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O FECHAMENTO DE REAS PBLICAS A TTULO DE

CONDOMNIO FECHADO EM MACEI/AL: A RESPONSABILIDADE


DO PODER PBLICO COM A SEGURANA DA SOCIEDADE
Walisson de Vasconcelos Barreto
Bernardo Maia Nobre de Paiva
Renata Rodrigues Costa
Josimea de Barros Pino Souza
Snia Maria Albuquerque Soares

RESUMO: A construo de guaritas em ruas de Macei polmica e a sua legalidade gera impasse
entre os rgos pblicos e a populao. Esta pesquisa discute acerca do fechamento de reas
pblicas a ttulo de condomnio fechado. Para tanto, foi feito um estudo dos princpios constitucionais
sobre o direito liberdade de ir e vir e o direito segurana, de textos de tericos que tratam da
questo, buscando um embasamento na doutrina, leis, artigos e jurisprudncias. Foi realizada
pesquisa de campo, podendo-se constatar que trinta e oito por cento dos loteamentos de Macei no
so registrados e, ainda, que nenhum direito fundamental absoluto, assim, as duas normas
fundamentais podem conviver em harmonia, buscando-se uma maior cooperao entre a
Administrao Pblica e a Iniciativa Privada.

PALAVRAS-CHAVE: Insegurana Urbana. Iniciativa Privada. Loteamentos.

ABSTRACT: The construction of sentry boxes at the streets of Macei is controversial and their
legality generates standoff between the public agencies and the population. This study discusses about
the shutdown of public areas as known as closed condos. For that, it has been made an analysis of the
constitutional principles about the liberty to come and go and the right of safety, of theoretical texts
dealing with this issue, looking for a base in the doctrine, laws, articles and jurisprudence. It was
performed a field research, and it can be verified that thirty-eight percent of the allotments are not
registered and, yet, that none fundamental right is absolute, so, the two fundamental norms can live
together in harmony, seeking more cooperation between the Public Administration and the Private
Initiative.

KEYWORDS: Urban Insecurity. Private Initiative. Allotments.

INTRODUO
Atualmente, um tema bastante discutido em Alagoas a construo de muros e guaritas
em ruas a ttulo de condomnios fechados na Cidade de Macei. O assunto polmico e a
legalidade dessas construes tem gerado impasse entre os rgos pblicos e a populao.
Isso porque, por um lado, h o direito de ir e vir garantido pela Constituio de 1988, como
parte integrante do direito liberdade pessoal; do outro h o direito segurana. direito
fundamental inerente s caractersticas essenciais da natureza humana a locomoo ou
liberdade de circulao garantida pelo inciso XV do art. 5.. (BRASIL, 2006). Ao comentar
esse dispositivo, Bobbio (2004), Moraes (2007), Afonso da Silva (2009) e Mello (2012)

destacam, entre outros aspectos, o direito de deslocamento, a p ou em veculos, dentro do


territrio nacional, de um ponto para outro, pela via pblica ou afetada ao uso pblico.
inquestionvel que a garantia de segurana pblica dever do Estado. No entanto,
tudo leva a crer que ele no consegue estabelecer um clima de convivncia de tranquilidade
entre os cidados. Na concepo de Rossit (2005), o medo da violncia um comprovante
para os que preferem esses tipos de condomnio.
Diante desse fato, o fechamento de logradouros pblicos constitui um fenmeno que
vem espalhando-se pelas metrpoles, refletindo um movimento social em busca por
segurana. Fenmeno este que a legislao de Macei, em seu Cdigo de Urbanismo e
Edificaes, tratou de estabelecer normas no muito claras para o uso de reas pblicas por
uma associao de moradores, gerando, assim, conflitos.
justamente nessa situao que se esbarra em alguns questionamentos, tais como: entre
os dois direitos constitucionais, o de ir e vir e o de segurana, qual o que deve prevalecer para
a regulamentao do fechamento de ruas em Macei a ttulo de condomnio? Se o Estado no
est cumprindo o seu papel na proteo dos direito de segurana do cidado, ele pode impedir
o fechamento de ruas que visa proteo dos seus moradores?
Este estudo discute acerca do fechamento de logradouros pblicos em Macei, bem
como da responsabilidade do Poder Pblico com a segurana da sociedade, levando em conta
que o princpio constitucional do direito liberdade de ir e vir no absoluto, visto que est
limitado pelas normas de convivncia social e, nos termos do dispositivo constitucional,
poder ser limitado por lei.

