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ANTECEDENTES DEL RGIMEN

DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO.

ESCUELA LIBRE DE DERECHO.

ANA TERESA SALAZAR MARTIN.

Antecedentes del rgimen de propiedad en condominio.


Roma.
Si hablramos de propiedad en condominio que rompera lo que se crea mxima
mencionada por el jurista Celso: Duorom quidem in solidum dominum vel possessionem
esse non posse, que nos hablara de la imposibilidad de dnde viene el dominio o la
posesin sobre una misma cosa que corresponda a dos o ms personas.
Adems estaba el ius prohibendi (facultad de emanacin de su derecho de propiedad),
que limitaba el condominio.
Por otra parte podramos tomar lo que el autor Barthold Georg Niebuhr, en su libro
Historia de Roma volumen I, trata la posibilidad de que incluso en la legislacin de la
antigua Roma, se conocieran condominio puro diviso que se refera a la Lex Icilia ed
Aventino, que permita a los nobles habitar el Aventino, en donde numerosas familias
podan habitar construyendo edificios en comn, pero dividiendo los pisos.
Hay dos teoras que se manejan en el digesto sobre esta institucin:
Papiniano hablaba de que una persona tena una casa que dejaba a dos personas
diferentes, y encontraba normal que dos personas tuvieran el mismo techo, pero que
ninguno de los dos poda poner vigas en la parte de uno u otro, con esto creo quiere
referirse a que no podan hacer algo en la casa sin consultar al otro, porque la casa era de
ambos, en su caso que afectar a una de las partes.
Ulpiano nos maneja que si se transmita una casa o un fundo (parte de un terreno para
agricultura) no se poda imponer servidumbre, porque no se adquiri por partes, a menos
que la casa o el fundo se hubiera dividido en partes, se poda dividir en servidumbres, lo
mismo pasaba con los edificios (si el dueo tambin lo hubiera dividido).
Ulpiano nos maneja la delimitacin previa y Papiniano habla solo sobre la posibilidad de
dos dueos en el caso de una herencia.
Egipto.
Era una comunidad que se basaba ms en la comunidad entre hermanos, usaban ms el
usufructo, pues el primognito actuaba como jefe de la comunidad y tena exclusividad
entre los bienes (tenan ciertas bases en el derecho romano).
Esparta.
Estaban las divisiones entre hermanos, para asegurar la unidad del patrimonio territorial.
Existan comunidades basadas en la fraternidad y parentales, pues la disposicin de los
bienes corresponda indistintamente a cada propietario (no se haca distincin). Se
basaban en los vnculos morales de solidaridad, esto quiere decir que solo se basaban en
la buena voluntad de las personas y tenan cierto grado de fe en las personas
copropietarias de sus bienes, junto a esta copropiedad solidaria que vena de la primitiva
comunidad familiar, hay un gran avance de comercio y por tanto de capital.
Condominio Germnico antiguo.
Se basaban en el colectivismo agrario (lo que les conviniera ms para sus cultivos) que
ejerca en la propiedad y la administracin corresponda al Hausherr (dueo del bien), a
su muerte, el bien continuaba a todos los miembros de su familia, que ya eran propietarios
antes de la muerte del Hausherr, esto quiere decir que ya eran copropietarios pues

compartan el bien antes de su muerte y despus de su muerte; de tal manera se


produca una continuidad de los bienes y no una herencia.
Edad Media.
En esta poca surge la institucin porque haba mucha poblacin, por lo tanto necesidad
de vivienda y no se poda hacer horizontalmente, porque haba la ciudad estaba llena de
murallas, as que surge las fracciones por pisos y por habitaciones en casas, se desarrollo
hasta fines del siglo XIX en Francia Alemania y Espaa.
Francia.
Es el primer lugar donde surge un cdigo (Cdigo Napolenico en 1804) y se maneja el
concepto de la divisin de pisos en una casa, esto se debe a que ocupaban ms el
derecho privado que el pblico, por lo tanto, se interesaban ms por las relaciones entre
particulares y ms personales. Surge a partir de que haban muy pocas personas que
realmente tenan conocimientos para ser jueces y resolver los problemas de las personas,
entonces surge el derecho que hacan los comisarios, se basaban en las costumbres de
las personas y de las problemticas que surgan a partir de estas costumbres. (Artculo
125 del Cdigo napolenico en 1453).
Tenemos un ejemplo en el cdigo de costumbres de Orlens en el ao de 1509, nos
hablaba de que si una casa estuviera dividida, el que este abajo tiene la obligacin de
sostener y conservar lo que estuviera debajo de la primera planta junto con la que
estuviera arriba, mientras que el que estuviera arriba tena que sostener y conservar la
cubierta y lo edificado debajo de sta y ambos tenan que mantener las calles que
estuvieran enfrente del bien; esto implica una conservacin mutua pues tenan que
conservar el bien para todos los propietarios.
Otro ejemplo, el artculo 116 de la costumbre de Auxerres en 1561 tambin nos maneja
una situacin muy similar, solo que aqu habla de que la parte baja tiene que mantener
toda muralla y tabique para que la parte baja se pudiera sostener y esta parte esta
obligado a mantener y cuidar todas las vigas pequeas y de cemento que estn arriba de
el para que la parte baja no sufriera dao y nuevamente mantener el bien mutuamente.
Este sistema tuvo mayor auge en el siglo XVIII en las ciudades de Grenoble, Nantes y
Rennes.
Grenoble: la ciudad estaba llena de murallas por lo que fue necesario construir a lo alto y
no a lo ancho, por lo que surgi la divisin de casas por pisos, aunque con el tiempo las
murallas desaparecieron este tipo de construccin no. La divisin de la propiedad se
favoreci por un contrato de albergue que era una especie de arrendamiento de muy
larga duracin, susceptible a ser transmitido por venta, donacin o sucesin.
Nantes: la divisin por pisos toma una gran importancia porque fue reglamentada por la
costumbre local.
Rennes: en 1720 hubo una serie de desastres que provoco que muchos bienes se
perdieran, as que los habitantes se agruparon para construir, como no haba muchos
recursos decidieron construir edificios compartidos, casas con gastos en comn. Cada
uno poda ser propietario de un piso o de una fraccin de la casa dependiendo de su
aportacin.
*Exista la divisin horizontal pero no era tan ocupada como la divisin vertical.
El cdigo napolenico se inspiraba mucho en la costumbre de Orlens y empez tambin
a regular la divisin horizontal, que deca que cuando hubiera diferentes pisos con
diferentes propietarios y los ttulos de propiedad no regulaban el modo de hacer las
reparaciones y reconstrucciones o mantenimiento se deban hacer con las siguientes
reglas:

1. Las paredes maestras (las que correspondan al bien de todos) y el techo estaban
a cargo de todos los propietarios, en proporcin de la parte que tuvieran.
2. A cada propietario le corresponda el piso en el cual andaba.
3. El propietario del primer piso haca la escalera que diriga a ste.
4. El propietario del segundo piso la hace, el del tercer piso la haca y as
sucesivamente.
Alemania.
En la antigedad se usaban materiales muy frgiles para construir las casas, como
madera, por lo que se destruan con mucha facilidad (hasta el siglo XIV), por lo que los
bienes inmuebles solo se vendan, permutaban o se donaban.
Conforme se fue cambiando el material se empieza el derecho de albergue y la propiedad
de pisos y habitaciones, que contaban con nomenclatura y as se hacan una divisin
efectiva del dominio (basada de igual forma en la costumbre jurdica).
Esto ocasion mucho debate entre los juristas, por ejemplo Savigny se opona totalmente
a que la propiedad se divida en pisos, Wachter tambin defenda este principio, mientras
que Zaun defenda el concepto unitario que tena la propiedad, adems del principio de
accesin.
El cdigo alemn en su articulo 93, deca que las partes integrantes de una cosa no
podan ser objeto de derechos independientes, mientras que en su artculo 94 deca que
las partes esenciales de un predio eran solo las que estaban unidas fijamente al suelo, en
especial las de los edificios.
Por otra parte, en su artculo 1014, no permita la limitacin del derecho de superficie a
una parte del edificio, en particular de un piso.
Espaa.
Bsicamente hablaba que si haba una torre, casa o edificio que tuviera muchos
propietarios (aparceros, participantes) y tuviera que hacerse alguna reparacin o
mantenimiento todos tenan que participar en los mismos y que se deba hacer hasta 4
meses en el que ocurri un mal para el bien.
Mxico.
En 1821, con Agustn de Iturbide se ocupaba mucho el derecho civil, se basaba en la
Constitucin de Cdiz (1812) que originaron las Leyes de las siete partidas, los cuales no
regulaban ninguna propiedad en manera horizontal, la causa es que no haba mucha
poblacin y haba bastante territorio, por lo que no era requerido este tipo de propiedad.
En los cdigos de 1870 y 1884 aparece por primera vez los casos en los que diferentes
pisos de una casa pertenezcan a diversos propietarios.
Nuestro cdigo de 1870 tenan gran influencia del cdigo napolenico de 1804. En este
cdigo encontramos el artculo 1120 que trataba lo siguiente:
1. Todas las paredes maestras, el tejado o en su caso la azote y dems cosas de uso
comn estaban a cargo de todos los propietarios, pero siempre en proporcin a lo
que tuvieran.
2. Cada propietario pagaba su propio piso.
3. La entrada principal y obras de polica corresponda a cuota de todos los
propietarios.

