Manual do Sndico

APOIO:

REALIZAO:

do Sindicato dos Engenheiros da Bahia

ENGENHARIA ELTRICA

UFBA

Um guia com as principais regras para

manuteno e reforma de condomnios

Manual do Sndico
do Sindicato dos Engenheiros da Bahia

Santos, Ubiratan Flix Pereira dos.

Manual do sndico : do Sindicato dos Engenheiros da Bahia / Ubiratan Flix
Pereira dos Santos. - Salvador : SENGE-BA, 2014.
31 p. : il.
ISBN: 9788560240029
1. Edifcios Manuteno. 2. Edifcios Reformas. 3. Condomnios
Legislao. 4. Normas tcnicas (Engenharia). 5. Conselho Regional de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia da Bahia. I. Sindicato dos Engenheiros da
Bahia. II. Ttulo.
CDD 690.24 - 23. ed.
Elaborada pela Bibliotecria Maria Auxiliadora da Silva Lopes / CRB 5/1524

Manual do Sndico
do Sindicato dos Engenheiros da Bahia

Ficha Tcnica
Produo e Distribuio:
Sindicato dos Engenheiros da Bahia SENGE-BA
Rua Alexandre de Gusmo, 04, Rio Vermelho Salvador, Bahia.
CEP: 41950-160. Tel.: (71) 3335-0510 / 3335-0157
senge@sengeba.org.br
www.sengeba.org.br
Pesquisa e Redao:
Eng. Civil Ubiratan Flix Pereira dos Santos
Presidente do SENGE-BA
Reviso e Diagramao:
Carolina Guimares Ribeiro
Assessora de Comunicao do SENGE-BA

Diretoria SENGE-BA
Diretoria do SENGE-BA

Apresentao

Presidente
Eng Civil Ubiratan Flix Pereira dos Santos

Manual do Sndico uma realizao do Sindicato dos Engenheiros da

Bahia (SENGE-BA) uma entidade autnoma, desvinculada do Estado, sem
ns lucrativos, constituda para ns de coordenao, defesa e representao
dos engenheiros e engenheiras do estado da Bahia. Fundado em 11 de setembro de
1937, representa os prossionais da engenharia, em todas as modalidades e nas
diversas categorias de trabalhadores, abrangendo nvel tcnico, tecnlogo e pleno
(superior completo).

Vice-presidente
Eng de Alimentos Mrcia ngela Nori
Secretrio Geral
Eng Agrnomo Nilton Sampaio Freire de Mello
Tesoureiro
Eng Civil Paulo Roberto Nascimento de Medeiros
Diretora de Comunicao
Eng de Alimentos Silvana Marlia Ventura Palmeira
Diretor Relaes com a Sociedade
Eng Civil Mauro de Carvalho Vasconcelos

Diretoria Suplente
Eng Civil Arival Guimares Cidade
Eng Eletricista Jorge Ccero Nunes
Conselho Fiscal
(in memoriam) Eng Eletricista Orlando Andrade Miranda
Eng Agrnomo Aroldo Souza Andrade
Eng Civil Lus Edmundo Prado Campos
Conselho Fiscal Suplente
Eng. Agrnomo Lus Jos Lira Lopes
Eng Civil Mrio Gonalves Viana Jnior

Delegacias Sindicais
Delegacia de Feira de Santana
Eng Civil Areobaldo Oliveira Aitos
Eng Civil Gerinaldo Costa Alves
Eng de Alimentos Wnia Silveira da Rocha
Delegacia do Extremo Sul
Eng Agrnomo Paulo Adriano de Morais Medrado
Eng Agrnomo Benevaldo Guilherme Nunes
Eng Agrimensor Nilton Silva Correia
Delegacia de Vitria da Conquista
Eng Mecnico Jair Carlos Bertoldi
Delegacia do Recncavo
Eng Civil Carlos Frederico Macedo Cortes
Delegacia da Regio Metropolitana de Salvador
Eng de Minas Miguel ngelo Sobral Brando

Cumprindo com seu papel social, o SENGE-BA elaborou este manual com o objetivo
de oferecer a sndicos e proprietrios um guia com as principais regras para a
manuteno e reforma dos condomnios, de acordo com a legislao e normas
vigentes.
Este guia pretende informar, esclarecer dvidas e servir como base para que o sndico
possa adotar o melhor procedimento com relao s questes tcnicas envolvidas
nos servios de manuteno e reformas.

Salvador, 28 de abril de 2014

Eng Civil Ubiratan Flix Pereira dos Santos

ndice

1. O que um Condomnio?------------------------------------------------------------------- 10
2. CREA-BA: Atribuies e Competncias----------------------------------------------2.1. Competncias do CREA-BA--------------------------------------------------2.2. No compete ao CREA-BA------------------------------------------------------2.3. Por que o CREA-BA scaliza os condomnios?-----------------

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3. Manuteno Predial Preventiva------------------------------------------------------------ 13

