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INFORMAO

Assunto: Nova Lei de Arrendamento

1. Estando decorrer o processo de aprovao lei do arrendamento, junto enviamos


pontos relevantes que decorrem da proposta de lei e que, em nossa opinio, so
relevantes para quem pretenda encarar o investimento na reabilitao.
A) Denncia dos contratos por obras
Na proposta de lei, no art. 1101, b) est prevista que para todos os arrendamentos
(inclusive
inclusive os anteriores ao RAU, ou seja habitao antes de 1990 e comrcio e
servios antes de 1995),
), no caso
caso de estarem licenciadas obras que obriguem
desocupao dos locados, o senhorio poder denunciar o contrato.

Esta denncia do contrato dever ser feita com antecedncia de 6 meses (art.
1103), e dever-se-
comprovar com documentos camarrios o licenciamento das
obras e a necessidade de desocupao do locado.

2.A
A forma de denncia e as contrapartidas previstas que so substancialmente
diferentes da actual legislao,
legislao com base na qual tinha-se
se de avanar com aco de
despejo (com as inerentes delongas) e ter-se-ia
ter
ia que pagar uma indemnizao de 60
rendas, ou eventualmente (nos casos de habitao) estava-se
estava se obrigado a realojar o
arrendatrio no fim das obras, em locado com as mesmas caractersticas e ainda a
pagar todas as despesas durante a realizao da obra.
Agora, a proposta de lei prev que a denncia, por carta registada com a.r., tem de ser
acompanhada de declarao da cmara de que foi iniciado o licenciamento e que as
obras obrigam desocupao.

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3.Ocorrendo
Ocorrendo a denncia duas hipteses de possvel acordo: ou o realojamento no
mesmo concelho em condies anlogas (estando
(estando previsto que, em caso de
habitao, se o arrendatrio tiver mais de 65 anos ou 60% de deficincia, no
havendo acordo, ter de haver o realojamento no mesmo concelho, em
condies anlogas)) ou, no havendo acordo, uma indemnizao.

4.Indemnizao
Indemnizao esta, que a ser atribuda, substancialmente inferior, seis meses
de renda ao contrrio dos 60 meses de renda actualmente previstos e alm de
que se as obras no tiverem incio no prazo de 6 meses contados da entrega do
locado (por responsabilidade do senhorio), no h lugar possibilidade de retorno
do arrendatrio, mas sim ao pagamento de 10 anos de renda.
Ou seja:

a) Havendo licenciamento camarrio de obra que obrigue ao desalojamento,


pode-se
se denunciar o contrato com pr-aviso
pr
de 6 meses;
b) O senhorio est obrigado a pagar uma indemnizao de 6 meses de renda e
se no iniciar a obra at seis meses aps a entrega do
do locado, por sua
responsabilidade, v.g. no foi diligente a licenciar o processo, a pagar uma
indemnizao equivalente de 10 anos de renda, mas sem direito a
realojamento do arrendatrio;
c) A excepo de realojamento apenas nos casos de arrendatrios com mais de
65 anos ou 60% ou mais de incapacidade, no havendo obrigao de
realojamento nos arrendamentos comerciais.
comerciais
5.Por
Por comparao com o actual regime, h uma mudana drstica, que no actual
regime por manigncias jurdicas a actual lei que permitia os
os despejos por obras era
inconstitucional, alm de que os procedimentos burocrticos e judiciais eram brutais e
as indemnizaes a pagar muito superiores ao regime previsto.
B) Actualizao de rendas contratos antigos habitao
Regra:

Parte da iniciativa do
o senhorio, com apresentao de proposta de renda e durao
de contrato,, acompanhada do valor actualizado de IMI do locado (ou seja, j com os
novos critrios em vigor).
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O arrendatrio tem 30 dias para responder (se no responder vale como aceitao da
proposta de renda e do prazo)
6.A resposta
posta poder ser de aceitao de renda e durao de contrato, de contra
proposta de renda e de durao do contrato, ou ainda denunciar o contrato (poder
ainda invocar o seu rendimento baixo e a idade e ou incapacidade superior a 60%).

Se o arrendatrio aceitar a renda mas no aceitar o prazo, o contrato passa a 5


anos certos.

7.Da
Da resposta do arrendatrio com valor diferente de renda e de durao de contrato,
cabe ao senhorio responder no prazo de 30 dias (a falta de resposta equivale a aceitar
a proposta do arrendatrio).
Se o senhorio no aceitar a proposta de renda, duas hipteses: a) ou denunciar o
contrato (com efeitos a seis meses e at l o arrendatrio paga a renda que props),
pagando uma indemnizao equivalente
equivalente a 5 anos da renda mdia entre as duas
propostas (pagamento que tem lugar no momento da entrega do locado), que poder
ser indemnizao de 10 anos caso as diferenas entre as propostas sejam reduzidas;
b) ou actualizar de imediato a renda para uma renda anual (a dividir por 12)
equivalente a 1/15 do valor do imvel actualizado pelas finanas j com base no IMI,
num contrato a prazo certo com 5 anos.

Excepes:

1 Arrendatrio habitacional tem baixo recursos financeiros:

8.A
A renda ser aumentada no prazo de 5 anos, tendo como tecto mximo 1/15 do
valor do IMI do locado, as actualizaes anuais tero sempre em considerao os
rendimentos (no podem ultrapassar uma determinada percentagem dos rendimentos
do agregado).

