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ADVOCACIA E ASSESSORIA JURDICA

DR. EVANDRO ALVES DOS SANTOS OAB/ES 22.664

EXCELENTISSMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA ___
VARA CVEL DO JUZO DE SERRA DA COMARCA DA CAPITAL.

..., brasileira, solteira, funcionria pblica, com o RG n. ...e


CPF n. ..., residente e domiciliada na Rua ..., nesta capital, por sua advogada que
esta subscreve (instrumento de mandato anexo Doc. 01), no endereo abaixo
indicado onde poder receber intimaes, vem respeitosamente presena de
Vossa Excelncia, com fulcro nos artigos 39, 42 e 51 do Cdigo de Defesa do
Consumidor, propor a presente
AO DECLARATRIA DE NULIDADE DE CLUSULA CONTRATUAL C/
REPETIO DE INDBITO E DANO MORAL
em face ..., inscrita no CNPJ sob o n. ..., na pessoa de seu representante legal,
com sede na Av...., nesta capital, pelos motivos que passa a expor, pelos fatos e
fundamentos que passa a expor:
I DOS FATOS

A R pessoa jurdica de grande porte e atua no ramo


imobilirio h 30 (trinta) anos.
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DR. EVANDRO ALVES DOS SANTOS OAB/ES 22.664

A Autora se deslocou espontaneamente ao stand de


vendas de imveis da R, onde foi atendida por um dos corretores que estavam no
local e adquiriu um apartamento na planta, localizado na Avenida Miguel de
Cervante,

s/n,

lote

1063,

da

quadra

999,

setor

29,

unidade

B04-305,

empreendimento denominado Total Ville Serra/ES Condomnio 02, com rea


privativa de 44,92 e frao ideal do imvel n. 0,001769, matrcula da incorporao
R-01.23.444, Livro 02, perante o 2 Ofcio de Registro de Imveis de SERRA ES,
conforme contrato de promessa de compra e venda de unidade autnoma (Doc.
02).

Pelo imvel descrito acima, a Autora se comprometeu a


pagar o valor total de R$ 97.304,84 (noventa e sete mil trezentos e quatro
reais e oitenta e dois centavos), na forma de pagamento estabelecida no item
IV Do Preo de Venda e Condies de Pagamento do quadro de resumo descrito no
referido contrato.

Contudo, somente ao assinar o contrato de promessa de


compra e venda de unidade autnoma na data de 16/01/2012, a Autora teve
conhecimento da Clusula dcima segunda Das Despesas de Corretagem, que
dispe que a Autora arcaria com as despesas de remunerao do corretor
e/ou empresa de corretagem que intermediar a venda do presente imvel
e que a emisso de nota fiscal, referente ao valor pago a este ttulo de
nica e exclusiva responsabilidade da intermediadora da negociao. (fls.
13 do contrato)

No bastasse, como forma de se prevenir de uma possvel


ao no judicirio caso a Autora reclamasse ou questionasse da clusula abusiva
mencionada acima, a R ainda fez com que a Autora assinasse o Termo de Cincia
Financiamento Bancrio (Doc. 03), onde a Autora teve que declarar cincia de
vrios itens que s trazem vantagens a R, inclusive o item 3 que estabelece que:
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Os valores de comisso de corretores, imobilirias e honorrios, no


compem o valor de contrato e em caso de resciso no sero devolvidos,
pois a prestao de servio j foi realizada.

Percebe-se no documento mencionado acima que foi


assinado na mesma data, 16/01/2012 que o contrato de promessa de compra e
venda firmado entre as partes.

Contudo, apesar da R no ter dado informaes quanto


ao valor e forma de pagamento dos servios de corretagem, cobrou indevidamente
da Autora o valor de R$ 4.400,02 (quatro mil quatrocentos reais e dois
centavos), conforme recibos anexos (Docs. 04/07).

