Dossi Cepacs

(verso preliminar, atualizado em 9 de maio de 2008)

Sumrio

Introduo
1 Informaes gerais
2 Imprensa (reportagens)
3 Leis e documentos
a) Instr. CVM 401/03 - Instr. - Instruo COMISSO DE VALORES MOBILIRIOS - CVM
n 401 de 29.12.2003
b) Prospecto Faria Lima
4 Stios com informaes sobre Cepacs (emisses etc)
5 Artigos

Introduo
Este dossi tem como objetivo reunir informaes que favoream uma avaliao crtica da
aplicao dos Certificados de Potencial Construtivo Adicional (Cepacs), desde os
primeiros leiles realizados em 2004, para as operaes urbanas Faria Lima e gua
Espraiada, em So Paulo.
Essas informaes devero ajudar a compreender se os Cepacs levam a transformaes
significativas na atuao do poder pblico, dos investidores privados, dos agentes do
mercado imobilirio (particularmente incorporadores); e a avaliar os eventuais impactos
sobre a paisagem urbana.
Assim, devemos investigar a hiptese de que os certificados dariam origem a uma nova
forma de especulao imobiliria.
As informaes levantadas permitem reunir ainda parcialmente dados sobre:
- Regulamentao da emisso, comercializao e utilizao dos Cepacs
- funcionamento do mercado
- Evoluo histrica do valor dos certificados
- Uso dos recursos (investimentos):
- quais so as empresas que recebem em Cepacs?
- quais as obras realizadas?
- Perfil dos compradores
- parmetros para a deciso dos investimentos
A leitura do dossi permitir identificar as lacunas de informao e a necessidade de
pesquisas especficas para obt-las.

Mariana e Isa

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1 Informaes gerais

a) Bovespa

O que so CEPACs?
Os CEPACs - Certificados de Potencial Adicional de Construo - so instrumentos de
captao de recursos para financiar obras pblicas. Investidores interessados compram
do poder municipal o direito de construir alm dos limites normais em reas que
recebero ampliao da infra-estrutura urbana.
As emisses so reguladas e fiscalizadas pela Comisso de Valores Mobilirios e os
ttulos podem ser negociados no mercado secundrio pela BOVESPA. Os CEPACs so
considerados ativos de renda varivel, uma vez que sua rentabilidade est associada
valorizao dos espaos urbanos.
Outra importante caracterstica dos CEPACs que os recursos s podem ser usados em
obras especficas, com regras determinadas na ocasio da emisso dos ttulos, e o
dinheiro separado do caixa da prefeitura.
Assim, alm de constituir uma forma de diversificao nos investimentos, os CEPACs
tambm contribuem para o desenvolvimento do mercado imobilirio local.
Clique nos CEPACs abaixo para conhecer suas caractersticas:

http://www.bovespa.com.br/Mercado/CEPAC.htm

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b) Artigo de divulgao dos Cepacs, publicado no site da prefeitura

Prefeitura lana ttulos no mercado para financiar a Operao Urbana gua Espraiada
14/06/2004 - Comunicao e Informao

A prefeita Marta Suplicy, acompanhada do ministro da Fazenda, Antnio Palocci, lanou na noite desta
segunda-feira (14) o Certificado de Potencial Adicional de Construo (CEPAC), ttulo mobilirio
regulado pela Comisso de Valores Mobilirios que permite o financiamento de grandes obras sem o
endividamento do municpio.
"O lanamento do Certificado de Potencial Adicional de Construo, o CEPAC, constitui um dos
caminhos criativos que nossa administrao criou para estimular e disciplinar o crescimento de uma
cidade gigantesca, mas que vive grande dificuldade de financiamento depois do gravssimo
endividamento promovido pelas gestes anteriores", afirmou a prefeita.
Marta Suplicy destacou que o CEPAC autoriza o direito de construir em algumas regies acima do que
a lei do zoneamento permite desde que exista contrapartida. "Esta contrapartida se d pela aquisio
de CEPAC, o que possibilita antecipar a captao de recursos no mercado de capitais"
A prefeita lembrou que So Paulo a primeira cidade a lanar esse ttulo, ressaltando que " muito
bom que ele possa tornar realidade as obras da Operao Urbana gua Espraiada. necessrio criar
alternativa para a Avenida Bandeirantes, no trecho congestionado na Rodovia Imigrantes e na
Marginal Pinheiros".
Sobre os benefcios que o CEPAC trar, Marta Suplicy disse que " este projeto, fruto do dilogo
sistemtico com a sociedade civil organizada, que vive ou trabalha nas imediaes, atender 8.500
famlias, seja com reurbanizao de favelas, construo de moradia, reforo a programas como PAR
ou transferncia de moradores".
O ministro Antnio Palocci destacou que o CEPAC um "um projeto inteligente, inovador, que vai ser
uma referncia para outras cidades. bom que ele nasa em So Paulo, cidade de grande dimenso.
Ele tem um caracterstica muito importante que casar o mercado mobilirio com o mercado
imobilirio".
Financiamento sem endividamento
tarde, durante entrevista coletiva no Palcio do Anhangaba, o secretrio municipal de Finanas,
Luis Carlos Fernandes Afonso, detalhou o lanamento do CEPAC - o ttulo conjuga o dinamismo do
mercado de valores mobilirios, com a solidez do mercado imobilirio.
Conforme explicou o secretrio, "O CEPAC um instrumento criado pelo Estatuto da Cidade (Lei
Federal n 10.257, de 10 de julho de 2001), que permite ao poder pblico o financiamento de grandes
obras previstas em Operaes Urbanas, sem endividamento do municpio. Este ttulo mobilirio pode
ser comprado no apenas por construtores, mas pelo mercado de um modo geral, e, a partir dos
recursos obtidos, os investimentos tm ser aplicados - neste caso especfico do CEPAC que est sendo
lanado - exclusivamente na regio da gua Espraiada. So Paulo a primeira cidade a lanar esse
ttulo, com objetivo de financiar o incio das obras da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada".
Por meio do CEPAC, o investidor adquire direitos urbansticos adicionais nas reas definidas pelas
Operaes Urbanas. "Ou seja, o CEPAC possibilita a realizao de uma construo acima do limite

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permitido pela legislao de uso e ocupao de solo vigente , mediante uma contrapartida financeira
que paga Prefeitura. Esta contrapartida seria paga com o CEPAC", disse Fernandes Afonso.
Quem pode comprar
Para adquirir o CEPAC no preciso ser proprietrio de terrenos, nem adquirir um imvel na rea da
Operao Urbana Consorciada gua Espraiada. Caso o titular do CEPAC seja ou venha a ser
proprietrio de imvel na rea da Operao Urbana gua Espraiada poder, a qualquer momento,
observados os limites da legislao (denominados estoques), vincul-los ao seu terreno, aumentando,
assim, a rea disponvel para construo (e, portanto, potencialmente o valor de seu imvel) e/ou
alterando os parmetros de utilizao de seu terreno.
Os CEPACs, quando ofertados publicamente sero objetos de um ou mais leiles na SOMA. Uma vez
alienados em leilo pela Prefeitura de So Paulo, os CEPACs podero ser livremente negociados no
mercado secundrio, at sua vinculao a um imvel.
Valorizao
O secretrio lembrou que, historicamente, a execuo de intervenes e obras pblicas, em geral,
acarreta em significativa valorizao do mercado imobilirio da regio da interveno. "A valorizao
do CEPAC, por sua vez, est atrelada, entre outros fatores, valorizao imobiliria da regio a que se
refere. Embora seja esperado que as intervenes previstas na Operao Urbana Consorciada gua
Espraiada gerem valorizao imobiliria na rea da operao, no h garantia de que tais intervenes
geraro a valorizao imobiliria esperada, nem tampouco de que os CEPACs se valorizaro",
ressalvou.
Luiz Carlos Fernandes Afonso destacou que os recursos arrecadados com a venda de CEPACs so
depositados em conta vinculada Operao e somente podero ser usados no permetro da prpria
Operao Urbana e nos investimentos definidos em lei. "A arrecadao proveniente dos CEPACs
constitui recursos extra-oramentrios, que no se confundem com o caixa da prefeitura e no podem
ser usados nas despesas correntes do municpio", enfatizou.
Os CEPACs e a Operao Urbana gua Espraiada
Alm do secretrio de Finanas, o coordenador de projetos especiais da Prefeitura e secretrio
municipal de Abastecimento, Valdemir Garreta; a presidente da Emurb, Ndia Somekh; e os
representantes do Banco do Brasil, Luiz Eduardo Abreu, e da Caixa Econmica Federal, Francisco
Nogueira da Costa, tambm responderam s perguntas dos jornalistas.
Sobre a emisso de CEPAC, foi informado que ela acontecer exclusivamente no mercado brasileiro.
Para a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, sero emitidos at 3.750.000 CEPAC,
totalizando um montante de R$ 1,125 bilho, para um prazo estimado de 15 anos.
Na primeira oferta, sero disponibilizados cerca de R$ 190 milhes, divididos em um ou mais leiles. A
1 Emisso de CEPAC da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada est agendada para o dia 30
de junho. O valor mnimo inicial para aquisio de cada CEPAC ser de R$300,00.
O dinheiro arrecadado com a 1 Emisso ser investido na implantao de duas pontes estaiadas
sobre o rio Pinheiros, interligando a avenida Jornalista Roberto Marinho avenida das Naes Unidas
(marginal do rio Pinheiros), e na construo de 600 HIS (Habitaes de Interesse Social) para
reassentamento definitivo das famlias que hoje ocupam a favela Jardim Edith .
Leilo de CEPAC - A distribuio de CEPAC se dar por meio de leiles a serem efetuados na SOMA Sociedade Operadora do Mercado de Ativos S.A.. O leilo funciona como um bookbuilding eletrnico,
com as ofertas sendo realizadas pelas instituies participantes da SOMA.
O BB - Banco de Investimento S.A. a instituio lder da oferta pblica de distribuio dos CEPACs. A
instituio tambm poder apresentar propostas de interessados no leilo. Assim, os investidores que

