PRIX DE LIMMOBILIER DHABITATION SUR LE LONG TERME Actualis le 22 mai 2015 Annonces des mises jour

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Actualisation des graphiques de cette prsentation et de ces notes sur les loyers, les prix de limmobilier dhabitation et le montant des
ventes immobilires sur le long terme et autres documents tlchargeables dans ce dossier historique et prospectif sur le march
immobilier dhabitation.
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Valeurs numriques : 1800-2010 (France) et 1200-2012 (Paris).
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Les tendances longues auxquelles on compare les nombres et les montants de transactions ont t rvise s
SYNTHESE
Indice de prix, nombre et montant des ventes de logements anciens et indice des loyers, rapports leur tendance longue respective

Source: CGEDD daprs INSEE, bases de donnes notariales, indices Notaires-INSEE dsaisonnaliss et DGFiP (MEDOC). Sur le prix des logements anciens, cf. le 2.3.1.1., de cette note sur le prix de limmobilier
dhabitation sur le long terme. Sur le montant et le nombre des ventes de logements anciens, cf. les 5.1.2. et 5.2.1. de la mme note, rviss par cette note. Sur la croissance relative des loyers et des revenus, cf. cette note
sur lvolution des loyers et des revenus depuis 1970.

1. DEPUIS 1800

Page 2

1.1. Indices du prix des logements en monnaie constante

1.2. Montant total des ventes immobilires rapport au produit intrieur brut

1914

1965

1914

Montant total
des ventes immobilires
en % du produit intrieur brut

14%

1965

Ventes de biens de toute nature

(habitation et non habitation, ancien, neuf et terrains)
soumises aux droits de mutation. Cumul sur 12 mois.

12%

1844

10%

1990
1853

8%

1881

1831

1980

6%

1848

1995

1871

1984

4%
Total
Dont rgime de droits de mutation actuel de
droit commun et rgimes antcdents
Dont logements anciens

2%

Auxabscisse

0% 1/1
1800

1948

1/1
1850

1/1
1900

1915

1/1
1950

1/1
2000

Source : CGEDD d'aprs INSEE, bases de donnes notariales, indices Notaires-INSEE dsaisonnaliss, Duon, Toutain et Villa (CEPII). Cf. [2] et [5] Source: CGEDD daprs DGFIP, Toutain et INSEE. Par exception, le rgime drogatoire inclut certaines mutations titre gratuit. Cf. [12] et [15].

1.3. Placement en actions rapport la tendance longue (**)

juil. 1825

mars
1831

40
30

10
9
8
7
6
5

1.4. Inflation et taux dintrt long terme

sept. 1881

nov. 1858

60%

Inflation et taux d'intrt long terme

100
90
80
70
60
50

20

dc. 1841

mars avr.
1814 1815

nov.
1870
mars
1848

50%

juil.
1914

Inflation
Inflation annuelle moyenne sur les 10 dernires annes
Taux d'intrt long terme sur la dette de l'Etat
Auxabscisse 0

40%

janv.
1929
janv.
1943

Valeur de placements en
actions franaises et amricaines
rapporte la tendance longue

30%

Valeurs fin de mois

mai
1926

Actions franaises
20%
Actions amricaines
0,4
4
sept.
0,5
1939
0,6
3
juin
10%
se pt.
0,7
1965
1929
juin
nov.
juin
0,8
1881
2
dc.
1802
1835
fvr.
aot
1852
0,9
nov.
1937
1987
1916
1
0%
2
1/1
1/1
1/1
1/1
1/1
1
3
0,9
1800
1850
1900
1950
2000
0,8
4
0,7
-10%
5
0,6
juin
dc.
mars
1877
6
0,5
juin
1814
1842
avr. 1949
7
0,4
dc. 1920
1942
aot 1982
1/1
1/1oct. 1857
1/1
1/1
juin
8 1/1
-20%
1932
1800
1850
1900
1950
9 2000
Source: CGEDD daprs Arbulu, Schwert, Shiller, EuroNext, S&P, Chabert, Lvy-Leboyer, INSEE, STAT-USA et10
US Department of Labor.
Source : CGEDD daprs Vaslin, Loutchitch, Banque de France (TMO puis TME), Chabert, Lvy-Leboyer et INSEE.
(**) Depuis 1802, la valeur dun placement en actions amricaines serpente autour20
dune tendance longue croissant de 6,6% par an plus linflation. Au 19 e sicle, la valeur dun placement en actions franaises serpentait autour
30 cette tendance longue; depuis 1965, elle serpente autour de la mme tendance longue que les actions amricaines. Cf. 1.4. de [2].
dune tendance longue parallle; de 1914 1965, elle a fortement diminu par rapport
40
50
60