A clusula mencionada conhecida popularmente como


venda casada, visto trata-se de clusula abusiva, prtica proibida pelo Cdigo de
Defesa do Consumidor.

Portanto, a Autora faz jus ao pagamento de repetio de


indbito no valor de R$ 11.324,80 (onze mil trezentos e vinte e quatro reais e
oitenta centavos), devidamente atualizados conforme planilha anexa (Doc. 08) e
indenizao por dano moral no valor a ser arbitrado por Vossa Excelncia.

II - DO DIREITO

DA NULIDADE DA CLUSULA ABUSIVA

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Preconiza o artigo 39, inciso I do Cdigo de Defesa do


Consumidor que:

Art. 39 CDC: vedado ao fornecedor de produtos


ou servios, dentre outras prticas abusivas:

I condicionar o fornecimento de produto ou


de servio ao fornecimento de outro produto
ou servio, bem como, sem justa causa, a limites
quantitativos. (Negritamos)

Destarte ao artigo acima, ressalta-se que a Autora no


teve conhecimento prvio da cobrana de corretagem, no sendo facultada a ela a
opo de comprar o imvel sem ser obrigada a arcar com o pagamento da cobrana
indevida, visto que se trata de um contrato de adeso.
O

STJ

exarou

em

recente

julgado, o

seguinte

entendimento:

"O direito informao, considerado absoluto por


Rizzato Nunes (Comentrios ao Cdigo de Defesa
do Consumidor. 5 ed. So Paulo: Saraiva, 2010. p.
708), nos termos delineados pelo Cdigo de
Defesa do Consumidor, decorre especialmente do
princpio da transparncia, consectrio, por sua
vez, da adoo da boa-f objetiva e do dever
anexo de prestar as informaes necessrias
formao, desenvolvimento e concluso do
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negcio

jurdico

entabulado

entre

as

partes.

Assim, a interpretao sistemtica dos arts. 4, 6,


31, 46 e 54 do CDC leva-nos concluso de que,
para se desincumbir de seus deveres mtuos de
informao, os contratantes devem prestar todos
os

esclarecimentos,

de

forma

correta,

clara,

precisa e ostensiva, a respeito dos elementos


essenciais ao incio da relao contratual. E mais,
o cumprimento desse dever, at mesmo em
consequncia da objetividade da boa-f, no toma
em

considerao

inteno

do

agente

em

ludibriar, omitir ou lesionar a parte contrria; o


que

se

busca

efetivamente

contratantes" (REsp
Nancy

Andrighi,

proteo

1302738/SC,

Terceira

Rel.

Turma,

dos

Ministra

julgado

em

03/05/2012, DJe 10/05/2012).

Ainda no Cdigo de Defesa do Consumidor, o artigo 51,


inciso IV dispe que:

Art. 51 CDC: So nulas de pleno direito, entre


outras,

as

clusulas

contratuais

relativas

ao

fornecimento de produtos e servios que:

(...)

IV

estabeleam obrigaes consideradas

inquas,

abusivas,

que

coloquem

consumidor em desvantagem exagerada, ou

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sejam incompatveis com a boa-f ou a


equidade. (Negritamos)

Consoante o artigo descrito acima, resta evidenciado que


a Clusula dcima segunda Das Despesas de Corretagem estabelecida no contrato
de promessa de compra e venda de unidade autnoma firmada entre as partes
nula, portanto, a cobrana indevida.

Desta forma, considerando que o corretor foi contratado


pela R, a obrigao do pagamento da comisso de corretagem tambm da R.