3.1. Vantagens da manuteno preventiva----------------------------------------- 14
3.2. Quem pode executar----------------------------------------------------------------- 14
4. Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART)--------------------------- 15
5. Responsabilidades dos Prossionais de Engenharia-------------- 16
5.1. Responsabilidade tico-prossional------------------------------ 16
5.2. Responsabilidade tcnica------------------------------------------------- 16
5.3. Responsabilidade civil------------------------------------------------------- 16
5.4. Responsabilidade penal ou criminal---------------------------------17
5.5. Responsabilidades trabalhistas---------------------------------------17
6. Responsabilidades Legais do Sndico----------------------------------------- 18
7. O CDC e as Atividades de Engenharia------------------------------------------------------------ 20
8. Norma da ABNT Reforma em Edicaes--------------------------------------------------- 21
Bibliograa-------------------------------------------------------------------------------------- 24
Anexo I - Contrate um Prossional----------------------------------------------------------------- 25
Anexo II - Modelo de Contrato de Prestao de Servios------------------------------- 26
Anexo III - Norma de Procedimentos para elaborao de laudos de inspeo predial--- 29

1. O que um Condomnio?

2. CREA-BA: Atribuies e Competncias

Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Bahia tem a misso de

scalizar e regulamentar o exerccio das prosses de engenheiros,
agrnomos gelogos, gegrafos, meteorologistas, tecnlogos e tcnicos
industriais e agrcolas de nvel mdio.

trs tipos de condomnios regulados pelo Cdigo Civil (Lei 10.406, de 10 de

janeiro de 2002):

- Condomnio voluntrio,
- Condomnio necessrio;
- Condomnio edilcio.
Para este manual, focaremos no condomnio edilcio. Trata-se de um conjunto de
apartamentos, casas, salas comercias, etc., que possuem reas privativas, de uso
exclusivo de cada condmino individualmente, e reas comuns (escadas, corredores,
terrenos, entre outras), usadas coletivamente e que no podem ser alienadas
separadamente e gravadas livremente por seus proprietrios.

Ao scalizar o correto exerccio das prosses, o CREA-BA preserva os interesses

sociais e humanos, garantindo que os prossionais habilitados tenham a devida
responsabilidade sobre a obra ou servio, sempre pensando na segurana e
qualidade de vida da sociedade.
O CREA-BA vinculado ao CONFEA Conselho Federal de Engenharia e
Agronomia, sediado em Braslia (DF), ao qual compete, entre outras funes,
analisar os currculos das escolas e faculdades das prosses sob sua scalizao,
concedendo atribuies prossionais aos seus egressos.

Cada unidade imobiliria tem direito a uma frao ideal das partes comuns, que ser
identicada no instrumento de constituio do condomnio apontado no Cartrio de
Registro Imobilirio.

2.1. COMPETNCIAS DO CREA-BA

O funcionamento do condomnio edilcio deve ser regido por uma Conveno que
regulamente a administrao e as relaes entre os condminos. Para aprov-la,
necessria uma assembleia com pelo menos 2/3 dos moradores.

importante conhecer exatamente quais as atividades que competem ao CREA-BA

de modo que voc possa saber quando recorrer entidade e quando ser necessrio
buscar outras solues. Portanto, dever do CREA-BA:

Fiscalizar o exerccio prossional dos engenheiros, agrnomos, gelogos,

gegrafos, meteorologistas, tecnlogos e tcnicos de nvel mdio das
prosses das reas tcnicas obrigadas ao registro no conselho;

Receber denncias contra prossionais que cometem falhas tcnicas

oriundas de comportamento imprudente, imperito ou negligente, alm de
infraes ao Cdigo de tica Prossional. As denncias devem ser feitas
por escrito, contendo nome, endereo, qualicao e assinatura do
denunciante, munidas de provas documentais e testemunhais,
acompanhadas, se for o caso, de laudo tcnico elaborado por prossionais
habilitados, conforme Resoluo n1. 004 do CONFEA.

10 Manual do Sndico

Manual do Sndico

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2.2. NO COMPETE AO CREA-BA

3. Manuteno Predial Preventiva

Questo

O que fazer?

Receber denncias e apurar casos de

trabalhadores sem equipamentos de segurana
(EPI- Equipamento de Proteo Individual)

Entrar em contato com a Superintendncia

Regional do Trabalho, Emprego e Renda
(SRTE).

Questes referentes a riscos de desabamento e de

segurana em edicaes.

Entrar em contato com a Defesa Civil

Municipal.

Deliberar sobre recuos de obras, invaso de

terrenos e entregas de alvars de construo e de
habitao.

Entrar em contato com a SUCOM em Salvador

e rgo similar nas demais Prefeituras
Municipais

Questes nanceiras, comerciais, perdas e danos.

Entrar em contato com a Justia comum e

Juizados Especiais Cveis.

anuteno Predial um conjunto de procedimentos regulares e programados

para a conservao e preservao do condomnio e de todas as suas
unidades, mantendo sua capacidade funcional e a segurana das
instalaes, de modo a garantir a integridade das pessoas e do seu patrimnio.
A manuteno preventiva se destina a manter a integridade do imvel durante toda a
sua vida til estimada, localizando e reparando eventuais decincias que, com o
passar do tempo, possam representar riscos para a segurana do imvel e para os que
o habitam ou frequentam, alm de reduzir o desconforto ou o incmodo causado por
ssuras e outros problemas menores.
Uma boa manuteno preventiva proporciona tambm economia nos gastos de
condomnio, em especial porque previne a ocorrncia de danos de grande monta que
normalmente representam elevadas despesas no previstas.
Em Salvador, a Manuteno Predial regulamentada pela Lei 5907/2001 e o texto
claro ao responsabilizar proprietrios e sndicos pela manuteno das edicaes.