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tiverem interesse em participar, e que no esto acostumados a utilizar corretoras, podero mandar
suas ordens de compra ao Banco do Brasil, para que sejam direcionadas para a SOMA.
Fiscalizao do CEPAC - A Caixa Econmica Federal (CEF) ser a responsvel pela fiscalizao das
intervenes, verificando se esto dentro do cronograma previsto . A interferncia do poder pblico na
Operao Urbana praticamente termina aps o leilo.
Somente sero emitidos CEPAC para custeio de novas intervenes aps terem sidos concludas todas
as intervenes objeto da distribuio anterior, ou aps ter sido esgotada a distribuio pblica de
CEPAC previamente aprovada pela CVM, ou, ainda, aps terem sidos captados, comprovadamente, os
recursos necessrios para a concluso das intervenes objeto da distribuio anterior.
As primeiras obras
Pontes - Implantao de duas pontes estaiadas sobre o rio Pinheiros, na interligao da avenida
Jornalista Roberto Marinho com a avenida das Naes Unidas (marginal do rio Pinheiros); prazo de
execuo: 18 meses.
Habitaes de Interesse Social - Implantao de 600 HIS (Habitaes de Interesse Social) para
atendimento s famlias atingidas pela obra das pontes, que inclui a construo das novas unidades
habitacionais e o reassentamento definitivo das famlias que hoje ocupam a favela Jardim
Edith.Operaes Urbanas;
- prazo de execuo: 12 meses;
- prazo de reassentamento das famlias: 15 meses
Regio beneficiada
A Operao Urbana Consorciada gua Espraiada (Lei n 13.260 de 28 de dezembro de 2001) abrange
os bairros do entorno do crrego de mesmo nome, na zona sul de So Paulo. O projeto prolonga a
avenida Jornalista Roberto Marinho at a rodovia dos Imigrantes, alm de revitalizar a regio com a
criao de espaos pblicos de lazer e esportes. As principais intervenes previstas na lei so:
Extenso de quatro para nove quilmetros da avenida Jornalista Roberto Marinho;
Duas novas pontes estaiadas sobre o rio Pinheiros ligando o Morumbi rodovia dos Imigrantes;
. Prolongamento da avenida Chucri Zaidan at a avenida Joo Dias;
Construo de viadutos nos cruzamentos da avenida Jornalista Roberto Marinho com as avenidas
George Corbisier, Pedro Bueno e Santo Amaro;
Implantao de passarelas de pedestres; Construo de aproximadamente 5,5 mil unidades
habitacionais destinadas aos moradores das favelas que esto no eixo de abrangncia da Operao
Urbana.

http://www6.prefeitura.sp.gov.br/noticias/sec/comunicacao_e_informacao/20
04/06/0035

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Parte 2 Imprensa

Tnel em direo Imigrantes

Projeto foi anunciado ontem pelo prefeito durante ltima vistoria na Ponte Estaiada
FELIPE GRANDIN, felipe.grandin@grupoestado.com.br
A Prefeitura anunciou ontem a construo de um tnel de 4,5 quilmetros como parte do
projeto de ligao entre a Avenida Roberto Marinho e a Rodovia dos Imigrantes, no bairro
do Jabaquara, na Zona Sul da Capital. O anncio foi feito pelo prefeito, Gilberto Kassab,
durante a ltima vistoria na Ponte Estaiada sobre o Rio Pinheiros, que ser inaugurada no
prximo dia 10.
Os dois projetos fazem parte da Operao Urbana guas Espraiadas, que inclui ainda a
construo de um veculo leve sobre trilhos entre a Estao So Judas do Metr e o
Aeroporto de Congonhas e a construo de casas populares.
A estimativa que, ao todo, sejam investidos de R$ 1,5 bilho a R$ 2 bilhes at 2014.
Segundo a Prefeitura, os recursos sero oriundos dos Certificados de Potencial Adicional
de Construo (CEPACs) e do governo estadual.
" um projeto para ser implantado ao longo dos prximos seis anos", afirmou o prefeito.
Antes da construo do tnel, a Roberto Marinho ser ampliada por 400 metros at a
Avenida Pedro Bueno. A licitao desse primeiro trecho foi aberta h duas semanas e as
obras esto previstas para comear no fim do ano, ao custo de R$ 35 milhes.
Custo e dimenses
A primeira obra a ser inaugurada, no entanto, a Ponte Estaiada. Ao custo de R$ 233
milhes, ter 138 metros de altura, o equivalente a um prdio de 46 andares. Com
capacidade para receber 4 mil carros por hora cada, as duas pistas tm 290 metros de
extenso e 16 metros de largura e ficam suspensas por 144 estais (cabos de ao). As
pontes suspensas, de 40 mil toneladas, esto quase prontas. Falta apenas instalar a
sinalizao e os postes de luz.
Aps a inaugurao da ponte, a Avenida Roberto Marinho ter acesso Marginal
Pinheiros, tanto no sentido de Interlagos, na Zona Sul, quanto em direo Zona Oeste e
ao Centro da Cidade.
Segundo o presidente da Empresa Municipal de Urbanizao (Emurb), Marcelo Cardinale
Branco, a ponte vai desafogar o trnsito na regio do Brooklin, Jabaquara, Campo Belo e
Moema.
Fonte: http://txt4.jt.com.br/editorias/2008/05/03/ger-1.94.4.20080503.8.1.xml

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Prefeitura de So Paulo altera ttulo de construo para atrair investidor

Sergio Leo
10/10/2006
Para atrair mais investidores do mercado de ttulos imobilirios e
facilitar o financiamento de obras pblicas, a prefeitura de So Paulo
far mudanas nas emisses dos Certificados de Potencial Adicional de
Construo (Cepac) - ttulos que do aos possuidores permisso para
construes acima do gabarito fixado pelo poder pblico. O leilo de R$
11 milhes em Cepacs para o projeto guas Espraiadas, amanh
(quarta-feira), deve ser o ltimo no sistema antigo, em que a prefeitura
fixa os valores, de acordo com os preos do mercado, informou ao
Valor o vice-presidente da Empresa Municipal de urbanizao (Emurb),
Geraldo Biasoto Jnior.
"A partir do prximo leilo, em dezembro, queremos que uma empresa
independente coordene o leilo", informa Biasoto. A prxima emisso
de Cepacs, tambm para a operao urbana de guas Espraiadas,
deve se realizar no dia 8 de dezembro. As Cepacs costumam ser
compradas por empreendedores imobilirios interessados em construir
nas reas de projetos urbanos. Com o dinheiro arrecadado pelos
ttulos, a prefeitura financia as obras que valorizao a rea do projeto.
Para a Emurb, o sistema atual, criado em 2004, lento na captao de
recursos, e dependente das decises de investimento das empresas
em empreendimentos fsicos. "Queremos dar ao investidor um ttulo
que ele possa manter em sua carteira", explica Geraldo Biasoto. Ele
acredita que, com a coordenao de uma empresa independente, as
empresas privadas tero uma garantia de que a valorizao dos papis
seguir os preos do mercado, tornando o Cepac uma alternativa
confivel de aplicao financeira para o setor. Os empreendedores
imobilirios fizeram emisses e operaes que os deixaram bastante
capitalizados, lembra o vice-presidente da Emurb, que calcula em mais
de R$ 500 milhes o valor captado neste ano pelas empresas do setor.
Os Cepacs so usados como antecipao de recursos pela prefeitura,
para financiar obras na regio escolhida. Os empresrios que os
compram ganham o direito de construir acima do gabarito previsto para
a rea, dentro de limites fixados pela administrao municipal. Criados
em 2004, at hoje foram vendidos pouco mais de R$ 100 milhes em
Cepacs para a regio de guas Emendadas, comprados por
empresrios para condomnios residenciais de luxo e pelo menos um
shopping center.
A obra total em guas Emendadas, que prev urbanizao e conexes
virias, est orada em R$ 1,125 bilho, valor bem superior ao captado
com os ttulos, at agora. A prefeitura tem autorizao para emitir at
3,75 milhes em Cepacs, e, at hoje, negociou perto de apenas 10%
desse total, o que desestimula os empresrios a fazer compras
antecipadas. No ltimo leilo, realizado em maio, cerca de 33% dos
ttulos no chegaram a ser vendidos.
"A colocao tem demorado, e feita no estilo de venda em balco; o

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empreendedor decide, adquire o ttulo e faz a obra", reconhece Biasoto

Jnior. "Com maiores garantias, o Cepac pode ser uma boa alternativa
de investimento, vinculado valorizao do mercado imobilirio",
defende. A mudana no sistema de leiles dos Cepacs ser feita por
decreto, que est em estudo pela prefeitura. "Hoje ningum fica com
Cepacs para revender; queremos mudar isso", anuncia
Fonte:
http://www.valor.com.br/valoreconomico/285/financas/54/Prefeitura+de+Sao+Paulo+altera
+titulo+de+construcao+para+atrair+investidor,,,54,3941004.html

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Fundaes tm sinal verde para comprar ttulos de prefeituras

Alex Ribeiro e Rodrigo Bittar
29/10/2004
O Conselho Monetrio Nacional (CMN) permitiu ontem que os fundos de penso
adquiram Certificados de Potencial Adicional de Construo (Cepacs). Esse um
ttulo que autoriza os seus detentores a construrem alm dos limites fixados pelas
leis de zoneamento urbano vigentes nos municpios. Os papis podero ser
adquiridos pelas fundaes at o limite de 3% de seu patrimnio total, e sero
considerados aplicaes em renda varivel. "Queremos dar mais uma alternativa de
investimento para os fundos de penso montarem suas carteiras, obedecendo os
princpios de equilbrio atuarial", disse o diretor de Normas do Banco Central, Srgio
Darcy.
Os Cepacs foram ofertados pela primeira vez ao mercado em julho passado, em uma
operao da Prefeitura de So Paulo para levantar recursos necessrios realizao
das obras de melhoria na regio da Avenida guas Espraiadas. Foi vendido um total
de R$ 30 milhes em papis, e os principais interessados foram donos de terrenos,
construtores e incorporadores. Em So Paulo, as construes dentro desse tipo de
operao podem chegar a at o mximo de quatro vezes o tamanho do terreno.
Existe um mercado secundrio para os Cepacs, o que garante uma porta de sada
para os fundos de penso que quiserem se desfazer dos papis adquiridos.
O presidente da Petros, fundo de penso dos funcionrios da Petrobras, Wagner
Pinheiro, elogiou a deciso do CMN. " importante essa regulamentao, sim, pois
no conseguamos enquadrar os Cepacs em nossa carteira", disse. " um
instrumento interessante que, de certa forma, gera investimentos em infra-estrutura,
mas por enquanto no h muita oferta, vamos analisar quando nos for apresentada
alguma", disse. Pinheiro participou ontem do 25 Congresso da Associao Brasileira
de Previdncia Complementar (Abrapp), em Fortaleza.
O CMN tambm autorizou as caixas de previdncia, Cohabs e fundaes de
habitao a participar dos leiles de subsdio habitao de interesse social. At
ento, s era permitida a participao de instituies bancrias. Com a medida, o
Tesouro Nacional espera aumentar a competio nas ofertas pblicas. Desde que
foram criados, em 2002, j foram realizados seis leiles de subsdio. Trata-se de uma
forma competitiva de distribuir subsdios habitacionais. Numa das modalidades de
leilo, vence quem se dispuser, com o menor volume de subsdio, a oferecer
financiamento habitacional com juros de 6% ao ano, acrescido da taxa referencial
(TR). J foram atendidas 85,6 mil famlias no programa desde 2002, com renda
mdia de R$ 188,00. O valor mdio dos financiamentos de R$ 8.019,00.
O prximo leilo ser realizado em novembro prximo, com o valor de R$ 190
milhes. O Congresso Nacional analisa uma proposta que abre crdito suplementar
no Oramento para que sejam realizadas operaes com um montante de R$ 200
milhes. (Colaborou Catherine Vieira, de Fortaleza).
Fonte:
http://www.valor.com.br/valoreconomico/285/financas/54/Fundacoes+tem+sinal+verde+pa
ra+comprar+++titulos+de+prefeituras,,,54,2670181.html