MATERIAL E MTODOS

Para a realizao da pesquisa, foram utilizados os seguintes artifcios: levantadas


estatsticas de ruas fechadas situadas em Macei; elencados os dispositivos constitucionais
sobre o direito liberdade de ir e vir, confrontando-o com o art. 6 da Constituio Brasileira,
que trata do direito segurana; investigao do que dizem os especialistas a respeito da
responsabilidade do Poder Pblico com a segurana da sociedade; averiguao da
competncia da Superintendncia Municipal de Controle do Convvio Urbano SMCCU
para derrubada ou proibio de guaritas em logradouros pblicos; visita Procuradoria do
Patrimnio Municipal, alm de pesquisa bibliogrfica.

RESULTADOS E DISCUSSO

Inicialmente importante destacar a diferena entre condomnio edilcio (seja ele


vertical ou horizontal) e loteamento e/ou ruas fechadas, visto que existe toda uma confuso
sobre eles. Todo condomnio edilcio de particulares, ou seja, dos donos do condomnio ou
condminos. O primeiro, obrigatoriamente, formado por reas privadas e reas comuns,
onde os possuidores tm total disponibilidade de seu bem e todos os condminos exercem o
direito de posse, mas no podem dele dispor sem a aceitao dos demais condminos.
Enquanto no segundo, os loteamentos e/ou ruas fechadas so uma mistura de bens particulares
e pblicos. 1 (MARINI, 2000).
1

O bem pblico viao compreende rua e calada.

O loteamento definido na lei 6.766/79, que dispe sobre o parcelamento do solo e d


outras providncias:
Art. 2. O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante
loteamento ou desmembramento, observadas as disposies desta Lei e as
das legislaes estaduais e municipais pertinentes.
1 - Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes destinados a
edificao, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros
pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes.

Nos loteamentos, uma porcentagem do espao deve ser destinada viao e reas
verdes. Diante disso possvel identificar o problema, sendo o bem pblico englobado pelo
bem privado no fechamento desses loteamentos e/ou ruas, como fica o direito do cidado de
transitar livremente? Limitado. Essa a grande discusso desta pesquisa: a limitao do
direito de ir e vir pelo direito segurana que h entre os muros de residncias seguras.
Conforme expem Rossit (2005) e Sguin (2002), o problema da segurana antigo,
pois, desde o incio dos tempos, o homem buscou formas de se proteger de seus semelhantes e
predadores. Desde a Antiguidade, passando pela Idade Mdia e Moderna, os povos, por meio
de seus reis e respectivos chefes de Estado, j haviam desenvolvido uma forma de se proteger
de invases e saques, que foi a construo de muros cercando as cidades. Essa estratgia era
considerada um dos principais meios de amparo da sociedade, em combate aos salteadores e
bandidos de fora da polis/cidade.
Atualmente, nota-se que a referida estratgia tem sido usada para remediar um problema
antigo, a segurana pblica, mas que, diferentemente do que ocorria antes, no seria a
segurana da polis/cidade como um todo, mas parcelas da populao que promovem a prpria
segurana. Quando antes o prprio Estado tomava a providncia para proteger os habitantes
de ataques estrangeiros, atualmente a populao busca a proteo contra seus concidados.
Isso porque, mesmo com toda a evoluo histrica, o problema da violncia aumenta
cada vez mais. Atualmente, Alagoas o Estado mais violento da Federao e seu capital,
Macei, no fica atrs nas estatsticas, hoje figurando como uma das cidades mais violentas
do mundo para se viver. (GOMES, s/d). Assim, os cidados, autopromovendo a prpria
segurana, tm fechado vias pblicas, formando os chamados loteamentos e ruas fechadas,
tentando minimizar quaisquer riscos prpria segurana.
Diante disso, pode-se considerar que a incapacidade do Estado em promover a
segurana pblica torna legtima a autoproteo? Certamente. O fato que tal forma de
autoproteo deve respeitar limites, como a necessidade de autorizao pelo rgo
competente, como ocorre em Macei, devendo ser emitida pela SMCCU e outorgada pelo
chefe do executivo por meio de decreto, no termos do art. 220 do Cdigo de Urbanismo e
Edificaes de Macei.
Gomes (s/d), ao discutir a respeito da falta de segurana, lembra que, se no bastassem
as estatsticas, as polcias encontram-se sucateadas, sem equipamento, treinamento e, nem ao
menos, contingente necessrio para fazer frente violncia. Ento, a forma que a populao
encontra para se proteger trancando-se dentro de suas casas e rodeando-as de muros altos e
cercas eltricas. Soluo outra que vem sendo muito utilizada fechar, com muros e portes,
as ruas e loteamentos, visando ter uma maior segurana. O fato que muitos desses
loteamentos e ruas fechadas sequer pedem autorizao para assim proceder; alguns fazem a
solicitao depois de cercar-se e impedir a passagem alheia. As duas formas constituem ato
ilcito passvel de punio.
De certo, torna-se essencial que a autorizao concedida pelo Poder Pblico Municipal
seja requerida. No que ela v garantir o direito livre locomoo em via pblica, mas sim
suprir a ilegalidade do seu fechamento. Ocorre que, mesmo com a possibilidade de proceder
com o fechamento legal das ruas, muitos loteamentos e ruas escolhem faz-lo sem a devida
autorizao, tomando reas pblicas como particulares.