4. La escalera que conduca al primer peso se costeaba entre todos, excepto el


dueo de abajo, la que pasaba del primer piso al segundo se costeaba entre todos
menos el del segundo piso y as sucesivamente.
*En el cdigo espaol se encontraba en el artculo 521 en su cdigo de 1884.
Antes no tenan sistematizada como tal la copropiedad de un bien, pues tomaban ms en
cuenta la medianera, que era un servidumbre legal, las casas que estuvieran por pisos o
apartamientos a diferentes personas, adems de las indivisiones hereditarias y los
regmenes conyugales.
En nuestro cdigo civil de 1928 contena el artculo 942 en donde a contrario de los
cdigos de 1870 (artculo 1120) y el de 1884 (artculo 1014) que hablaban de
servidumbre, se le dio un captulo especial a la propiedad (inspiracin del cdigo espaol
de 1888).
En este cdigo tambin se modificaba drsticamente el sistema de posesin, pues
adoptaba una teora ms objetiva pues estableca una formula en la ley y tena como
elemento la figura de la posesin, el poder sobre la cosa o el poder de hecho que se tena
como actividad del poseedor.
En su exposicin de motivos solo se maneja que para adquirir la posesin se debe ejercer
un verdadero poder de hecho sobre la cosa.
A partir de esto se estableca que todo codueo tena la plena propiedad de la parte
alcuota que le corresponda y la de sus frutos y utilidades, as que poda hipotecar, ceder
o enajenar su parte. En tanto a los beneficios o cargas, sera proporcional a sus partes
alcuotas, que se presuman iguales siempre y cuando no se demostrar lo contrario.
Cada copropietario poda usar las coas comunes, siempre y cuando no perjudicaran a las
otras partes o al inters de la comunidad o que impidiera usarlas.
La medianera se trataba de paredes, cercas, rboles, setos, zanjas, acequias (canal de
agua que se ocupaba para regar), etc obedeciendo todos los principios que estableca
la ley.
En 1954 surge una ley que se basaba en el artculo 951, pero que no alcanzaba a abarcar
todos los problemas que surgieron en la propiedad de pisos, por lo que el 30 de
noviembre de 1954 modific este artculo.
Esto da origen a la Ley sobre el Rgimen de Propiedad y Condominio de los Edificios
divididos en pisos, departamentos y viviendas locales que rigi el distrito y territorios
federales hasta que cada estado fue creando su propia ley, por ejemplo en Morelos surgi
en 1956.
Actualidad.
El rgimen de propiedad en condominio es un acto jurdico formal en el que el propietario
o propietarios de un inmueble, establecen ante notario pblico esta modalidad para
mejorar el aprovechamiento, y en donde dos o ms personas utilizan y comparten reas o
espacios de uso comn, donde asumen condiciones para que todas las partes satisfagan
sus necesidades sin afectar a una parte.
Cuando se tiene este rgimen se puede acudir a la Oficina Desconcentrada de la
Procuradura Social (de acuerdo a tu domicilio) para que se brinde orientacin y servicios
para los tramites necesarios.
Algunas instituciones de ayuda:
1. Orientacin ciudadana.
2. Acreditacin de convocatoria de asamblea general de condminos ordinaria y
extraordinaria.
3. Asesora en Asambleas Generales de condminos.
4. Registro de Reglamento de condominio.

5. Autorizacin del Libro de Actas de asambleas.


En la legislacin federal podemos encontrar todo lo referente a copropiedad en el captulo
VI a partir del artculo 938.
En Puebla tenemos la Ley sobre el rgimen de propiedad en condominio de edificios
divididos en pisos, incluso en Cholula que sali en el 2011, que regulan todo lo referente a
esta institucin.
Y en nuestra legislacin tenemos copropiedad a partir del artculo 1081.
Comentarios: Creo que es importante conocer los antecedentes de este rgimen porque
han evolucionado conforme a la sociedad y sus necesidades, adems de cada vez se
haca ms necesario porque aumenta la poblacin y podemos ver claramente que se ir
haciendo insuficiente el espacio requerido para habitar, por lo tanto es importante conocer
las reglas para lograr una sana convivencia.

Bibliografa
http://www.scielo.cl/scielo.php?pid=S0716-54552004002600064&script=sci_arttext
https://es.scribd.com/doc/106565384/Compendio-de-Derecho-Civil-II-Rafael-RojinaVillegas
http://mexico.justia.com/federales/codigos/codigo-civil-federal/libro-segundo/titulocuarto/capitulo-vi/#articulo-938
http://www.prosoc.df.gob.mx/preguntas_frecuentes_ley_propiedad_en_condominio.html#r
1
http://www.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/dernotmx/cont/38/cnt/cnt22.pdf
http://www.sanandrescholula.gob.mx/sites/default/files/LEY%20QUE%20REGULA%20EL
%20R%C3%89GIMEN%20DE%20PROPIEDAD%20EN%20CONDOMINIO%20PARA
%20EL%20ESTADO%20DE%20PIUEBLA.pdf
http://www.ordenjuridico.gob.mx/Publicaciones/DI2005/pdf/SLP6.pdf
http://docs.mexico.justia.com.s3.amazonaws.com/estatales/michoacan/ley-sobre-elregimen-de-propiedad-en-condominio.pdf
http://biblio.juridicas.unam.mx/libros/7/3082/3.pdf
http://es.slideshare.net/JhersonGonzalez/copropiedad
http://www.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/revdpriv/cont/7/dtr/dtr4.pdf
http://www.prosoc.df.gob.mx/constitucion.html
Cdigo Civil de Puebla.
Cdigo Civil del Distrito Federal.