LA PROPIEDAD HORIZONTAL O RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y

COMN

LA PROPIEDAD HORIZONTAL O RGIMEN

DE PROPIEDAD

1.)

Marco Terico

2.)

Antecedentes histricos

3.)

Importancia socio-econmica

4.)

Naturaleza jurdica

5.)

Diferencia de la propiedad ordinaria

6.)

Rgimen del contenido de los derechos

7.)

Grficos organizadores

8.)

Conclusiones

9.)

Bibliografa

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1 MARCO TERICO
Se llama generalmente "propiedad horizontal" a la que consiste en
pisos o departamentos de un edificio, pertenecientes a diversos
dueos. No es un condominio, porque cada uno es propietario de
su apartamento. No es el caso de simples propiedades contiguas,
porque existen partes comunes, comenzando por el suelo. No se
trata de un caso especialmente complejo de relaciones de
vecindad, sino de algo ms, porque los servicios comunes, la
administracin, etc., tienen modalidades especiales y pueden
originar una sociedad para ese efecto.
Elemento caracterstico de la propiedad horizontal es el de que
cada piso o departamento tenga su salida o acceso independiente
a lugar pblico: calle, plaza, etc. Igualmente es propio de esta
figura jurdica, que las partes comunes del edificio, son
inseparables de la titularidad de los diversos apartamentos, de
modo que no se puede disponer de stos sin hacerlo tambin
respecto de las partes comunes.
Muy variados nombres se han propuesto para este fenmeno
jurdico, tales como "propiedad por pisos", "propiedad cbica",
"propiedad por volmenes", etc., pero en nuestro pas y en toda
Amrica ha predominado la denominacin de "propiedad
horizontal".
El trmino "propiedad horizontal" sugiere la posibilidad de que
existan inmuebles superpuestos, pertenecientes a diversos
propietarios, contrariamente a la antigua concepcin romana, que
consideraba al dueo del suelo, dueo de todo lo que est sobre l
sin lmites de altura, y dueo del subsuelo, sin lmites de
profundidad. Sin embargo, el concepto de propiedad horizontal, no
supone necesariamente la superposicin de pisos, aunque esto sea
lo ms corriente; tambin existe propiedad horizontal si los
distintos departamentos forman un solo edificio, aunque sea de
una sola planta o nivel, pero siempre que los diversos propietarios
individuales sean comuneros de partes comunes, tales como el
suelo, el techo, las instalaciones, cuartos de portera, puerta
general de la casa, etc.
Este concepto de la propiedad horizontal se recoge en los dos
primeros artculos de nuestra Ley. El primero dice: "Los diversos
pisos de un edificio, los departamentos o locales en los que se
divide cada piso, cuando sean independientes y tengan salida a la
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va pblica directamente o por un pasaje comn, podrn

pertenecer a distintos propietarios". En el segundo se dice: "Cada
propietario ser dueo exclusivo de su piso, departamento o local
y comunero de los bienes destinados al uso comn".

TERMINOLOGIA:
Las denominaciones que recibe esta forma de propiedad inmueble,
adems de la ms comn que es la de Propiedad Horizontal, que
tambin es usada en doctrina nacional, pueden ser:
a.) Propiedad por departamentos
b.) Propiedad de casas por pisos
c.) Divisin horizontal de la propiedad edificada
d.) Dominio horizontal
Como definicin podemos decir que:
As como un edificio puede pertenecer enteramente a una
persona como propietaria, es posible tambin que el
dominio de sus diferentes pisos corresponda a varias
quienes a su vez tienen por un lado la propiedad exclusiva
de los mismos, y por otro, son copropietarios de los
elementos comunes, como por ejemplo: solar, escaleras,
etc.

2 ANTECEDENTES HISTRICOS
Por una parte el concepto romanista de la propiedad, con
extensin vertical ilimitada; y por otra parte, el afn natural de
independencia que se satisfaca mejor, con las antiguas tcnicas
de construccin, mediante la exclusividad de dominio en cada
edificio, han hecho que la propiedad horizontal no tuviera mayor
acogida legal ni difusin social en la antigedad. Superado el
concepto romanista, e inventadas nuevas tcnicas constructivas,
esta figura jurdica se ha abierto amplio campo en el mundo
contemporneo. Sobre todo en las grandes ciudades ha llegado a
ser frmula muy comn.

