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HABILITACION URBANA, PERMISOS Y LICENCIAS DE FUNCIONAMIENTO

HABILITACION URBANA
I.

DEFINICION
Es el proceso de convertir un terreno rstico o eriazo en urbano,
mediante la ejecucin de obras de accesibilidad, de distribucin de agua
y recoleccin de desage, de distribucin de energa e iluminacin
pblica, pistas y veredas.
Adicionalmente, el terreno podr contar con redes para la distribucin de
gas y redes de comunicaciones.

II.

TIPOS DE HABILITACION URBANA

a. POR SU NATURALEZA

HABILITACIONES URBANAS REGULARES

Normadas por los dispositivos oficiales y municipales vigentes, de
acuerdo a una base legal establecida y vigente y que establece
etapas de desarrollo, requisitos y regulaciones.

HABILITACIONES URBANAS EN VIA DE REGULARIZACION

Asentamientos humanos o agrupaciones del tejido urbano, cuya
nica alternativa es la regularizacin de su asentamiento fsico,
adecundose en lo mnimo posible a las normas tcnico legales y
administrativas que establecen las normas legales vigentes al
respecto.

HABILITACIONES URBANAS PROGRESIVAS

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Originadas en el denuncio de terrenos eriazos y el deseo de

ejecutar la correspondiente habilitacin. En este tipo existen
superposiciones de carcter fsico y legal, antes de lograr su
objetivo.
b. POR SU UBICACIN

UBICADAS EN AREA URBANA

Ubicadas en las reas urbanas que ya cuentan con estudios de

zonificacin y de usos del suelo, es decir que existe un Plan de usos
del suelo definido.

UBICADAS EN AREA DE EXPANSION URBANA

Ubicadas en reas definidas dentro de los planes de expansin
urbana, y una de cuyas caractersticas principales es el
requerimiento de la asignacin de zonificacin.

UBICADAS FUERA DEL AREA DE EXPANSION URBANA

Ubicadas en reas con clara vocacin urbana pero que todava
permanecen bajo las regulaciones del sector agrario. Aqu
podramos mencionar las habilitaciones pre-urbanas.

UBICADAS EN AREAS RIBEREAS

o AL MAR
Normadas bajo regulaciones especiales y uno de cuyos
requisitos principales tiene relacin con el suministro de los
servicios de agua, disposicin de aguas servidas y el inters
del sector defensa para fines de defensa nacional.
o A LOS RIOS
Tambin normadas bajo regulaciones especiales, y salvo que
no dispongan de zonificacin definida, tiene que ver con la
administracin del agua para fines de regado o de consumo
humanos. Intervienen los sectores agricultura y de servicios
como Sedapal.

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c. POR SU ZONIFICACION
HABILITACIONES PRE URBANAS

Sobre zonificacin PU
HABILITACIONES PECUARIAS
HABIALITACIONES PARA HUERTAS

HABILITACIONES URBANAS
a) PARA USO DE VIVIENDA
- Vivienda residencial semi-rstica (R1S)
- Vivienda en urbanizaciones (R1,R2,R3)
- Vivienda taller (R3, R4)
- Vivienda con uso recreacional tipo club en zona de playa (ZHR)
- Vivienda con uso recreacional tipo club sobre ribera de rio (ZHR)
- Vivienda temporal o vacacional (ZHR)
- Vivienda sobre terreno mancomunado.
De vivienda unifamiliar R3, R4 : Res. Media densidad
De vivienda multifamiliar R4,R5,R6 y R8 (Alta densidad)
- Vivienda con construccin simultanea de viviendas.
b) PARA USOS COMERCIALES
c) PARA USOS INDUSTRIALES
d) PARA USOS ESPECIALES
III.