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Lerdeza
Jornal do Commercio, 23/dez/2004
Os projetos imobilirios esto se recuperando devagar . o que mostrou ontem o leilo
de certificados que permitem a construo de rea maior mediante pagamento (Cepacs).
Foram arrematados somente 24% do que foi ofertado, na regio de guas Espraiadas, em
So Paulo, somando R$ 5, 238 milhes.

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Parte 3 Documentos
a)
Instr. CVM 401/03 - Instr. - Instruo COMISSO DE VALORES MOBILIRIOS - CVM
n 401 de 29.12.2003
D.O.U.: 06.01.2004
Dispe sobre os registros de negociao
e de distribuio pblica de Certificados
de Potencial Adicional de Construo
-CEPAC.
O Presidente da Comisso de Valores
Mobilirios - CVM torna pblico que o Colegiado, em reunio realizada em 26 de
dezembro de 2003, tendo em vista o disposto nos arts. 2, 3, 19 e 21 da Lei n 6.385,
de 7 de dezembro de 1976, e nos arts. 31, 32 e 34 da Lei n 10.257, de 10 de julho de
2001, resolveu baixar a seguinte instruo:
DO MBITO E FINALIDADE
Art. 1 - A presente instruo dispe sobre os registros de negociao e de distribuio
pblica de Certificados de Potencial Adicional de Construo CEPAC.
DOS CEPAC
Art. 2 - Constituem valores mobilirios, sujeitos ao regime da Lei n 6.385, de 7 de
dezembro de 1976, os Certificados de Potencial Adicional de Construo CEPAC,
emitidos por Municpios, no mbito de Operaes Urbanas Consorciadas, na forma
autorizada pelo art. 34 da Lei n 10.257, de 10 de julho de 2001, quando ofertados
publicamente.
Art. 3 - Os CEPAC podero ser utilizados, por seus detentores, no pagamento da rea de
construo que supere os padres estabelecidos pela legislao de uso e ocupao do
solo, at o limite fixado pela lei especfica que aprovar a Operao Urbana Consorciada.
1 Considera-se Operao Urbana Consorciada ("Operao") o conjunto de
intervenes e medidas coordenadas pelo Poder Pblico municipal, com a participao
dos proprietrios, moradores, usurios permanentes e investidores privados, com o
objetivo de alcanar, em uma rea, transformaes urbansticas estruturais, melhorias
sociais e a valorizao ambiental.
2 Interveno o conjunto de aes de natureza urbanstica praticadas pelo Municpio
por meio de obras pblicas e desapropriaes.
DO REGISTRO DA OPERAO URBANA CONSORCIADA PARA NEGOCIAO DE
CEPAC NO MERCADO DE VALORES MOBILIRIOS
Art. 4 - Nenhum CEPAC poder ser ofertado no mercado sem prvio registro na CVM da
OPERAO a que estiver vinculado.
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Art. 5 - O pedido de registro da OPERAO ser formulado pelo Municpio emissor dos
CEPAC e dever ser instrudo com os seguintes documentos:
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.

requerimento de registro da OPERAO, assinado pelo Prefeito ou por

representante por este especificamente designado, o "Representante";
plano diretor aprovado no Municpio prevendo a OPERAO;
Lei especfica com aprovao da OPERAO e autorizao para emisso de
CEPAC;
decreto municipal especfico deliberando a emisso dos CEPAC;
minuta do prospecto, contendo os requisitos previstos nos artigos 10 e 11 desta
Instruo;
contrato de prestao de servio de escriturao dos registros de detentores de
CEPAC e de transferncias de CEPAC;
comprovante de aceitao do registro de negociao de CEPAC por bolsa de
valores ou por entidade do mercado de balco organizado, quando for o caso.

1 A opo pela negociao no mercado secundrio de balco no organizado

acarretar a incluso na capa do Prospecto da seguinte observao:
"Os valores mobilirios objeto da presente oferta no sero negociados em bolsa de
valores ou em sistema de mercado de balco organizado, no podendo ser assegurada a
disponibilidade de informaes sobre os preos praticados ou sobre os negcios
realizados."
2 O registro de negociao de CEPAC ser vlido at seu cancelamento, nos termos
do artigo 8.
Art. 6 - Aps o deferimento do registro da OPERAO, toda e qualquer comunicao
dever mencionar o nmero do registro concedido pela CVM.
DAS INFORMAES PERIDICAS E EVENTUAIS
Art. 7 - Para a atualizao das informaes durante o perodo de validade do registro da
OPERAO, o Municpio dever, atravs do Prefeito ou de seu Representante:
I.

enviar CVM, trimestralmente, at quarenta e cinco dias aps o trmino de cada

trimestre do ano civil, as informaes peridicas a seguir:
a.
relatrio informando o andamento da OPERAO e das respectivas
intervenes, a situao atualizada das reas em que os CEPAC ainda
podem ser utilizados, o prazo estimado para o seu trmino, os custos j
incorridos, a quantidade de CEPAC distribudos pblica e privadamente, e
quaisquer outros elementos que, direta ou indiretamente, afetem a
execuo dos projetos;
b.
relatrio da instituio a que se refere o artigo 9 desta Instruo,
contemplando os fatos relativos aplicao dos recursos e ao andamento
da OPERAO;
c.
discriminao da quantidade de CEPAC utilizados, a rea disponvel para a
utilizao dos CEPAC, e o estoque remanescente desses certificados;

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II.
III.

comunicar imediatamente CVM e ao mercado a existncia de estudos, projetos

de lei ou quaisquer iniciativas que possam modificar o plano diretor ou aspectos da
OPERAO;
divulgar, ampla e imediatamente, qualquer ato ou fato relevante relativo s
operaes dos CEPAC de modo a garantir aos investidores acesso a informaes
que possam, direta ou indiretamente, afetar o valor de mercado dos CEPAC ou
influir em suas decises de adquirir, permanecer ou alienar esses valores
mobilirios.

Pargrafo nico. O Prefeito dever atribuir a algum rgo da Prefeitura, a

responsabilidade pela anlise e acompanhamento de todos os aspectos da Operao e
pelo atendimento e prestao de esclarecimentos tcnicos s instituies contratadas na
forma dos artigos 9 e 18, CVM, aos detentores de CEPAC, aos investidores e, se for o
caso, s bolsas de valores ou entidades do mercado de balco organizado em que
estiverem admitidos negociao.
DO CANCELAMENTO DO REGISTRO DE OPERAO
Art. 8 - O registro de OPERAO ser cancelado mediante requerimento da Prefeitura
CVM.
1 O cancelamento do registro de OPERAO no poder ocorrer em prazo inferior a
um ano aps o seu trmino.
2 O trmino da OPERAO ocorrer quando estiverem concludas todas as
intervenes previstas.
3 A Prefeitura dever divulgar publicamente o trmino OPERAO e o cancelamento
do respectivo registro, inclusive, se for o caso, atravs de comunicado s bolsas de
valores ou entidades do mercado de balco organizado onde os CEPAC estejam
admitidos negociao.
DA FISCALIZAO DA APLICAO DOS RECURSOS
Art. 9 - O Municpio dever contratar instituio integrante do sistema de distribuio
registrada na CVM, que no poder ser a instituio intermediria prevista no artigo 18,
para exercer a funo de fiscalizar o emprego dos recursos obtidos com a distribuio
pblica de CEPAC, exclusivamente nas intervenes das operaes urbanas
consorciadas, bem como acompanhar o andamento das referidas intervenes e
assegurar a suficincia e veracidade das informaes que sero periodicamente
prestadas pelo Municpio ao mercado.
1 A instituio referida no "caput" deste artigo dever manter departamento tcnico
habilitado a prestar servios de anlise e acompanhamento dos projetos urbanos a que se
refere a presente Instruo, ou contratar tais servios externamente.
2 Os servios, se contratados externamente, devero ser prestados por empresa
devidamente registrada no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura CREA, com
experincia em servios de anlise e acompanhamento dos projetos urbanos a que se
refere a presente Instruo.

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DO PROSPECTO
Art. 10 - O Prospecto o documento que contm os dados bsicos sobre a OPERAO
e a quantidade total de CEPAC que poder ser emitida para alienao ou utilizao direta
no pagamento das intervenes da prpria OPERAO.
Art. 11 - O Prospecto deve apresentar, pelo menos:
I.
II.
III.
IV.
V.

VI.
VII.

VIII.
IX.

X.

