Informe Inmobiliario

Perspectivas del mercado
inmobiliario Peruano
Descubre lo que puedes lograr
2014
Perspectivas del mercado

inmobiliario Peruano
2014
Introduccin
Evolucin Reciente
Mercado de Viviendas
Anlisis FODA
Perspectivas
3
4
12
18
20
Introduccin
En los ltimos aos el mercado inmobiliario ha registrado una expansin extraordinariamente alta, en especial en el segmento de viviendas, producto de una sostenida demanda por parte de sectores emergentes de la poblacin, vinculado a una
mejora en sus ingresos y al dinamismo del crdito hipotecario. Sin embargo, hoy el
crecimiento se ha moderado a un ritmo an robusto y ms sostenible en el tiempo.
Para el 2014 prevemos que la actividad inmobiliaria registre un comportamiento
positivo, asumiendo una mejora en el desempeo de la economa local, un entorno
econmico internacional ms estable y un tipo de cambio sol/dlar con menor
volatilidad. Si bien el precio de las viviendas mantendra su tendencia al alza,
debido a un mayor valor de los terrenos, el incremento de los precios sera en
menor magni- tud respecto a lo registrado en aos anteriores. Finalmente, a
mediano plazo, esperamos que el dinamismo del sector se mantenga sustentado
en el importante dcit de viviendas -reejado en el crecimiento de la demanda
efectiva-, el incremento del empleo y los ingresos de la poblacin as como el
dinamismo del crdito hipotecario en soles gracias a la mayor penetracin del
sistema nanciero.
Evolucin
Reciente
Durante el ltimo quinquenio el sector
inmobiliario registr un dinamismo
mayor al de la economa en su
conjunto, impulsado por la mejora en
ingresos de la poblacin, el mayor
acceso al crdito hipotecario y el apoyo
del gobierno a travs del Fondo
Mivivienda.
Foto / Christian Vinces
Durante el ltimo quinquenio el sector inmobiliario registr
(+12.6%), lo cual contrast con la cada en la edicacin de
una expansin mayor al de la economa en su conjunto
locales comerciales (-13.7%) y viviendas (-5.3%). En particu-
impulsado principalmente por los siguientes factores:
lar, del total de la actividad edicadora, el segmento de

viviendas concentr la mayor rea edicada (74.4% del
La mejora en los ingresos de la poblacin producto de
total), seguido de otros destinos (13.2%), ocinas (10.3%) y
la expansin de la economa.
locales comerciales (2.1%).
La demanda insatisfecha, en particular de viviendas para

los niveles socioeconmicos C y D.
Cabe destacar el incremento en el nmero de viviendas
El mayor acceso a los crditos hipotecarios debido al
vendidas, que a julio del 2013 registr un ligero
descenso de las tasas de inters.
crecimiento de 1% respecto a julio del 2012. En trminos
El apoyo del Estado a travs de la promocin de progra-
de unidades, la venta de nuevas viviendas super el
mas habitacionales como Mivivienda.
nmero de viviendas disponibles para la venta, las cuales
La apreciacin de la moneda local respecto al dlar
registraron una cada cercana al 9% respecto a julio del
que se registr hasta inicios del 2013.
2012. Es por ello que, en conjunto, la oferta comercializable

total
Sin
embargo,
si
bien
el
sector
mantuvo
-viviendas
vendidas
disponibles-
en
Lima
su
Metropolitana sum cerca de 42 mil viviendas a julio del
comportamiento positivo, durante el ao 2013 el sector
2013 (44 mil a julio del 2012), reducin- dose en 3.9%
inmobiliario mostr una desaceleracin debido a diversos
respecto a julio del 2012.
factores tales como: i) condiciones ms estrictas para la

obtencin de crditos hipotecarios debido
a cambios
regulatorios; ii) desaceleracin de la inversin privada en

lnea con el descenso en el ndice
de
conanza
Oferta comercializable total

(en
miles
unidades)
empresarial, lo que impacta en la
de
50
cambio sol/dlar desde el segundo trimestre 2013, que

inuy en la decisin de compra de nuevas viviendas.
43
45
30
Urbanas de Lima y Callao realizado por CAPECO, a julio

del
metros
22
31
25
27
28
14
20
18
14
cuadrados (m2),
superior en slo 2.5% a lo registrado a julio del 2012.
42
18
2013 la actividad edicadora en Lima Metropolitana y el