LICENCIAS DE HABILITACION Y CONSTRUCCION

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a) DEFINICIN
Las licencias de habilitacin y de edificacin constituyen actos administrativos
mediante los cuales las municipalidades otorgan autorizacin para la ejecucin
de obras de habilitacin urbana o de edificacin.
Las licencias citadas podrn ser objeto de prrroga y modificacin, as mismo
de desistimiento de manera expresa y a solicitud del interesado.

b) REQUISITOS
Habilitacin Urbana
Formulario nico, debidamente suscrito por el solicitante y los
profesionales responsables.
Copia literal de dominio, expedida por el Registro de Predios, en
original y copia.
En el caso que el solicitante de la habilitacin urbana no sea el
propietario del predio, adems deber presentar la documentacin
que acredite que cuenta con derecho a habilitar y de ser el caso a
edificar.
En el caso que el solicitante sea una persona jurdica se acompaar
vigencia de poder expedida por el Registro de Personas Jurdicas.
Certificado de zonificacin y vas.
Certificado de factibilidad de servicios de agua, alcantarillado y de
energa elctrica, el mismo que ser acreditado con los documentos
que otorguen, para dicho fin, las empresas privadas o entidades
pblicas prestadoras de dichos servicios.

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Declaracin Jurada de inexistencia de feudatarios.

Documentacin tcnica compuesta por plano de ubicacin y
localizacin del terreno; plano perimtrico y topogrfico; plano de
trazado y lotizacin; plano de ornamentacin de parques, cuando se
requiera; y memoria descriptiva. Esta deber ser presentada en
original y una copia impresa, firmados por el profesional responsable
del diseo, ms una copia digital.
Boletas de habilitacin de los profesionales que suscriben la
documentacin tcnica sealada en el literal h.
Planeamiento integral, en los casos que se requiera de acuerdo con
el Reglamento Nacional de Edificaciones.
Estudio de impacto Ambiental, en los casos que se requiera de
acuerdo con el Reglamento Nacional de Edificaciones.
Certificado de inexistencia de restos arqueolgicos, en aquellos
casos en que el permetro del rea a habilitar se superponga con un
rea previamente declarada como parte integrante del Patrimonio
Cultural de la Nacin.
Informe tcnico favorable emitido por los Revisores Urbanos para la
modalidad C o dictamen de la Comisin Tcnica para las
Modalidades C y D, segn corresponda.
Comprobante de pago de licencia de habilitacin urbana.
Los documentos a que se refiere ste artculo deben ser presentados en
original y una copia, excepto en los casos en los que se ha precisado un
nmero de copias diferente. Todos los requisitos enumerados anteriormente
tienen la condicin de declaracin jurada de las personas que suscriben; por
tanto, el funcionario municipal que recibe el expediente slo se limitar a
verificar, en el acto de presentacin, que los documentos que contiene
coincidan con los antes sealados.

IV.

CLASES
DE
HABILITACIONES
PROCEDIMIENTO

HURBANAS

POR

a) H.U. NUEVA

Licencia de H.U. (proyectos)

Recepcin de obras (parcial o total)

b) H.U. EJECUTADA (regularizacin de H.U. ejecutadas)

Parcial (proyectos)
Total (recepcin de obras)

c) H.U. DE OFICIO

EL

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V.

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JURISPRUDENCIA REGISTRAL

Intervencin de copropietarios en habilitacin urbana

Siendo que la aprobacin de la habilitacin urbana importa la modificacin de
la apariencia fsica de un inmueble, se requiere la intervencin de todos los
copropietarios conforme al inciso 1 del artculo 971 del Cdigo Civil que exige
unanimidad para introducir modificaciones en el bien comn.
No se requiere la intervencin de todos los copropietarios de un predio cuando
los copropietarios no intervinientes a un rea especfica de la habilitacin
urbana no inscrita.

VI.