XI.
XII.
XIII.

a denominao, na capa do prospecto, do nome da OPERAO e indicao da

emisso de CEPAC para financiamento das intervenes nela previstas, alm do
cdigo ISIN do valor mobilirio;
a descrio detalhada das intervenes previstas no mbito da OPERAO, bem
como os seus respectivos prazos de execuo e custos estimados, observado o
disposto nos pargrafos 2 e 3 do artigo 14;
prazo previsto para execuo da OPERAO;
a quantidade total de CEPAC que podero ser emitidos na OPERAO;
as caractersticas dos CEPAC emitidos no mbito da OPERAO, especialmente
a tabela de converso dos potenciais construtivos e de modificao de uso,
assegurados aos seus titulares, a existncia de preo mnimo para alienao ou
utilizao direta em pagamento das intervenes, e demais elementos que devam
ser informados ao mercado;
a forma de colocao dos CEPAC, se pblica ou privada, ou ambas;
indicao das principais referncias legais relativas OPERAO e emisso
dos CEPAC, entre as quais a Lei que autorizou a emisso dos CEPAC e o plano
diretor do Municpio que prev a possibilidade da OPERAO, assinalando, com
destaque, os artigos relativos aos CEPAC;
indicao da pgina da Internet e dos demais locais onde possam ser consultados
os diplomas legais citados no Inciso anterior;
estudo de viabilidade, contendo pelo menos as seguintes informaes: valor de
mercado dos imveis contidos no permetro da OPERAO, efeitos das
intervenes sobre os imveis, anlise da demanda por adicionais de construo
na rea, estudo de impacto ambiental e de vizinhana, e forma de determinao
da quantidade mxima de CEPAC que poder ser emitida no mbito da
OPERAO;
indicao dos fatores de risco, inclusive os de natureza poltica e/ou econmica, e
demais fatos que possam levar modificao das caractersticas da OPERAO,
no realizao das intervenes previstas, ou existncia de dificuldades para o
exerccio dos direitos assegurados pelos CEPAC no momento da emisso;
a indicao da conta especfica em que sero mantidos os recursos obtidos com a
alienao dos CEPAC;
a indicao da instituio de que trata o artigo 9 desta instruo e os termos do
respectivo contrato ;
informaes sobre outras formas de captao previstas para atingir o objetivo da
OPERAO, no caso de apenas parte dos recursos ser obtida atravs da emisso
de CEPAC;

Pargrafo nico. Alm das informaes solicitadas no "caput" deste artigo, o Prospecto
deve conter, em sua capa, o seguinte texto: "O registro da presente Operao Urbana
Consorciada, para a negociao de CEPAC, no implica, por parte da CVM, garantia de

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15

veracidade das informaes prestadas ou julgamento sobre a qualidade do valor

mobilirio emitido para financiar as intervenes previstas".
DO REGISTRO DA DISTRIBUIO PBLICA DE CEPAC
Art. 12 - O Municpio, em conjunto com a instituio lder da distribuio, contratada nos
termos do artigo 18, poder requerer o registro de distribuio pblica para realizao do
leilo de CEPAC.
1 O pedido de registro de distribuio pblica poder contemplar uma nica
interveno ou um conjunto de intervenes, composto por uma nica obra e/ou
desapropriao, ou conjunto de obras e/ou desapropriaes, e dever ser objeto de um
Suplemento especfico, que dever ser anexado ao Prospecto, passando a fazer parte
integrante do mesmo.
2 O pedido de registro de distribuio pblica de CEPAC dever ser assinado pelo
Prefeito ou por seu Representante, em conjunto com a instituio lder da distribuio, e
instrudo com o comprovante de pagamento da taxa de fiscalizao dos mercados de
ttulos e valores mobilirios relativa ao registro de emisso de CEPAC.
Art. 13 - Os recursos auferidos pelo Municpio com a distribuio pblica de CEPAC sero
aplicados, exclusivamente, na OPERAO registrada na CVM a que estejam vinculados,
com as seguintes finalidades:
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
VIII.

regularizao fundiria;
execuo de programas e projetos habitacionais de interesse social;
constituio de reserva fundiria;
ordenamento e direcionamento da expanso urbana;
implantao de equipamentos urbanos e comunitrios;
criao de espaos pblicos de lazer e reas verdes;
criao de unidades de conservao ou proteo de outras reas de interesse
ambiental;
proteo de reas de interesse histrico, cultural ou paisagstico.

Art. 14 - O Suplemento do Prospecto dever apresentar, pelo menos:

I.
II.
III.
IV.
V.
VI.

a denominao, na capa do Suplemento, do nome da OPERAO e do nmero

do registro na CVM;
a indicao das intervenes objeto do registro de distribuio, constantes do
Prospecto, bem como as respectivas estimativas de prazos de execuo e custos,
observado o disposto nos pargrafos segundo e terceiro deste artigo;
a quantidade total de CEPAC que poder ser emitida para financiar as
intervenes;
indicao dos meios utilizados para a distribuio pblica dos CEPAC;
a indicao da instituio lder da distribuio, nos termos do artigo 18;
atualizao das demais informaes constantes do Prospecto referido no artigo 11,
podendo ser includa por referncia toda e qualquer informao j apresentada
CVM e disponvel ao pblico, seja ela peridica ou eventual;

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 1 Alm das informaes solicitadas neste artigo, o Suplemento do Prospecto deve

conter os seguintes textos em sua capa:
"O registro da presente distribuio no implica, por parte da CVM, garantia de veracidade
das informaes prestadas ou em julgamento sobre a qualidade da Operao Urbana
Consorciada, bem como sobre os CEPAC a serem distribudos" ;
"os investidores devem ler a seo fatores de risco, nas pginas ........ a ........";
2 O custo das obras integrantes da OPERAO ser o definido nos editais de licitao,
devendo ser ajustado o Suplemento quando for firmado o contrato com o responsvel
pela realizao da mesma.
3 O custo das desapropriaes integrantes da OPERAO ser definido pela
avaliao administrativa ou judicial do valor dos imveis, e somente poder ser realizada
a colocao pblica dos CEPAC aps a publicao do Decreto expropriatrio, o qual
dever estar mencionado no Suplemento ao Prospecto, com indicao dos locais e da
pgina da Internet em que poder ser consultado.
4 O Municpio poder acrescer aos custos previstos nos pargrafos anteriores,
despesas comprovadamente incorridas na elaborao de projetos, estudos e demais
providncias necessrias realizao das intervenes previstas na OPERAO, para
ressarcimento atravs da alienao de CEPAC, desde que faa constar do Suplemento
ao Prospecto as informaes sobre essas despesas e seus respectivos documentos
comprobatrios, com indicao dos locais em que possam ser inspecionados.
Art. 15 - A CVM somente deferir o registro de uma nova distribuio de CEPAC
vinculados uma mesma Operao aps:
I.
II.
III.

terem sido concludas as intervenes abrangidas pela distribuio anterior, ou

ter sido esgotada a distribuio de CEPAC previamente aprovada, ou
terem sido captados, comprovadamente, os recursos necessrios para a
concluso das intervenes objeto da distribuio anterior.

Art. 16 - O Prospecto e seus Suplementos devero estar permanentemente disposio

do pblico para consulta, em local a ser designado pelo Municpio, sem prejuzo da
divulgao pela Internet.
Art. 17 - A distribuio pblica de CEPAC s pode ser realizada no mercado com
intermediao das instituies integrantes do sistema de distribuio de valores
mobilirios.
1 Caso ocorram, no mbito da OPERAO registrada, distribuies privadas de
CEPAC, o Municpio dever comunicar o fato CVM, s bolsas de valores ou entidades
do mercado de balco organizado e entidade responsvel pela escriturao dos
CEPAC, a quantidade de CEPAC distribuda e o valor do CEPAC adotado como
referncia.
2 O Prefeito ou seu Representante so responsveis pela veracidade, qualidade e
suficincia das informaes fornecidas CVM e ao mercado, bem como por eventuais
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danos causados a terceiros, por culpa ou dolo, em razo da falsidade, impreciso ou

omisso de tais informaes.
3 Para realizao de leilo de CEPAC, o Edital dever ser publicado no Dirio Oficial
em que o Municpio regularmente publique seus atos, nos boletins informativos das bolsas
de valores ou das entidades do mercado de balco organizado em que sejam admitidos
negociao, e em pgina da Internet.
Art. 18 - O Municpio dever contratar instituio integrante do sistema de distribuio de
valores mobilirios que, na qualidade de lder da distribuio, atuar, em conjunto com o
Municpio, nos pedidos de registro, na colocao dos CEPAC no mercado, e nas
comunicaes com a CVM e com o mercado.
DAS INFRAES E PENALIDADES
Art. 19 - Considera-se infrao grave, para efeitos do 3 do art. 11 da Lei n 6.385 de 7
de dezembro de 1976, sem prejuzo da multa de que trata o 1 do mesmo artigo e do
disposto na Instruo da CVM relativa aos registros de distribuio pblica.
I.

II.

a afirmao inverdica acerca da destinao dos recursos obtidos com a alienao

de CEPAC, bem como qualquer tipo de omisso no exerccio da fiscalizao e
acompanhamento da interveno por parte da instituio contratada pelo
Municpio, na forma do artigo 11 desta Instruo;
o descumprimento das disposies contidas nos artigos 7, incisos II e III , 9 e 18;

DA MULTA COMINATRIA
Art. 20 - Sem prejuzo do disposto no art. 11 da Lei n 6.385/76, o Municpio pagar uma
multa diria, no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), incidente a partir do primeiro dia
til subseqente ao trmino do prazo, em virtude do no atendimento dos prazos
previstos no artigo 7 desta Instruo.
DAS DISPOSIES GERAIS
Art. 21 - Aplicam-se a esta Instruo, no que couber, as disposies sobre as ofertas
pblicas de distribuio de valores mobilirios, constantes da Instruo da CVM relativa
s distribuies pblicas particularmente no que concerne a prazos de anlise de registro
e da oferta, responsabilidades do ofertante e da instituio lder da distribuio,
deferimento ou indeferimento de registro, suspenso ou cancelamento do registro de
distribuio.
Pargrafo nico. Para os registros de distribuio de CEPAC destinados negociao
secundria em mercado de balco no organizado sero duplicados os prazos para
anlise e deferimento do pedido de registro pela CVM.
Art. 22 - A CVM pode determinar que as seguintes informaes sejam apresentadas
atravs de meio eletrnico, de acordo com a estrutura de banco de dados e programas
fornecidos pela CVM:
I.

Informaes cadastrais;

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II.
III.
IV.

Prospecto e Suplemento;
Informaes peridicas;
Informaes eventuais.

