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con conexiones respecto del sistema materno; aqu englobamos la compraventa comercial, la de
consumo.
7. Apartamientos parciales de la finalidad: permanece la finalidad de cambio, pero hay una
apartamiento claro de la compraventa, suficiente para constituirse en un tipo legal distinto; por
ejemplo, en el suministro.
Concepto
Art. 1323: Habr compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de
una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero.
Art. 1326: Tipificacin rgida: dispone que si falta algn elemento esencial, no habr compraventa,
aunque las partes le den ese nombre.
Estos elementos son los siguientes:
a) Obligacin de transferir: el contrato no produce la transferencia del dominio, sino la mera
obligacin de hacerlo. En el Derecho argentino, la compraventa slo obliga a transferir el
dominio, y no produce, como regla un efecto real (es decir, la transferencia del dominio), a
diferencia de otros sistemas jurdicos.
b) Finalidad de transferir el dominio sobre una cosa: la obligacin de transferir se refiere al dominio
sobre una cosa, pero no sobre derechos, porque tal caso sera una cesin.
c)
La entrega es diferente de la tradicin; esta ltima es un acto jurdico bilateral, que sirve como medio
para adquirir la posesin, o para transmitir el dominio (es el modo que, junto con el ttulo, permite la
transmisin dominial).
La entrega puede tener varias finalidades, por ejemplo en una compraventa manual, la entrega de la cosa
es un modo de cumplir.
Luego de celebrada la compraventa (ttulo), si no se produjo la tradicin o inscripcin registral en
materia de automotores (modo), el vendedor contina siendo propietario, porque antes de la tradicin
no se transmiten derechos reales. (art.577)
El sistema argentino
a) Muebles no registrables: la compraventa (ttulo) ms la tradicin (modo) tienen por efecto producir la
transmisin del derecho real. Asimismo, la posesin de buena fe de una cosa mueble crea a favor del
poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella. (2412)
b) Compraventas manuales: aqu una persona entrega una cosa y la otra le paga el precio, en forma
simultnea. Hay simultaneidad entre el consentimiento y el cumplimiento. La transmisin dominial se
produce, en este caso, por la tradicin.
c) Automotores: la compraventa es el ttulo, pero la tradicin no es suficiente, siendo necesaria la
inscripcin registral, que es constitutiva. Quien est registrado como titular es el propietario, aunque
haya vendido el vehculo a otra persona, y en virtud de ello tiene responsabilidad civil frente a terceros.
d) Inmuebles: la compraventa es el ttulo, la tradicin es el modo, y la inscripcin registral es una forma
de publicidad del acto frente a terceros. Art. 2505 las adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a
terceros mientras no estn registradas.
e) Caballos de pura sangre: se requiere la inscripcin registral constitutiva en los registros de Ministerio
de Agricultura. La transmisin del dominio slo se perfeccionar entre las partes y respecto de terceros,
mediante la inscripcin.
f) Ganado: los animales pueden marcarse mediante la impresin de un dibujo permanente, se presume,
salvo pruebe en contrario, que el ganado mayor marcado y el ganado menor sealado pertenecen a quien
tiene registrado el diseo de la marca.
g) Armas de fuego: las armas de uso civil, pueden ser vendidas, pero estn sujetas a la fiscalizacin de la
polica federal y provincial requirindose mayora de edad para adquirirlas, y requisitos especiales para
ser vendedor.
h) Cesin- compra: cuando se trata de una venta de derechos, se aplica el rgimen de la cesin de
crditos. En este caso la transmisin del dominio se produce por el solo consentimiento, mientras que la
notificacin de la cesin al deudor cedido es un requisito de la eficacia, pero no de la transmisin
dominial.
constitucional de libertad de contratar, sino que hay una simple obligacin. En otros de los supuestos de
ventas forzosas, no hay contratos sino otros procedimientos de adjudicacin de derechos sobre bienes.
Artculo 1324
A) Expropiacin: cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiacin, por causa
de utilidad pblica. El Estado se apodera de un bien privado indemnizando al dueo por la prdida
sufrida; no discute con el dueo, no negocia condiciones, no paga un precio sino una reparacin.
B) Por una convencin o por un testamento se impone al propietario la obligacin de vender una cosa a
persona determinada. Hace referencia a una obligacin de celebrar el contrato de compraventa, la que
puede tener su causa en:
- una promesa unilateral o bilateral de venta, que obliga a celebrar el contrato definitivo.
- un cargo impuesto como accesorio de una obligacin contractual.
Aqu, no hay problema de consentimiento, ya que el mismo ha sido prestado en el acto que causa la
obligacin de vender.
C) Divisin de bienes: obligacin de vender cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios
individuos, y alguno de ellos exigiese el remate. No configura una venta forzosa, porque los condminos
tienen la opcin entre vender su parte o conservarla comprndola del que exige la divisin; lo forzoso no
es la venta, sino la divisin.
D) Subasta judicial: venta obligatoria cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser
rematados en virtud de ejecucin judicial.
Para la tesis de Mosset Iturraspe, el juez es quien hace la venta (prescindiendo de la voluntad del
propietario ejecutado y tambin del acreedor, quien se limita a solicitarla, pero no a ordenarla), y por lo
tanto es una transferencia autnoma, sujeta a reglas procesales y no un contrato.
E) Venta por administrador de bienes ajenos: hay venda forzosa cuando la ley impone al administrador
de bienes ajenos, la obligacin de realizar todo o en parte de las cosas que estn bajo su administracin.
