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Corretagematividadederesultado
26/10/2011. Escrito por Equipe MeuAdvogado (http://www.meuadvogado.com.br)
Muitas pessoas se utilizam do servio de um corretor de imveis, porm, muitas no sabem quando de fato tero que arcar com as custas do
servio do profissional.
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text=Corretagem atividade de
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Vale, portanto, aclarar algumas questes nessa seara, que diga-se de passagem, muito comum chegarem s barbas do judicirio.
No procede o entendimento consolidado por uns de que o corretor de imveis teria direito de receber sua comisso de intermediao, em
contrato de mediao/corretagem, da pessoa que deu ensejo cessao no negcio entabulado, independente de ter sido a que o contratou ou
no. Tal entendimento era fundamentado por ter tido o corretor, desempenhado sua funo de aproximar as partes interessadas na transao,
assim teria o mesmo desincumbido de sua tarefa representada atravs da "carta de opo" ou na chamada "proposta de compra".
Mas tal entendimento carece de acolhimento, haja vista a anlise feita sob a luz do ordenamento ptrio e entendimento atuais. J dominante na
jurisprudncia, o entendimento de que o corretor de imveis no tem direito de cobrar comisso se o negcio iniciado no se concretizar. que,
quando o corretor recebe uma "carta de opo de venda" ou uma "proposta de compra", assume uma obrigao de resultado, no de meio. Ou
seja, a contraprestao s devida se o resultado (transao), seja por compra ou locao, se concretizar. Isto posto, s faz jus remunerao
pactuada se o negcio intermediado for concludo.
A jurisprudncia tm entendido que ineficaz a clusula que impe nus a qualquer das partes, seja comprador ou vendedor, numa eventual
desistncia ou frustrao no negcio, independente do motivo.
Frise-se que o mister do corretor se limita atividade de examinar a documentao, avaliar o bem para se orientar na negociao, aproximar as
partes, atuar como conciliador de interesses, e ser remunerado caso o negcio tenha sido concretizado. Porm, a realizao do negcio somente
ocorre com a assinatura do respectivo instrumento particular de promessa de compra e venda pelos interessados aproximados pelo corretor, que
o instrumento que firma a presuno do acordo final e torna obrigatrio o contrato, ou com o pagamento das arras, em conformidade com a lei
civil.
A "carta de opo", assinada pelo vendedor, ou a "proposta de compra" assinada pelo comprador, so documentos que evidenciam apenas a
inteno e visa estabelecer bases para o negcio futuro, mas, insuficientes para impor obrigaes definitivas s partes. Assim, com base na
orientao doutrinria e jurisprudencial hodierna, o corretor s obtm o resultado efetivo do seu trabalho, que lhe dar direito comisso,
quando o contrato de promessa de compra e venda ou escritura, assinado pelas partes. Ou, ausente esses documentos, quando h o
adiantamento do valor de compra, atravs de sinal, haja vista que configura incio de pagamento, e sendo assim, da concretizao do negcio.
Marco Aurlio Viana diz que contrato de corretagem aquele pelo qual uma parte obriga-se para com outra a aproximar interessados e obter a
concluso de negcios, sem subordinao e mediante uma remunerao. Fica aqui evidentemente caracterizada a atividade de resultado da
corretagem.
O contrato de corretagem aleatrio pelo fato de que o direito do corretor e a obrigao do comitente dependero da concluso do negcio
principal, ou seja, dependero de um fato futuro e incerto.
A aclamada jurista Maria Helena Diniz escreveu em uma de suas obras: o objeto do contrato de corretagem ou de mediao no propriamente
o servio prestado pelo corretor, mas o resultado desse servio. Da ser uma obrigao de resultado e no de meio(Tratado Terico e Prtico dos
Contratos, Ed. Saraiva, vol. 3, 1993, p. 310). Assim, a situao encontrada a de que aquele que contrata o corretor quem deve remuner-lo pelo
servio prestado, visto que o terceiro no estabelece nenhuma relao jurdica com este. Caso a lei ou o contrato no determinar quem deve
pagar a comisso de corretagem, deve-se buscar entendimento nos usos e costumes para a sua soluo.
Costumeiramente, quem paga a comisso quem procura os servios do profissional que realiza a corretagem, como, por exemplo, nos contratos
de compra e venda, o vendedor quem ter a referida incumbncia.
Porm, o corretor ao meu ver, tem o direito de ser ressarcido mediante previso clara em contrato de mediao, daquilo que eventualmente
despendeu, como por exemplo, gastos com propaganda, caso o negcio no seja fechado.
Diante do exposto, parece remansoso o entendimento de que quem contrata o corretor deve remuner-lo apenas se o negcio for concretizado,
por ser um servio de resultado, e tudo que exige resultado, h risco evidente. Portanto, a mera aceitao de proposta de compra ou de venda
no tem o condo de gerar obrigaes para as partes, pois apenas condiciona ao resultado final de concretizao do negcio entabulado.

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