A Constituio Federal de 1988, visando garantir o cumprimento de seus prprios


princpios, elencou em seu artigo 5 um extenso rol de direitos e garantias fundamentais. Um
desses direitos o previsto no inciso XV:
Art. 5. Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natureza,
garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no Pas a
inviolabilidade do direito vida, liberdade, igualdade, segurana e
propriedade, nos termos seguintes:
[...]
XV - livre a locomoo no territrio nacional em tempo de paz, podendo
qualquer pessoa, nos termos da lei, nele entrar, permanecer ou dele sair com
seus bens; [...]. (grifou-se). (BRASIL, 2008).

Tal garantia, mesmo em tempo de paz, encontra limitaes, j que o prprio inciso faz a
ressalva em tempo de paz, devido possibilidade de restrio quando houver estado de
stio, como previsto no artigo 139 da prpria Constituio Federal. Note-se que o Estado no
pode dispor de bens particulares para garantir a livre locomoo, vez que a constituio
tambm prev casos de inviolabilidade; nem muito menos pode deixar livre o acesso s reas
consideradas restritas. Nesse sentido, Afonso da Silva (2009, p. 238):
A liberdade de locomoo no territrio nacional em tempo de paz contm o
direito de ir e vir (viajar e migrar) e de ficar e de permanecer, sem
necessidade de autorizao. Assim, todos podem locomover-se livremente
nas ruas, nas praas, nos lugares pblicos, sem preocupao de serem
privados de sua liberdade de locomoo. Temos a a noo essencial da
liberdade de locomoo: poder que todos tm de dispor de seu tempo, como
bem lhes parecer, em princpio, cumprindo-lhes, entretanto, respeitar as
medidas impostas pela lei, no interesse comum, e abster-se de atos lesivos
dos direitos de outrem.

O direito segurana igualmente previsto na Constituio Federal, inclusive no caput


do artigo 5, juntamente com o direito liberdade, grifados anteriormente. Ele tambm est
predito no artigo 6 como direito social, e artigo 144, ganhando captulo prprio na
Constituio.
Art. 6. So direitos sociais a educao, a sade, a alimentao, o trabalho, a
moradia, o lazer, a segurana, a previdncia social, a proteo
maternidade e infncia, a assistncia aos desamparados, na forma desta
Constituio. (grifou-se).
Art. 144. A segurana pblica, dever do Estado, direito e responsabilidade
de todos, exercida para a preservao da ordem pblica e da incolumidade
das pessoas e do patrimnio [...]. (BRASIL, 2006).

Muito embora sejam direitos previstos constitucionalmente, a sua aplicabilidade


encontra-se prejudicada, vez que o Estado tem sido incapaz de fornecer o pleno gozo de tais
direitos. Assim, os cidados tm fechado vias pblicas, tentando evitar quaisquer riscos sua
segurana. Para Cmara (2003, p. 350):
Segurana pblica uma atividade. Desenvolvida pelo Estado, destina-se a
empreender aes e oferecer estmulos positivos para que os cidados
possam conviver, trabalhar, produzir e usufruir o lazer. As instituies
responsveis por essa atividade atuam no sentido de inibir, neutralizar ou
reprimir a prtica de atos antissociais, assegurando e proteo coletiva e, por
extenso, dos bens e servios pblicos.

