IMVEIS EM RISCO NO CENTRO HISTRICO DE JOO

PESSOA

SISTEMATIZAO E ANLISE
Paula Augusta Ismael da Costa

Coordenadora Adjunta da Comisso Permanente de Desenvolvimento do Centro Histrico de Joo Pessoa,

Coordenao de Arquitetura e Ecologia
Instituto do Patrimnio Histrico e Artstico do Estado da Paraba, IPHAEP
paulaismael.iphaep@gmail.com

RESUMO: Imveis em risco no so fatos urbanos isolados, eles acontecem em um contexto e, muitas vezes, em
decorrncia deste. A partir de um novo levantamento fotogrfico dos edifcios listados na Relao dos Imveis em
Situao de Risco na rea de Delimitao do Centro Histrico Inicial da Cidade de Joo Pessoa, estudo conduzido
pelo Iphaep e Defesa Civil/PMJP em 2006, o diagnstico de sua situao atual e a sistematizao, comparao e
anlise foi resumido em tabelas, mapas e fichas. Essa sistematizao permite no apenas o diagnstico de sua
situao fsica e, com o levantamento histrico, traar uma cronologia da runa, como permite estudar a situao urbana
do local de insero, determinando se o arruinamento de imveis exceo ou sintomtico. Tambm, possvel criar
estratgias de ao, listando imveis prioritrios para aes emergenciais, dependendo de atributos como valor cultural,
do contexto que se insere e sobre seus riscos fsicos. O cruzamento das informaes levantadas demonstra-se eficaz
de um ponto de vista de fiscalizao e aes de rgos competentes, como tambm um diagnstico urbano, com
indcios que podem virar hipteses em estudos especficos sobre a decadncia da estrutura urbana ou a fragilidade do
objeto perante o (des)interesse do responsvel pelo edificado.
Palavras-chave: Imveis em Risco. Iphaep. Estrutura Urbana.

ABSTRACT/RESUM: Buildings at risk are not isolated urban facts, they happen in a context and often as a result of it.
From a new photographic survey of the buildings listed in the "List of Buildings at Risk in the Initial Historical Centre of
the City of Joao Pessoas Delimitation Area", study conducted by Iphaep and Civil Defense/PMJP in 2006, the diagnosis
of its current situation and systematization, comparison and analysis is summarized in tables, maps and fact sheets.
This systematization allows not only the diagnosis of their physical situation, and, with the historical survey, to draw a
chronology of the ruin, as it allows to study the situation of the urban insertion site, determining if the propertys
degradation is an exception or symptomatic. In addition, it is possible to create actions strategies, listing buildings for
priority emergency actions, depending on attributes such as cultural value, the context that it is inserted and about your
physical risks. The crossing of the information gathered shows to be effective from the point of view of supervision and
actions of governmental authorities, as well as an urban diagnosis, with evidence that can turn to hypothesis in specific
studies about the decay of the urban structure or the fragility of the object before the (dis)interest of the responsible for
the built.
Keywords: Buildings at Risk. Iphaep. Urban Structure.

1 INTRODUO
O estudo aqui realizado prope-se a revisar, sumarizar e analisar os primeiros materiais produzidos no
perodo de 2006 a 2009, tendo por base a Relao dos Imveis em Situao de Risco na rea de
Delimitao do Centro Histrico Inicial da Cidade de Joo Pessoa de junho de 2006 levantamento este
conduzido pelo Instituto de Patrimnio Histrico e Artstico do Estado da Paraba (Iphaep) e Defesa
Civil/PMJP, e que originou o processo administrativo 0178/2006, do Iphaep, e confrontar os resultados com o
novo levantamento fotogrfico realizado em 2011 e 2012, atravs da parceria entre Iphaep, Coordenadoria
do Patrimnio Cultural de Joo Pessoa/PMJP e Iphan.
Assim como Rossi (2011) demonstrou a importncia do estudo da cidade pelo seu contedo social que, por
sua vez, explica a evoluo urbana, o trabalho aqui exposto, apesar de focar-se na descrio e qualificao
das edificaes e de seus elementos estruturantes, posteriormente identifica indcios de complexos
fenmenos que ocorrem e impulsionam a degradao de imveis na rea central de Joo Pessoa.
Para tal, foi necessria a reviso das informaes para cada um dos imveis listados, caracterizando a
situao que cada edificao se encontrava de forma mais complexa e a partir de novos atributos definidos.
Alm da reviso, criou-se um banco de dados com fotos recentes dos imveis assim como fotos anteriores e
laudos de vistoria, tendo em vista a necessidade da comparao e acompanhamento do estado de
conservao, do agravamento ou melhoria. A sistematizao permite traar uma cronologia de cada
edificao, ou seja, a evoluo de sua integridade fsica.
Figura 1 Mapa do Centro Histrico de Joo Pessoa, com as reas de salvaguarda em destaque.

Fonte: PMJP, editado pela autora.

