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Governo do Estado de So Paulo

Geraldo Alckmin Governador


Secretaria de Estado do Meio Ambiente
Jos Goldemberg Secretrio
CETESB Companhia de Tecnologia de Saneamento
Ambiental
Rubens Lara Diretor Presidente

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Dados Internacionais de Catalogao na Publicao (CIP)


(CETESB Biblioteca, SP, Brasil)

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

G971 Guia para avaliao do potencial de contaminao em imveis / Elaborao


Anna Carolina M.A. da Silva ... [et al.] ; coordenao Maria Cecilia Pires.
So Paulo: CETESB: GTZ, 2003.
80 p.; 20 x 22,8 cm
Disponvel tambm em : <http://www.cetesb.sp.gov.br>
Elaborado no mbito da Cmara Ambiental da Indstria da Construo,
para o Estado de So Paulo, pelo Grupo de Trabalho de reas
Contaminadas.
ISBN 85-86624-25-X
1. guas subterrneas contaminao 2. Aterros 3. Construo Civil
4. Imveis engenharia civil 5. Indstrias contaminao 6. Meio ambiente
reas contaminadas 7. Riscos ambientais 8. Sade pblica 9. Solo
contaminao 10. Solo poluio I. Silva, Anna Carolina M.A. da II. Marker,
Andreas III. Pires, Maria Cecilia, coord.

CDD (21.ed. esp.)

628.55
363.739 6

CDU (ed. 99 port.)

614.77 : 624.131.3

Tiragem: 5.000 exemplares


Projeto grfico, diagramao e arte da capa:
Setor de Comunicao do SindusCon-SP
Fotolito e impresso:
Prol Editora Grfica

Elaborao:
Anna Carolina M. A. da Silva - USP
Andreas Marker - Projeto CETESB/GTZ
Fbio Ricardo Figueirinha - PMSA - SEMASA
Francisco A. N. da Silva - PMSP - SVMA
Hilton A. Magri Lcio - AESAS
Lucila Soares - CDHU
Luis Enrique Snchez - USP
Luiz Eduardo de Oliveira Camargo - AELO
Marcos Moliterno - SECOVI
Maria Cecilia Pires - CETESB
Rivaldo Mello - AESAS
Sandra Garcia Gabas - IPT
Coordenao:
Maria Cecilia Pires - CETESB
Apoio:
Projeto de Cooperao Tcnica Brasil Alemanha,
CETESB/GTZ

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Elaborado para o Estado de So Paulo no mbito da


Cmara Ambiental da Indstria da Construo pelo
Grupo de Trabalho de reas Contaminadas

A tecnologia associada poltica

Um instrumento de defesa ambiental

A CETESB Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental, que h 35 anos vem se notabilizando


como uma empresa de tecnologia, tornando-se referncia
nacional e internacional, somente logra colher vitrias por
causa da sua capacidade de se articular com os diferentes segmentos da sociedade.
O melhor exemplo dessa capacidade, que constitui
uma virtude intrnseca, so as Cmaras Ambientais da
Atividade Produtiva institudas em setembro de 1995, cujo
maior mrito aproximar a instituio dos setores empresariais formando rgos colegiados de carter consultivo
para subsidiar as suas aes.
Temos, hoje, seis Cmaras Ambientais em atividade,
nas quais representantes dos setores do comrcio de
derivados de petrleo, construo, minerais no-metlicos, qumico e petroqumico, txtil e sucroalcooleiro,
sentam-se com a CETESB e outras instituies para
discutir questes de interesse comum e de toda a
sociedade, constituindo uma instncia consultiva,
contribuindo na elaborao de normas e procedimentos
que resultem na preservao do meio ambiente.
Trata-se de um mecanismo que caracteriza uma sociedade democrtica e, portanto, digno dos maiores elogios.
O Guia para Avaliao do Potencial de Contaminao
em Imveis, idealizado e gestado no mbito da Cmara
Ambiental da Indstria da Construo, sob a coordenao
tcnica da CETESB, constitui o corolrio desse processo.
Fruto de um desejo comum de aperfeioar as aes para
a melhoria da qualidade de vida, trata-se de um instrumento fundamental para empreendedores do setor
imobilirio, e mesmo o cidado comum, oferecendo a
necessria orientao na aquisio de terrenos, evitando
problemas ambientais e legais em casos de indcios de
contaminao do solo ou da gua subterrnea.
Assim, a CETESB, angariando o apoio dos diversos
setores da sociedade, est cumprindo o seu papel
institucional, produzindo um ambiente mais saudvel e
melhor qualidade de vida.

Em menos de dois anos como secretrio do Meio


Ambiente do Estado de So Paulo, tive a oportunidade de
vivenciar casos de contaminao do solo, alguns
emblemticos, envolvendo famlias que, embalados no
sonho da casa prpria, acabaram adquirindo imveis
assentados sobre verdadeiros coquetis de rejeitos
qumicos industriais, cujas emanaes passaram a constituir verdadeiras ameaas sua sade, transformando a
antiga esperana em pesadelo.
So esqueletos antigos de indstrias, algumas j
inativas, que saram do solo revolvido para assombrar as
famlias, tirando-lhes a paz e a tranqilidade. A CETESB
Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental,
rgo de controle e fiscalizao desta Secretaria, vem
desenvolvendo um profcuo trabalho para identificar e
promover a remediao de tais reas, aplicando penalidades e impondo exigncias s empresas.
Vem, ao mesmo tempo, aperfeioando as suas aes
para que as empresas reduzam a gerao de resduos,
especialmente os classificados como perigosos, destinando-os de forma adequada para que no causem impacto
no meio ambiente.
Mas os esqueletos so de um tempo em que a conscincia ambiental no era, ainda, to aguda e os empresrios,
nem sempre por m f, mas por desconhecimento, acabaram dispondo os resduos de forma irregular, recobrindo-os
com terra. E os anos se encarregaram de releg-los ao
esquecimento.
por isso que considero auspiciosa a publicao da
Cmara Ambiental da Indstria da Construo. Com efeito,
este Guia para Avaliao do Potencial de Contaminao
em Imveis, elaborado sob a coordenao tcnica da
CETESB, vai contribuir para que empreendedores imobilirios, profissionais ou mesmo a pessoa fsica, possam tomar
as devidas precaues para evitar a compra de uma rea
contaminada, que possa colocar em risco a sade humana.
A CETESB est, assim, cumprindo o seu papel oferecendo sociedade um instrumento da maior eficcia para
salvaguardar os seus direitos a um ambiente limpo e
equilibrado como prescreve a nossa Constituio.

Rubens Lara
Presidente da CETESB Companhia de Tecnologia de
Saneamento Ambiental

Jos Goldemberg
Secretrio do Meio Ambiente do Estado de So Paulo

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

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com grande satisfao que a CETESB, por meio


da sua Cmara Ambiental da Indstria da Construo
Civil, coloca disposio da cadeia produtiva deste
setor o Guia para Avaliao do Potencial de Contaminao em Imveis.
A publicao objetiva orientar empreendedores
imobilirios, profissionais e empresas afins sobre as
precaues e os procedimentos a serem adotados
antes da realizao de uma transao imobiliria ou do
incio da implantao de um empreendimento, para
verificar se a rea a ser ocupada apresenta contaminao que coloque em risco a sade e o meio ambiente.
Fruto de um trabalho dos profissionais da CETESB
e das entidades que voluntariamente compem a
Cmara Ambiental, o guia mais do que simplesmente
um servio. Trata-se de uma contribuio do setor para
evitar a repetio de erros que, nos ltimos anos, tm
levado construo de edificaes em terrenos contaminados, com prejuzos para seus usurios, a sade
pblica e o meio ambiente.
de se ressaltar que este guia no tem outro
objetivo seno o de orientar sobre precaues e
procedimentos. Recomenda-se sua leitura antes da
efetivao de qualquer aquisio de terreno ou incio de
implementao de um empreendimento. De posse
dessas informaes bsicas, o interessado deve
procurar orientao na CETESB e em outros rgos,
sobre a conduo das providncias que efetivamente
se fizerem eventualmente necessrias.
Nossos agradecimentos aos profissionais que
viabilizaram esta publicao, numa demonstrao
concreta de que a parceria entre o poder pblico e a
iniciativa privada d excelentes frutos sempre quando
existem identidade de propsitos e determinao
poltica.
Artur Quaresma Filho
Coordenador da Cmara Ambiental da Indstria
da Construo Civil da CETESB e presidente do
SindusCon-SP (Sindicato da Indstria da
Construo Civil do Estado de So Paulo)

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

PARCERIA EXEMPLAR EM FAVOR DO MEIO AMBIENTE

Glossrio .................................................................................................................. 15
Siglas e Abreviaturas ................................................................................................ 17
1. Introduo .............................................................................................................. 19
2. Objetivos deste Guia ............................................................................................. 23
3. A Quem se Destina ................................................................................................ 27
4. reas Contaminadas e a Construo Civil: Interfaces e Conflitos ................... 31
4.1. Riscos da Execuo de Obra Civil em reas Contaminadas .................... 33
4.2. Interfaces com o Poder Pblico ................................................................ 34
5. Levantamento de Dados sobre um Imvel .......................................................... 35
5.1. Histrico de Ocupao do Imvel e da Vizinhana .............................. 38
5.1.1. Levantamento do Histrico de Ocupao
do Imvel e da Vizinhana .............................................................. 38
5.1.2. Informaes de Prefeituras Municipais ............................................ 40
5.1.3. Informaes da Secretaria de Estado do Meio Ambiente ............... 41
5.1.4. Informaes da CETESB ................................................................ 41
5.1.5. Informaes de Diversas Fontes ..................................................... 42
5.1.6. Mapas e Fotografias Areas ............................................................ 42
5.2. Inspeo de Campo ................................................................................ 43
5.3. Entrevistas .............................................................................................. 43
6. Questionrio para Avaliao das Condies Ambientais do Imvel ................ 45
6.1. Estrutura do Questionrio ......................................................................... 47
6.2. Instrues para Preenchimento do Questionrio ...................................... 47
6.3. Avaliao dos Resultados do Questionrio ............................................... 47
7. Como proceder quando h Indcios de Contaminao ...................................... 49
7.1. Investigao Confirmatria ....................................................................... 51
7.2. Gerenciamento do Canteiro de Obras ...................................................... 52
7.3. Manuseio e Remoo de Entulho e Solo Escavado ................................. 53
7.4. Remoo de Tanques e Tubulaes Subterrneos ................................... 53
7.5. Segurana Ocupacional ............................................................................ 54
8. Bibliografia ............................................................................................................. 55
ANEXO I - Legislao Brasileira .............................................................................. 59
ANEXO II - Questionrio .......................................................................................... 65

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Sumrio

13

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Glossrio

15

16

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Os termos aqui definidos foram, na maioria, extrados do Manual de Gerenciamento de reas Contaminadas, da
CETESB, de 1999, (www.cesteb.gov.br),com a finalidade de uniformizar os conceitos utilizados na avaliao de reas
contaminadas. Alguns termos especficos para este guia foram criados pelo grupo de trabalho para facilitar a
compreenso do texto.

rea contaminada (AC)


rea onde h comprovadamente poluio causada por quaisquer
substncias ou resduos que nela tenham sido depositados, acumulados,
armazenados, enterrados ou infiltrados, e que determina impactos
negativos sobre os bens a proteger.