Avaliar riscos relacionados s edicaes.

(ssuras, trincas, rachaduras, fendas, corroso,
deformaes, conteno de encostas,
impermeabilizao e outros)

Contratar um prossional habilitado com

registro no CREA-BA para confeco de laudo
tcnico com anotao da devida ART.

2.3. POR QUE O CREA-BA FISCALIZA OS CONDOMNIOS?

Por meio de scalizaes regulares o CREA-BA trabalha para coibir a
ao de leigos que podem colocar em risco a segurana dos usurios
das unidades habitacionais do seu condomnio ao prestar servio que
exige habilitao tcnica.
Para evitar estes riscos, sempre que o condomnio for contratar um
prossional ou empresa, certique-se que ele est devidamente
habilitado e que a empresa esta registrada no CREA-BA.

A seguir apresentamos de forma sucinta os prazos previstos na Lei 5907/2001:

Empreendimento

Responsvel

Prazo de Vistoria

Edifcio Multirresidencial

Condomnio

05 (cinco) anos

Edifcio de Escritrios

Condomnio

05 (cinco) anos

Industrial

Proprietrio

05 (cinco) anos

(acesse: www.sucom.ba.gov.br)

Esta comprovao uma garantia de que os servios sero prestados

dentro do padro tcnico. A Vericao pode ser feita atravs do site
www.creaba.org.br.

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3.1. VANTAGENS DA MANUTENO PREVENTIVA

Valoriza o imvel;
Melhora a qualidade de vida dos seus ocupantes;
Aumenta a segurana dos condomnios e usurios;
D segurana ao sindico.

4. Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART)

rata-se de um documento criado pela Lei 6.496/77, cuja nalidade denir, para
os efeitos legais, os responsveis tcnicos pela execuo de obras ou
prestao de quaisquer servios de engenharia, de agronomia e das demais
prosses regulamentadas e scalizadas pelo CREA- BA.
Na ART so especicados os detalhes da obra ou servio que sero executados, tais
como: contratante, contratado, endereo da obra, honorrios prossionais, cdigos
das atividades especcas e outros dados de controle.

3.2. QUEM PODE EXECUTAR

Manuteno preventiva um servio de relativa complexidade, que exige
conhecimentos tcnicos especializados. Quem detm estes conhecimentos so os
prossionais habilitados e registrados no CREA-BA, tais como engenheiros civis,
eletricistas, mecnicos, entre outros.
Projetos ou obras executados por pessoas sem habilitao podem implicar no uso de
matrias inadequados, clculos incorretos, aumento de riscos de acidentes, tragdias
e prejuzos irreparveis. Por isso, todo servio de natureza tcnica requer a
participao de empresas e/ou prossionais habilitados e registrados no CREA-BA,
devendo ser anotadas as respectivas ARTs - Anotaes de Responsabilidades
Tcnicas.

Trata se de documento obrigatrio para o prossional ou para a empresa que ir

executar a obra ou servio. Sua falta implica em infrao ao artigo 3 da Lei 6.496/77,
incorrendo o prossional ou empresa nas sanes explicitadas no artigo 6 da Lei
5.194/66.
Todo contrato, escrito ou verbal, ca sujeito anotao da ART, garantindo a
segurana de quem contrata. Por meio da ART o prossional forma seu acervo tcnico
junto ao CREA-BA, que serve como prova de sua qualicao para participao em
licitaes.
O sndico deve sempre exigir da empresa ou do prossional contratado uma cpia da
ART devidamente quitada, a qual deve permanecer em local visvel da obra ou servio.
Ao anotar a ART, o prossional assume toda a responsabilidade pela perfeita
execuo da obra ou servio, isentando o sndico de eventuais responsabilizaes
que decorram de falhas tcnicas ou acidentes. O prossional poder ser
eventualmente responsabilizado civil e criminalmente pelos danos que decorram de
falhas tcnicas, acidentes, impercia, imprudncia e negligncia.
Sendo contratada uma empresa para a realizao da obra ou servio, esta assumir
objetivamente todas as responsabilidades pela perfeio e integridade das obras,
projetos e servios, de acordo com o disposto no Artigo 931 do cdigo civil e do Artigo
14 da lei 8.078/90 do Cdigo de Defesa do Consumidor.

14 Manual do Sndico

Manual do Sndico

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5.Responsabilidades dos Profissionais da Engenharia

Pode haver, alm da condenao por danos materiais, tambm a condenao do

prossional por danos morais, de naturezas diversas, como, por exemplo, os danos
estticos permanentes causados em algum por conta de um acidente, ou os danos
morais devidos aos familiares da vtima em decorrncia de sua morte.