El administrador de bienes ajenos puede ser un tutor o curador que debe provocar la venta de la cosa que
el menor tuviese, o el liquidador de los bienes de una sociedad que est obligado a vender, o el sndico
de una quiebra.
Venta por concurso de precios
No se trata de un subtipo de compraventa, sino de una modalidad en la formacin del consentimiento. La
oferta es dirigida a un comprador determinable en virtud de reglas que se establecen de antemano.
Normalmente se adopta en instituciones que administran fondos ajenos como clubes, asociaciones
civiles, que llaman a concurso de precios para la determinacin del proveedor de determinados bienes.
Delimitacin con la cesin
El Cdigo Civil establece que si la transferencia es sobre cosas se aplican las reglas de la compraventa y
si es sobre derechos las de la cesin de crditos y que si se cede por un precio, ser juzgada por las
reglas de la compraventa.
Compraventa
El objeto son cosas.
Cesin de crditos
El objeto son derechos.
derechos,
slo
que
en
la derechos.
una
nueva
situacin Se
limita
transferir
situaciones
jurdica.
jurdicas preexistentes.
de Se usa para la transmisin del derecho Se usa para los derechos en general.
Campo
aplicacin
de dominio sobre cosas.
En el campo Sirve para transferir el derecho real de Para la transmisin de derechos reales
de
derechos
de
garanta
(hipoteca,
prenda,
anticresis) ya constituidos.
reales
Compraventas mixtas: venta de cosas, obras y servicios
A) Delimitacin
En la costumbre negocial han proliferado situaciones entre la compraventa y la locacin de obra que
conforman verdaderas situaciones problemticas; ellas son:
a) La construccin de edificios cuyas unidades habitacionales se van pagando mientras se
construyen. Al final del pago y con la entrega, se duda si se entreg una obra, o bien consisti en
una compraventa futura de un departamento con un pago anticipado.
b) La venta de equipos de computacin con programas adaptados, plantean la duda de si hay obra o
venta.
El art. 1629 dice que puede contratarse un trabajo o la ejecucin de una obra, conviniendo en que el que
la ejecute ponga slo su trabajo o su industria, o que tambin provea la materia principal: podra decirse
que en los casos mencionados habra locacin de obra; sin embargo, no existe un criterio legal para saber
cuando hay una obra.
La solucin del caso debe basarse en un examen de las obligaciones:
Operacin de cambio
Contrato de obra
Se paga un precio contra una obligacin de Hay una obligacin de hacer y un inters del
dar: en este caso no hay un inters en el modo acreedor en el modo en que ese hacer se produce,
de hacer la cosa, sino en su entrega sin vicios.
de injerencia.
En ambos casos hay una obligacin determinada (de resultado) a cargo del deudor, pero
en la operacin de cambio es un dar
en el contrato de obra un hacer.
La obligacin del vendedor es la entrega de la En la locacin hay un pacto en el modo de hacer
cosa y su responsabilidad se refiera a los vicios la obra y no puede variar el proyecto sin permiso
redhibitorios y eviccin.
del dueo.
El dar es una operacin standard y de menor Otro dato indicativo es el precio, puesto que se
costo.
En supuestos en los que exista dificultad para establecer el distingo, el criterio vlido es:
Operacin de cambio
Contrato de obra
Si aporta su habilidad, conocimientos y Suministro de una parte sustancial
adems los materiales, es una venta.
de los
La importancia del distingo reside en que el rgimen aplicable tiene efectos muy diferentes:
El vendedor debe garantizar la eviccin y La rescisin de la locacin de obra obliga a
vicios redhibitorios al comprador.
Exhiben una diferente regulacin que tiene importancia en materia de prescripcin, venta de cosa ajena
que en el Cdigo civil no pueden venderse, en tanto en el Cdigo de Comercio dispone lo contrario. Se
diferencian tambin en las formas (la compraventa mercantil es un contrato formal).
Son comerciales:
a) Las compraventas de cosas muebles realizadas con nimo de lucro (para revenderlas, para
alquilar su uso).
b) Las compraventas de cosas muebles accesorias al comercio, para prepararlo o facilitarlo, aunque
sean accesorias a un bien raz.
Presupuestos del contrato: sujetos y capacidad
Principio general: siendo la compraventa un contrato en el que se persigue la transferencia de un bien a
otro patrimonio se exige capacidad para disponer.
Incapacidades de hecho: el contrato no puede ser celebrado por incapaces de hecho, aunque pueden
hacerlo a travs de sus representantes legales.
Los menores que hubieran cumplido 18 aos pueden comprar y vender los bienes que hubieran
adquirido con su trabajo personal.
Los menores emancipados adquieren capacidad de administracin y disposicin de sus bienes, pero slo
pueden vender libremente los bienes que han adquirido a ttulo oneroso, en cambio, para disponer a
ttulo oneroso los bienes recibidos a ttulo gratuito deben contar con la previa autorizacin de su
cnyuge, si ste es mayor d edad, o del juez.
Los contratos celebrados por incapaces y por emancipados son nulos, y de nulidad relativa.
Incapaces de derecho: impide la celebracin del contrato, sea por s mismo o por medio de
representantes. La falta de legitimacin en estos supuestos obedece al propsito de no permitir que
existan intereses contradictorios entre quienes la ley supone que deben tener unidad; no debe haber
litigios entre padres e hijos, entre abogados y representados, pues se trata de relaciones de confianza, en
la que hay un nico centro de inters y no es sano que se incorporen relaciones de cambio que puedan
causar conflictos. El efecto que produce la falta de legitimacin es la nulidad.