Callao ascendi a 6107,585
40
40
35
As, segn el XVIII Estudio de Mercado de Edicaciones
44
10
5
11
13
13
2008
2009
21
22
22
2011
2012
2013
15
En detalle, el incremento de la actividad edicadora a julio

del 2013 estuvo explicada por una mayor rea construida
en edicaciones destinadas a ocinas (+111.5%) y a otros
destinos -como hoteles, colegios, cines, restaurantes, etc.-
2007
Venta de Viviendas
2010
Oferta de Viviendas
Evolucin Reciente
Fuente: CAPECO
Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank
Perspectivas del mercado inmobiliario Peruano
2014
Asimismo, es importante mencionar el incremento del rea
De otro lado, cabe mencionar que el precio promedio por
construida destinada a ocinas, resaltando una mayor rea
metro cuadrado (m2) de los terrenos en Lima alcanz los
comercializable -que no incluye edicaciones para
US$1,192 a julio del 2013, siendo superior en 66% y 57%
uso
propio- a julio del 2013 (+273.1%), superando el incremento
respecto a julio del 2012 y 2011, respectivamente.
registrado durante el periodo previo (+69.7%).
Precio de venta de terrenos
Precios en dlares por m2
Sector
2010
2011
2012
2013
Var. % 13/12
Lima Top
1,141
1,481
1,427
2,126
49%
Lima Moderna
721
896
1,359
1,870
38%
Lima Centro
698
825
917
1,398
52%
Lima Este
270
376
341
563
65%
Lima Norte
136
152
341
515
51%
Lima Sur
164
351
356
547
54%
Callao
167
322
525
734
40%
Promedio
586
761
716
1,192
66%
Fuente: CAPECO
Precio de venta de terrenos en Lima

(US$ por m2)
2,200
Lima Top
Lima Este
Lima Sur
2,000
Miraores
San Isidro
La Molina
Santiago de Surco
Ate
Cieneguilla
Chaclacayo
Lurigancho
Santa Anita
El Agustino
San Juan de
Lurigancho
Chorrillos
Lurn
Pachacamac
San Juan de Miraores
Villa El Salvador
Villa Mara del Triunfo
Pucusana
Punta Hermosa
Punta Negra
San Bartolo
Santa Mara del Mar
1,800
1,600
Lima Moderna
1,400
800
Jess Mara
Lince
Magdalena
Pueblo Libre
San Miguel
Barranco
Surquillo
600
Lima Centro
1,200
1,000
400
200
0
2010
2011
Lima Top
Lima Moderna
Lima Centro
Fuente: CAPECO
2012
Lima Este
Lima Norte
Lima Sur
2013
Callao
Promedio
Cercado de Lima
Brea
La Victoria
Rimac
San Luis
Lima Norte
Carabayllo
Cmas
Independencia
Los Olivos
Puente Piedra
San Martn de Porres
Ancn
Santa Rosa
Callao
Bellavista
Callao
Pachacamac
Carmen de la Legua
La Perla
La Punta
Ventanilla
La tendencia ascendente en el precio de los terrenos,
respecto a julio del 2012 y 2011, respectivamente. Cabe
sumado a que la demanda de viviendas viene creciendo a
sealar que en los distritos cuya oferta
un mayor ritmo que la oferta, explic el hecho que el precio
personas de alto poder adquisitivo, el precio promedio por
promedio por metro cuadrado (m2) de departamentos en
metro cuadrado (m2) de los departamentos se mantiene
Lima
por encima del precio promedio registrado para la ciudad
haya
continuado
con
su
tendencia
alcista,
alcanzando US$1,474 a julio del 2013, superior en
est
dirigida a
de Lima.
21% y 46%
Precio de venta promedio por distritos
Precio de venta promedio en

Lima
(US$ por m2)
(US$ por m2)

1,474
1,600
1,221
1,400
1,200
741
1,500
516
814
1,000
500
529
Fuente: CAPECO
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
200
2006
400
2001 2000
800
600
2,000
966 1,008
1,000
2,500
Miraores
San Isidro
Surco, San Borja
Fuente: CAPECO
J. Mara, Lince, Magdalena, P. Libre, S. Miguel