Gerenciamento de AC
Conjunto de medidas tomadas com o intuito de minimizar o risco proveniente
da existncia de reas contaminadas, populao e ao meio ambiente.
Essas medidas devem proporcionar os instrumentos necessrios tomada
de deciso quanto s formas de interveno mais adequadas.

rea potencialmente contaminada (AP)


rea onde esto sendo desenvolvidas ou onde foram desenvolvidas
atividades potencialmente contaminadoras, isto , onde ocorre o manejo
de substncias cujas caractersticas fsico-qumicas, biolgicas e
toxicolgicas podem acarretar danos aos bens a proteger, caso entrem
em contato com os mesmos.

Identificao de AP
Etapa do gerenciamento de AC em que so identificadas, dentro da
regio de interesse, as reas potencialmente contaminadas, a partir
de denncias, recla-maes e do levantamento das atividades
potencialmente contaminadoras.

Bens a proteger
Bens que, segundo a Poltica Nacional do Meio Ambiente e legislaes
decorrentes desta, devem ser protegidos. So considerados como bens
a proteger:
sade e bem-estar da populao;
fauna e flora;
qualidade do solo, das guas e do ar;
interesses de proteo natureza/paisagem;
ordenao territorial e planejamento regional e urbano;
segurana e ordem pblica.
Cadastro de reas Contaminadas (AC)
Conjunto de operaes que estabelecem o registro e o armazenamento
dos dados obtidos sobre reas potencialmente contaminadas (APs), reas
suspeitas de contaminao (ASs) e reas contaminadas (ACs). considerado o instrumento central do gerenciamento de AC, sendo composto
de duas partes principais: cadastro fsico e cadastro informatizado.

Investigao confirmatria
Etapa do gerenciamento de AC em que so feitos estudos e investigaes
com o intuito de comprovar a existncia da contaminao em uma AP ou AS.
Investigao detalhada
Etapa do gerenciamento de AC em que devem ser avaliadas as caractersticas da fonte de contaminao e do meio afetado, atravs da determinao
das dimenses da rea afetada, dos tipos e concentrao dos contaminantes
presentes e da pluma de contaminao, visando obter dados suficientes
para a realizao da avaliao de risco e do projeto de recuperao.
Monitoramento
Medio contnua ou peridica da qualidade ou caractersticas de um meio.
Remediao de reas contaminadas
Aplicao de tcnica ou conjunto de tcnicas em uma rea contaminada,
visando remoo ou conteno dos contaminantes presentes, de modo
a assegurar uma utilizao para a rea, com limites aceitveis de riscos
aos bens a proteger.

Contaminao
Introduo no meio ambiente de organismos patognicos, substncias
txicas ou outros elementos, em concentraes que possam afetar a
sade humana. um caso particular de poluio.

Risco (referente a ACs)


a probabilidade de ocorrncia de um efeito adverso aos bens a proteger em
decorrncia da sua exposio aos contaminantes presentes em uma AC.

Foco de contaminao
So os pontos, em uma AC, onde so detectadas as maiores
concentraes do(s) contaminante(s), na maioria das vezes relacionados
fonte de contaminao.

Usurio
Pessoa fsica ou jurdica que aplica este guia, incluindo, entre outros,
incorporadores, construtoras, agentes financeiros, corretores, vendedores
ou compradores de imveis.

Fonte de contaminao
Local onde foi gerada a contaminao ou onde funciona ou funcionou
uma atividade potencialmente contaminadora.

Vizinho
Imvel contguo ao imvel avaliado, inclusive aquele separado por uma rua,
vila, linha de transmisso de energia eltrica ou qualquer faixa de servido.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS


GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Siglas e
Abreviaturas

1817

18

AELO
Associao das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano
do Estado de So Paulo

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

AESAS
Associao Brasileira das Empresas de Diagnstico e Remediao de
Solos e guas Subterrneas

GTZ
Agncia de Cooperao Tcnica Alem
IEC
International Electrotechnical Commission

ANP
Agncia Nacional do Petrleo

IGC
Instituto Geogrfico e Cartogrfico
INMETRO
Instituto Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade Industrial

ASTM
American Society for Testing and Materials

INPE
Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais

CDHU
Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de
So Paulo

IPT
Instituto de Pesquisas Tecnolgicas do Estado de So Paulo

CETESB
Companhia de Tecnologia de
Saneamento Ambiental
CONAMA
Conselho Nacional do Meio Ambiente
CNEN
Comisso Nacional de Energia Nuclear
DAIA
Departamento de Avaliao de Impacto Ambiental da Secretaria do
Meio Ambiente
DAEE
Departamento de guas e Energia Eltrica do Estado de So Paulo
DEPRN
Departamento Estadual de Proteo de Recursos Naturais da
Secretaria do Meio Ambiente
DUSM
Departamento de Uso do Solo Metropolitano da Secretaria do Meio
Ambiente
EMBRAPA
Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuria
EMPLASA
Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano S/A
GRAPROHAB
Grupo de Anlise e Aprovao de Projetos Habitacionais

ISO
International Organization for Standardization
NBR
Norma Brasileira
PMSA
Prefeitura Municipal de Santo Andr
PMSP
Prefeitura do Municpio de So Paulo
SEAQUA
Sistema Estadual de Administrao da Qualidade Ambiental
SISNAMA
Sistema Nacional do Meio Ambiente
SVMA
Secretaria do Verde e de Meio Ambiente do Municpio de So Paulo
SECOVI
Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao
de Imveis Comerciais e Residenciais de So Paulo
SEMASA
Servio Municipal de Saneamento Ambiental de Santo Andr
RMSP
Regio Metropolitana de So Paulo
UGRHI
Unidade de Gerenciamento dos Recursos Hdricos
USP
Universidade de So Paulo

1
Introduo
GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

19

Durante a dcada de 1980, alguns desses imveis foram convertidos para usos no industriais, tendncia que desde ento tem se acelerado. Este processo de transformao urbana tende a acentuar devido a promulgao da Lei Estadual N 9.999/98, que
possibilita a ocupao, nas zonas de uso predominantemente industriais (ZUPI), por outros usos at
ento vetados (residencial e comercial), conforme a
Lei Estadual 1.817/78, sendo que para tal dever ser
comprovada, dentre outras questes, a ausncia de
contaminao.
importante observar que em imveis desta natureza grande a possibilidade da presena de contaminao no solo, ou mesmo em suas instalaes
prediais remanescentes, o que caracteriza um dos
principais aspectos do denominado passivo ambiental.
Dentre as reas onde, freqentemente, so encontrados passivos ambientais esto certos tipos de
indstrias e de estabelecimentos comerciais, locais
utilizados para deposio de resduos domiciliares ou
industriais, ou de entulhos de construo. Todos estes locais podem vir a ser objeto de interesse urbanstico, imobilirio, dentre outros.

Os meios de comunicao de massa tm noticiado, recentemente, vrios casos problemticos de


reutilizao de imveis por diversos tipos de empreendimentos. Esta situao, diante de suas conseqncias reais ou potenciais, causa enormes transtornos para os agentes envolvidos: compradores, vendedores, incorporadores, construtores, projetistas,
agentes financeiros e poder pblico municipal e estadual. Como exemplo pode ser citado um caso que
teve ampla repercusso na mdia: o condomnio Baro de Mau, situado no municpio de Mau, no Estado de So Paulo. Na ausncia de qualquer levantamento prvio de passivo ambiental, este conjunto
habitacional foi construdo sobre uma rea utilizada
no passado para deposio de resduos industriais.
Em abril de 2000 ocorreu uma exploso devido ao
acmulo de gases em uma cisterna, vitimando fatalmente um operrio. Posteriormente, foram divulgadas
informaes sobre a presena de um nmero elevado de substncias txicas no solo. O empreendedor
teve que assumir a responsabilidade e o nus de realizar todos os estudos solicitados para avaliao da
extenso da contaminao e executar todas as aes

1
1

A existncia de contaminao do solo ou das prprias edificaes em um imvel pode ser fonte de
poluio do ar, das guas superficiais e subterrneas, e pode representar riscos para a sade pblica e
para o meio ambiente, e em condies mais crticas
pode representar riscos de incndio e de exploso,
alm de ser um fator que leva sua desvalorizao.
Os problemas de contaminao podem dificultar ou
mesmo impedir a reutilizao desejada ou comercializao dessas reas. Entretanto, na maioria das vezes, a existncia de contaminao no imvel desconhecida dos empreendedores imobilirios, tanto
pblicos como privados.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS


GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

O processo de industrializao paulista iniciouse no final do sculo XIX, tendo se intensificado a


partir da dcada de 1950. A expanso industrial concentrou-se na capital, na regio do ABC e em
Cubato, acompanhando os eixos ferrovirios. Desde 1980, houve progressiva diminuio do nmero
de estabelecimentos industriais instalados em algumas regies do Estado, particularmente na Regio
Metropolitana de So Paulo (RMSP). Este processo
tem acarretado o surgimento de um grande nmero
de imveis desocupados.

Introduo
Introduo

2221

22

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Introduo

dela decorrentes para garantir a segurana e a proteo da sade dos moradores.