1 A CVM poder criar, alterar, incluir ou suprimir os programas referidos no "caput".

2 Para fins do disposto nesta Instruo, considera-se o correio eletrnico como uma
forma de correspondncia vlida entre o Municpio e os detentores de CEPAC.
Art. 23 - Esta Instruo entra em vigor na data de sua publicao.
Original assinado por
LUIZ ANTONIO DE SAMPAIO CAMPOS

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19

b) Decreto que regulamenta os Cepacs

Decreto 44.417, de 26 de fevereiro de 2004
Regulamenta a emisso e demais caractersticas dos Certificados de
Potencial Adicional de Construo, previstos no artigo 34 da Lei Federal n
10.257, de 10 de julho de 2001, e no artigo 230 da Lei Municipal n 13.430,
de 13 de setembro de 2002.
MARTA SUPLICY, Prefeita do Municpio de So Paulo, no uso das atribuies que lhe so
conferidas por lei,
D E C R E T A:
Art. 1. O Poder Executivo emitir Certificados de Potencial Adicional de Construo
(CEPACs), para utilizao no pagamento da contrapartida correspondente outorga
onerosa de potencial adicional de construo e modificao de uso do solo e demais
parmetros urbansticos, na forma autorizada pelo artigo 230 da Lei Municipal n 13.430,
de 13 de setembro de 2002, at a quantidade autorizada pela lei especfica que criar cada
Operao Urbana Consorciada.
Art. 2. As emisses de CEPACs podero ser objeto de colocaes privadas ou pblicas.
1. Sero colocados privadamente CEPACs quando forem utilizados diretamente para
pagamento das obras e das desapropriaes previstas nas intervenes da Operao
Urbana Consorciada, bem como para oferecimento em garantia de financiamentos
obtidos junto a bancos e instituies financeiras para custeio das referidas intervenes.
2. As colocaes pblicas sero realizadas em bolsa de valores ou em entidades de
mercado de balco organizado, utilizando-se o sistema de distribuio de valores
mobilirios a que se refere a Lei Federal n 6.385, de 7 de dezembro de 1976, conforme a
Instruo CVM n 401, de 29 de dezembro de 2003, e a legislao pertinente.
Art. 3. No podero ser emitidos mais CEPACs do que a quantidade autorizada na lei
especfica que criar cada Operao Urbana Consorciada.
Art. 4. A Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico divulgar portaria relativa
s condies especficas de cada emisso de CEPACs, conforme solicitao
encaminhada pela Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB, contendo:
I - a indicao da Operao Urbana Consorciada;
II - a indicao da interveno (obra e/ou desapropriao) que ser custeada com a
emisso dos CEPACs, ou as caractersticas do financiamento em que haver prestao
de garantia com CEPACs;
III - o valor total da emisso;
IV - o preo de cada CEPAC;
V - a quantidade de CEPACs emitida;
VI - a tabela de converso da Operao Urbana Consorciada;

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1
VII - outras informaes que entender relevantes.
Art. 5. Ficam a Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico e a EMURB
autorizadas a tomar todas as providncias necessrias para viabilizar as operaes com
CEPACs, observadas as disposies previstas na Lei Federal n 10.257, de 10 de julho de
2001 (Estatuto da Cidade), na Lei Municipal n 13.430, de 13 de setembro de 2002 (Plano
Diretor Estratgico), na lei especfica que criar cada Operao Urbana Consorciada, na
Instruo n 401 da Comisso de Valores Mobilirios e em outras que venham a ser
editadas, bem como neste decreto e na legislao vigente aplicvel.
1. Caber Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico e EMURB,
conforme disposto em portaria, adotar as providncias necessrias para o controle das
emisses, das alienaes, das transferncias, das converses dos benefcios, da
utilizao direta em pagamento de obra ou das indenizaes por desapropriaes,
podendo contratar terceiros para a prestao dos servios de escriturao dos CEPACs,
bem como para viabilizar a distribuio pblica dos ttulos, na forma exigida pelas normas
editadas pela Comisso de Valores Mobilirios.
2. A Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico e a EMURB, conforme
previsto em portaria, podero firmar contrato ou convnio com empresa especializada de
custdia de ttulos e valores mobilirios, bolsa de valores ou entidade de mercado de
balco organizado, para gerenciar a custdia e a negociao dos CEPACs, bem como
para a prtica de todos os atos necessrios a viabilizar as colocaes privadas e pblicas
dos CEPACs, inclusive a contratao de instituies financeiras para fiscalizao das
intervenes, na forma da legislao vigente.
3. Os contratos e convnios firmados pela Secretaria de Finanas e Desenvolvimento
Econmico e EMURB com terceiros devero assegurar, no que couber, as seguintes
condies:
I - acesso Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico e EMURB, de forma
rpida e sem restries, a todas as informaes relativas s emisses de CEPACs,
quantidades e seus detentores;
II - registro da utilizao dos direitos assegurados pelos CEPACs por seus titulares;
III - prestao de informao aos titulares de CEPACs acerca de suas posies, da
mesma forma que assegurada aos titulares de outros ttulos e valores mobilirios
escriturais mantidos em empresas especializadas de custdia;
IV - mercado secundrio pblico e transparente para os CEPACs emitidos.
4. Os CEPACs sero identificados de modo a determinar a Operao Urbana
Consorciada a que pertencem, e sujeitar a utilizao dos benefcios que asseguram, nica
e exclusivamente, nos lotes contidos no interior do permetro da referida Operao
Urbana Consorciada e de acordo com a tabela de converso vigente poca da emisso.
5. Os CEPACs devero ser registrados em forma escritural, dispensada a emisso
fsica de documentos e atendidos os requisitos de segurana, transparncia e
economicidade.

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2
Art. 6. Os CEPACs sero emitidos pelo valor mnimo estabelecido na lei especfica que
criar cada Operao Urbana Consorciada.
Art. 7. Cada emisso est diretamente vinculada e limitada quantidade de CEPACs
necessria ao custeio da interveno ou intervenes consideradas em conjunto que
tenham sido previamente definidas pela EMURB.
1. Interveno o conjunto de aes de natureza urbanstica praticadas pelo Municpio
por meio de obras pblicas e desapropriaes, e seu custo inclui todas as despesas
necessrias a sua realizao, inclusive os gastos incorridos com a emisso dos CEPACs,
a remunerao da EMURB e de terceiros contratados e as taxas a serem pagas para
distribuio pblica dos ttulos.
2. A quantidade de CEPACs ser obtida pela diviso do valor total da interveno, ou
intervenes consideradas em conjunto, pelo valor mnimo dos CEPACs definido na lei
especfica que criar a Operao Urbana Consorciada.
3. Os CEPACs, bem como os recursos obtidos por meio de financiamento em que tais
certificados tenham sido oferecidos em garantia, somente podero ser utilizados pela
EMURB para o pagamento de obras e desapropriaes da interveno, ou conjunto de
intervenes, que originou a emisso, sendo expressamente vedada a utilizao em outra
interveno ou para qualquer outro fim.
4. A EMURB dever manter os recursos obtidos com a alienao de CEPACs em
conta-corrente individual e especfica, podendo utiliz-los apenas em investimentos de
baixo risco e grande liquidez a fim de viabilizar os pagamentos de acordo com o fluxo das
intervenes.
5. Se a lei especfica que criar a Operao Urbana Consorciada permitir o pagamento
parcelado dos CEPACs, caber Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico,
ouvida a EMURB, definir, para cada emisso, a quantidade de parcelas, o local e a forma
dos pagamentos, desde que as condies de reajuste do valor das parcelas sejam, no
mnimo, as mesmas condies de mercado obtidas pela EMURB nos investimentos
previstos no 4 deste artigo e que o saldo devedor seja garantido por fiana bancria.
6. Somente sero emitidos CEPACs para custeio de novas intervenes, no mbito da
mesma Operao Urbana Consorciada, quando:
I - for concluda a interveno anterior; ou
II - tenha sido efetivamente distribuda, de forma privada ou pblica, a totalidade dos
CEPACs emitidos para custeio da interveno anterior, na forma do "caput" deste artigo;
ou
III - tenham sido assegurados, comprovadamente por meio de depsito na conta-corrente
de que trata o 4 deste artigo, os recursos necessrios concluso da interveno
anterior.
7. Caso tenha sido concluda a interveno e remanesam recursos obtidos com a
alienao de CEPACs no mercado, tais recursos podero ser transferidos para a
interveno seguinte da Operao Urbana Consorciada, sendo vedada sua utilizao
para qualquer outro fim.

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3
8. Na apurao do valor total da interveno, ou conjunto de intervenes, para efeito
de clculo da quantidade total de CEPACs que podero ser emitidos, devero ser
includas todas as respectivas despesas, devidamente comprovadas, inclusive estudos,
projetos e custos de administrao prprios da Operao Urbana Consorciada.
Art. 8. Na utilizao dos CEPACs diretamente para pagamento de obras e
desapropriaes previstas no mbito da Operao Urbana Consorciada ou para garantir
financiamento ao custeio de intervenes, conforme previsto no artigo 230, "caput", da Lei
Municipal n 13.430, de 2002, o valor dos CEPACs ser aquele negociado no ltimo leilo
pblico.
1. Se ainda no ocorrido leilo pblico, o valor dos CEPACs ser aquele estabelecido
na lei especfica que criar a Operao Urbana Consorciada.
2. Em nenhuma hiptese os CEPACs sero utilizados como meio de pagamento direto
de obras e desapropriaes, ou em garantia de financiamentos, por valor inferior ao preo
mnimo de emisso previsto na lei especfica que criar a Operao Urbana Consorciada.
3. Caber Secretaria de Finanas e Desenvolvimento Econmico e EMURB,
conjuntamente, decidir pela colocao privada ou pblica dos CEPACs, de acordo com a
opo que se mostre mais vantajosa, na ocasio, para o custeio da interveno.
Art. 9. Para pagamento de desapropriaes necessrias s intervenes da Operao
Urbana Consorciada, os CEPACs somente podero ser utilizados diretamente aps a
publicao do decreto expropriatrio, a avaliao administrativa ou judicial para
determinao do valor do bem e a celebrao de documento comprobatrioda
concordncia do expropriado em receber a indenizao, ou parte dela, em CEPACs.
Art. 10. Para pagamento de obras das intervenes da Operao Urbana Consorciada, os
CEPACs somente podero ser utilizados aps a assinatura do respectivo contrato, com o
estabelecimento do custo total da obra, e a celebrao de documento comprobatrio da
concordncia do contratado em receber seu pagamento, ou parte dele, em CEPACs.
Pargrafo nico. Caso o contrato seja aditado ou, por qualquer motivo, haja modificao
do valor real da interveno, podero ser emitidos e utilizados CEPACs at a quantidade
necessria para seu custeio.
Art. 11. Os CEPACs podero ser oferecidos em garantia de operaes de financiamento
realizadas pela EMURB ou pela Prefeitura do Municpio de So Paulo com instituies
financeiras para obteno de recursos visando a implementao de obras da respectiva
Operao Urbana Consorciada, nos termos do artigo 230, "caput", da Lei Municipal n
13.430, de 2002, devendo o gravame ser devidamente averbado nos registros do
escriturador e da empresa especializada em custdia.
1. A averbao ser feita a partir da data em que for assinado o contrato de
financiamento.
2. Os CEPACs oferecidos em garantia a operaes financeiras no podero ser
alienados, ainda que o contrato ou a prpria instituio financiadora expressamente
autorize, salvo se os recursos obtidos com a venda forem utilizados exclusivamente para
saldar a prpria dvida.