Lima, Brea, La Victoria, Rimac, S. Luis
Promedio
De otro lado, si bien esta alza de precios podra generar
tiene uno de los menores precios por metro cuadrado
preocupacin en torno a la formacin
de una burbuja
(m2) construido respecto a otros pases en la regin. El
inmobiliaria, nosotros consideramos que el alza en los
precio en el Per (US$ 1,810) es menor comparado con
precios de las viviendas obedece a un mayor dinamismo
Brasil (US$ 3,751),
de la demanda y a un relativamente bajo valor de los
(US$2,749), Mxico (US$2,635), Uruguay (US$2,562),
terrenos en Lima respecto a otras capitales de Amrica
Colombia (US$2,379), Panam (US$2,001), entre otros
Latina. As,
(ver grco).
Argentina
(US$ 2,813),
Chile
segn un estudio de Global Property Guide, el Per
Precio de viviendas
en Amrica Latina 2013
(US$ por m2)
3,751
2,813
2,749
2,635
2,562
2,379
2,001
1,810
1,642
Fuente: Global Property Guide
1,193
El Salvador
1,278
Ecuador
Nicaragua
Costa Rica
Per
Panam
Colombia
Uruguay
Mxico
Chile
Argentina
Brasil
1,342
A ello se suma el hecho que el ratio Precio de Venta /
calculado por el Banco Central de Reserva (BCR), registr
Ingreso por Alquiler Anual (PER por sus siglas en ingls),
un valor de 16.1 al cuarto trimestre del 2013.
PER: Precio de vivienda / ingreso por alquiler
Criterios de valuacin para el mercado

inmobiliario
(aos para recuperar la inversin)
16.1
16.2
15.9
160
15.7
15.8
15.6
Ratio
Precio / ingresos
por alquiler
Ganancia por
alquiler (%) 1
Clasicacin
5 - 12,5
20,0 - 8,0
Precio subvaluado
12,5 - 25,0
8,0 - 4,0
Precio normal
25,0 - 50,0
4,0 - 2,0
Precio sobrevaluado
15.7
15.6
15.5
15.4
15.3
15.3
15.2
Fuente: BCRP
4T-13
3T-13
2T-13
1T-13
4T-12
3T-12
2T-12
14.8
1T-12
15.0
(1) Denida como el alquiler anual entre el precio de venta. Es la inversa

del PER.
Fuente: Global Property Guide
Esto signica que, en promedio, un inversionista se demora-
inmueble est sobrevalorado cuando el ratio excede a 25.
ra 16 aos en recuperar su inversin considerando los
Sin embargo, en algunas zonas de Lima este indicador ya
ingresos por alquiler. Este ratio se encuentra dentro de un
se aproxima a 18.
rango de precios normal, pues se considera que un
PER: Inmobiliario por distrito (aos
para recuperar la inversin)
Distrito
4T-12
1T-13
2T-13
3T-13
4T-13
Jesus Mara
14.9
15.0
15.6
15.7
16.2
La Molina
11.6
13.7
14.7
15.5
16.4
Lince
16.4
14.1
14.6
15.4
15.5
Magdalena
16.0
14.0
14.5
15.1
15.0
Miraores
15.0
14.8
16.5
16.3
15.9
Pueblo Libre
16.0
14.1
14.3
15.3
16.1
San Borja
18.2
18.6
17.5
17.1
16.7
San Isidro
18.4
18.0
17.2
17.3
17.7
San Miguel
15.6
14.4
14.8
14.7
15.0
Surco
15.0
16.8
16.3
16.5
16.6
Promedio
15.7
15.3
15.6
15.9
16.1
Fuente: BCRP
En cuanto a los costos de edicacin, los precios de
Seguros (SBS). En particular, el sistema bancario provee el
materiales de construccin registraron un incremento de
96% del monto

hipotecarios.
2.06% durante el ao 2013, segn el INEI. A nivel
total
de
crditos
desagre- gado, resalt el incremento de los productos

