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IBAPE XXII UPAV / XIII COBREAP FORTALEZA/CE ABRIL/2006

HOMOGENEIZAO COM TRATAMENTO POR FATORES - APLICATIVO


NASSER, Radegaz Jnior.
Engenheiro Civil CREA-ES 965-D
Mestre em Avaliaes pela Universidade Politcnica de Valncia UPV Es
IBAPE-ES N 0016
PRETTI, Luiz Alberto.
Engenheiro Civil CREA-ES 951D
Ps-graduado em Avaliaes e Percias de Engenharia IBAPE-ES/ UNIVILA
IBAPE-ES N 0160

Resumo (Abstract): Este trabalho tem por finalidade apresentar um aplicativo para
homogeneizao por fatores em avaliaes utilizando o mtodo comparativo direto de
dados de mercado, onde no possvel encontrar elementos suficientes para a
utilizao das ferramentas INFERNCIA ESTATISTICA, com o auxlio do
coeficiente de homogeneidade LIMA, Gilson trabalho apresentado no XI
COBREAP.
This essay aims at presenting an application to homogeneity by factors in evaluations,
using the straight comparative method of market data, with the aid of homogeneity
factor, wherever it is not possible to find enough components for the utilization of the
tool STATISTICS INFERENCE. LIMA, Gilson essay presented at the XI
COBREAP.
Palavra-chave: Avaliao, Mtodo comparative, Homogeneizao fatores

IBAPE XXII UPAV / XIII COBREAP FORTALEZA/CE ABRIL/2006

HOMOGENEIZAO COM TRATAMENTO POR FATORES - APLICATIVO


A homogeneizao por fatores aceita em norma inclusive podemos observar no trecho
transcrito abaixo todos os procedimentos para a sua utilizao.
ABNT NBR 14653-2:2004
ANEXO B (NORMATIVO)
Procedimentos para a utilizao de tratamento por fatores
Neste tratamento de dados, aplicvel ao Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado,
admitida a priori a validade da existncia de relaes fixas entre os atributos especficos e
os respectivos preos.
Para isso, so utilizados fatores de homogeneizao calculados, por metodologia cientfica,
que reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada
abrangncia espacial e temporal.
recomendvel que sejam utilizados dados de mercado:
a) com atributos mais semelhantes possveis aos do imvel avaliando;
b) que sejam contemporneos. Nos casos de exame de dados no contemporneos,
desaconselhvel a atualizao do mercado imobilirio atravs de ndices econmicos,
quando no houver paridade entre eles, devendo, neste caso, o preo ser atualizado
mediante consulta direta fonte. Quando a atualizao na forma mencionada for
impraticvel, s ser admitida a correo dos dados por ndices resultantes de pesquisa
no mercado.
Para a utilizao deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos
semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneizao, calculados em
relao ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 1,50.
O preo homogeneizado, resultado da aplicao de todos os fatores de homogeneizao ao
preo original, deve estar contido no intervalo de 0,50 a 1,50.
Aps a homogeneizao, devem ser utilizados critrios estatsticos consagrados de
eliminao de dados discrepantes, para o saneamento da amostra.
O campo de arbtrio corresponde ao intervalo compreendido entre o valor mximo e
mnimo dos preos homogeneizados efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 10%
em torno do valor calculado. Caso no seja adotado o valor calculado, o engenheiro de
avaliaes deve justificar sua escolha.
Os fatores de homogeneizao devem apresentar, para cada tipologia, os seus critrios de
apurao e respectivos campos de aplicao, bem como a abrangncia regional e temporal.
Os fatores de homogeneizao no podem ser utilizados fora de sua tipologia, campo de
aplicao e abrangncias regional e temporal.
As caractersticas quantitativas, ou expressas por variveis proxy, do imvel avaliando no
devem ultrapassar em 50% os limites observados na amostra. Para as demais
caractersticas qualitativas vedada a extrapolao em relao aos limites amostrais.
A fonte dos fatores utilizados na homogeneizao deve ser explicitada no trabalho
avaliatrio.
Os fatores de homogeneizao que resultem em aumento da heterogeneidade dos valores
no devem ser utilizados.
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TABELAS ABNT 14653-2:2004