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4
3. Para a alienao dos CEPACs oferecidos como garantia em operaes de
financiamento, dever ser adotado o mesmo sistema previsto de leiles pblicos de
CEPACs.
Art. 12. Os CEPACs utilizados diretamente para pagamento de obras ou desapropriaes
no estaro sujeitos a qualquer tipo de gravame ou restrio, podendo ser utilizados
desde logo por seu titular para converso em benefcios, vinculao a terrenos,
transferncia a terceiros ou quaisquer outros fins.
Art. 13. A pedido do interessado, a Secretaria da Habitao e Desenvolvimento Urbano SEHAB expedir a Certido de Vinculao ao Terreno, nos termos do disposto no 3 do
artigo 230 da Lei n 13.430, de 2002.
1. Somente sero aceitos CEPAC's quitados ou que apresentem garantia de
pagamento aceita pela Prefeitura do Municpio de So Paulo nos termos do 5 do artigo
7 deste decreto.
2. A SEHAB dever consultar a EMURB que informar os termos da vinculao dos
CEPACs ao terreno.
Art. 14. Para expedio do Alvar de Aprovao de Edificao, Alvar de Aprovao e
Execuo de Edificao ou do Certificado de Mudana de Uso, somente sero aceitos
CEPACs quitados ou que apresentem garantia de pagamento aceita pela EMURB nos
termos do 5 do artigo 7 deste decreto.
1. Antes da expedio do Alvar de Aprovao, Alvar de Aprovao e Execuo ou do
Certificado de Mudana de Uso, a SEHAB comunicar EMURB e ao interessado o
clculo do valor da outorga onerosa do potencial adicional de construo e a quantidade
de CEPACs necessria para o pagamento da contrapartida.
2. Caber ao interessado entregar a quantidade necessria de CEPACs EMURB para
a obteno de certido de pagamento da contrapartida da outorga onerosa do potencial
adicional de construo.
3. A certido de pagamento da contrapartida da outorga onerosa do potencial adicional
de construo ser expedida pela EMURB em duas vias, sendo uma encaminhada
diretamente SEHAB e outra entregue ao interessado.
4. Caso os CEPACs tenham sido adquiridos de forma parcelada, a EMURB indicar a
existncia de saldo devedor na referida certido.
5. Aps receber da EMURB a certido de pagamento da contrapartida da outorga
onerosa do potencial adicional de construo, a SEHAB expedir o Alvar de Aprovao,
o Alvar de Aprovao e Execuo ou o Certificado de Mudana de Uso
6. Se, por qualquer motivo, o titular de CEPACs que os tiver adquirido de forma
parcelada deixar de fazer os pagamentos devidos, os Alvars de Aprovao ou de
Aprovao e Execuo e o Certificado de Mudana de Uso tero sua eficcia suspensa,
podendo ser embargada qualquer obra em curso, at que se normalizem os pagamentos
ou seja definitivamente executada a garantia de que trata o 5 do artigo 7 deste
decreto.

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5
Art. 15. No se aplica aos casos de utilizao de CEPACs a possibilidade de incio de
execuo de obra ou edificao antes de sua aprovao, com base no disposto no item
4.2.3. da Seo 4.2. do Captulo 4 do Cdigo de Obras e Edificaes - COE (Lei n
11.228, de 25 de junho de 1992).
Art. 16. A expedio do Certificado de Concluso da Edificao, ainda que parcial, ficar
condicionada quitao integral dos CEPACs utilizados para sua aprovao.
Pargrafo nico. A SEHAB e a Subprefeitura competente devero consultar a EMURB
quanto quitao integral dos CEPACs.
Art. 17. Caso os CEPACs tenham sido adquiridos de forma parcelada, o interessado
poder requerer diretamente EMURB a expedio de uma nova certido de pagamento
da contrapartida da outorga onerosa do potencial adicional de construo, aps a
quitao dos CEPACs, mencionando-se expressamente na nova certido o cancelamento
da anterior, devendo a nova certido ser igualmente expedida em duas vias, a primeira
para envio SEHAB e a segunda para entrega ao interessado.
Art. 18. Toda certido de pagamento da contrapartida da outorga onerosa do potencial
adicional de construo expedida pela EMURB ser devidamente identificada, para que a
SEHAB a indique expressamente no Alvar de Aprovao, no Alvar de Aprovao e
Execuo, no Certificado de Mudana de Uso e na Certido de Vinculao ao Terreno,
bem como no Certificado de Concluso.
Art. 19. Aps a expedio da certido de pagamento da contrapartida da outorga onerosa
do potencial adicional de construo no mbito da Operao Urbana Consorciada, a
EMURB determinar ao escriturador e empresa especializada de custdia de ttulos e
valores mobilirios o definitivo cancelamento dos CEPACs utilizados.
Art. 20. A EMURB dever manter registro das certides emitidas e demais elementos,
visando o controle da Operao Urbana Consorciada e a viabilizao da expedio de
novas vias por solicitao dos interessados.
Art. 21. Fica estabelecido o preo de servio pblico no valor de R$ 200,00 (duzentos
reais) para anlise de projeto nos termos da Operao Urbana Consorciada que utilize
CEPAC's, a ser recolhido quando do pedido de Alvar de Aprovao de edificao, Alvar
de Aprovao e Execuo de edificao, Certificado de Mudana de Uso ou Certido de
Vinculao ao Terreno.
Art. 22. Cada CEPAC assegurar ao seu titular, a qualquer tempo, o direito adicional de
construo e de modificao do uso do solo e demais parmetros urbansticos de acordo
com a tabela de converso de cada Operao Urbana Consorciada, vigente na data de
sua emisso.
Art. 23. A cada 3 (trs) meses, a EMURB divulgar no Dirio Oficial do Municpio e no
Portal da Prefeitura de So Paulo na internet, desde a primeira emisso e para cada
Operao Urbana Consorciada:
I - balancete contendo as receitas e despesas da Operao Urbana Consorciada;
II - a quantidade total de CEPACs emitidos;

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25

67
III - a quantidade de CEPACs utilizados diretamente no pagamento de
desapropriaes e obras;
IV - a quantidade de CEPACs utilizados como garantia de operaes de
financiamento;
V - a quantidade de CEPACs convertidos em direito de construir ou para modificao
de usos e parmetros urbansticos;
VI - demais informaes consideradas relevantes.
Art. 24. Este decreto entrar em vigor na data de sua publicao.
PREFEITURA DO MUNICPIO DE SO PAULO, aos 26 de fevereiro de 2004, 451 da
fundao de So Paulo.
MARTA SUPLICY, PREFEITA
LUIZ TARCISIO TEIXEIRA FERREIRA, Secretrio dos Negcios Jurdicos Substituto
LUS CARLOS FERNANDES AFONSO, Secretrio de Finanas e Desenvolvimento
Econmico
LUIZ PAULO TEIXEIRA FERREIRA, Secretrio da Habitao e Desenvolvimento
Urbano
Publicado na Secretaria do Governo Municipal, em 26 de fevereiro de 2004.
RUI GOETHE DA COSTA FALCO, Secretrio do Governo Municipal

c)Prospecto Faria Lima

http://www.cvm.gov.br/dados/cepac/RJ-200404752/20040902_Prospecto_Faria_Lima_revisado.doc#_Toc81892260
Trecho em destaque:
Valorizao
Historicamente, a execuo de Intervenes e obras pblicas em geral acarreta em
significativa valorizao do mercado imobilirio da regio da Interveno.
No h garantia que as Intervenes no mbito da Operao Urbana Consorciada
Faria Lima geraro valorizao imobiliria na rea de Interveno Urbana da referida
operao. Como a valorizao dos CEPAC est atrelada, entre outros fatores,
valorizao imobiliria da regio a que se referem, tambm no h garantia de
valorizao dos CEPAC.

Dossi Cepacs

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4 - Stes com informaes sobre os Cepacs e as emisses dos ttulos

Sites da prefeitura:
http://portal.prefeitura.sp.gov.br/empresas_autarquias/emurb/cepac/0001
http://portal.prefeitura.sp.gov.br/empresas_autarquias/emurb/cepac/0002 [importante:
propectos]
http://portal.prefeitura.sp.gov.br/empresas_autarquias/emurb/nova_luz/0003
http://portal.prefeitura.sp.gov.br/empresas_autarquias/emurb/operacoes_urbanas/0001
http://www.prefeitura.sp.gov.br/portal/a_cidade/noticias/index.php?p=6100
http://www.prefeitura.sp.gov.br/portal/a_cidade/noticias/index.php?p=9989
http://www.prefeitura.sp.gov.br/portal/a_cidade/urbanismo/index.php?p=173
Na bovespa:
http://www.bovespa.com.br/Mercado/CEPAC.htm
http://www.fiscosoft.com.br/indexsearch.php?PID=115770
Instruo da CVM