metlicos (varillas de construccin, alambres) -debido a un
Cabe resaltar la continua reduccin de la dolarizacin de
incremen- to en el tipo de cambio sol-dlar-, as como
los crditos hipotecarios, habiendo pasado de 96% en el
tambin el incremento de los ladrillos y accesorios de
2005 a 38% en el 2013. Ello se explica por medidas
plstico y suministros elctricos -debido a la mayor
implementa-
cotizacin del petrleo en la segunda mitad del ao-.
incrementando la cuota inicial para acceder a un crdito
das
hipotecario en
por
la
SBS
durante
el
2013,
dlares, desincentivando los crditos
En lo que se reere a los crditos hipotecarios en el sistema
hipotecarios mayores a veinte aos y los destinados a
nanciero, stos sumaron S/.29,678 millones (US$10,650
segunda vivienda. A ello se suma la poltica de encajes
millones) al nalizar el ao 2013, mayor en 21% en moneda
adoptada por el BCRP, reduciendo los encajes en soles
local respecto al ao 2012 (10.7% medido en dlares
-desde junio del 2013- y encareciendo los encajes en
corrientes), segn cifras de la Superintendencia de Banca y
dlares -desde
alentar la toma
febrero
del 2013-, con la nalidad de
de crditos
en moneda local para as
reducir el riesgo cambiario crediticio.
Mercado de
Viviendas
El precio de las viviendas mantuvo su
tendencia ascendente durante el 2013
aunque a un ritmo menor al de aos
anteriores. La mayor oferta de viviendas
se concentr en aquellas con un rango
de precios entre US$80,000 y
US$200,000.
A julio del 2013, la actividad edicadora de viviendas en
siendo los distritos de Jess Mara, Lince, Magdalena,
Lima Metropolitana y Callao lleg a 4'544,407 m2,
San Miguel, Pueblo Libre, Surquillo y Barranco los que
registrando una reduccin de 5.3% respecto a julio 2012,
tuvieron una mayor concentracin de esta oferta (36%
segn el estudio de CAPECO.
del total).
En particular, la oferta de viviendas para la venta sum
Asimismo, la venta de viviendas nuevas sum 22,220
20,291 unidades habitacionales, 9% menor a lo registrado
unidades habitacionales, 1% ms que los comercializado
en el periodo previo (22,225 viviendas), siendo los depar-
durante el perodo previo (21,990 viviendas), siendo los
tamentos los que sumaron una mayor participacin
departamentos los que sumaron mayor participacin
(98% del total). As, el mayor porcentaje de oferta
se
(95% del total). En este caso el mayor porcentaje de
concentr en un rango de precios de entre US$80,000 y
venta tambin se encontr en un rango de precios de
US$200,000, representando
entre US$80,000 y US$200,000.
el
48%
de
unidades
comercializables,
Oferta de viviendas
2010
2011
(en unidades)
7,000
2012
2013
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
US$0 - US$40
Fuente: Capeco
US$40 - US$60
US$60 - US$80
US$120 - US$200
US$200 - a ms
En miles de dlares
2010
2011
Venta de viviendas
nuevas
(en unidades)
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
US$80 - US$120
US$0 - US$40
2012
2013
1
4
Mercado de Viviendas
Fuente: Capeco
US$40 - US$60
US$60 - US$80
2014
US$80 - US$120
US$120 - US$200
US$200 - a ms
En miles de dlares
Estos
unidades
departamentos vendidos. En este contexto cabe desta-
comercia- lizadas, nivel similar a lo registrado en el
montos
representaron
el
41%
de
car que el 59% de la demanda efectiva de viviendas en
periodo anterior. En particular los distritos de Jess Mara,
Lima, estimada en cerca de 432 mil, se encuentra
Lince, Magdalena del Mar, San Miguel, Pueblo Libre,
concentrada en un rango de precios que va hasta
Surquillo y Barranco
US$60,000.
fueron los que tuvieron una mayor concentracin de
Demanda efectiva de viviendas

414
407
418
432
2013
450
2012
(en miles de unidades)
400
350
300
297
303
326
Fuente: CAPECO
2011
2010
2009
2008
200
2007
250
Demanda efectiva de viviendas por rango de precios

(en miles de unidades)
320
2010
2011
280
2012
2013
240
200
160
120
80
40
0
US$0 - US$40
Fuente: CAPECO
US$40 - US$60
US$60 - US$80
US$80 - US$120
US$120 - US$200
US$200 - a ms
En miles de dlares
Si bien lo anterior denota el importante potencial de
de los departamentos lleg a los 89.9 m2 -a julio del
crecimiento en viviendas destinadas a los sectores
2013-, siendo ligeramente superior a los 88.7 m2
socioeconmicos de menores ingresos, muestra tambin
registrados a julio del 2012.
que debido a la mejora en los ingresos de la poblacin

