Manual de buenas

prcticas en el corretaje
de propiedades
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Manual de buenas prcticas en el corretaje de propiedades

2014

Contenido
PRIMERO: Objeto: ........................................................................................................................... 2
SEGUNDO: Recomendaciones a los corredores de propiedades frente a la venta de
bienes races: .................................................................................................................................... 2
i)

Intermediar slo en las propiedades que se le ha dado orden escrita de venta.

2

ii)

Cumplir con los compromisos asumidos en la orden de venta. ........................... 3

iii)

Requerir el intercambio escrito de propuestas...................................................... 3

iv)

Contratacin de personal y captadores. .................................................................. 3

v)

Calidad de servicio y atencin con esmero. ............................................................... 4

vi)

Labores de intermediacin. ......................................................................................... 4

vii)

La publicidad de las propiedades. ............................................................................. 5

viii)

La exclusividad en la venta. ........................................................................................ 5

ix)

Las promociones de venta. ......................................................................................... 6

x)

Uso de contratos tipo de ACOP C.N.S.I. ...................................................................... 6

TERCERO: Recomendaciones a los corredores de propiedades frente al arrendamiento

de bienes races. .............................................................................................................................. 7
i) Intermediar slo en las propiedades que se le ha dado orden escrita para
arrendar. ....................................................................................................................................... 7
ii)

Cumplir con los compromisos asumidos en la orden de arrendamiento........... 7

iii)

La garanta de arrendamiento y su liquidacin...................................................... 8

iv)

Uso de contratos tipos de ACOP C.N.S.I. ................................................................ 8

CUARTO: Recomendaciones a los corredores de propiedades frente a la administracin

de bienes races. .............................................................................................................................. 8
i)

Labores de administracin. ............................................................................................. 9

ii)

Administracin de fondos retencin indebida...................................................... 10

iii)

Uso de contratos de administracin tipo de ACOP C.N.S.I. ............................. 10

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PRIMERO: Objeto:
Mediante la formulacin del Manual de Buenas Prcticas en el Corretaje de
Propiedades, se persigue en particular lo siguiente:
i)

Facilitar el uso prctico por parte de los corredores de propiedades,

personal de sus oficinas, y clientes, del Cdigo de tica Profesional
formulado por ACOP C.N.S.I.;

ii)

Las disposiciones contenidas en este Manual se enmarcan dentro de la

autorregulacin
recomendaciones

del

corretaje

para

un

de

ejercicio

propiedades,
tico

de

y
la

constituyen
actividad

de

intermediacin en la compraventa y arrendamiento de bienes races;

iii)

Mediante sus disposiciones se busca proveer de soluciones efectivas,

prcticas y flexibles en el ejercicio de la intermediacin inmobiliaria; y,

iv)

Mediante su formulacin se persigue reforzar la responsabilidad y

buenas prcticas en el ejercicio del corretaje de propiedades, y con ello
poder incrementar la confianza del pblico frente a la actividad
responsable de la intermediacin inmobiliaria.

SEGUNDO: Recomendaciones a los corredores de propiedades frente a la

venta de bienes races:
Una aplicacin prctica en cuanto a los deberes de los corredores de
propiedades en la concrecin de las obligaciones que les asisten en lo tocante a la
fidelidad y consejo al cliente, entrega de informacin adecuada, forma de
concretar los acuerdos, etc., la constituyen en particular las recomendaciones
siguientes:
i)

Intermediar slo en las propiedades que se le ha dado orden

escrita de venta.
No es legtimo, y se encuentra reido con la tica profesional, el
ofrecer los servicios como corredor de propiedades, sabiendo que el
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inmueble en cuestin ha sido entregado a otro corredor de propiedades,

y sin contar con una orden escrita para hacerlo. Si un corredor ACOP
cree realmente tener un cliente para una determinada propiedad, debe
solicitar un canje a la oficina de corretaje de propiedades que publicite el
inmueble en cuestin, no pudiendo ofrecer en forma directa o indirecta
dicha propiedad.
ii)

Cumplir con los compromisos asumidos en la orden de venta.