Ejemplos:
A) Art. 1358: El contrato de venta no puede tener lugar entre marido y mujer, aunque hubiese separacin
judicial de los bienes de ellos. No rige cuando no hay voluntariedad (por ej, en compraventas forzosas);
cuando la venta es judicial. La compraventa celebrada entre cnyuges es nula de nulidad absoluta.
B) Art. 1361, inciso 4: establece la prohibicin de la compraventa aunque sea en remate pblico, por s
o por interpuesta persona: a los mandatarios, de los bienes que estn encargados de vender por cuenta de
sus comitentes.
El efecto de la violacin de esta regla es la nulidad. Si el acto es ratificado, equivale al mandato, y se
subsanara el vicio. De all que la nulidad, siendo susceptible de confirmacin, es slo relativa.
C) Art. 1361, inciso 1, es prohibida la compra aunque sea en remate pblico, por s o por interpuesta:
persona a los padres, de los bienes de los hijos que estn bajo su patria potestad.
Art. 1361, inciso 2, prohbe la compra aunque sea en remate pblico: a los tutores y curadores, de los
bienes de las personas que estn a su cargo y comprar bienes para stas.
Los tutores, curadores y los padres no pueden vender bienes suyos a los que estn bajo su guarda o patria
potestad.
Los albaceas no pueden comprar los bienes de las testamentarias que estn a su cargo.
La nulidad es relativa y susceptible de confirmacin. El argumento es que si se trata de la proteccin del
menor, y ste, llegado a la mayora de edad, confirma el acto, no es razonable impedirlo.
D) Art. 1361, inciso 6: es prohibida la compra, aunque sea en remate pblico, por s o por interpuesta
persona: a los jueces, abogados, fiscales, escribanos, de los bienes que estuviesen en litigio ante el
juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen, o hubiesen ejercido su respectivo ministerio.
El fundamento es la necesidad de dar una imagen de independencia absoluta de los magistrados y
auxiliares de la justicia.
Los empleados pblicos no pueden comprar los bienes del Estado o de las municipalidades de cuya
administracin o venta estuviesen encargados.
Los ministros de gobierno no pueden comprar los bienes nacionales o de cualquier establecimiento
pblico o corporacin civil o religiosa, y los ministros y secretarios de los gobiernos de provincia, los
bienes provinciales o municipales, o de las corporaciones civiles o religiosas de las provincias.
La nulidad es absoluta.
Elementos esenciales de todo contrato: consentimiento, objeto, causa.
Aqu nos referiremos a los elementos esenciales especiales del contrato de compraventa que hacen que
exista este contrato y no otro.
1- La cosa vendida
A) La regla es que todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos pueden serlo del de
compraventa y este trmino se refiere a los objetos materiales susceptibles de tener un valor,
incluyndose la energa y las fuerzas naturales apropiables.
La cosa debe reunir los siguientes requisitos:
-
debe tener existencia real o posible: pueden venderse las cosas existentes y an las futuras, pero
no las que, vendidas como existentes, no han existido nunca o han dejado de existir en el
momento de formarse; en este caso el contrato es nulo (art. 1328). Si la cosa dej de existir
parcialmente el comprador tendr derecho a dejar sin efecto el contrato o a demandar la entrega
de la parte que existiese con reduccin proporcional del precio.
Cosas futuras: las que no existen al momento de la celebracin del contrato, pero hay un grado de
probabilidad suficiente de que existan en el futuro. La probabilidad admite distintas graduaciones:
a) la cosa ya existe, peor no en el modo contratado; la cosa va a evolucionar (por ej. con una vaca
preada si se compra el ternero);
b) mediante un anlisis puede disminuirse el riesgo de la existencia (por ej. una cosecha, el
resultado de una jornada de pesca).
La compraventa es, normalmente, conmutativa; en cambio, si se contrata desconociendo las ventajas y
desventajas, asumiendo riesgos sobre la existencia futura de la cosa, nos acercamos a la compraventa
aleatoria.
Supuestos diferentes:
1- Venta de cosa esperada: tiene carcter de contrato condicional, las obligaciones de los contratantes
quedan subordinadas a que se cumpla la condicin suspensiva, que la cosa llegue a existir, ej. que el
potrillo nazca. Venta sometida a una condicin suspensiva (no es una venta aleatoria).
Las partes contratan la venta de una cosa que puede o no llegar a existir.
Inicialmente el precio no se paga y si la cosa existe, se perfecciona el contrato y se produce la
transmisin y el pago del precio; si no llega a existir, queda sin efecto retroactivamente.
El comprador no asumi el riesgo de la inexistencia por lo que no debe abonar el precio si la condicin
no se cumple.
2- Venta de una esperanza: el comprador asume el riesgo de que la cosa llegue a no existir en el futuro y
por lo tanto debe pagar el precio aunque luego la cosa no exista porque es un riesgo que el contrato pone
a su cargo. Es una compraventa aleatoria.
3- Venta de cosas sujetas a riesgo: ej. la compra de animales que se encuentran en un campo inundado, o
afectado por sequa. El riesgo puede comprender el peligro del simple deterioro; el peligro de
destruccin. En este caso se debe pagar el precio aunque la cosa, luego de celebrado el contrato, hubiere
dejado de existir. Es una venta aleatoria. En la venta aleatoria, el vendedor oferta una cosa, informando
que hay riesgos sobre la cosa y el comprador lo acepta.
F) Venta de cosas ajenas, rgimen civil y comercial. Efectos
El problema se plantea en la hiptesis en que el vendedor vende una cosa como propia cuando en
realidad es de un tercero.