GRAUS DE FUNDAMENTAO COM O USO DO TRATAMENTO POR FATORES
Tabela 4 Graus de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatores
Item

Descrio

Caracterizao do
imvel avaliando

Grau
II
Completa quanto
aos fatores
utilizados no
tratamento
Caractersticas
conferidas por
profissional
credenciado pelo
autor do laudo

Podem ser
utilizadas
caractersticas
fornecidas por
terceiros

Apresentao de
informaes
relativas a todas as
caractersticas dos
dados analisadas,
com foto

Apresentao de
informaes
relativas a todas as
caractersticas dos
dados analisadas

Apresentao de
informaes
relativas a todas
as
caractersticas
dos dados
correspondentes
aos fatores
utilizados

No admitida

Admitida para
apenas uma varivel

Admitida

0,90 a 1,10

0,80 a 1,20

0,50 a 1,50

III
Completa quanto a
todas as variveis
analisadas

Coleta de dados de
mercado

Caractersticas
conferidas pelo
autor do laudo

Quantidade
mnima de dados
de mercado,
efetivamente
utilizados

12

Identificao dos
dados de mercado

Extrapolao
conforme B.5.2 do
Anexo B
Intervalo
admissvel de
ajuste para cada
fator e para o
conjunto de fatores

I
Adoo de
situao
paradigma

Para atingir o grau III obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.


Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser
considerados os seguintes critrios:
a) na tabela 5, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e seis itens;
b) o atendimento a cada exigncia do Grau I ter 1 ponto; do Grau II, 2 pontos; e do Grau III,
3 pontos;
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c) o enquadramento global do laudo dever considerar a soma de pontos obtidos para o


conjunto de itens, atendendo tabela 5.
Tabela 5 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no
caso de utilizao de tratamento por fatores
Graus
Pontos Mnimos
Itens obrigatrios no
grau correspondente

III
15
Itens 3, 5 e 6, com
os demais no
mnimo no grau II

II
9
Item 3, 5 e 6
no mnimo no
grau II

I
6
todos, no
mnimo no grau
I

GRAU DE PRECISO PARA O TRATAMENTO POR FATORES


Tabela 6 - Graus de preciso da estimativa de valor no caso de
utilizao de tratamento por fatores

Descrio
Amplitude do intervalo de
confiana de 80% em torno do
valor central da estimativa

III
30%

Grau
II
30%-50%

I
>50%

Este trabalho visa alm de calcular os fatores dentro do universo amostral, enquadrar o laudo
nos graus de fundamentao e preciso, facilitando com isso os trabalhos avaliatrios em
regies onde o mercado nos oferece poucos elementos para compor a nossa amostra e
dificultando a utilizao de outras ferramentas tais como inferncia estatistica, redes neurais,
regresses espaciais e etc.
Aps prencher a planilha de entrada (adiante apresentada), onde podemos utilizar at 10
elementos, e at 14 (quatorze) fatores, passamos para outra planilha de que chaamos de
analise, onde so mostrados todas as possibilidades de clculo.
O aplicativo limita a seis fatores a utilizao conjunta, pois entendemos que, se elementos
precisam de mais de que seis fatores para serem homogeneizados, a pesquiza no foi bem
feita ou os mesmos no possuem atributos mais semelhantes possveis aos do imvel
avaliando
Estes cculos obedecem aos critrios observados nas normas, seno vejamos:
admitida a priori a validade da existncia de relaes fixas entre os atributos especficos
e os respectivos preos
so utilizados fatores de homogeneizao calculados, por metodologia cientfica, que
reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangncia
espacial e temporal
Os fatores de homogeneizao que resultem em aumento da heterogeneidade dos valores
no devem ser utilizados

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As relaes fixas entre os atributos especficos e os repectivos peos, so calculados atravs


de regresses simples, sempre buscando o uso do fator que apresentar um menor coeficiente
de variao.
Aps isto, passamos a combinao dos fatores, procurando o melhor coeficiente de
homogeneidade. (LIMA, Gilson XI COBREAP).
n