A contaminao presente no imvel no o nico fato que pode causar transtornos na implantao
de um empreendimento imobilirio. A contaminao
proveniente de um terreno vizinho ou situado nas proximidades pode tambm causar danos ou impor riscos ao imvel. Tais fatos podem suscitar inquietudes
e causar grandes preocupaes populao. Outros
exemplos que podem ser citados e que tambm tiveram grande repercusso na imprensa foram os casos
do aterro de resduos situado no municpio de Santo
Antnio da Posse; uma fbrica de defensivos agrcolas desativada localizada em Paulnia; e uma base de
armazenamento de combustveis, no bairro paulistano
Vila Carioca.
Ao iniciar as obras, o empreendedor pode surpreender-se com a presena de contaminantes no
solo ou nas instalaes prediais existentes, que podem se propagar pelo ar, guas superficiais e subterrneas, colocando em risco a sade dos prprios
operrios que trabalham na construo do empreendimento.
Desta forma, no basta analisar cuidadosamente todos os aspectos econmicos, financeiros e
mercadolgicos que versam sobre o lanamento do
empreendimento, se no for dada a devida ateno
possibilidade de contaminao prvia do imvel, ou
seja, a existncia de um passivo ambiental. A presena deste passivo pode acarretar imensos problemas
de ordem econmica, financeira e mesmo legal, tanto ao empreendedor quanto aos demais agentes envolvidos, alm de ser danosa imagem das empresas e profissionais participantes.

2
Objetivos
deste Guia
GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

23

A observncia das recomendaes deste guia


permite que os empreendedores imobilirios e afins
identifiquem a possvel presena de contaminao
em reas destinadas construo civil, notadamente em reas que foram aterradas ou que foram
ocupadas por indstrias, de forma a decidir a respeito da convenincia de sua aquisio e, no caso
de adquiri-la, possam tomar as providncias necessrias para evitar problemas futuros, que podem
surgir no decorrer da execuo da obra ou quando
a mesma for ocupada.
No presente guia proposta uma metodologia
para identificar indcios de contaminao em imveis que recebero novos empreendimentos. Aplicando a metodologia, o empreendedor obter informaes ambientais relevantes sobre o imvel que
pretende utilizar e quais medidas devem ser tomadas no caso da presena ou da suspeita da existncia de contaminao.

2
GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Este GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL


DE CONTAMINAO EM IMVEIS tem como objetivo orientar os interessados (empreendedores imobilirios, profissionais e empresas afins) quanto s
precaues que devem ser tomadas e aos procedimentos que devem ser adotados, antes da realizao de uma transao imobiliria, ou antes do incio
da implantao de um empreendimento, para verificar se a rea a ser ocupada apresenta contaminao que coloque em risco a sade humana (trabalhadores, usurios e vizinhos do empreendimento,
dentre outros) e o meio ambiente.

Objetivos
deste Guia

25

3
A Quem
se Destina
GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

27

ADVERTNCIA: Este guia apenas orientador


e no tem o objetivo de esgotar todos os procedimentos tcnicos e legais a serem seguidos para
averiguar a possibilidade da existncia de contaminao de um imvel.

3
GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Este guia traz informaes de interesse para vrios agentes envolvidos no setor imobilirio e de construo civil. Entre os usurios deste guia destacamse as empresas e os profissionais como corretores,
empreendedores imobilirios, projetistas, construtoras, incorporadoras e agentes financeiros, alm de
rgos pblicos ambientais, de sade, habitacionais
e de planejamento urbano. Suas recomendaes podem ser aplicadas com relativa facilidade por diferentes profissionais. No entanto, deve-se salientar que,
caso sejam encontrados indcios de contaminao,
faz-se necessria a participao de profissionais
especializados.

A Quem se Destina

29

reas
Contaminadas e a
Construo Civil:
Interfaces e
Conflitos

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

31

33

4.1. Riscos da Execuo de Obra Civil em


reas Contaminadas
Construir ou executar obras civis (inclusive as de demolio) em locais que apresentam contaminaes representa um risco para a sade humana, para o bem-estar
pblico e para o meio ambiente, pelos seguintes fatos:
O trabalhador da construo civil pode, sem
saber, entrar em contato com contaminantes e correr

A deposio inadequada de solos, de escombros e de entulhos contaminados em bota-foras ou


aterros de inertes caracteriza um crime ambiental e
precisa ser evitada a qualquer custo. A sua disposio
final deve seguir as normas ambientais vigentes. Em
muitos casos o entulho e o solo contaminados podem
ser caracterizados e classificados como resduo perigoso (Classe I), de acordo com as normas vigentes.
As precaues necessrias para evitar danos
sade humana, ao meio ambiente e propriedade
so obrigaes de todos os agentes envolvidos. Tais
obrigaes esto previstas na Constituio Federal,
em seu Captulo VI - Do Meio Ambiente, Artigo 225,
que estabelece que Todos tm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum
do povo e essencial sadia qualidade de vida, impondo-se ao poder pblico e coletividade o dever
de defend-lo e preserv-lo para as presentes e futuras geraes.
importante destacar que a imagem da empresa pode ser comprometida, caso ocorra divulgao de informaes na qual o empreendedor imobilirio e o episdio de contaminao ocorrido sejam
associados de forma negativa, no que se refere aos
riscos sade pblica e ao meio ambiente.

O trabalho com solos, escombros e entulhos


contaminados representa risco sade pblica e ao
meio ambiente, notadamente nas circunvizinhanas
da obra, pela eventual propagao de poeira ou de
gases provenientes da rea contaminada exposta, ou
ainda pelo arraste de contaminantes por meio dos sistemas de drenagem de guas superficiais;

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Recomenda-se que o empreendedor imobilirio


busque informaes suficientes para avaliar a convenincia da aquisio de um determinado imvel. Nos
preos praticados pelo mercado imobilirio, muitas
vezes tem sido desconsiderada, at o momento, a questo de reas onde o solo e as edificaes possam apresentar contaminaes. A remediao das reas contaminadas, a remoo e destinao adequada de resduos industriais, assim como o desmonte e a disposio dos resduos de demolio de antigos edifcios fabris, que se encontram contaminados, so atividades
de alto custo. Portanto, imveis que apresentam contaminao do solo, das guas subterrneas ou das
edificaes podem sofrer uma desvalorizao, sendo
que o seu preo pode ser reduzido durante qualquer
transao imobiliria em razo do montante que dever ser gasto com a sua remediao para permitir uma
nova utilizao em condies seguras.

risco de sade, inclusive com conseqncias fatais;


reas
Contaminadas e a
Construo Civil:
Interfaces e
Conflitos

A implantao de empreendimentos imobilirios em reas contaminadas pode causar diversos


problemas, tanto ao empreendedor quanto populao, caso no sejam tomadas providncias para
san-los antes da execuo da obra.

34

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

reas
Contaminadas e a
Construo Civil:
Interfaces e
Conflitos

4.2. Interfaces com o Poder Pblico


O poder pblico, quando constata a presena
de contaminao, pode intervir na implantao de
qualquer empreendimento imobilirio, inviabilizando
a execuo de qualquer obra no prazo pretendido.
Dentre os obstculos que podem surgir, destacamse os seguintes:
Dificuldades na obteno de novas licenas
e alvars, mesmo que o imvel deva ter um uso
futuro distinto daquele em que ocorreu a contaminao;
O embargo ou a interdio da obra pode
ocorrer quando houver suspeita de risco sade e
segurana do trabalhador da construo civil ou
aos bens e s pessoas situadas no entorno do imvel, segundo legislao ambiental, urbanstica, sanitria ou de sade do trabalhador;
A aplicao de penalidades, de acordo com
as legislaes ambiental, urbanstica, sanitria ou
de sade do trabalhador;
A ao do Ministrio Pblico, aes judiciais e indenizaes, por meio de inquritos ou
aes pblicas, nas esferas judiciais cveis e criminais, que podem, por exemplo, ser decorrentes
de possveis acidentes durante as etapas de execuo das obras, ou devido ao atraso nas obras,
em conseqncia das investigaes da contaminao do solo e das guas subterrneas, por exigncias dos rgos ambientais e do Ministrio
Pblico. Essas aes podem gerar custos no previstos pelo empreendedor imobilirio e acarretar
no pagamento de multas e indenizaes.

O empreendedor deve ter claro que no lhe


basta, ao buscar novos imveis para seus empreendimentos, observar apenas os tradicionais critrios para a sua implantao, como o seu preo, as
restries de ocupao impostas pelo zoneamento
municipal e a sua localizao. Torna-se imprescindvel verificar o uso anterior da rea pretendida e
seus possveis passivos ambientais. Pode-se citar,
como exemplo, que a simples ao de remoo
daquela parcela de solo contaminado, durante as
obras de escavao de fundaes, e o seu envio a
um bota-fora caracterizada, na Lei de Crimes
Ambientais (Lei Federal 9.605/98), como sendo o
ato de espalhar material contaminado, ainda que
tenha sido feito de maneira no intencional.
Observa-se que em pases onde a legislao
ambiental enfatiza a responsabilidade solidria, os
agentes financeiros so tambm responsabilizados
quando financiam um empreendimento no qual se
identifique a contaminao do solo ou da gua subterrnea, no devendo tardar para que o uso de tal
procedimento seja praticado no Brasil.
O Anexo I apresenta uma relao da legislao ambiental pertinente ao assunto.

5
Levantamento
de Dados sobre
um Imvel
GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

35

das para evitar quaisquer problemas ambientais e legais em caso de indcios de contaminao do solo ou
da gua subterrnea. Cada etapa ser explicada nos
itens abaixo descritos.

O Fluxograma para Avaliao Ambiental de um


Imvel, apresentado a seguir, mostra as etapas bsicas para a avaliao do potencial de contaminao
de um imvel e indica as aes que devem ser toma-

Levantamento
de Dados sobre
um Imvel

37

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Fluxograma para
Avaliao Ambiental
de um Imvel

38

Levantamento
de Dados sobre
um Imvel

5.1. Histrico de Ocupao do Imvel e da Vizinhana


O histrico de ocupao do imvel deve ser recuperado pelo levantamento de documentos existentes, inspeo de campo e entrevistas.
Com a finalidade de auxiliar a coleta de dados e
a avaliao das informaes obtidas, este guia apresenta um questionrio para avaliao das condies
ambientais do imvel (Anexo II).