2. DEPUIS 1965
2.1. Prix, nombre et montant des ventes de logements anciens rapports leur tendance respective

Page 3
2
2.2.
Prix : comparaison internationale

Comparaison internationale:
indice du prix des logements
rapport au revenu disponible par mnage, base 2000=1
France
Etats-Unis (FHFA)
Etats-Unis (S&P/C-S)
Royaume-Uni (DCLG)
Royaume-Uni (Halifax)
Allemagne (Destatis)
Allemagne (Gewos)
Espagne
Pays-Bas
Aux 0,9
Aux 1,1
Auxtunnel 1

1,5

1,1

1
0,9

0,5
1/1 1965

1/1 1970

1/1 1975

1/1 1980

1/1 1985

1/1 1990

1/1 1995

1/1 2000

1/1 2005

1/1 2010

1/1 2015

1/1 2020

Source : CGEDD daprs INSEE, bases de donnes notariales, indices Notaires-INSEE dsaisonnaliss et DGFiP (MEDOC).

Source : CGEDD daprs INSEE, bases de donnes notariales, indices Notaires-INSEE dsaisonnaliss, Freddie Mac, FHFA, R.
(*) La tendance longue laquelle on rapporte lindice du prix des logements est le revenu disponible par mnage, Shiller, S&P/C-S, Census Bureau, Bureaus of Economic Analysis and Labor Statistics, UK Office for National Statistics, HBOS,
paralllement auquel il a cr de 1965 2001, cf. 2.3.1.1. de [2]. Sur la tendance longue laquelle on rapporte Destatis, Gewos, INE, Ministerio de Fomento, R. Vergs, Centraal Bureau Voor de Statistiek. La mthodologie dun indice peut
le nombre des ventes de logements anciens et leur montant (somme du montant de toutes les ventes), cf.[13].
influer sur sa croissance tendancielle: les diffrences entre les tendances longues des divers indices reprsents sur ce
graphique peuvent tre causes au moins pour partie par des diffrences de mthodologie. Cf. 2.3.2. de [2].

2.3. Prix des logements et loyers

2.4. Prix : comparaison par zone gographique

Source : CGEDD daprs INSEE, bases de donnes notariales et indices Notaires-INSEE dsaisonnaliss. cf. 3.6. de [2].
Source : CGEDD daprs INSEE, bases de donnes notariales et indices Notaires-INSEE dsaisonnaliss. Cf. 2.3.1. de [2].
Cf. galement cette note sur lvolution des loyers et des revenus depuis 1970.
Les abscisses correspondent au milieu de la base des grandeurs reprsentes. Exemple: sur le graphique 2.1., le montant des ventes cumul sur les 12 mois se terminant au 31/12/08 rapport sa tendance longue est reprsent sur l'abscisse 1/7/08.

3. Prix des logements et conditions de financement

3.1. Prix des logements

3.2. Indicateur de pouvoir dachat immobilier des mnages

Source : CGEDD daprs INSEE, bases de donnes notariales et indices Notaires-INSEE dsaisonnaliss.

Source : CGEDD daprs INSEE, bases de donnes notariales, indices Notaires-INSEE dsaisonnaliss et Banque de France.