5.4. RESPONSABILIDADE PENAL OU CRIMINAL

s prossionais habilitados e registrados no CREA-BA, no exerccio de suas

atividades, esto sujeitos a diversos tipos de responsabilidades:

5.1. RESPONSABILIDADE TICO-PROFISSIONAL

Deriva de imperativos ticos e morais constantes de um Cdigo de tica
Prossional do CONFEA Conselho Federal de Engenharia e Agronomia. A
liberdade prossional no absoluta, devendo ser exercida com responsabilidade e
dentro de limites estabelecidos pelo rgo de scalizao.
Estes limites esto relacionados s atribuies que cada prossional recebe ao se
registrar no CREA e que no podem ser extrapoladas, sob pena de infrao lei
5.194/66 e ao Cdigo de tica.
As infraes ticas podem resultar em advertncia reservada ou censura pblica, de
acordo com o Artigo 73 da lei 5.194/66. O prossional poder ter ainda seu registro
suspenso ou cassado em caso de conduta indigna ou condenao judicial pela prtica
de crimes considerados infamames.

5.2. RESPONSABILIDADE TCNICA

O Prossional se compromete a empregar a melhor tcnica na execuo da obra e
servio e garantir sua qualidade, integridade e segurana. A lei exige habilitao
especca para o exerccio de determinadas prosses, logo o Engenheiro assume
responsabilidade tcnica por toda sua atividade prossional. A formao acadmica
dene quais as atribuies determinado prossional est habilitado a desenvolver.

aquela decorrente da prtica de um crime ou de uma contraveno, sujeitando o

acusando s sanes previstas em lei, que podem ir desde multas a deteno, priso
ou recluso. As infraes penais so classicadas genericamente em dolosas ou
culposas, em funo de ter havido ou no a inteno do agente em pratic-las. Nestes
casos, sua culpa dever ser apurada por meio da ao penal competente.

5.5. RESPONSABILIDADES TRABALHISTAS

Resultam das relaes contratuais ou legais entre o prossional empregador e seus
empregados, abrangendo as obrigaes acidentarias e previdencirias. A CLT
Consolidao das Leis do Trabalho equipara a empregador o prossional liberal
que admite trabalhadores em obra ou servio, originando-se ento um vnculo
empregatcio e todas as responsabilidades dele decorrentes.
Caso necessrio, o sndico deve contratar empresa ou prossional legalmente
habilitado na rea de engenharia de segurana do trabalho para elaborao e
implantao dos programas de segurana laboral, assim como dar nfase
preveno de acidentes.
Os contratos de empreitadas ou de prestao de servios tcnicos, rmados pelo
sndico com prossionais ou empresas legalmente habilitados e com registro do
CREA-BA, no precisam especicar todas as responsabilidades trabalhistas dos
contratados, pelo fato delas decorrerem da legislao pertinente, sendo impossvel
exclu-las, reduzi-las ou transferi-las.

5.3. RESPONSABILIDADE CIVIL

aquela proveniente do exerccio prossional e de suas atividades, em decorrncia
de um dano patrimonial ou moral causado a outrem. Est prevista genericamente nos
Artigos 186 e 927 do cdigo civil. A reparao civil deve sempre ser a mais abrangente
possvel, incluindo no somente os danos imediatos (danos emergentes) como os
prejuzos futuros dele advindos (danos ou lucros cessantes).

16 Manual do Sndico

Manual do Sndico

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6. Responsabilidades Legais do Sndico

s reponsabilidades do sndico esto estabelecidas em leis (art.22 da lei

4.591/64 e art. 1.348 do Cdigo Civil) e em normas regulamentadas
(convenes de condomnio e regimentos internos). Cabe o sndico administrar
o condomnio por delegao da assembleia de condminos, assumindo os encargos
correspondentes, que incluem a preservao e manuteno do patrimnio coletivo.
Em casos de negligncia no cumprimento de seus deveres, o sndico poder ser civil e
criminalmente responsabilizado.
A ABNT-Associao Brasileira de Normas Tcnicas, publicou a norma NBR 5674Manutenaao de Edicaes- Procedimentos, que deve ser seguida por todos os
proprietrios de edicaes. Assim dispem os itens 5.1 a 5.3 da referida norma:
O Proprietrio de uma edicao, responsvel pela sua manuteno, deve
observar o estabelecimento nas normas tcnicas e no manual de operao,
uso e manuteno de sua edicao.

Anlise estrutural, fundaes, rachaduras, ssuras, recalques,

eorescncias, deslocamento de reboco em pilares etc.;
Anlise de inltraes diversas e seus reexos estruturais e visuais, alm
de formao de colnias de fungos e bactrias, manchas na pintura etc.;
Anlise dos sistemas de armazenamento e bombeamento de gua
potvel e gua de reaproveitamento uvial;
Anlise dos sistemas de coleta e tratamento de esgotos, vedaes de
tubulaes aparentes, caixas de gordura e de inspeo, fossas,
sumidouros etc.;
Anlise das instalaes eltricas, quadro de disjuntores, condio da
ao, oxidao de contatos, carga instalada versus projetada, preveno
contra incndio e descargas atmosfricas, aterramentos etc.;
Sugesto de elaborao de plano de ataque, listando as aes imediatas
que o condomnio deve adotar, principalmente em relao aos problemas
estruturais eltricos.

No caso de propriedade condominial, os proprietrios condminos,

responsveis pela manuteno de partes autnomas individualizadas e
corresponsveis pelo conjunto da edicao, devem observar e fazer
observar o estabelecimento das normas tcnicas e da manuteno, uso e
operao de sua edicao.

O sndico e os proprietrios da edicao tm o dever de observar o cumprimento

dessas normas, assumindo todas as responsabilidades por prejuzos advindos da sua
omisso em realizar a manuteno predial.