la demanda efectiva
ha venido desplazndose a un
En lo referente a la venta de viviendas en Lima Metropolita-
rango de precios superior a lo registrado en aos
na y el Callao, debido a la existencia de diferentes mecanis-
anteriores, ya que durante el periodo previo las viviendas
mos de venta anticipada -en planos-, cerca del 75% del total
en este mismo rango de precios representaban el 71%
de viviendas vendidas -a julio del 2013- an se
del total de la demanda efectiva.
encontraba en construccin. Esta tendencia ha venido

incrementndose en el tiempo producto de la creciente
De otro lado, el precio promedio por departamento en
demanda y el dinamismo del crdito hipotecario -a julio
Lima Metropolitana (US$145,318) aument en 19.4%,
del 2009 la venta en planos era el 70% del total de
debido principalmente a la tendencia creciente del
viviendas vendidas-.
precio promedio por m2 (US$1,474), explicado por el

alza en el valor de los terrenos que a julio del 2013
En lo que respecta a programas de promocin de viviendas
aument 20.7% respecto a julio del 2012. Por su parte,
impulsadas por el Estado, el Fondo Mivivienda lleg a
el rea promedio
desembolsar S/.1,403 millones en crditos durante el 2013.
PER: Desembolso de crditos Mivivienda (en miles de S/.)

Empresas
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Crdito
51,113
104,903
182,730
279,107
376,762
489,982
Interbank
83,807
56,351
188,243
279,926
292,466
295,124
2,234
14,463
58,764
122,880
Continental
22,632
33,217
95,143
154,815
137,801
110,272
Scotiabank
12,908
12,240
32,297
78,781
60,335
107,031
Financiero
9,228
16,100
32,871
44,596
54,872
58,369
Comercio
2,813
1,834
2,392
3,429
1,637
1,428
Mi Banco
153
336
680
29,424
47,786
89,298
92,180
130,601
217,420
212,078
272,430
625,207
947,295
1,113,574
1,403,186
BIF
Otras Entidades
TOTAL
Fuente: Fondo Mivivienda S.A.

PER: Desembolso de crditos Mivivienda (en nmero)

2008
2009
2010
2011
2012
2013
917
1,698
2,363
2,940
3,344
4,043
1,781
864
2,293
3,091
3,008
2,386
373
383
881
1,478
1,320
1,055
193
153
446
989
Scotiabank
246
187
331
973
499
723
Financiero
147
212
380
613
653
527
Comercio
45
23
68
60
15
15
Mi Banco
958
1,443
1,947
1,763
2,020
3,420
4,469
4,810
8,456
11,071
11,309
13,164
Empresas
Crdito
Interbank
Continental
BIF
Otras Entidades
TOTAL
Fuente: Fondo Mivivienda S.A.

De ello se destin S/.1,353 millones al nuevo crdito
que la mayora de crditos se destinaron a viviendas en
Mivivienda, S/.28 millones al programa Miconstruccin y
construccin (94% del total), nanciadas mayormente por
S/.21 millones al crdito complementario Techo Propio.
entidades bancarias (74% del total) y todos ellos coloca-
Cabe resaltar que las provincias representaron el 34%
dos en moneda local. Asimismo, el Fondo Mivivienda
del monto total de crditos desembolsados, cifra que
desembols cerca de S/.418 millones en Bonos Familiares
ha venido incrementndose en los ltimos aos (29%
Habitacionales (BFH), 40% ms respecto a los desembol-
en el ao 2009). Respecto al nmero de crditos, se
sado en el ao 2012. En trminos de unidades se
llegaron a colocar 13,164 crditos durante el 2013, 16%
registraron 23,914 bonos adjudicados, 37% ms que lo
ms respec- to a lo colocado durante el ao 2012. Es
adjudicado en el ao 2012.
importante anotar
Anlisis
FODA
El elevado dcit habitacional, la mejora
en los ingresos de la poblacin y la mayor
penetracin del sistema nanciero son las
principales oportunidades del sector. Los
principales riesgos son una potencial
desaceleracin de la economa que
afecte el precio de las viviendas y un
aumento de las tasas de inters internacionales que diculte el acceso al crdito
hipotecario.
Fortalezas
Sostenido crecimiento del crdito hipotecario ante mejora en el nivel de ingresos y mayor penetracin nanciera.
Compromiso del gobierno para impulsar viviendas sociales con subsidio del Estado (Mivivienda y Miconstruccin).
Venta de viviendas en planos (75% del total) genera mayor rentabilidad y disminuye el riesgo de inversin.
Tasas de inters histricamente bajas en los crditos hipotecarios (alrededor de 8.5% en soles y 9% en dlares).
Baja morosidad hipotecaria en el segmento de viviendas (1.03% al nalizar el ao 2013).
Oportunidades
Elevado dcit de viviendas (1.86 millones de unidades).
Interesante rentabilidad en proyectos relacionados a la construccin de ocinas y viviendas.
Incremento de la inversin extranjera en el sector inmobiliario, con incidencia en ocinas y viviendas.
Desarrollo de proyectos de viviendas multifamiliares, ante una menor disponibilidad de terrenos.
Importante porcentaje de familias que an habitan en viviendas alquiladas (15% a nivel nacional, 22% en Lima).
Mayor presencia de centros comerciales en provincias debido al interesante potencial de consumo.
Debilidades
Excesiva burocracia administrativa y falta de uniformidad en las municipalidades para obtener licencias de construccin.
Sector altamente sensible a cambios en el ciclo econmico (en perodos de recesin cae ms que el PBI).
Cambios en los planes de desarrollo urbano, diculta el avance inmobiliario.