Dossi Cepacs

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5 Artigos

Fundao Perseu Abramo

CIDADE: Financiamento desafio para governantes

Data 30/06/2004 | rea: n 58 - maio/junho de 2004 em Revista Teoria e Debate

Poucos recursos para investimento tm levado as prefeituras a estabelecer mecanismos para angariar recursos privados
para financiar, ainda que parcialmente, grandes obras.
Lus Carlos Fernandes Afonso*
A situao econmica de baixo crescimento, a municipalizao cada vez mais intensa dos servios sociais e a correo
exponencial das dvidas pblicas so obstculos quase intransponveis para administradores municipais que buscam
conseguir equilbrio financeiro em sua cidade.
Perodos recessivos caracterizam-se por baixa arrecadao e conseqente encolhimento de recursos para investimentos. A
essa restrio de recursos combina-se, nesses casos, uma ampliao da demanda de servios e obras por parte da populao,
que passa a depender mais intensamente dos servios pblicos de moradia, transporte, sade, educao e lazer.
Essa demanda conjuntural no a nica, no entanto. Na verdade, ela se soma a um aumento natural das demandas
estruturais, que renem as demandas reprimidas e aquelas decorrentes do crescimento das cidades.
Contrair dvidas ou aumentar a tributao para todos tm sido caminhos quase naturais, quando se pensa em financiar os
novos investimentos necessrios. No entanto, embora seja inquestionvel a necessidade crescente de recursos para
investimentos, resta ao governante comprometido com a justia social descobrir sadas que, na medida do possvel, evitem
emprstimos e a elevao linear da tributao, o que pesaria de maneira insuportvel sobre os mais pobres, historicamente
mais prejudicados em perodos recessivos.
Uma das maneiras de evitar essa armadilha injusta, respeitando os limites legais, consiste em aplicar na cidade uma poltica
tributria baseada nos princpios da justia fiscal: paga mais quem pode pagar mais e pagam pouco ou nada aqueles que s
podem pagar menos. Veja-se o exemplo do que foi feito em So Paulo com a cobrana de IPTU e da taxa do lixo.
O governo Marta Suplicy aplicou a progresso na cobrana do IPTU, de maneira que cada cidado paga esse imposto
proporcionalmente a sua capacidade de pag-lo. O nmero de isenes totais foi ampliado, at um limite indito na histria
da cidade, favorecendo mais de 1 milho de imveis. Outros 800 mil imveis tiveram seu IPTU reduzido. Mesmo assim, a
receita total do imposto cresceu de R$ 1,7 bilho, em 2001, para previstos R$ 2,37 bilhes em 2004, o que representou um
valioso flego para os combalidos cofres municipais, depois das duas gestes que nos precederam.
A cobrana das taxas de lixo domiciliar e proveniente de servios de sade feita sobre o uso particularizado do servio,
com autodeclarao da faixa de gerao de lixo, ou seja, cada um paga proporcionalmente ao que declara utilizar do servio.
Aqueles que alegam no us-lo pagam o valor mnimo, de pouco mais de R$ 6 mensais.
Tal cobrana buscou no s obter recursos para suprir parte do custeio dos servios relacionados coleta, destinao e
tratamento do lixo, mas tambm conscientizar a populao sobre a necessidade de reduzir a dispensa de resduos. Desde o
incio da cobrana, houve uma reduo de perto de 30% da produo de resduos na cidade, o que comprova o papel
educativo e o positivo impacto ambiental dessas taxas.
Outras atuaes ao alcance dos governantes para otimizar os recursos so o combate intenso sonegao, com fiscalizao
eficiente e aplicao das penalidades devidas, e a ampliao do controle sobre as despesas, pela modernizao dos sistemas
internos de controle e pelo aumento da participao da sociedade. O controle social do dinheiro pblico pode ser construdo
tanto na produo do oramento, como o caso dos procedimentos do Oramento Participativo (OP), quanto no
acompanhamento da execuo oramentria, pelo prprio funcionamento do OP e por outras formas acessveis de
publicizao das contas.
Obras de infra-estrutura e reurbanizao
Essas aes expostas podem efetivamente resultar em mais recursos disponveis, mas raramente conseguem alcanar o que
necessrio para financiar algumas obras complexas e de custo altssimo, aprovadas no Plano Diretor da cidade. Estamos nos
referindo s grandes obras de infra-estrutura e reurbanizao, fundamentais para garantir o crescimento ordenado da cidade.
So obras pensadas para o longo prazo, para antecipar as solues dos problemas, em vez de esperar que eles prejudiquem
as geraes futuras.

Dossi Cepacs

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Em geral, essas grandes intervenes urbanas so totalmente financiadas com recursos do Tesouro Municipal ou por meio de
emprstimos que depois viram dvidas. Por lanarem mo dos recursos do oramento, essas obras absorvem verbas de toda
a cidade, mas somente a regio em que so realizadas ganha, seja com a valorizao dos imveis, seja com as novas
oportunidades de negcios e empreendimentos.
Essa uma situao duplamente injusta, por deixar as prefeituras sem recursos para atender a demandas de investimentos
nos demais bairros da cidade e por favorecer especuladores imobilirios que tm capital acumulado e vo aproveitar para
si, sem nenhum custo ou risco, as oportunidades de negcios criadas com o dinheiro de todos. Essas pessoas lucram muito
sem arriscar nada, porque esperam que a obra realizada com dinheiro pblico crie oportunidades de negcios e s ento
fazem suas aplicaes, com retorno certo e mo nica: o prprio bolso.
Se o governante gasta os recursos nas grandes obras para o futuro, no vai ter como financiar outras obras igualmente
necessrias e quase sempre muito mais urgentes nas regies menos atrativas ao capital especulador.
Os poucos recursos para investimento disponveis s prefeituras tm levado a difceis escolhas, tal como a de quem tem
cobertor curto que descobre o p, se puxado para cobrir a cabea. Quando um governante tem de financiar as grandes obras
pontuais com o dinheiro de toda a cidade, inevitavelmente acusado de estar favorecendo a especulao imobiliria. No
entanto, no se pode impedir que os interessados apliquem dinheiro nas reas recm-valorizadas por sua proximidade com
grandes obras pblicas. Faz parte do jogo do mercado imobilirio.
O que vem sendo feito para disciplinar a questo estabelecer mecanismos para angariar recursos privados para financiar,
ainda que parcialmente, as grandes obras de infra-estrutura, reurbanizao e reestruturao dos espaos pblicos. Isso
obtido por meio de leis que criam operaes urbanas consorciadas, dentro dos limites do Estatuto da Cidade (lei federal de
2001) e do Plano Diretor.
Operao urbana e financiamento privado
Uma lei de Operao Urbana define um espao geogrfico de especial interesse para o desenvolvimento urbano e prope
projetos urbansticos especficos, alm de discriminar as obras a ser realizadas sob coordenao da prefeitura. Pode tambm
modificar, entre outras coisas, a altura mxima para construes nas vrias reas da regio e os limites para parcelamento,
uso e ocupao do solo e subsolo, devendo considerar sempre o impacto ambiental e social dessas modificaes. Por
exemplo, uma lei de Operao Urbana pode permitir uma rea de construo maior do que a prevista na Lei de
Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo, desde que em acordo com o Plano Diretor e as diretrizes de preservao ambiental.
Se o proprietrio de um terreno estiver interessado em construir at o novo limite, por conta da valorizao esperada na
regio a partir das intervenes e obras, a prefeitura lhe concede um direito adicional de potencial construtivo, mediante
contrapartida financeira. Essa concesso conhecida como outorga onerosa. Os recursos angariados so usados estritamente
para as obras da operao.
Um exemplo de outorga onerosa, em So Paulo, foi a Operao Urbana da Avenida Faria Lima, de 1995. Depois de
aprovada a lei, a prefeitura precisou usar recursos do oramento para iniciar a operao de prolongamento da avenida em
suas duas extremidades, regio j muito valorizada da cidade cujo preo do metro quadrado explodiu depois da interveno
e do trmino das obras previstas. Parte dessa valorizao foi repassada aos cofres municipais, pela outorga onerosa, mas no
cobriu todos os gastos nem permitiu um projeto sistemtico de ampliao dos atendimentos sociais populao que vive em
seu entorno. Dessa maneira, o mercado usufruiu desses investimentos pblicos sem arriscar nenhum capital e devolveu
muito pouco cidade dos lucros que amealhou com as obras financiadas com o dinheiro de todos.
No caso da Faria Lima, o mercado s se interessou em investir, e pagar a outorga onerosa correspondente, depois que a
prefeitura investiu recursos prprios e estabilizou a revitalizao da regio, com a conseqente supervalorizao imobiliria.
Mas, ainda assim, um bom tempo se passou at que fosse angariado, em outorga onerosa, o suficiente para concluir as obras
de prolongamento da avenida. Na gesto de Marta Suplicy, finalmente se acumulou o suficiente de recursos para financiar o
incio das obras das passagens subterrneas das avenidas Rebouas e Cidade Jardim, sob a Faria Lima.
Pioneirismo de So Paulo no uso dos Cepacs
Outra interveno importante para So Paulo a Operao Urbana gua Espraiada, que tem seu custo estimado em mais de
R$ 1 bilho. Diferentemente do modelo inicial da Operao Faria Lima, esta dever ser integralmente financiada por
recursos da iniciativa privada, que tem interesse no desenvolvimento planejado da regio e beneficiria direta da
conseqente valorizao imobiliria esperada a partir desses investimentos.
A Prefeitura de So Paulo espera angariar recursos para essa operao com o leilo de Certificados de Potencial Adicional
de Construo (Cepacs), novo tipo de parceria de investimento pblico-privado. A Operao gua Espraiada ser a primeira
experincia no pas de uso dessa nova modalidade. Funcionar assim: cada certificado, no valor de face de R$ 300, concede
a seu titular o direito de usufruir do potencial adicional de construo e uso do solo, conforme as especificaes da lei. Ou
seja, os Cepacs anteciparo a entrada dos recursos da outorga onerosa, seja no aporte de dinheiro para a prefeitura, seja na
possibilidade de planejamento de investimento ao capital interessado na regio, foco desses investimentos.
O uso desses certificados pelas prefeituras j estava disciplinado desde 2001, pelo Estatuto da Cidade, mas a Prefeitura de
So Paulo foi pioneira ao conseguir aprov-los como ttulo mobilirio junto Comisso de Valores Mobilirios (CVM), em