EDIFICACIONES
a) Para la Modalidad A
Formulario nico, debidamente suscrito por el solicitante y, de ser el
caso, por los profesionales responsables.
Copia Literal de dominio, expedida por el Registro de Predios.
En el caso que quien solicite la licencia no sea el propietario del
predio, deber acreditar la representacin del titular.
En los casos de persona Jurdica, se acompaar la vigencia del
mandato correspondiente.
Plano de ubicacin y plano de planta de la obra a ejecutar. En el caso
de ampliaciones o remodelaciones de inmuebles, que cuenten con

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licencia o declaratoria de fbrica, el plano de planta se desarrollar

sobre copia del plano de la edificacin existente, con indicacin de
las obras nuevas a ejecutarse, en original y una copia impresa.
Solo para los siguientes casos, los requisitos a presentarse sern:
Para vivienda unifamiliar de hasta 120 m2 construidos, siempre que se
constituya la nica edificacin edificadora en el lote:
* Se podr optar por la adquisicin de un proyecto del Banco de Proyectos de
la municipalidad respectiva; o,
* Planos de arquitectura firmados por el profesional correspondiente y una carta
de responsabilidad de obra firmada por un ingeniero civil, acompaando la
boleta de habilitacin respectiva.
Para ampliacin de una vivienda unifamiliar, cuya edificacin original
cuente con la licencia de obra y declaratoria de fbrica, y que la
sumatoria del rea construida de ambas no supere los 200 m2:

* Planos de arquitectura firmados por el profesional correspondiente y una carta

de responsabilidad de obra firmada por un ingeniero civil, acompaando la
boleta de habilitacin respectiva.
Para la demolicin total de edificaciones, siempre que no constituyan
parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nacin y las que requieran
el uso de explosivos:
* Carta de responsabilidad de obra firmada por un ingeniero civil, acompaando
la boleta de habilitacin respectiva.
Comprobante de pago de la licencia de edificacin.

b) Para la Modalidad B
Formulario nico, debidamente suscrito por el solicitante y los
profesionales responsables.
Copia literal de dominio, expedida por el Registro de Predios.
En el caso que quien solicite la licencia no sea el propietario del predio,
deber acreditar la representacin del titular.
En los casos de persona Jurdica, se acompaar la vigencia del
mandato correspondiente.
Certificado de Parmetros urbansticos y edificatorios.

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Certificado de factibilidad de servicios, para obra de vivienda

multifamiliar o fines diferentes al de vivienda.
Documentacin tcnica compuesta por planos de arquitectura,
estructuras, instalaciones elctricas y electromecnicas, de ser el caso,
instalaciones sanitarias e instalaciones de gas, de ser el caso. Esta
deber ser presentada en original y tres copias impresas ms una copia
digital.
Boletas de habilitacin de los profesionales que suscriben la
documentacin tcnica sealada anteriormente.
Comprobante de pago de licencia de edificacin.

c) Para la Modalidad C y D
Formulario nico, debidamente suscrito por el solicitante y los
profesionales responsables.
Copia literal de dominio, expedida por el Registro de Predios.
En el caso que quien solicite la licencia no sea el propietario del
predio, deber acreditar la representacin del titular.
En los casos de persona Jurdica, se acompaar la vigencia del
mandato correspondiente.
Certificado de Parmetros urbansticos y edificatorios.
Certificado de factibilidad de servicios, para obra de vivienda
multifamiliar o fines diferentes al de vivienda.
Documentacin tcnica compuesta por planos de arquitectura,
estructuras, instalaciones elctricas y electromecnicas, de ser el
caso, instalaciones sanitarias e instalaciones de gas, de ser el caso.
Esta deber ser presentada en original y tres copias impresas ms
una copia digital.
Boletas de habilitacin de los profesionales que suscriben la
documentacin tcnica sealada anteriormente.
Estudio de impacto Ambiental, en los casos que se requiera, de
acuerdo con el Reglamento Nacional de Edificaciones.
Informe Tcnico favorable de los Revisores Urbanos para la
Modalidad C o dictamen de
la Comisin Tcnica para las
Modalidades C y D, segn corresponda.
Comprobante de pago de licencia de edificacin.
VII.

ETAPAS DE HABILITACION URBANA

El procedimiento administrativo de HABILITACION URBANA contempla dos

etapas:
1.

Aprobacin del Proyecto

2.