Na verdade, a imensa proporo continental brasileira parece dificultar a colocao em


prtica de todas as polticas pblicas necessrias para a realizao do bem-estar dos cidados.
Existem pessoas marginalizadas, fora do alcance da lei. Muitas vezes, por falta de recursos ou
por escolha, o Estado omite-se de suas obrigaes. (GARCIA, 2000; RECH, 2007).

Meirelles (2010, p. 350-351) fundamenta que servio pblico todo aquele prestado
pela Administrao ou por seus delegados, sob normas e controles estatais, para satisfazer
necessidades essenciais ou secundrias da coletividade ou simples convenincias do Estado.
Em suma: o servio pblico o prestado pela Administrao Pblica, como tambm por
particulares para a preservao dos interesses da coletividade, mediante regras de direito
pblico. A titularidade do servio pblico vai ser sempre do Poder Pblico, sendo sua
execuo transferida para particulares, existindo diversas formas de esse servio pblico ser
delegado, tais como: a concesso, a permisso, a autorizao e as parcerias pblico-privadas.
Ocorre que a Administrao Pblica pratica atos administrativos como forma de
execuo da lei pelo Poder Executivo e, no mbito interno, no caso dos poderes Legislativo e
Judicirio. No Brasil, ela vem deixando muito a desejar, no suprindo de maneira eficiente s
necessidades da populao brasileira, o que vem gerando insatisfao, como aponta Leal
(2003).
Assim, na tentativa de melhoria, a prpria Administrao tem buscado uma maior
cooperao com a iniciativa privada, como uma maneira de complementar e auxiliar as
polticas pblicas propostas.
Nesse sentido, vale trazer o pensamento de Zugno (2003, p. 46):
Esta participao conjunta da sociedade com a fiscalizao e
acompanhamento do Estado forma uma parceria de fundamental importncia
na medida em que as pessoas vo se tornando cmplices do Estado, porque
revestidas da posio de agentes ativos do processo poltico, econmico e
cultural do Estado. Portanto, a sociedade engajada em polticas
governamentais tem a capacidade de provocar verdadeiras revolues
sociais, sem precisar lanar mo da violncia que, no raro, reflexo da
indiferena do Estado diante de demandas latentes que s no so percebidas
porque tradicionalmente h uma distncia abismal entre ambos.

Como se sabe, as vias pblicas so bens de uso comum do povo e, como explicita
Meirelles (1997, p. 224), esses bens integram-se no domnio pblico pela s destinao ao
uso indiscriminado do povo, e impedem de qualquer registro imobilirio.
Mais frente, ao conceituar uso comum do povo, o autor ainda observa:
No uso comum do povo os usurios so annimos, indeterminados, e os bens
utilizados o so por todos os membros da coletividade - uti universi - razo
pela qual ningum tem direito ao uso exclusivo ou a privilgios na utilizao
do bem: o direito de cada indivduo limita-se igualdade com os demais na
fruio do bem ou no suportar os nus dele resultantes. Pode-se dizer que
todos so iguais perante os bens de uso comum do povo. Mas, por relaes
de vizinhana e outras situaes especiais, o indivduo pode adquirir
determinados direitos de utilizao desses bens e se sujeitar a encargos
especficos. (p.228).

Por fim, o autor ainda nos fornece sua opinio a respeito dos loteamentos fechados:
Para esses loteamentos no h, ainda legislao superior especfica que
oriente a sua formao, mas nada impede que os Municpios editem normas
urbansticas locais adequadas a essas urbanizaes. E tais so os
denominados loteamentos fechados, loteamentos integrados,
loteamentos em condomnio, com ingresso s permitido aos moradores e
pessoas por eles autorizadas e com equipamentos e servios urbanos
prprios, para auto-suficincia da comunidade. Essas modalidades merecem
prosperar. (p.403).

Como o uso e aproveitamento do solo matria privativa da competncia ordenadora do


Municpio (CF, art. 30, VIII) e no existe na legislao superior nada que dite regras sobre os
loteamentos fechados, fica merc da prpria cidade a sua regularizao. Essa situao est

prevista na Lei 5. 593/07 (Cdigo de Urbanismo e Edificaes do Municpio de Macei),


conforme se nota em seus arts. 211 e 212, in verbis:
Art. 211. O Municpio poder conferir permisso de uso das reas pblicas
de um loteamento, associao de seus proprietrios ou moradores, desde
que regularmente constituda e com explcita definio de responsabilidades
com relao ao uso e manuteno das citadas reas.
Pargrafo nico - A permisso de uso prevista no caput deste artigo ato
administrativo unilateral, discricionrio e precrio, sujeito, ainda, ao
atendimento dos requisitos previstos nesta Lei.
Art. 212. Sero objeto da permisso de uso parte ou a integralidade das reas
livres de lazer e vias pblicas componentes de parcelamento devidamente
aprovado.