DA REPETIO DE INDBITO

A repetio do indbito decorre do princpio que veda o


enriquecimento injustificado do credor.
A cobrana indevida de valores leva a devoluo em
dobro, nos termos do artigo 42 do Cdigo de Defesa do Consumidor, in verbis:
Art. 42 - Na cobrana de dbitos, o consumidor
inadimplente no ser exposto a ridculo, nem
ser

submetido

qualquer

tipo

de

constrangimento ou ameaa.
Pargrafo nico - O consumidor cobrado em
quantia indevida tem direito repetio do
indbito, por valor igual ao dobro ao que
pagou em excesso, acrescido de correo
monetria e juros legais, salvo hiptese de
engano justificvel. (Negritamos)
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Ora, no engano justificvel a cobrana indevida com


base em clusula contratual ilegal, como na hiptese dos autos (CF. STJ, 4 T., REsp.
453-782/RS, j. 15/10/2002).
Vejamos abaixo recentes decises sobre o tema em
questo:
"EMENTA

APELAO

RESTITUIO

DE

CVEL

AO

DE

VALORES C.C. REPETIO

DE

INDBITO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA CONTRATO DE CORRETAGEM - CONDUTA ABUSIVA


- OBRIGAO QUE COMPETE AO COMITENTE REPETIO

DO

PARCIALMENTE

INDBITO
PROVIDO

RECURSO

SENTENA

REFORMADA. Existindo fundamentos suficientes a


amparar a pretenso do recorrente, o pedido
merece ser acolhido para a determinao da
restituio do valor pago a ttulo de comisso de
corretagem,

solidariamente

pelas

empresas

envolvidas. Outrossim, esta Turma recursal,


em consonncia com o STJ, j decidiu em
situao anloga pela admisso da repetio
do indbito, to-somente, em sua forma
simples. Para que a devoluo ocorra em
dobro, necessrio prova inequvoca da
existncia de m-f do credor, inexistente no
caso em apreo. (...) A empresa MRV, no nico
intuito

de

obteno

de

lucro,

transfere

ao

consumidor o nus de tais custos, promovendo


verdadeira "venda casada" no ato da aquisio do
imvel. Ou seja, quando o consumidor assina o
contrato para a aquisio do imvel, obrigado a
contratar os servios de intermediao imobiliria
com a empresa Fcil Consultoria, que atende no
estande da empresa MRV, tudo no af de custear o
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pagamento de comisso de corretagem, devida


pela MRV. (...) No presente caso, resta assente que
o consumidor, no ato da assinatura da promessa
de

compra

da

unidade

habitacional,

se

viu

obrigado a promover os pagamentos de comisso


de

corretagem

empresa

que

empresa

presta

Fcil

Consultoria,

atendimento

dentro

do

estande da empresa MRV, pagando o montante


total de R$ 3.188,00 (trs mil cento e oitenta e
oito

reais).

Porm,

intermediao
Consultoria

como

imobiliria

foram

os

da

servios
empresa

contratados

pela

de
Fcil

empresa

MRV, a transferncia do nus do pagamento


da comisso de corretagem ao consumidor
se mostra ilegal e abusiva, por consistir em
transferncia

indevida

de

custo

do

empreendimento, e por este motivo, o valor


respectivo

dever

ser

ressarcido

ao

recorrente, de forma solidria por ambas as


recorridas .

(...)" (TJMS

-Apelao

Cvel

n.

-Terceira Turma Recursal Mista -Rel. Juza Eliane de


Freitas Lima Vicente -j. 10/06/2011).

E mais:

APELAO CVEL AO DE RESCISO DE CONTRATO C/C RESTITUIO DE VALORES CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL A PRESTAES - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE
PASSIVA - REJEITADA - MRITO - COMISSO DE CORRETAGEM IMOBILIRIA NEGCIO NO
CONCRETIZADO AUSNCIA DE CULPA DO CONSUMIDOR DEVOLUO DE VALORES PAGOS
CONTRATAO