Baja oferta disponible de terrenos saneados (con inscripcin en Registros Pblicos) y con servicios bsicos ya instalados.
Uso extendido de la autoconstruccin de viviendas (construccin informal), que abarca alrededor del 60% del total de
viviendas construidas en el pas.
Amenazas
Cambios inesperados en la poltica monetaria de EEUU podra fortalecer el dlar e inuir en la decisin de compra de
nuevos departamentos.
Incremento en el precio de los terrenos (representa entre el 18% y 20% del costo total de un proyecto inmobiliario)
incidira en un mayor nivel de precios de las viviendas.
Aumento de precios de terrenos afectara edicacin de viviendas sociales.
Nuevas medidas regulatorias, ante eventos inesperados en el panorama econmico internacional, podran afectar el
nivel de las tasas de inters de los crditos hipotecarios.
Perspectivas
Durante el 2014 continuara la evolucin
positiva del sector inmobiliario, impulsado no slo por la edicacin de viviendas
sino tambin de ocinas y centros
comerciales. En el primer segmento, la
mayor actividad se concentrara en la
construccin de condominios multifamiliares, en particular en la periferia de
Lima y en provincias.
Durante el 2014 el sector inmobiliario mostrara una expansin similar al ao anterior. As, en trminos de metros
En trminos de valor, el incremento sera un poco mayor

a
cuadrados construidos se registrara un crecimiento de
6%, dado que prevemos que contine la tendencia alcista
alrededor de 3%. En particular, este comportamiento
en el precio de las edicaciones como consecuencia del
estara inuenciado en mayor proporcin por la actividad
mayor valor de los terrenos. Sin embargo, el incremento
edicadora en el segmento de ocinas, debido a que se
sera menor al registrado en aos anteriores, pues si bien
espera se mantenga el dinamismo de la economa local,
el costo de los terrenos mantendra una alta inuencia,
lo cual incidira en la
expansin de medianas y
este incremento no se estara trasladando en su totalidad
grandes empresas. Asimismo, la actividad edicadora de
al valor de los departamentos, dado que ello podra
locales comerciales continuara con su expansin a nivel
afectar la velocidad de venta de las viviendas. Ello se
nacional, especialmente en provincias debido a
su
reeja en los precios de los departamentos en distritos
la actividad
cuya oferta se destina a niveles socioeconmicos medios
edicadora de viviendas retomara el comportamiento
y altos. As, segn el Banco Central de Reserva, el precio
positivo durante el 2014, ello debido que se espera una
de los departamentos en estos distritos lleg a los
mayor demanda de viviendas tanto en Lima como en
US$1,623 por m2 durante el 4T13, y si bien este precio
provincias, producto de un mejor desempeo de la
fue mayor en 11% respecto al 4T12 (US$1,432 US$ por
economa local, que incide en la mejora
m2),
de los ingresos
poblacin.
respecto al 3T13.
potencial
de crecimiento. Por su parte,
de
la
Precio de venta promedio en Lima 1\

(US$ por m2)
1,700
1,634
1,623
1,580
1,600
1,500
1,462 1,494
1,404
1,400
1,348
1,300
1,259
1,200
4T-13
3T-13
2T-13
1T-13
4T-12
3T-12
2T-12
1T-12
1,100
1\ Considera Jess Mara, La Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre,