Os 85 imveis listados localizam-se em seis bairros do municpio de Joo Pessoa-PB, sendo eles:
Varadouro, Centro, Tambi, Jaguaribe, Trincheiras e Roger. Destes, 51 imveis esto em rea protegida pelo
Iphan, representando 60% dos edifcios totais, sendo 31 em rea de Preservao Rigorosa (APR) e 20
imveis esto em rea de Preservao de Entorno (APE); quanto proteo estadual, 69 edifcios esto em
APR e 16 em APE (Figura 1).
A ttulo de organizao e otimizao de tempo, os imveis foram divididos em 03 zonas distintas, facilitando o
mapeamento, os registros in loco, assim como a produo de mapas mais aproximados (Figura 2).
Figura 2 Subdiviso do Mapa do Centro Histrico de Joo Pessoa em trs zonas de estudo.

Fonte PMJP, editado pela autora.

2 METODOLOGIA
A primeira etapa deste trabalho consistiu no estudo da Relao dos Imveis em Situao de Risco na rea
de Delimitao do Centro Histrico Inicial da Cidade de Joo Pessoa bem como do processo originado, uma
vez que informaes importantes ali constavam, apesar de no necessariamente explcitas. A familiarizao
com os imveis, os procedimentos administrativos adotados para cada um deles, e a anlise dos materiais
obtidos (fotos, fichas, laudos de vistoria, pareceres) foram suficientes para que fossem identificados atributos
para um novo levantamento in loco e caracterizao das edificaes.
Assim, foram divididos em alguns critrios como:
Identificao:

Zona: Localizao dentro da subdiviso de reas realizada; Setor / Quadra / Lote: Identificao de acordo
com dados cadastrais da PMJP; Logradouro, Nmero e Bairro: Endereo do imvel; Iphaep / Iphan:
Localizao dentro das reas de Preservao dos Institutos de Preservao; Propriedade: Privado ou
Pblico.
Aps a identificao do imvel, trs tabelas resumem os dados obtidos entre 2006 e 2009, alm da insero
dos resultados obtidos em 2011 e 2012, para comparativo de situaes. So elas:
Estado de Conservao: Em 2006 foi utilizado um padro de classificao do estado de conservao,
sendo identificados os seguintes: Regular / Ruim / Pssimo / Runa. Uma coluna foi criada para 2012,
atualizando as classificaes, dessa vez incluindo o estado de conservao Bom, em decorrncia de alguns
imveis terem sido recuperados. A comparao das duas tabelas permite, junto com outros dados
complementares, definir se houve melhoria ou agravamento de seu estado.
Risco: Outra tabela foi criada com base na classificao feita em 2008, de acordo com o risco de cada
imvel. Como esta anlise foi feita por uma comisso multidisciplinar, incluindo membros da Defesa
Civil/PMJP, achamos mais prudente que a avaliao atualizada seja feita tambm por comisso
especializada.
Servios Emergenciais: Das tabelas baseadas nas anlises e classificaes anteriores, uma ltima a que
classificamos como Servios Emergenciais, levantados em 2006 e complementada com as constataes de
2011/2012.
Assim, essas primeiras tabelas serviram para a elaborao de duas que sintetizam e evidenciam os
problemas fsicos que foram identificados e so recorrentes nos imveis:
Situao Fsica 2012: Assim, foram destacadas informaes sobre o Recuo da edificao; a Coberta,
subdividida em Inexistente e/ou Danificada; Alvenaria, em Trincada, Exposio da Alvenaria e Necessita de
Escoramento; quanto s Esquadrias, se estas encontram-se Emparedadas, Retiradas e/ou Danificadas; a
Vegetao de acordo com sua localizao: Coberta, Interior ou Fachada; e de acordo com seu Uso, este
Indevido ou Sem Uso.
Anlise 2012: Uma ltima tabela trata da qualificao do progresso da situao fsica, com base nos
comparativos de fotografias antigas e recentes, entre as qualificaes das tabelas anteriores, os laudos de
vistoria e os processos administrativos individuais de cada imvel. Assim, foi possvel avaliar se o imvel foi
Descaracterizado, Demolido, se foi substitudo por Nova Edificao, Recuperado, Agravado ou se encontrase na Mesma Situao. Seus dados so complementados na subdiviso de cada qualificao quanto
legalidade das obras se teve ou no anuncia dos Institutos de salvaguarda.

A consulta aos materiais da Comisso Permanente de Desenvolvimento do Centro Histrico de Joo Pessoa
tambm foi de grande relevncia pelos registros fotogrficos das edificaes com maior diferena de tempo.