Falta de coherencia en el sistema:
- En lo interno:
Art. 1329 del Cdigo Civil: las cosas ajenas no pueden venderse.
Art. 1177 del Cdigo Civil: Las cosas ajenas pueden ser objeto de los contratos. Si el que promete
entregar cosas ajenas no hubiese garantizado el xito de la promesa, slo estar obligado a emplear los
medios necesarios para que la prestacin se realice. Si l tuviere la culpa de que la cosa ajena no se
entregue, debe satisfacer las prdidas e intereses. Debe tambin satisfacerlas, cuando hubiese
garantizado la promesa, y sta no tuviere efecto.
- En lo externo: el Cdigo Civil con el Cdigo Comercial.
Cdigo Civil:
Casos en que es vlida:
- Cosas fungibles: el art. 1329 slo juega cuando se trata de cosas ciertas y determinadas.
Cuando se trata de cosas individualizadas por un gnero o una cantidad, la regla no es aplicable, porque
no hay un dueo definido (por ej. la venta de una cantidad de trigo, sin ninguna otra especificacin, no
puede ser venta de cosa ajena, porque siempre podr comprarse la cantidad o el gnero y no habr
imposibilidad de cumplir).
- Venta de cosa ajena como ajena: (art. 1177)
- Cosa mueble: art. 2412: la posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la
presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquiera accin de reivindicacin, si la
cosa no hubiese sido robada o prdida.
- Venta hecha por heredero aparente: (art. 3430)
- Compraventa comercial: (art. 455)
Efectos: (entre partes)
A) Vendedor y comprador de mala fe: (art. 1177) el contrato es vlido pero slo como compromiso
de adquisicin de la cosa y no como compromiso de entregar la cosa antes de haberla adquirido
regularmente de su dueo. Si la cosa est en poder del vendedor no podr ser demandado para
obligarlo a que la entregue el comprador. Pero qu ocurre si, no obstante saber el vendedor que
la cosa no le pertenece, la entrega al comprador? El CC resuelve estableciendo que despus que
hubiese entregado la cosa no puede demandar la nulidad de la venta ni la restitucin de la cosa.
Quien debe reclamar la restitucin de la cosa es el dueo.
B) Vendedor y comprador de buena fe: el acto es anulable y la nulidad puede ser pedida por el
vendedor hasta el momento de entrega de la cosa y por el comprador en cualquier momento.
-
restitucin de precio
daos y perjuicios (se resarce el inters negativo por frustracin del contrato), debe ser abonado
por el vendedor aunque sea de buena fe. Es una consecuencia del deber de garanta que pesa
sobre el vendedor.
Art. 2412
Art. 3430
El poseedor de buena fe tiene derecho a los frutos percibidos antes de descubrir el vicio de su
ttulo.
No obstante la nulidad puede el acto quedar convalidado o consolidado por los medios previstos por el
art. 1330:
- por la ratificacin que hiciere el propietario
- cuando el vendedor ulteriormente hubiese venido a ser sucesor universal o singular del propietario de
la cosa vendida.
Venta de cosa parcialmente ajena
Art. 1331: la venta hecha por uno de los copropietarios de la totalidad de la cosa indivisa, es de ningn
efecto aun respecto a la porcin del vendedor; pero ste debe satisfacer al comprador que ignoraba que
la cosa era comn con otros, los perjuicios e intereses que le resulten de la anulacin del contrato.
Art. 453 del Cdigo de Comercio: la compraventa de cosa ajena es vlida.
El vendedor est obligado a su entrega o, en su defecto, a abonar los daos y perjuicios, siempre que el
comprador ignorase que la cosa es ajena.
Si el comprador, al celebrar el contrato, sabe que la cosa es ajena, la compraventa ser nula.
La promesa de venta de cosa ajena ser vlida.
La promesa de venta de cosa ajena es vlida, cuando ambos conocen que es ajena, en los dos mbitos.
En cambio, si la vende diciendo que es propia, slo es vlida en el mbito comercial si el comprador al
celebrar el contrato ignora que la cosa es ajena, y es nula en el caso contrario.
2- El precio: requisitos
muebles. (Alude a cosas fungibles, intercambiables a un valor nominal de mercado; quedaran excluidos
de esta regla los muebles no fungibles por ejemplo anillo del rey Salomn).
En cuanto a la fecha, habr que estar a lo estipulado por las partes. La regla subsidiaria es la del art. 458
del Cdigo de Comercio que remite al da de entrega y frente a la diversidad prevalecer el trmino
medio.
Nulidad por indeterminacin del precio
Situaciones en las que sucede:
-
La prueba
Regla general: puede ser acreditado por cualquier medio. Cuando supera los diez mil pesos debe hacerse
por escrito y no puede ser probado por testigos, salvo que medie principio de prueba por escrito, y puede
ser completado por otros medios de prueba: testigos, informes. (art. 1193)
Medio de prueba de los contratos mercantiles
Facturas: documentos emitidos por el vendedor, que se envan al comprador para requerir el pago,
fijando condiciones, trminos, calidad, entrega y plazo.
La factura prueba la existencia y el contenido del contrato. Es un instrumento privado, formal de origen
unilateral prueba contra el emitente vendedor. Para que pruebe contra el comprador es necesario que
sea enviada, recibida y no observada en el plazo de diez das.
Los remitos constituyen documentos que dejan constancia escrita del envo y entrega de las mercaderas;
deben ser firmados por el receptor, constituyendo prueba de la entrega. Como el remito prueba la
entrega, se presupone la existencia del contrato, por lo que sus alcances probatorios son mayores que la
factura.