Recomenda-se que o usurio verifique a existncia de informaes sobre o imvel investigado e os


imveis do entorno pelo menos nas seguintes fontes:
Prefeituras municipais;
Secretaria de Estado do Meio Ambiente e seus
rgos, em particular a Companhia Estadual de
Tecnologia de Saneamento Ambiental CETESB;

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Cartrios de registro de imveis, juntas comerciais e outras fontes similares;


5.1.1. Levantamento do Histrico de Ocupao do Imvel e da Vizinhana
O levantamento de informaes contidas em
documentos preexistentes visa identificar os usos
e as ocupaes anteriores do imvel investigado
e dos imveis situados no seu entorno. Dentre os
imveis situados no entorno, o usurio deve obrigatoriamente incluir os imveis vizinhos, mas poder levar em considerao outros imveis na sua
pesquisa, caso encontre evidncias de que em algum deles possa ter sido realizada ou estar sendo realizada alguma atividade potencialmente
contaminadora .
As fontes de informaes so muito variadas,
devendo ser pesquisados arquivos de rgos pblicos e outras entidades. Mapas topogrficos e fotografias areas retratam o uso do solo no momento em que foram produzidos e so muito teis.
No quadro apresentado a seguir encontram-se
relacionados os documentos e as informaes que
podem ser teis e esto disponveis nos diversos
rgos e entidades.

Mapas e fotografias areas.


importante enfatizar que a investigao deve
buscar identificar todos os usos anteriores do imvel
e dos imveis do entorno, objetivando conhecer os
respectivos potenciais de contaminao.

39

rgo/Entidade

Licena Ambiental (prvia, Instalao e Operao) rgos Ambientais Integrantes do Sisnama


Alvar de Funcionamento

Prefeitura Municipal

Outorga de Captao de gua

DAEE

Cadastro de Poos Profundos para Captao de gua Instituto Geolgico e DAEE

Documento/Informao

Levantamento
de Dados sobre
um Imvel

rgos ou Entidades que podem dispor de informaes

Licenas de Loteamento

Graprohab e Prefeitura

Alvar e Auto de Vistoria

Corpo de Bombeiros

Autorizao para Alterao na Vegetao

DEPRN e Prefeitura

Informaes sobre reas com Ocorrncia de


Instituto Geolgico, IPT, Defesa Civil
Deslizamentos, Eroses e Uso e Ocupao do Solo
Alvar de Licena Metropolitana/APM

CETESB/DUSM

Cadastro de Atividade Industrial CAI

Delegacias do Ministrio do Trabalho

Plano de Preveno de Riscos PPRA

Delegacias do Ministrio do Trabalho

Autorizao para Estocagem de Combustveis

Agncia Nacional do Petrleo

Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica CNPJ

Junta Comercial, Receita Federal ou Posto Fiscal

Fotos Areas, Imagens e Mapas

Prefeituras, Embrapa, Inpe, IGC, Emplasa, Eletropaulo, etc.

Cadastro de AP, AS e AC e Depsitos de Resduos CETESB e Prefeitura


Restries para rea

DEPRN, DUSM, CETESB e Prefeituras

Averbao de Reservas

Cartrios de Registro de Imveis

Histrico de Fornecimento de Energia Eltrica

Concessionria de Energia Eltrica

Verificao em Catlogos Telefnicos

Companhia Telefnica

Manipulao de Produtos Radioativos

Comisso Nacional de Energia Nuclear (CNEN)

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Alvar de Estabelecimentos de Servios de Sade Depto. Vigilncia Sanitria

40

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Levantamento
de Dados sobre
um Imvel

5.1.2. Informaes de Prefeituras Municipais


Quando pesquisar informaes nas prefeituras
municipais, importante saber o que se quer, onde
procurar, como e o que pedir. Assim, quando h interesse por um terreno ou prdio, imprescindvel saber como a prefeitura do municpio em que se insere o
referido imvel est organizada, como funciona e quais
informaes esto disponveis. Tais cuidados evitam
que requerimento de uma informao especfica percorra diversos departamentos do rgo municipal, sem
a devida resposta.
No existe uma regra tcita para a organizao
administrativa dos municpios, mas h setores bsicos de competncia que podem ser encontrados. Os
departamentos de controle do uso e ocupao do solo,
de limpeza pblica e de vigilncia sanitria so grandes fontes de informaes. Alm desses, mais recentemente, muitos municpios constituram rgos de
gesto ambiental, que so fontes importantes, mas
que, normalmente, no trazem em sua estrutura o
histrico da ocupao.
Desta forma, a consulta prefeitura no se restringe, na maioria das vezes, a um nico departamento, nem mesmo a identificar somente as possveis fontes de poluio, mas tambm os bens a proteger, como
unidades de conservao, reas de lazer, redes de
infra-estrutura, bens de interesse histrico ou ambiental,
entre outros. Como toda empresa comercial ou industrial deve ter sua Inscrio Municipal, isto possibilita a
pesquisa nas prefeituras sobre este aspecto.
Os seguintes passos so recomendados:
A consulta realizada ao cadastro mobilirio

de extrema importncia para verificar se houve em


determinado imvel o registro de sua utilizao por
alguma atividade potencialmente poluidora;
A consulta no departamento de vigilncia sanitria, para verificar a existncia de registros de ocorrncias envolvendo procedimentos inadequados em
estabelecimentos de servios de sade como laboratrios, clnicas e hospitais, pode ser til quando h
envolvimento de atividades desta natureza no rol do
histrico de uso;
A consulta no departamento de limpeza pblica de grande valia no sentido de se apurar a existncia de registros de ocorrncias envolvendo deposio irregular ou clandestina de resduos;
A consulta nos departamentos de meio ambiente ou de planejamento urbano ou de obras
importante por dois aspectos:
1. levantar os bens a proteger, caso constate indcios de contaminao;
2. levantar as atividades ou procedimentos potencialmente poluidores ou reas suspeitas de contaminao ou contaminadas.
Cabe ressaltar que nas prefeituras tambm podem ser encontradas outras informaes teis ao histrico, como levantamentos cartogrficos, fotos areas e imagens de satlite.

41

A relao de empreendimentos cujos projetos foram aprovados, reprovados ou encontramse em fase de anlise, dentro da competncia do
DAIA, pode ser obtida por municpio, regio administrativa, ou UGRHI Unidade de Gerenciamento dos
Recursos Hdricos, sendo para tanto necessrio o
encaminhamento de um ofcio a este departamento.

Informaes sobre um local especfico podem


tambm ser obtidas nesta mesma pgina, sendo necessrio para isto o nome do logradouro, o nmero e
o CEP. Caso existam processos administrativos, poder ser solicitada consulta conforme Resoluo
N 66 da Secretaria de Meio Ambiente do Estado de
So Paulo, de 17/12/96.

Detalhes a respeito desses empreendimentos,


caso haja interesse em conhecer os projetos, podero
ser obtidos por meio de consulta aos processos. Para
isto deve ser solicitado no DAIA vistas ao processo, conforme Resoluo N 66 da Secretaria de Estado do Meio
Ambiente, de 17/12/96, que dispe sobre o acesso pblico a informaes ambientais.

A CETESB mantm em seu cadastro informaes


a partir de 1989. Estas informaes so referentes a
empreendimentos cujas atividades foram licenciadas
a partir de 1976, ou oriundas das aes corretivas, ou
que foram includas em alguns dos seus programas de
controle da poluio, tais como: controle de material
particulado, controle de xidos de enxofre, programa
de controle de resduos, projeto Tiet, dentre outros.

DUSM - Departamento de Uso do Solo Metropolitano


Informaes sobre empreendimentos localizados
em APM rea de Proteo a Mananciais podem ser
obtidas no DUSM a partir do logradouro e por meio das
coordenadas geogrficas.
Detalhes a respeito desses empreendimentos podem ser obtidos conforme Resoluo N 66 da Secretaria de Estado do Meio Ambiente, de 17/12/96, que dispe sobre o acesso pblico a informaes ambientais.

importante esclarecer que so mantidos


atualizados os dados dos empreendimentos que continuam em atendimento pela CETESB. Portanto, para
consultar este cadastro, o interessado deve verificar
se o nome do logradouro foi alterado ou no aps 1989.
Caso isto tenha ocorrido, a pesquisa dever incluir os
nomes anteriores do referido logradouro.
Nas agncias ambientais da CETESB, situadas
na Regio Metropolitana de So Paulo, podem ser
consultados mapas sobre o zoneamento industrial.

DAIA - Departamento de Avaliao de Impacto


Ambiental

A CETESB, por meio de sua pgina na Internet


(www.cesteb.sp.gov.br), dispe de informaes a respeito das reas contaminadas sob investigao que
se encontram cadastradas. O fato de um determinado
local no constar do citado cadastro no significa que
a rea esta livre da suspeita de ser contaminada.

A pesquisa de informaes na Secretaria de Estado do Meio Ambiente pode ser feita da seguinte forma:

Levantamento
de Dados sobre
um Imvel

5.1.4. Informaes da CETESB

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

5.1.3. Informaes da Secretaria de Estado do


Meio Ambiente

42

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Levantamento
de Dados sobre
um Imvel

5.1.5. Informaes de Diversas Fontes


Toda atividade econmica exercida legalmente no
Brasil deve ser devidamente registrada e cadastrada,
para que sejam feitos o recolhimento de seus impostos
e preservados os seus direitos. Desta maneira, toda
empresa comercial ou industrial deve ter sua Inscrio
Municipal, Inscrio na Fazenda Estadual, Inscrio na
Receita Federal, Registro na Junta Comercial, Alvar
de Corpo de Bombeiros e outros tipos de licenas ou
alvars, dependendo de sua atividade. Outras entidades, como Sindicatos e Associaes, tambm podem
manter cadastros de empresas.
A consulta a estes rgos importante para verificar se houve em determinado local o registro de
sua utilizao por alguma atividade potencialmente
poluidora. Este expediente deve ser utilizado para confirmao de informaes ou at mesmo como fonte
inicial, quando no h outros elementos preliminares
de verificao do histrico, como cadastros na
CETESB ou em rgos municipais.
Outras fontes que podem ser consultadas para
obteno de informaes histricas so: Delegacias do
Ministrio do Trabalho, Agncia Nacional do Petrleo
(ANP), empresas concessionrias de energia eltrica,
companhias telefnicas, Comisso Nacional de Energia Nuclear (CNEN) e entidades como o Ciesp Centro
das Indstrias do Estado de So Paulo e Associaes
Comerciais e Industriais do municpio ou regio, pois
podem possuir informaes histricas do lugar.
Nos Cartrios de Registro de Imveis so anotadas as transmisses de propriedade e as servides
administrativas, que se constituem em bons documentos para investigao de uso de determinada rea.