La comparaison de ce graphique et du graphique 3.3. ci-dessous montre que les priodes o le taux dintrt
(nominal ou net dinflation) a t faible (resp. lev) nont pas particulirement concid avec celles o le prix
des logements a t lev (resp. faible) par rapport au revenu par mnage. Quoique contre-intuitif, ce
phnomne constitue le fondement du pouvoir diversificateur du placement en logement par rapport au
placement obligataire. Cf. 3.5.2.2. de [2].

3.3 Taux dintrt et inflation

Page 4

Lindicateur de pouvoir dachat immobilier reflte la quantit de logement ancien que, pour un taux deffort
(mensualit rapporte au revenu) donn, peut acheter un mnage qui, en 1965, finanait lachat pour un quart par
la revente dun logement, pour un quart par la ralisation dune pargne financire et pour la moiti par un
emprunt sur 15 ans taux et mensualits fixes. On suppose que, depuis 1965, lpargne financire a cr comme
le revenu par mnage. En priode de forte inflation (1968-1985), on utilise le taux dintrt net dinflation, ce qui
constitue une vue de lesprit (notamment parce que ce taux peut tre ngatif) mais rend compte, dans une
certaine mesure, de leffet des anticipations dinflation (supposes gales linflation sur les 12 derniers mois) sur
le taux deffort initial accept par les emprunteurs et les prteurs. Les aides publiques ne sont pas prises en
compte (leur impact est faible par rapport aux fluctuations de lindicateur). Cf. 2.3.3. de [2].

3.4 Dure demprunt permettant dacheter le mme logement

Source : CGEDD daprs INSEE et Banque de France (TMO avant 1989, TME de 1989 2003, taux des crdits aux mnages Source : CGEDD daprs INSEE, bases de donnes notariales, indices Notaires-INSEE dsaisonnaliss et Banque de France.
pour lhabitat de PFIT>1 an partir de 2004).
Lapport personnel est suppos gal 10% du prix du logement en 1965 et croissant comme le revenu par

mnage. Le solde est financ par emprunt (lachat nest pas financ par revente de logement puisque le mnage
est primo-accdant). Les aides publiques ne sont pas prises en compte (leur impact est faible par rapport aux
fluctuations de la dure). Sur la dure au taux net dinflation , cf. graphique 3.2. ci-dessus. Cf. 2.3.3. de [2].

4. Volumes
4.1. Nombre de ventes immobilires soumises au droit de mutation de droit commun 4.2. Vitesse de rotation du parc de logements

Page 5

Source: CGEDD daprs CGDD/SOeS (Existan), DGFiP (Fidji et MEDOC), bases notariales. Les effectifs sont arrondis au millier mais la marge derreur est suprieure au millier. La prcision des estimations est moins bonne
avant 1992. Les ventes taxes au taux de droit commun incluent les ventes de logements anciens (pour environ 2/3 de leffectif et 80% du montant en moyenne sur lensemble de la France), mais aussi les ventes de biens
usage professionnel anciens et de terrains btir non soumis TVA..Cf. [13], [16] et [18].

4.3 Variation annuelle du nombre de ventes immobilires soumises au rgime de

droits de mutation de droit commun

4.4. Montant des ventes de logements anciens et des prts correspondants

Source : CGEDD daprs DGFiP (Fidji et MEDOC). Cf. [16].

Source : CGEDD daprs DGFiP (MEDOC) et Banque de France. Cf. [12].