San Borja, San Isidro, San Miguel y Surco.
Fuente: BCRP
ste
se
mantuvo
relativamente estable (-1%)
22
Perspectivas
Las proyecciones anteriores tienen como supuesto un
y el inters de las rmas inmobiliarias para la construc-
crecimiento del Producto Bruto Interno (PBI) de 5.5% en el
cin de viviendas dirigidas a los segmentos C y D -espe-
2014, tomando en cuenta un panorama econmico
cialmente para la edicacin de condominios multifami-
internacional estable, pues esperamos que el retiro del
liares, en zonas
estmulo monetario (tapering) por parte de Estados Unidos
Asimismo, la demanda en segmentos A y B mantendra
se realice gradualmente y ste no impacte sobre la
un comportamiento positivo aunque a un menor ritmo
economa real. Es importante tomar en cuenta el
que aos anteriores, ello en parte debido a condiciones
desempeo de la economa local dado que el sector
crediticias ms estrictas, la falta de uniformidad en los
inmobiliario
requerimientos para obtener las licencias de construc-
es
altamente
sensible
los
ciclos
econmicos.
perifricas
cin, y la dicultad para
de Lima y en provincias-.
encontrar terrenos a precios
accesibles. Cabe resaltar que ahora el costo del terreno

En lo que se reere al segmento de viviendas, prevemos
representa entre el 18% y 20% del monto total invertido
que este segmento registre un comportamiento positivo
en el proyecto -anteriormente entre 8% y 10%- segn
dada la an alta demanda insatisfecha, la presencia de
Apoyo Consultora.
diferentes programas habitacionales por parte del gobierno
Estructura de los ingresos - Proyecto inmobiliario

(en porcentaje total)
Ao 2013*
Ao 2008
60%
Costos de construccin
Terreno
8% - 10%
Margen 20%
Costos administrativos
10%
(*) Estimado
Fuente: Apoyo Consultora
60%
18% - 20%
Margen 10% - 12%
Costos administrativos 10%
Costos de construccin
Terreno
2014
Por otro lado, el Fondo Mivivienda (FMV) mediante sus

programas inmobiliarios -Nuevo Crdito Mivivienda (NCM),
Crditos hipotecarios Fondo Mivivienda

(en unidades)
y Miconstruccin-, espera cerrar el ao 2014 con un

monto de crditos colocados que superara los S/.2,000
millones, registrando un incremento de aproximadamente
43% respecto al monto colocado durante el 2013.
13,000
11,000
9,000
En esta misma lnea, durante el ao 2014 el Fondo
7,000
Mivivien- da
5,000
(FMV) espera colocar
25,000 crditos
hipotecarios, de los cuales 13,000 crditos seran mediante

el Nuevo Crdito Mivivienda y 12,000 crditos mediante el
programa Micons- truccin. Asimismo, la entidad estatal
3,000
1,000
tambin tiene previs- to adjudicar 25,000 Bonos Familiares

Habitacionales.
2009
2010
2011
Mivivienda
2012
2013
Techo Propio
Fuente: Capeco / Mivivienda

De otro lado, en el segmento de viviendas construidas por

empresas formales -que en su mayora se nancian mediante crditos hipotecarios- se espera que contine
tendencia
de
reduccin
en
la
supercie
de
la
los
departamentos.
Esto debido al incremento en el valor de los terrenos,
sumado a los diferentes requerimientos para la construc-
Dcit habitacional
cin de viviendas segn la zona de edicacin. Asimismo, la
(en nmero de viviendas)