A permisso de uso dada quando a associao de moradores preencher os requisitos


estabelecidos no Cdigo de Urbanismo e Edificaes do Municpio de Macei de 2007,
tendo, inclusive, responsabilidade exclusiva sobre os atos praticados; e a Administrao
Pblica podendo responder pela falta de fiscalizao. No custa lembrar que o fim buscado
pela associao de moradores e pelo Governo a satisfao do interesse pblico, que deve
prevalecer sobre o interesse privado.
No toa, essa permisso de uso ato discricionrio, pois prevalece o interesse pblico,
no podendo a associao de moradores descumprir ou exceder o que foi acordado nas
clusulas do contrato, exigindo-se uma rigorosa e eficaz fiscalizao pelo Poder Pblico,
como disposto no art. 220 da Lei n. 5.593/07, ipsis litteris:
Art. 220. A outorga da permisso de uso das reas pblicas em loteamentos
ser autorizada por Decreto do Poder Executivo Municipal, seguido da
lavratura do respectivo Termo de Permisso de Uso, do qual constaro,
dentre outros requisitos em funo da peculiaridade do empreendimento:
I - a identificao e qualificao da entidade associativa e de seus
respectivos representantes legais;
II - a relao dos bens pblicos objeto da permisso de uso;
III - o dever de guarda, uso e conservao do patrimnio pblico a cargo da
entidade permissionria e as obrigaes da decorrentes;
IV - o prazo de vigncia da permisso e condies para sua renovao;
V - as condies para a extino da permisso.
1 A permisso de uso ser outorgada independentemente de licitao.
2 No ato da permisso de uso devero constar todos os encargos relativos
manuteno e conservao das reas de uso pblico sobre os quais se
operar a permisso.

Como constatado no artigo 220, da Lei n. 5.593/07, no caso do uso de reas pblicas a
ttulo de condomnio fechado, dispensada a licitao pela Administrao Pblica devido
falta de concorrncia para a prestao desse tipo de servio pblico, que deve ser prestado
pela associao de moradores, pois somente ela tem interesse no uso e na conservao dessas
reas. Observa-se, ainda, a possibilidade de proceder com o fechamento legal das ruas, no
entanto, muitos loteamentos e ruas escolhem faz-lo sem a devida autorizao, tomando reas
pblicas como particulares.
Quando h a autorizao, o Poder Pblico concede ao particular o nus de zelar pelo
bem pblico, no caso, as vias que compreendem ruas e caladas e, sendo assim, os moradores
tm de contratar porteiros, jardineiros, faxineiros, entre outros. Como ocorre na administrao
de condomnios, o fato que, quando acontece o fechamento, tais servios deixam de ser
oferecidos pelo Poder Pblico, tornando a administrao do loteamento responsvel pela
execuo de atos que no so de sua competncia. No se deve esquecer que as reas verdes
tambm so compreendidas como bens pblicos e, como tais, no devem ser maculadas.

As leis 6.766/79 e 10.257/01 dispem sobre o Parcelamento do Solo Urbano e, assim


sendo, devem servir de base para a aprovao dos loteamentos, mas no de seu fechamento;
so regras para a aprovao de loteamentos novos. Os loteamentos fechados tambm se
submetem s regras constantes no Cdigo Civil referentes aos condomnios. No entanto, h de
se diferenciar loteamento fechado de condomnio, como proposto no incio desta exposio.
Em Alagoas, a Constituio Estadual permitiu uma abertura para disciplinar a questo
dos loteamentos fechados ao dispor, em seu art. 12, III:
Art. 12. Compete ao Municpio dispor sobre todas as matrias pertinentes ao
seu peculiar interesse e especialmente:
[...]
III promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante
planejamento e controle de uso, do parcelamento e da ocupao do solo
urbano; [...].