3 RESULTADOS
Os primeiros resultados foram obtidos, no vistos como conclusivos, uma vez que uma srie de fatores
condicionam os imveis em risco. As primeiras anlises que so extradas das classificaes e qualificaes
resumidas ou elaboradas so indcios no apenas das edificaes, como das reas em que se encontram
(os bairros, as ruas). Os dados respondem mais s necessidades administrativas em priorizao e conduo
de aes do que, em um primeiro momento, teorizao da runa. Por outro lado, garante uma
problematizao de cada caso, levando em considerao os fatores fsicos, jurdicos, de direito de sucesso,
dentre outros.
O nico mal dos prdios antigos num distrito ou numa rua aquele que inevitavelmente
no resulta seno da idade um mal que existe em tudo o que antigo e se deteriora.
Mas uma rea urbana em tal situao no fracassa por ser velha. Ao contrrio. A rea
velha por ter fracassado. (JACOBS, 2011)

O cruzamento de uma srie de dados, como a classificao do risco, juntamente com a situao fsica atual e
o estado de conservao, por exemplo, sugere os casos mais emergenciais, enquanto que a identificao da
insero do imvel em rea de Preservao de um ou outro Instituto, que possuem reas concorrentes,
sugere qual tem prioridade em atuar.
A seguir, algumas tabelas sumarizam alguns resultados:
Tabela 1 Comparativo entre o estado de conservao constatado em 2006 e em 2012.
ESTADO DE CONSERVAO
CLASSIFICAO

2006

2012

DIFERENA

RUNA

45

52,94%

53

62,35%

+8

PSSIMO ESTADO

18

21,18%

07

8,24%

- 11

RUIM

10

11,76%

05

5,88%

-5

REGULAR

09

10,59%

05

5,88%

-4

12

14,12%

+ 12

03

3,53%

-3

03

3,53%

+3

BOM
SEM INFORMAO
OUTROS

Fonte Prprio da autora.

O aumento no nmero de imveis em runas no significa o agravamento de sua situao fsica. Com a
reviso do material, notou-se inconsistncia na forma de classificar os estados de conservao. Da mesma
forma, o aumento de imveis em bom estado no significa a recuperao de todos; alguns foram substitudos
por novas edificaes. O categorizado como Outros trata de imveis que foram demolidos e no h
edificao nova no lote e outros que, no momento do levantamento, estavam passando por obra irregular.
Tabela 2 Estado de conservao de elementos estruturantes das edificaes, neste caso em runa.

Necessita Escoramento

Danificada

Emparedada

Retirada

Coberta

Interior

Fachada

Indevido

Sem Uso

Uso

Exposio de Alvenaria

43

Vegetao

Trincada

Inexistente

43

Esquadria

Danificada

Sem Recuo

10
SemVisualizao

EM RUNA 2012
Alvenaria

Coberta

Com Recuo

Recuo

05

38

48

31

25

41

04

47

31

06

44

05

01

TOTAL

53

Fonte Prprio da autora.

A caracterizao de cada estado de conservao (Tabela 2) demonstra como elementos importantes da

estrutura e composio contribuem para uma fragilidade fsica e social.
Tabela 3 Anlise da evoluo das situaes fsicas dos imveis.
ANLISE 2012
Situao

Runa

Pssimo

Agravada

39

02

Mesma situao

14

05

Ruim

Regular

Bom
41

48,24%

20

23,53%

05

08

16

18,83%

01

02

03

3,53%

02

02

2,35%

Demolido

01

1,17%

Obra irregular

02

2,35%

Recuperados

01

Total

03

Descaracterizados
Nova edificao

Fonte Prprio da autora.

Por fim, possvel sumarizar as informaes anteriores em uma tabela que demonstra a evoluo dos
estados de conservao, identificando, inclusive, os tipos de intervenes que passaram (Tabela 3).

4 CONCLUSO
A resilincia das edificaes listadas, principalmente das em runa, uma forte afronta aos fatores que as
condicionam e condenam. Seja sua situao fsica impulsionada pela decadncia de uma rea urbana, pela
m-f do responsvel pelo imvel, pela inviabilidade financeira ou a ausncia de coordenao e efetivao
de aes e procedimentos, cada edificao possui um grau de complexidade que apenas o estudo
individualizado mostra-se eficaz.
Por outro lado, a compreenso global permite chegar a fenmenos distintos, seja a runa um caso isolado ou
uma decorrncia patolgica de sua localizao. O problema da runa vai alm da questo patrimonial, uma
problemtica urbana, quando se fala de funo urbana, ou se pensa na (in)segurana e violncia
potencializados, alm do dficit habitacional.
Em torno desse ponto, o problema das permanncias apresenta duas faces: de um lado,
os elementos permanentes podem ser considerados elementos patolgicos, de outro
como elementos propulsores. Ou nos servimos desses fatos para tentar compreender a
cidade na sua totalidade, ou acabamos ficando presos a uma srie de fatos que no
poderemos ligar ainda mais a um sistema urbano. (ROSSI, 2001)

O engessamento pelo tombamento apenas uma suposio superficial, as problemticas e hipteses so

diversas, assim como suas contradies. Teriam sido recuperados os imveis na Avenida Odon Bezerra em
decorrncia da construo do Shopping Tambi? A presena da comunidade Saturnino de Brito agrava a
situao dos imveis na Avenida das Trincheiras e Joo da Mata ou poderia contribuir para sua reverso e
valorizao?
O trabalho aqui apresentado , portanto, uma tentativa de conhecer os imveis e reconhecer os fenmenos.

5 REFERNCIAS
JACOBS, Jane. Morte e vida de grandes cidades. 3 edio. So Paulo: Martins Fontes, 2011.
ROSSI, Aldo. A arquitetura da cidade. 2 edio. So Paulo: Martins Fontes, 2001.