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Sin embargo algunos investigadores como Cicu, han encontrado

remotos precedentes de la propiedad horizontal en Babilonia y
Siria, en siglos anteriores a la era cristiana.
En el Derecho Romano se halla un esbozo de este instituto en un
fragmento del Digesto, del Jurisconsulto Ulpiano, en el que se
plante con bastante claridad y precisin, la divisin de una casa
por pisos, al considerar el caso del cenculo o piso superior de la
casa, ocupado por una persona en calidad de dueo, y que tenga
esta persona acceso directo al cenculo por un sitio pblico; en
tanto que la planta baja del edificio pertenezca a otra persona en
la misma calidad. Este texto comprueba que se conoci la figura
jurdica que consideramos, siquiera como una modalidad extraa.
Se piensa que lleg a tener cierta difusin en la poca imperial, de
gran desarrollo urbano y en la cual se comenz a edificar casas de
considerable altura, gracias a nuevas tcnicas constructivas.

3 IMPORTANCIA SOCIO-ECONMICA
Como lo anota la exposicin de motivos de nuestra ley del 60, la
propiedad horizontal tiende a solucionar el problema de la vivienda,
ya que permite la construccin de grandes edificios que
aprovechan mejor el espacio y pueden hacer ms baratas las
casas. Un mismo suelo sirve para muchos, y ahora, en las grandes
ciudades el terreno se cotiza en sumas fabulosas.
Los edificios altos favorecen una mayor densidad urbana con el
consiguiente ahorro de gastos de urbanizacin. Ciudades
excesivamente grandes en proporcin a su poblacin resultan
antieconmicas.
En cambio, se ha objetado que la divisin de casas por pisos podra
dificultar la movilidad econmica de la propiedad raz. Pero la
prctica ha demostrado precisamente lo contrario, como observa
Batle, tratadista espaol que ha estudiado ampliamente el
fenmeno; resulta que la habitacin se ha vuelto ms asequible
para un mayor nmero de personas por el costo reducido y las
facilidades crediticias que permite la propiedad horizontal en las
legislaciones que la regulan.
Las relaciones ms ntimas de convivencia y vecindad que impone
este sistema de propiedad, suponen un elevado nivel de virtudes
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cvicas, pero tambin las exigencias mismas de ellas, fomentan

esas virtudes sociales.

4 NATURALEZA JURIDICA
El punto es muy debatido tanto en el plano terico y de derecho
comparado, como en la exgesis positiva de las leyes de cada pas.
Hay que partir del concepto de propiedad horizontal y de sus
caractersticas fundamentales para llegar a una determinacin de
su naturaleza jurdica. As, habr que convenir en que se trata de
una propiedad muy especial o modificada por la conjuncin con
otros factores jurdicos. No hay en ella una libertad de disposicin
total, sino condicionada al objeto propio del piso, y al inters de los
dems propietarios del edificio; tampoco hay libre divisin, porque
las partes comunes siguen como accesorias de lo principal que
est constituido por los apartamentos de cada uno; el uso del
propietario o del inquilino etc., est igualmente condicionado al
inters colectivo; no se sigue la regla de la accesin de la
edificacin al suelo; no da derecho de dominio sobre el subsuelo ni
sobre el espacio superior; adquieren en ella mayor intensidad los
problemas de vecindad y exigen una prolija regulacin que debe
reglamentarse.
De esta sinttica descripcin se deduce que fcilmente se pueden
hallar analogas con otras figuras jurdicas, pero al mismo tiempo,
no se puede encuadrar plenamente en ninguna de ellas el rgimen
de propiedad por pisos.
REGIMEN LEGAL
a). TUO de la Ley 27157, aprobado por el Decreto Supremo
N0352006 VIVIENDA, publicado en El Peruano el 08 de noviembre
de 2006.
b). Objeto: Saneamiento de la titulacin y la declaratoria de
fbrica de las unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes
de propiedad exclusiva y de propiedad comn.
En esta clase de propiedad se distinguen una pluralidad de
dominios independientes, cada uno de los cuales (derechos
principales) lleva consigo un derecho de participacin en la

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comunidad especial (comunidad accesoria) sobre los elementos o

predios puesto al servicio de las diferentes unidades inmobiliarias.
La propiedad horizontal no es una copropiedad, se trata de una
figura en la que junto a la propiedad exclusiva de los pisos, existe
la comunidad de bienes (comunes a todos) a la cual se le aplica
por analoga las reglas de la comunidad ordinaria (utilizacin de la
cosa comn, defensa).
Propiedad Exclusiva.- Se constituye por el dominio que cada
propietario ejerce sobre un bien de propiedad exclusiva, llmese
seccin o departamento.
Los Bienes O Partes Comunes.- Aquellas partes o bienes de la
edificacin de dominio comn, cuyo goce y utilizacin beneficia a
todos los propietarios (de cada departamento), los cuales son
inseparables del dominio y uso de su respectiva propiedad.