FEITA

PELA

INCORPORADORA

VENDA

CASADA -

RESPONSABILIDADE

SOLIDRIA MULTA CONTRATUAL NO IMPORTE DE 10% SOBRE OS VALORES PAGOS - RECURSO


CONHECIDO E NO PROVIDO SENTENA MANTIDA. A incorporadora parte legtima para
responder pleito ressarcitrio, por ser solidariamente responsvel pela devoluo dos valores
recebidos dos consumidores, ante o que dispe o art. 7, pargrafo nico, doCDC. Quanto
ao mrito, patente a relao de consumo, prevalece a aplicao das normas do Cdigo de
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Defesa do Consumidor sobre as do Cdigo Civil. Primeiramente, o pagamento dos


servios de corretagem s pode ser exigido do comprador do imvel ou quando
ele contrata o profissional, ou quando h livre negociao entre as partes. No se
aplica o disposto no art. 724 do Cdigo Civil, uma vez que a contratao da
imobiliria foi feita pela incorporadora, que imps ao consumidor o pagamento da
comisso. (...) De outra parte, ficou caracterizada a venda casada, pratica vedada
pelo art.399, I, da lei8.0788/90, o que enseja a restituio das quantias pagas pela
parte Recorrida, ainda que a transao imobiliria tivesse sido concretizada . (TJMS
-Apelao Cvel n. -Primeira Turma Recursal Mista -Rel. Juza Sandra Regina da Silva Ribeiro
-j. 20/04/2011).

E ainda:
"EMENTA

-APELAO

CVEL

AO

DE

RESTITUIO DE VALORES C.C. REPETIO DE


INDBITO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA CONTRATO DE CORRETAGEM - CONDUTA ABUSIVA
- OBRIGAO QUE COMPETE AO COMITENTE REPETIO

DO

INDBITO

PARCIALMENTE

PROVIDO

RECURSO
SENTENA

REFORMADA. Patente a relao de consumo,


prevalece a aplicao das normas do Cdigo de
Defesa do Consumidor sobre as do Cdigo Civil. O
pagamento dos servios de corretagem s pode
ser exigido do comprador do imvel ou quando ele
contrata

profissional,

ou

quando

livre

negociao entre as partes. No se aplica o


disposto no art. 724 do Cdigo Civil, uma vez que
a

contratao

incorporadora,
pagamento

da

da
que

imobiliria
imps

ao

comisso." (AC

foi

feita

pela

consumidor

2012.011335-9

-Relator Des. Marco Andr Nogueira Hanson 22.05.2012).

Consoante ao julgado acima, transcrevemos abaixo trecho


do voto do relator Desembargador Marco Andr Nogueira Hanson:
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A despeito de haver nos autos contrato de


prestao de servios de corretagem, evidente
que se trata de um expediente utilizado pela
primeira recorrente para ludibriar o consumidor e
auferir, com isso, vantagem indevida.
Frise-se que o corretor exerce suas atividades
dentro da sede da primeira recorrida, agindo como
seu preposto, subordinado s suas orientaes e
buscando a satisfao de seus interesses, atuando
claramente em seu favor, no se afigurando
propriamente uma situao de corretagem.
Demais disso, a cobrana dos servios de
corretagem evidentemente utilizada para
pagamento de despesas inerentes atividade
comercial da incorporadora.
No
h,
portanto,
prestao
de
servio
diretamente ao consumidor que justifique a
contraprestao,
revelando-se
abusiva
e,
consequentemente,
nula,
nos
termos
do
art. 51,IV,
do Cdigo
de
Defesa
do
Consumidor, a cobrana a ttulo de taxa de
corretagem."(TJMS - Apelao Cvel n , Relatora:
Juza Elisabeth Rosa Baisch, j., 28/03/2012)
Mas isso no s. Segundo os fundamentos do e.
Relator, "o pagamento dos servios de corretagem
s pode ser exigido do comprador do imvel
quando ele livremente contrata o profissional, ou
quando h livre negociao entre as partes."
No caso em espcie, tenho que no houve a
livre e espontnea negociao dos apelantes
com o corretor, porquanto o servio foi
imposto unilateralmente pelos apelados.
Tanto verdade, que qualquer interessado que
pretenda adquirir um apartamento oferecido pelos
apelados, obrigado a contratar os servios de
corretagem, porquanto ao se dirigir ao estande da
requerida
Brookfield
MB
Empreendimentos
Imobilirios S/A atendido pelo corretor da
imobiliria MGarzon Eugnio Empreendimentos
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Imobilirios Ltda, ou
imposto este servio.