5.1.6. Mapas e Fotografias Areas


A interpretao de fotografias areas, de imagens
de satlites e a utilizao de mapas de uma determinada regio de interesse permite a identificao e localizao de reas potencialmente contaminadas, tais
como reas de indstrias, de armazenamento de produtos, de tratamento e de disposio de resduos e de
antigos depsitos de resduos.
No caso especfico de reas que foram previamente ocupadas por indstrias ou por depsito de resduos, a avaliao pode ser realizada por meio de fotografias areas ou mapas topogrficos de diferentes perodos. No Captulo III Identificao de reas potencialmente contaminadas, Sesso 3200 Utilizao de fotografias areas para a deteco de reas contaminadas, do Manual de Gerenciamento de reas Contaminadas, da CETESB (www.cesteb.sp.gpv.br), so apresentadas as tcnicas de interpretao de fotografias
areas para a identificao de reas potenciais.
No que se refere a locais de deposio de resduos, a interpretao de fotografias areas e imagens
pode trazer contribuies para determinar as condies
da rea antes e aps a deposio. Podem ser obtidas
informaes quanto localizao e extenso dos
depsitos, alm de resgatar a ordem cronolgica das
mudanas ocorridas nesses locais.
O uso de mapas e fotografias areas para estes estudos apresenta como principal vantagem a
possibilidade de obter dados histricos de locais que
no podem mais ser resgatados devido ausncia
de registros, ou que no podem ser obtidos por meio
de entrevistas, ou ainda, que no deixaram registro
em documentaes.

43

Existem mapas topogrficos para pores da


Regio Metropolitana de So Paulo desde a dcada
de 1930 e com freqncia maior a partir da dcada
de 1970.

5.2. Inspeo de Campo


A inspeo de campo deve ser feita com a finalidade de verificar indcios de possveis focos de contaminao. Cabe ressaltar que devem ser tambm verificados os imveis no entorno, pois esses podem se
constituir em possveis fontes de contaminao que
podem afetar o imvel em questo.
A norma americana ASTM 1527, um guia muito
usado internacionalmente para avaliaes ambientais
de imveis, fornece uma srie de recomendaes para
as inspees de campo que podem ser adaptadas
para cada caso. Por outro lado, a Ficha Cadastral de
reas Contaminadas da CETESB, integrante do Manual de Gerenciamento de reas Contaminadas, apresenta uma srie de itens que devem ser verificados
em inspees de campo.

recomendado que, no curso do levantamento


de dados, seja entrevistada pelo menos uma pessoa
de cada um dos seguintes grupos:
o proprietrio do imvel, isto , o prprio, no
caso de pessoa fsica, ou o representante legal, no
caso de pessoa jurdica;
um ocupante do imvel, como o representante
legal do locatrio, em caso de pessoa jurdica, ou
antigos trabalhadores;
os vizinhos.

As entrevistas, quando conduzidas de forma


apropriada e dentro de um clima de confiana e respeito, so importantes fontes de informao. Antigos
proprietrios e vizinhos, assim como antigos funcionrios de empresas, podem fornecer informaes
claras e objetivas sobre o imvel em questo.

Levantamento
de Dados sobre
um Imvel

5.3. Entrevistas

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Os mapas topogrficos, embora atualizados com


menor freqncia que as fotos areas, tambm podem
fornecer informaes importantes, a partir da comparao de datas diferentes. Locais com relevo alterado
podem estar indicados como movimento de terra ou
podem estar mapeadas feies como taludes de corte
ou aterro, ou ainda cavas de minerao, que nos mapas atuais podem no existir. Alguns mapas podem
apresentar informaes sobre o uso do solo como culturas, mata, edificaes, entre outros.

Questionrio
para Avaliao
das Condies
Ambientais do
Imvel

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

45

47

6.1. Estrutura do Questionrio

Com o intuito facilitar o preenchimento do questionrio, logo aps a sua apresentao so feitos comentrios sobre cada uma das questes.

6.2. Instrues para Preenchimento do Questionrio


O completo preenchimento deste questionrio
um trabalho preliminar, que em alguns casos no isenta o usurio da necessidade de realizar outras investigaes para se assegurar sobre a existncia ou ausncia de contaminao no imvel. Uma vez respondidas corretamente todas as questes, o empreendedor contar com uma srie de informaes que o
auxiliaro na avaliao do estado do imvel.
recomendvel que o questionrio seja preenchido por profissional com alguma experincia na avaliao de passivos ambientais. No entanto, tal condio no obrigatria.

As perguntas do questionrio foram divididas em


quatro grupos principais:
Atividades desenvolvidas no imvel;
Gerao, Armazenamento e Deposio de Substncias Potencialmente Poluidoras;
Vestgios de Contaminao;

6.3. Avaliao dos Resultados do Questionrio


Os resultados obtidos aps a realizao do questionrio devero servir de subsdio para a tomada de
decises por parte dos interessados na compra e venda do imvel ou na realizao de um empreendimento

O questionrio apresenta um total de 39 perguntas. Para cada pergunta, admitem-se trs tipos de respostas: sim, no e no sei.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Uma etapa fundamental do processo de compra


e venda de propriedades para desenvolvimento imobilirio o levantamento dos dados ambientais relacionados ao imvel. Nesse sentido, foi elaborado um questionrio simplificado, que tem por objetivo levantar, ainda que de maneira preliminar, as informaes ambientais mais significativas relacionadas ao histrico e
condies ambientais atuais e pretritas da propriedade. Todas as perguntas do questionrio devem ser respondidas, sendo necessria pelo menos uma visita ao
local. importante que a pessoa que for aplicar o questionrio o tenha lido atentamente antes e que procure
dirimir toda e qualquer dvida antes de utiliz-lo.

Aes Governamentais Desenvolvidas no Imvel.


Questionrio
para Avaliao
das Condies
Ambientais
do Imvel

Com o objetivo de facilitar a realizao de um levantamento de campo, orientar as entrevistas e uniformizar procedimentos para a avaliao das informaes
obtidas, apresentado no Anexo II um modelo de questionrio (adaptado da norma ASTM 1528), que pode
ser adotado tanto por um potencial comprador de um
imvel ou por um agente financeiro, quanto por rgos
pblicos, quando for necessrio fazer uma avaliao
de um imvel em relao s questes ambientais.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Questionrio
para Avaliao
das Condies
Ambientais
do Imvel

48

imobilirio. No recomendada a sua utilizao de forma isolada, nem como elemento nico para avaliao
ambiental dessas reas.
Foram selecionadas algumas perguntas do questionrio, nas quais, em caso de respostas afirmativas,
recomendada a realizao de avaliaes ambientais
confirmatrias, pois grande o risco de ocorrerem problemas de contaminao do solo e guas subterrneas.
Essas questes se encontram grafadas em itlico.
No caso das demais perguntas, as respostas afirmativas podem ou no indicar a presena dessas contaminaes. Cabe nesse caso uma anlise das respostas luz das demais informaes obtidas no curso
do levantamento do potencial de contaminao.

A resposta negativa a todas as perguntas no


garantia da ausncia de contaminao do imvel, mas
mostra que no h indcios que sugiram a necessidade de realizar investigaes confirmatrias.
ADVERTNCIA: A implantao de empreendimentos em zonas de uso predominantemente industrial ZUPI, para atender ao disposto na Lei
Estadual N 9.999/98, que possibilita outras formas
de ocupao, tais como residencial e institucional,
depende da comprovao de que a rea no est
contaminada. Esta comprovao dever ser realizada conforme diretrizes da CETESB.

7
Como proceder
quando h
Indcios de
Contaminao
GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

49

Na hiptese de haver indcios de contaminao,


o empreendedor imobilirio, seja ele proprietrio ou
no do imvel, dever proceder da seguinte forma:
Paralisar de imediato as atividades;
Comunicar o fato aos rgos ambientais estadual e municipal;
Contratar profissional habilitado para a realizao de Investigao Confirmatria.

7.1. Investigao Confirmatria


A investigao confirmatria tem como principal objetivo confirmar ou no a existncia de contaminao, isto , confirmar a presena ou no de
substncias que possam causar poluio e verificar
a necessidade da realizao de uma investigao
detalhada. Trata-se de um trabalho que deve ser conduzido por profissionais habilitados e especializados
na realizao deste tipo de servio.

O Manual de Gerenciamento de reas


Contaminadas (CETESB, 1999) apresenta um captulo contendo orientaes tcnicas para a execuo das atividades envolvidas nesse tipo de investigao (Captulo 6000).
A elaborao de um plano de trabalho que inclua a localizao dos pontos a serem amostrados,
isto , onde devero ser executadas as sondagens e
a coleta de amostras (Sees 6300 e 6400), deve
considerar uma hiptese de distribuio dos
contaminantes, a qual depender diretamente da
qualidade das informaes levantadas previamente
sobre o imvel investigado. Nessa etapa so definidos os meios a serem amostrados (solo, gua subterrnea e gs do solo), o nmero, a profundidade e
a localizao dos pontos de coleta de amostras, as
substncias a serem analisadas e os respectivos
valores limites de concentrao e de deteco. Portanto, no se pode simplesmente estabelecer uma
malha de amostragem fixando um nmero mnimo
de sondagens e de amostras a serem coletadas.
As amostras devem ser devidamente coletadas,
identificadas, acondicionadas em recipientes apropriados
e acompanhadas da cadeia de custdia. Os laudos de
anlises devem conter informaes relativas ao mtodo
de anlise empregado, ao limite de deteco do equipamento utilizado, s porcentagens de recuperao e ao
fator de diluio, de forma a garantir a qualidade e a
confiabilidade dos resultados obtidos.