Que complementado, nesse aspecto, pelo Cdigo de Urbanismo e Edificaes do


Municpio de Macei - Lei Municipal n. 5.593, de 08 de fevereiro de 2007.
Bezerra (2012, p. D1) mostra que, de acordo com a SMCCU, Macei possui, cada vez
mais, condomnios fechados [...] irregulares na capital, problema que caracterizado como
invaso e usurpao de rea pblica.
Recentemente, a SMCCU demoliu o muro de um dos condomnios situados no bairro da
Serraria, apesar do consentimento da prpria prefeitura para transformar o loteamento em
condomnio. O fato causou indignao aos moradores, visto que, aps a implantao de
guarita, houve uma diminuio da violncia frequente naquela localidade. A vulnerabilidade
da segurana tornou o ato incompreensvel para a populao, mesmo com fora judicial.
Diante desse quadro, h de se cogitar sobre o Captulo II, Dos Direitos Sociais, art. 6,
da Constituio Brasileira, que trata do direito segurana, visto que o fechamento de
espaos pblicos acontece diante de vrios fatores, entre eles, [...] o aumento da sensao de
insegurana e da violncia urbana, alinhadas incapacidade do Estado em assegurar certos
servios considerados bsicos como a segurana do cidado; [...]. (V. UEDA apud
BARCELLOS; MAMMARELLA, 2007, p. 2).
Para esta pesquisa, a SMCCU disponibilizou uma planilha que lista os Loteamentos e
Condomnios existentes (de que se tem conhecimento) no municpio de Macei-AL,
demonstrando quais destes eram devidamente registrados em cartrio, no fazendo qualquer
meno a outros requisitos para se identificar a sua regularidade.
Os dados coletados nesta pesquisa demonstram que atualmente h um total de 365
loteamentos em Macei, sendo 139 registrados em cartrio e 226 no registrados. Muitos
loteamentos ainda encontram-se irregulares, o que vem gerando conflitos sobre a demolio
de guaritas entre os cidados e a administrao pblica. Observe o grfico abaixo:

Dados da pesquisa Fonte SMCCU

Nesta pesquisa, em visita Procuradoria do Municpio de Macei para coleta de


dados, foi possvel notar que a fase judicial pouco utilizada pelo Municpio enquanto autor,
vez que, sendo deficitria a fiscalizao, se torna impossvel saber quando h infrao Lei e,
assim sendo, promover a recuperao do bem pblico com demolio da guarita e muro
construdos irregularmente e, se for o caso, a punio dos infratores. Esta punio acontece
em caso de evidente desrespeito ao interesse pblico, como ocorre quando se fecham vias
pblicas de desafogamento do trnsito. Deixando, porm, tal encargo de fiscalizar a
ilegalidade do fechamento aos prprios moradores, evidenciando, tambm, a sensibilizao do
Poder Pblico com a falta de segurana existente.
Alm da omisso de dados notada na planilha disponibilizada, notou-se que ela estava
desatualizada, datando de 26 de abril de 2011. Dessa forma, inevitvel notar a deficincia do
Poder Pblico at em promover a efetiva fiscalizao, comprometendo a fase administrativa e
at a judicial da resoluo do problema, o que faz com que as irregularidades no sejam
sanadas e ganhem fora, multiplicando-se desenfreadamente.
Os casos objeto de litgio esto em tal fase por denncias feitas pelos prprios
moradores de loteamentos fechados que, insatisfeitos com a obrigatoriedade do pagamento
de taxas de condomnio, revelam as irregularidades existentes.
Irregularidade constatada a precariedade dos alvars de permisso de alguns
loteamentos que, segundo o caput do art. 220 da Lei n 5.593/07 (Cdigo de Urbanismo),
deveriam ser feitos por meio de Decreto do Poder Executivo, dessa forma, assinados pelo
Prefeito. No entanto, foram assinados na forma de Alvars pelo Diretor de Fiscalizao e
Obras da SMCCU, indo de encontro ao previsto na Lei vigente.
Ocorre que no se pode confundir decreto com alvar. Observe-se o disposto no art. 213
da referida Lei:
Art. 213. As reas pblicas de lazer e as vias de circulao que sero objeto
de permisso de uso devero ser assim definidas quando da aprovao do
projeto de parcelamento pelo rgo de controle urbano e constaro
expressamente identificadas no termo de permisso de uso, a ser

expedida junto com o Alvar de construo do empreendimento. (grifouse).