La orden de venta contiene usualmente la identificacin completa del
inmueble sobre el cual recaer el encargo, la duracin del mismo,
sealando el plazo por el cual se estipula la orden, si existir renovacin
automtica del encargo, o si por el contrario, ste se acuerda por un
plazo fijo no renovable; el precio de venta en que se ofrecer el
inmueble; y las principales obligaciones asumidas por el corredor en
cuanto a ofrecer el inmueble por los diversos medios.

iii)

Requerir el intercambio escrito de propuestas.

El corredor de propiedades al actuar como mediador entre las partes,
debe preocuparse de que el intercambio de ofertas o contra-ofertas sea
formulado por escrito, para evitar inexactitudes, dudas o cuestiones de
interpretacin; ya que la simple transmisin oral de una oferta o contraoferta, puede ser fuente de dificultades entre las partes y hacer difcil la
concrecin de la venta.

iv)

Contratacin de personal y captadores.

No es legtimo que un corredor ACOP pueda contratar personal de
otras oficinas asociadas a ACOP, a menos que expresamente fuere
autorizado por el corredor involucrado.
En cuanto a la seleccin adecuada de captadores, resulta
conveniente tener presente que stos son, de alguna manera,
representantes de la oficina de propiedades, por lo que se debe ser

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especialmente cuidadoso en la seleccin del personal de captadores de

una oficina.
v)

Calidad de servicio y atencin con esmero.

El servicio de corretaje que se preste debe ser profesional,
cuidadoso, esmerado, dando adecuada y pronta respuesta a los
requerimientos de los clientes; y dentro de ello, mantener oportuna y
adecuadamente informados a los clientes acerca del desarrollo del
negocio en cuestin; como asimismo, es menester que el corredor
interviniente preste soluciones con diligencia frente a los obstculos que
podran impedir la concrecin del negocio, como por ejemplo, la
recoleccin de los documentos necesarios para el estudio de ttulos; la
adecuada tramitacin del crdito en el banco; y en general, estar
siempre disponible a proporcionar todo el apoyo y consejo que requiera
el cliente.

vi)

Labores de intermediacin.
El corredor de propiedades, en su calidad de mediador, debe realizar
todas las gestiones tendientes a obtener el resultado encomendado,
velando por lograr el mayor xito en la gestin, para lo cual debe cumplir
no slo con los deberes establecidos en la orden de venta, donde
generalmente se indica si existir o no exclusividad, si la propiedad la
mostrar

su

dueo

el

corredor

interviniente,

horarios,

responsabilidades, plazo de duracin, etc., sino tambin otros deberes

que resultan de la aplicacin de la ley y de la costumbre; a saber: a)
Deber de responder de la identidad de las personas que contraten por
su intermedio, y asegurarse de su capacidad legal; b) Ejecutar por s
mismo las negociaciones encomendadas; c) No estn habilitados para
desempear las funciones de mandatario del vendedor y recibir como tal
el precio del inmueble vendido por su mediacin, salvo pacto en sentido
contrario. En el evento de actuar como mandatario, tendr el corredor
dos responsabilidades, esto es, aquella inherente a su actividad, como
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tambin la del mandatario; d) Publicitar el bien que ser objeto de la

venta a travs de los medios idneos para la concrecin del contrato
definitivo; e) Rendir cuenta detallada de su gestin, no slo al
concretarse el contrato final, sino durante ella, a peticin del mandante,
toda vez que el corretaje puede efectuarse en un largo perodo de
tiempo; f) Hacer ver al mandante cualquier obstculo que pudiera
presentarse para el xito en la concrecin del negocio; g) Facilitar los
medios para llevar adelante la operacin de compraventa; e involucrarse
en las diversas instancias de la misma, esto es, por ejemplo en reunir
los ttulos de dominio para ser puestos a disposicin del abogado del
comprador; coordinar las visitas a la propiedad; prestar asesora a las
partes en la concrecin del negocio, y en la forma de convenir el pago
del precio, la entrega del inmueble y diversas obligaciones anexas a la
suscripcin del contrato de compraventa, tales como el pago de las
contribuciones de bienes races, cuentas de consumo de servicios, etc..
vii)

La publicidad de las propiedades.