A metodologia utilizada para investigao


confirmatria consiste, basicamente, em: elaborao
de um plano de amostragem, execuo de sondagens, coleta e anlise de amostras e, principalmente, interpretao dos resultados obtidos.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

O empreendedor imobilirio, aps avaliar o histrico de um imvel, segundo o procedimento descrito, pode optar por prosseguir as negociaes para
a aquisio de um imvel, mesmo que este apresente indcios ou suspeita de contaminao. Para tanto,
recomenda-se que seja dada continuidade aos trabalhos de avaliao do imvel, por meio de uma investigao confirmatria, que dever ser realizada
por profissional especializado. Caso contrrio, o empreendedor imobilirio poder adquirir um imvel que
apresenta contaminao e dever arcar com todos
os nus dela decorrentes.

Como proceder
quando h
Indcios de
Contaminao

51

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Como proceder
quando h
Indcios de
Contaminao

52

Os laudos de anlises devero ser apresentados


conforme norma da NBR ISO/IEC 17025 Requisitos Gerais para a Competncia de Laboratrios de
Ensaio e Calibrao.

ADVERTNCIA: Amostras extradas de sondagens geotcnicas no devem ser utilizadas em


avaliao de contaminao ambiental, pois no so
adequadas para a anlise de parmetros qumicos
para fins ambientais.

fundamental destacar o papel importante que


desempenha o laboratrio de anlises, que para atender as exigncias mencionadas necessita estar devidamente capacitado para exercer estas funes. Uma
forma de obter referncias quanto a qualidade de um
laboratrio certificar-se que o mesmo credenciado
no INMETRO ou possui certificaes ISO.
Os resultados das anlises qumicas devem ser
avaliados em relao aos valores de referncia de qualidade dos meios amostrados como, por exemplo, a Lista de Valores Orientadores de Qualidade de Solo e gua
Subterrnea (CETESB, 2001) ou, quando possvel, s
concentraes naturais encontradas nos solos e guas
da regio do imvel (Seo 6500 do Manual de
Gerenciamento de reas Contaminadas da CETESB).
A presena de substncias em concentraes superiores s estabelecidas na lista de valores orientadores
indica a presena de contaminao no imvel.

Todas as atividades efetuadas, bem como os


resultados obtidos e sua interpretao, devem ser
descritos em relatrio tcnico, no qual deve constar a equipe responsvel pela sua elaborao.

Se confirmada a contaminao, dever ser realizada uma investigao detalhada no imvel, que possibilite a obteno de informaes adicionais sobre a extenso da contaminao e sobre o risco sade humana
que esta representa, para que, em seguida, possam ser
estabelecidas as medidas mitigadoras e corretivas a
serem adotadas para a recuperao do meio degradado. Nestes casos, a CETESB dever ser informada sobre a contaminao, para que possa orientar e acompanhar os trabalhos relativos investigao detalhada.

ADVERTNCIA: Os resultados da investigao


confirmatria devem ser encaminhados CETESB.

7.2. Gerenciamento do Canteiro de Obras


Focos de contaminao podem, eventualmente,
ser encontrados no canteiro de obras mesmo que na
rea no tenha sido encontrada suspeita de contaminao ou mesmo quando as investigaes confirmatria ou detalhada tenham indicado a ausncia de contaminao, embora esta possibilidade seja remota.

ADVERTNCIA: Quando encontrar suspeita


de contaminao na obra, paralise de imediato os
trabalhos e a comunique CETESB. Nenhum trabalho de remoo de resduos ou solos contaminados deve ser feito sem a autorizao da CETESB.

As orientaes dadas pela CETESB so especficas para cada caso e devem ser observadas para
que o problema no tome maiores propores.

53

Resoluo CONAMA N 307, de 5 de julho de


2002, que dispe sobre os resduos da construo
civil e estabelece as diretrizes, os critrios e os procedimentos para a gesto dos resduos da construo civil, disciplinando as aes necessrias de forma a minimizar os impactos ambientais;
NBR 13221:1994 Transporte de Resduos
Procedimentos.

Informar ao rgo ambiental competente quando houver suspeita da presena de material contaminado e seguir rigorosamente suas orientaes;

Devem ser observadas:


Como proceder
quando h
Indcios de
Contaminao

O gerenciamento do canteiro de obras deve prever


a elaborao de um plano que inclua os procedimentos
a serem adotados caso ocorra a exposio ou a escavao acidental de solo ou material contaminado. Esse
plano, que no deve ser implementado sem a autorizao prvia da CETESB, deve conter orientaes para
que sejam adotados os seguintes procedimentos:

Cobrir as reas ou o material contaminado com


lona plstica para evitar a infiltrao de gua de chuva e
a conseqente possibilidade de contaminao de guas
superficiais ou subterrneas, assim como a propagao de poeira contaminada por ao dos ventos ou eventuais vapores ou gases emanados deste material;

ADVERTNCIA: Livrar-se de entulho ou de


solo contaminado, depositando-os em bota-foras,
lixes ou aterros sanitrios caracteriza-se como
crime ambiental, conforme Lei 9.605/98 - Crimes
Ambientais Seo IV, Art. 56.

Isolar e sinalizar as reas suspeitas de contaminao.

7.4. Remoo de Tanques e Tubulaes Subterrneos

Nunca transportar solo ou entulho suspeito de


contaminao para fora do canteiro de obras sem
autorizao prvia da CETESB.

Deve-se verificar previamente a existncia de


tubulaes ou tanques subterrneos e abandonados, bem como identificar quais eram os produtos
ou substncias transportados ou armazenados, para
que a remoo desses equipamentos possa ser feita de forma segura.

7.3. Manuseio e Remoo de Entulho e Solo


Escavado
Os solos contaminados e os resduos da construo civil, classificados como perigosos, s podem ser
encaminhados para locais licenciados para tratamento ou disposio final com a aprovao da CETESB.

No que se refere a tubulaes ou tanques subterrneos de combustveis recomenda-se que sejam


consultadas as normas abaixo relacionadas:
NBR 13781:1997 Posto de servio Manuseio e
instalao de tanque subterrneo de combustveis;

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Evitar a escavao do material;

54

Como proceder
quando h
Indcios de
Contaminao

NBR 13784:1997 Deteco de vazamento em


postos de servio;
NBR 13786:2001 Seleo de equipamentos e sistemas para instalaes subterrneas de combustveis.
A Resoluo CONAMA 273, de 2000, que dispe
sobre preveno e controle da poluio em postos de
combustveis e servios, deve tambm ser observada.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

7.5. Segurana Ocupacional


Em caso de remoo e manuseio de solo contaminado, os trabalhadores podero estar expostos
a substncias perigosas, seja pelo contato direto com
material contaminado na forma slida, lquida ou
gasosa ou pela operao de equipamentos utilizados nessas atividades. Portanto, qualquer atividade
dever ser exercida por equipe especializada que
adotar os cuidados com a proteo dos trabalhadores e com a descontaminao dos equipamentos,
de acordo com as substncias presentes.

8
Bibliografia
GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

55

57

ABNT, Associao Brasileira de Normas Tcnicas,


NBR 13781:1997 Posto de servio Manuseio e
instalao de tanque subterrneo de combustveis;

CETESB, Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental, 1999 Manual de Gerenciamento


de reas Contaminadas. Disponvel on-line:
www.ambiente.sp.gov.br

ABNT, Associao Brasileira de Normas Tcnicas,


NBR 13784:1997 Deteco de vazamento em postos de servio;
ABNT, Associao Brasileira de Normas Tcnicas,
NBR 13786:2001 Seleo de equipamentos e sistemas para instalaes subterrneas de combustveis.
ABNT, Associao Brasileira de Normas Tcnicas,
NBR ISO/IEC 17025:1999 Requisitos Gerais para a
Competncia de Laboratrios de Ensaio e Calibrao.
ASTM, American Society for Testing and Materials.
Standard Practice for Environmental Site Assessments:
Phase I Environmental Site Assessment Process.
E-1527-00.

CETESB, Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental, 2001 Relatrio de Estabelecimento de Valores Orientadores para Solos e guas
Subterrneas no Estado de So Paulo. So Paulo,
73 p. + ap. Disponvel on-line: www.cetesb.sp.gov.br
Snchez, L.E. 2001. Desengenharia: o passivo
ambiental na desativao de empreendimentos industriais. Edusp. So Paulo, 254 p.
USEPA, Environmental Protection Agency, 2001
Technical Approaches to Characterizing and
Cleaning up Brownfields Sites. EPA/625/R-00/009.
Washington, 65 p.

ASTM, American Society for Testing and Materials.


Standard Practice for Environmental Site Assessments:
Transaction Screen Process. E-1528-00.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

ABNT, Associao Brasileira de Normas Tcnicas,


NBR 13221:1994 Transporte de Resduos Procedimentos.

Bibliografia

Para obter mais informaes sobre os assuntos tratados neste guia, recomenda-se consultar:

Anexo I
Legislao
Brasileira
GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

59

De acordo com a estrutura federativa, dispese legislaes ambientais no mbito federal, estadual e municipal que podem, tendo em vista a falta
de legislao especfica, ser utilizadas nas aes
dos rgos ambientais nas questes que envolvem
esse tema. Em seguida, ser apresentada uma relao das legislaes federal e estadual (exemplo:
So Paulo) com relevncia para o problema de reas contaminadas.

Com a crescente preocupao com o tema, municpios esto adotando legislaes especficas devendo-se consultar sempre as respectivas prefeituras. Pode ser citado como exemplo, a Prefeitura de
So Paulo, que recentemente incluiu artigos sobre o
assunto em seu Plano Diretor Estratgico (Lei 13.430/
2002, artigos 56, 190 e 253) e editou a Lei Municipal
13.564/2003 e o Decreto 42.319/2002 que, em linhas
gerais, probem a ocupao de reas contaminadas
ou suspeitas de contaminao sem que seja realizada uma investigao do terreno e avaliao de risco
especfica do local.

Anexo I

Os municpios detm o poder de regulao do


uso do solo e geralmente possuem legislaes, ainda que no especficas sobre o assunto, que podem
indiretamente ser aplicadas para o controle de reas
contaminadas, como leis de parcelamento que probem ocupao de terrenos aterrados com resduos e
cdigos de obras que cuidam das condies de salubridade de edificaes, dentre outras.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

No Brasil, ainda no existe uma legislao especfica para as questes que envolvam reas contaminadas (AC). No entanto, a legislao ambiental
existente oferece uma certa base referindo-se indiretamente a diferentes aspectos do problema de
reas contaminadas, tais como, os itens que abordam a preservao ou a recuperao da qualidade
ambiental, os instrumentos legais como as polticas
nacional ou estadual de meio ambiente e diretrizes e
normas para o controle de poluio. H tambm leis
especficas que estabelecem instrumentos legais especiais com uma certa relevncia para o problema
de reas contaminadas, como por exemplo, o parcelamento do solo urbano.