Efectos
Las obligaciones nucleares de las partes son la de dar una cosa a cargo del vendedor y la de dar sumas de
dinero a cargo del comprador, son recprocas, lo que sustenta la aplicacin de:
-
la excesiva onerosidad
El vendedor debe entregar la cosa prometida, con todas sus caractersticas que tena en el momento
gentico (integridad de pago) y con todos sus accesorios. Los accesorios de la cosa se deben aunque en
los ttulos no se mencionen o hayan sido separados de ellas.
El acreedor no puede ser obligado a recibir otra cosa distinta, aunque fuere de mayor valor, ni a recibir
pagos parciales.
La obligacin debe cumplirse en el lugar convenido, y si no hubiese lugar designado, debe ser entregada
en el lugar en que se encontraba la cosa vendida al momento de celebracin del contrato. La obligacin
debe cumplirse en el da convenido y si no lo hubiere, el da en que el comprador lo exija. El acreedor no
podra requerir la entrega en un tiempo materialmente imposible.
Para cumplir esta obligacin se requiere:
-
- El vendedor est obligado a recibir el precio en el lugar convenido. El comprador tiene una obligacin
de dar una suma de dinero; el acreedor de dicha obligacin est obligado a aceptar el pago y si se negare,
procede el pago por consignacin.
- El vendedor debe satisfacer los gastos de la entrega de la cosa vendida (transporte, depsito) y entrega
de documentos.
Proteccin:
- El vendedor esta obligado a la conservacin de la cosa hasta que la entregue al comprador.
- Cuando la obligacin es de dar cantidades de cosas definidas por su gnero, el deber est disminuido,
ya que si hay deterioro o prdida se puede cumplir mediante la entrega de otra cosa perteneciente al
gnero; en este caso, el deber de proteccin surge despus de la individualizacin de la cosa que pasa a
ser una cosa cierta y determinada.
Informacin:
El vendedor debe informar al comprador sobre los vicios ocultos de la cosa conocidos por l.
Actualmente el deber de informacin es ms extenso y abarca toda la informacin que pueda afectar la
decisin del comprador.
Deberes colaterales conexos:
Deberes que no tienen su causa en el contrato de compraventa, sino en otros. Suele ocurrir en las
compraventas comerciales, en las que el vendedor est obligado a cumplir con la contratacin de un
transporte eficiente.
3- Garantas
Abarca la garanta de eviccin y los vicios redhibitorios.
Estas garantas son efectos naturales de los contratos onerosos.
La ley admite su modificacin o su supresin.
En algunos casos pueden ser declaradas ineficaces:
-
cuando el vendedor actu de mala fe o dolo porque conoca o deba conocer el peligro de la
eviccin o la existencia de todos o algunos de los vicios, y
a) La garanta de eviccin
El vendedor garantiza al comprador por la eviccin. La eviccin comprende:
-
Toda turbacin de derecho total o parcial, que recae sobre el bien, por causa anterior o
contempornea a la adquisicin.
En los casos mencionados habr un reclamo judicial de un tercero contra el comprador. Frente a la
demanda contra el comprador, se requiere que sea citado el vendedor, quien est obligado a comparecer
en garanta de eviccin. Si no lo cita al vendedor o lo hace despus de que termine el juicio, pierde el
derecho al reclamo.
El comprador que perdi el juicio contra el tercero y dio oportunidad de que el vendedor lo defendiera,
tiene accin contra el vendedor por incumplimiento de la garanta.
En el reclamo de la garanta el afectado puede pretender ser indemnizado con la devolucin del precio.
Tambin hay una obligacin de indemnizar daos sufridos, que se determinaran por la diferencia entre el
precio de la cosa y el mayor valor que sta tenga el da de la eviccin, si el aumento no naci de causas
extraordinarias.
En caso de eviccin parcial, el comprador tiene la opcin de demandar una indemnizacin
proporcionada a la prdida sufrida o exigir la rescisin del contrato, cuando fuere de importancia (la
prdida es tal que sin ella no hubiera comprado la cosa).
b) La garanta por vicios redhibitorios
El vendedor responde por los vicios redhibitorios, salvo que la transmisin sea por subasta o
adjudicacin judicial.
Al comprador se le exige una diligencia media y por ello no hay responsabilidad del vendedor por los
vicios que el comprador conoca o deba conocer en razn de su profesin u oficio; por ello, no hay
responsabilidad por los vicios aparentes.
Cuando el vicio existe el comprador puede optar por:
-
la accin quanti minori, que persigue la disminucin del precio hasta el menor valor que la cosa
tiene.
Adems de ambas acciones, si el vendedor conoca o deba conocer los vicios de la cosa y no los
manifest al comprador, tendr la accin indemnizatoria de los daos sufridos si opt por la rescisin del
contrato.
Cuando se trata de defectos que no llegan a ser vicios porque son de poca entidad, la jurisprudencia
admiti una cuarta accin consistente en la solicitud de la reparacin de la cosa.
c) Garanta de funcionalidad y seguridad
En el Derecho del Consumidor y Derecho Comercial puede decirse que el vendedor est obligado por
una garanta que va ms all de la referida a la eviccin y a la de vicios redhibitorios.
En el Derecho Comercial el vendedor asume una garanta de funcionalidad, consistente en que la cosa
sea apta para su destino, til, que cumpla o sirve para lo que fue concebida.