seja,

ao

consumidor

Como bem fundamentou o e. Relator:


"In casu, tenho que no houve o livre
consentimento dos consumidores recorrentes, pois
o servio de intermediao fora imposto de
maneira unilateral pelas partes recorridas.
Denota-se que aos apelantes no lhes foi
oportunizado a possibilidade de aceitar ou no o
servio de corretagem, vez que qualquer pessoa
que
tenha
interesse
em
adquirir
um
empreendimento
imobilirio
ofertado
pelas
recorridas (MB Engenharia SPE 042 S/A e
Brookfield MB Empreendimentos Imobilirios S/A)
obrigada a se valer da intermediao da
primeira recorrida, pois ao se dirigir ao estande do
empreendimento, atendida pelo corretor da
imobiliria Mgarzon eugenio Empreendimentos
Imobilirios, no havendo, dessa forma, outra
escolha a no ser se valer desse servio".
Outro fator bastante importante, que,
compulsando o Contrato Particular de Promessa de
Compra e Venda de Imvel com Opo de
Financiamento Imobilirio pelo SFI/SFH (f. 14/34),
denota-se que no h qualquer previso de
pagamento de honorrios ttulo de corretagem,
pelo contrrio, o nico valor expresso no contrato
se refere ao valor do imvel e sinal, qual seja, R$
285.916,75 (duzentos e oitenta e cinco mil,
novecentos e dezesseis reais e setenta e cinco
centavos) e R$ 4.951,75 (quatro mil novecentos e
cinquenta e um reais e setenta e cinco centavos).
Desse modo, a forma que foi imposta a
cobrana da taxa de corretagem, se mostra
abusiva e ilegal, violando assim as normas
consumeristas.

Resta evidenciado nos julgados expostos acima que a


Jurisprudncia vem a muito se posicionando pela repetio do indbito.
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DO DANO MORAL
O direito da Autora encontra-se amparado pela
Constituio Federal em seu artigo 5, e incisos que informam:
Art. 5 da Constituio Federal: Todos so
iguais perante a lei, sem distino de qualquer
natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos
estrangeiros residentes no Pas a inviolabilidade do
direito

vida,

liberdade,

igualdade,

segurana e propriedade, nos termos seguintes:


(...)
X So inviolveis a intimidade, a vida
privada, a honra e a imagem das pessoas
assegurando o direito indenizao pelo
dano material ou moral decorrente de sua
violao. (Grifamos)

Vejamos tambm o disposto no artigo 927 do Cdigo Civil


Brasileiro:
Art. 927. Aquele que, por ato ilcito (arts.
186 e 187), causar dano a outrem, fica
obrigado a repar-lo. (Grifamos)

Temos ainda a Lei n 8.078/90 (Cdigo de Proteo e


Defesa do Consumidor) que dispe em seu artigo 6, inciso VII, a seguinte redao:
Art. 6. So direitos bsicos do consumidor:
(...)
VII

acesso

aos

rgos

judicirios

administrativas, com a preveno ou reparao


de danos patrimoniais e morais, individuais
coletivos,

ou

difusos,

assegurada

proteo

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jurdica, administrativa e tcnica aos necessitados.


(Grifamos).