O proprietrio pode delegar a gesto da manuteno de uma edicao para

empresa ou prossional legalmente habilitado.

Porm se o sndico contratar empresas e prossionais legalmente habilitados e

registrados no CREA-BA para efetuar a manuteno predial do condomnio,
transferir a eles as responsabilidades que, de outra forma, recairiam sobre si mesmo.

Tambm aplicvel a Norma Brasileira NBR 14.037 Manual de operao, Uso e Manuteno de
Edicaes que trata, entre outras coisas, da vistoria
preventiva.
As vistorias preventivas peridicas devem contemplar, no
mnimo:

18 Manual do Sndico

No caso de edifcios mistos ou comercias, nos quais existam atividades de ateno

sade humana e /ou animal (consultrios mdicos e odontolgicos, laboratrios de
anlises, clinicas veterinrias etc.), o sndico deve cobrar dos respectivos
estabelecimentos o alvar de funcionamento, o alvar sanitrio e o cumprimento do
artigo na resoluo ANVISA RDC 306/2004. Essa resoluo trata da obrigatoriedade
da elaborao de Plano de Gerenciamento de Resduos de Servios de Sade,
que d conhecimento sobre a logstica que ser utilizada para o armazenamento
temporrio e externo desses resduos, assim como sua coleta e destino nal, de forma
que no ocasione danos ao meio ambiente e nem coloque em risco a sade dos
condminos, empregados e usurios.

Manual do Sndico

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7. O CDC e as Atividades da Engenharia

8. Norma da ABNT - Reforma em Edificaes

ABNT publicou, em 18 de maro de 2104, a NBR 16280, intitulada Reforma

em Edicaes Sistema de Gesto de Reforma Requisitos. um
documento que visa servir de guia para prossionais, sndicos e moradores, de
modo que as reformas ocorram com nvel mximo de segurana para todos os
envolvidos.

o Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC), os prossionais do Sistema

CONFEA-CREA so equiparados a fornecedores de servios, com a ressalva
de que, na condio de prossionais liberais, sua responsabilidade ser
apurada mediante a vericao de culpa.
Trata-se de responsabilidade subjetiva, que difere da responsabilidade objetiva que
recai sobre os demais fornecedores de servio, teor do que dispe o art. 14 do CDC e
seu 3.
Ao exigir a ART do prossional ou da empresa contratada, o sndico estar de posse
de um documento legal que para os efeitos da relao de consumo, serve de prova da
relao contratual estabelecida e obriga os contratados a fornecer garantias dos
servios prestados, como estabelece o art. 50 do CDC.

A Norma orienta e regula os procedimentos que devem ser seguidos antes, durante e
depois de uma reforma. Se adotadas, suas medidas podem prevenir danos e
acidentes e aumentar a ecincia na execuo da obra. Fazem parte do escopo da
Norma o planejamento, superviso, documentao e segurana da interveno.
Ainda segundo o documento, antes de qualquer obra necessrio haver um Plano de
Reforma elaborado por um prossional habilitado. Ele deve conter uma descrio
detalhada dos servios que sero realizados, os projetos e desenhos, um estudo
tcnico da segurana, identicao das atividades geradoras de rudos e previso dos
nveis de presso sonora durante a obra, alm de um cronograma da reforma.
Ser de responsabilidade do SNDICO:
ANTES DA REFORMA
Disponibilizar os requisitos e aes necessrias para a realizao de
reformas (documentos exigveis, horrio de trabalho, trnsito de insumos
e prestadores de servio, etc.);
Requerer a necessria atualizao do manual de operao, uso e
manuteno da edicao, observadas as normas pertinentes e vigentes;
Receber as documentaes ou propostas da reforma;

Encaminhar a proposta de reforma para anlise tcnica e legal;

Formalizar, com base na anlise, resposta solicitao nos seguintes
termos e justicativas: aprovado, aprovado com ressalvas ou rejeitado;

20 Manual do Sndico

Manual do Sndico

21

Autorizar a entrada na edicao de insumos e pessoas contratadas para

a realizao dos servios de reforma somente aps atendimento a todos os
requisitos do plano de reforma.
Promover a comunicao e disseminao entre os demais usurios sobre
as obras de reforma na edicao que estiverem aprovadas.

Ser de responsabilidade do PROPRIETRIO:

ANTES DA REFORMA
Encaminhar ao responsvel legal da edicao o plano de reforma e as
documentaes necessrias que comprovem o atendimento legislao
vigente, normalizao e regulamentos para a realizao de reformas;

DURANTE A REFORMA
DURANTE A REFORMA
Vericar ou delegar a terceiros o devido atendimento ao plano de reforma,
para assegurar condies necessrias realizao segura das obras;

Cumprir e fazer cumprir as deliberaes em relao s obras

aprovadas, em atendimento conveno ao regimento interno e s
determinaes da assembleia, quando condomnio;
Tomar as aes legais necessrias em caso de risco
iminente para a edicao, seu entorno e seus usurios.

Diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da

segurana e para que atenda a todos os regulamentos.
APS A REFORMA
Atualizar o contedo do manual do edifcio e manual do proprietrio nos
pontos em que as reformas interram.