Dossi Cepacs

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dezembro de 2003. Uma verdadeira engenharia econmico-financeira foi necessria para transformar uma boa idia em uma
prtica vivel, segura e transparente, atrativa para os investidores e socialmente justa para o conjunto da cidade. O preo
final de venda desses papis, a ser negociados pela Bolsa de Valores de So Paulo, ser definido em processo de leilo
previsto na lei. O direito de construo expresso no ttulo poder ser executado a qualquer momento. Por suas
caractersticas, esses papis devero interessar a investidores imobilirios com negcios na regio, empresas de construo
civil ou qualquer outro investidor.
S ser possvel realizar um novo leilo e venda de ttulos depois de comprovada a vinculao dos recursos j arrecadados
em vendas anteriores. Esses recursos no vo para o Tesouro Municipal, mas ficam depositados em uma conta parte,
sujeita a auditoria externa constante, para garantir que cada centavo arrecadado para determinada operao urbana seja
aplicado exclusivamente em sua execuo.
Na viso de empresrios do setor imobilirio, essa uma maneira inteligente de angariar fundos para o poder pblico,
porque o conceito interessante ao propor um crescimento mais ordenado da cidade. Alm disso, acreditam que s o fato de
os valores obtidos serem aplicados exclusivamente no desenvolvimento urbano daquela regio pr-definida j garante a
valorizao dos ttulos, embora seja difcil prever de quanto ser. A quantidade de ttulos a ser emitidos, previstos na lei,
muito menor que o potencial de construo estimado da rea abrangida pela operao urbana, o que garante escassez dos
papis no mercado e, portanto, permite esperar grande potencial de valorizao.
Do ponto de vista formal, o papel oferece muita segurana, porque a operao est inteiramente respaldada em lei, segue as
regras da CVM e tem a convergncia de duas slidas instituies financeiras: o Banco do Brasil Investimentos (BBI),
encarregado da emisso dos ttulos, e a Caixa Econmica Federal, que ser a instituio fiscalizadora, responsvel por
verificar se todos os recursos arrecadados foram aplicados na obra, se os trabalhos esto dentro do cronograma etc. Somente
com a aprovao da instituio fiscalizadora ser possvel prefeitura autorizar novo leilo de Cepacs.
Outro fator de proteo constitudo pelas regras de transparncia: a cada trs meses a prefeitura deve atualizar as
informaes sobre as obras, expondo o andamento da operao, os custos realizados, a forma de aplicao dos recursos, a
situao atual das reas em que os Cepacs ainda podero ser utilizados.
Diferentemente das operaes de outorga onerosa, praticamente sem risco para quem as solicita, a aquisio de Cepacs, para
uso futuro ou investimento, implica riscos como, por exemplo, a valorizao dos ttulos ser afetada negativamente por
eventuais mudanas na macroeconomia, alm da prpria novidade do ttulo, porque ainda no se sabe como ser sua
liquidez. No entanto, esses riscos so comuns em investimentos de capital, e os Cepacs apenas devolvem ao mercado a
parcela de risco negocial que lhe inerente.
A especulao imobiliria
A venda dos certificados de adicional de potencial construtivo no resolve nem estimula a especulao imobiliria, mas
criativo e no impede a aplicao dos mecanismos de controle sobre esse problema, como recomenda o Estatuto da Cidade,
com o uso, por exemplo, do IPTU progressivo.
A compra dos Cepacs permite ao setor privado ser parceiro no investimento em reas da cidade que sejam objeto de
operaes urbanas e, por isso, tero grande valorizao. Permite tambm, prefeitura, receber desses investidores privados,
de uma s vez, os recursos necessrios para executar essa operao urbana e realizar as obras de grande porte previstas, o
que garantiria a valorizao do preo da terra e, conseqentemente, aumentaria a procura pelos Cepacs e sua valorizao,
formando um circuito de grande potencial de ganho para todos. Por outro lado, nessa mecnica, o dinheiro dos impostos fica
reservado para investimento da prefeitura nas reas mais pobres e em servios e obras de carter social.
Mais ainda: com esse instrumento, muda a relao do poder pblico com os investidores privados. Ao oferecer todas as
garantias de transparncia e controle nas permisses de alterao de rea construda, os Cepacs dificultam a relao de
compadrio da administrao com grandes especuladores, focos de corrupo presentes em muitas cidades. Com isso, outro
benefcio pode ser alcanado: melhora-se o nvel dos parceiros privados dispostos a trabalhar com o poder pblico.
Consegue-se transferir para a sociedade boa parte do lucro a ser alcanado pelos investidores, antes mesmo de o
investimento ser realizado, e pode-se prever aes de melhoria e recuperao dos equipamentos pblicos na regio
abrangida pela operao.
Assim, libera-se o caixa municipal para outros processos de interveno urbana, nas reas menos atrativas, criando novos
focos de desenvolvimento local. Isso pode levar a um crculo virtuoso, de crescimento qualitativo, econmico e ambiental,
gerando empregos, melhorando as condies de segurana e diminuindo as diferenas sociais, ainda que, do ponto de vista
individual, apenas poucos continuem lucrando com o processo dinmico de crescimento ou retrao da economia... Mas isso
no uma iniciativa municipal que vai resolver!
* Lus Carlos Fernandes Afonso secretrio de Finanas e Desenvolvimento Econmico da Prefeitura de So Paulo

Dossi Cepacs

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Publicado na Folha de S.Paulo, "Tendncias e Debates", tera, 17 de abril

de 2001

A urbanizao e o falso milagre do CEPAC

Joo Sette Whitaker Ferreira e Mariana Fix
Ao defender neste espao os CEPACs como uma mina de ouro para a prefeitura,
Marcos Cintra reabre uma polmica cuja questo central no jurdica, mas sim
urbanstica.
Existem certamente muitas minas de ouro a serem exploradas pelo Poder Pblico. O
problema est nas eventuais conseqncias negativas para a sociedade, e os que
defendem a eficcia reguladora do mercado geralmente esquecem esses detalhes.
No caso dos CEPACs, a mina s render se os investimentos pblicos urbanos forem
condicionados pelos interesses do mercado imobilirio. Pelos interesses sobre uma
pequena parte da cidade, pois 70% de So Paulo economicamente excluda e no faz
parte do mercado.
A idia dos CEPACS a seguinte: a prefeitura, em comunho com o mercado, define
reas em que haja interesse da iniciativa privada pela venda da exceo Lei de
Zoneamento e nas quais a infra-estrutura urbana permita tal adensamento adicional, para
promover as chamadas Operaes Urbanas. A novidade o lanamento antecipado no
mercado financeiro de ttulos equivalentes ao valor total desse estoque de potencial
construtivo a mais, os Certificados de Potencial Adicional de Construo CEPACs,
gerando recursos imediatos ao Poder Pblico. Para aproveitar-se do direito adicional de
construo naquela rea, o empreendedor teria que adquirir CEPACs no mercado e
restitu-los Prefeitura. Segundo Cintra, um instrumento de arrecadao de recursos
com fins sociais, moderno e inovador diante da crise fiscal.
Um primeiro problema dos CEPACs a desvinculao que o ttulo cria entre a compra
do potencial construtivo e a posse do lote. Como qualquer um pode comprar o ttulo,
tendo ou no lote na regio, e seu valor como com qualquer ttulo financeiro pode
variar, gera-se um novo tipo de especulao imobiliria, financeirizada.
Os defensores dessa idia dizem que tal dinmica no est merc do mercado, j que
os CEPACs sero lanados em operaes especficas, sob controle do Poder Pblico.
Alm disso, os CEPACs teriam um forte componente social, pois poderiam ser
vendidos para alavancar a reurbanizao de favelas ou recuperaes de cortios, e seus
recursos poderiam ser utilizados em melhorias na cidade toda.
O controle do Poder Pblico relativo, pois os CEPACs e consequentemente as
operaes urbanas em que sero lanados so encarados apenas como uma fonte de
recursos. Como a Prefeitura precisa de dinheiro, buscar, se adotar a lgica de Cintra,
multiplicar ao mximo as operaes urbanas. Nesse caso, institucionaliza-se a
especulao imobiliria como elemento motivador da renovao urbana na cidade. A
conformao de seu desenho no se d em funo da ao planejada do Poder Pblico e
das prioridades urbanas que ele estabelea a partir da demanda participativa da
populao (sobretudo dos 70% excludos), mas se subordina ao interesse do mercado,
que justificar ou no as operaes. Ora, parcerias com a iniciativa privada devem ser
Dossi Cepacs

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parte de um plano maior, em que o Poder Pblico e a populao estabeleam as

necessidades da rea a ser renovada habitaes, parques pblicos, passeios e
somente a partir da se definam as contrapartidas a oferecer iniciativa privada. Quando
as reas so escolhidas apenas pelo potencial de gerar dinheiro atravs dos CEPACs,
esquecem-se as condicionantes urbansticas do espao pblico.
Quanto aos recursos arrecadados com os CEPACs, eles serviro para investimentos
pblicos essencialmente nas reas de interesse do mercado, em detrimento da periferia.
Essa j a lgica das operaes urbanas: fazer a iniciativa privada financiar a
recuperao da prpria rea da operao, vendendo-lhe o direito adicional de
construo. evidente que o mercado s se interessa por reas nas quais vislumbrem
certa valorizao que justifique a compra do potencial construtivo adicional. O CEPAC
exacerba essa lgica, pois sendo um ttulo, ele s funciona se for valorizado. Seno,
torna-se um mico. Ou seja, os ttulos s podem ser lanados em reas que interessem
ao mercado, ou algum imagina que a iniciativa privada compraria CEPACs no Jd.
ngela ou em Guaianazes? Alm disso, a prefeitura ter que investir pesadamente em
obras que potencializem sempre mais a valorizao dessas reas, e portanto dos
CEPACs a elas relacionados.
As Operaes Urbanas Faria Lima (que tentou lanar os CEPACs) e gua Espraiada so
exemplos do que falamos acima. Parcerias motivadas pelo interesse de
empreendedores por um fil mignon da cidade, foram objeto dos principais
investimentos pblicos das gestes Maluf e Pitta (enterrando as finanas municipais).
A rea se transformou no smbolo da So Paulo globalizada, enquanto as periferias
esquecidas pelos investimentos pblicos continuaram crescendo aceleradamente.
Nenhuma contrapartida foi oferecida sociedade: na Faria Lima, no h notcias das
habitaes de interesse social e do terminal de nibus prometidos. Apenas foi feita uma
ciclovia ligando o nada ao lugar nenhum. Nem sequer do ponto de vista da qualidade do
espao urbano pblico houve melhorias: ostensivas cercas continuam dividindo o
espao privado das caladas estreitas em que se apertam ambulantes, pedestres e pontos
de nibus.
Discursos como o dos CEPACs vestem um disfarce ideolgico que lhes confere uma
aura de modernidade com fins supostamente sociais, e so utilizados para transformar
um instrumento jurdico controverso contestado pelos efeitos desfavorveis que deve
gerar maior parte da populao, beneficiando os poucos de sempre , em uma soluo
tentadora de arrecadao em tempos de crise fiscal.

*Joo

Sette Whitaker Ferreira arquiteto/urbanista e economista, professor de

Planejamento Urbano da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, e pesquisador
do Laboratrio de Habitao e Assentamentos Humanos da FAUUSP.
Mariana Fix arquiteta e urbanista, e pesquisadora do Laboratrio de Habitao e
Assentamentos Humanos da FAUUSP.

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