De acordo com o artigo acima citado, pode-se entender que a permisso para
fechamento de reas pblicas dada pelo rgo competente, no caso, a SMCCU, que analisa
a viabilidade e as normas tcnicas referentes ao parcelamento do solo urbano e,
posteriormente, deve a permisso ser outorgada pelo prefeito por meio de decreto, o que no
tem acorrido corretamente. Alm disso, notou-se que boa parte desses alvars encontra-se
vencido.
Outra questo que deve ser levantada referente taxa de condomnio que cobrada
pela associao de moradores aos que moram no loteamento fechado, com o intuito de arcar
com as despesas efetuadas pela associao, desde a manuteno da rea que sofreu permisso
pelo Poder Pblico at o pagamento de mo-de-obra e funcionrios. Na verdade, muitas
pessoas no querem pagar a taxa de condomnio. Por isso sofrem presso para efetuar o
pagamento e so vistos como aproveitadores pelos vizinhos, pois eles iro usufruir de todos
os benefcios decorrentes do fechamento da rea, a custa dos outros condminos. A
associao vem alegando que as pessoas que no pagam a devida taxa esto usufruindo do
enriquecimento ilcito; j os moradores alegam o inciso o art. 5, inciso XVII, da Constituio
Federal, que diz que plena a liberdade de associao para fins lcitos, vedada a de carter
paramilitar.
A esse respeito, o Superior Tribunal de Justia vem decidindo da seguinte maneira:
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGNCIA. AGRAVO
REGIMENTAL. ASSOCIAO DE MORADORES. LOTEAMENTO
FECHADO. PRESTAO DE SERVIOS. CONTRIBUIO.
INEXIGIBILIDADE DE QUEM NO ASSOCIADO. MATRIA
PACFICA. FUNDAMENTO INATACADO. SMULAS N. 168 E 182STJ. I. As taxas de manuteno criadas por associao de moradores, no
podem ser impostas a proprietrio de imvel que no associado, nem
aderiu ao ato que instituiu o encargo (2 Seo, EREsp n. 444.931/SP, Rel. p/
acrdo Min. Humberto Gomes de Barros, DJU de 01.02.2006). Incidncia
espcie da Smula n. 168/STJ. II. A assertiva de que os julgados apontados
divergentes so anteriores pacificao do tema pelo Colegiado,
fundamento da deciso agravada, no foi objeto do recurso, atraindo o bice
da Smula n. 182-STJ, aplicada por analogia. III. Agravo
Improvido. (AgRg nos EREsp 1034349/SP, 2 Seo, Rel. Min.Aldir
Passarinho Junior, DJe 17/06/2009).

O Tribunal de Justia de Alagoas vem decidindo conforme a jurisprudncia do STJ,


como pode se ver a seguir:
ACRDO N 1.1401 /2011 DIREITO CIVIL. APELAO CVEL.
AO
DE
COBRANA.
LOTEAMENTO.
NO
OBRIGATORIEDADE DE PAGAMENTO DE QUOTA-PARTE
MENSAL DE PROPRIETRIO NO FILIADO ASSOCIAO DE
MORADORES. PRINCPIO DA LIBERDADE PARA ASSOCIAR-SE.
PRECEDENTES DO STJ. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA NO
CONFIGURADO. AUSNCIA DE CONTEDO PROBATRIO.
RECURSO CONHECIDO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Para
que o proprietrio de imvel pertencente a loteamento fechado seja
obrigado a efetuar o pagamento das contribuies para manuteno das
reas comuns, necessrio que esteja filiado associao responsvel,
ou, ao menos, que tenha anudo com a sua constituio. Nesse sentido,
dominante a jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia; 2. Inobstante
a possibilidade de se criar associao com fins de constituir condomnio,
para que possa exigir, de todos os proprietrios, o pagamento de taxas

condominiais, isso deve ser feito com a observncia da Lei n 4.591/64.


No basta, portanto, que seja constituda uma sociedade civil, a exemplo
da Apelante (fls. 9/10); 3. Atente-se ao fato de que a Apelante absteve-se
de comprovar no s a filiao do Recorrido entidade, bem como que o
mesmo usufruiu dos servios prestados por esta, no havendo que se falar
em enriquecimento ilcito; 4. Recurso conhecido a que se nega
provimento por maioria de votos. AGRAVO REGIMENTAL.
EMBARGOS DE DIVERGNCIA EM RECURSO ESPECIAL.
ASSOCIAO DE MORADORES. CONDOMNIO ATPICO.
COBRANA
DE
NO-ASSOCIADO.
IMPOSSIBILIDADE.
APLICAO DO ENUNCIADO SUMULAR N. 168/STJ. 1.
Consoante entendimento sedimentado no mbito da Eg. Segunda Seo
desta Corte Superior, as taxas de manuteno institudas por associao
de moradores no podem ser impostas a proprietrio de imvel que no
associado, nem aderiu ao ato que fixou o encargo (Precedentes: AgRg no
Ag 1179073/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de
02/02/2010; AgRg no Ag 953621/RJ, Rel. Min. Joo Otvio de Noronha,
Quarta Turma, DJe de 14/12/2009.
Relator: Des. Alcides Gusmo da Silva