Adems, existe una garanta de seguridad derivada del principio de buena fe, deber de que la cosa no
produzca peligros para su adquiriente o terceros.
Obligaciones del comprador
El comprador debe pagar el instrumento de la venta (boleto y escritura) y los costos del recibo de la cosa
comprada.
El comprador est obligado a recibir la cosa y si hubiere negativa, luego de constituido en mora el
vendedor, tiene derecho a consignarla judicialmente corriendo por cuenta del comprador los gastos de
conservacin; pudiendo luego demandar el pago del precio o resolver el contrato.
Indemnizacin de daos por resolucin
El ejercicio del pacto comisorio que lleva a la resolucin del contrato obliga:
-
la repeticin de los gastos sin causa,(ya que al operar retroactivamente elimina la causa de las
obligaciones que haban nacido del negocio) y
Pactos
El pacto es una clusula accesoria que modifica los efectos de los contratos previstos por el legislador de
un modo supletorio y que las partes pueden excluir, ampliar o reducir.
Los efectos normales de la compraventa son el pago del precio y la entrega de la cosa, los que pueden
ser sometidos a pactos que modifican el tiempo, el lugar, la forma, la modalidad.
Compraventa sujeta a condicin suspensiva o resolutoria
Las obligaciones que surgen de la compraventa pueden ser sometidas a condicin.
En caso de duda, se entiende que es resolutoria, siempre que antes de su cumplimiento, el vendedor
hubiese hecho tradicin de la cosa al comprador. (art. 1372)
Condicin suspensiva: dilata el cumplimiento hasta que se produzca el hecho condicionante, durante el
cual ni el vendedor debe entregar la cosa, ni el comprador debe pagar el precio, y slo caben las medidas
conservatorias.
Si en ese perodo el vendedor entrega la cosa vendida al comprador, est no adquiere el dominio sino
que ser considerado administrador de cosa ajena.
Si el vendedor entreg la cosa y se arrepiente, no puede repetir, salvo que probara la existencia de error
esencial.
Cuando la condicin no se cumple, se frustra la eficacia del contrato y las partes deben restituirse lo
dado recprocamente.
Condicin resolutoria: somete la eficacia del contrato a un hecho futuro e incierto, cuyo acaecimiento
produce la resolucin extintiva. (553)
Pendiente la condicin los contratantes estn obligados al cumplimiento como si no hubiera modalidad
alguna.
Faculta al comprador a restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo el precio que hubiere pagado,
con exceso o disminucin. Lo que cambia con el pacto de retroventa es el sujeto titular.
Pacto de preferencia (art. 1368)
Es la estipulacin de poder el vendedor recuperar la cosa vendida, entregada al comprador, prefirindolo
a cualquier otro por el tanto, en caso de querer el comprador venderla.
Pacto de preferencia
Pacto de retroventa
No es cesible, se otorga a alguien por sus Es cesible.
cualidades personales.
Se aplica a bienes muebles e inmuebles.
Si el comprador originario no mejora su oferta y el vendedor no acepta la del tercero, la venta originaria
queda perfeccionada, porque no se cumple el hecho condicionante.
Pacto de reserva de dominio
Este pacto cumple una funcin de garanta en las operaciones de venta de bienes a crdito. La venta se
celebra, pero no se transfiere el dominio hasta que el comprador pague el precio ntegro; de este modo, si
el comprador no paga, el vendedor tiene:
-
tambin una accin real fundada en que sigue siendo titular dominial, lo que le da derecho de
perseguir la cosa y de ser preferido frente a terceros.
Para el Cdigo Civil el pacto funciona como condicin resolutoria, puesto que lo que en realidad se
pretende es que los efectos se produzcan si paga el comprador, y si no paga se resuelve el contrato.
Pacto de no enajenar
Mediante este pacto, las partes disponen que el comprador se obligue a no vender a una persona
determinada la cosa que adquiri. La razn puede ser evitar que la cosa sea transferida a un competidor,
que disminuya el patrimonio como garanta de la solvencia, o que circule en manos extraas.
- La ley admite estos pactos con prevenciones, porque pueden afectar la libre competencia.
- En caso de insertarse una clusula de prohibicin de venta a persona indeterminada, ser nula.
- Slo es vlida la clusula que prohbe vender a persona determinada o determinable.
Pacto de no concurrencia
El pacto establece la prohibicin de competir con el comprador, una vez transferida la cosa, produciendo
una obligacin poscontractual de no hacer. Por ejemplo, si se vende un fondo de comercio, existe una
prohibicin a cargo del vendedor de reinstalarse sacndole la clientela vendida. La obligacin de no
hacer debe ser razonable.
Compra en comisin
El comprador le hace saber al vendedor que celebra el contrato a nombre de otra persona que asumir la
calidad de la parte contractual y cuyo nombre se reserva (el inters de esta modalidad es especular con la
reventa del bien a otro a un precio mayor).
Es un contrato con persona a designar.
No hay representacin directa porque quien participa en el contrato celebra en nombre propio y no en
nombre de otro.
Segunda parte
Oferta irrevocable: la oferta de venta, que puede ser irrevocable cuando as se lo establece o cuando est
sometida a plazo, es un acto unilateral, porque su fuente es la declaracin de un solo sujeto, de carcter
recepticio. Es una declaracin unilateral de voluntad que resulta obligatoria y que la otra parte puede
aceptar transformndose en un contrato.
Promesa unilateral de venta: es un contrato mediante el cual un sujeto se obliga a vender una cosa en
condiciones determinadas, mientras que la otra, formando parte del contrato, no se obliga a comprar,
sino a estudiar si la acepta o la rechaza.