Legislao
Brasileira

61

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Anexo I

Legislao
Brasileira

62

Legislao Federal
Constituio Federal, de 1988, Cap. VI, Art. 225
estabelece o princpio: todos tm direito ao meio
ambiente ecologicamente equilibrado.
Lei 6.938, de 1981, regulamentada pelo Decreto 99.274/90, define a Poltica Nacional do Meio
Ambiente.
Art. 2, VIII define a recuperao de reas degradadas como um objetivo da Poltica Nacional de
Meio Ambiente;
Art. 4, VII obriga o poluidor a recuperar e/ou
indenizar os danos causados;
Art. 6, VI e VII define os rgos estaduais e
municipais responsveis e obriga os Municpios a
observar as normas estaduais.
Lei 6.766, de 1979, define as competncias do
Estado e do Municpio a respeito de parcelamento
do solo.
Art. 3, Pargrafo nico, II e V no permite o
parcelamento do solo nas reas poludas.
Resoluo CONAMA N 307, de 2002, dispe
sobre os resduos da construo civil e estabelece
as diretrizes, os critrios e os procedimentos para a
gesto dos resduos da construo civil, disciplinando as aes necessrias de forma a minimizar os
impactos ambientais;
Resoluo CONAMA 273, de 2000, dispe sobre
preveno e controle da poluio em postos de combustveis e servios, deve tambm ser observada.

Legislao Estadual (So Paulo)


Constituio do Estado de So Paulo, de 1988
Seo I, Art. 193 define aspectos da Poltica
Ambiental, entre os quais a proteo contra poluio
e degradao;
Inc. XIV coloca medidas (...) de responsabilizao dos causadores (...);
Inc. XX exige medidas preventivas ou corretivas.
Lei 9.509, de 1997, dispe sobre a Poltica Estadual do Meio Ambiente.
Art. 2, I define a recuperao do meio ambiente degradado como princpio;
XVII coloca a obrigao de recuperar (...) os
danos causados pelo poluidor;
Art. 6 estabelece os rgos do SEAQUA.
Lei 997, de 1976, dispe sobre o controle de poluio da poluio ambiental.
Art. 2 define poluio;
Art. 3 probe poluio;
Art. 13 autoriza o Poder Executivo a determinar
medidas de emergncia a fim de evitar episdios crticos de poluio ambiental ou impedir sua continuidade.
Decreto N 8.468, de 1976, Regulamento da Lei
N 997, de 31 de maio de 1976, aprovado em 8 de
setembro de 1976.
Ttulo I, Art. 5 e 6 estabelece a atuao da
CETESB para o problema de rea contaminada, considerando-as como um fator nocivo ao meio ambiente, e menciona a integrao na esfera municipal (Inc.
I-III, VII e IX);

Lei 6.134, de 1988, dispe sobre a preservao


dos depsitos naturais de guas subterrneas.
Art. 4 define poluio

Lei 898, 1975, disciplina o uso do solo para a


proteo dos mananciais.

Anexo I

Decreto N 47.397, de 2002, d nova redao


ao Ttulo V e ao Anexo 5 e acrescenta os Anexos 9 e
10, ao Regulamento da Lei N 997, de 31 de maio
de 1976, aprovado pelo Decreto N 8.468, de 8 de
setembro de 1976, que dispe sobre a preveno e
o controle da poluio do meio ambiente.
Art 60 impede o licenciamento quando houver indcios ou evidncias de poluio
Pargrafo 1 exige adequao ocupao proposta.
Artigo 69 - A exige comprovao de saneamento da rea.
Pargrafo nico a eficcia das aes de saneamento ser avaliada pela CETESB.
Artigo 69 - B condiciona a concesso das Licenas vistoria prvia do local do empreendimento.

Decreto 32.955, de 1991, regulamenta, a Lei


6.134/88.
Art. 16 trata dos resduos slidos, lquidos ou
gasosos;
Art. 17 regulamento para projetos de disposies de resduos, obrigao de monitoramento e remediao em casos de alterao na qualidade da gua.

Lei 7.663, de 1991 regulamenta o zoneamento


industrial.
Lei 7.663, de 1991, dispe sobre a Poltica de
Recursos Hdricos.
Lei 7.750, de 1992, dispe sobre a Poltica de
Saneamento.
Lei 9.999, de 1998, disciplina o uso de zonas
industriais sob o critrio de contaminao de solo.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Ttulo IV dedicado poluio do solo (Art. 51 56).

Legislao
Brasileira

63

Anexo II
Questionrio
GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

65

1. H uma indstria instalada no imvel?


sim qual?
no

2. A atividade industrial atual est relacionada com as atividades potencialmente contaminadoras


definidas no Manual de Gerenciamento de reas Contaminadas da CETESB?

Anexo II

Atividades Desenvolvidas no Imvel

Questionrio

67

no

3. J existiu alguma indstria neste imvel?


sim qual?
no
no sei

4. A atividade industrial que existiu neste imvel est relacionada com as atividades potencialmente
contaminadoras definidas no Manual de Gerenciamento de reas Contaminadas da CETESB?
sim qual?
no
no sei

5. Existe alguma indstria vizinha ao imvel?


sim qual/quais?
no

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

sim qual?

Anexo II

Questionrio

68

6. Existiu alguma indstria vizinha ao imvel?


sim qual/quais?
no
no sei

7. O imvel usado como:


( ) posto de gasolina

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

( ) oficina mecnica
( ) galvanoplastia
( ) grfica
( ) lavanderia/tinturaria
( ) bota-fora
( ) lixo
( ) ferro-velho
( ) recebimento e armazenamento de resduos domsticos e de entulhos
( ) reciclagem de resduos domsticos, industriais e de entulhos

no

( ) posto de gasolina
( ) oficina mecnica
( ) galvanoplastia
( ) grfica
( ) lavanderia/tinturaria
( ) bota-fora
( ) lixo

Anexo II

8. O imvel j foi usado como:

Questionrio

69

( ) ferro-velho
( ) reciclagem de resduos domsticos e de entulhos

no
no sei
9. Algum dos imveis vizinhos usado como:
( ) posto de gasolina
( ) oficina mecnica
( ) galvanoplastia
( ) grfica
( ) lavanderia/tinturaria
( ) bota-fora
( ) lixo
( ) ferro-velho
( ) recebimento e armazenamento de resduos domsticos, industriais e de entulhos
( ) reciclagem de resduos domsticos e de entulhos
no
no sei

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

( ) recebimento e armazenamento de resduos domsticos, industriais e de entulhos

Anexo II

Questionrio

70

10. Algum dos imveis vizinhos j foi usado como:


( ) posto de gasolina
( ) oficina mecnica
( ) galvanoplastia
( ) grfica
( ) lavanderia/tinturaria

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

( ) bota-fora
( ) lixo
( ) ferro-velho
( ) recebimento e armazenamento de resduos domsticos, industriais e de entulhos
( ) reciclagem de resduos domsticos e de entulhos
no
no sei

Gerao, Deposio e Armazenamento de Substncias Potencialmente Poluidoras


11. So ou foram gerados efluentes lquidos no imvel?
sim onde?
no
no sei

sim onde?
no
no sei

13. So ou eram descartados efluentes lquidos em sistemas de drenagem de guas pluviais ou em


rede de esgotos? (no incluindo efluentes sanitrios e guas de chuva)

Anexo II

12. So ou eram descartados efluentes lquidos diretamente no solo?

Questionrio

71

no
no sei

14. So utilizados ou armazenados no interior do imvel:


( ) baterias automotivas ou industriais usadas
( ) derivados de petrleo
( ) pesticidas, herbicidas ou outros biocidas
( ) pneus
( ) tintas ou vernizes
( ) resduos
( ) outros produtos qumicos em recipientes individuais de mais de 20 litros ou a granel
qual/quais?
no
no sei

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

sim onde?

Anexo II

Questionrio

72

15. Foram armazenadas ou utilizadas no interior do imvel?


( ) baterias automotivas ou industriais usadas
( ) derivados de petrleo
( ) pesticidas, herbicidas ou outros biocidas
( ) pneus
( ) tintas ou vernizes
( ) resduos
( ) outros produtos qumicos em recipientes individuais de mais de 20 litros ou a granel

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

qual/quais?
no
no sei

16. Existem bombonas, tambores ou sacos de produtos qumicos no imvel ou nas suas instalaes?
sim qual?
no

17. Existiram no imvel bombonas, tambores ou sacos de produtos qumicos?


sim qual?
no
no sei

18. Existem no imvel transformadores, capacitores ou quaisquer equipamentos eltricos?


sim qual?
no

sim qual?
no
no sei

20. Foi depositado resduo industrial dentro do imvel?

Anexo II

19. Existiram no imvel transformadores, capacitores ou quaisquer equipamentos eltricos?

Questionrio

73

sim qual?

no sei

21. Existem atualmente no imvel tanques de armazenamento de combustveis e/ou produtos qumicos?
sim
( ) na superfcie
( ) subsolo

no

22. Existiram no imvel tanques de armazenamento de combustveis e/ou produtos qumicos?


sim
( ) na superfcie
( ) subsolo

no
no sei

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

no

Anexo II

Questionrio

74

23. Existem respiros, bocais de enchimento ou tubulaes saindo do solo?


sim onde?
no

24. Existiram no imvel respiros, bocais de enchimento ou tubulaes saindo do solo?


sim onde?
no

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

no sei

25. Existe dentro do imvel algum poo, lagoa ou lago?


sim onde?
no

26 Existiu dentro do imvel algum poo, lagoa ou lago?


sim onde?
no
no sei

27. Existem ou existiram no interior do imvel manchas localizadas em:


sim
localizao
cor
dimenso

Anexo II

Vestgios de Contaminao

Questionrio

75

( ) solo
( ) telhados
( ) pisos
( ) paredes
no
28. Existem ou existiram alteraes anmalas na vegetao no interior do imvel?
sim onde?
no
no sei
29. Voc j observou animais mortos no interior do imvel?
sim onde?
no
30. Ocorreu alguma exploso ou incndio no imvel?
sim onde?
quando?
no

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

( ) drenos

Anexo II

Questionrio

76

31. Existe ou existiu algum poo, nascente ou mina dgua para abastecimento na propriedade?
sim onde?
no

32. A gua apresenta gosto/cheiro estranho ou causou algum problema de sade?


sim qual?
no

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

no sei

33. A gua apresentou gosto/cheiro estranho ou causou algum problema de sade?


sim qual?
no
no sei

34. A gua foi considerada contaminada por algum rgo ambiental ou de sade?
sim qual?
no
no sei

Aes Governamentais no Imvel


35. Existe qualquer pendncia jurdica ou administrativa, ligada a um vazamento ou possibilidade de vazamento
de substncias txicas ou de produtos de petrleo, envolvendo os proprietrios ou ocupantes do imvel?
sim qual?
no
no sei

sim qual?
no
no sei

Anexo II

36. Existem ou existiram notificaes e infraes ambientais relacionadas ao imvel ou a qualquer


uma de suas instalaes?