DEPOIS DA REFORMA
Vistoriar ou delegar para terceiros as condies de nalizao da obra
executada;

Receber o termo de encerramento das obras emitido pelo executante e o

manual do edifcio atualizado;

Encerrada a obra, cancelar as autorizaes para entrada e circulao de

insumos ou prestadores de servio;

Arquivar toda a documentao oriunda da reforma, includo o termo de

encerramento das obras emitido pelo executante.

22 Manual do Sndico

Manual do Sndico

23

Bibliografia

Anexo I

ABNT. Manual de operao, uso e manuteno de edicaes. NBR 14.037:1998.

ABNT. Reforma em edicaes Sistema de gesto de reformas Requisitos. NBR 16280:2014.
ANVISA. RDC n 306, de 7 de dezembro de 2004. Dispe sobre o Regulamento Tcnico para o
gerenciamento de resduos de servios de sade. Disponvel em:
http://portal.anvisa.gov.br/wps/wcm/connect/10d6dd00474597439fb6df3fbc4c6735/RDC+N%C2%BA+
306,+DE+7+DE+DEZEMBRO+DE+2004.pdf?MOD=AJPERES
CONFEA. O cdigo de tica comea por voc, prossional. 8 edio, 2014. Disponvel em:
http://www.confea.org.br/media/codigo_etica_sistemaconfea_8edicao_2014.pdf

CONTRATE UM PROFISSIONAL
A lista abaixo contm todas as obras que devem ser executadas por prossionais registrados no
CREA-BA:
1. Sistemas de proteo contra descargas atmosfricas-SPDA;
2. Instalao e manuteno de subestaes eltricas e grupos geradores;
3. Centrais de intercomunicao e alarmes contra incndio;
4. Porteiros eletrnicos e circuitos fechados de TV para vigilncia;

CREA-BA. Manual do Sndico. 2011. Disponvel em: http://www.creaba.org.br/Imagens/FCKimagens/

112011/Manual%20do%20S%C3%ADndico.pdf
CREA-SC. Manual do Sndico: Manuteno Predial. 2012. Disponvel em: http://www.creasc.org.br/portal/index.php?cmd=guia-manuais-formularios#ancora71

5. Sonorizao;
6. Cercas eletricadas;
7. Redes internas de TV por assinatura e similares;

Brasil. Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispe sobre o condomnio em edicaes e as

incorporaes imobilirias. Disponvel em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm

8. Portes automatizados;

_____. Lei n 5.194, de 24 de dezembro de 1966. Regula o exerccio das prosses de Engenheiro,
Arquiteto e Engenheiro-Agrnomo, e d outras providncias. Disponvel em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L5194.htm

9. Redes telefnicas;

_____. Lei n 6.496, de 7 de dezembro de 1977. Institui a Anotao de Responsabilidade Tcnica na

prestao de servios de engenharia, de arquitetura e agronomia. Disponvel em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6496.htm

11. Redes de computadores;

_____. Lei n 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispe sobre a proteo ao consumidor e d outras
providncias. Disponvel em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm

13. Sistemas de gua, esgoto, reservatrios e tratamentos de piscinas pblicas;

_____. Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Cdigo Civil. Disponvel em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm
Salvador. Lei n 5907, de 23 de janeiro de 2001. Dispe sobre a manuteno preventiva e peridica das
edicaes e equipamentos pblicos ou privados, no mbito do municpio de salvador e d outras
providncias. Disponvel em: https://www.leismunicipais.com.br/a/ba/s/salvador/leiordinaria/2001/590/5907/lei-ordinaria-n-5907-2001-dispoe-sobre-a-manutencao-preventiva-eperiodica-das-edicacoes-e-equipamentos-publicos-ou-privados-no-ambito-do-municipio-de-salvadore-da-outras-providencias.html

10. Equipamentos eltricos e eletrnicos;

12. Obras civis: reformas, pinturas, recuperao de fachadas e impermeabilizao;

14. Instalaes hidrulicas e sanitrias;

15. Poos tubulares: perfurao e manuteno;
16. Elevadores;
17. Implantao e elaborao de sistema de proteo de incndio;
18. Transporte e distribuio de gs canalizado;
19. Parques e jardins;
20. Defesa sanitria: controle de pragas e transmissores de doenas;
21. Programas de segurana do trabalho;
22. Outros servios ans e correlatos.

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Anexo II

(elaborar detalhadamente o cronograma)

MODELO DE CONTRATO DE PRESTAO DE SERVIOS

Clusula Quinta: Custos e Despesas Necessrias Realizao dos Servios

Contratante: (Pessoa fsica ou jurdica que pretende contratar os servios. Se pessoa fsica, nome,
nacionalidade, estado civil, prosso, endereo (qualicao); Se pessoa jurdica, razo social,
endereo, CNPJ, representante legal com qualicao pessoal).

Todos os custos e/ou despesas necessrias prestao dos servios contratados, sero orados e
apresentados expressamente ao CONTRATANTE, fazendo parte integrante deste instrumento contratual
independentemente de transcrio, obtendo se deste o consentimento expresso, POR ESCRITO, para a
realizao dos referidos dispndios.

Contratado (a): (pessoa fsica ou jurdica que pretende prestar os servios). [Se pessoa fsica, nome,
nacionalidade, estado civil, prosso [com meno a inscrio no CREA], endereo [qualicao]; se
pessoa jurdica, razo social [com meno a inscrio no CREA], endereo CNPJ, representante legal
com qualicao pessoal].