5. Crdit
5.1. Taux dintrt des prts immobiliers et de la dette de lEtat

Page 6

5.2.Dette immobilire des mnages : flux et stock 5.3.Dette immobilire des mnages et dette publique

6%

Dette immobilire des mnages

et dette de Maastricht des administrations publiques

Taux d'intrt des prts immobiliers taux fixe

et de la dette publique

100%

5%

90%
80%

4%

70%

Dette immobilire des mnages en % du

revenu disponible brut des mnages
Dette de Maastricht des administrations
publiques en % du produit intrieur brut

Dc. 14
95%

Mar. 15
69%

60%

3%

50%

(1) Taux de la dette de l'Etat long terme (*)

2%

(2) Taux des crdits immobiliers taux fixe (**)

40%

Ecart (2)-(1)
Ecart (2)-(1) liss sur 12 mois

30%
1%

20%
0%
1/12
1999
-1%

10%
1/12
2000

1/12
2001

1/12
2002

1/12
2003

1/12
2004

1/12
2005

1/12
2006

1/12
2007

1/12
2008

1/12
2009

1/12
2010

1/12
2011

1/12
2012

1/12
2013

1/12
2014

1/12
2015

0%
1/1
1/1
1/1
1/1
1/1
1/1 1/1
1/1
1/1
1/1
1/1
1/1
1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020

(*) TME
(**) Taux des crdits nouveaux aux mnages pour l'habitat avec priode de fixation initiale du taux suprieure 1 an

Source : CGEDD daprs Banque de France et INSEE

5.4. Dette des promoteurs en % du PIB

Source : CGEDD daprs Banque de France et INSEE. Cf. [19]

Source : CGEDD daprs Banque de France et INSEE. Cf. [19]

6. Divers
6.1. volution relative du prix des appartements 6.2. Ancien et neuf: ventes de logements anciens et construction de logements neufs
et des maisons

Source : CGEDD daprs Banque de France et INSEE.Source : CGEDD daprs indices Notaires-INSEE dsaisonnaliss.
De 1965 2000, les appartements se sont dvaloriss par rapport aux
maisons en moyenne de 1,5% par an en province et 1% par an en
Ile-de-France hors Paris. Lenvole du prix des logements partir de
2002 a concid avec une inversion de cette tendance longue. Cf. [11].

Source : CGEDD daprs CGDD/SOeS et INSEE. Cf. [13], [16], [18]. L'lasticit du prix des logements par rapport leur nombre
tant de l'ordre de -1 -2, le nombre de logements construits n'influe que marginalement sur le prix des logements, comme
soulign dans cette note, cf. [10]. Sur le lien entre demande potentielle de logements et croissance du nombre de mnages, cf.[30].

droit commun, tous types de biens (logements et autres)