5 DIFERENCIA DE LA PROPIEDAD ORDINARIA

PROPIEDAD HORIZONTAL
- Tiene lmites
horizontales
- El suelo no es una
- Determinados bienes
tienen el carcter de
condominio forzoso
- Existe la titularidad y
ejercicio de un derecho
sobre una parte material

PROPIEDAD ORDINARIA
- Tiene lmites verticales
- El suelo o terreno son
unidad u objeto nico
- Determinados bienes
tienen el carcter de
condominio forzoso
divisibles
- Derechos de cuota sobre
un objeto y cada una de
sus partes

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del edificio, no sobre la

titularidad
- El propietario goza de su
departamento o local sin
establecer relaciones de
disfrute con otros
propietarios.
- El propietario no puede
pedir divisin alguna del
edificio, ejerce una
propiedad singular y
concreta
- La propiedad de un
departamento puede
pertenecer en
copropiedad a varios
propietarios

- El condmino tiene
derecho a una parte de
los frutos del bien
comn en proporcin al
valor de su cuota.
- El copropietario puede
pedir divisin del bien
comn.

- la propiedad de una cosa

o la titularidad de un
derecho es compartida
por varias personas

VENTAJA

DE

LA

PROPIEDAD

HORIZONTAL.Segn JOSSERRAND mas son las ventajas que las desventajas y

seala que la propiedad horizontal:
a).- Permite evitar la venta de un inmueble familiar.
b).- Facilita la adquisicin del hogar o vivienda propia, sin tener que
adquirir la integridad del inmueble.
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c).- Facilita resolver los problemas del inquilinato.

CONSTITUCION.1).- Por enajenacin que hace el dminus de un inmueble o

edificacin entera de sus departamentos, secciones o pisos.
2).- Por construccin de una edificacin, como fraccionada
inicialmente en
departamentos o pisos.
3).- Porque un inmueble, que sea copropiedad por cuotas de varios
copropietarios, se divida entre ellos por departamentos o pisos.

6 REGIMEN DEL CONTENIDO DE LOS DERECHOS

Diferencias entre las facultades de cada uno en cuanto titular de
una propiedad separada y las facultades del comunero en el
rgimen comunitario o de copropiedad
-

El propietario en un propiedad horizontal tiene derecho:

gozar, disponer y reivindicar, derecho que se limita por
razones de vecindad y de convivencia, que pueden estar
establecidos por la ley o por el reglamento interno.

Cada propietario, tiene la obligacin de:

-

Cumplir con los acuerdos tomados por la junta de

propietarios y las disposiciones contenidas en el reglamento
interno.
Respetar los derechos comunes a todos
Contribuir en la proporcin que le corresponda, a los gastos
generales (conservacin, sostenimiento del inmueble, etc.)

FACULTADES DEL COMUNERO EN EL RGIMEN COMUNITARIO

a).- Pagar gastos generales.
b).- Gestin de la cosa comn.
c).- Defensa de los elementos comunes.
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ORGANIZACIN DE LA PROPIEDAD.a).- La Junta de Propietarios.

b).- El Presidente.
c).- El Secretario.
d).- El Administrador.

EXTINCION DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

a).- Por la destruccin de edificios.
b).- Por conversin en propiedad o copropiedad ordinaria, es decir,
el rgimen
del propietario horizontal puede convertirse en
propiedad o comunidad ordinaria cuando pasen todos los pisos o
locales, del edificio a pertenecer a un nico propietario o a un
conjunto de propietarios.

LA PROPIEDAD HOIZONTAL Y LA USUCAPION

La Ley permite que se adquiera por Usucapin o Prescripcin
Adquisitiva de dominio, corta o larga.
En trmite administrativo, es decir ante notario En trmite judicial
o arbitral cuando hay oposicin de terceros.

7 GRFICOS ORGANIZADORES:

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CONCLUSIONES

Considero que todas las leyes escritas en el cdigo deben ser

aplicadas con rigurosidad en todo nuestro pas ya que en
algunas partes no son controladas.
Una casa o una edificacin (propiedad horizontal), pertenece
en su totalidad y en dominio exclusivo, a un slo propietario.
En un inmueble desmembrado se produce una particin del
derecho de propiedad, en donde Si se junta el usufructuario A
y el nudo propietario B, resulta la propiedad exclusiva del
inmueble
La copropiedad es una pluralidad de copropietarios que
tienen una cuota ideal.
El derecho de superficie es una particin material de un
inmueble

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La propiedad horizontal se deferencia de la copropiedad

porque en ella existe una divisin material y tantos derechos
de propiedad como partes separadas e independientes haya.

9 BIBLIOGRAFIA
- http:/es.wikipedia.org/wiki/propiedad
- html.rincondelvago.com/bienes
-

Carla Santaella (propiedad horizontal)

La propiedad horizontal (monografas.com)

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