CH =

T(i) 2 R(i) 2
i =1

i =1

T(i)

i =1

Este coeficiente de homogeneidade do modelo assume valor mximo igual a 1, podendo


assumir valores negativos.
O valor CH=1 corresponde a que todos os R(i) sejam nulos, ou seja,

Pini (i) = P(i) e o tratamento de homogeneizao por fatores levou a estimar os valores de

P(i) idnticos aos Pini (i) , ou seja, o tratamento de homogeneizao por fatores teve o
poder de reduzir toda a variao dos preos em relao a mdia amostral, no resultando
nenhum resduo no explicado.
O valor CH=0 pode corresponder a que todos os T(i) = R(i) e, conseqentemente, os E(i)

sejam nulos, ou seja todos os P(i) = Pini e o tratamento de homogeneizao por fatores
no alterou em nada a alternativa inicial, antes de qualquer tratamento, que seria estimar

os P(i) pela mdia dos Pini amostrais ( Pini ), ou seja, o tratamento de homogeneizao por
fatores no teve nenhum poder de diminuio da variao dos preos em relao a mdia
amostral.
O valor CH<0 corresponde a que ao invs de reduzir a variao dos preos em relao
mdia, o modelo de tratamento de homogeneizao por fatores aumentou esta variao,
heterogeneizando ao invs de homogeneizar, resultando resduos no explicados superiores
s variaes iniciais.
Feito os procedimentos anteriores, passamos para o ltimo passo que o de verificar quais os
elementos que tambm melhoram o CH.
Encontrado este maior CH (o mais prximo da unidade), o aplicativo automaticamente
enquadra o trabalho nos graus de fundamentao e preciso.

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Pesquisa Imobiliria de Referncias de Mercado


Croquis
O.S.
Data
Rua, N
Bairro

:
:
:
:

Coeficiente de homogeneizao

Sol Manh

Edifcio : Gilson Lim a


Apto :
Lazer : No tem
Municpio : Rio de Janeiro

12-fev-06
Radegaz Nasser
Vitria

Srie Tipo 1 :
Idade : 2006

Radegaz Nasser
Radegaz Nasser

Referncias de Mercado

Variveis Examinadas no Modelo

rea

Reg

Edifcio

Endereo

Apto

Quant

Valores Totais
dos Imveis
Vda=1 Fte=2 M an=2 Quant Quant Quant Quant Sim=2 Quant Quant Sim=2 Quant Sim=2
Referncias

Fonte
Oft=2

Pos

Sol

Pav

Idade Dorm Suite

Fdo =1 Tard=1

Elev

Vgar

VR

No =1

Dce

Pad

Cons

No =1 Direto No =1

10

11

12

13

14

Gilson Lima

70,00

21,3

66.000,00

Gilson Lima

75,00

15

16,9

55.000,00

Gilson Lima

126,00

25

21,3

92.000,00

Gilson Lima

80,00

10

19

12

60.000,00

Gilson Lima

120,00

15,5

96.000,00

Gilson Lima

80,00

20

21,3

53.000,00

Gilson Lima

75,00

30

16,9

12

42.000,00

aval

75,00

12

Caractersticas fsicas do imvel avaliando

Item

Edifcio

+
1

30

Corretor / Telefone

Endereo

Gilson Lima

Radegaz

Gilson Lima

Radegaz

Gilson Lima

Radegaz

Gilson Lima

Radegaz

Gilson Lima

Radegaz

Gilson Lima

Radegaz

Gilson Lima

Radegaz

16,9

Observaes
LAP Engenharia Ltda - V 1.6

LAP Engenharia Ltda - V 1.6

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1
Im ve l

rea
Quant

14

10

11

13

Pos

Cons

V gar

VR

Pad

V alor Unit
de
Fte=2 Sim=2 Quant Quant Quant M e r cado
Fdo=1 No=1

For m a

Exp

Direto

Lin

Lin

Lin

pot -1

Lin

V ar Fat

14

10

11

13

V alor Unit
Hom og ne o
Quant Fte=2 Sim=2 Quant Quant Quant
Ite m B.3 da
Fdo=1 No=1
Direto NBR 14.653-2
0,001 0,002 0,000 0,000 0,000 0,000
rea