Questionrio

77

37. Ocorreram infraes ambientais no imvel?

no
no sei

38. Foi realizada qualquer avaliao ambiental no imvel que tenha indicado a presena de substncias
txicas ou derivados de petrleo?
sim qual?
no
no sei

39. Existe na vizinhana do imvel qualquer empreendimento listado no Cadastro de reas Contaminadas
da CETESB?
sim a que distncia?
no
no sei

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

sim qual?

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Anexo II

Questionrio

78

Seguem abaixo as observaes referentes a


cada uma das questes do questionrio:

Atividades Desenvolvidas no Imvel


Questo 1
As atividades industriais constituem-se em fonte significativa de contaminao do ar, solo, gua superficial e subterrnea. Dessa forma, o cuidado para
o desenvolvimento imobilirio nessas reas deve ser
redobrado, devendo ser adotadas vrias medidas
antes do incio de qualquer obra. Deve ser ressaltado que no existe correspondncia entre o porte da
atividade industrial e a possibilidade de ocorrncia
de passivos. Pequenas e mdias indstrias podem
produzir grandes passivos ambientais.
Questo 2
Nem toda atividade industrial potencialmente
poluidora. No Manual de Gerenciamento de reas
Contaminadas, a CETESB apresenta as atividades
industriais com maior potencial poluidor.
Questo 3
Valem os comentrios da Questo 1, devendo ser ressaltado que, em reas onde a atividade
industrial j no mais exercida, podem no estar presentes os elementos mais significativos na
identificao dessas reas (prdios, galpes, chamins). Deve, portanto, ser realizada uma pesquisa histrica para verificao da utilizao prvia
do terreno.
Questo 4
Valem os comentrios para as Questes 2 e 3.

Questo 5
Em virtude da possibilidade de migrao de
contaminantes no ar, no solo e nas guas subterrneas, deve ser dada ateno existncia de atividades industriais desenvolvidas nas propriedades vizinhas ao imvel.
Questo 6
Valem os comentrios das Questes 3 e 5.
Questo 7
Algumas atividades comerciais e industriais de
pequeno e mdio porte tambm so potencialmente
poluidoras. Nesta questo, esto listadas algumas das
atividades mais comuns que podem vir a se constituir em fontes de contaminao.
Questo 8
Valem os comentrios da Questo 7, devendo
ser ressaltado que, em reas onde a atividade comercial ou industrial j no mais exercida, podem
no estar presentes os elementos mais significativos
na identificao dessas reas (placas, tanques enterrados, galpes). Deve, portanto, ser realizada uma
pesquisa histrica para verificao da utilizao prvia do terreno.
Questo 9
Em vir tude da possibilidade de migrao de
contaminantes no solo e nas guas subterrneas, deve ser dada ateno existncia de qualquer uma dessas atividades comerciais e industriais desenvolvidas nas propriedades vizinhas
do imvel.
Questo 10
Valem os comentrios das Questes 8 e 9.

Questo 12
Era prtica comum no passado o descarte
desses efluentes diretamente no solo, para infiltrao. Deve ser verificada a existncia de tubulaes ou poos onde esses efluentes poderiam ter
sido infiltrados.
Questo 13
Em alguns casos, a rede de drenagem ou de
esgotos pode carregar tambm efluentes industriais.
Deve ser verificada a existncia de manilhas, tubulaes e galerias no interior da propriedade.
Questo 14
Os itens listados nessa questo so produtos e peas que podem causar ou estarem associados a possveis contaminaes do solo e das
guas subterrneas. A anlise da presena desses elementos dever ser feita com critrio, levando-se em conta o volume e a extenso da rea
ocupada por eles.
Questo 15
A presena pretrita desses elementos pode ser
um indicativo de possvel contaminao. Deve ser ressaltado que, com o passar do tempo, elementos dispostos na superfcie podem ser aterrados, dificultando a sua identificao imediata.

Questo 17
Valem os comentrios da Questo 15.
Questo 18
Os itens listados nessa questo so peas e equipamentos que podem causar ou estarem associados a
possveis contaminaes, principalmente devido a presena de PCBs (bifenilas policloradas, ascarel e outros).
Questo 19
A presena pretrita dessas peas e equipamentos pode ser um indicativo de possvel contaminao, principalmente por PCBs. Em unidades industriais desativadas, muito comum o sucateamento
desses equipamentos.
Questo 20
A deposio inadequada de resduos industriais em
reas urbanas uma fonte significativa de contaminao. Essa deposio geralmente realizada ao longo
de vias menos movimentadas, de acesso no controlado. Pode ser identificada pela presena de pilhas, geralmente com um ou dois metros de altura de materiais
com odor e colorao caractersticos. Deve-se evitar
confundir esses materiais com entulho de construo.
Questo 21
O armazenamento de substncias qumicas em
tanques areos (acima da superfcie) e subterrneos
tambm pode se constituir em fonte de contaminao.

Anexo II

Questo 11
A gerao de efluentes lquidos pode se tornar
uma fonte de contaminao. Deve ser verificada a
existncia de manilhas, tubulaes e galerias no interior da propriedade.

Questo 16
Os itens listados nessa questo so produtos que
podem causar ou estarem associados a possveis contaminaes. A anlise da presena desses elementos
dever ser feita com critrio, levando-se em conta o
volume e a extenso da rea ocupada por eles.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Gerao, Deposio e Armazenamento de


Substncias Potencialmente Poluidoras

Questionrio

79

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Anexo II

Questionrio

80

Questo 22
A existncia pretrita desses equipamentos pode se
constituir em fonte de contaminao. Devem ser verificados, no caso dos tanques abandonados e inutilizados,
os produtos armazenados e as razes de desativao.
Questo 23
Esses elementos no solo do imvel auxiliam a
identificao de equipamentos subterrneos. Deve ser
dada ateno existncia de tubulaes, caixas de
passagem e tampas de tanques (bocais de enchimento). Esses ltimos podem ser identificados por
suas formas (circular), dimenses padro (nove polegadas de dimetro) e pela presena eventual de
logotipos de empresas de petrleo.
Questo 24
Valem os comentrios sobre a questo 23.
Questo 25
A existncia de poos, lagos e lagoas permite a
coleta e anlise de amostras de gua, podendo ser
verificada a existncia de problemas ambientais no
imvel ou nas proximidades.
Questo 26
O aterramento de corpos dgua superficiais ou
poos pode ser indicativo de tentativas de ocultamento de contaminaes ou da inadequao das
guas desses locais para consumo humano. Deve
ser dada ateno especial s lagoas de tratamento
de efluentes aterradas.
Vestgios de Contaminao
Questo 27
A presena de manchas localizadas no inte-

rior da rea do imvel pode se indicativa de fontes de contaminao. Deve ser dada ateno especial colorao, persistncia e dimenses das
manchas.
Questo 28
Mudanas abruptas ou anmalas no crescimento ou na colorao da vegetao podem ser
indicativas de presena de contaminao no solo.
Questo 29
Deve ser levantada a ocorrncia de mortes repentinas e significativas de animais no interior da propriedade. Esses eventos podem estar associados
presena de substncias txicas no local. A presena de animais mortos no deve ser considerada como
significativa sem a devida investigao.
Questo 30
A ocorrncia de incndios ou exploses no interior do imvel pode estar associada presena de
substncias ou materiais inflamveis no interior da
propriedade. Devem ser levadas em conta as datas,
dimenses e duraes desses incndios.
Questo 31
A existncia de poos de abastecimento de
gua para consumo humano no interior da propriedade deve ser levantada para verificao da
sua qualidade.
Questo 32
Algumas substncias poluidoras podem apresentar gosto ou odor caracterstico. Em caso de respostas afirmativas, recomenda-se a realizao de anlises para verificao da sua qualidade de acordo com
a Portaria 1469/2000 do Ministrio da Sade.

Questo 34
Deve ser levantada a documentao nos rgos
ambiental e de sade para verificao das causas
da contaminao. Esta pode estar relacionada a fontes de contaminao dentro ou fora do imvel.

Questo 37
Infraes ambientais relacionadas ao imvel indicam a existncia de problemas ambientais. Dever
ser verificada a natureza do fato gerador da infrao.
Essa informao dever ser obtida nos rgos
ambientais competentes.

Aes Governamentais Desenvolvidas no


Imvel
Questo 35
A existncia de pendncias jurdicas envolvendo os proprietrios do imvel pode ser indicativa de
problemas ambientais no mesmo.
Questo 36
Notificaes e infraes ambientais relacionadas
ao imvel podem indicar a existncia de problemas
ambientais. Dever ser verificada a natureza dos fatos geradores dessas medidas administrativas. Essa

Questo 38
Deve ser verificada a existncia prvia de avaliaes ambientais que j tenham sido realizadas na
rea do imvel. Caso elas existam, os resultados devem ser devidamente avaliados.
Questo 39
A CETESB tem disponvel em seu site na Internet
(www.cetesb.sp.gov.br) uma lista com as reas contaminadas j identificadas no Estado de So Paulo.
Deve ser levantada a distncia entre essas reas e o
imvel.

Anexo II

informao dever ser obtida nos rgos ambientais


competentes.

GUIA PARA AVALIAO DO POTENCIAL DE CONTAMINAO EM IMVEIS

Questo 33
Valem os comentrios para a Questo 32.

Questionrio

81