Pargrafo nico Na hiptese dos custos e/ou despesas terem sido aceitas e no adimplidas na forma
contratada, considerarse rescindido de pleno direito este contrato, com exceo dos casos em que a
paralisao da obra implicar prejuzos coletividade, situao na qual os servios sero realizados e
posteriormente cobrados.

Clusula Primeira: Objeto

Clusula Sexta: Responsabilidade Prossional

O objeto do presente contrato a prestao de servios de engenharia xxxxx, conforme a Lei N 5.194, de
24/12/66 e legislao complementar, consistentes em:

O (a) CONTRATADO (a) compromete se a realizar o trabalho prossional objeto deste contrato com zelo,
dedicao e mxima procincia, observando rigorosamente as normas tcnicas brasileiras, as normas
federais, estaduais e municipais aplicveis e o Cdigo de tica Prossional Resoluo CONFEA N
1002, envidando todos os esforos e utilizando ao mximo todos os recursos tcnicos disponveis
consecuo do trabalho.

(descrever detalhadamente os servios prossionais que sero prestados e em que regime-elaborao

de projeto, execuo, projeto e execuo, com ou sem fornecimento de materiais. No caso do
fornecimento materiais, descrever detalhamento os matrias, suas especicaes e quantidades. Se o
contrato se obrigar a utilizar equipamentos seus, estes devem ser descritos).
1 Eventuais servios que extrapolem o disposto no caput desta clusula sero objetos de aditivos
especcos, no que tange aos honorrios prossionais.
2 A consecuo da(s) obras (s) e/ou servios(s) est condicionada prvia obteno, pelo
CONTRATANTE, da respectiva viabilidade junto ao Poder Pblico Municipal.
Clusula Segunda: Honorrios Prossionais
Pelos servios prestados pelo CONTRATADO, o contratante obriga se a pagar, a titulo de honorrios
prossionais, a importncia de R$ xxxxxx,xx (valor por extenso), pagos da seguinte forma:
(descrever detalhadamente a forma de pagamento)
Pargrafo nico A inadimplncia contratual no pagamento dos honorrios prossionais ajustados
incorrera em multa de 2%, acrescido de juros legais e correo monetria, calculados sobre o valor do
dbito.
Clusula Terceira: Cronograma Fsico -Financeiro
Os servios objeto do presente Contrato sero executados conforme o Cronograma Fsico-Financeiro
abaixo estipulado:
(elaborar o cronograma fsico-nanceiro em funo de datas, volume de servios realizados e
pagamentos).
Clusula Quarta: Prazo

1. A (s) obra e/ou srvios tcnico (s) a que alude a Lei Federal N 6.496, de 1977, somente sero
iniciadas aps a regular anotao, pelo (a) CONTRATADO (a), junto ao CREA/BA, da competente ART
Anotao de responsabilidade Tcnica , sendo que a responsabilidade pelo pagamento da respectiva
taxa ser do ( a) CONTRATADO (a), na forma da resoluo 1.025 do CONFEA.
2. Necessitando a (s) obra(s) e/ou servio (s) de vrias ARTs, em funo de suas etapas, estas somente
sero realizadas aps a regular anotao daquelas.
3. Os custos referentes (s) anotao (es) da (s) ART(s) adicionais sero de responsabilidade do
CONTRATANTE.
4. A responsabilidade prossional decorrente das disposies das Leis 5.194/66 e 6.496/77 ser elidida
pela ocorrncia de caso fortuito, fora maior, fato de terceiro ou culpa exclusiva do CONTRATANTE.

Clusula Stima: Informaes Necessrias Sobre os Servios Prestados

Antes da realizao dos servios objeto deste contrato, sero fornecidas expressamente ao
CONTRATANTE, por escrito, todas as informaes necessrias sobre o projeto/obra que ser
desenvolvido, envolvendo caractersticas, riscos e demais informaes inerentes efetividade da
presente avena, fazendo parte integrante deste instrumento contratual independentemente de
transcrio, devendo aquele apor o seu consentimento.
Paragrafo nico As informaes faro parte integrante deste contrato independentemente de
transcrio.
Clusula Oitava: Irrevogabilidade
Considerar se irrevogvel o presente contrato enquanto no tiver o CONTRATADO recebido na
integralidade seus honorrios. A revogao obrigar a que o CONTRATANTE pague ao (a) contratado (a)
tudo o que lhe seja devido ate o momento da revogao, em razo do que foi supra pactuado.

O presente contrato ter vigncia de ..../..../.... At o trmino da obra realizada e/ou servio prestado.
(pargrafo optativo para o caso da obra e/ou servio reger se por cronograma)
Pargrafo nico - A (s) obra (s) e/ou servios (s) ser (o) realizada(s) conforme o cronograma abaixo:

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Anexo III

Clusula Nona Sucesso

O presente contrato obrigar os sucessores do (a) CONTRATANTE a qualquer ttulo, at seu completo
adimplemento.

NORMA DE PROCEDIMENTOS PARA ELABORAO DE LAUDOS DE INSPEO PREDIAL

Clausula Dcima: Foro (pode ser substitudo por clusula compromissoria de arbitragem)

1 - INTRODUO:

Elegem o foro da comarca de (cidade onde se realizara a obra e/ou servio), para que sejam dirimidas
quaisquer questes oriundas do pactuado neste instrumento.