Pos

Cons

V gar

VR

Pad

1
2

70,00
75,00

2
2

2
2

1
1

21,3
16,9

8
4

942,86
733,33 1,000 0,991 1,000 1,000 1,000 1,000

126,00

21,3

730,16 1,008 0,991 1,000 1,000 1,000 1,000

80,00

19

12

R
eferncias

Avaliao de Imveis com Homogeneizao por T ratamento de Fatores


A nlise Estatstica e
EnquadramentoTcnico na
NBR-14.653-2
Valores Limites
662,50

800,02

726,79

0
1

Anlise de Chauvenet
ok!
Lim Superior

729,70

Lim Inf erior

ok!

750,00 1,000 0,991 1,000 1,000 1,000 1,000

743,31

Coef Var Ini

15,94%

120,00

15,5

800,00 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000

800,02

Coef Var Calc

6,69%

80,00

21,3

662,50 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000

662,50

V alor Unitrio

732,46

75,00

16,9

12

Desv Padro

V lr Adotado

V alor Total

Fundamento

R=

(6)

Avaldo.

75,00

Extr ap?

No

No

82

58

78
16,9

560,00

0 = De s liga

14
12

Lim ite
M

Preciso

1 = Liga
5

54.934,72
Gr au I
Gr au III

Int Conf iana


Coef Homog

9,18%
99,89%

De s cr io
Caracterizao do imvel
avaliando

Completa quanto a todas


variveis analisadas

Coleta de dados no
mercado

Caracterstics conf eridas


pelo autor do laudo

Quantidade mnima de
dados de mercado usados

Gr au II

Completa qto aos f atores


usados no tratamento

Adoo de situao
paradigma

Caracteristicas dadas
pelo autor do laudo

Admite caracterist dadas


por terceiros

A presentao de inf orm


ref a todas as caract dos
dados analisados s/ f otos

Apresentao inf orm ref a


todos as caract dos
dados ref aos f atores

Admitida

Identif icao do dados de


mercado

Extrapolao conf orme


B.5.2

No admitida

Intervalo de ajuste de cada


f ator e p/ o conj de f atores

0,90 a 1,10

A dmitida para apenas


uma variavel
0,80 a 1,20

Gr au de Pr e cis o - Ite m 9.2.4 / Tabe la 6 da NBR 14.953-2

30%

Gr au II

x
9,18%

0,50 a 1,50

Gr au de Pr e cis o III

Gr au III

A mplitude

15

Gr au I

12
Apresentao de inf orm
ref todas as caract dos
dados analisados c/f otos

De s cr io

Pontos

Gr au de Fundam e ntao I

Gr au III

A mplitude do intervalo de conf iana


de 80% em torno do valor central da
estimativa

- Os fator e s calculados ate nde m os lim ite s


r e com e ndados pe la NBR-14.653-2, Ite m 9.2.3.

Gr au de Fundam e ntao - Ite m 9.2.3 / Tabe las 4 e 5 da NBR 14.653-2


Ite m

49,03
V alor Mdio

30% a 50%
A mplitude

Gr au I
50%

Am plitude

9,18%

A mplitude

LAP Enge nhar ia Ltda - V 1.6

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Esperamos que este trabalho (aplicativo), venha auxiliar os avaliadores a resolverem o


problema de falta de elementos em cidades pequenas ou em locais que o mercado no
nos possibilite sem muitas dificuldades a aplicao de outras ferramentas.

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REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
1. ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas). Norma NBR14653-1:2001 AVALIAO DE BENS - PARTE 1: PROCEDIMENTOS GERAIS, ABNT, 2001.
2. Lima, Gilson Pereira de Andrade. Homogeneizao Fundamentada - Uma Utopia?,
VIII COBREAP - VIII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias,
Florianpolis, 1995.
3. Lima, Gilson Pereira de Andrade. Pode um modelo de homogeneizao por fatores
ser melhor que um modelo de regresso? Resposta pelo coeficiente de homogeneidade
do modelo! - XI COBREAP XI Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e
Percias, Guarapari ES, 2001