No h dvidas de que o direito de se associar constitucionalmente assegurado,


contudo, os moradores no so obrigados a fazer isso. Quanto ao pagamento, o mais justo
seria que todos os condminos pagassem a taxa, visto que ser para rateio das despesas de
servios usufruidos por todos os que possuem imvel na localidade.
CONCLUSES
O que ocorre com o fechamento ilegal de reas pblicas em Macei pode e deve ser
inserido em um novo contexto da Administrao Pblica. Neste estudo, buscou-se, nas leis,
doutrina, jurisprudncia e pesquisa de campo, uma resposta para os conflitos apresentados no
incio do projeto, o que levou as seguintes concluses:
Que se trata de um conflito entre direitos subjetivos previstos constitucionalmente.
Como o Municpio de Macei legislou sobre o uso de reas pblicas no art. 211 ao art.
225 do Cdigo de Urbanismo e Edificaes do Municpio de Macei de 2007, a
sociedade passou a conviver com essa nova modalidade de loteamento.
O motivo desse conflito a ineficincia do Poder Pblico em promover a Segurana
Pblica e, com isso, os cidados buscam formas de autoproteo, no caso em comento,
o fechamento de reas pblicas.
A existncia de fechamentos de ruas de forma irregular esbarra no descumprimento de
uma obrigao do Poder Pblico: o dever de fiscalizar e garantir a liberdade de
locomoo em territrios pblicos e compete ao Municpio (j que se trata de rea
urbana) evitar que isso acontea, ou controlar para que acontea de forma menos
prejudicial populao.
O Estado, como protetor desses direitos, tem o dever de zelar e garantir o seu devido
funcionamento, buscando sempre seu aprimoramento. Entretanto, o Brasil tem
diversos problemas para a realizao da administrao e polticas pblicas, muitas
vezes no respeitando esses direitos e sendo incapaz de contribuir para uma melhor
soluo.
O que se tem buscado uma maior participao da iniciativa privada junto ao Poder
Pblico, como uma maneira de complementar e auxiliar as polticas pblicas propostas

pelos governantes. Afinal, nada mais justo em um governo do povo, pelo povo e para
o povo.
Essa delegao vem sendo um instituto de grande eficcia, pois nela o Estado atribui
seu servio a um particular, mediante regras de direito pblico. A titularidade do
servio pblico vai ser sempre do Poder Pblico, sendo apenas a sua execuo
transferida aos particulares, existindo diversas formas de delegao desses servios,
tais como, a concesso, a permisso e a autorizao, que demonstram a eficincia das
parcerias pblico-privadas.
Sendo assim, norma de grande valia para tal questo, devem ser observadas
detalhadamente quando o assunto o uso do solo urbano, o Cdigo de Edificaes e
Urbanismo do Municpio de Macei e o Plano Diretor da Cidade de Macei, que
trazem limites e regras a serem seguidas.
Na verdade, dever do Estado buscar sempre o bem de seus indivduos, que a cada dia
conquistam mais direitos. Para se chegar nesta nova convivncia entre o Estado e o indivduo
foi preciso um processo gradativo de participao das pessoas em busca de melhorias de vida,
ou seja, o cidado est mais ciente de seus direitos e busca, de todas as maneiras, proteg-los.
A soluo de tal conflito perpassa por uma questo de natureza poltica, do interesse dos
cidados que reconhecem seus direitos e sua participao em sociedade. Por sua vez, o Estado
procura, cada vez mais, a ajuda da iniciativa privada para a resoluo de seus problemas,
pondo o indivduo como o bem a ser protegido. Por tal razo, em que pese a violao
liberdade de locomoo, lcito permitir o fechamento de ruas e loteamentos, desde que haja
previso legislativa Municipal em consonncia com a Constituio Federal e a legislao
infraconstitucional brasileira.

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