A posio atual da Jurisprudncia francamente protetiva


s vitimas, definindo-se nos casos concretos, pela reparao de quaisquer danos
que afetem os direitos essenciais das pessoas direta ou indiretamente, vem-se
aplicando continuadamente a respeito de indenizao por danos morais.
Na lio de Aguiar Dias, o dano moral o efeito no
patrimonial da leso de direito e no a prpria leso abstratamente considerada.
Para Savatier o dano moral todo sofrimento humano
que no causado por uma perda pecuniria.
Para o saudoso Pontes de Miranda nos danos morais, a
esfera tica da pessoa que ofendido, o dano no patrimonial o que, s atingindo
o devedor como ser humano, no lhe atinge o patrimnio( TJ/RJ, 1 C. Ap. Rel.
Carlos Alberto Menezes Direito, j. 19/11/91 RDP 185/198).
Ainda devemos lembrar os seguintes julgados exarados
sobre o tema:
Todo e qualquer danos causado a algum,
ou ao seu patrimnio, deve ser indenizado,
de tal obrigao no se excluindo o mais
importante deles, que o dano moral, que
deve autonomamente ser levado em conta.
(RF 270/190.)

Dano

Moral

Puro.

Caracterizao

sobrevindo,

em

razo

de

perturbao

nas

relaes

ato

ilcito,

psquicas,

na

tranquilidade, nos sentimentos e nos afetos


de uma pessoa, configurar-se o dano moral,
passvel de indenizao. (RTSTJ 34/285).

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dano

moral

alcana

prevalentemente

valores ideais, no apenas a dor fsica que


geralmente

descaracteriza

acompanha,
quando

nem

se

simultaneamente

ocorrem danos patrimoniais, que podem at


consistir numa decorrncia, de sorte que as
duas

modalidades

se

acumulam

tm

incidncias autnomas. (Smula 37 do STJ).

Diante do exposto, resta evidenciado que a Autora est


amplamente amparada pela constituio e jurisprudncia, no havendo qualquer
dvida quanto ao seu direito.
III DO PEDIDO
Isto posto, requer:

i)

A citao da R por oficial de justia, para que em querendo, contestar a presente


ao, no prazo legal, devendo constar no mandado, quanto aos efeitos da revelia;

ii)

A inverso do nus da prova, nos termos do inciso VIII, artigo 6 do Cdigo de


Defesa do Consumidor, ante a hipossuficincia tcnica, ftica e econmica da
Autora em face da R;

iii)

Ao final, requer a procedncia do pedido para o fim de se declarar a nulidade da


clusula contratual Dcima Segunda Das Despesas e Corretagem, por tratar-se de
clusula abusiva, e que aps, seja determinada a condenao da R ao pagamento
da repetio de indbito na quantia de R$ 11.324,80 (onze mil trezentos e vinte
e quatro reais e oitenta centavos), devidamente atualizados conforme planilha
anexa e indenizao a ttulo de dano moral no valor a ser arbitrado por Vossa
Excelncia;

iv)

A condenao da R no pagamento das custas processuais e honorrios


advocatcios a serem arbitrados por Vossa Excelncia;

v)

A juntada da inclusa guia de custas devidamente recolhida (Doc. 09);


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vi)

Protesta provar o alegado por todos os meios em direito admitidos, em especial


pelas provas documentais anexas e juntada posterior de documentos.
D-se a causa o valor de R$ 11.324,80 (onze mil
trezentos e vinte e quatro reais e oitenta centavos).
Termos em que,
Pede e Espera Deferimento
Serra, 27 de junho de 2014.

ADVOGADO
OAB/ES

PLANILHA DE CLCULO

Data Inicial

Valor
Inicial

16/01/2012

R$
4.400,02

ndice de
Correo
Monetria

Valor
Corrigido

1% Juros

1.093995

R$
4.813,60

12%

(529
dias)

Valor dos
Juros

Valor
Atualizado

R$
848,80

R$ 5.662,40

Repetio de Indbito (Art. 42, pargrafo nico CDC):

R$ 5.662,40
VALOR TOTAL

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11.324,80

* Atualizao at a data de 28/06/2014.


* Site TJ/ES.
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