La publicidad que se haga de los inmuebles cuya intermediacin ha
sido encomendada a un corredor de propiedades debe ser veraz, no
inductiva

error,

contener

las

descripciones,

ilustraciones

aseveraciones que sean verificables; la informacin que se contenga

debe cumplir con los principios de la leal competencia generalmente
aceptada en los negocios inmobiliarios.
viii)

La exclusividad en la venta.
La orden de venta exclusiva, implica desde el punto de vista de la
costumbre, que slo el corredor favorecido con ella puede gestionar la
venta del inmueble, ni siquiera el dueo puede hacerlo directamente, a
menos que se allane a pagarle igualmente al corredor interviniente la
totalidad de las comisiones que le habran correspondido a ttulo de
honorarios.

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Las rdenes de exclusividad son generalmente temporales, pero

durante su vigencia no puede dejarse tcitamente sin efecto. El
propietario que gestiona la venta directamente, creyendo que est
revocando el mandato al corredor, se arriesga a tener que pagar a ste
la comisin o una multa preestablecida en la orden de venta, ya sea a
ttulo de honorarios o de indemnizacin de perjuicios por incumplimiento
de contrato.
El corredor de propiedades al recibir un mandato de venta asume el
riesgo de gestionar la venta y no recibir nada a cambio en el evento que
el negocio no se materialice, ya que se trata de la prestacin de un
servicio contra resultados, ello sin perjuicio de poder convenir que en
caso de desistimiento de una de las partes se pueda cobrar una
retribucin por el trabajo ejecutado.
ix)

Las promociones de venta.

Los trminos e implementacin de las promociones de venta deben
ser transparentes para todos los participantes, incluyendo una
informacin completa sobre las condiciones de la misma. As, por
ejemplo, si se ofrece que el pago de la comisin de corretaje se pueda
hacer mediante tarjeta de crdito que acumule como premio millaje,
tendrn que explicarse las condiciones y responsabilidad en dicho
ofrecimiento.

x)

Uso de contratos tipo de ACOP C.N.S.I.

Se recomienda el empleo de los contratos

tipos preparados por

ACOP C.N.S.I., que reflejan la costumbre mercantil y prcticas usuales

en el corretaje de propiedades, velando por el inters y equilibrio de las
obligaciones contractuales entre las partes y el corredor interviniente.

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TERCERO: Recomendaciones a los corredores de propiedades frente al

arrendamiento de bienes races.
Tratndose de la mediacin de los corredores de propiedades en los
contratos de arrendamiento de bienes races, sin perjuicio de estarse a las
estipulaciones habituales contenidas en las rdenes de arrendamiento, en los
trminos que explicaremos, es til recordar especialmente las recomendaciones
siguientes:
i)

Intermediar slo en las propiedades que se le ha dado orden

escrita para arrendar.
La orden de arrendar contiene usualmente la identificacin completa
del inmueble sobre el cual recaer el encargo, la duracin del mismo,
sealando el plazo por el cual se estipula la orden, si existir renovacin
automtica del encargo, o si por el contrario, ste se acuerda por un
plazo fijo no renovable; el valor de arrendamiento en que se ofrecer el
inmueble; y las principales obligaciones asumidas por el corredor en
cuanto a ofrecer el inmueble por los diversos medios.

ii)

Cumplir

con

los

compromisos

asumidos

en

la

orden

de

arrendamiento.
La orden de arrendamiento significa encomendar la gestin de
ofrecer en arrendamiento un determinado inmueble a un corredor de
propiedades, pudiendo pactarse que el encargo tenga el carcter de
exclusivo o no. El corredor en cumplimiento de ste encargo ofrecer la
propiedad en arrendamiento a sus clientes y pblico en general, ya sea
por medio de aviso u otro medio de publicidad, encargndose de
calificar la idoneidad y solvencia de los interesados en tomar la
propiedad en arrendamiento; como asimismo, el corredor deber
preparar el contrato de arrendamiento, preocuparse de la confeccin de
un inventario detallado de las instalaciones y caractersticas en que se
entrega el inmueble arrendado; preocuparse de levantar un acta de

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entrega, tomando los medidores de los servicios que se incluyan en la

propiedad arrendada, etc..
iii)

La garanta de arrendamiento y su liquidacin.