7. Rfrences Nombre cumul sur 12 et 3 mois
Page 7
Variation annuelle
* Page sur le prix des logements sur le long terme : http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-1200-2015-a1048.html.
* Prix des logements et des autres actifs sur longue priode
[1] Sries longues (1800-2010): valeurs numriques utilises pour confectionner les graphiques ci-dessus.
[2] Le prix des logements sur le long terme , J. Friggit, CGEDD, 2010.
[3] Loyers et revenus depuis les annes 1970 , J. Friggit, CGEDD, 2013.
[4] Long Term (1800-2005) Investment in Gold, Bonds, Stocks and Housing in France with Insights into the USA and the UK: a Few Regularities , J.Friggit, CGEDD, 2007.
[5] Comparing Four Secular Home Price Indices , J. Friggit, CGEDD, 2008.
[6] Placements en actions et en logement: quelques rgularits sur longue priode , J. Friggit, Rflexions Immobilires n33, 2002.
[7] Documents sur le problme du logement , G. Duon, tudes conomiques, Ministre de lconomie, Service National de la Statistique, 1946, n1.
* Prix des logements sur le pass rcent
[8] Indices Notaires-INSEE du prix des logements (indices base et priodicit trimestrielles agrgs et, sur lIle-de-France, locaux) : historique complet et mthodologie (INSEE
Mthodes n 111).
[9] La saisonnalit du prix des logements , J. Friggit, court article paru dans tudes Foncires n 121, 2006.
[10] Llasticit du prix des logements par rapport leur nombre , J. Friggit, CGEDD, 2015.
[11] Evolution relative du prix des appartements et du prix des maisons : linversion de 2001 , J. Friggit, CGEDD, 2011.
* Montant et nombre des ventes immobilires et de ventes de logements anciens
[12] Droits de mutation et montant des transactions immobilires - 1800-2008 , J. Friggit, CGEDD, 2009.
[13] Le montant et le nombre des transactions de logements anciens depuis 1967 et leurs tendances longues , J. Friggit, CGEDD, 2015.
[14] Recettes en droits de mutation des dpartements : une euphorie qui ne saurait perdurer , J. Friggit, Urbanissimo, n 87, 2005.
[15] Mthode de calcul de lassiette des droits de mutation immobiliers.
[16] Mthode destimation du nombre de ventes immobilires, Diverses valuations du nombre de transactions de logements anciens , J. Friggit, CGEDD, 2008 et Estimation du
nombre de transactions de logements anciens finalit conjoncturelle , J. Friggit, CGEDD, 2008.
[17] Assiette des droits de mutation immobiliers, par dpartement, mois et rgime depuis 2000 (DGFiP-MEDOC).
[18] Nombre de transactions de logements anciens cumul sur 12 mois depuis 1967 (valeurs numriques).
* Dette immobilire des mnages
[19] Projection horizon 2030 de la dette immobilire des mnages , J. Friggit, CGEDD, 2010.
* Prix des actions et taux dintrt sur longue priode
[20] La Bourse de Paris au XIXe sicle , P. Arbulu, Connaissances et Savoirs, 2007, ouvrage extrait de Le march parisien des actions au XIXe sicle: performance et efficience
d'un march mergent , P. Arbulu, thse de doctorat s sciences de gestion, Universit d'Orlans, 1998.
[21] Le march des rentes franaises au XIXe sicle et la crdibilit financire de ltat , J.-M. Vaslin, thse de doctorat s sciences de gestion, Universit dOrlans, 1999.
[22] Le march financier franais au XIXe sicle , 2 tomes, ouvrage collectif sous la direction de P.-C. Hautcoeur et G. Gallais-Hamonno, Publications de la Sorbonne, 2007.
[23] Des variations des taux dintrt en France de 1800 nos jours , L.-J. Loutchitch, Alcan, Paris, 1930.
[24] Indexes of US Stock Prices from 1802 to 1987 , G. Schwert, Journal of Business, vol.63 n3, 1990.
[25] Irrational Exuberance , Second Edition, R. Shiller, Princeton University Press, 2005 (traite galement du prix des logements sur le long terme).
* Agrgats macroconomiques et dmographiques sur longue priode
[26] Lconomie franaise au XIXme sicle, analyse macroconomique , M. Lvy-Leboyer et F. Bourguignon, conomica, 1985.
[27] Essai sur les mouvements des revenus et lactivit conomique en France de 1789 1820 , A. Chabert, Librairie de Mdicis, 1949.
[28] Le produit intrieur brut de la France de 1789 1982 , J.-C. Toutain, Cahiers de lISMEA n15, 1987.
[29] Sries longues macroconomiques, P. Villa, CEPII.
[30] La demande potentielle de logements lhorizon 2030 : une estimation par la croissance attendue du nombre des mnages , Alain Jacquot, SOeS, aot 2012.
Des actualisations du prsent document et des documents complmentaires peuvent tre tlchargs sur la page http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilierevolution-1200-2015-a1048.html.
Linterprtation de certains graphiques est dlicate ; il est vivement conseill, pour viter den tirer des conclusions errones, de consulter les rfrences.
Sauf mention contraire, les valeurs sont annuelles avant 1999, trimestrielles ou mensuelles ensuite. Pour les trimestres ou les mois les plus rcents, on utilise parfois des valeurs
provisoires.
Les graphiques peuvent tre reproduits, pourvu quils le soient intgralement, sans ajout ni omission, et pourvu que la source figurant sous chacun deux soit intgralement
reproduite, accompagne du lien http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-1200-2015-a1048.html.
J.Friggit - CGEDD/S2. Les analyses prsentes dans ce document sont celles de leur auteur et, en particulier, nengagent pas le CGEDD.