente que el bien exista. Sin embargo, ello no obsta para que las partes
puedan celebrar un contrato de hipoteca que grave una vivienda por construir o un
departamento en planos, sujeto a la condicin suspensiva de que dichos bienes lleguen a
existir, toda vez que el artculo 1105 del Cdigo Civil establece que la hipoteca puede ser
constituida bajo condicin o plazo, siendo perfectamente posible que el contrato de hipoteca
condicional se anote en el Registro y una vez que el bien exista, se extienda el asiento de
inscripcin de cumplimiento de la condicin y consecuente inscripcin de la hipoteca.
De acuerdo con lo sealado anteriormente, corresponde dictar las normas que regulen la
inscripcin de los contratos de compraventa de viviendas en construccin o en planos,
financiados por terceros.
2. OBJETO
Dictar las normas que regulen la inscripcin de los contratos de compraventa de viviendas en
proceso de construccin o en planos, financiados por terceros, as como la obligacin del
Registrador de extender de oficio la hipoteca legal o la hipoteca convencional que grave los
bienes enajenados, una vez que los mismos lleguen a existir.
3. ALCANCE
Todas las Zonas Registrales y el Registro Predial Urbano a cargo de la SUNARP.
4. BASE LEGAL
- Artculos 1105, 1106, 1118, 1119 y 1534, 2019 del Cdigo Civil.
- Artculo 100 del Reglamento de la Ley N 27157, aprobado por Decreto Supremo N 0082000-MTC.
- Artculo 68 del Reglamento General de los Registros Pblicos, aprobado por Resolucin N
195-2001-SUNARP/SN.
- Artculos 46, 56 y 62 del Reglamento de las Inscripciones, aprobado por acuerdo de Sala
Plena de la Corte Suprema del 17 de diciembre de 1936.
5. CONTENIDO
5.1. De la obligacin de consignar si el precio se cancela con recursos de terceros en el
asiento de anotacin preventiva del contrato de compraventa de viviendas en proceso
de construccin o en planos
Cuando se solicite la anotacin preventiva de contratos de compraventa de viviendas en
proceso de construccin o en planos, el Registrador, al momento de extender el asiento de
anotacin respectiva, consignar, cuando as corresponda, adems de los datos previstos en
los artculos 50 del Reglamento General de los Registros Pblicos y 46 del Reglamento de
las Inscripciones, la circunstancia de que el precio ha sido cancelado con dinero propio o de
terceros, precisando en este ltimo caso, el nombre, denominacin o razn social del tercero
que financi el pago.
5.2. De la anotacin de la obligacin de constituir hipoteca
Si se hubiera acordado la obligacin de constituir hipoteca convencional, sujeta a la condicin
suspensiva de que el bien llegue a existir, por un monto superior al financiamiento otorgado

por el tercero para la adquisicin de la vivienda en proceso de construccin o en plano, se

anotar preventivamente dicha obligacin, consignndose en el asiento respectivo, adems de
los datos previstos en los artculos 50 del Reglamento General de los Registros Pblicos y 56
del Reglamento de Inscripciones, la condicin suspensiva a la que se encuentra sujeta la
hipoteca pactada.
5.3. Obligacin del Registrador de extender de oficio la hipoteca legal
El Registrador, al extender el asiento de inscripcin definitivo de los contratos de compraventa
a que se refiere el numeral 5.1, proceder simultneamente a extender el asiento de
inscripcin de la hipoteca legal respectiva, salvo que se haya acordado la obligacin de
constituir hipoteca convencional condicionada a la existencia del bien, en cuyo caso, previo
cumplimiento de la condicin, proceder a extender el asiento de inscripcin de la hipoteca
convencional.
6. RESPONSABILIDAD
Son responsables del cumplimiento de la presente directiva, los Jefes Zonales, el Gerente de
Propiedad Inmueble de la Zona IX, los Gerentes Registrales y Registradores Pblicos de las
Zonas Registrales y del Registro Predial Urbano que conforman la SUNARP.