444,002
Lima
108,361
Cajamarca
91,340
La Libertad
Arequipa
Loreto
86,817
74,737
Ica
68,597
Ayacucho
60,201
Lambayeque
52,842
Huancavelica
43,929
Apurmac
32,026
Pasco
25,971
Moquegua
Madre de Dios
13,609
8,835
oferta inmobiliaria se concentrara cada vez ms en condominios multifamiliares, algunos de uso mixto -viviendas y
comercio-, para as aprovechar economas de escala,
generando ahorros que se trasladen al precio de los
departamentos, especialmente en la periferia de Lima y en
provincias.
Fuente: INEI / Censo Nacional de Vivienda 2007
A mediano plazo el potencial de
con ms de 100 mil hogares formndose cada ao. En ese
crecimiento del sector inmobiliario
sentido, para
es interesante. En el segmento de
generar una mayor rea de suelo urbano destinado a la
viviendas, existe an un amplio
actividad inmobiliaria, ello mediante la imple- mentacin de
mercado potencial, considerando que
terrenos saneados legalmente -con ttulos de propiedad- y
el dcit habitacional bordeara los 2
con una adecuada provisin de servicios bsicos.
millones de viviendas a nivel nacional
revertir el citado
dcit, se necesitara
DISCLAIMER
Las opiniones, estimaciones, pronsticos y recomendaciones efectuadas en el presente reporte son producto de la investigacin y
estudio realizado por el autor sobre la base de informacin pblica disponible. El presente informe no constituye asesora en
inversiones ni contiene, ni debe ser interpretado, como una oferta, una invitacin o una recomendacin para realizar cualquier acto
jurdico respecto a cualquier valor mobiliario o producto nanciero. Scotiabank Per S.A.A. y sus subsidiarias no se responsabilizan
por cualquier error, omisin o inexactitud que pudiera presentar el mismo ni por los resultados de cualquier decisin de inversion
adoptada por un inversionista respecto de los valores o productos nancieros que se analizan.
Informe elaborado por el departamento de Estudios Econmicos de Scotiabank Per

Scotlabank
fOto1C> Evelyn t;1.?rioo-Reyno

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Perspectivas del mercado

Perspectivas del mercado

Foto / Christian Vinces

Durante el ltimo quinquenio el sector inmobiliario registr

(+12.6%), lo cual contrast con la cada en la edicacin de

una expansin mayor al de la economa en su conjunto

locales comerciales (-13.7%) y viviendas (-5.3%). En particu-

impulsado principalmente por los siguientes factores:

lar, del total de la actividad edicadora, el segmento de

La mejora en los ingresos de la poblacin producto de

total), seguido de otros destinos (13.2%), ocinas (10.3%) y

locales comerciales (2.1%).

La demanda insatisfecha, en particular de viviendas para

Cabe destacar el incremento en el nmero de viviendas

El mayor acceso a los crditos hipotecarios debido al

vendidas, que a julio del 2013 registr un ligero

descenso de las tasas de inters.

crecimiento de 1% respecto a julio del 2012. En trminos

El apoyo del Estado a travs de la promocin de progra-

de unidades, la venta de nuevas viviendas super el

mas habitacionales como Mivivienda.

nmero de viviendas disponibles para la venta, las cuales

La apreciacin de la moneda local respecto al dlar

registraron una cada cercana al 9% respecto a julio del

que se registr hasta inicios del 2013.

2012. Es por ello que, en conjunto, la oferta comercializable

Metropolitana sum cerca de 42 mil viviendas a julio del

comportamiento positivo, durante el ao 2013 el sector

2013 (44 mil a julio del 2012), reducin- dose en 3.9%

inmobiliario mostr una desaceleracin debido a diversos

respecto a julio del 2012.

factores tales como: i) condiciones ms estrictas para la

regulatorios; ii) desacelera- cin de la inversin privada en

Oferta comercializable total

empresarial, lo que impacta en la

cambio sol/dlar desde el segundo trimestre 2013, que

Urbanas de Lima y Callao realizado por CAPECO, a julio

superior en slo 2.5% a lo registrado a julio del 2012.

2013 la actividad edicadora en Lima Metropolitana y el

As, segn el XVIII Estudio de Mercado de Edicaciones

En detalle, el incremento de la actividad edicadora a julio

Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

Perspectivas del mercado inmobiliario Peruano

Asimismo, es importante mencionar el incremento del rea

De otro lado, cabe mencionar que el precio promedio por

construida destinada a ocinas, resaltando una mayor rea

metro cuadrado (m2) de los terrenos en Lima alcanz los

comercializable -que no incluye edicaciones para

US$1,192 a julio del 2013, siendo superior en 66% y 57%

propio- a julio del 2013 (+273.1%), superando el incremento

respecto a julio del 2012 y 2011, respectivamente.

registrado durante el periodo previo (+69.7%).

Precio de venta de terrenos

Precios en dlares por m2

Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

Precio de venta de terrenos en Lima

Elaboracin: Estudios Econmicos Scotiabank

La tendencia ascendente en el precio de los terrenos,

respecto a julio del 2012 y 2011, respectivamente. Cabe

sumado a que la demanda de viviendas viene creciendo a

sealar que en los distritos cuya oferta

un mayor ritmo que la oferta, explic el hecho que el precio

personas de alto poder adquisitivo, el precio promedio por