9.Findo
Findo os 5 anos, o senhorio pode
pode propor um contrato a termo, cujo prazo no poder
ser inferior a 2 anos, podendo o senhorio propor a renda que entender e o arrendatrio
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responder com proposta, seguindo-se


seguindo se o regime geral em falta de acordo (ou seja,
indemnizao de renda ou aplicao imediata
imediata dos 1/15 do valor do imvel actualizado
pelas finanas j com base no IMI, neste ultimo caso se o arrendatrio no conseguir
pagar a renda poder ter lugar uma aco de despejo).

10.Neste
Neste caso, significa que ao fim de 7 anos (ou eventualmente antes,
antes aps os 5
anos) o contrato pode terminar, deixando de ser sem prazo.
2 Arrendatrio tem mais de 65 anos ou 60% de incapacidade:

a) Arrendatrio no invoca baixa capacidade financeira, mas, depois da proposta


apresentada pelo senhorio e da resposta do arrendatrio,
arrendatrio, no h acordo de
renda, aplica-se
se de imediato uma renda anual (a dividir por 12) equivalente a
1/15 do valor do imvel actualizado.
aplica se a actualizao da
b) Arrendatrio invoca baixa capacidade financeira, aplica-se
renda para os arrendatrios de baixos
baixos recursos financeiros. No fim dos 5 anos
aplica-se
se a actualizao geral, e da renda que resultar no poder o
arrendatrio invocar baixo rendimento, mas ter direito a um subsdio do
estado para pagar a diferena.

11.Nestes
Nestes casos, no est prevista a passagem a contratos a prazo certo, mas poder
haver lugar ao despejo por falta de pagamento de renda.

C) Actualizao de rendas contratos antigos comrcio (semelhante ao


regime geral dos contratos para habitao)

Regra:

Parte da iniciativa do senhorio, com


com apresentao de proposta de renda e durao de
contrato, acompanhada do valor actualizado de IMI do locado (ou seja, j com os
novos critrios em vigor).

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12.O
O arrendatrio tem 30 dias para responder (se no responder vale como aceitao
da proposta de renda e do prazo)

A resposta
posta poder ser de aceitao de renda e durao de contrato, de contra
proposta de renda e de durao do contrato, ou ainda denunciar o contrato (poder
ainda invocar que se trata de uma micro entidade).

13.Se o arrendatrio aceitar a renda mas no aceitar o prazo, o contrato passa a 5


anos certos.
Da resposta do arrendatrio com valor diferente de renda e de durao de contrato,
cabe ao senhorio responder no prazo de 30 dias (a falta de resposta equivale a aceitar
a proposta do arrendatrio).

Se o senhorio no aceitar a proposta de renda, duas hipteses: a) ou denunciar o


14.Se
contrato (com efeitos a seis meses e at l o arrendatrio paga a renda que props),
pagando uma indemnizao equivalente a 5 anos da renda mdia entre as
a duas
propostas (pagamento que tem lugar no momento da entrega do locado), que poder
ser indemnizao de 10 anos caso as diferenas entre as propostas sejam reduzidas;
b) ou actualizar de imediato a renda para uma renda anual (a dividir por 12)
equivalente
te a 1/15 do valor do imvel actualizado pelas finanas j com base no IMI,
num contrato a prazo certo com 5 anos.

Excepo:

Arrendatrio comercial uma microentidade:

Requisitos de microentidade: a empresa que independentemente da sua forma


jurdica no ultrapasse, data do balano, dois dos trs seguintes limites:

a) Total balano: 500.000,00;


b) Volume de negcios lquido;
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c) Nmero mdio de empregados durante o exerccio: 5


Arrendatrio comercial invoca (tem de comprovar e remeter documentos
contabilsticos) tratar-se
se de microentidade, depois da proposta apresentada pelo
senhorio e da resposta do arrendatrio, no h acordo de renda, aplica-se de
imediato uma renda anual (a dividir por 12) equivalente a 1/15 do valor do imvel
actualizado.

15.Findo os 5 anos, o senhorio pode propor um contrato a termo, cujo prazo no


poder ser inferior a 2 anos, podendo o senhorio propor a renda que entender e o
arrendatrio responder com proposta, seguindo-se
seguindo se o regime geral em falta de acordo
(ou seja, no havendo acordo, poder-se-
poder
recorrer ao esquema da proposta e contra
proposta com pagamento de indemnizao, sendo certo que nesta situao e no
havendo acordo, mas se o senhorio no puder pagar a indemnizao a renda que se
aplica a renda que estava em vigor at
at ento, j actualizada a 1/15 avos do IMI,
mais as actualizaes anuais).

Neste caso, significa que ao fim de 7 anos (ou eventualmente antes, aps os 5 anos) o
contrato pode terminar, deixando de ser sem prazo.

16.Em concluso: Tendo em especial ateno a reabilitao, a modalidade das


obras (denncia do contrato/indemnizao), parece ser aquela que vai de facto
revolucionar a relao senhorio arrendatrio e permitir desbloquear os inmeros
projectos de investimento, em especial nas zonas histricas, mas tambm nas
avenidas CBD.

Est previsto para meados de Fevereiro o debate e votao da lei. Com a aprovao
final da lei disponvel, remeteremos informao j final e mais completa.

Fevereiro de 2012

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