A diferencia del caso anterior, es un contrato (acto jurdico bilateral en cuya celebracin intervienen dos
voluntades) unilateral (causa obligaciones para una de las partes).
Primera tesis: se trata de un contrato preeliminar que obliga a celebrar otro contrato.
Segunda tesis mayoritaria: se produce una transformacin, porque cuando el promisorio expresa su
voluntad de aprovecharse de la promesa, por ese solo hecho promete comprar, con lo que la promesa
unilateral se transforma en bilateral y, equivaliendo la bilateral a la compraventa, surgen los efectos
propios de sta.
La promesa suele tener un plazo para que el promisorio se expida sobre la aceptacin o no de la oferta,
transcurrido el cual se extingue el contrato.
Autorizacin de venta: quien tiene inters en vender puede dar una autorizacin a una persona, que
puede ser un profesional (martillero) para proceder a la venta.
Constituye un mandato y se le aplican las normas de este contrato.
El martillero o corredor inmobiliario puede ofrecer el inmueble en venta a nombre y por cuenta del
propietario y mandante.
Reservas de compra o de venta
La reserva, constituye un contrato innominado mediante el cual el reservante da una suma de dinero al
propietario de un inmueble, a su corredor inmobiliario, quien se obliga a no venderlo a terceros durante
el tiempo pactado.
Tiene todos los elementos de la compraventa, pero falta un consentimiento pleno; en efecto, el vendedor
o el comprador, que por alguna razn, no quieren vender o comprar en el momento de la celebracin,
otorgan una declaracin de inters de hacerlo o de no hacerlo durante un plazo.
El dueo asume una obligacin de no hacer, que consiste en no vender a un tercero el inmueble
comprometido.
Si el contrato definitivo no se celebra, la reserva se extingue debiendo restituir el vendedor la suma
recibida por el comprador.
Promesa bilateral de compraventa: es un contrato donde las partes se prometen mutuamente comprar y
vender.
Primera tesis: es un contrato preliminar, ambas partes se obligan a celebrar el contrato definitivo; si
media incumplimiento de una de ellas, la otra parte tiene derecho a indemnizacin de daos.
Segunda tesis mayoritaria: no hay diferencias entre esta promesa bilateral y la compraventa, de modo
que, frente al incumplimiento de una de las partes, la otra puede perseguir el pago del precio o la
transferencia de la cosa.
El boleto de compraventa
Es un instrumento privado en el que las partes establecen el contendido esencial del contrato de
compraventa, esto es, manifiestan su consentimiento en torno de la cosa y el precio.
Rgimen del Cdigo Civil
Vlez regul la compraventa como un contrato que tiene efecto obligacional.
El codificador consider que, en materia de inmuebles, deba hacerse por escritura pblica. Para reforzar
esta proteccin, se dispuso que si al contrato le faltase un requisito esencial no sera juzgado como una
compraventa.
En este esquema legal, el boleto era un contrato preliminar a la compraventa porque le faltaba el
requisito de la forma que era esencial, y no causaba una obligacin de dar, sino de hacer, porque quedaba
concluido como un contrato en que las partes se obligan a hacer escritura pblica (art. 1185).
La compraventa as celebrada tena dos etapas:
-
una preliminar, que surga del boleto, que obligaba a celebrar el contrato, y la otra
Celebrado el contrato preliminar (boleto), e incumplido (no se hace la escritura), slo caba
indemnizacin de daos.
Art. 1187: la obligacin de que habla el art. 1185 ser juzgada como una obligacin de hacer, y la parte
que resistiere hacerlo, podr ser demandada por la otra para que otorgue la escritura pblica, bajo pena
de resolverse la obligacin en el pago de prdidas e intereses.
El boleto present serios inconvenientes: creaba inseguridad jurdica al comprador, el vendedor
continuaba siendo titular del dominio y poda transferirlo a un tercero; si tena deudas, podan
embargrselo; si caa en insolvencia, el boleto no era oponible al concurso o la quiebra a los fines de
obtener la escrituracin.
Evolucin legislativa
Se incorpor el artculo 1185 bis que dispone que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a
favor de adquirientes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere
abonado el 25 % del precio y en esos casos el juez podr disponer la escrituracin.
Art. 2355: dispuso que se considera legitima la adquisicin de inmuebles de buena fe, mediando boleto
de compraventa.
La jurisprudencia: Se estableci que la obligacin de escriturar no es personalsima y puede ser hecha
por el juez, ante el incumplimiento del obligado.
En cuanto al titular del boleto, la jurisprudencia comenz a reputarlo poseedor (no tenedor).
Teoras sobre la naturaleza jurdica
Tesis formalista: es un contrato preliminar de promesa bilateral, en el que las partes se obligan a celebrar
un nuevo contrato.
Sera un contrato de compraventa nulo por defecto de forma pero, al mismo tiempo, sera un contrato
preliminar vlido.
Tesis no formalista: (mayoritaria en doctrina y jurisprudencia) el boleto es un contrato de compraventa
definitivo, completo y perfecto, y contiene la promesa de escriturar.
Escritura es requisito formal que hace al modo de adquisicin del dominio.
En cuanto a la forma, el contrato es formal ad probationem para unos y no formal para otros.
No diferencia entre dos etapas, una preparatoria y una definitiva que dan lugar a dos modos de consentir.
El consentimiento es uno solo, referido a la finalidad de cambio en el dominio de una cosa.