Com a aprovao da Lei n 5.907, de 23 de janeiro de 2001, regulamentada atravs do Decreto n 13.251,
de 27 de setembro de 2001, que trata da manuteno preventiva e peridica das edicaes e
equipamentos pblicos ou privados, no municpio de Salvador, o Conselho Regional de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia - CREA-BA, juntamente com o Sindicato dos Arquitetos e Urbanistas da Bahia
SINARQ e o Sindicato dos Engenheiros da Bahia SENGE resolveram, como forma de contribuir com os
prossionais, recomendar os parmetros mnimos para elaborao e desenvolvimento dos trabalhos de
inspeo predial, conforme pressuposto no artigo 4 do mencionado Decreto.

E por estarem justos e acordados, rmam o presente instrumento em 02 (duas) vias de igual teor e forma,
para os efeitos legais, com as testemunhas abaixo assinadas.

Salvador xx de xxx de 20xx

--------------------------------------------------Contratante
-------------------------------------------------Contratado
Testemunhas:
-------------------------------Nome:
CPF:
--------------------------------------Nome:
CPF:

A Vistoria Tcnica dever contemplar um diagnstico geral do estado de conservao e/ou grau de
urgncia da correo das anomalias identicadas nas edicaes/equipamentos pblicos e privados; os
pontos sujeitos a recuperao, reparos, restauro, reforma, manuteno ou substituio; as medidas
saneadoras a serem utilizadas e suas respectivas metodologias; os prazos mximos para concluso das
medidas saneadoras.
2 - OBJETIVO
Esta Norma xa os procedimentos bsicos que devem ser seguidos pelo prossional na conduo dos
trabalhos relativos Inspeo Predial.
A realizao da Inspeo Predial de responsabilidade tcnica e competncia dos prossionais,
engenheiros civis e arquitetos, legalmente habilitados junto ao Conselho Regional de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia CREA-BA e na Superintendncia de Controle e Ordenamento do Uso do Solo
do Municpio SUCOM, podendo, em funo da especicidade do servio, ser envolvido outros
prossionais habilitados engenheiros eletricistas, engenheiros mecnicos e engenheiros com
especializao em segurana do trabalho, que daro continuidade ao desenvolvimento de novos
trabalhos.
Os Relatrios e Laudos de Vistoria Tcnica devero ser elaborados segundo as disposies da NBR
13.752/96 da ABNT e serem acompanhados da respectiva Anotao de Responsabilidade Tcnica ART.
3 - ETAPAS DA INSPEO PREDIAL
A Inspeo Predial poder estar classicada de acordo com o grau de complexidade se enquadrando
nas seguintes situaes:
3.1 - Imveis trreos, sobrados e edifcios sem elevador, etc:
Vistoria para a identicao das anomalias aparentes, elaboradas por prossional habilitado; contando
com orientao tcnica pertinente;
3.2 Edifcios de multirresidencial, Edifcios mistos comerciais e de servios, Centros Comerciais,
Edifcios Industriais, etc:
Vistoria para a identicao de anomalias aparentes identicadas com ou sem o auxilio de
equipamentos, contendo indicao de orientaes tcnicas pertinentes;
3.3 Imveis com suspeitas de vcios ocultos signicativos:
Vistoria para a identicao de anomalias aparentes, e das ocultas constatveis com o auxilio de

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equipamentos , incluindo testes e ensaios locais e/ou laboratoriais especcos, elaborada por
prossionais de diversas especialidades, contendo indicao de orientaes tcnicas pertinentes.
4.0 Anlise dos procedimentos de manuteno e conservao:
Devero ser vericados quais os procedimentos de manuteno e conservao que esto sendo
empregados no imvel vistoriado e qual a periodicidade destes procedimentos.
A complexidade e grau de deteriorao do imvel determinar o Estado de Conservao e Grau de
Urgncia da soluo das anomalias do imvel.
5.0 - Fotograas
Devero ser fotografados todas as irregularidades detectadas perfeitamente identicadas dentro do
ambiente vistoriado e tambm fotos em detalhe para melhor ilustrar o estado de conservao e grau de
urgncia destas.
Alm dos ambientes recomenda-se fotografar as fachadas, a vista frontal e as vias principais de acesso.
6.0 - Elaborao do Laudo de Inspeo Predial
6.1 - Dados que devem constar:
INTRODUO
Identicao do solicitante e do imvel;
Classicao do objeto da inspeo;
Localizao;
Data da Diligncia;
DESENVOLVIMENTO
Caracterizao das condies vericada na vistoria;
Descrio Tcnica do objeto:
Padro Construtivo;
Relao dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrio das respectivas
anomalias, classicadas por grau de risco e urgncia;
Avaliao do estado de conservao geral do imvel;
CONCLUSO
Concluses e recomendaes
Relao de documentos analisados;
Indicao das recomendaes tcnicas e/ou das medidas preventivas e corretivas necessrias;
Data do laudo;
Assinatura do prossional responsvel tcnico, acompanhado do n do registro no CREA-BA;
ANEXOS
Fotos e suas legendas;
Cpia da Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART);
Plantas ou outros documentos.

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