Es usual que en los contratos de arrendamiento de propiedades
urbanas se entregue por el arrendatario una garanta equivalente a un
mes de arriendo al arrendador, el cual se compromete a restituirla al
trmino del contrato, no pudiendo imputarse dicha garanta al pago de la
renta, ni siquiera tratndose de la renta del ltimo mes.
En los contratos de arrendamiento que el corredor interviniente tiene
la administracin del inmueble, es usual que ste ltimo prepare al
terminar el contrato de arrendamiento la liquidacin de la garanta
descontando de sta los arreglos, cuentas, gastos comunes u otras
obligaciones del arrendatario que pudieran estar pendientes. Sin
embargo, es importante subrayar que la responsabilidad en la
devolucin de la garanta es del propietario arrendador y no del corredor
de propiedades, quien acta como mero mandatario del dueo.

iv)

Uso de contratos tipos de ACOP C.N.S.I.

Se recomienda el uso de los contratos tipo de arrendamiento de
bienes races preparados por ACOP C.N.S.I., que contienen las
prcticas habituales y costumbre mercantil en este tipo de contratos, y
un equilibrio entre las obligaciones de las partes.

CUARTO: Recomendaciones a los corredores de propiedades frente a la

administracin de bienes races.
La labor de administracin de bienes races por parte de los corredores de
propiedades, constituye un encargo que efecta el propietario, que queda sujeto a
las obligaciones que las partes pactan, para lo cual es importante tener presente
las recomendaciones siguientes:

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i)

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Labores de administracin.
Es usual que el mandato de administracin incluya especialmente lo

siguiente: a) Cobrar y percibir las rentas de arrendamiento, y si procediese, las

multas; b) Adoptar todas aquellas medidas de carcter administrativo que se
estimen necesarias para el normal cumplimiento de lo convenido en el
contrato de arrendamiento respectivo; c) Enviar un representante a visitar el
inmueble arrendado en cualquier momento; d) Solicitar presupuesto para
ejecutar reparaciones destinadas a conservar y mantener en buen estado los
inmuebles objeto de este contrato; y, aprobar y ordenar la ejecucin de los
trabajos contemplados en los citados presupuestos; con previa autorizacin
por escrito del Mandante; e) Pagar con cargo a lo percibido por renta de
arrendamiento las reparaciones y dems servicios que afecten a los inmuebles
objeto de este contrato, previa aprobacin del Mandante; f) Mantener en
depsito en la oficina de propiedades el ltimo canon de arriendo, para en ese
caso: i) Descontar de ste el valor efectivo de los deterioros y perjuicios de
cargo del arrendatario que se hayan ocasionado, como tambin el valor de
cuentas pendientes de electricidad, agua, gas y gastos comunes, devolviendo
al arrendatario lo restante si procediere, ii) O hacer devolucin al arrendatario
del total del mismo como equivalente a la garanta reajustada; g) Pagar con
cargo a lo percibido por renta de arrendamiento, las contribuciones de bienes
races y dividendo mensual de los inmuebles, si procediere en cada caso; h)
Descontar de las rentas de arrendamiento el honorario mensual por la
administracin del inmueble, fijado de comn acuerdo entre el Mandante y la
Oficina de Propiedades; i) Las rentas, de arrendamiento sern depositadas en
la cuenta corriente del mandante directamente por la Oficina de Propiedades,
confeccionndose las liquidaciones mensuales respectivas; y, j) Informar al
Servicio de Impuestos Internos de las rentas de arrendamiento que perciba el
mandante, en los trminos que legalmente corresponde.

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ii)

2014

Administracin de fondos retencin indebida.

Los corredores de propiedades no deben comprometer ni utilizar en
provecho propio los fondos que reciben en virtud del encargo de
administracin,

por

ejemplo

tratndose

de

los

contratos

de

arrendamiento las rentas que reciben, debiendo rendir cuenta detallada

de los valores que perciben en forma peridica.
iii)

Uso de contratos de administracin tipo de ACOP C.N.S.I.

Se recomienda el uso por parte de los corredores de propiedades del
contrato de administracin tipo formulado por ACOP C.N.S.I., que
recoge la prctica comercial habitual y un equilibrio en las obligaciones
contractuales que asumen las partes.

Fecha de creacin: Jun/2013 | Fecha ltima revisin: Abr/2014

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