Recepcin de las Obras

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a) Etapa de aprobacin de proyecto

Se autoriza el modelo de la habilitacin con su respectivo grfico, as como el
inicio de las obras.
La aprobacin se materializa en un plano de manzanas y lotes, conjuntamente
con las reas pblicas, las viables y aportes para distintos fines.
b) Etapa de recepcin de proyectos
Se da por concluida la ejecucin de las obras de habilitacin segn el proyecto
o con el replanteo correspondiente, con lo cual se tiene por consolidada la
situacin jurdica independiente de cada uno de los lotes resultantes y de la
transferencia al dominio pblico a las entidades respectivas de las reas
pblicas y otros aportes.

VIII.

MODALIDADES DE APROBACIN DEL PROYECTO

1. DE HABILITACIN URBANA
Para los proyectos de habilitacin urbana slo son de aplicacin las
modalidades B, C y D, conforme a lo dispuesto en el artculo 10 de la Ley N
29090 Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones.

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a) Modalidad B: Podrn acogerse a esta modalidad las habilitaciones

urbanas:
1. De unidades prediales no mayores de cinco (05) hectreas que
constituyan islas rsticas y que conformen un lote nico, siempre y
cuando el lote no se encuentre afecto al Plan Vial Provincial o
Metropolitano.
2. De predios que cuenten con un Planeamiento Integral aprobado con
anterioridad.

b) Modalidad C: Podrn acogerse a esta modalidad las habilitaciones

urbanas:
1. Que se vayan a ejecutar por etapas con sujecin a un Planeamiento
Integral.
2. Con construccin simultnea que soliciten venta garantizada de lotes.
3. Con construccin simultnea de viviendas en las que el nmero,
dimensiones de lotes a habilitar y tipo de viviendas a edificar se definan
en el proyecto, siempre que su finalidad sea la venta de viviendas
edificadas.

c) Modalidad D: Podrn acogerse a esta modalidad las habilitaciones

urbanas:
1. De predios que no colinden con reas urbanas o que dichas reas
aledaas cuenten con proyectos de habilitacin urbana aprobados y no
ejecutados, por tanto, la habilitacin urbana del predio requiera de la
formulacin de un Planeamiento Integral.
2. De predios que colinden con Zonas Arqueolgicas, inmuebles
previamente declarados como bienes culturales, o con reas Naturales
Protegidas.
3. Para fines industriales, comerciales o usos

IX.

VIGENCIAS

Las licencias de habilitacin tienen una vigencia de 36 meses, prorrogables por

12 meses adicionales y por nica vez.

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Para las habilitaciones urbanas a ejecutarse por etapas, se puede solicitar una
licencia por cada etapa, en base a un proyecto integral cuya aprobacin tiene
una vigencia de 10 aos.
Los informes tcnicos de los Revisores Urbanos y los dictmenes de las
Comisiones Tcnicas tienen una vigencia no menor de 36 meses.

X. DOCUMENTOS PREVIOS:
1. Certificado de Zonificacin y Vas:
Es el documento emitido por las municipalidades, en el que se especifican los
parmetros de diseo que regulan el proceso de habilitacin urbana de un
predio. Este certificado tiene una vigencia de 36 meses y debe contener lo
siguiente:

Zonificacin del predio.

Afectacin de vas que forman parte del Plan Vial.

Usos de los suelos permisibles y compatibles.

Coeficientes mximos y mnimos de edificacin.

rea de lote normativo.

Cuadro de Aportes Reglamentarios.

Calificacin de bien cultural inmueble, de ser el caso.

Fecha de emisin

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2. Certificado de Factibilidad de Servicios:

Es el documento emitido por las entidades prestadoras de servicios. Las
empresas prestadoras de servicios deben reembolsar al propietario, al
habilitador urbano o al promotor inmobiliario las inversiones que estos efecten
para ejecutar las obras o instalaciones de infraestructura pblica que
correspondan a tales empresas. Este certificado debe contener lo siguiente:
Las condiciones tcnicas bajo las cuales se otorgar el servicio, precisando las
obras e instalaciones de infraestructura pblica que debern efectuar las
empresas prestadoras.
El plazo en que podr accederse al servicio.
Fecha de emisin.
Fecha de vigencia.