En cuanto a los efectos: puede demandarse judicialmente slo la escrituracin y, en caso de
incumplimiento, puede otorgarla el juez forzosamente, dado que el consentimiento ya ha sido prestado.
Tesis intermedia: se trata de un contrato perfecto (no de compraventa) por el cual las partes se obligan a
hacer una escritura pblica.
El boleto es un contrato previo respecto de la compraventa pero existe un solo consentimiento por el
cual el vendedor se coloca en la situacin de venta forzosa.
En cuanto a los efectos: puede demandarse judicialmente no slo la escrituracin, sino que en caso de
incumplimiento de la condena judicial puede otorgarla el juez forzosamente dado que el consentimiento
ya ha sido prestado.
Clasificacin y efectos del boleto de compraventa
A) Cesin del boleto: el boleto otorga a las partes derechos personales, razn por la cual es posible su
cesin sin otra forma que la escritura (la cesin del boleto, es normalmente, la cesin de la posicin
contractual, por lo que incluye crditos y obligaciones que pesan sobre el sujeto obligado) y funciona
as:
posesin legtima e
ilegtima, esta puede ser de buena fe o de mala fe, esta ltima se divide en viciosa y no viciosa.
Otra posibilidad es que el titular registral, luego de vender el bien por boleto, intente ejercer acciones
reales. Si el contrato celebrado es vlido, esas acciones no son precedentes, ya que deber primero
resolver el vnculo para luego intentar recuperar la cosa; ello es as porque el comprador opondr el justo
ttulo que es el boleto.
2. Boleto anterior a la escritura
- Para quines es un contrato preliminar, el poseedor por boleto no puede solicitar ya la escrituracin.
- Para quines es un contrato de compraventa definitivo, hay un conflicto entre dos titulares de derechos
creditorios sobre la misma cosa, pues ninguno detenta el derecho real an; aqu debe prevalecer el titular
por boleto, a partir del principio de que no se puede transmitir una misma cosa a dos personas, y este
ltimo es de fecha anterior.
3. Ventas sucesivas: frente a otro titular de otro boleto de compraventa
Tiene preferencia el titular por boleto que ha entrado en la posesin de la cosa, por ms que el boleto del
tercero sea de fecha anterior.
4. Boleto y escritura posterior
Cuando hay dos ventas sucesivas, una por boleto con entrega de la posesin y otra por escritura,
prevalece el que tiene la posesin, (porque la posesin es una forma de publicidad).
5. Oponibilidad frente al locatario
El contrato de locacin es oponible al comprador.
En caso en que el locatario ya haya recibido la tenencia, su contrato ha de quedar firme frente al
adquiriente por boleto, cualquiera sea su fecha.
Si el vendedor transmite al adquiriente su posesin por medio de actos externos, por ejemplo llevando al
adquiriente al inmueble y comunicando la transmisin al locatario, ste lo ha de reconocer como
poseedor.
En caso en que el adquiriente por boleto haya recibido posesin, privar sobre el locatario, cualquiera
sea la fecha de los contratos, por lo cual el locatario resolver la cuestin con el locador vendedor, en
daos y perjuicios.
6. Oponibilidad frente al concurso o la quiebra
Se dispuso que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirientes de buena fe,
sern oponibles al concurso o quiebra si el comprador hubiera abonado el 25 % del precio.
7. Oponibilidad frente a terceros embargantes
En un proceso judicial un acreedor del titular registral embarga el inmueble del adquiriente por boleto y
pretende ejecutarlo en la subasta judicial. Frente a ello, el poseedor por boleto intenta detener dicha
ejecucin mediante una tercera. Prevalece su derecho o el del enajenante?
-
Si existe una medida cautelar trabada y registrada con anterioridad a la posesin: triunfa la
cautelar.
Si lo puede oponer a la quiebra o el concurso, con mayor razn puede hacroslo frente a un
embargante.
En el conflicto entre el comprador por boleto y el acreedor hipotecario, debe estarse a la posesin:
- Si sta fue dada con anterioridad a la hipoteca, triunfa el comprador.
- Si la hipoteca fue anterior a la posesin, prevalece el acreedor, quedndole al comprador las acciones
contractuales contra el vendedor.
Si el acreedor hipotecario ejecuta el bien, el comprador por boleto con posesin anterior a la hipoteca
puede deducir la tercera de dominio.
La obligacin de escriturar; incumplimiento; daos resarcibles
Suscripto el boleto de compraventa, surge la obligacin de escriturar, que recae sobre ambas partes (pero
recae principalmente sobre la vendedora).
Puede ocurrir que las partes no hayan establecido un plazo y el tiempo transcurra; la jurisprudencia ha
deducido de ello dos consecuencias:
-
Condicin suspensiva: las partes pueden tambin someter a trmino el momento en que se obtengan
todos los elementos documentales.
Plazo incierto: vinculado a la aprobacin de obras, durante el cual se van pagando cuotas. Una vez
pagadas la cantidad de cuotas necesarias para la escrituracin segn boleto o bien la totalidad de ellas, la
escrituracin es exigible.
Si no hay plazo expreso o tcito, el interesado debe pedir la fijacin judicial.
Mora del deudor de obligaciones recprocas: se puede ejercer la excepcin al incumplimiento
contractual.
Mora en la obligacin de escriturar: se autoriza a la otra parte al no pago de expensas o impuestos a
partir de la posesin.
Incumplimiento total o parcial de la obligacin de escriturar: da derecho a la otra parte a solicitar la
escrituracin por parte del deudor, o bien, subsidiariamente por el juez.
Tambin se puede reclamar el resarcimiento de los daos moratorios.